Mietmängel und Mietminderung

Das bietet Ihnen die CDROM MUSTERBRIEFE

GESETZESTEXTE

Für die Ankündigung einer Besichtigung

TA LÄrm

Für die Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme

26. Bundes-Immissionsschutzverordnung Bundes-Immissionsschutzgesetz

Bei unberechtigter Mietminderung

Trinkwasserverordnung

Für Vorbehalt

Energieeinsparverordnung

Für Abmahnung

Heizkostenverordnung

MIETMINDERUNGSTABELLE MIT ÜBER 400 URTEILEN Abfluss – Ameisen – Antenne – Aufzug – Aussicht – Bad – Balkon – Bauarbeiten – Baulärm – Bäume – Biergarten – Briefkasten – Drogen – Dusche – Elektrosmog – Fenster – Feuchtigkeit – Garage – Garten – Geruch – Hausmusik – Heizung – Kamin – Keller – Küche – Lärm – Leerstand – Mäuse – Mobilfunkantenne – Mülltonne – Schallschutz – Schimmel – Treppenhaus – Trinkwasser – Türen – Warmwasser – Zweckentfremdung

Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN 9783448080193

BestellNr. 063500001

© 2007, Rudolf Haufe Verlag, Freiburg i. Br. Redaktionsanschrift: Postfach 13 63, 82142 Planegg/München Hausanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg/München Telefon: 089 89517-0, Telefax 089 89517-250 Internet: http://haufe.de, E-Mail: [email protected] Lektorat: Jasmin Jallad Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten. Idee & Konzeption: Dr. Matthias Nöllke, Textbüro Nöllke München Umschlag- und Buchgestaltung: Barbara Loy, 80689 München Titelabbildung: © pixelquelle.de Lektorat und DTP: Redaktionsbüro Cornelia Rüping, 81679 München Druck: Schätzl Druck, 86609 Donauwörth

Birgit Noack Martina Westner

Mietmängel und Mietminderung

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Inhalt Vorwort 1. Was ist eigentlich ein Mangel? Was bedeutet „subjektiver Fehlerbegriff“? Wann liegt ein Sachmangel vor? Was ist unter dem Begriff „Rechtsmangel“ zu verstehen? Was fällt unter „zugesicherte Eigenschaften“?

2. Was muss der Mieter beachten? Zeigen Sie Mängel immer an Erfüllen Sie Ihre Duldungspflichten

3. Wie muss der Vermieter reagieren?

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Schauen Sie sich den Mangel an Kommen Sie Ihrer Instandhaltungs und Instandsetzungspflicht nach So weisen Sie unberechtigte Forderungen zurück Welche Kündigungsrechte habe ich als Vermieter?

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4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

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Ein unerheblicher Mangel liegt vor Mietminderung ist vertraglich ausgeschlossen Wenn der Mangel bekannt ist Was bewirkt eine vorbehaltlose Mietzahlung? Der Mieter hat den Mangel verursacht Wenn der Mieter Instandsetzungsmaßnahmen vereitelt Wann lebt das Minderungsrecht wieder auf?

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Inhalt

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5. Wie berechne ich die Mietminderung?

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Wie groß ist die Beeinträchtigung? Was wird als Bemessungsgrundlage angesetzt?

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6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter? Wann besteht Anspruch auf Schadensersatz? Selbstbeseitigungsrecht und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

7. Wie ist bei Lärm vorzugehen? Welche Arten von Lärmbelästigung gibt es? Wie werden Lärmimmissionen geregelt? Wie lässt sich Lärmbelästigung nachweisen? Wie kann der Mieter reagieren? Was kann der Vermieter tun?

8. Wie ist auf Schimmel oder Feuchtigkeit zu reagieren? Wie entstehen Schimmel und Feuchteschäden? Wer trägt die Beweislast? Was kann der Vermieter tun?

49 49 55

59 59 60 63 63 64

67 67 70 72

9. Was tun bei Umweltgiften?

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Mangelbegriff bei Umweltgiften Was gilt bei folgenden Einzelfällen? Was bedeutet Fogging?

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10. Lohnt sich der Gang zum Gericht? Welche Klagemöglichkeiten hat der Vermieter? Welche Klagemöglichkeiten stehen dem Mieter offen? Was bedeutet „einstweiliger Rechtsschutz“? Welches Gericht ist zuständig? Wer trägt die Beweislast?

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Inhalt

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

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Abfluss – Abflussgeruch – Abflussrohr – Abluft – Abwasser – Abwasserleitung – Alu miniumfenster – Ameisen – Antenne – Asylantenheim – Asylbewerber – Aufzug – Außenisolierung – Außenlage – Außenmauer – Aussicht – Backofen – Bad – Bade wanne – Balkon – Bauarbeiten – Baugerüst – Baujahr – Baulärm – Baumbestand – Bäume – Baustelle – Bausubstanz – Beheizung – Beleuchtung – Beschattung – Be schimpfungen – Biergarten – Blei – Bordell – Brand – Briefkasten – Dachausbau – Dachboden – Dachterrasse – Dämpfe – Drogen – Durchlauferhitzer – Dusche – Ein bauküche – Einbruchgefahr – Elektroanlage – Elektrosmog – Fahrradschuppen – Fahrstuhl – Fäkaliengrube – Fenster – Fernsehempfang – Feuchtigkeit – Flachdach – Fläche – Fliesen – Fogging – Formaldehyd – Frettchen – Garage – Garten – Gaststätte – Gegensprechanlage – Geruch – Graffiti – Haarrisse – Hauseingang – Hausmusik – Haustürschloss – Heizkosten – Heizung – Hitze – Holzschutzmittel – Hund – Isolier verglasung – Käfer – Kakerlaken – Kamin – Keller – Klingel – Klingelanlage – Küche – Lärm – Leerstand – Lichteinfall – Lichtentzug – Lift – Lösungsmittel – Malerarbeiten – Mäuse – Milieu – Mobilfunkantenne – Motten – Müllschlucker – Mülltonne – Neubau – Nikotin – Parkett – Perchlorethylen (PER) – Ratten – Rollläden – Schaben – Schall schutz – Schimmel – Silberfische – Skaterbahn – Speisekammer – Spinnen – Steck dose – SwingerClub – Tabakrauch – Tauben – Teppichboden – Terrasse – Toilette – Treppenhaus – Trinkwasser – Trittschall – Türen – Unbewohnbarkeit – Verkehr – Ver schmutzung – Wärmedämmung – Warmwasser – Warmwasseruhr – Warmwasser versorgung – Waschmaschinenanschluss – Wasserschaden – Wasserversorgung – Weichmacher – Wohnungstür – Zugluft – Zweckentfremdung

Abkürzungsverzeichnis

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Stichwortverzeichnis

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Vorwort Wohnungsmängel und Mietminderungen zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermieter und Mieter. Die Fragen zu Rechten und Pflichten in diesem Zusammenhang gewinnen immer mehr Bedeutung. In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr über die Grundzüge des Gewährleistungsrechts. Der Mangelbegriff wird anhand von Beispielen ausführlich erläutert. Das Buch zeigt Ihnen sowohl Ihre vielfältigen Rechte als Mieter, wenn ein Mangel vorliegt, als auch die Abwehrmöglichkeiten des Vermieters gegen Mietminderungen. Welche Mängel berechtigen den Mieter zur Minderung? Wie hoch darf die Minderungsquote ausfallen? Besteht ein Anspruch auf Schadensersatz oder kann ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden? Wie ist bei unberechtigter Minderung vorzugehen? Was ist zu tun, wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigert? Wann darf gekündigt werden? Sämtliche Fragen des Mieters und auch des Vermieters werden in diesem Ratgeber auf verständliche Weise beantwortet. Unseren Ratgeber haben wir mit einer ausführlichen Mietminderungsliste abgerundet. Dazu haben wir über 400 aktuelle Urteile recherchiert und ausgewertet, um eine Orientierung zu bieten, um wie viel die Miete jeweils gemindert werden kann. Sowohl im Buch als auch auf der CD-ROM finden Sie zahlreiche Musterbriefe, die Ihnen beim Umgang mit dem Thema „Mangel und Mietminderung“ weiterhelfen.

Ausführliche Mietminde rungsliste

Ablaufplan: Wann besteht ein Minderungsanspruch?

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Ablaufplan: Wann besteht ein Minderungsanspruch? Mangel an der Mietsache

Sach/Rechtsmangel

Fehlen zugesicherter Eigenschaften

Erheblichkeit des Mangels

Minderungsanspruch

Kenntnis des Mangels durch den Mieter

Bei Vertragsabschluss

Mieter erklärt Vorbehalt

Während der Vertragslaufzeit

Anzeige durch den Mieter

Minderungsanspruch ABER: Ein Minderungsanspruch kann ausgeschlossen sein, wenn 

er vertraglich ausgeschlossen ist,



der Mangel durch den Mieter verursacht wurde oder



Instandsetzungsarbeiten durch den Mieter vereitelt wurden.

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1. Was ist eigentlich ein Mangel? Zu den Hauptpflíchten des Vermieters zählt die Erhaltungspflicht der Mietsache (§ 535 BGB). Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie außerdem während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht bezüglich der Mieträume. Zu den Mieträumen zählen vor allem vermietete Wohnungen und Gewerberäume sowie sonstige Räume wie Garagen, Schuppen, Keller und Hobbyräume. Ebenso können mitvermietete Freiflächen, zum Beispiel Gärten oder Gemeinschaftsräume wie Heizungs- und Waschkeller, zur Mietsache gehören. Der Vermieter haftet also insgesamt dafür, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist.

PRAXIS-BEISPIEL

Als Mangel anerkannt 

Wenn die Heizungsanlage in einem Gebäude nicht funktioniert, liegt ein Man gel der Mietsache vor.



Ist das Dach undicht und es kommt in der Folge zu Feuchteschäden, hat der Vermieter für die Beseitigung dieser Mängel zu sorgen.



Nicht schließende Türen und Fenster oder nicht funktionierende Klingelanlagen stellen ebenfalls Mängel der Mietsache dar.

Für den Fall, dass die Mietsache mangelhaft ist, stehen dem Mieter folgende Gewährleistungsansprüche zu:

Erhaltungs pflicht des Vermieters

1. Was ist eigentlich ein Mangel?

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Gewähr leistungs ansprüche des Mieters



Mietminderung



Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch



Außerordentliche Kündigung

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag schon geschlossen, ist der Mietbeginn jedoch noch nicht eingetreten und die Mietsache an den Mieter noch nicht übergeben, so stehen dem Mieter die vorbezeichneten Rechte nicht zu.

EXPERTEN-TIPP

Achtung! Der Mieter kann die Gewährleistungsrechte erst geltend machen, wenn die Miet sache bereits an ihn übergeben worden ist.

Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen setzt voraus, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist dann mangelhaft, wenn sie zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert oder wenn während der Mietzeit ein solcher Fehler entsteht (§ 536 Absatz 1 BGB). PRAXIS-BEISPIEL

Das ist zu beachten 

Ist eine Gaststätte mit Biergarten vermietet worden, so muss auch eine ent sprechende Freifläche vorhanden sein.



Wird zur Wohnung eine Garage oder ein Kellerraum vermietet, so liegt eine Beeinträchtigung und damit ein Mangel vor, wenn diese Räume nicht vorhan den sind oder nicht genutzt werden können.

Wann liegt ein Sachmangel vor?



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Vermietet der Eigentümer eine Wohnung in ruhiger Lage und nimmt später wäh rend des Mietverhältnisses durch Straßenausbau die Verkehrsbelastung erheb lich zu, ist nachträglich ein Mangel entstanden, der die Eigenschaft „ruhig“ zu mindest teilweise aufhebt.

Was bedeutet „subjektiver Fehlerbegriff“? Ob die Mietsache mit einem Mangel beziehungsweise Fehler behaftet ist, wird anhand des vertraglich vereinbarten Zustands und des Mietzwecks bewertet. Dabei steht im Mittelpunkt, welchen Zustand der Mietsache Vermieter und Mieter bei Vertragsbeginn bestimmt beziehungsweise festgelegt haben. Dabei handelt es sich um den sogenannten Sollzustand. Demnach stellt jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustands („Istzustand“) der Mietsache von der vereinbarten beziehungsweise geschuldeten Beschaffenheit („Sollzustand“) einen Fehler dar. Als solche Fehler der Mietsache kommen in Betracht: 

Sachmangel (§ 536 Absatz 1 BGB)



Rechtsmangel (§ 536 Absatz 3 BGB)



Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Absatz 2 BGB)

Ist und Soll Beschaffenheit

Wann liegt ein Sachmangel vor? Die Mietsache selbst kann mangelhaft sein und damit einen Sachmangel aufweisen oder es können Einflüsse von außen, sogenannte Umweltfehler (siehe Kapitel „9. Was tun bei Umweltgiften?“), als Sachmangel gewertet werden.

Innere und äußere Einflüsse

1. Was ist eigentlich ein Mangel?

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PRAXIS-BEISPIEL

Mangel an der Mietsache 

Undichtes Dach oder undichte Fenster



Nicht funktionierende Warmwasserversorgung oder Heizungsanlage



Nicht schließende Wohnungstür



Ausfall der Aufzugsanlage



Defekt an mitvermieteten Geräten

Umweltfehler 

Lärmbelästigung von Gaststätte, Baustelle oder Party



Gerüche, Rauchimmissionen von Kaminen oder Grillgeräten



Umweltgifte



Dreck, Staub von Baustellen

Was ist unter dem Begriff „Rechtsmangel“ zu verstehen? Recht eines Dritten

Ein Rechtsmangel liegt in solchen Fällen vor, in denen der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht gewähren kann, weil das Recht eines Dritten entgegensteht. Hierunter fallen ausschließlich Privatrechte Dritter. Diese Situation ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Vermieter seine Wohnung doppelt vermietet. Wird dem Mieter aber zum Beispiel eine Gaststättenkonzession nicht erteilt, liegt kein Rechtsmangel der Mietsache vor, sondern der Mieter selber ist für die nicht erteilte Konzession verantwortlich. Die Konzession ist personen- und nicht objektbezogen.

Was fällt unter „zugesicherte Eigenschaften“?

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Was fällt unter „zugesicherte Eigenschaften“? Eine Zusicherung liegt dann vor, wenn der Vermieter eine vertraglich bindende Erklärung abgibt, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks hinausgeht. Eine Zusicherung ist jedenfalls mehr als die Beschreibung des normalen Zustands der Mietsache. Aus der Zusicherung muss sich ergeben, dass der Vermieter bestimmte Eigenschaften der Mietsache garantieren und dafür einstehen will.

Vertraglich bindende Erklärung

PRAXIS-BEISPIEL

Zugesicherte Eigenschaften 

Die Angabe der Nutzfläche in Quadratmetern ist eine Eigenschaftszusicherung. Die Zusätze „ca.“, „etwa“ und „ungefähr“ lassen lediglich einen kleinen Spiel raum für Abweichungen zu.



Wird eine Wohnung für Rollstuhlfahrer vermietet, so kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass sie auch für Rollstuhlfahrer geeignet ist.

Im Wohnraummietrecht spielt die „zugesicherte Eigenschaft“ in der Regel nur eine untergeordnete Rolle. Ihr Hauptanwendungsgebiet liegt im Gewerbemietrecht.

EXPERTEN-TIPP

Vorsicht bei Abschluss des Mietvertrags Bei Abschluss des Mietvertrags sollte der Vermieter unbedingt darauf achten, dass er dem Mieter keine leichtsinnigen Versprechungen oder Zusicherungen gibt. Gerade die Angabe von bestimmten Flächengrößen der Mietsache führt bei Ab weichungen zu Lasten des Mieters dazu, dass diesem Gewährleistungsansprüche zustehen.

Untergeordne te Rolle

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1. Was ist eigentlich ein Mangel?

Es war lange umstritten, ob unrichtige Angaben bezüglich der Wohnfläche im Mietvertrag bei einer Abweichung nach unten als Zusicherung beziehungsweise Mangel zu werten sind. Mit seinem Urteil vom 24.3.2004 hat der BGH entschieden, dass dann, wenn eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ein Mangel der Mietsache gegeben ist. Der Mieter ist dann zur Mietminderung berechtigt (BGH vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336).

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2. Was muss der Mieter beachten? Ist die Mietsache mangelhaft, das heißt, liegt entweder ein Sach- oder Rechtsmangel vor oder fehlt der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft, haben Sie als Mieter das Folgende zu berücksichtigen.

Zeigen Sie Mängel immer an Der Mieter ist nach § 536c Absatz 1 BGB dazu verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel, der während des Mietverhältnisses aufgetreten ist, anzuzeigen. Diese Anzeigepflicht seitens des Mieters ist so wichtig, da andernfalls der Vermieter von dem Mangel keine Kenntnis erlangt. Weiß der Vermieter nicht, dass ein Mangel vorliegt, kann er ihn auch nicht beseitigen und seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gemäß § 535 BGB damit nicht nachkommen.

Vermieter muss Kenntnis erlangen

Die Anzeigepflicht des Mieters bezieht sich nicht nur auf Mängel, die sich innerhalb der angemieteten Räume befinden, sondern auch auf solche, die an mitvermieteten Flächen oder Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufzügen, Freiflächen, Treppenhäusern, Waschkellern oder Garagen aufgetreten sind. Zudem ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich zu benachrichtigen, sobald Maßnahmen für ein Mietobjekt erforderlich werden, um Gefahren abzuwehren. Dies gilt zum Beispiel für Schäden, die durch Stürme, Gewitter oder heftige Schneefälle aufgetreten sind oder unmittelbar bevorstehen. Der Mieter kann sich in solchen Fällen nicht Zeit lassen, sondern er muss sofort tätig werden, indem er den Vermieter informiert. Gleiches gilt, wenn sich ein Dritter ein Recht an der Mietsache anmaßt, indem zum Beispiel ein Unbekannter Werbeplakate an einer Hausfassade anbringt.

Bei Gefahr muss Mieter tätig werden

2. Was muss der Mieter beachten?

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Die Verpflichtung des Mieters, Mängel beziehungsweise Schäden der Mietsache dem Vermieter anzuzeigen, besteht unabhängig davon, ob er selbst in seinen Rechten als Mieter beeinträchtigt ist oder nicht. Liegen Dachziegel im Hof, neigt sich ein Baum bedrohlich in Richtung Haus oder zeigen sich Risse im Mauerwerk, hat der Mieter, sobald er davon Kenntnis hat, dies dem Vermieter anzuzeigen.

EXPERTEN-TIPP

Achtung! Zeigt der Mieter Schäden an der Mietsache nicht an, so verliert er seine Gewähr leistungsrechte (Kapitel „4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?“).

Erkennbarkeit des Mangels Keine Nachfor schungspflicht des Mieters

Damit der Mieter einen Mangel überhaupt dem Vermieter anzeigen kann, muss er ihn zunächst einmal erkennen. Das bedeutet aber nicht, dass er eine Überprüfungs- beziehungsweise Nachforschungspflicht hat. Er muss also nicht in regelmäßigen Abständen Anlagen und Einrichtungen daraufhin überprüfen, ob sie funktionstüchtig oder betriebsbereit sind.

EXPERTEN-TIPP

Der Mieter ist kein Fachmann Der Vermieter hat dabei zu berücksichtigen, dass der Mieter nicht die Sachkom petenz eines Fachmanns beziehungsweise Handwerkers hat, um das Entstehen von Mängeln eventuell schon frühzeitig zu erkennen. Nur solche Fehler der Miet sache, die jedem gewissenhaften und aufmerksamen Mieter auffallen müssten, hat der Mieter zu melden. Insoweit genügt es auch, wenn der Mieter Verdachts momente mitteilt, ohne dass im Einzelfall ein Schaden entstanden sein muss.

Erfüllen Sie Ihre Duldungspflichten

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Ist der Mieter irrtümlicherweise von einem Mangel der Mietsache ausgegangen oder hat er eine drohende Gefahr für die Mietsache angenommen und sind dem Vermieter deswegen Aufwendungen entstanden, die sich hinterher als überflüssig herausstellen, kann der Vermieter diese dem Mieter nicht in Rechnung stellen. Der Mieter muss ja im Rahmen seiner Sorgfalts- und Obhutspflicht Mängel melden. Irrt er sich, darf dies nicht zu seinem Nachteil gereichen. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter mutwillig und zum Schaden des Vermieters handelt, also bewusst falsche Fehlermeldungen weitergibt. Form der Anzeige In welcher Form der Mieter den Mangel seinem Vermieter mitteilt, ist grundsätzlich unerheblich, dies kann auch in mündlicher Form geschehen. Aus Beweisgründen sollte die Anzeige aber schriftlich erfolgen.

Erfüllen Sie Ihre Duldungspflichten Im Rahmen des Mietverhältnisses bestehen gewisse Duldungspflichten auf Seiten des Mieters. Duldung von Besichtigungen Hat der Mieter einen Mangel an den Mieträumen dem Vermieter oder dessen Vertreter gemeldet, so muss er selbstverständlich die Begutachtung des Schadens oder Mangels in den Mieträumen dulden. Hierfür muss er dem Vermieter, dessen Vertreter und gegebenenfalls einem Handwerker Zutritt zu den betreffenden Mieträumen ermöglichen. Die Besichtigung darf allerdings nicht zur Unzeit erfolgen, sondern sollte in der Regel innerhalb der üblichen allgemeingültigen Geschäfts-

Aus Beweis gründen schriftlich

2. Was muss der Mieter beachten?

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zeiten stattfinden. Die beteiligten Parteien können eine Besichtigung auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten vereinbaren, zum Beispiel für 21.00 Uhr am Abend oder sonntags. Dieser Termin gilt dann selbstverständlich auch. Besichtigungs recht des Vermieters

Bei Gefährdung der Mietsache, zum Beispiel durch einen Wasserschaden, oder bei einem Mangel, der weitreichende Folgen haben kann, zum Beispiel wenn die Elektrik nicht funktionstüchtig ist, kann der Vermieter auch auf einen kurzfristigen Besichtigungstermin bestehen. Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich nicht festgeschrieben, es ergibt sich aber aus § 554 Absatz 1 BGB und im Umkehrschluss aus § 535 Absatz 1 BGB, wonach der Vermieter für die Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache verantwortlich ist. Würde dem Vermieter ein Besichtigungsrecht nicht zustehen, könnte er diesen gesetzlichen Verpflichtung nicht nachkommen.

CD-ROM

Musterbrief für die Ankündigung einer Besichtigung Sehr geehrter Mieter, mit Schreiben vom 19.10.2007 teilten Sie mir mit, dass an der Schlafzimmer außenwand ein Schimmelschaden aufgetreten ist. Aufgrund Ihrer Mängelan zeige möchte ich Ihre Wohnung besichtigen, um die Ursache und den Umfang des Schadens feststellen zu können. Ich schlage als Besichtigungstermine fol gende Tage vor: Montag, den 28.10.2007, zwischen 9.00 und 12.00 Uhr, Dienstag, den 29.10.2007, zwischen 13.00 und 15.00 Uhr oder Mittwoch, den 30.10.2007, zwischen 8.00 und 10.00 Uhr.

Erfüllen Sie Ihre Duldungspflichten

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Die Besichtigung muss zur Tageszeit erfolgen, da ich den Handwerker/Sachver ständigen Herrn Müller mitbringen werde. Die Teilnahme des Handwerkers/ Sachverständigen ist notwendig, da ich nicht die nötige Qualifikation besitze, um die Schadensursache herauszufinden. Bitte teilen Sie mir bis zum 25.10.2007 mit, welcher Termin wahrgenommen werden kann. Sollten Sie an allen genannten Terminen verhindert sein, bitte ich um Bekanntgabe eines zeitnahen Ersatztermins.

Mit freundlichen Grüßen Vermieter

Duldung von Reparaturen Liegt ein Mangel der Mietsache vor und ist der Vermieter verpflichtet, diesen im Rahmen seiner Erhaltungspflicht zu beheben, so ist umgekehrt der Mieter auch verpflichtet, die entsprechende Reparaturmaßnahme zu dulden. Diese ergibt sich aus § 554 Absatz 1 BGB. Danach hat der Mieter Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, zu dulden. Diese Duldungspflicht schließt natürlich auch ein Betretungsrecht der Mieträume mit ein, da andernfalls die Reparaturleistung nicht durchgeführt werden könnte.

Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache

Welche Erhaltungsmaßnahmen und in welchem Umfang der Vermieter diese im Einzelnen vornimmt, ist grundsätzlich seine eigene Entscheidung. Dies gilt auch dafür, welchen Handwerker er auswählt oder ob er die Maßnahme selbst durchführt. Der Mieter hat diesbezüglich generell kein Mitspracherecht. Da der Vermieter die Mieträume nicht ohne Zustimmung beziehungsweise Einverständnis des Mieters betreten kann, muss auch für die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme ein Termin vereinbart werden.

Vermieter ent scheidet über Reparaturen

2. Was muss der Mieter beachten?

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CD-ROM

Musterbrief für die Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme Sehr geehrter Mieter, wie anlässlich der Besichtigung vom 29.10.2007 festgestellt, ist die Verfugung der Badewanne im Badezimmer nicht mehr vollständig. Ich habe daher die Firma Reichert mit den notwendigen Reparaturarbeiten beauftragt. Die Arbeiten finden am Dienstag, den 6.11.2007, um 10.00 Uhr statt. Ich darf Sie bitten, den Handwerkern um diese Zeit den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Sollten Sie verhindert sein, hinterlegen Sie bitte den Wohnungs schlüssel bei einem Nachbarn oder dem Hausmeister und setzen mich bezie hungsweise die Firma hierüber in Kenntnis. Sollten Sie diesen Termin aus wichtigen Gründen nicht wahrnehmen können, so setzen Sie sich bitte direkt mit der Firma Reichert in Verbindung und vereinbaren Sie einen neuen zeitnahen Termin. Da die Durchführung der Reparatur dringend ist, darf der kurzfristig angesetzte Termin als gerechtfertigt gelten.

Mit freundlichen Grüßen Vermieter

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3. Wie muss der Vermieter reagieren? Wenn einem Vermieter, Verwalter oder dem Vertreter des Vermieters von der Mietpartei ein Mangel angezeigt wurde, ist dies eine ernstzunehmende Sache. Sie als Vermieter sollten schnell reagieren.

Schauen Sie sich den Mangel an Vereinbaren Sie als Vermieter mit dem Mieter einen Besichtigungstermin. Wenn Ihnen die Behebung des angezeigten Mangels dringend erscheint oder Gefahr für das Mietobjekt besteht, müssen Sie unmittelbar handeln und einen kurzfristigen Termin ausmachen. Der Mieter ist in solchen Fällen verpflichtet, die Besichtigung bald zu ermöglichen. Je nach Sachlage empfiehlt es sich, bereits bei der ersten Besichtigung einen Handwerker, Fachmann oder Hausverwalter mitzunehmen. Die Kosten, die dadurch anfallen, sind grundsätzlich vom Vermieter zu bezahlen. Das gilt nicht, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Mieter das Entstehen des Mangels zu vertreten hat. Ist dies der Fall, können ihm die Kosten als Schadensersatz in Rechnung gestellt werden.

Kommen Sie Ihrer Instandhaltungs und Instand setzungspflicht nach Ergibt sich bei der Besichtigung der Mieträume, dass tatsächlich ein Mangel vorliegt, haben Sie als Vermieter die Pflicht, diesen zu beheben. Ist er nicht vom Mieter zu vertreten (siehe Kapitel „4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?“), müssen Sie den Mangel bezie-

Kosten für Fachmann

3. Wie muss der Vermieter reagieren?

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hungsweise Schaden beseitigen (§ 535 BGB). Dies beinhaltet zum einen Reparaturmaßnahmen und zum anderen die Erneuerung beschädigter Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache.

