Energieausweis: Zahlen, Daten, Fakten, 4. Auflage

ZahlenDatenFakten

Energieausweis Auswirkungen auf Vermietung, Verwaltung und Verkauf von Immobilien Rechtliche und technische Grundlagen

Haufe Mediengruppe Freiburg  Berlin  München

Inhaltsverzeichnis Was Sie wissen müssen

4

Was ist ein Energieausweis? Welche Fristen müssen Sie beachten? Welche Energieausweise gibt es? Wer benötigt einen Energieausweis? Wie kommen Sie zu einem Energieausweis? Wer stellt einen Energieausweis aus? Welcher Energieausweis für welche Gebäude? Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur Verfügung stellen? Was kostet ein Energieausweis? Wie lange ist der Energieausweis gültig?

4 5 6 6 6 7 7 9 9 9

In 5 Schritten zum Energieausweis

10

Schritt 1: Verfahren klären Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen Schritt 3: Daten erheben Schritt 4: Berechnungen durchführen Schritt 5: Energieausweis übergeben

10 10 11 13 14

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

15

Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen Bußgeldtatbestände Auswirkungen auf den Mietvertrag? Der Energieausweis enthält schlechte Werte – Was tun? Nachrüstverpflichtungen des Vermieters Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern? Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

15 16 17 17 18 20 23

Tipps zum Energiesparen

27

Tipp Tipp Tipp Tipp

27 28 28 29

1: Energiebewusst heizen 2: Wasserverbrauch einschränken 3: Richtig lüften 4: Strom sparen

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

30

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun? Was hat der Verwalter zu tun? Zwingende Nachrüstverpflichtungen

30 30 32

Inhaltsverzeichnis

3

Aufgaben des Verwalters im Fall einer Nachrüstung Musterbeschlüsse Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldtatbestände

34 36 39

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

40

Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises Was gilt für Neubauten? Der Verkäufer kommt der Nachrüstverpflichtung nicht nach In welchen Fällen haftet der Makler? Wann ist der Verkäufer schadensersatzpflichtig? Muster: Energieausweis für Wohngebäude Pflichten für Vermieter und Verwalter Checkliste: Erstellung eines Energieausweises Förderprogramme

40 40 41 41 42 43 49 50 51

Fachbegriffe von A bis Z

56

Stichwortverzeichnis

63

__________________________________________________________________

Best.Nr. 085440004 Version 3.0 © 2010, HaufeLexware GmbH & Co. KG Redaktionsanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg Telefon (089) 8 95 170 Telefax (089) 8 95 17250 www.haufe.de [email protected] Die Angaben entsprechen dem Wissensstand bei Redaktionsschluss zum 08.02.2010. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehal ten. Die Ratschläge in diesem Buch sind von den Autoren und vom Verlag sorgfältig erwogen und geprüft, dennoch kann eine Garantie nicht übernommen werden. Eine Haftung des Verlags bzw. der Autoren und seiner Beauftragten für Personen, Sach und Vermögensschäden ist ausgeschlossen.

4

Was Sie wissen müssen

Was Sie wissen müssen Was ist ein Energieausweis? Für Neubauten gibt es den Energieausweis schon seit 1995, seit 2007 ist er auch für ältere Gebäude Pflicht. Er muss Kauf- oder Mietinteressenten auf Verlangen vorgezeigt werden. Damit wurde eine EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden von der Bundesregierung in deutsches Recht umgesetzt. Mit dem Energieausweis soll die Transparenz auf dem Immobilienmarkt erhöht werden. Käufer und künftige Mieter können sich so schnell und einprägsam einen Überblick über die energetische Qualität einer Immobilie verschaffen. So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei Vermietungen künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungsbaustein werden. Politisch gewollt ist es also, einen gewissen Druck hin zu mehr Energieeffizienz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Der Energieausweis ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. In 2009 wurden hier die Anforderungen an eine energetische Modernisierung weiter verschärft.

Was Sie wissen müssen

5

Welche Fristen müssen Sie beachten? Gebäudetyp

Frist

Neubauten Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und muss bei Neuvermietung oder Verkauf ab 01.10.07 zugänglich gemacht werden.

ab 01.10.2007

Bestehende ältere Gebäude Energieausweise für Wohngebäude, die bis 1965 fertiggestellt worden sind, müssen im Fall der Neuvermietung oder des Verkaufs ab 01.07.2008 zugänglich gemacht werden (§ 29 Abs. 1 EnEV).

ab 01.07.2008

Alle anderen Wohngebäude Für alle anderen, später errichteten Wohn& gebäude muss ein Energieausweis im Fall der Vermietung oder des Verkaufs ab dem 01.01.2009 zugänglich gemacht werden (§ 29 Abs. 1 EnEV).

ab 01.01.2009

Nichtwohngebäude Für Nichtwohngebäude ist im Fall des Verkaufs oder der Neuvermietung ab 01.07.2009 ein Energieausweis zugänglich zu machen (§ 29 II Nr. 1 EnEV).

ab 01.07.2009

ab 01.07.2009 Öffentliche Gebäude In großen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen Dienstleistungen erbringen, muss ein Energieausweis ab 01.07.2009 gut sichtbar ausgehängt werden (§ 16 III EnEV).

6

Was Sie wissen müssen

Welche Energieausweise gibt es? Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Die Grundlage des Bedarfsausweises ist der Energiebedarf des Gebäudes, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird. Dies geschieht anhand der konkret verwendeten Bauteile. Im Rahmen der Berechnung nach den §§ 3 und 4 EnEV wird die energetische Qualität der Außenwände, des Daches, der Decken, der Fenster, der Heizung sowie der Anlagen für die Erwärmung des Warmwassers berücksichtigt. Der so genannte Verbrauchsausweis ist in § 19 EnEV geregelt. Hier wird der konkrete Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung ermittelt und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter-Gebäudenutzfläche angegeben. Dieser Wert wird aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt. In der Regel legt der Gebäudeeigentümer dafür die angefallenen Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung vor.

Wer benötigt einen Energieausweis? Als Selbstnutzer einer Immobilie benötigen Sie keinen Energieausweis. Anders sieht es für Vermieter oder Verkäufer von Immobilien aus: Jeder Kauf- oder Mietinteressent hat ab 1. Oktober 2007 das Recht auf Vorlage eines gültigen Energieausweises durch den Vermieter oder Verkäufer. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises.

Wie kommen Sie zu einem Energieausweis? Eine ausführliche Darstellung der einzelnen Schritte finden Sie in dem Abschnitt „In 5 Schritten zum Energieausweis“ ab S. 10.

Was Sie wissen müssen

7

Wer stellt einen Energieausweis aus? Im Wesentlichen sind als Aussteller für Energieausweise zugelassen: Architekten, Fachingenieure, Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation und zertifizierte Energieberater.

Welcher Energieausweis für welche Gebäude? Der Energieausweis muss im Fall des Verkaufs oder der Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Gebäude, unabhängig ob es sich um reine Wohngebäude, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt, zugänglich gemacht werden (§ 16 II EnEV). Energieausweise werden nicht für einzelne Wohnungen, sondern nur für komplette Gebäude ausgestellt. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, für welche Gebäude welcher Ausweis ausgestellt werden muss bzw. kann: Gebäude

Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis

Neubau

zwingend

nicht zulässig

Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977

zwingend

nicht zulässig

Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, aber auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977

zulässig

zulässig

Bis 4 Wohnungen und durch Modernisierung auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 gebracht

zulässig

zulässig

Bestandsgebäude und wesentliche Änderungen und Berechnung gem. § 9 II

zwingend

nicht zulässig

8

Was Sie wissen müssen

Gebäude

Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis

Erweiterung von bestehenden Gebäuden um mehr als die Hälfte und Berechnung § 9 II

zwingend

nicht zulässig

Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig welches Baujahr

zulässig

zulässig

Wie findet man einen Aussteller? Neben den eigenen bewährten Kontakten zu Fachleuten lohnt sich auch die Empfehlung aus dem Bereich der Geschäftspartner oder aus dem Bekanntenkreis. Ansonsten bietet sich das Internet als Recherchemöglichkeit an. Die Architekten-, Ingenieurs- und Handwerkskammern führen hier Listen, über die man, auch nach Postleitzahlen sortiert, geeignete Fachleute aus der näheren Umgebung findet. Aussteller für einen Energieausweis Unter den folgenden Internetadressen finden Sie Aussteller für einen Energieausweis: www.bak.de (Bundesarchitektenkammer) www.bingk.de (Bundesingenieurkammer) www.handwerk.de (Portal des deutschen Handwerks) www.zdh.de (Zentralverband des Deutschen Handwerks) www.zukunft&haus.info (Website der Deutschen Energieagentur) Auf diesen Websites finden Sie die Länderkammern, die entspre& chende Listen führen. Verschiedene Internetseiten der Bauwirt& schaft, der Verbraucherorganisationen oder unabhängiger Institu& tionen halten ebenfalls Empfehlungen bereit. Wer keinen Internetanschluss hat, kann per Telefon& oder Bran& chenbuch einen Energieausweis&Aussteller finden.

Was Sie wissen müssen

9

Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur Verfügung stellen? Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigen, müssen Sie unterschiedliche Daten zur Verfügung stellen. Der Aufwand für den Bedarfsausweis ist jedoch erheblich größer. Ab S. 11 finden Sie Listen, welche Daten jeweils erforderlich sind.

Was kostet ein Energieausweis? Die Kosten für einen Energieausweis hängen davon ab, ob sich der Eigentümer für einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis entscheidet, welche Unterlagen dem Aussteller zur Verfügung gestellt werden bzw. ob er die Unterlagen selbst beschaffen oder selbst aufwändig erstellen muss. Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist zu einem Preis von etwa 50 bis 100 Euro erhältlich. Der bedarfsorientierte Energieausweis wird ab etwa 200 Euro kosten. Je nach Gebäudeart und Größe unterscheiden sich die Kosten für den Ausweis.

Wie lange ist der Energieausweis gültig? Der Energieausweis ist gem. § 17 VI EnEV auf eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren beschränkt. Deshalb muss der Vermieter, wenn nach Ablauf der Gültigkeitsdauer eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis erstellen lassen.

In 5 Schritten zum Energieausweis Schritt 1: Verfahren klären Zunächst ist zu klären, ob in Ihrem Fall eine Wahlmöglichkeit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis besteht. Lassen Sie sich dazu am Besten von einem Fachmann beraten. Tipp Wenn Sie nur einen Energieausweis erstellen lassen, weil Sie ihn für die Vermietung oder den Verkauf benötigen, dann reicht der kostengünstigere Verbrauchsausweis. Die staatliche KfW&Bank mit ihren zahlreichen Kreditprogrammen rund um die energetische Sanierung setzt allerdings den Bedarfsausweis voraus.

Wenn ein Bedarfsausweis ausgestellt werden soll, dann müssen Sie klären, wie detailgetreu die Aufnahme des bestehenden Gebäudes erfolgen soll. Es leidet aber die Exaktheit der Berechnung, wenn Pauschalierungen angenommen werden. Voraussichtlich ergibt sich nach der überschlägigen Methode dann im Energieausweis ein schlechterer Wert für die Immobilie. Im Vorfeld sind auch die Daten zu klären, die als Grundlage für den Energieausweis bereitgestellt werden müssen. Festzuhalten ist, wer die nötigen Daten bereitstellt: der Eigentümer des Gebäudes oder der Aussteller des Energieausweises.

Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen Nun kann der Aussteller die Leistung kalkulieren und Ihnen ein Angebot machen. Die Preise sind frei verhandelbar. Es gibt keine behördlichen Vorgaben oder Gebühren zu beachten. Beachten Sie, dass Sie vergleichbare Angebote von gleich qualifizierten Ausstellern bekommen. Sonst vergleichen Sie „Äpfel mit Birnen“. Der Aufwand für die Ausstellung eines Energieausweises kann sehr unterschiedlich sein. Für einen Energieausweis auf Grundlage des gemessenen Verbrauches ist der Arbeitseinsatz niedriger,

In 5 Schritten zum Energieausweis

11

für einen Bedarfsausweis höher. Wenn dann noch ohne Pauschalierungen gearbeitet werden muss, steigt der Aufwand weiter. Tipp Die Auftragserteilung kann mündlich geschehen. Eine schriftliche Beauftragung ist jedoch aus verschiedenen Gründen vorzuziehen. Fassen Sie die Rahmenbedingungen kurz zusammen. Erwähnen Sie auch, wenn Sie mehrere Ausfertigungen benötigen, beispiels& weise zur Weitergabe an die Hausverwaltung oder einen Makler. Auf S. 48 finden Sie ein Muster für die Auftragserteilung eines Verbrauchsausweises.

Wenn Sie den Energieausweis als farbiges Exemplar erhalten möchten, dann sollten Sie dies im Auftrag festhalten, denn farbige Ausdrucke sind nicht vorgeschrieben. Bei Ausdruck in schwarzweiß erscheinen die farbigen Skalen des Bandtachos nur in verschiedenen Grauabstufungen. Denkbar wäre beispielsweise, sich ein Hauptexemplar als Farbausdruck geben zu lassen und weitere Schwarz-weiß-Kopien selbst anzufertigen.

