Nieruchomości Leksykon pojęć i definicji
Piotr Wancke
Nieruchomości Leksykon pojęć i definicji
Piotr Wancke
Redakcja:
Marta Grabowska Wydawca:
Anna Berska Sk³ad, ³amanie:
P.W. Lespol Leszek Skurzyński
© Copyright by Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., 2007 ISBN: 978-83-7526-400-5 Wydane przez:
Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o. Redakcja Książek 01-231 Warszawa, ul. Płocka 5a tel. (022) 535 80 00 31-156 Kraków, ul. Zacisze 7 tel. (012) 630 46 00 e-mail:
[email protected]
www.wolterskluwer.pl Księgarnia internetowa www.profinfo.pl Druk i oprawa: Drukarnia Skleniarz, ul. J. Lea 118, 30-133 Kraków
SPIS TREŚCI Wykaz skrótów ..................................................................................................................................... 7 Wstęp ..................................................................................................................................................... 9 Leksykon ............................................................................................................................................. 11 Indeks rzeczowy .............................................................................................................................. 425 Tematyczny wykaz orzeczeń Sądu Najwyższego ...................................................................... 431 Literatura ........................................................................................................................................... 435
WYKAZ SKRÓTÓW Dz. U. Dz. U. P. Austr. Dz. U. Rzeszy k.c. u.g.n. u.k.w.h. u.p.pp.
– – – –
Dziennik Ustaw Dziennik Ustaw Państwa Austiackiego Dziennik Ustaw Rzeszy Niemieckiej ustawa z dnia 23 kwietnia 1997 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) – ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz. 1420)
WYKAZ CZASOPISM Biul. SN OSP OSNC OSNCP OTK-A Prok. i Pr.
– – – –
Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, zbiór urzędowy, Seria A – Prokuratura i Prawo
WSTĘP Niniejsze opracowanie zawiera blisko 400 alfabetycznie uszeregowanych haseł, definicji i pojęć dotyczących nieruchomości. Zgromadzono tu typowo prawniczą, ale także potoczną terminologię związaną z nieruchomościami, którą na co dzień posługuje się administracja oraz inni uczestnicy szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Z uwagi na częste pojawianie się nowych przepisów oraz liczne zmiany regulacji prawnych w dziedzinie nieruchomości, dotarcie do niektórych definicji może stwarzać pewne trudności. Niesystematyczne ogłaszanie urzędowych jednolitych tekstów ustaw i rozporządzeń przyczynia się do takiego stanu rzeczy. Zdarza się także, iż samo pojęcie jest przedmiotem regulacji kilku aktów prawnych, co utrudnia zrozumienie jego istoty. W niniejszej publikacji wskazano możliwie wszystkie źródła, podając nazwę regulacji i miejsce jej publikacji. Specyfiką prawną nieruchomości bywa rozbieżność czasu pomiędzy objęciem jej we władanie a uzyskaniem tytułu prawnego. Prowadzi to do niezgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym. W większości przypadków, pomimo zmian w prawie, czynności, instytucje i formy prawne związane z nieruchomościami wywołują skutki współcześnie. Z uwagi na powyższe, opracowanie obejmuje nie tylko pojęcia, które można odszukać w aktualnie obowiązujących przepisach, ale także te, które zostały wprowadzone do systemu prawa w odległej przeszłości. Poszczególne hasła zostały oparte o definicje legalne, a w przypadku ich braku – na analizie regulacji prawnych. Niektóre z pojęć opracowano w sposób poszerzony. Zdarza się, że ustawodawca posługuje się terminami, które nie zostały zdefiniowane lub są używane w języku potocznym. Dlatego też starano się przedstawić i te terminy. W celu lepszego zobrazowania poszczególnych haseł zebrano i zacytowano ponad 100 orzeczeń Sądu Najwyższego. Choć polskie prawo nie ma charakteru precedensowego a wyroki sądów nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa, to jednak orzeczenia Sądu Najwyższego – z uwagi na jego pozycję w systemie sądownictwa – mają wpływ na sposób stosowania prawa. Niejednokrotnie, w przypadkach gdy stan prawny nieruchomości jest złożony, zapoznanie się z interpretacjami Sądu Najwyższego umożliwia właściwe zrozumienie i rozstrzygnięcie kwestii praktycznych.
LEKSYKON
A ADIACENCKA OPŁATA, zob. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; podział nieruchomości Opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przepis stosuje się także do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych unormowań nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej są uzależnione od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. 13
Akt nadania
Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Na poczet tej opłaty zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w gotówce lub w naturze, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
AKT NADANIA, zob. zapas ziemi; ziemie odzyskane; majątki opuszczone i poniemieckie; majątki opuszczone i porzucone; mienie zabużańskie W celu utworzenia gospodarstw rolnych i działek osadniczych oraz uzupełnienia gospodarstw rolnych nieżywotnych przeznacza się na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska wszelkie nieruchomości ziemskie z wyjątkiem tych, które w dniu wejścia w życie dekretu [14 października 1946 r.] są własnością osób fizycznych. Nieruchomości, stanowią zapas ziemi w rozumieniu dekretu. Do zapasu ziem mogą być w przypadkach gospodarczo uzasadnionych włączone nieruchomości lub ich części, położone w granicach administracyjnych miast, z wyjątkiem tych, które w dniu wejścia w życie dekretu stanowiły własność osób fizycznych. W szczególności dotyczy to nieruchomości, które ze względu na swój charakter mogą być docelowo wykorzystane w produkcji rolnej. Do zapasu ziemi nie wchodzą wszelkie lasy i grunty leśne o powierzchni przekraczającej 25 ha. W przypadkach gospodarczo uzasadnionych pewne obszary tych gruntów mogą być włączone do wspomnianego zapasu ziemi. Nieruchomości wchodzące w skład zapasu ziemi oraz do niego włączone wchodzą w skład Państwowego Funduszu Ziemi. Nabywcami gospodarstw (działek) mogą być obywatele polscy, którzy przybyli na obszar Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska w ramach akcji osiedleńczej, kierowanej przez władze państwowe, bądź posiadają grunty rolne za zgodą władz państwowych. Nabywcami gospodarstw rolnych (działek) mogą być również osoby stale zamieszkujące przed dniem 1 stycznia 1945 r. na obszarze Ziem Odzyskanych, które uzyskały lub uzyskają obywatelstwo polskie. Osoby ubiegające się o nabycie gospodarstw rolnych (ogrodniczych) powinny wykazać, że: a. posiadają praktyczne przygotowanie do prowadzenia gospodarstwa rolnego (ogrodniczego) a praca na roli stanowi ich główny zawód, albo b. posiadają fachowe wykształcenie rolnicze. W trybie dekretu jedna osoba może nabyć tylko jedno gospodarstwo (działkę). Gospodarstwa (działki) nabywa się odpłatnie za cenę odpowiadającą szacunkowi jego składników. Szacunek gruntów ustala się w wysokości równej przeciętnemu rocznemu urodzajowi z danego obszaru ziemi, przy czym jako przeciętny urodzaj dla gruntów średniej jakości przyjmuje się 15 centnarów metrycznych żyta z jednego hektara. Osobom, które w związku z wojną rozpoczętą we wrześniu 1939 r. utraciły gospodarstwa rolne na tych terenach Rzeczypospolitej Polskiej w jej granicach przedwojennych, które nie weszły w skład obecnego obszaru Państwa, o ile stale zamieszkiwały na tych terenach przed 14
Akt notarialny
dniem 1 września 1939 r., jak również osobom, które na mocy umów międzynarodowych, zawartych przez Państwo Polskie mają otrzymać ekwiwalent w zamian za mienie pozostawione za granicą, zarachowuje się na pokrycie ceny nabycia gospodarstwa (działki) wartość utraconego (pozostawionego) gospodarstwa. Wyznaczenie nabywcy gospodarstwa (działki) następuje w drodze orzeczenia właściwej władzy zwanego aktem nadania. Nadawać można gospodarstwa (działki) fizycznie wydzielone lub jeszcze niewydzielone. W tym ostatnim przypadku akt nadania powinien wskazywać nieruchomość, z której grunty przynależne do gospodarstwa (działki) mają być wydzielone, ze wskazaniem, jakiemu obszarowi przeciętnej jakości gruntów wchodzących w skład tej nieruchomości ma odpowiadać rozmiar nadanego gospodarstwa (działki). Osoba, która otrzyma akt nadania gospodarstwa (działki) fizycznie wydzielonego, ma prawo do objęcia tego gospodarstwa w posiadanie celem korzystania i pobierania z niego bezpłatnie pożytków. Prawa wynikające z aktu nadania mają charakter osobisty, są niezbywalne i niedziedziczne. W razie śmierci osoby, która uzyskała akt nadania, jeżeli śmierć nastąpiła przed orzeczeniem o wykonaniu aktu nadania, członkowie rodziny, którzy ze zmarłym pozostawali we wspólnocie gospodarczej, mają pierwszeństwo przed innymi osobami do otrzymania tego samego gospodarstwa (działki) w trybie niniejszego dekretu. Osoba, która otrzymała akt nadania, obowiązana jest prowadzić swe gospodarstwo osobiście lub przez członków rodziny żyjących z nią we wspólnocie gospodarczej. Niezastosowanie się do obowiązku uzasadnia cofnięcie aktu nadania. W tym przypadku podlega zwrotowi wartość nakładów koniecznych i użytecznych, których posiadacz dokonał w czasie korzystania z gospodarstwa (działki). Osoba, która otrzymała akt nadania, może do czasu wydania orzeczenia o wykonaniu aktu nadania zrzec się nadanego jej gospodarstwa (działki), z obowiązkiem przekazania go właściwej władzy administracji ogólnej jako władzy ziemskiej. Przed przeniesieniem prawa własności nadanego gospodarstwa (działki) na nabywcę ustala się jego cenę. Jeżeli gospodarstwo (działka) w chwili nadania nie było jeszcze fizycznie wydzielone, ustalenie ceny następuje po lub równocześnie z określeniem jego granic. Ustalenie ceny nabycia i określenia granic nadanego gospodarstwa (działki) następuje w drodze odrębnego orzeczenia władzy. Przeniesienie prawa własności nadanego gospodarstwa (działki) na nabywcę następuje w drodze orzeczenia, zwanego orzeczeniem o wykonaniu aktu nadania. W orzeczeniu o wykonaniu aktu nadania należy wymienić: akt nadania, osobę nabywcy oraz przedmiot i warunki nabycia gospodarstwa (działki). Orzeczenie o wykonaniu aktu nadania jest ostateczne. dekret z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz. U. Nr 49, poz. 279)
AKT NOTARIALNY Dokument sporządzony przez notariusza zgodnie z ustawą prawo o notariacie oraz innymi przepisami. Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron. Akt notarialny powinien zawierać: a. dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu; b. miejsce sporządzenia aktu; c. imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza – ponadto imię i nazwisko zastępcy; 15
Akt własności ziemi
d. imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w sporządzaniu aktu, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu; e. oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty; f. stwierdzenie – na żądanie stron – faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu; g. stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany; h. podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu; i. podpis notariusza. Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała i podaje, z jakich powodów tego nie uczyniła. Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto akt notarialny powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z przepisów szczególnych albo z woli stron. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest zobowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest z urzędu zobowiązany przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie 3 dni od sporządzenia aktu. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera zrzeczenie się własności nieruchomości notariusz, który go sporządził, jest zobowiązany przesłać z urzędu wypis tego aktu gminie, której własnością nieruchomość staje się na skutek zrzeczenia. Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być odczytane również załączniki do aktu. Wypis aktu notarialnego ma moc prawną oryginału. Wypisy aktu notarialnego wydaje się stronom aktu lub osobom, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu, a także ich następcom prawnym. W nagłówku wypisu aktu zaznacza się, że wydany dokument jest wypisem. Wypis powinien być dosłownym powtórzeniem oryginału, jednak nie należy zamieszczać w nim poprawek i przekreśleń znajdujących się w oryginale. Na końcu wypisu zaznacza się komu i kiedy wydano wypis. Wypis podpisuje notariusz i opatruje pieczęcią. Wypis mający więcej niż jeden arkusz powinien być ponumerowany, połączony, parafowany i spojony pieczęcią. ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 z późn. zm.)