PRAXIS-BEISPIEL

Dafür muss der Vermieter einstehen 

Kann die mitvermietete Spülmaschine nicht mehr repariert werden, so hat der Vermieter auf seine Kosten eine neue anzuschaffen und zu installieren.



Sind die vorhandenen Holzrahmenfenster undicht geworden, kann der Vermie ter diese abdichten. Er muss keine neuen Isolierfenster einbauen lassen, wenn der Mangel durch diese Abdichtung beseitigt wird.

EXPERTEN-TIPP

Mindeststandards einhalten Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Mieträume oder Einrich tungen an neueste Standards anzupassen. Das heißt, es besteht keine Nachrüst pflicht des Vermieters (BGH vom 6.10.2004, VIII ZR 355/ 03, WuM 04, 715). Aber: Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels ab weichender vertraglicher Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 04, 3174). Der Mieter hat kein Mit spracherecht

Haben Sie als Vermieter die Verpflichtung, den Mangel zu beheben, so können Sie selbst entscheiden, auf welche Art und Weise Sie dies tun. Der Mieter hat diesbezüglich keinerlei Mitspracherecht, allerdings muss er sich nicht mit einem schlechteren Zustand als bei Beginn des Mietverhältnisses zufriedengeben.

So weisen Sie unberechtigte Forderungen zurück

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PRAXIS-BEISPIEL

Das darf der Mieter erwarten 

Ist der Küchenherd defekt und lässt sich nicht mehr reparieren, kann der Ver mieter einen gebrauchten anderen Herd zur Verfügung stellen. Dieser muss, falls dies auch beim vorherigen Herd der Fall war, über ein Backrohr verfügen.



Ist der Teppichboden abgenutzt oder abgewohnt, was in der Regel nach zehn Jahren der Fall ist, muss der Vermieter einen Teppichboden gleicher Qualität und Farbe verlegen lassen. Er kann nicht gegen den Willen des Mieters Laminat oder Parkett in die Mieträume legen. Umgekehrt kann der Mieter nicht verlan gen, dass anstelle des abgewohnten Teppichbodens Parkett verlegt wird.

So weisen Sie unberechtigte Forderungen zurück Stellt sich heraus, dass kein Mangel vorliegt oder der Mangel vom Mieter selbst zu vertreten ist, muss der Vermieter ihn nicht beseitigen. Besteht der Mieter auf entsprechende Reparaturmaßnahmen, sollte der Vermieter diese Forderungen zurückweisen.

CD-ROM

Musterbrief zur Zurückweisung unberechtigter Forderungen Sehr geehrter Mieter, mit Schreiben vom 19.10.2007 haben Sie mir gegenüber angezeigt, dass sich der Fliesenspiegel in der Küche löst. Am Donnerstag, den 25.10.2007 hat da raufhin eine Besichtigung im Beisein des Hausverwalters/Handwerkers Herrn Gleisner stattgefunden. Hierbei musste ich feststellen, dass Sie den ursprüng lich vorhandenen gelben Fliesenspiegel in der Küche entfernt und selbst neue Fliesen angebracht haben. Weder haben Sie mich über diese bauliche Verände rung informiert, noch haben Sie meine Erlaubnis hierzu eingeholt.

Wenn kein Mangel vorliegt

3. Wie muss der Vermieter reagieren?

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Das Loslösen der Fliesen ist daher nicht von mir zu vertreten, sondern fällt in Ihren Verantwortungsbereich. Gegebenenfalls können Sie sich an den Hand werker wenden, der mit diesen Arbeiten beauftragt war. Aus diesem Grund weise ich Ihre Ansprüche als unberechtigt zurück. Des Weiteren fordere ich Sie auf, die Mieten künftig in voller Höhe zu bezah len, ein Minderungsrecht steht Ihnen nicht zu. Mit freundlichen Grüßen Vermieter

Klage wegen rückständiger Zahlungen

Hat der Mieter unberechtigterweise gemindert, können die rückständigen Zahlungen eingeklagt werden. Wenn die Voraussetzungen für den Ausspruch einer Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB vorliegen, kann fristlos oder ordentlich gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB gekündigt werden. Zuvor sollte der Mieter zur Zahlung aufgefordert werden. Folgt er dem nicht, kann die Kündigung angedroht werden.

CD-ROM

Musterbrief bei unberechtigter Mietminderung Sehr geehrter Mieter, gemäß § 3 unseres Mietvertrags vom 1.9.2004 schulden Sie die Mietzahlung spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus. Für die Monate März und April haben Sie die Mieten nur teilweise entrichtet. Sie schulden monatlich 1.000 Euro, gezahlt haben Sie jedoch lediglich 800 Eu ro und dies mit angeblichen Minderungsansprüchen Ihrerseits begründet. Mit Schreiben vom 30.4.2007 habe ich Ihnen bereits mitgeteilt, dass Ihre Min derungsansprüche unberechtigt sind, da ein Mangel an der Mietsache nicht vorliegt beziehungsweise der festgestellte Mangel – das Ablösen des Fliesen

Welche Kündigungsrechte habe ich als Vermieter?

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spiegels – von Ihnen zu vertreten ist. Sie werden aufgefordert, die zu Unrecht einbehaltenen Zahlungen in Höhe von insgesamt 400 Euro bis spätestens 21.5.2007 auf das Ihnen bekannte Vermieterkonto zu überweisen. Sollten Sie auch in Zukunft Ihrer Verpflichtung, die Mieten pünktlich und in voller Höhe zu bezahlen, nicht nachkommen, müssen Sie mit dem Ausspruch einer ordentlichen gegebenenfalls einer fristlosen Kündigung rechnen. Des Weiteren behalte ich mir vor, den durch die Nichtzahlung der Miete ent standenen Zinsverlust geltend zu machen. Mit freundlichen Grüßen Vermieter

Welche Kündigungsrechte habe ich als Vermieter? Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ordentliche Kündigung des Vermieters (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein vertragswidriges Verhalten des Mieters voraus. Nicht erforderlich ist, dass Rechte des Vermieters verletzt wurden. Vorstellbar als berechtigte Gründe für eine ordentliche Kündigung sind die folgenden beiden Fälle: 

Der Mieter mindert die Miete zu Unrecht oder die Minderungsquote ist zu hoch bemessen.



Der Mieter beseitigt die von ihm an der Mietsache verursachten Schäden trotz Aufforderung durch den Vermieter nicht.

Vertragswidri ges Verhalten des Mieters

3. Wie muss der Vermieter reagieren?

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CD-ROM

Musterbrief für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB Sehr geehrter Mieter, hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung (Adresse einfügen), Mietvertrag vom 1.9.2004, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum (Datum einfügen) gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Danach kann der Ver mieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuld haft nicht unerheblich verletzt hat. Zur Begründung: Anlässlich der Besichtigung Ihrer Wohnung am 22.10.2007 wurde festgestellt, dass die Schimmel und Feuchteschäden in Bad und Schlaf zimmer Ihrer Wohnung durch falsches Heiz und Lüftungsverhalten entstanden sind. Mit Schreiben vom 24.10.2007 habe ich Sie aufgefordert, Ihr Wohnver halten entsprechend zu ändern und den Raumverhältnissen anzupassen. Insbe sondere habe ich Sie dazu aufgefordert, die Heizkörper freizuräumen und Ihre Wäsche nicht in der Wohnung zu trocknen sowie die Schäden auf Ihre Kosten bis 10.12.2007 fachmännisch zu beseitigen. Die neuerliche Begehung Ihrer Wohnung am 20.12.2007 hat ergeben, dass Sie sich nach wie vor nicht an diese Anweisungen halten und auch die Feuchte und Schimmelschäden nicht beseitigt haben. Wiederum war Wäsche zum Trocknen im Schlafzimmer aufgehängt, die Vorhänge waren vor die Heizkörper gezogen und die Heizkörper kalt. Aufgrund der geschilderten Vertragsverstöße besteht für mich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver hältnisses im Sinn des § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Es wird darauf hingewiesen, dass Sie dieser Kündigung gemäß § 574 BGB wi dersprechen können. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss spä testens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei mir eingegangen sein. Einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den (Datum einfügen) hinaus wird bereits jetzt widersprochen. § 545 BGB findet keine Anwendung. Mit freundlichen Grüßen Vermieter

Welche Kündigungsrechte habe ich als Vermieter?

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Fristlose Kündigung des Vermieters (§ 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB) Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter anderem dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache erheblich gefährdet. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er die ihm obliegende Sorgfaltspflicht nicht einhält. Hierzu folgen zwei Beispiele, bei denen ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt: 

Der Mieter verständigt den Vermieter zum Beispiel nicht darüber, dass es wiederholt zu größeren Wasserschäden in der Wohnung gekommen ist.



Der Mieter hat es unterlassen, während längerer Abwesenheit im Winter für ausreichende Beheizung und Belüftung zu sorgen, wodurch erhebliche Schäden an der Mietsache entstanden sind. CD-ROM

Musterbrief für eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB) Sehr geehrter Mieter, nach § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht die Mietsache erheblich gefährdet. Mit Schreiben vom 24.10.2007 habe ich Sie aufgefordert, die Beschädigungen an der Mietsache auf Ihre Kosten zu beseitigen, die durch die von Ihnen wieder holt verursachten erheblichen Wasserschäden, ausgehend von der nicht fach männisch installierten Waschmaschine, entstanden sind. Insbesondere wurden Sie aufgefordert, bis 30.11.2007 die Wände vom Badezimmer zum Wohnzimmer trockenzulegen, den durch das ausgelaufene Wasser beschädigten Teppichboden zu entfernen und einen neuen zu verlegen.

Verletzung von Rechten des Vermieters

3. Wie muss der Vermieter reagieren?

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Sie haben sich geweigert, diesen Aufforderungen Folge zu leisten. Wegen ver tragswidrigen Gebrauchs der Wohnung kündige ich daher das Mietverhältnis über die Wohnung (Adresse einfügen) außerordentlich und fristlos gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Sie werden aufgefordert, die Wohnung fristgerecht bis zum (Datum einfügen) zu räumen und an mich zurückzugeben. Selbstverständlich behalte ich mir die Geltendmachung von Schadensersatzan sprüchen für den von Ihnen schuldhaft verursachten Schaden vor. Einer still schweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinn von § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen. Mit freundlichen Grüßen Vermieter

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4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen? Das Minderungsrecht des Mieters besteht, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, wenn ein Mangel während der Mietzeit entsteht oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. In bestimmten Fällen ist aber das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen.

Ein unerheblicher Mangel liegt vor Der Mieter darf die Miete dann nicht mindern, wenn zwar ein Mangel vorliegt, aber die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume zum vereinbarten Zweck nur unerheblich beeinträchtigt (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB) ist. Dies wird angenommen, wenn der Mangel mit geringen Kosten und wenig Zeitaufwand behoben werden kann oder die Geltendmachung einer Minderung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde, weil die Beeinträchtigung nur geringfügig ist.

Geringe Kosten und wenig Zeitaufwand

Ein Mangel wird nicht als unerheblich eingestuft, weil der Mieter abwesend ist oder zur Zeit der Beeinträchtigung nicht in den Mieträumen war. Das gilt etwa bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten, während sich der Mieter an seinem Arbeitsplatz außerhalb der Wohnung aufhält. Urlaubsbedingte Abwesenheit führt ebenfalls nicht dazu, dass ein Mangel unerheblich ist. Auch die Höhe der Minderungsquote wird bei dieser Beurteilung nicht herangezogen. Es kommt vielmehr auf die Umstände im Einzelfall an, ob ein Mangel als so erheblich eingestuft wird, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache aufgehoben oder eingeschränkt und die Mietminderung berechtigt ist.

Höhe der Minderungs quote

4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

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Wenn der Vermieter dem Mieter aber bei Vertragsabschluss eine Eigenschaft zugesichert hat, die fehlt oder später weggefallen ist, muss der Vermieter für den Mangel einstehen, auch wenn er unerheblich ist.

PRAXIS-BEISPIEL

Zugesicherte Eigenschaften 

Ein Vermieter sagt seinem Mieter zu, dass das Hoftor abgeschlossen werden könne. Im Nachhinein stellt sich aber heraus, dass dieses über kein Schloss ver fügt. In diesem Fall ist das Fehlen des Schlosses für sich gesehen wohl uner heblich, doch aufgrund der Zusicherung des Vermieters über die Eigenschaften des Hoftors hat der Mieter ein Minderungsrecht.



Ist dem Mieter versprochen worden, er könne eine Tiefkühltruhe im Keller auf stellen, und existiert im Kellerabteil des Mieters aber gar kein Stromanschluss, ist der Mieter wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zur Minderung der Miete berechtigt.

Unerhebliche Mängel 

Der Fernsehempfang ist während einiger Tage gestört.



Die Kellerbeleuchtung fällt für kurze Zeit aus.



Wenige Fliesen weisen Haarrisse auf oder eine Kachel fehlt.



Die Treppenreinigung wurde bei mäßiger Verschmutzung nicht durchgeführt.



Die Mülltonnen werden mit einem Tag Verspätung geleert.



Die Schlüssel für Innentüren fehlen.



Nur unerheblich von Null abweichender Zählerstand bei Einbau.

Beachte: Wenn ein unerheblicher Mangel vorliegt, kann der Mieter die Miete zwar nicht mindern, aber die Beseitigung des Mangels vom Vermieter verlangen, da dieser grundsätzlich zur Instandhaltung beziehungsweise -setzung verpflichtet ist.

Mietminderung ist vertraglich ausgeschlossen

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Mietminderung ist vertraglich ausgeschlossen In § 536 Absatz 4 BGB ist festgelegt, dass zum Nachteil des Mieters von Wohnraum abweichende Vereinbarungen unzulässig sind. Das bedeutet, dass der Vermieter keine vertraglichen Regelungen vereinbaren kann, die das Minderungsrecht des Wohnraummieters ausschließen, erschweren oder einschränken, indem es zum Beispiel von einer vorherigen Anzeige abhängig gemacht wird. Allerdings können die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss einen bestimmten „schlechten“ Zustand des Objekts als vertragsgemäß vereinbaren.

Ausschluss bei Wohnraum nicht möglich

PRAXIS-BEISPIEL

Vereinbarungen über schlechten Zustand Zu diesem Zweck dokumentiert der Vermieter im Mietvertrag die schlechte Wär meisolierung der Außenwände oder weist ausdrücklich auf bestehende Feuchte im Keller hin.

Die Beschaffenheitsangaben im Mietvertrag, die den schlechten baulichen Zustand des Mietobjekts als vertragsgemäß definieren sollen, dürfen jedoch nicht gegen zwingendes Recht verstoßen. Das bedeutet auch, dass sich Gefahrensituationen für Leib und Leben nie als vertragsgemäß vereinbaren lassen. Entsprechende Missstände müssen zwingend behoben werden. Zudem sind bei der Abfassung entsprechender Vereinbarungen stets die Grundsätze der Bestimmungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff BGB) zu beachten. Auch bei individuellen Vertragsklauseln ist zu beachten, dass das Verbot des § 536 Absatz 4 BGB (eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung ist nicht erlaubt) nicht umgangen werden darf.

Gefahr für Leib und Leben

4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

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EXPERTEN-TIPP

Regelung gilt nicht für Geschäftsraummietverträge § 536 Absatz 4 BGB gilt nur für Wohnraummietverträge. Das heißt: Für Geschäfts raummietverträge kann das Minderungsrecht vertraglich eingeschränkt oder unter Beachtung der Grundsätze von Treu und Glauben gegebenenfalls ausgeschlossen werden (BGH vom 20.6.1984, VIII ZR 337/82, NJW 84, 2404). Wird das Minde rungsrecht allerdings gänzlich ausgeschlossen, ist das sogenannte Äquivalenzprin zip des Mietvertrags gestört. Damit wird der Minderungsausschluss unwirksam. Daneben kann auch die Haftung des Vermieters für bei Vertragsabschluss bereits vorhandene Mängel (sogenannte Garantiehaftung), sowohl in Wohnraum als auch in Gewerbemietraummietverträgen ausgeschlossen sein (siehe Seite 52). Klauseln für Schönheits reparaturen

Außerdem können dem Mieter von Wohnraum nur in engen Grenzen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten vertraglich auferlegt werden. Denn wenn der Mieter verpflichtet ist, diese Maßnahmen selbst zu ergreifen, werden seine gesetzlichen Gewährleistungsansprüche umgangen. Damit liegt ein Verstoß gegen § 536 Absatz 4 BGB vor.

PRAXIS-BEISPIEL

Unwirksame Klauseln 

Vertragsklausel, die vorsieht, dass der Mieter von Wohnraum die laufende In standhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume vornehmen muss



Klausel, die festlegt, dass der Mieter Schäden an Verputz, Wänden und Decken sowie Bodenbelägen auszubessern hat

In beiden Fällen handelt es sich um typische Instandsetzungsarbeiten des Vermie ters. Eine solch umfangreiche Abwälzung auf den Mieter ist für diesen nicht mehr überschaubar und von ihren wirtschaftlichen Auswirkungen her nicht kalkulierbar. Der Mieter ist hierdurch unangemessen benachteiligt. Derartige Klauseln sind ge mäß § 307 BGB unwirksam.

Wenn der Mangel bekannt ist

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Dennoch kann der Vermieter den Mieter von Wohnraum in engen Grenzen zu bestimmten Erhaltungsmaßnahmen verpflichten. Zu denken ist hierbei an die sogenannten Kleinreparaturklauseln, wonach der Mieter verpflichtet werden kann, für bestimmte kleinere Reparaturmaßnahmen die Kosten bis zu einer gewissen Höhe zu übernehmen. Darüber hinaus können Schönheitsreparaturklauseln den Mieter dazu verpflichten, notwendige Malerarbeiten durchzuführen.

Wenn der Mangel bekannt ist Hierbei handelt es sich ebenfalls um einen gesetzlichen Ausschlusstatbestand sowohl für eine Mietminderung als auch für einen Schadensund Aufwendungsersatzanspruch auf Seiten des Mieters (siehe Kapitel „6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?“). Nach § 536b Satz 1 BGB stehen dem Mieter unter anderem Mietminderungsansprüche nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsabschluss kannte. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass dem Mieter ein Mangel konkret bekannt sein muss. Es genügt nicht, dass er den allgemein schlechten Zustand des Hauses bemerkt, aber zum Beispiel nicht die Feuchte in den Mieträumen wahrnimmt.

Bei Kenntnis keine Minde rung

Das bedeutet: Die Kenntnis des Mieters muss sich auf einen bestimmten Mangel und seine Auswirkungen nach Art und Umfang beziehen, nicht auf allgemeine Umstände, die eventuell eine Beeinträchtigung nach sich ziehen können. Weiß der Mieter bei Vertragsabschluss über das Baujahr und die Ausstattung der Wohnung Bescheid, kann er keine modernen Standards erwarten. Er hat diesbezüglich gewisse Mängel hinzunehmen, wenn sie altersbedingt sind, zum Beispiel leicht zugige Fenster und Türen oder knarzende Parkettböden.

Baujahr und Ausstattung

4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

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EXPERTEN-TIPP

Mängel ins Übergabeprotokoll aufnehmen Der Vermieter sollte bei Vertragsabschluss unbedingt darauf achten, dass er die ihm bekannten Mängel in das Übergabeprotokoll aufnimmt. Unter diesen Um ständen kann der Mieter nach Vertragsabschluss nicht die Instandsetzung von den im Übergabeprotokoll aufgeführten Mängeln verlangen. Denn auf Unkenntnis des Mangels kann sich der Mieter in einem solchen Fall sicher nicht berufen. Grobe Fahrlässigkeit

§ 536b Satz 2 BGB bestimmt weiterhin, dass bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Mieters bezüglich des Mangels das Minderungsrecht und der Anspruch auf Schadens- oder Aufwendungsersatz ausgeschlossen ist. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Von grober Fahrlässigkeit kann in der Regel nur ausgegangen werden, wenn der Mieter das unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall „jedem hätte einleuchten müssen“ (BGH vom 28.11.1979, VIII ZR 302/ 78, NJW 80, 777). Der Mieter hat aber keine grundsätzliche Nachforschungs- und Prüfpflicht bezüglich der Mietsache.

Arglistiges Verschweigen

Selbst wenn dem Mieter grob fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist, kann er eine Mietminderung und die Rechte aus § 536a BGB geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel an der Mietsache arglistig verschwiegen hat.

PRAXIS-BEISPIEL

Wann liegt grobe Fahrlässigkeit vor? Grobe Fahrlässigkeit des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn dieser eine Wohnung anmietet, ohne sie besichtigt zu haben.

Wenn der Mangel bekannt ist

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Der Mieter kann sich die Gewährleistungsrechte nur sichern, indem er sich seine Rechte wegen der Mängel vorbehält. Der Vorbehalt bedarf keiner bestimmten Form, er muss jedoch auf jeden Fall dem Vermieter gegenüber erklärt werden. Aus Beweisgründen sollte der Mieter seinen Vorbehalt besser schriftlich anmelden.

CD-ROM

Musterbrief für Vorbehalt Sehr geehrter Vermieter, bei der Übergabe der Wohnung habe ich festgestellt, dass die Gegensprechan lage nicht funktioniert. Ich bitte Sie daher, diese zu reparieren. Bis zur Herstellung der Funktionstüchtigkeit der Sprechanlage zahle ich die Miete unter Vorbehalt. Mit freundlichen Grüßen Mieter

Es genügt nicht, wenn der Mieter das folgende Schreiben an den Vermieter richtet: Sehr geehrter Vermieter, wegen der Mängel, die anlässlich der Übergabe der Wohnung festgestellt wur den, zahle ich die Miete unter Vorbehalt der Geltendmachung von Gewährleis tungsrechten. Mit freundlichen Grüßen Mieter

Exakte Be zeichnung der Mängel

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4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

Vielmehr muss der Mieter die Mängel genau benennen, derentwegen er sich seine Gewährleistungsrechte vorbehalten will. Soll ein Vorbehalt wirksam sein, reicht es nicht aus, wenn der Mieter einfach pauschale Formulierungen verwendet, ohne aber auf die einzelnen Mängel Bezug zu nehmen. Die eigenen Rechte vorbehalten

Zudem ist wichtig, dass der Mieter sich seine Rechte bei Annahme des Mietobjekts vorbehält. Denn wenn der Mieter bei Übergabe der Mietsache zwar Mängel erkannt, die Mietsache aber trotzdem angenommen hat, ohne auf die Mängel hinzuweisen oder sich entsprechende Rechte vorzubehalten, so kann er später keine Mietminderung darauf stützen. Sichert der Vermieter allerdings bei Übergabe der Mieträume zu, die festgestellten Mängel zu beseitigen, dann hat der Mieter die Mieträume nicht vorbehaltlos angenommen. Er kann dann auch später noch die Miete mindern.

Was bewirkt eine vorbehaltlose Mietzahlung? Treten Mängel an der Mietsache erst nach Übergabe der Mietsache an den Mieter auf – also während der Mietdauer –, sind zwei Regelungen zu unterscheiden: Bis zur Mietrechtsreform (31.8.2001) ging die Rechtsprechung davon aus, dass ein Mieter sein Mietminderungsrecht verliert, wenn er einen Mangel nach Vertragsabschluss erkennt und die Miete dennoch vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum hinweg zahlt. Als längerer Zeitraum wurden hier in der Regel sechs Monate angesetzt. Mietrechts reform

So eindeutig ist die Rechtslage allerdings seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1.9.2001) nicht mehr. Für Mieten, die ab 1.9.2001 fällig werden, gilt § 536c BGB. Dieser Paragraf umfasst auch Mietzahlungen aufgrund von Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wur-

Was bewirkt eine vorbehaltlose Mietzahlung?

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den. Maßgeblich für die Anwendung des § 536c BGB ist die Fälligkeit der Mietzahlung. Ob ein Mieter, der trotz Kenntnis eines Mangels an der Mietsache die Miete weiterhin vorbehaltlos zahlt, sein Mietminderungsrecht verliert, das beurteilt sich dementsprechend ausschließlich nach § 536c BGB. Anzeigepflicht Nach § 536c Absatz 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Lauf der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Mietsache anmaßt, zum Beispiel wenn ein Fremder behauptet, Eigentümer, Mieter oder Verwalter zu sein. Konnte der Vermieter einen Mangel nicht beseitigen, weil ihm der Mieter diesen nicht gemeldet hat, so haftet der Mieter dem Vermieter gegenüber auf Ersatz des damit verbundenen Schadens. Es kann sich hierbei zum Beispiel um Mehrkosten für die Schadensbehebung handeln, die entstanden sind, weil die verspätete Anzeige zu einer Vergrößerung des Schadens geführt hat.

PRAXIS-BEISPIEL

So können Mehrkosten entstehen Hat es der Mieter unterlassen, seinem Vermieter einen Ungezieferbefall der Miet räume mitzuteilen oder ihn rechtzeitig zu melden, kann der Mieter auf Ersatz der durch die Nicht oder verspätete Anzeige entstandenen Kosten haftbar gemacht werden. Dabei geht es um die Mehrkosten, die der Vermieter in diesem Fall auf wenden muss. Der Mieter haftet jedoch nicht auf Ersatz der Schädlingsbeseitigungskosten. Diese hat der Vermieter im Rahmen seiner Instandsetzungspflicht zu tragen.

Bei unterlasse ner Anzeige

4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

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Abhilfemöglichkeit Ohne Anzeige keine Gewähr leistung

Konnte der Vermieter nicht Abhilfe schaffen, weil ihm der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat, verliert der Mieter seine Gewährleistungsrechte. Vor allem kann er keine Minderung wegen Sach- und Rechtsmängeln (§ 536 BGB) und Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 536a Absatz1 BGB) geltend machen. Zudem kann er nicht kündigen, ohne eine Nachfrist nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB gestellt zu haben. Fazit: Der Mieter verliert dann seine Gewährleistungsrechte, wenn er dem Vermieter einen Mangel nicht anzeigt. Allein das Zahlen von Mieten über einen längeren Zeitraum hinweg führt aber nicht zum Verlust des Minderungsrechts des Mieters. Solange der Mieter einen Mangel nicht anzeigt, kann er die Miete auch nicht mindern. Dies darf er aber, sobald er einen Mangel meldet und der Vermieter nicht tätig wird. Für die Zeit vor der Mängelanzeige bestehen keine Gewährleistungsrechte. Verwirkung des Minderungsrechts

Gegen Treu und Glauben

Neben den dargestellten Ausschlusstatbeständen kann auch ausnahmsweise das Minderungsrecht des Mieters gemäß § 242 BGB verwirkt sein. Der Vermieter muss dann darlegen, dass ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, der die vom Mieter geltend gemachte Minderung als treuwidrig erscheinen lässt. Die Umstände des Einzelfalls und das Zeitmoment sind bei der Beurteilung derartiger Fälle zu berücksichtigen.

PRAXIS-BEISPIEL

Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben Ein Vermieter bietet den Austausch der defekten Spülmaschine an, der Mieter verzichtet. Nach einigen Monaten mindert der Mieter die Miete, weil die Maschine nicht funktioniert. Dieses Verhalten verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, das Minderungsrecht des Mieters ist verwirkt.

Wenn der Mieter Instandsetzungsmaßnahmen vereitelt

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Der Mieter hat den Mangel verursacht Das Minderungsrecht des Mieters kann auch dadurch ausgeschlossen sein, dass der Mieter den Mangel oder Schaden an der Mietsache selbst verursacht hat oder dafür verantwortlich ist. Hat er zum Beispiel durch den unsachgemäßen Anschluss seiner Waschmaschine einen Wasserschaden in der Wohnung ausgelöst, kann er nicht wegen Beeinträchtigung der Wohnnutzung die Miete mindern. Für Personen, denen der Mieter durch sein Einverständnis Zutritt zu den Mieträumen gewährt und die einen Schaden verursachen, haftet der Mieter. Der betreffende Personenkreis umfasst Familienangehörige, Handwerker und Freunde. Hiervon zu unterscheiden sind Personen, die nicht mit dem Einverständnis des Mieters in die Mieträume gelangen und dort einen Schaden verursachen. Wird zum Beispiel in eine Wohnung eingebrochen und die Haustür beschädigt, hat nicht der Mieter diesen Schaden zu vertreten. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Haustür wieder funktionstüchtig wird. Falls dieser die durch den Einbruch entstandenen Schäden an der Mietsache nicht repariert oder reparieren lässt, steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu – vorausgesetzt der Vermieter hatte Kenntnis von dem Einbruch und den damit einhergehenden Beschädigungen.

