Erzielung nachhaltig hoher Buroimmobilienwerte: Ein Entscheidungsmodell fur die Planungsoptimierung

Bernd Eser

Erzielung nachhaltig hoher Büroimmobilienwerte Ein Entscheidungsmodell für die Planungsoptimierung Mit einem Geleitwort von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs

RESEARCH

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar.

Dissertation Bergische Universität Wuppertal, 2009

1. Auflage 2009 Alle Rechte vorbehalten © Gabler | GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2009 Lektorat: Claudia Jeske | Anita Wilke Gabler ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media. www.gabler.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: KünkelLopka Medienentwicklung, Heidelberg Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Printed in Germany ISBN 978-3-8349-2100-0

Meiner Lebensgefährtin Dana Werner und meinen Kindern Hanna und Selma

Geleitwort Das Verhalten von Investoren in Büroimmobilien über Kapitalanlageprodukte, wie z. B. Immobilienfonds, wird bisher vorrangig durch Renditeziele als einzig ausschlaggebendes Entscheidungskriterium bestimmt. Daraus wird von Herrn Eser der Zielkonflikt zwischen der Forderung nach Generierung nachhaltig hoher Mieterträge einerseits und der Minimierung der Investitions- und Nutzungskosten andererseits abgeleitet. Dieser Konflikt lässt sich dadurch lösen, dass ein Wandel in der bisherigen Zielorientierung der einzelnen Lebenszyklusphasen von Immobilien vollzogen wird. An die Stelle von Renditemaximierung in der Projektentwicklungsphase i. e. S., Minimierung der Investitionskosten in der Erstellungsphase und der Nutzungskosten in der Nutzungsphase muss als durchgängige Zielsetzung über alle Lebenszyklusphasen die nachhaltige Wertentwicklung bzw. Performance aus der Rendite des eingesetzten Eigenkapitals und der Wertsteigerung der Immobilie treten. Um diesem Ziel näher zu kommen, wurde von Eser ein Entscheidungsmodell zur Optimierung der Werthaltigkeit entwickelt. Es umfasst acht Schritte, die den organisatorischen Rahmen für die Anwendung bilden. Als Teil des Optimierungsmodells wird ein dreistufiges Bewertungssystem vorgestellt, das der Beurteilung von Zielabweichungen sowie der monetären und nichtmonetären Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien dient. Ergänzt wird das Modell durch verschiedene Arbeitshilfen, die die praktische Anwendung erleichtern. Unterstützung findet der Anwender u. a. bei der EDV-technischen Eingabe und Auswertung von Planungsdaten, der Generierung und Bewertung interdisziplinärer Planungsalternativen sowie der vertraglichen Regelung und Honorierung von Optimierungsleistungen. Mit dem mehrstufigen Bewertungs- und Optimierungsverfahren zur Messung der Erfüllung von Zielvorgaben und der Steuerung von Alternative hat Eser ein innovatives Instrument zur Optimierung von Immobilien während der Planungsphase geschaffen. Ich wünsche der Arbeit eine weite Verbreitung, damit das Potenzial des entwickelten Bewertungsrahmens für die künftige Planung und Realisierung von werthaltigen Immobilien genutzt wird.

Univ.-Prof. Dr.-Ing. C. J. Diederichs, FRICS Aufsichtsratsvorsitzender DU Diederichs Projektmanagement Berlin – Wuppertal – München

Vorwort Immobilien werden in Deutschland zunehmend als Wertgegenstand betrachtet. Die Investoren erwarten die Erfüllung höchster lebenszyklusorientierter Anforderungen, um die Wertstabilität ihrer Immobilien sicherzustellen. Mit dem Entscheidungsmodell wird Investoren ein Instrument gegeben, um die nach ihren eigenen Wertvorstellungen festgelegten Projektziele um lebenszyklusorientierte Optimierungsziele zu ergänzen. Neben meiner Praxiserfahrung im Projektmanagement für Großprojekte hat mich speziell das Masterstudium Real Estate Management + Construction Project Management (REM + CPM) an der Universität Wuppertal dazu bewogen, das Thema der Optimierung von Immobilien während der Planungsphase aufzugreifen. Hierbei stand für mich nicht allein die Bewertung von Planungsalternativen im Vordergrund, sondern die aktive Einflussnahme durch Alternativenplanung und -auswahl in interdisziplinären Teams. Zur erleichterten Anwendung in der Praxis werden die während des Praxistests entwickelten EXCEL-Tabellen als Arbeitshilfe unter www.gabler.de, Eser, Erzielung nachhaltig hoher Büroi mmobilienwerte , zur Verfügung gestellt. Ich bedanke mich bei allen, die mich während meiner Promotionszeit unterstützt haben. Besonderer Dank gilt meinem sehr geschätzten Doktorvater, Herrn Univ.-Prof. Dr.-Ing. C. J. Diederichs, für die wertvollen fachlichen Hinweise sowie die engagierte Begleitung der Arbeit. Herrn Univ.-Prof. M. Helmus danke ich für die weitreichende Unterstützung bei der Erstellung der Arbeit sowie die Übernahme des Koreferats. Für den fachlichen Austausch auf dem Gebiet des nachhaltigen Planens und Bauens sowie ihr Engagement im Rahmen der Prüfungskommission danke ich Frau Jun.-Prof. Dr.-Ing. St. Streck und Herrn Univ.-Prof. Dr.Ing. F. Huber. Mein Dank gilt auch dem gesamten REM+CPM-Team, speziell Frau Dipl.Betr.-Wirtin Katja Indorf, für die Unterstützung meines Promotionsvorhabens und die sehr angenehme Zusammenarbeit. Frau Silke Wiesemann danke ich für das umsichtige Lektorat. Besonderer Dank gilt meiner Familie. Sie gab mir den notwendigen Rückhalt in den Jahren, in denen diese Arbeit entstand. Meinen Eltern danke ich speziell für die Möglichkeiten, die sie mir mit auf den Lebensweg gegeben haben. Ich bedanke mich bei meiner Lebenspartnerin Dana Werner für den regen Gedankenaustausch und die wertvollen Anregungen zum Manuskript. Ihr sowie unseren Kindern Hanna und Selma danke ich von ganzem Herzen für die uneingeschränkte Unterstützung und Geduld in den letzten Jahren.

Bernd Eser

Inhaltsverzeichnis

XI

Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung ............................................................................................................................ 1 1.1

Anlass und Notwendigkeit ............................................................................................... 2

1.2

Ziel .................................................................................................................................. 5

1.3

Methodik ......................................................................................................................... 6

1.4

Abgrenzung ..................................................................................................................... 6

1.5

Stand der Wissenschaft .................................................................................................. 7

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen .................................................................... 11 2.1

2.2

2.3

2.4

Bauplanungsprozess .................................................................................................... 11 2.1.1

Grundlagen ......................................................................................................... 11

2.1.2

Planungsalternativen und Optimierung............................................................... 12

2.1.3

Planungsentscheidungen ................................................................................... 13

2.1.4

Planung als integraler Prozess ........................................................................... 15

Value Management ....................................................................................................... 16 2.2.1

Value Engineering .............................................................................................. 16

2.2.2

Value Management............................................................................................. 18

Wertbegriff .................................................................................................................... 20 2.3.1

Wertbegriff in der Entscheidungstheorie............................................................. 20

2.3.2

Wertbegriff in der Immobilienwirtschaft............................................................... 22

2.3.3

Werthaltigkeit als Ziel der Planungsoptimierung ................................................. 24

Modellbildung in der Entscheidungstheorie .................................................................. 25 2.4.1

Überblick ............................................................................................................. 25

2.4.2

Entscheidungsfeld .............................................................................................. 27

2.4.3

Zielfunktion ......................................................................................................... 29

2.4.4

Multikriterielle Entscheidungstheorie .................................................................. 30

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien ........................................................... 31 3.1

Abgrenzung ................................................................................................................... 32

3.2

Prämissen des Projektes .............................................................................................. 33 3.2.1

Lage .................................................................................................................... 33

3.2.2

Markt ................................................................................................................... 34

Inhaltsverzeichnis

XII

3.3

3.4

3.2.3

Aktives Immobilienmanagement und Service ..................................................... 36

3.2.4

Sonstige Prämissen ............................................................................................ 37

Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts .......................................................................... 37 3.3.1

Lebenszykluskosten ........................................................................................... 37

3.3.2

Lebenszykluserträge........................................................................................... 40

Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts.................................................................. 42 3.4.1

Gestaltung .......................................................................................................... 42

3.4.1.1 Städtebau ................................................................................................... 43 3.4.1.2 Gebäude ..................................................................................................... 44 3.4.1.3 Außenanlagen ............................................................................................ 46 3.4.2

Funktionalität ...................................................................................................... 47

3.4.2.1 Flexibilität/Drittverwendbarkeit.................................................................... 47 3.4.2.2 Flächeneffizienz.......................................................................................... 49 3.4.2.3 Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer .................................................. 49 3.4.2.4 Behaglichkeit/Wohlbefinden ....................................................................... 50 3.4.2.5 Ausstattung................................................................................................. 52 3.4.2.6 Erschließung............................................................................................... 53 3.4.3

Ökologie.............................................................................................................. 53

3.4.3.1 Energieeffizienz .......................................................................................... 55 3.4.3.2 Ressourceneffizienz ................................................................................... 57 3.4.3.3 Gesundheitsgefahren ................................................................................. 59 3.4.3.4 Umweltauswirkungen von Stoffen und Stoffgruppen.................................. 61 3.4.3.5 Umweltauswirkungen des Gebäudes ......................................................... 62 4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts ................... 65 4.1

4.2

Ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse................................................. 65 4.1.1

Kapitalwertmethode ............................................................................................ 66

4.1.2

Methode Vollständiger Finanzpläne (VOFI)........................................................ 68

Ausgewählte Verfahren zur Nutzen-Kosten-Untersuchung .......................................... 69 4.2.1

Nutzwertanalyse (NWA) ..................................................................................... 69

4.2.2

Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) .................................................................... 70

Inhaltsverzeichnis

4.3

4.4

XIII

Bewertung unsicherer Faktoren .................................................................................... 71 4.3.1

Risikoanalyse...................................................................................................... 71

4.3.2

Sensitivitätsanalyse ............................................................................................ 72

Optimierungsmethoden ................................................................................................. 73 4.4.1

Funktionsanalyse ................................................................................................ 73

4.4.2

Kennzahlensysteme ........................................................................................... 75

4.4.3

Kreativitätstechniken........................................................................................... 76

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells ........................................................................... 81 5.1

Anforderungen an das Entscheidungsmodell ............................................................... 82

5.2

Modellgrenzen .............................................................................................................. 83

5.3

5.2.1

Planungsphasen/Entscheidungspunkte.............................................................. 83

5.2.2

Optimierungsgegenstand.................................................................................... 85

5.2.3

Ergebnisse .......................................................................................................... 85

Modellbildung ................................................................................................................ 85 5.3.1

Festlegen der Zielvorgaben ................................................................................ 88

5.3.1.1 Projektziele ................................................................................................. 90 5.3.1.2 Optimierungsziele ....................................................................................... 90 5.3.2

Bewerten der Basis-Planung .............................................................................. 95

5.3.2.1 Bewerten der Projektziele........................................................................... 95 5.3.2.2 Bewerten der Optimierungsziele ................................................................ 98 5.3.2.3 Graphische Darstellung der Bewertungsergebnisse .................................. 99 5.3.3

Identifikation von Optimierungspotenzialen ...................................................... 100

5.3.4

Ausarbeitung von Planungsalternativen ........................................................... 101

5.3.4.1 Anwendung von Optimierungsmethoden ................................................. 101 5.3.4.2 Freiheitsgrade bei der Alternativenausarbeitung ...................................... 101 5.3.5

Bewerten der Planungsalternative(n) ............................................................... 103

5.3.6

Vergleich der Basis-Planung mit Planungsalternative(n) .................................. 103

5.3.7

Risiko- und Sensitivitätsanalyse ....................................................................... 103

5.3.8

Entscheidung .................................................................................................... 104

6 Arbeitshilfen .................................................................................................................... 107

XIV

Inhaltsverzeichnis

6.1

Zielfestlegung .............................................................................................................. 107 6.1.1

Prämissen des Projektes/Projektziele .............................................................. 107

6.1.2

Optimierungsziele ............................................................................................. 108

6.2

Bewertung der Planungsalternativen .......................................................................... 109

6.3

Generierung interdisziplinärer Planungsalternativen .................................................. 110

6.4

Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung ............................................. 111 6.4.1

Vertragsleistungen ............................................................................................ 113

6.4.1.1 Planerleistungen ....................................................................................... 113 6.4.1.2 Projektmanagementleistungen ................................................................. 114 6.4.2

Honorierung ...................................................................................................... 115

6.4.2.1 Planerleistungen ....................................................................................... 115 6.4.2.2 Projektmanagementleistungen ................................................................. 116 6.4.3

Anreizsystem .................................................................................................... 117

7 Praxistest ........................................................................................................................ 119 7.1

Untersuchungsgegenstand ......................................................................................... 119

7.2

Analyse der Zielvorgaben ........................................................................................... 121 7.2.1

Rentabilität ........................................................................................................ 121

7.2.1.1 Lebenszyklusausgaben ............................................................................ 121 7.2.1.2 Lebenszykluseinnahmen .......................................................................... 122 7.2.1.3 Nettoanfangsrendite ................................................................................. 122

7.3

7.2.2

Nutzeranforderungen ........................................................................................ 122

7.2.3

Zukunftspotenzial.............................................................................................. 122

7.2.4

Ergebnis Präferenzfunktion .............................................................................. 123

Bewertung der Basis-Planung .................................................................................... 123 7.3.1

Rentabilität ........................................................................................................ 123

7.3.2

Erfüllung der Nutzeranforderungen .................................................................. 125

7.3.3

Bewertung des Zukunftspotenzials ................................................................... 128

7.3.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung............................................... 128 7.3.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität........................................... 130 7.3.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie .................................................. 133

Inhaltsverzeichnis

7.3.4

XV

Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Wettbewerb“ .................................... 136

7.4

Identifikation des Optimierungspotenzials................................................................... 137

7.5

Ausarbeitung von Planungsalternativen ..................................................................... 138

7.6

Bewertung der Planungsalternative ............................................................................ 138 7.6.1

Rentabilität ........................................................................................................ 139

7.6.2

Erfüllung der Nutzeranforderungen .................................................................. 139

7.6.3

Bewertung des Zukunftspotenzials ................................................................... 142

7.6.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung............................................... 142 7.6.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität........................................... 144 7.6.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie .................................................. 147 7.6.4 7.7

Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Vorentwurf“ ...................................... 149

Vergleich der Basis-Planung mit der Planungsalternative .......................................... 151 7.7.1

Rentabilität ........................................................................................................ 151

7.7.2

Nutzeranforderungen ........................................................................................ 151

7.7.3

Zukunftspotenzial.............................................................................................. 151

7.8

Risiken und Sensitivität ............................................................................................... 152

7.9

Entscheidungsvorlage ................................................................................................. 152

7.10 Zusammenfassung zum Praxistest ............................................................................. 157 8 Schlussbetrachtungen .................................................................................................... 159 8.1

Zusammenfassung ..................................................................................................... 159

8.2

Nutzenstiftung ............................................................................................................. 161

8.3

Kritik und weiterer Forschungsbedarf ......................................................................... 162

8.4

Ausblick ....................................................................................................................... 163

Literaturverzeichnis .............................................................................................................. 165 Anhangverzeichnis ............................................................................................................... 173

Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Zielkonflikt bei der Bauplanung .................................................................................... 2 Abb. 2: Prozesskette der Aufgabenfelder der Projektentwicklungen i. e. S. ............................ 3 Abb. 3: Entscheidungsfokus in der Bauplanung....................................................................... 4 Abb. 4: Systematik der Entscheidungskriterien für die Werthaltigkeit ...................................... 5 Abb. 5: Value Management und die Planungsphasen im Vergleich ...................................... 18 Abb. 6: Methoden zur Lösung komplexer Probleme .............................................................. 21 Abb. 7: Basiselemente eines Entscheidungsmodells ............................................................. 27 Abb. 8: Erwartungsstrukturen in Entscheidungsmodellen ...................................................... 28 Abb. 9: Erfolgsfaktorengruppen und ihr Einfluss auf den Erfolg der Immobilie ...................... 32 Abb. 10: Kostenbeeinflussbarkeit während der Planung........................................................ 38 Abb. 11: Raumtemperatur und geistige Leistungsfähigkeit .................................................... 51 Abb. 12: Einsatz von Umweltressourcen für wirtschaftliche Zwecke ..................................... 58 Abb. 13: Produktivität des Einsatzes von Umweltressourcen ................................................ 59 Abb. 14: Zusammensetzung des Abfallaufkommens in Deutschland .................................... 63 Abb. 15: Morphologischer Kasten am Beispiel der Entwicklung eines Esstisches ................ 78 Abb. 16: Werthaltigkeit – Einflussfaktoren und Optimierungsmöglichkeiten .......................... 82 Abb. 17: Zeitliche Modellgrenzen ........................................................................................... 84 Abb. 18: Entscheidungsmodell zur Optimierung der Werthaltigkeit ....................................... 87 Abb. 19: Ziele und Bewertungsmöglichkeiten als Entscheidungsgrundlage .......................... 88 Abb. 20: Methodische Ansätze der Zielanalyse in Anlehnung an Wiegand ........................... 89 Abb. 21: Ablauf eines Optimierungsworkshops.................................................................... 111 Abb. 22: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Wettbewerb“ .................................. 129 Abb. 23: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Wettbewerb“, Teil 1 ................... 131 Abb. 24: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Wettbewerb“, Teil 2 ................... 132 Abb. 25: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Wettbewerb“, Teil 1 ........................... 134 Abb. 26: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Wettbewerb“, Teil 2 ........................... 135 Abb. 27: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Vorentwurf“ .................................... 143 Abb. 28: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Vorentwurf“, Teil 1 ..................... 145

XVIII

Abbildungsverzeichnis

Abb. 29: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Vorentwurf“, Teil 2 ..................... 146 Abb. 30: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Vorentwurf“, Teil 1 ............................ 148 Abb. 31: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Vorentwurf“, Teil 2 ............................ 149 Abb. 32: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 1.......................................... 153 Abb. 33: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 2.......................................... 154 Abb. 34: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 3.......................................... 155 Abb. 35: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 4.......................................... 156

Tabellenverzeichnis Tab. 1: Ergebnis der Literaturrecherche, Stand: 05.06.2008 ................................................... 8 Tab. 2: Exemplarische Zusammenstellung von Innenraumluftverunreinigungen ................... 60 Tab. 3: Bodenflächen in Deutschland nach Nutzungsarten [km²] .......................................... 64 Tab. 4: Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts ............................................................... 91 Tab. 5: Gewichtung der Optimierungsziele in Anlehnung an Maslow .................................... 93 Tab. 6: Zielbaum für die Optimierungsziele............................................................................ 94 Tab. 7: Tabellarische Darstellung der Lebenszykluskosten ................................................... 96 Tab. 8: Bewertungsbogen mit Indikatoren als Beispiel .......................................................... 99 Tab. 9: Übersicht Grundleistungen/Besondere Leistungen nach HOAI/AHO ...................... 112 Tab. 10: Ausgangswerte für Vollständigen Finanzplan, Alternative „Wettbewerb“ .............. 123 Tab. 11: Vollständiger Finanzplan, Alternative „Wettbewerb“ .............................................. 124 Tab. 12: Abweichungsanalyse Nutzeranforderungen, Alternative „Wettbewerb“ ................. 127 Tab. 13: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Wettbewerb“ .................................. 128 Tab. 14: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Wettbewerb“ .............................. 130 Tab. 15: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Wettbewerb“ ...................................... 133 Tab. 16: Zusammenfassung und Optimierungspotenzial, Alternative „Wettbewerb“ ........... 136 Tab. 17: Ausgangswerte für Vollständigen Finanzplan, Alternative „Vorentwurf“ ................ 139 Tab. 18: Vollständiger Finanzplan, Alternative „Vorentwurf“ ................................................ 140 Tab. 19: Abweichungsanalyse Nutzeranforderungen, Alternative „Vorentwurf“ ................... 141 Tab. 20: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Vorentwurf“ .................................... 142 Tab. 21: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Vorentwurf“ ................................ 144 Tab. 22: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Vorentwurf“ ....................................... 147 Tab. 23: Zusammenfassung, Alternative „Wettbewerb“ ....................................................... 150

Abkürzungsverzeichnis

XXI

Abkürzungsverzeichnis Abb.

Abbildung

AG

Auftraggeber

AGK

Allgemeine Geschäftskosten

AHO

Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.

AN

Auftragnehmer

Anf.

Anforderungen

AP

Anschaffungspreis

Aufl.

Auflage

BauGB

Baugesetzbuch

baul.

baulich

BBR

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

BewG

Bewertungsgesetz

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGF

Bruttogrundfläche

BImSchG

Bundes-Immissionsschutzgesetz

BKI

Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern

BL

Besondere Leistung

BMVBW

Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen

BS

British Standard

bspw.

beispielsweise

BW

Barwert/Gegenwartswert

ca.

circa

CAFM

Computer Aided Facility Management

d. h.

das heißt

DIFA

DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG

DIN

Deutsche Industrienorm/ Deutsches Institut für Normung e. V.

DM

Deutsche Mark

Abkürzungsverzeichnis

XXII

DVP

Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e. V.

EK

Eigenkapital

EN

Euronorm

ErbbauVO

Verordnung über das Erbbaurecht

etc.

et cetera (lat. für „und so weiter“)

ETH

Eidgenössische Technische Hochschule, Zürich

EW

Eintrittswahrscheinlichkeit

EWA

Erweiterte Wirtschaftlichkeitsanalyse

FK

Fremdkapital

FW

Feuerwehr

GEFMA

German Facility Management Association

gem.

gemäß

ggf.

gegebenenfalls

GL

Grundleistung

GND

Gesamtnutzungsdauer

GSA

General Services Administration

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

i. A.

im Allgemeinen

i. d. R.

in der Regel

i. e. S.

im engeren Sinne

IKG

Investitionskostengruppe

inkl.

inklusive

Int.

International

IP

Integrale Planung

IT

Informationstechnologie

i. w. S.

im weiteren Sinne

LuF

Lehr- und Forschungsgebiet

Kap.

Kapitel

KEA H

Kumulierter Energieaufwand Herstellung

KEA N

Kumulierter Energieaufwand Nutzung

Abkürzungsverzeichnis

XXIII

KG

Kostengruppe

KostO

Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung)

KW

Kapitalwert

KWA

Kosten-Wirksamkeits-Analyse

LBG

Landesbeamtengesetz

LCC

Life Cycle Costs

Lph.

Leistungsphase

LW

Luftwechsel

mech.

mechanisch

mglw.

möglicherweise

MIPS

Materialinput pro Serviceeinheit

Mrd.

Milliarde/n

MwSt.

Mehrwertsteuer

NAFIST

Erfüllung der Nutzeranforderungen des Erstnutzers

NAFSOLL

Nutzeranforderungen des Erstnutzers

NASA

National Aeronautics and Space Administration, USA

NBP

Nutzerbedarfsprogramm

NHK

Normalherstellungskosten

nichttrag.

nichttragend

NKG

Nutzungskostengruppe

NWA

Nutzwertanalyse

o.

oder

o. ä.

oder ähnlich

o. g.

oben genannt

OG

Obergeschoss(e)

org.

organisch

PAK

Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe

PE

Projektentwicklung

PL

Projektleitung

PM

Projektmanagement

Abkürzungsverzeichnis

XXIV

PS

Projektsteuerung

QFD

Quality Function Deployment

RIST

erreichte Rentabilität der untersuchten Alternative

RSOLL

Mindestrentabilität als Vorgabe des Auftraggebers

rel.

relativ

REM + CPM

Real Estate Management and Construction Project Management

RKW

Rationalisierungs-Kuratorium der Deutschen Wirtschaft

RLT-Anlage

Raumlufttechnische Anlage

RND

Restnutzungsdauer

RW

Restwert

SAM

System-Abgrenzungs-Methode

sog.

so genannt

sonst.

sonstige

TA

Technische Anleitung

techn.

technisch

TGA

Technische Gebäudeausrüstung

tlw.

teilweise

TÜV

Technischer Überwachungs-Verein

u.

und

UG

Untergeschoss(e)

USA

United States of America

VE

Value Engineering

v. g.

vor genannt

VM

Value Management

VOFI

Vollständige Finanzpläne

WertV

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung)

WHP

nachhaltig hoher Büroimmobilienwert (Werthaltigkeitspotenzial)

WHPIST

Nachhaltigkeit des Büroimmobilienwertes der untersuchten Alternative (Werthaltigkeitspotenzial)

Abkürzungsverzeichnis

XXV

wirtsch.

wirtschaftlich

WLC

Whole Life Costs

z. B.

zum Beispiel

Ziff.

Ziffer

ZORA

Zielorientierte Rentabilitäts-Analyse

ZP

Zukunftspotenzial (nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts)

ZPIST

Zukunftspotential (nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts) der untersuchten Alternative

zzgl.

zuzüglich

1 Einleitung Aufgrund der sinkenden Investitionen im Bereich des Neubaus durch die öffentliche Hand und private Investoren wird seit Mitte der 1990er Jahre von einer Krise in der Bauwirtschaft gesprochen. Im Gegensatz dazu ist eine Krise in dem über den Baubereich hinausgehenden Immobiliensektor nicht festzustellen. Dass die Immobilienwirtschaft trotz der Krise der Bauwirtschaft prosperiert, mag daran liegen, dass die Bauwerke als Wertgegenstand betrachtet werden. Dieser Trend lässt sich speziell an Aufkäufen großer deutscher Portfolios durch ausländische Investoren ablesen. Das aus diesem Trend resultierende Umdenken öffentlicher und privater Investoren führt zu einem tief greifenden Wandel in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Der Bedarf an Standardgebäuden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Wohngebäude etc.) ist speziell in Deutschland weitestgehend gedeckt. Aus diesem Grund werden Gebäude zunehmend durch Investoren für spezielle Nutzer, z. B. Fonds, als Wertanlage errichtet. Für diese „neuen“ Auftraggeber sind die Renditeziele das einzige ausschlaggebende Entscheidungskriterium. Die Investoren erwarten die Erfüllung höchster lebenszyklusorientierter Anforderungen durch die Immobilie. Die hierzu notwendigen Management-Tools werden mit dem Oberbegriff Immobilienmanagement beschrieben, das sich zusammensetzt aus Projektentwicklung, Projektmanagement und Facility Management in den entsprechenden Lebenszyklusphasen. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Planungsphase von Bauwerken, in der die interdisziplinäre Zusammenarbeit von Architekten, Bauingenieuren, Fachingenieuren für technische Ausrüstung, Volks- und Betriebswirten sowie Juristen notwendig ist. Die Forschungsarbeit zeigt die Notwendigkeit des vernetzten Denkens dieser fachlich Beteiligten und die entsprechenden Entscheidungsprozesse bei der Planung werthaltiger Immobilien. Um den Ansprüchen der Investoren gerecht zu werden, muss der Optimierungsfokus in der Bauplanung auf die Renditeziele gelegt werden, die jedoch nur durch das Abwägen von Erfolgsfaktoren, wie Wirtschaftlichkeit, Gestaltung, Funktionalität und Ökologie bei der Entscheidungsfindung zu erreichen sind. In der einschlägigen Literatur wird die Planung von Gebäuden meist hinsichtlich des NutzenKosten-Verhältnisses bewertet. Da der Nutzen für die verschiedenen Projektbeteiligten variiert, ist es notwendig, die Ziele der Projektbeteiligten anzugleichen. Betrachtet man die Immobilie als Wertgegenstand, sind die über den Lebenszyklus entstehenden Kosten den entsprechenden Erträgen gegenüberzustellen. Es wird der Begriff des Lebenszyklusergebnisses als Differenz der Erträge und Kosten über den gesamten Lebenszyklus geprägt. Die Optimierung der Planung auf Grundlage der zielgerichteten Zusammenarbeit der Projektbeteiligten erfolgt auf Grundlage eines Modells, in das die Lebenszykluskosten und

1 Einleitung

2

-erträge sowie die für die Einnahmen über die gesamte Lebensdauer notwendigen Erfolgsfaktoren einfließen. Als Ergebnis der Arbeit werden Verfahrensanweisungen für das Management der Planung hinsichtlich der Organisation und vertraglicher Rahmenbedingungen sowie der hiermit im Zusammenhang stehenden Entscheidungsprozesse vorgelegt.

1.1

Anlass und Notwendigkeit

Die Ausgangslage für die Optimierung während der Planungsphase eines Gebäudes stellt im Sinne der vorliegenden Arbeit eine Investitionsentscheidung auf Grundlage einer professionellen Projektentwicklung im engeren Sinne dar. Bei der Optimierung der Gebäudeplanung hinsichtlich der Werthaltigkeit ergibt sich der in Abb. 1 dargestellte Zielkonflikt. Die Maximierung der einzel- und gesamtwirtschaftlichen Ziele zur Generierung nachhaltig hoher Erträge steht im Konflikt mit der Forderung nach Minimierung der Investitions- und Nutzungskosten. Einzelwirtschaftliche Ziele, z. B. Qualität

KG 200 - Herrichten und Erschließen

Gestaltung

KG 300 - Bauwerk, Baukonstruktionen KG 400 - Bauwerk, Technische Anlagen KG 500 - Außenanlagen KG 600 - Ausstattung und Kunstwerke KG 700 - Baunebenkosten Nutzungskosten KG 100 - Kapitalkosten

Zielkonflikt

Maximierung der Erträge

Minimierung der Kosten

Investitionskosten KG 100 - Grundstück

Behaglichkeit Vermietbarkeit Sicherheit der Konstruktion

Gesamtwirtschaftliche Ziele, z. B. Gesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse Umweltverträglichkeit

KG 200 - Verwaltungskosten

Kultureller Wert (Städtebau, Kulturgut)

KG 300 - Betriebskosten

Soziale Verträglichkeit

KG 400 - Instandsetzungskosten

Denkmalschutz

Abb. 1: Zielkonflikt bei der Bauplanung

1.1 Anlass und Notwendigkeit

3

Über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien wird die Gebäudequalität in der Projektentwicklungsphase durch die Erbringung der Aufgabenfelder A bis O (vgl. Abb. 2) und damit im Zusammenhang stehende permanente Rentabilitätsbetrachtungen optimiert. Auch in der Nutzungsphase erfolgt die Optimierung der Gebäudequalität durch regelmäßige Instandsetzungen und zeitgerechte Sanierungsplanungen im Rahmen des Facility Management. Auslöser hierfür sind oftmals die Ergebnisse der Rentabilitätsbetrachtungen im Rahmen des kaufmännischen Gebäudemanagements. In der Planungsphase von Gebäuden streben die Planungsbeteiligten nach der Erreichung der Projektziele. Die interdisziplinäre Optimierung der Bauwerksqualität unter Berücksichtigung der Renditeziele steht, begünstigt durch die unterschiedlichen Interessen der Planungsbeteiligten und die Vergütungsstruktur der HOAI, nicht im Vordergrund. Dieser Wechsel des Entscheidungsfokus ist z. B. daran erkennbar, dass ein Projektleiter nach der Kostenobergrenze für das Projekt gefragt, im Allgemeinen ohne zu zögern eine stichhaltige Antwort geben kann. Im Gegensatz dazu führt die Frage nach Einnahmeerwartungen bzw. Rentabilitätskennzahlen nur selten zu einer klaren Antwort.

Abb. 2: Prozesskette der Aufgabenfelder der Projektentwicklungen i. e. S.

1

Diederichs, 2006, Immobilienmanagement im Lebenszyklus, S. 455

1

1 Einleitung

4

Die Abb. 3 zeigt den Übergang des Entscheidungsfokus von einem Rentabilitätsfokus in der Projektentwicklungsphase zu einem Kostenfokus in der Planungsphase. Entscheidungen während der Planungsphase (auch zur Kosteneinsparung während des laufenden Projekts) werden in der Praxis regelmäßig nach dem „Bauchgefühl“ oder unter alleiniger Berücksichtigung der Investitionskosten getroffen. Hierbei werden die für die Rentabilitätsbetrachtungen über die gesamte Lebensdauer der Immobilie entscheidenden Nutzungskosten und Erträge (Vermietbarkeit) vernachlässigt. Dies führt dazu, dass es zu Einsparungen in Bereichen kommen kann, die für die langfristige Vermietbarkeit und damit die hohe Werthaltigkeit notwendig sind. Ansätze für die Optimierung der Planung finden sich bei der Anwendung des Value Engineering/Wertanalyse. Die Anwendung der Funktionsanalyse zur Identifikation von Optimierungspotenzial stößt jedoch bei der Anwendung in Bauprojekten aufgrund der Komplexität der Entscheidungskriterien an ihre Grenzen (vgl. Ziff. 2.2.2). Aus diesen Erkenntnissen entsteht die Notwendigkeit der Entwicklung eines Entscheidungsmodells, mit dem das Zielsystem transparent und die Erfüllung der verschiedenen Entscheidungskriterien auf Grundlage der Projektziele und der Werthaltigkeitsziele abgewogen werden können.

Lebenszyklus-Phase

bisher: Wechsel Ergebnis-/Kostenfokus

Projektentwicklung

Projektmanagement

Facility Management

Rentabilität

Herstell-/Nutzungskosten

Rentabilität

angestrebt: Ergebnisfokus

Abb. 3: Entscheidungsfokus in der Bauplanung

nachhaltige Wertentwicklung

1.2 Ziel

1.2

5

Ziel

Ziel der Arbeit ist die Entwicklung eines Modells, welches die Entscheidungswege und -verantwortlichkeiten zur Optimierung der Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit während des Planungsprozesses hinsichtlich eines nachhaltig hohen Immobilienwertes (Ertragswert) abbildet. Große Bedeutung kommt hierbei der Auflösung des Zielkonfliktes zwischen Investitions- und Nutzungskosten einerseits und hoher Qualität, guten Umweltauswirkungen, sozialer Verträglichkeit etc. für die Erwirtschaftung nachhaltiger Erträge (Vermietbarkeit) andererseits zu. Hierzu ist es notwendig, die während der Bauplanungsphase (Lph. 1-5 HOAI) relevanten Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit (vgl. Ziff. 3) mit dem Ziel der Optimierung des Ergebnisziels über den Lebenszyklus gegeneinander abzuwägen. Durch die Trennung von Gestaltung und Konstruktion bei der Bauplanung ist der Optimierungsprozess erschwert. Dieser Sachverhalt erfordert ein integriertes System für alle Planungsbereiche und -beteiligte. Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist, die durch den Investor nach seinen eigenen Wertvorstellungen festgelegten Ziele hinsichtlich der Werthaltigkeit von Immobilien zu beeinflussen. Es soll ein Korridor aufgezeigt werden, in dem sich die Ziele zu Gunsten eines nachhaltig hohen Immobilienwertes bewegen sollten. Dies soll zu einer Objektivierung der durch die subjektiven Wertvorstellungen des Investors geprägten Projektziele hinsichtlich eines nachhaltig hohen Immobilienwertes führen (vgl. Abb. 4).

Wert für den Auftraggeber

Wert für die Gesellschaft (Allgemeinheit)

Nutzerbedarf/Investorenziele

Werthaltigkeit der Immobilie (Drittverwendung)

Entscheidungskriterien des Investors Einschränkung der Kriterien durch allgemeingültige Werthaltigkeitskriterien

Entscheidungskriterien für die Optimierung der Planung Abb. 4: Systematik der Entscheidungskriterien für die Werthaltigkeit

1 Einleitung

6

Die Zielgruppe für das Entscheidungsmodell stellen Bauherren/Projektmanager für die Projektorganisation, die vertraglichen Rahmenbedingungen und die Beurteilung vorliegender Planungen einerseits sowie Architekten/Gebäudeplaner bei der Auswahl weiter zu verfolgender Planungsalternativen hinsichtlich der nachhaltigen Wertentwicklung andererseits dar.

1.3

Methodik

Zu Beginn der wissenschaftlichen Arbeit werden theoretische Grundlagen erläutert. Hierzu gehören Management-Methoden, die zur Optimierung der Planung üblicherweise eingesetzt werden, wie auch der Wertbegriff an sich und entscheidungstheoretische Grundlagen. Darüber hinaus wird der grundsätzliche Ablauf von Bauplanungen skizziert. Die Elemente des Entscheidungsmodells (Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit) sowie deren Beziehungen werden im dritten Kapitel abgebildet. Hierzu wurden die Erfolgsfaktoren für die Generierung nachhaltig hoher Erträge von Büro- und Verwaltungsimmobilien identifiziert. Diese Daten gehen als eine Basis in das Entscheidungsmodell ein. Das vierte Kapitel befasst sich mit den Verfahren, die als Grundlage für das Treffen von Planungsentscheidungen herangezogen werden können. Die Methoden gehen als weitere Basis in das Entscheidungsmodell ein. Im Kapitel 5 wird das entwickelte Entscheidungsmodell beschrieben. Ausgangspunkt für die Modellentwicklung ist die Ergebnisorientierung der Projektziele. Der Kostenfokus während der Planung auf die Herstellkosten wird zur Sicherstellung der Optimierungsgrundlage in einen Ergebnisfokus überführt. In den darauf folgenden Kapiteln werden sowohl der Praxistest beschrieben und die Ergebnisse zusammengefasst.

1.4

Abgrenzung

Das entwickelte Entscheidungsmodell lässt sich im Allgemeinen für alle Hochbauprojekte anwenden. Allerdings wurden teilweise Annahmen getroffen, die speziell die Planung von Büro- und Verwaltungsgebäuden betreffen. Hierzu gehört u. a. die Annahme, dass die Werthaltigkeit von Immobilien durch das Ertragswertverfahren beurteilt werden kann. Dies setzt die Prämisse voraus, dass das Grundstück/die Immobilie dem Nutzer üblicherweise zur Ertragserzielung dient, da es dem Käufer eines derartigen Objektes in erster Linie auf die Verzinsung des von ihm investierten Kapitals ankommt. Eigengenutzte Immobilien können durch das Heranziehen von Vergleichsmieten optimiert werden.

1.5 Stand der Wissenschaft

7

Die organisatorischen Grundstrukturen für die betrachteten Projekte stellen Einzelleistungsträger (Architekt, Fachplaner, Gutachter, Fachunternehmer) dar. Diese Struktur wurde berücksichtigt, um das Maximum an Schnittstellen und Zieldivergenzen bei der Bauplanung im Modell abzubilden. Das Entscheidungsmodell umfasst die Leistungsphasen 1 bis 5 nach § 15 HOAI und die während der Planung beeinflussbaren Wertfaktoren, d. h. weitere maßgeblich für die Wertentwicklung entscheidende Faktoren, wie z. B. der Grundstückwert (Lage, Zuschnitt, Größe etc.) werden nicht berücksichtigt. Im Gegensatz zu bekannten Zertifizierungssystemen (z. B. LEED, BREEAM, DGNB) stand bei der Entwicklung des hier vorliegenden Entscheidungsmodells nicht nur die umweltfreundliche, ressourcen- und klimaschonende Energieversorgung und der ausreichende Zugang zu sauberem Trinkwasser2 im Vordergrund, sondern vielmehr der Beitrag der Bewertungskriterien zur Werthaltigkeit der Immobilien. Die Bewertungskriterien wurden nach der Höhe ihres Einflusses auf die Werthaltigkeit ausgewählt. Aus diesem Grund werden im Entscheidungsmodell die für die Werthaltigkeit relevanten Erfolgsfaktoren bewertet. Darüber hinaus stehen Handlungsanleitungen für die Optimierung, d. h. die aktive Einflussnahme durch Alternativenplanung und -auswahl in interdisziplinären Teams, im Fokus der Modellentwicklung.

1.5

Stand der Wissenschaft

Der aktuelle Stand der Wissenschaft wird im Folgenden unter Zugrundelegung einschlägiger Literatur beschrieben. Als wichtigste Quelle für die Literaturrecherche diente die digitale Bibliothek der Bergischen Universität Wuppertal. In die Recherche wurden so der lokale Bibliothekskatalog der Universitätsbibliothek Wuppertal, Verbundkataloge und Nationale Bibliothekskataloge, Zeitschriftenkataloge sowie Internationale Bibliothekskataloge einbezogen. Das Ergebnis der Literaturrecherche nach relevanten Stichworten ist in der Tab. 1 dargestellt.

2

Mösle/Bauer/Hoinka, 2009, greenbuilding, S. 50

1 Einleitung

8

Datenbank

Stichworte

nationale Bibliotheken

internationale Bibliotheken

Treffer absolut Treffer relativ Treffer absolut Treffer relativ Bauplanungsprozess

11

4

1

1

Erfolgsfaktoren + bauliche + Konzeption

0

0

0

0

Erfolgsfaktoren + bauliches + Konzept

0

0

0

0

Erfolgsfaktoren + Immobilien

16

2

7

2

Immobilien + bauliche + Konzeption

0

0

0

0

Immobilien + bauliches + Konzept

0

0

0

0

Mehrwerttechnik

0

0

0

0

Optimierung + Bauplanung

2

2

1

1

Planungsprozess + Bau

19

5

5

2

Projektmanagement + Nutzen

29

12

8

6 1

Projektmanagement + Nutzen + Risiken

2

1

1

Projektmanagement + Nutzenstiftung

0

0

0

0

Prozessoptimierung + Ausführung

0

0

0

0

Prozessoptimierung + Bauplanung

0

0

0

0

Prozessoptimierung + Planung

4

1

2

2

Value + Engineering + Construction

9

5

75

50

Value + Engineering + Construction + Management

2

2

14

5

Value + Management + Construction

19

8

82

52

Wertanalyse

0

0

0

0

Wertanalyse + Bau

0

0

0

0

Wertanalyse + Baumanagement

0

0

0

0

Wertanalyse + Bauplanung

0

0

0

0

Wertanalyse + Planung

2

2

5

4

Tab. 1: Ergebnis der Literaturrecherche, Stand: 05.06.2008

1.5 Stand der Wissenschaft

9

Die Literatur im Zusammenhang mit der Entscheidungstheorie bezieht sich im Allgemeinen auf betriebswirtschaftliche Problemstellungen. In diesem Zusammenhang wird beispielhaft auf die Veröffentlichungen von Bamberg/Coenenberg3, Berninghaus/Ehrhardt/Güth4, Eisenführ/Weber5, Klein/Scholl6, Laux7, Rommelfanger/Eickemeier8 und Schneeweiß9 verwiesen. Entscheidungstheoretische Grundlagen mit bauwirtschaftlichem Hintergrund sind in der Literatur nicht verfügbar. Ein Grund hierfür könnte sein, dass die Bauplanung als ein äußerst komplexes System mit vielen entscheidungsbeeinflussenden Zielkriterien anzusehen ist, das zudem durch viele Planungsbeteiligte mit unterschiedlichen Zielvorstellungen bestimmt wird. Eine Ausnahme stellt die Arbeit von Preuß10 dar. Er beschreibt Entscheidungsprozesse im Projektmanagement von Hochbauten. Diese Arbeit ist jedoch eher anwendungsbezogen in Bezug auf die Prozessoptimierung im Projektmanagement und geht weniger auf Entscheidungen hinsichtlich der Werthaltigkeit von Immobilien ein. Die entscheidungstheoretischen Grundlagen sind daher im zu entwickelnden Modell auf die Werthaltigkeit von Immobilienprojekten zu übertragen. Für die Modellbildung kann die entscheidungstheoretische Literatur herangezogen werden. Speziell für die Definition von Entscheidungsfeld und Zielsystem sind die Erkenntnisse von Vorteil. Ein Forschungsfeld der wissenschaftlichen Disziplin „Bau- und Planungsökonomie“ ist die Ermittlung der Vorteilhaftigkeit von Planungsalternativen. Beispielhaft sei hierzu auf die Veröffentlichungen von Breitenstein11, Gärtner12 und Möller13 verwiesen. Diese Verfahren berücksichtigen verschiedenste Kriterien zur Bewertung von Planungsalternativen, die in erster Linie die Wirtschaftlichkeit von Lösungen beeinflussen. Daneben sind Bewertungssysteme (z. B. Getto14, Streck15) zu nennen, die neben der Wirtschaftlichkeit spezielle Kriterien wie die Ökologie betrachten. Es bleibt jedoch offen, in welcher Weise die Bewertungsverfahren so in die Planung eingebunden werden können, dass tatsächlich eine Optimierung erreicht wird.

3

Bamberg/Coenenberg, 2004, Betriebswirtschaftliche Entscheidungslehre

4

Berninghaus/Ehrhardt/Güth, 2006, Strategische Spiele

5

Eisenführ/Weber, 2003, Rationales Entscheiden

6

Klein/Scholl, 2004, Planung und Entscheidung

7

Laux, 2005, Entscheidungstheorie

8

Rommelfanger/Eickemeier, 2002, Entscheidungstheorie

9

Schneeweiß, 1966, Das Grundmodell der Entscheidungstheorie

10

Preuß, 1998, Entscheidungsprozesse im Projektmanagement von Hochbauten

11

Breitenstein, 2000, Referenzmodell zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Alternativen für Flachdachkonstruktionen

12

Gärtner, 1996, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen mit Hilfe eines Kennzahlensystems

13

Vgl. Möller, 2001, Planungs- und Bauökonomie, Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung

14

Getto, 2002, Bewertungssystem für ökonomischen und ökologischen Wohnungs- und Bürogebäudeneubau

15

Streck, 2003, Bewertungssystem für ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen

10

1 Einleitung

Für die Optimierung von Planungsprozessen wurde Mitte/Ende des 20. Jahrhunderts die Wertanalyse entwickelt. Hierzu finden sich zahlreiche Veröffentlichungen. Im Bauwesen hat sich die Methode nur begrenzt durchgesetzt, da sich die Komplexität von Entscheidungsprozessen bei der Planung von Immobilien mit der zu Grunde liegenden Funktionsanalyse nicht erfassen lässt. Wiegand16 beschreibt daher als Lösungsweg für die Bauplanung eine Kombination von Zielanalyse und Morphologischem Kasten. Im Forschungsfeld des Projektmanagements ist auf die einschlägigen Leistungsbilder zu verweisen. Die beiden weltweit verbreiteten Standards des Projektmanagement sind die Competence Baseline (ICB) der „International Project Management Association“ (IPMA) bzw. deren nationaler Landesorganisation „Deutsche Gesellschaft für Projektmanagement“ (GPM) und das Project Management Body of Knowledge (PMBoK) des „Project Management Institute“ (PMI). Diese Projektmanagement-Standards beinhalten keine direkten Vorgaben für Optimierungsprozesse während der Bauplanungsphase. Darüber hinaus hat sich als nationaler Standard für das Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft das Leistungsbild des AHO17 etabliert. Die im Zusammenhang mit dem Value Management zu erbringenden Teilleistungen werden teilweise durch die Grundleistungen der Projektsteuerung abgedeckt.18 Entscheidungshilfen für die Optimierung der Planung werden jedoch weder im Leistungsbild noch im entsprechenden Kommentar gegeben. Zusammenfassend ist festzustellen, dass kein interdisziplinäres Entscheidungsmodell vorliegt, das die Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit zusammenfasst und die Kombination verschiedener Methoden zur Optimierung der Planung beschreibt.

16

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg

17

AHO, 2004, Leistungsbild für Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft

18

Diederichs, 2006, Immobilienmanagement im Lebenszyklus, S. 455

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen Für die Entwicklung eines Entscheidungsmodells für die Optimierung der Werthaltigkeit ist es notwendig, die für die Entscheidung maßgeblichen Grundlagen zu beschreiben. Im nachfolgenden Kapitel sind die verschiedenen Wertbegriffe, die Grundlagen des Value Management, der Modellbildung und der Planung von Bauprojekten zusammengefasst.

2.1

Bauplanungsprozess

Die Planung von Bauprojekten umfasst neben der eigentlichen Entwurfsarbeit und Detaillierung der Bauplanung verschiedene Planungsaktivitäten, die indirekt mit der Errichtung von Bauwerken im Zusammenhang stehen. Hierzu zählen unter anderem die Unternehmensplanung, Finanzierungsplanung, Verwaltungsplanung etc. In diesem Kapitel soll auf die Planungsaktivitäten im engeren Sinne, d. h. in direktem Zusammenhang mit der Bauplanung eingegangen werden. 2.1.1

Grundlagen

Anlass und Ausgangspunkt der Planung ist ein vom Auftraggeber als unbefriedigend bewerteter Ausgangszustand. Die Aufgabe der Planung besteht nunmehr darin, geeignete Maßnahmen zur Erreichung des angestrebten Zustandes (Ziel) zu ermitteln und durch appropriate Entscheidungen die Umsetzung zu veranlassen. Vom ersten Entwurfsgedanken bis zum fertigen Bauwerk ist ein langwieriger Prozess der Planung zu durchlaufen. Dieser Prozess umfasst als Schwerpunkte die Gestaltung des Bauwerkes, den sicheren Lastabtrag und die nutzungsunabhängige Funktionsfähigkeit der Gebäudehülle. Die drei Schwerpunkte stehen in direkter Abhängigkeit zueinander. Die Bauplanung ist einerseits gekennzeichnet durch die zeitparallele/arbeitsteilige Bearbeitung und andererseits durch die iterative Annäherung an das alle Projektziele erfüllende Planungsergebnis. Dies macht die Bauplanung zu einem komplexen System, bei dem vielfältige Informationen empfangen, verarbeitet, neue erzeugt und weiter versandt werden müssen. Wichtigste Grundvoraussetzung für einen effektiven Planungsprozess ist die Vorgabe von klaren Zielen für alle Planungsbeteiligten. Die gemeinsamen Ziele und sinnvolle Kommunikationsstrukturen sind für das vernetzte Denken „in die gleiche Richtung“ notwendig. Prozesse sind Aktivitäten und Abfolgen, die zur Erfüllung bestimmter Aufgaben auszuführen sind.19 Beim Bauplanungsprozess handelt es sich hierbei um Planungsaufgaben. Der Ablauf einer Entwurfs- und Bauplanung gestaltet sich im Allgemeinen als ein Prozess der Entwick-

19

Klein/Scholl, 2004, Planung und Entscheidung, S. 16

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

12

lung, Bewertung und Entscheidung. Initialzündung für diesen Prozess ist die Aufgabenstellung des Auftraggebers. Es folgt die Entwicklung von Planungslösungen, die auf Grundlage ihrer Tauglichkeit geprüft werden. Am Ende des Kreislaufes steht die Entscheidung, ob die vorgesehene Planungsalternative weiterverfolgt wird oder Alternativen gefunden werden müssen. Die Entscheidung kann dazu führen, dass die vorgesehene Planungsalternative bestätigt und ein neuer Kreislauf beginnt oder abgelehnt und der gleiche Zyklus neu begonnen wird. So setzt sich der Planungsprozess fort und die Lösung der Bauaufgabe wird immer detaillierter.20 Im Sinne der HOAI sind die Planungsstufen zeitparallel und arbeitsteilig von den verschiedenen Planungsbeteiligten zu erbringen. Aus diesem Grund bedarf es einer Strukturierung des Ablaufes und der Zuordnung von Verantwortlichkeiten. Die Bauplanung gliedert sich grundlegend in die Organisationsstruktur, die Gebäudestruktur und die Prozessstruktur und deren Beziehung zueinander.21 Im Rahmen der Organisationsstruktur werden temporäre Organisationen geschaffen, in denen unabhängige Partner eine zweckgebundene Kooperation zur Erreichung eines gemeinsamen Ziels eingehen. Durch die Gebäudestruktur wird die für die arbeitsteilige Bearbeitung der Planungsaufgaben notwendige Strukturierung des Planungsobjekts erreicht (topologische Struktur). Die Prozessstruktur beschreibt den logischen und zeitlichen Verlauf der Planungsaktivitäten. 2.1.2

Planungsalternativen und Optimierung

In der Fachliteratur wird der Planungsprozess oft einem Optimierungsprozess gleichgesetzt. Hierbei wird von einer ähnlichen Grundstruktur der Vorgehensweise ausgegangen. Dazu gehören die Ausarbeitung von Alternativen und das Abwägen von Vor- und Nachteilen sowie die Entscheidung, welche Alternative weiterverfolgt werden soll. Für die Alternativenbildung ist Kreativität notwendig, um aus den Zielvorstellungen möglichst viele umsetzbare Lösungen aufzuzeigen. Zu diesem Zweck können die unter Ziff. 4.4.3 aufgezeigten Kreativitätstechniken angewandt werden. In den meisten Fällen ist es nicht notwendig, alle denkbaren Alternativen bis zur Lösungsreife zu entwickeln – vielmehr sollen die Alternativen im Sinne einer Vereinzelung bewertet und ausgeschlossen werden, bis nur wenige und zuletzt möglichst nur eine Lösung als bewertetes Optimum übrig bleibt.22

20

Franke/Deckelmann (Hrsg.), 2002, Baukonstruktion im Planungsprozess, S. 48

21

König, 2004, Prozessmodell für die kooperative Gebäudeplanung, S. 139

22

Rösel, 1999, Baumanagement, S. 230

2.1 Bauplanungsprozess

13

Bei der Alternativenbildung ist in die Entwicklung von Ausgangslösungen und deren Weiterentwicklung zu unterscheiden. Die Planung von Ausgangslösungen ist durch die Berücksichtigung von Leitbildern oder persönlichen Erkenntnissen geprägt, wie z. B. der Kostenvorteil von kompakten Baukörpern oder die energetischen Vorteile von nach Süden geöffneten Außenwänden mit Sonnenschutz.23 Der Optimierungsprozess erstreckt sich vorrangig auf die Phase der Weiterentwicklung von Ausgangslösungen, um Formalziele (Maximierung/Minimierung) zu erfüllen. Mit fortschreitender Planung verringern sich jedoch die Freiheitsgrade für die Alternativenbildung. Damit der Optimierungsprozess tatsächlich die besten Lösungen generiert, ist die Definition von Optimierungszielen zwingend erforderlich. Diese können das Ergebnis der Bedarfsplanung in Form von Formalzielen sein, jedoch auch auftraggeberseitige Präferenzen widerspiegeln. Durch eine Gewichtung der Ziele werden Zielkonflikte vermieden. Für eine sinnvolle Optimierung der Bauplanung sind jedoch noch weitere Faktoren von ausschlaggebender Bedeutung. Die Interdisziplinarität des Bauplanungsprozesses erhält in der Praxis nicht die notwendige Bedeutung. Vielmehr werden die einzelnen Planungsbereiche für sich selbst beplant und damit auch optimiert. Die Abstimmung zwischen den Planungsdisziplinen erfolgt nur hinsichtlich der Machbarkeit, aber in aller Regel nicht hinsichtlich der besten Lösung. Mit der Einzel-Optimierung der Planungsdisziplinen geht ein weiterer Nachteil einher. Die Optimierung wird meist mit einer Verbesserung eines Vorganges oder Zustandes bezüglich eines Gesichtspunktes wie zum Beispiel der Qualität, der Kosten oder der Termine gleichgesetzt – oft auch zu Lasten eines anderen Aspektes. Hierdurch wird deutlich, wie wichtig die Definition von für alle verbindlichen Projekt- und Optimierungszielen ist. Ziel der Optimierung in der Bauplanung muss daher sein, die Suche nach Planungsalternativen zu systematisieren und diese interdisziplinär hinsichtlich eines vom Auftraggeber für alle Projektbeteiligten definierten Zielsystems abzuwägen. Der entsprechende Optimierungsprozess kann in Anlehnung an Wiegand24 wie folgt ablaufen: ƒ

Zielsetzung formulieren (Voraussetzung für bestmögliche Lösungen),

ƒ

Lösungssuche durchführen (interdisziplinäre Lösungsalternativen),

ƒ

Bewertung vornehmen (Kenntnis der Vor- und Nachteile einer Lösung).

2.1.3

Planungsentscheidungen

Bei der Betrachtung von Entscheidungen in der Planung von Bauwerken muss grundsätzlich nach Zeitpunkt, Art der Entscheidung sowie nach Verantwortlichkeit für die Entscheidung dif-

23

Vgl. Möller, 2001, Planungs- und Bauökonomie, Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, S. 48

24

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 374

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

14

ferenziert werden. Preuß25 beschreibt in seiner Veröffentlichung zu Entscheidungsprozessen im Projektmanagement von Hochbauten die folgenden zwölf verschiedenen Entscheidungstypen: ƒ

Grundsatzentscheidung,

ƒ

Konzeptentscheidung,

ƒ

Konstruktions-, Systementscheidung,

ƒ

Gestalterische Entscheidungsinhalte,

ƒ

Funktionale und technische Entscheidungsinhalte,

ƒ

Entscheidung,

ƒ

Bemusterungsentscheidung,

ƒ

Genehmigungsrelevante Entscheidungsinhalte,

ƒ

Organisatorische Entscheidung und Ablaufentscheidung,

ƒ

Vertragsrelevante Entscheidungsinhalte,

ƒ

Sonstige Entscheidungsinhalte.

Nicht alle der v. g. Entscheidungstypen sind jedoch für die Optimierung der Bauwerksqualität hinsichtlich der Werthaltigkeit in allen Planungsphasen relevant. Die Art der Entscheidung hängt maßgeblich von der Tiefe der Planung ab. Aus diesem Grund müssen für ein entsprechendes Modell relevante Typen als Optimierungsentscheidungen ausgewählt werden. Ausgehend vom unter Ziff. 2.1.2 erläuterten Prozess der Bauplanung, welcher, durch die Bauaufgabe angeregt, von der Entwicklung über die Bewertung bis zur Entscheidung führt, gelangt man zur ersten Entscheidungsebene. Diese direkten Planungsentscheidungen treffen Planer im Rahmen des Entwicklungsprozesses auf der Suche nach der besten Lösung für die Planungsaufgabe. In der Praxis wird der Planer/das Planungsteam verschiedene Alternativen abwägen und die aus seiner Sicht besten Lösungen weiter verfolgen. Als Ergebnis liegen i. d. R. drei bis vier alternative Planungslösungen vor, die dem Auftraggeber zur Entscheidung vorgelegt werden. Dies korreliert mit der entsprechenden Forderung nach Alternativenuntersuchungen26 in der HOAI (§ 15, Grundleistung Lph. 2). Der Auftraggeber trifft die endgültige Entscheidung zur Fortführung der Planung unter den gegebenen Randbedingungen. Bevor diese getroffen wird, empfiehlt es sich, die vorliegende Planung zu prüfen (Formalien, Inhalte etc.) und Planungsalternativen nach bestimmten Zielkriterien (Projektziele) zu bewerten. Zur Entscheidungsvorbereitung kann der Auftraggeber Berater, wie z. B. einen Projektsteuerer oder Gutachter heranziehen. Durch entsprechende

25

Preuß, 1998, Entscheidungsprozesse im Projektmanagement von Hochbauten

26

Vgl. Pott/Dahlhoff/Kniffka/Rath, 2006, Kommentar zur HOAI

2.1 Bauplanungsprozess

15

Vertragskonstellationen, d. h. einen Projektleitungsvertrag, kann der Auftraggeber die Entscheidungsverantwortung (Durchsetzungsgewalt) an einen Projektmanager übertragen. Das Treffen der Entscheidungen innerhalb des Planungsteams ist ein permanenter, planungsimmanenter Prozess. Die Entscheidungen des Auftraggebers werden zyklisch, am Ende jeder Planungsphase mit der Freigabe der Planung getroffen. Maßgeblich sind hierbei i. d. R. die Planungsphasen nach HOAI. 2.1.4

Planung als integraler Prozess

Ziel der „Planung der Planung“ ist die Schaffung einer integrierten Planung sowohl im Sinne des Planungsprozesses als auch im Sinne des Planungsergebnisses. „Integrale Planung (IP) ist ein iterativer Erkenntnis- und Optimierungsprozess, bei dem alle Akteure mit geeigneten Schlüsselqualifikationen Gewerke übergreifend an einem Strang ziehen.“27 Durch eine fachlich unabhängige Koordination wird die fachlich richtige Entscheidung zum richtigen Zeitpunkt getroffen und so die Qualität und Zielkonformität der Planungsergebnisse sichergestellt. Von größter Wichtigkeit für die Integrale Planung ist das Prozessmanagement, um Spezialwissen zusammenzufassen und die rechtzeitige Anwendung zu ermöglichen. Ein Kennzeichen der Integralen Planung ist die zeitgleiche Bearbeitung eines Problems durch mehrere Spezialisten. Hierfür ist Informationsgleichstand zwischen den Bearbeitern notwendig. Hierbei wirkt sich die unter Ziff. 2.1.2 beschriebene zweckgebundene Organisation unabhängiger Partner negativ aus. Dies lässt den Schluss zu, dass der Einsatz eines Generalplaners von Vorteil ist, weil er in allen technischen Fragen selbst die Koordinationsleistung im eigenen Hause erbringt. Hierzu schreibt jedoch Rösel28, dass diese innere Koordination das Erwartete in der Praxis nicht leistet. Die bürointern ablaufenden Vorgänge sind der Einsicht durch das Projektmanagement entzogen und dadurch weder kontrollierbar noch im Zusammenhang mit anderen Planungsleistungen steuerbar.

27

Voss et al., 2006, Bürogebäude mit Zukunft, S. 153

28

Rösel, 1999, Baumanagement, S. 237

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

16

2.2

Value Management

Es ist also erforderlich, den permanenten Informationsgleichstand durch eine effektive Aufbau- und Ablauforganisation mit Einzelbüros oder transparenten Vorgängen bei Generalplanern zu erreichen. Die Value Management-Ansätze bieten eine Möglichkeit, Planungsergebnisse hinsichtlich ihrer (Kosten-) Effizienz zu beurteilen. Die Entwicklungsschritte vom Value Engineering bis zum Value Management sind nachfolgend beschrieben. 2.2.1

Value Engineering

Value Engineering (VE) wurde Ende der 1940er Jahre in den USA bei der Firma General Electric entwickelt. Studien von Macedo jr./Dobrow/O’Rourke29 belegen, dass bereits 1938 erste Ansätze von Value Engineering bei General Electric zu finden sind. Sie führten dazu, dass Lawrence D. Miles dem Vizepräsidenten für Beschaffung und Verkehr, Harry Erlicher, im Zentralen Einkauf direkt unterstellt wurde und so die Bedeutung des Value Engineering bei General Electric stark anstieg. Während des Zweiten Weltkriegs erlebten die ValueAnsätze einen deutlichen Aufschwung, da aufgrund der Knappheit von Rohstoffen für viele Bauteile deutlich preiswertere Materialien eingesetzt werden mussten. Es zeigte sich, dass der notwendige Ersatz von scheinbar minderwertigen Materialien mit deutlich geringeren Kosten und gleichzeitig mit einer verbesserten Produktperformance verbunden ist. Aus dieser Erkenntnis entwickelte Lawrence D. Miles 1947 eine Methodik, mit der systematisch die Funktionen eines Produktes analysiert werden, um die kostengünstigsten Lösungen für die Erfüllung der Funktionsanforderungen zu identifizieren. Im Zeitraum zwischen 1947 und 1952 entwickelte Miles die sog. Funktionsanalyse weiter und kombinierte hierin eine Reihe von Schritten und Techniken zu einer Methodik, die Value Analysis genannt wurde.30 Die Methodik wurde ab 1954 von der US-Armee aufgegriffen und während der Planungsphase von Schiffen eingesetzt. Mit der Anpassung der Methodik an Produktionsprozesse in verschiedensten Branchen änderte sich die Bezeichnung in „Value Engineering“.31 Erstmals in der Bau- und Immobilienwirtschaft eingesetzt wurde Value Engineering in den frühen 1960er Jahren, nachdem die Vertragsparteien bei US-Bauaufträgen Anreizsysteme in Verträgen berücksichtigten, die nur sinnvoll mit Value Engineering zu bedienen waren. In den 1960er und 1970er Jahren gewann Value Engineering an Bedeutung, als es in der Planungsphase verschiedener Bauprojekte von US-amerikanischen Regierungsbehörden

29

Macedo jr./Dobrow/O’Rourke, 1978, Value Management for Construction, S. 1

30

Norton/McElligott, 1995, Value Management in Construction, S. 5

31

Dell’Isola, 1975, Value Engineering in the Construction Industry, S. 1

2.2 Value Management

17

wie der Immobilienabteilung der National Aeronautics and Space Agency (NASA) und der General Services Administration (GSA) eingesetzt wurde. Value Engineering wurde sehr schnell zum am häufigsten angewandten Planungstool in der Planungsphase von Bauprojekten in den USA. Ab 1994 wurde Value Engineering für alle Regierungsprojekte der USA als zwingend durchzuführende Methodik vorgegeben. Durch die hohen jährlichen Ausgaben der US Regierung wurde eine enorme Nachfrage für VELeistungen geschaffen. Der Einsatz des Value Engineering in immer früheren Phasen des Lebenszyklus führte dazu, dass der Begriff Value Planning für die Leistungen in den frühen Projektphasen etabliert wurde. Parallel etablierte sich der Begriff Value Management als Oberbegriff für alle Techniken Value Planning, Value Engineering und Value Analysis (vgl. Abb. 5). Hierbei wird Value Analysis nicht mehr mit dem Begriff Value Engineering synonym gesehen, sondern als retrospektive Betrachtung abgeschlossener Projekte, um die Performance des Projektes zu bewerten und für neue Projekte zu lernen.32 Dell’Isola definiert Value Engineering in Anlehnung an L. D. Miles als einen „... organised, creative approach which has for its purpose the efficient identification of unneccessary costs, i. e. costs which provide neither quality nor use nor life nor appearance nor customer features.”33 Vergleichbare Definitionen finden sich auch bei Macedo jr./Dobrow/O’Rourke34 und Barrie/Gordon35, die auch alle auf L. D. Miles36 zurückgehen. Der Begriff Value Engineering wird im deutschen Sprachgebrauch mit dem Begriff Wertanalyse gleichgesetzt.37 Im Rahmen des Value Engineering werden die Projekte in Wertmanagement-Studien-Phasen (Job Plan), wie z. B. Informationsphase, Kreative Phase, Evaluationsphase, Entwicklungsphase und Empfehlungs-/Präsentationsphase zerlegt. In diesen Phasen läuft das VE unter Anwendung verschiedener Techniken wie Funktionalanalyse, Brainstorming, Bewertung der generierten Alternativen, Machbarkeitsstudien zu ausgewählten Alternativen, Präsentationstechniken etc. ab. Die für das Value Engineering bedeutendste Technik ist die Funktionalanalyse, die unter Ziff. 4.4.1 erläutert wird.