Schritt 3: Daten erheben Unterschieden nach der Art des Energieausweises, müssen nun die Daten gesammelt werden, die für die Berechnungen benötigt werden. Daten für einen Verbrauchsausweis Für einen Verbrauchsausweis eines Wohngebäudes brauchen Sie folgende Daten: • Standort des Gebäudes • Baujahr des Gebäudes/der Anlagentechnik • Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude • Wohnfläche des gesamten Gebäudes • Leerstand im Abrechungszeitraum in % • Energieverbrauch dreier aufeinander folgender Abrechnungsperioden (jeweils der Verbrauch ganzer Jahre) • Angaben zum Energieträger (z. B.: Brennstoff oder Fernwärme)

12

In 5 Schritten zum Energieausweis

• Anteil des Energieverbrauches für Warmwasserbereitung

(wenn bekannt) • Angabe, ob im Energieverbrauch auch die Warmwasserberei-

tung erfasst ist • Angabe, ob das Gebäude gekühlt wird Achtung Die Ermittlung des Gesamtverbrauchs, die für drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden lückenlos erfolgen muss, erfor& dert Geschick. Möglicherweise haben Ihre Mieter mit Etagenhei& zungen eigene Lieferverträge mit verschiedenen Gasversorgern geschlossen haben und im Lauf von drei Jahren verschiedene Mieterwechsel stattgefunden haben. Dann könnte es schwierig werden, verlässliche Daten zu sammeln.

Bei Nichtwohngebäuden kommen weitere Angaben zum Stromverbrauch beispielsweise für Lüftung, Klimatisierung und eingebaute Beleuchtung hinzu, die aufgenommen werden müssen. Über Fragebögen können die Daten für einen Verbrauchsausweis sehr einfach vollständig zusammengetragen werden. Daten für einen Bedarfsausweis Für einen Bedarfsausweis ist eine exakte Kenntnis des zu beurteilenden Gebäudes nötig. Eine vollständige Aufstellung der benötigten Daten sprengt den Rahmen dieser Broschüre. In Gruppen zusammengefasst werden folgende Grundlagen benötigt: • aktuelle Bestandspläne zum Gebäude • aktuelle Bestandspläne zur Anlagentechnik bzw. detaillierte Angaben hierzu • umfangreiche Angaben zur Qualität aller Bauteile, z. B.: Wände, Fenster etc. • verschiedene Schlüsselzahlen Wenn aktuelle Bestandspläne und eine Baubeschreibung vorliegen, wird auf diese zurückgegriffen. Vielleicht gibt es noch Abrechnungen der ausführenden Firmen, die Aufschlüsse über die verwendeten Materialien zulassen. Notfalls besteht die Möglichkeit, in alten Bauvorschriften zu recherchieren, die zur Bauzeit des Gebäu-

In 5 Schritten zum Energieausweis

13

des Gültigkeit hatten. Vorausgesetzt, dass diese auch eingehalten wurden, kommt man so den tatsächlichen Werten schon sehr nahe. Tipp Eine Anfrage bei der (Bau&)Genehmigungsbehörde kann lohnen. Häufig finden sich in den dortigen Archiven alte Baugenehmigun& gen, aus denen man Pläne kopieren kann.

Falls sich jedoch keine aktuellen Unterlagen finden lassen, besteht die Möglichkeit, eine exakte Bestandsaufnahme durchzuführen. Der Aufwand hierfür kann beträchtlich sein. Für den Fall, dass Umbauarbeiten oder Sanierungen anstehen, ist eine solche Bestandsaufnahme sowieso nötig. Diese kann dann parallel auch für die Ausstellung des Energieausweises verwendet werden. Wenn aber der Aufwand für die Aufnahme des Bestandes zu groß würde, besteht nach der Verordnung in verschiedenen Fällen die Möglichkeit, Pauschalierungen und Abschätzungen zu verwenden. Die Daten, die für die Ausstellung eines Verbrauchs- oder auch eines Bedarfsausweises benötigt werden, können vom Aussteller oder auch vom Eigentümer selbst beschafft werden. Wenn allerdings begründeter Zweifel an der Richtigkeit der vom Eigentümer gesammelten Daten besteht, dann darf der Aussteller diese seinen Berechnungen nicht zu Grunde legen. Der Versuch, sich einen verbesserten Energieausweis durch beschönigte Grundlagen zu erschleichen, soll so verhindert werden. Nachdem es manchmal nicht möglich ist, ohne zerstörende Maßnahmen die energetische Qualität von Bauteilen zu beurteilen, wurden von der dena (Deutsche Energieagentur) typische U-Werte zusammengestellt und veröffentlicht, die bei üblichen Bauweisen in den verschiedenen Zeitaltern anzutreffen sind. So ist es möglich, bei Kenntnis der Bauzeit des Gebäudes, den tatsächlichen bauphysikalischen Werten der Bauteile schon ziemlich nahe zu kommen, ohne am Bauwerk Schaden anzurichten.

Schritt 4: Berechnungen durchführen Nachdem die Daten vollständig und korrekt erhoben wurden, werden vom Aussteller des Energieausweises die Berechnungen

14

In 5 Schritten zum Energieausweis

durchgeführt. Er verwendet dazu in der Regel Software, die auf diese Anforderungen speziell ausgerichtet ist. Modernisierungsempfehlungen Wenn am Gebäude Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz möglich sind, hat der Aussteller des Energieausweises den Eigentümer darauf hinzuweisen, indem er diese kurz in den Modernisierungsempfehlungen zusammenfasst und sie dem Energieausweis beifügt. Für den bei Bestandsgebäuden wohl seltenen Fall, dass keine Modernisierungsempfehlungen möglich sind, muss der Aussteller den Eigentümer im Rahmen der Ausstellung des Energieausweises auf diesen Umstand hinweisen. Im Fall eines öffentlichen Gebäudes mit umfangreichem Publikumsverkehr wird der Aussteller des Energieausweises noch den Aushang beifügen, wie er gemäß Mustervorlage benötigt wird. Hinweis Einen Muster&Energieausweis sowie ein Formular für die Moderni& sierungsempfehlungen finden Sie ab S. 43 bzw. auf S. 47.

Schritt 5: Energieausweis übergeben Der Energieausweis, der zusammen mit den Erläuterungen aus vier Seiten besteht, wird vom Aussteller auf Seite 1 wie vorgegeben unterschrieben und zusammen mit den Modernisierungsempfehlungen und dem Aushang dem Eigentümer übergeben. Vom Ausstellungsdatum an gilt der Energieausweis dann für die nächsten 10 Jahre, es sei denn, es bestehen Verpflichtungen, einen neuen Energieausweis im Zuge von Erweiterungen oder größeren Änderungen am Gebäude anfertigen zu lassen.

Was müssen Vermieter und Mieter beachten? § 16 II der EnEV enthält die ausdrückliche Pflicht des Vermieters, im Fall einer Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Sinnvollerweise kann dies nur bedeuten, dass der Energieausweis vor Vertragsabschluss vorzulegen ist. Achtung Die Verpflichtung des Vermieters (s. S. 49) gilt grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat auf bestehende Vertragsverhält& nisse, die so genannten Bestandsmietverhältnisse, keinen Ein& fluss. Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen hat der Mieter deshalb grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstellung oder Vorlage eines Energieausweises.

Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen Vorlage des Energieausweises Der Energieausweis muss nur potenziellen Mietern vorgelegt werden. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis. Nur echte Mietinteressenten haben das Recht zur Einsichtnahme. Es handelt sich also nicht um ein Recht, das jedermann zustehen würde. Beispiel Nach Abgabe einer Selbstauskunft durch den Mieter stellt sich heraus, dass er finanziell nicht in der Lage ist, das Mietobjekt anzumieten. Er kommt deshalb als Mietinteressent nicht mehr in Betracht und hat daher auch keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis.

Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Energieausweis zugänglich zu machen, d. h. die Möglichkeit der Einsichtnahme zu verschaffen. Dies hat nach § 16 Abs. 2 EnEV spätestens nachdem der Mietinteressent dies verlangt hat zu erfolgen. Das Zugänglichmachen

16

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

geschieht etwa durch Vorlage oder Aushang des Ausweises. Ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises besteht daher nicht. Tipp Sie sind als Vermieter nicht zur Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises verpflichtet. Dies hat der BGH wiederholt in Urteilen zur Betriebskostenabrechnung entschieden. Auf der anderen Seite ist es ein großes Problem, dass vielen potenziellen Mietern der eigentliche Sinn des Energieausweises – nämlich Transparenz in der Bestandsaufnahme – unbekannt ist und sie zu Unrecht eine Modernisierungspflicht des Vermieters vermuten. Deshalb kann gegenüber interessierten Mietern und Mietinteres& senten ein bisschen Offenheit – eben die explizite Ergänzung, dass sich aus dem Energieausweis keine Modernisierungspflicht ergibt – nicht schaden, denn sonst werden erst recht viele Nach& fragen kommen. Der Energieausweis sollte aber nicht Bestandteil des Mietvertrags sein.

Bußgeldtatbestände § 27 II EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor. Beispiel Der Vermieter inseriert eine Wohnung zur Vermietung und es finden Besichtigungen statt. Er hält den Energieausweis nicht vor, da dieser noch nicht fertiggestellt ist. In diesem Fall ist der Tatbe& stand der Ordnungswidrigkeit des § 27 II 1, 1. Alternative und 4. Alternative erfüllt.

Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt, kann die Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn einleiten. Nach § 8 EnEV ist ein Bußgeldrahmen von 5.000 Euro bis zu 50.000 Euro vorgesehen. Für Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße bis zu 15.000 Euro vorgesehen. Die Energieeinsparverordnung schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

17

gegen die neue Verpflichtung zum Zugänglichmachen von Energieausweisen beim Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing nach § 16 II EnEV.

Auswirkungen auf den Mietvertrag? Die Vorlage des Energieausweises ist keine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen will oder nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch nicht erstellt worden ist. Der Vermieter ist lediglich zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet. Da der Energieausweis nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages ist, wird er ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Vermieters grundsätzlich auch nicht Vertragsbestandteil. Tipp Machen Sie den Energieausweis nicht zur Anlage zum Mietvertrag! Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifü& gen, wird er zum Vertragsbestandteil. Stellt sich später heraus, dass die im Energieausweis angegebene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht zutreffend ist, so kann sich der Mieter unter Umständen auf Gewährleistungsrechte berufen, insbesondere Minderungen, Schadensersatz, die Möglichkeit der Ersatzvornahme sowie auch das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. War dem Mieter jedoch bei Vertragsab& schluss der Mangel bekannt, so sind seine Gewährleistungsan& sprüche ausgeschlossen (§ 536 b BGB).

Der Energieausweis enthält schlechte Werte – Was tun? Ist das Gebäude von mäßiger energetischer Qualität, wird es im orangenen oder roten Bereich des Energieausweises eingestuft sein (vgl. Muster-Energieausweis ab S. 43). Dies kann beispielsweise bei nicht modernisierten Altbauten der Fall sein. Ohne weitergehende vertragliche Vereinbarungen schuldet der Vermieter aber grundsätzlich nur die technischen Standards, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten. Eine Nachrüst-

18

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

verpflichtung des Vermieters besteht nicht, d. h. der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu versetzen, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Tipp Enthält der Energieausweis negative energetische Werte, so sollte der Vermieter dennoch darauf hinwirken, dass der Mieter im Miet& vertrag ausdrücklich erklärt, dass ihm die energetischen Werte des Gebäudes bekannt sind und erläutert wurden und er mit dem energetischen Zustand des Gebäudes einverstanden ist.

Nachrüstverpflichtungen des Vermieters Grundsätzlich ist der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet, Änderungen oder bauliche Maßnahmen an der Mietsache durchzuführen. Eine Ausnahme ergibt sich aus § 10 I EnEV mit der so genannten unbedingten Nachrüstverpflichtung. So müssen Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut worden sind, bis spätestens zum 31.12.08 außer Betrieb genommen werden. Wurde also eine Heizungsanlage entgegen der unbedingten Nachrüstungsverpflichtung gem. § 10 EnEV vom Vermieter nicht ausgewechselt, so führt das zu einem Mangel der Mietsache. Der Mieter kann in diesem Fall einen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtung ggf. gerichtlich durchsetzen. Erfüllt der Vermieter die unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV nicht, so wird darin auch ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen. Aus den so genannten bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV folgt nur dann eine Verpflichtung des Vermieters zu weitergehenden Maßnahmen, wenn er bauliche Veränderungen vornimmt. Enthält der Energieausweis vom tatsächlichen Zustand abweichende energetische Kennzahlen, so ändert dies grundsätzlich nichts an dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Auch in diesem Fall entsteht kein Recht zur Mietminderung.

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

19

Die aktuelle Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) hat die Nachrüstpflichten für Hauseigentümer noch einmal verschärft. In den folgenden Kapiteln sind diese aktuellen Zahlen eingearbeitet. Unbedingte Nachrüstverpflichtungen des Vermieters Die EnEV sieht in § 10 EnEV eine so genannte unbedingte oder zwingende Nachrüstungsverpflichtung vor. Beispiel Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen be& schickt werden und vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufge& stellt worden sind, und deren Brenner nach dem 01.11.1996 er& neuert worden ist, müssen bis zum 31.12.2008 außer Betrieb genommen werden.

Die Heizungsanlage ist nach § 10 EnEV zwingend zu erneuern. Der Mieter muss diese Maßnahmen dulden, weil es sich dabei um eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters handelt. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB im Fall der Erfüllung einer unbedingten Nachrüstungsverpflichtung richtet sich danach, ob der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat. Denn gem. § 559 I 4. Alternative BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Beispiel Die Fenster sind erneuerungsbedürftig. Der Vermieter erneuert diese dennoch nicht und entschließt sich erst, als die Fenster völlig undicht sind, neue, isolierverglaste und schallgedämmte Fenster einzubauen.

Hierin liegt keine Modernisierungsmaßnahme, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme. Es entstehen keine umlagefähigen Kosten, die zu einer Mieterhöhung führen könnten. Anderenfalls könnte der Vermieter sich durch eine spätere Modernisierung denjenigen Kosten entziehen, die er aufgrund seiner Erhaltungspflicht der Mietsache bereits zuvor hätte aufbringen müssen.