Mieter haftet nicht bei Einbruch

Wenn der Mieter Instandsetzungsmaßnahmen vereitelt Hat die Mietsache einen Mangel, trifft den Vermieter diesbezüglich die Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungspflicht (§ 535 Absatz 1 BGB). Er muss den Mangel auf eigene Kosten beheben. Umgekehrt ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Reparaturmaßnahmen zu ermöglichen. Insoweit hat der Mieter den Zutritt zu den Mieträumen zu

Mieter muss Reparaturen zulassen

4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?

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gestatten und zuzulassen. Der Vermieter muss dem Mieter die Besichtigungs- oder Reparaturtermine rechtzeitig ankündigen. Verlust der Gewährleis tungsrechte

Vereitelt der Mieter die Reparaturmaßnahmen oder erschwert er sie unzumutbar, so verliert er seine Gewährleistungsrechte. Dazu ein Beispiel: Schreibt der Mieter dem Vermieter vor, dass die Reparaturen erst ab 20.00 Uhr abends stattfinden können oder nennt er keine Termine während der Woche zu den üblichen Geschäftszeiten, verhindert er die Durchführung der Maßnahmen. Gleiches gilt, wenn der Mieter zwar mit dem Vermieter oder Handwerker Termine vereinbart, diese dann aber wiederholt kurzfristig absagt und die Reparatur somit auf ungewisse Zeit verschoben wird. Nennt der Mieter hingegen einen triftigen Grund, warum er den Termin absagen muss, hat der Vermieter dies zunächst zu akzeptieren. Das einmalige Verschieben eines Reparaturtermins bedeutet nicht die Vereitelung der Maßnahme insgesamt.

EXPERTEN-TIPP

Die Umstände des Einzelfalls sind zu beachten Je dringender die Reparatur durchgeführt werden muss, desto kurzfristiger hat der Mieter den Zutritt zu den Mieträumen zu ermöglichen. Droht Gefahr, so ist unter Abwägung der Umstände im Einzelfall ein sofortiges Handeln des Vermie ters erforderlich, ohne dass ein Termin zuerst angekündigt werden muss.

Wann lebt das Minderungsrecht wieder auf? Selbst wenn festgestellt wird, dass dem Mieter ein Minderungsrecht nicht zusteht, so kann es in der Zukunft wegen des gleichen Sachverhalts wieder aufleben. Am häufigsten geschieht dies nach einer Mieterhöhung. Entsprach die Miete bis zur Erhöhung dem allgemeinen Zu-

Wann lebt das Minderungsrecht wieder auf?

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stand der Mieträume mit seinen gegebenenfalls vorhandenen Mängeln, kann die Erhöhung dazu führen, dass das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung gestört ist. Das bedeutet: Die nach der Erhöhung zu zahlende Miete entspricht nicht mehr der Gegenleistung, dem Zustand der Mieträume. Der Mieter kann in solchen Fällen allerdings nur dann von seinem Minderungsrecht Gebrauch machen, wenn er den entsprechenden Mangel dem Vermieter anzeigt. Die Minderung gilt immer nur für die Zukunft, für die Vergangenheit bleibt sie ausgeschlossen.

Anzeigepflicht des Mieters

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5. Wie berechne ich die Mietminderung? Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie stark der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache durch den Mangel beeinträchtigt ist.

Wie groß ist die Beeinträchtigung? Wenn der Gebrauch der Mietsache gänzlich aufgehoben ist, zum Beispiel weil durch einen Wasserschaden die Wohnung unbewohnbar ist oder die Heizungsanlage im Winter ausfällt, kann die Miete um bis zu 100 % gemindert werden. Betrifft der Wasserschaden jedoch nur den Keller, nicht auch die Wohnräume, so fällt die Minderung der Miete entsprechend niedriger aus. Die Schwierigkeit in der Praxis liegt darin, für die unterschiedlichsten Sachverhalte die jeweils adäquate Minderungsquote zu ermitteln. Dabei ist maßgeblich, was die Vertragsparteien als Vertragszweck vereinbart haben.

PRAXIS-BEISPIEL

Unterschiedliche Grade bei der Beeinträchtigung In einem Anwesen, in dem es auch Wohnungen gibt, werden Kellerräume zu La gerzwecken vermietet. Die Minderungsquote fällt für die jeweiligen Mieter unter schiedlich aus, falls es durch Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft zu erheblichen Lärmbelästigungen kommen sollte. Der Kellermieter wird gar nicht mindern dürfen, denn der vertragliche Zweck – die Lagerung von Gegenständen – wird durch den Lärm nicht beeinträchtigt. Der Wohnungsmieter hingegen wird durch den Lärm in seiner „Wohnnutzung“ massiv gestört, er wird mindern können.

Minderung bis zu 100 %

5. Wie berechne ich die Mietminderung?

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Wenn es um die Minderungsquote geht, spielen die jeweiligen Umstände des Einzelfalls wie Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung eine Rolle. Versuche, objektive Kriterien zu definieren, die für alle „Minderungsfälle“ gleichermaßen angewendet werden können, scheitern in der Regel.

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Tabelle mit Entscheidungen Die im zweiten Teil des Buchs in Form einer Tabelle zusammengestellten Ge richtsentscheidungen zu den unterschiedlichsten Sachverhalten mit entsprechen den Minderungsquoten können daher nur Orientierung bieten.

Was wird als Bemessungsgrundlage angesetzt? Minderung von der Bruttomiete

Bis in die jüngste Zeit hinein war es umstritten, ob bei der Festlegung der Mietminderung von der Brutto- oder der Nettomiete auszugehen ist. Durch ein Urteil des BGH ist dieser Rechtsstreit zugunsten der Bruttomiete gelöst worden. In seiner Entscheidung vom 6.4.2005 (XII ZR 225/03, WuM 05/384) hat der BGH klargestellt, dass als Bemessungsgrundlage für eine Minderung ausschließlich die Bruttomiete infrage kommt. Hierbei ist unerheblich, ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale geschuldet sind. Es ist also immer von der Gesamtmiete auszugehen.

EXPERTEN-TIPP

Bruttomiete ist Bemessungsgrundlage Ausgangspunkt für die Mietminderung ist sowohl bei Wohnraum wie auch bei Geschäftsraummietverhältnissen immer die Bruttomiete.

Was wird als Bemessungsgrundlage angesetzt?

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Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Beeinträchtigung der Mietsache tatsächlich auf die Betriebskosten auswirkt. Beispiel: Selbst wenn ein Heizungsausfall vorliegt, der nur die Heizung, nicht aber die Müllabfuhr und die Versicherungen betrifft, ist laut BGH von der insgesamt monatlich geschuldeten Mietzahlung auszugehen. Demnach sind auch Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder Pauschalen von der Minderung betroffen. PRAXIS-BEISPIEL

So wird die Minderung berechnet Ein Mieter zahlt für seine Vierzimmerwohnung 800 Euro Miete zuzüglich 100 Euro Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser sowie eine Pauschale von 100 Euro für die übrigen Betriebskosten. Bemessungsgrundlage für eine Minderung ist daher der Betrag von 1.000 Euro. Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt den Mieter zu einer Minderung von 20 %, damit schuldet er nunmehr monatlich 800 Euro Miete.

Zwar ist durch diese Entscheidung des BGH ein alter Streitpunkt geklärt worden, doch ergibt sich hierdurch ein anderes, viel größeres Problem: die Frage, wie nämlich die Minderung bei einer Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen ist. Der BGH hat sich für den Fall einer Mietminderung wegen einer Wohnflächenabweichung geäußert und im Ergebnis festgestellt, dass in solchen Fällen nur die Nettomiete gemindert werden kann (BGH vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04, WuM 05, 573). Denn würde man bei der Abrechnung die Minderung nicht berücksichtigen, müsste der Mieter eine höhere Nachzahlung leisten, da er ja weniger Betriebskosten gezahlt hat. Jedoch würde durch die höhere Nachforderung das Minderungsrecht unterlaufen werden. Im Übrigen ist es strittig, wie die Mietminderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen ist. Die praktikabelste Lösung dürfte in solchen Fällen wie folgt aussehen:

Einfluss auf Betriebskos tenabrechnung

5. Wie berechne ich die Mietminderung?

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PRAXIS-BEISPIEL

Mietminderung und Betriebskosten Abrechnungsergebnis bei den Betriebskosten: 1.500 Euro Abzüglich der Minderungsquote von 20 %: 300 Euro Ansatzfähiger Abrechnungsbetrag = 1.200 Euro Hiervon sind die geminderten Betriebskostenvorauszahlungen abzuziehen. Für unterschiedliche Fälle sind entsprechende Berechnungen erforderlich: Es kann zum Beispiel sein, dass die Minderungsquote während der gesamten Abrech nungsperiode nicht gleich war oder der Mieter nur wenige Monate lang gemindert hat. Vielleicht sind auch – je nach Intensität der Beeinträchtigung – verschiedene Minderungsquoten angesetzt worden. Gutachten zu den Mängeln

Die geltende Rechtsprechung führt dazu, dass Streitigkeiten über die Höhe von Minderungen in Auseinandersetzungen über Betriebskostenabrechnungen hineinreichen können. Es müsste dann unter Umständen in einem Prozess, in dem über die Betriebskostenabrechnung gestritten wird, ein Gutachten zu Mängeln an der Mietsache eingeholt werden. In diesem wird die Minderungsquote ermittelt, die dann der Kürzung des Rechnungsbetrags bei den Betriebskosten zugrunde gelegt wird.

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6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter? Ist die Mietsache im Sinn des § 536 BGB mangelhaft, hat der Vermieter grundsätzlich die Verpflichtung, den Mangel zu beseitigen sowie den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Den Vermieter trifft die Instandsetzungspflicht. Diese besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Miete mindern kann. Dies ist möglich, wenn kein Ausschlusstatbestand vorliegt (siehe Kapitel „4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?“). Neben dem Recht, die Miete zu mindern, stehen Ihnen als Mieter folgende Rechte zu: 

Schadensersatzanspruch (§ 536a Absatz 1 BGB)



Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Absatz 2 BGB)



Zurückbehaltungsrecht



Kündigungsmöglichkeit (§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB)

Bei mangel hafter Miet sache

Wann besteht Anspruch auf Schadensersatz? Die Voraussetzungen, um einen Schadensersatzanspruch geltend zu machen, regelt § 536a Absatz 1 BGB. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Mängeln, die schon bei Vertragsabschluss bestehen, und solchen, die während der Laufzeit des Vertrags eingetreten sind. Bei Vertragsschluss vorhandener Mangel Wenn die Mietsache schon bei Vertragsschluss mangelhaft ist (§ 536a Absatz 1, 1. Alt. BGB), haftet der Vermieter, ohne dass ein Verschulden seinerseits vorliegen muss. Dies gilt auch dann, wenn er von dem Man-

§ 536a Ab satz 1 BGB

6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?

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gel keine Kenntnis hat. Es genügt, wenn der Mangel bei Vertragsabschluss lediglich vorhanden ist. Insoweit handelt es sich um eine Garantiehaftung des Vermieters. Diese greift auch in Fällen, in denen sich die Auswirkungen des Mangels erst später zeigen.

PRAXIS-BEISPIEL

Hier haftet der Vermieter

Grenzen der Garantie haftung



Die Wasserrohre des Mietobjekts sind schon bei Vertragsschluss undicht, jedoch kommt es erst nach einiger Zeit zum Wasserschaden. Hier liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.



Die Tragfähigkeit der Decken ist für den vertraglich zugesicherten Zweck unzu reichend, während der Laufzeit des Mietvertrags stürzen die Decken ein. Auch in diesem Fall liegt ein anfänglicher Mangel vor, den Vermieter trifft hier die Garantiehaftung.

Allerdings geht die Garantiehaftung des Vermieters nicht so weit, dass er für die Realisierung außergewöhnlicher Gefahren die Haftung zu übernehmen hat. Bei ungewöhnlich viel Schneefall oder hohen Niederschlagsmengen haftet der Vermieter nicht über seine Instandsetzungspflicht hinaus auf Schadensersatz.

PRAXIS-BEISPIEL

Grenzen der Haftung Tagelanger Schneefall führt zum Einsturz des Dachs. Der Vermieter hat zwar im Rahmen seiner Herstellungspflicht das Dach wieder in Ordnung zu bringen. Für Schäden, die dem Mieter durch diesen Vorfall entstanden sind, muss er aber nicht aufkommen.

Wann besteht Anspruch auf Schadensersatz?

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Problematisch ist in diesem Zusammenhang die rechtliche Einordnung von sogenannten Umweltmängeln (siehe Kapitel „9. Was tun bei Umweltgiften?“). Wenn sich während der Dauer eines Mietverhältnisses technische Standards oder Richt- und Grenzwerte ändern und die Mietsache diesen Vorgaben dann nicht entspricht, so liegt grundsätzlich ein Mangel vor. Weil der Mietsache die betreffenden Eigenschaften bereits von Vertragsschluss an fehlten, ist hier an einen anfänglichen Mangel und somit an die Garantiehaftung des Vermieters zu denken. Das würde bedeuten: Je älter ein Mietobjekt und das jeweilige Mietverhältnis sind, desto höher ist das Risiko für den Vermieter, wegen geänderter technischer Vorgaben und Werte in die Garantiehaftung zu gelangen. Die Folge daraus wäre, dass den Vermieter eine sehr weitreichende, unübersehbare Haftung treffen würde, die ein nicht mehr überschaubares Risiko mit sich bringt.

Anfänglicher Mangel

Mit Rechtsentscheid vom 4.8.1999 hat das BayObLG zu dieser Haftungsfrage Stellung genommen. Danach sind für die Beurteilung von wissenschaftlich-technischen Standards grundsätzlich diejenigen Werte maßgeblich, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegolten haben (BayObLG vom 4.8.1999, RE-Miet 6/98, WuM 99, 568). Begründung: Der vom Vermieter geschuldete Leistungsstandard des Mietobjekts muss für ihn bestimmbar bleiben. Dennoch stellt sich an dieser Stelle die Frage, ob der Vermieter die Verpflichtung hat, ein Mietobjekt an die aktuellen Standards anzupassen. Grundsätzlich ist festzustellen, dass den Vermieter in der Regel keine Nachrüstpflicht trifft. Hierzu hat der BGH mit Urteil vom 26.7.2004 (VIII ZR 281/03, WuM 04, 527) entschieden, dass ein Anwesen mit veralteter Technik nicht dem gegenwärtigen Stand der Technik angepasst werden muss. Etwas anderes gilt nur, wenn Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind.

Nachrüst pflicht nur bei gesetzlicher Vorgabe

6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?

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Gesetzlich vorgeschriebene Nachrüstpflichten können sich zum Beispiel aus den Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder der Heizkostenverordnung (HeizkV) ergeben. Außerdem kann eine solche Pflicht entstehen, wenn nachgewiesen wird, dass die Beschaffenheit einer Wohnung zu Gesundheitsschäden führt. Mieter kann Mindeststan dard erwarten

In der genannten Entscheidung vom 26.7.2004 des BGH wurde eine Nachrüstpflicht auch bejaht, indem angenommen wird, dass der Mieter einer Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Insbesondere muss der Einsatz von allgemein üblichen elektrischen Geräten für die Haushaltsführung möglich sein. Die sogenannte Garantiehaftung – die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters – für anfängliche Mängel der Mietsache gemäß § 536a Absatz 1 Satz 1, 1. Alt BGB kann nach herrschender Meinung aber durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Dies ist nicht nur einzelvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel möglich.

EXPERTEN-TIPP

Achtung! Ein Vermieter sollte beim Abfassen des Mietvertrags unbedingt darauf achten, dass die verschuldensunabhängige Haftung für bei Vertragsabschluss vorhandene Sach mängel ausgeschlossen ist und § 536a Absatz 1 BGB keine Anwendung findet.

Nach Vertragsabschluss entstandener Mangel Schadenser satzanspruch des Mieters

§ 536a Absatz 1 Satz 1, 2. Alt. BGB gesteht dem Mieter einen Schadensersatzanspruch für nach Vertragsabschluss entstandene Mängel nur unter der Voraussetzung zu, dass den Vermieter hieran ein Verschulden trifft. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter oder sein Vertreter

Wann besteht Anspruch auf Schadensersatz?

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(Hausmeister, Hausverwalter, Handwerker), dessen Verhalten er sich zurechnen lassen muss, gegen eine vertragliche Verpflichtung verstößt.

PRAXIS-BEISPIEL

Regelmäßige Kontrollen Der Vermieter hat technische Anlagen regelmäßig auf ihre Funktionstüchtigkeit hin zu prüfen oder prüfen zu lassen, dazu gehört zum Beispiel die Wartung von Heizungs oder Aufzugsanlagen. Unterlässt er dies und fällt daraufhin die Anlage aus, so haftet der Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz für dessen dadurch entstandene Schäden.

Verzug des Vermieters Der Vermieter ist darüber hinaus zu Schadensersatz verpflichtet, wenn er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet (§ 536a Absatz 1 Satz 1, 3. Alt. BGB). Dies passiert, wenn der Mieter den Anspruch auf Mängelbeseitigung abgemahnt hat und der Vermieter nicht tätig geworden ist. Ein Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung liegt ebenso vor, wenn die Vertragsparteien bereits einen festen Termin für die Mängelbeseitigung vereinbart haben, der Vermieter ihn aber nicht eingehalten hat. Im Unterschied zu den beiden anderen Alternativen des § 536a Absatz 1 BGB – Garantiehaftung beziehungsweise Vertretenmüssen des Mangels – haftet der Vermieter im vorliegenden Fall dann, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung schuldhaft in Verzug befindet. Er haftet also auch, wenn er zwar den Mangel nicht zu vertreten hat, aber gegen seine Instandsetzungspflicht verstößt. Voraussetzung neben dem Bestehen eines Mangels ist also, dass der Mieter den Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufgefordert bezie-

Untätigkeit des Vermieters

6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?

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hungsweise ihm deswegen eine Mahnung geschickt hat. In der Praxis ist es oft schwierig zu unterscheiden, ob das Schreiben des Mieters lediglich eine Mängelanzeige darstellt oder zugleich auch die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Dabei ist zu beachten, dass eine Mahnung des Mieters an den Vermieter, den Mangel zu beseitigen, nicht zwingend eine Fristsetzung enthalten muss.

EXPERTEN-TIPP

Nehmen Sie als Vermieter Schadensmeldungen ernst Im Zweifel sollten Sie als Vermieter Schadensmeldungen des Mieters ernstneh men und sofort tätig werden, damit Sie nicht schadensersatzpflichtig werden.

Ausschluss von Schadensersatzansprüchen Ausschluss tatbestände beachten

Für anfänglich vorhandene Mängel an der Mietsache gelten die Ausschlusstatbestände des § 536b BGB. Danach stehen dem Mieter keine Schadensersatzansprüche aus der Garantiehaftung des Vermieters zu, wenn der Mieter die Mängel bei Vertragsabschluss kannte und er sich seine Gewährleistungsrechte bei Annahme der Mietsache nicht vorbehalten hat. Ebenso scheiden Schadensersatzansprüche aus, wenn dem Mieter Mängel der Mietsache infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind (siehe Kapitel „4. In welchen Fällen ist eine Minderung ausgeschlossen?“). Für Mängel, die nach Vertragsabschluss eingetreten sind, sieht § 536c BGB den entsprechenden Ausschlusstatbestand vor. Umfang des Schadensersatzanspruchs Der Schadensersatzanspruch des Mieters umfasst sowohl körperliche als auch Sachschäden sowie entgangenen Gewinn. Ebenso hat der Vermieter Folgeschäden zu ersetzen, zum Beispiel einen Verdienstausfall oder

Selbstbeseitigungsrecht und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

55

Schäden an vom Mieter eingebrachten Gegenständen. Allerdings kann keinerlei Schmerzensgeldanspruch gemäß § 536a BGB geltend gemacht werden. Die Schadensersatzpflicht betrifft nur den Zeitraum, in dem der Vermieter zur Leistung verpflichtet ist. Bei einem Zeitmietvertrag endet die Verpflichtung zur Leistung des Schadensersatzes spätestens bei Vertragsende. Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, endet diese Verpflichtung, sobald berechtigterweise eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen werden kann.

Unbefristete und Zeitmiet verträge

Die Schadensersatzpflicht des Vermieters besteht neben seiner Verpflichtung, den Schaden beziehungsweise Mangel an der Mietsache zu beseitigen. Sie gilt auch dann, wenn es sich um einen unerheblichen Mangel im Sinn des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB handelt und eine Mietminderung nicht möglich ist.

Selbstbeseitigungsrecht und Aufwendungsersatz anspruch des Mieters § 536a Absatz 2 BGB gesteht dem Mieter ein Selbstbeseitigungsrecht zu. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet (§ 536a Absatz 2, 1. Alt. BGB). Der Vermieter im Verzug Wie zuvor dargestellt, ist für die Verzugsetzung eine Mahnung des Mieters gegenüber dem Vermieter erforderlich. Die Mängelanzeige allein genügt für die Verzugsetzung grundsätzlich nicht. Andererseits ist eine Fristsetzung für den Verzugseintritt nicht erforderlich. Aber der

Vermieter muss in Verzug sein

6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?

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Mieter muss dem Vermieter unmissverständlich zu verstehen geben, dass dieser die geschuldete Leistung – die Mängelbeseitigung – zu erbringen hat. Selbsthilfe recht erst nach Frist

Da der Mieter dem Vermieter nach der Mahnung einen angemessenen Zeitraum für die Schadensbehebung zugestehen muss, kann er das Selbsthilferecht erst im Anschluss daran geltend machen. Welche Frist angemessen ist, hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalls ab. Erst wenn sich der Vermieter weigert, der Aufforderung des Mieters nachzukommen, kann der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in die Hand nehmen. Der Vermieter ist bei berechtigter Mängelbeseitigung durch den Mieter dazu verpflichtet, diesem die dadurch entstandenen Aufwendungen zu ersetzen (§ 536a Absatz 2 BGB). Allerdings geht die Ersatzpflicht nur so weit, als die Aufwendungen tatsächlich der Mängelbeseitigung gedient haben.

EXPERTEN-TIPP

Auftragsvergabe im Namen des Mieters ist nicht erlaubt Das Selbsthilferecht des Mieters gestattet es nicht, dass er selbst Handwerker aufträge im Namen seines Vermieters vergibt. Der Mieter kann nur im eigenen Namen Handwerker beauftragen und die entstehenden Aufwendungen vom Ver mieter ersetzt verlangen.

Erhalt des Bestands der Mietsache Erhaltung oder Wieder herstellung

Die Verzugsetzung des Vermieters ist nicht erforderlich, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder zur Wiederherstellung des Bestands der Mietsache dringend notwendig ist (§ 536a Absatz 2, 2. Alt. BGB).

Selbstbeseitigungsrecht und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

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PRAXIS-BEISPIEL

Maßnahmen zur Abwendung drohender Gefahren 

Ersatz beziehungsweise Reparatur von Gebäudeteilen, die in ihrer Substanz gefährdet sind



Wiederherstellung zerstörter Gebäudeteile

Ob eine Maßnahme tatsächlich notwendig ist, hängt allein von objektiven Gesichtspunkten und nicht von persönlichen, individuellen Vorstellungen der Mietpartei ab. Fällt zum Beispiel die Heizungsanlage im Herbst aus, muss daraufhin nicht zwingend eine Notmaßnahme ergriffen werden. Je nach Witterung kann dem Vermieter die Möglichkeit und ausreichend Zeit eingeräumt werden, selbst für die Schadensbehebung zu sorgen.

Objektive Aspekte sind entscheidend

Umfang der Aufwendungen Sind die Voraussetzungen gegeben, dass der Mieter das Selbsthilferecht in Anspruch nehmen kann, entscheidet er, ob er den Mangel selbst behebt oder eine Fachfirma beauftragt. Im ersten Fall schuldet der Mieter eine fachgerechte Ausführung. Bei Vergabe der Arbeiten an Handwerker muss er bei der Auswahl die Sorgfalt an den Tag legen, die von einem vernünftig und wirtschaftlich denkenden Mieter verlangt werden kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Arbeiten hätte billiger ausführen lassen können, zum Beispiel durch Eigenleistung. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter umfasst grundsätzlich die Kosten, die dieser für Handwerker sowie Material aufwendet. Darüber hinaus sind die Eigenleistungen des Mieters erstattungsfähig.

Sorgfalt bei der Auswahl

6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?

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Vorschuss Mieter kann Vorschuss zahlungen verlangen

Ist der Mieter nach § 536a Absatz 2 BGB berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen, so steht ihm nach herrschender Rechtsprechung gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zu. Welcher Betrag hier angesetzt werden kann, bemisst sich danach, wie hoch der voraussichtliche Aufwand für die Mängelbeseitigung sein wird.

EXPERTEN-TIPP

Pflicht des Mieters nach Beendigung der Arbeiten Über den Vorschuss, den er vom Vermieter erhalten hat, muss der Mieter nach Abschluss der Arbeiten Rechnung legen.

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7. Wie ist bei Lärm vorzugehen? Belästigungen durch Lärm lösen oft Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien oder auch mit Dritten aus. Lärmbelästigungen können einen Mangel der Mietsache begründen und den Mieter zur Ausübung einer Minderung berechtigen, vorausgesetzt die Beeinträchtigung ist erheblich (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB).

Erhebliche Beeinträchti gung

Für das Minderungsrecht des Mieters spielt es keine Rolle, ob der Lärm von anderen Mietern, vom Vermieter oder von Dritten ausgeht. Es ist auch nicht davon abhängig, ob den Vermieter hieran ein Verschulden trifft oder ob er die Beeinträchtigung unterbinden kann.

Welche Arten von Lärmbelästigung gibt es? Störungen durch Lärm sind sehr unterschiedlich geartet und haben verschiedene Ursachen. Sie können zum Ersten in der Mietsache selbst begründet sein: 

Rauschen in Wasserleitungen



Klopfgeräusche der Heizungsanlage



Geräusche von Aufzugsanlagen



Trittschallgeräusche

Zum Zweiten können sie von Mitbewohnern verursacht sein: 

Spielen von Musikinstrumenten



Feiern oder Partys



Benutzung von Haushaltsgeräten

Verschiedene Ursachen

7. Wie ist bei Lärm vorzugehen?

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Faktoren von außen



Radio-, Fernseh- oder sonstige Tonwiedergabegeräte



Kinderlärm



Tierlärm

Beeinträchtigungen durch Lärm können zum Dritten aber auch von außen auf die Mietsache beziehungsweise Bewohner einwirken: 

Baulärm in der Nachbarschaft



Verkehrslärm



Lärm beim Einwurf von Material in Glas– oder sonstige Container



Gaststättenlärm



Volksfeste

Wie werden Lärmimmissionen geregelt? Grundsätzlich zählt es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wenn der Mieter fernsieht, Radio hört, Musikinstrumente spielt oder Haushaltsgeräte benutzt. Damit verbunden sind selbstverständlich gewisse Geräuschentwicklungen, die in der Regel vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und von den Mitbewohnern zu dulden sind. Einschränkung durch den Mietvertrag Verbindliche Regelungen in Hausordnung

Einschränkungen ergeben sich aus den Regelungen für die Ruhezeiten. Diese sind fast immer in den Hausordnungen festgelegt. So dauert die Mittagsruhe meistens von 13.00 bis 15.00 Uhr und die Nachtruhe von 22.00 bis 7.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen ist ganztägig darauf zu achten, dass die Zimmerlautstärke eingehalten wird. Diese Ruhezeiten gelten verpflichtend für den Betrieb von Haushalts- oder sonstigen Geräten und für das Spielen von Musikinstrumenten.