32

ergänzte Graphik von Norton/McElligott, 1995, Value Management in Construction, S. 8

33

Dell’Isola, 1975, Value Engineering in the Construction Industry, S. 2

34

Macedo jr./Dobrow/O’Rourke, 1978, Value Management for Construction, S. 13

35

Barrie/Mulch/Gordon, 1977, Journal of the Construction Division, S. 423

36

Miles, 1961,Techniques of Value Analysis and Engineering

37

Demmer, 1970, Aufgaben und Praxis der Wertanalyse, S. 25

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

18

Value Management Value Engineering

Value Planning

Value Analysis

(Strategic)

RIBA Plan of Work

AIA Plan of Work

Briefing Inception

Feasibility

Sketch Plans Outline Proposals

Concept Programming

Program Evaluation

Working Drawings

Scheme Detail Design Design

Schematic Schematic Design

Production Information

Bills of Quantities

Tender Action

Production Design Development

Construction Documents

Bidding Action

Planning

HOAI Plan of Work

1. Basis Investigation

2. 3. Prearrangement Sketch Planning (Project and (System and Planning Integration Preparation) Planning)

4. 5. Approval Construction Planning Planning

6. Award Preparation

7. Award Cooperation

Construction

PostConstruction

Construction

Post-Occupancy Evaluation

Construction

PostConstruction

Construction

Post-Occupancy Evaluation

Construction

PostConstruction

8. Construction Monitoring (Building Inspection)

9. Property Care and Documentation

Key: RIBA: Royal Institute of British Architects AIA: American Institute of Architects HOAI: Regulations for Architects´ and Enineers´ Fees

Abb. 5: Value Management und die Planungsphasen im Vergleich

38

Die funktionalen Anforderungen, die mit der Funktionsanalyse bewertet werden, entsprechen den Werten, welche Käufer eines Produktes leiten. Dafür wird zwischen Hauptfunktion, Nebenfunktion und unerwünschter Funktion unterschieden. Im Kern der klassischen Wertanalyse stehen also die Methode der Funktionsanalyse und die Bewertung der einzelnen Funktionen im Hinblick auf ihre Bedeutung für den Wert eines Produktes.39 2.2.2

Value Management

Die Entwicklung der Wert-Methoden (Planning, Engineering, Analysis) bis hin zum übergeordneten Begriff Value Management (VM) entspricht auch einer europäischen Entwicklung, die die reine Analyse nach amerikanischem Vorbild (Value Engineering) zu kurz gefasst sah und speziell die Kombination der Value-Methoden mit der Nutzung weitergehender Methoden und der Teamarbeit sieht. „Unter Value Engineering werden meist nur Prozesse in Verbindung mit einer technischen Optimierung verstanden. Value Management jedoch schließt die Betrachtung strategischer, technischer und wirtschaftlicher Gesichtspunkte einer

38

ergänzte Graphik von Norton/McElligott, 1995, Value Management in Construction, S. 9

39

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 243

2.2 Value Management

19

Immobilie mit ein.“40 Das Value Engineering ist ein Teilbereich des Value Management. Daher ist das Value Management (VM) in seiner Gesamtheit der amerikanischen Methodik im Sinne des Value Engineering vorzuziehen. Gemäß britischem Standard (BS) EN 1297341 wird Value Management wie folgt definiert: "[...] a style of management, particularily dedicated to mobilise people, develop skills and promote synergies and innovation with the aim of maximising the overall performance of an organisation.” Darüber hinaus wird Value Management bezogen auf Immobilienprojekte definiert als „[...] proactive, creative, problem solving or problem-seeking service with maximising the functional value of a project by management its development from concept to use.” Norton/McElligott definieren das „wahre“ Value Management als: „A systematic, multidisciplinary effort directed toward analysing the function of projects for the purpose of achieving the best value at the lowest overall life cycle project costs.” 42 Bei Connaughton/Green wird Value Management als: „A structured approach to defining what value means to a client in meeting a perceived need by establishing a clear consensus about the project objectives and how they can be achieved” definiert.43 Aus den Definitionen von Value Engineering und Value Management wird deutlich, dass die Methode des Value Engineering nach amerikanischem Vorbild für Bauprojekte nur bedingt einsetzbar ist. In der Bauplanung sind neben der Funktion weitere Kriterien zur Bewertung der Vorteilhaftigkeit von Alternativen als Entscheidungsgrundlage zu beachten, wodurch die Komplexität der Planungsaufgabe wesentlich steigt. „Wertanalyse will über die Analyse des Bestehenden, nämlich der durch Menschen, Institutionen und Maschinen erbrachten Leistungen, deren Zergliedern in Funktionen und zuzuordnende Kosten, überprüfen, ob die Gesetze des wirtschaftlich richtigen Verhaltens eingehalten worden sind. Sie zeigt anhand von Alternativen und Änderungen kostengünstigere Alternativen gleicher Funktion und Qualität auf und schleust sie in die praktische Durchführung ein.“44 Das vorgenannte Zitat zeigt die Herangehensweise und Zielrichtung der Wertanalyse. Diese für die industrielle Produktion sehr gut nutzbare Methodik der Kostenoptimierung muss für das Planen von Immobilien angepasst werden. Die der Wertanalyse zu Grunde liegende Funktionsanalyse liefert nur in Teilbereichen der Bauplanung sinnvolle Ergebnisse. Speziell

40

Diederichs, 2006, Immobilienmanagement im Lebenszyklus, S. 455

41

DIN EN 12973:2000, Value Management

42

Norton/McElligott, 1995, Value Management in Construction, S. 11

43

Connaughton/Green, 1996, Value Management in Construction: A Clients Guide, S. 7

44

Demmer, 1970, Aufgaben und Praxis der Wertanalyse, S. 26f

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

20

Image, Gestaltung, Prestige oder ökologische Kriterien lassen sich mit der Funktionsanalyse nicht sinnvoll optimieren. Aus diesem Grund ist für ein Entscheidungsmodell für die Optimierung der Bauplanung hinsichtlich nachhaltig hoher Büroimmobilienwerte eine Kombination aus verschiedenen entscheidungsvorbereitenden Methoden notwendig. Value Management zeigt sich in der Praxis als die Kombination verschiedener Methoden und Techniken zur Lösung komplexer Probleme. Als brauchbare Methoden können in diesem Zusammenhang in Anlehnung an Wiegand die in Abb. 6 aufgeführten Methoden zur Anwendung kommen.

2.3

Wertbegriff

Der Wertbegriff wird in den verschiedenen Wissenschaftsbereichen unterschiedlich definiert. Nachfolgend sind der an der Betriebswirtschaft orientierte Wertbegriff in der Entscheidungstheorie, der Wertbegriff in der Immobilienwirtschaft und die Werthaltigkeit als Optimierungsziel beschrieben. 2.3.1

Wertbegriff in der Entscheidungstheorie

In der Literatur werden Werttheorie und Entscheidungstheorie oft synonym verwendet. Der Wert ist im Allgemeinen ein Ausdruck der Wichtigkeit eines Gutes für die Befriedigung der subjektiven Bedürfnisse. In der Betriebswirtschaft geht man einen Schritt weiter und sagt, der Wert ist der monetäre Betrag, zu dem ein Gut im offenen Markt getauscht werden kann. Allerdings ist dieser Wert immer vom Angebot sowie von der Nachfrage beeinflusst. Diesen wirtschaftlichen Wert können nur Güter besitzen, die dem Sachverhalt der Knappheit unterworfen sind. Der Nutzen eines Gutes nimmt mit seiner wachsenden verfügbaren Menge ab. Der Verbraucher richtet also seine Wertvorstellungen über ein Gut nach der letzten ihm zur Verfügung stehenden Einheit dieses Gutes aus. In der Fachliteratur wird der Begriff „Wert“ im Allgemeinen mit dem Zusammenhang zwischen Kosten, Terminen und Qualität/Funktion beschrieben. Um den Wert einer Immobilie zu erhöhen, werden in der Literatur folgende Regeln beschrieben: ƒ

Erfüllung des Nutzerbedarfes bei Verringerung der Kosten,

ƒ

Übertreffen der Nutzerforderungen bei gleich bleibendem Budget oder

ƒ

Übertreffen der Ziele bei Reduzierung der Kosten.

2.3 Wertbegriff

21

1.

ABC-Analyse

21. Investitionsanalyse

2.

Abweichungsanalyse

22. Kärtchentechnik

41. Portfolioanalyse 42. Problem-Check

3.

Analogschlussverfahren

23. Katastrophenanalyse

43. Prognosetechniken

4.

Balkendiagramm

24. Kennziffern

44. Program Evaluation Review Technique

5.

Beobachtung

25. Konferenztechnik

45. Quality Function Deployment

6.

Black-box-Methode

26. Konstruktionsmethode

46. Regressionsanalyse

7.

Brainstorming

27. Kreativitätstechniken

47. Relevanzbaum-Verfahren 48. Richtwerte

8.

Branch and Bound

28. Nutzen-Kosten-Analyse

9.

Delphimethode

29. Kosten-Wirksamkeits-Analyse

49. Risikoanalyse

10. Dokumentenanalyse

30. Lineare Programmierung

50. Sensitivitätsanalyse

11. Dynamische Programmierung

31. Methode 635

51. Shift-Analyse

12. Entscheidungsbaumverfahren

32. Mind Mapping

52. Simulationstechniken

13. Erweiterte Wirtschaftlichkeitsanalyse

33. Morphologische Methode

53. Synektik

14. Funktionsanalyse

34. Multimoment-Aufnahme

54. System-Abgrenzungs-Methode

15. Fuzzy Logic

35. Netzplantechnik

55. Szenariotechnik

16. Indikatorbildung

36. Nutzwertanalyse

56. Trendanalyse

17. Input-Output-Analyse

37. Operations Research

57. Trial and Error

18. Interaktionsanalyse

38. Paarweiser Vergleich

58. Wertanalyse

19. Interdependenzanalyse

39. Polaritätsprofil

59. Zielanalyse

20. Interview

40. Präsentationstechniken

60. Zielorientierte Rentabilitäts-Analyse

Abb. 6: Methoden zur Lösung komplexer Probleme

45

Die zuvor genannten Definitionen für den Wert berücksichtigen jedoch nicht, dass die Wertvorstellungen stark subjektiv geprägt sind. Dies lässt sich zum Beispiel dadurch nachweisen, dass ein lebenswichtiges Medikament für den Kranken einen deutlich höheren Wert hat als für einen gesunden Menschen. In der Entscheidungstheorie wird der Wert in Abhängigkeit einer Zielgröße beschrieben. Die Zielgröße kann sowohl eine finanzielle (hohe Gewinne, Endvermögen etc.) bzw. eine nicht finanzielle Größe (Ansehen, Macht etc.) darstellen. Wird bei Entscheidungsproblemen der Wert ausschließlich in Abhängigkeit von finanziellen Zielgrößen abgebildet, kann sich die Schwierigkeit ergeben, dass nicht alle Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit, die gegebenenfalls über eine Investition entscheiden lassen, einbezogen werden. Als praktisches Beispiel kann der Kauf einer Immobilie herangezogen werden. Die Ermittlung des Wertes für den Investor enthält möglicherweise eine noch nicht bekannte Zielkomponente, da der Kaufpreis erst noch mit dem Verkäufer verhandelt werden muss. Eine Lösung des Entscheidungsproblems

45

Vgl. Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 270

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

22

stellt somit die Höhe der Anschaffungsauszahlung dar, von der an der Erwerb nachteilig wird. Der Kauf der Immobilie zu dem als der kritischen Obergrenze ermittelten Betrag gibt einen speziellen Nutzenerwartungswert für den Investor an. Mit Hilfe des Erwartungsnutzens können mehrere Alternativen verglichen werden. Für die Beurteilung von Planungsalternativen müssen somit die entsprechenden Nutzenerwartungen in Abhängigkeit von den Zielfunktionen ermittelt werden. 2.3.2

Wertbegriff in der Immobilienwirtschaft

In der Immobilienwirtschaft wird oft von zusätzlichem Wert als Differenz der Kostenaufwendungen und der erzielbaren Ergebnisse gesprochen. Dies bedeutet, dass alle für ein Bauprojekt aufgewendeten Mittel (Materialien, Arbeitsleistungen etc.) niedriger sein sollen als der Wert des fertig gestellten Gebäudes. Der in diesem Zusammenhang betrachtete Wert lässt sich am besten mit dem „Wert für eingesetztes Kapital“ beschreiben. Hierbei zeigt sich, dass nicht die preiswerteste Lösung zwingend den besten „Wert für das eingesetzte Kapital“ erzeugt. Geringfügig höhere Kosten können dazu führen, dass die Performance der Immobilie steigt. Dies wird z. B dadurch erreicht, dass die Konstruktion länger hält und somit Einnahmen über einen längeren Zeitraum generiert werden. Entscheidend für die Beurteilung ist somit neben der Höhe auch die Nachhaltigkeit der Einnahmen. Dem Immobilienwert kommt über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien eine zentrale Bedeutung zu. Für die nachfolgende Betrachtung wird der Immobilienwert für bebaute Grundstücke zu Grunde gelegt. Wird über den Wert bebauter Grundstücke gesprochen, steht im Allgemeinen der Wert für den Eigentümer/Investor im Vordergrund der Betrachtung. Anlässe für die Immobilienbewertung sind daher im Großteil der Fälle der Kauf oder Verkauf von Immobilien, steuerliche Notwendigkeiten, die Enteignung, die gewünschte Erhöhung der Liquidität und Vermögensauseinandersetzungen im Rahmen familienrechtlicher Vorgänge. In die Wertermittlung fließen dabei entweder der Wiederherstellungswert der Immobilie (Substanzwert im Sachwertverfahren) oder die nachhaltigen Einnahmen der Immobilie über eine angenommene Restnutzungsdauer (Ertragswertverfahren) ein. Vergleichbar mit dem Wertbegriff in der Betriebswirtschaft, gibt es auch in der Immobilienwirtschaft verschiedene Definitionen dieses Begriffes. Wenn es um die Ermittlung von Grundstückswerten geht, ist am Anfang zu klären, welcher Wert ermittelt werden soll. Denn das Werten ist nach Kleiber/Simon/Weyers46 teleologisch und bedarf eines Wertsystems. Sie

46

Kleiber/Simon/Weyers, 2002, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, S. 95ff

2.3 Wertbegriff

23

geben daher einen Überblick über die wichtigsten Wertbegriffe, die heute im Rechts- und Wirtschaftsleben gebräuchlich sind. Danach ist zu unterscheiden zwischen: ƒ

dem „spitzen“, zumeist auf einen aktuellen Wertermittlungsstichtag bezogenen und im Baugesetzbuch definierten Verkehrswert (= gemeiner Wert, = Marktwert). Dieser Wert ist auch gemeint, wenn im bürgerlichen Recht (BGB) von „Wert“ die Rede ist,

ƒ

dem nach den pauschalierten Methoden des steuerlichen Bewertungsrechts auf einen zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt bzw. Bedarfsbewertungszeitpunkt bezogenen und nach den §§ 19 bis 109a des Bewertungsgesetzes – BewG – mit Rechtskraft „festgestellten“ steuerlichen Einheitswert bzw. Grundbesitzwert, der sich – soweit nichts anderes vorgeschrieben ist – am sog. gemeinen Wert orientiert,

ƒ

dem sich an den dauerhaften Eigenschaften eines Grundstücks und der nachhaltigen Ertragsfähigkeit orientierten Beleihungswert, der auf lange Sicht durch den Verkauf realisiert werden kann und

ƒ

dem „vollen Wert“ des Haushaltsrechts, der mit dem Verkehrswert identisch ist.

Darüber hinaus sind in der Handels- und Steuerbilanz einige weitere spezifische Wertbegriffe bedeutsam. Dazu gehören Bilanzwert, Steuerbilanzwert, Festwert, Buchwert, Höchstwert, Teilwert etc. Durch die Ermittlung des Verkehrswertes, wird nach § 194 BauGB der Preis bestimmt, „der in dem Zeitpunkt, auf dem sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder der sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“. Der Begriff Verkehrswert ist identisch mit dem „vollen Wert“ im Sinne der Bundes- und Landeshaushaltsordnungen sowie der Gemeindeordnungen der Länder, identisch mit dem „Wert des Grundstücks" im Sinne des bürgerlichen Rechts und identisch mit dem „gemeinen Wert“, der bereits im allgemeinen preußischen Landrecht gebraucht wurde und noch heute mit materiell identischem Inhalt in einer Reihe von Vorschriften (z. B. KostO, ErbbauVO, LBG) verwendet wird.47 Hiermit wird die Bedeutung des Begriffes Verkehrswert gegenüber anderen in Spezialfällen verwendeten Wertbegriffen in der Immobilienwirtschaft deutlich. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind nach der WertV als sog. normierte Verfahren der Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die drei Wertermittlungsverfahren sind

47

Kleiber/Simon/Weyers, 2002, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, S. 100f

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

24

grundsätzlich gleichrangig. Für die Verkehrswertermittlung unbebauter Grundstücke kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke wird bei Fremdnutzung üblicherweise auf das Ertragswertverfahren und bei Eigennutzung auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.48 Neben diesen in der WertV verankerten Wertermittlungsverfahren kommen in der Praxis auch sog. nicht normierte Wertermittlungsverfahren als Grundlage für Renditeüberlegungen zur Anwendung. Hierzu gehören unter anderem die Discounted-Cashflow-Methode, die Methode der Vollständigen Finanzpläne (VOFI) und das vereinfachte Ertragswertverfahren. Die vorliegende Arbeit hat eine Optimierung der Werthaltigkeit von Immobilien während der Planungsphase zum Ziel. Hier sind handels-, finanz- und steuerbilanzielle Begriffe weniger von Bedeutung. Daher wird der Wertbegriff innerhalb des beschriebenen immobilienwirtschaftlichen Zusammenhangs mit dem Ertragswert verknüpft. 2.3.3

Werthaltigkeit als Ziel der Planungsoptimierung

Betrachtet man den Verkehrswert als Grundlage für die Definitionen der Werthaltigkeit von Immobilien, so sind ein nachhaltiger Sachwert bzw. ein nachhaltiger Ertragswert Ausgangspunkt der Betrachtungen.49 Der Sachwert von Immobilien ist ein Ausdruck für den Substanzwert, der Ertragswert für die Höhe und Nachhaltigkeit der Einnahmen. Von einer hohen Werthaltigkeit von Immobilien kann demzufolge gesprochen werden, wenn einerseits der Substanzwert der Gebäude (Restnutzungsdauer verlängert bzw. Abminderung durch Wertverzehr geringer) und andererseits die Erträge (Höhe und Dauerhaftigkeit der Erträge) überdurchschnittlich hoch sind. In der vorliegenden Arbeit werden Büro- und Verwaltungsgebäude untersucht. Diese Gebäudeart ist in der Regel fremd genutzt bzw. renditeorientiert, so dass in erster Linie das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt. Der Sachwert wird bei diesen Objekten erst in zweiter Linie interessieren, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge.50 Um die Werthaltigkeit zu optimieren, müssen somit die Restnutzungsdauer und die Höhe der Einnahmen maximiert werden. Die Gedanken des Sachwertverfahrens gehen hierbei nicht verloren, da bei der Maximierung vorgenannter

48

Diederichs, 1999, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, Band 1

49

Das Vergleichswertverfahren wird i. d. R. für unbebaute Grundstücke herangezogen und scheidet daher aus.

50

Kleiber/Simon/Weyers, 2002, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, S. 922

2.4 Modellbildung in der Entscheidungstheorie

25

Punkte die Dauerhaftigkeit der Konstruktion und die Minimierung von Instandhaltungskosten subsumiert sind. Der aktuelle Wert eines Gebäudes ist wesentlich von seiner Restnutzungsdauer (RND) abhängig. Diese errechnet sich aus der Differenz der Gesamtnutzungsdauer (GND) und des Alters je nach verwendetem Erwerbsminderungsmodell (linearer Wertverzehr, Wertverzehr nach Ross), so ergibt sich der Restwert bezogen auf die Herstellungskosten. Dem Käufer eines Objekts zur Ertragserzielung kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Zur Optimierung der Werthaltigkeit während der Planungsphase ist die Optimierung verschiedener Zielfaktoren notwendig, die die Werthaltigkeit positiv beeinflussen. Hierzu gehören neben der Erfüllung der Ziele des Erstnutzers, die zu einer hohen Anfangsrendite führen, auch die eines virtuellen Drittnutzers bzw. der Gesellschaft, die zu einer guten Vermietbarkeit über den Lebenszyklus führen. Für die Betrachtungen sind sowohl die Werte des Investors von ausschlaggebender Bedeutung; relevant für den nachhaltig hohen Immobilienwert sind aber die Faktoren gemäß WertV. Diese Gedankengänge sind vergleichbar mit denen, die regelmäßig beim Autokauf ablaufen. Einerseits wird der Autokäufer Ausstattungsmerkmale wählen, die das Fahrzeug seinen Wünschen für die Dauer seiner Nutzung anpasst, andererseits wird der Autokäufer Ausstattungsmerkmale ergänzen, die einen hohen Wiederverkaufswert am Ende seiner Nutzungsdauer sicherstellen. Übertragen auf Immobilien im Sinne der vorliegenden Arbeit bedeutet das, dass einerseits der Nutzerbedarf gedeckt werden muss (Projektziele, zumeist Sachziele) und andererseits Ziele hinsichtlich der Werthaltigkeit (Optimierungsziele, oft Formalziele) definiert werden müssen. Beides führt die zu einer hohen Werthaltigkeit, die sich in einer hohen Rendite und Wertsteigerung über den gesamten Lebenszyklus ausdrückt.

2.4

Modellbildung in der Entscheidungstheorie

Modelle bilden eine grundlegende Ausgangssituation für die weiteren Betrachtungen innerhalb der Entscheidungstheorie. Die Modellbildung mit ihren Annahmen und Randbedingungen ist im Folgenden beschrieben. 2.4.1

Überblick

Der Begriff „Entscheidung“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch vor allem dann angewandt, wenn ein Wahlproblem von besonderer Bedeutung vorliegt. In der Entscheidungstheorie versteht man unter dem Begriff „Entscheidung“ ganz allgemein die Auswahl einer von mehreren

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

26

möglichen Handlungsalternativen.51 Es wird gemeinhin in beschreibende (deskriptive) und vorschreibende (präskriptive) Aussagen zu Entscheidungsproblemen unterschieden. Die präskriptive Entscheidungstheorie hat für die vorliegende Arbeit ausschlaggebende Relevanz, da sie zeigt, wie Entscheidungen rational, d. h. auf Grundlage nachvollziehbarer Kriterien bzw. Ursache-Wirkungs-Ketten, getroffen werden können. Hierbei stehen Entscheidungen im Vordergrund, die sich im Hinblick auf mehrere zueinander im Konflikt stehende Ziele (Verringerung der Investitionskosten bei gleichzeitiger Qualitätsverbesserung zur Verbesserung der Vermietbarkeit) oder/und die Ungewissheit zukünftiger Entwicklungen (Marktentwicklung, Ressourcenknappheit etc.) durch eine hohe Komplexität auszeichnen. Auf die Bau- und Immobilienwirtschaft bezogen, können adaptierte betriebliche Entscheidungsprozesse herangezogen werden. Die betrieblichen Entscheidungen können unter vielen Gesichtspunkten systematisiert werden, beispielsweise nach:52 ƒ

Wirkungsbereich der Entscheidung,

ƒ

Rang der Entscheidung in der Ziel-Mittel-Kette,

ƒ

Umfang der notwendigen zielgerichteten Einflussnahme auf sozio-technische Systeme,

ƒ

Zahl der Entscheidungsträger,

ƒ

Eintrittssicherheit der Entscheidungsergebnisse,

ƒ

Strukturiertheitsgrad der Entscheidung.

Die Entscheidungstheorie kann jedoch nur dann sinnvolle Ergebnisse liefern, wenn beim Entscheider klare Zielvorstellungen vorhanden sind. Die eigenen Zielvorstellungen sollen in ein widerspruchsfreies Zielsystem überführt werden und helfen, eine Entscheidung zu treffen, die mit dem Zielsystem im Einklang steht.53 Für die Modellbildung innerhalb der Entscheidungstheorie ist zu Beginn der Begriff „Modell“ zu definieren. Nach Bamberg/Coenenberg54 weist der Modellbegriff folgende zwei wesentliche Merkmale auf: ƒ

Vereinfachende Abbildungen realer Tatbestände, wobei sich die Abbildung auf die Elemente und deren Eigenschaften sowie die zwischen den Elementen und deren Eigenschaften bestehenden Relationen des Realsystems bezieht und

ƒ

Strukturgleichheit bzw. -ähnlichkeit zwischen Realsystem und Modell.

51

Laux, 2005, Entscheidungstheorie, S. 1

52

Schiemenz/Schönert, 2005, Entscheidung und Produktion, S. 26

53

Laux, 2005, Entscheidungstheorie, S. 3

54

Bamberg/Coenenberg, 2004, Betriebswirtschaftliche Entscheidungslehre, S. 13

2.4 Modellbildung in der Entscheidungstheorie

27

Die Modellbildung für komplexe Entscheidungsprobleme ist notwendig, da das Realsystem in der Regel so komplex ist, dass erst die Auswahl der in Bezug auf die gegebene Problemstellung relevanten Elemente und Beziehungen die gedankliche Durchdringung des Realproblems ermöglicht. Ziel der Überführung eines Realproblems in ein Modell ist es, nur die unter der entsprechenden Fragestellung relevanten Elemente des Realsystems explizit zu erfassen. Zudem soll durch die systematische Beschreibung und Strukturierung des Problems die Lösung mit Hilfe der Logik bzw. der Rechentechnik erreicht werden. In ein Entscheidungsmodell gehen einerseits Daten über die relevante Umgebung des Entscheidungsträgers und über die vom Entscheidungsträger verfolgten Ziele ein. Ein Entscheidungsmodell setzt sich also aus den Komponenten Entscheidungsfeld, d. h. den modellmäßig erfassten „Aktionen“, „Umweltzuständen“ (Eintrittswahrscheinlichkeit) und den jeweiligen „Ergebnissen“, sowie der Zielfunktion des Entscheiders zusammen (vgl. Abb. 7). 2.4.2

Entscheidungsfeld

Das Entscheidungsfeld umfasst die Variablen, die durch die Aktionen des Entscheiders beeinflusst werden können und die Umweltzustände, die die Ergebnisse der Aktionen beeinflussen, ohne von der Entscheidung abhängig zu sein. Als Aktionen kommen Handlungsweisen, Alternativen, Strategien etc. in Frage, deren Werte der Entscheidungsträger innerhalb bestimmter Grenzen eigenständig variieren kann. Diese Größen werden als Entscheidungsvariablen (Aktionsvariablen, Aktionsparameter) bezeichnet.55 Basiselemente eines Entscheidungsmodells

Zielfunktion

Entscheidungsfeld

Aktionen

Umfeldzustände

Abb. 7: Basiselemente eines Entscheidungsmodells

55

Laux, 2005, Entscheidungstheorie, S. 20

Ergebnisse

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

28

Bamberg/Coenenberg56 sprechen im Zusammenhang mit den Umweltzuständen von Zuständen des Umfeldes, da die Begriffe Umwelt bzw. Umweltzustand zunehmend mit ökologischen Problemen assoziiert werden. Dieser Argumentation wird im Rahmen dieser Arbeit gefolgt und der Begriff Zustandsraum für die Zustände des Umfeldes verwendet. Der Zustandsraum Z umfasst alle Größen, die die Konsequenz von Entscheidungen (Ergebnis) beeinflussen, ohne dass der Entscheidungsträger Einfluss darauf hat. Er definiert somit äußere Einflüsse, wie z. B. die Entwicklung des Marktes und des Standortes, der Kapitalkosten, der gesellschaftlichen Werte oder der Bevölkerungsstruktur. In einigen Fällen kann der Kenntnisstand bezüglich des wahren Umfeldzustandes durch die Einschaltung eines Informationssystems verbessert werden. Zur Beurteilung der Alternativen müssen die damit verbundenen Konsequenzen im Modell abgebildet werden. Diese Ergebnisse können vom Entscheider auf Grundlage bestehender natur-, sozialwissenschaftlicher oder sonstiger Gesetzmäßigkeiten bestimmt werden. Für den Vergleich der zur Wahl stehenden Alternativen sind nur solche Größen als Konsequenzen relevant, die Einfluss auf die Zufriedenheit des Entscheidungsträgers haben, bzw. denen der Entscheidungsträger Bedeutung beimisst. Diese Größen werden als Zielgrößen oder Zielvariablen bezeichnet. Wie in Abb. 8 dargestellt, wird, je nach Sicherheit der eintretenden Konsequenzen, unterschieden in eine Entscheidung unter ƒ

Sicherheit (Eintrittswahrscheinlichkeit der Konsequenz 100 %),

ƒ

Risiko (0 % > Eintrittswahrscheinlichkeit der Konsequenz < 100 %),

ƒ

Unsicherheit (Konsequenzen bzw. deren Eintrittswahrscheinlichkeit unbekannt). mögliche Erwartungsstrukturen

Sicherheit

Risiko

Abb. 8: Erwartungsstrukturen in Entscheidungsmodellen

56

Bamberg/Coenenberg, 2004, Betriebswirtschaftliche Entscheidungslehre, S. 14

Unsicherheit

2.4 Modellbildung in der Entscheidungstheorie

2.4.3

29

Zielfunktion

Zielvorstellungen bringen Wünsche des Entscheidungsträgers zum Ausdruck. Nach Laux57 ist ein Ziel dadurch gekennzeichnet, dass ein zukünftiger Zustand angestrebt wird, der sich im Allgemeinen vom gegenwärtigen (Ausgangs-) Zustand unterscheidet und als Endzustand bezeichnet wird. Beispielhaft können folgende Endzustände angestrebt werden: ƒ

Erreichung eines genau festgelegten Wertes für die Zielgröße (Fixierung),

ƒ

Erreichung eines bestimmten Anspruchsniveaus (Satisfizierung),

ƒ

Maximierung der Zielgröße oder

ƒ

Minimierung der Zielgröße.

Mit Hilfe festgelegter Ziele können die Konsequenzen zur Auswahl stehender Aktionen bewertet und verglichen werden. Die Auswahl kann auf diese Weise rational begründet werden. Zielvorstellungen sind somit die Grundvoraussetzung für rationale Entscheidungen. Größen der Handlungskonsequenzen, die keine Entsprechung im Zielsystem finden, sind für die Bewertung irrelevant und sollten zweckmäßigerweise nicht erfasst werden. Bamberg/Coenenberg58 beschreiben im Zielsystem die Verknüpfung von generellen Imperativen und singulären Imperativen. Generelle Imperative sind Voraussetzung, singuläre Imperative Ergebnisse von Entscheidungen. Generelle Imperative können nicht direkt in eine Handlung übertragen werden, wogegen ein singulärer Imperativ eine ganz bestimmte Handlung vorschreibt. Nutzbringend kann dieser Zusammenhang verwendet werden, indem generelle Imperative auf die Entscheidungsmatrix angewandt werden. Durch die logische Verknüpfung von Zielinformationen und Informationen über das Entscheidungsfeld ergibt sich bei der Bewertung der zur Auswahl stehenden Aktionen eine optimale Aktion a*. Hieraus lässt sich der singuläre Imperativ „Führe a* durch!“ ableiten. Die Formulierung des Ziels soll möglichst operational sein. Wichtig ist hierfür eine geeignete Messvorschrift. Auf dieser Grundlage kann die Zielerfüllung „gemessen“ werden. Schiemenz/Schönert59 verweisen im Zusammenhang mit der Zieldefinition auf die Beziehungen zwischen den Zielen. Die Beziehungen werden anhand folgender Kriterien differenziert: ƒ

Art des Einflusses auf ein anderes Ziel (Interdependenzrelation: Komplementarität, Konkurrenz, Indifferenz),

ƒ

Umfang der Gültigkeit einer Zielbeziehung (Gültigkeit: Gesamt-Entscheidungsfeld oder nur Teile),

57

Laux, 2005, Entscheidungstheorie, S. 24

58

Bamberg/Coenenberg, 2004, Betriebswirtschaftliche Entscheidungslehre, S. 28

59

Schiemenz/Schönert, 2005, Entscheidung und Produktion, S. 34

2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen

30

ƒ

Ursächliche Verkettung bzw. Rang in einer Zweck-Mittel-Beziehung (Instrumentalrelation: Wechsel von Interdependenzrelationen in Abhängigkeit von der Instrumentalvariablen),

ƒ

Wichtigkeit (Präferenzrelation: Haupt- und Nebenziele).

2.4.4

Multikriterielle Entscheidungstheorie

Im Rahmen der Entscheidungstheorie wurden diverse Verfahren entwickelt, die in speziellen Fällen Anwendung finden können. Zu nennen sind graphische Entscheidungsmodelle, die durch die Visualisierung von Entscheidungssituationen Lösungsansätze bieten können und mathematische Entscheidungsmodelle, die die Grundlage für die rechentechnische Aufarbeitung von Entscheidungssituationen (mathematische Programmierungsansätze) bieten. Entscheidungsprinzipien und Entscheidungsmodelle für Risikosituationen stehen hierbei im Vordergrund.60 Nach Eisenführ/Weber61 muss sich der Entscheider Vorstellungen darüber machen, durch welche Eigenschaften er die Konsequenzen beschreiben will. Diese Eigenschaften werden auch Attribute, Zielgrößen oder Zielvariablen genannt. Beim Autokauf sind das i. d. R. Kosten, Fahrkomfort, Zuverlässigkeit, Sicherheit, Geräumigkeit, Styling etc. Im Sinne der Zielvorgabe muss der Entscheider die Präferenz der Eigenschaften bestimmen um das für die Entscheidung notwendige Abwägen zu ermöglichen. Im zweiten Kapitel wurden die grundlegenden Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit der Planungsoptimierung zur Erzielung nachhaltig hoher Büroimmobilienwerte beschrieben. Ausgangspunkt der Betrachtungen ist der Bauplanungsprozess. Darauf aufbauend wurden Optimierungsprozesse im Rahmen des Value Management erläutert und der Wertbegriff allgemein sowie in der Immobilienwirtschaft speziell beleuchtet. Abschließend wurde in diesem Kapitel auf Modellbildungsprozesse eingegangen, die unter für die Bauplanung adaptiert werden. Unter Ziff. 3 werden schlussfolgernd Erfolgsfaktoren entwickelt und definiert, die während der Planungsphase als Optimierungsgrundlage für die Werthaltigkeit herangezogen werden.

60

Vgl. Laux, 2005, Entscheidungstheorie, S. 313, Schneeweiß, 1966, Grundmodell der Entscheidungstheorie, S. 14

61

Eisenführ/Weber, 2003, Rationales Entscheiden, S. 31

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien Der nachhaltige Erfolg einer Immobilie über den gesamten Lebenszyklus ist die Grundvoraussetzung für die hohe Werthaltigkeit. Dies bedeutet, dass zur Erhöhung der Werthaltigkeit von Immobilien die Erfolgsfaktoren optimiert werden müssen. Nachfolgend werden Erfolgsfaktoren von Immobilien dargestellt, die im Rahmen einer Masterarbeit62 im Masterstudiengang REM + CPM unter Mitwirkung des Autors bei der Betreuung als wissenschaftlicher Mitarbeiter entwickelt wurden. Die Erfolgsfaktoren wurden durch logische Abstraktion hergeleitet und an mehreren Praxisprojekten überprüft. Sie wurden für die nachfolgende Beschreibung ergänzt und weiterentwickelt. Die Untersuchung von Böckenholt hat ergeben, dass sich die Erfolgsfaktoren von Büround Verwaltungsimmobilien unter den Faktorengruppen Lage, Markt und Objekt zusammenfassen lassen. Darüber hinaus wurde untersucht, wie stark der Einfluss der jeweiligen Faktorengruppen auf den Erfolg der Immobilien ist. Hierzu wurden die folgenden Abhängigkeiten hinsichtlich der Erfolgsfaktorengruppen analysiert: ƒ

Anzahl der Verknüpfungen zu Erfolgsfaktoren,

ƒ

Hebelwirkung über den gesamten Lebenszyklus,

ƒ

Grad der Beeinflussbarkeit.

Die Graphik in Abb. 9 (qualitative Darstellung) verdeutlicht, dass die Erfolgsfaktorengruppe „Lage“ mit vielen Erfolgsfaktoren im Zusammenhang steht und gleichzeitig eine große Hebelwirkung über den gesamten Lebenszyklus hat. Die Lage ist jedoch nach der Auswahl des Grundstückes im Rahmen der Projektentwicklung praktisch nicht beeinflussbar. Bei dem Erfolgsfaktor „Markt“ sind ähnliche Effekte zu verzeichnen. Es muss vor der Investitionsentscheidung feststehen, dass ein Markt für die geplante Nutzung und auch den Standard des Gebäudes vorhanden ist. Im Gegensatz dazu lassen sich die Erfolgsfaktoren des Objekts sehr gut im Rahmen der Planung optimieren. Durch die große Anzahl der Verbindungen von Erfolgskriterien zur Faktorengruppe Objekt ist eine hohe Beeinflussbarkeit gegeben. Sie bieten durch ihren starken Einfluss und die große Beeinflussbarkeit erhebliches Potenzial.

62

Böckenholt, 2007, Analyse kritischer Erfolgsfaktoren am Beispiel besonders werthaltiger Immobilien

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

32

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Lage Anzahl Erfolgsfaktoren

Markt

Objekt

Hebelwirkung Lebenszyklus

Abb. 9: Erfolgsfaktorengruppen und ihr Einfluss auf den Erfolg der Immobilie

Beeinflussbarkeit 63

Im Rahmen der Projektentwicklung bieten die Faktorengruppen „Lage“ und „Markt“ sehr großes Optimierungspotenzial. Unter Berücksichtigung der Beeinflussbarkeit sind die Faktoren des Objektes für die Optimierung der Planung maßgeblich.

3.1

Abgrenzung

Entsprechend dem angestrebten Ziel dieser Forschungsarbeit wird daher der Fokus auf die in der Planungsphase maßgeblich beeinflussbaren Erfolgsfaktoren, d. h. die Erfolgsfaktoren des Objekts gerichtet. Viele andere Erfolgsfaktoren für die Werthaltigkeit, die direkt oder indirekt vom Investor oder Mieter als Mehrwert wahrgenommen werden, sind von hoher Bedeutung, jedoch während der Planung nur eingeschränkt beeinflussbar. Die Prämissen, allen voran die ohne Zweifel bedeutenden Faktoren Lage, Markt und Immobilienmanagement/Service, sind im Rahmen einer der Planungsphase von Projekten vorangestellten Projektentwicklung bzw. der Nutzungsphase zu optimieren. Lage und Markt betreffend wird dies regelmäßig im Rahmen der Standort- und Marktanalyse durchgeführt. Ein aktives Immobilienmanagement und Service-Dienstleistungen müssen in einem Betreiberkonzept und der Marketing-Strategie Berücksichtigung finden.

63

Graphik in Anlehnung an Böckenholt, 2007, Analyse kritischer Erfolgsfaktoren, S. 40

3.2 Prämissen des Projektes

33

Es ist nicht wirtschaftlich und in vielen Fällen nicht möglich, durch eine fehlende Projektentwicklung falsch festgelegte Projektrandbedingungen während der Planungsphase durch Optimierungsprozesse zu verbessern. In diesem Sinne ist es von existenzieller Bedeutung, dass der Investitionsentscheidung eine qualitativ sehr gute Projektentwicklung zu Grunde liegt. Zum Zwecke der Vollständigkeit werden nachfolgend die Prämissen des Projektes beschrieben, bevor auf die Erfolgsfaktoren des Objekts eingegangen wird.

3.2

Prämissen des Projektes

Als Prämissen des Projektes werden die Faktoren bezeichnet, die zum hohen Erfolg der Immobilie und damit zur Werthaltigkeit beitragen, deren Untersuchung jedoch nicht Gegenstand dieser Forschungsarbeit ist. Nachfolgend werden diese Prämissen zwar aufgezeigt, aber nicht dezidiert beschrieben. 3.2.1

Lage

Der Standort ist ohne Zweifel einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren von Immobilien. Wie der Wortsinn von Immobilien anzeigt, sind sie maßgeblich von ihrer Lage geprägt. Dieser Sachverhalt unterstreicht die Bedeutung dieses Faktors. Da die Immobilie über den gesamten Lebenszyklus an den Standort gebunden ist, muss der Standort im Vorfeld der Planung genauestens untersucht werden. Dabei hängt eine Bewertung der Standortfaktoren stark von der geplanten Nutzungsstruktur der Immobilie ab. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass kein Standort per se gut oder schlecht ist. Der Standort muss zur geplanten Nutzung passen und die entsprechenden Erwartungen der Investoren, Nutzer und der Gesellschaft erfüllen. Jede Lage hat einen Standort.64 Die nutzungsspezifisch unterschiedlich zu beurteilenden Umweltbedingungen und die im Zeitverlauf veränderlichen Marktgegebenheiten beeinflussen die Standortqualität, die mit Hilfe der Standort- und Marktanalyse bestimmt werden kann. Wichtige Faktoren des Standortes sind z. B. die geographische Lage des Grundstücks, die Verkehrsstruktur, Wirtschaftsstruktur, die Umfeldnutzung, die soziodemographische Struktur und das Investitionsklima. Diese Faktoren werden in harte und weiche Faktoren sowie Faktoren des Makro- und Mikrostandortes unterschieden. Eine Gewichtung und Bewertung der Standortfaktoren (z. B. Auswertungen mit einer Nutzwertanalyse) können die Stärken und Schwächen des Standortes sowie die Entwicklungschancen/Restriktionen offenbaren. Die Ergebnisse der Standortanalysen und die geplante Nutzung müssen abgeglichen werden. Zur Optimierung einer geplanten Nutzung für einen vorhandenen Standort oder der Su-

64

Schulte/Bone-Winkel, 2002, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, S. 137

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

34

che nach einem Standort bei vorhandener Nutzungsidee kann z. B. die Thünensche Lagetheorie65 herangezogen werden. Die Lage beeinflusst in bedeutender Weise den Grundstückspreis sowie die erzielbaren Mieteinnahmen. Beides hat Einfluss auf das Lebenszyklusergebnis, das heißt die Summe der Ausgaben und Einnahmen über den gesamten Lebenszyklus. Pelzeter66 hat darüber hinaus nachgewiesen, dass die Lage für ein nicht optimal an die örtliche Situation angepasstes Gebäude zu nennenswerten Veränderungen der Zahlungsströme führt. Mit Hilfe der Standortanalyse ist der wichtige Faktor Standort/Lage zu bewerten und zu optimieren. Am Ende der Projektentwicklung muss feststehen, ob die geplante Nutzung zum vorgesehenen Standort passt und der Standort das nachhaltige Potenzial für die Immobilie bietet. In diesem Zusammenhang sind die nachhaltige Vermittelbarkeit der Immobilie und der daraus resultierende wirtschaftlichen Erfolg maßgeblich. Wichtig für eine Optimierung des Standortes hinsichtlich der Werthaltigkeit ist der Blickwinkel des Nutzers. Der Standort muss den Nutzwert für die Mieter/Nutzer der Immobilien bieten. Zudem muss ein langer Zeitraum in die Betrachtungen einbezogen werden, bei dem der Lebenszyklus der Immobilie Berücksichtigung findet. 3.2.2

Markt

Die Werthaltigkeit von Immobilien wird maßgeblich von der Entwicklung des Marktes bestimmt. „Unter einem Markt versteht man die Gesamtheit der Tauschbeziehungen zwischen Anbietern und Nachfragern von Sachgütern, Dienstleistungen und Kapital. In marktwirtschaftlich ausgerichteten Volkswirtschaften erfolgt diese Koordination durch den Preismechanismus“.67 Die Attraktivität und damit die Vermietbarkeit einer Immobilie hängen also entscheidend vom Markt, d. h. der Nachfrage im Verhältnis zum Angebot ab. Dies bedeutet, dass Immobilien hinsichtlich des Marktes so zu optimieren sind, dass die geplante Nutzung auf ein vorhandenes oder zukünftiges Marktpotenzial trifft. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich der Markt durch einen einzelnen Investor nur unmaßgeblich beeinflussen lässt. Die Nachfrage in einem bestimmten Segment wird weitestgehend durch die wirtschaftliche Situation in dem Marktsegment bzw. durch geänderte Anforderungen an Strukturen und Größen generiert.

65

Ebenda, S. 142

66

Pelzeter, 2006, Lebenszykluskosten von Immobilien, S. 137 u. S. 244

67

Schulte/Bone-Winkel, 2002, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, S. 146

3.2 Prämissen des Projektes

35

Nach Diederichs68 bestimmen das Marktwachstum, Marktgröße und -qualität, die Versorgungslage bezüglich der benötigten Produktionsfaktoren und die Umweltsituation den Grad der Marktattraktivität. Das stets im Zusammenhang mit der Marktgröße stehende Marktwachstum ist eine Messgröße für die Steigerung der mengenmäßigen Nachfrage und hiermit der am häufigsten verwendete Maßstab für die Marktattraktivität. Entscheidend für den Erfolg und damit die Werthaltigkeit einer Immobilie aus Sicht des Marktes sind folgende Faktoren: ƒ

Marktwachstum als Steigerungspotenzial mengenmäßiger Nachfrage,

ƒ

Marktqualität (Strukturen der mengenmäßigen und zeitlichen Nachfrage und des Angebotes in den einzelnen Sektoren),

ƒ

durchschnittliche Rentabilität der einzelnen Geschäftsfelder,

ƒ

Reaktion der Wettbewerber auf die eigenen Strategien und

ƒ

Umweltsituation, d. h. die Wirtschaftsordnung, das Ausmaß staatlicher Eingriffe, die Stabilität des Kapitalmarktes und die öffentliche Meinung.

Die Marktfaktoren sind, soweit vom einzelnen Investor beeinflussbar, in der Entwicklungsphase der Immobilie (Nutzungskonzept) zu berücksichtigen. Zur Beurteilung der Marktsituation in Bezug auf das geplante Projekt kann die Marktanalyse herangezogen werden. Die Marktanalyse erfasst das Marktpotenzial und dient damit zur Einschätzung der Entwicklung von Angebot und Nachfrage sowie der korrelierenden Miet- und Kaufpreise innerhalb eines speziellen Immobilienmarktes. In der Planungsphase können Faktoren, die die relative Attraktivität, d. h. den Vorteil der Immobilie gegenüber Vergleichsimmobilien beeinflussen, optimiert werden. Strategien zur Optimierung sind einerseits die Flexibilität, d. h. die Entkopplung von den Schwankungen eines speziellen Sektors und die Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts wie z. B. Gestaltung, Funktionalität und ökologische Kriterien, um die relative Attraktivität zu erhöhen. Entscheidend für die Optimierung von Immobilien hinsichtlich der Werthaltigkeit ist die Konzeption von Immobilien mit hoher Marktattraktivität während der Projektentwicklungsphase. Während der Planungsphase sind die Objektfaktoren (relative Marktattraktivität) wie z. B. Flexibilität, hohe Funktionalität und Ökologie zu optimieren.

68

Diederichs, 1999, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, S. 206

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

36

3.2.3

Aktives Immobilienmanagement und Service

Neben der optimalen Konzeption gewinnt eine intensive Betreuung einer Immobilie zunehmend an Bedeutung. Durch das Management werden Wertschöpfungspotenziale gehoben und gleichzeitig der Nutzwert erhöht. Wichtigste Aufgabe im Immobilienmanagement ist die Definition der mit der Immobilie zu erreichenden Ziele und die regelmäßige Überprüfung auf Verbesserungsmöglichkeiten. Für diese Prüfungen können z. B. Benchmarks herangezogen werden. Darüber hinaus sind die permanente Untersuchung der Entwicklung des Immobilienmarktes und die regelmäßige Prüfung hinsichtlich der Notwendigkeit von Instandhaltungs-, Revitalisierungs- u. Modernisierungsmaßnahmen von großer Bedeutung. Diese Leistungen werden regelmäßig unter dem Begriff Gebäudemanagement zusammengefasst und umfassen gem. DIN 32736 das technische, infrastrukturelle und kaufmännische Gebäudemanagement. Dabei ist der Vermieter verstärkt Dienstleister, der eine hohe Produktivität, Flexibilität und Wohlfühlaspekte berücksichtigt und permanent zu Gunsten des Nutzwertes optimiert. Die notwendigen Informationen können mittels eines CAFM-Systems, regelmäßigen Mitarbeiterbefragungen oder eines Beschwerdemanagementsystem generiert werden. Laut einer Studie des FRAUNHOFER-Instituts für Arbeitswissenschaft und Organisation gehören die folgenden Leistungen zu den wichtigsten Inhouse-Serviceleistungen eines Büround Verwaltungsgebäudes:69 ƒ

Cafeteria,

ƒ

Gastronomie/Mittagsverpflegung,

ƒ

Bäckerei,

ƒ

Café/Bar,

ƒ

Einkaufen (täglicher Bedarf),

ƒ

Fitness-Einrichtungen.

Solche Dienstleistungen werden gemäß dieser Studie von den Mietern eindeutig als Mehrwert der Immobilie wahrgenommen und steigern die relative Marktattraktivität für potenzielle Mieter. Dies kann u. a. damit begründet werden, dass eine hohe Mitarbeitermotivation die Produktivität des (Mieter-)Unternehmens sicherstellt.

69

Fraunhofer Institut für Arbeitswissenschaft und Organisation, 2001, Office Index 2000

3.3 Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

37

Höchste Priorität (Motivatoren) beim Miet-Management haben laut einer DIFA Mieterbefragung 200070 folgende Faktoren: ƒ

faire Verhandlungsführung,

ƒ

Verlässlichkeit der Zusagen,

ƒ

Flexibilität der Verhandlungen,

ƒ

fester Ansprechpartner,

ƒ

Höhe der Mieten,

ƒ

Höhe der Nebenkosten.

Die Schnittstelle zum Marketing bildet das Profilierungsmanagement. Ziel ist es, ein zielgruppenorientiertes Image aufzubauen und die aktuellen Präferenzen der Mieter zu berücksichtigen. Im Sinne werthaltiger Immobilien sind die Faktoren Dienstleistung/Service, Mietmanagement und Gebäudemanagement zu optimieren, um den Nutzwert für die Mieter zu erhöhen und wichtige Wertschöpfungspotenziale zu heben. Darüber hinaus sollten diese Leistungen im Rahmen eines Marketingkonzepts/Betreiberkonzepts/Managementkonzepts in der Projektentwicklungsphase berücksichtigt werden. 3.2.4

Sonstige Prämissen

Neben diesen zentralen Erfolgsfaktoren, die nur eingeschränkt im Rahmen der Planungsphase optimiert werden können sind folgende weitere Prämissen zu nennen, die einer zwingenden Beachtung während der Entwicklung/Planung/Nutzung von Immobilien bedürfen: ƒ

Einhaltung der Normen, speziell der allgemein anerkannten Regeln der Technik,

ƒ

Durchführung eines integrierten Wettbewerbs vor Beginn der Planung,

ƒ

Marketingstrategie und Marketingkonzept,

ƒ

Informationspolitik/Einbindung der Bürger,

ƒ

Hinterfragung des Bedarfs (Notwendigkeit Neubau, Miete, Kauf, Leasing).

3.3

Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

Die monetären Erfolgsfaktoren des Objekts werden bestimmt durch die angestrebte Rentabilität des Immobilienprojekts. Nachfolgend sind die Erfolgsfaktoren beschrieben. 3.3.1

Lebenszykluskosten

Nach Wübbenhorst71 bezeichnen die Lebenszykluskosten die totalen Kosten eines Systems während seiner gesamten Lebensdauer. Für eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung aus Sicht

70

Damrosch/Boell, 2006, Skript zur Vorlesung Facility Management im Masterstudiengang REM + CPM

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

38

eines Investors sind die Berücksichtigung von Lebenszykluskosten und Lebenszykluserträgen, d. h. das Lebenszyklusergebnis entscheidend. Eine Kostenoptimierung für Immobilienprojekte ist nur unter Einbeziehung des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie möglich. Der Vorteil der Optimierung in der Bauplanungsphase ist, dass die Kostenbeeinflussbarkeit in der Planung am größten ist, über den gesamten Lebenszyklus betrachtet während der Bauausführung und Nutzung stark abnimmt und am Ende eines Lebenszyklus gegen Null tendiert (vgl. Abb. 10). In diesem frühen Stadium des Projektes werden nicht nur die Investitionskosten und die Nutzungskosten (Lebenszyklus) sondern auch die u. a. durch die Bauwerksqualität beeinflussten Erträge (Lebenszykluserträge) festgelegt.

Grad der Beeinflussbarkeit von Investitionen und Folgekosten

Kostenraten und Kostensummen

ProjektProjektstufen vorbereitung Lph.

0

1

Projektplanung 2

3

4

Ausführungsvorbereitung 5

6

7

Abb. 10: Kostenbeeinflussbarkeit während der Planung72

71

Wübbenhorst, 1984, Konzept der Lebenszykluskosten

72

Diederichs, 2006, Immobilienmanagement im Lebenszyklus, S. 297

Ausführg.

Projektabschluss

8

9

3.3 Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

39

Der Betrachtungszeitraum ist durch den Lebenszyklus des Objektes begrenzt. Es besteht also die Frage, wann sich der Lebenszyklus und damit der Betrachtungszeitraum ändern. Es ist üblich, das Ende bei der Veränderung der ursprünglich geplanten Nutzung, mit dem Ende der physischen Existenz eines Gebäudes, dem Abriss, oder einer totalen Sanierung (Beginn einer neuen Restnutzungsdauer) anzusetzen. Schulte/Bone-Winkel beschreiben, dass zwischen technischer und wirtschaftlicher Lebensdauer zu unterscheiden ist. Die technische Lebensdauer kann die wirtschaftliche um ein Mehrfaches übertreffen. Die wirtschaftliche Lebensdauer von Immobilien ist aufgrund geänderter Anforderungen an die Nutzungsflexibilität wesentlich kürzer und liegt in naher Zukunft voraussichtlich bei 20 Jahren.73 Für Immobilien ist daher die Betrachtung des Lebenszyklusergebnisses weitestgehend auf den ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus beschränkt. Nach DIN EN 60300-3-374 werden die Lebenszykluskosten als kumulierte Kosten eines Produkts über seinen Lebenszyklus verstanden. Die Lebenszykluskosten bestehen im Wesentlichen aus den Produktkosten (Entwicklungskosten, Herstellungskosten, Installationskosten, Garantiekosten) und den Haltungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Reparaturkosten, Ausfallkosten, Abbaukosten bzw. Recycling). In der Betriebswirtschaftslehre wird der Lebenszyklus eines Produktes in drei Hauptgruppen zusammengefasst. Dazu zählen die Herstellungskosten, die Nutzungskosten und die Kosten der Entsorgung. Die entsprechende Formel zur Ermittlung der Lebenszykluskosten lautet: LCC = KostenHerstellung + KostenNutzung + KostenEntsorgung75 Ebenso werden Kosten in der Betriebswirtschaftslehre als sach-, ziel- bzw. leistungsbezogener, bewerteter Güterverzehr in einer Periode definiert. Betrachtet man den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie als Bezugsperiode, so sind die darin aufaddierten Kosten betriebswirtschaftlich korrekt als Auszahlungen zu bezeichnen. Übertragen auf Immobilienprojekte stellt sich dies wie folgt dar: Im Entwurf der GEFMA Richtlinie 221 „Lebenszykluskostenrechnung im Facility Management“ werden die Lebenszykluskosten definiert als die Summe der über den Lebenszyklus von Facilities anfallenden Kosten (Kosten im Hochbau, Projektkosten, Nutzungskosten und Leerstandskosten).76 Lebenszykluskosten entsprechen den englischen Begriffen Life Cycle Costs (LCC) und Whole Life Costs (WLC).

73

Schulte/Bone-Winkel, 2002, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, S. 71

74

DIN EN 60300-3-3, 2004, Zuverlässigkeitsmanagement, Anwendungsleitfaden - Lebenszykluskosten

75

Saviü, 2004, Neuro-Fuzzy-Zuverlässigkeitsmethode bezüglich Lebenszykluskosten, S. 7

76

GEFMA, 2006, Entwurf der Richtlinie 220-1, Lebenszykluskostenrechnung im Facility Management

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

40

Empfehlungen für die Berechnung der Lebenszykluskosten sind enthalten im „Leitfaden nachhaltiges Bauen“77 des BBR im Auftrag des Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) sowie dem Entwurf der ISO 15686 „Buildings and Constructed Assets – Service Life Planning – Part 5: Maintenance and life cycle costing“.78 Die GEFMA-Richtlinie 220-1 „Lebenszykluskostenrechnung im Facility Management“ empfiehlt zur Berechnung der Lebenszykluskosten u. a. die Heranziehung der Kapitalwertmethode.79 Der Kapitalwert ergibt sich aus der Summe der Barwerte aller Zahlungen (durch Abzinsung entsprechend im Zahlungszeitpunkt gewonnen), die im Lebenszyklus fällig werden. Die Berechnung ist unter Ziff. 4.1.1 beschrieben. Unsicherheiten in der Prognose zukünftiger Ereignisse im Lebenszyklus der Immobilien sind unausweichlicher Bestandteil einer Lebenszykluskostenrechnung. Unsicherheiten gemäß Richtlinie 220-1 sind bspw.: ƒ

das Erreichen der angenommenen Lebensdauer,

ƒ

die Höhe der zukünftigen Kosten und Erlöse,

ƒ

der Wandel der Anforderungen,

ƒ

die technische Entwicklungen,

ƒ

der Einfluss des Klimawandels,

ƒ

die Entwicklung des Standortes,

ƒ

die Besteuerung/Förderungen immobilienbezogener Sachverhalte.

Um die Prognosesicherheit zu erhöhen, sind die Ergebnisse der Lebenszykluskostenbetrachtung mit Hilfe weiterführender Methoden zu bewerten. Hierzu können z. B. die Sensitivitäts- und die Risikoanalyse herangezogen werden. 3.3.2

Lebenszykluserträge

Die Lebenszykluserträge einer Immobilie setzen sich aus den laufenden Einnahmen und dem Restwert der Immobilie am Ende des Lebenszyklus zusammen. Laufende Einnahmen stellen z. B. Zahlungen, die aus der Vermietung der Gebäude, Werbeflächen sowie Park- und Stellflächen resultieren, dar. Der Restwert am Ende des Lebenszyklus entspricht dem Verkehrswert der Immobilie.

77

BMVBW, 2001, Leitfaden Nachhaltiges Bauen

78

ISO/DIS 15686, 2004, Buildings and constructed assets – Service Life Planning – Maintenance and life cycle costing

79

GEFMA, 2006, Entwurf der Richtlinie 220-1, Lebenszykluskostenrechnung im Facility Management

3.3 Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

41

Nach Blecken/Hasselmann80 lassen sich grundsätzlich folgende Mietarten unterscheiden: ƒ

Nettokaltmiete (ohne alle Nebenkosten),

ƒ

Bruttokaltmiete (beinhaltet die kalten Betriebskosten, d. h. alle Nebenkosten außer Heizung und Warmwasser),

ƒ

Bruttowarmmiete (Bruttokaltmiete zzgl. Heizung und Warmwasser).

Bei den in dieser Arbeit betrachteten Gewerbeimmobilien können die Miethöhen weitestgehend frei verhandelt werden. Sie beziehen sich üblicherweise auf einen Quadratmeter Fläche, wobei die zu Grunde liegenden Flächen im Vertrag geregelt werden müssen. Zur Ermittlung von Mietflächen kann z. B. die gif-Richtlinie zur „Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)“ herangezogen werden.81 Die Miethöhe wird maßgeblich von standort- und marktabhängigen Faktoren sowie von objektbezogenen Faktoren bestimmt. Bedeutenden Einfluss auf die Miethöhe im ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus hat auch die Erfüllung der Nutzeranforderungen. Die Nebenkosten sind im gewerblichen Bereich nahezu vollständig umlegbar und werden als sog. zweite Miete angesehen. Die zweite Miete ist ein entscheidender Einflussfaktor auf die Vermietbarkeit von Büroflächen. Für die Abschätzung der voraussichtlich nachhaltig erzielbaren Erträge müssen die Einnahmen aus Mieten, Pachten und Vergütungen um die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) verringert werden.82 Während sich für die erzielbaren Erträge im Zeitraum des ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus (ca. 20 Jahre) relativ genaue Prognosen erstellen lassen, sind diese aufgrund starker Büromietpreisspannen und dem langen Betrachtungszeitraum über den gesamten technischen Lebenszyklus mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Die Optimierung des Lebenszyklusergebnisses (Rendite) ist direkt durch die Verringerung der Investitions-, Betriebs-, Instandhaltungs- und Rückbaukosten (Lebenszyklusausgaben) bei gleichzeitiger Erfüllung der Nutzeranforderungen (Lebenszykluseinnahmen) zu erreichen. Dagegen sind für die Optimierung der für die Wertsteigerung maßgeblichen Lebensdauereinnahmen verschiedenste nichtmonetäre Faktoren zu verbessern, die zu einer hohen Rendite im ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus und einer Wertsteigerung über den gesamte Lebensdauer (technischen Lebenszyklus) führen.

80

Blecken/Hasselmann, 2007, Kosten im Hochbau, S. 138

81

gif e.V., 2004, Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)

82

Diederichs, 1999, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, S. 289

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

42

3.4

Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

Wie bereits unter Ziff. 2.3.3 erläutert, hängt die Werthaltigkeit von Büro- und Verwaltungsimmobilien maßgeblich von einer nachhaltig guten Performance ab. Die Performance wird bestimmt durch eine hohe Rendite und Wertsteigerung über den gesamten ImmobilienLebenszyklus. Neben den die Rendite beeinflussenden Kosten müssen demnach auch die Faktoren optimiert werden, die für hohe und dauerhafte Erträge bestimmend sind. Diese Faktoren, die die während der Planung „am eigentlichen Objekt“, d. h. am Gebäude optimiert werden können, werden in dieser Arbeit als nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts bezeichnet. Hierzu gehören einerseits die Haltbarkeit der Konstruktion und die Zeitlosigkeit der Gestaltung, andererseits die Kriterien, die die Behaglichkeit und damit die Produktivität der Nutzer erhöhen. Darüber hinaus sind gesellschaftspolitische Kriterien von großer Bedeutung, die zur Akzeptanz und somit zur nachhaltigen Vermietbarkeit beitragen. Die nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts von Büro- und Verwaltungsimmobilien werden nachfolgend subsumiert unter den Oberkriterien Gestaltung, Funktionalität und Ökologie mit entsprechenden Teil- und Unterkriterien beschrieben. 3.4.1

Gestaltung

Im weiteren Sinne betrachtet, umfasst die Gestaltung nicht nur Schönheit und Ästhetik, sondern auch konzeptionelle und städtebauliche Faktoren sowie Aspekte der Zeitlosigkeit. Diese Aspekte tragen maßgeblich zum Nutzwert der Immobilie und damit der nachhaltigen Vermietbarkeit bei. Ziel ist es, durch die Gebäudekonzeption, die städtebauliche Einordnung und die Ästhetik eine für die Werthaltigkeit unabdingbare „Zeitlosigkeit“ zu erreichen. Darüber hinaus müssen die gestalterischen Aspekte vor dem Hintergrund der Mitarbeiterproduktivität betrachtet werden. Dies bedeutet, dass aus Sicht des Nutzers die Mitarbeiter in die Lage versetzt werden müssen, durch perfekte Arbeitsbedingungen Höchstleistungen zu erzielen. Dabei spielt der sog. Wohlfühlfaktor eine entscheidende Rolle. Die Gestaltung entzieht sich jedoch in weiten Bereichen einer objektiven Messung und muss daher als „weicher" Faktor beurteilt werden. Die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung und der darauf basierenden Arbeitsstättenrichtlinien dienen der Gewährleistung der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten83 und können aus gestalterischer Sicht nur als Rahmenbedingungen (Prämissen) herangezogen werden.

83

Opfermann/Streit/Pernack, 2005, Arbeitsstätten, S. 70

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

43

Die beschriebenen Kriterien basieren auf der Untersuchung von Böckenholt und wurden mit den Lehrinhalten von Gerber im Modul „Basiswissen Architektur“ im Masterstudiengang REM + CPM sowie mit Literaturquellen abgeglichen und weiterentwickelt. 3.4.1.1 Städtebau Neben der Erfüllung stadtplanerischer Anforderungen (Flächennutzungspläne, Bebauungspläne, Baunutzungsverordnung, Gestaltungssatzungen etc.) soll das städtebauliche Konzept eines Gebäudes auch das positive Image fördern und sich so positiv auf die Akzeptanz der Gesellschaft auswirken. Dies geschieht in der Regel durch das harmonische Einfügen der Gebäude in das Umfeld. Darüber hinaus sind in diesem Zusammenhang ein positiver erster Eindruck und eine leichte Orientierung bei der äußeren Erschließung wichtig. Die Eingliederung von Gebäuden in die Umgebung lässt sich im Wesentlichen durch die Aufnahme von Gestaltungsmerkmalen, des Maßstabes, der horizontalen Fensterlinie und Traufhöhen erreichen. Hiermit lässt sich eine Konvergenz zur städtebaulichen Struktur erzielen. Im Einzelfall ist es jedoch aus Gründen der Umfeldsituation bzw. der Gebäudefunktion notwendig, den Kontrast zum Umfeld zu suchen (Divergenz zur städtebaulichen Struktur). Durch das Ordnungsprinzip der Hierarchien kann die besondere Bedeutung von Gebäuden hervorgehoben werden (z. B. überragende Größe, die andere/besondere Form, aus dem Raster geschobene Anordnung). In jedem Fall soll eine gute Immobilie in ihrem äußeren Erscheinungsbild dem Standort angemessen sein (z. B. Größe, Proportion, Höhe, Volumen) und gleichzeitig einen eigenen Charakter entwickeln. Ziel ist es, ein Alleinstellungsmerkmal zu schaffen, das zum positiven Image der Immobilie beiträgt und die Akzeptanz durch die Gesellschaft fördert. Die Immobilie ist Vermittler zwischen ihrer Funktion und dem Umfeld. Sie soll die Botschaft ihrer Nutzung über die Gestaltung, speziell der Fassade, nach außen tragen. Hinsichtlich der Drittverwendungsfähigkeit ist die Schaffung einer Corporate Identity als kritisch zu bewerten. Eine Lösung könnte darin bestehen, die Corporate Identity weitestgehend durch leicht austauschbare Ausstattungsmerkmale zu schaffen. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der städtebaulichen Einordnung ableiten: ƒ

Konvergenz zur städtebaulichen Struktur,

ƒ

Angemessenheit für den Standort,

ƒ

Charakter, Alleinstellungsmerkmal,

ƒ

Corporate Identity, Image,

ƒ

Kulturelle Identität.

44

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

3.4.1.2 Gebäude Die Befragung von 898 Büronutzern im Rahmen der empirischen Studie des Office Index 2000 zeigte, dass die Effizienz im Bereich moderner Dienstleistungen stark von der Gebäudestruktur beeinflusst wird.84 Die Räumlichkeiten haben entscheidenden Einfluss auf die Befindlichkeit und damit die Leistungsfähigkeit der Menschen. Dies beeinflusst maßgeblich die Vermietbarkeit der Immobilien. Das bedeutet, dass das gestalterische Konzept einer Immobilie maßgeblich über den wirtschaftlichen Erfolg entscheidet. Bürokonzepte mit abgeschotteten Arbeitsflächen und Verkehrsflächen, die auf das einzelne Individuum reduziert sind, eignen sich in der Regel nicht für kommunikationsoffene Strukturen. Aus diesem Grund werden zukünftig kombinierte Bürostrukturen aus Zellenbüro, Gruppenbüro und Kombibüro überwiegen. Die hohe Bedeutung des Gebäudekonzepts liegt auch darin, dass Veränderungen des Typus’ im Laufe des Lebenszyklus einer Immobilie erfahrungsgemäß mit hohen finanziellen Aufwendungen einhergehen. Aus diesem Grund muss der Suche nach der optimalen Büroform für die angestrebte Nutzung bzw. einer größtmöglichen Flexibilität der Bürostrukturen eine sehr hohe Priorität eingeräumt werden. Eine gute Konzeption ist auf die Nutzung, Lage und die Umweltbedingungen abgestimmt und reagiert auf die vorherrschende Atmosphäre, den einzigartigen, innewohnenden Charakter eines Ortes. Aber auch die Orientierung zur Sonne ist von großer Bedeutung, um sommerliche Wärmelasten zu reduzieren und das Tageslicht optimal zu nutzen. Durch eine sinnvolle Anordnung einzelner Raumarten können störende Umwelteinflüsse gemindert werden. Dazu gehört z. B. die Abschirmung von Lärmimmissionen durch die Anordnung von Verkehrsflächen/Treppenhäusern auf der der Lärmquelle zugewandten Seite. Hierzu können bei geschickter Anordnung auch Technikräume, Archive/Lager, Teeküchen oder WC-Anlagen dienen. Die Konzeption findet häufig Ausdruck in bekannten Gebäudetypologien, wie Riegel, Kamm, Block, U-Form sowie den Grundrisstypen „Einbündige Anlage“, „Zweibündige Anlage“ bzw. „Dreibündige Anlage“, die durch ihre Struktur unterschiedliche Qualitäten in Bezug auf den Außenraum, die innere Erschließung, die Flexibilität und Erweiterbarkeit aufweisen. Bei der Gebäudekonzeption ist daher die Anpassung der Gebäudestruktur an die geplanten Büroraumtypen notwendig.