AKT WŁASNOŚCI ZIEMI Decyzja administracyjna wydawana na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Nieruchomości, które w dniu wejścia w życie ustawy [4 listopada 1971 r.] znajdowały się w samoistnym posiadaniu rolników, stały się z mocy samego prawa własnością tych rolni16
Akt własności ziemi
ków, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku. Rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie ustawy posiadali nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od 5 lat, stali się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły ww. warunki. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez 10 lat. Nabycie własności nieruchomości następowało nieodpłatnie, jeżeli: 1. rolnik spłacił całą cenę nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy albo 2. objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy zamiany lub darowizny, albo 3. objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy o zniesienie współwłasności lub działu spadku, a roszczenia współwłaścicieli lub spadkobierców z tytułu spłat lub dopłat zostały zaspokojone, albo 4. nabycie opierało się na złej wierze. Jeżeli nie zaszły ww. okoliczności rolnik, który nabył własność nieruchomości, obowiązany był spłacić należność odpowiadającą wartości nieruchomości ustalonej według cen określonych w przepisach o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, chyba że w umowie ustalono cenę niższą. Na poczet tej należności zaliczało się wpłaty dotychczas dokonane. Nadwyżka ponad tak ustaloną wartość nieruchomości nie podlegała zwrotowi. Spłata za nieruchomość przysługiwała osobom, od których rolnik nabył posiadanie nieruchomości, a w uzasadnionych wypadkach – ich poprzednikom lub właścicielom, jeżeli spełniali warunki określone w kodeksie cywilnym do otrzymania spłat w razie zniesienia współwłasności. Właściwy do spraw rolnych organ prezydium powiatowej rady narodowej stwierdzał nabycie nieruchomości przez posiadacza samoistnego oraz orzekał o przekazaniu nieruchomości na własność dotychczasowego posiadacza zależnego w drodze wydania aktu własności ziemi. Akt własności ziemi stwierdzający nabycie własność nieruchomości stanowił podstawę do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej. ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250) Od 1982 r. uwłaszczenie posiadaczy gospodarstw na drodze postępowania administracyjnego w trybie przewidzianym przez cytowaną ustawę zostało na mocy przepisów ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 11, poz. 81) przekazane sądom powszechnym. Okoliczność, że rolnik na dzień 4 listopada 1971 r. nie użytkował osobiście nieruchomości, nie wyłącza możliwości nabycia przez niego własności tej nieruchomości na podstawie art. 1 ust 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 r. (III CZP 48/83, OSNC 1984, nr 5, poz. 71) 17
Akta księgi wieczystej
Nieformalny nabywca nieruchomości rolnej, mający tę nieruchomość w samoistnym posiadaniu w dniu 4 listopada 1971 r., nabywa własność tej nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.) chociażby zbywca nie był wyłącznym właścicielem przedmiotu umowy. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1992 r. (III CZP 79/92, OSNC 1993, nr 1–2, poz. 13)
AKTA KSIĘGI WIECZYSTEJ, zob. księga wieczysta AKTUALIZACJA OPERATU EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW, zob. ewidencja gruntów i budynków AKTUALIZACJA OPŁATY Z TYTUŁU TRWAŁEGO ZARZĄDU, zob. trwały zarząd AKTUALIZACJA OPŁATY Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, zob. użytkowanie wieczyste AKWEN Wszelki obszar pokryty wodą. rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 1 czerwca 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać morskie budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 101, poz. 645)
ANTRESOLA Górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
APOSTILLE Dokument poświadczający autentyczność podpisu, charakter, w jakim działała osoba, która podpisała dokument, oraz, w razie potrzeby, tożsamość pieczęci lub stempla, którym dokument jest opatrzony. Podpis, pieczęć lub stempel na apostille zwolnione są z wszelkiego poświadczania. Apostille jest wydawane na mocy Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzonej w Hadze dnia 5 października 1961 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 112, poz. 938). Konwencja weszła w życie 14 sierpnia 2005 r. Ma ona zastosowanie do dokumentów urzędowych, za które uważa się: a. dokumenty pochodzące od organu lub urzędnika sądowego, włączając w to dokumenty pochodzące od prokuratora, sekretarza sądowego lub urzędnika dokonującego doręczeń (huissier de justice); b. dokumenty administracyjne; c. akty notarialne; d. urzędowe zaświadczenia umieszczane na dokumentach podpisanych przez osoby działające w charakterze prywatnym, takie jak urzędowe zaświadczenia stwierdzające zarejestrowanie dokumentu lub fakt jego istnienia w określonej dacie oraz urzędowe i notarialne poświadczenia podpisów. Jednakże niniejsza konwencja nie będzie miała zastosowania do: a. dokumentów sporządzonych przez przedstawicieli dyplomatycznych lub urzędników konsularnych; 18
Autostrada
b. dokumentów administracyjnych dotyczących bezpośrednio transakcji handlowych lub operacji celnych Apostille będzie umieszczona na samym dokumencie lub będzie do niego dołączona. Wydana będzie na wniosek osoby, która podpisała dokument, bądź jego posiadacza.
AUTOSTRADA, zob. drogi; nieruchomość jako środek trwały; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Droga przeznaczona wyłącznie do ruchu pojazdów samochodowych: 1. wyposażona przynajmniej w dwie trwale rozdzielone, jednokierunkowe jezdnie, 2. posiadająca wielopoziomowe skrzyżowania ze wszystkimi przecinającymi ją drogami transportu lądowego i wodnego, 3. wyposażona w urządzenia obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
B B, zob. tereny mieszkaniowe BA, zob. tereny przemysłowe BANKOWO-HIPOTECZNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI, zob. hipoteka; hipoteczny list zastawny kredyt hipoteczny; kataster; pożyczka hipoteczna Ustalona zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 z późn. zm.)
BI, zob. tereny zabudowane inne BLOK, zob. budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne Duży, wielopiętrowy budynek o powtarzalnych segmentach. encyklopedia Gazety Wyborczej – Wydawnictwa Naukowego PWN
BONIFIKATA OD CENY SPRZEDAŻY Właściwy organ może udzielić – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana: 1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych; 2. osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego; 20
Bonifikata od ceny sprzedaży na rzecz partnera publiczno-prywatnego
3. organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na pracownicze ogrody działkowe; 4. poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.; 5. na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego; 6. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej; 7. jako lokal mieszkalny; 8. w wyniku uwzględnienia roszczeń powstałych na skutek wyodrębniania własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej. W takim przypadku właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej. Należy jednak spełnić warunek zgłoszenia roszczenia łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 k.c. Przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości; 9. spółdzielniom mieszkaniowym, w związku z ustanowieniem na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności lokali albo przeniesieniem na członków spółdzielni własności lokali lub domów jednorodzinnych. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny – przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu nie stosuje się w przypadku zbycia: 1. na rzecz osoby bliskiej; 2. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego; 3. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa. Ustaloną cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. W razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla nabywcy. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
BONIFIKATA OD CENY SPRZEDAŻY NA RZECZ PARTNERA PUBLICZNO-PRYWATNEGO Właściwy organ może udzielić – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, w ramach przekazania wkładu własnego podmiotu publicznego, w celu wykonania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w ww. ust. 1 następuje z zastrzeżeniem prawa odkupu. Wykonanie prawa odkupu następuje najpóźniej w terminie 6 miesięcy od dnia zakończenia realizacji zadania publicznego przez partnera prywatnego lub spółkę, 21
Bonifikata od opłat z tytułu trwałego zarządu
o której mowa w art. 19 ust. 1 u.p.pp. Z chwilą wykonania prawa odkupu, partner prywatny lub spółka, o której mowa w art. 19 ust. 1 u.p.pp., jest zobowiązany przenieść na rzecz podmiotu publicznego własność nieruchomości za zwrotem ustalonej ceny, chyba że umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym stanowi inaczej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
BONIFIKATA OD OPŁAT Z TYTUŁU TRWAŁEGO ZARZĄDU, zob. trwały zarząd Właściwy organ może udzielić – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – bonifikaty od opłat rocznych ustalonych zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest oddana: 1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych; 2. jednostkom organizacyjnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową; 3. na siedziby organów administracji państwowej i sądów oraz prokuratur; 4. na siedziby aresztów śledczych, zakładów karnych i zakładów dla nieletnich. Opłaty ustalone z tytułu trwałego zarządu obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość lub jej część składowa zostały wpisane do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. W razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla jednostki organizacyjnej. Wysokość udzielonych bonifikat ustala się w decyzji właściwego organu. Jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd nieruchomością, która oddała nieruchomość lub jej część w najem lub dzierżawę, może być pozbawiona przysługującej jej bonifikaty, a ponadto może być zobowiązana do uiszczania opłat rocznych w wysokości 1% ceny nieruchomości. Pozbawienie bonifikaty oraz zmiana opłaty rocznej następuje w drodze decyzji właściwego organu. Jeżeli po oddaniu nieruchomości w trwały zarząd nastąpiła trwała zmiana celu wykorzystywania nieruchomości, będącego podstawą udzielonej bonifikaty, właściwy organ pozbawia przyznanej bonifikaty w drodze decyzji. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
BONIFIKATA OD OPŁAT Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, zob. użytkowanie wieczyste Właściwy organ może udzielić – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Może to mieć miejsce w przypadku gdy nieruchomość jest oddana w użytkowanie wieczyste: 1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych; 2. osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego; 3. organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na pracownicze ogrody działkowe; 22
Bonifikata od opłat z tytułu użytkowania wieczystego
4. poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.; 5. na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego; 6. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej; 7. w wyniku uwzględnienia roszczeń, powstałych na skutek wyodrębniania własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 k.c. Przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości; 8. spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem na członków spółdzielni własności lokali lub domów jednorodzinnych. Bonifikaty te można stosować również do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej związanym z odrębną własnością lokalu mieszkalnego. Ustalone opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Wysokość udzielanych bonifikat opłat ustala się w umowie. Właściwy organ wypowiada udzieloną bonifikatę jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jej zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Przy wypowiedzeniu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące wypowiadaniu opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Przepisu nie stosuje się w przypadku zbycia: 1. na rzecz osoby bliskiej; 2. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego; 3. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa. Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny nie przekracza 50% średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, właściwy organ udziela na ich wniosek 50% bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Osoby będące członkami spółdzielni mieszkaniowej korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. 23
Bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności
W razie zbiegu praw do bonifikat, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
BONIFIKATA OD OPŁATY Z TYTUŁU PRZEKSZTAŁCENIA WŁASNOŚCI, zob. użytkowanie wieczyste
UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO
Jeżeli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości rolnej, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 1. Skarbu Państwa – za zgodą wojewody; 2. jednostek samorządu terytorialnego – za zgodą właściwej rady lub sejmiku. Organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459)
BONIFIKATA Z TYTUŁU WPISANIA NIERUCHOMOŚCI LUB JEJ CZĘŚCI DO REJESTRU ZABYTKÓW, zob. bonifikata od opłat z tytułu trwałego zarządu; bonifikata od opłat z tytułu użytkowania wieczystego; bonifikata od ceny sprzedaży BONITACJA GRUNTÓW, zob. gleboznawcza klasyfikacja gruntów BP, zob. zurbanizowane tereny niezabudowane B-R, B-Ł, B-PS, zob. grunty rolne zabudowane BUDOWA Wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
BUDOWA DROGI, zob. przebudowa drogi; remont drogi Wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowa i rozbudowa. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
BUDOWLA, zob. nieruchomość, nieruchomość jako środek trwały Każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, 24
Budowla hydrotechniczna
wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) Obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.)