20

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Deshalb hat immer eine Kürzung um die so genannten fiktiven Instandsetzungskosten zu erfolgen (s. auch S. 49).

Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern? Minderungen treten nur ein, wenn ein Mangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Wurde der Energieausweis nicht zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung gemacht, etwa durch Anfügen einer Ablichtung an den Mietvertrag, so scheidet ein Mangel und damit eine Minderung regelmäßig aus. Gem. § 536 I BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Gleiches gilt, wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht. Im Mietrecht gilt der so genannte subjektive Fehlerbegriff. Demnach liegt ein Mangel dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Achtung Aus der Pflicht des Vermieters, den Energieausweis zugänglich zu machen, folgt kein automatischer Erklärungswille des Vermie& ters, die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen. Deshalb wird der Energieausweis ohne weitere Erklärungen der Vertragsparteien grundsätzlich nicht Vertragsbestandteil. Ein entsprechendes Kürzungsrecht, wie es im Zuge der Novelle 2009 der EnEV mal diskutiert wurde, ist nach heutigem Stand vom Tisch.

Maßgeblich ist allein, was die Vertragsparteien bei Mietbeginn vereinbart haben. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit, d. h. die so genannte Ist-Beschaffenheit von der nach dem Mietvertrag vereinbarten, so genannten Soll-Beschaffenheit, abweicht.

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

21

Beispiel Ist eine Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertrags in einem unsa& niertem Zustand, bestehen beispielsweise die Fenster aus einer (intakten) Einfachverglasung, dann kann der Mieter nicht verlan& gen, hier eine energetische Modernisierung herbeizuführen, also etwa eine Zweifachverglasung verlangen. Denn vertraglich verein& bart war nur die Einfachverglasung. Die Ist&Beschaffenheit ent& spricht also der Soll&Beschaffenheit, eine Abweichung liegt nicht vor. Der Mieter darf also nicht die Miete mindern.

Lässt sich die vertragliche Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht zweifelsfrei festlegen, so muss der Vertragsinhalt ausgelegt werden (§§ 133, 157 BGB). Im Zweifel ist dann auf die so genannte Verkehrsanschauung abzustellen. Beispiel Wird eine nicht sanierte Altbauwohnung vermietet, so muss der Mieter mit kleineren, bei Altbauten üblichen Rissen an den Wän& den rechnen, ebenso, dass es bei den vorhandenen Altbau& Kasten&Fenstern zu Zugluft kommen kann.

Übertragen auf den Gebäudeenergieausweis sind verschiedene Konstellationen denkbar: So kann sich im Laufe eines Mietverhältnisses herausstellen, dass die tatsächlichen Energiekosten wesentlich höher sind, als die im Energieausweis angegebenen Kosten. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Im Energieausweis können beispielsweise Zeiträume berücksichtigt sein, in denen relativ milde Winter herrschten. Im Verbrauchsausweis werden natürlich klimatische Faktoren und der dauerhafte Leerstand von Wohnung berücksichtigt. Dennoch kann dieser Ausweis nicht mehr als eine Überschlagsrechnung beinhalten. Entscheidender Faktor ist aber das tatsächliche Nutzerverhalten der jeweiligen Mieter. Wohnen im Anwesen energiebewusste Mieter, so hat dies ebenso einen maßgeblichen Einfluss auf den Gesamtenergieverbrauch, wie wenn die Mieter weniger bedacht sind und beispielsweise gleichzeitig Heizen und Lüften oder auf den täglichen Genuss eines Vollbades nicht verzichten wollen. Aus diesem Grund lassen sich auch mit dem aufwändigeren Bedarfsausweis niemals konkrete Ersparnisse ermitteln, sondern allenfalls eine Schätzung

22

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

abgeben, wie stark sich die Energieersparnis bei ansonsten gleichen Rahmenbedingungen durch eine Modernisierung verbessern lässt. Die Frage, ob dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt, richtet sich danach, was die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben. Achtung In aller Regel wird der Energieausweis nicht zur Grundlage der Vereinbarungen der Mietvertragsparteien bei Mietvertragsab& schluss. Deshalb werden regelmäßig Mietminderungen nicht in Betracht kommen, selbst wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises – auch erheblich – von dem tat& sächlichen Energieverbrauch abweichen.

Anfechtung des Mietvertrags Irrt sich der Mieter aufgrund des Energieausweises über die energetische Beschaffenheit der Mietsache, so kann ein Anfechtungsgrund vorliegen. Der Mieter kann in diesem Fall die Anfechtung nach § 119 I BGB erklären. Hat der Vermieter den Mieter durch die Vorlage eines unrichtigen Energieausweises arglistig getäuscht, so kann der Mieter den Mietvertrag auch nach § 123 I BGB anfechten. Dann macht sich der Vermieter zusätzlich schadensersatzpflichtig. Zum ersatzfähigen Schaden gehören insbesondere auch Maklerkosten, Umzugskosten, Kosten für Zeitungsinserate, Kosten für Ummeldung, auch von Telefon, Umbaukosten für Einbaumöbel etc. Ferner kann der Mieter die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der neuen Miete als Schadenersatz verlangen. Modernisierungsempfehlungen Nach § 20 I EnEV hat der Aussteller anlässlich der Ausstellung des Energieausweises dem Eigentümer Modernisierungsempfehlungen zu geben (siehe Muster auf S. 47). Die Empfehlungen sollen in erster Linie dazu dienen, den Eigentümer auf energiebezogene Defizite und nahe liegende Verbesserungsmöglichkeiten seines Gebäudes aufmerksam zu machen. Im Energieausweis sollen übliche, kostengünstige und rentable Maßnahmen zur energeti-

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

23

schen Verbesserung des Gebäudes aufgezeigt werden. Sie haben die Funktion eines fachlichen Ratschlags, sollen eine Energieberatung des Eigentümers nicht ersetzen, können dazu aber einen Anstoß geben. Der Verordnungsgeber erhofft sich davon, dass Hauseigentümer künftig vermehrt in die energetische Verbesserung ihrer Gebäude investieren. Gleichzeitig sollen die Empfehlungen den Mietinteressenten als ergänzende Information zu den Angaben in den Energieausweisen zugänglich sein. Achtung Aus den Modernisierungsempfehlungen erwächst kein Anspruch des Mieters auf Durchführung der im Energieausweis genannten Maßnahmen, da es sich nur um mögliche, aber nicht verpflich& tende Empfehlungen zur Anpassung an die technischen Stan& dards handelt.

Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen § 554 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungen, wenn damit eine Verbesserung der Mietsache, Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaffung neuen Wohnraumes verbunden ist. Diese muss der Mieter nach § 554 II S. 1 BGB dulden. Unter der weiteren Voraussetzungen, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 I BGB). Beispiele Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung: • Einbau von Fenstern mit erheblich besserer Wärmedämmung • Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit moderner Niederbrennwerttechnik und daraus folgender Energieeinspa& rung • Wärmedämmung einer Fassade, die zur nachhaltigen Einspa& rung von Heizenergie führt

24

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Achtung Ein Anspruch des Mieters auf Durchführung dieser Maßnahmen besteht aber nicht. Der Vermieter hat die Mietsache gem. § 535 I S. 2 BGB nur in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er ist deshalb ggf. zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Er ist aber nicht verpflichtet, Maßnahmen durchzu& führen, die über den vertragsgemäßen Zustand hinausgehen. Ein Verpflichtung zur Modernisierung nach § 554 BGB besteht des& halb grundsätzlich nicht.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme Der Vermieter muss dem Mieter die Modernisierungsmitteilung spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen in Textform zustellen. Die Frist darf auch länger bemessen sein. Sie wird rückwärts gerechnet vom voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, muss also nicht etwa am Monatsanfang, in der Monatsmitte oder am Monatsende liegen, sondern kann an jedem beliebigen Tage des Monats sein. • Der Vermieter muss die Art der Maßnahme möglichst detailliert und präzise mitteilen. • Mitzuteilen ist auch der voraussichtliche Umfang der Maßnahme. Der Mieter muss sich anhand der Modernisierungsankündigung eine Vorstellung machen können, welche genauen Maßnahmen geplant sind. • Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme ist ebenfalls möglichst konkret zu benennen, jedenfalls nach Wochen, möglichst aber nach Tagen. Die Mitteilung „die Arbeiten werden etwa 3 bis 4 Monate dauern“ ist zu unbestimmt. Eine entsprechende Modernisierungsankündigung wäre unwirksam. • Die zu erwartende Mieterhöhung ist nach den voraussichtlichen Kosten der Baumaßnahme mitzuteilen. Berechnung der Mieterhöhung Die zu erwartende Erhöhung der Miete ist zu errechnen, nämlich mit 11 % aus den für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch hier um mög-

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

25

lichst präzise Angaben bemüht sein. Gem. § 559 b II BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung gem. §§ 559 b I, 559 BGB. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung im Mitteilungsschreiben gem. § 554 III BGB nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher liegt als die mitgeteilte. Tipp

Es empfiehlt sich, der Modernisierungsmitteilung eine detaillierte Baubeschreibung, etwa Leistungsverzeichnis oder Planungsunter& lagen des Architekten beizufügen. Findet die Modernisierungs& maßnahme in der Wohnung des Mieters statt, so müssen die Auswirkungen so detailliert mitgeteilt werden, dass der Mieter prüfen kann, ob er seine Möbel wie bisher stellen kann. Anderen& falls ist die Modernisierungsmitteilung unwirksam.

Schalten Sie einen Energieberater ein! Bei geplanten Modernisierungen sollten Sie einen unabhängigen Energieberater einschalten. Die Energieberater können Sie einerseits über die zahlreichen Förderprogramme des Bundes (KFW) wie auch über Länderförderprogramme informieren, derzeit vor allem zu den CO2-Einsparprogrammen. Eine Übersicht der wichtigsten Förderprogramme finden Sie auf S. 51. Der Energieberater stellt in der Regel eine umfassende Analyse und gibt Ihnen verschiedene Entscheidungshilfen über die in Betracht kommenden Maßnahmen, so dass Sie selbst beurteilen können, welches Programm Ihren individuellen Bedürfnissen am besten entspricht. Außerdem erstellt der Energieberater eine Energiebilanz, die Ihnen die möglichen Energieeinspareffekte genau aufzeigt. Wiederum hierdurch können Sie Ihrem Mieter im Rahmen von Modernisierungsankündigungen nach § 554 BGB und im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB verständlich und nachvollziehbar das Maß der Energieeinsparung darlegen. Dies ist insbesondere Voraussetzung für die Erhöhung der Miete nach § 559 BGB.

26

Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen Gem. § 559 b I BGB muss der Vermieter seinen Anspruch auf Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme in Textform erklären. Die Erklärung muss von allen Vermietern an alle Mieter abgegeben werden. Die Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages, eine Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie Angaben zu den Abzügen für fiktive Instandsetzungen enthalten. Beispiel Der Vermieter baut schallschutz und wärmedämmende Fenster ein. Die Mieterhöhungserklärung hat wie folgt auszusehen:

Der Vermieter muss in der Erläuterung zur Mieterhöhung nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster, etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten beschreiben, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen kann und den aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b I 2 BGB ist nur wirksam, wenn die Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen dargelegt sind. Ferner muss der Vermieter aufzeigen, inwiefern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Sofern aber diese Faktoren zutreffen, kann der Eigentümer 11 Prozent dieses Betrags pro Jahr auf die Miete umlegen. Natürlich muss der Vermieter beachten, dass er nicht in den Bereich des Mietwuchers gerät. Und auch die tatsächliche wirtschaftliche Umsetzbarkeit kann das vor Ort verbieten. Wenn der Markt angebotsorientiert ist, kann es sein, dass durch eine Mieterhöhung eine Wohnung nicht mehr vermietbar ist.

Tipps zum Energiesparen Nicht nur Immobilien können Energieverschwender sein. Der „Faktor Mensch“ ist mit seinen Gewohnheiten ein wichtiger Baustein im Gesamtkonzept Energie sparender Maßnahmen. Was hilft es, wenn das Gebäude optimal energetisch saniert ist, aber ständig im Winter das Fenster offen steht? Hier finden Sie einige Anregungen, das eigene Verhalten zu überprüfen.

Tipp 1: Energiebewusst heizen • Nutzen Sie die Möglichkeit, die Raumtemperatur nachts abzu-

•

•

•

• •

senken. Senken Sie aber nicht um mehr als 5 °C ab, weil sonst für das Aufheizen am nächsten Morgen zu viel Energie verbraucht wird. Heizkörper sollen die Wärme ungehindert an die Räume abgeben können. Deshalb ist es besser, sie nicht durch schwere Vorhänge oder Verkleidungen abzudecken. Türen zu kühleren Räumen sollten möglichst geschlossen werden. Einerseits werden sonst die kühleren Räume mitgeheizt, andererseits bewirkt der Luftaustausch verschieden warmer Räume einen ungünstigen Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit in den kühleren Räumen. Die Raumtemperatur um 1 Grad abzusenken spart jeweils etwa 6 % der Heizenergie. Eine Absenkung von 22 °C auf 19 °C spart folglich schon 18 % der Kosten! Trotzdem sollte man es mit der Absenkung der Raumtemperatur nicht übertreiben, weil die Gefahr von Schimmelbefall sonst zunimmt. Auch kühlere Räume sollten deshalb nicht kälter als 14 °C bis 16 °C sein. Eine dauerhafte Absenkung der Raumtemperatur, beispielsweise während des 14-tägigen Winterurlaubs, sollte nicht zu niedrig ausfallen. Im Extremfall riskieren Sie sonst einen Frostschaden. Bedenken Sie außerdem, dass der Energieaufwand ungleich größer ist, wenn die völlig ausgekühlten Ziegelwände

28

Tipps zum Energiesparen

wieder aufgewärmt werden müssen. Lassen Sie deshalb die Heizung auf ungefähr 15 °C durchlaufen. • Bei Gebäuden aus Holz stellt sich die Situation anders dar. Dort ist der Energieaufwand nicht so groß, wenn eine ausgekühlte Wohnung wieder auf Betriebstemperatur gebracht werden soll.