84

Fraunhofer Institut für Arbeitswissenschaft und Organisation, 2001, Office Index 2000, S. 27

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

45

Um den dauerhaften Erfolg einer Immobilie sicherzustellen, ist ein nachhaltiger Gebäudeentwurf notwendig. Vier wesentliche Gestaltungsprinzipien, die einen nachhaltigen Gebäudeentwurf unterstützen, sind: ƒ

zueinander gestellte Wände,

ƒ

Kubus,

ƒ

schwebendes Dach,

ƒ

Stabwerk.

Die Flexibilität der Gestaltung ergibt sich durch die verwendeten Formen (Rechteck, Kreis, Dreieck). Ziel ist es, sich eindeutig an ein Grundprinzip anzulehnen, wobei die Kombination einzelner Prinzipien nicht ausgeschlossen ist (z. B. Kubus + Stabwerk, schwebendes Dach + Kubus, Wände + schwebende Decken). Eine gute Gebäudekonzeption spiegelt sich auch in einer ästhetischen Gestaltung wider. Diese basiert nicht auf Zufälligkeiten, sondern ist auf Gestaltungskriterien zurückzuführen. Als besonders ästhetisch wird ein menschlicher Maßstab empfunden. Der Entwurf und die Planung von Gebäuden müssen sich maßlich an den Benutzern, den Menschen orientieren. Grundmaße, die sich aus den Körpermaßen des Menschen ergeben, sind bei der Planung und Dimensionierung zu beachten. Wichtige Planungsmaße ergeben sich aus der Körpergröße, der Beweglichkeit der Extremitäten und aus den Bewegungsabläufen. Hierbei sind die neben den Bedürfnissen Erwachsener auch die besonderen Bedürfnisse der Kleinkinder, älterer Menschen und behinderter Menschen zu berücksichtigen.85 Ein weiterer Aspekt der Proportionen ist ein vom Betrachter besonders harmonisch empfundenes Verhältnis der Längen- und Breitenmaße zueinander. Mathematische Proportionstheorien beruhen auf der Pythagoreischen Lehre, dass das Wesen der Dinge die Zahl sei, sowie auf dem Glauben, in bestimmten numerischen Beziehungen die harmonische Konstruktion der Dinge widerspiegeln zu können. Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang der auf Euklid zurückgehende Goldene Schnitt sowie seine Annäherung mittels der Laméschen Zahlenreihe. Die Lamésche Reihe ist eine Folge von Zahlen im Teilungsverhältnis 5:8 oder 8:13. Die Untersuchung von Fechner aus dem Jahre 1876, die das Herausfinden eines allgemeingültigen Gesetzes des ästhetischen Empfindens zum Ziel hatte, bestätigte anhand von festgestellten Regelmäßigkeiten

85

Heisel, 2004, Planungsatlas, S. 02-1

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

46

eine Präferenz für den Goldenen Schnitt im Rechteck. Der Goldene Schnitt hat von der Antike bis heute kaum an Aktualität verloren.86 Relevante Verhältnisse für die Anwendung der Proportionstheorien sind z. B.: ƒ

Tür zur Wand,

ƒ

Fenster zum Gebäude,

ƒ

Details zum Menschen.

Die ästhetische Gestaltung sollte, wie auch die Gebäudestruktur, einem entsprechenden Konzept, der Entwurfsidee, folgen. Die Kunst des Architekten besteht in der Auswahl geeigneter Materialien. Hierbei ist die Symbolik der Materialien zu beachten (z. B. Holz – Endlichkeit, Beton – stabiles/massives Gebäude). Die Materialien sollten außen wie innen fortgeführt werden, wobei die Reduzierung der verschiedenen Materialien im Vordergrund steht. Die Material- und Oberflächenqualität sowie die Farbe prägen die Atmosphäre und das Image der Immobilie. Die gezielte Auswahl von Materialien kann das Gefühl der Werthaltigkeit und Repräsentativität unterstützen. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Gebäudegestaltung ableiten: ƒ

Orientierung zur Sonne, Genius Loci,

ƒ

Gebäudestruktur,

ƒ

Annäherung an das Gebäude,

ƒ

Proportion, Komposition,

ƒ

Logik und Stringenz des Gestaltungskonzepts,

ƒ

Design, Atmosphäre, Zeitgeist,

ƒ

Emotion.

3.4.1.3 Außenanlagen Ein lebenswerter Lebensraum ist gekennzeichnet durch die glückliche Verbindung von Stadtraum und Landschaftsraum. Diese Verbindung von innen (Gebäude) und außen (Freianlagen) kann durch Schichtigkeit und Bäume bzw. durch die Öffnung der Gebäude durch große öffenbare Fensterflächen erreicht werden. Ordnungsprinzipien sind wichtig, um architektonische Anlagen intuitiv zu verstehen. Hierzu gehört u. a. das unkomplizierte Erkennen des Eingangs zum Gebäude oder der Funktion des

86

Gerber, 2007, Masterstudiengang REM + CPM, Skript zur Vorlesung im Modul 1 - Architektur

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

47

Gebäudes. Mit Hilfe von Achsen wurde viel in der Barockarchitektur gearbeitet (axiale Architektur). Die Axialsymmetrie findet man in Barockgärten wie z. B. in den Schlossanlagen von Sanssouci oder Ludwigsburg. Eine Alternative stellt die Nutzung der Strahlensymmetrie (aus dem Zentrum heraus) dar.87 In der Regel ist es wichtig, Verkehrswege von Aufenthaltszonen zu trennen (Zonierung von Funktionen). Dies kann u. a. durch die Differenzierung der Oberflächen, durch Grünanlagen und die Anpflanzung von Bäumen erfolgen. Überzogene Möblierung, speziell in für die Öffentlichkeit frei zugänglichen Freianlagen, wirkt störend. Große Flächen oder breite Wege sollten gestalterisch differenziert werden.88 Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Außenanlagen ableiten: ƒ

Verbindung Gebäude/Außenanlagen,

ƒ

Oberflächengestaltung,

ƒ

Orientierung,

ƒ

Bepflanzung,

ƒ

Möblierung.

3.4.2

Funktionalität

Die Funktionalität ist ein wichtiger Bestandteil des Nutzwertes eines Gebäudes. Der Nutzer eines Bürogebäudes nimmt die Funktionalität als Gegenwert für die Zahlung der Miete wahr. Aus diesem Grund hängen die Miethöhe und die Nachhaltigkeit der Erträge entscheidend von der Funktionalität ab. Die Funktionalität eines Bürogebäudes hat Einfluss auf die Arbeitseffizienz sowie auf das Wohlbehagen der Mitarbeiter und damit direkt auf die Arbeitsproduktivität. Die wichtigsten Kriterien, die die Funktionalität maßgeblich beeinflussen, werden nachfolgend aufgezeigt. 3.4.2.1 Flexibilität/Drittverwendbarkeit Die Höhe und Nachhaltigkeit von Erträgen im Rahmen einer Bürogebäudevermietung hängt maßgeblich von der langfristigen Attraktivität der Immobilie ab. Die sich regelmäßig ändernde Arbeitsorganisation – auch die unterschiedlicher Mieter – verhindert die Festlegung auf ein spezielles Büroraumkonzept. Den Wünschen eines bereits bekannten bzw. virtuellen Nutzers kann durch die Wahl einer gewünschten Büroraumkonzeption bzw. durch die An-

87

Gerber, 2007, Masterstudiengang REM + CPM, Skript zur Vorlesung im Modul 1 - Architektur

88

Heisel, 2004, Planungsatlas, S. 01-38

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

48

passung an die eigene Arbeitsorganisation (Kommunikationsstruktur, Personalprognose etc.) entsprochen werden. Nur in den seltensten Fällen jedoch bleibt dieser Erstnutzer dauerhaft über die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie erhalten. Sinn und Zweck der Flexibilität ist es, mit möglichst minimalem Aufwand den Wünschen eines Drittnutzers entsprechen bzw. bei veränderten Marktbedingungen eine völlig neue Nutzung anbieten zu können. Zur Minimierung eines notwendigen Umstrukturierungsaufwandes innerhalb der Immobilien müssen verschiedene Vorbereitungen getroffen werden. Ein Kriterium für die Flexibilität und Drittverwendbarkeit ist daher eine Gebäudestruktur/ein Achsraster, das aus möglichst einheitlichen und übersichtlichen statischen Systemen besteht, die auch mehrere Erneuerungszyklen überdauern. Darüber hinaus ist die Qualität der Konstruktion entscheidend. Ziel ist es, eine robuste Grundkonstruktion zu planen, die verschiedene Nutzungen ermöglicht und eine ausreichende Sicherheit in extremen Situationen bietet. Bei der Struktur der Konstruktion ist darauf zu achten, dass Standarddetails aus industrieller Produktion zum Einsatz kommen können. Ein weiteres Kriterium stellt die Flexibilität der Grundkonstruktion dar. Hierbei ist es entscheidend, dass Ausbaudetails leicht von der Grundkonstruktion zu trennen sind, um den Aufwand für notwendige Umbauarbeiten zu minimieren. Dies kann z. B. durch reversible Anbindungen geschehen. Im Zusammenhang mit einer angestrebten Mehrfachnutzung über die Lebensdauer der Konstruktion ist es sinnvoll, Erweiterungsmöglichkeiten (z. B. Aufstockung, Anbau, Überbau) konzeptionell zu berücksichtigen. Letztes wichtiges Kriterium im Sinne eines Erfolgsfaktors für eine Drittverwendbarkeit ist die Barrierefreiheit, die beim Bürogebäudebau in der Konzeption zu berücksichtigen ist. Tendenziell bestehen vor allem Mieter, die eine große Fläche beanspruchen, aufgrund von Sozialplänen auf der Barrierefreiheit. Die nachträgliche konzeptionelle Berücksichtigung der Barrierefreiheit ist regelmäßig mit einem sehr hohen Aufwand (Umbauarbeiten) verbunden und führt zu vermeidbaren Mehrkosten während des Gebäudelebenszyklus. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Flexibilität/Drittverwendungsfähigkeit ableiten: ƒ

Gebäudestruktur und Achsraster,

ƒ

Qualität der Grundkonstruktion,

ƒ

Trennung des Ausbaus von der Unterkonstruktion,

ƒ

Erweiterbarkeit,

ƒ

Barrierefreiheit.

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

49

3.4.2.2 Flächeneffizienz Eine gute Flächeneffizienz unterstützt die Funktionalität dahingehend, dass die vorhandenen Flächen maximal genutzt werden können. Zu maximieren sind also Flächen, die hohe Erträge sicherstellen, zu minimieren sind Flächen, die ungenutzt bleiben. Darüber hinaus sind Nebenflächen zu minimieren, die über das notwendige Maß der Arbeitsprozesse des Nutzers hinausgehen. Die hohe Effizienz lässt sich dadurch erreichen, dass ein Achsraster gewählt wird, das eine gute Ausnutzung erlaubt. Zudem sollte das Achsraster die Verwendung von Standardausbaudetails unterstützen. Ein weiteres Kriterium für eine gute Flächeneffizienz ist die geeignete Wahl der Büroraumproportionen. Zwar sollten bei der Planung der Büroraumbreite, -tiefe und -höhe Behaglichkeitskriterien eine hohe Priorität erhalten, es müssen jedoch Kriterien der Flächeneffizienz berücksichtigt werden. Dies kann zum Beispiel durch die Überprüfung der Gebäudeflächen mittels vorgegebener Kennwerte durchgeführt werden (z. B. Flächenbedarf je Arbeitsplatz). Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Flächeneffizienz ableiten: ƒ

Achsraster,

ƒ

Proportion,

ƒ

Flächenbedarf je Arbeitsplatz.

3.4.2.3 Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer Die gute Funktionalität eines Bürogebäudes wird durch die Mitarbeiter zu einem großen Anteil durch die Sicherheit und die gebäudeimmanente Abwehr von Gesundheitsgefahren wahrgenommen. Dieser Aspekt der Sicherheit wird u. a. durch die hohe Robustheit der Konstruktion erfüllt, was einerseits zur Sicherheit des Gebäudes in extremen Situationen (z. B. Erdbeben, Brandfall, unglückliche Kombination verschiedener Lastfälle) und andererseits zu einer überdurchschnittlichen Dauerhaftigkeit der Konstruktion führt, die mehrere Nutzungszyklen überdauert. Ergänzt wird die Robustheit der Konstruktion durch die Forderung nach einer sinnvollen sicherheitstechnischen Ausstattung der Gebäude. Die Anordnung von Brandmeldern, einer elektroakustischen Warnanlage bzw. einer Brandlöschanlage (z. B. Sprinkler, CO2) in besonders gefährdeten Bereichen unterstützt die Sicherheit der Nutzer und fördert ein positives Sicherheitsgefühl der Nutzer.

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

50

Darüber hinaus erfüllt die Absicherung der Gebäudehülle bzw. der Außenanlagen das Sicherheitsempfinden des Nutzers und des Investors. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer ableiten: ƒ

Robustheit der Konstruktion,

ƒ

Sicherheitstechnische Anlagen (TGA),

ƒ

Absicherung der Gebäudehülle,

ƒ

Absicherung der Außenanlagen.

3.4.2.4 Behaglichkeit/Wohlbefinden Das Wohlbefinden der Mitarbeiter ist eines der wichtigsten Kriterien für die Steigerung der Arbeitsleistung und damit der Arbeitsproduktivität. Zur Optimierung des Erfolgsfaktors Funktionalität müssen daher Kriterien wie Akustik, Belichtung und Luftqualität, Kommunikationsbeziehungen etc. optimiert werden. Die Akustik spielt hierbei eine bedeutende Rolle. Die Planung moderner Büroräume für eine optimale Nutzung, mit flexiblen Grundrissen und kurzen Wegen, macht neue Lösungen notwendig. Tastaturen, Telefon, Telefax, Drucker und raumlufttechnische Anlagen lassen die Geräuschkulisse in modernen Großraumbüros stark ansteigen. Diese akustischen Beeinträchtigungen verringern jedoch die Arbeitsleistung in der Kommunikation mit den Kollegen und noch viel stärker bei der Lösung von komplexen Problemstellungen. Schallabsorbierende Maßnahmen an Wänden, Fußböden und Decken können eine Lösung darstellen. In diesem Sinne muss z. B. auch abgewogen werden, ob die Vorteile einer bauteilaktivierten Decke gegenüber einer mit Schallschutzmaßnahmen aktivierten Decke überwiegen. Darüber hinaus trägt auch die Beleuchtung maßgeblich zur Behaglichkeit bei. Dabei ist die Einhaltung der Normen, Richtlinien und Empfehlungen nur teilweise ausreichend, da sie i. d. R. nur Mindestwerte bieten und daher nicht automatisch zu gut belichteten, behaglichen Arbeitsplätzen führen. Der Zielkonflikt zwischen gut belichteten Räumlichkeiten, die die Arbeitsproduktivität positiv beeinflussen und den dominierenden Energiekosten89 ist offensichtlich. Dabei ist zu beachten, dass das Tageslicht aus Sicht der Behaglichkeit der Nutzer niemals vollständig durch eine Beleuchtungsanlage ersetzt werden kann. Die elektrische Beleuchtung ist jedoch unterstützend notwendig, um das heute selbstverständliche Nutzen von Büroarbeitsplätzen unabhängig von Jahres- und Tageszeit möglich zu machen.

89

Die Beleuchtung kann gem. Voss et al., 2006, 1/3 der Betriebskosten eines Verwaltungsgebäudes ausmachen.

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

51

Die Optimierung von Räumen, Materialien, Leuchten und Leuchtmitteln im Zusammenhang mit einem möglichst hohen Tageslichteinfall ist in der Planungsphase von Gebäuden zu berücksichtigen. Für die Behaglichkeit der Nutzer von Bürogebäuden stellt ein positives Raumgefühl ein wichtiges Kriterium dar. Dazu stellen angenehme Proportionen (Raumhöhe/Grundfläche) und die Art der Belichtung in Abhängigkeit von der Raumtiefe die wichtigsten Indikatoren dar. Neben den vorgenannten Kriterien ist die thermische Qualität ebenfalls ein bedeutendes Kriterium für die Bewertung der Behaglichkeit. Zur Beurteilung der thermischen Behaglichkeit sind die Parameter Lufttemperatur, Umschließungsflächentemperatur, Luftgeschwindigkeit, Luftfeuchte sowie die von Menschen abhängigen Parameter Tätigkeit und Bekleidung bedeutend.90 Es gibt einen deutlichen Zusammenhang zwischen der geistigen Leistungsfähigkeit des arbeitenden Menschen und der Raumtemperatur. Auf Grundlage von Studien von D. Wyon am National Swedish Institut of Building Research beschreibt der Ratgeber Klimatechnik von DeTeImmobilien, dass mit jedem Grad Temperaturanstieg im Raum die geistige Produktivität um vier bis fünf Prozent sinkt. Dies bedeutet, dass die geistige Leistungsfähigkeit auf etwa 75 % sinkt, wenn die Raumtemperatur auf 28°C ansteigt (vgl. Abb. 11).91

Abb. 11: Raumtemperatur und geistige Leistungsfähigkeit

92

90

Voss, 2006, Bürogebäude mit Zukunft, S. 20

91

www.air-factory.de/upload/44637_ratgeber_klimatechnik.pdf, Stand 31.05.2008

92

www.air-factory.de/upload/44637_ratgeber_klimatechnik.pdf, Stand 31.05.2008

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

52

Unter Berücksichtigung der Erkenntnis, dass ein Verzicht auf die Klimatisierung zwar Geld spart, jedoch die geistige Leistungsfähigkeit negativ beeinflusst, sollte eine Klimatisierung mittels Erdwärme/-kälte berücksichtigt werden. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Behaglichkeit/des Wohlbefindens ableiten: ƒ

Akustik,

ƒ

Belichtung,

ƒ

Raumgefühl,

ƒ

Thermische Behaglichkeit,

ƒ

Materialien, Farbe,

ƒ

Kommunikation.

3.4.2.5 Ausstattung Als ein weiteres Kriterium zur Optimierung der Funktionalität muss die Ausstattung angesehen werden. Die Ausstattung muss ein Niveau erreichen, das über den gesamten Lebenszyklus marktgängig ist. Das bedingt einerseits, dass die Forderungen des Erstnutzers erfüllt werden und eine entsprechende Flexibilität für die Forderungen zukünftiger Nutzer vorhanden ist. Entscheidend für die Flexibilität sind hierbei z. B. die leichte Trennbarkeit der Ausstattung von der Grundkonstruktion (z. B. durch reversible Verbindungen) und die Planung von Raumgrößen, die den Einbau von standardisierten Ausstattungsmerkmalen ermöglichen. Darüber hinaus werden hohe Anforderungen an die technische Ausstattung gestellt. Sie muss neben einer sehr guten Energieeffizienz klimatischen, akustischen und sicherheitstechnischen Qualitätsstandards entsprechen. Der Ausstattungsstandard hinsichtlich der Gebäudeautomation muss den Zielkonflikt zwischen möglichst großen Datenmengen und Ferndiagnose/-wartungsmöglichkeiten und einem niedrigen Betreuungs-/Bedienungsaufwand erfüllen. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Ausstattung ableiten: ƒ

Marktgängigkeit/Flexibilität,

ƒ

Technische Infrastruktur,

ƒ

Gebäudeautomation/Betreuung.

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

53

3.4.2.6 Erschließung Eine gute äußere Erschließung berücksichtigt die geplante Art der Wegeführung zum Gebäude (linear, radial, gerastert, vernetzt, spiralförmig). Sie beeinflusst die Wahrnehmung des Gebäudes. Es unterscheidet sich z. B. der frontale Zugang (Gebäude sofort im Blick) zum Gebäude von der spiralförmigen Annäherung (Inszenierung). Die Erschließungswege stellen die Trennung zwischen außen und innen (gegebenenfalls auch öffentlich und privat) dar und sollten einen Wiedererkennungswert besitzen. So wird sichergestellt, dass der Eintretende den Raum gern annimmt. Dabei wird im Allgemeinen ein positiver Erlebniswert, angefangen von der Gestaltung der Eingangssituation bis zu jedem Einzelraum, als angenehm empfunden. Unterstützend können hierbei sinnvolle Sichtbeziehungen wirken. Der Eingang eines Gebäudes soll deutlich erkennbar sein und kann z. B. mit einem Treppenturm gekennzeichnet werden. Für die äußere Erschließung sind zudem die Bedingungen der Nutzer im Zusammenhang mit der Mobilität von großer Bedeutung. Beim Öffentlichen Personennahverkehr steht hierbei die Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln im Vordergrund. Für den Individualverkehr sind Kriterien wie Parkplatzanzahl und -entfernung von größter Bedeutung. Bei der inneren Erschließung sollte besondere Aufmerksamkeit den Treppen zukommen, da sie einen beschwerlichen Weg bei der Erschließung von Gebäuden darstellen. Das betrifft die Anordnung der Treppen, aber auch die gute Beleuchtung. Weitere Kriterien, die den Erfolg der Immobilien hinsichtlich der Funktionalität positiv beeinflussen, sind eine gute, intuitive Orientierbarkeit im Gebäude, ein Raumerlebnis durch skulpturale Architektur und Kunstwerke sowie die Flexibilität, die eine Trennung von Miet/Nutzungsbereichen ermöglicht. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Erschließung ableiten: ƒ

Äußere Erschließung,

ƒ

Innere Erschließung,

ƒ

Orientierung,

ƒ

Raumerlebnis,

ƒ

Flexibilität.

3.4.3

Ökologie

Ökologische Faktoren gewinnen als Erfolgsfaktor für Immobilien zunehmend an Bedeutung. Positive Effekte auf das Lebenszyklus-Ergebnis werden sowohl durch Einsparungen bei den

54

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

Nutzungskosten (Kosten für Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Warmwasserversorgung und Beleuchtung) als auch durch höhere Erträge (ökologisches Gewissen, Sicherheit durch nächtlichen Wärmeschutz o. ä.) generiert.93 Darüber hinaus ist es absehbar, dass zukünftige gesetzliche Vorschriften zu einer „Bestrafung“ von Immobilien-Eigentümern führen werden, die keine ökologischen Kriterien für den Neubau von Gebäuden berücksichtigen. So berichtet zum Beispiel die Welt am Sonntag am 19.08.2007, dass die Bundesregierung eine Novelle der Energieeinsparverordnung plant, in der der vorgeschriebene Energieverbrauch auf 90 kWh/m²a gesenkt und ein Anteil an erneuerbarer Energie festgeschrieben wird. Diese Entwicklung zeigt die deutliche Tendenz der Bundesregierung, ökologische Kriterien für Neubau und Sanierung von Immobilien festzuschreiben. Dies wird nicht auf einzelne Gebäudetypen beschränkt bleiben, sondern sowohl Büro-, als auch Handels- und Hotelimmobilien betreffen. Hierdurch sind einerseits Mehrkosten (Steuern) und andererseits Repressalien zur Durchsetzung der Vorschriften (Bußgelder) zu erwarten. Der Material- und Energieeinsatz in allen drei Lebenszyklusphasen hat Auswirkungen auf die Natur und beeinflusst die verschiedenen Kreisläufe in der Natur. Der Einfluss besteht in der Veränderung von Lebensräumen durch Materialabbau und Bebauung, der Umwandlung von Stoffen und Energie, dem Freisetzen von Schadstoffen sowie dem Anfall von nicht weiter verwerteten Stoffen, welche wiederum flächenintensiv deponiert werden müssen. Die Kreisläufe der Natur haben durch den Einfluss der Verbleibdauern zeitlich unterschiedliche Dimensionen. Hierbei reicht die Spanne von einem Jahr in der Atmosphäre bis zu 1 Mio. Jahre in der Lithosphäre. Inwiefern sich die menschlichen Eingriffe auswirken, ist aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge und der langen Zeitdauer der Kreisläufe schwer vorher zu sagen. Daher gilt die Forderung, die Natur so wenig wie möglich zu beeinflussen und die Einträge zu minimieren.94 Schulte/Bone-Winkel95 beschreiben die konsequente Ausrichtung der Projektentwicklungen am Umweltschutzgedanken als ein bedeutendes gesellschaftspolitisches bzw. nicht monetäres Ziel. Dem können Projektentwickler/Planer durch niedrigen Energieverbrauch während der Herstellung und Nutzung sowie durch umweltschonende Baustoffe Rechnung tragen. Dabei ist davon auszugehen, dass die Ausrichtung am Umweltschutzgedanken nicht ausschließlich aus der Verantwortung gegenüber der Gesellschaft resultiert, sondern auch der

93

Pelzeter, 2006, Lebenszykluskosten von Immobilien, S. 244

94

Getto, 2002, Bewertungssystem für ökonomischen und ökologischen Wohnungs- und Bürogebäudebau, S. 12

95

Schulte/Bone-Winkel, 2002, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, S. 557

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

55

positive Einfluss auf das Lebenszyklusergebnis (Lebenszykluskosten, Höhe und Dauerhaftigkeit der Erträge) eine Rolle spielt. Mit fortschreitender Forschung ist zu erwarten, dass die Komplexität der Zusammenhänge klarer wird und entsprechende gesetzliche Vorgaben durch die Bundesregierung zur Minimierung der Einflüsse auf die Umwelt beschlossen werden. Die ökologischen Kriterien gewinnen als ein kritischer Erfolgsfaktor eine maßgebliche Bedeutung für Eigentümer, Projektentwickler und Planer. Hierbei stehen die Höhe und die Dauerhaftigkeit der Erträge über den gesamten Immobilienlebenszyklus (mindestens 100 Jahre angestrebt) im Mittelpunkt. Nachfolgend sind die wichtigsten ökologischen Kriterien beschrieben, die im Sinne von Erfolgsfaktoren zu einer langfristigen Vermietbarkeit führen. Positive Einflüsse auf die Vermietbarkeit und damit das Lebenszyklus-Ergebnis resultieren aus einer besseren Vermietbarkeit aufgrund von Kosteneinsparungen (Ressourcen und Energieeffizienz), der Erhöhung der Behaglichkeit/Sicherheit für den Nutzer (Schadstoffemissionen) und der Verbesserung des ökologischen Gewissens (Einfluss auf Boden, Wasser, Luft). 3.4.3.1 Energieeffizienz Eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) unter Umweltexperten in Unternehmen und Verbänden zeigte: „Viele Firmen handeln aus Verantwortungsbewusstsein, gepaart mit handfesten Interessen.“96 Die Gesetze und Vorschriften leisten einen wichtigen Beitrag zum schonenden Umgang mit der Natur. Viele Firmen in Deutschland gehen jedoch einen Schritt weiter und fügen darüber hinaus freiwilligen Umweltschutz in die Unternehmensphilosophie ein. Zwar gaben drei Viertel der befragten Umweltexperten an, die Verantwortung gegenüber der Umwelt und den zukünftigen Generationen sei eine Ursache für den freiwilligen Umweltschutz Ihrer Firma. Doch neben den moralischen Beweggründen vieler Verantwortlicher sind die meisten Gründe für die gute Tat betriebswirtschaftlicher Natur. Als Motiv für den freiwilligen Umweltschutz ihres Betriebs nannten 87 % der befragten Umweltfachleute die Pflege des Firmenimages – ca. 65 % der Befragten erhofften sich von ihrem Engagement über gesetzliche Vorgaben hinaus bessere Marktchancen. Darüber hinaus kann eine höhere Mitarbeitermotivation ein Anreiz für das ökologische Engagement des Arbeitgebers sein. Fast 50 % der Betriebe schützt der Umfrage zufolge die Umwelt, um die eigenen Mitarbeiter zu motivieren. Aber auch Aktionäre unterstützen den freiwilligen Umweltschutz. Aktionäre, die neben der Rendite zunehmend auch ökologische Aspekte im Blick haben, versuchen die Firmen mit nachhaltigem Handeln auf sich aufmerksam zu machen; dies bestätigten ca. 25 % der Umweltfachleute.

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

56

Einen Zukunftsmarkt stellen hierbei sog. Nachhaltigkeitsfonds dar, die das Fondskapital ausschließlich in Projekte investieren, bei denen nachhaltig mit natürlichen Ressourcen umgegangen wird. Jones Lang LaSalle sieht die Energieeffizienz sogar als neuen Megatrend. In einer Presseerklärung vom 11.09.2007 erklärt Markus Steinert, International Director, dass das Thema „Energieeffizienz“ neben der Globalisierung und der Kapitalmarktorientierung als dritter Megatrend die Immobilienmärkte der Zukunft bestimmen wird. Im Dreieck von Versorgungssicherheit, Umweltschutz und Wirtschaftlichkeit und vor dem Hintergrund des stetig wachsenden Energiebedarfes in den Schwellenländern (z. B. China, Indien) sei die Effizienz im Energiesektor ein Gebot der Stunde und sorge für Handlungsdruck.97 Vor dem Hintergrund der politischen Entwicklungen und steigender Preise für Rohstoffe, ein Trend, der sich in den nächsten 100 Jahren noch massiv verstärken wird, ist die Energieeffizienz als einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren der Ökologie anzusehen. Dem Staat als Sachwalter der Interessen der Allgemeinheit stehen für die Problemlösung im Rahmen des geltenden Rechtssystems dafür aber nur folgende Einflusskomplexe zur Verfügung, da er das Rechtsgut „Eigentumsschutz“ gegen das Rechtsgut „Klimaschutz“ abwägen muss:98 ƒ

Erhebung von geeigneten Energie- und Ökosteuern,

ƒ

Gewährung von Markteinführungshilfen in Form von Preisrestriktionen,

ƒ

Einsatz von Fördermitteln (Zuschüsse/zinsgünstige Darlehen),

ƒ

Umfassende Aufklärung und ständige Information,

ƒ

Förderung der Entwicklung und Umsetzung von Instrumentarien (z. B. Energiepass),

ƒ

Verstärkte Förderung von Forschung und Entwicklung.

Daraus folgt, dass der Staat zur Erreichung der Klimaschutzziele, zusätzlich zu der aus der Ressourcenknappheit resultierenden Preissteigerung, weitere Maßnahmen zur Verringerung des Energie- und Ressourcenverbrauches ergreifen wird. Neben der Energieeffizienz während der Herstellung und Nutzung von Gebäuden ist die energetische Amortisation von Energieeinsparmaßnahmen (z. B. effiziente technische Anlagen, ergänzender Wärmeschutz) ein Indikator für energieeffiziente Gebäude.

96

Institut der deutschen Wirtschaft, IWD-Information, Nr. 29, 19.07.2007

97

www.joneslanglasalle.de/de-DE/news/2007/3rdquarter/MehrEnergieeffizienzfuerImmobilien.htm, Stand 20.09.2007

98

Krimmling, 2006, Energieeffiziente Gebäude, S. 16

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

57

Energieeffizienz spiegelt sich zwar auch in den Lebenszykluskosten nieder, es besteht jedoch keine direkte Proportionalität. Aus diesem Grund und wegen ihrer Bedeutung sollte die Energieeffizienz auch als nichtmonetärer Faktor z. B. mit Hilfe einer Nutzwertanalyse beurteilt werden. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Energieeffizienz ableiten: ƒ

Primärenergiegehalt Herstellung (KEA H),

ƒ

Primärenergiegehalt Nutzung (KEA N),

ƒ

Energetische Amortisation.

3.4.3.2 Ressourceneffizienz Die Erstellung von Immobilien ist mit wirtschaftlichen Aktivitäten verbunden, die die Umwelt in vielfältiger Weise in Anspruch nehmen. Es werden Materialien als Rohstoffe aus der Natur entnommen, die Fläche dient als Standort für wirtschaftliche Aktivitäten und bei der Abgabe von Rest- und Schadstoffen wird die Natur zur Stoffaufnahme gezwungen. Für die Beurteilung von Immobilien hinsichtlich ihrer Ressourceneffizienz ist die Inanspruchnahme von Materialien durch die Bau-, Nutzungs- und Rückbauaktivitäten zu messen. Aufgrund begrenzter Ressourcen für wirtschaftliche Aktivitäten ist es ein gesellschaftspolitisches Ziel, Ressourcen so effizient wie möglich zu nutzen. Die Abb. 12 des statistischen Bundesamtes in den Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006 zeigt, dass sich in Deutschland die absolute Menge der meisten Einsatzfaktoren im Vergangenen Jahrzehnt rückläufig entwickelte bzw. stagnierte. Die Nutzung der Umwelt als Ressourcenquelle für Rohstoffe hat sich im Jahr 2005 gegenüber 1995 leicht reduziert. Der Rohstoffverbrauch ging um 10,2 %, der Energieverbrauch nur geringfügig um 0,2 % zurück. Nach Einschätzung des Statistischen Bundesamtes geht die Verringerung des Rohstoffverbrauches vor allem auf Schwankungen bei der Nachfrage nach Baurohstoffen zurück. Es ist davon auszugehen, dass bei anziehender Konjunktur mit steigenden Fertigstellungszahlen im Baubereich auch der Ressourcenverbrauch wieder steigen wird. Das Statistische Bundesamt berichtet weiter, dass sich die Effizienz bei der Nutzung der natürlichen Einsatzfaktoren – gemessen als Produktivität, d. h. als wirtschaftliche Leistung (preisbereinigtes Bruttoinlandsprodukt) je Einheit eines Einsatzfaktors – für alle betrachteten Faktoren zwischen 1995 und 2004 erhöhte.

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

58

Einsatz von Umweltressourcen für wirtschaftliche Zwecke 1995 = 100 160 Abschreibungen (preisbereinigt)

140

BIP (preisbereinigt)

120

Primärenergieverbrauch CO2

100

Rohstoffe

80 NO

Wasserentnahme

60 40 SO2

20 0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Statistisches Bundesamt Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006

Abb. 12: Einsatz von Umweltressourcen für wirtschaftliche Zwecke99

Der Anstieg der Produktivität der Einsatzfaktoren Rohstoffe und Energie lag bei 27,0 bzw. 14,3 %. Im Jahresdurchschnitt waren das im Gesamtzeitraum +1,3 % bei der Energieproduktivität und +2,4 % bei der Rohstoffproduktivität. Daraus resultiert, dass der Einsatz von Umweltressourcen für wirtschaftliche Zwecke im Jahr 2004 gegenüber 1995 bei allen betrachteten Faktoren, mit Ausnahme der Siedlungs- und Verkehrsfläche, zurückging (vgl. Abb. 13). Jede Erstellung von Immobilien und deren Nutzung stellt einen massiven Eingriff in die Natur dar. Ziel einer ökologischen Bewertung von Immobilien muss es daher sein, den Ressourcenverbrauch zu dokumentieren und Optimierungspotenziale aufzuzeigen. Schmidt-Bleek100 hat in seinen Veröffentlichungen zum MIPS-Konzept erläutert, dass die Dematerialisierung der Wirtschaft (deutliche Verringerungen der Materialintensität um den Faktor 10) nicht nur Kostenbelastung bedeutet, sondern auch Einsparungen mit sich bringen kann. Als ein Faktor der ökologischen Kriterien stellt die Ressourceneffizienz einen Erfolgsfaktor für dauerhafte und hohe Erträge dar.

99

Statistisches Bundesamt, 2006, Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006, S. 16

100

Schmidt-Bleek, 2000, Das MIPS-Konzept

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

59

Einsatz von Umweltressourcen für wirtschaftliche Zwecke Veränderung 2004 (2005) gegenüber 1995 in % -0,2 -10,2 -17,7 1) Siedlungs- und Verkehrsfläche -7,3

2)

Primärenergieverbrauch 2) Rohstoffentnahme und Import Wasserentnahme aus der Natur 8,5 Treibhausgase CO2 N2O

-5,9 -17,3

2)

CH4

-37,1

SO2

-66,4

NOx

-26,7 -41,0 0,0

Wasserabgabe an die Natur

-17,7 -3,2 2) Abschreibungen (preisbereingt) Bruttoinlandsprodukt (preisbereinigt)

NMVOC NH3 Arbeitsstunden

2)

29,0

2)

14,0

1) Veränderung 2004 gegenüber 1996 2) Aktuelles Jahr 2005

Statistisches Bundesamt Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006

101

Abb. 13: Produktivität des Einsatzes von Umweltressourcen

Mit Fokus auf die Ziele dieser Arbeit (Optimierung der Werthaltigkeit) muss jedoch im Zusammenhang mit der Ressourceneffizienz berücksichtigt werden, dass der Zielkonflikt zwischen Dematerialisierung und Robustheit/Dauerhaftigkeit der Konstruktion gelöst werden muss. Eine entsprechende Bewertung ist mit Hilfe einer Nutzwertanalyse mit unterschiedlichen Gewichtungen für Dauerhaftigkeit und Dematerialisierung (Zielanalyse mit dem Auftraggeber) möglich. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Ressourceneffizienz ableiten: ƒ

Ressourceneinsatz Herstellung,

ƒ

Ressourceneinsatz Nutzung,

ƒ

Ressourceneinsatz Rückbau.

3.4.3.3 Gesundheitsgefahren Eine der wichtigsten Erfolgsfaktoren für nachhaltig hohe Erträge von Immobilien ist die Abwehr von Gesundheitsgefahren für die Nutzer. Während Emissionen von Gebäuden durch zahlreiche Gesetze und Verordnungen geregelt sind, insbesondere durch das Bundesimmis-

101

Statistisches Bundesamt, 2006, Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006, S. 17

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

60

sionsschutzgesetz (BImSchG) mit seinen Verordnungen und durch die TA Luft (Technische Anleitung Luft), bestehen für die Innenraumluft kaum gesetzliche Regelungen.102 Verunreinigungen in Innenräumen können entweder durch die Außenluft eingetragen werden oder aus Quellen im Innenraum stammen. Der Leitfaden Nachhaltiges Bauen des BMVBW führt eine Reihe von Innenraumluftverunreinigungen und ihrer Herkunftsquellen auf (vgl. Tab. 2). Bei Klima- und Lüftungsanlagen können hygienische und gesundheitsrelevante Probleme durch verpilzte mechanische Filter, verkeimte Befeuchteranlagen, verschmutzte Zuluftleitungen, Schalldämpfer und Induktoren entstehen, deshalb ist auf raumlufttechnische Anlagen zur Gebäudeerwärmung und Klimatisierung so weit möglich zu verzichten.

Nr.

Substanzklasse

Quelle (Bauprodukte bzw. bauliche Anlagen)

1

Stäube

Abrieb von Fußböden, z.T. weichmacherhaltige Dämmstoffe, Verarbeitung von Bauprodukten

2

Kohlenmonoxid

defekte oder schlecht ventilierte Heizungsanlagen

3

Radon

Untergrund

4

Formaldehyd (HCHO)

Holzwerkstoffe, säurehärtende Lacke

5

Flüchtige org. Verbindungen darunter

Lösemittelhaltige Produkte, wie Farben und Lacke, Fußbodenkleber, Teppichböden

• Alkane • Aromaten • Aldehyde (o. HCHO), Ketone • Ester

besonders sog. Biofarben, Hölzer

• Alkohole • Terpene • Glykole

Abbeizer

• chlorierte Kohlenwasserstoffe 6

Weichmacher

PVC-Böden, -Tapeten

7

Biozide

Holzschutz, Topfkonservierer

8

Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)

Estriche, Fußbodenkleber auf Teerbasis

Tab. 2: Exemplarische Zusammenstellung von Innenraumluftverunreinigungen

102

BMVBW, 2001, Leitfaden Nachhaltiges Bauen, S. 3.3

103

In Anlehnung an: BMVBW, 2001, Leitfaden Nachhaltiges Bauen, S. 3.4

103

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

61

Darüber hinaus müssen auch bei der Verwendung einer Lüftungsanlage ohne Klimatisierung bauliche Maßnahmen berücksichtigt werden. Hierzu zählen u. a. ein staubabweisendes Material der Kanäle, der Einsatz hygienisch einwandfreier Filtermaterialien mit einer hohen Staubspeicherfähigkeit, einem ausreichenden Abscheidegrad und einer leichten Austauschbarkeit.104 Neben der Beurteilung von Gesundheitsgefahren bei der normalen Nutzung sollten auch mögliche Emissionen der Materialien im Brandfall berücksichtigt werden. Gefährdungen gehen im Brandfall in erster Linie von Kunststoffen aus. Aus diesem Grund ist es dringend notwendig, auf PVC-haltige Materialien sowie auf Polystyrol und Polyurethan zu verzichten. Beim Einsatz von Kunststoffen sollte in jedem Fall auf den Verzicht von Flammschutzmitteln geachtet werden. Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich möglicher Gesundheitsgefahren ableiten: ƒ

Qualität der Zuluft,

ƒ

Qualität der Klimatisierung,

ƒ

Emission von Materialien,

ƒ

Emissionen im Brandfall.

3.4.3.4 Umweltauswirkungen von Stoffen und Stoffgruppen Durch die Ermittlung der Energie- und Ressourceneffizienz als Grundlage für die Entscheidungsfindung bei der Optimierung von Gebäuden in der Planungsphase wird ein Großteil gesellschaftspolitisch wichtiger ökologischer Faktoren bewertet. Allerdings sind diese Kriterien nicht allein ausschlaggebend für die Beurteilung der Umweltauswirkungen von Immobilien. Neben den unter Ziff. 3.4.3.3. beschriebenen Gesundheitsgefahren sind die Umweltauswirkungen durch Stoffe bzw. Stoffgruppen und die Umweltauswirkungen infolge der Eingriffe in das Ökosystem durch die Erstellung des Gebäudes zu beurteilen. Die Umweltauswirkungen durch Stoffe und Stoffgruppen treten während des gesamten Lebenszyklus der Immobilie auf. Sowohl während der Herstellung (Baustoffe, Bauteile) als auch während der Nutzung (Materialien, Abluftstoffe) treten Einwirkungen von Stoffen und Stoffgruppen auf das Ökosystem auf. Eine der bedeutendsten Umweltauswirkungen ist der Einfluss der Herstellung und Nutzung von Immobilien auf den sog. Treibhauseffekt. Durch die Emissionen von Kohlendioxid (CO2) bei der Baustoffherstellung, während der Gebäudeerstellung und Gebäudenutzung wird nach

104

Getto, 2002, Bewertungssystem für ökonomischen und ökologischen Wohnungs- und Bürogebäudebau, S. 73

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

62

Expertenmeinung die weltweite durchschnittliche Temperaturerhöhung verstärkt und muss als ökologischer Faktor beurteilt werden. Entgegen verschiedener Minderungsziele seit 1987 stagnieren die Gesamt-CO2-Emissionen in Deutschland auf relativ hohem Niveau von ca. 850 Mio. Tonnen pro Jahr.105 Darüber hinaus ist die Versäuerung als ein weiteres Kriterium der Verschmutzung der Atmosphäre zu beurteilen. Durch die Versäuerung, d. h. die Verbindung von Schwefeldioxid mit Wasser, entsteht ein saurer Niederschlag, der regional zu Schäden in der Flora, Fauna und an Bauwerken führt. Verschiedene Abgase werden im Verhältnis zur Schädlichkeit von Schwefeldioxid umgerechnet, so dass SO2-Äquivalente entstehen. Weiterhin ist der Umgang mit möglicherweise auf dem Grundstück befindlicher Altsubstanz notwendig. In diesem Zusammenhang sind die Weiternutzung, Demontagetiefe und gegebenenfalls die Kontamination zu bewerten. Ca. 70 % des Abfallaufkommens in Deutschland sind Bau-/Abbruchabfälle und Siedlungsabfälle. Daraus resultiert, dass Maßnahmen zur Abfallvermeidung und Recyclingfähigkeit für Immobilien im Fokus der Optimierung stehen müssen (vgl. Abb. 14). Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Umweltauswirkungen von Stoffen und Stoffgruppen ableiten: ƒ

Treibhauseffekt,

ƒ

Versäuerung,

ƒ

Qualität der Abluft,

ƒ

Verwertung von Altsubstanz,

ƒ

Maßnahmen zur Abfallvermeidung,

ƒ

Recyclingfähigkeit.

3.4.3.5 Umweltauswirkungen des Gebäudes Auch von den Immobilien als Teil der Landschaft/Natur gehen Umweltauswirkungen aus. Neben dem Flächenverbrauch und der Versiegelung des Bodens stehen die Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes und der Wasserverbrauch im Fokus. Gemäß Statistischem Bundesamt (vgl. Tab. 3) sind die Siedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland zwischen 1993 und 2003 um circa 10 % auf 44.750 km² angewachsen.

105

Krimmling, 2006, Energieeffiziente Gebäude, S. 14

3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

63

Zusammensetzung des Abfallaufkommens 2004 *) Siedlungsabfälle 14,2 % Bergematerial aus dem Bergbau 55,4 %

Bau- und Abbruchabfälle (einschließlich Straßenaufbruch)

Insgesamt 340,5 Mill. Tonnen

14,8 %

Abfälle aus Produktion und Gewerbe

15,6 %

Statistisches Bundesamt Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006

*) Vorläufiges Ergebnis.

Abb. 14: Zusammensetzung des Abfallaufkommens in Deutschland

106

Ziel einer Optimierung von Bauwerken und der Verringerung der Umweltauswirkungen von Immobilien müssen daher der die Erhöhung des Ausnutzungsgrades des Grundstückes und die Verringerung der Versiegelung des Bodens sein. Nach ökologischen Maßstäben sind Flächen möglichst wenig zu versiegeln. Durch versiegelte Flächen werden die Oberflächenwasserversickerung in den Boden und der Eintrag in das Grundwasser verringert. Es ist entscheidend, den Regenanfall nicht in die Kanalisation abzuführen, sondern durch die Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien auf dem Grundstück zu halten. Dies wirkt sich günstig auf den Wasserhaushalt und das Klima einer Siedlung aus. Ein bedeutender ökologischer Erfolgsfaktor von Immobilien ist die Einwirkung auf den Wasserhaushalt und den Wasserverbrauch. Durch ein Absenken des Grundwasserspiegels in der Bauphase oder über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie können Einwirkungen auf die Flora und Fauna entstehen. Ein Erfolgsfaktor ist die Minimierung der Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes, d. h. der Schutz bestehender Oberflächengewässer wie z. B. Seen Teiche, Tümpel und Bachläufe, aber auch des unterirdischen Wasserhaushalts.

106

Statistisches Bundesamt, 2006, Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2006, S. 68

3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien

64

Nutzungsart Gebäude- und Freifläche Betriebsfläche ohne Abbauland

1993*

1997*

2001*

2002*

2003*

20.733

21.937

23.081

23.299

23.503

550

620

732

759

784

Erholungsfläche

2.255

2.374

2.659

2.759

2.831

Verkehrsfläche

16.441

16.786

17.118

17.199

17.280

darunter: Straße, Weg, Platz

14.815

15.005

15.264

-

-

Landwirtschaftsfläche

195.112

193.075

191.028

-

-

Waldfläche

104.536

104.908

105.314

-

-

Wasserfläche

7.837

7.940

8.085

-

-

Flächen anderer Nutzung

7.630

7.497

7.219

-

-

327

335

350

351

352

2.452

-

2.666

-

-

356.970

357.030

357.031

357.033

357.037

40.305

42.052

43.939

44.367

44.750

darunter: Friedhof Unland Bodenfläche insgesamt Nachrichtlich: Siedlungs- und Verkehrsfläche

* Die Jahresangaben stehen jeweils für den 31.12. des Vorjahres

Tab. 3: Bodenflächen in Deutschland nach Nutzungsarten [km²]107

Ein Großteil des Wasserverbrauchs in Deutschland resultiert aus Nutzungen, die keine Trinkwasserqualität benötigen. Insgesamt nur ca. 2 % des durchschnittlichen Wasserverbrauches von 144 l je Erwachsener werden zum Kochen und Trinken verwendet. Optimierungsziele sind daher die Minderung des Verbrauchs, der Ersatz des Trinkwassers in weiten Bereichen durch Regen oder Grauwasser sowie die Art der Rückführungen (Versickerungsanlage).108 Aus den v. g. Erläuterungen lassen sich folgende nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts hinsichtlich der Umweltauswirkungen der Gebäude ableiten: ƒ

Ausnutzungsgrad des Grundstücks,

ƒ

Versiegelung des Bodens,

ƒ

Beeinträchtigung des Wasserhaushalts,

ƒ

Wasserverbrauch,

ƒ

Wasserrückführung (Versickerungsanlage).

107

In Anlehnung an: Statistisches Bundesamt, 2003, Bericht „Umwelt – Produktivität, Bodennutzung, Wasser, Abfall“, S. 63

108

Getto, 2002, Bewertungssystem für ökonomischen und ökologischen Wohnungs- und Bürogebäudebau, S. 76

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts Neben den Basisdaten haben die Methoden zur Bewertung dieser Daten in einem Entscheidungsmodell die größte Bedeutung. Nachfolgend sind die wichtigsten Methoden, die im Modell zur Anwendung kommen können, beschrieben.

4.1

Ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Berechnungsansätze der Lebenszykluskostenberechnung sind in den Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen begründet. Es liegt daher nahe, die Lebenszykluskostenbetrachtung auf eine Lebenszykluskosten-, -ertrags- und -ergebnisrechnung109 auszudehnen und damit zu einer Wirtschaftlichkeitsanalyse über den gesamten Lebenszyklus zu entwickeln. Diese Betrachtungsweise gibt das Ergebnis der Geschäftstätigkeit, d. h. den Erfolg der Immobilie wieder. Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen haben bei der Auswahl der besten Lösung aus einer Reihe von Planungsalternativen (Planungsentscheidung) eine große Bedeutung, speziell dann, wenn Immobilien als Investitionsobjekt betrachtet werden. Bauinvestitionen sind i. d. R. mit hohen Investitionskosten und Folgekosten verbunden. Ob die Größenordnung der Kosten in einem sinnvollen Verhältnis zum Nutzen steht, lässt sich mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen ermitteln. Diese Untersuchungen können sich von der Überprüfung alternativer Erwerbs- und Finanzierungsformen über die Auswahl alternativer Planungslösungen bis zu unterschiedlichen Ausführungsalternativen erstrecken. Zielstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist in diesem Zusammenhang die Lösung eines Wahlproblems, d. h. die Auswahl der optimalen Alternative. Bei den klassischen Verfahren der Wirtschaftlichkeitsberechnungen wird grundsätzlich zwischen statischen und dynamischen Methoden unterschieden. Die statischen Methoden (z. B. Kostenvergleichsrechnung, Gewinnvergleichsrechnung, Rentabilitätsrechnung) sind für die Beurteilung von Immobilieninvestitionen mit dem entsprechend hohen Planungshorizont nur bedingt nutzbar, da der Zeitwertes des eingesetzten Kapitals nicht berücksichtigt wird. Zu den dynamischen Methoden gehören z. B. die Kapitalwertmethode, die Methode des internen Zinsfußes und die Annuitätenmethode.

109

Vgl. auch Pelzeter, 2006, Lebenszykluskosten von Immobilien, S. 53

66

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

Neben den klassischen Verfahren sind die modernen Verfahren der Wirtschaftlichkeitsanalyse zu nennen. Bei ihnen können die Prämissen frei gewählt und beispielsweise in einem Vollständigen Finanzplan (VOFI) dargestellt werden. Von den Wirtschaftlichkeitsanalysen sind die Kapitalwertmethode und die Methode der Vollständigen Finanzpläne am besten geeignet, alternative Immobilieninvestitionen auf Grundlage des Lebenszyklus zu vergleichen. Aus diesem Grund werden diese Methoden nachfolgend differenzierter betrachtet. 4.1.1

Kapitalwertmethode

Mit Hilfe der Kapitalwertmethode kann der Kapitalwert einer Einzelinvestition oder von alternativen Investitionen ermittelt werden. Der Kapitalwert ist das Vorteilhaftigkeitskriterium. Der Kapitalwert errechnet sich als Summe der Barwerte aller Zahlungen, die mit der zu beurteilenden Investitionen zusammenhängen, wobei die Auszahlungen (einschließlich der Anschaffungsauszahlung) mit einem negativen Vorzeichen zu versehen sind. Zur rechentechnischen Vereinfachung werden die zu den unterschiedlichen Zeitpunkten eines Jahres anfallenden Zahlungen für Planungs- und Bauleistungen sowie die Zahlungen in der Nutzungsphase zu einer Zahlung in Jahresmitte zusammengefasst.110 Der Kapitalwert ist definiert als Differenz der Barwerte von Einnahmen- und Ausgabenreihen, d. h. die auf einen gemeinsamen Bezugszeitpunkt ab- oder aufgezinsten Einnahmen und Ausgaben. Die Ab- bzw. Aufzinsung wird zu einem kalkulatorischen Zinssatz vorgenommen, der den Renditeerwartungen des Investors Rechnung tragen muss.111 Vergleicht man alternative Planungen, so ist die Alternative mit dem höheren Kapitalwert die vorteilhaftere. Eine einzelne Maßnahme ist vorteilhaft, wenn der Kapitalwert positiv ist. Beim Alternativenvergleich ist sicherzustellen, dass die Randbedingungen gleich sind, d. h. das jeweils gebundene Kapital gleich hoch und der Betrachtungszeitraum gleich lang sind. Hierzu sind die Betrachtungszeiträume zu vereinheitlichen. Bei noch funktionsfähigen Anlagen wird mit Restwerten gearbeitet. Bei Alternativen mit unterschiedlicher Kapitalbindung (Anschaffungspreis, Nutzungsdauer oder zeitliche Verteilung der Einnahmen und Ausgaben) werden Differenzinvestitionen berücksichtigt. Darüber hinaus muss auch von der gleichen Mindestverzinsung (kalkulatorischer Zinssatz) ausgegangen werden.

110

Vgl. Möller, 2001, Planungs- und Bauökonomie, Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, Seite 79f

111

Vgl. Diederichs, 2005, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, Bd. 1, S. 233

4.1 Ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse

67

Die Berechnung des Kapitalwertes ist wie folgt möglich:112 KW =

n

¦ (E

t

t =1

− At ) x v t + RW x v n − AP

KW = Kapitalwert aus jährlichen Einnahmen Et und Ausgaben At, dem Anschaffungspreis AP und dem Restwert RWn Et = Einzahlungen in der Periode t At = Auszahlungen in der Periode t, d. h. laufende Kosten ohne Abschreibung und Zins (kalkulatorische Abschreibung und kalkulatorische Zinsen sind nicht anzusetzen, da der Anschaffungspreis (der Kapitaleinsatz) zum Zeitpunkt seines Anfalls (seiner Ausgabewirksamkeit) bereits in voller Höhe und die gewünschte Mindestverzinsung durch Ab- oder Aufzinsung mit dem kalkulatorischen Zinssatz berücksichtigt werden) p

= kalkulatorischer Zinssatz

i

= p/100

r

= (1 + i) t

v

= Abzinsungsfaktor

t

= jeweilige Zinsperiode

vt

=

n

1 1 1 = = p t (1 + i )t rt (1 + ) 100

= Anzahl der betrachteten Zinsperioden bzw. Nutzungsdauer der Investition (letztes Jahr von t)

RW = Restwert = Restverkaufserlös (nicht Restbuchwert) AP = Anschaffungspreis Bei der praktischen Anwendung empfiehlt es sich, die Einnahmenüberschüsse (Et – At) getrennt zu betrachten, damit die Unterschiede im zeitmäßigen und wertmäßigen Anfall von Einnahmen und Ausgaben deutlich werden. Für die Barwertermittlung wird als gemeinsamer Bezugszeitpunkt i. d. R. der Gegenwartszeitpunkt oder das Jahr der Investitionen gewählt. Bei konstanten jährlichen Einnahmen oder Ausgaben können Barwerte auch durch Multiplikation der konstanten Jahresraten mit dem Rentenbarwertfaktor an ermittelt werden:

112

Vgl. Diederichs, 2005, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, Bd. 1, S. 234

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

68

BW

=

konstante Jahresrate (der Einnahmen oder Ausgaben) x an

BW

=

Barwert = Gegenwartswert

r n − 1 (1 + i ) − 1 = r n x i (1 + i )n x i n

an =

=

an

Rentenbarwertfaktor (Vervielfältiger)

Der wesentliche Vorteil der Kapitalwertmethode liegt in der angemessenen Berücksichtigung des Zeitfaktors mit langfristiger Betrachtungsweise anstelle der Verwendung von Durchschnittswerten bei der statischen Investitionsrechnung. Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Alternativen ist die Berücksichtigung der Barwerte von Einnahmen und Ausgaben über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie notwendig. Unter Ziff. 3.3.1 und 3.3.2 wird die hierfür grundlegende Ermittlung der Lebenszykluskosten und Lebenszykluserträge beschrieben. 4.1.2

Methode Vollständiger Finanzpläne (VOFI)

Neben der Kapitalwertmethode als Beispiel für eine dynamische Methode der klassischen Verfahren stellt die Methode der vollständigen Finanzpläne ein probates Mittel zur Investitionsanalyse dar. Unter dem Begriff „Moderne Verfahren“ werden alle auf sog. Vollständigen Finanzplänen basierenden Methoden zusammengefasst. Schulte113 empfiehlt die Modernen Verfahren, da die klassischen Methoden der Investitionsrechnung auf „versteckten, pauschalen nicht frei wählbaren und häufig unrealistischen Annahmen beruhen“, während „bei den Modernen Verfahren die Prämissen frei gewählt und im Vollständigen Finanzplan transparent, differenziert und realitätsnah abgebildet werden“ können. Diese Methode unterscheidet sich von dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnungen dadurch, dass alle mit der Investition verbundenen Zahlungen mit ihren Zeitwerten erfasst und die in den einzelnen Perioden freiwerdenden Beträge unmittelbar in kurzfristige Finanzanlagen investiert werden können.114 Auf diese Weise wird eine vergleichsweise exakte und transparente Erfassung sämtlicher Reihen unter sich ergebenden finanzwirtschaftlichen Konsequenzen ermöglicht. Die Art der Darstellung in einem Vollständigen Finanzplan liefert genauere und praxisrelevantere Information als die aktivierten Daten in den dynamischen Verfahren. Da die Auswirkungen jeglicher Datenänderungen auf die Folgeperiode und damit auf die Vor-

113

Schulte, 2005, Immobilienökonomie, Bd. 1, S. 653

114

Diederichs, 1999, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, S. 291

4.2 Ausgewählte Verfahren zur Nutzen-Kosten-Untersuchung

69

teilhaftigkeit der Gesamtinvestition unmittelbar ablesbar sind, kann ein VOFI auch als Investitionscontrolling-Tool dienen.115 Für die Beurteilung der relativen Vorteilhaftigkeit ist für jede Alternative ein Vollständiger Finanzplan aufzustellen. Diejenige Alternative, die das höchste Endvermögen aufweist, stellt die wirtschaftlich günstigste Alternative dar. Der Vorteil ist hierbei, dass das Ergebnis des VOFI das Endvermögen des Investors bei Durchführung der Immobilieninvestitionen mittels einer absoluten Zahl darstellt. Somit kann der Entscheider klar zwischen der zu wählenden Alternative und der Unterlassungsalternative wählen. Für die Berechnung des Endvermögens kommen also grundsätzlich einfache finanzmathematische Verfahren oder die Berechnung eines VOFI in Frage. Ropeter116 beschreibt, dass das einfache finanzmathematische Verfahren immer dann angewendet werden kann, wenn für die Investition ein einheitlicher Zinssatz für die Verzinsung des Grundkapitals und der periodischen Zinserträge zu Grunde gelegt werden kann. Andernfalls sollte die Berechnung mittels VOFI erfolgen. Aufgrund der Laufzeit der in der vorliegenden Arbeit betrachteten Immobilien ist die Darstellung mittels VOFI den einfachen finanzmathematischen Methoden vorzuziehen. Der Alternativenvergleich wird transparent über den gesamten wirtschaftlichen Lebenszyklus dargestellt.

4.2 4.2.1

Ausgewählte Verfahren zur Nutzen-Kosten-Untersuchung Nutzwertanalyse (NWA)

Die Nutzwertanalyse dient zur Auswahl einer Alternative mit dem höchsten Nutzen. Der Nutzen wird auf Grundlage des Nutzwertes hinsichtlich eines vorgegebenen Zielsystems gemessen. Hierbei ist die Alternative die vorteilhafteste, die den größten Nutzwert aufweist. Im englischsprachigen Raum ist die Nutzwertanalyse unter den Bezeichnungen „benefit-“ oder „worth-analysis“ bekannt. Sie zeichnet sich durch eine Multidimensionalität aus, die die Einbeziehung subjektiver Bewertungen ermöglicht. Der methodische Rahmen der Nutzwertanalyse ist an die Datenerfordernisse anpassbar. Sie eignet sich daher auch für subjektive Bewertungskriterien wie Ästhetik, Funktionalität und Ökologie. Entsprechend der direkten Abhängigkeit des Nutzwertes von den Zielen orientieren sich die relativen Gewichte an der Präferenzfunktion (Zielanalyse). Gegenüber der Nutzen-Kosten-Analyse wird eine vollständige Bewertung eröffnet, die es erlaubt, externe Effekte über indirekte Messung zu erfassen.117

115

Schulte/Bone-Winkel, 2002, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, S. 254

116

Ropeter, 2002, Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien, Seite 305

117

Witte, 1989, Die Integration monetärer und nichtmonetärer Bewertungen, S. 24

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

70

Der Ablauf einer Nutzwertanalyse stellt sich wie folgt dar: ƒ

Bewertung der Alternativen durch separate Erfassung der Nutzenpunkte,

ƒ

Aggregation der Teilbewertungen unter Berücksichtigung von relativen Gewichten, die über alle Alternativen gleich sind, zu einem Gesamtwert je Alternative,

ƒ

Vergleich der Alternativen durch Vergleich der Gesamt-Nutzwerte.

Die Einbeziehung subjektiver Bewertungskriterien führt zu einer hohen Praxisnähe des Verfahrens. Allerdings werden die ökonomischen Prinzipien vernachlässigt, was wiederum Zweifel an der Praxisnähe aufkommen lässt. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Nutzwertanalyse sehr gut zur Beurteilung weicher (subjektiver) Kriterien und damit für die Optimierung von Immobilien während der Planungsphase geeignet ist, die ökonomischen Randbedingungen jedoch mit anderen Methoden bewertet werden müssen. 4.2.2

Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA)

Die Kostenwirksamkeitsanalyse ist wie die Nutzen-Kosten-Analyse und die Nutzwertanalyse eine Methode zur Rangbestimmung bei komplexen Entscheidungs- und Handlungsalternativen. Sie erlaubt wie die Nutzwertanalyse die Einbeziehung multivariabler Zielsysteme.118 Die KWA ist eine Weiterentwicklung der Kosten-Nutzen-Analyse, bei der die nicht in Geldeinheiten bewertbaren Faktoren von der Methode her keine Berücksichtigung finden und der Nutzwertanalyse, bei der die monetären Faktoren unzureichende Berücksichtigung finden. Hierzu werden, wie bei der Nutzwertanalyse, die Wirksamkeiten ermittelt. Die direkte Bewertung aller alternativen Projekte durch separate Erfassung der Teilbewertungen und die anschließende Aggregation unter Berücksichtigung relativer Gewichte führt zu einem Gesamtwert. Dieser wird durch die Projektkosten dividiert.119 Die Projektkosten der einzelnen Alternativen ergeben sich prinzipiell aus Marktpreisen. Im Falle einer Lebenszyklusbetrachtung können die Lebenszykluskosten als Basis herangezogen werden. Die Grenze der Kostenwirksamkeitsanalyse ist die Bewertung, ob eine Maßnahme gesamtwirtschaftlich von Vorteil ist. Die aus der Punktebewertung resultierende Dimensionslosigkeit erlaubt keine Beurteilung von Einzelmaßnahmen, sondern nur die Beurteilung der relativen Vorteilhaftigkeit von Alternativen. Um Konflikte zu lösen (z. B. in interdisziplinären Projekten), empfehlen sich kooperative Prozesse (z. B. Value Management Workshops), in deren Verlauf die Bewertung durch mehrere

118

Diederichs, 1999, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, S. 176

119

Witte, 1989, Die Integration monetärer und nichtmonetärer Bewertungen, S. 25

4.3 Bewertung unsicherer Faktoren

71

Projektbeteiligte vorgenommen wird und damit ein klareres Bild mit reduzierter Subjektivität in den verschiedenen Bereichen ergibt. Als Nachteil ist zu berücksichtigen, dass die monetären Bewertungskriterien nicht diskontiert werden und daher deren Veränderungen im Zeitablauf unberücksichtigt bleiben. Zudem ist es methodisch problematisch, zwei völlig verschiedene Dimensionen (Nutzen/Geldeinheiten) durch eine Division zu verbinden, da Verzerrungen entstehen können. Kostendifferenzen haben einen anderen Maßstab als Nutzendifferenzen.120 Es muss daher dringend berücksichtigt werden, dass die KWA ausschließlich ein Hilfsmittel zur Entscheidungsfindung darstellt. Hierbei müssen die vorgenannten Nachteile einbezogen werden. Gegebenenfalls ist es möglich, Annahmen zur Monetarisierung der Wirksamkeiten zu treffen und auf Methoden der Wirtschaftlichkeitsberechnung/-analyse (vollständig monetär) zurückzugreifen. Bei der Anwendung in der Praxis ist es weniger relevant, welche Methode zur Anwendung kommt, als dass die getroffenen Annahmen transparent dargestellt und dem Entscheider als Grundlage bekannt gegeben werden.

4.3 4.3.1

Bewertung unsicherer Faktoren Risikoanalyse

Die DIN 69905121 definiert die Risikoanalyse als den „Teil einer Projektanalyse, der sich auf das Projektrisiko bezieht.“ Darüber hinaus ist die Risikoanalyse ein Teilprozess des Risikomanagements, welches sich mit der Identifikation, Bewertung und Bewältigung der Risiken beschäftigt. Risikoanalyse wird im deutschen Sprachraum meist als Oberbegriff für die Risikoidentifikation, Risikobewertung und Risikodokumentation verwendet.122 Die Risikoanalyse schärft die Sinne für die Projektrisiken und führt dazu, dass die Suche nach Problemursachen und Lösungsmöglichkeiten frühzeitig beginnt. Bei der Risikoanalyse können einfachere, schneller anwendbare Methoden zur Anwendung kommen, bei der sich der Bewertungsaufwand in einem angemessenen Rahmen bewegt, oder kompliziertere Methoden, die einen hohen Informations- und Datenbedarf haben und aufwändige Bewertungsprozesse nach sich ziehen.