BUDOWLA HYDROTECHNICZNA Budowla wraz z urządzeniami i instalacjami technicznymi z nią związanymi, służąca gospodarce wodnej oraz kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, w szczególności należy tu zaliczyć: zapory ziemne i betonowe, jazy, upusty, przelewy i spusty, śluzy żeglugowe, wały przeciwpowodziowe, przepusty, śluzy wałowe i mnichy, siłownie i elektrownie wodne, ujęcia śródlądowych wód powierzchniowych, wyloty ścieków, czasze zbiorników wodnych, wraz ze zboczami i skarpami, pompownie, kanały, sztolnie, rurociągi hydrotechniczne, syfony, lewary, akwedukty, stopnie wodne i progi, budowle regulacyjne na rzekach i potokach, grodzie, nadpoziomowe stawy gromadzące substancje płynne i półpłynne, porty, baseny, zimowiska, pirsy, mola, nabrzeża, bulwary, pochylnie i falochrony na wodach śródlądowych, przepławki dla ryb. Budowle hydrotechniczne dzielą się na tymczasowe i stałe. Do budowli hydrotechnicznych tymczasowych zalicza się: 1. budowle hydrotechniczne, których zadaniem jest, bez względu na okres ich użytkowania, umożliwienie budowy, renowacji lub napraw innych budowli hydrotechnicznych; 2. budowle hydrotechniczne, których przewidywany czas użytkowania nie przekracza 5 lat. Do stałych budowli hydrotechnicznych zalicza się budowle hydrotechniczne inne niż tymczasowe. Stałe budowle hydrotechniczne dzielą się na: 1. budowle główne utrzymujące piętrzenie, od których stanu zależy osiągnięcie zamierzonych efektów technicznych i gospodarczych; 2. budowle drugorzędne nie utrzymujące piętrzenia, których awaria, uszkodzenie, remont lub okresowe wyłączenie nie powodują zagrożenia bezpieczeństwa budowli głównej lub ograniczenia skuteczności jej działania, ani zagrożenia dla terenów i środowiska znajdujących się w zasięgu spiętrzenia budowli głównej, jak kierownice i wały rozdzielcze, konstrukcje chroniące przed działaniem lodu, odbojnice, kładki służbowe nieobciążone urządzeniami zamknięć upustów i ich mechanizmami wyciągowymi. rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 20 grudnia 1996 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane gospodarki wodnej i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 21, poz. 111) 25
Budowla kolejowa
BUDOWLA KOLEJOWA Całość techniczno-użytkowa wraz z gruntem, na którym jest usytuowana oraz instalacjami i urządzeniami, służąca do ruchu pojazdów kolejowych, organizacji i sterowania tym ruchem, umożliwiająca dokonywanie przewozów osób lub rzeczy, a w szczególności: drogi szynowe normalnotorowe, szerokotorowe i wąskotorowe, koleje niekonwencjonalne, budowle ziemne, mosty, wiadukty, przepusty, konstrukcje oporowe, rampy, perony, place ładunkowe, skrzyżowania linii kolejowych z drogami publicznymi w jednym poziomie, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, urządzenia zasilania elektrotrakcyjnego, urządzenia zabezpieczenia i sterowania ruchem, urządzenia elektroenergetyki nietrakcyjnej i urządzenia techniczne oraz inne budowle usytuowane na obszarze kolejowym służące do prowadzenia ruchu kolejowego i utrzymania linii kolejowej. rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 10 września 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle kolejowe i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 151, poz. 987)
BUDOWLA MORSKA, zob. naziom Zwana też morską budowlą hydrotechniczną to budowla nawodną lub podwodną, wznoszoną: a. na morzu terytorialnym; b. na morskich wodach wewnętrznych; c. na lądzie, lecz w rejonie bezpośredniego kontaktu z akwenami morskimi, czyli w pasie technicznym nadbrzeżnego pasa wybrzeża morskiego; d. w portach i przystaniach morskich, która wraz z instalacjami, urządzeniami budowlanymi związanymi z tą budowlą, urządzeniami technicznymi oraz innym celowym wyposażeniem niezbędnym do spełniania przeznaczonej mu funkcji stanowi całość techniczno-użytkową. Budowle morskie i obiekty usytuowane w granicach terytorialnych portów i przystani morskich, na polskich obszarach morskich, w pasie technicznym oraz na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego dzielą się na: 1. budowle portowe, usytuowane na obszarze portów morskich, w szczególności falochrony, łamacze fal, nabrzeża przeładunkowe i postojowe, wysepki, pochłaniacze fal, bulwary spacerowe; 2. budowle przystani morskich, usytuowane na obszarze przystani morskich, w szczególności wysepki cumowniczo-przeładunkowe, pomosty przeładunkowe; 3. budowle ochrony brzegów morskich, w szczególności opaski i ostrogi brzegowe, falochrony brzegowe, progi podwodne, okładziny, wały przeciwsztormowe, zejścia na plażę; 4. konstrukcje stałych morskich znaków nawigacyjnych, w szczególności latarnie i radiolatarnie morskie usytuowane na lądzie i na akwenach morskich, stawy lądowe i nawodne, nabieżniki i świetlne znaki nawigacyjne, dalby nawigacyjne; 5. kanały i śluzy morskie; 6. budowle związane z komunikacją lądową, w szczególności kładki dla pieszych nad torami kolejowymi, mosty portowe, tunele podmorskie; 7. budowle związane z ujęciami morskich wód powierzchniowych, w szczególności czerpanie wody, rurociągi albo tunele podwodne, zbiorniki magazynowe wody; 8. budowle związane ze zrzutem wód do morza, w szczególności rurociągi podwodne zrzutu ścieków, konstrukcje zrzutu wody chłodzącej; 26
Budowlany obiekt
9. budowle służące rekreacji plażowej, w szczególności mola spacerowe i zjeżdżalnie wodne; 10. budowle lądowe bezpośrednio związane z żeglugą morską oraz utrzymaniem ruchu i transportu morskiego, w szczególności tory poddźwignicowe posadowione samodzielnie poza nabrzeżami, hangary i garaże jednostek pływających, wieże stacji kontroli ruchu statków, wieże obserwacyjne redy, stacje radarowe, budowle oznakowania nawigacyjnego; 11. obiekty powstałe wskutek wykonywania robót czerpalnych i robót refutacyjnych albo związane z wykonywaniem tych robót, w szczególności akwatoria portowe i stoczniowe w postaci awanportu i basenów, tory wodne morskie i zalewowe, tory podejściowe, mijanki statków, pola refulacyjne, przystanie refulacyjne. rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 1 czerwca 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać morskie budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 101, poz. 645)
BUDOWLA PIĘTRZĄCA Każda budowla umożliwiająca stałe lub okresowe utrzymanie wzniesionego ponad przyległy teren lub akwen zwierciadła wody bądź substancji płynnej lub półpłynnej. rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 20 grudnia 1996 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane gospodarki wodnej i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 21, poz. 111)
BUDOWLANE ROBOTY Budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
BUDOWLANE URZĄDZENIA Urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
BUDOWLANY OBIEKT Zgodnie z przepisami prawa budowlanego – budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekt małej architektury. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) Obiekty budowlane to konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) 27
Budowlany obiekt tymczasowy
BUDOWLANY OBIEKT TYMCZASOWY Obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, taki jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
BUDOWLE ROLNICZE, zob. działka siedliskowa; gospodarstwo rolne; grunty orne; grunty rolne zabudowane; nieruchomość rolna; użytki rolne; zabudowa zagrodowa Budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i pasze, komory fermentacyjne i zbiorniki biogazu. rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 132, poz. 877)
BUDOWY TEREN Przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
BUDYNEK, zob. nieruchomość; nieruchomość jako środek trwały; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynek samodzielny budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; oficyna Obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) Ze względu na podstawową funkcję użytkową budynki dzieli się na następujące rodzaje: 1. budynki mieszkalne; 2. budynki przemysłowe; 3. budynki transportu i łączności; 4. budynki handlowo-usługowe; 5. zbiorniki, silosy i budynki magazynowe; 6. budynki biurowe; 7. budynki szpitali i zakładów opieki medycznej; 8. budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe; 9. budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa; 10. inne budynki niemieszkalne. Przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami Klasyfikacji Środków Trwałych, wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce publicznej. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454 z późn. zm.) 28
Budynek samodzielny
Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pojęcie „budynek” obejmuje również samodzielne podziemne obiekty budowlane, takie jak: centra handlowe, warsztaty, garaże podziemne, itp. lub też przystosowane do ochrony ludzi, zwierząt lub przedmiotów, np. podziemne: schrony, szpitale, centra handlowe oraz warsztaty i garaże. Za szczególny rodzaj budynku uważa się wiatę, która stanowi pomieszczenie naziemne, nieobudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet w ogóle ścian pozbawione. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.)
BUDYNEK GOSPODARCZY, zob. dom jednorodzinny; dom mieszkalny Budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi i sprzętu, służących do obsługi budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej, rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej – również do przechowywania środków i sprzętu do produkcji rolnej oraz płodów rolnych. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
BUDYNEK MIESZKALNY JEDNORODZINNY, zob. budynek; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynek samodzielny; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; oficyna Budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) BUDYNEK REKREACJI INDYWIDUALNEJ, zob. budynek Budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku rodzinnego. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
BUDYNEK SAMODZIELNY, zob. dom jednorodzinny; dom mieszkalny W przypadku budynków połączonych między sobą, np. domy bliźniacze lub szeregowe, budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) 29
Budynek użyteczności publicznej
BUDYNEK UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ, zob. budynek Budynek przeznaczony dla administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, opieki społecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym lub wodnym, poczty lub telekomunikacji oraz inny ogólnodostępny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy i socjalny. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
BUDYNEK
ZAMIESZKANIA ZBIOROWEGO, zob. dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynek samodzielny; budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; oficyna Budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi poza stałym miejscem zamieszkania, taki jak: hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, schronisko turystyczne, schronisko socjalne, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, taki jak dom rencistów, dom zakonny i dom dziecka. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
BUDYNKI
JEDNORODZINNE, zob. budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynek samodzielny; oficyna Budowane są na terenach wiejskich i miejskich jako wolno stojące oraz w zabudowie bliźniaczej (dwa domy posiadające jedną ścianę wspólną), szeregowej (szereg budynków o wspólnych ścianach bocznych), czasem atrialnej (określenie pochodzi od atrium), są to budynki jednorodzinne, np. o rzucie w kształcie litery „L” lub „C” z wewnętrznymi miniogródkami). Na obszarach miast i osiedli podmiejskich tworzą czasem samodzielne zespoły urbanistyczne z własnymi sklepami, szkołami, ośrodkami zdrowia itp. www.wikipedia.org/wiki/Dom
BUDYNKI MIESZKALNE, zob. dom jednorodzinny; dom mieszkalny, budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; oficyna Obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.)
30
Budynki wielorodzinne
Budynek mieszkalny to budynek przeznaczony na mieszkania, mający postać: 1. budynku wielorodzinnego, zawierającego 2 lub więcej mieszkań; 2. budynku jednorodzinnego; 3. budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) W ewidencji podatkowej nieruchomości do budynków mieszkalnych lub ich części zalicza się: budynki mieszkalne i ich części; budynki mieszkalne i ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej; budynki mieszkalne i ich części podlegające zwolnieniu (uldze) podatkowemu. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2004 r. w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości (Dz. U. Nr 107, poz. 1138)
BUDYNKI NIEMIESZKALNE, zob. dom jednorodzinny; dom mieszkalny Obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) W ewidencji podatkowej nieruchomości do budynków niemieszkalnych lub ich części zalicza się: budynki i ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej; budynki i ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym; budynki i ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych; pozostałe budynki i ich części; budynki niemieszkalne lub ich części podlegające zwolnieniu (uldze) podatkowemu. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2004 r. w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości (Dz. U. Nr 107, poz. 1138)
BUDYNKI TOWARZYSZĄCE OBIEKTOM SAKRALNYM, zob. obiekty towarzyszące obiektom sakralnym Położone w sąsiedztwie obiektów sakralnych: budynki stanowiące mieszkanie proboszcza lub rektora i kancelarię parafialną lub kancelarię rektora (plebanię), stanowiące mieszkanie wikariuszy (wikariatkę), pracowników świeckich parafii lub rektoratu (organistówkę), budynki punktu katechetycznego i budynki domu zakonnego związanego z duszpasterstwem w tym obiekcie sakralnym albo świadczeniem w nim pomocy. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1989 r. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.)