Wie werden Lärmimmissionen geregelt?

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Die Benutzung von Radio-, Fernseh- oder sonstigen Tonwiedergabegeräten ist auch während der Ruhezeiten erlaubt. Hierbei ist – allerdings unabhängig von den Ruhezeiten – darauf zu achten, dass diese Geräte stets auf Zimmerlautstärke gehalten werden. Denn anders als zum Beispiel Staubsauger, Bohrer oder ein Klavier können diese Geräte in der Lautstärke reguliert werden.

EXPERTEN-TIPP

Was bedeutet Zimmerlautstärke? Bei Zimmerlautstärke dürfen Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nicht mehr als nur geringfügig zu hören sein. Geringfügigkeit liegt dann vor, wenn es sich um Geräusche handelt, die der Durchschnittsmensch kaum noch empfindet (BGH vom 30.10.1981, NJW 1982, 441).

Geräte wie Bohrer, Sägen, Staubsauger und Rasenmäher oder Musikinstrumente dürfen nur außerhalb der Ruhezeiten benutzt werden. Da sich dabei Zimmerlautstärke in der Regel nicht einhalten lässt, sind die damit verbundenen Geräusche von den Mitbewohnern grundsätzlich zu dulden. Neben den Bestimmungen der Ruhezeiten sowie der Einhaltung der Zimmerlautstärke sind im Einzelfall jeweils die Besonderheiten des Mietobjekts und seiner Bewohner zu beachten. Der Mieter muss sein Wohnverhalten entsprechend anpassen. Hier kommen als maßgebliche Faktoren infrage: 

Baualter und Hellhörigkeit des Anwesens.



Zusammensetzung der Bewohnerschaft: Leben in der Nachbarschaft zum Beispiel viele Kinde oder handelt es sich überwiegend um ältere Menschen?

Angepasstes Wohnver halten

7. Wie ist bei Lärm vorzugehen?

62



Liegt das Mietobjekt in einer verkehrsarmen oder -reichen Gegend?



Befindet es sich in einem reinen Wohngebäude oder einem Wohnund Geschäftshaus mit entsprechendem Parteiverkehr?

EXPERTEN-TIPP

Kein Gewohnheitsrecht für Partys Es existiert kein Gewohnheitsrecht dahingehend, dass jeder Mieter einmal im Jahr anlässlich seines Geburtstags auch während der Ruhezeiten feiern darf (OLG Düsseldorf vom 15.1.1990, 5 Ss [OWi] 475/ 89, NJW 1990, 1676).

Sonstige Einschränkungen Gesetzliche Regelungen zum Schutz vor Lärm

Häufig erfolgt die Festlegung von Ruhezeiten auch durch gemeindliche Verordnungen, die aufgrund von Ermächtigungsnormen in den jeweiligen Landesimmissionsschutzgesetzen erlassen werden können. Existiert für das jeweilige Gemeindegebiet keine entsprechende Verordnung, so bestimmen sich die Ruhezeiten nach den Vorschriften des jeweiligen Landes- und dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG).

PRAXIS-BEISPIEL

Welche Regelungen gibt es? 

In der Landeshauptstadt München gilt die „Haus und Musiklärmverordnung“, die aufgrund des Artikels 14 des BayImSchG erlassen wurde.



Mit der Geräte und Maschinenlärmschutzverordnung vom 29.8.2002 wurde der Lärmschutz bei motorbetriebenen Gartengeräten verschärft.



Fehlt in einer Gemeinde eine spezielle Bestimmung zum Schutz der Nachbar schaft vor Belästigungen durch ruhestörenden Lärm, greift § 117 Absatz 1 Ord nungswidrigkeitengesetz (OWiG).

Wie kann der Mieter reagieren?

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Wenn es darum geht, ob Lärmbelästigungen zumutbar sind, müssen die örtlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. Dies hängt jeweils von der Lage (reines Wohngebiet, allgemeines Baugebiet; §§ 1 ff Baunutzungsverordnung [BauNVO]), der Größe sowie der Nutzung des Anwesens (Wohnnutzung; Büro- und Gewerbeeinheiten, Gaststätten etc.) ab.

Wie lässt sich Lärmbelästigung nachweisen? CD-ROM

Richtwerte Einen groben Anhaltspunkt für das Maß des zulässigen ortsüblichen Lärms kön nen die Richtwerte der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die VDIRichtlinie 2058 geben. Die TA Lärm finden Sie auf der CDROM.

EXPERTEN-TIPP

Sammeln Sie aussagekräftige Beweise Erstellen Sie ein Lärmprotokoll, das Ort, Zeitpunkt, Art und Intensität der Beein trächtigung dokumentiert. Die Störungen müssen möglichst genau erläutert wer den, es reicht nicht, wenn „laufende Ruhestörungen“ oder „ wiederholte Verstöße gegen die Ruhezeiten“ moniert werden. Lassen Sie sich von Zeugen oder Mitbe wohnern unterstützen. Auch eine Anzeige bei der Polizei kann hilfreich sein.

Wie kann der Mieter reagieren? Fühlt sich der Mieter durch Lärmimmissionen erheblich gestört, kann er gemäß § 536 BGB die Miete angemessen mindern. Er hat hierbei jedoch

7. Wie ist bei Lärm vorzugehen?

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dem Vermieter die Art, den Umfang, die Intensität sowie sämtliche Umstände der Beeinträchtigung zu schildern. Es reicht nicht aus, wenn er wegen „laufender Ruhestörungen“ in der Nachbarschaft eine Minderung geltend macht. Nachweis durch Mieter

Der Nachweis, dass die Voraussetzungen für einen Minderungsanspruch vorliegen, hat gemäß § 536 BGB der Mieter zu erbringen.

Was kann der Vermieter tun? Für den Vermieter kommen zwei Ansätze infrage: 1. Mindert der Mieter die Miete zu Unrecht, so kann der Vermieter die Mietminderung zurückweisen und auf Zahlung der unberechtigt einbehaltenen Miete bestehen. Gegebenenfalls muss der Vermieter den Mieter auf Zahlung verklagen. Gerechtfertigte Minderung

2. Mindert der Mieter zu Recht, sind wiederum zwei Vorgehensweisen zu unterscheiden: Der Verursacher der Lärmquelle handelt rechtens. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn auf dem Nachbargrundstück gebaut wird. Der Nachbar, als Bauherr, wird in der Regel eine Baugenehmigung haben und darf deshalb die Baustelle betreiben. Unter diesen Umständen muss der Vermieter die Minderung seines Mieters hinnehmen, obwohl er gegen den Störer nicht vorgehen kann. Nach einer Entscheidung des LG Hamburg vom 3.12.1998 (MDR 99, 154) kann der Vermieter gegen den Bauherrn aber einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB geltend machen, wenn die berechtigte Mietminderung durch den Mieter 20 % beträgt und die Nettorendite nur bei 6 % liegt.

Was kann der Vermieter tun?

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Nimmt der Verkehrslärm zu, nachdem zum Beispiel eine Anliegerstraße umgewidmet wurde oder ein Neubaugebiet entstanden ist, kann der Mieter grundsätzlich mindern, ohne dass der Vermieter diese Lärmquellen eindämmen oder verhindern könnte. Der Verursacher der Lärmquelle verhält sich rechtswidrig. Handelt es sich bei dem Störer um einen anderen Mieter des Vermieters, kann der Vermieter diesen abmahnen, auf Unterlassung verklagen, Schadensersatz verlangen und gegebenenfalls das Mietverhältnis kündigen. CD-ROM

Musterbrief für Abmahnung Sehr geehrter Mieter, mir liegen zahlreiche Beschwerden von Mitbewohnern des Anwesens über Sie wegen erheblicher Ruhestörungen vor. Im Einzelnen handelt es sich hierbei um folgende Vorkommnisse: Am 30.11.2007 in der Zeit zwischen 22.00 und 1.00 Uhr haben Sie durch lau tes Abspielen von Tonwiedergabegeräten die Nachtruhe nicht nur Ihrer unmit telbaren Nachbarn, sondern auch der Parteien, die in anderen Stockwerken wohnen, erheblich gestört. Ab 1.00 Uhr haben Ihre Gäste laut polternd Ihre Wohnung verlassen und sind mit Gejohle durch das Treppenhaus gegangen. Zudem wurde Ihre Wohnungstür beim Weggehen der Gäste jedes Mal mit Schwung und lautem Knall geschlos sen. Die übrigen Mieter des Anwesens wurden dadurch erheblich gestört. Dieses Verhalten ist vertragswidrig. Sie werden aufgefordert, künftig derartige Störungen zu vermeiden, die Ruhezeiten zu beachten und sich an die Hausord nung zu halten.

Rechte des Vermieters

7. Wie ist bei Lärm vorzugehen?

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Für den Fall weiterer Vorkommnisse teile ich schon jetzt mit, dass Sie mit einer Unterlassungsklage beziehungsweise dem Ausspruch einer Kündigung rechnen müssen. Mit freundlichen Grüßen Vermieter Unterlassung der Störung

Handelt es sich bei dem Störer um einen Dritten, das heißt keinen Mieter, sondern um einen Eigentümer, Bewohner, Mieter oder Pächter eines anderen Anwesens, so kann der Vermieter diesem gegenüber die Unterlassung der Störung verlangen (§§ 903, 862, 869 BGB). Zudem kann durch eine Anzeige bei der Polizei oder Verwaltungsbehörde deren Einschreiten veranlasst werden. Grundsätzlich hat der Vermieter dem (rechtswidrigen) Störer gegenüber einen Anspruch auf Erstattung des Schadens, der ihm durch die Lärmbelästigung entstanden ist. Dieser Schaden wird in der Regel den Betrag der Mietminderung ausmachen.

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8. Wie ist auf Schimmel oder Feuchtig keit zu reagieren? Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen wie die Nachrüstpflichten der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder die Durchführung anderer energiesparender Maßnahmen führen dazu, dass die Luftdurchlässigkeit von Gebäuden im Vergleich zu früher erheblich abgenommen hat. In den betreffenden Räumen wird daher eine höhere Luftfeuchte festgestellt. Diese trägt in der Regel dazu bei, dass vermehrt Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen auftreten, die Anlass zu Auseinandersetzungen zwischen den Mietvertragsparteien geben. Die folgenden Maßnahmen können Mitauslöser von Feuchte- und Schimmelschäden sein: 

Vollwärmeschutz an Fassaden



Austausch von Holzrahmenfenster durch isolierte Kunststofffenster



Gummiabdichtungen an Tür- und Fensterlaibungen



Dämmung von Geschossdecken

Folge von Energiespar maßnahmen

Wie entstehen Schimmel und Feuchteschäden? Energiesparende Maßnahmen können das Entstehen solcher Schäden zwar fördern, doch bei Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Ursache von Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen werden – je nach Interessenlage – diese Argumente vorgetragen: 

Vermieterseits wird das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters gerügt,



mieterseits werden Baumängel angeführt.

Typische Argumente

8. Wie ist auf Schimmel oder Feuchtigkeit zu reagieren?

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Falsches Heiz und Lüftungsverhalten Wie bereits dargestellt, treten Feuchtigkeitsprobleme in den Mieträumen vermehrt auf, wenn der Vermieter Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die eine bessere Dämmung und somit geringeren Luftaustausch im Gebäude zur Folge haben. Sind in den Mieträumen vor Durchführung dieser Maßnahmen keine Feuchtigkeitsprobleme aufgetreten, muss der Mieter sein Lüftungs- und Heizverhalten an die neue Situation anpassen. Richtiges Heizen und Lüften

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, ordnungsgemäß zu heizen und zu lüften. Hierzu muss der Vermieter dem Mieter allerdings konkrete Anweisungen erteilen, denn sonst weiß der Mieter ja nicht, wie er sich künftig zu verhalten hat.

EXPERTEN-TIPP

Der Vermieter muss dem Mieter konkrete Hinweise geben Hat der Vermieter alte Fenster durch neue isolierverglaste Kunststofffenster er setzt oder einen Vollwärmeschutz angebracht und liegt hierin die Ursache für ei ne größere Dichtigkeit des Gebäudes, so muss der Vermieter den Mieter präzise und sachgerecht auf die geänderte Situation hinweisen und ihm konkrete Heiz und Lüftungshinweise erteilen. Gegen die Anweisungen des Vermieters

Der Vermieter sollte derartige Hinweise unbedingt in Absprache mit dem jeweiligen Hersteller oder Handwerker erstellen. Gibt er dem Mieter diese Anweisungen nicht und treten in der Folgezeit Schimmelschäden in den Mieträumen auf, so haftet der Mieter nicht, obwohl die Schäden durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden sind. Nur wenn der Mieter – entgegen den Anweisungen, die er vom Vermieter bekommen hat – sein Verhalten nicht anpasst, haftet er gegenüber dem Vermieter auf Schadensersatz.

Wie entstehen Schimmel und Feuchteschäden?

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Konkrete Heiz- und Lüftungshinweise für den Mieter sollten nicht nur nach derartigen Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, sondern auch. wenn ein Neubau vermietet wird. Um der sogenannten Neubaufeuchte angemessen begegnen zu können, muss der Mieter erst einmal wissen, wie sein Wohnverhalten auszusehen hat. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet sein Wohnverhalten geänderten Situationen anzupassen. Lassen sich jedoch Feuchte- und Schimmelschäden nicht mehr durch normales, sondern nur durch übersteigertes Lüften und Heizen beseitigen, so ist dies für den Mieter unzumutbar. Es liegt ein Mangel der Mietsache vor. Bauseitige Ursachen Ist das Wohnverhalten des Mieters nicht zu beanstanden, kommen als Ursache für Feuchteschäden nur bauseitige Mängel in Betracht. PRAXIS-BEISPIEL

Mängel am Gebäude 

Risse in der Fassade



Undichtes Dach



Undichte Wasserleitungen oder verstopfte Regenrohre



Fehlende Außenwandisolierung im Kellergeschoss



Fehlende oder defekte Lüftungsanlagen



Undichte Fenster und Türeinfassungen



Zu geringe Leistung der Heizanlage

Mängel sowie Schäden an einem Gebäude müssen aufgrund seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht grundsätzlich vom Vermie-

Keine überzo genen Anfor derungen

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8. Wie ist auf Schimmel oder Feuchtigkeit zu reagieren?

ter behoben werden (§ 535 BGB). Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, sein Anwesen nachzurüsten beziehungsweise zu modernisieren, sofern keine gesetzlichen Bestimmungen dies zwingend vorschreiben, zum Beispiel die Energieeinsparverordnung. Nachrüstung wegen hoher Heizkosten?

Daher gilt: Bezieht der Mieter eine Wohnung im Altbau und sind die Heizkosten deswegen höher, weil die Fassade nicht mit Vollwärmeschutz versehen ist, kann er keine Nachrüstung verlangen. Das Gebäude leidet unter keinem Mangel. Die Tatsache, dass durch Modernisierungsmaßnahmen eine Energieeinsparung bewirkt werden könnte, führt nicht dazu, dass die Mietsache mangelhaft ist. Gleiches gilt, wenn der Keller in einem Altbau von jeher geringe Feuchtigkeit aufweist und der Mieter auf einmal absolute Trockenheit verlangt, wie sie in Neubaukellern zu finden ist. In diesem Fall liegt ebenfalls kein Mangel der Mietsache vor.

Wer trägt die Beweislast? Wenn sich die Vertragspartner über die Ursache von Feuchteschäden streiten, stellt sich die Frage nach der Beweislastverteilung. Danach hat zunächst der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache im unmittelbaren Zugriffsbereich des Mieters liegt, somit innerhalb der Mieträume. Der Vermieter muss darlegen, dass die Feuchtigkeit nicht von außen, durch Mauerrisse oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit, kommt. Entlastung des Mieters

Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich der Verursachung und des Verschuldens für die Feuchteschäden zu entlasten. Um dies zu erreichen, muss er nachweisen, dass sein Wohnverhalten und insbesondere sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Norm entspricht.

Wer trägt die Beweislast?

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Da in der Praxis meist Aussage gegen Aussage steht, kann letztendlich nur ein Sachverständiger die Ursache der Schäden ermitteln. Entsprechende Gutachten sind jedoch sehr zeitintensiv und kostspielig, sodass der Aufwand häufig in keinerlei vernünftigem wirtschaftlichem Verhältnis zu den Kosten für die Beseitigung der Feuchtschäden steht.

EXPERTEN-TIPP

Streben Sie als Vermieter eine Einigung an Oft stellt sich im Rahmen eines Rechtstreits wegen Minderung heraus, dass nicht eine Vertragspartei allein für die Feuchteschäden verantwortlich ist. Oft geht fal sches Wohnverhalten mit Baumängeln einher, sodass beide Parteien ihren Anteil daran haben. Prüfen Sie als Vermieter im Vorfeld eines Rechtsstreits daher genau, ob der Mietpartei der Schaden zugerechnet werden kann. Andernfalls sollten Sie versuchen, sich schon aus Kostengründen mit Ihrem Mieter zu einigen.

PRAXIS-BEISPIEL

Anhaltspunkte für die Verantwortlichkeit des Mieters 

Zahlreiche Grünpflanzen in der Wohnung



Wäsche wird in der Wohnung gewaschen und getrocknet



Heizkörper sind durch Vorhänge verhängt oder durch Möbel zugestellt



Lüftung meist durch Kippstellung der Fenster, kaum oder keine Stoßlüftung



Sehr niedrige Heizkosten im Vergleich zu anderen Parteien



Aquarien in den Mieträumen



Kein ausreichender Abstand der Möblierung von Außenwänden (Scheuerleiste)



Überbelegung der Wohnung



Häufige Abwesenheit des Mieters

8. Wie ist auf Schimmel oder Feuchtigkeit zu reagieren?

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Was kann der Vermieter tun? Ermittlung der Schadens ursache

Wurden von der Mietpartei Feuchte- und Schimmelschäden angezeigt, sollte der Vermieter die Mieträume besichtigen und auf die Wohnsituation, Möblierung und sonstige Umstände in der Wohnung achten, die Rückschlüsse auf die Schadensursache zulassen. Zudem hat der Vermieter das Gebäude auf Baumängel hin zu untersuchen, gegebenenfalls muss er einen Fachmann hinzuziehen. Oft liegt die Schadensursache auch in einer falschen Handhabung der Heizungsanlage. Um dies auszuschließen, sollte mit dem Mieter besprochen werden, wie sie richtig zu bedienen ist. Stellt der Vermieter ein Fehlverhalten des Mieters fest, muss er dies dem Mieter möglichst schriftlich anzeigen.

CD-ROM

Musterbrief für eine Mängelanzeige wegen Schimmel Sehr geehrter Mieter, aufgrund Ihrer Mängelanzeige vom 31.10.2007 wegen Schimmelflecken im Bad und Schlafzimmer fand eine Besichtigung der Wohnung am 15.11.2007 statt. Hierbei wurden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall festgestellt: Badezimmer: Schwarzfärbung in allen Ecken, Größe ca. 25 cm x 30 cm Schlafzimmer: feuchte Wände im Bereich um das Fenster an der Westseite, Größe ca. 10 cm x 20 cm. … Bei der Begehung wurde festgestellt, dass Sie im Schlafzimmer Wäsche zum Trocknen aufgehängt haben. Des Weiteren waren die Fenster geschlossen und die Vorhänge vor der Heizung zugezogen. Das Raumklima habe ich als feucht und kalt empfunden.

Was kann der Vermieter tun?

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Die vorgefundenen Feuchteschäden sind allein durch Ihr Verhalten verursacht. Sie sind verpflichtet, mindestens dreimal am Tag stoßzulüften und darauf zu achten, dass eine angemessene Zimmertemperatur vorherrscht. Das Trocknen von Wäsche im vorgefundenen Umfang ist ebenfalls nicht zulässig. Hierfür steht Ihnen im Haus der Waschkeller zur Verfügung. Das Zustellen der Heizkör per führt dazu, dass eine ausreichende Beheizung nicht gewährleistet ist. Sie werden aufgefordert, Ihr Heiz und Lüftverhalten entsprechend zu ändern und künftig alles zu unterlassen, was zu Beschädigungen der Mietsache und Bausubstanz führt. Des Weiteren haben Sie durch geeignete Maßnahmen die Schimmel und Feuchteschäden zu beseitigen. Hierfür wird Ihnen Frist bis 14.12.2007 gesetzt. Danach werde ich nochmals eine Begehung Ihrer Woh nung durchführen. Die Geltendmachung weiterer Schäden behalte ich mir vor. Bei Nichtbeachtung dieser Maßnahmen müssen Sie mit dem Ausspruch einer Kündigung rechnen. Mit freundlichen Grüßen Vermieter

Hat der Mieter den Anweisungen des Vermieters nicht Folge geleistet, so kann unter den Voraussetzungen der §§ 573 Absatz 2 Nr. 1 und 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB der Vermieter ordentlich oder gar fristlos kündigen (siehe Seite 27 ff).

Ordentliche oder fristlose Kündigung

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9. Was tun bei Umweltgiften? Umweltgifte als Bestandteile von Immissionen aus der Umgebung können von außen auf die Mietsache und ihre Bewohner einwirken und zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache oder gesundheitlichen Gefährdungen der Mieter führen. Auch in den Mieträumen können Umweltmängel vorhanden sein. Denken Sie nur an die Verbauung sowie Verwendung von gesundheitsschädlichen Materialien und Bauteilen.

Auswirkungen auf Mietsache und Bewohner

PRAXIS-BEISPIEL

Gesundheitsschädliche Materialien und Immissionen Als gesundheitsschädlich sind zum Beispiel folgende Stoffe bekannt: Asbest, Holz schutzmittel, Formaldehyd, Bleirohre, Elektrosmog und Altlasten im Erdreich.

Mangelbegriff bei Umweltgiften Der BGH hat bereits mit einer Entscheidung aus dem Jahr 1972 den Mangelbegriff in Bezug auf Umweltgifte definiert. Danach handelt es sich bei Gefahrenquellen aus der unmittelbaren Umgebung der Mietsache, die auf die Mietsache einwirken und ihre vertragliche Tauglichkeit beeinträchtigen oder aufheben, um Mängel (BGH vom 27.3.1972 VIII ZR 177/70 NJW 72, 944). Entscheidend ist also nicht allein das Vorhandensein von Giftstoffen, sondern hinzukommen muss noch die negative Einwirkung auf die Mietsache. Ein Umweltmangel liegt dann vor, wenn die Bewohner mit einer konkreten gesundheitlichen Schädigung rechnen müssen, ohne dass der Schaden bereits eingetreten sein muss. Eine abstrakte Gefährdung, die

Begriffs definition

9. Was tun bei Umweltgiften?

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bei Umweltgiften immer gegeben ist, genügt jedoch nicht, um einen Mangel der Mietsache bejahen zu können. Als Anhaltspunkt für das Vorliegen einer konkreten Gefährdung kann das Überschreiten der jeweiligen Richt- oder Grenzwerten genommen werden. Wann müssen Grenzwerte eingehalten sein?

In diesem Zusammenhang gilt es, eine weitere Frage zu klären: Auf welchen Zeitpunkt ist bei der Beurteilung, ob Schadstoffe vorhanden sind oder nicht, abzustellen? Möglich wäre hier der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der Zeitpunkt einer gerichtlichen Entscheidung. Das BayObLG hat diese Frage in einem Rechtsentscheid vom 4.8.1999 (RE-Miet 6/98, WuM 99, 568) geklärt. Danach geben immer die Standards den Ausschlag, die zum Zeitpunkt gegolten haben oder gelten, die für die jeweilige Rechtsfolge maßgeblich sind. Auszugehen ist deswegen grundsätzlich von den Werten oder Standards, die zu Vertragsbeginn gegolten haben. Für den Vermieter muss seine Leistungsverpflichtung überschaubar und kalkulierbar bleiben.

Nachrüst pflicht bei Gesundheits gefahren

Aber: Ergeben sich nach neuen wissenschaftlichen Untersuchungen oder verschärften Standards Erkenntnisse, die dazu führen, dass der bisherige Zustand der Mietsache nicht mehr vertragsgemäß ist, so hat der Vermieter eine „Nachrüstpflicht“. Er muss die Beschaffenheit der Mietsache herstellen, die als Vorsorge gegen Gefahren für die Bewohner nach dem aktuellen Standard notwendig ist.

PRAXIS-BEISPIEL

Welcher Zeitpunkt gilt? Will der Mieter wegen der Gesundheitsgefährdung durch asbestverseuchte Nacht speicheröfen fristlos kündigen, kommt es bei der Bewertung der Schadstoffbelas tung auf den Zeitpunkt an, zu dem die Kündigung zugegangen ist. Wenn er zudem die Miete für die Vergangenheit mindern will, sind die Standards maßgeblich, die im Zeitraum gegolten haben, für den der Mieter die Minderung geltend macht.

Was gilt bei folgenden Einzelfällen?

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Was gilt bei folgenden Einzelfällen? Der Mieter kann davon ausgehen, dass sich die Mieträume in einem Zustand befinden, von dem keine Gesundheitsgefahren ausgehen. Dennoch werden immer wieder Schadstoffe in den Mieträumen oder in der Umgebung festgestellt. Folgende Schadstoffe/Umweltgifte treten oft auf. Elektrosmog Bei Elektrosmog handelt es sich um elektrische oder elektromagnetische Felder und Strahlungen, die in zunehmendem Maß auf Menschen einwirken. Ursachen sind vor allem die in den letzten Jahren vermehrt eingerichteten Mobilfunkstationen und der Aufbau des UMTS-Netzes. Zudem senden überirdische Bahnoberleitungen, Hochspannungs- oder Stromleitungen entsprechende elektromagnetische Strahlen aus.

Mobilfunk stationen und Leitungen

In der Praxis stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob ein Mieter verpflichtet ist, die Installation einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Mietobjekts zu dulden. Nach bisheriger überwiegender Rechtsprechung stellt die Einrichtung einer Mobilfunkantenne keinen Mangel der Mietsache dar, solange die Grenzwerte der 26. Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV) eingehalten sind. Die 26. BImSchV wurde zum Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen und zur Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch elektromagnetische Felder erlassen (§ 1 26. BImSchV). Sie wird sowohl für Hochfrequenz- als auch für Niederfrequenzanlagen angewendet. Wenn eine Mobilfunkanlage auf dem Nachbargrundstück errichtet wurde, können Mieter und/oder Vermieter beziehungsweise Eigentümer dagegen nur vorgehen, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchV nicht eingehalten worden sind.

Grenzwerte der 26. BImSchV

9. Was tun bei Umweltgiften?

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EXPERTEN-TIPP

Sind Privatgutachten sinnvoll? Will der Mieter wegen einer Mobilfunkanlage die Miete mindern oder sonstige Rechte geltend machen, so hat dies in der Regel nur Erfolg, wenn sich ein Ver stoß gegen die Grenzwerte der 26. BImSchV nachweisen lässt. Privatgutachten, die einen solchen Mangel bestätigen, ohne einen Verstoß gegen die Grenzwerte zu belegen, müssen vom Vermieter grundsätzlich nicht akzeptiert werden.