120

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 276

121

DIN 69905:1997-05, Projektwirtschaft – Projektabwicklung – Begriffe

122

RKW, 1998, Projektmanagement-Fachmann, S. 1090

72

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

Zu Beginn einer jeden Risikobetrachtung müssen alle für die entsprechende Aufgabenstellung in Frage kommenden Risiken erkannt werden. Für die Risikoidentifikation können verschiedene Verfahren zur Anwendung kommen. Busch123 beispielsweise beschreibt hierzu das Pondering, das Brainstorming, das Brainwriting sowie die Benutzung von Checklisten als mögliche Verfahren zur Risikoidentifikation. Die Methoden zur Risikoidentifikation können eine große Menge an Einzelrisiken aufdecken. Nicht jedes Risiko hat jedoch die gleiche Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe im Eintrittsfall. Aus diesem Grund ist die Bewertung der identifizierten Risiken notwendig. Für die Risikobewertung sollte das gleiche Analyseteam wie bei der Risikoidentifikation herangezogen werden. Für die Bewertung können verschiedene Verfahren zur Anwendung kommen. Die sehr anspruchsvollen Verfahren können unter Berücksichtigung der „Gebote und Gesetze von Machbarkeit und Praktikabilität“ in jedem Fall zur Anwendung kommen. Die einfacheren Verfahren (z. B. Praktiker-Methode) bieten den Vorteil, dass sie, aufgrund des Umfangs der notwendigen Datengrundlage und der statistischen Auswertungen, im begrenzten Zeitrahmen umsetzbar sind.124 4.3.2

Sensitivitätsanalyse

Bei der Nutzung eines offenen Entscheidungsrahmens zur Gewährleistung von Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Entscheidungsfindung (z. B. durch eine Nutzwertanalyse) ist es ratsam zu prüfen, ob und inwieweit sich Fehlurteile bei der subjektiven Bewertung von Sachverhalten auf das Ergebnis auswirken. Diese Frage kann mit Hilfe von Sensitivitätsanalysen sorgfältig geprüft werden. Sensitivitätsanalysen gestatten die Gewinnung „kritischer“ InputGrößen bzw. „wahrscheinlicher Korridore“ für den Output.125 Die Sensitivitätsanalyse, auch Empfindlichkeitsanalyse genannt, beruht auf der Annahme, dass die Werte der Inputgröße um einen (unter der Annahme von Sicherheit) geschätzten Wert schwanken können. Ausgehend von diesem ersten Schätzwert der Inputgrößen sollen durch systematische Variationen der Werte die Fragen beantwortet werden, welche Inputgrößen die Höhe der Ergebnisgröße besonders stark beeinflussen sowie innerhalb welcher Grenzen die Werte der Inputgrößen schwanken können, ohne dass der Ergebniskorridor verfehlt wird. Hierzu werden die Werte einzelner oder mehrerer Inputgrößen variiert. Stellt sich heraus, dass das Ergebnis bei der Variation einzelner Inputgrößen nur sehr geringen Schwankungen unterliegt, kann die Unsicherheit im konkreten Einzelfall vernachlässigt wer-

123

Busch, 2003, Risikomanagement in Generalunternehmungen, Zusammenfassung

124

Göcke, 2002, Risikomanagement für Risiken von Bauprojekten, S. 169

125

Diederichs, 1999, Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute, S. 180

4.4 Optimierungsmethoden

73

den. Sind die Schwankungen dagegen relativ groß, kann die Risikostruktur der Inputgrößen durch weitere Analysen (z. B. Risikoanalyse) untersucht werden.126 Eine Sensitivitätsanalyse läuft im Allgemeinen so ab, dass durch die sequenzielle Variation der einzelnen Inputgrößen deren unterschiedlicher Einfluss auf das Ergebnis deutlich gemacht wird. Dadurch ist es möglich, die Faktoren mit der größten Hebelwirkung zu identifizieren und im Anschluss einer gesonderten Analyse zu unterziehen bzw. deren Plausibilität besonders genau zu überprüfen.

4.4 4.4.1

Optimierungsmethoden Funktionsanalyse

Die Funktionsanalyse wird als der methodisch wichtigste Bestandteil des Value Management angesehen. Sie bildet eine Entscheidungsgrundlage zur Forcierung der Alternativenfindung und Auswahl von Alternativen, indem verschiedene Funktionen von Komponenten und Bauteilen hierarchisch geordnet werden. Darüber hinaus bilden die Zuordnung der Kosten für die Bereitstellung der Funktionen und der Vergleich mit dem voraussichtlichen Wert der bereitgestellten Funktion eine Grundlage für Entscheidungen. Bereiche mit inadäquatem Wert können identifiziert werden. Kritisch muss hierbei betrachtet werden, dass eine detaillierte Funktionsanalyse verbunden mit einer detaillierten Kostenberechnung (elementweise Kostenbetrachtung, z. B. auf Leitpositionsebene) für die meisten Bauprojekte sehr aufwändig und damit nicht kosteneffizient ist. Dies ist der Grund, warum in der Praxis die Funktionsanalyse selten beim Value Management von Bauprojekten durchgeführt wird. Eine Ausnahme stellen Anbieter von Fertigteilhäusern bzw. Häusern in Serienfertigung dar, da diese vergleichbar mit der stationären Industrie durch eine hohe Stückzahl die Kosten für eine Optimierung im Entwurf egalisieren.127 Das Value Management muss sowohl die Funktionsfähigkeit als auch die Ästhetik, den Nutzwert und die Nutzbarkeit (Nutzungseffizienz) berücksichtigen.128 So ist es wichtig, dass die Bemühungen um Kostenreduktion nicht dazu führen, dass die vom Auftraggeber/Nutzer geforderte Qualität, Sicherheit, Verlässlichkeit und gestalterische Attraktivität vernachlässigt werden. Dies ist jedoch allein mit der Anwendung der Funktionsanalyse bei der Bauplanung nur begrenzt umsetzbar (vgl. Ziff. 2.2.2).

126

Vgl. Wöhe, 2005, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, S. 627

127

Walker/Greenwood, 2002, The Construction Companion to Risk and Value Management, S. 67/5

128

Norton/McElligott, 1995, Value Management in Construction, S. 59

74

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

Dennoch ist die Funktionsanalyse für spezielle Bereiche der Bauplanung ein geeignetes Instrument. Aus Sicht der Kosteneffizienz lässt sich die Methode in Teilbereichen zur Beurteilung der Funktionalität von Bauteilen und Komponenten bzw. der Alternativensuche für geplante Funktionen anwenden. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die Funktionen mit den Zielen des Auftraggebers und gesellschaftlichen Forderungen für die Sicherstellung nachhaltiger Erträge abgeglichen werden müssen, so dass ökologische Faktoren, ästhetische und auch Faktoren der Nutzbarkeit herangezogen werden müssen. Nachfolgend wird der grundsätzliche Ablauf einer Funktionsanalyse beschrieben (Arten von Funktionen, Hierarchie von Funktionen, Abstraktionsregel, Klassifikation der Funktionen sowie Vergleich von Kosten und Gegenwert). Die Funktionen eines Projekts haben eine natürliche Hierarchie durch die Definition der Projektziele. Höchste Hierarchiestufen nehmen dabei Positionen ein, die als essenzielle Ziele des Auftraggebers definiert werden. Dies können sowohl wirtschaftliche, ästhetische, ökologische, funktionelle oder ideelle Ziele sein. Auf niedrigeren Ebenen befinden sich weniger wichtige Konstruktionselemente und -komponenten. Für die Zwecke des Value Management werden die Funktionen durch zwei Wörter definiert, ein Verb und ein Substantiv. Es ist ein Verb auszuwählen, welches beschreibt, was das untersuchte Bauteil/Bauelement macht. Einige allgemeine Verben, wie z. B. „erfolgen“, „unter Vtützen“, „bereitstellen“ sollen dabei in aller Regel vermieden werden. Das Substantiv soll eine messbare Funktion beschreiben, worauf sich das Verb bezieht. Die Messbarkeit der Funktion ist notwendig, um die Bewertbarkeit sicherzustellen. Die Abstraktion ist mit der Trennung vom vorhandenen Objekt verbunden und erleichtert das Erkennen wesentlicher Funktionen. Dieser Prozess wird durch die Unterscheidung nach Hauptfunktion, Nebenfunktionen und unerwünschten Funktionen noch verstärkt. Hauptfunktionen sind essenzielle Funktionen und beantworten die Frage "Was muss ein(e) Projekt/Bauteil/Komponente zwingend tun?". Die Nebenfunktionen stellen solche dar, die in Bezug auf die Forderungen des Auftraggebers eine untergeordnete Rolle spielen, jedoch durch Normen und Regelwerke vorgeschrieben sind. Alle anderen Positionen werden als unerwünschte Funktionen klassifiziert. 129 Die auf Projekt- oder Bauteilebene dargestellten Funktionen werden im nächsten Schritt mit Kosten und einem zu erwartenden Gegenwert (Was kostet die Funktion im preiswertesten Fall?) versehen. Dieser Gegenwert der Funktion stellt die Kosten dar, für die die notwendige Basisfunktion in ihrer preiswertesten Form realisiert werden kann. Untergeordnete Funktionen werden mit dem Gegenwert Null bewertet. Durch den Vergleich von Kosten und Gegen-

129

Wiegand, 1995, Leitfaden für das Planen und Bauen mit Hilfe der Wertanalyse, S. 115

4.4 Optimierungsmethoden

75

wert können Bereiche mit niedrigem Nutzwert identifiziert und einer Optimierung zugeführt werden. 4.4.2

Kennzahlensysteme

Nach Schulte/Schäfers130 ist die wesentliche Funktion von Kennzahlensystemen die Darstellung von Kennzahlen in aggregierter Form nach unterschiedlichen Sichten (Segmentierung). Hierbei sollen quantitativ messbare immobilienwirtschaftliche Sachverhalte und Zusammenhänge in konzentrierter Form, schnell und prägnant informieren. Dadurch wird es möglich, den Betrachtungsgegenstand entsprechend dem jeweiligen Analysezweck einzugrenzen. Schulte/Schäfers empfehlen den Einsatz eines hierarchischen Kennzahlensystems. Diese Option erlaubt die Eingrenzung des Betrachtungsgegenstandes in Abhängigkeit vom Analysezweck und die Visualisierung von Ursache-Wirkungs-Zusammenhängen. Gegebenenfalls bietet sich die Definition von Schwellenwerten für Kennzahlen an. Für die Optimierung von Planungssachverhalten im Bauwesen sind grundlegend zwei Arten der Nutzung von Kennzahlen möglich. Einerseits ist das Benchmarking einsetzbar, welches Optimierungsmöglichkeiten durch die Orientierung am besten aufzeigt, und andererseits sind es Kennzahlen, die Korridore darstellen, in die die aktuelle Alternative von schlecht über mittel bis sehr gut eingeordnet werden kann. Der Begriff „Benchmarking“ kann mit „einen Maßstab setzen“ übersetzt werden. An dieses Prinzip des aktiven Setzens von Orientierungswerten knüpfen alle Übertragungen auf die Wirtschafts- bzw. Sozialwissenschaften an. Die Fülle ähnlicher, aber nicht identischer Definitionen in der Fachliteratur lässt darauf schließen, dass es sich um einen kontinuierlichen Prozess handelt, der permanent weiterentwickelt wird. Im Allgemeinen wird das Benchmarking als ein langfristig angelegter Prozess angesehen, der nicht ad hoc, sondern systematisch kontinuierlich durchgeführt werden soll. Hierbei werden das quantitative Benchmarking (die Analysegrundlagen bilden die Eigenschaften von Produkten ab, die einen messbaren Anteil am Erfolg haben) und das qualitative Benchmarking (Vergleich schwer messbarer Prozesse, weiche Benchmarks) unterschieden.131 Für die Optimierung der Planung lässt sich das Benchmarking anhand von Vergleichsobjekten als Orientierung am Bestwert heranziehen. Übertragen auf die Planungsoptimierung lassen sich das quantitative Benchmarking hinsichtlich der Lebenszykluskosten und das qualitative Benchmarking hinsichtlich der zu beeinflussenden Erfolgsfaktoren einsetzen. In diesem Fall ist das Festsetzen von Zielen mit der Orientierung am besten im jeweiligen Sektor not-

130

Schulte/Schäfers, 2004, Corporate Real Estate Management, S.108

131

Vgl. Reisbeck/Schöne, 2006, Immobilien Benchmarking, S. 33

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

76

wendig. Hierbei ist zu beachten, dass die Aussagekraft des Benchmarking maßgeblich von der Vergleichbarkeit der Ergebnisse abhängt. So ist es wichtig, dass tatsächlich vergleichbare Daten als Benchmark herangezogen werden und die Grundgesamtheit der Vergleichswerte ausreichend groß ist. Neben dieser Art der Nutzung von Kennzahlen beschreibt Gärtner132 ein Kennzahlensystem zum Vergleich verschiedener Planungsalternativen. Bei diesem System wird nach übergeordneten Faktoren, Standort und Gebäude/Grundstück unterschieden. Während bei den übergeordneten Faktoren und dem Standort weitestgehend die Kriterien einfließen, die im Rahmen der Projektentwicklung (vor der Investitionsentscheidung) festgelegt werden müssen, beinhalten die Gebäude-Faktoren Kriterien, die zur Optimierung der Planung herangezogen werden können. Gärtner beschreibt in diesem Zusammenhang für Büro- und Verwaltungsbauten folgende Kennzahlen: ƒ

Aufwandskennzahlen für laufende Aufwendungen (z. B. Heizen/Warmwasser, Strom, Wasser/Abwasser, Instandhaltung der Klimaanlage, Instandhaltung der Baukonstruktion und sonstiger technischer Anlagen, Gebäudereinigung, Pflege von Verkehrs- und Grünanlagen, Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten),

ƒ

Aufwandskennzahlen für einmalige Aufwendungen (z. B. Investitionskosten, Verteilung der einzelnen Kostengruppen der Investitionskosten, Höhe der Kosten für Modernisierungs-/Umbauarbeiten für ältere/bestehende Gebäude),

ƒ

Funktions- und Nutzungskennzahlen (z. B. Kennzahlen der horizontalen Nutzung und Funktionen, Kennzahlen der vertikalen Nutzung und Funktionen, Kennzahlen der Gebäudegeometrie, Kennzahlen des Grundstücks).

Diese Kennzahlen können herangezogen werden, um gewählte Planungsalternativen mit gleichartigen Projekten zu vergleichen und gegebenenfalls weiteres Optimierungspotenzial zu identifizieren. 4.4.3

Kreativitätstechniken

Die systematische Suche nach Alternativen ist eine der grundlegenden Aufgaben im Optimierungsprozess. Neben der Vorgabe von Zielen ist die Entwicklung von Planungsalternativen, die (mehr oder weniger gute) Lösungen darstellen, die wichtigste Entscheidungsgrundlage im Planungsprozess.

132

Gärtner, 1996, Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen mit Hilfe eines Kennzahlensystems

4.4 Optimierungsmethoden

77

Bei diesem Prozess ist Kreativität gefordert. Allerdings ist die schöpferische Fähigkeit von Menschen, Neues hervorzubringen, nicht bei allen Menschen gleich stark ausgeprägt. Kreativität entsteht aus im Gedächtnis abgespeichertem Wissen und der als Intelligenz bezeichneten Verarbeitungsfähigkeit von Informationen. Eng verbunden mit der Kreativität ist die sog. Adoption, d. h. die Aufnahme und Weiterverarbeitung der kreativen Ideen. Eine Möglichkeit der Adoption von kreativen Ideen besteht in der Bewertung, d. h. dem Abgleich mit den Projektzielen, um herauszufinden, ob die Idee eine Lösung des vorgegebenen Problems darstellt.133 Neben der kreativen Fähigkeit spielt eine kreativitätsfördernde Umgebung eine maßgebliche Rolle. Nur in einer die Kreativität fördernden Umgebung kommen die dahingehend begabten Mitarbeiter zum Zug. Hierbei spielt eine besondere Rolle, dass Kreativität weitestgehend in einer „entspannten Affektlage“ funktioniert.134 Dies ist u. a. daran zu erkennen, dass viele gute, kreative Ideen entstehen, wenn sich Körper und Geist entspannen, d. h. der Stress, kurzfristig eine Lösung finden zu müssen, nachlässt. Eine kreativitätsfördernde Umgebung kann durch den geschickten Umgang mit den Mitarbeitern/Projektbeteiligten entstehen. Zur systematischen Alternativensuche empfiehlt es sich jedoch, Kreativitätstechniken anzuwenden. Nachfolgend sind einige Methoden beschrieben, die speziell bei der kreativen Arbeit in interdisziplinären Teams hilfreich sein können: Mit Hilfe des Morphologischen Kastens135 werden das Gesamtproblem in einzelne Probleme zerlegt und für jedes Teilproblem die möglichen Lösungen zusammengestellt. Zur Optimierung der objektbezogenen Faktoren während der Bauplanung können die einzelnen – optimal zu gestaltenden – Bauteile/Komponenten als Teilproblem aufgefasst und in die Kopfspalte des Morphologischen Kastens eingetragen werden. Die entsprechenden Merkmalsausprägungen werden dann in der jeweiligen Zeile ausgewiesen. Die Kombination der verschiedenen Merkmalsausprägungen ergibt einerseits eine außerordentlich große Lösungsvielfalt. Ein Beispiel für einen Morphologischen Kasten ist in Abb. 15 dargestellt. Die ausgewählte Kombination der Merkmalsausprägungen ist im Beispiel grau hinterlegt. Das Mind Mapping wird als Möglichkeit zur grafischen Darstellung von Denk- und Lerninhalten angewandt. Mit Hilfe von Linien und Ästen werden alle für die Lösung eines Problems relevanten Ideen gesammelt und dokumentiert. Das Mind Mapping ist eine sehr einfache Methode, die Denkprozesse des Menschen zu systematisieren und ist daher oft zielführend.

133

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 425 ff.

134

Zöllner, 2005, Vortrag auf dem 22. Int. Deutschen Projektmanagement Forum, Tagungsband, S. 177

135

Vgl. Möller, 2001, Planungs- und Bauökonomie, Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, S. 45

4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts

78

Negativ kann wirken, dass einschränkende Rahmenbedingungen, die unzulässige Lösungen verhindern, nicht dargestellt werden. Brainstorming ist eine intuitive, aber dennoch strukturierte Methode. Hierbei nennen in einer Besprechung verschiedene Projektbeteiligte unter Anleitung eines Moderators intuitiv und ungeordnet mögliche Lösungen, die sie für eine spezielle Fragestellung sehen. Hierzu werden die Aufgabe gut sichtbar aufgeschrieben und alle relevanten Ideen gesammelt. Auch die Ideen werden für die anderen Projektbeteiligten gut sichtbar aufgeschrieben, um Emotionen und Reaktionen auf die Aussagen der anderen in die Gedankengänge einbeziehen zu können. Die Methode lebt maßgeblich von der Freiheit der Ideen, d. h. eine Kommentierung während der Ideen-Such-Phase muss ausgeschlossen sein. Teillösungen Merkmale

A

B

C

D

E

F

1.

Anzahl normale Essplätze

1

2

3

4

5

6

2.

Mögliche Vergrößerung Anzahl Essplätze

0

+1

+2

+3

+4

Anbau mit Wand verbunden

Anbau mit Möbel verbunden

freistehend

quadratisch

rechteckig

rund

dreieckig

oval

5. Material Tischplatte

Holz

Metall

Kunststoff

Glas

6. Anzahl Tischbeine

0

1

2

3

4

6

7. Material Tischbeine

kein Material

Holz

Metall

Kunststoff

Glas

Kombination Holz/Metall

3. Verbindung

4. Form Tischplatte

Abb. 15: Morphologischer Kasten am Beispiel der Entwicklung eines Esstisches136

136

In Anlehnung an Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 451

4.4 Optimierungsmethoden

79

Die Methode Brainwriting (Methode 6-3-5) ist die schriftliche Alternative des Brainstormings und in Situationen geeignet, in denen das Emotionalisieren in der Gruppe zu Gunsten einer Konzentration auf die Weiterentwicklung von bereits entwickelten Lösungen reduziert werden soll.137 Sechs Personen schreiben (jeder für sich allein) zu einer bestimmten Aufgabe je drei Lösungsvorschläge auf ein Blatt Papier. Diese Unterlagen werden zyklisch an die übrigen fünf Teilnehmer weitergereicht, so dass am Ende des Umlaufs jeder die Vorschläge aller anderen zur Kenntnis genommen hat. Den Vorschlägen der anderen soll nach Möglichkeit jeder drei weiterentwickelte Ideen hinzufügen. Auf jedem Bogen stehen schließlich 18 und insgesamt 108 Ideen zur Lösung der Aufgabe.138 Die Delphi-Methode wurde ursprünglich für das Ausarbeiten von Prognosen entwickelt. Ziel ist es, durch den strukturierten Austausch von Meinungen und die zwischenzeitliche Verdichtung von Informationen zu einer weitestgehend einheitlichen Meinung der Gruppe zu kommen. Das Vorgehen besteht in einem Wechsel von Befragung, Verarbeitung und Verdichtung der Befragungsergebnisse, Konfrontation der Befragten damit und erneuter Befragung. Dieses Vorgehen läuft in mehreren Runden ab.139 Der Kreativität fördernde Aspekt dieser Methoden ist, dass ein interdisziplinärer Austausch von Gedanken/Ideen stattfindet und die verschiedenen Sichtweisen der Projektbeteiligten zur Lösung einer Aufgabe herangezogen werden. Ein Vorteil ist hierbei das systematische Vorgehen. Über die vorgenannten Methoden hinaus wird auf die weiteren Kreativitätstechniken Synektik140 und Syntegration141 hingewiesen, die mit hoher Wahrscheinlichkeit neue und zugleich von der Gruppe getragene Lösungen generieren können. Aufgrund ihres hohen Zeitaufwandes sprengen sie jedoch oft den Rahmen einer projektbegleitenden Optimierung.

137

Vgl. Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 441

138

Vgl. Patzak/Rattay, 2004, Projektmanagement, S. 298

139

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 443

140

Vgl. Patzak/Rattay, 2004, S. 298; Wiegand, 2005, S. 282

141

Vgl. Nittbaur/Arnold, 2005, Vortrag auf dem 22. Int. Deutschen Projektmanagement Forum, Tagungsband, S. 97

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells Alternativenuntersuchungen verbessern das Ergebnis einer Planung deutlich. Dabei ist die Qualitätsverbesserung des Ergebnisses mit einer Steigerung von zwei auf drei Alternativen erheblich. In der Praxis wird der Aufwand der Alternativenausarbeitung jedoch oft gescheut.142 Hier setzt das im Rahmen dieser Dissertation entwickelte Entscheidungsmodell an. Durch die Auflistung von verschiedenen technisch machbaren Alternativen mit den Auswirkungen auf die Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit können Alternativen verglichen und die vorteilhafteste Alternative ausgewählt werden. Dies dient als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber. Die Werthaltigkeit im Sinne dieser Arbeit wird in Anlehnung an die unter Ziff. 2.3 erläuterten Wertbegriffe als eine sehr gute Performance über die gesamte Lebensdauer, d. h. eine hohe Rendite und Wertsteigerung definiert (Abb. 16). Während der Planungsphase maßgebliche Einflussfaktoren auf Rendite und Wertsteigerung sind monetäre Faktoren, deren Optimierung zu niedrigen Lebenszyklusausgaben und hohen Lebenszykluseinnahmen führt, und nichtmonetäre Faktoren aus den Bereichen Gestaltung, Funktionalität und Ökologie, deren Optimierung zu hohen Einnahmen über die gesamte Lebensdauer führt. Für das Modell wurden die unter Ziff. 3 beschriebenen Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit entwickelt. Ziel der Modellanwendung ist es, die relevanten Faktoren zu optimieren und Entscheidungen zu treffen, die der Auswahl einer Alternative mit höherer Wirksamkeit hinsichtlich der Werthaltigkeit entsprechen. Dies bedeutet, dass die Rendite für den ersten Lebenszyklus den Erwartungen des Investors entspricht und ein maximales Wertsteigerungspotenzial erreicht wird. Die höheren Wirksamkeiten sind gegebenenfalls entstehenden höheren Kosten gegenüberzustellen und in einer Rentabilitätsbetrachtung abzuwägen. Das Ergebnis der Modellanwendung ist somit die Steuerung der Qualitäten während der Planung vor dem Hintergrund der Einnahmen über die gesamte Lebensdauer der Immobilie.

142

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 189

82

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Werthaltigkeit

Wertsteigerung

Rendite

Ausgaben Investition/Erstnutzung

Einnahmen Erstnutzung

Einnahmen über den gesamten Lebenszyklus

Maximierung der Nachhaltigkeit der Einnahmen bei Beibehaltung der Budgetvorgaben und Nutzeranforderungen

Abb. 16: Werthaltigkeit – Einflussfaktoren und Optimierungsmöglichkeiten

Das Modell ist ein Hilfsmittel für Investoren und Projektmanager, die eine Entscheidungshilfe zur Auswahl von Alternativen im Rahmen der Optimierung während der Planungsphase suchen.

5.1

Anforderungen an das Entscheidungsmodell

Entscheidungssituationen während der Planungsphase von Gebäuden sind aufgrund der unterschiedlichen Zielsysteme der Projektbeteiligten und der Komplexität der Planungsaufgabe äußerst schwierig. Das Modell soll die Ziele, Entscheidungsgrundlagen und Ergebnisse transparent darstellen und so als Entscheidungshilfe dienen. Die Komplexität der Planungsaufgabe von modernen Büro- und Verwaltungsgebäuden erzwingt die Vereinfachung der Abbildung realer Tatbestände. Hierbei bezieht sich die Vereinfachung auf die Elemente und deren Eigenschaften sowie die zwischen den Elementen und den Eigenschaften bestehenden Relationen des Systems. Durch die Systemgleichheit bzw. -ähnlichkeit des Modells gegenüber der tatsächlichen Planungsaufgabe können Rückschlüsse vom Modell auf die Wirklichkeit gezogen werden. Aufgrund der Komplexität der Planungsaufgaben werden im Modell nur die relevanten Elemente explizit erfasst. Das Modell muss alle relevanten Elemente darstellen, die Einfluss auf die Werthaltigkeit haben. Neben den Elementen selbst müssen im Modell die Methoden zur Beurteilung der Elemente abgebildet werden. Mit deren Hilfe ist es möglich, die Erfüllung der Zielvorgaben zu bewerten und damit die Vorteilhaftigkeit einer Planungsalternative gegenüber anderen Alternativen darzustellen.

5.2 Modellgrenzen

83

Zusammenfassend können die Anforderungen an das Modell wie folgt beschrieben werden: ƒ

Darstellung der Elemente, die Einfluss auf die Werthaltigkeit haben,

ƒ

Beschreibung der Abhängigkeiten zwischen den Elementen,

ƒ

Darstellung von Bewertungsmöglichkeiten für die Elemente,

ƒ

Bestimmung der Vorteilhaftigkeit von Alternativen durch Anwendung der Bewertungsmethoden für Elemente und deren Beziehungen.

Durch die Anwendung des Modells sollen das Abwägen zwischen verschiedenen Alternativen und damit die Entscheidungsfindung in interdisziplinären Teams unterstützt werden.

5.2

Modellgrenzen

Die Grenzen des Modells ergeben sich in erster Linie aus der aufgrund der zu verarbeitenden Datenmenge resultierenden Fokussierung der Betrachtung. Hierzu gehören: ƒ

zeitliche Grenzen für die Anwendung des Modells (Planungsphasen/Entscheidungspunkte),

ƒ

Grenzen der zu berücksichtigenden Elemente (Optimierungsgegenstand) und

ƒ

Grenzen der Ergebnisse der Modellanwendung.

Diese sind nachfolgend beschrieben. 5.2.1

Planungsphasen/Entscheidungspunkte

Zeitliche Grenzen zum Einsatz des Modells sind definiert mit dem Start und Endzeitpunkt der Planung von Immobilien im engeren Sinn. Dies ist die Phase der Planung, bei der die Investitionsentscheidung gefallen ist, jedoch noch keine ausführungsvorbereitenden Maßnahmen (Ausschreibung und Vergabe) begonnen haben. Das Modell kann somit grundsätzlich in jeder der Leistungsphasen 1 bis 5 nach HOAI zum Einsatz kommen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Leistungsphase 1 in den meisten Fällen durchgeführt wird, bevor die Investitionsentscheidung gefallen ist. Die Leistungen ab Leistungsphase 4 beschränken sich auf die Ergänzung genehmigungsrelevanter Inhalte bzw. die Detaillierung der vorhandenen Planung bis zur ausführungsreifen Lösung (vgl. Ziff. 5.3.4.2). Daher wird die Anwendung des Modells empfohlen – entsprechend dem in Abb. 2 dargestellten Immobilienmanagementzyklus – für die Leistungsphasen 2 und 3, d. h. während der planerischen Konkretisierung des Projektes (vgl. Abb. 17).

84

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Planungsleistungen im Immobilienmanagementlebenszyklus PROJEKTENTWICKLUNG

PLANUNG

AUSFÜHRUNG

NUTZUNG

Grundlagenermittlung Vorplanung Entwurfsplanung Genehmigungsplanung Ausführungsplanung Vorbereiten der Vergabe Mitwirken bei der Vergabe Objektüberwachung Objektbetreuung/ Dokumentation

Abb. 17: Zeitliche Modellgrenzen

Zwar trifft der Planer in seiner Tätigkeit permanent Entscheidungen, welche Alternativen weiterverfolgt werden sollen, jedoch soll das hier entwickelte Modell in erster Linie in interdisziplinären Optimierungsworkshops zum Einsatz kommen. Die relevanten Entscheidungspunkte sind somit das Ende der Leistungsphasen 2 und 3. Zweck der Anwendung ist es, vorliegende Planungsalternativen entsprechend den Zielvorgaben für das Projekt und der Werthaltigkeit zu bewerten, Optimierungspotenziale zu identifizieren und die Optimierungsentscheidung durch den Auftraggeber herbeizuführen. Das Modell unterstützt hierbei alle Arten von Entscheidungen (vgl. Ziff 2.1.4), wobei die nachfolgend aufgeführten Entscheidungstypen eine besondere Relevanz haben: ƒ

Grundsatzentscheidung,

ƒ

Konzeptentscheidung,

ƒ

Konstruktions-, Systementscheidung,

ƒ

Gestalterische Entscheidung,

ƒ

Funktionale Entscheidung,

ƒ

Technische Entscheidung.

Diese Arten von Entscheidungen können am Ende jeder relevanten Leistungsphase als Optimierungsentscheidung getroffen werden. Darüber hinausgehende Entscheidungen wie z. B. Bemusterungsentscheidungen, Ablaufentscheidungen, organisatorische Entscheidungen, werden entweder außerhalb des betrachteten Zeitfensters getroffen oder aufgrund der geringen Auswirkungen auf die Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit vernachlässigt.

5.3 Modellbildung

5.2.2

85

Optimierungsgegenstand

Die Investitionsentscheidung ist zum Zeitpunkt der Modellanwendung bereits gefallen, so dass lage- und marktbezogene Faktoren nur in geringem Umfang beeinflusst werden können. Im Modell haben somit nur die Elemente eine sehr hohe Relevanz, die in der Planungsphase stark beeinflussbar sind. Diese mit einer sehr großen Hebelwirkung versehenen Faktoren sind die monetären und nichtmonetären Objektfaktoren, die einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Rendite und Wertsteigerung während der gesamten Lebensdauer haben. Die Abgrenzung ist unter Ziff. 3.1 beschrieben. Systematisch gehen in das Modell keine terminlichen Kriterien ein. Die terminlichen Auswirkungen sind insoweit berücksichtigt, dass ein Überarbeitungszeitraum am Ende jeder relevanten Planungsphase berücksichtigt wird. Es wird nur geprüft, ob die Überarbeitung der Planung als Resultat der Optimierungsentscheidungen innerhalb dieses Zeitraumes möglich ist. Ist dies nicht der Fall, müssen die Auswirkungen auf Termine und damit auf das Lebenszyklusergebnis genau analysiert und bei der Entscheidung berücksichtigt werden. 5.2.3

Ergebnisse

Die Ergebnisse der Modellanwendung bestehen in der Identifikation der relativen Vorteilhaftigkeit von Alternativen. Zwar werden unter Ziff. 4.4 verschiedene Optimierungsmethoden beschrieben, die zur Bestimmung der absoluten Vorteilhaftigkeit von Alternativen herangezogen werden können. Sie dienen jedoch in erster Linie zur Generierung von Alternativen und gehen nicht direkt in die Bewertung ein. Die Ergebnisse lassen daher keine Aussage zur absoluten Vorteilhaftigkeit der Alternativen zu.

5.3

Modellbildung

Entscheidungen in Risikosituationen machen die Mehrheit der Entscheidungsaufgaben bei der Bauplanung aus. Entscheidungen mit völliger Informationssicherheit oder völligem Unwissen sind Extremsituationen. Darüber hinaus sind die meisten Entscheidungsaufgaben in der Bauplanung durch mehrere im Zielkonflikt stehende Zielvariable gekennzeichnet. Als Verfahren zur Lösung dieser komplexen Entscheidungsprobleme müssen daher geeignete Methoden ausgewählt und bei der Modellbildung beachtet werden. Für die Modellbildung im Rahmen dieser Arbeit kommen die Ansätze der Entscheidungstheorie zur Anwendung (vgl. Ziff. 2.4). Um der multikriteriellen Entscheidungssituation gerecht zu werden, müssen verschiedene Zielkriterien zu einer Präferenzfunktion zusammengefasst und mit der Nutzenfunktion (Erfüllung der Zielkriterien) bewertet werden.

86

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Das Modell ist in Abb. 18 dargestellt. Es besteht im Wesentlichen aus den folgenden acht Modellschritten: 1. Festlegen der Zielvorgaben (Präferenzfunktion), 2. Bewerten der Basis-Planung (Nutzenfunktion), 3-stufiges Bewertungssystem o

Rentabilität

o

Nutzeranforderungen

o

Zukunftspotenzial

3. Feststellen der Abweichungen der Planung von den Zielvorgaben zur Identifikation von Optimierungspotenzialen, 4. Ausarbeiten von Planungsalternativen, 5. Bewerten der Planungsalternative(n) (Nutzenfunktion), 3-stufiges Bewertungssystem o

Rentabilität

o

Nutzeranforderungen

o

Zukunftspotenzial

6. Vergleich der Basis-Planung mit den Planungsalternativen (Bestimmen der Vorteilhaftigkeit), 7. Bewerten unsicherer Faktoren mittels Risiko- und Sensitivitätsanalyse, 8. Entscheidungsvorbereitung mittels Entscheidungsvorlage.

5.3 Modellbildung

Modellschritte

87

Entscheidungsmodell für die Planungsoptimierung zur Erzielung nachhaltig hoher Büro-Immobilienwerte Rendite (normaler Betrachtungszeitraum)

Kostenrelevante Projektziele

Ertragsrelevante Projektziele

Planungsgrundlage 1.

Wertsteigerung (Zukunftspotenzial) Werthaltigkeitsrelevante Optimierungsziele

Optimierungsgrundlage

Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

Investitionskosten gemäß DIN 276

Mieteinnahmen auf Grundlage der erfüllten Nutzeranforderungen

Funktionalität

Nutzungskosten gemäß DIN 18960

Gestaltung

Ökologie

Ausgaben Investition/Erstnutzung

Einnahmen Erstnutzung

Einnahmen über den gesamten Lebenszyklus

Bewerten der Basis-Planung (3-stufig) 2.

3.

Monetäre Faktoren

Nichtmonet. Faktoren

Rentabilitätsanalyse / Nutzwertanalyse

Nutzwertanalyse

Analyse der Abweichungen / Identifikation von Optimierungspotenzialen

Alternativenausarbeitung (Workshop) 4.

z.B. Funktionsanalyse, Benchmarking, Kreativitätstechniken Neue Alternativen

Bewerten der Planungsalternative(n) (3-stufig) 5.

Monetäre Faktoren

Nichtmonet. Faktoren

Rentabilitätsanalyse/ Nutzwertanalyse

Nutzwertanalyse

6.

Vergleich der Basis-Planung mit Alternative(n)

7.

Risikoanalyse / Sensitivitätsanalyse

8.

Entscheidung

Abb. 18: Entscheidungsmodell zur Optimierung der Werthaltigkeit

88

5.3.1

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Festlegen der Zielvorgaben

Die Idee dieses Entscheidungsmodells besteht darin, die Ziele des Kunden, des Erstnutzers und eines möglichen Drittnutzers/der Gesellschaft in die Entscheidung bei der Auswahl von Planungsalternativen einzubeziehen. Dadurch lassen sich Optimierungsprozesse während der Planungsphase an einem nachhaltig hohen Immobilienwert ausrichten. Daraus resultiert jedoch, dass nicht nur ein Ziel vorliegt, sondern das Wertsystem aus vielen Zielen und Prämissen besteht. In Abb. 19 sind die verschiedenen Sichtweisen der Stakeholder und die daraus resultierenden Ziele dargestellt. Die Ziele des Investors und die Werthaltigkeitsziele müssen gegeneinander abgewogen werden. Somit ist ein Verfahren zur Zielbestimmung anzuwenden, das sich in der Praxis gut für das Erkennen und Gewichten der Ziele eignet. Es eignet sich z. B. die Zielanalyse. In Abb. 20 sind die Ausprägungen der Zielanalyse sowie die verschiedenen grundsätzlichen methodischen Vorgehensmöglichkeiten dargestellt. Sichtweise Ziele

Investor

Erstnutzer

Drittnutzer/Gesellschaft

Rentabilitätsziele

Sachziele (Optimierung der kurzfristigen Rendite)

Optimierungsziele/Formalziele (Optimierung der langfristige Rendite)

Rentabilität

Nutzerbedarfsprogramm

Standardverteilung der Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit

Lebenszyklusausgaben

Aufbauorganisation, Ablauforganisation Flächenbedarf Anf. an Bauweise/Geschossbelegung Sicherheitskonzeption tragende/nichttrag. Baukonstruktion Technische Anlagen Gestaltung des Gebäudes Gestaltung der Außenanlagen Denkmalschutz, Ökologie Termine, Wirtschaftlichkeit

Lebenszykluseinnahmen Bewertungsgrundlage

Bewertungs- Vollständiger Finanzplan methode (VOFI)

Abweichungsanalyse Direkter Einfluss auf die Mieteinnahmen im ersten wirtsch. Lebenszyklus (Mietvertragsdauer)

Gewichtung auf Grundlage der Maslowschen Bedürfnistheorie

Bewertungsschema Erfolgskriterien Einfluss auf die Erträge über die Lebensdauer der Immobilie (techn. Lebenszyklus)

Abb. 19: Ziele und Bewertungsmöglichkeiten als Entscheidungsgrundlage

5.3 Modellbildung

89

Teillösungen der Zielanalyse 1. Zweck der Zielanalyse

2. Grundlage der Messung der Zielführung

3. Zieltyp

4. Skalierung der Gewichtung

5. Verfahren der Gewichtung

a) Allgemeine Ausrichtungen (z.B. Führung einer Gruppe) b) Erwünschte Ergebnisse eines Projektes c) Bewertung von Varianten (Optimierung) d) Bewertungsraster (z.B. zur Qualität von Wohnungen)

a) keine Messung b) Direkte Urteilsbildung c) Indikatoren (nominale, ordinale oder kardinale Messung)

a) Visionäres Sachziel "zwischen den Fachhochschulen herrscht eine intensive Zusammenarbeit" b) Sachziel als Appell "Die Einsparung von € 2 Mio. ist sicherzustellen" c) Sachziel mit realistischem Zielpunkt "Das Projekt wird in 5 Monaten beendet" d) Formalziel "Möglichst gute archtektonische Lösungen"

a) keine Gewichtung b) Nominal Ziele in der Bedeutung größer/kleiner c) Ordinal Rangfolge der Zielbedeutung d) Kardinal Intervall-Skala (ohne 0-Punkt) e) Kardinal Verhältnis-Skala (mit 0-Punkt)

a) keine Gewichtung b) direkte Gewichtszuordnung c) direkter paarweiser Vergleich d) Sukzessiver Vergleich e) Verfahren der konstanten Summen

Abb. 20: Methodische Ansätze der Zielanalyse in Anlehnung an Wiegand

143

Um eine bewusste Vergleichbarkeit von mehr als fünf Zielen zu ermöglichen, bedingt die direkte Gewichtszuordnung die Erstellung einer Zielhierarchie (eines Zielbaumes). Der Vorteil ist die klare Strukturierung der Ziele und deren Gewichtung. In Tab. 6 ist ein Zielbaum am Beispiel der Optimierungsziele dargestellt. Die Spitze der Zielhierarchie bildet das Hauptziel. Mit Hilfe von Oberzielen, Teil- und Unterzielen werden die Mittel zur Erreichung des Hauptzieles definiert. Die Festlegung von Indikatoren als niedrigste Hierarchiestufe sichert die inhaltliche Beschreibung der Teilziele. Die Gewichtung kann nominal (größer/kleiner), ordinal (Rangfolge nach Bedeutung) und kardinal (Abstand der wichtigen und weniger wichtigen Ziele zueinander) skaliert werden. In der Praxis kommt der „direkten Gewichtszuordnung“ die größte Bedeutung zu. Aus der Gewichtung der Zielkriterien (Gewichtungspunkte als Brüche von 1 oder Teile von 1.000) wird für jede Ebene separat vorgenommen. Hierbei kann nach der methodisch „reinen“ Alternative „von oben nach unten“ oder „von unten nach oben“ entsprechend der Logik der ZweckMittel-Beziehung vorgegangen werden.144 Als Präferenzfunktion für das Modell werden sowohl die Ziele des Auftraggebers und eines möglichen Erstnutzers berücksichtigt, als auch die Ziele eines zukünftigen Drittnutzers und der Gesellschaft. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, die Zufriedenheit des Erstnutzers herzustellen und die Akzeptanz der Immobilie für einen Drittnutzer bzw. die Gesellschaft zu berücksichtigen, die für eine langfristige Vermietbarkeit unabdingbar ist.

143

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 379

144

Wiegand, 2005, Handbuch Planungserfolg, S. 395

90

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Die Ziele des Auftraggebers werden im Sinne dieser Arbeit als „Erzielung nachhaltig hoher Immobilienwerte“ definiert. Der Auftraggeber erwartet also die Optimierung aller Faktoren, die mit einer hohen Rendite und Wertsteigerung verbunden sind. Dies sind einerseits die Ziele eines gegebenenfalls feststehenden Erstnutzers, die als Projektziele und damit als Prämissen des Projektes definiert werden können, und andererseits die Ziele eines (fiktiven) Drittnutzers sowie gesellschaftliche Ziele, die als Optimierungsziele in das Modell einfließen. 5.3.1.1 Projektziele Die Investorenziele werden als Rentabilitätsziele für den ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus definiert. Einfluss auf diese Ziele haben die Lebenszyklusausgaben und die Lebenszykluseinnahmen. Die Ziele des Erstnutzers werden im Allgemeinen durch eine umfangreiche Bedarfsplanung nach DIN 18205 ermittelt und in einem Nutzerbedarfsprogramm (NBP) zusammengefasst. In diesem sollen die Projektziele in Form von Sachzielen beschrieben werden. Das NBP bildet die Grundlage, um die Nutzenfunktion aus Sicht des Erstnutzers und damit die Vermietbarkeit für einen ersten mit Mietverträgen abgesicherten Zeitraum (Rentabilität im ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus) zu bestimmen. Die Erfüllung der Ziele und damit die Auswirkungen auf die Erträge können mit Hilfe einer Abweichungsanalyse bestimmt werden. Sie gehen direkt in die Verhandlungen über den Mietpreis ein und beeinflussen direkt die Ertragsannahmen für den ersten Zeitraum des Lebenszyklus. Aufgrund des direkten Einflusses der Rentabilitätsziele und der Nutzerziele werden diese Projektziele als Prämissen des Projektes festgehalten. 5.3.1.2 Optimierungsziele Der Einfluss der Ziele eines Drittnutzers bzw. gesellschaftlicher Kriterien lässt sich ungleich schwerer festlegen. Um den Zusammenhang zwischen diesen Kriterien und den langfristigen Mieteinnahmen zu beschreiben, wurden die nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objektes (Zukunftspotenzial) entwickelt und unter Ziff. 3.4 erläutert. Sie sind in Tab. 4 zusammenfassend dargestellt und gehen als Optimierungsziele in das Modell ein.

5.3 Modellbildung

Oberkriterium I. Gestaltung

Teilkriterium A. Städtebau

B. Gebäude

C. Außenanlagen

II. Funktionalität

A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

B. Flächeneffizienz

C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

E. Ausstattung

F. Erschließung

III. Ökologie

A. Energieeffizienz

B. Ressourceneffizienz C. Gesundheitsgefahren

D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

E. Umweltauswirkungen Gebäude

Tab. 4: Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts

91

Unterkriterien 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 2. Angemessenheit 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 4. Corporate Identity, Image 5. Kulturelle Identität 1. Orientierung zur Sonne 2. Genius Loci 3. Gebäudestruktur 4. Annäherung an das Gebäude 5. Proportion, Komposition 6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 8. Emotion 1. Verbindung Gebäude/ Außenanlagen 2. Oberflächengestaltung 3. Orientierung in den Außenanlagen 4. Bepflanzung 5. Möblierung 1. Gebäudestruktur und Achsraster 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 4. Erweiterbarkeit 5. Barrierefreiheit 1. Achsraster 2. Propotionen 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 1. Robustheit der Konstruktion 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 3. Absicherung der Gebäudehülle 4. Absicherung der Außenanlagen 1. Akustik 2. Belichtung 3. Raumgefühl 4. Thermische Behaglichkeit 5. Materialien, Farbe 6. Kommunikation 1. Erfüllung der Markterfordernisse 2. Technische Infrastruktur 3. Gebäudeautomation 1. Äußere Erschließung 2. Innere Erschließung 3. Orientierung 4. Raumerlebnis 5. Flexibilität 1. Primärenergieinhalt Herstellung 2. Primärenergiebedarf Nutzung 3. Anteil erneuerbarer Energien 1. Ressourceneinsatz Herstellung 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1. Qualität der Zuluft 2. Qualität der Klimatisierung 3. Emission von Materialien 4. Emissionen im Brandfall 1. Treibhauseffekt 2. Versäuerung 3. Qualität der Abluft 4. Verwertung von Altsubstanz 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 6. Recyclingfähigkeit 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 2. Versiegelung des Bodens 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 4. Wasserverbrauch 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage)

92

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Für die Gewichtung der Werthaltigkeitsfaktoren untereinander wurde im Rahmen der Arbeit ein Schlüssel entwickelt. Die Gewichtung der einzelnen Faktoren wurde aus der Bedürfnistheorie von Maslow145 abgeleitet. Für diese Ableitung wurde jedes Unterkriterium einer Prüfung unterzogen, welches Grundbedürfnis nach Maslow durch die Optimierung des Kriteriums beeinflusst wird. Das Ergebnis der Gewichtung der Unterkriterien ist in Tab. 5 dargestellt. Hierbei wurde für die Grundbedürfnisse die folgende Gewichtung gewählt. ƒ

Physiologische Bedürfnisse:

40,0 %

ƒ

Sicherheitsbedürfnisse:

27,5 %

ƒ

Soziale Bedürfnisse:

17,5 %

ƒ

Anerkennungsbedürfnis:

10,0 %

ƒ

Selbstverwirklichung:

ƒ

Summe:

5,0 % 100,0 %

Die Bewertung erfolgte sowohl aus Sicht eines imaginären Drittnutzers als auch aus Sicht der Allgemeinheit/Gesellschaft. Die gesellschaftliche Sicht ist nicht zu vernachlässigen, da die Akzeptanz des Gebäudes maßgeblichen Einfluss auf die zukünftige Vermietbarkeit hat. Die zwei Sichtweisen können durch den Anwender variabel gewichtet werden. Aufgrund der hohen Priorität beider Sichtweisen auf die zukünftige Vermietbarkeit und damit auf die Werthaltigkeit wird für das Modell eine gleich starke Gewichtung (50/50) empfohlen. Die Gewichtung stellt entscheidungstheoretisch die Eintrittswahrscheinlichkeit einer Erhöhung der Erträge über den Lebenszyklus der Immobilie dar. Aus der Zuordnung der Kriterien zu den beeinflussten gewichteten Grundbedürfnissen lässt sich eine absolute Gewichtung jedes Kriteriums ablesen. Die absolute Gewichtung aller Kriterien aus Sicht des Drittnutzers beträgt 13,525 % und aus Sicht des Allgemeinheit/Gesellschaft 14,525 %. Bezieht man die Einzelgewichtung der Kriterien jeweils für beide Sichtweisen auf die Summe aller gewichteten Kriterien, so ergibt sich eine relative Gewichtung. Die relativen Gewichte geben somit den prozentualen Anteil der Kriterien wieder. Die Summe aller relativen Gewichte der Kriterien ergibt 100. Aus der Einzelgewichtung der Kriterien ergibt sich unter Berücksichtigung der Gewichtung der Sichtweisen die relative Gewichtung der Unterziele und damit der Teilziele und Oberziele. Die Ergebnisse sind in Tab. 6 dargestellt.

145

Maslow, 2005, Motivation und Persönlichkeit, S. 62 ff.

5.3 Modellbildung

93

W rel. 1,9633 1,9633 1,1888 0,5418 0,7873 1,8230 1,3163 1,3609 1,9633 1,9633 1,9633 0,7139 1,2494 1,9633 1,9633 1,9633 1,9633 1,9633 1,3609 1,9633 0,7139 0,9721 1,9633 1,3609 0,7139 1,3163 1,9633 1,9633 1,9633 1,9633 1,3609 1,8230 1,3609 1,8230 0,9721 1,3163 1,9633 1,3609 0,9721 1,9633 1,9633 1,9633 1,3163 1,9633 1,3163 1,9633 1,3163 1,3163 1,9633 1,8230 1,6509 1,9633 1,9633 1,3163 1,3163 1,7466 1,3163 1,3163 1,3163 1,3163 1,3163 1,7466 1,7466 1,3163 100,00

Unterziele Kriterium 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 2. Angemessenheit 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 4. Corporate Identity, Image 5. Kulturelle Identität 1. Orientierung zur Sonne 2. Genius Loci 3. Gebäudestruktur 4. Annäherung an das Gebäude 5. Proportion, Komposition 6. Logik und Stringenz des Gesaltungskonzeptes 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 8. Emotion 1. Verbindung Gebäude/Außenanlagen 2. Oberflächengestaltung 3. Orientierung in den Außenanlagen 4. Bepflanzung 5. Möblierung 1. Gebäudestruktur und Achsraster 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 4. Erweiterbarkeit 5. Barrierefreiheit 1. Achsraster 2. Proportionen 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 1. Robustheit der Konstruktion 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 3. Absicherung der Gebäudehülle 4. Absicherung der Außenanlagen 1. Akustik 2. Belichtung 3. Raumgefühl 4. Thermische Behaglichkeit 5. Materialien, Farbe 6. Kommunikation 1. Erfüllung der Markterfordernisse 2. Technische Infrastruktur 3. Gebäudeautomation 1. Äußere Erschließung 2. Innere Erschließung 3. Orientierung 4. Raumerlebnis 5. Flexibilität 1. Primärenergieinhalt Herstellung (KEA H) 2. Primärenergiegehalt Nutzung (KEA N) 3. Anteil erneuerbarer Energien 1. Ressourceneinsatz Herstellung 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1. Qualität der Zuluft 2. Qualität der Klimatisierung 3. Emission von Materialien 4. Emissionen im Brandfall 1. Treibhauseffekt 2. Versäuerung 3. Qualität der Abluft 4. Verwertung von Altsubstanz 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 6. Recyclingfähigkeit 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 2. Versiegelung des Bodens 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 4. Wasserverbrauch 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage)

40,0% 27,5% 17,5% 10,0% 5,0% W abs. W rel. 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,0500 0,3697 0,4000 2,9575 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,1750 1,2939 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,4000 2,9575 0,2750 2,0333 0,4000 2,9575 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,2750 2,0333 0,4000 2,9575 0,4000 2,9575 0,2750 2,0333 0,2750 2,0333 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 0,1000 0,7394 13,5250 100,00

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Maslow, 2005, Motivation und Persönlichkeit, S. 62 ff.

Selbstverwirklichung

Anerkennungsbedürfnis

Soziale Bedürfnisse

Sicherheitsbedürfnisse

40,0% 27,5% 17,5% 10,0% 5,0% W abs. W rel. 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,0500 0,3442 0,0500 0,3442 0,1750 1,2048 0,1000 0,6885 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,1750 1,2048 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,1750 1,2048 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,1000 0,6885 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,1000 0,6885 0,1000 0,6885 0,1000 0,6885 0,1750 1,2048 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,1750 1,2048 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,1000 0,6885 0,0500 0,3442 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,4000 2,7539 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,2750 1,8933 0,4000 2,7539 0,4000 2,7539 0,2750 1,8933 14,5250 100,00

Tab. 5: Gewichtung der Optimierungsziele in Anlehnung an Maslow146

146

Physiologische Bedürfnisse

Gewichtung

Selbstverwirklichung

Anerkennungsbedürfnis

Soziale Bedürfnisse

Sicherheitsbedürfnisse

Physiologische Bedürfnisse

Gewichtung

Welches soziale Bedürfnis wird durch die Optimierung des Kriteriums beeinflusst? Sicht eines speziellen Drittnutzers Sicht der Allgemeinheit / Gesellschaft

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

94

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Hauptziel

Oberziele W rel. Kriterium

Teilziele W rel. Kriterium

6,4444 A. Städtebau

28,6141

I. Gestaltung

12,3533 B. Gebäude

9,8164 C. Außenanlagen

6,9734 A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

3,3911 B. Flächeneffizienz

7,8531

Wertsteigerung

C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

40,3395 II. Funktionalität 8,6561 D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

4,2962 E. Ausstattung

9,1694 F. Erschließung

4,5959 A. Energieeffizienz 3,2796 B. Ressourceneffizienz

7,4004 C. Gesundheitsgefahren

31,0464

III. Ökologie 8,3283

D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

7,4422 E. Umweltauswirkungen Gebäude

Summe

100,00

100,00

Tab. 6: Zielbaum für die Optimierungsziele

W rel. 1,9633 1,9633 1,1888 0,5418 0,7873 1,8230 1,3163 1,3609 1,9633 1,9633 1,9633 0,7139 1,2494 1,9633 1,9633 1,9633 1,9633 1,9633 1,3609 1,9633 0,7139 0,9721 1,9633 1,3609 0,7139 1,3163 1,9633 1,9633 1,9633 1,9633 1,3609 1,8230 1,3609 1,8230 0,9721 1,3163 1,9633 1,3609 0,9721 1,9633 1,9633 1,9633 1,3163 1,9633 1,3163 1,9633 1,3163 1,3163 1,9633 1,8230 1,6509 1,9633 1,9633 1,3163 1,3163 1,7466 1,3163 1,3163 1,3163 1,3163 1,3163 1,7466 1,7466 1,3163 100,00

Unterziele Kriterium 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 2. Angemessenheit 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 4. Corporate Identity, Image 5. Kulturelle Identität 1. Orientierung zur Sonne 2. Genius Loci 3. Gebäudestruktur 4. Annäherung an das Gebäude 5. Proportion, Komposition 6. Logik und Stringenz des Gesaltungskonzeptes 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 8. Emotion 1. Verbindung Gebäude/Außenanlagen 2. Oberflächengestaltung 3. Orientierung in den Außenanlagen 4. Bepflanzung 5. Möblierung 1. Gebäudestruktur und Achsraster 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 4. Erweiterbarkeit 5. Barrierefreiheit 1. Achsraster 2. Proportionen 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 1. Robustheit der Konstruktion 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 3. Absicherung der Gebäudehülle 4. Absicherung der Außenanlagen 1. Akustik 2. Belichtung 3. Raumgefühl 4. Thermische Behaglichkeit 5. Materialien, Farbe 6. Kommunikation 1. Erfüllung der Markterfordernisse 2. Technische Infrastruktur 3. Gebäudeautomation 1. Äußere Erschließung 2. Innere Erschließung 3. Orientierung 4. Raumerlebnis 5. Flexibilität 1. Primärenergieinhalt Herstellung (KEA H) 2. Primärenergiegehalt Nutzung (KEA N) 3. Anteil erneuerbarer Energien 1. Ressourceneinsatz Herstellung 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1. Qualität der Zuluft 2. Qualität der Klimatisierung 3. Emission von Materialien 4. Emissionen im Brandfall 1. Treibhauseffekt 2. Versäuerung 3. Qualität der Abluft 4. Verwertung von Altsubstanz 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 6. Recyclingfähigkeit 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 2. Versiegelung des Bodens 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 4. Wasserverbrauch 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage)

5.3 Modellbildung

5.3.2

95

Bewerten der Basis-Planung

Nachdem mit den Projektzielen (Rentabilitätszielen, Nutzerbedarfsprogramm) und den Optimierungszielen (nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts) eine klare Präferenzfunktion vorliegt, muss als Grundlage für eine Entscheidung die Nutzenfunktion ermittelt werden. Die Nutzenfunktion bildet die Erfüllung der Zielvorgaben für das Projekt ab und ermöglicht so die Beurteilung der Zielerreichung. In einem dreistufigen Verfahren wird die Zielerreichung in den Bereichen Rentabilität, Nutzerbedarf und Wertsteigerungspotenzial bewertet. Bei der Beurteilung ist zu beachten, dass die riesige Datenmenge bei der Planung von komplexen Projekten beherrschbar gemacht werden muss. Hierzu gehört es einerseits, die Ermittlungstiefe der Lebenszyklusausgaben und -einnahmen vom jeweiligen Projektstand und damit vom Informationsstand abhängig zu machen. Andererseits ist bei den nutzwertanalytischen Methoden auf die Detaillierung der Bearbeitungstiefe zu achten. Im Gegensatz zu umfangreichen Bewertungssystemen für die Planung, die oft nur einen speziellen Teilbereich der Planung abdecken und aufgrund des hohen Einarbeitungs- und Bearbeitungsaufwandes nur durch Spezialisten angewandt werden können, wurden die im Entscheidungsmodell enthaltenen Optimierungskriterien und Indikatoren bewusst einfach gehalten. Dies ist notwendig, um trotz des breiten Fachspektrums der Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit einen akzeptablen Einarbeitungs- und Bearbeitungsaufwand zu erreichen, und, um die Grundlagen für die interdisziplinäre Arbeit, d. h. die Beurteilung der Planung/ Planungsalternativen durch alle Projektbeteiligten, zu schaffen. Hierbei wird der motivierende Aspekt zu vernetztem Denken in interdisziplinären Teams stärker gewichtet als die sehr detaillierte Bewertung einzelner Sachverhalte. Darüber hinaus ist die Verwendung eines Tabellenkalkulationsprogramms als Standard-Software leicht und erfordert wenig Einarbeitungsaufwand. Die Gewichtung der Nutzenfunktion wird aus der Präferenzfunktion (Zielanalyse) übernommen und auf die zu beurteilenden Kriterien angewandt. Die zu beurteilenden Kriterien entsprechen den unter Ziff. 3.4 beschriebenen nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts. Nachfolgend werden die Methoden zur Beurteilung der Erfolgsfaktoren sowie die graphische Darstellung der Bewertungsergebnisse erläutert. 5.3.2.1 Bewerten der Projektziele Für die Bewertung der monetären Faktoren wird eine Rentabilitätsanalyse durchgeführt. Grundlegende Eingangsdaten in den Vollständigen Finanzplan bilden die Lebenszyklusausgaben und die Lebenszykluseinnahmen.

96

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

5.3.2.1.1 Rentabilität Aus der Differenz der Lebenszyklusausgaben auf der einen Seite und der Lebenszykluseinnahmen auf der anderen Seite lässt sich das Lebenszyklusergebnis ermitteln. Als Immobilienlebenszyklen werden die Erstellung, die Nutzung und die Beseitigung betrachtet. Während dieser Zyklen fallen Investitionskosten inkl. Finanzierungskosten, Kosten baulicher Veränderungen, Nutzungskosten und Rückbaukosten an. In Tab. 7 sind die Kosten tabellarisch dargestellt. Die Tiefe der Ermittlung orientiert sich an den vom Projektstand abhängig verfügbaren Kostendaten. Die Summe aus Kosten für die Investitionen und die Nutzung und den Rückbau stellen die Lebenszyklusausgaben während des gesamten technischen Lebenszyklus dar. Die Kosten für die Investition und Finanzierung, die baulichen Veränderungen und den Rückbau sind an die Gliederung der DIN 276 mit den vier Gliederungsstufen angelehnt. Die Kostenermittlung ist in dieser DIN und hierzu verfügbaren Kommentaren beschrieben. Entsprechende Daten können als Vergleichswerte aus entsprechenden Datenbanken (wie BKI, NHK 2000 etc.) herangezogen werden. Die Grundlage für die Ermittlung der Nutzungskosten bildet die DIN 18960. Hierin sind die Gliederung in Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und Bauunterhaltungskosten in verschiedenen Gliederungstiefen sowie deren Ermittlung beschrieben. Teilkriterien Investitionskosten inkl. Finanzierungskosten

Oberkriterieum

Unterkriterien

KG

Summe

KG-Bezeichnung

Grundstück Herrichten und Erschließen Baukonstruktion Technische Anlagen Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten

100 Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk-Baukonstruktionen 400 Bauwerk - Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten

Kosten baul. Veränderungen

Bauwerk TGA Außenanlagen Baunebenkosten

300 400 500 700

Bauwerk-Baukonstruktionen Bauwerk - Technische Anlagen Außenanlagen Baunebenkosten

Nutzungskosten

Kapitalkosten Verwaltungskosten Betriebskosten Bauunterhaltungskosten

100 200 300 400

Kapitalkosten Verwaltungskosten Betriebskosten Bauunterhalt

Rückbaukosten

Bauwerk TGA Außenanlagen Baunebenkosten

300 400 500 700

Bauwerk-Baukonstruktionen Bauwerk - Technische Anlagen Außenanlagen Baunebenkosten

Erstellung

Lebenszykluskosten

Nutzung

Euro

Euro

Beseitigung

Euro

Summe:

Tab. 7: Tabellarische Darstellung der Lebenszykluskosten

Euro Euro

5.3 Modellbildung

97

Als Vergleichswerte zur Ermittlung dieser Kosten können Literaturquellen bzw. BenchmarkStudien, wie z. B. OSKAR147 herangezogen werden. Bei der Ermittlung der Nutzungskosten wird eine regelmäßige Reinvestition zu Grunde gelegt, um Anpassungen an den notwendigen Standard zu berücksichtigen. Dadurch können über den gesamten Lebenszyklus relativ hohe Instandhaltungs- und gegebenenfalls Umbaukosten anfallen. Da die Lebenszyklusausgaben im Modell nur für den ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus ermittelt werden, kann auf die Berücksichtigung der Abrisskosten verzichtet werden. Dies ist eine zulässige Annahme, da einerseits keine belastbaren Angaben für Abrissmethoden und damit -kosten am Ende der Gesamtlebensdauer (z. B. in 50 Jahren) vorliegen und die Abrisskosten bei der angestrebten langen Lebensdauer der Immobilien zunehmend vernachlässigbar werden. Die Beurteilung der Lebenszykluseinnahmen erfolgt auf der Grundlage geplanter Einnahmen über den gesamten Lebenszyklus. Hierzu gehören Einnahmen aus der Vermietung von Büroflächen, Parkflächen und sonstigen Flächen sowie alle sonstigen Einnahmen über den Lebenszyklus und gegebenenfalls Einnahmen durch den Verkauf. Die Berücksichtigung der Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit sowie einer regelmäßigen Reinvestition für Instandhaltung/Umbau führt zu einer Absicherung der Lebenszykluseinnahmen und gegebenenfalls zu einem relativ sicheren Anstieg der Einnahmen über den Lebenszyklus. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass möglicherweise entstehende Veränderungen/ Mietausfälle durch Standort und marktbedingte Faktoren auftreten können. Zur Auswertung der Lebenszyklusausgaben und der Lebenszykluseinnahmen kommt im Modell die von Ropeter148 detailliert beschriebene Methode der „Vollständigen Finanzpläne“ zum Einsatz. Im VOFI werden alle relevanten monetären Randbedingungen dargestellt. Hierzu gehören u. a.: ƒ

Gesamtinvestitionskosten,

ƒ

Netto-Mieteinnahmen, Restverkaufserlös,

ƒ

Anschaffungskreditaufnahme, Zinsen, Tilgung,

ƒ

Eigenkapital, Eigenkapitalzinsen,

ƒ

Reinvestition/Rückzahlung,

ƒ

Soll-/Habenzinsen Kontokorrentkredit.

Aus dem Vollständigen Finanzplan lassen sich die wichtigsten Kennwerte für die Beurteilung der Investitionen und dem Alternativenvergleich ermitteln. Hierzu gehören z. B. das Endver-

147

Jones Lang LaSalle, 2007, OSKAR Büronebenkostenanalyse

148

Ropeter, 2002, Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien

98

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

mögen, der Vermögensendwert als Ergebnis des Vergleiches mit der Unterlassungsalternative (risikofreie Finanzanlage) und die VOFI-Rentabilität. Relevant für den Alternativenvergleich und die Bestimmung der Vorteilhaftigkeit sind der Vergleich der jeweiligen Endvermögen und VOFI-Rentabilitäten, die als Entscheidungsgrundlage dienen. 5.3.2.1.2 Nutzerbedarf Die Bewertung der Erfüllung der Nutzeranforderungen im Rahmen des Modells ist als Entscheidungsgrundlage für die Alternativenauswahl notwendig. Die Nutzerzufriedenheit hat direkten Einfluss auf die Einnahmen während des ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus. Die Beurteilungskriterien stellen die Inhalte des Nutzerbedarfsprogramms dar, die mit den Inhalten der Planung verglichen werden. Wenn die Beurteilungskriterien als gewichtete Zielfunktion, z. B. in einem Zielbaum, vorliegen, kann die Bewertung mit Hilfe einer Nutzwertanalyse erfolgen. Können die Kriterien nur ungewichtet aus dem Nutzerbedarfsprogramm entnommen werden, bietet sich eine Abweichungsanalyse als Bewertungsmethode an. 5.3.2.2 Bewerten der Optimierungsziele Unter Ziff. 3.4 wurden die für die Generierung nachhaltiger Einnahmen und damit für die Werthaltigkeit relevanten Erfolgsfaktoren beschrieben. Hierzu gehören die Kriterien, die sich unter den Faktoren Gestaltung, Funktionalität und Ökologie subsumieren lassen. Diese Kriterien müssen über bei eine Optimierungsentscheidung hinsichtlich der Werthaltigkeit beurteilt werden. Hierzu wird folgendes Vorgehen im Modell berücksichtigt: Die Optimierungsziele werden als Oberkriterien Gestaltung, Funktionalität und Ökologie definiert. Unter diesen Kriterien sind die Teilkriterien und Unterkriterien subsumiert. Zur Bewertung der nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts wird eine nutzwertanalytische Methode herangezogen. Das Maß der Erfüllung der Werthaltigkeitsvorgaben wird entweder direkt eingegeben oder, als eine Art Bewertungshilfe, mit der Erfüllung der Indikatoren gemessen. Hierzu wird ein entsprechender Fragebogen genutzt. Durch die Anzahl der erfüllten Indikatoren wird die Erfüllung der Werthaltigkeitskriterien gemessen. In Tab. 8 ist ein Bewertungsbogen beispielhaft für das Unterkriterium Gebäudestruktur/Achsraster dargestellt.

5.3 Modellbildung

Unterkriterium 1. Gebäudestruktur und Achsraster

Bewertungsgegenstand/Indikator

99

ja

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte nein bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

Unterstützt die Anordnung tragender Wände eine flexible Bürogestaltung? Unterstützt das Stützenraster eine flexible Bürogestaltung? Wird ein modernes/marktgängiges Büroraumkonzept realisiert? Bestehen Flächenreserven für die Anpassung der TGA über den Lebenszyklus? Ermöglicht die Deckenhöhe verschiedene Raumzuschnitte (Proportionen)? Unterstützt die Gebäudestruktur die Trennung von Nutzungsbereichen bzw. Mietbereichen?

Tab. 8: Bewertungsbogen mit Indikatoren als Beispiel

Die Anzahl der erfüllten Indikatoren entspricht den zu vergebenden Nutzenpunkten. Aus den maximal erreichbaren und den tatsächlich erreichten Nutzenpunkten lässt sich die prozentuale Erfüllung des Unterkriteriums und damit der Teilkriterien und Oberkriterien berechnen. Das Maß der Erfüllung wird durch die Ja/Nein-Bewertung der Indikatoren bewertet. Hierbei werden die mit „Ja“ gekennzeichneten Indikatoren sowie die „nicht bewertbaren“ Indikatoren als erfüllt angesehen, die mit „Nein“ gekennzeichneten bzw. aufgrund fehlender Informationen bewertungsoffenen Indikatoren als nicht erfüllt. Bezogen auf die maximale Erfüllungspunktzahl in Höhe von 10 ergibt sich durch die Ja/Nein-Bewertung das Bewertungsergebnis. Die bei der nutzerwertanalytischen Betrachtung notwendige Gewichtung der jeweiligen Kriterien wird aus der Zielanalyse (vgl. Ziff. 5.3.1) übernommen. Die Aggregation der Nutzenpunkte über alle Unterkriterien lässt eine Aussage zur Erfüllung des Werthaltigkeitskriteriums zu. Die Ableitung der prozentualen Aussage zur Erfüllungen eines Kriteriums ermöglicht eine Aussage hinsichtlich des Einflusses verschiedener zu vergleichender Planungsalternativen auf die Werthaltigkeit der Immobilie. Diese Aussagen können als Grundlage für die Entscheidung im Bereich des Wertsteigerungspotenzials herangezogen werden. 5.3.2.3 Graphische Darstellung der Bewertungsergebnisse Für die Veranschaulichung der Bewertungsergebnisse ist eine graphische Darstellung im Modell vorgesehen. Hierzu wird beispielhaft auf die Graphiken im Praxistest unter Ziff. 7.3.3 verwiesen. Die Erfüllung der Prämissen des Projektes mit ihren einzelnen Bestandteilen kann graphisch mittels Balkendiagrammen dargestellt werden. Die Darstellungsart ist fallweise in Abhängigkeit von der Bewertungsmethode und den Präferenzen des Entscheidungsträgers zu wählen.