BUDYNKI
WIELORODZINNE, zob. budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynek samodzielny, oficyna Budynki te można podzielić na następujące typy: a. punktowiec – budynek wielokondygnacyjny, w którym mieszkania skupione są wokół centralnego pionu komunikacyjnego, zawierającego co najmniej jedną klatkę schodową. Budynki punktowe bywają wieżowcami, lecz nie jest to wymóg konieczny dla zaliczenia do tego typu;
31
Bz
b. willa miejska – wariant punktowca, w którym na każdej kondygnacji znajduje się tylko jedno mieszkanie, zaś jego wyraz architektoniczny zbliża go do budynku jednorodzinnego; c. klatkowiec – budynek, w którym poszczególne dostępne z klatek schodowych jednostki zestawione są w ciąg, na każdej kondygnacji znajdują się dwa mieszkania z oknami wychodzącymi na obie zewnętrzne elewacje oraz ewentualnie dalsze mieszkania, oświetlone tylko z jednej strony. Taką formę posiada większość tzw. bloków; d. korytarzowiec – budynek wielorodzinny, w którym mieszkania dostępne są z przebiegającego centralnie korytarza. Mieszkania te doświetlone są zatem jednostronnie lub posiadają układ split levels (układ kondygnacji w budynku polegający na ich wzajemnym zazębianiu się) lub do niego zbliżony; e. galeriowiec – mieszkania dostępne są z galerii, czyli otwartego ciągu komunikacyjnego przebiegającego przed elewacją. Wzdłuż galerii sytuuje się zwykle pomieszczenia o podrzędnym charakterze. W krajach śródziemnomorskich, skąd wywodzi się ten typ, galerie sytuuje się od południa, natomiast w krajach położonych dalej na północ – wzdłuż elewacji północnych. www.wikipedia.org/wiki/Dom
BZ, zob. tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
C CAŁKOWITA POWIERZCHNIA UŻYTKOWA BUDYNKU, zob. powierzchnia użytkowa budynku lub jego części Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych obejmuje ona całą powierzchnię budynku z wyjątkiem: 1. powierzchni elementów budowlanych, m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów; 2. powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych; 3. powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.)
CELE
PUBLICZNE W ROZUMIENIU USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, zob. inwestycja celu publicznego; interes publiczny w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami: 1. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji; 2. wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie; 3. budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń; 4. budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania; 5. budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
33
Cena nieruchomości
6. opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; 7. ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady; 8. budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych; 9. budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich; 10. poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową; 11. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy; 12. ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej; 13. ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody; 14. inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
CENA
NIERUCHOMOŚCI, zob. wycena nieruchomości; operat szacunkowy; taksacja nieruchomości; rzeczoznawstwo majątkowe Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen: 1. cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości; 2. cenę wywoławczą w drugim przetargu ustala się w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości; 3. cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu; 4. jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości. Jeżeli nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej – cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Ma to miejsce w następujących przypadkach: 1. nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, tj. osobie której: a. z mocy przepisów przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia; b. jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia;
34
Cena nieruchomości
c. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony; 2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami; 3. jest zbywana na rzecz osób fizycznych i osób prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczorozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego; 4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny; 5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego; 6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości; 7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji; 8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona; 9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości; 10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej; 11. jest sprzedawana na rzecz partnera prywatnego lub spółki, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jako wkład własny podmiotu publicznego, w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 tej ustawy. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy przepisów prawa, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Wyżej wymienionych przepisów nie stosuje się przy sprzedaży nieruchomości na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych lub urzędów konsularnych państw obcych oraz innych przedstawicielstw instytucjom zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych. Właściwy organ może udzielić – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – bonifikaty od ceny jeżeli nieruchomość jest sprzedawana: 1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych; 2. osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową; 3. wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego; 4. organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na pracownicze ogrody działkowe; 5. poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.; 6. na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego; 35
Cena nieruchomości
7. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej; 8. jako lokal mieszkalny; 9. w wyniku uwzględnienia roszczeń: jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 k.c. Przeniesienie własności nieruchomości, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości; 10. spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem na członków spółdzielni własności lokali lub domów jednorodzinnych. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu nie stosuje się w przypadku zbycia: 1. na rzecz osoby bliskiej; 2. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego; 3. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa. Ustaloną cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%. Właściwy organ może – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. W razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla nabywcy. Właściwy organ może udzielić – za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku – bonifikaty od ceny, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publicznoprywatnym, w ramach przekazania wkładu własnego podmiotu publicznego, w celu wykonania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Sprzedaż nieruchomości następuje z zastrzeżeniem prawa odkupu. Wykonanie prawa odkupu następuje najpóźniej w terminie 6 miesięcy od dnia zakończenia realizacji zadania publicznego przez partnera prywatnego lub spółkę, o której mowa w art. 19 ust. 1 tej ustawy. Z chwilą wykonania prawa odkupu określony w ustawie partner prywatny lub spółka jest zobowiązany przenieść na rzecz podmiotu publicznego własność nieruchomości za zwrotem ceny ustalonej zgodnie z art. 19 ust. 1, chyba że umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym stanowi inaczej. Do prawa odkupu nie stosuje się przepisów art. 593 § 1 oraz art. 594 k.c., tzn.: „Prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przenoszący lat pięciu; termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży, 36
Ciężary realne
sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu poprzedzającego”. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących przedmiot własności Skarbu Państwa, a rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących odpowiednio przedmiot własności gminy, powiatu lub województwa, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie, innej stopy procentowej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
CHODNIK, zob. ulica, drogi Część drogi przeznaczona do ruchu pieszych. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
CIĘŻARY REALNE Na gruncie nieobowiązującego dekretu z 1946 r. – Prawo rzeczowe (art. 279–289) zaliczane były do ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z zawartą definicją ciężary realne polegały na obowiązku powtarzających się świadczeń na rzecz oznaczonej osoby ze strony każdoczesnego właściciela nieruchomości. Treścią ciężaru realnego mogły być tylko świadczenia pieniężne lub inne rzeczy zamienne. Dla ustanowienia ciężaru wymagany był wpis do księgi wieczystej. Umowy o dożywocie były traktowane jako umowy o ustanowienie ciężaru realnego. Po upływie 20 lat od ustanowienia ciężaru realnego, właściciel nieruchomości mógł wykupić ciężar realny za 6-miesięcznym wypowiedzeniem. Właściciel ponosił odpowiedzialność z nieruchomości zarówno co do ceny wykupu ciężaru realnego, jak i za poszczególne świadczenia. Obecnie przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają regulacji dotyczących ciężarów realnych. Kodeks cywilny wyraźnie w art. 244 stwierdza, iż ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Wyliczenie to ma charakter zamknięty nie przewidując możliwości występowania innych rodzajów ograniczonych praw rzeczowych. Jednakże art. XXXVII przepisów wprowadzających Kodeks cywilny (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny) utrzymał w mocy prawa rzeczowe istniejące przed dniem wejścia w życie kodeksu, tj. przed 1 stycznia 1965 r., chyba że 37
Część składowa gruntu
stosowne przepisy stanowią inaczej. Zgodnie z treścią art. XLVI przepisów wprowadzających do ciężarów realnych polegających na obowiązku świadczeń należnych dożywotnikowi na podstawie umowy o dożywocie stosuje się od dnia wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisy o umowie dożywocia (art. 910 k.c.). Inne ciężary realne ustanowione przed 1 stycznia 1947 r. właściciel nieruchomości obciążonej może wykupić za 3-miesięcznym wypowiedzeniem, bez względu na postanowienia umowne, chyba że ciężary realne ustanowione były na czas życia uprawnionego. dekret z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319) ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 z późn. zm.)
CZĘŚĆ SKŁADOWA GRUNTU, zob. nieruchomość; nieruchomość jako środek trwały Zastrzeżeniem przewidzianych przepisami wyjątków, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Do wyjątków przewidzianych przepisami prawa umożliwiających częściom składowym gruntu być przedmiotem odrębnej od gruntu własności należą: 1. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowiące jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym; art. 235 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.); 2. budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego przekazanego bez zabudowań na własność państwa w zamian za świadczenia emerytalne w oparciu o nieobowiązujące: ustawę z dnia 24 stycznia 1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15 z późn. zm.); ustawę z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rol38
Część składowa gruntu
nych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 125 z późn. zm.); ustawę z dnia 24 stycznia 1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15 z późn. zm.); ustawę z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 125 z późn. zm.); ustawę z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeń dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140 z późn. zm.); ustawę z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. z 1989 r. Nr 24, poz. 133 z późn. zm.); ustawę z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. z 1989 r. Nr 24, poz. 133 z późn. zm.). Budynki te stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności rolnika lub jego następcy prawnego. Nabycie własności gruntu pod takim budynkiem może nastąpić na podstawie decyzji starosty o nieodpłatnym nabyciu własności gruntu pod budynkiem stanowiącym odrębny przedmiot własności w wyniku przekazania gospodarstwa rolnego bez zabudowań na Skarb Państwa w zamian za świadczenia emerytalne w oparciu o ustawę z dnia 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 9, poz. 53); 3. samodzielne lokale mieszkalne oraz samodzielne lokale o innym przeznaczeniu wydzielone jako odrębne nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.); 4. garaże wybudowane przez najemcę na podstawie pozwolenia na budowę przed dniem 5 grudnia 1990 r. ze środków własnych na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub własność gminy. Zarówno najemca a także jej następca prawny, mogą żądać nabycia tego garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu. Nabycie garażu na własność następuje nieodpłatnie; art. 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.); 5. budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy m.st. Warszawy (Skarbu Państwa) na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279.); 6. budynki zlokalizowane na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa; ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) a obecnie art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.); 7. budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa a także budynki zlokalizowane na oddanym rolniczej spółdzielni produkcyjnej w użytkowanie, zabudowanym gruncie Skarbu Państwa. Odrębna własność budynków i innych urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. Jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z grun39
Czynsz
tem związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu. Przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń na gruncie. Skarbu Państwa użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin; ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) 8. budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię. W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu; ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) Część budynku może być przedmiotem samoistnego posiadania (art. 336 zdanie pierwsze k.c.) tylko wówczas, gdy stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 47 § 1 k.c.). Nie można więc nabyć w drodze zasiedzenia piwnicy usytuowanej pod domem mieszkalnym, zajmowanym przez właściciela zabudowanego nim gruntu (art. 172 k.c.). postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1999 r. (III CRN 459/87, Lex, nr 8858) Rolnik, który na podstawie ustawy z dnia 29 maja 1974 r. o przekazaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118) przekazał Państwu gospodarstwo z wyłączeniem wchodzących w jego skład budynków, zachował tylko własność budynków; własność gruntu, na którym budynki zostały wzniesione, przypadła Skarbowi Państwa. Jeżeli własność budynków zatrzymanych przez rolnika na podstawie wymienionej ustawy nie wygasła przed 1 stycznia 1978 r., stała się z tym dniem prawem dziedzicznym; również z tym dniem właściciel budynków uzyskał związaną z prawem własności budynków służebność gruntową w zakresie niezbędnym do korzystania z budynków. Stanu tego nie zmieniła ani ustawa z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin, ani ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1997 r. (II CKU 63/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 208) Przepis art. 49 k.c. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przejścia urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń na własność właściciela przedsiębiorstwa przez ich połączenie z siecią należącą do tego przedsiębiorstwa. uchwała Sądu Najwyższego składu z dnia 8 marca 2006 r. (III CZP 105/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 159)
CZYNSZ, zob. najem nieruchomości
40
D DANE
EWIDENCYJNE DOTYCZĄCE BUDYNKU STANOWIĄCEGO CZĘŚĆ SKŁADOWĄ GRUNTU, zob. działka ewidencyjna; część składowa gruntu; ewidencja gruntów i budynków; obręb ewidencyjny; rejestr gruntów; rejestr budynków; rejestr lokali W ewidencji gruntów i budynków danymi opisującymi budynek stanowiący część składową gruntu są: 1. numer ewidencyjny budynku stanowiący część składową identyfikatora budynku; 2. numer porządkowy, którym oznaczony został budynek w trybie przepisów o numeracji nieruchomości; 3. numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach – kondygnacji opartej na tych filarach, zwanego dalej konturem budynku; 4. numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek; 5. oznaczenie funkcji podstawowej budynku; 6. wartość budynku oraz data określenia tej wartości; 7. rok zakończenia budowy; 8. pole powierzchni zabudowy w m2; 9. liczba kondygnacji nadziemnych oraz liczba kondygnacji podziemnych; 10. informacja o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku; 11. liczba i numery lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe; 12. liczba i numery lokali innych niż wymienione w pkt 11; 13. łączne, wyrażone w m2, pole powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku oraz pomieszczeń przynależnych do lokali; 14. numer rejestru zabytków prowadzonego na podstawie przepisów o ochronie dóbr kultury. W ewidencji wykazuje się takie materiały budowlane jak: mur, drewno, inne materiały. Dane ewidencyjne określające rok zakończenia budowy poszczególnych budynków przyjmuje się z ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych, prowadzonej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego na podstawie przepisów prawa budowlanego lub, jeżeli ewidencja ta nie zawiera odpowiednich danych, przyjmuje się przybliżoną datę zakończenia budowy ustaloną na podstawie innych miarodajnych informacji.