Formaldehyd Formaldehyd vergiftet die Raumluft

Formaldehyd ist ein häufig verwendeter Bestandteil vieler Produkte. Er findet sich in zahlreichen Holzprodukten, Möbeln, Lacken, Farben sowie Bodenbelägen. Das Gefährliche an diesem Stoff ist die Ausdünstung in die Umwelt. Befinden sich in den Mieträumen Materialien, die mit Formaldehyd belastet sind, besteht die Gefahr, dass die Bewohner die Ausdünstungen einatmen und es zu gesundheitlichen Schädigungen kommen kann. Ein Mangel der Mietsache wird von den Gerichten angenommen, wenn die Belastung der Räume mit Formaldehyd den Grenzwert des Bundesgesundheitsamts überschreitet. Ob bei geringeren Werten ein Mangel vorliegt, ist strittig. Im Innenraum gilt ein Grenzwert von 0,1 ppm. Wenn die Formaldehydimmissionen aber nicht von Bestandteilen oder Baumaterialien des Mietobjekts, sondern von der Möblierung des Mieters ausgehen, trifft den Vermieter keinerlei Verantwortung. Asbest

Verbot von Asbest

Asbest darf heute nicht mehr verwendet werden, da es als krebserregend und gesundheitsgefährdend gilt. In diesem Zusammenhang gab es in der Vergangenheit eine Vielzahl von Entscheidungen, die mit Nacht-

Was gilt bei folgenden Einzelfällen?

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speicheröfen zu tun hatten. Modelle, die vor 1977 hergestellt worden sind, enthalten Asbest, spätere Baujahre hingegen nicht. Es ist umstritten, ob allein die Tatsache, dass asbesthaltige Geräte in den Mieträumen vorhanden sind, zu einem Mangel der Mietsache führt. Demnach ist zu unterscheiden, ob Asbestfasern in die Raumluft gelangen können und somit eine konkrete Gesundheitsgefahr für die Bewohner beziehungsweise Mieter besteht. Insoweit hat der Mieter zu beweisen, dass eine konkrete Gefahrenlage vorliegt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass der Mieter bereits einen gesundheitlichen Schaden erlitten hat. Andererseits soll es nach dem OLG Hamm genügen, wenn die konkrete Besorgnis begründet ist, dass Asbestfasern in nicht unerheblichem Umfang freigesetzt werden (OLG Hamm vom 13.2.2002, 30 U 20/01, NZM 03, 395).

Konkrete Gesundheits gefahr

Holzschutzmittel Holzschutzmittel werden verwendet, um Bauteile aus Holz, zum Beispiel Balken oder Holzverkleidungen, zu imprägnieren. Auch hierbei geht es um die Frage, ob und in welchem Umfang die Raumluft mit Schadstoffen belastet ist und hierdurch eine konkrete Gesundheitsgefährdung der Bewohner zu befürchten steht. Die Beweislast liegt auch in diesem Fall beim Mieter. Bleirohre Mit dem Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 21.5.2001 zum 1.1.2003 wurde der Grenzwert für Bleibelastungen des Trinkwassers bei 25 μg/l festgelegt. In Anwesen, die bis 1977 errichtet wurden, sind Wasserleitungen aus Blei verbaut. Daher besteht in diesen Gebäuden das Risiko, dass das Trinkwasser mit Blei belastet ist. Ob in Einzelfällen die Grenzwerte überschritten werden, kann letztendlich nur durch Messungen festgestellt werden.

Grenzwerte in Trinkwasser verordnung

9. Was tun bei Umweltgiften?

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Was bedeutet Fogging? Ein Phänomen tritt seit einiger Zeit in frisch renovierten oder Neubauwohnungen häufiger auf. Zur Winterzeit entstehen nahezu über Nacht ölige, schwarz-graue Staubablagerungen an Decken, Wänden und Einrichtungsgegenständen. In den betroffenen Wohnungen sind vor diesem Ereignis meist Maler- und Lackierarbeiten durchgeführt oder Bodenbeläge erneuert worden. Schwerflüchti ge organische Verbindungen

Herabgesetzte Wohnqualität

Es hat sich herausgestellt, dass bei solchen Renovierungsarbeiten Produkte verwendet wurden, die schwerflüchtige organische Verbindungen ausdünsten. Diese sogenannten Weichmacher sind in Farben, Lacken, Klebern und vielen anderen Stoffen enthalten. Noch Monate nach der Renovierung können sie in die Raumluft abgegeben werden. Sie sind geruchlos, nach bisherigen Erkenntnissen nicht gesundheitsschädlich und verbinden sich mit dem in der Luft vorhandenen Schwebstaub. Das allein führt nicht zu den schwarzen Ablagerungen, es müssen noch andere auslösende Faktoren hinzukommen, bevor es zu dem FoggingEffekt kommt. Dies nennt man auch multifaktorielle Entstehungsursache. Mögliche Einflussfaktoren sind: 

Bauliche Mängel wie Wärmebrücken



Schadhafte Außenisolierung und Ähnliches



Unzureichendes Heizen und Lüften



Verstärktes Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen



Erhöhte Staubkonzentration in der Luft



Zu geringe Luftfeuchtigkeit

Wenn Fogging auftritt, ist die Wohnqualität unzweifelhaft herabgesetzt. Betroffene Mieter beklagen einen Mangel des Mietobjekts, sehen einen Grund zur Mietminderung und verlangen Schadensersatz.

Was bedeutet Fogging?

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EXPERTEN-TIPP

Streben Sie als Vermieter einen Vergleich an Da die Entstehung von Fogging häufig umstritten ist und auch nach einer Begut achtung manchmal nicht eindeutig geklärt werden kann, kommt der Beweislast verteilung große Bedeutung zu. Das Problem wird dadurch verschärft, dass in der Regel mehrere Faktoren aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters und aus dem des Mieters gleichzeitig vorliegen. Welche davon im Einzelfall ausschlagge bend sind, kann in den meisten Fällen aus fachlicher Sicht nicht nachvollzogen werden. Viele Gerichte raten daher, einen Vergleich zu schließen.

Der BGH hat am 25.1.2006 (VIII ZR 223/04, NZM 2006, 258) zur Beweislastverteilung ausgeführt: Macht der Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend, muss er das Verschulden des Vermieters belegen. Das heißt: Der Mieter muss zunächst beweisen, dass von ihm kein Fehlverhalten (zum Beispiel falsches Heizen und Lüften) ausgeht. Erst wenn feststeht, dass die Schadensursache im Einflussbereich des Vermieters liegt, etwa bei Baumängeln, muss sich der Vermieter entlasten. Gelingt ihm das nicht, hat er für die Instandhaltung der Wohnung zu sorgen. Bleibt im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs des Mieters die Schadensursache jedoch ungeklärt, so betont der BGH, muss sich der Vermieter nicht entlasten.

Beweislast verteilung

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10. Lohnt sich der Gang zum Gericht? Die Auseinandersetzungen zwischen den Vertragspartnern rund um das Thema Mietminderung können sehr vielfältig sein. Über das Bestehen des Minderungsrechts lässt sich genauso streiten wie über Quote und Dauer der Minderung oder Betretungsrecht und Reparaturmaßnahmen des Vermieters. Auch über sonstige Rechte des Mieters oder des Vermieters wegen Schadens- oder Aufwendungsersatz oder über Kündigungsrechte von Mieter und Vermieter können Unklarheiten bestehen.

Inhalte der Auseinander setzungen

Welche Klagemöglichkeiten hat der Vermieter? Die folgenden Klagearten an das Gericht sind von Seiten des Vermieters grundsätzlich denkbar. Zahlungsklage Der Vermieter kann Zahlungsklage erheben, sofern der Mieter die Miete zu Unrecht nicht zahlt oder sie mindert, ohne dass ein Grund dafür besteht. Des Weiteren kann der Vermieter mittels Zahlungsklage gegen den Mieter vorgehen, wenn diesem zwar dem Grund nach ein Recht zur Minderung zusteht, er die Minderungsquote aber zu hoch ansetzt. Der Streitwert einer Zahlungsklage entspricht grundsätzlich dem geltend gemachten Betrag. Hieraus errechnen sich auch die Gebühren für Gericht und Rechtsanwälte. Räumungsklage Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB (wegen schuldhafter Ver-

Streitwert der Zahlungsklage

10. Lohnt sich der Gang zum Gericht?

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tragsverletzung oder vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter) oder aufgrund einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 BGB (wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter) beendet hat, kann die Räumung und Herausgabe der Mieträume durch eine Räumungsklage durchgesetzt werden. Streitwert

Der Streitwert einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Höhe der Jahresnettomiete. Duldungsklage Hiermit kann der Vermieter die Begehung der Mieträume durchsetzen, falls der Mieter den Zutritt rechtswidrig verweigert. Eine Begehung ist für die Besichtigung von Schäden, Begutachtung durch Fachleute oder auch zur Durchführung von Reparaturmaßnahmen erforderlich.

Streitwert für eine Klage auf Duldung

Der Streitwert für eine Klage auf Duldung von Erhaltungsmaßnahmen bemisst sich nach dem 42-Fachen des monatlichen Minderungsbetrags, der aus der bestehenden Gebrauchswertminderung der Mieträume folgt (Schmidt-Futterer, 8. Aufl. § 554, Rn. 57). Unterlassungsklage Verstößt der Mieter wiederholt gegen vertragliche Verpflichtungen, insbesondere gegen die Sorgfalts- und Obhutspflicht, kann ihn der Vermieter nach entsprechender Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Hier ist gemäß § 3 Zivilprozessordnung (ZPO) die von dem zu unterlassenden Verhalten ausgehende Beeinträchtigung zu schätzen. Mängelbeseitigungsklage Wenn der Mieter Schäden an den Mieträumen verursacht hat, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung den Mieter auf Mängelbeseiti-

Welche Klagemöglichkeiten stehen dem Mieter offen?

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gung in Anspruch nehmen, sofern er ein berechtigtes Interesse daran hat, das keinen Aufschub bis hin zur Beendigung des Mietverhältnisses duldet. Auch hier ist in der Regel der Streitwert gemäß § 3 ZPO durch das Gericht nach freiem Ermessen festzusetzen.

Streitwert gemäß § 3 ZPO

Welche Klagemöglichkeiten stehen dem Mieter offen? Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, sich mit den folgenden Klagearten an das Gericht zu wenden. Mängelbeseitigungsklage Damit kann der Mieter gegenüber dem Vermieter die Beseitigung von Mängeln oder Schäden an der Mietsache erreichen. Das Ziel dieser Klage ist es, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Mieträume wiederherstellt. Der Streitwert bemisst sich hierbei in der Regel nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung. Vorschussklage Steht dem Mieter gemäß § 536a BGB das Recht zu, einen Mangel selbst zu beseitigen, kann er vom Vermieter für die zu erwartenden Aufwendungen einen angemessenen Vorschuss verlangen. Die Zahlung dieses Vorschusses kann auch gerichtlich geltend gemacht werden. Der Streitwert einer solchen Klage bemisst sich nach der Höhe der zu erwartenden Kosten beziehungsweise Aufwendungen für die vom Mieter vorzunehmende Mängelbehebung.

Streitwert

10. Lohnt sich der Gang zum Gericht?

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Klage auf Erstattung von Schadensersatz beziehungsweise Aufwendungsersatzansprüchen Die Rechtsgrundlage für die Geltendmachung derartiger Ansprüche ist in § 536a BGB geregelt. Für eine solche Klage hat der Mieter seinen Schaden oder seine Aufwendungen substantiiert darzulegen. Streitwert

Als Streitwert ist grundsätzlich die Höhe der dem Mieter entstandenen Schäden beziehungsweise Aufwendungen anzusetzen.

Was bedeutet „einstweiliger Rechtsschutz“? Bei Eile oder konkreter Gefahr

Nach den Bestimmungen der §§ 935 ff ZPO kann eine einstweilige Verfügung dann beantragt werden, wenn befürchtet werden muss, dass die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte, sollte sich der bestehende Zustand verändern. Ist Eile geboten oder besteht eine konkrete Gefahr, so können sowohl der Vermieter als auch der Mieter mittels einer einstweiligen Verfügung vorläufigen Rechtsschutz erlangen.

PRAXIS-BEISPIEL

Wenn es schnell gehen muss Ist in den Mieträumen ein erheblicher Wasserschaden eingetreten oder ein Rohr geplatzt und der Mieter abwesend beziehungsweise verweigert er den Zutritt zur Wohnung, so besteht zweifellos Grund zur Eile, um weitere und größere Schäden vom Mietobjekt und den Bewohnern abzuhalten. Der Vermieter wird in diesem Fall eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu den Mieträumen erwirken können.

Ein Mieter ist gemäß § 536a Absatz 2 Nr. 2 BGB berechtigt, umgehend selbst tätig zu werden, um die Mietsache vor Zerstörung, Verschlechte-

Welches Gericht ist zuständig?

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rung oder einer drohenden Gefahr zu schützen, er kann aber die zu erwartenden Kosten nicht vorfinanzieren. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, die Zahlung eines Vorschuss auf dem Weg des einstweiligen Rechtsschutzes gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Welches Gericht ist zuständig? Die Zuständigkeit für gerichtliche Verfahren ist, je nachdem, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt, unterschiedlich geregelt. Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über dessen Bestand ist dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, sachlich (§ 23 GVG) sowie örtlich (§ 29a Absatz 1 ZPO) ausschließlich zuständig. Vereinbarungen der Vertragsparteien über irgendwelche anderen Gerichtszuständigkeiten (Gerichtsstandvereinbarungen) sind unzulässig.

Bei Wohn raummietver hältnissen

Geht es um Streitigkeiten, die ein Geschäftsraummietverhältnis betreffen, ist ausschließlich örtlich wiederum das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden (§ 29a Absatz 1 ZPO). Die sachliche Zuständigkeit hängt dagegen vom jeweiligen Streitwert ab. Das Amtsgericht ist zuständig, wenn der Streitwert 5.000 Euro nicht übersteigt. Bei einem höheren Streitwert ist dagegen das Landgericht für die jeweilige Klage sachlich zuständig.

Bei Geschäfts raummietver hältnissen

Die Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil kann dann eingelegt werden, wenn die Beschwer, das ist der nachteilige Inhalt der Entscheidung, beziehungsweise die Berufungssumme den Betrag von 600 Euro übersteigt. Wird diese Berufungssumme nicht erreicht, ist die Berufung dennoch zulässig, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

10. Lohnt sich der Gang zum Gericht?

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also die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Absatz 2, 4 ZPO).

Wer trägt die Beweislast? Wer muss was beweisen?

Streitigkeiten darüber, ob Minderungsansprüche des Mieters berechtigt sind, oder über die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters, weil sich der Zustand der Mietsache verschlechtert hat, da sie beschädigt ist, oder auch über entsprechende Ansprüche des Mieters auf Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands führen letztendlich immer zu ein und derselben Frage: „Welche Partei hat was zu beweisen?“ Für den Ausgang eines Gerichtsverfahrens ist daher die Beweislast von entscheidender Bedeutung. Geht es beim Rechtsstreit darum, ob eine Verschlechterung der Mietsache, verursacht durch den Mieter, vorliegt, muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden war. Für diesen Fall ist das Übergabeprotokoll bei Vertragsbeginn wichtig. Ist darin der einwandfreie, mängelfreie Zustand der Mietsache dokumentiert, dreht sich die Beweislast um. Dann muss der Mieter entweder beweisen, dass der Mangel bauseitig verursacht ist, oder aber sich selbst entlasten.

Verstoß gegen vertragliche Verpflichtung

Der Vermieter hat den Beweis darüber zu führen, dass der Mieter gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstoßen hat. In der Regel ist damit ein Verstoß gegen die Sorgfalts- und Obhutspflicht gemeint. Allerdings ist es dem Vermieter in der Regel nicht möglich darzulegen, inwieweit sich der Mieter konkret pflichtwidrig verhalten hat, denn für ihn gibt es keinerlei Möglichkeit, den Mietgebrauch zu beobachten oder zu kontrollieren.

Wer trägt die Beweislast?

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Hierzu hat das OLG Karlsruhe eine Beweislastverteilung nach den sogenannten Gefahrenkreisen vorgenommen. Danach hat der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache in dem Bereich zu finden ist, der der unmittelbaren Obhut und dem Zugriff des Mieters unterliegt. Wenn der Vermieter diesen Beweis erbringt, kann sich der Mieter nur entlasten, indem er darlegt, dass er nicht für die Verursachung verantwortlich ist (OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 9.8.1984, WuM1984, 267; BGH vom 19.10.1995, IX ZR 82/94, NJW 1996, 321ff).

EXPERTEN-TIPP

Verantwortung des Vermieters Eine Veränderung an der Mietsache kann auch durch Abnutzung eintreten. Nach einer gewissen Zeit kann sich deren Zustand auch bei vertragsgemäßer Nutzung oder witterungsbedingt verschlechtern. Hier ist der Vermieter in der Verantwor tung, denn er ist für die Instandsetzung der Mietsache grundsätzlich verantwort lich. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535 BGB.

PRAXIS-BEISPIEL

Abnutzungsbedingte Verschlechterungen 

Rollladengurte sind infolge jahrelanger Benutzung rissig geworden.



Teppichböden sind nach etwa zehn Jahren abgewohnt.



Geräte wie zum Beispiel Kühlschrank, Spülmaschine oder Herd funktionieren nicht mehr ordnungsgemäß.



Die Fliesenverfugung im Bad ist brüchig.

Hier handelt es sich um „Schäden“, die durch vertragsgemäßes Bewohnen der Mieträume eingetreten sind. Der Mieter ist für die Instandsetzung derartiger Män gel in der Regel nicht verantwortlich.

10. Lohnt sich der Gang zum Gericht?

90

In diesem Zusammenhang stellt sich noch eine weitere Frage: Welche Gebrauchsspuren darf eine Wohnung aufweisen, ohne dass von einer Beschädigung durch den Mieter ausgegangen werden kann? Hier ist die Abgrenzung in der Regel schwierig.

PRAXIS-BEISPIEL

Was gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch? Das Bohren von Löchern in die Wand, um zum Beispiel Bilder aufhängen zu kön nen, gehört jedenfalls zum ordnungsgemäßen Gebrauch. Wenn aber 20 Bohrlöcher im Badezimmer vorhanden sind, kann davon wohl nicht mehr die Rede sein. Hat der Mieter den ursprünglich vorhandenen weißen Fliesenspiegel im Bad über strichen oder sogar einen Wanddurchbruch vorgenommen, ist dies nicht vom ver tragsgemäßen Gebrauch gedeckt. In solchen Fällen ist der Mieter allein dafür ver antwortlich, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Schwierige Abgrenzung

Bei Fragen dieser Art gilt generell: Je länger das Mietverhältnis dauert, desto schwieriger wird die Abgrenzung zwischen noch vertragsgemäßem Gebrauch und Beschädigung der Mietsache. Bei der Vermietung einer Neubauwohnung hat der Mieter, der nach zwei Jahren auszieht, umfangreiche Kratzspuren an den Türlaibungen sicher selbst zu verantworten. Nach zwölfjähriger Mietdauer hingegen wären diese Spuren als vertragsgemäß hinzunehmen.

Liegt ein Schaden vor oder nicht?

Bei einer solchen Auseinandersetzung fällt es häufig auch dem Gericht nicht leicht zu entscheiden, ob eine Beschädigung der Mietsache vorliegt. In den meisten Fällen wird dann ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben, das Klarheit darüber bringen soll, ob überhaupt ein Schaden vorliegt oder nicht.

91

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle Um wie viel Prozent ein Mieter die Miete kürzen oder mindern darf, lässt sich nicht immer klar beantworten. Es gibt weder Gesetze noch verbindliche Richtlinien, sondern nur eine Fülle von Gerichtsurteilen, die für den konkreten Einzelfall einen bestimmten Prozentsatz als zulässig bewertet haben. Allerdings geben diese nur bedingt Aufschluss darüber, ob eine Mietminderung angemessen ist. Sie bieten dennoch eine Orientierung darüber, was bisher als zulässig betrachtet wurde.

Quote

Urteil

Beschreibung

Abfluss

38 %

AG GroßGerau 19.7.1979 21 C 1336/78 WuM 1980, 128

Durch Abflussstau im Bade zimmer tritt übelriechendes Abwasser aus.

Abfluss geruch

3%

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Defekter Badewannenabfluss

Abflussrohr

2%

LG Berlin 8.11.1994 64 S 189/94 GE 1996, 471

Das Abflussrohr im Wasch becken ist undicht und ein Fenstergriff ist lose.

Abluft

10 %

LG Köln 20.12.1989 10 S 201/89 WuM 1990, 385

Die Abluft des fast täglich betriebenen Wäschetrockners eines Nachbarn zieht beim Lüften in die Wohnung des Mieters.

Tabelle bietet Orientierung

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

92

Quote

Urteil

Beschreibung

Abwasser

38 %

AG GroßGerau 19.7.1979 21 C 1336/78 WuM 1980, 128

Durch einen Abflussstau im Badezimmer tritt übelriechen des Abwasser aus.

Abwasser leitung

5%

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Zeitweise Fäkalienrückfluss in der Toilette

Abwasser leitung

38 %

AG GroßGerau 19.7.1979 21 C 1336/78 WuM 1980, 128

Die Abflussleitung ist zeit weise verstopft, Abwässer stauen sich und laufen in das WCBecken und in die Badewanne (zweimalige Überschwemmung).

Aluminium fenster

15 %

AG Emden 28.10.1988 5 C 1197/86 NJWRR 1989, 523

Die neu eingebauten Alu miniumfenster verursachen hohen Heizungsaufwand und zusätzliche Lüftung.

Ameisen

0%

AG Köln 6.4.1998 213 C 548/97 WuM 1999, 364

Auftreten von Ameisen in geringem Umfang (1 bis 4 Tiere an 1 bis 7 Tagen/Monat)

Antenne

1%

LG Berlin 8.11.1994 64 S 189/94 GE 1996, 471

Defekte Gemeinschafts antenne

Antenne

5%

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Die Fernsehantenne wird entfernt.

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

93

Quote

Urteil

Beschreibung

Asbest

18 %

LG Hannover 30.5.1997 8 S 203/96 WuM 1997, 434

Die Nachtspeicheröfen ent halten Asbest, sodass die ernsthafte Möglichkeit be steht, dass Asbest austritt.

Asbest

20 %

AG Hof 4.4.1997 15 C 2065/95 WuM 1998, 281

Asbestfreisetzung aus der Nachtspeicherheizung

Asbest

50 %

LG Dortmund 16.2.1994 11 S 197/93 ZMR 1994, 410

Asbestgefahr durch Nacht speicheröfen

Asylanten heim

0%

AG Gronau 13.12.1990 4 C 430/90 WuM 1991, 161

Asylbewerber in der Nach barschaft rechtfertigen keine Mietminderung. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Milieuschutz.

Asylbewerber 0 %

AG Lünen 16.12.1987 14 C 182/86 WuM 1988, 348

Allein die Fremdartigkeit des Wohnverhaltens von Asyl bewerbern rechtfertigt nicht die Minderung für altein gesessene Wohnungsinhaber.

Aufzug

7,5 %

AG Bremen 4.12.1986 10 C 300/86 WuM 1987, 383

Der Aufzug bei einer im 5. OG liegenden Wohnung fällt aus.

Aufzug

10 %

AG Wiesbaden 19.1.2006 93 C 2004/05 WuM 2006, 219

Lärm durch Aufzugsgeräusche

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

94

Quote

Urteil

Beschreibung

Aufzug

10 %

AG Charlottenburg 15.12.1989 2 C 484/89 GE 1990, 423

Der Lift bei einer im 4. OG gelegenen Wohnung fällt aus.

Außen isolierung

25 %

AG Osnabrück 31.3.1995 14 C 231/94 NJWRR 1995, 971

Wasserschäden an der Decke wegen mangelhafter Isolie rung der Wände

Außenlage

0%

AG Steinfurt 14.4.1983 4 C 490/82 WuM1983, 235

Die Außenlage der Wohnung ist selbst bei höheren Heiz kosten kein Mangel.

Außenmauer 15 %

AG Bergheim 9.6.1998 22 C 634/97 WuM 2000, 435

Durchgehender Riss in der Außenmauer des Badezimmers

Aussicht

5%

AG Potsdam 5.6.2002 25 C 533/01 WuM 2004, 233

Minderung wegen sicht beeinträchtigender Bau lückenbebauung unter Anbringung eines Balkons direkt gegenüber einem Schlafzimmerfenster

Aussicht

10 %

LG Hamburg 12.12.1989 16 S 232/89 WuM 1991, 90

Vor der EGWohnung wird eine 5,5 m hohe Mauer in 7,5 m Entfernung errichtet.

Aussicht

16 %

AG Köpenick 3.5.2000 7 C 524/99, NZM 2001, 334

Der Ausblick aus dem Wohn zimmer wird durch einen Neubau um 40 % verdeckt.

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

95

Quote

Urteil

Beschreibung

Backofen

2%

LG Berlin 7.7.1992 63 S 142/92 GE 1992, 1043

Defekter Backofen

Backofen

2%

AG Warendorf 28.3.2000 5 C 472/99 WuM 2000, 379

Der Backofen (Klappe) funkti oniert nicht ordnungsgemäß.

Bad

0%

AG Köln 8.9.1994 215 C 256/93 WuM 1997, 41

Die Badezimmerfliesen sind nicht mehr in gleicher Farbe verfügbar.

Bad

1%

LG Berlin 13.1.2004 64 S 334/03 WuM 2004, 233

Bei einer stark verkalkten Toilette darf die Miete um 1 % gemindert werden.

Bad

2%

LG Berlin 28.8.2001 64 S 108/01 NZM 2002, 143

Für 6 defekte Fliesen im Bad ist eine Mietminderung von 2 % berechtigt.

Bad

2%

LG Berlin 8.11.1994 64 C 189/94 GE 1996, 471

Der Ablauf des Handwasch beckens ist undicht und ein Fenstergriff ist locker.

Bad

5%

LG Berlin 18.12.1990 64 T 187/90 MM 1991, 194

Warmes Duschen ist ohne Störungen nicht möglich.

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

96

Quote

Urteil

Beschreibung

Bad

5%

AG Warendorf 28.3.2000 5 C 472/99 WuM 2000, 379

Der Wasserdruck ist zu gering, sodass die WCSpülung min destens 5 bis 6mal betätigt werden muss.

Bad

7%

LG Berlin 13.1.2004 64 S 334/03 WuM 2004, 233

Diverse Mängel im Bad: Arma turen, Badewanne und Fliesen sind verkeimt, die Duschwand ist verkalkt, verkeimt und verdreckt, erhebliche Geruchs beeinträchtigungen liegen vor.

Bad

10 %

AG Schöneberg 8.5.1990 16 C 50/90 MM 1990, 231

Das Bad lässt sich nur über die Küche entlüften.

Bad

10 %

LG Berlin 8.11.1994 64 S 189/94 GE 1996, 471

Kurzfristig defekte Toilettenspülung

Bad

10 %

AG Büdingen 1.8.1997 20 C 372/97 WuM 1998, 281

Gesprungene WCSchüssel

Bad

15 %

AG Münster 19.1.1993 49 C 133/92 WuM 1993, 124

Die Toilettenspülung ist unzureichend.

Bad

20 %

LG Berlin 10.7.1998 64 S 21/98 GE 1998, 1151

Wegen Arbeiten in der Woh nung ist an 3 Tagen der Zu gang zum Bad erschwert, die Benutzbarkeit eingeschränkt.

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97

Quote

Urteil

Beschreibung

Bad

33 %

AG Köln 1.4.1996 206 C 85/95 WuM 1998, 690

Der Mieter kann weder baden noch duschen.

Bad

38 %

AG GroßGerau 19.7.1979 21 C 1336/78 WuM 1980, 128

Durch einen Abflussstau im Badezimmer tritt übelrie chendes Abwasser aus.

Bad

80 %

LG Berlin 15.3.1988 29 S 84/87 MM 1988, Nr. 8, 21

Die Toilette ist nicht benutzbar.

Badewanne

3%

LG Wuppertal 30.8.1996 10 S 111/96 DWW 1996, 371

Nach jedem Benutzen der Küchenspüle gelangt verschmutztes Spülwasser durch das Rohrsystem in die Badewanne und verschmutzt diese.