100

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Für die Ergebnisse der Bewertung der Optimierungskriterien ist eine graphische Darstellung der erreichbaren und der tatsächlich erreichten Nutzenpunkte in einem Spinnennetzdiagramm möglich. Durch diese Darstellungsweise können Abweichungen bei der Erfüllung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts im Einzelnen hervorgehoben werden. 5.3.3

Identifikation von Optimierungspotenzialen

Um eine Optimierungsentscheidung im Planungsprozess treffen zu können, müssen Optimierungspotenziale identifiziert und neue Planungsalternativen hinsichtlich ihrer Vorteilhaftigkeit in Bezug auf die Erfüllung der Präferenzfunktion und damit der Projekt- und Optimierungsziele bewertet werden. Mit den unter Ziff. 5.3.2 beschriebenen Methoden können die vorliegenden Lösungen des Problems in Bezug auf die Erfüllung der Präferenzfunktion (Projektziele/Optimierungsziele) beurteilt werden. Durch den Vergleich der Präferenz- und Nutzenfunktionen kann die Erfüllung der Ziele gemessen werden. Durch den Vergleich der Bewertungsergebnisse hinsichtlich der Projektziele (Rentabilität, Nutzerbedarf) können Abweichungen identifiziert werden, die im Planungsablauf anzupassen sind. Optimierungspotenziale sind dort gegeben, wo die tatsächlichen Nutzenpunkte von der maximal erreichbaren Punktzahl bei der Bewertung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts abweichen. Je nach Größe der Abweichung der Nutzenfunktionen von der Präferenzfunktion sind kleinere Anpassungen bzw. größere Umplanungen notwendig. Hierbei hat die Gewichtung eine große Auswirkung. Dies bedeutet, dass Abweichungen bei Optimierungszielen mit hoher Gewichtung ein größeres Optimierungspotenzial aufweisen als Faktoren mit geringerer Gewichtung. Im Modell wird davon ausgegangen, dass eine Optimierung der Erfolgsfaktoren (Optimierungsziele) bei gleichbleibendem Budget (Kosteneinhaltung) angestrebt wird. Darüber hinaus sind jedoch die Fälle einer geringfügigen Erhöhung des Budgets bei deutlicher Optimierung der Werthaltigkeitskriterien oder die deutliche Kostenreduzierung bei gleichbleibender Erfüllung der Sach- und Optimierungsziele zu unterscheiden. Zusammenfassend werden Optimierungspotenziale als negative Abweichung der Nutzenvon der Präferenzfunktion im Bereich der Optimierungskriterien definiert. Diese Optimierungspotenziale bieten die Möglichkeit, durch die Anwendung von Optimierungsmethoden neue Lösungen zu generieren.

5.3 Modellbildung

5.3.4

101

Ausarbeitung von Planungsalternativen

Die Ausarbeitung der Planungsalternativen im Bereich der Optimierungspotenziale beinhaltet die kreative Arbeit innerhalb des Optimierungsprozesses. Nachfolgend sind die Methoden und die Randbedingungen der Alternativenplanung erläutert. 5.3.4.1 Anwendung von Optimierungsmethoden Unter Ziff. 4.4 sind verschiedene Optimierungsmethoden, speziell für die Bauplanung und die Anwendung in interdisziplinären Teams, beschrieben. Durch die Anwendung von Optimierungsmethoden können neue Lösungen für Planungsaufgaben mit Optimierungspotenzial generiert werden. Für die Lösung von interdisziplinären Planungsaufgaben können z. B. Optimierungsmethoden herangezogen werden, die das vernetzte Denken unterstützen (Brainstorming, Brain Writing, Delphi Methode etc.). Die Funktionsanalyse kann innerhalb des Modells dazu herangezogen werden, die Kosteneffizienz der Bauwerke zu steigern. Dies geschieht durch die Fokussierung auf Funktionen und die Ausarbeitung von Alternativen, um diese Funktionen bereitzustellen. Die Funktionsanalyse ist also einsetzbar für Fälle, bei denen bei gleichbleibender Nutzenfunktion geringere Kosten durch eine andere Lösung zur Bereitstellung der Funktion generiert werden sollen. Andere Optimierungsmethoden können dafür eingesetzt werden, bei gleichbleibendem Budget die Nutzenfunktionen zu verbessern, d. h. die Optimierungspotenziale auszunutzen. Beispielhaft erfolgt dies durch die Fragestellung, wie die Ästhetik der Arbeitsbereiche in einem Bürogebäude durch die Verwendung alternativer Materialien bei gleichbleibenden Kosten erhöht werden kann. Andererseits führt möglicherweise die Verwendung dauerhafter Materialien bei der Fassade zu einer deutlichen Erhöhung der Zeitlosigkeit und damit der dauerhaften Vermietbarkeit bei nur unwesentlich höheren Kosten. 5.3.4.2 Freiheitsgrade bei der Alternativenausarbeitung Der Planungsablauf ist gekennzeichnet von der schrittweisen Ausarbeitung von Planungsinhalten, deren Überprüfung und Anpassung sowie der Fortschreibung und Detaillierung der Inhalte. Es ist daher planungsimmanent, dass die Freiheitsgrade der Planung mit jeder Leistungsphase nach HOAI abnehmen. Um die abnehmenden Freiheitsgrade während der Planung im engeren Sinne darzustellen, sind nachfolgend am Beispiel der Objektplanung (§ 15, HOAI) die relevanten Planungsleistungen aufgelistet.

102

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Leistungsphase 1: ƒ

Klären der Aufgabenstellung

Leistungsphase 2: ƒ

Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingungen

ƒ

Erarbeiten eines Planungskonzepts (Strichskizzen)

ƒ

Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen

Leistungsphase 3: ƒ

Durcharbeiten des Planungskonzepts (stufenweise Erarbeitung einer zeichnerischen Lösung) unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter bis zum vollständigen Entwurf

ƒ ƒ

Objektbeschreibung Zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, z. B. durchgearbeitete, vollständige Vorentwurfs- und/oder Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens 1:500 bis 1:100)

Leistungsphase 4: ƒ

Erarbeiten der Vorlagen für die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter

ƒ

Einreichen dieser Unterlagen

ƒ

Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter

Leistungsphase 5: ƒ

Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4 (stufenweise Erarbeitung und Darstellung der Lösung) bis zur ausführungsreifen Lösung

ƒ

Zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben, z. B. endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1

ƒ

Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten und Integration ihrer Beiträge bis zur ausführungsreifen Lösung

ƒ

Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung

5.3 Modellbildung

103

Aus diesen Leistungen wird deutlich, dass in der ersten Leistungsphase die Grundlagenermittlung im Vordergrund steht. Die planerische Ausarbeitung beginnt in der Leistungsphase 2 mit dem Erarbeiten des Planungskonzeptes (Strichskizzen und erste Planunterlagen im Maßstab 1:500) und von Alternativen. In der Leistungsphase 3 werden die Planungen fortgeführt und bis auf eine Planungstiefe im Maßstab 1:100 detailliert. Die Leistungsphase 4 beinhaltet in erster Linie das Zusammenstellen der Entwurfsplanung und die Ergänzung um genehmigungsrelevante Inhalte. In der Leistungsphase 5 wird die Planung aus den vorherigen Planungsphasen nur noch detailliert (Maßstab 1:100 bis 1:1), so dass die Freiheitsgrade bei der Alternativenbildung bereits sehr stark eingeschränkt sind. Die meisten Freiheitsgrade bestehen somit in den Leistungsphasen 2 und 3, in denen die maßgebliche Entwurfsarbeit geleistet wird. Aus diesem Grund ist die Kostenbeeinflussbarkeit in dieser Phase der Planung auch am größten. 5.3.5

Bewerten der Planungsalternative(n)

Neue Lösungen für die Planungsaufgabe gehören zwingend zu der Entscheidungsaufgabe, welche Lösung weiterverfolgt werden soll. Hierzu ist eine Bewertung in Anlehnung an Ziff. 5.3.2 notwendig. Die vorgenannte Bewertung der Nutzenfunktion lässt eine Beurteilung der Lösungen hinsichtlich der Projekt- und Optimierungsziele zu. 5.3.6

Vergleich der Basis-Planung mit Planungsalternative(n)

Die Ergebnisse der Bewertungen für die Basis-Planung und die Planungsalternativen können für eine vergleichende Betrachtung herangezogen werden. Hierbei werden die Ergebnisse des 3-stufigen Bewertungsverfahrens (Rentabilität, Nutzeranforderungen, Zukunftspotenzial) vergleichen und die Vorteilhaftigkeit der Alternativen ermittelt. 5.3.7

Risiko- und Sensitivitätsanalyse

Am Ende der Phase der Modellanwendung sind die Eingangswerte und Ergebnisse auf ihren Risikogehalt und ihre Sensitivität zu überprüfen. Die Risikoanalyse bringt im Ergebnis eine Liste mit Risiken, die auf den Eingangsdaten und damit den Ergebnissen der Alternativenbeurteilung lasten. Hierzu werden die Risiken identifiziert, in einer Risikosammelliste zusammengefasst und hinsichtlich der Eintrittswahrscheinlichkeit und der Schadenshöhe beurteilt. Damit kann eine Aussage getroffen werden, inwieweit Risiken die Entscheidungen und die Auswahl der vorteilhaftesten Alternative beeinflussen.

104

5 Entwicklung des Entscheidungsmodells

Darüber hinaus ist eine Sensitivitätsanalyse durchzuführen. Mit Hilfe dieser Analyse wird durch systematische Variationen der Inputwerte deren unterschiedlicher Einfluss auf das Ergebnis überprüft. Hierdurch ist es möglich, die Eingangswerte für das Modell herauszufinden, die die größte Hebelwirkung haben und daher im Besonderen überprüft werden müssen. Dies sind bei nutzwertanalytischen Betrachtungen i. d. R. die Eingangswerte mit einer hohen Gewichtung. Allerdings sind auch die Eingangswerte geringerer Gewichtung herauszufinden, die durch die Überlagerung mit anderen Werten eine hohe Hebelwirkung erreichen. Bei dieser Bewertung unsicherer Faktoren ist eine Differenzierung nach modellimmanenten und projektimmanenten Risiken und Sensitivitäten sinnvoll. Modellimmanente Risiken und Sensitivitäten sind beispielhaft: ƒ

die fehlende Einbeziehung wichtiger Erfolgsfaktoren,

ƒ

die nicht realitätsnahe Gewichtung der Erfolgsfaktoren,

ƒ

das Treffen falscher Annahmen hinsichtlich der ertragsbeeinflussenden Wirkung der Erfolgsfaktoren und

ƒ

die fehlende regelmäßige Anpassung der Indikatoren an den Stand der Technik.

Projektimmanente Risiken und Sensitivitäten können beispielhaft sein: ƒ ƒ

das fehlende Zutreffen der Modellannahmen auf das untersuchte Projekt und die fehlende Optimierung der Erfolgsfaktoren des Standorts und des Markts in der Projektentwicklungsphase.

5.3.8

Entscheidung

Um Entscheidungen herbeiführen zu können, werden ausreichende Informationen benötigt. Dazu gehören einerseits Informationen über die zu verfolgenden Ziele, aber auch über das Maß der Erfüllung der Ziele durch die zur Entscheidung stehenden Alternativen. Auf die Bauplanung bezogen bedeutet dies, dass die Projektziele feststehen müssen und die Erfüllung der Projektziele zu messen ist. Darüber hinaus werden im vorliegenden Modell Optimierungsziele definiert, deren Erfüllung zu einer langfristigen Werthaltigkeit von Büro- und Verwaltungsgebäuden führt. Hierbei wird angenommen, dass die Projektziele durch die die Rentabilitätsvorgaben und den Nutzerbedarf (Nutzerbedarfsprogramm) definiert werden. Als Entscheidungsgrundlage werden die zu erwartenden Lebenszyklusausgaben und die Einnahmeerwartungen auf Grundlage des Erfüllungsgrades der Nutzeranforderungen (Lebenszykluseinnahmen) bereitgestellt. Die Rentabilitätsaussage wird den Wirksamkeiten hinsichtlich des Wertsteigerungspotenzials (Erfolgsfaktoren) gegenübergestellt. Die Vorteilhaf-

5.3 Modellbildung

105

tigkeit der Planungsalternative definiert sich demnach durch die Erfüllung der Rentabilitätsvorgaben, der Nutzeranforderungen und des maximalen Wertsteigerungspotenzials. Durch die Identifikation und Bewertung von Risiken werden die Randbedingungen für die Entscheidungen transparent dargestellt. Die Sensitivitätsanalyse wirkt unterstützend, um die Hebelwirkung der in das Modell eingehenden Faktoren festzustellen und diejenigen mit hoher Hebelwirkung mit besonderer Präzision zu betrachten. Die Entscheidungsgrundlage bilden die Ergebnisse des dreistufigen Bewertungsverfahrens (Rentabilitätsanalyse, Abweichungsanalyse und Nutzwertanalyse). Mit den nachfolgenden Arbeitshilfen wird sichergestellt, dass die praktikable Anwendung des Modells möglich und die Wahrscheinlichkeit von Eingabefehlern verringert werden. Auf Grundlage der Arbeitshilfen kann eine Entscheidungsvorlage zur Optimierung der Planung erstellt werden.

6 Arbeitshilfen Zur Anwendung des im Rahmen dieser Arbeit entwickelten Modells wird eine EXCELArbeitsmappe unter www.gabler.de bereitgestellt. In dieser Arbeitshilfe sind die Modellannahmen berücksichtigt. Mit ihr können alle für die Anwendung notwendigen Eingaben vorgenommen und auf Grundlage der Ergebnisse eine Entscheidungsvorlage ausgearbeitet werden.

6.1

Zielfestlegung

Die Festlegung einer Präferenzfunktion und die Ermittlung der Nutzenfunktion stellen die wichtigsten Bestandteile eines Entscheidungsmodells dar. Die Präferenzfunktion wird durch die Festlegung von Projekt- und Optimierungszielen definiert. Die Optimierung wird durch die Maximierung des Zukunftspotentials bei konstanten Prämissen und Projektzielen erreicht. Die Präferenzfunktion kann in folgender Form abgebildet werden: max WHP = max ZP Die Nebenbedingung fordert, dass die Projektziele (1) RIST • RSOLL (2) NAFIST • NAFSOLL und die Prämissen des Projektes (vgl. Ziff. 3.2) eingehalten werden. WHP

= nachhaltig hoher Büroimmobilienwert (Werthaltigkeitspotenzial)

ZP

= Zukunftspotenzial (nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts)

RIST

= erreichte Rentabilität der untersuchten Alternative

RSOLL

= Mindestrentabilität als Vorgabe des Auftraggebers

NAFIST = Erfüllung der Nutzeranforderungen des Erstnutzers NAFSOLL = Nutzeranforderungen des Erstnutzers 6.1.1

Prämissen des Projektes/Projektziele

Grundlegende Prämissen des Projektes sind die einzuhaltenden Normen bzw. der „Stand der Technik“, die bei der Alternativenplanung durch den Architekten/die Fachplaner zu berücksichtigen sind. Als Projektziele werden die Ziele des Auftraggebers und des Erstnutzers definiert, die im Rahmen des Planungsprozesses umzusetzen und zwingend einzuhalten sind.

6 Arbeitshilfen

108

Die Ziele des Auftraggebers sind in der Regel Rentabilitätsziele. Die angestrebte Werthaltigkeit bildet eine Grundlage für die Anwendungen des Modells (Realitätsnähe). Es wird angestrebt, die Immobilie als Anlageform im Risiko zu verringern und dauerhaft eine Rendite auf einem guten Niveau zu generieren. Die Ziele des Erstnutzers werden als Nutzeranforderungen definiert und sinnvollerweise im Nutzerbedarfsprogramm festgelegt. Sollte der Auftraggeber keinen festen ersten Nutzer haben, so können ersatzweise die Ziele für einen Standard-Drittnutzer angenommen werden. Diese haben einen direkten Einfluss auf die Rentabilität in der ersten Phase der Gebäudenutzung (z. B. 20 Jahre). Bei Widersprüchen zwischen den Zielen des Erstnutzers und des Drittnutzers ist der Vorteil im ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus gegenüber den Vorteilen über den gesamten technischen Lebenszyklus (Lebensdauer) abzuwägen. Kern des Nutzerbedarfsprogramms bildet die Bedarfsplanung nach DIN 18205. In dieser Norm sind die Untersuchungsbereiche umfassend beschrieben. In jedem Fall soll ein Nutzerbedarfsprogramm detaillierte Anforderungen des Nutzers zu folgenden Gebäudemerkmalen beinhalten: ƒ

Aufbauorganisation und Personalstrukturen,

ƒ

Flächenbedarf, Bauweise und Geschossbelegung,

ƒ

Sicherheitskonzeption, Technische Anlagen, Bauökologie,

ƒ

Tragende und nichttragende Baukonstruktionen,

ƒ

Gestaltung, Außenanlagen, Denkmalschutz,

ƒ

Wirtschaftlichkeit und Termine.

Als Arbeitshilfe kann die Checkliste zum Nutzerbedarf in der RBBau149 herangezogen werden, welche für das zu planende Projekt adaptiert wird. 6.1.2

Optimierungsziele

Neben den Prämissen und den Projektzielen sind die Ziele des Drittnutzers/der Gesellschaft zu berücksichtigen. Die Berücksichtigung dieser Ziele ist Grundlage für eine dauerhafte Vermietbarkeit und damit dauerhafte Erträge. Diese Ziele werden vorzugsweise als Formalziele/Optimierungsziele festgelegt. Als Arbeitshilfe enthält die EXCEL-Arbeitsmappe Optimierungskriterien mit dem Vorschlag für eine Standardgewichtung. Für die Gewichtung wurde auf die Bedürfnis-/Motivationstheorie von Maslow zurückgegriffen und daraus eine Standardverteilung der Optimierungsziele generiert. Die Gewichtungen in dem Zielbaum können vom

149

BMVBW, 2003, Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes, Muster 13, Forderungen des Nutzers

6.2 Bewertung der Planungsalternativen

109

Anwender des Modells verändert werden und auch für zukünftige Entwicklungen fortgeschrieben werden. Speziell das Abwägen zwischen den Zielen des Erstnutzers und des Drittnutzers, sofern sie voneinander abweichen, ist besonders schwierig. Aus diesem Grund ist bei der Gewichtung darauf zu achten, dass die Ziele des Erstnutzers nur für den ersten wirtschaftlichen Lebenszyklus (z. B. 20 Jahre) jedoch die Ziele des Drittnutzers/der Gesellschaft für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes (technischer Lebenszyklus) relevant sind.

6.2

Bewertung der Planungsalternativen

Der Vergleich von Nutzenfunktion und Präferenzfunktion bildet die Entscheidungsgrundlage. Die Nutzenfunktion wird durch die Bewertung der Basis-Planung sowie der Planungsalternativen ermittelt. Hierzu kann die bereitgestellte EXCEL-Arbeitshilfe herangezogen werden. Die Nutzenfunktion kann in folgender Form abgebildet werden: WHPIST = ZPIST Darüber hinaus wird der Grad der Erfüllung der Projektziele

(1) RIST (2) NAFIST als Nebenbedingung ermittelt. WHPIST = Nachhaltigkeit des Büroimmobilienwertes der untersuchten Alternative (Werthaltigkeitspotenzial) ZPIST

= Zukunftspotential (nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts) der untersuchten

RIST

= erreichte Rentabilität der untersuchten Alternative

Alternative NAFIST = Erfüllung der Nutzeranforderungen des Erstnutzers durch die untersuchte Alternative Hierzu werden die Planungsalternativen hinsichtlich der erreichten Rentabilität, der Erfüllung der Nutzeranforderungen und des Zukunftspotenzials bewertet.

6 Arbeitshilfen

110

6.3

Generierung interdisziplinärer Planungsalternativen

Zur Generierung interdisziplinärer Planungsalternativen wird auf einen interdisziplinären Ansatz zurückgegriffen. Es sind Workshops am Ende der Leistungsphasen 2 und 3 nach HOAI vorgesehen. Die Idee besteht darin, die Spezialisten, die sich im Allgemeinen schwer tun, in Teamarbeit und unter Anerkennung der anderen Fachdisziplinen fachübergreifende Alternativen zu generieren, die nicht nur auf die reine Kostenreduzierung beschränkt sind, für die Optimierung hinsichtlich der Werthaltigkeit zu gewinnen. Im Rahmen des Workshops können interdisziplinär ausgebildete Projektmanager vermittelnd und moderierend wirken. Als Arbeitshilfe wird der folgende Ablauf eines solchen Workshops beschrieben. Für die Alternativenbildung ist es wichtig, einen Vertreter von allen beteiligten Planungsbüros einzubeziehen. Hierzu gehören in jedem Fall der Objektplaner, der Freianlagenplaner, der Tragwerksplaner und der TGA-Planer. Wenn erforderlich, sollen auch weitere Planer hinzugezogen werden, allerdings nicht mehr als zehn insgesamt, um die Handlungsfähigkeit sicherzustellen. Die Teilnehmer am Workshop sollen handlungsbevollmächtigt sein und einen Überblick über die gesamten zu erbringenden Leistungen des jeweiligen Büros haben. Im ersten Schritt bewertet der Projektmanager die Planung hinsichtlich der Optimierungsziele. Dabei sind folgende Unterlagen zu berücksichtigen: ƒ

Bedarfsplanung (Projektziele, Nutzerbedarfsprogramm),

ƒ

Planungsunterlagen (Planunterlagen, Baubeschreibung),

ƒ

Kostendaten für Investitions- und Nutzungskosten,

ƒ

Einnahmeerwartungen.

Als Ergebnis der Erstbewertung sind Abweichungen der vorliegenden Planung von den Optimierungszielen erkennbar. Die Abweichungen werden graphisch dargestellt (vgl. beispielhaft die Graphiken im Praxistest unter Ziff. 6.3.3). Auf Grundlage dieser Erstbewertung durch den Projektmanager wird eine Abstimmung unter den Projektbeteiligten durchgeführt. In den folgenden interdisziplinären Workshops wird nach Planungsalternativen für die Bereiche mit Abweichungen von den Optimierungszielen gesucht. Hierbei können Optimierungstechniken (vgl. Ziff. 4.4) zur Anwendung kommen. Die gesammelten Alternativen werden im Planungsteam erneut bewertet und der Aufwand der Umsetzung in der Planung (Kosten, Termine) eingeschätzt. Der Vorteil der Interdisziplinarität besteht darin, dass Ideen generiert werden, die aus den verschiedenen Planungsdisziplinen durch das disziplinübergreifende Fachwissen und die direkte Abstimmung entstehen. In Abb. 21 ist der Ablauf eines interdisziplinären Optimierungsworkshops schematisch dargestellt.

6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung

111

vorliegende Planung

Erstbewertung durch die Projektbeteiligten

Abstimmung der Ergebnisse

Ausarbeitung interdisziplinärer Planungsalternativen

Identifizierung von Optimierungspotenzial

nein

Zweitbewertung durch die Projektbeteiligten

Verbesserung? ja

Entscheidung

Abb. 21: Ablauf eines Optimierungsworkshops

6.4

Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung

Das Leistungsbild Projektmanagement nach AHO-Heft 9 sowie die Leistungsbilder der Architekten und Ingenieure nach HOAI enthalten z. T. bereits Leistungen mit interdisziplinärem Charakter, die für die Optimierung herangezogen werden können. Ein Beispiel hierfür ist die Grundleistung „Erarbeiten eines Planungskonzeptes“ in der Leistungsphase 2 gemäß § 15 der HOAI. Wesentlicher Bestandteil dieser Leistung ist die Untersuchung „alternativer“ Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen und Vorgaben mit zeichnerischer Darstellung und kritischer Bewertung. Dem Auftraggeber soll durch die Planungsalternativen ermöglicht werden, zwischen verschiedenen Lösungsmöglichkeiten zu wählen.150 Vielfach wird der Optimierungsbedarf erst während der laufenden Planung erkannt. Während der laufenden Planung ist es jedoch aufgrund bereits bestehender Verträge mit den Planern nur in geringem Umfang möglich, Optimierungsdienstleistungen einzufordern. Aus diesem Grund sollen die für die Optimierung notwendigen Besonderen Leistungen bereits zu Beginn des Projektes vertraglich vereinbart werden. Grundlage für die Verhandlungen mit dem Projektmanager und den Planern bildet die nachfolgende Übersicht (Tab. 9), in der die Grundleistungen und Besonderen Leistungen für die Optimierung während der Planungsphase aufgelistet sind.

150

Pott/Dahlhoff/Kniffka/Rath, 2006, Kommentar zur Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Leistungen

Objektplaner/Fachplaner/Projektmanager

Tab. 9: Übersicht Grundleistungen/Besondere Leistungen nach HOAI/AHO 1 Woche vor Ende d. Lph.

Objektplaner/Fachplaner

Zuarbeit der Planer: Einhaltung des Raum- und Flächenbedarfes, Projektmanager: Überprüfen der Planung auf Konformität mit den Projektzielen

Wirtschaftlichkeitsberechnung nur im Rahmen der NBP enthalten, danach Besondere Leistung

Überprüfen der Kostenschätzungen und -berechnungen, Zusammenstellen der voraussichtlichen Nutzungskosten

Instandsetzungskosen (DIN 18960) sind im Rahmen der Bauwerks- und Betriebs-KostenNutzen-Analyse zu ermitteln

Nutzungskosten (DIN 18960) sind im Rahmen der Bauwerks- und Betriebs-Kosten-NutzenAnalyse zu ermitteln

Lph. 2: Kostenschätzung nach DIN 276, Lph. 3: Kostenberechnung nach DIN 276,

Identifikation von Optimierungspotential im Rahmen des Entscheidungsmodellskeine Grundleistung der Leistungsbilder

Abstimmung der Bewertungsergebnisse im Rahmen des Entscheidungsmodellskeine Grundleistung der Leistungsbilder

Projektmanager: Projektsteuerer gem. AHO-Heft 09

2) AHO, 2004, Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft (AHO-Heft 09), Bundesanzeiger Verlag, Köln

Objektplaner: Planer gem. § 15 HOAI

Motzke/Wolff, 2004, Praxis der HOAI, Verlag C. H. Beck, München

BL: Besondere Leistung

GL: Grundleistung

Variantenuntersuchung und Einarbeitung in die Planung ist Grundleistung gem. HOAI

GL gem.HOAI: Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten nach gleichen 1) 2) Anforderungen und Vorgaben. BL gem. AHO: Die Moderation des Workshops stellt eine Besondere Leistung für den Projektmanager dar.

1) 2)

1) 2)

1) 2) Bewertung mit Hilfe der Indikatoren keine Grundleistung der Leistungsbilder

2)

2)

1)

1)

1)

Fachplaner: Freianlagen, Technische Ausrüstung, Tragwerksplanung

X

GL: Ziele zusammenstellen als Grundlage für die Lph. 2 - Vorplanung, Lph. 2: Aufstellen eines Planungsbezogenen Zielkatalogs

Rahmen für Investitions- und Nutzungskosten / stat. Investitionsrechnung ist im Rahmen des NBP anzuwenden

1) 2) BL: Berücksichtigung des Optimierungsablaufes in den Vertägen

1)

2)

Locher/Koeble/Frik, 2006, Kommentar zr HOAI, Werner-Verlag, Wolters Kluwer Deutschland GmbH, München sowie

1) Pott/Dahlhoff/Kniffka/Rath, 2006, Kommentar zur Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Verlag Hubert Wingen, Essen sowie

Überarbeitung der Planung

Generierung von Planungsalternativen Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Überarbeitung Objektplaner/Fachplaner/Projektmanager

X

Darstellung der Optimierungspotentiale Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Überarbeitung Objektplaner/Fachplaner/Projektmanager

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

GL BL Quelle Bemerkung

Abstimmung der Bewertungsergebnisse Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Überarbeitung Objektplaner/Fachplaner/Projektmanager

Teilnahme am Workshop

3. Stufe: Zukunftspotential Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Workshop

Projektmanager

Objektplaner/Fachplaner/Projektmanager

1. Stufe: Rentabilitätsanalyse Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Workshop

2. Stufe: Abweichungsanalyse Nutzerbedarf Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Workshop

3-stufige Bewertung

Projektmanager

Objektplaner/Fachplaner

Ermittlung Instandsetzungskosten Lph. 2, 3, 4 planungsbegleitend

Prüfen der Ermittlungen Lph. 2, 3, 4 1 Woche vor Bewertung

Objektplaner/Fachplaner

Projektmanager/Objektplaner

Ermittlung Nutzungskosten Lph. 2, 3, 4 planungsbegleitend

planungsbegleitend

Objektplaner/Fachplaner

Lph. 1

Objektplaner

Projektmanager

Verantwortlichkeit

Ermittlung Investitionskosten Lph. 2, 3, 4 planungsbegleitend

Bewertungsgrundlagen zusammenstellen

Optimierungsziele (Zukunftspotential) festlegen

planungsbegleitend

Nutzerbedarf (Nutzung, Gestaltung, Kosten) Lph. 1

Dauer

planungsbegleitend

Zeitpunkt

Rentablitätsziele (Ausgaben, Einnahmen) Lph. 1

Projektziele mit AG abstimmen und festlegen

112 6 Arbeitshilfen

6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung

6.4.1

113

Vertragsleistungen

Das Modell kann grundsätzlich während jeder Planungsphase des Projektes zum Einsatz kommen. Speziell entwickelt wurde es für die Leistungsphasen 2 und 3 nach HOAI, in denen die Freiheitsgrade der Alternativenuntersuchung am größten sind. Sinn und Zweck ist es, in einem Optimierungsworkshop am Ende der relevanten Leistungsphasen die nichtmonetären Erfolgsfaktoren von Büro- und Verwaltungsimmobilien zu untersuchen und zu optimieren. 6.4.1.1 Planerleistungen Zur Vorbereitung von Value-Management-Workshops sind entsprechende vertragliche Regelungen mit den Planungsbeteiligten zu treffen, da nicht alle für das Modell notwendigen Leistungen Grundleistungen nach HOAI darstellen. Aus diesem Grunde werden nachfolgend sowohl die Grundleistungen beschrieben als auch Besondere Leistungen in der Objektplanung, Planung der technischen Ausrüstung, Tragwerksplanung und Freianlagenplanung vorgeschlagen. Die erste Phase des Optimierungsprozesses umfasst die Festlegung der Projektziele mit dem Auftraggeber. Dies stellt eine Grundleistung nach HOAI dar. Die nächste Phase des Optimierungsprozesses beinhaltet die Teilnahme der Planungsbeteiligten an dem Optimierungsworkshop. Diese Teilnahme stellt gem. HOAI teilweise eine Besondere Leistung dar. Demgegenüber kann diese Phase allerdings auch als qualitätssichernde Maßnahme angesehen werden, die den Planungsbeteiligten zugute kommt. Die Qualitätssicherung besteht in der Überprüfung und Überarbeitung der Planung während der Optimierungsphase am Ende jeder Leistungsphase. Durch diesen qualitätssichernden Effekt relativieren sich Mehraufwendungen bei den Planern. Wenn die Ziele vor der Einschaltung der Projektbeteiligten klar geregelt sind, stellt die Überarbeitung der Planung keine „Alternativenplanung bei unterschiedlichen Anforderungen“ und damit keine zusätzliche Leistung dar. Die Leistung, Alternativen bei gleichen Anforderungen auszuarbeiten, zählt zur Grundleistung. Durch die Workshops wird die Suche nach Alternativen nur systematisiert und gegebenenfalls durch die Interdisziplinarität vereinfacht. Nachfolgend werden die Grundleistungen und Besonderen Leistungen der Leistungsphasen 2 bis 4 am Beispiel der Objektplanung nach § 15 HOAI dargestellt.

6 Arbeitshilfen

114

Grundleistungen Objektplanung § 15 HOAI: ƒ

Zusammenstellen der Projektziele (Nutzerbedarf) als Basis für die nächste Leistungsphase (Lph. 2 – Vorplanung)

ƒ

Aufstellen eines planungsbezogenen Zielkatalogs im Rahmen der Leistungsphase 2

ƒ

Kostenschätzung nach DIN 276 in der Leistungsphase 2 nach HOAI

ƒ

Kostenberechnung nach DIN 276 in der Leistungsphase 3 nach HOAI

ƒ

Mitwirken bei der Darstellung der Erfüllung des Nutzerbedarfes unter Zuarbeit der Fachplaner (Leistungsphase 2, 3, 4 nach HOAI)

ƒ

„Erarbeiten eines Planungskonzeptes“ in der Leistungsphase 2 inkl. Alternativenuntersuchungen bei gleich bleibenden Randbedingungen und Einarbeiten der ausgewählten Alternative in die Planung

Besondere Leistungen: ƒ

Berücksichtigung des Optimierungsablaufes in den Verträgen

ƒ

Ermitteln der Nutzungskosten (inkl. Instandsetzungskosten) nach DIN 18960

ƒ

Bewertung des Zukunftspotenzials der Grundalternative sowie der Planungsalternativen mit Hilfe der Indikatoren auf Grundlage der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts

ƒ

Identifikation von Optimierungspotenzial aus Abweichungen der Bewertungsergebnisse von den Optimierungszielen als Grundlage für die Alternativenuntersuchung

ƒ

Teilnahme am Optimierungs-Workshop

6.4.1.2 Projektmanagementleistungen Die beiden maßgeblichen Verbände sind der Deutsche Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft und die Gesellschaft für Projektmanagement GPM.151 Beide Verbände schlagen Projektmanagementleistungen für die Durchführung von Projekten vor. In den Leistungsbeschreibungen sind jedoch nur Ansätze von Optimierungsleistungen, wie im Modell vorgeschlagen, enthalten. Nachfolgend werden am Beispiel des AHOLeistungsbildes Projektmanagementleistungen vorgeschlagen, die zur Anwendung des Entscheidungsmodells beauftragt werden können. Grundleistungen Projektmanagement AHO-Heft 9:

151

ƒ

Festlegen des Rahmens für Investitions- und Nutzungskosten

ƒ

Durchführen einer Investitionsrechnung

Greiner, 2005, Baubetriebslehre - Projektmanagement

6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung

ƒ ƒ

115

Festlegen der Rentabilitätsziele mit dem Auftraggeber Überprüfen der Kostenschätzungen und -berechnungen, Zusammenstellen der voraussichtlichen Nutzungskosten

ƒ

Überprüfen der Planung auf Konformität mit den Projektzielen (Rentabilität, Nutzerbedarf)

Besondere Leistungen: ƒ

Fortschreiben der Wirtschaftlichkeitsberechnung (VOFI) auf Grundlage der Planungsergebnisse in den einzelnen Planungsphasen

ƒ

Bewertung des Zukunftspotenzials der Grundalternative sowie der Planungsalternativen mit Hilfe der Indikatoren auf Grundlage der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts

ƒ

Moderation des VM-Workshops unter Teilnahme der Projektleiter der maßgeblichen Planungsbeteiligten

ƒ

Identifikation von Optimierungspotenzial aus Abweichungen der Bewertungsergebnisse von den Optimierungszielen als Grundlage für die Alternativenuntersuchung

6.4.2

Honorierung

6.4.2.1 Planerleistungen Erfahrungsgemäß sind aus einem Überarbeitungsaufwand resultierende zusätzliche Honorare in dieser Phase des Projektes angemessen im Vergleich zu den positiven Auswirkungen auf das Gebäude im ganzen Lebenszyklus. Es ist notwendig, das Bewusstsein zu schaffen, dass die zusätzlichen Kosten für Planung und Realisierung zu einer höheren Energieeffizienz sowie Attraktivität und damit zu einer höheren Vermietbarkeit über den gesamten Lebenszyklus führen. Es wird ein Überarbeitungszeitraum von zwei Wochen am Ende jeder Planungsphase vorgesehen, in dessen Zeitraum Überarbeitungen ohne terminliche Konsequenzen stattfinden können. Das Modell sieht vor, nur Überarbeitungen freizugeben, die innerhalb der Optimierungsphase am Ende jeder Leistungsphase umsetzbar sind. Wenn die Prüfung der Planungsbeteiligten ergibt, dass die Überarbeitung ein größeres Zeitfenster in Anspruch nehmen würde, sind die Auswirkungen dezidiert zu prüfen und in die Ermittlung der Lebenszyklusausgaben einzubeziehen. Die Stundensätze für die Teilnahme an den Workshops sowie die Überarbeitung sollen in den Planerverträgen berücksichtigt werden. Eine pauschale Vergütung ist nicht zu empfeh-

6 Arbeitshilfen

116

len, da die Planer bei Erreichen der Wirtschaftlichkeitsgrenze (break even) zur Ablehnung von Optimierungsaufwendungen und damit Optimierungspotenzialen neigen werden. Das Modell bietet vielmehr den Vorteil, die Auswirkungen durch zusätzliche Aufwendungen (Planung und Realisation) transparent darzustellen und damit eine Entscheidung pro oder contra Überarbeitung zu treffen. Für die erfolgreiche Anwendung des Modells und Umsetzung des Optimierungsgedankens ist es zwingend notwendig, zusätzliche Leistungen genau zu bestimmen, die honorarbeeinflussenden Umstände festzulegen und zusätzlich vereinbarte Honorare transparent in den Verträgen darzustellen. Die Grundleistungen sind mit der Honorierung der Objektplanungsleistung abgedeckt. Als Honorar ohne Mehrwertsteuer und ohne Nebenkosten für Besondere Leistungen können in Anlehnung an die in der HOAI vorgeschlagenen Stundensätze folgende Annahmen je Planer-Fachdisziplin jeweils für eine Leistungsphase für ein durchschnittliches Bürogebäude getroffen werden. Der Stundenaufwand entspricht einer angenommenen Dauer für die Bearbeitung Optimierungsaufgaben. ƒ

Ermitteln der Nutzungskosten:

ƒ

Bewertung des Zukunftspotenzials der

20 h x 80 €/h = 1.600 €

Grundalternative und der Planungsalternativen:

25 h x 80 €/h = 2.000 €

ƒ

Identifikation von Optimierungspotenzialen:

15 h x 80 €/h = 1.200 €

ƒ

Teilnahme am Optimierungs-Workshop:

24 h x 80 €/h = 1.920 €

ƒ

Summe je Planer:

6.720 €

6.4.2.2 Projektmanagementleistungen Für den Projektmanager kann die Bewertung mit dem Entscheidungsmodell parallel zur Grundleistung des Projektmanagements "Überprüfen der Planung auf Konformität mit den Projektzielen“ laufen und daher als Grundleistung angesehen werden. Ein besonderes Anreizsystem bietet die honorarmäßige Partizipation der Planungsbeteiligten an zu erwartenden Mehreinnahmen. Die Partizipation kann auf Grundlage der im Modell transparent dargestellten langfristigen Rentabilitätsbetrachtung geregelt werden. Nachfolgend sind Vorschläge für die Honorierung Besonderer Leistungen im Bereich der Modellanwendung für die Planungsoptimierung ohne Mehrwertsteuer und ohne Nebenkosten zusammengefasst. Der Aufwand entspricht auch hier einer angenommenen Dauer für die Bearbeitung Optimierungsaufgaben. Die Tagessätze orientieren sich an den vom AHO vorgeschlagenen Werten für die Honorierung von Projektmanagementleistungen.

6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung

ƒ ƒ ƒ

Fortschreiben Wirtschaftlichkeitsberechnung:

2 d x 800 €/d = 1.600 €

Bewertung des Zukunftspotenzials der Grundalternative und der Planungsalternativen:

3 d x 800 €/d = 2.400 €

Identifikation von Optimierungspotenzialen:

2 d x 800 €/d = 1.600 €

ƒ

Moderation des Optimierungs-Workshops:

ƒ

Summe:

6.4.3

117

3 d x 1.000 €/d = 3.000 € 8.600 €

Anreizsystem

Ein umfangreiches Anreizsystem kann perspektivisch durch langfristige Rentabilitätsbetrachtung auf Grundlage der Monetarisierung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts entwickelt werden. Hierzu ist im Zuge einer weiterführenden Forschungsarbeit der Zusammenhang zwischen den nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts und der Rentabilität nachzuweisen. Bis dahin kann z. B. eine Bonus-Regelung in den Verträgen auf Grundlage des Zukunftspotenzials der zu realisierenden Alternative, d. h. bei vollständiger Erfüllung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts in der Größenordnung von 5 % bis 10 % des Grundhonorars vereinbart werden.

7 Praxistest Die Methodik der Bearbeitung des Forschungsprojekts sieht am Ende der Entwicklung des Entscheidungsmodells die Durchführung eines Praxistests vor. Mit Hilfe des Tests sollen die im Modell getroffenen Annahmen überprüft und das Modell hinsichtlich seiner praktischen Anwendbarkeit beurteilt werden. Hierzu war die Auswahl eines möglichst realitätsnahen Projektes notwendig. Für den Praxistest wurde ein Büro- und Verwaltungsgebäude herangezogen. Im Rahmen des Tests wurden in einer Rückschau zwei Alternativen aus dem Stadium „Wettbewerb“ und „Vorplanung“ beurteilt und mit einer nachträglichen Entscheidungsvorlage begründet. Damit wird zwar von den im Modell zur Anwendung empfohlenen Planungsphasen 2 und 3 nach HOAI abgewichen. Dies stellt jedoch aufgrund der Rückschau auf den Planungsablauf und der simulierten Alternativenentwicklung keine Einschränkung des Praxistests dar. Das Kapitel „Praxistest“ beschreibt das grundlegende Vorgehen bei der Modellanwendung. Im Einzelfall müssen bei der Anwendung des Entscheidungsmodells die im jeweiligen Projekt zur Verfügung stehenden Informationen und Daten herangezogen werden. Nachfolgend sind der Untersuchungsgegenstand, der Ablauf des Tests und die Ergebnisse beschrieben. Aufgrund des laufenden Vermarktungsprozesses für das Gebäude werden sowohl der Auftraggeber als auch das konkrete Projekt nicht genannt.

7.1

Untersuchungsgegenstand

Als Untersuchungsgegenstand wurde ein in der Planung/Realisation befindliches Bürogebäude herangezogen. Der Investor hat ein Grundstück in Innenstadtlage erworben, das bestehende Gebäude abgerissen und errichtet auf dem Grundstück ein neues, modernes Bürogebäude. Auf der Grundstücksfläche von rund 1.500 m² sollen Büroflächen entstehen, die neuesten Erkenntnissen des Verwaltungsbaus entsprechen. Da das Bürogebäude überwiegend selbstgenutzt geplant ist, stehen neben dem gewünschten Flächenzuwachs die optimale Gestaltung der Arbeitsprozesse und die Umsetzung der Unternehmenskultur im Vordergrund. Hierzu schrieb der Investor im Jahr 2006 einen Architektenwettbewerb aus, in dem besonderer Wert auf ein städtebaulich und architektonisch anspruchsvolles und prägnantes Konzept gelegt wurde. Insbesondere die städtebauliche Lösung im Kontext der gewachsenen Stadt

7 Praxistest

120

sowie die Berücksichtigung der Freiräume der städtebaulichen Bezüge sollen zu einer identitätsbildenden Ausformulierung des Gebäudes beitragen.152 Das Untersuchungsobjekt befand sich zum Zeitpunkt des Praxistests bereits in der Realisation. Die Planungsleistungen waren bis zur Leistungsphase 7 nach HOAI weitestgehend abgeschlossen. Die Rohbauarbeiten liefen und erste Bemusterungen für den Innenausbau fanden statt. Als Grundlage für die Durchführung des Praxistests standen folgende Unterlagen zur Verfügung: ƒ

Auslobungstext zum Architektenwettbewerb, Stand 20.03.2006,

ƒ

Protokoll des Kolloquiums zum Architekten-Gutachterverfahren, Stand 05.04.06,

ƒ

Planunterlagen/Erläuterungen zum zu realisierenden Entwurf aus dem ArchitektenWettbewerb, Stand 08.05.2006,

ƒ

Protokoll zur Sitzung der Gutachterkommission am 17.05.2006,

ƒ

Bericht der Vorprüfung, Stand Mai 2006,

ƒ

Planunterlagen/Erläuterungen/Kostenermittlungen zum zu realisierenden Entwurf aus dem Architekten-Wettbewerb, Stand 08.05.2008,

ƒ

Planunterlagen/Erläuterungen/Kostenermittlungen zum Vorentwurf, Stand 22.06.2008,

ƒ

Ausgewählte Protokolle von Entscheiderkreisbesprechungen und von Bauausschusssitzungen,

ƒ

Ergebnis der Nutzungskostenberechnungen für die Alternative „Wettbewerb“ und die Planungsalternative „Vorentwurf“, Ausdruck vom 31.01.2008,

ƒ

Überschlägliche Developmentrechnung Praxisprojekt, Stand 12.07.2007.

Im Rahmen des Praxistests wurden die acht Modellschritte (vgl. Ziff. 5.3) unter Benutzung der entwickelten Arbeitshilfen hinsichtlich der getroffenen Annahmen und ihrer praktischen Anwendbarkeit überprüft. Im Rahmen des Tests der einzelnen Modellschritte wird auf die Erläuterungen im Kapitel 5 Bezug genommen. Aufgrund der bereits weitestgehend abgeschlossenen Planungen konnte im Rahmen des Praxistests nicht die Ausarbeitung von Planungsalternativen in interdisziplinären Workshops getestet werden. Ersatzweise wurden zwei Planungsalternativen aus dem tatsächlichen Planungsablauf herangezogen.

152

Auslobungstext Architektenwettbewerb, 2006

7.2 Analyse der Zielvorgaben

7.2

121

Analyse der Zielvorgaben

Als Grundlage für die zu treffenden Entscheidungen werden die Zielvorgaben festgelegt. Es werden Projektziele (Rentabilität, Nutzeranforderungen) und Optimierungsziele hinsichtlich des Zukunftspotenzials (Werthaltigkeit) definiert. Hierbei wird vom Maximierungsprinzip ausgegangen, d. h. bei konstantem Budget und konstanten Nutzeranforderungen wird die Maximierung des Zukunftspotenzials angestrebt. Die Projektziele (Rentabilität, Nutzerbedarf) wurden im Ausschreibungstext zum Architektenwettbewerb für das Gebäude, Stand 2006, festgelegt. Die Optimierungsziele sind entsprechend den Modellvorgaben konstant als nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts definiert. Nachfolgend sind die wichtigsten Ziele für das zu untersuchende Objekt zusammengefasst. 7.2.1

Rentabilität

Da das Gebäude in erster Linie für die eigene Nutzung geplant wurde, steht für den Investor die Deckung des notwendigen Flächenbedarfs im Vordergrund. Mit der zusätzlich zur Verfügung stehenden Fläche kann die Expansion in wichtige Märkte realisiert werden, so dass hieraus eine zusätzliche Wertschöpfung generiert wird. Als Grundlage für eine Rentabilitätsberechnung wurden die Höhe der maximalen Investitionskosten in den Ausschreibungsunterlagen für den Architektenwettbewerb sowie geplante Mieteinnamen auf Grundlage des entsprechenden Nutzerbedarfs definiert. Diese Zielvorgaben werden nachfolgend beschrieben. 7.2.1.1 Lebenszyklusausgaben Im Bereich der Lebenszyklusausgaben wurden im Rahmen des Architektenwettbewerbes maximale spezifische Investitionsausgaben von netto (ohne MwSt.) 1.200 €/m² BGF für die Kostengruppen 200 bis 500 vorgegeben. Da die Kosten auf die Bruttogeschossfläche bezogen sind, hängen die gesamten Investitionsausgaben von der mit dem jeweiligen Entwurf realisierbaren Bruttogeschossfläche ab. Durch den aus dem Wettbewerb hervorgegangenen Entwurf und dessen Realisation ist mit Investitionsausgaben von netto 15.188.551 € für die Kostengruppen 200 bis 500 bei einer insgesamt zu realisierenden BGF von 10.946 m² auszugehen. Dies entspricht spezifischen Ausgaben von netto 1.387,58 €/m² BGF. Die Gesamtinvestitionsausgaben betragen 30.757.137 € (inkl. Grundstück und Baunebenkosten). Für maximal zu erreichende Betriebsausgaben wurden im Rahmen des Architektenwettbewerbs keine Vorgaben getroffen.

7 Praxistest

122

7.2.1.2 Lebenszykluseinnahmen Die planmäßig mit dem Gebäude zu realisierenden Mieteinnahmen betragen zwischen netto 17,85 €/m² Mietfläche für selbstgenutzte Bürobereiche und netto 35,00 €/m² Mietfläche für Einzelhandelsflächen. Der aus dem Architektenwettbewerb als Sieger hervorgegangene und zu realisierende Entwurf generiert unter Annahme der entsprechenden Mietfläche und den zuvor genannten Mieteinnahmen zu erwartende Lebenszykluseinnahmen von netto 157.298 € im Monat. Dies entspricht jährlichen Einnahmen von netto 1.887.581 €. 7.2.1.3 Nettoanfangsrendite Durch den Investor wird eine Nettoanfangsrendite von 5 % erwartet. Dieses Rentabilitätsziel ist als Projektziel durch jede der zu untersuchenden Alternativen zwingend einzuhalten. 7.2.2

Nutzeranforderungen

Die im Auslobungstext für den Architektenwettbewerb definierten Nutzeranforderungen sind im Anhang 1 mit den entsprechenden Beurteilungskriterien aus dem Gutachterverfahren zusammengefasst. Hierbei wurde durch den Gutachterausschuss keine Gewichtung der Kriterien vorgenommen. Die Nutzeranforderungen mit den jeweiligen Beurteilungskriterien gehen daher in die spätere Bewertung mit gleich verteilter Gewichtung ein. 7.2.3

Zukunftspotenzial

Dem Modell entsprechend wurden die Rentabilitätsziele des Investors und die Nutzeranforderungen als konstante Mindestvorgaben festgelegt. Darüber hinaus wird als Optimierungsziel die Maximierung des Zukunftspotenzials der jeweiligen Alternative definiert. Die Beurteilungskriterien entsprechen hierbei den für das Modell entwickelten nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts, welche als Zukunftspotenzial zu bewerten sind (vgl. Tab. 4). Relevant ist hierbei die Erfüllung der entsprechenden Ober-, Teil- und Unterziele sowie der entsprechenden Indikatoren. Es wird die Maximierung der Erfüllung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts mit den entsprechend definierten Ober-, Teil- und Unterkriterien angestrebt.

7.3 Bewertung der Basis-Planung

7.2.4

123

Ergebnis Präferenzfunktion

Unter Verwendung der in Ziff. 6.1 beschriebenen Formel ergibt sich folgende Präferenzfunktion für den Praxistest: max WHP = max ZP. Die Nebenbedingungen lauten: RIST •

5,00 %.

NAFIST • 100,00 %.

7.3

Bewertung der Basis-Planung

Als Grundalternative wurde der im Rahmen des Architektenwettbewerbs entwickelte Siegerentwurf hinsichtlich der drei Bewertungsstufen Rentabilität, Nutzeranforderungen und Zukunftspotenzial bewertet. Die Ergebnisse sind im Folgenden zusammengefasst. 7.3.1

Rentabilität

Für die Beurteilung in der Rentabilität wurden die monetären Rahmenbedingungen in einen Vollständigen Finanzplan eingegeben. Die Grundlage bilden die im Anhang 2 und 3 dargestellten Kostenermittlungen für die Investitions- und Nutzungskosten. Die Ausgangsdaten der Alternative „Wettbewerb“ für die Eingabe in den Vollständigen Finanzplan sind in der Tab. 10 zusammengefasst. Der Vollständige Finanzplan selbst ist in Tab. 11 aufgezeigt. Projektname: Alternative:

Bürogebäude Praxistest Wettbewerb

Basisdaten

Einnahmenerfassung

Zinssätze

Ausgabenerfassung

Mieterträge (netto)

Zusammenfassung Investitionskosten (netto)

Zinssatz Anschaffungskredit

5,00%

Mietfläche Eigennutzung

5.959 m²

Kosten des Grundstücks (IKG 100)

Tilgungssatz

0,00%

Mietfläche Fremdnutzung

1.501 m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 200)

909.521,00 €

566 m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 300)

9.077.630,00 €

Sollzins Kontokorrentkredit Habenzins Kontokorrentkredit

10,00% 5,00%

Eigenkapitalanteil

Mietfläche Einzelhandel Stellplätze

26 Stk

Herstellkosten/Baukosten (IKG 400)

5.196.900,00 €

Mieterlöse Eigennutzung

17,85 €/m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 500)

4.500,00 €

Mieterlöse Fremdnutzung

19,00 €/m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 600)

35,00 €/m²

Baunebenkosten (IKG 700)

Anteil Eigenkapital

50,00%

Mieterlöse Einzelhandel

Anteil Fremdkapital

50,00%

Stellplätze Summe Mieteinnahmen monatlich

Betrachtungszeitraum Jahre

Summe Mieteinnahmen jährlich 20

12.712.780,00 €

jährliche Mietsteigerung

100 €/Stk 157.298,38 € 1.887.580,56 €

0,00 € 2.855.806,00 €

Gesamtinvestitionskosten

30.757.137,00 €

Anteil Eigenkapital

15.378.568,50 €

Anteil Fremdkapital

15.378.568,50 €

0,00% Zusammenfassung Nutzungskosten (netto) Kapitalkosten (NKG 100)

142.107,00 €

Betriebskosten (NKG 300)

575.205,31 €

Bauunterhalt (NKG 400) Gesamtnutzungskosten

Keine Eingabe erforderlich

379.713,78 €

Objektmanagementkosten (NKG 200)

41.860,20 € 1.138.886,29 €

Umlegbare Nutzungskosten

575.205,31 €

Nicht umlegbare Nutzungskosten

563.680,98 €

Tab. 10: Ausgangswerte für Vollständigen Finanzplan, Alternative „Wettbewerb“

Gesamtinvestitionskosten

-30.757.137,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Jahr

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Tab. 11: Vollständiger Finanzplan, Alternative „Wettbewerb“

2024

2025

2026

2027

2028

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

1.323.899,59 €

0,00 €

NettoMieteinnahmen

30.757.137,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Restverkaufserlös

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

15.378.568,50 €

Anschaffungskreditaufnahme

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

-768.928,43 €

0,00 €

Zinsen

-15.378.568,50 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Tilgung

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

15.378.568,50 €

Eigenkapital

33.729.219,40 €

16.948.266,42 €

15.612.662,16 €

14.340.658,09 €

13.129.225,65 €

11.975.480,47 €

10.876.675,53 €

9.830.194,64 €

8.833.546,17 €

7.884.357,15 €

6.980.367,61 €

6.119.425,19 €

5.299.480,03 €

4.518.579,88 €

3.774.865,44 €

3.066.565,98 €

2.391.995,07 €

1.749.546,58 €

1.137.690,88 €

554.971,16 €

0,00 €

Reinvestition/ Rückzahlung

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Sollzinsen Kontokorrentkredit

1.686.460,97 €

847.413,32 €

780.633,11 €

717.032,90 €

656.461,28 €

598.774,02 €

543.833,78 €

491.509,73 €

441.677,31 €

394.217,86 €

349.018,38 €

305.971,26 €

264.974,00 €

225.928,99 €

188.743,27 €

153.328,30 €

119.599,75 €

87.477,33 €

56.884,54 €

27.748,56 €

0,00 €

Habenzinsen Kontokorrentkredit

35.415.680,38 €

17.795.679,74 €

16.393.295,26 €

15.057.691,00 €

13.785.686,93 €

12.574.254,49 €

11.420.509,31 €

10.321.704,37 €

9.275.223,48 €

8.278.575,01 €

7.329.385,99 €

6.425.396,45 €

5.564.454,03 €

4.744.508,87 €

3.963.608,72 €

3.219.894,28 €

2.511.594,82 €

1.837.023,91 €

1.194.575,42 €

582.719,72 €

0,00 €

Endvermögen (inkl. EK)

0,00 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

15.378.568,50 €

Anschaffungskreditbetrag

124 7 Praxistest

7.3 Bewertung der Basis-Planung

125

Für die Alternative „Wettbewerb“ weist der VOFI ein Endvermögen von 35.415.680 € inkl. Eigenkapital aus. Um die Alternativen vergleichen zu können, wird hierbei ein hypothetischer Verkauf ohne Wertsteigerung angenommen. Die Eigenkapitalrendite (rVOFI) wird mit folgender Formel153 berechnet: ܰ

ܸܱ‫ܫܨ‬

ܰ Ͳ

Für die Alternative „Wettbewerb“ ergeben sich die folgenden Werte: EK0

= 15.378.589 €

(Eigenkapital)

N

= 20 Jahre

(Betrachtungszeitraum)

KN

= 35.415.680 €

(VOFI-Endvermögen)

ʹͲ

ܸܱ‫ܫܨ‬

rVOFI = 0,04259 = 4,259 % Die Eigenkapitalrendite beträgt somit 4,26 % und liegt unter der geforderten Mindestrendite von 5,00 %. 7.3.2

Erfüllung der Nutzeranforderungen

Im Rahmen des Praxisprojektes wurde die Erfüllung der Nutzeranforderungen bewertet. Da durch den Auftraggeber keine Gewichtung der Nutzeranforderungen vorgenommen wurde, ist die Durchführung einer Nutzwertanalyse im Rahmen des Praxistests nicht sinnvoll. Da die Bewertung der Erfüllung der Nutzeranforderungen im Rahmen des Modells als Entscheidungsgrundlage für die Alternativenauswahl notwendig ist, wurden die Alternativen mit einer Abweichungsanalyse beurteilt. Die Eingangswerte für die Abweichungsanalyse stellen die Beurteilungskriterien aus dem Architektenwettbewerb dar. Die jeweiligen Kriterien werden mit einer Ja/Nein-Beurteilung in Anlehnung an die Ergebnisse des Gutachterverfahrens bewertet und die Abweichungen erläutert. Die Ergebnisse sind in Tab. 12 zusammengefasst. Anhand dieser lässt sich erkennen, dass mit der Alternative „Wettbewerb“ (Ergebnis des Architektenwettbewerbs) eine Erfüllung der Nutzeranforderungen von 64 % erreicht wird. 30 % der Kriterien werden nicht erfüllt, 6 %

153

Schulte/Bone-Winkel, 2002, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung

126

7 Praxistest

sind nicht prüfbar. Die Erfüllung der Nutzeranforderungen mit der Alternative „Wettbewerb“ erreicht ein für den frühen Planungsstand gutes Niveau, wobei deutliches Verbesserungspotenzial – speziell in den Bereichen „Innere Erschließung“, „Funktionen und Raumprogramm“ und „Konzepte/Nachweise“ – erkennbar ist. Die Informationen über die Nichterfüllung einzelner Kriterien der Nutzeranforderungen müssen bei der weiteren Planung berücksichtigt werden, um ggf. K.O.-Kriterien für die Weiterführung von Planungsalternativen auszuschließen bzw. die Erfüllung der Nutzeranforderungen am Ende der Planung zu erreichen.

7.3 Bewertung der Basis-Planung

Nutzerforderung

127

Prüfkriterien ja

Städtebau und Baurecht

Äußere Erschließung

Innere Erschließung

Funktionen und Raumprogramm

Höhen, Raster, Konstruktion

Konzepte/Nachweise

Herausragende Gestaltung/zeitgemäße Architektur Stärkung der Gebäudesilhouette

x x

Einhaltung der Traufhöhen Umsetzung eines Passagensystems Geschossigkeit und Abstandsflächen Einhaltung der maximalen BGF

x x x

Einhaltung der Baulinie = Grundstücksgrenze Tiefgarageneinfahrt Eingang Einzelhandel repräsentativer Eingangsbereich Eingangshalle öffentlich/halböffentlich Anbindung Tiefgarage an Eingangshalle

x x x x x

einfache und klare Orientierung Barrierefreiheit Haupt- und Nebenerschließungskern funktionale Lage der Erschließungskerne

x x

Wegetrennung Fremdvermietung Nachweis erforderliche Aufzüge kurze Wege Vertikalerschließung zu Büros

x x

Erfüllung Erläuterung der Abweichung nicht nein prüfbar

x

Die Überschreitung der Traufhöhen bedarf der nachbarschaftl. Zustimmung, behördl. Befreiung.

x

Die Überschreitung der Traufhöhen bedarf der nachbarschaftl. Zustimmung, behördl. Befreiung.