41
Dane ewidencyjne dotyczące lokalu
W ewidencji nie wykazuje się budynków, których budowa, w świetle przepisów prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
DANE EWIDENCYJNE DOTYCZĄCE BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT WŁASNOŚCI, zob. dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu; działka ewidencyjna; część składowa gruntu; ewidencja gruntów i budynków; obręb ewidencyjny; rejestr gruntów; rejestr budynków; rejestr lokali W ewidencji gruntów i budynków danymi, opisującymi budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, oprócz danych którymi opisuje się budynek stanowiący część składową gruntu, są: 1. oznaczenie księgi wieczystej lub innych dokumentów określających własność budynku; 2. oznaczenie dokumentów określających inne prawa do budynku niż własność; 3. numer jednostki rejestrowej budynków, do której przyporządkowany został budynek stanowiący część składową identyfikatora tej jednostki. W ewidencji nie wykazuje się budynków, których budowa, w świetle przepisów prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
DANE EWIDENCYJNE DOTYCZĄCE DZIAŁKI EWIDENCYJNEJ, zob. działka ewidencyjna DANE
EWIDENCYJNE DOTYCZĄCE GRUNTÓW POŁOŻONYCH W GRANICACH OBRĘBU,
zob. obręb
ewidencyjny
DANE EWIDENCYJNE DOTYCZĄCE LOKALU, zob. obręb ewidencyjny; rejestr gruntów; rejestr budynków; rejestr lokali W ewidencji gruntów i budynków danymi dotyczącymi lokali są: 1. numer lokalu, stanowiący część składową identyfikatora lokalu; 2. numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal; 3. oznaczenie funkcji użytkowej lokalu; 4. liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych do lokalu; 5. wyrażone w m2 pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokalu. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, oprócz w/w danych, są: 1. oznaczenie księgi wieczystej, 2. oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu, 3. numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali, do której przyporządkowany został lokal, 4. wartość lokalu i data ustalenia tej wartości. Ze względu na funkcję użytkową w ewidencji wyróżnia się lokale mieszkalne i lokale niemieszkalne. W ewidencji nie wykazuje się lokali wyodrębnionych w budynkach, których budowa, w świetle przepisów prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) 42
Decyzja o warunkach zabudowy
DANE EWIDENCYJNE DOTYCZĄCE PODMIOTÓW EWIDENCYJNYCH ORAZ OSÓB, JEDNOSTEK ORGANIZACYJNYCH I ORGANÓW, KTÓRE WŁADAJĄ GRUNTAMI NA PODSTAWIE UMÓW DZIERŻAWY Zgodnie z przepisami danymi tymi są: 1. dla osób fizycznych: a. nazwisko i imiona oraz imiona rodziców, b. adres miejsca pobytu stałego, c. informacja, czy osoba fizyczna jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm. ); 2. dla Skarbu Państwa – nazwa „Skarb Państwa”; 3. dla jednostek samorządu terytorialnego i ich związków: a. nazwa jednostki lub związku, b. siedziba ich organów; 4. dla organów administracji publicznej oraz jednostek organizacyjnych: a. nazwa organu lub jednostki organizacyjnej, b. siedziba organu lub jednostki organizacyjnej; 5. dla osób prawnych niewymienionych w pkt 2 i 3: a. nazwa osoby prawnej – pełna i skrócona, b. siedziba, c. informacja, czy osoba prawna jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do roku. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości: 1. wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo 2. przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z: 1. ministrem właściwym do spraw zdrowia – w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami; 2. wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską; 3. dyrektorem właściwego urzędu morskiego – w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani; 4. właściwym organem nadzoru górniczego – w odniesieniu do terenów górniczych; 43
Decyzja o warunkach zabudowy
5. właściwym organem administracji geologicznej – w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych; 6. organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych – w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami; 7. dyrektorem parku narodowego – w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny; 8. wojewodą – w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody; 9. właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 10. wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego; 11. dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej – dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest wojewoda i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych odrębnymi przepisami. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; 5. decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami. Przepisów pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc obowiązującą. Przepisów pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej. Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek, o którym mowa w pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.
44
Dodatki mieszkaniowe
Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli: 1. inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę; 2. dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Przepisu nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
DEWELOPER Ustawodawstwo polskie nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) definicji tego pojęcia. Można go jednak zdefiniować jako osobę fizyczną lub prawną, która prowadzi działalność gospodarczą której celem jest realizacja inwestycji związanej z nieruchomością. Może to być nieruchomość już istniejąca albo też nieruchomość, która powstanie w wyniku realizowanego przedsięwzięcia. Działalność dewelopera obejmuje w szczególności pozyskanie środków finansowych od inwestorów przeznaczonych na zakup nieruchomości, uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości oraz niezbędnej dokumentacji prawnej, geodezyjnej, architektonicznej budowlanej związanej z budową, przebudową, nadbudową itp., realizację budowy. Deweloper po zakończeniu inwestycji w nieruchomość albo ją sprzedaje albo też nią zarządza, czerpiąc korzyści z czynszu za wynajem. Zwykle przedmiotem działalności dewelopera są nieruchomości o charakterze mieszkaniowym. Nie jest to regułą, bowiem działalność dewelopera może dotyczyć także nieruchomości przeznaczonych na powierzchnie biurowe, hale przemysłowe itp. Deweloper to inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę domów na sprzedaż. www.wikipedia.org/wiki/Deweloper
DODATKI MIESZKANIOWE Dodatek mieszkaniowy, przysługuje: 1. najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych; 2. osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych, do których przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego; 3. osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych; 4. innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem; 5. osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny albo socjalny. Dodatek mieszkaniowy przysługuje na podstawie tylko jednego z wymienionych tytułów. Dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom, o których mowa, jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku. Przy wydawaniu decyzji o przyznaniu dodatku mieszkaniowego uwzględnia się kwotę najniższej emerytury obowiązującą w dniu złożenia wniosku, ogłaszaną przez Prezesa Za45
Dodatki mieszkaniowe
kładu Ubezpieczeń Społecznych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski, na podstawie art. 94 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 39, poz. 353 z późn. zm.). Za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Do dochodu nie wlicza się dodatków dla sierot zupełnych, jednorazowych zapomóg z tytułu urodzenia się dziecka, dodatku z tytułu urodzenia dziecka, pomocy w zakresie dożywiania, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej oraz dodatku mieszkaniowego. Dochód z prowadzenia gospodarstwa rolnego ustala się na podstawie powierzchni gruntów w hektarach przeliczeniowych i przeciętnego dochodu z 1 hektara przeliczeniowego, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, na podstawie art. 18 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431 z późn. zm.). Przez gospodarstwo domowe rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę ubiegającą się o dodatek mieszkaniowy, samodzielnie zajmującą lokal albo gospodarstwo prowadzone przez tę osobę wspólnie z małżonkiem oraz innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi, które swoje prawa do zamieszkiwania w lokalu wywodzą z prawa tej osoby. Normatywna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny (dom jednorodzinny), w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego nie może przekraczać: 1. 35 m2 – dla 1 osoby; 2. 40 m2 – dla 2 osób; 3. 45 m2 – dla 3 osób; 4. 55 m2 – dla 4 osób; 5. 65 m2 – dla 5 osób; 6. 70 m2 – dla 6 osób; a w razie zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym większej liczby osób dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normatywną powierzchnię tego lokalu o 5 m2. W przypadku najmu albo podnajmu części lokalu mieszkalnego za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego lub części tego lokalu zajmowanego przez gospodarstwo domowe najemcy albo podnajemcy uważa się powierzchnię zajmowanych pokoi, wynikającą z umowy najmu lub podnajmu oraz część powierzchni kuchni, łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń wspólnych znajdujących się w tym lokalu, odpowiadającą stosunkowi liczby członków gospodarstwa domowego najemcy albo podnajemcy do liczby osób zajmujących cały lokal. Za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego zamieszkiwaną przez wynajmującego uważa się powierzchnię pokoi zajmowanych przez gospodarstwo domowe wynajmującego oraz część powierzchni kuchni, łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń wspólnych wchodzących w skład tego lokalu, odpowiadającą stosunkowi liczby członków gospodarstwa domowego wynajmującego do liczby osób zajmujących cały lokal. Normatywną powierzchnię powiększa się o 15 m2, jeżeli w lokalu mieszkalnym zamieszkuje osoba niepełnosprawna poruszająca się na wózku lub osoba niepełnosprawna, której niepełnosprawność wymaga zamieszkiwania w oddzielnym pokoju. O wymogu zamieszkiwania w oddzielnym pokoju orzekają powiatowe zespoły do spraw orzekania o niepełnosprawności, o których mowa w ustawie z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. Nr 123, poz. 776 z późn. zm.). 46
Dodatki mieszkaniowe