Tipp 2: Wasserverbrauch einschränken • Einmal Duschen spart ca. 80 Liter gegenüber einem Vollbad in

der Badewanne. • Wasserspar-Luftsprudler (Perlatoren) senken nicht nur den

Wasser-, sondern auch den Energieverbrauch.

Tipp 3: Richtig lüften • Was Sie unbedingt vermeiden sollten, sind dauerhaft gekippte

• • • • • • •

Fenster während der Heizperiode. Besser Stoßlüften. Man geht davon aus, dass Fenster, die ständig gekippt sind, den Energieverbrauch vervierfachen gegenüber einer vernünftigen Stoßlüftung. Das Lüften einer Wohnung ist wichtig, um Feuchtigkeit entweichen zu lassen. Gerade bei sehr gut wärmegedämmten Wohnungen ist dies nicht mehr durch die Wände möglich. Die Folge: Schimmelbildung. Alle Räume lüften und die Häufigkeit des Lüftens erhöhen. z. B. nach dem Baden, Duschen oder Kochen etc. Beim Lüften die Heizkörper abschalten. Möbel nicht zu nah an die Außenwand stellen, damit dahinter Luft zirkulieren kann. In der Wohnung keine Wäsche trocknen. Wenn es nicht zu vermeiden ist, dann vermehrt lüften. Möglichkeiten der Lüftungstechnik nutzen, Technik nicht stilllegen durch falsches Programmieren. Die relative Luftfeuchtigkeit überprüfen. Je kühler ein Raum gehalten wird, desto öfter muss er gelüftet werden. Heizkörper müssen entlüftet werden, wenn sie gluckern oder nicht gleichmäßig warm werden.

Tipps zum Energiesparen

29

• Fensterläden oder Rollläden nachts schließen – das reduziert

Wärmeverluste an den Fenstern.

Tipp 4: Strom sparen • Der Standby-Betrieb von Elektrogeräten verursacht geschätzte

11 % des Stromverbrauchs der privaten Haushalte. Deshalb: Geräte ganz ausschalten, wenn möglich. Sie erkennen den Standby-Betrieb beispielsweise an kleinen leuchtenden Kontrollanzeigen oder Uhrzeitanzeigen. • Der Löwenanteil des Stromverbrauches im Haushalt von ca. 20 % geht auf Kühlschränke und Gefriertruhen zurück. Hier lohnen Energie sparende Geräte also am meisten. • Im Vergleich dazu können Energiesparlampen nur weniger einsparen, weil die privaten Haushalte nur ca. 8 % ihres Energieverbrauches für Beleuchtung aufwenden. Trotzdem ist ihr Einsatz sinnvoll.

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten? Im Fall des Verkaufs einer Eigentumswohnung bzw. deren Neuvermietung ist ein Energieausweis zugänglich zu machen. Zur Veranschaulichung, ab wann für welche Eigentumswohnungen welcher Energieausweis vorzulegen ist, siehe Tabellen ab S. 5.

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun? Ein einzelner Wohnungseigentümer kann für seine Eigentumswohnung alleine keinen Energieausweis erstellen lassen. Der Energieausweis ist immer bezogen auf das gesamte Gebäude. Ein Einzeleigentümer hat jedoch einen Anspruch auf Erstellung des Energieausweises und kann diesen Anspruch ggf. auch gerichtlich durchsetzen. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen, da der Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt werden muss (s. auch S. 49).

Was hat der Verwalter zu tun? Es ist die Aufgabe des Verwalters, den Eigentümern frühzeitig aufzuzeigen, welcher Energieausweis für das konkrete Gebäude in Betracht kommt. Gleichfalls sollte er die Vor- und Nachteile des Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweises erläutern. Achtung Vom Verwalter wird keine energetische Beratung erwartet, denn diese kann er fachlich in der Regel nicht leisten. Es ist aber un abdingbar, den Eigentümern die gesetzlichen Erfordernisse im Zusammenhang mit der Neufassung der Energieeinsparverord nung darzulegen und Handlungsempfehlungen auszusprechen sowie sinnvolle Beschlussfassungen vorzubereiten.

In einem weiteren Schritt müssen die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung darüber entscheiden, ob sie vor Erstel-

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

31

lung des Energieausweises die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen. In diesem Fall sollte sich der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss dazu ermächtigen lassen, Fachleute, etwa Architekten, Ingenieure oder Energieberater hinzuzuziehen, um so der Eigentümergemeinschaft entsprechende energetische Modernisierungsmaßnahmen aufzuzeigen. Grundsätzlich steht es – mit Ausnahme der zwingenden Nachrüstverpflichtungen gem. § 10 EnEV – im Belieben der Eigentümer, ob sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Entscheidet sich die Eigentümergemeinschaft gegen die Durchführung von Modernisierungen, so ist dies rechtlich ohne Folgen.

Novellierung der EnEV in 2009 Die aktuelle Novellierung der EnEV hat einige Veränderungen mitgebracht. Die Deutsche Energieagentur (dena) fasst dies wie folgt zusammen: • Berechnungsverfahren für Wohngebäude: Es wurde eine Referenzmodellberechnung des Energieverbrauchs auch bei Wohngebäuden eingeführt. Für Nicht-Wohngebäude gibt es diese bereits. • Anforderungsverschärfung: Die Vorschriften für eine Mindestdämmung von Gebäudeteilen wurden um 30 Prozent angehoben. Die Außenwänden müssen demnach bei einer Modernisierung ebenfalls um etwa 30 bis 45 Prozent besser gedämmt werden. Der Wärmedurchgang von Fenstern muss im Vergleich zu den aktuellen Regelungen um etwa 25 Prozent verringert werden. • Bagatellgrenze: Die Grenze sinkt. Zukünftig soll eine Modernisierung nach EnEV schon dann Vorschrift sein, wenn 10 Prozent eines Gebäudeteils ausgewechselt wird und zwar unabhängig von der Orientierung. • Nachtstromheizungen: Strom als Primärenergieträger für Hauswärme ist schon seit Beginn der EnEV sozusagen auf dem absteigenden Ast. In der Novellierung wird nun die Außerbetriebnahme der Geräte geregelt.

32

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

• Regenerative Energien: Ab einer Nutzfläche von 50 Qua-

dratmeter ist nun die Prüfung alternativer Energieversorgungssysteme verpflichtend.

Zwingende Nachrüstverpflichtungen § 10 EnEV sieht für den Gebäudebestand die so genannten unbedingten oder zwingenden Nachrüstverpflichtungen vor. Danach sind Eigentümer von bestehenden Gebäuden gesetzlich verpflichtet, folgende Nachrüstungen durchzuführen: Verpflichtung zur Stilllegung von Heizkesseln Heizsysteme mit einer Aufwandszahl höher als 1,30 (alte Verordnung: nur Gas- und Heizölkessel) und die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, mussten bereits bis zum 31.12.06 außer Betrieb genommen werden. Diese Verpflichtung ergab sich bereits aus der EnEV 2004. Gem. § 30 der EnEV 2007 gilt diese Verpflichtung weiterhin. Dadurch mussten viele Öloder Gasheizungen zwingend außer Betrieb genommen werden. Wurden Heizungen, die bereits vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden, nach dem 01.11.1996 durch nachträgliche Maßnahmen so ertüchtigt, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, so müssen diese erst bis zum 31.12.08 außer Betrieb genommen werden. Gleiches gilt für Heizkessel, deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind (§ 10 Abs. 1 EnEV). Die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen gelten nicht, wenn die Heizungen mit so genannten Niedertemperatur-Heizkesseln oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. Ausnahme: eigengenutzte Immobilien Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der EnEV 2001 (01.02.02) eine selbst bewohnt hat, müssen Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut worden sind, erst dann außer Betrieb genommen werden, wenn ein Eigentümerwechsel nach dem 01.02.02 stattgefunden hat.

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

33

Bei diesen eigengenutzten Immobilien hat der neue Eigentümer den Heizkessel 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang außer Betrieb zu nehmen, nicht jedoch vor dem 31.12.08 (§ 10 Abs. 2 Nr. 3 EnEV). Verpflichtung zur Durchführung von Dämmungen Eine weitere Nachrüstungsverpflichtung besteht gem. § 30 Abs. 2 EnEV 2007 für Eigentümer von Bestandsgebäuden mit heizungstechnischen Anlagen. Hier gilt § 9 Abs. 2 der Energieeinsparverordnung von 2004 fort. Bereits danach mussten Eigentümer von Gebäuden ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, bis zum 31.12.06 mit Wärmedämmungen versehen. Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen mussten bereits nach der EnEV 2004 nicht begehbare aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt pro Qm Kelvin (alte Verordnung: 0,30) nicht überschreiten (§ 9 Abs. 3 EnEV 2004). Auch diese Verpflichtung gilt gem. § 30 Abs. 3 der EnEV 2007 weiterhin für die Eigentümer von Bestandsgebäuden fort. Die Dämmung von ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Armaturen sowie für ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken muss spätestens zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang erfolgen. Zusätzlich seit 2009: Auch begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume sind ab 01.01.2012 mit einer Dämmung (U-Wert 0,24 W/(m²K))zu versehen, sofern dies nicht mit einem unangemessenen Aufwand und damit fehlender Wirtschaftlichkeit verbunden ist Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Achtung Die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen nach § 10 EnEV sind öffentlich&rechtliche Verpflichtungen und daher für Gebäu& deeigentümer, Wohnungseigentümer und Verwalter zwingend.

34

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

Aufgaben des Verwalters im Fall einer Nachrüstung Schritt 1: Bestandsaufnahme durch den Verwalter Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung notwendig sind. Tipp: Soweit Unterlagen nicht vorhanden sind, sollte der Verwalter die Bauunterlagen bei der Baubehörde einsehen. Dort können weitere Kenntnisse über die verbauten Materialien, insbesondere über Brennstoffe, Fenster und heizungstechnische Anlagen, erlangt werden. Außerdem sollten die Verwaltungsunterlagen auf vorhan& dene Messprotokolle des zuständigen Kaminkehrers durchgese& hen werden. Hieraus können die Immissionswerte abgelesen werden. In der Regel enthalten die Protokolle auch Angaben über Fabrikat und den Zeitpunkt des Einbaus der Heizung.

Der Verwalter sollte, nachdem er beispielsweise festgestellt hat, dass die Heizungsanlage nicht mehr den Anforderungen der EnEV entspricht, die Eigentümer im Rahmen einer außerordentlichen oder ordentlichen Eigentümerversammlung darauf hinweisen, dass dringender Handlungsbedarf besteht. Nachdem die Nachrüstungsverpflichtungen größtenteils bereits zum 31.12.06 fällig waren, sollte der Verwalter hier möglichst umgehend tätig werden. Schritt 2: Einholung von Vergleichsangeboten Stehen größere Sanierungsmaßnahmen an, so hat der Verwalter oder – falls beauftragt – der Architekt oder Energieberater in Erfüllung der zwingend bestehenden Nachrüstungsverpflichtungen nach § 10 EnEV einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Dazu sind Vergleichsangebote einzuholen. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten über die Durchführung einer größeren Baumaßnahme entschieden wird, entspricht in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es, dass vor einer größeren Instandsetzungsmaßnahme grundsätzlich der Schadensumfang

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

35

und die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt sowie mehrere Kostenangebote eingeholt werden. Schritt 3: Einberufung der Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens 1 Mal im Jahr vom Verwalter einzuberufen. Eine Einberufung ist auch dann erforderlich, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Größe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Hierbei kommt es nicht auf die Miteigentumsanteile, sondern auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an, d. h. mindestens ein Viertel der Eigentümer nach Köpfen muss die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Im Übrigen steht das Recht zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich ausschließlich dem Verwalter zu. In dringlichen Fällen kann der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Im Rahmen der Erstellung des Energieausweises wird regelmäßig kein dringlicher Fall vorliegen. Etwas anderes kann gelten, wenn die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen, etwa zur Außerbetriebnahme der Heizungsanlage, bisher von der Eigentümergemeinschaft nicht eingehalten wurden und dazu bereits die behördliche Verpflichtung zur Außerbetriebnahme bzw. die Untersagung der weiteren Nutzung droht. In diesen Fällen ist dringendes Handeln durch den Verwalter geboten. Er hat möglichst umgehend eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Schritt 4: Beschlussfassung Die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen gem. § 10 EnEV sind für die Gebäudeeigentümer zwingend. Die Wohnungseigentümer müssen daher soweit die Voraussetzungen des § 10 EnEV erfüllt sind, ihren Heizkessel außer Betrieb nehmen, oberste Geschossdecken dämmen bzw. freiliegende Warmwasserleitungen dämmen. In Erfüllung dieser gesetzlichen Verpflichtungen ist der Verwalter daher gehalten, einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss herbeizuführen.

36

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

Tipp: Als Verwalter sollten Sie den Eigentümern eine Beschlussempfeh& lung geben und eine Beschlussfassung vorbereiten. Sie sollten die Eigentümer insbesondere darüber informieren, dass die Erfüllung der Nachrüstungsverpflichtungen eine gesetzliche Vorgabe dar& stellt und nicht zur Disposition der Eigentümergemeinschaft steht.