Sicherheitstreppenräume im UG z.T. ohne Anbindung an OG-Treppenräume

x x

Erschließung Fremdvermietung auch über die zentrale Eingangshalle.

x

Aufenthaltsqualität in Erschließungsräumen

x

Entkopplung Personen-/Warentransport Mietfläche gesamt: 8.312 m² Fläche Investor, Nutzung A: 1.947 m² Fläche Investor, Nutzung B: 4.600 m² Fläche Fremdvermietung: 900 m² Fläche Einzelhandel: 597 m² Fläche Lager: 298 m² Tiefgarage 36 Stellplätze 49 Arbeitsplätze Investor, Nutzung A 184 Arbeitsplätze Investor, Nutzung B Fassadenraster 1,35 m Verhältnis Verglasung/Bürofläche Büroraumtiefe 4,50 m / 5,00 m lichte Höhe Büroräume min.: 3,00 m lichte Höhe Flurbereich min.: 2,75 m lichte Höhe EInzelhandel min.: 4,00 m lichte Höhe Hohlraum min.: 0,15 m Büro-Verkehrslast: 5 kN/m² "weiße Wanne"

x x x

Unterschiedliche Qualität der Erschließungskerne. Z.T. ohne Tageslicht. 4 durchgehende Aufzüge in der Eingangshalle, davon ein FW-Aufzug. Programm-BGF um 100 m² unterschritten Programm-Mietfläche um 440 m² unterschritten

x x x

Entwurf bietet nur 26 Stellplätze IST: 44 Arbeitsplätze IST: 170 Arbeitsplätze

x

Konstruktionsraster 1,35 m², Gebäudestützen innerhalb der Hauptnutzflächen

Stützenraster Büroräume/Tiefgarage Deckenstärke < 30 cm Gebäudeeinschränkung durch Baugrubenverbau TGA-Anpassung Zukunft TGA-Anpassung Veränderung Stellwände Begrenzung sommerliche Temperaturen thermische Behaglichkeit Sicherstellung akustische Raumqualität Fensteröffnung mech. Be- und Entlüftung (2facher LW, mind. 2 Filterstufen) Einhaltung hygienischer Standards Lüftungszentrale dachseitig Be- und Entfeuchtung

x x x x

x x x x x x x x

x x x Umbau nur mit Technikumbauten möglich

x

Technikzentralen im UG

x x x x x x x

Untersuchung alternativer Energiekonzepte Art und Funktion des Sonnenschutzes Pendelleuchten in Büroräumen Standards und Qualitäten Qualitative Beschreibung Kosten und Kostenrahmen 1.200 €/m² oberird. BGF Wirtschaftlichkeit Lebenszykluskosten Gebäudemanagement-Service Minimierung Ausfallzeiten Reduzierung d. Herstellkosten durch wirtsch. Brandschutzkonzept parallele Erstellung Vor-, Entwurfsplanung und Terminplan Genehmigungsplanung Stellungnahme behördl. Genehmigungszeiten Beginn Abbrucharbeiten Bestandsgebäude Termin Nutzerübergabe Anzahl Prozentualer Anteil

x

Keine Untersuchung im Wettbewerbskonzept enthalten Textil-Screen in Bezug auf Reinigung und Haltbarkeit kritisch

x x x x

x

IST: 1.387 €/m² oberird. BGF Bewirtschaftungskosten 107 % bezogen auf den günstigsten Entwurf

x

Kein Konzept in der Vorplanung enthalten

x

x x

x x x x 41 19 64% 30%

4 6%

Tab. 12: Abweichungsanalyse Nutzeranforderungen, Alternative „Wettbewerb“

7 Praxistest

128

7.3.3

Bewertung des Zukunftspotenzials

Für die Beurteilung des Zukunftspotenzials der untersuchten Alternative wird die Erfüllung der nichtmonetären Erfolgskriterien des Objekts bewertet (vgl. Ziff. 5.3.2.2). Die Gewichtung der verschiedenen Ober-, Teil- und Unterkriterien ist bei allen zu untersuchenden Alternativen konstant und ergibt sich aus der Zielanalyse (vgl. Ziff. 5.3.1.2). Aus der Bewertung der Erfüllung und der entsprechenden Gewichtung der Kriterien lässt sich ein Wert für die maximalen Nutzenpunkte, die erreichten Nutzenpunkte und damit auch der prozentualen Erfüllung der Kriterien ermitteln. Die Sachverhalte, die zur Ja/Nein-Bewertung der jeweiligen Unterkriterien geführt haben, sind in der gleichen Zeile kurz erläutert. Hierdurch ist die Bewertung nachvollziehbar und hält einer Abstimmung mit weiteren Projektbeteiligten stand. Die Bewertung der Optimierungskriterien für die Alternative „Wettbewerb“ ist im Anhang 4. dokumentiert. Die Ergebnisse der Bewertung sind nachfolgend zusammengefasst. 7.3.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung Aus der Tab. 13 lässt sich entnehmen, dass der Erfolgsfaktor Gestaltung in der Alternative „Wettbewerb“ zu 80 %, die Teilkriterien zu 65 % (Städtebau), 88 % (Gebäude) und 80 % (Außenanlagen) erfüllt werden. Die geringen Nutzenpunkte im Bereich Städtebau sind auf die fehlende Erfüllung von Indikatoren im Bereich der Fluchten und Höhen sowie beim Alleinstellungsmerkmal und der kulturellen Identität zurückzuführen. Das Zukunftspotenzial im Bewertungsbereich des Gebäudes und der Außenanlagen ist gut; es besteht aber auch hier Optimierungspotenzial. Die Ergebnisse der Bewertung sind für die leichtere Ablesbarkeit der Abweichungen von den Vorgaben in Spinnennetzdiagrammen graphisch dargestellt (Abb. 22). Oberkriterium I. Gestaltung

rel. Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Unterkriterien Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 1,96 6,00 19,63 11,78 60,00% 2. Angemessenheit 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 1,19 3,33 11,89 3,96 33,33% 4. Corporate Identity, Image 0,54 6,67 5,42 3,61 66,67% 5. Kulturelle Identität 0,79 4,00 7,87 3,15 40,00% Zwischensumme: 6,44 64,44 42,14 65,38% B. Gebäude 1. Orientierung zur Sonne 1,82 10,00 18,23 18,23 100,00% 2. Genius Loci 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% 3. Gebäudestruktur 1,36 6,67 13,61 9,07 66,67% 4. Annäherung an das Gebäude 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 5. Proportion, Komposition 1,96 8,00 19,63 15,71 80,00% 6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 0,71 10,00 7,14 7,14 100,00% 8. Emotion 1,25 5,00 12,49 6,25 50,00% Zwischensumme: 12,35 123,53 108,82 88,09% C. Außenanlagen 1. Verbindung Gebäude/Außenanlagen 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 2. Oberflächengestaltung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 3. Orientierung in den Außenanlagen 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 4. Bepflanzung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 5. Möblierung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% Zwischensumme: 9,82 98,16 78,53 80,00% Summe: 28,61 286,14 229,49 80,20%

Teilkriterium A. Städtebau

Tab. 13: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Wettbewerb“

7.3 Bewertung der Basis-Planung

129

I A. Städtebau

1. Konvergenz zur städteb. Struktur 100,00% 80,00% 60,00% 40,00%

5. Kulturelle Identität

2. Angemessenheit

20,00% 0,00%

3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal

4. Corporate Identity, Image

I B. Gebäude

1. Orientierung zur Sonne 100,00% 80,00%

8. Emotion

2. Genius Loci

60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist

3. Gebäudestruktur

6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept

4. Annäherung an das Gebäude

5. Proportion, Komposition

I C. Außenanlagen

1. Verbindung Gebäude/ Auß enanlagen 100,00% 80,00% 60,00% 5. Möblierung

40,00% 20,00%

2. Oberflächengestaltung

0,00%

4. Bepflanzung

3. Orientierung in den Auß enanlagen

Abb. 22: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Wettbewerb“

7 Praxistest

130

7.3.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität Aus der Tab. 14 lässt sich entnehmen, dass der Erfolgsfaktor Funktionalität in der Alternative „Wettbewerb“ zu 56 % erfüllt wird. Die Teilkriterien werden zu 52 % (Flexibilität/ Drittverwendungsfähigkeit), 53 % (Flächeneffizienz), 58 % (Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer), 68 % (Behaglichkeit/Wohlbefinden), 59 % (Ausstattung) und 44 % (Erschließung) erfüllt. Die Ergebnisse sind zum Teil auf die gänzlich fehlende Erfüllung von Unterkriterien (0 %), aber auch auf fehlende Informationen aufgrund der frühen Planungsphase zurückzuführen. In allen Kriterienbereichen der Funktionalität bestehen große Optimierungspotenziale. Die Ergebnisse der Bewertung sind zur besseren Lesbarkeit in Spinnennetzdiagrammen graphisch dargestellt (Abb. 23 und 24). rel. Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Unterkriterien Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,36 8,33 13,61 11,34 83,33% 1. Gebäudestruktur und Achsraster 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 0,71 8,33 7,14 5,95 83,33% 0,97 2,50 9,72 2,43 25,00% 4. Erweiterbarkeit 1,96 3,33 19,63 6,54 33,33% 5. Barrierefreiheit 6,97 69,73 36,08 Zwischensumme: 51,74% B. Flächeneffizienz 1,36 10,00 13,61 13,61 100,00% 1. Achsraster 0,71 0,00 7,14 0,00 0,00% 2. Proportionen 1,32 3,33 13,16 4,39 33,33% 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 3,39 33,91 18,00 Zwischensumme: 53,07% C. Sicherheit des Gebäudes 1. Robustheit der Konstruktion 1,96 1,67 19,63 3,27 16,67% und der Nutzer 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 3. Absicherung der Gebäudehülle 1,96 6,67 19,63 13,09 66,67% 4. Absicherung der Außenanlagen 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 7,85 78,53 45,81 Zwischensumme: 58,33% D. Behaglichkeit/ 1. Akustik 1,36 4,17 13,61 5,67 41,67% Wohlbefinden 1,82 6,36 18,23 11,60 63,64% 2. Belichtung 1,36 10,00 13,61 13,61 100,00% 3. Raumgefühl 1,82 10,00 18,23 18,23 100,00% 4. Thermische Behaglichkeit 0,97 2,86 9,72 2,78 28,57% 5. Materialien, Farbe 1,32 5,00 13,16 6,58 50,00% 6. Kommunikation 8,66 86,56 58,47 Zwischensumme: 67,55% E. Ausstattung 1. Erfüllung der Markterfordernisse 1,96 6,67 19,63 13,09 66,67% 2. Technische Infrastruktur 1,36 6,25 13,61 8,51 62,50% 3. Gebäudeautomation 0,97 4,00 9,72 3,89 40,00% 4,30 42,96 25,48 Zwischensumme: 59,31% F. Erschließung 1,96 6,00 19,63 11,78 60,00% 1. Äußere Erschließung 1,96 7,50 19,63 14,72 75,00% 2. Innere Erschließung 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 3. Orientierung 1,32 3,33 13,16 4,39 33,33% 4. Raumerlebnis 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% 5. Flexibilität 9,17 91,69 40,71 Zwischensumme: 44,40% 403,39 Summe: 40,34 224,55 55,66%

Oberkriterium Teilkriterium II. Funktionalität A. Flexibilität/ Drittverwendbarkeit

Tab. 14: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Wettbewerb“

7.3 Bewertung der Basis-Planung

131

II A. Fle xibilität/Drittv e rwe ndbarke it

1. Gebäudes truktur und Achs ras ter 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

5. Barrierefreiheit

4. Erweiterbarkeit

2. Grundkons truktion

3. Aus bau

II B. Flächeneffizienz

1. Achs ras ter 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

3. Flächenbedarf je Arbeits platz

2. Propotionen

II C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

1. Robus theit der Kons truktion 100,00% 50,00% 4. Abs icherung der Außenanlagen

0,00%

2. Sicherheits technis che Anlagen (TGA)

3. Abs icherung der Gebäudehülle

Abb. 23: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Wettbewerb“, Teil 1

7 Praxistest

132

II D. Be haglichke it/Wohlbe finde n

1. A kustik 100,00% 80,00% 60,00% 40,00%

6. Kommunikation

2. Belichtung

20,00% 0,00%

5. Materialien, Farbe

3. Raumgef ühl

4. Thermische Behaglichkeit

II E. Ausstattung

1. Erfüllung der Markterfordernis s e 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

3. Gebäudeautom ation

2. Technis che Infras truktur

II F. Erschlie ßung

1. Äußere Ers chließung 80,00% 60,00% 40,00% 5. Flexibilität

20,00%

2. Innere Ers chließung

0,00%

4. Raum erlebnis

3. Orientierung

Abb. 24: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Wettbewerb“, Teil 2

7.3 Bewertung der Basis-Planung

133

7.3.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie Aus der Tab. 15 lässt sich entnehmen, dass der Erfolgsfaktor Ökologie in der Alternative „Wettbewerb“ zu 25 % erfüllt wird. Die Teilkriterien werden zu 0 % (Energieeffizienz), zu 0 % (Ressourceneffizienz), zu 25 % (Gesundheitsgefahren), zu 12 % (Umweltauswirkungen von Stoffen/Stoffgruppen) bzw. zu 67 % (Umweltauswirkungen des Gebäudes) erfüllt. Dass die Bewertungsergebnisse im Bereich Ökologie auf relativ niedrigem Niveau liegen, ist eine Folge der zu diesem Zeitpunkt geringen Planungstiefe. Es liegen in Teilbereichen keine Planungsgrundlagen vor, die ein hohes Maß an Erfüllung des Oberkriteriums Ökologie ablesen lassen (vgl. Ziff. 7.4). Die Ergebnisse der Bewertung sind zur besseren Lesbarkeit in Spinnennetzdiagrammen graphisch dargestellt (Abb. 25 und 26). rel. Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Unterkriterien Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual 1. Primärenergieinhalt Herstellung 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% 2. Primärenergiebedarf Nutzung 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% 3. Anteil erneuerbarer Energien 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% Zwischensumme: 4,60 45,96 0,00 0,00% B. Ressourceneffizienz 1. Ressourceneinsatz Herstellung 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% Zwischensumme: 3,28 32,80 0,00 0,00% C. Gesundheitsgefahren 1. Qualität der Zuluft 1,82 10,00 18,23 18,23 100,00% 2. Qualität der Klimatisierung 1,65 0,00 16,51 0,00 0,00% 3. Emission von Materialien 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% 4. Emissionen im Brandfall 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% Zwischensumme: 7,40 74,00 18,23 24,63% D. Umweltauswirkungen 1. Treibhauseffekt 1,32 0,00 19,63 0,00 0,00% Stoffe/Stoffgruppen 2. Versäuerung 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% 3. Qualität der Abluft 1,75 0,00 17,47 0,00 0,00% 4. Verwertung von Altsubstanz 1,32 2,50 13,16 3,29 25,00% 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 1,32 4,44 13,16 5,85 44,44% 6. Recyclingfähigkeit 1,32 1,25 13,16 1,65 12,50% Zwischensumme: 8,33 89,75 10,79 12,02% E. Umweltauswirkungen 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% 2. Versiegelung des Bodens Gebäude 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 1,75 2,50 17,47 4,37 25,00% 4. Wasserverbrauch 1,75 3,33 17,47 5,82 33,33% 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage) 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% Zwischensumme: 7,44 74,42 49,68 66,75% Summe: 31,05 316,93 78,69 24,83%

Oberkriterium Teilkriterium A. Energieeffizienz III. Ökologie

Tab. 15: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Wettbewerb“

7 Praxistest

134

III A. Energieeffizienz

1. Primärenergieinhalt Herstellung 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

3. A nteil erneuerbarer Energien

2. Primärenergiebedarf Nutzung

III B. Ressourceneinsatz

1. Ressourceneinsatz Herstellung 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

2. Ressourceneinsatz Nutzung

III C. Gesundheitsgefahren

1. Qualität der Zuluf t 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 4. Emissionen im Brandf all

20,00% 0,00%

2. Qualität der Klimatisierung

3. Emission von Materialien

Abb. 25: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Wettbewerb“, Teil 1

7.3 Bewertung der Basis-Planung

135

III D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

1. Treibhaus effekt 50,00% 40,00% 30,00%

6. Recyclingfähigkeit

2. Vers äuerung

20,00% 10,00% 0,00%

5. Maßnahm en zur Abfallverm eidung

3. Qualität der Abluft

4. Verwertung von Alts ubs tanz

III E. Umweltauswirkungen Gebäude

1. Aus nutzungs grad des Grunds tückes 100,00% 80,00% 60,00% 5. Was s errückführung (Vers ickerungs anlage)

40,00% 20,00%

2. Vers iegelung des Bodens

0,00%

4. Was s erverbrauch

3. Beeinträchtigung des Was s erhaus haltes

Abb. 26: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Wettbewerb“, Teil 2

7 Praxistest

136

7.3.4

Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Wettbewerb“

Die Nutzenfunktion wird mit der unter Ziff. 6.2 beschriebenen Formel und der in Tab. 16 dargestellten Zusammenfassung der Bewertung des Zukunftspotenzials ermittelt: WHPIST = 52,93 %

(vgl. ZPIST, Tab. 16).

Die Nebenbedingungen ergeben: RIST

4,91 %

(vgl. Ziff. 7.3.1)

NAFIST = 64,00 %

(vgl. Ziff. 7.3.2).

Oberkriterium I. Gestaltung

=

Teilkriterium A. Städtebau

B. Gebäude

C. Außenanlagen

II. Funktionalität A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

B. Flächeneffizienz

C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

E. Ausstattung

F. Erschließung

III. Ökologie

A. Energieeffizienz

B. Ressourceneffizienz C. Gesundheitsgefahren

D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

E. Umweltauswirkungen Gebäude

Unterkriterien 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 2. Angemessenheit 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 4. Corporate Identity, Image 5. Kulturelle Identität 1. Orientierung zur Sonne 2. Genius Loci 3. Gebäudestruktur 4. Annäherung an das Gebäude 5. Proportion, Komposition 6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 8. Emotion 1. Verbindung Gebäude/Außenanlagen 2. Oberflächengestaltung 3. Orientierung in den Außenanlagen 4. Bepflanzung 5. Möblierung 1. Gebäudestruktur und Achsraster 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 4. Erweiterbarkeit 5. Barrierefreiheit 1. Achsraster 2. Proportionen 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 1. Robustheit der Konstruktion 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 3. Absicherung der Gebäudehülle 4. Absicherung der Außenanlagen 1. Akustik 2. Belichtung 3. Raumgefühl 4. Thermische Behaglichkeit 5. Materialien, Farbe 6. Kommunikation 1. Erfüllung der Markterfordernisse 2. Technische Infrastruktur 3. Gebäudeautomation 1. Äußere Erschließung 2. Innere Erschließung 3. Orientierung 4. Raumerlebnis 5. Flexibilität 1. Primärenergieinhalt Herstellung 2. Primärenergiebedarf Nutzung 3. Anteil erneuerbarer Energien 1. Ressourceneinsatz Herstellung 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1. Qualität der Zuluft 2. Qualität der Klimatisierung 3. Emission von Materialien 4. Emissionen im Brandfall 1. Treibhauseffekt 2. Versäuerung 3. Qualität der Abluft 4. Verwertung von Altsubstanz 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 6. Recyclingfähigkeit 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 2. Versiegelung des Bodens 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 4. Wasserverbrauch 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage) Gesamtsumme:

Nutzenpunkte prozentual 60,00% 100,00% 33,33% 66,67% 40,00% 100,00% 100,00% 66,67% 100,00% 80,00% 100,00% 100,00% 50,00% 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% 100,00% 83,33% 50,00% 83,33% 25,00% 33,33% 100,00% 0,00% 33,33% 16,67% 50,00% 66,67% 100,00% 41,67% 63,64% 100,00% 100,00% 28,57% 50,00% 66,67% 62,50% 40,00% 60,00% 75,00% 50,00% 33,33% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 44,44% 12,50% 100,00% 100,00% 25,00% 33,33% 100,00% 52,93%

Optimierungspotenzial 40,00% 0,00% 66,67% 34,62% 33,33% 60,00% 0,00% 0,00% 33,33% 0,00% 11,91% 19,80% 20,00% 0,00% 0,00% 50,00% 50,00% 0,00% 50,00% 20,00% 0,00% 0,00% 16,67% 50,00% 16,67% 48,26% 75,00% 66,67% 0,00% 100,00% 46,93% 66,67% 83,33% 50,00% 41,67% 33,33% 0,00% 58,33% 44,34% 36,36% 0,00% 32,45% 0,00% 71,43% 50,00% 33,33% 37,50% 40,69% 60,00% 40,00% 25,00% 50,00% 55,60% 66,67% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 0,00% 100,00% 75,37% 100,00% 100,00% 100,00% 75,17% 100,00% 100,00% 87,98% 75,00% 55,56% 87,50% 0,00% 0,00% 75,00% 33,25% 66,67% 0,00% 47,07%

Tab. 16: Zusammenfassung und Optimierungspotenzial, Alternative „Wettbewerb“

7.4 Identifikation des Optimierungspotenzials

7.4

137

Identifikation des Optimierungspotenzials

Aus den unter Ziff. 7.1 bis 7.3 beschriebenen Zielvorgaben und Bewertungsergebnissen im dreistufigen Verfahren mit „Rentabilität“, „Nutzeranforderungen“ und „Zukunftspotenzial“ lassen sich Abweichungen für die untersuchte Alternative „Wettbewerb“ ablesen. Hierbei werden sowohl Abweichungen von den zwingend einzuhaltenden Projektzielen (Nebenbedingungen der Präferenzfunktion), als auch von den Optimierungszielen identifiziert. Die Abweichungen von den Projektzielen stellen keine Grundlage für eine Optimierung im Rahmen der Workshops dar. Sie sind im Rahmen des normalen Planungsprozesses zwischen dem Entwurfsverfasser (§ 15 HOAI) und den Fachingenieuren so abzustimmen, dass eine maximale Erfüllung der Rentabilitätsziele und Nutzeranforderungen erreicht wird. Hierzu können Methoden des klassischen Planungsprozesses (z. B. Planungsbesprechungen) herangezogen werden. Demgegenüber stellen die Abweichungen der Alternative „Wettbewerb“ von den Optimierungszielen ein tatsächliches Optimierungspotenzial im Sinne dieser Arbeit dar. Der Vergleich der Präferenzfunktion und der Nutzenfunktion ergibt folgendes Bild: max WHP = max ZP ZPIST = 52,93 %. ZPIST ” 100,00 %. Das Optimierungspotential beträgt 47,07 %. Aus den Ergebnissen der Bewertung unter Ziff. 7.3.3 resultiert das für die Alternative „Wettbewerb“ in Tab. 16 detailliert dargestellte Optimierungspotenzial. Das Optimierungspotenzial ergibt sich aus der Differenz der maximal erreichbaren prozentualen Nutzenpunkte (100 %) und den in den Tabellen 13 bis 15 ausgewiesenen prozentualen Nutzenpunkte für die Unter-, Teil- und Oberkriterien. Für die spezielle Alternative ist zu erkennen, dass das umfangreichste Optimierungspotenzial im Bereich der Ökologie besteht (75 %). Das Optimierungspotenzial im Bereich der Funktionalität beträgt 44 % und der Gestaltung 20 %. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des zu Grunde liegenden Planungsstandes „Wettbewerb“ viele Informationen nicht vorliegen und daher als „bewertungsoffen“ und entsprechend des Modellansatzes als „nicht erfüllt“ bewertet werden. Dies hat den positiven Effekt, dass nicht vorhandene Informationen im Rahmen des Workshops bzw. der folgenden Planungsphasen ergänzt und die Verbesserungen der Alternativen im Verlauf des Optimierungsprozesses am Ende jeder Planungsphase dokumentiert werden.

7 Praxistest

138

Das Optimierungspotenzial bildet die Grundlage für den nächsten Schritt im Modell, die Optimierung.

7.5

Ausarbeitung von Planungsalternativen

Der interdisziplinäre Workshop zur Optimierung wird herangezogen, um die Bewertungsergebnisse der einzelnen Projektbeteiligten abzustimmen, das entsprechende Optimierungspotenzial zu identifizieren und entsprechende Lösungen (Planungsalternativen) zu generieren. Die Grundlage für diese Workshops bilden die Optimierungspotenziale, die bei der Bewertung der Abweichungen der untersuchten Grundalternative von den Zielvorgaben identifiziert wurden. Für die Optimierung können Optimierungsmethoden, wie die Funktionsanalyse, das Benchmarking, der Morphologische Kasten, oder die Delphi-Methode herangezogen werden (vgl. Ziff. 4.4). Aufgrund der Rahmenbedingungen des Praxistests lässt sich dieser Punkt nicht praktisch erproben. Die Rückschau auf bereits abgeschlossene Planungsergebnisse und die weiterhin in Bearbeitung befindliche Gebäudeplanung lassen die zusätzliche Durchführung von projektparallelen Optimierungsworkshops zu bereits abgeschlossenen Leistungsphasen nicht zu. Zudem hätten die unter Ziff. 6.4 beschriebenen Vertragsinhalte zum Beginn des Projekts vereinbart und gegebenenfalls entsprechende Honorarauswirkungen berücksichtigt werden müssen. Dies wird für den Praxistest selbst als unkritisch erachtet, da mit der Alternative „Vorentwurf“ eine Planungsalternative vorliegt, die als Ergebnis eines simulierten Optimierungs-Workshops angesehen werden kann.

7.6

Bewertung der Planungsalternative

Im Anschluss an den Architektenwettbewerb wurde eine zweite Planungsalternative ausgearbeitet und im Rahmen der Vorentwurfsplanung (Lph. 2) durch die Planungsbeteiligten detailliert. Die auftraggeberseitige Vorgabe bestand darin, die Wirtschaftlichkeit des Entwurfes zu verbessern. Als Ergebnis wurde die im Wettbewerbsentwurf vorgeschlagene KammStruktur der innenhofseitigen Fassade in eine Atrium-Struktur mit glatter Fassade geändert. Diese zweite Planungsalternative kann für den Praxistest als Ergebnis eines simulierten Optimierungsworkshops herangezogen werden. Auf dieser Grundlage wurde entsprechend den Modellanforderungen und der unter Ziff. 6.2 beschriebenen Eigenschaftsbewertung für die Grundalternative eine Eigenschaftsbewertung für die Planungsalternative „Vorentwurf“ durchgeführt. Die Ergebnisse der Eigenschaftsbewertung sind in den nachfolgenden Tabellen und Graphiken zusammengefasst.

7.6 Bewertung der Planungsalternative

7.6.1

139

Rentabilität

Entsprechend dem Vorgehen bei der Grundalternative wurden die monetären Randbedingungen für die Alternative „Vorentwurf“ in einen Vollständigen Finanzplan eingegeben. Die Ergebnisse der Kostenermittlung für die Investitions- und Nutzungskosten sind im Anhang 5 und 6 dargestellt. Die Ausgangsdaten für die Eingabe in den Vollständigen Finanzplan sind in der Tab. 17 zusammengefasst. Der Vollständige Finanzplan für die Alternative „Vorentwurf“ ist in der Tab. 18 dargestellt. Es ergibt sich für die Alternative ein Endvermögen am Ende des Betrachtungszeitraumes (erster Lebenszyklus) in Höhe von 45.567.233 € inkl. Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite beträgt entsprechend der unter Ziff. 7.3.1 beschriebenen Berechnung 5,42 % und liegt über der geforderten Mindestrendite von 5,00 %. Auch hierfür werden die Kennwerte Endvermögen und VOFI-Rentabilität als Ergebnis des VOFI in der Entscheidungsvorlage zusammengefasst. 7.6.2

Erfüllung der Nutzeranforderungen

Die Ergebnisse der Bewertung der Erfüllung der Nutzeranforderungen sind in der Tab. 19 zusammengefasst. Anhand dieser lässt sich erkennen, dass mit der Alternative „Vorentwurf“ eine Erfüllung der Nutzeranforderungen von 77 % erreicht wird. 17 % der Kriterien werden nicht erfüllt, 6% sind nicht prüfbar. Mit diesem Ergebnis sind deutliche Verbesserungen – speziell im Bereich „Funktionen und Raumprogramm“ – gegenüber der Alternative „Wettbewerb“ erkennbar. Mit 77 % Erfüllung der Nutzeranforderungen wird ein sehr gutes Ergebnis erreicht. Es lässt jedoch Raum für Verbesserungen im weiteren Planungsprozess. Projektname: Alternative:

Bürogebäude Praxistest Vorentwurf

Basisdaten

Einnahmenerfassung

Ausgabenerfassung

Zinssätze

Mieterträge (netto)

Zusammenfassung Investitionskosten (netto)

Zinssatz Anschaffungskredit

5,00%

Mietfläche Eigennutzung

Tilgungssatz

0,00%

Mietfläche Fremdnutzung

849 m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 200)

909.711,00 €

Mietfläche Einzelhandel

619 m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 300)

9.616.708,00 €

Sollzins Kontokorrentkredit Habenzins Kontokorrentkredit

10,00% 5,00%

Eigenkapitalanteil

Stellplätze

36 Stk

Herstellkosten/Baukosten (IKG 400)

5.473.800,00 €

Herstellkosten/Baukosten (IKG 500)

4.500,00 €

Mieterlöse Fremdnutzung

19,00 €/m²

Herstellkosten/Baukosten (IKG 600)

35,00 €/m²

Baunebenkosten (IKG 700)

3.019.001,60 €

Gesamtinvestitionskosten

31.736.500,60 €

Mieterlöse Einzelhandel

Anteil Fremdkapital

50,00%

Stellplätze Summe Mieteinnahmen monatlich Summe Mieteinnahmen jährlich

20

12.712.780,00 €

17,85 €/m²

50,00%

Jahre

Kosten des Grundstücks (IKG 100)

Mieterlöse Eigennutzung

Anteil Eigenkapital

Betrachtungszeitraum

8.091 m²

jährliche Mietsteigerung

100 €/Stk 185.812,82 € 2.229.753,84 €

0,00 €

Anteil Eigenkapital

15.868.250,30 €

Anteil Fremdkapital

15.868.250,30 €

0,00% Zusammenfassung Nutzungskosten (netto) Kapitalkosten (NKG 100)

400.117,98 €

Objektmanagementkosten (NKG 200)

156.923,00 €

Betriebskosten (NKG 300)

623.334,74 €

Bauunterhalt (NKG 400) Gesamtnutzungskosten

Keine Eingabe erforderlich

46.748,70 € 1.227.124,41 €

Umlegbare Nutzungskosten

623.334,74 €

Nicht umlegbare Nutzungskosten

603.789,68 €

Tab. 17: Ausgangswerte für Vollständigen Finanzplan, Alternative „Vorentwurf“

Gesamtinvestitionskosten

-31.736.500,60 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Jahr

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Tab. 18: Vollständiger Finanzplan, Alternative „Vorentwurf“

2025

2026

2027

2028

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

1.625.964,17 €

0,00 €

NettoMieteinnahmen

31.736.500,60 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Restverkaufserlös

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

15.868.250,30 €

Anschaffungskreditaufnahme

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

-793.412,52 €

0,00 €

Zinsen

-15.868.250,30 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Tilgung

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

15.868.250,30 €

Eigenkapital

43.397.364,95 €

25.425.298,09 €

23.421.663,28 €

21.513.439,65 €

19.696.083,81 €

17.965.268,72 €

16.316.873,40 €

14.746.973,10 €

13.251.829,95 €

11.827.884,09 €

10.471.745,18 €

9.180.184,32 €

7.950.126,35 €

6.778.642,57 €

5.662.943,74 €

4.600.373,41 €

3.588.401,68 €

2.624.619,08 €

1.706.730,88 €

832.551,65 €

0,00 €

Reinvestition/ Rückzahlung

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Sollzinsen Kontokorrentkredit

2.169.868,25 €

1.271.264,90 €

1.171.083,16 €

1.075.671,98 €

984.804,19 €

898.263,44 €

815.843,67 €

737.348,65 €

662.591,50 €

591.394,20 €

523.587,26 €

459.009,22 €

397.506,32 €

338.932,13 €

283.147,19 €

230.018,67 €

179.420,08 €

131.230,95 €

85.336,54 €

41.627,58 €

0,00 €

Habenzinsen Kontokorrentkredit

45.567.233,19 €

26.696.563,00 €

24.592.746,44 €

22.589.111,63 €

20.680.888,00 €

18.863.532,16 €

17.132.717,07 €

15.484.321,75 €

13.914.421,45 €

12.419.278,30 €

10.995.332,44 €

9.639.193,53 €

8.347.632,67 €

7.117.574,70 €

5.946.090,92 €

4.830.392,09 €

3.767.821,76 €

2.755.850,03 €

1.792.067,43 €

874.179,23 €

0,00 €

Endvermögen (inkl. EK)

0,00 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

15.868.250,30 €

Anschaffungskreditbetrag

140 7 Praxistest

7.6 Bewertung der Planungsalternative

Nutzerforderung

141

Prüfkriterien

Erfüllung ja

Städtebau und Baurecht

Äußere Erschließung

Innere Erschließung

Herausragende Gestaltung/zeitgemäße Architektur Stärkung der Gebäudesilhouette Einhaltung der Traufhöhen Umsetzung eines Passagensystems Geschossigkeit und Abstandsflächen Einhaltung der maximalen BGF Einhaltung der Baulinie = Grundstücksgrenze Tiefgarageneinfahrt Eingang Einzelhandel repräsentativer Eingangsbereich Eingangshalle öffentlich/halböffentlich Anbindung Tiefgarage an Eingangshalle einfache und klare Orientierung Barrierefreiheit Haupt- und Nebenerschließungskern funktionale Lage der Erschließungskerne Wegetrennung Fremdvermietung Nachweis erforderliche Aufzüge kurze Wege Vertikalerschließung zu Büro

x x x x x x x x x x x x x

Höhen, Raster, Konstruktion

Konzepte/Nachweise

Entkopplung Personen-/Warentransport Mietfläche gesamt: 8.312 m² Fläche Investor, Nutzung A: 1.947 m² Fläche Investor, Nutzung B: 4.600 m² Fläche Fremdvermietung: 900 m² Fläche Einzelhandel: 597 m² Fläche Lager: 298 m² Tiefgarage 36 Stellplätze 49 Arbeitsplätze Investor, Nutzung A 184 Arbeitsplätze Investor, Nutzung B Fassadenraster 1,35 m Verhältnis Verglasung/Bürofläche Büroraumtiefe 4,50 m / 5,00 m lichte Höhe Büroräume min.: 3,00 m lichte Höhe Flurbereich min.: 2,75 m lichte Höhe EInzelhandel min.: 4,00 m lichte Höhe Hohlraum min.: 0,15 m Büro-Verkehrslast: 5 kN/m² "weiße Wanne" Stützenraster Büroräume/Tiefgarage Deckenstärke < 30 cm Gebäudeeinschränkung durch Baugrubenverbau TGA-Anpassung Zukunft TGA-Anpassung Veränderung Stellwände Begrenzung sommerliche Temperaturen thermische Behaglichkeit Sicherstellung akustische Raumqualität Fensteröffnung mech. Be- und Entlüftung (2facher LW, mind. 2 Filterstufen) Einhaltung hygienischer Standards Lüftungszentrale dachseitig Be- und Entfeuchtung

Zustimmung der Genehmigungsbehörde erteilt.

x

Erschließung Fremdvermietung auch über die zentrale Eingangshalle.

x x x

x

Unterschiedliche Qualität der Erschließungskerne. Z.T. ohne Tageslicht. 4 durchgehende Aufzüge in der Eingangshalle, davon ein FW-Aufzug.

x

Programm-Mietfläche um 240 m² unterschritten

x

x x x x x x x x x x x x x x x

IST: 51 Arbeitsplätze IST: 192 Arbeitsplätze

x x x x x x

Umbau nur mit Technikumbauten möglich

x

Technikzentralen im EG/1.OG

x x x x x x x

Untersuchung alternativer Energiekonzepte Art und Funktion des Sonnenschutzes Pendelleuchten in Büroräumen Standards und Qualitäten Qualitative Beschreibung Kosten und Kostenrahmen 1.200 €/m² oberird. BGF Wirtschaftlichkeit Lebenszykluskosten Gebäudemanagement-Service Minimierung Ausfallzeiten Reduzierung d. Herstellkosten durch wirtsch. Brandschutzkonzept parallele Erstellung Vor-, Entwurfsplanung und Terminplan Genehmigungsplanung Stellungnahme behördl. Genehmigungszeiten Beginn Abbrucharbeiten Bestandsgebäude Termin Nutzerübergabe Anzahl Prozentualer Anteil

Zustimmung der Genehmigungsbehörde erteilt.

x x

Aufenthaltsqualität in Erschließungsräumen

Funktionen und Raumprogramm

Erläuterung der Abweichung

nicht nein prüfbar

Keine Untersuchung im Vorplanungskonzept enthalten Textil-Screen in Bezug auf Reinigung und Haltbarkeit kritisch

x x x x

x

IST: 1.338 €/m² oberird. BGF Bewirtschaftungskosten 115 % bezogen auf den günstigsten Wettbewerbsbeitrag

x

Kein Konzept in der Vorplanung enthalten

x

x x

x x x x 49 11 77% 17%

4 6%

Tab. 19: Abweichungsanalyse Nutzeranforderungen, Alternative „Vorentwurf“

7 Praxistest

142

7.6.3

Bewertung des Zukunftspotenzials

Die Bewertung der Optimierungskriterien für die Alternative „Vorentwurf“ ist im Anhang 7 dokumentiert. Die Ergebnisse der Bewertung der Alternative „Vorentwurf“ sind nachfolgend getrennt nach den Oberkriterien Gestaltung, Funktionalität und Ökologie zusammengefasst. 7.6.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung Aus der Tab. 20 lässt sich entnehmen, dass der Erfolgsfaktor Gestaltung in der Alternative „Vorentwurf“ zu 82 % erfüllt wird. Die Teilkriterien werden zu 65 % (Städtebau), 93 % (Gebäude) und 80 % (Außenanlagen) erfüllt. Das Zukunftspotential hat sich gegenüber der Alternative „Wettbewerb“ im Bereich Gebäude leicht verbessert. Die Ergebnisse für die Teilkriterien Städtebau und Außenanlagen haben sich nicht verändert. Die Ergebnisse der Bewertung sind in Spinnennetzdiagrammen graphisch dargestellt (Abb. 27). rel. Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Unterkriterien Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 1,96 6,00 19,63 11,78 60,00% 2. Angemessenheit 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 1,19 3,33 11,89 3,96 33,33% 4. Corporate Identity, Image 0,54 6,67 5,42 3,61 66,67% 5. Kulturelle Identität 0,79 4,00 7,87 3,15 40,00% Zwischensumme: 6,44 64,44 42,14 65,38% B. Gebäude 1. Orientierung zur Sonne 1,82 10,00 18,23 18,23 100,00% 2. Genius Loci 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% 3. Gebäudestruktur 1,36 8,33 13,61 11,34 83,33% 4. Annäherung an das Gebäude 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 5. Proportion, Komposition 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 0,71 10,00 7,14 7,14 100,00% 8. Emotion 1,25 5,00 12,49 6,25 50,00% Zwischensumme: 12,35 123,53 115,02 93,11% C. Außenanlagen 1. Verbindung Gebäude/Außenanlagen 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 2. Oberflächengestaltung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 3. Orientierung in den Außenanlagen 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 4. Bepflanzung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 5. Möblierung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% Zwischensumme: 9,82 98,16 78,53 80,00% Summe: 28,61 286,14 235,69 82,37%

Oberkriterium Teilkriterium A. Städtebau I. Gestaltung

Tab. 20: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Vorentwurf“

7.6 Bewertung der Planungsalternative

143

I A. Städtebau

1. Konvergenz zur städteb. Struktur 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 5. Kulturelle Identität 2. Angemessenheit 20,00% 0,00%

3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal

4. Corporate Identity, Image

I B. Gebäude

1. Orientierung zur Sonne 100,00% 80,00% 8. Emotion 2. Genius Loci 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 3. Gebäudestruktur

6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept

4. Annäherung an das Gebäude

5. Proportion, Komposition

I C. Außenanlagen

1. Verbindung Gebäude/ Außenanlagen 100,00% 80,00% 60,00% 5. Möblierung

4. Bepflanzung

40,00% 20,00% 0,00%

2. Oberflächenges taltung

3. Orientierung in den Außenanlagen

Abb. 27: Bewertungsergebnis Gestaltung, Alternative „Vorentwurf“

7 Praxistest

144

7.6.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität Aus der Tab. 21 lässt sich entnehmen, dass der Erfolgsfaktor Funktionalität in der Alternative „Vorentwurf“ zu 56 % erfüllt wird. Die Teilkriterien werden zu 52 % (Flexibilität/ Drittverwendungsfähigkeit), 49 % (Flächeneffizienz), 58 % (Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer), 65 % (Behaglichkeit/Wohlbefinden), 59 % (Ausstattung) und 50 % (Erschließung) erfüllt. Eine Verbesserung des Zukunftspotenzials im Bereich der Funktionalität hat sich bei den Teilkriterien Flächeneffizienz und Erschließung gegenüber der Alternative „Wettbewerb“ ergeben. Dagegen hat sich die Bewertung im Bereich Behaglichkeit/Wohlbefinden geringfügig verschlechtert. Die Ergebnisse der Bewertung sind in Spinnennetzdiagrammen graphisch dargestellt (Abb. 28 und 29). Oberkriterium Teilkriterium II. Funktionalität A. Flexibilität/ Drittverwendbarkeit

B. Flächeneffizienz

C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

D. Behaglichkeit/ Wohlbefinden

E. Ausstattung

F. Erschließung

rel. Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Unterkriterien Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,36 8,33 13,61 11,34 83,33% 1. Gebäudestruktur und Achsraster 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 0,71 8,33 7,14 5,95 83,33% 0,97 2,50 9,72 2,43 25,00% 4. Erweiterbarkeit 1,96 3,33 19,63 6,54 33,33% 5. Barrierefreiheit 6,97 69,73 36,08 Zwischensumme: 51,74% 1,36 10,00 13,61 13,61 100,00% 1. Achsraster 0,71 0,00 7,14 0,00 0,00% 2. Proportionen 1,32 2,22 13,16 2,93 22,22% 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 3,39 33,91 16,53 Zwischensumme: 48,76% 1. Robustheit der Konstruktion 1,96 1,67 19,63 3,27 16,67% 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 3. Absicherung der Gebäudehülle 1,96 6,67 19,63 13,09 66,67% 4. Absicherung der Außenanlagen 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 7,85 78,53 45,81 Zwischensumme: 58,33% 1. Akustik 1,36 5,00 13,61 6,80 50,00% 1,82 6,36 18,23 11,60 63,64% 2. Belichtung 1,36 10,00 13,61 13,61 100,00% 3. Raumgefühl 1,82 8,33 18,23 15,19 83,33% 4. Thermische Behaglichkeit 0,97 2,86 9,72 2,78 28,57% 5. Materialien, Farbe 1,32 5,00 13,16 6,58 50,00% 6. Kommunikation 8,66 86,56 56,56 Zwischensumme: 65,35% 1. Erfüllung der Markterfordernisse 1,96 6,67 19,63 13,09 66,67% 2. Technische Infrastruktur 1,36 6,25 13,61 8,51 62,50% 3. Gebäudeautomation 0,97 4,00 9,72 3,89 40,00% 4,30 42,96 25,48 Zwischensumme: 59,31% 1,96 6,00 19,63 11,78 60,00% 1. Äußere Erschließung 1,96 10,00 19,63 19,63 100,00% 2. Innere Erschließung 1,96 5,00 19,63 9,82 50,00% 3. Orientierung 1,32 3,33 13,16 4,39 33,33% 4. Raumerlebnis 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% 5. Flexibilität 9,17 91,69 45,62 Zwischensumme: 49,75% Summe: 40,34 403,39 226,09 56,05%

Tab. 21: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Vorentwurf“

7.6 Bewertung der Planungsalternative

145

II A. Fle xibilität/Drittv e rwe ndbarke it

1. Gebäudes truktur und Achs ras ter 100,00% 80,00% 60,00% 40,00%

5. Barrierefreiheit

2. Grundkons truktion

20,00% 0,00%

4. Erweiterbarkeit

3. Aus bau

II B. Fläche ne ffizie nz

1. A chsraster 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

3. Flächenbedarf je A rbeitsplatz

2. Propotionen

II C. Siche rhe it de s Ge bäude s und de r Nutze r

1. Robustheit der Konstruktion 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 4. A bsicherung der A ußenanlagen

0,00%

2. Sicherheitstechnische A nlagen (TGA )

3. A bsicherung der Gebäudehülle

Abb. 28: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Vorentwurf“, Teil 1

7 Praxistest

146

II D. Be haglichke it/Wohlbe finde n

1. A kustik 100,00% 80,00% 60,00%

6. Kommunikation

2. Belichtung

40,00% 20,00% 0,00%

5. Materialien, Farbe

3. Raumgef ühl

4. Thermische Behaglichkeit

II E. Ausstattung

1. Erf üllung der Markterf ordernisse 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

3. Gebäudeautomation

2. Technische Inf rastruktur

II F. Erschlie ßung

1. Äußere Ers chließung 100,00% 80,00% 5. Flexibilität

4. Raum erlebnis

60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

2. Innere Ers chließung

3. Orientierung

Abb. 29: Bewertungsergebnis Funktionalität, Alternative „Vorentwurf“, Teil 2

7.6 Bewertung der Planungsalternative

147

7.6.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie Aus der Tab. 22 lässt sich entnehmen, dass der Erfolgsfaktor Ökologie in der Alternative „Vorentwurf“ zu 25 % erfüllt wird. Die Teilkriterien werden zu 0 % (Energieeffizienz), 0 % (Ressourceneffizienz), 25 % (Gesundheitsgefahren), 12 % (Umweltauswirkungen von Stoffen/Stoffgruppen) und 67 % (Umweltauswirkungen des Gebäudes) erfüllt. Die Bewertungsergebnisse sind konstant gegenüber der Alternative „Wettbewerb“. Die Ergebnisse der Bewertung sind in einem Spinnennetzdiagramm graphisch dargestellt (Abb. 30 und 31). rel. Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Unterkriterien Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual 1. Primärenergieinhalt Herstellung 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% 2. Primärenergiebedarf Nutzung 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% 3. Anteil erneuerbarer Energien 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% Zwischensumme: 4,60 45,96 0,00 0,00% B. Ressourceneffizienz 1. Ressourceneinsatz Herstellung 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% Zwischensumme: 3,28 32,80 0,00 0,00% C. Gesundheitsgefahren 1. Qualität der Zuluft 1,82 10,00 18,23 18,23 100,00% 2. Qualität der Klimatisierung 1,65 0,00 16,51 0,00 0,00% 3. Emission von Materialien 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% 4. Emissionen im Brandfall 1,96 0,00 19,63 0,00 0,00% Zwischensumme: 7,40 74,00 18,23 24,63% D. Umweltauswirkungen 1. Treibhauseffekt 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% Stoffe/Stoffgruppen 2. Versäuerung 1,32 0,00 13,16 0,00 0,00% 3. Qualität der Abluft 1,75 0,00 17,47 0,00 0,00% 4. Verwertung von Altsubstanz 1,32 2,50 13,16 3,29 25,00% 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 1,32 4,44 13,16 5,85 44,44% 6. Recyclingfähigkeit 1,32 1,25 13,16 1,65 12,50% Zwischensumme: 8,33 83,28 10,79 12,95% E. Umweltauswirkungen 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% 2. Versiegelung des Bodens Gebäude 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 1,75 2,50 17,47 4,37 25,00% 4. Wasserverbrauch 1,75 3,33 17,47 5,82 33,33% 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage) 1,32 10,00 13,16 13,16 100,00% Zwischensumme: 7,44 74,42 49,68 66,75% Summe: 31,05 310,46 78,69 25,35%

Oberkriterium Teilkriterium A. Energieeffizienz III. Ökologie

Tab. 22: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Vorentwurf“

7 Praxistest

148

III A. Ene rgie e ffizie nz

1. Primärenergieinhalt Herstellung 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

3. A nteil erneuerbarer Energien

2. Primärenergiebedarf Nutzung

III B. Re ssource ne insatz

1. Ressourceneinsatz Herstellung 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

2. Ressourceneinsatz Nutzung

III C. Ge sundhe itsge fahre n

1. Qualität der Zuluf t 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 4. Emissionen im Brandf all

0,00%

2. Qualität der Klimatisierung

3. Emission von Materialien

Abb. 30: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Vorentwurf“, Teil 1

7.6 Bewertung der Planungsalternative

149

III D. Umwe ltauswirkunge n Stoffe /Stoffgruppe n

1. Treibhausef f ekt 50,00% 40,00% 30,00%

6. Recyclingf ähigkeit

2. V ersäuerung

20,00% 10,00% 0,00%

5. Maßnahmen zur A bf allvermeidung

3. Qualität der A bluf t

4. V erw ertung von A ltsubstanz

III E. Umwe ltauswirkunge n Ge bäude

1. A usnutzungsgrad des Grundstückes 100,00% 80,00% 60,00% 5. Wasserrückf ührung (V ersickerungsanlage)

40,00%

2. V ersiegelung des Bodens

20,00% 0,00%

4. Wasserverbrauch

3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes

Abb. 31: Bewertungsergebnis Ökologie, Alternative „Vorentwurf“, Teil 2

7.6.4

Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Vorentwurf“

Die Nutzenfunktion wird mit der unter Ziff. 6.2 beschriebenen Formel und der in Tab. 23 dargestellten Zusammenfassung der Bewertung des Zukunftspotenzials ermittelt: WHPIST = 54,05 %

(vgl. ZPIST, Tab. 23).

Die Nebenbedingungen ergeben: RIST

5,42 %.

(vgl. Ziff. 7.6.1)

NAFIST = 77,00 %

=

(vgl. Ziff. 7.6.2).

7 Praxistest

150

Oberkriterium I. Gestaltung

Teilkriterium A. Städtebau

B. Gebäude

C. Außenanlagen

II. Funktionalität A. Flexibilität/ Drittverwendbarkeit

B. Flächeneffizienz

C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

E. Ausstattung

F. Erschließung

III. Ökologie

A. Energieeffizienz

B. Ressourceneffizienz C. Gesundheitsgefahren

D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

E. Umweltauswirkungen Gebäude

Unterkriterien 1. Konvergenz zur städteb. Struktur 2. Angemessenheit 3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal 4. Corporate Identity, Image 5. Kulturelle Identität 1. Orientierung zur Sonne 2. Genius Loci 3. Gebäudestruktur 4. Annäherung an das Gebäude 5. Proportion, Komposition 6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist 8. Emotion 1. Verbindung Gebäude/Außenanlagen 2. Oberflächengestaltung 3. Orientierung in den Außenanlagen 4. Bepflanzung 5. Möblierung 1. Gebäudestruktur und Achsraster 2. Grundkonstruktion 3. Ausbau 4. Erweiterbarkeit 5. Barrierefreiheit 1. Achsraster 2. Proportionen 3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz 1. Robustheit der Konstruktion 2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA) 3. Absicherung der Gebäudehülle 4. Absicherung der Außenanlagen 1. Akustik 2. Belichtung 3. Raumgefühl 4. Thermische Behaglichkeit 5. Materialien, Farbe 6. Kommunikation 1. Erfüllung der Markterfordernisse 2. Technische Infrastruktur 3. Gebäudeautomation 1. Äußere Erschließung 2. Innere Erschließung 3. Orientierung 4. Raumerlebnis 5. Flexibilität 1. Primärenergieinhalt Herstellung 2. Primärenergiebedarf Nutzung 3. Anteil erneuerbarer Energien 1. Ressourceneinsatz Herstellung 2. Ressourceneinsatz Nutzung 1. Qualität der Zuluft 2. Qualität der Klimatisierung 3. Emission von Materialien 4. Emissionen im Brandfall 1. Treibhauseffekt 2. Versäuerung 3. Qualität der Abluft 4. Verwertung von Altsubstanz 5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung 6. Recyclingfähigkeit 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes 2. Versiegelung des Bodens 3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 4. Wasserverbrauch 5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage) Gesamtsumme:

Tab. 23: Zusammenfassung, Alternative „Wettbewerb“

Nutzenpunkte prozentual 60,00% 100,00% 33,33% 66,67% 40,00% 100,00% 100,00% 83,33% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,00% 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% 100,00% 83,33% 50,00% 83,33% 25,00% 33,33% 100,00% 0,00% 22,22% 16,67% 50,00% 66,67% 100,00% 50,00% 63,64% 100,00% 83,33% 28,57% 50,00% 66,67% 62,50% 40,00% 60,00% 100,00% 50,00% 33,33% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 44,44% 12,50% 100,00% 100,00% 25,00% 33,33% 100,00% 54,05%

7.7 Vergleich der Basis-Planung mit der Planungsalternative

7.7

151

Vergleich der Basis-Planung mit der Planungsalternative

Nachdem die Basis-Planung und die Planungsalternative bewertet wurden, können die Eigenschaften der Alternativen hinsichtlich der Zielvorgaben verglichen werden. Nachfolgend sind die Ergebnisse des Alternativenvergleichs zusammengefasst: 7.7.1

Rentabilität

Als Ergebnis der Rentabilitätsbetrachtungen werden für beide Alternativen Rentabilitätskennzahlen aufgelistet. Hierzu gehören die folgenden, aus dem Vollständigen Finanzplan zu entnehmenden Kennzahlen für die jeweilige Alternative: •

Endvermögen,

•

Gesamtkapitalrendite und

•

Eigenkapitalrendite.

Die Ergebnisse der Rentabilitätsbetrachtungen sind für beide Alternativen graphisch in der Entscheidungsvorlage dargestellt. 7.7.2

Nutzeranforderungen

In der Entscheidungsvorlage sind die Ergebnisse der Bewertung des Maßes der Erfüllung der Nutzeranforderungen zusammengefasst. Hierbei ist erkennbar, dass die Nutzeranforderungen bei der Alternative „Vorentwurf“ zu 77 % gegenüber der Alternative „Wettbewerb“ mit 64 % erfüllt sind. In diesem Bereich ist eine deutliche Verbesserung erreicht worden. Es lässt sich ablesen, dass die Verbesserung der Alternative „Vorentwurf“ gegenüber der Alternative „Wettbewerb“ maßgeblich im Bereich der Prämissen des Projektes (Rentabilität, Nutzerforderungen) erreicht wurde. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Projektziele aufgrund der Auftraggebervorgabe im Vordergrund der Planungsüberarbeitung standen. Durch die Anwendung des Entscheidungsmodells und die damit verbundene zusätzliche Berücksichtigung von Werthaltigkeitszielen kann erreicht werden, dass das Zukunftspotenzial während der Planung optimiert wird. 7.7.3

Zukunftspotenzial

In diesem Teil der Entscheidungsvorlage sind die Ergebnisse der Beurteilung des Zukunftspotenzials beider Alternativen gegenübergestellt. Dabei ist erkennbar, dass bei der Alternative „Vorentwurf“ bei der Optimierung der Erfüllung der Nutzeranforderungen gleichzeitig auch das Zukunftspotenzial verbessert wurde, so dass die Erfüllung der gestalterischen Kriterien von 80 % auf 82 % ansteigt. Im Bereich der Funktionalität hat sich die Alternative „Vorentwurf“ leicht gegenüber der Alternative „Wettbewerb“ von 55,7 % auf 56 % verbessert. Das

7 Praxistest

152

Zukunftspotenzial im Bereich der ökologischen Faktoren ist nahezu gleich geblieben und damit zu begründen, dass nur unmaßgeblich zusätzliche Informationen zu der ökologischen Qualität des Gebäudes im Rahmen der Vorentwurfsplanung ausgearbeitet wurden. Auch die Ergebnisse des Zukunftspotenzials sind in der Entscheidungsvorlage für die Oberkriterien Gestaltung, Funktionalität und Ökologie graphisch dargestellt.

7.8

Risiken und Sensitivität

Die Ergebnisse der Risiko- und Sensitivitätsbetrachtung werden in der Entscheidungsvorlage für beide Alternativen zusammengefasst. Hierbei wird in modellimmanente Risiken und Sensitivitäten und die alternativenspezifischen projektimmanenten Risiken und Sensitivitäten unterschieden.

7.9

Entscheidungsvorlage

In der Entscheidungsvorlage sind die wichtigsten Ergebnisse des Alternativenvergleichs als Entscheidungsgrundlage zusammengefasst. Dazu gehört nach dem dreistufigen Modell eine Aussage zur Rentabilität, zur Erfüllung der Nutzeranforderungen und zum Zukunftspotenzial der jeweiligen Alternative. Aus den Kennzahlen und den Erläuterungen lässt sich ein eindeutiger Entscheidungsvorschlag als Handlungsempfehlung ableiten. In den Abb. 32 bis 35 ist die Entscheidungsvorlage für den Alternativenvergleich für das Praxisprojekt dargestellt.

7.9 Entscheidungsvorlage

153

Projekt: Bürogebäude Praxistest Auftraggeber: Objektgesellschaft

Datum: Bearbeiter:

Rentabilität

27.07.2009 BE

Alternative 1 Alternative 2 Wettbewerb Vorentwurf 30.757.137 € 31.736.501 € 15.378.569 € 15.868.250 € 15.378.569 € 15.868.250 € 20 20 Annuitätendarlehen 5% 5% 10% 10% 5% 5%

Anschaffungskosten gesamt Eigenkapitaleinsatz Fremdkapitaleinsatz Betrachtungszeitraum (Jahre) Kreditform Kreditzins Sollzins Kontokorrentkredit Habenzins Kontokorrentkredit Mieteinnahmen gesamt Mieteinnahmen/Monat: Nebenkosten Nutzer jährlich Nebenkosten Nutzer monatlich jährliche Bewirtschaftungskosten nicht umlegbar Endvermögen Eigenkapitalrendite Betrachtungszeitraum geforderte Eigenkapitalrendite jährlich (RSOLL) Bewertung der Nebenbedingung

1.887.581 € 157.298 € 575.205 € 47.934 € 563.681 €

2.229.754 € 185.813 € 623.335 € 51.945 € 603.790 €

35.415.680 € 4,26% 5,00% RIST < RSOLL

45.567.233 € 5,42% 5,00% RIST > RSOLL

Alternativenvergleich Endvermögen 50.000.000 € 45.000.000 €

Endvermögen

40.000.000 € 35.000.000 € 30.000.000 € 25.000.000 € 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 €

Jahre Endvermögen Alternative 1

Endvermögen Alternative 2

Abb. 32: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 1

20 28

20 26

20 24

20 22

20 20

20 18

20 16

20 14

20 12

20 10

20 08

0€

7 Praxistest

154

Abweichung von den Nutzeranforderungen Nutzeranforderung nicht bewertbar Nutzeranforderung nicht erfüllt Nutzeranforderung erfüllt (NAFIST) geforderte Erfüllung der Nutzeranforderungen (NAFSOLL) Bewertung der Nebenbedingung

Alternative 1 Alternative 2 6% 6% 30% 17% 64% 77% 100% 100% NAFIST < NAFSOLL NAFIST < NAFSOLL

Prozentualer Anteil

Abweichungen Nutzeranforderungen 100% 80% 60% 40% 20% 0% Nutzeranforderung nicht bewertbar

Nutzeranforderung nicht erfüllt

Nutzeranforderung Nutzeranforderung erfüllt erfüllt(NAFIST) (NAFIST)

Erfüllung Alternative 1

Alternative 2

Zukunftspotenzial A. Städtebau B. Gebäude C. Außenanlagen Summe Gestaltung

Alternative 1 65,38% 88,09% 80,00% 80,20%

Alternative 2 65,38% 93,11% 80,00% 82,37%

A. Flexibilität/ Drittverwendbarkeit B. Flächeneffizienz C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer D. Behaglichkeit/ Wohlbefinden E. Ausstattung F. Erschließung Summe Funktionalität

51,74% 53,07% 58,33% 67,55% 59,31% 44,40% 55,66%

51,74% 48,76% 58,33% 65,35% 59,31% 49,75% 56,05%

A. Energieeffizienz B. Ressourceneffizienz C. Gesundheitsgefahren D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen E. Umweltauswirkungen Gebäude Summe Ökologie Zukunftspotenzial gesamt (ZPIST) maximales Zukunftspotenzial (ZPSOLL)

0,00% 0,00% 24,63% 12,02% 66,75% 24,83% 52,93% 100,00% ZPIST < ZPSOLL

0,00% 0,00% 24,63% 12,95% 66,75% 25,35% 54,05% 100,00% ZPIST < ZPSOLL

Bewertung des Zukunftspotenzials Abb. 33: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 2

7.9 Entscheidungsvorlage

155

Erfüllung

Gestaltung 100,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% A. Städtebau

B. Gebäude

C. Außenanlagen

Erfolgsfaktor

Funktionalität 80,00% 70,00% Erfüllung

60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% A. Flexibilität/ Drittverwendbarkeit

B. Flächeneffizienz

C. Sicherheit d. Gebäudes und der Nutzer

D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

E. Ausstattung

F. Erschließung

Erfolgsfaktor

Ökologie 80,00% 70,00% Erfüllung

60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% A. Energieeffizienz

B. Ressourceneffizienz

C. Gesundheitsgefahren

D. Umweltauswirkungen Stoffe/ Stoffgruppen

Erfolgsfaktor Alternative 1

Alternative 2

Abb. 34: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 3

E. Umweltauswirkungen Gebäude

156

7 Praxistest

Risiken und Sensitivitäten Im Bereich der Rentabiltät fließen in erster Linie die Miethöhe, der Eigenkapitalanteil, der Eigenkapitalzinssatz, der Fremkapitalzinssatz, die Höhe der Zinssätze für die Kontokorrentkredite, die Höhe der Investitionskosten und die Höhe der Nutzungskosten ein. Diese Risiken in diesem Bereich unterscheiden sich für beide Alternativen nicht. Auch im Bereich des Nutzerbedarfs sind die Risiken und Sensitivitäten vergleichbar. Dadurch, dass im Beispielprojekt keine Gewichtungen für die Nutzeranforderungen vorgegeben wurden, besteht das Risiko, dass wichtige Nutzeranforderungen gegenüber unwichtigeren vernachlässig werden. Das Risiko ist jedoch für beide Alternativen gleich hoch. Das Risiko der Fehleinschätzung/Fehlbewertung wird als gering eingeschätzt. Im Bereich der Erfolgsfaktoren des Objekts bestehen die größten Sensitivitäten bei den Faktoren, die die größte Gewichtung haben. Hierzu gehören z. B. die Gebäudekriterien der Gestaltung und der Außenanlagen, die Behaglichkeit/das Wohlbefinden, die Erschließung und die Umweltauswirkungen von Stoffen/Stoffgruppen. Die Risiken und Sensitivitäten sind bei beiden Alternativen gleich.

Entscheidungsvorschlag Rentabilität Das Projektziel (Nebenbedingung) einer Mindestrendite von 5 % wird durch die Alternative 1 (Wettbewerb) mit 4,91 % nicht erreicht. Sie ist daher eine unzulässige Lösung. Demgegenüber erreicht die Alternative 2 (Vorentwurf) dieses Projektziel mit 6,06 %. Nutzeranforderungen Beide Alternativen erfüllen die Nutzeranforderungen nicht vollständig und sind entsprechend Definition der Optimierungsaufgabe (Nebenbedingung) unzulässige Lösungen. Die Annäherung an die Nutzeranforderungen ist jedoch planungsimmanent. Unter Beachtung des frühen Planungsstandes ist die Abweichung daher akzeptabel und die vollständige Erfüllung der Nutzeranforderungen im Rahmen der weiteren Planungsphasen anzustreben. Die Alternative 2 ist besser, da die Nutzeranforderungen zu 77 % gegenüber 64 % erfüllt werden. Erfolgsfaktoren des Objektes (Zukunftspotenzial) Hinsichtlich des Zukunftspotenzials der Immobilie bestehen Abweichungen zwischen den Alternativen 1 und 2 im Bereich der Gestaltung und der Funktionalität. Hierbei erreicht jeweils die Alternative 2 bessere Ergebnisse. Bei beiden Alternativen besteht bei den Erfolgsfaktoren des Objektes Verbesserungsbedarf, da der Grad der Erfüllung nur bei ca. 80 % (Gestaltung), ca. 55 % (Funktionalität) und ca. 25 % (Ökologie) liegt. Risiken und Sensitivitäten Die Risiken und Sensitivitäten sind bei beiden untersuchten Alternativen gleich. Es wird empfohlen, die Alternative 2 (Vorentwurf) weiterzuführen, da sie in allen Bereichen des dreistufigen Bewertungsverfahrens die besseren Ergebnisse generiert. Das Werthaltigkeitspotenzial ist nicht vollständig ausgeschöpft und sollte durch die Maximierung des Zukunftspotenzials weiter optimiert werden. Abb. 35: Entscheidungsvorlage zur Alternativenauswahl, Teil 4

7.10 Zusammenfassung zum Praxistest

157

7.10 Zusammenfassung zum Praxistest Der Praxistest hat gezeigt, dass die Anwendung des entwickelten Entscheidungsmodells praxis- und realitätsnah ist. Auf Grundlage der dreistufigen Bewertung einer Planungsalternative können die Entscheidungsgrundlagen ausgearbeitet und in einer Entscheidungsvorlage zusammengefasst werden. Mit der Bewertung des Zukunftspotenzials können Optimierungspotenziale identifiziert und daraus resultierend weitere Planungsalternativen generiert werden. Die zu Grunde liegenden Daten für die Bewertung der Erfüllung liegen in den entsprechenden Leistungsphasen vor bzw. werden im Modell als Optimierungspotenzial ausgewiesen. Die im Modell berücksichtigten Methoden zur Bewertung, Optimierung und Entscheidung genügen dem wissenschaftlichen Anspruch der Modellbildung in der Entscheidungstheorie und sind trotzdem praxisnah. Die Dokumentation des Praxistests kann als Beispiel für die Anwendung der Arbeitshilfen herangezogen werden und bietet so eine zusätzliche Anwenderunterstützung. Die aufgrund der Rahmenbedingungen nicht getestete Ausarbeitung von Planungsalternativen in interdisziplinären Teams wird für das Ergebnis des Praxistests nicht kritisch bewertet, da auf die Ergebnisse der folgenden Planungsphase (Alternative „Vorentwurf“) im Sinne eines simulierten Workshops zurückgegriffen wurde. Es wurde nachgewiesen, dass das System, d. h. das Entscheidungsmodell funktioniert. Kritische Punkte, die bei der dreistufigen Bewertung im Rahmen des Praxistests erkannt wurden, sind direkt in die Weiterentwicklung des Modells bzw. die entsprechenden Arbeitshilfen (z. B. Indikatoren) eingeflossen. Der Praxistest hat dazu beigetragen, die praktische Anwendbarkeit des Modells und Arbeitshilfen zu verbessern und damit die Akzeptanz und Praxistauglichkeit zu erhöhen.

8 Schlussbetrachtungen Leitgedanke der Forschungsarbeit war es, ein sehr komplexes Problem aufzugreifen und mit Hilfe wissenschaftlicher Methoden zu bearbeiten. Das Thema besitzt aus der Berufserfahrung des Autors eine sehr hohe Praxisrelevanz. Dass in Teilbereichen die deduktive Methode zur Ableitung von Schlussfolgerungen angewandt werden musste, liegt nicht zuletzt daran, dass die immobilienwirtschaftliche Forschung noch keine ausreichenden Daten bereitstellt. In diesem Sinne gilt das Zitat von Maslow: „Wenn wir vor die Wahl gestellt sind, entweder 1. experimentell einfache Probleme zu behandeln, die jedoch trivial oder ungültig sind, oder 2. experimentelle Probleme, die sehr schwierig sind, aber wichtig, sollten wir nicht zögern, uns für die letzteren zu entscheiden.“154 Im Kapitel Schlussbetrachtungen werden die Ergebnisse der Forschungsarbeit zusammengefasst und die Nutzenstiftung erläutert. Darüber hinaus werden mögliche Kritikpunkte vorweggenommen sowie weiterer Forschungsbedarf aufgezeigt und in einem Ausblick bewertet.

8.1

Zusammenfassung

Durch die veränderten ökologischen Randbedingungen der Gesellschaft am Beginn des 21. Jahrhunderts sowie durch die mit der Globalisierung einhergehenden Immobilieninvestitionen institutioneller Anleger ergeben sich neue Herausforderungen für die Planung von Büro- und Verwaltungsgebäuden. Neben der Erfüllung von Anforderungen für den ersten Lebenszyklus der Immobilie stehen zunehmend die Werthaltigkeit und damit die Attraktivität der Immobilie für zukünftige Nutzer im Vordergrund. Aus diesem Grund ist es notwendig, alle während der Planung beeinflussbaren Kriterien der Werthaltigkeit zu optimieren. In der vorliegenden Dissertation wurden die zu optimierenden Faktoren und die organisatorischen Vorgaben zur Optimierung im Sinne des Value Management aufgezeigt. Im einleitenden ersten Kapitel der Arbeit wurden der Forschungsbedarf und entsprechende Ziele für die Arbeit erläutert. Auf dieser Grundlage wurde die Methodik der Forschungsarbeit entwickelt und die Abgrenzung des Themas beschrieben. Abschließend wurde der aktuelle Stand der Wissenschaft im Bereich der Bauplanung, des Projektmanagements und des Value Management dargestellt. In Kapitel 2 wurden die theoretischen Grundlagen für die Modellentwicklung erarbeitet. Dazu gehören die unterschiedlichen Wertbegriffe in der Entscheidungstheorie und der Immobilienwirtschaft sowie die Werthaltigkeit als Ziel der Planungsoptimierung. Darüber hinaus

154

Maslow, Motivation und Persönlichkeit, 1999, S. 48

160

8 Schlussbetrachtungen

wurden Aussagen zu den Ansätzen und Abläufen des Value Management getroffen. Als Grundlage für das in Kapitel 5 beschriebene Modell wurde die Modellbildung in der Entscheidungstheorie beleuchtet und die Übertragbarkeit auf Entscheidungsprozesse während der Planung von Bauprojekten beurteilt. Die Grundlage für das entwickelte Entscheidungsmodell bildeten zu bewertende Basisdaten und Methoden zur Bewertung der Daten hinsichtlich eines vorgegebenen Zielsystems. Im Kapitel 3 wurden die Optimierungsziele gegenüber den Prämissen und Projektzielen abgegrenzt und hinsichtlich ihrer monetären und nicht monetären Dimension beschrieben. Im vierten Kapitel folgt die Beschreibung der Methoden zur Bewertung und Optimierung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts. Dazu gehören u. a. Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse, zur Nutzen-Kosten-Untersuchung, zur Bewertung unsicherer Faktoren (Risiko und Sensitivität) sowie Optimierungsmethoden und Kreativitätstechniken. Für die Optimierung wurden verschiedene Vorgehensweisen erläutert, die eine Verbesserung der Planung hinsichtlich der Optimierungsziele ermöglichen. Den Kern der Forschungsarbeit bildete die Entwicklung des Entscheidungsmodells für die Planungsoptimierung. Zu Beginn des fünften Kapitels wurden die Anforderungen an das Modell sowie die Modellgrenzen beschrieben. Darauf aufbauend folgt die Erläuterung der Modellbildung mit acht Modellschritten (Festlegen der Zielvorgaben, Bewerten der BasisPlanung, Identifikation von Optimierungspotenzialen, Alternativenausarbeitung, Bewertung der Planungsalternative(n), Bestimmen der Vorteilhaftigkeit, Risiko-/ Sensitivitätsanalyse sowie der Entscheidungsvorbereitung mittels Entscheidungsvorlage. Teil des Modells ist das dreistufige Bewertungssystem hinsichtlich der Projektziele (Rentabilität, Nutzeranforderungen) und der Optimierungsziele (Erfolgsfaktoren des Objekts/Zukunftspotenzial). Im Kapitel 6 wurden die Arbeitshilfen beschrieben, die zur praktischen Anwendung des Modells und zur Integration in das Projektmanagement-Leistungsbild des AHO entwickelt wurden. Das siebente Kapitel beinhaltet die Beschreibung des Praxistests. Das Modell wurde an einem realen Projekt mit einem simulierten Optimierungsablauf getestet. Die Ergebnisse hinsichtlich der Analyse der Zielvorgaben, der Eigenschaftsbewertung, der Identifikation von Optimierungspotenzialen und der Bewertung von Planungsalternativen wurde beschrieben. Die Zusammenfassung des siebenten Kapitels bildet eine abschließende Bewertung des Praxistests und der Auswirkungen der Ergebnisse auf das Modell.

8.2 Nutzenstiftung

8.2

161

Nutzenstiftung

Das Entscheidungsmodell leistet einen Beitrag zum Value Management in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Entscheidungstheoretische Methoden werden auf die Bauplanung übertragen und für die Optimierung herangezogen. Grundlage bildet die Vorgabe von Ergebniszielen für die Planung hinsichtlich der Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit. Es werden projektbestimmende Faktoren entsprechend eines vorgegebenen Zielsystems abgewogen und einer zielgerichteten Entscheidung zugeführt. Hierbei werden sowohl die einzelwirtschaftlichen, d. h. die für den Investor relevanten Ziele, als auch gesamtwirtschaftliche Ziele, die durch das Ausweisen des Zukunftspotenzials der jeweiligen Alternative Eingang in die Betrachtungen finden, berücksichtigt. Neuartig ist die Kombination verschiedener entscheidungsvorbereitender Methoden in einem Modell als Grundlage für den Verbesserungsprozess. Im Entwurf der ISO 15686-5155 wird zur Optimierung der Planung auf die Ermittlung der Lebenszykluskosten in frühen Projektphasen verwiesen. Darüber hinaus verweist diese Richtlinie auf weitere entscheidungsvorbereitende Methoden, wie z. B. Value Management/Engineering und Risikomanagement, lässt jedoch offen, welche konkreten Techniken zur Anwendung kommen sollten und wie die Methoden im Sinne einer interdisziplinären Betrachtung kombiniert werden müssen. Nur die Kombination dieser Methoden führt zu einer ganzheitlichen Optimierung. Hier setzt das Entscheidungsmodell an und beschreibt die Methoden sowie die zu beeinflussenden Kriterien für die Werthaltigkeit von Immobilien. Durch die Kombination der verschiedenen entscheidungsvorbereitenden Methoden werden die Nachteile des klassischen Value Engineering (Funktionsanalyse) verringert. Es werden für die Beurteilung monetärer Faktoren Rentabilitätsuntersuchungen (Vollständiger Finanzplan) und für die Beurteilung nichtmonetärer Faktoren nutzwertanalytische Methoden herangezogen. Dadurch werden die projektbestimmenden Faktoren zur Erreichung einer dauerhaften Werthaltigkeit abgewogen. Durch die Einführung des Ergebnisfokus’ in der Planungsphase werden Optimierungspotenziale aufgezeigt, die bislang weitestgehend nach dem Ende der Phase „Projektentwicklung“ nicht weiter betrachtet wurden. Darüber hinaus werden die Potenziale interdisziplinärer Arbeit genutzt. Durch die Einbeziehung der wichtigsten Projektbeteiligten in die Bewertung der vorliegenden Planung wird eine erhöhte Akzeptanz des Vorgehens, auch bei den Planungsbeteiligten, geschaffen. Auf dieser Grundlage wird in interdisziplinären Teams nach Planungsalternativen gesucht. Durch diese

155

International Organisation for Standardisation (2004), ISO 15686-5, Draft Int. Standard, Buildings and constructed assets

8 Schlussbetrachtungen

162

Vorgehensweise werden die Potenziale des vernetzten Denkens (Berücksichtigung der Wechselwirkungen zwischen den Planungsgebieten) genutzt. Die Workshop-Phasen am Ende der Leistungsphasen 2 und 3 führen zudem zu einer Konsolidierung der Planung und sind aus Sicht des Qualitätsmanagements zu begrüßen. Die Arbeitshilfen erleichtern die praktische Anwendung des Entscheidungsmodells und stellen zugleich die unmissverständliche Anwendung sicher. Die Optimierungsprozesse führen zu einer verbesserten Performance der Immobilien. Die Umsetzung der Lebenszykluskosten-Gedanken zur Optimierung der Planung (Lessons learned) unter Berücksichtigung der Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit trägt dazu bei, Investitions- und Nutzungskosten zu senken und dauerhaft hohe Erträge durch die optimale Vermietbarkeit zu sichern.