Wydatki na normatywną powierzchnię zajmowanego lokalu mieszkalnego oblicza się dzieląc wydatki za ten lokal przez jego powierzchnię użytkową i mnożąc uzyskany w ten sposób wskaźnik przez powierzchnię normatywną. Dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie przekracza normatywnej powierzchni o więcej niż: 1. 30% albo 2. 50% pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie przekracza 60%. Wysokość dodatku mieszkaniowego stanowi różnicę między wydatkami przypadającymi na normatywną powierzchnię użytkową zajmowanego lokalu mieszkalnego, a kwotą stanowiącą wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek w wysokości: 1. 15% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 1-osobowym; 2. 12% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 2–4-osobowym; 3. 10% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 5-osobowym i większym. Jeżeli średni miesięczny dochód jest równy lub wyższy od 150% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 100% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, lecz nie przekracza odpowiednich wysokości średnich miesięcznych dochodów, wówczas dla celów obliczenia dodatku mieszkaniowego przyjmuje się wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek w wysokości: 1. 20% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 1-osobowym; 2. 15% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 2–4-osobowym; 3. 12% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 5-osobowym i większym. Wydatkami poniesionymi przez osobę ubiegającą się o dodatek mieszkaniowy są świadczenia okresowe ponoszone przez gospodarstwo domowe w związku z zajmowaniem lokalu mieszkalnego. Wydatkami, o których mowa są: 1. czynsz; 2. opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale mieszkalne w spółdzielni mieszkaniowej; 3. zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną; 4. odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego; 5. inne niż ww. opłaty za używanie lokalu mieszkalnego; 6. opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych; 7. wydatek stanowiący podstawę obliczania ryczałtu na zakup opału; Nie stanowią wydatków, o których mowa, wydatki poniesione z tytułu: 1. ubezpieczeń, podatku od nieruchomości, opłat za wieczyste użytkowanie gruntów; 2. opłat za gaz przewodowy, energię elektryczną, dostarczane do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) na cele bytowe. Jeżeli osoba ubiegająca się o dodatek mieszkaniowy zamieszkuje w lokalu mieszkalnym lub domu niewchodzącym w skład mieszkaniowego zasobu gminy, do wydatków przyjmowanych dla celów obliczenia dodatku mieszkaniowego zalicza się: 1. wydatki, które w przypadku najmu lokalu mieszkalnego byłyby pokrywane w ramach czynszu, lecz wyłącznie do wysokości czynszu, jaki obowiązywałby dla danego lokalu, gdyby lokal ten wchodził w skład zasobu mieszkaniowego gminy; 2. opłaty, poza czynszem, które obowiązywałyby w zasobie mieszkaniowym gminy, gdyby lokal ten wchodził w skład tego zasobu. 47
Dodatki mieszkaniowe
Jeżeli lokal mieszkalny nie jest wyposażony w instalację doprowadzającą energię cieplną do celów ogrzewania, w instalację ciepłej wody lub gazu przewodowego z zewnętrznego źródła znajdującego się poza lokalem mieszkalnym, osobie uprawnionej do dodatku mieszkaniowego przyznaje się ryczałt na zakup opału stanowiący część dodatku mieszkaniowego. Jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższy od określonego (średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku) a kwota nadwyżki nie przekracza wysokości dodatku mieszkaniowego, należny dodatek mieszkaniowy obniża się o tę kwotę. Jeżeli powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest mniejsza lub równa normatywnej powierzchni, dodatek mieszkaniowy ustala się w wysokości różnicy między wydatkami ponoszonymi za ten lokal a odpowiednią kwotą wyliczoną przy ustalaniu wysokości dodatku mieszkaniowego tj: 1. 15% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 1-osobowym; 2. 12% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 2–4-osobowym; 3. 10% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 5-osobowym i większym. a w przypadku, gdy średni miesięczny dochód jest równy lub wyższy od 150% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 100% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, lecz nie przekracza odpowiednich wysokości średnich miesięcznych dochodów – wówczas dla celów obliczenia dodatku mieszkaniowego przyjmuje się wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek w wysokości: 1. 20% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 1-osobowym; 2. 15% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 2–4-osobowym; 3. 12% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 5-osobowym i większym. Wysokość dodatku mieszkaniowego, łącznie z ryczałtem na zakup opału, nie może przekraczać 70% wydatków przypadających na normatywną powierzchnię zajmowanego lokalu mieszkalnego lub 70% faktycznych wydatków ponoszonych za lokal mieszkalny, jeżeli powierzchnia tego lokalu jest mniejsza lub równa normatywnej powierzchni. Rada gminy, w drodze uchwały, może podwyższyć lub obniżyć, nie więcej niż o 20 punktów procentowych, wysokość wskaźników procentowych. Dodatek mieszkaniowy przyznaje, na wniosek osoby uprawnionej do dodatku mieszkaniowego, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w drodze decyzji administracyjnej. Do wniosku dołącza się deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy kalendarzowych poprzedzających dzień złożenia wniosku oraz inne niezbędne dokumenty. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może upoważnić inną osobę do wydawania decyzji w sprawach dodatku mieszkaniowego. Właściciel domu jednorodzinnego jest zobowiązany dołączyć do wniosku, o którym o dodatek mieszkaniowy, dokumenty potwierdzające wielkość powierzchni użytkowej i stan wyposażenia technicznego budynku. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta odmawia przyznania dodatku mieszkaniowego, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że: 1. występuje rażąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji, o której mowa w ust. 1, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy, wskazującym, że jest on w stanie uiszczać wydatki związane z zajmowaniem lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wykorzystując własne środki i posiadane zasoby majątkowe lub 48
Dodatki mieszkaniowe
2. faktyczna liczba osób stale zamieszkujących i gospodarujących wspólnie z wnioskodawcą jest mniejsza niż wykazana w deklaracji. Upoważniony przez organ (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) pracownik przeprowadzający wywiad środowiskowy może żądać od wnioskodawcy i innych członków gospodarstwa domowego złożenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o stanie majątkowym, zawierającego w szczególności dane dotyczące posiadanych: 1. ruchomości i nieruchomości, 2. zasobów pieniężnych. Odmowa złożenia oświadczenia stanowi podstawę do wydania decyzji o odmowie przyznania dodatku mieszkaniowego. Przed złożeniem oświadczenia o stanie majątkowym pracownik przeprowadzający wywiad środowiskowy uprzedza składającego oświadczenie o stanie majątkowym o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Dodatek mieszkaniowy przyznaje się na okres 6 miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu złożenia wniosku. Dodatku mieszkaniowego nie przyznaje się, jeżeli jego kwota byłaby niższa niż 2% kwoty najniższej emerytury w dniu wydania decyzji. Decyzja w sprawie dodatku mieszkaniowego powinna być wydana w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku oraz doręczona wnioskodawcy i zarządcy lub osobie uprawnionej do pobierania należności za lokal mieszkalny. Wniesienie odwołania od decyzji, o której mowa, nie powoduje wstrzymania wypłaty tego dodatku. Odwołanie wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał tę decyzję. Jeżeli w wyniku wznowienia postępowania stwierdzono, że dodatek mieszkaniowy przyznano na podstawie nieprawdziwych danych zawartych w deklaracji o dochodach gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy lub wniosku o dodatek mieszkaniowy, osoba otrzymująca dodatek mieszkaniowy jest zobowiązana do zwrotu nienależnie pobranych kwot w podwójnej wysokości. Należności te, wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi, podlegają przymusowemu ściągnięciu w trybie postępowania egzekucyjnego w administracji. Wypłatę dodatku mieszkaniowego w skorygowanej wysokości wstrzymuje się do czasu wyegzekwowania należności. Zmiany danych zawartych we wniosku lub deklaracji złożonej przez wnioskodawcę, które nastąpiły w okresie 6 miesięcy od dnia przyznania dodatku mieszkaniowego, nie mają wpływu na wysokość wypłacanego dodatku mieszkaniowego. W przypadku stwierdzenia, że osoba, której przyznano dodatek mieszkaniowy, nie opłaca na bieżąco należności za zajmowany lokal mieszkalny, wypłatę dodatku mieszkaniowego wstrzymuje się w drodze decyzji administracyjnej do czasu uregulowania zaległości. Jeżeli uregulowanie zaległości nie nastąpi w ciągu 3 miesięcy od dnia wydania decyzji, o której mowa, decyzja o przyznaniu dodatku mieszkaniowego wygasa. W wypadku uregulowania należności w określonym terminie wypłaca się dodatek mieszkaniowy za okres, w którym wypłata była wstrzymana. Osoba, w stosunku do której z powodu nieuregulowania należności za zajmowany lokal mieszkalny wygasła decyzja o przyznaniu dodatku mieszkaniowego, może wystąpić ponownie o jego przyznanie po uregulowaniu zaległości powstałych w okresie obowiązywania tej decyzji. Na żądanie organu przyznającego dodatek mieszkaniowy osoba pobierająca dodatek jest zobowiązana udostępnić dokumenty potwierdzające wysokość dochodów wykazanych w deklaracji o dochodach gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy. 49
Dokumentacja budowy
Osoba korzystająca z dodatku mieszkaniowego jest zobowiązana przechowywać wskazane dokumenty przez okres 3 lat od dnia wydania decyzji o przyznaniu tego dodatku. Dodatek mieszkaniowy wypłaca się w terminie do 10. dnia każdego miesiąca z góry zarządcy domu lub osobie uprawnionej do pobierania należności za lokal mieszkalny. W tym samym terminie wypłaca się ryczałt na zakup opału, stanowiący część dodatku mieszkaniowego, jeżeli lokal mieszkalny nie jest wyposażony w instalację doprowadzającą energię cieplną do celów ogrzewania, w instalację ciepłej wody lub gazu przewodowego z zewnętrznego źródła znajdującego się poza lokalem mieszkalnym. Dodatek mieszkaniowy wypłaca się w całości do rąk osoby będącej właścicielem domu jednorodzinnego w określonym terminie. Zarządca domu lub osoba uprawniona do pobierania należności za lokal mieszkalny zalicza dodatek mieszkaniowy na poczet przysługujących lub rozliczanych za jej pośrednictwem należności za zajmowany lokal. Pobierający należności za lokale mieszkalne ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia organu przyznającego dodatek mieszkaniowy o wystąpieniu zaległości za zajmowany lokal, obejmujących pełne 2 miesiące. W razie niedopełnienia tego obowiązku pobierający zwraca organowi przyznającemu dodatek mieszkaniowy kwoty dodatków wypłacone za miesiące, w których występowały zaległości w tych opłatach. Pobierający jest zobowiązany zwrócić organowi te kwoty w terminie kolejnych 2 miesięcy, jeżeli gospodarstwo domowe, któremu przyznano dodatek mieszkaniowy, nie uiści zaległych opłat w terminie miesiąca od powstania obowiązku zawiadomienia organu o powstaniu zaległości. Jeżeli ryczałt na zakup opału był wypłacany do rąk pobierającego, na którym spoczywa obowiązek powiadamiania organu przyznającego dodatek mieszkaniowy o wystąpieniu zaległości w opłatach, pobierający zwraca także nienależnie wypłacony ryczałt. Wypłata dodatków mieszkaniowych jest zadaniem własnym gminy. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734 z późn. zm.)
DOKUMENTACJA BUDOWY Pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
DOKUMENTACJA POWYKONAWCZA Dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
DOM
JEDNORODZINNY, zob. budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne Dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.