Weigert sich die Eigentümergemeinschaft, den zwingenden Nachrüstungsverpflichtungen des § 10 EnEV nachzukommen, so hat der einzelne Eigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Erfüllung der zwingenden Nachrüstungsverpflichtungen. Die Tagesordnung auf der Eigentümerversammlung könnte zu diesem Punkt wie folgt aussehen: TOP: Nachrüstungsverpflichtung aufgrund der Energieeinsparverordnung Nach der geltenden Energieeinsparverordnung müssen Eigen& tümer von Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen alle Heizkessel außer Betrieb nehmen, ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs& und Warmwasserleitungen sowie Armatu& ren, die sich in beheizbaren Räumen befinden, dämmen und zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Ge& schossdecke 0,24 Watt (m² x K) nicht überschreitet. Hierzu hat der Gesetzgeber bestimmte Übergangsfristen vorgesehen. Die Gemeinschaft hat darüber zu entscheiden, einen Auftrag über eine durchzuführende Bestandsaufnahme an einen Fach& mann/Sachverständigen zu erteilen und das weitere Vorgehen in diesem Zusammenhang festzulegen.

Musterbeschlüsse In einer ersten Eigentümerversammlung zum Thema Energieeinsparverordnung und Veranlassung einer Bestandsaufnahme zur Überprüfung der Nachrüstungsverpflichtungen nach § 10 EnEV könnten folgende Beschlussvorschläge unterbreitet werden:

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

37

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft A&Straße in B&Stadt be& schließt, zur Überprüfung einer Nachrüstungsverpflichtung nach § 10 EnEV mit einer hierzu erforderlichen Bestandsaufnahme hinsichtlich … [z. B. Heizkessel/Wärmeverteilungs& und Warmwasserleistungen sowie Armaturen der heizungstechnischen Anlagen/Dämmung der nicht be& gehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume] den Sach&erständigen … [Name und Anschrift] zu beauftragen. Die Beauftragung erfolgt zum Pauschalhonorar in Höhe von …/nach Zeitaufwand mit einem Stundenhonorar von … Euro. – Beschlussfassung – 2. Sofern sich bei obiger Ziffer 1 herausstellt, dass Nachrüstungs& bzw. Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden und die Anforderungen der EnEV nicht erfüllt werden, wird der beauftragte Sachverständige schon jetzt auch dazu beauftragt, eine Ausschreibung für die durch& zuführenden Arbeiten vorzubereiten. – Beschlussfassung – 3. Der Verwalter wird beauftragt, nach Ausarbeitung einer Aus& schreibung zu jedem Gewerk mehrere Angebote zum Zwecke der Vor& lage zur Beschlussfassung auf einer dann gesondert einzuberufenden Eigentümerversammlung einzuholen. 4. Die Kosten der genannten Maßnahmen gem. obiger Ziffer 1 und 2 werden durch eine Sonderumlage in Höhe von … Euro, die nach dem Verteilungsschlüssel gem. § … der Gemeinschaftsordnung auf die Mit& eigentümer umgelegt wird, finanziert. – Beschlussfassung – 5. Der Verwalter wird eine weitere Wohnungseigentümerversammlung einberufen, sobald die einzuholenden Angebote entsprechender Fach& firmen vorliegen oder wenn feststeht, dass keine weiteren Angebote mehr abgegeben werden. In dieser Versammlung ist dann über die Ver& gabe der Aufträge zu entscheiden. – Beschlussfassung –

Wird eine zweite Versammlung notwendig, könnte die Beschlussfassung dann wie folgt aussehen: 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft A&Straße in B&Stadt be& schließt auf der Grundlage der Empfehlungen des Sachverständigen … im Hinblick auf § 10 EnEV folgende Nachrüstungs& bzw. Sanierungs& maßnahmen: 1. _________________ [genaue Bezeichnung der Maßnahme] 2. _________________ [genaue Bezeichnung der Maßnahme] 3. _________________ [genaue Bezeichnung der Maßnahme]

38

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

Zur Durchführung der Maßnahme nach Ziffer 1 wird der Firma … auf der Basis des Angebots vom … hiermit der Auftrag erteilt. Zur Durchführung der Maßnahme nach Ziffer 2 wird der Firma … auf der Basis des Angebots vom … hiermit der Auftrag erteilt. Zur Durchführung der Maßnahme nach Ziffer 3 wird der Firma … auf der Basis des Angebots vom … hiermit der Auftrag erteilt. – Beschlussfassung – 2. Der Verwalter wird bevollmächtigt, auf der Grundlage der oben ge& nannten Angebote mit den genannten Firmen jeweils einen Vertrag im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen. – Beschlussfassung – 3. Die Kosten der genannten Maßnahmen werden durch eine Sonder& umlage in Höhe von … Euro, die nach dem Verteilungsschlüssel gem. § … der Gemeinschaftsordnung auf die Miteigentümer umgelegt wird, [oder alternativ: durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage in Höhe von … Euro] finanziert. – Beschlussfassung – 4. Die Sonderumlage ist zahlbar zum … und zu diesem Zeitpunkt ohne weitere Anforderung auf das Treuhandkonto der Wohnungseigentümer& gemeinschaft bei der … [Bank, BLZ, Kontonummer] zu überweisen. – Beschlussfassung – 5. Leistet ein Wohnungseigentümer die Zahlung auf die Sonderumlage nicht, wird der Verwalter ermächtigt, den entsprechenden Betrag im Namen der Wohnungseigentümer unter Einschaltung eines Rechts& anwalts und unter Kostenbelastung der Wohnungseigentümergemein& schaft geltend zu machen. – Beschlussfassung – 6. Der Verwalter soll mit der Auftragserteilung an die vorgenannten Fir& men so lange warten, bis mindestens ... % der Sonderumlage auf dem für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Treuhandkonto eingegangen sind. [Alternativ bzw. zusätzlich:] Der Verwalter darf die vorgenannten Firmen erst dann beauftragen, wenn feststeht, dass eine Beschlussanfechtung innerhalb der gesetzlich möglichen Frist nicht erfolgt ist. [Weitere Alternative:] Der Verwalter wird schon jetzt ausdrücklich dazu ermächtigt, den Be& schluss auch dann durchzuführen, wenn eine Beschlussanfechtung einzelner Eigentümer erfolgt. – Beschlussfassung –

Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten?

39

Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldtatbestände In § 27 EnEV sind bestimmte Pflichtverstöße als Ordnungswidrigkeiten ausgestaltet und mit einem Bußgeld bewehrt worden. Dies wurde als notwendig erachtet, um eine effiziente Umsetzung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung sicherzustellen. Die Bußgeldtatbestände sind im Zusammenhang mit § 26 EnEV zu sehen. Hier wird als Verantwortlicher für die Einhaltung der Vorschriften dieser Verordnung der Bauherr bezeichnet, soweit nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher benannt wird. Der Verwalter ist nicht Adressat dieser Regelung und kann sich somit nicht in seiner Eigenschaft als Verwalter strafbar machen. Täter einer Ordnungswidrigkeit kann der Eigentümer bzw. Wohnungseigentümer sein, so beispielsweise bei nicht rechtzeitiger Durchführung der vorgeschriebenen Inspektion einer Klimaanlage oder bei Nichterfüllung einer Nachrüstungsverpflichtung in Bezug auf Heizkessel, die Zentralheizung oder bei Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen. Ferner kann der einzelne Eigentümer ordnungswidrig handeln, wenn er einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht. Diese Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldbuße bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Was müssen Verkäufer und Makler beachten? Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises Gem. § 16 Abs. 2 EnEV muss der Verkäufer eines Gebäudes dem potenziellen Käufer einen Energieausweis zugänglich machen, wenn er es verlangt. Kommt er der Verpflichtung nicht nach, kann gegen ihn ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängt werden. Achtung Der Verkäufer sollte den Energieausweis keinesfalls zum Vertrags& bestandteil des notariellen Kaufvertrages machen. Denn in diesem Fall kann der Inhalt des Energieausweises zu einer Beschaffen& heitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB werden. Entspricht die Immobilie dann nicht den im Energieausweis an& gegebenen Werten und Eigenschaften, so liegt ein Sachmangel vor. Dies führt zu Gewährleistungsrechten des Käufers, insbesondere Nacherfüllung, Minderung und Schadensersatz (§ 437 BGB).

Der Käufer sollte unbedingt nachprüfen, ob sich der Energieausweis bei den sonstigen relevanten Unterlagen befindet, die ihm der Verkäufer aushändigt, und darauf drängen, dass ihm der Energieausweis auch zur Verfügung gestellt wird.

Was gilt für Neubauten? Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energieausweisen bereits seit 1995 in Form von so genannten Wärmebedarfsausweisen vorgeschrieben. Diese Energie- bzw. Wärmebedarfsausweise gelten weiterhin fort. Die Gültigkeitsdauer der Ausweise beträgt ebenfalls 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung (§ 29 Abs. 3 EnEV). Für Verkäufer von Immobilien ab dem Baujahr 1995 bereitet die Vorlagepflicht des Energieausweises gem. § 16 Abs. 2 EnEV gegenüber dem potenziellen Käufer damit in aller Regel keine Schwierigkeiten. Ist der Wärmebedarfsausweis bzw. Energieausweis wegen der 10-jährigen Gültigkeitsdauer bereits abgelaufen, so kann der Verkäufer der Immobilie unproblematisch einen Verbrauchsausweis erstellen lassen. Im Übrigen wird er bei jüngeren Baujahren ohnehin über einen gültigen Energieausweis verfügen.

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

41

Der Verkäufer kommt der Nachrüstverpflichtung nicht nach Bereits nach bisherigem Recht mussten beispielsweise Heizungskessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden, bis 31.12.2006 zwingend außer Betrieb genommen werden. Hat der Verkäufer einer Immobilie es dennoch versäumt, den Heizkessel außer Betrieb zu nehmen, so stellt sich die Frage, ob darin ein Sachmangel der Immobilie zu sehen ist. In der Praxis tritt dieser Fall selten ein, da der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie in aller Regel jegliche Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag ausschließt. Ein solcher Haftungsausschluss gilt allerdings nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Ist dem Verkäufer der Immobilie bekannt gewesen, dass er aufgrund der zwingenden Nachrüstungsverpflichtung aus § 10 EnEV den Heizkessel eigentlich hätte außer Betrieb nehmen müssen und hat er den Käufer darüber arglistig nicht aufgeklärt, so führt dies nach § 444 BGB dazu, dass der Haftungsausschluss unwirksam ist. Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Der Verkäufer haftet in diesem Fall, da der Haftungsausschluss unwirksam ist. Achtung Der Käufer einer Immobilie ist für den Nachweis von Kenntnis und arglistigem Handeln des Verkäufers voll darlegungs& und beweispflichtig. Treten nach Übergabe Mängel auf, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein konnten und über die demgemäß aufgeklärt werden musste, hat der Käufer die Kennt& nis des Verkäufers über den Mangel – bezogen auf den Zeit& punkt des Vertragsabschlusses – zu beweisen.

In welchen Fällen haftet der Makler? Auch gewerblich tätige Makler können bei Verletzung von Offenbarungspflichten in die Haftung geraten. Der Vertrag zwischen Makler und Käufer ist ein Schuldverhältnis im Sinne des § 241 BGB. Es verpflichtet jeden Vertragsteil zur Rücksicht auf die

42

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils. Für den Makler erwächst hieraus eine Aufklärungspflicht. Er muss den Kaufinteressenten über alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Kaufinteressenten von Bedeutung sein können, aufklären. Die Erklärungen des Maklers müssen so beschaffen sein, dass sie bei dem Kaufinteressenten keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Deshalb muss ein gewerblich tätiger Makler einen möglichen Käufer grundsätzlich über alle ihm bekannten Fakten, die für dessen Kaufentschluss von Bedeutung sein können, aufklären. Achtung Der Makler kann sich seiner Haftung nicht dadurch entledigen, dass er im Exposé darauf hinweist, dass die dortigen Angaben vom Grundstückseigentümer stammen und er für dessen Rich& tigkeit keine Gewähr übernimmt. Die Aufklärungspflicht des Mak& lers bleibt trotzdem bestehen. Er hat deshalb dem Kaufinteres& senten die ihm bekannten Umstände, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sind, auch ungefragt zu offenbaren.

Ist dem Makler z. B bekannt, dass die vorhandene Heizungsanlage nicht den Voraussetzungen der Energieeinsparverordnung entspricht und nach § 10 Abs. 1 EnEV bereits hätte außer Betrieb genommen werden müssen, so muss er den Kaufinteressenten darüber aufklären. Anderenfalls schuldet er dem Käufer Schadensersatz. Eine Schadensersatzverpflichtung besteht auch dann, wenn Verkäufer und Makler kollusiv (sittenwidrig, in geheimer Absprache) Zusammenwirken, etwa wenn sie einen verbrauchsorientierten Energieausweis aufgrund falscher Daten erstellen lassen.

Wann ist der Verkäufer schadensersatzpflichtig? Eine Verpflichtung zum Schadensersatz besteht, wenn der Verkäufer einer Immobilie anlässlich der Vertragsverhandlungen vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben macht. Der Verkäufer erklärt z. B., dass die Immobilie von ihm durch Modernisierungsmaßnahmen auf den neuesten Stand der Energieeinsparverordnung gebracht wurde. Die Angaben stellen sich später als unzutreffend heraus.

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

43

Hier hat der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen seinen Verkäufer. Gem. § 280 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Pflichtverletzung aus dem bestehenden Schuldverhältnis. Daher hat der Verkäufer den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen.