Badewanne

3%

LG Stuttgart 13.5.1987 13 S 347/86 WuM 1988, 108

Die Badewanne ist unzu mutbar aufgeraut und zur Benutzung nicht geeignet.

Badewanne

3%

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Defekter Badewannenabfluss

Badewanne

24 %

AG Helmstedt 10.2.1987 3 C 672/86 WuM 1989, 564

Der Gebrauch der Badewanne ist durch die Hausordnung massiv eingeschränkt.

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98

Quote

Urteil

Beschreibung

Badewanne

38 %

Defekte Abwasseranlage, übel riechendes Abwasser tritt aus dem Badewannenabfluss aus.

Balkon

0%

AG GroßGerau 19.7.1979 21 C 1336/78 WuM 1980, 128 AG Wennigsen 14.9.2001 9 C 156/01 WuM 2001, 487

Balkon

2,5 %

AG Hamburg 1.9.1999 319 C 349/99 NZM 2000, 335

Ein auf 4 Stahlträgern ruhen der Balkon wird nachträglich für die Wohnung im 1. Stock errichtet. Die Nutzung der Wohnung im EG und des Gartens sind beeinträchtigt.

Balkon

3%

LG Berlin 24.6.1986 29 S 24/86 MM 1986, Nr. 9, 27

Der Balkon ist wegen Repa raturbedürftigkeit nicht benutzbar.

Balkon

4%

LG Berlin 8.2.2000 65 S 152/99 MM 2000, 222

Balkon

5%

AG Potsdam 7.4.1994 26 C 281/93 WuM 1994, 376

Das Wohngebäude wird auf gestockt, dadurch hat der neue Bewohner Einblick in den bislang geschützten Balkon des Mieters. Der Balkon wird abgerissen.

Balkon

5%

AG Hamburg 6.1.1988 40a C 2574/87 WuM 1988, 121

Die Belästigung durch Tabakrauch vom Nachbar balkon ist kein Mangel.

Der Balkon ist durch nistende Tauben massiv verschmutzt.

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99

Quote

Urteil

Beschreibung

Balkon

10 %

AG HamburgWandsbek Der nachträgliche Anbau eines 8.2.2002 Balkons führt zum ein geschränkten Lichteinfall. 716A C 265/01 WuM 2002, 486

Bauarbeiten

0%

OLG München 26.3.1993 21 U 6002/92 WuM 1993, 609

Die Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück, deren Ausmaß vor Abschluss des Mietvertrags erkennbar war, rechtfertigen keine Mietminderung.

Bauarbeiten

5%

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Einrüstung der Fassade

Bauarbeiten

15 %

AG Hamburg 24.8.1995 38 C 483/95 WuM 1996, 30

Das Gebäude wird eingerüstet und mit Planen verhangen.

Bauarbeiten

15 %

AG Eschweiler 19.5.1994 5 C 114/94 WuM 1994, 427

Die Terrasse kann wegen Bauarbeiten nicht genutzt werden.

Bauarbeiten

20 %

LG Göttingen 15.1.1986 5 S 60/85 WuM 1986, 114

Bauarbeiten innerhalb der Nachbarschaft

Bauarbeiten

20 %

AG Saarburg 2.12.1998 5 C 487/98 WuM 1999, 548

Abriss zweier Häuser mit Lärm und Staubbelästigung

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100

Quote

Urteil

Beschreibung

Bauarbeiten

33 %

LG Berlin 8.3.1996 64 S 357/95 GE 1996, 1051

Dachgeschossausbau, Bau gerüst und starker Schmutz

Bauarbeiten

35 %

LG Hamburg 5.7.2001 333 S 13/01 WuM 2001, 444

Extreme Belästigungen durch Einwirkungen von benach barter Großbaustelle

Bauarbeiten

50 %

AG Weißwasser 18.4.1994 3 C 0701/93 WuM 1994, 601

Umfangreiche Bau und Sanierungsmaßnahmen

Baugerüst

0%

AG Charlottenburg 16.8.1996 8 C 207/96 MM 1996, 456

Allein die Tatsache, dass vor dem Haus ein Gerüst auf gebaut wird, führt noch nicht zwingend zu einer Beeinträch tigung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Baugerüst

5%

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Einrüstung der Fassade

Baugerüst

15 %

AG Hamburg 24.8.1995 38 C 483/95 WuM 1996, 30

Zur Durchführung von Bau arbeiten wird das Gebäude eingerüstet und mit Planen verhangen.

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101

Quote

Urteil

Beschreibung

Baujahr

0%

LG Lüneburg 2.10.1986 1 S 151/86 ZMR 1987, 224

Der Mieter ist verpflichtet, so zu heizen und zu lüften, dass es beim Bauzustand der Wohnung mit schlechterer Wärmedämmung nicht zu Schäden kommt.

Baulärm

0%

LG Berlin 8.2.2001 12 O 603/00 GE 2003, 115

Das Haus befindet sich in einem Sanierungsgebiet, die Fassaden der Nachbarhäuser sind in schlechtem Zustand. Es liegt kein Mangel vor, wenn in der Nachbarschaft eine Fassa de erneuert wird, da dort mit Bauarbeiten zu rechnen war.

Baulärm

0%

AG Münster 21.2.2006 3 C 3583/05 WuM 2006, 220

Wenn sich die Wohnung in der Innenstadt befindet, stellt Baulärm gegenüber den üblichen Verkehrs und Umweltgeräuschen keine größere Beeinträchtigung dar, sodass in diesen Fällen eine Mietminderung ausscheidet.

Baulärm

10 %

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Beeinträchtigung durch Dachgeschossausbau

Baulärm

15 %

LG Siegen 9.11.1989 3 S 87/89 WuM 1990, 17

Langwierige Straßenbau arbeiten in lauter Umgebung

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102

Quote

Urteil

Beschreibung

Baulärm

15 %

AG Köln 3.5.1995 207 C 14/95 WuM 1996, 92

Ununterbrochene Arbeiten an Großbaustelle

Baulärm

20 %

LG Berlin 9.4.2001 62 S 421/00 GE 2001, 771

Dachgeschossausbau

Baulärm

20 %

AG Regensburg 16.4.1991 4 C 275/91 WuM 1983, 53

Großbaustelle von 6.00 Uhr bis 17.00 Uhr, Einbau von Spundwänden

Baulärm

21 %

AG Hamburg 6.4.2005 46 C 5/04

Sanierungsarbeiten im Nach barhaus sind mit erheblichen Geräuschen, Schmutz und Baustaub verbunden.

Baulärm

33 %

LG Berlin 8.3.1996 64 S 357/95 GE 1996, 1051

Erhebliche Lärm und Schmutzbeeinträchtigungen durch Dachgeschossausbau für die darunterliegende Wohnung.

Baumbestand 0 %

AG Gronau 21.2.1991 3 C 288/90 WuM 1991, 262

Ein auf dem Grundstück vorhandener Baumbestand wird teilweise beseitigt.

Bäume

LG Berlin 5.12.2000 63 S 155/00 NZM 2001, 986

Wachsen auf dem Grundstück viele große Bäume, die zur Beschattung der Wohnung führen, dann liegt kein Mangel vor.

0%

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103

Quote

Urteil

Beschreibung

Bäume

0%

LG Hamburg 10.9.1998 307 S 130/98 NZM 2001, 91

Die Bäume in der Nachbarschaft wachsen im Lauf der Mietzeit so hoch, dass sie zu viel Schatten spenden.

Baustelle

10 %

LG Berlin 28.8.2001 64 S 108/01 NZM 2002, 143

Ständig in die Wohnung ein dringender Sand von einer nahegelegenen Baustelle berechtigt zur Mietminderung.

Bausubstanz

25 %

LG Aachen 12.7.1990 2 S 114/90 WuM 1991, 89

Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilz, das Schlaf zimmer ist durch vorhandene Thermotapeten nicht mehr nutzbar.

Beheizung

0%

AG Langenfeld 23.1.1996 23 C 232/93 DWW 1996, 216

Bei neuen Fenstern ist fehler haftes Lüften schadensursäch lich, sodass eine Minderung ausscheidet.

Beheizung

20 %

LG Gießen 12.4.2000 1 S 63/00 ZMR 2000, 537

Massiver Schimmelpilzbefall; nach Einbau neuer Fenster wurde der Mieter nicht auf einen erhöhten Heiz und Lüftungsbedarf hingewiesen.

Beleuchtung

0%

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Ausfall der Hausnummernbeleuchtung

Beleuchtung

1%

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Die Hausbeleuchtung funktioniert nicht.

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104

Quote

Urteil

Beschreibung

Beschattung

0%

LG Berlin 5.12.2000 63 S 155/00 NZM 2001, 986

Wachsen auf dem Grundstück viele große Bäume, die zur Beschattung der Wohnung führen, dann liegt kein Mangel vor.

Beschattung

0%

LG Hamburg 10.9.1998 307 S 130/98 NZM 2001, 91

Bäume in der Nachbarschaft wachsen im Lauf der Mietzeit so hoch, dass sie zu viel Schatten spenden.

Beschimp fungen

10 %

AG Neukölln 9.12.1982 10 C 255/82 MM 1986, 30

Beschimpfungen durch den Hausmeister

Biergarten

10 %

AG Rudolstadt 20.5.1999 1 C 914/98 WuM 2000, 19

Lärm bis 23.00 Uhr durch betrunkene Personen, Auto türen, laut aufgedrehte Autoradios, aufheulende Motoren und quietschende Bremsen abfahrender Fahr zeuge sowie Livemusik recht fertigen eine Mietminderung von 10 %.

Blei

10 %

AG Hamburg 15.9.1989 44 C 2614/88 WuM 1990, 383

Erhebliche Bleibelastung im Trinkwasser zwischen 126 und 176 mg/Liter

Bordell

0%

AG Hamburg 22.2.2002 47 C 666/00 WuM 2002, 264

Ein nach Beginn des Miet vertrags im Gebäude eröffne tes Fensterbordell begründet keine Mietminderung.

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105

Quote

Urteil

Beschreibung

Bordell

10 %

LG Berlin 21.7.1995 64 S 84/95 GE 1995, 1133

Geringfügige Belästigung durch Kunden des Bordells

Bordell

10 %

LG Berlin 13.1.2004 64 S 334/03 WuM 2004, 233

Bereits das Vorhandensein eines Bordells im Haus recht fertigt eine Mietminderung.

Bordell

15 %

AG Schöneberg 29.10.1992 8 C 171/92 MM 1993, 141

Wenn im Haus ein Bordell betrieben wird, die Haustür unverschlossen bleibt, Un befugte ins Haus gelangen und Verschmutzungen auf treten, darf die Miete um 15 % gemindert werden.

Bordell

20 %

AG Wiesbaden 10.2.1998 92 C 3285/97 WuM 1998, 315

In der Nachbarwohnung arbeitet eine Prostituierte, nachts wird geklingelt und Kunden irren umher.

Bordell

30 %

AG Charlottenburg 11.8.1988 18 C 612/87 MM 1988, Nr. 12, 31

Wenn der Mieter durch den Betrieb eines Bordells im Haus unmittelbar belästigt wird, so ist eine Mietmin derung in Höhe von 30 % gerechtfertigt.

Brand

100 %

LG Frankfurt/Main 12.9.1995 2/11 S 147/95 WuM 1996, 535

Die Wohnung ist nach einem Brand unbewohnbar.

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106

Quote

Urteil

Beschreibung

Briefkasten

0,5 %

LG Berlin 11.5.1990 29 S 20/90 MM 1990, 261

Aufgrund des zu kleinen Brief kastens können Zeitschriften und DINA4Umschläge nur schwerlich zugestellt werden.

Briefkasten

0,5 %

AG Charlottenburg 16.5.2001 27 C 262/00 NZM 2002, 163

Der Einwurfschlitz des Brief kastens ist nicht DINA4 gerecht.

Briefkasten

1%

AG Mainz 6.5.1996 8 C 98/96 WuM 1996, 701

Der Briefkasten ist aufgrund Alters und wegen Beschä digungen funktionsuntüchtig.

Briefkasten

2%

AG Potsdam 9.3.1995 26 C 406/94 WuM 1996, 760

Defekter Briefkasten

Dachausbau

10 %

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Beeinträchtigung durch Dachgeschossausbau

Dachausbau

20 %

AG Cloppenburg 25.9.1996 1 C 678/95 WuM 1996, 760

Aufgrund des unterlassenen Einbaus der Trittschall dämmung dringen Geräusche aus dem ausgebauten Dach geschoss in die darunter liegende Wohnung.

Dachboden

2,5 %

LG Berlin 4.2.1993 67 S 176/92 MM 1994, 140

Die Nutzungsmöglichkeit eines Nebengelasses auf dem Dachboden fällt weg.

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Quote

107

Urteil

Beschreibung

Dachterrasse 15 %

AG Hamburg 30.8.2006 46 C 86/05

Verringerung der Dachter rassenfläche um die Hälfte.

Dämpfe

10 %

LG Köln 20.12.1989 10 S 201/89 WuM 1990, 170

Die Abluft des fast täglich betriebenen Wäschetrockners eines Nachbarn zieht beim Lüften in die Wohnung des Mieters.

Drogen

40 %

OLG Hamburg 6.2.2002 4 U 43/01 WuM 2003, 90

Die Einrichtung einer Dro genberatungsstelle im selben Haus führt zu einer deutli chen Verschlechterung des Milieus.

Drogen

50 %

OLG Hamm Beratungsstelle im Nachbar 24.10.1995 haus mit Begleiterscheinun gen der Drogenszene 7 U 171/94 NJWEMietR 1996, 80

Durchlauf erhitzer

0%

LG Berlin 4.4.1997 63 S 443/96 GE 1997, 689

Es liegt kein Mangel vor, wenn der Durchlauferhitzer bei der Wannendusche Temperaturschwankungen unterliegt.

Durchlauf erhitzer

3%

LG Berlin 8.11.1994 64 S 189/94 GE 1996, 471

Durchlauferhitzer liefert nicht kontinuierlich Warmwasser.

Dusche

5%

LG Berlin 18.12.1990 64 T 187/90 MM 1991, 194

Es kann nicht störungsfrei geduscht werden.

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108

Quote

Urteil

Beschreibung

Dusche

13 %

AG Charlottenburg 27.3.2003 204 C 349/02 MM 2003, 210

Schwankende Wassertem peratur beim Duschen

Dusche

16 %

AG Köln 28.11.1986 221 C 85/86 WuM 1987, 271

Die Dusche funktioniert nicht, die Miete darf um ein Sechstel gekürzt werden.

Dusche

33 %

AG Köln 1.4.1996 206 C 85/95 WuM 1998, 690

Die Dusche und das Bad fallen komplett aus, ein Drittel der Miete darf gemindert werden.

Einbauküche

20 %

LG Dresden 5.5.1998 15 S 603/97 WuM 2001, 336

Die vertraglich überlassene Einbauküche ist nicht benutzbar.

Einbauküche

100 %

LG Itzehoe 25.2.1997 1 S 397/96 WuM 1999, 41

Die Einbauküche, mit der die Wohnung vom Vermieter auszustatten ist, fehlt.

Einbruch gefahr

0%

OLG Düsseldorf 6.6.2002 10 U 12/01 NZM 2002, 737

Es liegt kein Mangel bei nur gelegentlichen Einbrüchen vor (4 x in 2 Jahren).

LG Berlin 8.7.2003 64 S 103/03 GE 2003, 1331

Mieter rügt veraltete Elektro leitungen, er hat keinen An spruch auf Modernisierung.

Elektroanlage 0 %

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109

Quote

Urteil

Beschreibung

Elektrosmog

0%

AG Köln 22.9.1993 213 C 77/93 ZMR 1994, 369

Die Sendeanlage eines Hobby funkers berechtigt nicht zur Minderung, da wissenschaft lich fundierte Grenzwerte bis 1997 fehlten (ElektrosmogVO seit 1.1.1997 in Kraft).

Elektrosmog

0%

AG Traunstein 3.3.1999 310 C 2158/98 ZMR 2000, 389

Eine Mobilfunkantenne ist in der Nähe, bloße Gesundheits ängste reichen für eine Miet minderung nicht aus.

Elektrosmog

0%

BGH 13.2.2004 V ZR 217/03 WuM 2004, 217

Es bestehen keine Ansprüche, wenn die Grenzwerte (siehe ElektrosmogVO) eingehalten werden.

Elektrosmog

0%

LG Freiburg 3.3.2005 3 S 19/01 GE 2005, 547

Bei Einhaltung der Grenzwerte der ElektrosmogVO besteht kein Mietminderungsrecht.

Fahrrad schuppen

2,5 %

LG Berlin 4.2.1993 67 S 176/92 MM 1994, 140

Der Fahrradschuppen ist unbenutzbar.

Fahrstuhl

7,5 %

AG Bremen 4.12.1986 10 C 300/86 WuM 1987, 383

Der Aufzug bei einer im 5. OG liegenden Wohnung fällt aus.

Fahrstuhl

10 %

AG Wiesbaden 19.1.2006 93 C 2004/05 WuM 2006, 219

Lärm durch Aufzugsgeräusche

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110

Quote

Urteil

Beschreibung

Fahrstuhl

10 %

AG Charlottenburg 15.12.1989 2 C 484/89 GE 1990, 423

Der Lift bei einer im 4. OG gelegenen Wohnung fällt aus.

Fäkalien grube

100 %

LG Potsdam 4.8.1997 6 S 192/96 WuM 1997, 677

Unbenutzbarkeit der Fäkaliengrube

Fenster

0%

AG Steinfurt 14.3.1996 4 C 484/95 WuM 1996, 268

Der geringfügige Luftdurch gang an Fenstern eines Altbaus begründet keinen Mangel.

Fenster

0%

AG Pasewalk 1.10.1992 7 C 94/92 WuM 1992, 683

Die Thermopanescheiben beschlagen von innen.

Fenster

3%

LG Berlin 21.3.1995 64 S 290/94 GE 1995, 821

Das Schlafzimmerfenster ist in einem mangelhaften Zustand.

Fenster

3%

LG Köln 7.9.1989 1 S 117/89 WuM 1990, 17

Der Schließmechanismus von 2 Schlafzimmerfenstern ist defekt.

Fenster

5%

KreisG Görlitz 16.12.1992 7 C 371/92 WuM 1993, 113

Die Thermopanescheiben sind blind.

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111

Quote

Urteil

Beschreibung

Fenster

6,25 %

AG Rheine 9.9.1993 10 C 150/93 WuM 1993, 670

Die Fenster sind schadhaft verkittet und daher undicht.

Fenster

7,5 %

LG Potsdam 4.8.1997 6 S 192/96 WuM 1997, 677

Sämtliche Türen sind undicht; in Verbindung mit undichten Fenstern entsteht Fußkälte und Zugluft.

Fenster

15 %

AG Emden 28.10.1988 5 C 1197/86 NJWRR 1989, 523

Neu eingebaute Aluminium fenster verursachen hohen Heizungsaufwand und zu sätzliche Lüftung.

Fenster

20 %

LG Kassel 30.7.1987 1 S 274/84 WuM 1988, 108

Nicht ordnungsgemäße Dichtungen an Fenster und den Außentüren führen zu Zugluft und nicht nur zu einem zumutbaren Luftaustausch.

Fenster

20 %

LG Gießen 12.4.2000 1 S 63/00 ZMR 2000, 537

Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geän dertes Lüftungsverhalten und kommt es wegen zu geringer Lüftung zu Schimmelbildung, ist der Vermieter mangels ausreichender Aufklärung verantwortlich.

Fernseh empfang

0%

AG Frankfurt/Main 1.10.1991 33 C 2578/9129 NJWRR 1992, 971

Fünftägige Störung des Fernsehempfangs

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112

Quote

Urteil

Beschreibung

Fernseh empfang

0%

AG Hamburg 22.6.1988 40b C 2213/87 WuM 1990, 70

Schlechter Fernsehempfang, der auf örtliche Gegeben heiten zurückzuführen ist.

Fernseh empfang

2%

LG Berlin 16.2.1999 64 S 356/98 NZM 2001, 986

Der Anschluss an die Gemein schaftsantenne funktioniert nicht.

Fernseh empfang

5%

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Störung des Fernsehempfangs durch Beseitigung der Gemeinschaftsantenne

Fernseh empfang

5%

LG München I 21.10.1988 20 S 22475/87 c WuM 1989, 563

Der Empfang ausländischer Sender ist aus Gründen, die der Vermieter zu vertreten hat, nicht möglich.

Feuchtigkeit

0%

AG Steinfurt 9.5.1996 4 C 23/96 WuM 1996, 759

Schwitzwasserbildung in einem Neubau

Feuchtigkeit

0%

LG Aachen 31.1.1991 6 S 298/90

Feuchtigkeitsschäden durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters.

Feuchtigkeit

2,95 %

AG Dortmund 7.3.1997 125 C 16832/96 DWW 1997, 157

Im Bad befindet sich ein ab getrockneter Wasserfleck von 80 x 40 cm, in der Küche von 40 x 40 cm. Die optische Beeinträchtigung rechtfertigt eine Minderung.

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113

Quote

Urteil

Beschreibung

Feuchtigkeit

5%

LG Hamburg 11.7.2000 316 S 227/99 WuM 2001, 193

Der bauliche Zustand der Wohnung lässt bei übli cher Luftfeuchtigkeit die Bildung von Kondenswasser erwarten, die zu Feuchtig keitsschäden und Schimmel pilzbefall führt.

Feuchtigkeit

10 %

AG Hamburg 13.10.1993 45 C 1322/92 WuM 1998, 570

Ein undichtes Flachdach kann zu Feuchtigkeitsschäden führen.

Feuchtigkeit

15 %

LG Berlin 16.2.1999 64 S 356/98 NZM 2001, 986

Die Außenwände aller Zimmer, die Wände und Decke im Bad sind durchfeuchtet und in der Küche sind Schimmelflecken vorhanden.

Feuchtigkeit

20 %

LG Köln 12.7.1990 6 S 79/90 WuM 1990, 547

Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung trotz normgerechter Bauweise

Feuchtigkeit

20 %

LG Berlin 30.5.1989 64 S 71/89 GE 1990, 705

Bei Deckenfeuchtigkeit im Wohnzimmer, Schlaf zimmer, Erkerzimmer nebst Loggia sowie Bad ist eine Minderung in Höhe von 20 % gerechtfertigt.

Feuchtigkeit

25 %

AG Osnabrück 31.3.1995 14 C 231/94 NJWRR 1995, 971

Durch die mangelhafte Iso lierung der Wände sind Was serschäden an der Wohnzim merdecke aufgetreten.

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114

Quote

Urteil

Beschreibung

Feuchtigkeit

30 %

AG Erkelenz 26.1.1995 14 C 157/95 DWW 1996, 22

Feuchtigkeitsschäden nach Modernisierung der Fenster

Feuchtigkeit

50 %

LG Berlin 28.2.1991 64 T 19/91 GE 1991, 573

Es liegen erhebliche Putz schäden vor, die eine voll ständige Erneuerung der Bausubstanz erforderlich machen. Zudem besteht eine erhebliche Durchfeuchtung der Wand zwischen Bad und Schlafzimmer.

Feuchtigkeit

60 %

AG Bad Vilbel 20.9.1996 3b C 52/96 WuM 1996, 701

Die EGWohnung wird durch aus dem Boden auftretende Feuchtigkeit sehr beeinträchtigt.

Feuchtigkeit

80 %

LG Berlin 8.1.1991 65 S 205/89 GE 1991, 625

Aufenthalt in Küche, Wohn und Schlafzimmer ist fast unmöglich, weil diese Räume ständig durchfeuchtet, modrig und vom Schimmelpilz befallen sind.

Feuchtigkeit

100 %

LG Berlin 19.12.1988 61 S 211/87 GE 1989, 149

Die Wohnung ist durch Feuch tigkeitsschäden an den Wänden, die dadurch entstehende hohe Luft feuchtigkeit und Gestank zum Wohnen nicht geeignet.

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115

Quote

Urteil

Beschreibung

Feuchtigkeit

100 %

AG Potsdam 15.6.1995 26 C 533/93 WuM 1995, 534

Die ständige Durchfeuchtung der Außenwände der Woh nung und der Rattenbefall im Umfeld der Wohnung mindern die Miete um 100 %.

Flachdach

10 %

AG Hamburg 13.10.1993 45 C 1322/92 WuM 1998, 570

Ein undichtes Flachdach kann zu Feuchtigkeitsschäden führen.

Fläche

0%

AG Menden 22.2.2006 4 C 444/05 WuM 2006, 248

Eine Vertragsverhandlung und Wohnflächenvereinbarung erfolgt nicht bereits in der Angabe der Wohnfläche in einer Vermietungsanzeige.

Fläche

10 %

BGH 24.3.2004 VIII ZR 133/03 GE 2004, 683

Bei Flächenabweichung von mehr als 10 % nimmt der BGH eine entsprechende Mietmin derung an, wenn die Fläche im Mietvertrag genannt wird.

Fläche

10 %

BGH 20.7.2005 VIII ZR 347/04 WuM 2005, 573

Wenn der Mietvertrag eine Ca.Angabe enthält, die tat sächliche Fläche aber mehr als 10 % davon abweicht, ist eine entsprechende Minderung von der Bruttomiete berechtigt.

Fläche

10 %

AG Plößneck 30.11.2005 4 C 279/05 WuM 2006, 144

Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % bei neu vermessener Raumhöhe

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116

Quote

Urteil

Beschreibung

Fliesen

0%

AG Köln 8.9.1994 215 C 256/93 WuM 1997, 41

Die Badezimmerfliesen sind nicht mehr in gleicher Farbe verfügbar.

Fliesen

2%

LG Berlin 28.8.2001 64 S 108/01 NZM 2002, 143

Für 6 defekte Fliesen im Bad ist eine Mietminderung von 2 % berechtigt.

Fogging

20 %

LG Berlin 20.6.2003 63 S 282/02 GE 2003, 1019

Steht die Ursache für die Schwarzfärbung (Fogging) der Wohnung nicht fest, ist der Mieter zur Minderung berechtigt (a. A. BGH, 25.1.2006, VIII ZR 223/04, WuM 2006, 147: keine An sprüche, wenn der Mieter nicht beweisen kann, dass Vermieter für das Fogging verantwortlich ist).

Formaldehyd 25 %

AG Bad Säckingen 21.8.1992 1 C 191/91 WuM 1996, 140

Die Formaldehydbelastung der Wohnung liegt über dem vom Bundesgesundheitsamt festgesetzten Grenzwert von 0,1 ppm.

Formaldehyd 50 %

AG Mettmann 13.2.1990 21 C 202/88 VuR 1990, 208

Die Formaldehydbelastung liegt über dem vom Bundes gesundheitsamt festgestellten Grenzwert.

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Quote

117

Urteil

Beschreibung

Formaldehyd 56 %

AG Köln 30.9.1986 217 C 346/86 WuM 1987, 120

Die Formaldehydkonzentration ist so erhöht, dass die Ge ruchsschwelle überschritten ist und Reizungen der Augen eintreten können.

Frettchen

33 %

AG Köln 27.9.1988 201 C 457/87 WuM 1989, 234

Bestialischer Gestank durch Frettchen in der Nachbarwohnung.

Garage

0%

AG Kassel 15.12.1988 801 C 4534/88 WuM 1989, 171

Der Defekt des Tores einer Sammelgarage mindert nicht die Nutzungsmöglichkeit des Stellplatzes.

Garage

20 %

AG Mainz 13.11.2002 81 C 230/01 WuM 2003, 87

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass technisch ver meidbare Lärmbelästigungen beim Öffnen und Schließen von Garagentoren unterbun den werden.