8.3

Kritik und weiterer Forschungsbedarf

Der Modellbildung immanent ist das Treffen vereinfachender Annahmen, um komplexe Probleme in lösbare Systeme zu überführen. Diese Annahmen sind gleichzeitig die Angriffspunkte für Kritik an einem Modell. Das Modell muss trotz der vereinfachenden Annahmen realitätsnah die Wirklichkeit abbilden, um zu sinnvollen Ergebnissen zu führen. Die für das Modell entwickelten nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts, die als Optimierungsgegenstand im Sinne des Zukunftspotenzials herangezogen werden, wurden durch die deduktive Methode ermittelt. Dies war notwendig, da die immobilienwirtschaftlichen Forschungen – und hier speziell die immobilienwirtschaftliche Erfolgsfaktorenforschung – nicht ausreichend Datenmaterial zur Verfügung stellt. Im Rahmen einer weiterführenden Forschungsarbeit können diese Erfolgsfaktoren mit Hilfe einer empirischen Untersuchung bestätigt werden. Das Modell selbst sowie die Arbeitshilfen sind so flexibel ausgelegt, dass gegebenenfalls notwendige Anpassungen leicht eingearbeitet werden können. Ein weiterer Forschungsbedarf besteht im Bereich der Monetarisierung der nichtmonetären Erfolgsfaktoren des Objekts. Ziel einer weiteren Forschungsarbeit sollte es sein, den Einfluss der Optimierungskriterien auf das Lebensdauerergebnis aufzuzeigen. Hierzu müssen belastbare Annahmen für den Einfluss der Erfüllung der Erfolgsfaktoren auf Rentabilität, bezogen auf die gesamte Lebensdauer der Immobilien, getroffen werden. Die nutzwertanalytische Betrachtung kann dann entfallen, da die Erfüllung der Optimierungskriterien direkt in eine langfristige Rentabilitätsberechnung einfließt. So kann die Vorteilhaftigkeit von Planungsalternativen auch mit Hilfe einer Rentabilitätsberechnung über einen langen Zeitraum (z. B. 100 Jahre) nachgewiesen werden. Einschränkend muss erwähnt werden, dass auch in diesem Fall

8.4 Ausblick

163

die Prognoseschwierigkeiten für die Ausgaben und Einnahmen über einen langen Betrachtungszeitraum zum Tragen kommen. In der vorliegenden Forschungsarbeit wird davon ausgegangen, dass allein durch den Optimierungsablauf und die Workshops eine ausreichende Motivation bei den Projektbeteiligten entsteht. Neben der Finanzierung des zusätzlichen Aufwandes durch die Teilnahme am Workshop wurde kein umfassendes Anreizsystem berücksichtigt. Im Rahmen einer weiteren Forschungsarbeit kann ein Anreizsystem erarbeitet werden, dessen Grundlage die monetäre Beurteilung des Zukunftspotenzials der jeweiligen Planungsalternative darstellt (Erfüllung der Optimierungsfaktoren). Diese monetäre Vorteilhaftigkeit kann für eine Gewinnbeteiligung der Planungsbeteiligten herangezogen werden. Ein Ansatz ist z. B., das Honorar der Projektbeteiligten von den anrechenbaren Kosten abzukoppeln, durch ein pauschales Honorar zu ersetzen und einen Bonus für besonders gute Lösungen hinsichtlich des Zukunftspotenzials zu vergüten.

8.4

Ausblick

Es ist geplant, das Modell im auftraggeberseitigen Projektmanagement anzuwenden und die Erkenntnisse in eine Weiterentwicklung des Modells einfließen zu lassen. Hierbei können auch die im Praxistest umständehalber nicht berücksichtigten Teile des Modells getestet und deren Anwendbarkeit bestätigt werden. Darüber hinaus werden Investoren gesucht, die die Programmierung des Modells auf Basis einer datenbankbasierten Software unterstützen. Hierdurch kann die Anwendbarkeit des Modells weiter verbessert und eine größere Verbreitung erreicht werden. Vor dem Hintergrund der ökologischen Entwicklung, speziell aus Sicht der Ressourcenschonung, ist zu erwarten, dass mittelfristig Anreizsysteme zur Berücksichtigung von Werthaltigkeitsfaktoren bzw. Restriktionen bei der Nichtberücksichtigung eingeführt werden. Anreizsysteme/Restriktionen können z. B. steuerlicher Art sein. Die entsprechenden Entwicklungen lassen sich in der Literatur ablesen. Hierzu sei beispielhaft auf das folgende Zitat verwiesen: „Somit gelangt der ökologische Gesamtaufwand einer Konstruktion oder Baumaßnahme, der heute noch wenig gesehen wird, zumindest qualitativ ins Blickfeld. Je mehr Umweltkosten nicht mehr sozialisiert, sondern privatisiert werden – ein Trend der letzten Jahrzehnte – desto mehr schlägt der ökologische Aufwand der Entsorgung von Hochbauten und ihren Bestandteilen auch finanziell für den Besitzer des Bauwerkes zu Buche. Damit wird die Beschäftigung mit dem Thema zur kaufmännischen Pflicht.“156

156

IBO,1999, Ökologischer Bauteilkatalog, S. 5

164

8 Schlussbetrachtungen

In Verbindung mit der Tatsache, dass sich eine aufwändigere Gebäudeplanung und Bauausführung tendenziell lohnen – speziell bei der angenommenen langen Laufzeit157 – ergibt sich ein positiver Effekt aus dauerhaft guter Rendite und Wertsteigerung, der zu einer hohen Werthaltigkeit und damit zum wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie führt. Aus diesem Grund empfiehlt sich die Anwendung bei der Planung zukünftiger Büro- und Verwaltungsimmobilien, speziell für Anleger, die für eine sichere Anlageform eine tendenziell niedrigere Rendite in Kauf nehmen.

157

Pfnür, 2004, Modernes Immobilienmanagement, S. 113

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Anhangverzeichnis

173

Anhangverzeichnis Anhang 1: Nutzeranforderungen und Prüfkriterien für das Projekt im Praxistest

175

Anhang 2: Ermittlung der Investitionskosten nach DIN 276, Alternative „Wettbewerb“

176

Anhang 3: Ermittlung der Nutzungskosten nach DIN 18960, Alternative „Wettbewerb“

177

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

179

Anhang 5: Ermittlung der Investitionskosten nach DIN 276, Alternative „Vorentwurf“

197

Anhang 6: Ermittlung der Nutzungskosten nach DIN 18960, Alternative „Vorentwurf“

198

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

200

Anhang 1: Nutzeranforderungen und Prüfkriterien für das Projekt im Praxistest

Städtebau und Baurecht

Äußere Erschließung

Innere Erschließung

Funktionen und Raumprogramm

Höhen, Raster, Konstruktion

Konzepte/Nachweise

Standards und Qualitäten Kosten und Wirtschaftlichkeit

Terminplan

175

Herausragende Gestaltung/zeitgemäße Architektur Stärkung der Gebäudesilhouette Einhaltung der Traufhöhen Umsetzung eines Passagensystems Geschossigkeit und Abstandsflächen Einhaltung der maximalen BGF Einhaltung der Baulinie = Grundstücksgrenze Tiefgarageneinfahrt Eingang Einzelhandel repräsentativer Eingangsbereich Eingangshalle öffentlich/halböffentlich Anbindung Tiefgarage an Eingangshalle einfache und klare Orientierung Barrierefreiheit Haupt- und Nebenerschließungskern funktionale Lage der Erschließungskerne Wegetrennung Fremdvermietung Nachweis erforderliche Aufzüge kurze Wege Vertikalerschließung zu Büroeinheiten Aufenthaltsqualität in Erschließungsräumen Entkopplung Personen-/Warentransport Mietfläche gesamt: 8.312 m² Fläche Investor, Nutzung A: 1.947 m² Fläche Investor, Nutzung B: 4.600 m² Fläche Fremdvermietung: 900 m² Fläche Einzelhandel: 597 m² Fläche Lager: 298 m² Tiefgarage 36 Stellplätze 49 Arbeitsplätze Investor, Nutzung A 184 Arbeitsplätze Investor, Nutzung B Fassadenraster 1,35 m Verhältnis Verglasung/Bürofläche Büroraumtiefe 4,50 m / 5,00 m lichte Höhe Büroräume min.: 3,00 m lichte Höhe Flurbereich min.: 2,75 m lichte Höhe EInzelhandel min.: 4,00 m lichte Höhe Hohlraum min.: 0,15 m Büro-Verkehrslast: 5 kN/m² "weiße Wanne" Stützenraster Büroräume/Tiefgarage Deckenstärke < 30 cm Gebäudeeinschränkung durch Baugrubenverbau TGA-Anpassung Zukunft TGA-Anpassung Veränderung Stellwände Begrenzung sommerliche Temperaturen thermische Behaglichkeit Sicherstellung akustische Raumqualität Fensteröffnung mech. Be- und Entlüftung (2facher LW, mind. 2 Filterstufen) Einhaltung hygienischer Standards Lüftungszentrale dachseitig Be- und Entfeuchtung Untersuchung alternativer Energiekonzepte Art und Funktion des Sonnenschutzes Pendelleuchten in Büroräumen Qualitative Beschreibung Kostenrahmen 1.200 €/m² oberird. BGF Lebenszykluskosten Gebäudemanagement-Service Minimierung Ausfallzeiten Reduzierung d. Herstellkosten durch wirtsch. Brandschutzkonzept parallele Erstellung Vor-, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung Stellungnahme zu behördlichen Genehmigungszeiten Beginn Abbrucharbeiten Bestandsgebäude Termin Nutzerübergabe

Anhang 2: Ermittlung der Investitionskosten nach DIN 276, Alternative „Wettbewerb“

176

Nr. 100 110 120 130 200 210 220 230 240 300 310 320 330 340 350 360 370 390 400 410 420 430 440 450 460 470 480 490 500 510 520 530 540 550 590 600 610 620 700 710 720 730 740 750 760 770 790

Kostengruppe Grundstück Grundstückswert Grundstücksnebenkosten Freimachen Herrichten und Erschließen Herrichten Öffentliche Erschließung Nichtöffentliche Erschließung Ausgleichsabgaben Bauwerk-Baukonstruktionen Baugrube Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen Bauwerk - Technische Anlagen Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und Informationstechnische Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen Außenanlagen Geländeflächen Befestigte Flächen Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke Ausstattung Kunstwerke Baunebenkosten Bauherrenaufgaben Vorbereitung der Objektplanung Architekten- und Ingenieurleistungen Gutachten und Beratung Kunst Finanzierung Allgemeine Baunebenkosten Sonstige Baunebenkosten Gesamtsumme netto

Wert 12.712.780 € 11.600.000 € 1.112.780 € 0€ 909.521 € 824.521 € 85.000 € 0€ 0€ 9.077.630 € 129.792 € 402.947 € 3.071.695 € 2.271.035 € 2.194.429 € 373.466 € 62.106 € 572.160 € 5.196.900 € 529.000 € 597.000 € 2.100.900 € 978.500 € 244.000 € 243.500 € 0€ 504.000 € 0€ 4.500 € 0€ 4.500 € 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 2.855.806 € 285.581 € 142.790 € 1.713.484 € 285.581 € 0€ 0€ 428.371 € 0€ 30.757.137 €

Anhang 3: Ermittlung der Nutzungskosten nach DIN 18960, Alternative „Wettbewerb“

177

Berechnungsgrundlagen Gebäudeerrichtungskosten Gewählte proz. Gesamtkosten Bauwerk Gewählte proz. Gesamtkosten TGA Resultierende Gesamtkosten Bauwerk Resultierende Gesamtkosten TGA spez. Kosten Gebäudefeuerversicherung spez. Kosten Gebäudeleitungswasserversicherung spez. Kosten Gebäudesturmversicherung Mittlere Instandhaltungsrate Bauwerk Mittlere Instandhaltungsrate TGA Abschreibung = Reinvestition (Instandsetzungsrücklage)

Nr. 100 110 111 112 113 114 119 120 121 129 130 131 139 200 210

Kostengruppe Nutzungskostengruppe Kapitalkosten Fremdkapital Zinsen Bürgschaften Erbpacht Dienstbarkeiten und Baulasten Fremdmittel, sonstiges Eigenkapital Zinsen Eigenmittel, sonstiges Abschreibung (DIN 18960, 2007) Abnutzung Abschreibung, sonstiges Objektmanagementkosten Personalkosten

15.188.551,00 € 65,78% 34,22% 9.991.651,00 € 5.196.900,00 € 0,03% 0,03% 0,03% 0,26%/a 2,33%/a 2,50%/a

Wert Umlegbarkeit Euro/Jahr ja nein 379.713,78 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a 0,00 €/a x 0,00 €/a x 379.713,78 €/a 379.713,78 €/a x 0,00 €/a x 142.107,00 €/a 142.107,00 €/a 46.481,00 €/a 10.642,00 €/a 45.906,00 €/a

220 230 290 300 310

Sachkosten Fremdleistungen Objektmanagementkosten, sonst. Betriebskosten Versorgung

311 312 313 314

Wasser Öl Gas Feste Brennstoffe

315

39.000,00 €/a 78,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 575.205,31 €/a 134.374,05 €/a

x x x x x

Bemerkungen

Leitung Gebäudemanagement Anzahl*Personaläquivalent (0,7*50.000 €) Flächenmanagement Umzugsmanagement Kosten für Hausmeisterdienste in Abhängigkeit von der BGF und der Anzahl von FM-Diensten Außenanlagendienste

x x x

7.456,00 €/a

x x x x

Fernwärme

44.235,00 €/a

x

316 317 319 320 321

Strom Technische Medien Versorgung, sonstiges Entsorgung Abwasser

82.683,05 €/a

x x x

322 329 330

Abfall Entsorgung, sonstiges Reinigung und Pflege von Gebäuden

331 332

Unterhaltsreinigung Glasreinigung

333 334

Fassadenreinigung Reinigung Technischer Anlagen

339 340 341 342 343 344 345 346 349

Kosten für Wasser/Abwasser in Abhängigkeit vom Wasserverbrauch in der Hauptbetriebszeit

Kosten für Fernwärme in Abhängigkeit von Transmissionswärme, Lüftungswärme und solarer Energiegewinne Kosten für Elektroenergie in Abhängigkeit von den Anschlusswerten

7.600,00 €/a x 7.600,00 €/a

x x

siehe KG 311 Kosten für Restmüll (4 Liter/Person*Woche) und Altpapier (102,40 m³[verdichtet]/a)

200.659,77 €/a

164.934,00 €/a

x x

32.990,77 €/a

x x

Reinigung und Pflege von Gebäuden, sonstiges Reinigung und Pflege der Außenanlagen Befestigte Flächen Pflanz- und Grünflächen Wasserflächen (einschl. Uferausbildung) Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen

2.735,00 €/a 1.530,00 €/a

x

Reinigung und Pflege der Außenanlagen, son.

1.530,00 €/a

Kosten für Vollreinigung und Sichtreinigung in Abhängigkeit von der Nutzungsintensität und dem Reinigungszyklus Kosten für Glasreinigung in Abhängigkeit vom Rahmenanteil und Reinigungszyklus Grundreinigung in Abhängigkeit vom Flächenanteil und dem Reinigungszyklus

x x x x x x x

Kosten für Winterdienste, getrennt nach Dienstkosten und Bereitschaftskosten

178

Anhang 3: Ermittlung der Nutzungskosten nach DIN 18960, Alternative „Wettbewerb“

Nr. 350 351

Kostengruppe Nutzungskostengruppe Sicherheit- und Überwachungsdienste Kontrollen aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen

Umlegbarkeit Wert Euro/Jahr ja nein 75.338,00 €/a 0,00 €/a x

352 359 360

Objekt- und Personenschutz Sicherheits-/ Überwachungsdienste, sonst. Bedienung, Inspektion und Wartung

75.338,00 €/a 0,00 €/a 142.033,80 €/a

x x

361

Bedienung der technischen Anlagen

44.360,00 €/a

x

362

Inspektion und Wartung der Baukonstruktionen

26.313,70 €/a

x

363

Inspektion und Wartung der Technischen Anl.

71.341,20 €/a

x

364 365 369 370

Inspektion und Wartung der Außenanlagen Inspektion und Wartung der Ausstattung und Kunstwerke Bedienung, Inspektion und Wartung, sonst. Agaben und Beiträge

18,90 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 13.669,70 €/a

x x x

13.669,70 €/a 0,00 €/a 41.860,20 €/a 11.277,30 €/a

x

Kosten für Zutrittskontrolle und Schließdienst in Abhängigkeit von der Betriebszeit, der Arbeitszeit und der Begehungstage

Kosten für Betriebsführung Bauwerk, TGA, TGA in Außenlangen und Ausstattung Kosten für Bedienung und Wartung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten Bauwerk (9.991.651 €), der mittl. Instandhaltungsrate Bauwerk (0,26%/a) und dem Anteil Bedienung/Wartung (0,70%) Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten TGA (5.196.900 €), der mittl. Instandhaltungsrate TGA (2,33%/a) und dem Anteil Bedienung/Wartung (0,70%) Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Instandhaltungskosten TGA in Außenanlagen (27 €/a) und dem Anteil Bedienung/Wartung (0,70%)

x

390 400 410 411 412 413 414 415 416 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431

Betriebskosten, sonstiges Bauunterhalt Instandsetzung Baukonstruktion Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Instandsetzungskosten der Baukonstruktionen, sonstiges Instandsetzung der technischen Anlagen Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und informationstechnische Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Instandsetzung der Technischen Anlagen, sonst. Instandsetzung der Außenanlagen Geländeflächen

432 433 434 435 439 440 441 442 449 490

Befestigte Flächen Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen Instandsetzung der Außenanlagen, sonstiges Instandsetzung der Ausstattung Ausstattung Kunstwerke Instandsetzung der Ausstattung, sonstiges Instandsetzungskosten, sonstiges Gesamtsumme Nutzungskosten (ohne Kapitaldienst): Summe umlegbar: Summe nicht umlegbar:

Bemerkungen

Grundsteuer Versicherungsbeiträge (Gebäudeerrichtungskosten*spez. Kosten)

x

Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten Bauwerk (9.991.651 €), der mittl. Instandhaltungsrate Bauwerk (0,26%/a) und dem Anteil Instandsetzung (0,30%)

30.574,80 €/a

x

Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten TGA (5.196.900 €), der mittl. Instandhaltungsrate TGA (2,33%/a) und dem Anteil Instandsetzung (0,30%)

8,10 €/a 0,00 €/a

x

11.277,30 €/a

30.574,80 €/a

8,10 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 1.138.886,29 €/a 575.205,31 €/a 563.680,98 €/a

x x x x x

Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Instandhaltungskosten TGA in Außenanlagen (27 €/a) und dem Anteil Instandsetzung (0,30%)

x x x x Keine Eingabe erforderlich

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

179

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung A. Städtebau

Unterkriterium Bewertungsgegenstand/Indikator 1. Konvergenz zur städteb. Struktur Fügt sich die Immobilie harmonisch in das Umfeld ein? Werden vorhandene Kanten aufgenommen? Werden vorhandene Fluchten aufgenommen?

ja

nicht nein bewertbar

1,91 6,00 19,14 11,48 60% Es wurde Wert auf die harmonische Integration gelegt. Die Blockrandbebauung wurde vollständig geschlossen. Sowohl Dach- als auch Geschosskanten wurden beim Entwurf berücksichtigt und entsprechen weitestgehend der Nachbarbebauung.

x x x

Werden vorhandene Gebäudehöhen aufgenommen? Sofern vorhanden: Ist eine situationsabhängige Divergenz zur städtebaulichen Struktur (z. B. Solitär) ausreichend begründet?

Die Baulinie ist im B-Plan vorgeschrieben. Die Baulinie wurde unterschritten. Die Höhen des Daches und der Geschosse wurden an der Nachbarbebauung orientiert, die nachbarschaftlichen Traufhöhen jedoch überschritten.

x

x

2. Angemessenheit Ist die Immobilie ihrem Standort in der Höhe angemessen? Ist die Immobilie ihrem Standort in der Proportion angemessen? Ist die Immobilie ihrem Standort volumenmäßig angemessen? Ist die Immobilie ihrem Standort in der farblichen Gestaltung angemessen?

x x x x

x

1,17 3,33 11,68 3,89 33% Die rythmische vertikale Fassadenstruktur verleiht dem Gebäude Eleganz und einen unverwechselbaren Charakter. Diese Signifikanz wird durch die Anordnung der Staffelgeschosse verstärkt. In der näheren Umgebung (1a-Lage) sind viele signifikant gestaltete Gebäude zu finden. Ein Alleinstellungsmerkmal ergibt sich daraus nicht automatisch.

x

Nicht ausgeprägtes Alleinstellungsmerkmal.

x

0,53 6,67 5,30 3,53 67% Die äußere Gestaltung weicht erheblich von der Zentrale des Unternehmens ab. Fehlende Parallelen in Materialität und Formensprache konterkarrieren die CI.

x

Führt die Signifikanz zu einem nutzbaren Alleinstellungsmerkmal? Führt das Alleinstellungsmerkmal zu einer Steigerung der Attraktivität der Immobilie? 4. Corporate Identity, Image Unterstützt der Entwurf die Corporate Identity des Nutzers? Lässt sich mit dem Entwurf ein Branding verknüpfen? Wird die Drittverwendungsfähigkeit durch die CI des Erstnutzers unterstützt? Wird die Drittverwendungsfähigkeit durch das Branding unterstützt? Unterstützt die Immobilie aus städtebaulicher Sicht ein gutes Image? Trägt die Immobilie die Botschaft der ökologischen Wertigkeit nach außen?

Keine Divergenz zur städtebaulichen Struktur. 1,91 10,00 19,14 19,14 100% Mit der 7-geschossigen Bebauung wurden die Höhen der Nachbargebäude aufgenommen. Die zusätzlichen Staffelgeschosse haben einen Rücksprung zum Nachbargebäude. Die Proportionen sind durch die Blockrandbebauung vorgegeben. Sie sind dem Standort angemessen. Das Volumen entspricht annähernd dem der Nachbargebäude. Die städtebauliche Angemessenheit ist sichergestellt. Die farbliche Gestaltung ist bestimmt durch anthrazitgestrichene Stahlprofile und entspiegeltes Glas. Die Farbgebung ist angemessen.

3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal Hat die Immobilie trotz Angemessenheit eine imagefördernde Signifikanz?

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

Ja. Die Drittverwendungsfähigkeit ist nicht durch einen unternehmenskonformen Entwurf eingeschränkt.

x x

Ja. Die Aufnahme von Fluchten, Proportionen und Höhen unterstützen das Image aus städtebaulicher Sicht.

x x

Nein.

5. Kulturelle Identität

0,76 Trägt die Immobilie die Botschaft der Nutzung nach außen (Fassade)? Werden lokale Bautraditionen hinsichtlich verwendeter Materialien berücksichtigt? Werden lokale Bautraditionen hinsichtlich der handwerklichen Ausführung berücksichtigt? Werden lokale Bautraditionen hinsichtlich der Formensprache berücksichtigt? Wird der Erhalt zu schützender, originaler, historisch wertvoller Bausubstanz und deren Enbindung in das Gebäude und Umfeld berücksichtigt?

x

4,00

7,63

3,05

40%

Büro- und Verwaltungsgebäude, z.T. mit Besucherverkehr: Ja.

x

Stahlbeton, Stahl, Glas, Holz – das Gebäude könnte überall auf der Welt stehen.

x

Stahlbeton, Stahl, Glas, Holz – das Gebäude könnte überall auf der Welt stehen.

x

Stahlbeton, Stahl, Glas, Holz – das Gebäude könnte überall auf der Welt stehen.

x

Nicht vorhanden.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

180

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung B. Gebäude

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht bewertbar

1. Orientierung zur Sonne Wird eine hohe Tageslichtnutzung erreicht (Wohlfühlaspekt)? Wird eine gleichmäßige Besonnung der Arbeitsräume im Laufe des Tages erreicht? Sind Räume besonderer Funktion (Cafeteria, Konferenzräume) nach ihrer zeitlichen Nutzung orientiert?

Gewicht

x

x

Ausrichtung durch Grundstück und Blockrandbebauung bestimmt.

x

Hell-/Dunkelflächen gut genutzt.

2. Genius Loci

1,28 Zeigt der Entwurf die gelungene Auseinandersetzung mit der umgebenden Bebauung?

x

Wurde die Topographie berücksichtigt?

x

Wurden die Wegebeziehungen verbessert?

x

Mindert die Grundstruktur Lärmquellen? Mindert die Grundstruktur negative Sichtbeziehungen? Erhöht die Grundstruktur den Widerstand gegen Witterungsverhältnisse?

x x

Relativ offene Stahl-Glas-Fassade. Bürotiefe, Nutzungsabschnitte von 400qm und Stahlbetzonkonstruktion mit Flachdecken ermöglichen Umsetzung verschiedener Bürostrukturen. Die Büros basieren auf einem Büroausbauraster von 1,35m und sind frei aufteilbar.

x

Sinnvolle Kombination: Lineare Gebäudestruktur, Zentralisierter Empfang/Erschließung, gruppierte Büroanordnung.

x

Erschließungsachse in den Geschossen, Rhythmus/Wiederholungen der vertikalen Fassadenelemente. 10,00

19,14

19,14

100%

x

Frontal/schräg im vorhandenen Stadtraum: offenes Gebäude ohne viel Inszenierung.

x

Offenheit, Transparenz.

x

Linear gerastert, zT. vernetzt.

x

Bündig, offen – ohne Aufdringlichkeit.

x

Durchschnittliche Türgröße ohne Ornamente.

x

Flurbreiten, Raumgrößen, Ausweichflächen gut bemessen.

1,91

x

8,00

19,14

15,31

80%

Höhe/Breite Gesamtgebäude.

x

Fassade, Empfangshalle, die meisten Büroräume.

x

Kombination Kubus/Stabwerk.

x

Kombination Rechteck+frei geknickt.

x

Verringerung der Materialität, dunkle seriöse Farben, hochwertige Materialien.

6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept

1,91 Beruht die ästhetische Gestaltung auf einem Konzept/einer Idee? Ist die Entwurfsidee/das Konzept logisch aufgebaut? Wurde die Entwurfsidee/das Konzept stringent verfolgt?

100%

x

5. Proportion, Komposition

Wurden die 4 grundlegenden Gestaltprinzipien (Kubus, Dach, Wand, Stabwerk) bzw. deren sinnvolle Kombination für die Primärstruktur verwendet? Wurden die 5 Grundformen der Gestaltung (Rechteck, frei geknickt, Kreis, frei gekrümmt, frei geknickt+Kreis) berücksichtigt?

12,76

Keine negativen Sichtbeziehungen vorhanden.

1,91

Wurden die menschlichen Maßverhältnisse bei den Mindestmaßen berücksichtigt (Platzbedarf)? Sind die Proportionen (Verhältnis der Längen- und Breitenmaße) harmonisch (Goldener Schnitt)? Ist das Verhältnis der Einzelteile zum Gesamtgebäude harmonisch (Goldener Schnitt)?

12,76

1,33 6,67 13,33 8,89 67% Mäßiger Verkehrslärm zu erwarten. Zielkonflikt Tageslicht/Verkehrslärm zugunsten Tageslicht optimiert.

x

4. Annäherung an das Gebäude Wird durch die Art der Annäherung an das Gebäude ein geplanter Effekt erzielt? (Frontal, Schräg, Gewunden) Erzeugt die Immobilie bei Annäherung einen positiven "ersten Eindruck"? Entspricht die Wegeführung einer geeigneten Struktur? (Linear, Radial, Spiralig, Gerastert, Vernetzt, Zusammengesetzt) Wird die Kategorie der Eingänge (bündige, vorgezogene, zurückgesetzte) sinnvoll verwandt? Ist der optische Eindruck der Eingänge (Dimension, Tiefe und Weiträumigkeit, Ornamente) gewünscht?

10,00

Fluchten, Höhen, Baustil, Staffelung der Geschosse zum Nachbargebäude. Die topographischen Gegebenheiten (Symbiose mit ebenem Stadtraum) werden berücksichtigt. Die Wegebeziehungen haben sich durch die vorgegebene Blockrandbebauung nicht verändert.

3. Gebäudestruktur

Ist die Gebäudestruktur den geplanten Büroraumtypen angepasst? Entspricht die Gebäudeanordnung einer durchgängigen Organisationsstruktur oder sinnvoller Kombinationen? (Zentralisiert, Linear, Radial, Gruppiert, Gerastert) Wurden im Gebäudeentwurf sinnvoll Ordnungsprinzipien berücksichtigt? (Achse, Symmetrie, Hierarchie, Rhythmus/Wiederholungen, Wandlung)

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte der Erfüllung maximal erreicht prozentual

1,79 10,00 17,89 17,89 100% Schmale Profile, deckenhohe Verglasung, Verglasung nicht abgedunkelt, keine statische Verschattung: Ja.

x x

10,00

19,14

19,14

100%

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

181

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung B. Gebäude

Unterkriterium 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht bewertbar

Gewicht 0,70

Wird mit dem gezielten Einsatz edler Materialien der Eindruck der Werthaltigkeit unterstützt? Wurde das Grundprinzip der Reduzierung verschiedener Materialien berücksichtigt? Unterstützt die Materialauswahl die Wirkung der Repräsentativität? Unterstützt die Farbauswahl die Werthaltigkeit durch Zeitlosigkeit?

x

Spiegelt sich im Design der Zeitgeist wider?

x

x

6,96

6,96

100%

Anthrazitfarbener Stahl, entspiegeltes Glas, Edelstahl, Leder, Holz, dunkle Steinböden.

x x

1,22

Unterstützt der Entwurf ein gestalterisches Thema, das emotional besetzt ist (z.B. das gesunde Büro, das grüne Büro)?

10,00

Anthrazitfarbener Stahl, entspiegeltes Glas, Edelstahl, Leder, Holz, dunkle Steinböden.

8. Emotion Weckt die Immobilie positive Emotionen? Trägt die Ästhetik der Immobilie dazu bei, einen Unikatcharakter zu schaffen? Trifft die Gestaltung den Zeitgeist und die Bedürfnisse zukünftiger Nutzer?

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

5,00

x x

Soweit absehbar, ja. Zeitlosigkeit.

x

12,18

6,09

Große kalte Flächen, Eingangsbereich mit starker Separierfunktion.

50%

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

182

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung C. Außenanlagen

Unterkriterium 1. Verbindung Gebäude/ Außenanlagen

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wurde durch Schichtigkeit / Bäume eine Verbindung geschaffen? Wird das Gebäude durch große (öffenbare) Fensterflächen zur Umgebung geöffnet? Werden an den Eingängen gemeinsame Materialien zur Verbindung von innen und außen eingesetzt? Wird ein durchgängiges Thema umgesetzt, das zwischen Gebäude und Stadt/Landschaft vermittelt?

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

1,91 5,00 19,14 9,57 50% Verbindung durch geschosshohe Verglasung geschaffen. Keine Stufen an den Eingängen.

x

Öffnung durch geschosshohe Verglasung geschaffen. Öffenbare Fenster im EG aufgrund des Stadtraumes nicht sinnvoll.

x

Unterschiedliche Materialien.

x

"Die grüne Stadt", "Die gesunde Stadt": nein.

2. Oberflächengestaltung

1,91 Ist die Trennung von Verkehrsflächen und Aufenthaltsflächen umgesetzt? Wurden große Flächen gestalterisch differenziert? Wurden Maßnahmen zur Reduzierung der versiegelten Flächen ergriffen?

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

3. Orientierung in den Außenanlagen Ist eine gute Orientierbarkeit gegeben? Sind die Verkehrsflächen ausreichend beleuchtet? Wurden Ordnungsprinzipien angewandt, um Freianlagen intuitiv zu verstehen? Wurden bei öffentlich zugänglichen Außenanlagen Maßnahmen zur Markierung von öffentlichen/nicht öffentlichen Bereichen getroffen?

x x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

1,91

Werden mit der Bepflanzung ästhetische Ziele (z.B. skulpturale Qualität in Bezug auf das Gebäude) erreicht? Wird mit der Bepflanzung ein Erholungseffekt der Mitarbeiter unterstützt? Wurden Pflanzen gewählt, die langfristig den Bodenwert (z.B. wertvoller Baumbestand) erhöhen? 5. Möblierung

1,91 Unterstützt die Möblierung einen behaglichen Aufenthalt? Werden überdachte Sitzgruppen im Freien zur Kommunikation der Mitarbeiter geschaffen? Wurde auf übermäßige Möblierung verzichtet?

19,14

19,14

100%

1,91 5,00 19,14 9,57 50% Orientierung zum Eingang könnte besser gelöst sein. Regenschutz ist einzige Orientierungsmöglichkeit. Kein Beleuchtungskonzept für die Verkehrsflächen vor dem Gebäude vorhanden.

x

4. Bepflanzung Werden mit der Bepflanzung funktionale Ziele erreicht?

10,00

x

10,00

10,00

19,14

19,14

100%

19,14

19,14

100%

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

183

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

Unterkriterium 1. Gebäudestruktur und Achsraster

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte nein bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,33

Unterstützt die Anordnung tragender Wände eine flexible Bürogestaltung?

x

Unterstützt das Stützenraster eine flexible Bürogestaltung?

Wird ein modernes/marktgängiges Büroraumkonzept realisiert? Bestehen Flächenreserven für die Anpassung der TGA über den Lebenszyklus? Ermöglicht die Deckenhöhe verschiedene Raumzuschnitte (Proportionen)? Unterstützt die Gebäudestruktur die Trennung von Nutzungsbereichen bzw. Mietbereichen?

Lassen die bei der Gebäudekonstruktion verwendeten Materialien mehrere Nutzungsänderungen zu? Lassen sich dauerhafte und weniger dauerhafte Bauteile leicht voneinander trennen (Reversible Verbindungen)? Lässt die Grundkonstruktion die Erweiterung des zentralen Rechenzentrums zu?

x

x

83%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Die lichte Deckenhöhe beträgt im Bürobereich min. 3,00 m bei Berücksichtigung eines Hohlraumbodens von 0,15 m.

x

Die Ternnung von Mietbereichen kann leicht für 1 bis 5 Mieter umgesetzt werden.

x

Es ist ein Stahlskellettbau geplant. Die Abmessungen (d = 30 cm / 50 cm) und Stützweiten (8,10 m) der Stahlbetonstützen sind sind regelmäßig. Einzige Ausnahme bilden die 2 Stützen im Lichtraum des Foyers, die als Averbungstützen ausgebildet werden. Die Flachdecken sind regelmäßig 25 cm im Staffelgeschoss und in den Regelgeschossen 28 cm. Ausnahme ist die Decke über dem 6. OG (35 cm) aufgrund der Lasten aus dem Staffelgeschoss.

5,00

19,14

9,57

50%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Stahlbeton im Innenraum: Lebenserwartung 100-150 J. (Leitfaden nachhaltiges Bauen, BBR).

x

Stahlbeton: Keine Abnutzung zu erwarten.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

3. Ausbau

0,70 Lassen sich Trennwandsysteme leicht demontieren und erneuern? Lässt sich die Raumaufteilung verändern, ohne dass Brandschutzbestimmungen betroffen sind? Lassen sich Böden leicht demontieren und erneuern? Lassen sich Decken leicht demontieren und erneuern? Bietet die Ausbaukonstruktion Flexibilität hinsichtlich der Veränderung der technischen Ausrüstung? Unterstützt das Konzept der Verbrauchsmessung Heizung/Wasser etc. eine Trennung von Mietbereichen?

11,11

Die Gebäudestruktur lässt die Umsetzung verschiedener Büroraumformen zu (Business-Club, Zellenbüro, Kombibüro, Gruppenbüro). Eine sinnvolle Bürotiefe, die Gliederung der Bürobereiche in 400m² große Nutzungsbereiche sowie die Stahlbetonkonstruktion mit Flachdecken ermöglichen eine flex. Gestaltung.

1,91

Wird eine überdurchschnittliche Nutzungsdauer der Grundkonstruktion (min. 100 J.) erreicht?

13,33

Zwar liegen die maßgeblichen Stützweiten in den Regelgeschossen bei 8,10m, eine bewusste Verringerung der Stützenanzahl lässt sich jedoch nicht erkennen.

x

2. Grundkonstruktion

Unterstützen die statischen Systeme die Flexibilität des Gebäudes (einfache und einheitliche statische Systeme)? Lassen Lastreserven Nutzungsänderungen zu?

8,33

Anzahl tragender Wände ist auf ein Mindestmaß reduziert, so dass große Flächen ohne tragende Wände entstehen.

8,33

x

GK-Trennwände.

6,96

5,80

83%

x

Ja, innerhalb der Nutzungsbereiche von max. 400 m².

x

Hohlraumboden in den Fluren/Bodentanks in den Büroräumen.

x

GK-Decken.

x

Hohlraumboden in den Fluren/Bodentanks in den Büroräumen: Felxible TGA-Gestaltung möglich.

x

Luftregelung nur etagenweise. Achsweise Umbauten nur mit TechnikUmbauten möglich.

184

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte nein bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

4. Erweiterbarkeit

0,94 Wurde ein Konzept für zukünftige Weiterentwicklungen erstellt? Wurden mögliche Erweiterungsansätze in der Planung berücksichtigt? Bietet die TGA Lastreserven für die Erweiterung des Gebäudes/den Einbau neuer Ausstattungsdetails? Bietet die Grundkonstruktion Lastreserven für eine mögliche Aufstockung bzw. Erweiterungsbauten?

x

9,45

2,36

25%

Das Passagensystem wurde berücksichtigt.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

5. Barrierefreiheit Ist das Gebäude uneingeschränkt barrierefrei zugänglich? Ist das Gebäude uneingeschränkt barrierefrei zu nutzen? Ist eine behindertengerechte Orientierung im gesamten Gebäude gegeben? Sind behindertengerechte Sanitäranlagen auf allen Ebenen vorhanden? Sind die Außenanlagen komplett barrierefrei? Sind behindertengerechte Bedienelemente auf allen Ebenen vorhanden?

2,50

Kein Hinweis in den Unterlagen.

1,91 3,33 19,14 6,38 33% Barrierefreier Zugang über die Empfangshalle zu den Aufzügen und von dort aus in die Geschosse.

x

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. x

Keine Außenanlagen vorhanden.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

185

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität B. Flächeneffizienz

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

1. Achsraster

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,33

Entspricht das Achsraster einem Standard, der eine gute Raumausnutzung zulässt? Entspricht das Achsraster Standardlängen/-breiten, damit StandardAusbaukonstruktionen zum Einsatz kommen können? Entspricht das Fassadenraster dem Ausbauraster?

Standard-Büroausbauraster von 1,35 m.

x

Standard-Büroausbauraster von 1,35 m.

x

TW-Anschlüsse unproblematisch. 0,70

Unterschreitet das A/V-Verhältnis den Zielwert von 0,2?

x

3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz

1,28

Bruttogrundfläche: 30 m²/AP

x

42,83 m²/AP

Nutzfläche: 19,5 m²/AP

x

24,80 m²/AP

Büroflächen: 13,5 m²/AP

x

22,15 m²/AP

x

Übrige Flächen: 10,5 m²/AP x

Verkehrsflächen: 4,5 m²/AP Konstruktionsflächen: 3,6 m²/AP

2,65 m²/AP x

x

17,68 m²/AP 1,93 m²/AP

x

0,00

6,96

13,33

100%

0,00

0%

4,25

33%

Grad der Kompaktheit (A/V = 0,23).

Wird der Flächenbedarf je Arbeitsplatz mit den folgenden Zielwerten unterschritten?

Funktionsflächen: 2,4 m²/AP

13,33

x

2. Propotionen

Sonderflächen: 6 m²/AP

10,00

12,17 m²/AP 3,59 m²/AP

3,33

12,76

186

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

Unterkriterium 1. Robustheit der Konstruktion

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,91

Wird das Tragwerk mit möglichst vielen Redundanzen versehen, die auf unterschiedliche Versagenspfade führen? Werden möglichst duktile Bauteile und Verbindungen geplant, die ein Versagen mit Vorankündigung unterstützen? Wird die Sprödbruchgefahr durch nicht ausausdimensionierte Bauteilabmessungen verringert? Werden Gefährdungsszenarien der SIA 160 beim Entwurf berücksichtigt? Werden Stahlbetonkonstruktionen in Ortbetonbauweise oder StahlbetonFertigkeiten mit Ortbetonverbindungen eingesetzt?

19,14

3,19

17%

19,14

9,57

50%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Stahlbetonkonstruktionen.

Wurden Simulationsberechnungen für die Erdbebensicherheit durchgeführt und entsprechende Maßnahmen ergriffen?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA)

1,91 Werden Gesundheitsgefahren durch Redundanz/verringerte Störanfälligkeit der sicherheitstechnischen Ausstattung abgewehrt? Werden sicherheitstechnische Anlagen durch ein zweites Energienetz bzw. durch USV/Notstromaggregate autark versorgt? Werden Maßnahmen zur Verringerung von Elektro-Smog ergriffen? Werden Brandmeldeanlagen flächendeckend eingesetzt? Werden Brandlöschanlagen flächendeckend eingesetzt? Ist ein Hausrufsystem für Notfälle geplant?

1,67

5,00

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Zur Versorgung der sicherheitstechnisch relevanten Anlagen ist eine Sicherheitsstromversorgung mit 100 KW vorgesehen.

x

Kein Hinweis in den Unterlagen. Eine Brandmeldeanlage gem. DIN 14675 ist mit einer vollflächigen Überwachung vorgesehen.

x

Das Gebäude wird mit einer automatischen Feuerlöschanlage ausgerüstet. x

Nein. Siehe Such- und Signalanlagen im Erläuterungsbericht.

3. Absicherung der Gebäudehülle Ist eine Einbruchmeldeanlage vorgesehen?

x

Wird die Gebäudehülle Videoüberwacht?

x

Erfolgt eine 24h-Zutrittskontrolle (ggf. Sicherheitstechnik)?

x

1,91 6,67 19,14 12,76 67% Eine Einbruchmeldeanlage ist für das Gebäude geplant. Die Überwachung erfolgt über Bewegungsmelder im Erd- und Untregeschoss bzw. fallenmäßig in den oberen Geschossen. Die Gebäudeaußenhaut wird über eine Videoanlage mit Aufzeichnung überwacht. Der Hauptzugang und die Tiefgarageneinfahrt wird mit einer Videotürsprechanlage ausgestattet, über die die Kommunikation zu einer Sprechstelle beim Empfang gewährleistet wird.

x

Der großzügige Eingangsbereich mit Anschluss an die Empfangshalle lässt eine Nachrüstung von Sicherheitseinrichtungen zu.

Ist der Haupteingang flexibel/großzügig gestaltet, so dass Vereinzelungsanlagen/ Zutrittskontrollsysteme nachgerüstet werden können? Sind die erdnahen Fassadenbereiche einbruchhemmend ausgelegt? Sind die erdnahen Fassadenbereiche alarmgesichert?

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

4. Absicherung der Außenanlagen

1,91 Werden die Außenanlagen Videoüberwacht? Ist die Einsehbarkeit wegnaher Bereiche gegeben? Ist die Wegweisung übersichtlich? Ist eine gute Ausleuchtung der Wege im Freien gegeben?

10,00

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

19,14

19,14

100%

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

187

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

Sind die Raumgrößen der Schallquelle angemessen?

x

Stichprobenhafte Prüfung der Raumplanung – kein negatives Beispiel.

x

Stichprobenhafte Prüfung der Raumplanung – kein negatives Beispiel.

x

Stichprobenhafte Prüfung der Raumplanung – kein negatives Beispiel.

nein

1. Akustik

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,33

Sind die Raumproportionen ausgewogen? Wurden konkave Flächen bei der Raumgeometrie (Schallfokussierung/ -verteilung) vermieden? Wurden die Schallimmissionen bei geschlossenem Fenster durch konzeptionelle/konstruktive/gestalterische Maßnahmen verringert? Wurden die Schallimmissionen bei Fensterlüftung durch konzeptionelle/konstruktive/gestalterische Maßnahmen verringert? Wird in Räumen mit schallharten Wänden mind. eine Wand/die Decke mit absorbierender oder strukturierter Oberfläche ausgeführt? Wurden behagliche Nachhallzeiten in den Arbeitsbereichen bei der Planung berücksichtigt? Wurde besonderes Augenmerk auf die Behandlung niedriger Frequenzbereiche gelegt? Werden schallabsorbierende Tiefenabsorber eingesetzt? Wird eine Trittschalldämmung durch Teppiche erreicht? Werden lärmintensive Bereiche abgetrennt? Wurden die Akustikzonen entsprechend den Arbeitsteambildern gewählt?

5,56

42%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen. x

x

Server etagenweise ausgelagert, Copy/Fax in Kombizone ausgelagert, kritisch: COPY/Fax im Gruppenbüro 5. OG. Trennung in Zellenbüros für konzentriertes Arbeiten und Teambüros für Meetings, Konferenzzonen eingerichtet.

x

Büroräume mit Tageslicht – Kombizone/Archive auf "Dunkelflächen". Alle Räume mit Tageslicht.

x

Raumtiefe i.d.R 4-5m. Bei raumhoher Verglasung ist die Tageslichtausbeute in Ordnung.

x

Raumhohe Verglasung.

x

Raumhohe Verglasung.

x

Weiße Wand- und Deckenflächen.

x

1,79

6,36

17,89

11,38

64%

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein statischer Sonnenschutz. Sonnenschutz bedarfsgerecht (filigrane außenliegende Vertikalsonnenschutzelemente).

x

x x

Werden Verkehrsflächen, speziell Treppen, überdurchschnittlich beleuchtet? 3. Raumgefühl

Nein. Tageslicht raumhoch und -breit.

x

Nutzerausstattung. Keine Grundausstattung vorgesehen.

x

Keine Tageslichtausleuchtung der Treppenräume. Die Treppen sind jedoch nicht die Standard-Erschließung. 1,33

Wird durch die Raumgrößen ein behagliches Raumgefühl erreicht? Wird durch die Raumtiefen ein behagliches Raumgefühl erreicht? Wird durch die Raumhöhen ein behagliches Raumgefühl erreicht?

13,33

Kein Hinweis in den Unterlagen.

2. Belichtung Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Orientierung zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Größe des Raumes zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Fenstergröße zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Lage der Fenster zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Reflexion intern zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Verglasungsart zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird ein flexibles Sonnenschutzsystem zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird ein Blendschutz eingesetzt, der unten befestigt ist und nur, soweit es der Blendschutz erfordert, nach oben herausgezogen wird? Wird eine gleichmäßige Ausleuchtung der Räume erreicht? Entspricht die Flexibilität der Arbeitsplatzbeleuchtung dem Wohlfühlaspekt der Nutzer?

4,17

10,00

13,33

13,33

x

Raumgrößen entsprechen Standard-Büroräumen.

x

Raumtiefen entsprechen Standard-Büroräumen.

x

Raumhöhen entsprechen Standard-Büroräumen.

100%

188

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

Unterkriterium 4. Thermische Behaglichkeit

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Lufttemperatur erreicht? Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Umschließungsflächentemperatur erreicht? Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Luftgeschwindigkeit erreicht? Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Luftfeuchte erreicht? Wird eine adaptive Verschattungseinrichtung (Sommerlicher Wärmeschutz) eingesetzt? Ist das Raumklima individuell regulierbar?

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,79 10,00 17,89 17,89 100% Die Kühllasten werden über Kühldecken und eine unterstützende Belüftung abgeführt. Für die Heizung sind in die Fassade integrierte Konvektoren zuständig.

x

x

x

Standard-Räume. Materialien: GK, z.T. Beton, Wärmeschutzverglasung. Die mechanische Belüftung wird nur unterstützend (2-facher Luftwechsel) eingesetzt. Damit sind keine Probleme mit der Temperierung und der Geschwindigkeit der Luft zu erwarten.

x

Befeuchtungs-/Entfeuchtungsmöglichkeit geplant.

x

Kein statischer Sonnenschutz. Sonnenschutz bedarfsgerecht (filigrane außenliegende Vertikalsonnenschutzelemente).

x

Nur im Kühlfall raumweise regelbar.

5. Materialien, Farbe

0,94 Wurde ein Farbkonzept erstellt, welches farbpsychologische Erkenntnisse berückstichtigt? Werden in den Arbeitsbereichen bevorzugt warme Farbtöne verwendet? Haben die verwendeten Materialien eine angenehme Oberfläche, auch unter thermischen Gesichtspunkten? Sorgt die Oberflächenqualität für eine angenehme Haptik? Werden Glas, Holz, Textilien bevorzugt verwendet? Wird die Verwendung von (billig wirkenden) Kunststoffe reduziert? Wurden Maßnahmen zur Graffity-Abwehr an der Außenfassade getroffen?

9,45

2,70

29%

Kein Hinweis in den Unterlagen. x

Weiße Wände/Decken, Anthrazitfarbener Stahl, Glas.

x

Kalte Materialien.

x

Hochwertige Materialien. x

Holz/Textilien: Nein.

x Kein Hinweis in den Unterlagen.

6. Kommunikation

1,28 Wurde eine Kommunikationsanalyse für die Wahl des Gebäude-/Raumkonzeptes zugrunde gelegt? Werden in der Kommunikationsanalyse die Aufbauganisation und die Personalplanung eines "Standardnutzers" berücksichtigt? Unterstützt die Anordnung von Arbeitsplätzen/Verkehrsflächen eine kommunikationsoffene Arbeitsweise? Sind Flexible-Bürostrukturen für unterschiedliche Arbeitsaufgaben geplant (Einzelarbeit, Teamarbeit)? Sind Servicebereiche (Teeküchen, Kopierbereiche) für die informelle Kommunikation der Mitarbeiter vorgesehen? Unterstützt die Raumanordnung möglichst kurze Wege?

2,86

x

x x

5,00

12,76

6,38

50%

x

Analyse der unterschiedlichen Organisationseinheiten (Auslobungstext).

x

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Es sind in den Bürobereichen keine ausreichenden Aufenthalts-/Kommunikationsflächen (Sitzgruppen) vorgesehen. Trennung in Zellenbüros für konzentriertes Arbeiten und Teambüros für Meetings, Konferenzzonen eingerichtet.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

189

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität E. Ausstattung

Unterkriterium 1. Erfüllung der Markterfordernisse

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wurde die Austattung nach Markterfordernissen ausgewählt? Wurden Zukunftstrends bei der Wahl der Ausstattung (z.B. Telearbeit) berücksichtigt? Ist die Ausstattung funktionell und auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ausgerichtet.

ja

nein

1,91 6,67 19,14 12,76 67% Die Ausstattung entspricht, soweit in diesem Planungsstandium beurteilbar, der eines modernen Bürogebäudes.

x

x

Nein. Wäre verbunden mit non-terretorialen Arbeitsplätzen. Die Ausstattung ist funktionell und entspricht, soweit in diesem Planungsstandium beurteilbar, der eines modernen Bürogebäudes.

x

2. Technische Infrastruktur Genügt die Haustechnik höchsten Anforderungen an Energieeffizienz? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute raumklimatische Qualität? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute raumakustische Qualität? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute sicherheitstechnische Qualität? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute lichttechnische Qualität? Ist die technische Ausstattung auf die Digitalisierung von Daten vorbereitet? Lässt die technische Ausstattung ein leistungsfähiges technisches Facility Management zu? Lässt sich die technische Infrastruktur flexibel an technischen Fortschritt anpassen?

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

1,33 6,25 13,33 8,33 63% Das Konzept ist konservativ auf Energiesparen ausgelegt (z.B. Kühldecke und unterst. Belüftung). Innovative Konzepte wie Erdwärmenutzung/ Wärmepumpe, Sonnenkamin etc. fehlen. Mit dem Haustechnik-Konzept lassen sich sehr gute raumklimatische Bedingungen erreichen. Mit dem Haustechnik-Konzept lassen sich sehr gute raumakustische Bedingungen erreichen. Mit dem Haustechnik-Konzept lassen sich sehr gute sicherheitstechnische Bedingungen erreichen. Die Belauchtungsanlagen sind auf die jeweiligen Räumlichkeiten abgestimmt von Standard bis hochwertig.

x

Kein Hinweis in den Unterlagen. Die Datenerfassung/Ferndiagnose/Fernsteuerung lässt sich mit dem Haustechnik-Konzept, speziell der geplanten Gebäudeautomation (Automationsstationen/Leitwarte), erreichen.

x x x x

Kein Hinweis in den Unterlagen.

3. Gebäudeautomation

0,94 Wird ein Bussystem zur Verringerung der Verkabelungsintensität eingesetzt? Besitzt die Gebäudeautomation Internetschnittstellen zur Ferndiagnose/Fernwartung? Garantiert die Gebäudeautomation ein Höchstmaß an Wohlbefinden? Ist die Gebäudeautomation herstellerunabhängig erweiterbar? Bietet die Gebäudeautomation Lastreserven, um zukünftige technische Geräte aufzuschalten?

4,00

9,45

3,78

40%

x

Kein Hinweis in den Unterlagen. x

Automationsstationen, Leitwarte, Systembus, Einzelraumregelung: ja Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

190

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität F. Erschließung

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

1. Äußere Erschließung

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,91

Vermitteln die Eingänge das Gefühl des "Willkommenseins"? Sind Haltestellen mehrerer öffentlicher Verkehrsmittel im Umkreis von 400m? Sind Haltestellen mehrerer öffentlicher Verkehrsmittel im Umkreis von 1.000m? Sind ausreichend PKW-Stellplätze (1 je 30 bis 40 m2 NF) innerhalb der Liegenschaft oder im direkten Umfeld vorhanden?

x

S-Bahn: 200m, U/S-Bahn: 300m.. ca. 10 Stk.

x

1:40 entspricht 160 Stellplätzen. Ist: 26.

x

1:3 entspricht 82 Fahrradstellplätzen. Ist. 0. 1,91

x

x

19,14

14,35

75%

Großzügige Eingangshalle, Verteilung auf die Geschosse, Flurbreiten in den OG's höchstens Standard (1,30m).

x

Flurbreiten in den OG's höchstens Standard (1,30m).

x

Eingangshalle, Kombi-Zonen. 1,91 x

5,00

19,14

9,57

50%

Wegebeziehungen z.T. durch unklare Struktur des Gebäudes beeinträchtigt.

x

Blickbeziehungen behaglich.

x

1,28 3,33 12,76 4,25 33% Ein Erlebniswert geht von der Ästhetik sowie von den Ausblicken in die Umgebung bzw. die verglasten Flure aus.

4. Raumerlebnis

x x

Keine skulpturale Architektur. Kein Hinweis auf mit dem Gebäude verbundene Kunstwerke in den Unterlagen.

x

Die zentrale Anordnung der Aufzüge erleichtert die Trennbarkeit von Miet-/Nutzungsbereichen aus erschließungstechnischer Sicht nicht.

5. Flexibilität

1,91 Unterstützt das Erschließungskonzept die Trennbarkeit von Miet-/ Nutzungsbereichen?

7,50

60%

bedingt, kein Problem – nur ein Eingang für Externe.

3. Orientierung

Besitzen die Räumlichkeiten einen Erlebniswert? Wird der Erlebniswert durch eine skulpturale Architektur verstärkt? Wird der Erlebniswert durch Kunstwerke verstärkt?

11,48

x

2. Innere Erschließung

Ist die Orientierung im Gebäude intuitiv möglich? Erfüllen die Blickbeziehungen Behaglichkeitskriterien?

19,14

Transparente Verglasung, selbstöffnend, aber nicht einladend.

Sind ausreichend Fahrrad-/MotorradStellplätze (0,3 je Arbeitsplatz) innerhalb der Liegenschaft fußläufig erreichbar, überdacht und gut ausgeleuchtet?

Werden im Eingangsbereich die verschiedenen Zugangsmöglichkeiten zusammengeführt (Empfang)? Sind die Verkehrswege im Gebäude an die Art und Stärke des Verkehrs angepasst? Wurden die Effekte der Gestaltung (schmal, allseits umschlossen für Beschleunigung der Bewegungen) berücksichtigt? Wurden die Effekte der Gestaltung (breit für starken Verkehr + Rast, Umschau, Verschmelzung, Raumgewinnung) berücksichtigt?

6,00

x

0,00

19,14

0,00

0%

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

191

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie A. Energieeffizienz

Unterkriterium 1. Primärenergieinhalt Herstellung

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

3. Anteil erneuerbarer Energien

Annahme Versorger: Vattenfall Wird der Benchmark für den Primärenergiebedarf während der Nutzung unterschritten?

Annahme Versorger: Vattenfall Überschreitet der prozentuale Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtenergieverbrauch während der Nutzung 15%?

Gewicht

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte der Erfüllung maximal erreicht prozentual

0,00 1,28 12,76 0,00 0% Keine Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Primärenergieinhalt der Baumaterialien 2. Primärenergiebedarf Nutzung

nicht bewertbar

1,91

x

x

0,00

19,14

0,00

0%

Benchmark: 100 kWh/m²NGF*a (Quelle: Bürogebäude mit Zukunft, Voss et. al., 2006, Solarpraxis) Ist: 398,36 kWh/m²NGF*a. Heizenergiebedarf: 73 kWh/m² NGF*a; Primärenergiefaktor für Fernwärme in HH (Vattenfall) MWhpri/MWhend: 0,585; Primärenergiebedarf: 124,78 kWh/m² behNGF*a Elektroenergiebedarf: 91,40 kWh/m²NGF*a; Primärenergiefaktor für Elektrischen Strom MWhpri/MWhend: 2,993; Primärenergiebedarf: 273,57 kWh/m² behNGF*a 0,00 1,28 12,76 0,00 0% Benchmark 15%. Anteil regenerativer Energien an der Wärmeversorgung: 10,6 %. Anteil regenerativer Energien an der Elektroenergieversorgung: 15,3 %. regenerativer Gesamtenergieanteil: 13,83 %.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

192

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie B. Ressourceneffizienz

Unterkriterium 1. Ressourceneinsatz Herstellung

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,28

Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS abiotisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS biologisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS Wasser" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS Luft" in der Planung berücksichtigt? 2. Ressourceneinsatz Nutzung Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS abiotisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS biologisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS Wasser" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS Luft" in der Planung berücksichtigt?

0,00

12,76

0,00

0%

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden. 1,91 0,00 19,14 0,00 0% Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden. Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden. Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden. Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

193

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie C. Gesundheitsgefahren

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

Ist die Qualität der Zuluft durch Emissionen aus der Nachbarschaft ausgeschlossen? Ist ein Luftaustausch in der Umgebung des Gebäudes möglich?

x

nein

nicht Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual

1. Qualität der Zuluft

1,79

Ist die Beeinträchtigung des notwendigen Luftaustauschs in anderen Gebieten durch das Gebäude ausgeschlossen (Schutz von Frischluftschneisen)? Ist die Zerstörung klimawirksamer Freiflächen durch das Gebäude ausgeschlossen? Sind Zuglufterscheinungen durch die Architektur und die Ausrichtung des Gebäudes ausgeschlossen (z.B. Test Umströmungsbild)? Dient die Gestaltung der Außenanlagen der Weiterentwicklung von klimawirksamen Grünflächen und Wasseroberflächen? 2. Qualität der Klimatisierung

Werden Luftfilter eingebaut? Werden hygienisch einwandfreie Filtermaterialien ohne Freisetzung von Schadstoffen und elektrostatische Einwirkung auf die Luft gewählt? Wird auf einen ausreichenden, möglichst gleichmäßigen Abscheidegrad geachtet? Hat der Filter eine hohe Staubspeicherfähigkeit? Kann der Filter leicht ausgetauscht werden? 3. Emission von Materialien

4. Emissionen im Brandfall

17,89

100%

x

Die Blockrandbebauung entspricht einer historisch gewachsenen Struktur und zerstört keine vorhandene Frischluftschneise.

x

Die Blockrandbebauung entspricht einer historisch gewachsenen Struktur und zerstört keine klimawirksamen Freiflächen.

x

Die Blockrandbebauung entspricht einer historisch gewachsenen Struktur. Verstärkte Zuglufterscheinungen sind nicht zu erwarten.

x

Es sind keine relevanten Außenanlagen auf dem Grundstück vorhanden. 0,00

16,23

0,00

0%

19,14

0,00

0%

19,14

0,00

0%

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen. 1,91

Werden nur zugelassene Bauprodukte eingesetzt? Wird der Einsatz von formaldehydgebundenenen Werkstoffen vermieden? Wird chemischer Holzschutz soweit wie möglich durch konstr. Holzschutz ersetzt? Wird chem. Holzschutz in Innenräumen vermieden? Werden bei Anstrichstoffen, Klebern und Lacken lösemittelfreie Produkte verwendet? Werden bei Anstrichstoffen, Klebern und Lacken lösemittelarme Produkte nur im Ausnahmefall verwendet? Werden die geplanten Baustoffe auf Schadstoffe gem. Nachhaltigkeitsleitfaden des BBR überprüft? Wird bei der Schallabsorption von Lüftungskanälen auf Faserdämmstoffe verzichtet? Wird überprüft, ob eine erhöhte Radonbelastung (>40 Bq/m³) des Bodens vorliegt? Wird auf Baustoffe aus Abfallprodukten industrieller Produktionsprozesse verzichtet?

17,89

x

1,62 Wurde die Notwendigkeit des Einsatzes einer Lüftungsanlage mit Heizung oder Klimanalage sorgfältig geprüft? Können die Zuluftkanäle durch Revisionsöffnungen gereinigt werden? Sind die inneren Wandungen der Zuluftkanäle glatt für ein gutes Reinigungsvermögen? Wurde für die Zuluftkanäle nicht staubsammelndes Material ohne statische Aufladung gewählt? Wurde Leitungsmaterial gewählt, das keine Staubfasern oder Schadstoffe in die durchströmende Luft abgibt?

10,00

Luftansaugung im städtischen Umfeld üblicherweise auf dem Dach. Durch die städtische Umgebung ist der Luftaustausch eingeschränkt, aber nicht gefährdet.

0,00

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. 1,91

0,00

Wird auf PVC-haltige Materialien verzichtet? (zweifach)

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird auf Polystorol verzichtet?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird auf Polyurethan verzichtet? Wird bei Kunststoffen darauf geachtet, dass möglichst wenig Additive, vor allem Flammschutzmittel, vorhanden sind?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

194

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

1. Treibhauseffekt

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

Herstellung (Baustoffe)

1,91 0,00 19,14 0,00 0% Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Herstellung (Baustoffe)

1,28 0,00 12,76 0,00 0% Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

2. Versäuerung

3. Qualität der Abluft

1,69 Liegen emmissionsbelastete Abluftausgänge (z.B. von Tiefgaragen, Küchen oder Notstromaggregaten) in ausreichendem Abstand von der Zuluftzone des Gebäudes? Ist eine Beeinträchtigung des Emmissionsabzugs bereits bestehender Gebäude durch den Neubau ausgeschlossen (Kaminhöhe bestehender Gebäude)? Sind Beeinträchtigungen infolge der vorherrschenden Windrichtung ausgeschlossen bzw. wurde sie in die Planung mit einbezogen? Ist der Bereich der Müllcontainer gut belüftet?

x

0%

Die benachbarten Gebäude haben eine ähnliche Höhe wie der geplante Neubau.

x

Kein Müllsammelplatz geplant.

x

Bürogebäude Bj. 1960 wird abgerissen.

1,28

2,50

12,76

3,19

25%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung

Kein Hinweis in den Unterlagen. Die Entsorgung von überwachungsbedürftigen Abfällen ist zu erwarten. Die Abschätzung im Vorfeld hat jedoch ergeben, dass es sich herkömmliche Abfälle handelt (z.B. künstliche Minaralfasern in Rohrummantelungen, Deckenisolierungen und abgeh. Decken. Zudem Asbest in Fensterbänken, Lüftungskanälen und Brandschutzklappen. Darüber hinaus PAK in Fugenmassen. Eine Gefährdung durch Boden- und Grundwasserkontamination ist nicht zu erwarten. 1,28

Werden für die Hauptkonstruktionen und -tragwerke einfache, unkomplizierte Bauformen gewählt? Werden im Bereich der Gebäudeaußenhaut einfache, unkomplizierte Detaillösungen gewählt? Werden materialoptimierte Konstruktionen ausgewählt? Werden marktübliche Abmessungen für Bauteile und Halbzeuge gewählt? Werden Funktionsschichten so geplant, dass sie einen reststofffreien Einsatz (Verschnitt) erlauben?

0,00

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird vorhandene Altsubstanz weitergenutzt? Ist die sinnvolle Demontagetiefe bei der Weiternutzung von Altsubstanz detailliert geprüft worden? Wurden die Auswirkungen der Weiternutzung von Altsubstanz detailliert geprüft?

Werden bestimmte Bauteile der Ausbaugewerke wiederverwendbar konzipiert (Standardmaße, Modulbauweise, genormte Anschlusselemente)? Werden Bauteilgruppen mit langer (unveränderlich) Lebensdauer von denen mit kürzerer (veränderlich) konstruktiv getrennt? Sind die Strukturen geometrisch unkompliziert, um eine abfallarme Reparaturfähigkeit zu erreichen? Liegt eine konstruktive Trennung der Funktionsschichten vor?

16,91

Kein Hinweis in den Unterlagen.

4. Verwertung von Altsubstanz

Ist die Kontamination von vorhandener Altsubstanz ausgeschlossen?