Muster: Energieausweis für Wohngebäude

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

1

Gültig bis:

Gebäude Gebäudetyp Adresse Gebäudeteil Gebäudefoto (freiwillig)

Baujahr Gebäude Baujahr Anlagentechnik Anzahl Wohnungen Gebäudenutzfläche (AN) Anlass der Ausstellung des Energieausweises

Neubau

Vermietung / Verkauf

Modernisierung (Änderung / Erweiterung)

Sonstiges (freiwillig)

Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die energetische Gebäudenutzfläche nach der EnEV, die sich in der Regel von den allgemeinen Wohnflächenangaben unterscheidet. Die angegebenen Vergleichswerte sollen überschlägige Vergleiche ermöglichen (Erläuterungen – siehe Seite 4).

Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt. Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig.

Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt.

Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch

Eigentümer

Aussteller

Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe).

Hinweise zur Verwendung des Energieausweises Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.

Aussteller

Datum

Quelle: Deutsche Energie&Agentur GmbH (dena)

Unterschrift des Ausstellers

44

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Berechneter Energiebedarf des Gebäudes

2

Energiebedarf Endenergiebedarf

CO2-Emissionen 1)

kg/(m²·a)

kWh/(m²·a)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

kWh/(m²·a) Primärenergiebedarf („Gesamtenergieeffizienz“)

Nachweis der Einhaltung des § 3 oder § 9 Abs. 1 EnEV 2) Primärenergiebedarf

Energetische Qualität der Gebäudehülle

Gebäude Ist-Wert

kWh/(m²·a)

Gebäude Ist-Wert HT’

W/(m²·K)

EnEV-Anforderungswert

kWh/(m²·a)

EnEV-Anforderungswert HT’

W/(m²·K)

Endenergiebedarf Gesamt in kWh/(m2 ·a)

Jährlicher Endenergiebedarf in kWh/(m2 ·a) für

Energieträger

Heizung

Sonstige Angaben

Warmwasser

Hilfsgeräte 3)

Vergleichswerte Endenergiebedarf

Einsetzbarkeit alternativer Energieversorgungssysteme

nach § 5 EnEV vor Baubeginn geprüft

0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

Alternative Energieversorgungssysteme werden genutzt für:

Heizung

Warmwasser

Lüftung

Kühlung

Schachtlüftung

Lüftungskonzept Die Lüftung erfolgt durch:

Fensterlüftung

Lüftungsanlage ohne Wärmerückgewinnung

Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

4

)

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren Das verwendete Berechnungsverfahren ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Die ausgewiesenen Bedarfswerte sind spezifische Werte nach der EnEV pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (AN). ) )

1 2

freiwillige Angabe nur in den Fällen des Neubaus und der Modernisierung auszufüllen

) )

3 4

ggf. einschließlich Kühlung EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

ENERGIEAUSWEIS

45

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

3

Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes Energieverbrauchskennwert Dieses Gebäude: kWh/(m²·a)

0

50

100

150

Energieverbrauch für Warmwasser:

200

250

enthalten

300

350

400

>400

nicht enthalten

Das Gebäude wird auch gekühlt; der typische Energieverbrauch für Kühlung beträgt bei zeitgemäßen Geräten etwa 6 kWh je m² Gebäudenutzfläche und Jahr und ist im Energieverbrauchskennwert nicht enthalten.

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser Zeitraum Energieträger von

bis

Energieverbrauch [kWh]

Anteil Warmwasser [kWh]

Klimafaktor

Energieverbrauchskennwert in kWh/(m²·⋅a) (zeitlich bereinigt, klimabereinigt) Heizung

Warmwasser

Kennwert

Durchschnitt

Vergleichswerte Endenergiebedarf 0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

1)

Die modellhaft ermittelten Vergleichswerte beziehen sich auf Gebäude, in denen die Wärme für Heizung und Warmwasser durch Heizkessel im Gebäude bereitgestellt wird. Soll ein Energieverbrauchskennwert verglichen werden, der keinen Warmwasseranteil enthält, ist zu beachten, dass auf die Warmwasserbereitung je nach Gebäudegröße 20 – 40 kWh/(m²·a) entfallen können. Soll ein Energieverbrauchskennwert eines mit Fern- oder Nahwärme beheizten Gebäudes verglichen werden, ist zu beachten, dass hier normalerweise ein um 15 – 30 % geringerer Energieverbrauch als bei vergleichbaren Gebäuden mit Kesselheizung zu erwarten ist.

Erläuterungen zum Verfahren Das Verfahren zur Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Die Werte sind spezifische Werte pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (AN) nach Energieeinsparverordnung. Der tatsächliche Verbrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes weicht insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutzerverhaltens vom angegebenen Energieverbrauchskennwert ab. )

1

EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

46

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Erläuterungen

4

Energiebedarf – Seite 2 Der Energiebedarf wird in diesem Energieausweis durch den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf dargestellt. Diese Angaben werden rechnerisch ermittelt. Die angegebenen Werte werden auf der Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (z.B. standardisierte Klimadaten, definiertes Nutzerverhalten, standardisierte Innentemperatur und innere Wärmegewinne usw.) berechnet. So lässt sich die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten und der Wetterlage beurteilen. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Primärenergiebedarf – Seite 2 Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die so genannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z. B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien etc.). Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz und eine die Ressourcen und die Umwelt schonende Energienutzung. Zusätzlich können die mit dem Energiebedarf verbundenen CO2-Emissionen des Gebäudes freiwillig angegeben werden. Endenergiebedarf – Seite 2 Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt werden können. Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz. Die Vergleichswerte für den Energiebedarf sind modellhaft ermittelte Werte und sollen Anhaltspunkte für grobe Vergleiche der Werte dieses Gebäudes mit den Vergleichswerten ermöglichen. Es sind ungefähre Bereiche angegeben, in denen die Werte für die einzelnen Vergleichskategorien liegen. Im Einzelfall können diese Werte auch außerhalb der angegebenen Bereiche liegen. Energetische Qualität der Gebäudehülle – Seite 2 Angegeben ist der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust (Formelzeichen in der EnEV: HT’). Er ist ein Maß für die durchschnittliche energetische Qualität aller wärmeübertragenden Umfassungsflächen (Außenwände, Decken, Fenster etc.) eines Gebäudes. Kleine Werte signalisieren einen guten baulichen Wärmeschutz. Energieverbrauchskennwert – Seite 3 Der ausgewiesene Energieverbrauchskennwert wird für das Gebäude auf der Basis der Abrechnung von Heiz- und ggf. Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung und/oder auf Grund anderer geeigneter Verbrauchsdaten ermittelt. Dabei werden die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes und nicht der einzelnen Wohn- oder Nutzeinheiten zugrunde gelegt. Über Klimafaktoren wird der erfasste Energieverbrauch für die Heizung hinsichtlich der konkreten örtlichen Wetterdaten auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So führen beispielsweise hohe Verbräuche in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der Energieverbrauchskennwert gibt Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes und seiner Heizungsanlage. Kleine Werte signalisieren einen geringen Verbrauch. Ein Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Verbrauch ist jedoch nicht möglich; insbesondere können die Verbrauchsdaten einzelner Wohneinheiten stark differieren, weil sie von deren Lage im Gebäude, von der jeweiligen Nutzung und vom individuellen Verhalten abhängen. Gemischt genutzte Gebäude Für Energieausweise bei gemischt genutzten Gebäuden enthält die Energieeinsparverordnung besondere Vorgaben. Danach sind - je nach Fallgestaltung - entweder ein gemeinsamer Energieausweis für alle Nutzungen oder zwei getrennte Energieausweise für Wohnungen und die übrigen Nutzungen auszustellen; dies ist auf Seite 1 der Ausweise erkennbar (ggf. Angabe „Gebäudeteil“).

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

47

48

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

49

Pflichten für Vermieter und Verwalter 1. Nachrüstverpflichtungen Für Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind Für Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 aufgestellt worden sind, mit späterer Anpassung an Abgas, verlustgrenzwerte bzw. mit einem nach dem 11.01.1996 erneuerten Brenner Heizungstechnische Anlage mit ungedämmten, zugänglichen Wärme, verteilungs, und Warmwasser, leitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden Nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume Bei Zentralheizungen in Gebäuden Steuerungsmöglichkeit in Abhängig, keit von der Außentemperatur

Außerbetriebnahme bis 31.12.2006

Außerbetriebnahme zum 31.12.2008

Dämmung bis 31.12.2006

Dämmung bis 31.12.2006

Sofort umzusetzen

2. Ausstellen von Energieausweisen Ein Energieausweis für das Gebäude ist zwingend auszustellen: Bei Neuerrichtung oder erheblichen Ein Energieausweis ist baulichen Veränderungen zwingend auszustellen Bei Verkauf oder Vermietung/Ver, Für Wohngebäude der Baujahre bis pachtung von Wohnungseigentum einschließlich 1965 muss ein Ener, oder Teileigentum gieausweis dem Kaufinteressenten, Mieter bzw. Pächter ab dem 01.07.2008 zugänglich gemacht werden; für später errichtete Wohn, gebäude erst ab dem 01.01.2009. 3. Energetische Inspektion von Klimaanlagen Bei Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt besteht eine Inspektionspflicht für Anlagen, die am 1.10.2007 mehr als 4 und bis bis spätestens 1.10.2013 zu 12 Jahre alt sind die über 12 Jahre, aber weniger als bis spätestens 1.10.2011 20 Jahre alt sind die über 20 Jahre alt sind bis spätestens 1.10.2009 die am 1.10.2007 unter 4 Jahre alt im 10. Jahr nach Inbetriebnahme o. sind Erneuerung wesentlicher Bauteile

50

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

4. Nachtstromheizungen Nachtstromheizungen sollen mit einem Alter von mindestens 30 Jahren langfristig und stufenweise unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots außer Betrieb genommen werden. 6 Wohneinheiten und normal beheiz& bis 2019 te Nichtwohngebäude: Geräte jünger als 1990: spätestens 30 Jahre nach Inbetrieb& nahme Ausnahme: elektrische Beheizung mit sehr niedrigen Leistungen von weniger als 20 W/m²; Prüfung alternativer Energieversor& gungssysteme ab einer Nutzfläche größer 50 m²

Ausnahme Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, sind die Nachrüstungsverpflichtungen erst innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang zu erfüllen; hinsichtlich der Pflicht zur Außerbetriebnahme von Heizkesseln besteht die Nachrüstungsverpflichtung nicht vor dem 31.12.2008. Die Pflicht zur nachträglichen Dämmung oberster Geschossdecken wird hierbei auf „ungedämmte“ Geschossdecken beschränkt.

Checkliste: Erstellung eines Energieausweises Für eine vollständige Beurteilung eines Gebäudes ist eine Vielzahl von Informationen erforderlich, die im Vorfeld bereits zusammengetragen werden können: Gebäude Baujahr des Gebäudes, eventuell Informationen zu dessen Geschichte Pläne des Gebäudes, soweit vorhanden: Grundrisse, Schnitte, Ansichten Baubeschreibungen Liegen Berechnungsunterlagen zum Wärmeschutznachweis oder zu Ähnlichem vor? Angaben zu bereits durchgeführten Wärmeschutzmaßnahmen: Was? Wann?

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

51

Gebäude Wurden bereits Fenster ausgetauscht? Wenn ja, welche? Wann? Sind Werte bekannt? Angaben zur Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, beheizte Fläche insgesamt (inkl. Hobbyräume, Treppenhäuser etc.) Energieverbrauchsdaten/Heizkostenabrechnung mindestens der letzten drei Jahre Letztes Schornsteinfeger-Protokoll Gibt oder gab es Schimmelprobleme im Gebäude? Anlagentechnik Welche Anlagentechnik ist vorhanden? Zentrale Öl-, Gas-, Holzkessel, Etagenheizung, Lüftungsanlage, Solaranlage etc. Gibt es Unterlagen zur Anlagentechnik, z. B. Heizungsschemata, Berechnungsunterlagen, Herstellerunterlagen zum Kessel? Für die Begehung des Gebäudes sollte sichergestellt sein, dass jemand dabei ist, der sich im Gebäude auskennt und, wenn möglich, auch mit der Technik vertraut ist, z. B. Gebäudeeigentümer, Hausmeister, Hausverwalter etc. Die Zugänglichkeit in alle Bereiche der Anlagentechnik muss sichergestellt sein, z. B. Heizraum, Öllagerraum, evtl. Solaranlage auf dem Dach etc. Wenn möglich, sollte mindestens eine Wohnung begangen werden können.

Förderprogramme Hier stellen wir Ihnen die wichtigsten bundesweiten Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vor. Bitte beachten Sie: Die Programme unterliegen ständigen Anpassungen, weshalb es wichtig ist, dass Sie sich direkt bei diesen Institutionen über die aktuellen Konditionen informieren: KfW-Wohneigentumsprogramm (124, 134)

• Finanzierung maximal 30 Prozent der Gesamtkosten • Kredithöchstbetrag: 100.000 Euro • Kreditlaufzeit: bis zu 20 Jahre/Tilgungsfreijahre mindestens 1, höchstens 3 Jahre (20/3) oder bis zu 35 Jahre/Tilgungsfreijahre mindestens 1, höchstens 5 Jahre (35/5) • Zinssatz des Darlehens wird wahlweise für einen Zeitraum von 5, 10 oder 15 Jahren festgeschrieben • Ausgezahlt werden 100 Prozent • Bereitstellungsprovision: 0,25 Prozent pro Monat

52

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

KfW-Energieeffizient Bauen (154/153)

• Gefördert werden nur Gebäude, deren Energiebedarf den Standard eines KfW-Effizienzhaus 70 oder 85 entspricht.

• Finanzierung 100 Prozent der Bauwerkskosten • Kredithöchstbetrag: maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit • Kreditlaufzeit: bis zu 10 Jahre/Tilgungsfreijahre: mindestens 1, höchstens 2 Jahre (10/2)

• Kreditlaufzeit: bis zu 20 Jahre/Tilgungsfreijahre: mindestens 1, höchstens 3 Jahre (20/3)

• Kreditlaufzeit: bis zu 30 Jahre/Tilgungsfreijahre: mindestens 1, höchstens 5 Jahre (30/5)

• Der Zinssatz ist fest für die ersten 10 Jahre der Kreditlaufzeit festgeschrieben.