Garten

0%

LG Köln 8.8.1985 6 S 100/85 WuM 1987, 271

Ist dem Mieter die Nutzung des Gartens zum Wäschetrocknen zugesagt worden, ist der Ent zug dieser Möglichkeit uner heblich, wenn ein Trockenraum zur Verfügung gestellt wird.

Garten

16,5 %

AG Köln 6.10.2000 218 C138/00 WuM 2000, 691

Der Garten kann nur ein geschränkt genutzt werden, da er als Lagerplatz dient.

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118

Quote

Urteil

Beschreibung

Gaststätte

40 %

LG Berlin 5.8.2002 67 S 342/01 MM 2003, 46

Erhebliche nächtliche Ruhe störung zwischen 22.00 Uhr und 3.00 Uhr durch den Betrieb einer Gaststätte im EG.

Gaststätte

50 %

AG Schöneberg 17.3.1994 2 C 6/94 MM 1995, 28

Belästigungen durch neuen Wirt durch Lärm und Musik bis in die frühen Morgenstunden.

Gegen sprech anlage

2%

LG Berlin 7.7.1992 63 S 142/92 GE 1992, 1043

Ausfall der Klingel und Gegensprechanlage

Gegen sprech anlage

5%

LG Berlin 10.7.1998 64 S 21/98 GE 1998, 1151

Die Klingel und Türöffnungs anlage fällt aus.

Geruch

0%

AG Wennigsen 14.9.2001 9 C 156/01 WuM 2001, 487

Der Tabakrauch vom Nachbar balkon ist hinzunehmen.

Geruch

0%

LG Essen 23.9.1999 10 S 491/98 ZMR 2000, 302

Die Kochgewohnheiten aus ländischer Mitbewohner sind hinzunehmen.

Geruch

3%

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Defekter Badewannenabfluss

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119

Quote

Urteil

Beschreibung

Geruch

10 %

AG Schöneberg 8.5.1990 16 C 50/90 MM 1990, 231

Das Bad lässt sich nur über die Küche entlüften.

Geruch

15 %

AG Augsburg 12.10.2001 73 C 2442/01 WuM 2002, 605

Störender Heizölgeruch in den Wohn und Arbeitsräumen

Geruch

20 %

AG Münster 22.6.1995 8 C 749/94 WuM 1995, 534

Treppenverunreinigung durch Hund des Nachbarn

Geruch

20 %

LG Stuttgart 27.5.1998 5 S 421/97 WuM 1998, 724

Essens und Nikotingerüche aus der Nachbarwohnung

Geruch

20 %

AG Gifhorn 7.3.2001 33 C 426/00 WuM 2002, 215

Geruchsbelästigungen durch einen Supermarkt in der Nachbarschaft

Geruch

33 %

AG Köln 27.9.1988 201 C 457/87 WuM 1989, 234

Bestialischer Gestank durch Frettchen in der Nachbarwohnung.

Graffiti

0%

AG Leipzig 27.9.2000 49 C 5267/00 NZM 2001, 102

Es ist eine Arztpraxis vermie tet, die Fassade ist mit Graffiti besprüht.

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120

Quote

Urteil

Beschreibung

0%

LG Berlin 16.5.1988 61 S 433/87 WuM 1988, 301

Das Vorliegen von Haarrissen an der Zimmerdecke stellt einen unerheblichen Mangel dar.

Hauseingang 0 %

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Glatte Hauseingangsstufe bei Frost

Hausmusik

0%

AG Tiergarten 4.10.1989 7 C 259/88 NJWRR 90, 398

Es besteht kein Recht zur Mietminderung, wenn andere Hausbewohner beim Klavier spiel des Mieters mitklopfen.

Hausmusik

0%

AG Münster 5.7.1991 4 C 83/91 WuM 1991, 545

Eine Mietminderung scheidet bei Hausmusik des Nachbarn, die außerhalb der Ruhezeiten und grundsätzlich mit Zimmer lautstärke erfolgt, aus.

Hausmusik

0%

LG Berlin 16.11.2001 64 S 492/00 GE 2002, 397

Der Mieter muss beweisen, dass das Klavierspielen eines Mitmie ters den zulässigen Rahmen von 2 Stunden täglich übersteigt.

Haustür schloss

0%

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Das Haustürschloss klemmt.

Heizkosten

0%

AG Steinfurt 14.4.1983 4 C 490/82 WuM1983, 235

Die Außenlage der Wohnung ist selbst bei höheren Heiz kosten kein Mangel.

Haarrisse

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121

Quote

Urteil

Beschreibung

Heizkosten

15 %

LG Berlin 14.9.2005 64 S 77/05 GE 2005, 1489

Bei ungeeichten Warmwasser uhren kann die Heizkosten abrechnung um 15 % gekürzt werden.

Heizung

0%

LG Berlin 22.6.1983 63a S 69/83 GE 1983, 919

Die Nichtregulierbarkeit von Heizkörperventilen stellt einen unerheblichen Mangel dar, da die Funktion des Heizkörpers nicht beeinträchtigt wird.

Heizung

0%

LG Wiesbaden 29.9.1989 8 S 135/89 WuM 1990, 71

Die Heizung fällt im Sommer aus.

Heizung

5%

AG Hamburg 8.1.1987 49 C 836/96 WuM 1987, 271

Rauschende und knackende Heizungsanlage im April

Heizung

5%

LG Berlin 7.7.1992 63 S 142/92 GE 1992, 1043

Beim Ausfall der Heizanlage im Winter ist bei Erreichen einer Raumtemperatur von 18 °C eine Minderung von 5 % gerechtfertigt.

Heizung

10 %

LG Hannover 15.4.1994 9 S 211/93 WuM 1994, 463

Nachts treten Klopf und Knackgeräusche an der Heizungsanlage (Gasraum heizer) auf.

Heizung

10 %

AG Charlottenburg 27.5.1999 19 C 228/98 MM 2000, 223

Es werden Durchschnitts temperaturen von lediglich bis zu maximal 18 °C erreicht.

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122

Quote

Urteil

Beschreibung

Heizung

10,2 %

OLG Düsseldorf 4.11.1982 10 U 109/82 ZMR 1983, 377

Eine unwirtschaftliche, energieaufwändige Heizanlage ist ein Fehler der Mietsache.

Heizung

12 %

LG Münster 2.11.2000 8 S 167/00 WuM 2000, 691

Die Heizungsanlage verursacht Klopfgeräusche.

Heizung

30 %

AG Görlitz 3.11.1997 1 C 1320/96 WuM 1998, 180

In den Mieträumen ist eine maximale Raumtemperatur von bis zu 15 bis 18 °C erreichbar.

Heizung

35 %

KG Berlin 11.3.2002 8 U 9211/00 GE 2002, 730

Die Raumtemperatur in einem Café bleibt mangels Heizleis tung im Winter unter 20 °C.

Heizung

70 %

LG Berlin 29.7.2002 61 S 37/02 MM 2002, 480

Die Heizung fällt im Winter aus.

Heizung

70 %

LG Berlin 18.8.2002 67 T 70/02 MM 2002, 427

Der Ausfall der Gasheizung in den Wintermonaten berechtigt zu einer Miet minderung von mindestens 70 %.

Heizung

75 %

LG Berlin 10.1.1992 64 S 291/91 ZMR 1992, 302

Völlige Unbeheizbarkeit einer Wohnung im Winter

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123

Quote

Urteil

Beschreibung

Hitze

16,5 %

OLG Rostock 29.12.2000 3 U 83/98 NZM 2001, 425

Unabhängig vom Anwen dungsbereich der Arbeits stättenVO ist die Mietsache mangelhaft, wenn die Raum temperaturen oberhalb von 26 °C bei einer Außentempe ratur von 32 °C liegen.

Hitze

19 %

AG Hamburg 10.5.2006 46 C 108/04

Ein unzureichender Wärme schutz führt im Sommer zu Temperaturen von 30 °C.

Holzschutz mittel

30 %

AG Rheinbach 11.1.1989 3 C 454/88 VuR 1990, 212

Die PCPBelastung liegt 3 zwischen 2,4 und 7,2 mg/m , die LindanBelastung bei 3 0,0035 bis 0,0051 mg/m .

Holzschutz mittel

50 %

LG Kiel 22.6.1995 10 S 24/95 WuM 1997, 674

Belastung der Holztäfelung im Elternschlaf und Kinder zimmer mit Pentachlorphenol (PCP) und Lindan (gemessene Konzentration: 254 mg/kg Holz).

Holzschutz mittel

100 %

AG Stade 14.3.2000 63 C 437/98 WuM 2000, 417

Die Gesundheitsbeeinträchti gung durch Holzschutzmittel in der Holzdecke der Miet wohnung begründet eine fristlose Kündigung und eine Mietminderung.

Hund

20 %

AG Münster 22.6.1995 8 C 749/94, WuM 1995, 534

Treppenverunreinigung durch den Hund des Nachbarn

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124

Quote

Urteil

Beschreibung

Isolier verglasung

5%

AG Köln 24.9.1999 217 C 536/98 WuM 2001, 467

Die Isolierverglasung in mehreren Räumen ist infolge der durch Undichtig keiten verursachten Kon denswasserbildung im Lauf der Zeit schlierig und milchig geworden.

Isolier verglasung

20 %

LG Gießen 12.4.2000 1 S 63/00 ZMR 2000, 537

Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein ge ändertes Lüftungsverhalten und kommt es wegen zu geringer Lüftung zu einer Schimmelbildung, ist der Vermieter mangels ausrei chender Aufklärung des Mieters verantwortlich.

Käfer

100 %

AG Trier 14.8.2001 6 C 549/00 WuM 2001, 486

Unbenutzbarkeit der Wohnung durch den Einsatz von Insek tiziden, um eine Kugelkäfer plage zu bekämpfen

Kakerlaken

10 %

AG Bonn 8.2.1985 6 C 277/84 WuM 1986, 113

Bei vermehrtem Auftreten von Mäusen und Kakerlaken in einer Stadtwohnung

Kakerlaken

20 %

KG Berlin 17.5.2001 20 U 8310/98 GE 2001, 1671

Schaben beziehungsweise Kakerlakenbefall eines Restaurants

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125

Quote

Urteil

Beschreibung

Kamin

5%

LG Karlsruhe 10.7.1987 9 S 66/87 WuM 1987, 382

Der offene Kamin im Wohn zimmer ist während der Win termonate nicht benutzbar.

Keller

0%

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Sporadisch auftretende Regenwasserpfützen im Kellergang

Keller

5%

LG Berlin 10.7.1998 64 S 21/98 GE 1998, 1151

Der Keller fehlt.

Keller

10 %

AG Bad Bramstedt 20.7.1989 5 C 44/89 WuM 1990, 71

Die Kellerräume sind feucht.

Klingel

5%

AG Potsdam 9.3.1995 26 C 406/94 WuM 1996, 760

Eine fehlende Klingel berech tigt zur Minderung.

Klingel

5%

LG Berlin 10.7.1998 64 S 21 /98 GE 1998, 1151

Die Klingel und Türöffnungs anlage funktioniert nicht.

Klingelanlage 2 %

LG Berlin 7.7.1992 63 S 142/92 GE 1992, 1043

Ausfall der Klingel und Gegensprechanlage

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126

Quote

Urteil

Beschreibung

Küche

2%

LG Berlin 8.9.1998 63 S 192/98 GE 1998, 1275

Bei einer hochpreisigen Woh nung berechtigen Setzrisse in der Küche zur Mietminderung.

Küche

2%

AG Warendorf 28.3.1998 5 C 472/99 WuM 2000, 379

Die Klappe des mitvermieteten Küchenherdbackofens kann nicht ordnungsgemäß bedient werden.

Küche

2%

LG Berlin 7.7.1992 63 S 142/92 GE 1992, 1043

Mangelnde Funktionstüchtig keit des Küchenherds

Küche

4%

LG Berlin 13.2.2001 64 S 21/01 MM 2001, 152

Wenn der Vermieter den Gasherd durch einen Elektro herd ersetzt, darf der Mieter mindern.

Küche

5%

LG Berlin 8.11.1994 64 S 189/94 GE 1996, 471

Undichtigkeit der Küchenspüle

Küche

10 %

LG Berlin 18.8.2002 67 T 70/02 MM 2002, 427

Der Ausfall der Gasversor gung, soweit davon der Be trieb des Herdes betroffen ist, berechtigt zu einer zehn prozentigen Minderung.

Küche

20 %

LG Dresden 5.5.1998 15 S 0603/97 WuM 2001, 336

Die vertraglich überlassene Einbauküche ist nicht benutzbar.

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127

Quote

Urteil

Beschreibung

Küche

100 %

LG Itzehoe 25.2.1997 1 S 397/96 WuM 1999, 41

Die Einbauküche, mit der die Wohnung vom Vermieter auszustatten ist, fehlt.

Lärm

0%

AG Frankfurt/Main 1.10.1991 33 C 2578/9129 NJWRR 1992, 971

Lärmbelästigung an nur einem Vormittag

Lärm

0%

AG Tiergarten 4.10.1989 7 C 259/88 NJWRR 90, 398

Es besteht kein Recht zur Mietminderung, wenn andere Hausbewohner beim Klavierspiel des Mieters mitklopfen.

Lärm

0%

AG Münster 5.7.1991 4 C 83/91 WuM 1991, 545

Die Hausmusik des Nachbarn, die außerhalb der Ruhezeiten und grundsätzlich mit Zimmer lautstärke erfolgt, berechtigt nicht zur Minderung.

Lärm

0%

AG Münster 18.1.1983 28 C 539/82 WuM 1983, 236

Der Nachbar betätigt Wasserspülung, lässt Wasser laufen, schließt und öffnet Fenster nach 22.00 Uhr. Diese Geräusche stellen übliche Wohngeräusche dar.

Lärm

0%

LG Kleve 17.1.1989 6 S 311/88 DWW 1989, 362

In ländlichen Gegenden ist das Hahnenkrähen (ab 3.00 Uhr morgens) genauso hinzuneh men wie Kuhglockengeläut (a. A. LG München I NJWRR 1989, 1178).

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128

Quote

Urteil

Beschreibung

Lärm

0%

AG Braunschweig 25.6.1999 117 C 1270/99 WuM 2002, 50

Die Geräusche in einem älteren Mehrparteienhaus, verursacht durch normales Spielen von Kindern, sind hinzunehmen.

Lärm

0%

LG München I 27.11.1985 20 S 8842/85 WuM 1987, 121

Bei zweckbestimmter Nut zung eines zum Haus gehö renden Kinderspielplatzes ist der Mieter nicht berechtigt, wegen der auftretenden Lärmbelästigung zu mindern.

Lärm

0%

AG Frankfurt/Main 9.9.2005 33 C 3943/04 WuM 2005, 764

Kinderlärm stellt keinen Mangel dar.

Lärm

0%

LG München I 24.2.2005 31 S 20796/04 NZM 2005, 339

Kinderlärm (auch im Trep penhaus) ist normal und hinzunehmen.

Lärm

0%

LG Berlin 28.8.2001 64 S 108/01 GE 2001, 1607

Die Wohnung liegt in der Einflugschneise des Flug hafens, was bei Mietbeginn bekannt war.

Lärm

5%

AG BergischGladbach Nächtliche Lärmbelästigung 24.7.2001 durch überlaut geführte Streitgespräche der Nachbarn. 64 C 125/00 WuM 2003, 29

Lärm

5%

AG Frankfurt/Main 15.4.2005 33 C 1726/04 NZM 2005, 617

Lärm durch spielende Kinder auf einer Grünfläche, der Ver mieter stellte keine Verbots schilder auf.

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129

Quote

Urteil

Beschreibung

Lärm

5%

AG Hamburg 8.1.1987 49 C 836/96 WuM 1987, 271

Rauschende und knackende Heizungsanlage im April

Lärm

7%

LG Berlin 3.3.2005 67 S 238/02 GE 2005, 869

Ein zur Minderung berech tigender Mangel liegt auch dann vor, wenn die Grenz werte der TA Lärm nur in einzelnen Spitzenwerten überschritten werden (hier: Musik aus Jazzkeller in den Nachtstunden).

Lärm

7%

AG Schöneberg 8.12.1999 7 C 135/99 ZMR 2000, 308

Erweiterung der bei Mietver tragsbeginn und dem Mieter bekannten Bahnlinie in unmit telbarer Nähe der Wohnung auf zwei Gleise und damit verbundene weitere Lärm beeinträchtigungen

Lärm

8%

AG Köpenick 17.1.2006 3 C 262/05 WuM 2006, 145

Eröffnung einer Sackgasse für den Durchgangsverkehr

Lärm

10 %

AG Rudolstadt 20.5.1999 1 C 914/98 WuM 2000, 19

Lärm aus einem Biergarten bis 23.00 Uhr durch Betrunkene, klappende Autotüren, laut aufgedrehte Autoradios, aufheulende Motoren und quietschende Bremsen abfahrender Fahrzeuge sowie Livemusik

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130

Quote

Urteil

Beschreibung

Lärm

10 %

Lärm

10 %

LG Hannover 15.4.1994 9 S 211/93 WuM 1994, 463 LG Berlin 10.10.1985 62 S 328/84 MM 1996, Nr. 3, 28

Nachts treten Klopf und Knackgeräusche an der Heizungsanlage (Gasraum heizer) auf. Das am Schlafzimmer des Mieters vorbeiführende Hauptwasserrohr ist nicht ausreichend gedämmt. Der Grenzwert von 35 dB (A) ist nicht eingehalten, es werden 44 dB (A) erreicht.

Lärm

10 %

LG Berlin 17.1.1995 64 S 322/94 GE 1995, 427

Geräuschbelästigung durch Einwerfen von Glasflaschen in Container nach 22.00 Uhr und an Sonn und Feiertagen

Lärm

10 %

AG Wiesbaden 19.1.2006 93 C 2004/05 WuM 2006, 219

Lärm durch Aufzugsgeräusche

Lärm

15 %

LG Karlsruhe 8.5.1987 9 S 394/86 DWW 1987, 234

Der belästigende Trittschall aus einem über der Wohnung gelegenen Büro berechtigt zur Mietminderung.

Lärm

20 %

AG Mainz 13.11.2002 81 C 230/01 WuM 2003, 87

Besonderer Lärm durch Gara gentore [35 bis 49 dB (A) und 28 bis 52 dB (A)] und die Haustür [bis 45,9 dB (A)].

Lärm

20 %

LG Dortmund 19.5.1988 17 S 47/88 WuM 1988, 348

Lautstarkes und häufiges Feiern anderer Mieter

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

131

Quote

Urteil

Beschreibung

Lärm

20 %

AG Lünen 16.12.1987 14 C 182/86 WuM 1988, 348

Der Mieter wird in der Nacht ruhe durch häufiges Feiern der anderen Mieter insbesondere am Wochenende gestört.

Lärm

20 %

AG Mainz 13.11.2002 81 C 230/01 WuM 2003, 87

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass technisch ver meidbare Lärmbelästigungen beim Öffnen und Schließen von Garagentoren unter bunden werden.

Lärm

40 %

LG Berlin 5.8.2002 67 S 342/01 MM 2003, 46

Erhebliche nächtliche Ruhe störung zwischen 22.00 und 3.00 Uhr durch Gaststätte im EG.

Lärm

50 %

AG Schöneberg 17.3.1994 2 C 6/94 MM 1995, 28

Belästigungen durch neuen Wirt durch Lärm und Musik bis in die frühen Morgenstunden.

Lärm

55–70 % AG Charlottenburg 4.11.1998 20b C 182/96 NZM 1999, 71

Lärmbeeinträchtigungen infolge des Betriebs eines SwingerClubs

Leerstand

0%

BGH 26.5.2004 XII ZR 149/02 NZM 2004, 618

Wenn die Vollvermietung nicht zugesichert wurde, besteht bei Auszug von Mietern in einem Einkaufs center kein Mangel.

Leerstand

0%

AG Frankfurt/Oder 24.11.2004 25 C 1002/04 ZMR 2005, 131

Die Nachbarwohnung steht leer, es liegt kein Mangel trotz höherer Heizkosten vor.

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132

Quote

Urteil

Beschreibung

Lichteinfall

0%

LG Berlin 19.12.2003 64 S 353/03 GE 2004, 352

In der Großstadt stellt Belästigung durch eine grelle Leuchtreklame eines Einkaufs zentrums kein Mangel dar.

Lichtentzug

0%

LG Berlin 5.12.2000 63 S 155/00 NZM 2001, 986

Wachsen auf dem Grundstück viele große Bäume, die zur Beschattung der Wohnung führen, dann liegt kein Mangel vor.

Lichtentzug

0%

LG Hamburg 10.9.1998 307 S 130/98 NZM 2001, 91

Die Bäume in der Nachbarschaft wachsen im Lauf der Mietzeit so hoch, dass sie zu viel Schatten spenden.

Lift

7,5 %

AG Bremen 4.12.1986 10 C 300/86 WuM 1987, 383

Der Aufzug bei einer im 5. OG liegenden Wohnung fällt aus.

Lift

10 %

AG Charlottenburg 15.12.1989 2 C 484/89 GE 1990, 423

Der Lift bei einer im 4. OG gelegenen Wohnung fällt aus.

Lösungs mittel

3,5 %

AG Torgau 27.9.2002 1 C 604/01 WuM 2003, 316

Eine geringe Belastung der Raumluft mit Lösungsmitteln kann bereits eine Mietmin derung begründen.

Maler arbeiten

0%

AG Saarburg 28.11.2001 5 C 473/01 WuM 2002, 29

Streichen und Tapezieren des Flurs eines Neubaus.

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133

Quote

Urteil

Beschreibung

Mäuse

0%

AG Prüm 11.7.2001 6 C 434/00 ZMR 2001, 808

Im ländlichen Wohngebiet ist das Auftreten von Mäusen normal.

Mäuse

10 %

AG Bonn 8.2.1985 6 C 277/84 WuM 1986, 113

Bei vermehrtem Auftreten von Mäusen und Kakerlaken in einer Stadtwohnung

Mäuse

20 %

AG Wedding 21.5.2001 19 C 577/00 MM 2001, 444

Befall einer Wohnung in der Stadt durch Mäuse

Mäuse

100 %

AG Brandenburg 6.8.2001 32 C 520/00 WuM 2001, 605

Befall einer Stadtwohnung mit Mäusen

Milieu

0%

AG Hamburg 23.3.2006 49 C 474/05

Begegnungen mit szene typisch gekleideten Besuchern eines Cafés, das als Treffpunkt der SadoMasoSzene dient, gibt kein Minderungsrecht.

Milieu

0%

AG Gronau 13.12.1990 4 C 430/90 WuM 1991, 161

Asylbewerber in der Nach barschaft stellen keinen Mangel dar. Es besteht kein Anspruch auf Milieuschutz.

Milieu

0%

AG Lünen 16.12.1987 14 C 182/86 WuM 1988, 348

Allein die Fremdartigkeit des Wohnverhaltens von Asyl bewerbern rechtfertigt nicht die Minderung für altein gesessene Wohnungsinhaber.

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134

Quote

Urteil

Beschreibung

Mobilfunk antenne

0%

AG Lichtenberg 6.7.2001 IX C 59/01 ZMR 2002, 574

Wenn die Richtfunkantenne für Mobilfunknetze die Grenzwerte der 26. BImSchV einhält, berechtigt auch die Furcht vor möglichen Gesundheitsschäden nicht zur Mietminderung.

Mobilfunk antenne

0%

AG Traunstein 3.3.1999 310 C 2158/98 ZMR 2000, 389

Eine Mobilfunkantenne befindet sich in der Nähe. Bloße Gesundheitsängste reichen für eine Mietmin derung nicht aus.

Mobilfunk antenne

0%

LG Berlin 29.10.2002 63 S 24/02 NZM 2003, 60 AG Tiergarten 4.12.2001 6 C 411/01 NZM 2002, 949

Auf dem Dach des Hinterhau ses ist eine Mobilfunkantenne montiert, bei deren Betrieb die Richtwerte der BImSchV eingehalten werden.

Mobilfunk antenne

0%

AG Gießen 9.7.2001 48 M C 903/00 WuM 2002, 546

Auf dem Dach des Miet hauses ist eine Mobil funkantenne angebracht. Es besteht eine theoreti sche, aber entfernt liegende, vom Mieter empfundene Möglichkeit der Gesund heitsbeeinträchtigung durch Strahlung.

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135

Quote

Urteil

Beschreibung

Mobilfunk antenne

0%

AG Spandau 4.7.2001 4 C 305/01 MM 2001, 443

Die auf dem Dach des Miets hauses montierte Mobilfunk antenne hält die Richtwerte der BImSchV ein.

Motten

25 %

AG Bremen 6.12.2001 25 C 0118/01 WuM 2002, 215

Erheblicher Mottenbefall in der Wohnung

Müll schlucker

0%

AG Hamburg 31.1.1984 37a C 344/83 WuM 1985, 260

Der Müllschlucker ist außer Betrieb.

Mülltonne

0%

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Fehlendes Schloss am Müllplatz

Mülltonne

5%

AG Potsdam 9.3.1995 26 C 406/94 WuM 1996, 760

Die Mülltonnen sind ständig überfüllt.

Neubau

0%

AG Steinfurt 9.5.1996 4 C 23/96 WuM 1996, 759

Schwitzwasserbildung in einem Neubau

Nikotin

0%

AG Wennigsen 14.9.2001 9 C 156/01 WuM 2001, 487

Der Tabakrauch vom Nachbar balkon ist hinzunehmen.

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136

Quote

Urteil

Beschreibung

Nikotin

20 %

LG Stuttgart 27.5.1998 5 S 421/97 WuM 1998, 724

Essens und Nikotin gerüche dringen aus der Nachbarwohnung.

Parkett

15 %

AG Frankfurt 1.2.2000 33 C 1398/9967 NZM 2001, 422

Der Parkettboden ist mit einem schädlichen Mittel versiegelt worden, der Mieter muss täglich feucht wischen und lüften.

Parkett

15 %

LG Berlin 13.1.2003 61 S 152/02 GE 2003, 884

Der Parkett wurde abgezo gen. Im Parkettkleber befin det sich polycyclischer Kohlenwasserstoff (PAK), der entweicht. Die mit PAK belastete Luft erhöht das Krebsrisiko.

Perchlor ethylen (PER)

10–15 % LG Hamburg 17.9.1991 316 S 261/88 VuR 1992, 115

Im Haus befindet sich eine chemische Reinigung, die PER einsetzt. PER gelangt durch Fensterritzen und Tür spalten in die Wohnung und führt zu einer gesundheits gefährdenden Konzentration 3 (Grenzwert bei 0,1 mg PER/m Raumluft gemäß 2. VO der BImSchG).

Ratten

2%

Befall des Anwesens mit Ratten

LG Berlin 16.2.1999 64 S 356/98 NZM 2001, 986

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137

Quote

Urteil

Beschreibung

Ratten

10 %

AG Aachen 19.4.2000 5 C5/00 WuM 2000, 379

Im Hof des Mietshauses leben Ratten.

Ratten

100 %

AG Potsdam 15.6.1995 26 C 533/93 WuM 1995, 534

Ständige Durchfeuchtung der Außenwände der Wohnung und Rattenbefall im Umfeld der Wohnung mindern die Miete um 100 %.

Rollläden

5%

AG Warendorf 28.3.2000 5 C 472/99 WuM 2000, 379

Mängel beim Heben und Senken der Rollläden

Schaben

20 %

KG Berlin 17.5.2001 20 U 8310/98 GE 2001, 1671

Schaben beziehungsweise Kakerlakenbefall eines Restaurants

Schallschutz

20 %

AG Trier 22.5.2002 5 C 346/01 WuM 2002, 308

Gravierende Schallisolierungs probleme einer Doppelhaus hälfte trotz normgerechter Bauweise mindern die Taug lichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Schimmel

0%

KG Berlin 26.2.2004 12 U 1493/00 ZMR 2004, 513

Wenn die Gesundheitsgefähr dung durch Schimmel nicht detailliert nachgewiesen wird, ist mangels festgelegter Grenzwerte eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

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138

Quote

Urteil

Beschreibung

Schimmel

15 %

LG Berlin 4.5.2000 32 O 281/05 GE 2006, 913

Der Geschäftsraummieter ist zur Minderung berechtigt, wenn die Heizung für die Räume im Souterrain nachts heruntergedreht wird.