50
Dożywocie
ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
DOM MIESZKALNY, zob. budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny Budynek przystosowany konstrukcyjnie i funkcjonalnie do celów mieszkalnych. Zależnie od usytuowania, domy mieszkalne można podzielić na domy miejskie (kamienica, blok mieszkalny) i wiejskie (chałupa, czworak), które dzielą się z kolei na domy jedno- lub wielorodzinne. encyklopedia Gazety Wyborczej – Wydawnictwa Naukowego PWN DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ, zob. drogi; droga konieczna; służebność gruntowa Bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
DOŻYWOCIE, zob. służebność osobista Umowa stanowiąca, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku – takie użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Prawo dożywocia jest niezbywalne. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W przypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wsku51
Dr
tek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej umowy. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) Umowa zapewniająca służebność dożywotniego zamieszkiwania nie jest umową zawartą na czas oznaczony. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1999 r. (II CZ 12/99, Biul. SN 1999, nr 6, poz. 11) Rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 914 k.c. w zw. z art. 913 § 2 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r. (II CK 91/03, OSNC 2005, nr 3, poz. 52)
DR, zob. drogi DROGA EKSPRESOWA, zob. drogi; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Droga przeznaczona wyłącznie do ruchu pojazdów samochodowych: a. wyposażona w jedną lub dwie jezdnie; b. posiadająca wielopoziomowe skrzyżowania z przecinającymi ją innymi drogami transportu lądowego i wodnego, z dopuszczeniem wyjątkowo jednopoziomowych skrzyżowań z drogami publicznymi; c. wyposażona w urządzenia obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek, przeznaczone wyłącznie dla użytkowników drogi. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DROGA KONIECZNA, zob. dostęp do drogi publicznej, służebność gruntowa Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi – o ile jest to możliwe – przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Samoistny posiadacz nieruchomości może żądać ustanowienia drogi koniecznej jako służebności osobistej. Po śmierci posiadacza służebność wygasa. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nierucho52
Droga konieczna
mości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) Gruntami sąsiednimi – w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. – są nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na potrzeby której służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych. Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga – w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów). postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1981 (III CRN 232/81, OSNC 1982, nr 4, poz. 62) Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany wzniesieniem budynku na całej szerokości nieruchomości nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1998 r. (III CKN 609/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 55) Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. także wtedy, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej i odwrotnie jest nie tylko uciążliwy, ale i wówczas, gdy stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości jak i innych uczestników ruchu drogowego. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r. (II CKN 786/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 34) W sytuacji, gdy istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do prawidłowego użytku zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie dostępu do drogi publicznej byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2004 r. (I CK 552/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 70) 53
Drogi
Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej chociażby nie ponosił z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak szkodę taką poniósł, to jest zobowiązany wykazać jej wysokość (art. 6 k.c.). orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r. (V CKN 43/2000, OSNC 2000, nr 11, poz. 206) Postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej nie jest tytułem egzekucyjnym podlegającym zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności. odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2002 r. w składzie 3 sędziów, na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Zamościu (III CZP 38/02, OSNC 2003, nr 7–8, poz. 97)
DROGI, zob. tereny komunikacyjne; nieruchomość jako środek trwały; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych; ulica W operacie ewidencji gruntów i budynków drogi oznacza się skrótem literowym „dr”. Do użytku gruntowego o nazwie „drogi” zalicza się grunty w granicach pasów drogowych dróg publicznych i dróg wewnętrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115). W szczególności do dróg zalicza się grunty zajęte pod: a. drogi krajowe; b. drogi wojewódzkie; c. drogi powiatowe; d. drogi gminne; e. drogi w osiedlach mieszkaniowych; f. drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych oraz do obiektów użyteczności publicznej; g. place postojowe i manewrowe przy dworcach kolejowych, autobusowych i lotniczych, portach morskich i rzecznych i innych oraz ogólnodostępne dojazdy do ramp wyładowczych i placów składowych. Grunty zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, leśnych oraz poszczególnych nieruchomości nie są drogą w rozumieniu rozporządzenia. Grunty te wlicza się do przyległego do nich użytku gruntowego. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) Droga to budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczona do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym. Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: a. drogi krajowe; b. drogi wojewódzkie; c. drogi powiatowe; d. drogi gminne. Drogi publiczne ze względu na ich dostępność dzielą się na: a. drogi ogólnodostępne; b. drogi o ograniczonej dostępności, w tym autostrady i drogi ekspresowe. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115) 54
Drogi powiatowe
Ostateczna decyzja wojewody stwierdzająca nabycie z mocy prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872) stanowi wyłączny dowód nabycia własności. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 r. (IV CKN 1071/00, OSNC 2003, nr 9, poz. 120)
DROGI GMINNE, zob. drogi; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych. Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu. Ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy. Drogi gminne stanowią własność gminy. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DROGI KRAJOWE, zob. drogi; jezdnia; jezdnia, skrzyżowanie dróg publicznych Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa. Do dróg krajowych zalicza się: a. autostrady i drogi ekspresowe oraz drogi leżące w ich ciągach do czasu wybudowania autostrad i dróg ekspresowych; b. drogi międzynarodowe; c. drogi stanowiące inne połączenia zapewniające spójność sieci dróg krajowych; d. drogi dojazdowe do ogólnodostępnych przejść granicznych obsługujących ruch osobowy i towarowy bez ograniczeń ciężaru całkowitego pojazdów (zespołu pojazdów) lub wyłącznie ruch towarowy bez ograniczeń ciężaru całkowitego pojazdów (zespołu pojazdów); e. drogi alternatywne dla autostrad płatnych; f. drogi stanowiące ciągi obwodnicowe dużych aglomeracji miejskich; g. drogi o znaczeniu obronnym. Minister właściwy do spraw transportu, w porozumieniu z ministrami właściwymi do spraw administracji publicznej, spraw wewnętrznych oraz Ministrem Obrony Narodowej, po zasięgnięciu opinii właściwych sejmików województw, a w miastach na prawach powiatu – opinii rad miast, w drodze rozporządzenia, zalicza drogi do kategorii dróg krajowych, mając na uwadze kryteria zaliczenia. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DROGI LEŚNE Drogi położone w lasach niebędące drogami publicznymi w rozumieniu przepisów o drogach publicznych. ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.)
DROGI POWIATOWE, zob. drogi; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Do dróg powiatowych zalicza się drogi niezaliczone do kategorii dróg krajowych i wojewódzkich, stanowiące połączenia miast będących siedzibami powiatów z siedzibami gmin i siedzib gmin między sobą. Zaliczenie drogi do kategorii dróg powiatowych następuje 55
Drogi publiczne
w drodze uchwały rady powiatu, w porozumieniu z zarządem województwa, po zasięgnięciu opinii wójtów (burmistrzów, prezydentów miast) gmin, na obszarze których przebiega droga, oraz zarządów sąsiednich powiatów, a w miastach na prawach powiatu – opinii prezydentów miast. Ustalenie przebiegu istniejących dróg powiatowych następuje w drodze uchwały rady powiatu, po zasięgnięciu opinii wójtów (burmistrzów, prezydentów miast) gmin, na obszarze których przebiega droga. Drogi powiatowe stanowią własność samorządu powiatu. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DROGI PUBLICZNE, zob. drogi DROGI WEWNĘTRZNE, zob. drogi Drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności: drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe. Budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie dróg wewnętrznych oraz zarządzanie nimi należy do zarządcy terenu, na którym jest zlokalizowana droga, a w przypadku jego braku – do właściciela tego terenu. Oznakowanie połączeń dróg wewnętrznych z drogami publicznymi oraz utrzymanie urządzeń bezpieczeństwa i organizacji ruchu, związanych z funkcjonowaniem tych połączeń, należy do zarządcy drogi publicznej. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DROGI WOJEWÓDZKIE, zob. drogi; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Do dróg wojewódzkich zalicza się drogi nie będące drogami krajowymi, stanowiące połączenia między miastami, mające znaczenie dla województwa i drogi o znaczeniu obronnym, niezaliczone do dróg krajowych; drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność samorządu województwa. Zaliczenie do kategorii dróg wojewódzkich następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, w porozumieniu z ministrami właściwymi do spraw transportu oraz obrony narodowej. Ustalenie przebiegu istniejących dróg wojewódzkich następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, po zasięgnięciu opinii zarządów powiatów, na obszarze których przebiega droga, a w miastach na prawach powiatu – opinii prezydentów miast. Drogi wojewódzkie, stanowią własność właściwego samorządu województwa. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DROGOWY OBIEKT INŻYNIERSKI Obiekt mostowy, tunel, przepust i konstrukcja oporowa. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
DZIAŁ KSIĘGI WIECZYSTEJ, zob. księgi wieczyste DZIAŁKA BUDOWLANA Zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. 56
Działka ewidencyjna
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
DZIAŁKA EWIDENCYJNA, zob. ewidencja gruntów i budynków; jednostki powierzchniowego podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków Dla potrzeb ewidencji gruntów i budynków działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli: 1. wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego; 2. są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; 3. obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe. W razie wzajemnego przecinania się linii kolejowych, dróg publicznych, morskich wód wewnętrznych oraz wód śródlądowych, przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych stosuje się następujące zasady: 1. morskie wody wewnętrzne oraz wody śródlądowe, z wyjątkiem wód płynących rurociągami lub krytymi kanałami, dzielą linie kolejowe i drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne; 2. linie kolejowe dzielą drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne; 3. drogi wyższej kategorii dzielą drogi niższej kategorii na odrębne działki ewidencyjne. W obszarze jej obrębu działka ewidencyjna jest wyróżniana przez jej numer, który ma postać liczby naturalnej. W razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się numerami w postaci ułamka q/p, w którym „q” jest liczbą naturalną oznaczającą numer działki ewidencyjnej pierwotnej podlegającej podziałowi, zaś „p” jest najmniejszą liczbą naturalną umożliwiającą wyróżnienie każdej nowej działki ewidencyjnej. W przypadku połączenia działek ewidencyjnych, nowo powstałą działkę ewidencyjną oznacza się kolejną, niewykorzystaną w danym obrębie liczbą naturalną. 57
Działka gruntu
Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej, które są opisane w ewidencji gruntów i budynków są: 1. numer działki stanowiący część składową identyfikatora działki ewidencyjnej; 2. numeryczny opis granic działki ewidencyjnej; 3. pole powierzchni działki ewidencyjnej; 4. informacje określające pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas gleboznawczych w granicach działki ewidencyjnej; 5. wartość działki ewidencyjnej oraz data określenia tej wartości; 6. numer jednostki rejestrowej gruntów, do której przyporządkowana została działka ewidencyjna, stanowiący część składową identyfikatora tej jednostki rejestrowej; 7. oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona – oznaczenie dokumentów określających własność; 8. oznaczenie dokumentów określających inne prawa do działki ewidencyjnej niż własność i prawo użytkowania wieczystego; 9. numer rejestru zabytków prowadzonego na podstawie przepisów o ochronie dóbr kultury; 10. numer rejonu statystycznego stanowiący część składową identyfikatora tego rejonu. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej oprócz ww. są także: 1. dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę – numer porządkowy, którym oznaczona została nieruchomość w trybie przepisów o numeracji nieruchomości, i nazwa ulicy, przy której leży działka ewidencyjna; 2. dla działek ewidencyjnych stanowiących drogi publiczne – numery tych dróg nadane na podstawie przepisów o drogach publicznych i dodatkowo nazwa ulicy, jeżeli droga publiczna pełni tę funkcję; 3. dla działek ewidencyjnych stanowiących obiekty fizjograficzne, takie jak: cieki, zbiorniki wodne, parki, uroczyska leśne – nazwy tych obiektów. W przypadku gdy w granicach obrębu wyróżniane są zwyczajowo zespoły urbanistyczne, przysiółki, niwy, uroczyska – dane ewidencyjne działek ewidencyjnych mogą być uzupełniane nazwami tych obszarów. Numerycznego opisu granic działki ewidencyjnej dokonuje się za pomocą współrzędnych punktów określających przebieg linii granicznych. Pole powierzchni działki ewidencyjnej oblicza się na podstawie współrzędnych, punktów określających przebieg linii granicznych i określa się w hektarach z dokładnością zapisu do 0,0001. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
DZIAŁKA GRUNTU, zob. nieruchomość gruntowa Niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią – w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. – jedną nieruchomość gruntową. 58
Dzierżawa
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r. (II CKN 1306/00, Lex, nr 83961) Stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201)
DZIAŁKA
PRZYZAGRODOWA, zob. wkłady gruntowe; gospodarstwa rolne; gospodarstwo rodzinne; grunty orne; grunty rolne zabudowane; nieruchomość rolna; użytki rolne Działka będąca własnością członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, który wniósł grunty jako tzw. wkłady gruntowe do spółdzielni. Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) jej statut powinien określać, którym członkom przysługuje prawo do działki przyzagrodowej, wielkość działek i sposób ich wydzielania.