• Ausgezahlt werden 100 Prozent des Zusagebetrags • Bereitstellungsprovision: 0,25 Prozent pro Monat KfW-Wohnraum Modernisieren – Standard (141)

• Finanzierung bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten • Kredithöchstbetrag: maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit • Kreditlaufzeit: bis zu 10 Jahre/Tilgungsfreijahre: mindestens 1, höchstens 2 Jahre (10/2)

• Kreditlaufzeit: bis zu 20 Jahre/mindestens 1, höchstens 3 Jahre (20/3) • Kreditlaufzeit: bis zu 30 Jahre/mindestens 1, höchstens 5 Jahre (30/5) • Der Zinssatz des Darlehens wird wahlweise für einen Zeitraum von 5 oder 10 Jahren festgeschrieben.

• Ausgezahlt werden 96 Prozent • Bereitstellungsprovision: 0,25 Prozent pro Monat KfW-Wohnraum Modernisieren – Altersgerecht Umbauen (155)

• Finanzierung bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten • Kredithöchstbetrag: maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit • Kreditlaufzeit: bis zu 10 Jahre/Tilgungsfreijahre: mindestens 1 höchstens 2 Jahre (10/2)

• Kreditlaufzeit: bis zu 20 Jahre/mindestens 1 höchstens 3 Jahre (20/3) • Kreditlaufzeit: bis zu 30 Jahre/mindestens 1 höchstens 5 Jahre (30/5) • Der Zinssatz des Darlehens wird wahlweise für einen Zeitraum von 5 oder 10 Jahren festgeschrieben.

• Ausgezahlt werden 100 Prozent • Bereitstellungsprovision: 0,25 Prozent pro Monat KfW-Energieeffizient Sanieren (151, 152) – Kredit

• Finanzierung bis zu 100 Prozent förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten

• Kredithöchstbetrag: maximal bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit bei Kauf eines frisch sanierten Gebäudes oder für Sanierungsmaßnahmen zum KfW-Effizienzhaus • Der Zinssatz ist fest für die Zeit der ersten 10 Jahre der Kreditlaufzeit • Ausgezahlt werden 100 Prozent des Zusagebetrags

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

53

KfW-Energieeffizient Sanieren (430) – Invesitionszuschuss

• Gefördert wird der Kauf eines sanierten Hauses oder einer Eigentums&

wohnung, die dem Standard eines KfW&Effizienzhauses entspricht, eine umfassende Sanierung zum KfW&Effizienzhaus oder auch einzelne Sanie& rungsmaßnahmen • Invesitionszuschuss für KfW&Effizienzhaus 85 (EnEV2009): 20 Prozent der förderfähigen Investitionskosten, maximal 15.000 Euro pro Wohneinheit • Invesitionszuschuss KfW&Effizienzhaus 100 (EnEV2009): 17,5 Prozent der förderfähigen Investitionskosten, maximal 13.125 Euro pro Wohneinheit • Invesitionszuschuss KfW&Effizienzhaus 115 (EnEV2009): 12,5 Prozent der förderfähigen Investitionskosten, maximal 9.375 Euro pro Wohneinheit • Invesitionszuschuss KfW&Effizienzhaus 130 (EnEV2009): 10 Prozent der förderfähigen Investitionskosten, maximal 7.500 Euro pro Wohneinheit • Invesitionszuschuss Einzelmaßnahmen: 5 Prozent der förderfähigen Investitionskosten, maximal 2.500 Euro pro Wohneinheit KfW-Energieeffizient Sanieren - Sonderförderung • Förderung von qualifizierter Baubegleitung durch einen Sachverständigen während der Sanierungsphase: 50 Prozent der Kosten für die Baubeglei& tung, maximal 2.000 Euro pro Vorhaben • Förderung des Ersatzes von Nachtstromspeicherheizungen: 200 Euro pro abgebautem Gerät • Förderung der Optimierung der Wärmeverteilung im Rahmen bestehen& der Heizungsanlagen, sofern die Heizung nicht erneuert wird: 25 Prozent der Kosten für die Optimierung der Heizungsanlage, mindestens 100 Euro Zuschuss. KfW-Programm Erneuerbare Energien

• Förderung zur langfristigen Finanzierung von Maßnahmen zur Nutzung Erneuerbarer Energien

• Finanzierung Standard: bis zu 100 Prozent der förderfähigen Netto& Investitionskosten (ohne MwSt.) max. 10 Millionen Euro pro Vorhaben

• Finanzierung Premium: bis zu 100 Prozent der förderfähigen Netto&

Investitionskosten (ohne MwSt.).Bei dem Verwendungszweck Tiefengeo& thermie: maximal 80 Prozent der förderfähigen Netto&Investitionskosten. Maximal 10 Millionen Euro pro Vorhaben • Kreditlaufzeit: über 10 Jahre • Zinsbindung: 10 Jahre • Auszahlung: 96 Prozent • Bereitstellungsprovision: 0,25 Prozent pro Monat BAFA Förderung von Solarkollektoranlagen Bei der Erstinstallation von Solarkollektoranlagen zur Warmwasserberei& tung bis 40 m² Bruttokollektorfläche beträgt die Basisförderung 60 Euro je angefangenem m² Bruttokollektorfläche, mindestens jedoch 410 Euro je Anlage. Bei der Erstinstallation von Solarkollektoranlagen bis 40 m² beträgt die Förderung 105 Euro je angefangenem m² Bruttokollektorfläche.

54

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

Bei der Erstinstallation von Solarkollektoranlagen von mehr als 40 m² Bruttokollektorfläche auf Ein! oder Zweifamilienhäusern zur kombinierten Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung und mit Pufferspeicher! volumina von mindestens 100 Litern je m² Bruttokollektorfläche wird für die ersten 40 m² 105 Euro je m² Bruttokollektorfläche und für die darüber hinaus errichtete Bruttokollektorfläche 45 Euro je angefangenem m² Brut! tokollektorfläche gewährt. Für die Erweiterung von bereits in Betrieb genommenen Solarkollektoran! lagen um bis zu 40 m² Solarkollektorfläche beträgt die Förderung 45 Euro je zusätzlich installiertem, angefangenem m² Bruttokollektorfläche. Wer Solarkollektoren besonders energieeffizient einsetzt oder erneuerbare Energien miteinander kombiniert, wird zusaätzlich mit einem Bonus belohnt. BAFA Förderung von Biomasseverfeuerungsanlagen Die Förderung von automatisch beschickten Anlagen mit Leistungs! und Feuerungsregelung sowie automatischer Zündung zur Verfeuerung fester Biomasse zur Wärmeerzeugung mit einer installierten Nennwärmeleistung von 5 kW bis 100 kW beträgt 36,00 Euro je kW errichteter installierter Nennwärmeleistung. • für Pelletöfen: 1.000 Euro • für Pelletkessel: 2000 Euro • für Pelletkessel mit neu errichtetem Pufferspeicher mit einem Speicher! volumen von mindestens 30 l/kW: 2500 Euro. Luftgeführte Pelletöfen werden erst ab 8 kW förderfähig. Automatisch beschickte Biomasseanlagen von 5 kW bis 100 kW Nenn! wärmeleistung zur Verfeuerung von Holzhackschnitzeln werden pauschal mit 1000 Euro je Anlage gefördert Scheitholzvergaserkessel von 15 kW bis 50 kW Nennwärmeleistung wird mit 1125 Euro je Anlage gefördert. Allerdings sind nur Anlagen, die über einen Pufferspeicher mit einem Mindestspeichervolumen von 55 l/kW verfügen förderfähig. Besonders innovative oder effiziente Anwendungen von Biomasseanlagen werden zusätzlich mit einen Bonus gefördert. BAFA - Förderung von effizienten Wärmepumpen bei Neubauten

• Förderung in Wohngebäuden: 10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche • Förderung in entsprechenden Nichtwohngebäuden: 10 Euro je Quadrat! meter beheizter Nutzfläche.

• Maximale Förderung bei Wohngebäuden: 2.000 Euro je Wohneinheit. • Maximale Förderung bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohneinhei! ten und bei Nichtwohngebäuden: 10 Prozent der nachgewiesenen Netto! investitionskosten für die Wärmepumpenanlage • Für Luft/Wasserwärmepumpen in neu errichteten Wohngebäuden beträgt die Förderung 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche • In Nichtwohngebäuden 5 Euro je Quadratmeter beheizter Nutzfläche. • Maximale Förderung: 850 Euro je Wohneinheit.

Was müssen Verkäufer und Makler beachten?

55

• Maximale Förderung bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohneinhei! ten und bei Nichtwohngebäuden: 10 Prozent der nachgewiesenen Netto! investitionskosten • Bei Anlagen in Neubauten mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 4,7 und im Gebäudebestand eine Jahresarbeitszahl von mindestens 4,5 erhöht sich die Fördersätze und Fördergrenzen um 50 Prozent. • Besonders innovative oder effiziente Anwendungen von Wärmepumpen werden zuätzlich mit einen Bonus gefördert. BAFA – Förderung von effizienten Wärmepumpen bei Gebäudebestand

• 20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche • In Nichtwohngebäuden: 20 Euro je Quadratmeter beheizter Nutzfläche • Maximale Förderung: 3.000 Euro je Wohneinheit • Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten und bei Nicht! wohngebäuden: 15 Prozent der nachgewiesenen Nettoinvestitionskosten

• Für Luft/Wasserwärmepumpen im Gebäudebestand beträgt die Förde! rung 10 Euro je Quadratmeter beheizter Wohnfläche

• In Nichtwohngebäuden 10 Euro je Quadratmeter beheizter Nutzfläche. • Maximale Förderung: 1.500 Euro je Wohneinheit. • Bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten und bei Nichtwohnge! bäuden: 10 Prozent der nachgewiesenen Nettoinvestitionskosten

• Bei Anlagen in Neubauten mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 4,7 und im Gebäudebestand eine Jahresarbeitszahl von mindestens 4,5 erhöht sich die Fördersätze und Fördergrenzen um 50 Prozent. • Besonders innovative oder effiziente Anwendungen von Wärmepumpen werden zusätzlich mit einen Bonus gefördert. Allgemeine Information: Die Förderprogramme ändern sich laufend, daher sind die Konditionen jeweils aktuell nachzufragen. Die Liste ist nur ein grober Überblick über die wichtigsten bundesweiten Programme. Es gibt in den einzelnen Bundes! ländern und teilweise auch Städten und Regionen zusätzliche Programme, die zum Teil mit den oben genannten kombinierbar sind. Dies ist im Einzel! fall zu prüfen. Internet-Adressen zu Förderprogrammen: Im Folgenden eine Auswahl von interessanten Internet!Adressen zur Re! cherche von Förderprogrammen und Informationen rund um die EnEV: www.bafa.de (Bundesamt für www.impulsprogramm.de (Hessen) Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) www.wm.baden!wuerttemberg.de (BW) www.bmwi.de (Bundesministerium www.impulsprogramm!altbau.de (BW) für Wirtschaft und Technologie) www.neh!im!bestand.de (dena) www.bine.info www.zukunftaltbau.de (BW) www.EnEV!online.de

Fachbegriffe von A bis Z ALD Außenwand&Luftdurchlässe: Einbauteile in der Außenwand, die eine Mindestlüftung sicherstellen. Absorber Die Fläche eines Sonnenkollektors, die die Wärme der Sonne aufnimmt. Aufwandszahl „e“ Verhältnis von Aufwand zu erwünschtem Nutzen bei einem Ener& giesystem. Je schlechter die technische Anlage, desto höher ist der Aufwand, um den erwünschten Nutzen (Beheizung und Warmwasserbereitung) zu erzielen. Bei gleichem Gebäude (und damit gleichem Nutzen, nämlich der Beheizung des Gebäudes) bedeutet daher eine kleinere Aufwandszahl auch eine bessere technische Anlage (mit geringerem Aufwand). Aufwandszahlen von unterschiedlichen Gebäuden können nicht miteinander verglichen werden. Darunter fallen auch verschiedene Varianten eines Ge& bäudes, wenn sich z B. durch unterschiedliche Dämmstärken der Heizwärmebedarf des Gebäudes ändert. Blockheizkraftwerk (BHKW) Meist ein Verbrennungsmotor, der Strom erzeugt und die dabei entstehende Wärme für Heizzwecke nutzt. Arbeitet nach dem Prinzip der Kraft&Wärme&Kopplung. Blower-Door-Test Test, nachdem die Luftdichtheit eines Gebäudes bestimmt wird. Hierzu baut der Fachmann einen Ventilator in eine Tür oder ein Fenster ein. Der Ventilator erzeugt einen Über& oder Unterdruck im Gebäude. Anhand der Differenzdruckmessung kann die Luftwech& selrate und somit die Luftdichtheit des Gebäudes ermittelt wer& den. Im Neubau wird ein Blower&Door&Test möglichst nach dem erweiterten Rohbau durchgeführt, damit Fehlstellen noch ohne großen Mehraufwand beseitigt werden können.