Schimmel

20 %

AG Köpenick 8.2.2001 17 C 475/00 MM 2002, 185

Schimmelpilzbefall mit ver minderter Stellmöglichkeit von Möbeln

Schimmel

20 %

LG Gießen 12.4.2000 1 S 63/00 ZMR 2000, 537

Es ist massiver Schimmel pilzbefall aufgetreten, weil nach dem Einbau neuer Fenster der Mieter nicht auf einen erhöhten Heiz und Lüftungsbedarf hinge wiesen wurde.

Schimmel

30 %

AG Pasewalk 1.10.1992 7 C 94/92 WuM 1992, 683

Feuchtigkeits und Schimmel flecken in mehreren Zimmern

Schimmel

30 %

AG Siegburg 3.11.2004 4 C 227/03 ZMR 2005, 543

Schimmelbildung in Bade und Schlafzimmer

Schimmel

75 %

LG Köln 15.11.2000 9 S 25/00 WuM 2001, 604

Der Schimmelbefall in allen Räumen einer Neubau wohnung bei Erstbezug ver hindert das Anstellen von Schränken.

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139

Quote

Urteil

Beschreibung

Silberfische

0%

LG Lüneburg 25.6.1998 4 S 394/97 WuM 1998, 570

Zeitweiliges Vorkommen von Silberfischen in Feuchträumen

Silberfische

15 %

AG Tiergarten 14.3.1990 7 C 118/89 MM 1990, 233

Die Wohnung weist einen starken Befall von Silber fischen auf.

Silberfische

20 %

AG Lahnstein 12.10.1987 2 C 675/87 WuM 1988, 55

Silberfische sind in beträcht licher Anzahl vorhanden.

Skaterbahn

5%

AG Emmerich 5.5.2000 9 C 72/00 NZM 2000, 544

Die Wohnung liegt im Mischgebiet. Eine neu eröffnete Skaterbahn verursacht Musik und Rollgeräusche.

Speise kammer

2,5 %

LG Berlin 4.2.1993 67 S 176/92 MM 1994, 140

Die Speisekammer ist unbenutzbar.

Spinnen

0%

AG Köln 26.11.1992 215 C 355/92 WuM 1993, 670

Spinnen sind in Parterre wohnungen mit Garten unvermeidlich.

Steckdose

0,5 %

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Nicht ordnungsgemäße Steckdose

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140

Quote

Urteil

Beschreibung

SwingerClub 55–70 % AG Charlottenburg 4.11.1998 20b C 182/96 NZM 1999, 71

Lärmbeeinträchtigungen infolge des Betriebs eines SwingerClubs

Tabakrauch

0%

AG Wennigsen 14.9.2001 9 C 156/01 WuM 2001, 487

Der Tabakrauch vom Nachbar balkon ist hinzunehmen.

Tauben

5%

AG Hamburg 6.1.1988 40a C 2574/87 WuM 1988, 121

Ekelerregender Zustand durch Taubenkot auf dem Balkon

Tauben

30 %

AG Pforzheim 9.3.2000 2 C 160/98 WuM 2000, 302

Vor dem Fenster nisten Tauben, Taubenkot verunreinigt die Oberlichter der Fenster, Fens tersimse und Dachgiebel. Die Lärmbelästigung und eine nicht unerhebliche Gesund heitsgefährdung durch Tau benkot rechtfertigen eine Mietminderung.

Teppich boden

15 %

OLG Celle 19.10.1994 2 U 216/93 WuM 1995, 584

In einem Alten und Pflege heim haben sich die Kanten des Teppichbodens abgelöst und aufgeworfen, sodass eine akute Stolpergefahr besteht.

Terrasse

5%

AG Potsdam 9.3.1995 26 C 406/94 WuM 1996, 760

Wegen einer nicht benutz baren Terrasse ist eine Minderung von 5 % zulässig.

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141

Quote

Urteil

Beschreibung

Terrasse

15 %

AG Eschweiler 19.5.1994 5 C 114/94 WuM 1994, 427

Die Terrasse ist im Sommer wegen Bauarbeiten nicht nutzbar.

Toilette

1%

LG Berlin 13.1.2004 64 S 334/03 WuM 2004, 233

Eine stark verkalkte Toilette, deren Funktion nicht beein trächtigt ist, stellt nur einen unerheblichen ästhetischen Mangel dar.

Toilette

5%

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Zeitweise Fäkalienrückfluss in der Toilette

Toilette

10 %

LG Berlin 8.11.1994 64 S 189/94 GE 1996, 471

Eine kurzfristig defekte Toilettenspülung berechtigt zu einer Mietminderung von 10 %.

Toilette

10 %

AG Büdingen 1.8.1997 20 C 372/97 WuM 1998, 281

Gesprungene WCSchüssel

Toilette

15 %

AG Münster 19.1.1993 49 C 133/92 WuM 1993, 124

Die Toilettenspülung ist unzureichend.

Toilette

80 %

LG Berlin 15.3.1988 29 S 84/87 MM 1988, Nr. 8, 21

Die Toilette ist nicht benutzbar.

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142

Quote

Urteil

Beschreibung

Treppenhaus

0%

AG Frankfurt/Main 1.10.1991 33 C 2578/9129 NJWRR 1992, 971

Kurzfristig verschmutztes und verstaubtes Treppenhaus

Treppenhaus

0%

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Die teilweise abgeplatzte Farbe im Treppenhaus stellt nur optischen Mangel dar.

Treppenhaus

2%

LG Berlin 12.4.1994 63 S 439/93 MM 1994, 396

Verschmutztes Treppenhaus infolge Renovierungsarbeiten

Treppenhaus

3,5 %

AG Hamburg 15.8.2001 45 C 35/01 WuM 2002, 265

Ruß im Treppenhaus aufgrund eines Brandes und Rußpartikel in der Wohnung

Treppenhaus

5%

AG HamburgAltona 23.2.1995 314b C 554/94 WuM 1996, 535

Die Wände im Treppenhaus müssen grundlegend saniert und gestrichen werden. Die Treppenstufen sind unzumut bar abgerundet.

Treppenhaus

5%

LG Berlin 4.2.1993 67 S 176/92 MM 1994, 140

Das Treppenhaus ist nach Umbauarbeiten unansehnlich und schmutzig.

Treppenhaus

10 %

AG Schöneberg 31.10.1990 5 C 72/90 GE 1991, 527

Abblätternde Farbe und Verschmierungen im Treppenhaus

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143

Quote

Urteil

Beschreibung

Trinkwasser

0%

LG Berlin 28.8.2001 64 S 108/01 NZM 2002, 143

Die bloße Überschreitung von Grenzwerten für Nickel nach der TrinkwasserVO berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn eine gesundheitliche Gefährdung nicht zu befürchten ist.

Trinkwasser

0%

LG Braunschweig 13.5.1988 6 S 132/87 WuM 1990, 145

Die Braunfärbung des Trinkwassers beruht weder auf Eisengehalt des Wassers (Grenzwert 0,1 mg/l) noch baulichen Veränderungen, sondern auf Umständen, die der Mieter zu vertreten hat.

Trinkwasser

0%

LG Berlin 15.3.2002 63 S 54/00 MM 2002, 225

Bleihaltiges Trinkwasser stellt keinen Mangel dar, wenn der Bleigehalt durch Ablaufenlassen des Stand wassers auf nach der Trink wasserVO unbedenkliche Werte sinkt.

Trinkwasser

5%

AG Hamburg 23.8.1991 43b C 2777/86 ZMR 1992, 26

Der Bleigehalt im Frischwasser in einer Mietwohnung liegt weit über dem nach der Trink wasserVO bis zum 30.11.2003 geltenden Grenzwert von 0,04 mg/l. Seit 1.12.2003 liegt der Grenzwert bei 0,025 mg/l. Ab dem 1.12.2013 liegt der Grenzwert nach der Trink wasserVO bei 0,01 mg/l.

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144

Quote

Urteil

Beschreibung

Trinkwasser

10 %

AG Dortmund 6.6.1990 126 C 799/90 WuM 1990, 425 AG Köln 24.3.1999 213 C 270/97 WuM 2000, 34

Eine bräunliche Verfärbung des Trinkwassers aus der Wasserleitung der Mietwoh nung rechtfertigt die Minde rung. Die Braunfärbung deutet auf hohen Eisengehalt hin.

Trinkwasser

10 %

LG Berlin 14.9.2005 64 S 77/05 GE 2005, 1489

Das Trinkwasser weist eine Braunfärbung wegen unzu lässig hohem Eisengehalt oder Rost auf.

Trinkwasser

10 %

AG Osnabrück 11.5.1987 14 C 33/87 WuM 1989, 12

Überhöhte Nitratwerte im Trinkwasser sind gesund heitsgefährdend. Der Grenz wert für eine Nitratkonzen tration liegt nach der Trink wasserVO bei 50 mg/l und für Nitrit bei 5 mg/l.

Trinkwasser

20 %

AG Görlitz 3.11.1997 1 C 1320/96 WuM 1998, 180

Die Rostverfärbung des Trink wassers stellt eine erhebliche Beeinträchtigung dar, weil hierdurch der Eindruck er weckt wird, dass das Wasser infolge seiner Braunfärbung schmutzig sei und Krank heitserreger enthalte.

Trittschall

15 %

LG Karlsruhe 8.5.1987 9 S 394/86 DWW 1987, 234

Der belästigende Trittschall aus einem über der Wohnung gelegenen Büro berechtigt zur Minderung.

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145

Quote

Urteil

Beschreibung

Trittschall

20 %

AG Cloppenburg 25.9.1996 1 C 678/95 WuM 1996, 760

Aufgrund des unterlassenen Einbaus der Trittschall dämmung dringen Geräusche aus dem ausgebauten Dach geschoss in die darunter liegende Wohnung.

Türen

0%

LG Berlin 4.6.1984 61 S 204/83 WuM 1988, 108

Abgetretene Türschwellen

Türen

0%

AG Pasewalk 1.10.1992 7 C 94/92 WuM 1992, 683

Die Türschwellen sind nicht korrekt angebracht.

Türen

0%

AG Saarburg 28.11.2001 5 C 473/01 WuM 2002, 29

Die Türränder sind nicht abgedichtet und verfugt.

Türen

7,5 %

LG Potsdam 4.8.1997 6 S 192/96 WuM 1997, 677

Sämtliche Türen sind undicht; in Verbindung mit undichten Fenstern entsteht Fußkälte und Zugluft.

Unbewohn barkeit

100 %

LG Frankfurt/Main 12.9.1995 2/11 S 147/95 WuM 1996, 535

Die Wohnung ist nach einem Brand unbewohnbar.

Verkehr

8%

AG Köpenick 17.1.2006 3 C 262/05 WuM 2006, 145

Eröffnung einer Sackgasse für den Durchgangsverkehr

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146

Quote

Urteil

Beschreibung

Verschmut zung

0%

AG Frankfurt/Main 1.10.1991 33 C 2578/9129 NJWRR 1992, 971

Kurzfristig verschmutztes und verstaubtes Treppenhaus

Verschmut zung

5%

AG Kiel 19.9.1990 7 C 56/90 WuM 1991, 343

Ständige starke Verschmut zung der Treppenaufgänge, Flure, Eingangstür und des Aufzugs in einer Hochhausanlage

Verschmut zung

5%

LG Berlin 4.2.1993 67 S 176/92 MM 1994, 140

Das Treppenhaus ist nach Umbauarbeiten unansehnlich und schmutzig.

Wärme dämmung

0%

LG WaldshutTiengen 28.12.1990 1 S 57/90 WuM 1991, 479

Die Wärmedämmung eines Altbaus entspricht nicht dem neuesten Stand.

Warmwasser 0 %

LG Berlin 4.4.1997 63 S 443/96 GE 1997, 689

Es liegt kein Mangel vor, wenn der Durchlauferhitzer bei der Wannendusche Temperatur schwankungen unterliegt.

Warmwasser 5 %

LG Berlin 18.12.1990 64 T 187/90 MM 1991, 194

Der Mieter ist zur Minderung berechtigt, wenn nicht störungsfrei warm geduscht werden kann.

Warmwasser 10 %

AG Köpenick 15.11.2000 12 C 214/00 MM 2001, 106

Das Warmwasser kommt erst nach 10 l Kaltwasservorlauf.

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Quote Warmwasser 33 %

147

Urteil

Beschreibung

AG Köln 1.4.1996 206 C 85/95 WuM 1998, 690

Der Mieter kann weder baden noch duschen.

Warm wasser uhr

15 %

LG Berlin 14.9.2005 64 S 77/05 GE 2005, 1489

Bei ungeeichten Warmwasser uhren kann die Heizkosten abrechnung um 15 % gekürzt werden.

Warm wasser versorgung

5%

LG Berlin 28.8.2001 64 S 108/01 NZM 2002, 143

Das Warmwasser wird erst nach dem Vorlauf von 70 l Wasser 37 °C warm.

Warm wasser versorgung

7,5 %

AG Köln 24.4.1995 206 C 251/701 WuM 1996, 701

Die Warmwasserversor gung wird in der Zeit von 22.00 bis 4.00 Uhr nicht in Betrieb gehalten, so dass morgens um 4.00 Uhr nur kaltes Wasser zur Ver fügung steht.

Warm wasser versorgung

15 %

AG München 10.1.1991 232 C 37276/90 NJWRR 1991, 845

In einer Wohnung ohne zen trale Warmwasserversorgung fällt der Warmwasserboiler im Bad aus.

Warm wasser versorgung

20 %

LG Berlin 18.8.2002 67 T 70/02 MM 2002, 427

Der Ausfall der Warm wasserversorgung berech tigt den Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 20 %.

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148

Quote

Urteil

Beschreibung

Wasch maschinen anschluss

0%

AG Bayreuth 27.7.1977 1 C 215/77 WuM 1985, 260

Bei einem Appartement fehlt der Waschmaschinen anschluss, es steht aber im Haus eine Waschküche mit einer Waschmaschine zur Verfügung.

Wasser schaden

25 %

LG Düsseldorf 2.11.1994 24 S 242/94 DWW 1996, 282

Infolge schadhafter Abwas serrohre tritt Wasser aus, das den Parkettboden der ganzen Wohnung beschädigt und zur Durchfeuchtung einiger Wände führt.

Wasser schaden

25 %

AG Osnabrück 31.3.1995 14 C 231/94 NJWRR 1995, 971

Wasserschäden an der Decke wegen mangelhafter Iso lierung der Wände

Wasser versorgung

3%

AG Rheine 9.9.1993 10 C 150/93 WuM 1993, 670

Druckabfall in der Wasserversorgung

Weichmacher 3,5 %

AG Torgau 27.9.2002 1 C 604/01 WuM 2003, 316

Eine geringe Belastung der Raumluft mit Lösungsmitteln kann bereits eine Mietminde rung begründen.

Wohnungstür 100 %

OLG Düsseldorf 7.7.2005 10 U 202/04 ZMR 2005, 710

Ein Austausch der Woh nungseingangstür wird not wendig und der Vermieter versäumt es, nach der Maß nahme dem Mieter den neu en Schlüssel auszuhändigen.

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

149

Quote

Urteil

Beschreibung

Zugluft

0%

AG Steinfurt 14.3.1996 4 C 484/95 WuM 1996, 268

Der geringfügige Luftdurch gang an Fenstern eines Altbaus begründet keinen Mangel.

Zugluft

7,5 %

LG Potsdam 4.8.1997 6 S 192/96 WuM 1997, 677

Sämtliche Türen sind un dicht; in Verbindung mit undichten Fenstern entsteht in den Mieträumen Fußkälte und Zugluft.

Zugluft

20 %

LG Kassel 30.7.1987 1 S 274/84 WuM 1988, 108

Nicht ordnungsgemäße Dichtungen an Fenstern und an Außentüren führen zu Zugluft und nicht nur zu einem zumutbaren Luftaustausch.

0% Zweck entfremdung

KG Berlin 14.10.1991 8 U 3562/90 GE 1991, 1195

Trotz des Fehlens der be hördlichen Genehmigung kann die Wohnung ver tragsgemäß zu gewerb lichen Zwecken genutzt werden.

0% Zweck entfremdung

LG Berlin 4.3.1996 64 S 308/93 GE 1994, 459

Die fehlende Genehmigung der Zweckentfremdung begründet so lange kein Minderungsrecht, wie sich diese nicht auf den ver tragsgemäßen Gebrauch auswirkt.

Zur Übersicht: Mietminderungstabelle

150

Quote

Urteil

Beschreibung

0% Zweck entfremdung

LG Berlin 29.10.1996 32 O 162/96 GE 1998, 41

Das Wohnungsamt untersagt trotz möglichen Verstoßes gegen das Zweckentfrem dungsverbot weder die Nutzung der Räume noch droht es konkret mit behörd lichen Maßnahmen.

0% Zweck entfremdung

KG Berlin 7.3.2002

Der Mieter kann sich nicht auf den Mangel einer Zweckent fremdung berufen, solange die Behörde die unzulässige Nutzung duldet.

8 U 8514/00 GE 2002, 664

151

Abkürzungsverzeichnis Abkürzungen

Bedeutung

a. A.

anderer Ansicht

AG

Amtsgericht

ArbeitsstättenVO

Arbeitsstättenverordnung

BayobLG

Bayerisches Oberstes Landesgericht

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

BImSchG

BundesImmissionsschutzgesetz

DIN

Deutsche Industrienorm

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft

GE

Grundeigentum

KG

Kammergericht

KrsG

Kreisgericht

LG

Landgericht

MM

MieterMagazin (Berlin)

NJW

Neue Juristische Wochenschrift

NJWRR

Neue Juristische Wochenschrift, Rechtsprechungsreport

NZM

Neue Zeitschrift für Miet und Wohnungsrecht

OLG

Oberlandesgericht

PAK

Polycyclischer Kohlenwasserstoff

Abkürzungsverzeichnis

152

Abkürzungen

Bedeutung

PCP

Pentachlorphenol

PER

Perchlorethylen

ppm

dies entspricht: 0,12 mg/m³ Luft

TrinkwasserVO

Trinkwasserverordnung

VO

Verordnung

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht

ZMR

Zeitschrift für Miet und Raumrecht

153

Stichwortverzeichnis Abfluss 91 Abflussgeruch 91 Abflussrohr 91 Abluft 91 Abnutzung 89 Abriss 99 Abstrakte Gefährdung 75 Abwasser 92 Abweichende Vereinbarungen 33 Aluminiumfenster 92 Antenne 92 Anzeige 19 Anzeigepflicht 39 Äquivalenzprinzip 34 Arglistigkeit 36 Asbest 79, 93 Asylantenheim 93 Asylbewerber 93 Aufleben des Minderungsrechts 42 Aufwendungen 19 Aufwendungsersatzanspruch 49, 57 Aufzug 93 Ausländische Sender 112 Ausschlusstatbestand 35, 49 Außenisolierung 94 Außenlage 94 Außenmauer 94 Aussicht 94 Austausch alter Fenster 68

Austausch der Wohnungstür 148 Backofen 95 Bad 95 Badewanne 97 Bahnlinie 129 Balkon 98 Bauarbeiten 99 Baugerüst 100 Baujahr 101 Baulärm 101 Baumängel 72 Baumbestand 102 Bäume 102 Bauseitige Mängel 69 Bausubstanz 103 Beheizung 103 Beleuchtung 103 Bemessungsgrundlage 46 Berechtigtes Interesse 27 Berufung 87 Beschaffenheitsangaben 33 Beschattung 104 Beschimpfungen 104 Besichtigung 19, 23, 72 Besichtigungsrecht 22 Besichtigungstermin 23 Betretungsrecht 21 f Betriebskosten 47 Betriebskostenabrechnung 47 Beweislast 70, 81, 88 Biergarten 104, 129

Stichwortverzeichnis

154

Blei 104 Bleirohre 80 Bordell 104 Brand 105, 145 Briefkasten 106 Bruttomiete 46 Bundes-Immissionsschutzgesetz 62 Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV) 77 Dachausbau 106 Dachboden 106 Dachterrasse 107 Dämpfe 107 Dauer der Beeinträchtigung 46 Deckenfeuchtigkeit 113 Drogen 107 Duldung von Besichtigungen 19 Duldung von Reparaturen 21 Duldungsklage 84 Duldungspflichten 19, 21 Durchlauferhitzer 107 Dusche 107 Einbauküche 108 Einbruchgefahr 108 Einrüstung der Fassade 99 f Einstweilige Verfügung 86 Einstweiliger Rechtsschutz 86 Elektroanlage 108 Elektrosmog 77, 109 Energieeinsparverordnung (EnEV) 52, 67 Entgangener Gewinn 54 Erhaltung der Mietsache 21

Erhaltungsmaßnahme 21, 35 Erhaltungspflicht 11 Fahrradschuppen 109 Fäkaliengrube 110 Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft 13 Fehler 12 Fenster 110 f Fernsehempfang 111 f Feuchteschäden 67, 70, 72 Flachdach 115 Flächenabweichung 115 Fliesen 95, 116 Fogging 80, 116 Formaldehyd 78, 117 Formularklausel 52 Frettchen 117 Fristsetzung 54 Fußkälte 145 Garage 117 Garantiehaftung 34, 50 f Garten 117 Gaststätte 118 Gefahr 19 Gefährdung der Mietsache 20 Gefahrenkreise 89 Gegensprechanlage 118 Gemeindliche Verordnung 62 Gemeinschaftsantenne 112 Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung 62 Gerüche 14 Geschäftsbedingungen 33 Gestank 117

Stichwortverzeichnis

Gesundheitsschäden 52 Gewährleistungsanspruch 11 Gewährleistungsrechte 37, 40 Gewerbemietrecht 15 Grad der Beeinträchtigung 45 Graffiti 119 Grenzwerte 51, 76 ff, 80 Grob fahrlässige Unkenntnis 36 Grobe Fahrlässigkeit 36, 54 Großbaustelle 100, 102 Grundsätze von Treu und Glauben 34 Haarrisse 120 Hahnenkrähen 127 Hauseingang 120 Hausmusik 120, 127 Hausordnung 60 Haustürschloss 120 Heiz- und Lüftungsverhalten 67, 70, 81 Heizkörperventile 121 Heizkosten 120 Heizkostenverordnung (HeizkV) 52 Heizung 121 f Hitze 123 Höhe der Mietminderung 45 Holzschutzmittel 79, 123 Hund 119, 123 Immissionen 75 Individuelle Vertragsklauseln 33 Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht 11, 17, 23, 32, 41, 70

155

Instandsetzungsarbeiten 34 Kamin 125 Keller 125 Kenntnis des Mangels 35 Kinderspielplatz 128 Kleinreparaturklausel 35 Klingel 125 Kondenswasser 113, 124 Konkrete Gefährdung 76 Konkrete Gesundheitsgefahr 79 Körperliche Schäden 54 Küche 126 f Kuhglockengeläut 127 Kündigung 26, 49 Kündigungsrecht des Vermieters 27 Kunstofffenster 68 Kurzfristiger Besichtigungstermin 20 Landesimmissionsschutzgesetz 62 Lärm 129 f Lärmbelästigung 14, 59 Lärmimmissionen 60, 63 Lärmprotokoll 63 Leerstand 131 Lichteinfall 132 Lichtentzug 132 Lift 132 Lösungsmittel 132 Lüftungsverhalten 67 f, 81 Mahnung 54 f Malerarbeiten 132 Mangel der Mietsache 19

Stichwortverzeichnis

156

Mängelbeseitigungsklage 84 Mäuse 133 Mehrkosten für Schadensbehebung 39 Mieterhöhung 43 Mietminderungsquote 31 Mietrechtsreform 38 Mietvertrag auf unbestimmte Zeit 55 Milieu 133 Minderungsquote 48 Minderungsrecht 31 Mitspracherecht 21 Mittagsruhe 60 Mobilfunkantenne 77, 134 f Müllschlucker 135 Mülltonne 135 Nachforschungs- und Prüfpflicht 18, 36 Nachrüstpflicht 24, 51, 76 Nachtruhe 60 Nachtspeicherofen 76, 79, 93 Neubaufeuchte 69 Nikotin 119, 135 Ordentliche Kündigung 27 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) 62 Parkett 136 Pauschalen 47 PCP-Belastung 123 Planen 99 f Putzschäden 114 Ratten 136 Raumhöhe 115

Räumungsklage 83 Rechtsmangel 13 f, 17 Reparaturmaßnahmen 21, 41 Rollläden 137 Rollstuhlfahrer 15 Ruhestörung 118, 131 Ruhezeiten 60, 120, 127 Sach- und Rechtsmängel 40 Sachmangel 13, 17 Sachschäden 54 Schadensersatz 23 Schadensersatzanspruch 49 Schallschutz 137 Schimmel 67, 72, 137 f Schimmelschäden 68 Schmerzensgeldanspruch 55 Schönheitsreparaturklausel 35 Schwitzwasserbildung 112, 135 Selbstbeseitigungsrecht 55 Selbsthilferecht 57 Skaterbahn 139 Sorgfalts- und Obhutspflicht 19, 84, 88 Speisekammer 139 Steckdose 139 Strahlung 134 Subjektiver Fehlerbegriff 13 Swinger-Club 131, 140 TA Lärm 63 Tabakrauch 98, 118, 135, 140 Tauben 98, 140 Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch 12 Teppichboden 140

Stichwortverzeichnis

Terrasse 141 Toilette 97, 141 Toilettenspülung 141 Tonwiedergabegeräte 61 Treppenhaus 142 Trinkwasser 104, 143 Trinkwasserverordnung 80 Trittschall 130, 144 Türen 145 Übergabe der Mieträume 38 Übergabeprotokoll 36, 88 Umweltfehler 13 f Umweltgifte 14, 75 Asbest 93 Blei und Trinkwasser 143 Formaldehyd 116 Perchlorethylen (PER) 136 Umweltmängel 51 Unerheblicher Mangel 31 f Ungeziefer Ameisen 92 Käfer 124 Kakerlaken 124, 137 Motten 135 Ratten 137 Silberfische 139 Spinnen 139 Unterlassung der Störung 66 Unterlassungsklage 84 Vereitelung der Maßnahme 42 Verkehrslärm 60 Verschmutzung 146 Vertraglicher Ausschluss der Mietminderung 33

157

Vertragsgemäßer Gebrauch 60 Vertragswidriges Verhalten 27 Vertrauenstatbestand 40 Verzug 55 Verzug des Vermieters 53 Vollwärmeschutz 70 Vorauszahlungen auf Betriebskosten 47 Vorbehalt 37 Vorschuss 58, 87 Vorschussklage 85 Wärmedämmung 146 Warmwasser 147 Warmwasseruhr 121, 147 Warmwasserversorgung 147 Waschmaschinenanschluss 148 Wasserfleck 112 Wasserschaden 148 WC-Spülung 96 Weichmacher 80, 148 Wohnfläche 115 Wohnverhalten 61, 69 f Zahlungsklage 83 Zeitmietvertrag 55 Zimmerlautstärke 60, 120, 127 Zivilprozessordnung (ZPO) 84 Zugesicherte Eigenschaften 15, 17, 32 Zugluft 149 Zurückbehaltungsrecht 49 Zurückweisen unberechtigter Forderungen 25 Zutritt 19 Zweckentfremdung 149

158

Die Autorinnen Birgit Noack

Martina Westner

Die Rechtsanwältinnen Birgit Noack und Martina Westner sind seit über 15 Jahren als Beraterinnen beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig. Sie sind daher bestens mit den Problemen bei Mietmängeln vertraut.