0,00

4,44

12,76

5,67

44%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x x

Es werden weitestgehend einfache, rechteckige Strukturen verwendet. Die Funktionsschichten sind getrennt geplant (keine Verbundwerkstoffe, die verschiedene Funktionen erfüllen).

x

Das Tragwerk besteht aus einem Stahbeton-Skellettbau. Das regelmäßige Stützenraster in Verbindung mit den Flachdecken ist als einfach zu bezeichnen.

x

Die Fassade besteht aus Stahlprofilen mit entspiegeltem Glas und öffenbaren Lüftungselementen. Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

195

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

6. Recyclingfähigkeit

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,28

Werden Verbundbaustoffe vermieden? Wenn nicht, haben die Baustoffe die gleiche Lebensdauer? Wird die Materialvielfalt begrenzt? Werden Bauteilgruppen mit kurzer Lebensdauer nach dem Aspekt der stofflichen Recyclingfähigkeit und nicht nach dem Aspekt der Dauerhaftigkeit ausgewählt? Lässt sich jedes mehrteilige Bauteil einfach, eindeutig und sicher demontieren? Sind Elemente, Baugruppen und Produkte mit gleicher Funktion in Aufbau, Anschlussmaßen und Werkstoffen standardisiert? Sind alle Bauteile gut zugänglich? Sind die eine Komplettverwertung störenden Teile leicht demontierbar und gut zugänglich an den äußeren Bauwerkszonen angeordnet und gekennzeichnet? Ist die Erstellung einer Objektdokumetation mit Angabe aller recyclingfähigen Baustoffe und Bauteile sowie die Kennzeichnung aller bereits verwendeten Recycling-Baustoffe und Bauteile geplant?

x

1,25

12,76

1,60

13%

Kein Hinweis in den Unterlagen. "Reduktion der Materialität" ist als Gestaltungsmerkmal in der Architektur verankert.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

196

Anhang 4: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Wettbewerb“

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie E. Umweltauswirkungen Gebäude

Unterkriterium 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wird die maximale Geschosszahl nach Bebauungsplan ausgenutzt? Entspricht die Geschossflächenzahl dem maximal zulässigen Wert nach Bebauungsplan oder alternativ der BauNVO?

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

1,28 10,00 12,76 12,76 100% Die maximale Geschosszahl (5-7 gem. B-Plan) wird vollständig ausgeschöpft und mit den Staffelgeschossen z.T. überschritten.

x

BGF der Vollgeschosse: ca. 9.100 m², Grundstücksfläche: ca. 1.500m², GFZ: 5,8; Der Überschreitung der GFZ wurde von der Genehmigungsbehörde zugestimmt.

2. Versiegelung des Bodens

1,28 Wurde auf die Verringerung der versiegelten Fläche auf dem Grundstück besondere Aufmerksamkeit gelegt?

x

3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes

x

2,50

16,91

4,23

25%

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

3,33

16,91

5,64

33%

12,76

100%

Es sind normale Sanitärarmaturen geplant.

x

Nicht vorhanden. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Nicht vorhanden. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage)

Nicht vorhanden. 1,28

Wurden bei der Wahl des Versickerungsverfahrens Kriterien der qualitativen Bewertung von Versickerungsverfahren berücksichtigt? Ist der Boden ausreichend versickerungsfähig für die anfallende Menge Niederschlag? Ist der notwendige Abstand zu unterkellerten Gebäuden gewahrt (2 bis 8m in Abhängigkeit vom Boden)? Ist eine grundstücksübergreifende Lösung möglich? Ist ausgeschlossen, dass benachbarte Grundstücke und eigene Lichtschächte von Kellern bei starken Regenfällen geschädigt werden?

100%

Es sind keine Wasserläufe, Teiche und Seen vorhanden.

1,69

Sind ggf. vorhandene Handbrausen mit regulierbarem Wasserstrahl ausgestattet oder gibt es Intervallgeber an Duschen? Gibt es ausschließlich Einhebelmischbatterien? Sind alle Spülkästen an den WCs mit gestaffelter Wasserspülmenge oder Wasserstopptaste ausgerüstet? Wird das Regen- bzw. Dränwasser zur Toilettenspülung verwendet? Wird das Regen- bzw. Dränwasser zur Bewässerung der Außenanlagen verwendet? Wird Uferfiltrat für Heiz- bzw. Kühlkreisläufe verwendet? Werden die Vor- und Nachteile der Grauwassernutzung abgewogen und eine entsprechende Nutzung gewählt? Wird geprüft, ob eine Pflanzenkläranlage auf dem Grundstück sinnvoll ist, und wenn ja wird Sie entsprechend geklärt?

12,76

Kein Hinweis in den Unterlagen.

4. Wasserverbrauch Sind Durchlaufbegrenzer an den Armaturen der Waschbecken vorgesehen?

12,76

Nicht vorhanden. Das Grundstück wird zu 96% ausgenutzt (GRZ 0,96). 1,69

Bleiben Wasserläufe, Teiche und Seen durch das Vorhaben unbeeinträchtigt bzw. werden sie durch die Gestaltung der Außenanlagen wieder renaturiert? Werden Störungen des Grundwasserhaushaltes während der Bauzeit vermieden? Werden Störungen des Grundwasserhaushaltes durch das Gebäude, z.B. Kellergeschosse, vermieden? Liegt das Vorhaben außerhalb eines Hochwassergefährdungsgebietes?

10,00

10,00

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

12,76

Anhang 5: Ermittlung der Investitionskosten nach DIN 276, Alternative „Vorentwurf“

Nr. 100 110 120 130 200 210 220 230 240 300 310 320 330 340 350 360 370 390 400 410 420 430 440 450 460 470 480 490 500 510 520 530 540 550 590 600 610 620 700 710 720 730 740 750 760 770 790

Kostengruppe Grundstück Grundstückswert Grundstücksnebenkosten Freimachen Herrichten und Erschließen Herrichten Öffentliche Erschließung Nichtöffentliche Erschließung Ausgleichsabgaben Bauwerk-Baukonstruktionen Baugrube Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen Bauwerk - Technische Anlagen Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und Informationstechnische Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen Außenanlagen Geländeflächen Befestigte Flächen Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke Ausstattung Kunstwerke Baunebenkosten Bauherrenaufgaben Vorbereitung der Objektplanung Architekten- und Ingenieurleistungen Gutachten und Beratung Kunst Finanzierung Allgemeine Baunebenkosten Sonstige Baunebenkosten Gesamtsumme netto

Wert 12.712.780 € 11.600.000 € 1.112.780 € 0€ 909.711 € 824.711 € 85.000 € 0€ 0€ 9.616.708 € 130.076 € 409.474 € 3.083.782 € 3.029.600 € 2.355.483 € 288.368 € 27.000 € 292.925 € 5.473.800 € 492.000 € 552.200 € 2.035.800 € 943.000 € 224.800 € 750.000 € 0€ 476.000 € 0€ 4.500 € 0€ 4.500 € 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 3.019.002 € 301.900 € 150.950 € 1.811.401 € 301.900 € 0€ 0€ 452.850 € 0€ 31.736.501 €

197

Anhang 6: Ermittlung der Nutzungskosten nach DIN 18960, Alternative „Vorentwurf“

198

Berechnungsgrundlagen Gebäudeerrichtungskosten Gewählte proz. Gesamtkosten Bauwerk Gewählte proz. Gesamtkosten TGA Resultierende Gesamtkosten Bauwerk Resultierende Gesamtkosten TGA spez. Kosten Gebäudefeuerversicherung spez. Kosten Gebäudeleitungswasserversicherung spez. Kosten Gebäudesturmversicherung Mittlere Instandhaltungsrate Bauwerk Mittlere Instandhaltungsrate TGA Abschreibung = Reinvestition (Instandsetzungsrücklage)

Nr. 100 110 111 112 113 114 119 120 121 129 130 131 139 200 210

Kostengruppe Nutzungskostengruppe Kapitalkosten Fremdkapital Zinsen Bürgschaften Erbpacht Dienstbarkeiten und Baulasten Fremdmittel, sonstiges Eigenkapital Zinsen Eigenmittel, sonstiges Abschreibung (DIN 18960, 2007) Abnutzung Abschreibung, sonstiges Objektmanagementkosten Personalkosten

16.004.719,00 € 65,80% 34,20% 10.530.919,00 € 5.473.800,00 € 0,03% 0,03% 0,03% 0,26%/a 2,33%/a 2,50%/a

Wert Umlegbarkeit Euro/Jahr ja nein 400.117,98 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a x 0,00 €/a 0,00 €/a x 0,00 €/a x 400.117,98 €/a 400.117,98 €/a x 0,00 €/a x 156.923,00 €/a 156.923,00 €/a 49.478,00 €/a 12.893,00 €/a 55.474,00 €/a 39.000,00 €/a 78,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 623.334,74 €/a 160.159,00 €/a

x x x x x

220 230 290 300 310

Sachkosten Fremdleistungen Objektmanagementkosten, sonst. Betriebskosten Versorgung

311 312 313 314

Wasser Öl Gas Feste Brennstoffe

315

Fernwärme

316 317 319 320 321

Strom Technische Medien Versorgung, sonstiges Entsorgung Abwasser

322 329 330

Abfall Entsorgung, sonstiges Reinigung und Pflege von Gebäuden

232.985,19 €/a

331 332

Unterhaltsreinigung Glasreinigung

195.426,00 €/a 0,00 €/a

x x

333 334

Fassadenreinigung Reinigung Technischer Anlagen

34.295,19 €/a

x x

339 340 341 342 343 344 345 346

Reinigung und Pflege von Gebäuden, sonstiges Reinigung und Pflege der Außenanlagen Befestigte Flächen Pflanz- und Grünflächen Wasserflächen (einschl. Uferausbildung) Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen

3.264,00 €/a 1.530,00 €/a

x

349

Reinigung und Pflege der Außenanlagen, son.

1.530,00 €/a

Bemerkungen

Leitung Gebäudemanagement Anzahl*Personaläquivalent (0,7*50.000 €) Flächenmanagement Umzugsmanagement Kosten für Hausmeisterdienste in Abhängigkeit von der BGF und der Anzahl von FM-Diensten Außenanlagendienste

x x x

7.776,00 €/a

x x x x

51.158,00 €/a

x

101.225,00 €/a

x x x

Kosten für Wasser/Abwasser in Abhängigkeit vom Wasserverbrauch in der Hauptbetriebszeit

Kosten für Fernwärme in Abhängigkeit von Transmissionswärme, Lüftungswärme und solarer Energiegewinne Kosten für Elektroenergie in Abhängigkeit von den Anschlusswerten

7.600,00 €/a x 7.600,00 €/a

x x

siehe KG 311 Kosten für Restmüll (4 Liter/Person*Woche) und Altpapier (102,40 m³[verdichtet]/a)

Kosten für Vollreinigung und Sichtreinigung in Abhängigkeit von der Nutzungsintensität und dem Reinigungszyklus Kosten für Glasreinigung in Abhängigkeit vom Rahmenanteil und Reinigungszyklus Grundreinigung in Abhängigkeit vom Flächenanteil und dem Reinigungszyklus

x x x x x x x

Kosten für Winterdienste, getrennt nach Dienstkosten und Bereitschaftskosten

Anhang 6: Ermittlung der Nutzungskosten nach DIN 18960, Alternative „Vorentwurf“

Nr. 350 351

Kostengruppe Nutzungskostengruppe Sicherheit- und Überwachungsdienste Kontrollen aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen

Wert Umlegbarkeit Euro/Jahr ja nein 48.038,00 €/a 0,00 €/a x

352 359 360

Objekt- und Personenschutz Sicherheits-/ Überwachungsdienste, sonst. Bedienung, Inspektion und Wartung

48.038,00 €/a 0,00 €/a 158.618,30 €/a

x x

361

Bedienung der technischen Anlagen

49.538,00 €/a

x

362

Inspektion und Wartung der Baukonstruktionen

29.387,40 €/a

x

363

Inspektion und Wartung der Technischen Anl.

79.674,00 €/a

x

364 365 369 370

Inspektion und Wartung der Außenanlagen Inspektion und Wartung der Ausstattung und Kunstwerke Bedienung, Inspektion und Wartung, sonst. Agaben und Beiträge

18,90 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 14.404,25 €/a

x x x

14.404,25 €/a 0,00 €/a 46.748,70 €/a 12.594,60 €/a

x

Betriebskosten, sonstiges Bauunterhalt Instandsetzung Baukonstruktion Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Instandsetzungskosten der Baukonstruktionen, sonstiges Instandsetzung der technischen Anlagen Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und informationstechnische Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Instandsetzung der Technischen Anlagen, sonst. Instandsetzung der Außenanlagen Geländeflächen

432 433 434 435 439 440 441 442 449 490

Befestigte Flächen Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen Instandsetzung der Außenanlagen, sonstiges Instandsetzung der Ausstattung Ausstattung Kunstwerke Instandsetzung der Ausstattung, sonstiges Instandsetzungskosten, sonstiges Gesamtsumme Nutzungskosten (ohne Kapitaldienst): Summe umlegbar: Summe nicht umlegbar:

Bemerkungen

Kosten für Zutrittskontrolle und Schließdienst in Abhängigkeit von der Betriebszeit, der Arbeitszeit und der Begehungstage

Kosten für Betriebsführung Bauwerk, TGA, TGA in Außenlangen und Ausstattung Kosten für Bedienung und Wartung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten Bauwerk (10.530.919 €), der mittl. Instandhaltungsrate Bauwerk (0,26%/a) und dem Anteil Bedienung/Wartung (0,70%) Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten TGA (5.473.800 €), der mittl. Instandhaltungsrate TGA (2,33%/a) und dem Anteil Bedienung/Wartung (0,70%) Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Instandhaltungskosten TGA in Außenanlagen (27 €/a) und dem Anteil Bedienung/Wartung (0,70%)

x

390 400 410 411 412 413 414 415 416 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431

199

Grundsteuer Versicherungsbeiträge (Gebäudeerrichtungskosten*spez. Kosten)

x

Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten Bauwerk (10.530.919 €), der mittl. Instandhaltungsrate Bauwerk (0,26%/a) und dem Anteil Instandsetzung (0,30%)

34.146,00 €/a

x

Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Errichtungskosten TGA (5.473.800 €), der mittl. Instandhaltungsrate TGA (2,33%/a) und dem Anteil Instandsetzung (0,30%)

8,10 €/a 0,00 €/a

x

12.594,60 €/a

34.146,00 €/a

8,10 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 0,00 €/a 1.227.124,41 €/a 623.334,74 €/a 603.789,68 €/a

x x x x x

Kosten für Instandsetzung in Abhängigkeit von den Instandhaltungskosten TGA in Außenanlagen (27 €/a) und dem Anteil Instandsetzung (0,30%)

x x x x Keine Eingabe erforderlich

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

200

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung A. Städtebau

Unterkriterium Bewertungsgegenstand/Indikator 1. Konvergenz zur städteb. Struktur Fügt sich die Immobilie harmonisch in das Umfeld ein? Werden vorhandene Kanten aufgenommen? Werden vorhandene Fluchten aufgenommen?

ja

nicht nein bewertbar

1,91 6,00 19,14 11,48 60% Es wurde Wert auf die harmonische Integration gelegt. Die Blockrandbebauung wurde vollständig geschlossen. Sowohl Dach- als auch Geschosskanten wurden beim Entwurf berücksichtigt und entsprechen weitestgehend der Nachbarbebauung.

x x x

Werden vorhandene Gebäudehöhen aufgenommen? Sofern vorhanden: Ist eine situationsabhängige Divergenz zur städtebaulichen Struktur (z. B. Solitär) ausreichend begründet?

Die Baulinie ist im B-Plan vorgeschrieben. Die Baulinie wurde unterschritten. Die Höhen des Daches und der Geschosse wurden an der Nachbarbebauung orientiert, die nachbarschaftlichen Traufhöhen jedoch überschritten.

x

x

2. Angemessenheit Ist die Immobilie ihrem Standort in der Höhe angemessen? Ist die Immobilie ihrem Standort in der Proportion angemessen? Ist die Immobilie ihrem Standort volumenmäßig angemessen? Ist die Immobilie ihrem Standort in der farblichen Gestaltung angemessen?

x x x x

x

1,17 3,33 11,68 3,89 33% Die rythmische vertikale Fassadenstruktur verleiht dem Gebäude Eleganz und einen unverwechselbaren Charakter. Diese Signifikanz wird durch die Anordnung der Staffelgeschosse verstärkt. In der näheren Umgebung (1a-Lage) sind viele signifikant gestaltete Gebäude zu finden. Ein Alleinstellungsmerkmal ergibt sich daraus nicht automatisch.

x

Nicht ausgeprägtes Alleinstellungsmerkmal.

x

0,53 6,67 5,30 3,53 67% Die äußere Gestaltung weicht erheblich von der Zentrale des Unternehmens ab. Fehlende Parallelen in Materialität und Formensprache konterkarrieren die CI.

x

Führt die Signifikanz zu einem nutzbaren Alleinstellungsmerkmal? Führt das Alleinstellungsmerkmal zu einer Steigerung der Attraktivität der Immobilie? 4. Corporate Identity, Image Unterstützt der Entwurf die Corporate Identity des Nutzers? Lässt sich mit dem Entwurf ein Branding verknüpfen? Wird die Drittverwendungsfähigkeit durch die CI des Erstnutzers unterstützt? Wird die Drittverwendungsfähigkeit durch das Branding unterstützt? Unterstützt die Immobilie aus städtebaulicher Sicht ein gutes Image? Trägt die Immobilie die Botschaft der ökologischen Wertigkeit nach außen?

Keine Divergenz zur städtebaulichen Struktur. 1,91 10,00 19,14 19,14 100% Mit der 7-geschossigen Bebauung wurden die Höhen der Nachbargebäude aufgenommen. Die zusätzlichen Staffelgeschosse haben einen Rücksprung zum Nachbargebäude. Die Proportionen sind durch die Blockrandbebauung vorgegeben. Sie sind dem Standort angemessen. Das Volumen entspricht annähernd dem der Nachbargebäude. Die städtebauliche Angemessenheit ist sichergestellt. Die farbliche Gestaltung ist bestimmt durch anthrazitgestrichene Stahlprofile und entspiegeltes Glas. Die Farbgebung ist angemessen.

3. Signifikanz, Alleinstellungsmerkmal Hat die Immobilie trotz Angemessenheit eine imagefördernde Signifikanz?

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

Ja. Die Drittverwendungsfähigkeit ist nicht durch einen unternehmenskonformen Entwurf eingeschränkt.

x x

Ja. Die Aufnahme von Fluchten, Proportionen und Höhen unterstützen das Image aus städtebaulicher Sicht.

x x

Nein.

5. Kulturelle Identität

0,76 Trägt die Immobilie die Botschaft der Nutzung nach außen (Fassade)? Werden lokale Bautraditionen hinsichtlich verwendeter Materialien berücksichtigt? Werden lokale Bautraditionen hinsichtlich der handwerklichen Ausführung berücksichtigt? Werden lokale Bautraditionen hinsichtlich der Formensprache berücksichtigt? Wird der Erhalt zu schützender, originaler, historisch wertvoller Bausubstanz und deren Enbindung in das Gebäude und Umfeld berücksichtigt?

x

4,00

7,63

3,05

40%

Büro- und Verwaltungsgebäude, z.T. mit Besucherverkehr: Ja.

x

Stahlbeton, Stahl, Glas, Holz – das Gebäude könnte überall auf der Welt stehen.

x

Stahlbeton, Stahl, Glas, Holz – das Gebäude könnte überall auf der Welt stehen.

x

Stahlbeton, Stahl, Glas, Holz – das Gebäude könnte überall auf der Welt stehen.

x

Nicht vorhanden.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

201

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung B. Gebäude

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht bewertbar

1. Orientierung zur Sonne Wird eine hohe Tageslichtnutzung erreicht (Wohlfühlaspekt)? Wird eine gleichmäßige Besonnung der Arbeitsräume im Laufe des Tages erreicht? Sind Räume besonderer Funktion (Cafeteria, Konferenzräume) nach ihrer zeitlichen Nutzung orientiert?

Gewicht

x

x

Ausrichtung durch Grundstück und Blockrandbebauung bestimmt.

x

Hell-/Dunkelflächen gut genutzt.

2. Genius Loci

1,28 Zeigt der Entwurf die gelungene Auseinandersetzung mit der umgebenden Bebauung?

x

Wurde die Topographie berücksichtigt?

x

Wurden die Wegebeziehungen verbessert?

x

Ist die Gebäudestruktur den geplanten Büroraumtypen angepasst? Entspricht die Gebäudeanordnung einer durchgängigen Organisationsstruktur oder sinnvoller Kombinationen? (Zentralisiert, Linear, Radial, Gruppiert, Gerastert) Wurden im Gebäudeentwurf sinnvoll Ordnungsprinzipien berücksichtigt? (Achse, Symmetrie, Hierarchie, Rhythmus/Wiederholungen, Wandlung)

x

Keine negativen Sichtbeziehungen vorhanden.

x

Bürotiefe, Nutzungsabschnitte von 400qm und Stahlbetzonkonstruktion mit Flachdecken ermöglichen Umsetzung verschiedener Bürostrukturen. Die Büros basieren auf einem Büroausbauraster von 1,35m und sind frei aufteilbar.

x

Sinnvolle Kombination: Lineare Gebäudestruktur, Zentralisierter Empfang/Erschließung, gruppierte Büroanordnung.

x

Erschließungsachse in den Geschossen, Rhythmus/Wiederholungen der vertikalen Fassadenelemente. 10,00

19,14

19,14

100%

x

Frontal/schräg im vorhandenen Stadtraum: offenes Gebäude ohne viel Inszenierung.

x

Offenheit, Transparenz.

x

Linear gerastert, zT. vernetzt.

x

Bündig, offen – ohne Aufdringlichkeit.

x

Durchschnittliche Türgröße ohne Ornamente.

x

Flurbreiten, Raumgrößen, Ausweichflächen gut bemessen.

x

Höhe/Breite Gesamtgebäude.

x

Proportionen der Büroräume wurde verbessert. Anordnung der Kombizonen durch den freien Lichtraum besser.

x

Kombination Kubus/Stabwerk.

x

Kombination Rechteck+frei geknickt.

x

Verringerung der Materialität, dunkle seriöse Farben, hochwertige Materialien.

1,91

6. Logik und Stringenz Gestaltungskonzept

1,91 Beruht die ästhetische Gestaltung auf einem Konzept/einer Idee? Ist die Entwurfsidee/das Konzept logisch aufgebaut? Wurde die Entwurfsidee/das Konzept stringent verfolgt?

100%

Kompakter Baukörper mit Stahl-Glas-Fassade.

5. Proportion, Komposition

Wurden die 4 grundlegenden Gestaltprinzipien (Kubus, Dach, Wand, Stabwerk) bzw. deren sinnvolle Kombination für die Primärstruktur verwendet? Wurden die 5 Grundformen der Gestaltung (Rechteck, frei geknickt, Kreis, frei gekrümmt, frei geknickt+Kreis) berücksichtigt?

12,76

x

1,91

Wurden die menschlichen Maßverhältnisse bei den Mindestmaßen berücksichtigt (Platzbedarf)? Sind die Proportionen (Verhältnis der Längen- und Breitenmaße) harmonisch (Goldener Schnitt)? Ist das Verhältnis der Einzelteile zum Gesamtgebäude harmonisch (Goldener Schnitt)?

12,76

1,33 8,33 13,33 11,11 83% Mäßiger Verkehrslärm zu erwarten. Zielkonflikt Tageslicht/Verkehrslärm zugunsten Tageslicht optimiert.

x

4. Annäherung an das Gebäude Wird durch die Art der Annäherung an das Gebäude ein geplanter Effekt erzielt? (Frontal, Schräg, Gewunden) Erzeugt die Immobilie bei Annäherung einen positiven "ersten Eindruck"? Entspricht die Wegeführung einer geeigneten Struktur? (Linear, Radial, Spiralig, Gerastert, Vernetzt, Zusammengesetzt) Wird die Kategorie der Eingänge (bündige, vorgezogene, zurückgesetzte) sinnvoll verwandt? Ist der optische Eindruck der Eingänge (Dimension, Tiefe und Weiträumigkeit, Ornamente) gewünscht?

10,00

Fluchten, Höhen, Baustil, Staffelung der Geschosse zum Nachbargebäude. Die topographischen Gegebenheiten (Symbiose mit ebenem Stadtraum) werden berücksichtigt. Die Wegebeziehungen haben sich durch die vorgegebene Blockrandbebauung nicht verändert.

3. Gebäudestruktur Mindert die Grundstruktur Lärmquellen? Mindert die Grundstruktur negative Sichtbeziehungen? Erhöht die Grundstruktur den Widerstand gegen Witterungsverhältnisse?

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte der Erfüllung maximal erreicht prozentual

1,79 10,00 17,89 17,89 100% Schmale Profile, deckenhohe Verglasung, Verglasung nicht abgedunkelt, keine statische Verschattung: Ja.

x x

10,00

10,00

19,14

19,14

19,14

19,14

100%

100%

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

202

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung B. Gebäude

Unterkriterium 7. Design, Atmosphäre, Zeitgeist

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht bewertbar

Gewicht 0,70

Wird mit dem gezielten Einsatz edler Materialien der Eindruck der Werthaltigkeit unterstützt? Wurde das Grundprinzip der Reduzierung verschiedener Materialien berücksichtigt? Unterstützt die Materialauswahl die Wirkung der Repräsentativität? Unterstützt die Farbauswahl die Werthaltigkeit durch Zeitlosigkeit?

x

Spiegelt sich im Design der Zeitgeist wider?

x

Weckt die Immobilie positive Emotionen? Trägt die Ästhetik der Immobilie dazu bei, einen Unikatcharakter zu schaffen? Trifft die Gestaltung den Zeitgeist und die Bedürfnisse zukünftiger Nutzer?

x

10,00

6,96

6,96

100%

Anthrazitfarbener Stahl, entspiegeltes Glas, Edelstahl, Leder, Holz, dunkle Steinböden.

x

Anthrazitfarbener Stahl, entspiegeltes Glas, Edelstahl, Leder, Holz, dunkle Steinböden.

x x

8. Emotion

Unterstützt der Entwurf ein gestalterisches Thema, das emotional besetzt ist (z.B. das gesunde Büro, das grüne Büro)?

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

x

1,22 5,00 12,18 6,09 50% Große kalte Flächen, Eingangsbereich mit starker Separierfunktion.

Soweit absehbar, ja. Zeitlosigkeit.

x

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

203

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

I. Gestaltung C. Außenanlagen

Unterkriterium 1. Verbindung Gebäude/ Außenanlagen

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wurde durch Schichtigkeit / Bäume eine Verbindung geschaffen? Wird das Gebäude durch große (öffenbare) Fensterflächen zur Umgebung geöffnet? Werden an den Eingängen gemeinsame Materialien zur Verbindung von innen und außen eingesetzt? Wird ein durchgängiges Thema umgesetzt, das zwischen Gebäude und Stadt/Landschaft vermittelt?

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

1,91 5,00 19,14 9,57 50% Verbindung durch geschosshohe Verglasung geschaffen. Keine Stufen an den Eingängen.

x

Öffnung durch geschosshohe Verglasung geschaffen. Öffenbare Fenster im EG aufgrund des Stadtraumes nicht sinnvoll.

x

Unterschiedliche Materialien.

x

"Die grüne Stadt", "Die gesunde Stadt": nein.

2. Oberflächengestaltung

1,91 Ist die Trennung von Verkehrsflächen und Aufenthaltsflächen umgesetzt? Wurden große Flächen gestalterisch differenziert? Wurden Maßnahmen zur Reduzierung der versiegelten Flächen ergriffen?

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

3. Orientierung in den Außenanlagen Ist eine gute Orientierbarkeit gegeben? Sind die Verkehrsflächen ausreichend beleuchtet? Wurden Ordnungsprinzipien angewandt, um Freianlagen intuitiv zu verstehen? Wurden bei öffentlich zugänglichen Außenanlagen Maßnahmen zur Markierung von öffentlichen/nicht öffentlichen Bereichen getroffen?

x x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

1,91

Werden mit der Bepflanzung ästhetische Ziele (z.B. skulpturale Qualität in Bezug auf das Gebäude) erreicht? Wird mit der Bepflanzung ein Erholungseffekt der Mitarbeiter unterstützt? Wurden Pflanzen gewählt, die langfristig den Bodenwert (z.B. wertvoller Baumbestand) erhöhen? 5. Möblierung

1,91 Unterstützt die Möblierung einen behaglichen Aufenthalt? Werden überdachte Sitzgruppen im Freien zur Kommunikation der Mitarbeiter geschaffen? Wurde auf übermäßige Möblierung verzichtet?

19,14

19,14

100%

1,91 5,00 19,14 9,57 50% Orientierung zum Eingang könnte besser gelöst sein. Regenschutz ist einzige Orientierungsmöglichkeit. Kein Beleuchtungskonzept für die Verkehrsflächen vor dem Gebäude vorhanden.

x

4. Bepflanzung Werden mit der Bepflanzung funktionale Ziele erreicht?

10,00

x

10,00

10,00

19,14

19,14

100%

19,14

19,14

100%

204

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

Unterkriterium 1. Gebäudestruktur und Achsraster

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

Unterstützt die Anordnung tragender Wände eine flexible Bürogestaltung?

x

1,33 8,33 13,33 11,11 83% Anzahl tragender Wände ist auf ein Mindestmaß reduziert, so dass große Flächen ohne tragende Wände entstehen.

Unterstützt das Stützenraster eine flexible Bürogestaltung?

x

In den Regelgeschossen liegen die maßgeblichen Stützweiten bei 8,10m. Ein Verminderung der Stützenanzahl lässt eine flexible Büroraumaufteilung zu.

x

Die Gebäudestruktur lässt die Umsetzung verschiedener Büroraumformen zu (Business-Club, Zellenbüro, Kombibüro, Gruppenbüro). Eine sinnvolle Bürotiefe, die Gliederung der Bürobereiche in 400m² große Nutzungsbereiche sowie die Stahlbetonkonstruktion mit Flachdecken ermöglichen eine flex. Gestaltung.

Wird ein modernes/marktgängiges Büroraumkonzept realisiert? Bestehen Flächenreserven für die Anpassung der TGA über den Lebenszyklus? Ermöglicht die Deckenhöhe verschiedene Raumzuschnitte (Proportionen)? Unterstützt die Gebäudestruktur die Trennung von Nutzungsbereichen bzw. Mietbereichen?

nein

nicht bewertbar Gewicht

Bewertung der Erfüllung

Die lichte Deckenhöhe beträgt im Bürobereich min. 3,00 m bei Berücksichtigung eines Hohlraumbodens von 0,15 m.

x

Die Ternnung von Mietbereichen kann leicht für 1 bis 5 Mieter umgesetzt werden.

x

Es ist ein Stahlskellettbau geplant. Die Abmessungen (d = 30 cm / 50 cm) und Stützweiten (8,10 m) der Stahlbetonstützen sind sind regelmäßig. Einzige Ausnahme bilden die 2 Stützen im Lichtraum des Foyers, die als Averbungstützen ausgebildet werden. Die Flachdecken sind regelmäßig 25 cm im Staffelgeschoss und in den Regelgeschossen 28 cm. Ausnahme ist die Decke über dem 6. OG (35 cm) aufgrund der Lasten aus dem Staffelgeschoss.

5,00

19,14

9,57

50%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Stahlbeton im Innenraum: Lebenserwartung 100-150 J. (Leitfaden nachhaltiges Bauen, BBR).

x

Stahlbeton: Keine Abnutzung zu erwarten.

Lassen sich dauerhafte und weniger dauerhafte Bauteile leicht voneinander trennen (Reversible Verbindungen)? Lässt die Grundkonstruktion die Erweiterung des zentralen Rechenzentrums zu?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

3. Ausbau

0,70

Unterstützt das Konzept der Verbrauchsmessung Heizung/Wasser etc. eine Trennung von Mietbereichen?

Nutzenpunkte prozentual

x

1,91

Lassen sich Trennwandsysteme leicht demontieren und erneuern? Lässt sich die Raumaufteilung verändern, ohne dass Brandschutzbestimmungen betroffen sind? Lassen sich Böden leicht demontieren und erneuern? Lassen sich Decken leicht demontieren und erneuern? Bietet die Ausbaukonstruktion Flexibilität hinsichtlich der Veränderung der technischen Ausrüstung?

Nutzenpunkte erreicht

Kein Hinweis in den Unterlagen.

2. Grundkonstruktion

Unterstützen die statischen Systeme die Flexibilität des Gebäudes (einfache und einheitliche statische Systeme)? Lassen Lastreserven Nutzungsänderungen zu? Wird eine überdurchschnittliche Nutzungsdauer der Grundkonstruktion (min. 100 J.) erreicht? Lassen die bei der Gebäude-konstruktion verwendeten Materialien mehrere Nutzungsänderungen zu?

Nutzenpunkte maximal

8,33

x

GK-Trennwände.

6,96

5,80

83%

x

Ja, innerhalb der Nutzungsbereiche von max. 400 m².

x

Hohlraumboden in den Fluren/Bodentanks in den Büroräumen

x

GK-Decken.

x

Hohlraumboden in den Fluren/Bodentanks in den Büroräumen: Felxible TGAGestaltung möglich.

x

Luftregelung nur etagenweise. Achsweise Umbauten nur mit TechnikUmbauten möglich.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

205

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität A. Flexibilität/Drittverwendbarkeit

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht bewertbar Gewicht

4. Erweiterbarkeit

0,94 Wurde ein Konzept für zukünftige Weiterentwicklungen erstellt? Wurden mögliche Erweiterungsansätze in der Planung berücksichtigt? Bietet die TGA Lastreserven für die Erweiterung des Gebäudes/den Einbau neuer Ausstattungsdetails? Bietet die Grundkonstruktion Lastreserven für eine mögliche Aufstockung bzw. Erweiterungsbauten?

Nutzenpunkte maximal

Nutzenpunkte erreicht

Nutzenpunkte prozentual

2,50

9,45

2,36

25%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Das Passagensystem wurde berücksichtigt.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

5. Barrierefreiheit Ist das Gebäude uneingeschränkt barrierefrei zugänglich? Ist das Gebäude uneingeschränkt barrierefrei zu nutzen? Ist eine behindertengerechte Orientierung im gesamten Gebäude gegeben? Sind behindertengerechte Sanitäranlagen auf allen Ebenen vorhanden? Sind die Außenanlagen komplett barrierefrei? Sind behindertengerechte Bedienelemente auf allen Ebenen vorhanden?

Bewertung der Erfüllung

1,91 3,33 19,14 6,38 33% Barrierefreier Zugang über die Empfangshalle zu den Aufzügen und von dort aus in die Geschosse.

x

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. x

Keine Außenanlagen vorhanden.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

206

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität B. Flächeneffizienz

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

1. Achsraster

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,33

Entspricht das Achsraster einem Standard, der eine gute Raumausnutzung zulässt? Entspricht das Achsraster Standardlängen/-breiten, damit StandardAusbaukonstruktionen zum Einsatz kommen können? Entspricht das Fassadenraster dem Ausbauraster?

Standard-Büroausbauraster von 1,35 m.

x

Standard-Büroausbauraster von 1,35 m.

x

TW-Anschlüsse unproblematisch. 0,70

Unterschreitet das A/V-Verhältnis den Zielwert von 0,2?

x

3. Flächenbedarf je Arbeitsplatz

1,28

Bruttogrundfläche: 30 m²/AP

x

38,09 m²/AP

Nutzfläche: 19,5 m²/AP

x

23,74 m²/AP

Büroflächen: 13,5 m²/AP

x

21,18 m²/AP

x

Übrige Flächen: 10,5 m²/AP

2,56 m²/AP x

x

0,00

6,96

13,33

100%

0,00

0%

2,84

22%

Grad der Kompaktheit (A/V = 0,23).

Wird der Flächenbedarf je Arbeitsplatz mit den folgenden Zielwerten unterschritten?

Funktionsflächen: 2,4 m²/AP

13,33

x

2. Propotionen

Sonderflächen: 6 m²/AP

10,00

17,68 m²/AP 2,11 m²/AP

Verkehrsflächen: 4,5 m²/AP

x

9,23 m²/AP

Konstruktionsflächen: 3,6 m²/AP

x

3,77 m²/AP

2,22

12,76

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

207

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität C. Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer

Unterkriterium 1. Robustheit der Konstruktion

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,91

Wird das Tragwerk mit möglichst vielen Redundanzen versehen, die auf unterschiedliche Versagenspfade führen? Werden möglichst duktile Bauteile und Verbindungen geplant, die ein Versagen mit Vorankündigung unterstützen? Wird die Sprödbruchgefahr durch nicht ausausdimensionierte Bauteilabmessungen verringert? Werden Gefährdungsszenarien der SIA 160 beim Entwurf berücksichtigt? Werden Stahlbetonkonstruktionen in Ortbetonbauweise oder StahlbetonFertigkeiten mit Ortbetonverbindungen eingesetzt?

19,14

3,19

17%

19,14

9,57

50%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Stahlbetonkonstruktionen.

Wurden Simulationsberechnungen für die Erdbebensicherheit durchgeführt und entsprechende Maßnahmen ergriffen?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

2. Sicherheitstechnische Anlagen (TGA)

1,91 Werden Gesundheitsgefahren durch Redundanz/verringerte Störanfälligkeit der sicherheitstechnischen Ausstattung abgewehrt? Werden sicherheitstechnische Anlagen durch ein zweites Energienetz bzw. durch USV/Notstromaggregate autark versorgt? Werden Maßnahmen zur Verringerung von Elektro-Smog ergriffen? Werden Brandmeldeanlagen flächendeckend eingesetzt? Werden Brandlöschanlagen flächendeckend eingesetzt? Ist ein Hausrufsystem für Notfälle geplant?

1,67

5,00

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Zur Versorgung der sicherheitstechnisch relevanten Anlagen ist eine Sicherheitsstromversorgung mit 100 KW vorgesehen.

x

Kein Hinweis in den Unterlagen. Eine Brandmeldeanlage gem. DIN 14675 ist mit einer vollflächigen Überwachung vorgesehen.

x

Das Gebäude wird mit einer automatischen Feuerlöschanlage ausgerüstet. x

Nein. Siehe Such- und Signalanlagen im Erläuterungsbericht.

3. Absicherung der Gebäudehülle Ist eine Einbruchmeldeanlage vorgesehen?

x

Wird die Gebäudehülle Videoüberwacht?

x

Erfolgt eine 24h-Zutrittskontrolle (ggf. Sicherheitstechnik)?

x

1,91 6,67 19,14 12,76 67% Eine Einbruchmeldeanlage ist für das Gebäude geplant. Die Überwachung erfolgt über Bewegungsmelder im Erd- und Untregeschoss bzw. fallenmäßig in den oberen Geschossen. Die Gebäudeaußenhaut wird über eine Videoanlage mit Aufzeichnung überwacht. Der Hauptzugang und die Tiefgarageneinfahrt wird mit einer Videotürsprechanlage ausgestattet, über die die Kommunikation zu einer Sprechstelle beim Empfang gewährleistet wird.

x

Der großzügige Eingangsbereich mit Anschluss an die Empfangshalle lässt eine Nachrüstung von Sicherheitseinrichtungen zu.

Ist der Haupteingang flexibel/großzügig gestaltet, so dass Vereinzelungsanlagen/ Zutrittskontrollsysteme nachgerüstet werden können? Sind die erdnahen Fassadenbereiche einbruchhemmend ausgelegt? Sind die erdnahen Fassadenbereiche alarmgesichert?

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

4. Absicherung der Außenanlagen

1,91 Werden die Außenanlagen Videoüberwacht? Ist die Einsehbarkeit wegnaher Bereiche gegeben? Ist die Wegweisung übersichtlich? Ist eine gute Ausleuchtung der Wege im Freien gegeben?

10,00

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

19,14

19,14

100%

208

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

Sind die Raumgrößen der Schallquelle angemessen?

x

Stichprobenhafte Prüfung der Raumplanung – kein negatives Beispiel.

x

Stichprobenhafte Prüfung der Raumplanung – kein negatives Beispiel.

x

Stichprobenhafte Prüfung der Raumplanung – kein negatives Beispiel.

nein

1. Akustik

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,33

Sind die Raumproportionen ausgewogen? Wurden konkave Flächen bei der Raumgeometrie (Schallfokussierung/ -verteilung) vermieden? Wurden die Schallimmissionen bei geschlossenem Fenster durch konzeptionelle/konstruktive/gestalterische Maßnahmen verringert? Wurden die Schallimmissionen bei Fensterlüftung durch konzeptionelle/konstruktive/gestalterische Maßnahmen verringert? Wird in Räumen mit schallharten Wänden mind. eine Wand/die Decke mit absorbierender oder strukturierter Oberfläche ausgeführt? Wurden behagliche Nachhallzeiten in den Arbeitsbereichen bei der Planung berücksichtigt? Wurde besonderes Augenmerk auf die Behandlung niedriger Frequenzbereiche gelegt? Werden schallabsorbierende Tiefenabsorber eingesetzt? Wird eine Trittschalldämmung durch Teppiche erreicht? Werden lärmintensive Bereiche abgetrennt? Wurden die Akustikzonen entsprechend den Arbeitsteambildern gewählt?

6,67

50%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen. x x x

Lärmintensive Einrichtungen (Kombizone Copy, Fax etc.) ausgelagert. Trennung in Zellenbüros für konzentriertes Arbeiten und Teambüros für Meetings, Konferenzzonen eingerichtet

x

Büroräume mit Tageslicht – Kombizone/Archive auf "Dunkelflächen". Alle Räume mit Tageslicht.

x

Raumtiefe i.d.R 4-5m. Bei raumhoher Verglasung ist die Tageslichtausbeute in Ordnung.

x

Raumhohe Verglasung.

x

Raumhohe Verglasung.

x

Weiße Wand- und Deckenflächen.

1,79

6,36

17,89

11,38

64%

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein statischer Sonnenschutz. Sonnenschutz bedarfsgerecht (filigrane außenliegende Vertikalsonnenschutzelemente).

x

x x

Werden Verkehrsflächen, speziell Treppen, überdurchschnittlich beleuchtet? 3. Raumgefühl

Nein. Tageslicht raumhoch und -breit.

x

Nutzerausstattung. Keine Grundausstattung vorgesehen.

x

Keine Tageslichtausleuchtung der Treppenräume. Die Treppen sind jedoch nicht die Standard-Erschließung. 1,33

Wird durch die Raumgrößen ein behagliches Raumgefühl erreicht? Wird durch die Raumtiefen ein behagliches Raumgefühl erreicht? Wird durch die Raumhöhen ein behagliches Raumgefühl erreicht?

13,33

Kein Hinweis in den Unterlagen.

2. Belichtung Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Orientierung zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Größe des Raumes zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Fenstergröße zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Lage der Fenster zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Reflexion intern zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird das Raumpotenzial hinsichtlich der Verglasungsart zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird ein flexibles Sonnenschutzsystem zur Maximierung der Tageslichtausbeute genutzt? Wird ein Blendschutz eingesetzt, der unten befestigt ist und nur, soweit es der Blendschutz erfordert, nach oben herausgezogen wird? Wird eine gleichmäßige Ausleuchtung der Räume erreicht? Entspricht die Flexibilität der Arbeitsplatzbeleuchtung dem Wohlfühlaspekt der Nutzer?

5,00

10,00

13,33

13,33

x

Raumgrößen entsprechen Standard-Büroräumen.

x

Raumtiefen entsprechen Standard-Büroräumen.

x

Raumhöhen entsprechen Standard-Büroräumen.

100%

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

209

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität D. Behaglichkeit/Wohlbefinden

Unterkriterium 4. Thermische Behaglichkeit

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Lufttemperatur erreicht? Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Umschließungsflächentemperatur erreicht? Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Luftgeschwindigkeit erreicht? Wird die Behaglichkeit hinsichtlich Luftfeuchte erreicht? Wird eine adaptive Verschattungseinrichtung (Sommerlicher Wärmeschutz) eingesetzt?

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,79 8,33 17,89 14,91 83% Die Kühllasten werden über Kühldecken und eine unterstützende Belüftung abgeführt. Für die Heizung sind in die Fassade integrierte Konvektoren zuständig.

x

x

x

Standard-Räume. Materialien: GK, z.T. Beton, Wärmeschutzverglasung. Die mechanische Belüftung wird nur unterstützend (2-facher Luftwechsel) eingesetzt. Damit sind keine Probleme mit der Temperierung und der Geschwindigkeit der Luft zu erwarten.

x

Befeuchtungs-/Entfeuchtungsmöglichkeit geplant.

x

Kein statischer Sonnenschutz. Sonnenschutz bedarfsgerecht (filigrane außenliegende Vertikalsonnenschutzelemente).

Ist das Raumklima individuell regulierbar?

x

5. Materialien, Farbe

Nur im Kühlfall raumweise regelbar. 0,94

Wurde ein Farbkonzept erstellt, welches farbpsychologische Erkenntnisse berückstichtigt? Werden in den Arbeitsbereichen bevorzugt warme Farbtöne verwendet? Haben die verwendeten Materialien eine angenehme Oberfläche, auch unter thermischen Gesichtspunkten? Sorgt die Oberflächenqualität für eine angenehme Haptik? Werden Glas, Holz, Textilien bevorzugt verwendet? Wird die Verwendung von (billig wirkenden) Kunststoffe reduziert? Wurden Maßnahmen zur Graffity-Abwehr an der Außenfassade getroffen?

9,45

2,70

29%

Kein Hinweis in den Unterlagen. x

Weiße Wände/Decken, Anthrazitfarbener Stahl, Glas.

x

Kalte Materialien.

x

Hochwertige Materialien. x

Holz/Textilien: Nein.

x Kein Hinweis in den Unterlagen.

6. Kommunikation

1,28 Wurde eine Kommunikationsanalyse für die Wahl des Gebäude-/Raumkonzeptes zugrunde gelegt? Werden in der Kommunikationsanalyse die Aufbauganisation und die Personalplanung eines "Standardnutzers" berücksichtigt? Unterstützt die Anordnung von Arbeitsplätzen/Verkehrsflächen eine kommunikationsoffene Arbeitsweise? Sind Flexible-Bürostrukturen für unterschiedliche Arbeitsaufgaben geplant (Einzelarbeit, Teamarbeit)? Sind Servicebereiche (Teeküchen, Kopierbereiche) für die informelle Kommunikation der Mitarbeiter vorgesehen? Unterstützt die Raumanordnung möglichst kurze Wege?

2,86

x

5,00

12,76

6,38

50%

Analyse der unterschiedlichen Organisationseinheiten (Auslobungstext).

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

x

x x

Es sind in den Bürobereichen keine ausreichenden Aufenthalts-/Kommunikationsflächen (Sitzgruppen) vorgesehen. Trennung in Zellenbüros für konzentriertes Arbeiten und Teambüros für Meetings, Konferenzzonen eingerichtet.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

210

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität E. Ausstattung

Unterkriterium 1. Erfüllung der Markterfordernisse

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wurde die Austattung nach Markterfordernissen ausgewählt? Wurden Zukunftstrends bei der Wahl der Ausstattung (z.B. Telearbeit) berücksichtigt? Ist die Ausstattung funktionell und auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ausgerichtet.

ja

nein

1,91 6,67 19,14 12,76 67% Die Ausstattung entspricht, soweit in diesem Planungsstandium beurteilbar, der eines modernen Bürogebäudes.

x

x

Nein. Wäre verbunden mit non-terretorialen Arbeitsplätzen. Die Ausstattung ist funktionell und entspricht, soweit in diesem Planungsstandium beurteilbar, der eines modernen Bürogebäudes.

x

2. Technische Infrastruktur Genügt die Haustechnik höchsten Anforderungen an Energieeffizienz? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute raumklimatische Qualität? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute raumakustische Qualität? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute sicherheitstechnische Qualität? Unterstützt die Haustechnik eine sehr gute lichttechnische Qualität? Ist die technische Ausstattung auf die Digitalisierung von Daten vorbereitet? Lässt die technische Ausstattung ein leistungsfähiges technisches Facility Management zu? Lässt sich die technische Infrastruktur flexibel an technischen Fortschritt anpassen?

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

1,33 6,25 13,33 8,33 63% Das Konzept ist konservativ auf Energiesparen ausgelegt (z.B. Kühldecke und unterst. Belüftung). Innovative Konzepte wie Erdwärmenutzung/ Wärmepumpe, Sonnenkamin etc. fehlen. Mit dem Haustechnik-Konzept lassen sich sehr gute raumklimatische Bedingungen erreichen. Mit dem Haustechnik-Konzept lassen sich sehr gute raumakustische Bedingungen erreichen. Mit dem Haustechnik-Konzept lassen sich sehr gute sicherheitstechnische Bedingungen erreichen. Die Belauchtungsanlagen sind auf die jeweiligen Räumlichkeiten abgestimmt von Standard bis hochwertig.

x

Kein Hinweis in den Unterlagen. Die Datenerfassung/Ferndiagnose/Fernsteuerung lässt sich mit dem Haustechnik-Konzept, speziell der geplanten Gebäudeautomation (Automationsstationen/Leitwarte), erreichen.

x x x x

Kein Hinweis in den Unterlagen.

3. Gebäudeautomation

0,94 Wird ein Bussystem zur Verringerung der Verkabelungsintensität eingesetzt? Besitzt die Gebäudeautomation Internetschnittstellen zur Ferndiagnose/Fernwartung? Garantiert die Gebäudeautomation ein Höchstmaß an Wohlbefinden? Ist die Gebäudeautomation herstellerunabhängig erweiterbar? Bietet die Gebäudeautomation Lastreserven, um zukünftige technische Geräte aufzuschalten?

4,00

9,45

3,78

40%

x

Kein Hinweis in den Unterlagen. x

Automationsstationen, Leitwarte, Systembus, Einzelraumregelung: ja. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

211

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

II. Funktionalität F. Erschließung

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

1. Äußere Erschließung

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,91

Vermitteln die Eingänge das Gefühl des "Willkommenseins"? Sind Haltestellen mehrerer öffentlicher Verkehrsmittel im Umkreis von 400m? Sind Haltestellen mehrerer öffentlicher Verkehrsmittel im Umkreis von 1.000m? Sind ausreichend PKW-Stellplätze (1 je 30 bis 40 m2 NF) innerhalb der Liegenschaft oder im direkten Umfeld vorhanden?

x

S-Bahn: 200m, U/S-Bahn: 300m.. ca. 10 Stk.

x

1:40 entspricht 160 Stellplätzen. Ist: 36.

x

1:3 entspricht 82 Fahrradstellplätzen. Ist. 12. 1,91

19,14

19,14

100%

Bedingt, kein Problem – nur ein Eingang für Externe.

x

Großzügige Eingangshalle, Verteilung auf die Geschosse, Flurbreiten, zwar Standard (1,30m), aber durch großzügige Kombizone aufgelockert.

x

Flurbreiten in den OG's höchstens Standard (1,30m).

x

Eingangshalle, Kombi-Zonen.

x

Klar strukturiertes Gebäude. Wegebeziehungen gut erkennbar.

1,91

x

4. Raumerlebnis

5,00

19,14

9,57

50%

Blickbeziehungen ggf. durch den Luftraum (Lichthof) gestört. 1,28 3,33 12,76 4,25 33% Ein Erlebniswert geht von der Ästhetik sowie von den Ausblicken in die Umgebung bzw. die verglasten Flure aus.

x x x

Keine skulpturale Architektur. Kein Hinweis auf mit dem Gebäude verbundene Kunstwerke in den Unterlagen.

x

Die zentrale Anordnung der Aufzüge erleichtert die Trennbarkeit von Miet-/Nutzungsbereichen aus erschließungstechnischer Sicht nicht.

5. Flexibilität

1,91 Unterstützt das Erschließungskonzept die Trennbarkeit von Miet-/ Nutzungsbereichen?

10,00

60%

x

3. Orientierung

Besitzen die Räumlichkeiten einen Erlebniswert? Wird der Erlebniswert durch eine skulpturale Architektur verstärkt? Wird der Erlebniswert durch Kunstwerke verstärkt?

11,48

x

2. Innere Erschließung

Ist die Orientierung im Gebäude intuitiv möglich? Erfüllen die Blickbeziehungen Behaglichkeitskriterien?

19,14

Transparente Verglasung, selbstöffnend, aber nicht einladend.

Sind ausreichend Fahrrad-/MotorradStellplätze (0,3 je Arbeitsplatz) innerhalb der Liegenschaft fußläufig erreichbar, überdacht und gut ausgeleuchtet?

Werden im Eingangsbereich die verschiedenen Zugangsmöglichkeiten zusammengeführt (Empfang)? Sind die Verkehrswege im Gebäude an die Art und Stärke des Verkehrs angepasst? Wurden die Effekte der Gestaltung (schmal, allseits umschlossen für Beschleunigung der Bewegungen) berücksichtigt? Wurden die Effekte der Gestaltung (breit für starken Verkehr + Rast, Umschau, Verschmelzung, Raumgewinnung) berücksichtigt?

6,00

x

0,00

19,14

0,00

0%

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

212

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie A. Energieeffizienz

Unterkriterium 1. Primärenergieinhalt Herstellung

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

3. Anteil erneuerbarer Energien

Annahme Versorger: Vattenfall Wird der Benchmark für den Primärenergiebedarf während der Nutzung unterschritten?

Annahme Versorger: Vattenfall Überschreitet der prozentuale Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtenergieverbrauch während der Nutzung 15%?

Gewicht

Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte der Erfüllung maximal erreicht prozentual

0,00 1,28 12,76 0,00 0% Keine Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Primärenergieinhalt der Baumaterialien 2. Primärenergiebedarf Nutzung

nicht bewertbar

1,91

x

x

0,00

19,14

0,00

0%

Benchmark: 100 kWh/m²NGF*a (Quelle: Bürogebäude mit Zukunft, Voss et. al., 2006, Solarpraxis) Ist: 398,36 kWh/m²NGF*a. Heizenergiebedarf: 73 kWh/m² NGF*a; Primärenergiefaktor für Fernwärme in HH (Vattenfall) MWhpri/MWhend: 0,585; Primärenergiebedarf: 124,78 kWh/m² behNGF*a Elektroenergiebedarf: 91,40 kWh/m²NGF*a; Primärenergiefaktor für Elektrischen Strom MWhpri/MWhend: 2,993; Primärenergiebedarf: 273,57 kWh/m² behNGF*a 0,00 1,28 12,76 0,00 0% Benchmark 15%. Anteil regenerativer Energien an der Wärmeversorgung: 10,6 %. Anteil regenerativer Energien an der Elektroenergieversorgung: 15,3 %. regenerativer Gesamtenergieanteil: 13,83 %.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

213

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie B. Ressourceneffizienz

Unterkriterium 1. Ressourceneinsatz Herstellung

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,28

Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS abiotisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS biologisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS Wasser" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des herstellungsbezogenen "MIPS Luft" in der Planung berücksichtigt? 2. Ressourceneinsatz Nutzung Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS abiotisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS biologisch" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS Wasser" in der Planung berücksichtigt? Wurden nachweislich erfolgreiche Maßnahmen zur Verringerung des nutzungsbezogenen "MIPS Luft" in der Planung berücksichtigt?

0,00

12,76

0,00

0%

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden. 1,91 0,00 19,14 0,00 0% Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden. Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden. Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden. Keine ausreichenden Angaben zu Verbrauchsmaterialien (Heizung und Warmwasser, Kühlung, Be- und Entlüftung, Be- und Entfeuchtung, Beleuchtung, Stromverbrauch nutzungsabhängig, Komponenten und Wechseintervallen) vorhanden.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

214

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie C. Gesundheitsgefahren

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

nicht Bewertung der Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht Erfüllung maximal erreicht prozentual

1. Qualität der Zuluft

1,79 Ist die Qualität der Zuluft durch Emissionen aus der Nachbarschaft ausgeschlossen? Ist ein Luftaustausch in der Umgebung des Gebäudes möglich? Ist die Beeinträchtigung des notwendigen Luftaustauschs in anderen Gebieten durch das Gebäude ausgeschlossen (Schutz von Frischluftschneisen)? Ist die Zerstörung klimawirksamer Freiflächen durch das Gebäude ausgeschlossen? Sind Zuglufterscheinungen durch die Architektur und die Ausrichtung des Gebäudes ausgeschlossen (z.B. Test Umströmungsbild)? Dient die Gestaltung der Außenanlagen der Weiterentwicklung von klimawirksamen Grünflächen und Wasseroberflächen?

2. Qualität der Klimatisierung

x

Werden Luftfilter eingebaut? Werden hygienisch einwandfreie Filtermaterialien ohne Freisetzung von Schadstoffen und elektrostatische Einwirkung auf die Luft gewählt? Wird auf einen ausreichenden, möglichst gleichmäßigen Abscheidegrad geachtet? Hat der Filter eine hohe Staubspeicherfähigkeit? Kann der Filter leicht ausgetauscht werden? 3. Emission von Materialien

4. Emissionen im Brandfall

17,89

100%

Luftansaugung im städtischen Umfeld üblicherweise auf dem Dach. Durch die städtische Umgebung ist der Luftaustausch eingeschränkt, aber nicht gefährdet.

x

Die Blockrandbebauung entspricht einer historisch gewachsenen Struktur und zerstört keine vorhandene Frischluftschneise.

x

Die Blockrandbebauung entspricht einer historisch gewachsenen Struktur und zerstört keine klimawirksamen Freiflächen.

x

Die Blockrandbebauung entspricht einer historisch gewachsenen Struktur. Verstärkte Zuglufterscheinungen sind nicht zu erwarten.

x

Es sind keine relevanten Außenanlagen auf dem Grundstück vorhanden. 0,00

16,23

0,00

0%

19,14

0,00

0%

19,14

0,00

0%

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen. 1,91

Werden nur zugelassene Bauprodukte eingesetzt? Wird der Einsatz von formaldehydgebundenenen Werkstoffen vermieden? Wird chemischer Holzschutz soweit wie möglich durch konstr. Holzschutz ersetzt? Wird chem. Holzschutz in Innenräumen vermieden? Werden bei Anstrichstoffen, Klebern und Lacken lösemittelfreie Produkte verwendet? Werden bei Anstrichstoffen, Klebern und Lacken lösemittelarme Produkte nur im Ausnahmefall verwendet? Werden die geplanten Baustoffe auf Schadstoffe gem. Nachhaltigkeitsleitfaden des BBR überprüft? Wird bei der Schallabsorption von Lüftungskanälen auf Faserdämmstoffe verzichtet? Wird überprüft, ob eine erhöhte Radonbelastung (>40 Bq/m³) des Bodens vorliegt? Wird auf Baustoffe aus Abfallprodukten industrieller Produktionsprozesse verzichtet?

17,89

x

1,62 Wurde die Notwendigkeit des Einsatzes einer Lüftungsanlage mit Heizung oder Klimanalage sorgfältig geprüft? Können die Zuluftkanäle durch Revisionsöffnungen gereinigt werden? Sind die inneren Wandungen der Zuluftkanäle glatt für ein gutes Reinigungsvermögen? Wurde für die Zuluftkanäle nicht staubsammelndes Material ohne statische Aufladung gewählt? Wurde Leitungsmaterial gewählt, das keine Staubfasern oder Schadstoffe in die durchströmende Luft abgibt?

10,00

0,00

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. 1,91

0,00

Wird auf PVC-haltige Materialien verzichtet? (zweifach)

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird auf Polystorol verzichtet?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird auf Polyurethan verzichtet?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird bei Kunststoffen darauf geachtet, dass möglichst wenig Additive, vor allem Flammschutzmittel, vorhanden sind?

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

215

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

nein

1. Treibhauseffekt

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

Herstellung (Baustoffe)

1,91 0,00 19,14 0,00 0% Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

Herstellung (Baustoffe)

1,28 0,00 12,76 0,00 0% Keine ausreichenden Angaben zum Schichtenaufbau von Außenwänden, Innenwänden, Geschossdecken und Bodenplatte vorhanden.

2. Versäuerung

3. Qualität der Abluft

1,69 Liegen emmissionsbelastete Abluftausgänge (z.B. von Tiefgaragen, Küchen oder Notstromaggregaten) in ausreichendem Abstand von der Zuluftzone des Gebäudes? Ist eine Beeinträchtigung des Emmissionsabzugs bereits bestehender Gebäude durch den Neubau ausgeschlossen (Kaminhöhe bestehender Gebäude)? Sind Beeinträchtigungen infolge der vorherrschenden Windrichtung ausgeschlossen bzw. wurde sie in die Planung mit einbezogen? Ist der Bereich der Müllcontainer gut belüftet?

x

0%

Die benachbarten Gebäude haben eine ähnliche Höhe wie der geplante Neubau.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

1,28 x

2,50

12,76

3,19

25%

Bürogebäude Bj. 1960 wird abgerissen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

5. Maßnahmen zur Abfallvermeidung

Kein Hinweis in den Unterlagen. Die Entsorgung von überwachungsbedürftigen Abfällen ist zu erwarten. Die Abschätzung im Vorfeld hat jedoch ergeben, dass es sich herkömmliche Abfälle handelt (z.B. künstliche Minaralfasern in Rohrummantelungen, Deckenisolierungen und abgeh. Decken. Zudem Asbest in Fensterbänken, Lüftungskanälen und Brandschutzklappen. Darüber hinaus PAK in Fugenmassen. Eine Gefährdung durch Boden- und Grundwasserkontamination ist nicht zu erwarten. 1,28

Werden für die Hauptkonstruktionen und -tragwerke einfache, unkomplizierte Bauformen gewählt? Werden im Bereich der Gebäudeaußenhaut einfache, unkomplizierte Detaillösungen gewählt? Werden materialoptimierte Konstruktionen ausgewählt? Werden marktübliche Abmessungen für Bauteile und Halbzeuge gewählt? Werden Funktionsschichten so geplant, dass sie einen reststofffreien Einsatz (Verschnitt) erlauben?

0,00

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Wird vorhandene Altsubstanz weitergenutzt? Ist die sinnvolle Demontagetiefe bei der Weiternutzung von Altsubstanz detailliert geprüft worden? Wurden die Auswirkungen der Weiternutzung von Altsubstanz detailliert geprüft?

Werden bestimmte Bauteile der Ausbaugewerke wiederverwendbar konzipiert (Standardmaße, Modulbauweise, genormte Anschlusselemente)? Werden Bauteilgruppen mit langer (unveränderlich) Lebensdauer von denen mit kürzerer (veränderlich) konstruktiv getrennt? Sind die Strukturen geometrisch unkompliziert, um eine abfallarme Reparaturfähigkeit zu erreichen? Liegt eine konstruktive Trennung der Funktionsschichten vor?

16,91

Kein Hinweis in den Unterlagen.

4. Verwertung von Altsubstanz

Ist die Kontamination von vorhandener Altsubstanz ausgeschlossen?

0,00

4,44

12,76

5,67

44%

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x x

Es werden weitestgehend einfache, rechteckige Strukturen verwendet. Die Funktionsschichten sind getrennt geplant (keine Verbundwerkstoffe, die verschiedene Funktionen erfüllen).

x

Das Tragwerk besteht aus einem Stahbeton-Skellettbau. Das regelmäßige Stützenraster in Verbindung mit den Flachdecken ist als einfach zu bezeichnen.

x

Die Fassade besteht aus Stahlprofilen mit entspiegeltem Glas und öffenbaren Lüftungselementen. Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf““

216

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie D. Umweltauswirkungen Stoffe/Stoffgruppen

Unterkriterium

Bewertungsgegenstand/Indikator

ja

6. Recyclingfähigkeit

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual 1,28

Werden Verbundbaustoffe vermieden? Wenn nicht, haben die Baustoffe die gleiche Lebensdauer? Wird die Materialvielfalt begrenzt? Werden Bauteilgruppen mit kurzer Lebensdauer nach dem Aspekt der stofflichen Recyclingfähigkeit und nicht nach dem Aspekt der Dauerhaftigkeit ausgewählt? Lässt sich jedes mehrteilige Bauteil einfach, eindeutig und sicher demontieren? Sind Elemente, Baugruppen und Produkte mit gleicher Funktion in Aufbau, Anschlussmaßen und Werkstoffen standardisiert? Sind alle Bauteile gut zugänglich? Sind die eine Komplettverwertung störenden Teile leicht demontierbar und gut zugänglich an den äußeren Bauwerkszonen angeordnet und gekennzeichnet? Ist die Erstellung einer Objektdokumetation mit Angabe aller recyclingfähigen Baustoffe und Bauteile sowie die Kennzeichnung aller bereits verwendeten Recycling-Baustoffe und Bauteile geplant?

x

1,25

12,76

1,60

13%

Kein Hinweis in den Unterlagen. "Reduktion der Materialität" ist als Gestaltungsmerkmal in der Architektur verankert.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

Anhang 7: Bewertung des Zukunftspotenzials, Alternative „Vorentwurf“

217

Bewertungsformular Oberkriterium Teilkriterium

III. Ökologie E. Umweltauswirkungen Gebäude

Unterkriterium 1. Ausnutzungsgrad des Grundstückes

Bewertungsgegenstand/Indikator

Wird die maximale Geschosszahl nach Bebauungsplan ausgenutzt? Entspricht die Geschossflächenzahl dem maximal zulässigen Wert nach Bebauungsplan oder alternativ der BauNVO?

ja

nein

nicht Bewertung Nutzenpunkte Nutzenpunkte Nutzenpunkte bewertbar Gewicht der Erfüllung maximal erreicht prozentual

x

1,28 10,00 12,76 12,76 100% Die maximale Geschosszahl (5-7 gem. B-Plan) wird vollständig ausgeschöpft und mit den Staffelgeschossen z.T. überschritten.

x

BGF der Vollgeschosse: ca. 9.100 m², Grundstücksfläche: ca. 1.500m², GFZ: 5,8; Der Überschreitung der GFZ wurde von der Genehmigungsbehörde zugestimmt.

2. Versiegelung des Bodens

1,28 Wurde auf die Verringerung der versiegelten Fläche auf dem Grundstück besondere Aufmerksamkeit gelegt?

x

3. Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes

x

2,50

16,91

4,23

25%

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

3,33

16,91

5,64

33%

12,76

100%

Es sind normale Sanitärarmaturen geplant.

x

Nicht vorhanden. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen. Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

Nicht vorhanden. Kein Hinweis in den Unterlagen.

Kein Hinweis in den Unterlagen.

x

5. Wasserrückführung (Versickerungsanlage)

Nicht vorhanden. 1,28

Wurden bei der Wahl des Versickerungsverfahrens Kriterien der qualitativen Bewertung von Versickerungsverfahren berücksichtigt? Ist der Boden ausreichend versickerungsfähig für die anfallende Menge Niederschlag? Ist der notwendige Abstand zu unterkellerten Gebäuden gewahrt (2 bis 8m in Abhängigkeit vom Boden)? Ist eine grundstücksübergreifende Lösung möglich? Ist ausgeschlossen, dass benachbarte Grundstücke und eigene Lichtschächte von Kellern bei starken Regenfällen geschädigt werden?

100%

Es sind keine Wasserläufe, Teiche und Seen vorhanden.

1,69

Sind ggf. vorhandene Handbrausen mit regulierbarem Wasserstrahl ausgestattet oder gibt es Intervallgeber an Duschen? Gibt es ausschließlich Einhebelmischbatterien? Sind alle Spülkästen an den WCs mit gestaffelter Wasserspülmenge oder Wasserstopptaste ausgerüstet? Wird das Regen- bzw. Dränwasser zur Toilettenspülung verwendet? Wird das Regen- bzw. Dränwasser zur Bewässerung der Außenanlagen verwendet? Wird Uferfiltrat für Heiz- bzw. Kühlkreisläufe verwendet? Werden die Vor- und Nachteile der Grauwassernutzung abgewogen und eine entsprechende Nutzung gewählt? Wird geprüft, ob eine Pflanzenkläranlage auf dem Grundstück sinnvoll ist, und wenn ja wird Sie entsprechend geklärt?

12,76

Kein Hinweis in den Unterlagen.

4. Wasserverbrauch Sind Durchlaufbegrenzer an den Armaturen der Waschbecken vorgesehen?

12,76

Nicht vorhanden. Das Grundstück wird zu 96% ausgenutzt (GRZ 0,96). 1,69

Bleiben Wasserläufe, Teiche und Seen durch das Vorhaben unbeeinträchtigt bzw. werden sie durch die Gestaltung der Außenanlagen wieder renaturiert? Werden Störungen des Grundwasserhaushaltes während der Bauzeit vermieden? Werden Störungen des Grundwasserhaushaltes durch das Gebäude, z.B. Kellergeschosse, vermieden? Liegt das Vorhaben außerhalb eines Hochwassergefährdungsgebietes?

10,00

10,00

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

x

Nicht vorhanden.

12,76