Fachbegriffe von A bis Z

57

Brennwertkessel Brennwertkessel werden ebenso wie der Niedertemperaturkessel temperaturveränderlich zwischen (theoretisch) Raumtemperatur und maximal bis zu 80°C betrieben. Sie sind prinzipiell mit Geblä& sebrennern ausgestattet, die Leistung ist meist „modulierend“ zwischen etwa 40 % und 100 % Nennleistung veränderlich. Kon& densatbildung ist beim Brennwertkessel nicht schädlich, sondern sogar gewünscht. Der auf Heizwert bezogene Normnutzungsgrad erreicht je nach Betriebsverhältnissen Werte bis zu 109 %, was etwa 98 % bezo& gen auf den Brennwert ausmacht. Die Werte über 100 % können erreicht werden, da die Bewertung auf den Heizwert bezogen angegeben wird. Die Anlagentechnik hat sich mit der Zeit sehr stark weiterentwickelt. Eigentlich wäre der Bezug auf den Brennwert sinnvoller, was aber zu großer Ver& wirrung führen würde, wenn alte Angaben auf den Heizwert, die neuen auf den Brennwert bezogen wären. Brennwerttechnik Technik, die in einem Heizkessel zur Anwendung kommt. Dabei werden die Wasserdampfanteile (Kondensationswärme) des Ab& gases genutzt. Ist besonders effektiv bei Gaskesseln wegen dem im Gas mitgelieferten Wasseranteil. Dampfbremse Folie oder Pappe, die das Eindringen von Wasserdampf in die Wärmedämmung reduziert. Im Gegensatz zur Dampfsperre lässt die Dampfbremse eine geringfügige Diffusion zu. Zur Unterschei& dung: siehe Dampfsperre. Dampfsperre Folie aus Aluminium oder Polyethylen, die verhindert, dass Feuch& tigkeit aus der Raumluft in Dämmstoffe eindringen kann. Immer raumseitig angebracht. Zur Unterscheidung: siehe Dampfbremse. Differenzdruck-Messverfahren Siehe BlowerDoorTest Endenergie Siehe Primärenergie

58

Fachbegriffe von A bis Z

Endenergiebedarf QE Energiemenge, die zur Deckung des Jahresheizenergiebedarfs QH und des Trinkwasserwärmebedarfs QTW (Bedarf und Aufwand der Anlagentechnik) benötigt wird. Die Endenergie ist daher die Ener& giemenge, die den Anlagen für Heizung, Lüftung, Warmwasserbe& reitung zur Verfügung gestellt werden muss, um die normierte Rauminnentemperatur und die Erwärmung des Warmwassers sicherzustellen. Die dafür benötigte Hilfsenergie für Pumpen, Regelung usw. wird einbezogen. EnEG Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden Energiepass Umgangssprachlich für Energieausweis EnEV Energieeinsparverordnung Erneuerbare Energie Siehe regenerative Energie Fotovoltaik Nutzung der Sonnenenergie zur direkten Stromerzeugung. Geothermie Nutzung der Erdwärme als Energiequelle Heizenergiebedarf QH Energie, die dem Gebäude zugeführt werden muss, um den Heiz& wärmebedarf decken zu können. Hierin werden die Verluste der Anlage berücksichtigt, die bei der Wärmeerzeugung und dem Transport in den Leitungen entstehen. Heizwärmebedarf Qh Wärmemenge, die dem Raum bzw. dem Gebäude vom Heizsy& stem über z. B. Heizkörper zugeführt werden muss, um die ge& wünschte Raumtemperatur aufrechtzuerhalten. Der Heizwärmebe& darf wird durch die Bilanzierung von Wärmeverlusten (Trans& mission und Lüftung) und Wärmegewinnen (solare und interne) ermittelt und kennzeichnet – unter Berücksichtigung definierter

Fachbegriffe von A bis Z

59

Nutzungsbedingungen – die wärmeschutztechnische Qualität der Gebäudehülle. Hydraulischer Abgleich Abstimmung im Heizsystem zwischen Heizkessel, Heizverteilung und Heizkörpern Kalziumsilikatplatten Platten, die aus Kalk, Zement, Sand und Bindemittel bestehen. Bei der Herstellung werden sie wie Porenbeton aufgeschäumt. Durch ihr bauphysikalisches Verhalten eignen sie sich für die Verwen& dung als Innendämmung, also auf der beheizten Seite von Au& ßenwänden. Konstanttemperatur-/Standardkessel Standardkessel werden mit konstanten Temperaturen betrieben. Sie passen die Vorlauftemperatur nicht den Witterungsverhältnis& sen an. Um ein häufiges Takten der Anlage zu vermeiden, werden Standardkessel hauptsächlich als Spitzenlastkessel in großen Heizungsanlagen oder in reinen Warmwasserbereitungsanlagen betrieben. Sobald der Kessel in Teillast gefahren werden muss, ist der Einsatz eines Niedertemperatur& oder Brennwertkessels ange& zeigt. Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) In einem Vorgang werden elektrische Energie und Wärme erzeugt, beispielsweise in einem Blockheizkraftwerk. k-Wert Siehe UWert KWK Siehe KraftWärmeKopplung Monatsbilanzverfahren Das Monatsbilanzverfahren bilanziert den Jahres&Heizwärmebe& darf, indem für jeden Monat gesondert die Wärmeverluste und die nutzbaren Wärmegewinne ermittelt werden.

60

Fachbegriffe von A bis Z

Niedertemperaturheizflächen Niedertemperatur&Heizflächen arbeiten mit einer Vorlauftempera& tur von unter 55 Grad Celsius. Die Heizflächen sind vergleichswei& se größer. Niedertemperaturkessel Niedertemperaturkessel werden, meist in Abhängigkeit von der Außentemperatur, temperaturveränderlich zwischen (theoretisch) Raumtemperatur und maximal etwa 80°C betrieben. Durch kon& struktive Maßnahmen, z. B. spezielle interne Wasserleittechniken, muss die schädliche Kondensatbildung im Kessel vermieden werden. Der „Norm&Nutzungsgrad“ (nach DIN 4702/8 messtech& nisch ermittelt) erreicht, auf den Heizwert bezogen, Werte bis um 95 %. Auf den Brennwert bezogen sind es etwa 86 %. Die Schad& stoffemissionen sind sehr gering und unterschreiten die zur Ver& gabe des „Blauen Engels“ vorgegebenen Grenzwerte zum Teil deutlich. Nutzenergie Siehe Primärenergie Perimeterdämmung Wärmedämmung von erdberührten Bauteilen, z. B. Kellerwände, Bodenplatte. Zur Verwendung kommt druckfestes und wasserbe& ständiges Material. Primärenergie Energie, die mit den natürlich vorkommenden Energieformen auf der Erde vorhanden ist (z. B. Erdöl in der Ölquelle). Nach der Umwandlung in Sekundärenergie liegt diese als Nutzenergie vor (z. B. Heizöl in der Raffinerie). Die beim Verbraucher ankommende Energie wird als Endenergie bezeichnet (z. B. Heizöl im heimi& schen Öltank). Als Nutzenergie bezeichnet man schließlich bei& spielsweise die Heizwärme, wenn das Öl verbrannt wurde. Primärenergiebedarf QP Energiemenge, die zur Deckung des Jahresheizenergiebedarfs QH und des Trinkwasser&Energiebedarfs QTW (Bedarf und Auf& wand der Anlagentechnik) benötigt wird, unter Berücksichtigung der zusätzlichen Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozess&

Fachbegriffe von A bis Z

61

ketten außerhalb der Systemgrenze „Gebäude“ bei der Gewin& nung, Umwandlung und Verteilung der jeweils eingesetzten Brennstoffe entstehen. In die Primärenergie fließt also zusätzlich zur Endenergie auch die für die Förderung/Erzeugung, Verarbei& tung und den Transport des Energieträgers (Öl/Gas/Holz etc.) benötigte Energie ein. Regenerative Energie Erneuerbare Energie, steht auf der Erde „grenzenlos“ beispiels& weise in Form von Sonnenlicht und &wärme, Windenergie, Was& serkraft, Biomasse oder auch Erdwärme zur Verfügung. Sekundärenergie Siehe Primärenergie Sonnenenergienutzung Es wird unterschieden zwischen aktiver und passiver Sonnen& energienutzung. Bei passiver Sonnenenergienutzung wird die Energie direkt, also ohne technische Umwandlung genutzt (Bei& spiel: Wintergarten). Bei der aktiven Sonnenenergienutzung wird durch technische Maßnahmen die Sonnenenergie nutzbar ge& macht (Beispiel: Sonnenkollektor, Fotovoltaik). Taupunkt Temperatur, bei der der Wasserdampf kondensiert. Thermografie Bildhafte Darstellung von Wärmestrahlung. An Gebäuden kann so bildhaft dargestellt werden, an welchen Bauteilen der Fassade wie viel Energie entweicht. Trinkwasser-Energiebedarf QTW Energie, die dem Trinkwarmwassersystem zugeführt werden muss, um den Trinkwasser&Wärmebedarf decken zu können, unter Berücksichtigung der bei der Wärmeerzeugung entstehenden Verluste. Trinkwasser-Wärmebedarf Qtw Nutzwärme, die zur Erwärmung der gewünschten Menge des Trinkwassers zugeführt werden muss.

62

Fachbegriffe von A bis Z

U-Wert Bildhafte Darstellung von Wärmestrahlung. An Gebäuden kann so bildhaft dargestellt werden, an welchen Bauteilen der Fassade wie viel Energie entweicht. Wärmedämmverbundsystem (WDVS) System zur Wärmedämmung von Außenwänden auf der bewitter& ten Seite, bestehend aus Dämmstoff, Armierungsschicht und Außenputz. Wärmedurchgangskoeffizient Siehe UWert Wärmepumpe Maschine, die der Luft, der Erde oder Wasser Wärme entzieht und diese Energie für Heizung oder Warmwasserbereitung nutzbar macht. Wärmepumpen werden besonders effizient im Zusammen& hang mit Niedertemperatur&Heizungen oder zur Warmwasserbe& reitung eingesetzt. Wasserdampfdiffusionswiderstand Dieser Wert drückt aus, wie stark die Ausbreitung von Wasser& dampf unterbunden wird. Wirkungsgrad Verhältnis zwischen aufgenommener und abgegebener Leistung bei der Energieumwandlung. Heute erreichte Wirkungsgrade sind beispielsweise bei Fotovoltaik: 10 %, Kohlekraftwerke: 45 %, Blockheizkraftwerke: 80 %, Benzinmotor: 25 %.

Stichwortverzeichnis Absorber 56 Altbausanierung 52 Anfechtung des Mietvertrags 22 Anlagentechnik 51 Aufklärungspflicht 41 Aufnahme von Mietverhältnissen 15 Aufwandszahl 56 Außenwand&Luftdurchlässe 56 Ausstellen von Energieausweisen 49 Aussteller 7, 8 – Adressen 8 Bedarfsausweis 6, 7 Berechnungen 13 Beschlussempfehlung 36 Beschlussfassung 35 Bestandsaufnahme 34 Bestandspläne 13 Biomasse 54 Blockheizkraftwerk 56 Blower&Door&Test 56 Brennwertkessel 57 Brennwerttechnik 57 Bußgeld 16, 39 Checkliste – Erstellung eines Energieausweises 50 Dämmungen 33 Dampfbremse 57 Dampfsperre 57 Daten – für Bedarfsausweis 12 – für Verbrauchsausweis 11

Differenzdruck&Messverfahren 57 Eigentümer 30 Eigentümerversammlung 36 Einberufung der Eigentümer& versammlung 35 Endenergie 57 EnEG 58 Energieausweis 4 – bedarfsorientiert 6 – Checkliste 50 – Gültigkeit 9 – Kosten 9 – verbrauchsorientiert 6 Energiebedarf 58 Energieberater 25 Energieeffizienter Neubau 53 Energieeinsparverordnung 58 Energiepass 58 Energiesparen 27 Erneuerbare Energie 54, 58 Fenster 19, 26 Förderprogramme 25, 51 Fotokopie des Energieausweises 15 Fotovoltaik 58 Gebäude 51 Genehmigungsbehörde 13 Geothermie 58 Gültigkeit des Energieausweises 9 Haftung 41 Heizen 27 Heizenergiebedarf 58

64 Heizkessel 19 Heizwärmebedarf 58 Hydraulischer Abgleich 59 Ist&Beschaffenheit 21 Kalziumsilikatplatten 59 Klimaanlagen 49 Konstanttemperaturkessel 59 Kosten des Energieausweises 9, 10 Kraft&Wärme&Kopplung 59 K&Wert 59 Lüften 28 Makler 39, 41 Mieterhöhung 24 Mietminderung 20 Mietvertrag 17 Modernisierungsempfehlungen 22 Modernisierungsmaßnahmen 23, 26 – Ankündigung 24 Monatsbilanzverfahren 59 Musterbeschlüsse 36 Nachrüstverpflichtungen 19, 32, 40, 49 Neubauten 40 Neuvermietungen 15 Niedertemperaturheizflächen 60 Niedertemperaturkessel 60 Nutzenergie 60

Stichwortverzeichnis Primärenergiebedarf 60 Regenerative Energie 55, 61 Schadensersatz 42 Schlechte Werte 17 Sekundärenergie 61 Solarwärme 54 Soll&Beschaffenheit 21 Sonnenenergienutzung 61 Stilllegung von Heizkesseln 32 Strom 29 Taupunkt 61 Trinkwasser&Energiebedarf 61 Trinkwasser&Wärmebedarf 61 U&Wert 62 Verbrauchsausweis 7 Vergleichsangebote 34 Verkäufer 39, 40, 42 Vermieter 15, 49 Vertrag 10 Verwalter 30, 34, 49 Vorlage des Energieausweises 15, 39 Wahlmöglichkeit 10 Wärmedämmverbundsystem 62 Wärmedurchgangskoeffizient 62 Wärmepumpe 62 Wasserdampfdiffusions& widerstand 62 Wasserverbrauch 28 Wirkungsgrad 62 Wohnungseigentümer 30

Ordnungswidrigkeiten 39 Perimeterdämmung 60 Primärenergie 60

Zwingende Nachrüst& verpflichtungen 18