DZIAŁKA SIEDLISKOWA, zob. gospodarstwo rolne gospodarstwo rodzinne; grunty orne; grunty rolne zabudowane; nieruchomość rolna; użytki rolne; zabudowa zagrodowa, budowle rolnicze Ustawodawstwo polskie nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) definicji tego pojęcia. Chociaż, np. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) posługuje się tym terminem, stanowiąc iż pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: 1. obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: a. parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m; b. płyt do składowania obornika; c. szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3; d. naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m; e. suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2. W jednym ze swych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, iż: „(…) działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego (działka siedliskowa) jest częścią tego gospodarstwa (…)” (uchwała SN z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNC 1970, nr 3, poz. 39). DZIERŻAWA Umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. 59
Dzierżawa
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdą się w obrębie przedmiotu dzierżawy. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie zobowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. W braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę – na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca zobowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Przepisy stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków, nie jest zobowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu. Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. 60
Dzierżawa
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2003 r. (II CKN 6/2001, OSNC 2004, nr 7–8, poz. 114) Zobowiązanym do zwrotu wartości ulepszeń dokonanych przed zbyciem przedmiotu dzierżawy, jest jego nabywca. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r. (III CZP 50/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 40)
E EKSPEKTATYWA Termin prawny oznaczający tymczasową sytuację prawną umożliwiającą, przy dopełnieniu pewnych warunków, uzyskanie prawa podmiotowego. W prawie jest to różnie skonstruowana forma mająca na celu ochronę takiej tymczasowej sytuacji. Jako przykład można tu wymienić samoistne posiadanie prowadzące do zasiedzenia nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Nabycie własności (użytkowania wieczystego) przez samoistnego posiadacza nastąpi dopiero z chwilą upływu przewidzianego prawem czasu posiadania. Inne to np. prawo nabyte na podstawie umowy warunkowej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, ekspektatywa wynikająca z prawa pierwokupu lub odkupu nieruchomości. Jeżeli ustawodawca tak postanowi, ekspektatywa może być przedmiotem obrotu. O prawie ekspektatywy mówi wprost ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia – po wybudowaniu lokalu – umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać: 1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową, określonych w umowie; 2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 5. inne postanowienia określone w statucie. Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu 62
Ewidencja gruntów i budynków
wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Z chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna. Wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW Jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych. Ewidencję gruntów i budynków gruntów prowadzą starostowie. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: 1. gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty; 2. budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych; 3. lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także: 1. właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części; 2. miejsce zamieszkania lub siedzibę; 3. informacje o wpisaniu do rejestru zabytków; 4. wartość nieruchomości. W ewidencji gruntów i budynków, założonej na podstawie dekretu z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz. 32) oprócz właściciela, do czasu uregulowania tytułu własności, wykazuje się także osobę władającego. Na żądanie starosty właściciele, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części oraz osoby władające nieruchomościami, uwidocznionymi w ewidencji na podstawie dekretu z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz. 32), są obowiązani dostarczyć dokumenty geodezyjne, kartograficzne i inne niezbędne do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego. 63
Ewidencja gruntów i budynków
Informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawiera operat ewidencyjny, który składa się z map, rejestrów i dokumentów uzasadniających wpisy do tych rejestrów. Informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne. Informacji tych udziela się odpłatnie. Starosta zapewnia nieodpłatnie bezpośredni dostęp do bazy danych ewidencji gruntów i budynków, bez prawa ich udostępniania osobom trzecim: 1. gminom i marszałkom województw – w celu prowadzenia ewidencji wód, urządzeń melioracji wodnych i zmeliorowanych gruntów; 2. Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa – w celu utworzenia i prowadzenia krajowego systemu ewidencji producentów, ewidencji gospodarstw rolnych oraz ewidencji wniosków o przyznanie płatności. Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości, przez użyte w ustawie pojęcie „kataster” rozumie się tę ewidencję. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z wyjątkiem morza terytorialnego. Ewidencję zakłada się i prowadzi w systemie informatycznym, którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych ewidencyjnych. Bazy te stanowią integralną część państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ewidencja obejmuje: dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów i budynków oraz lokali, dane dotyczące właścicieli nieruchomości. W ewidencji oprócz powyżej wymienionych danych wykazuje się także: 1. dane dotyczące: a. użytkowników wieczystych gruntów; b. jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami; c. państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych; d. organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości; e. użytkowników gruntów państwowych i samorządowych; 2. dane dotyczące osób i jednostek organizacyjnych, które władają gruntami na podstawie umów dzierżawy, zwanych dalej „dzierżawcami”, zgłoszonych do ewidencji stosownie do art. 28 ust 4 pkt 3 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 z późn. zm.); 3. opis praw osób, organów i jednostek organizacyjnych, do gruntów, budynków i lokali; 4. informacje o dokumentach, które stanowiły podstawę do sporządzenia opisu, o którym mowa w pkt 3; 5. datę i zegarowy czas wpisania danych do bazy danych; 6. datę ostatniej weryfikacji danych. Dane ewidencyjne o gruntach będących przedmiotem dzierżawy oraz o dzierżawcach ujawnia się w ewidencji wyłącznie na wspólny wniosek podmiotów, które zawarły umowę dzierżawy. Prawa osób i jednostek organizacyjnych do gruntów, budynków i lokali uwidacznia się w ewidencji na podstawie: 1. wpisów dokonanych w księgach wieczystych; 64
Ewidencja gruntów i budynków
2. prawomocnych orzeczeń sądowych; 3. umów zawartych w formie aktów notarialnych dotyczących ustanowienia lub przeniesienia praw rzeczowych do nieruchomości, z wyłączeniem umów dotyczących użytkowania wieczystego gruntów i własności lokali; 4. ostatecznych decyzji administracyjnych; 5. dyspozycji zawartych w aktach normatywnych umów dzierżawy. Założenie ewidencji polega na wykonaniu czynności technicznych i administracyjnych mających na celu: 1. utworzenie komputerowych baz danych ewidencyjnych oraz operatu ewidencyjnego; 2. uruchomienie systemu komputerowego umożliwiającego: a. aktualizację baz danych ewidencyjnych; b. tworzenie raportów obrazujących dane ewidencyjne; c. udostępnianie danych ewidencyjnych. Częściami składowymi operatu ewidencyjnego są: operat geodezyjno-prawny, operat opisowo-kartograficzny. Operat geodezyjno-prawny jest zbiorem dowodów prowadzonym dla każdego obrębu ewidencyjnego, uzasadniających wpisy do komputerowych baz danych ewidencyjnych. Operat opisowo-kartograficzny składa się z komputerowych wydruków raportów, które obrazują dane ewidencyjne w momencie zakładania ewidencji; kopii odpowiedniego fragmentu mapy. Aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzanie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. Dane zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji z urzędu lub na wniosek osób, organów i jednostek organizacyjnych. Z urzędu wprowadza się zmiany wynikające z: 1. prawomocnych orzeczeń sądowych, aktów notarialnych, ostatecznych decyzji administracyjnych aktów normatywnych; 2. opracowań geodezyjnych i kartograficznych, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierających wykazy zmian danych ewidencyjnych; 3. dokumentacji architektoniczno-budowlanej gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej; 4. ewidencji publicznych prowadzonych na podstawie innych przepisów. Aktualizacji operatu ewidencyjnego dokonuje się niezwłocznie po uzyskaniu przez starostę odpowiednich dokumentów określających zmiany danych ewidencyjnych. W celu zapewnienia wewnętrznej spójności operatu ewidencyjnego jednocześnie dokonuje się aktualizacji rzeczowych praw związanych, w szczególności: 1. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności wzniesionych na tym gruncie budynków; 2. własności lokalu oraz udziału we współwłasności gruntu; 3. własności lokalu oraz udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu; 4. własności lokalu oraz udziału we współwłasności budynku. Zgłoszenia oraz dokumenty wpływające do starosty, stanowiące podstawę aktualizacji operatu ewidencji, podlegają rejestracji w komputerowym rejestrze kancelaryjnym. Zgłoszenia i dokumenty wraz z kopiami zawiadomień o dokonanych zmianach w operacie ewidencji przechowuje się w teczkach aktowych prowadzonych dla każdego obrębu, zgodnie z obowiązującą instrukcją kancelaryjną. Zgłoszenia, dokumenty oraz kopie zawiadomień, a także inne akta i dokumenty ewidencyjne, które utraciły przydatność użytkową, podlegają przekazaniu do archiwum zakładowego na zasadach określonych przepisami o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach. 65
Ewidencja podatkowa nieruchomości
O dokonanych zmianach w danych ewidencyjnych starosta zawiadamia: 1. organy podatkowe – w przypadku zmian danych mających znaczenie dla wymiaru podatków: od nieruchomości, rolnego i leśnego; 2. wydział ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu rejonowego – w przypadku zmian danych objętych działem I ksiąg wieczystych; 3. właściwe miejscowo jednostki statystyki publicznej – w przypadku zmian w cechach adresowych nieruchomości oraz dopisywania i wykreślania budynków; 4. osoby i jednostki organizacyjne, na których wniosek lub zgłoszenie zmiana została wprowadzona. Starosta prowadzi rejestr cen nieruchomości określonych w aktach notarialnych oraz wartości nieruchomości określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków na mocy odrębnych przepisów. Ponadto rejestracji podlegają także: 1. adres położenia nieruchomości; 2. numery działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości; 3. rodzaj nieruchomości, z wyróżnieniem: a. niezabudowanych nieruchomości rolnych; b. zabudowanych nieruchomości rolnych; c. niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę inną niż zagrodowa; d. nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi; e. nieruchomości zabudowanych budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa; f. nieruchomości budynkowej; g. nieruchomości lokalowej; 4. pole powierzchni nieruchomości gruntowej; 5. data zawarcia aktu notarialnego lub określenia wartości; 6. inne dostępne dane o nieruchomościach i ich częściach składowych. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
EWIDENCJA PODATKOWA NIERUCHOMOŚCI, zob. podatek od nieruchomości; kataster Dla potrzeb wymiaru i poboru podatku od nieruchomości oraz podatku rolnego i podatku leśnego organy podatkowe prowadzą ewidencję podatkową nieruchomości w systemie informatycznym. Ewidencja podatkowa nieruchomości zawiera dane o podatnikach i przedmiotach opodatkowania, w szczególności wynikające z informacji i deklaracji składanych przez podatników na podstawie przepisów ustawy o podatku rolnym i leśnym, danych zawartych w księgach wieczystych, w ewidencji gruntów i budynków oraz innych ewidencjach i rejestrach, w tym prowadzonych przez organy administracji publicznej, w szczególności: 1. przed dniem wejścia w życie ustawy; 2. aktów notarialnych; 3. ewidencji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i wydanych decyzji o pozwoleniu na budowę; 4. planu zagospodarowania przestrzennego; 5. ewidencji prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6. Krajowej Ewidencji Podatników. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) 66
Ewidencja podatkowa nieruchomości
Ewidencja obejmuje dane niezbędne do wymiaru i poboru podatku od nieruchomości, podatku rolnego lub podatku leśnego, w tym: 1. dane dotyczące podatników podatku od nieruchomości, podatku rolnego lub podatku leśnego; 2. dane dotyczące gruntów, budynków lub ich części, a także budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlegających opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, oraz gruntów podlegających opodatkowaniu podatkiem rolnym lub podatkiem leśnym, zwanych dalej „przedmiotami opodatkowania”. W ewidencji wykazuje się dane dotyczące podatników, w tym: 1. w odniesieniu do osób fizycznych: a. nazwisko, b. pierwsze imię, c. drugie imię, d. adres zamieszkania, e. numer identyfikacji podatkowej (NIP), f. numer ewidencyjny PESEL, g. numer identyfikacyjny REGON, o ile został nadany; 2. w odniesieniu do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej: a. nazwę pełną lub nazwę skróconą (firma), b. adres siedziby, c. numer identyfikacji podatkowej (NIP), d. numer identyfikacyjny REGON. W przypadku gdy osobie fizycznej nie nadano numeru ewidencyjnego PESEL, w ewidencji wykazuje się datę urodzenia oraz imiona rodziców podatnika. W ewidencji wykazuje się także, czy podatnik jest właścicielem, posiadaczem samoistnym, użytkownikiem wieczystym, czy też posiadaczem zależnym przedmiotów opodatkowania. W ewidencji wykazuje się dane dotyczące przedmiotów opodatkowania, w tym: 1. w odniesieniu do gruntów: a. powierzchnię, określoną z dokładnością do 1 m2, b. identyfikatory działek ewidencyjnych, c. numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz nazwę sądu, w którym jest prowadzona księga wieczysta lub zbiór dokumentów; 2. w odniesieniu do budynków lub ich części: a. powierzchnię użytkową, określoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, b. identyfikatory budynków, c. numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz nazwę sądu, w którym jest prowadzona księga wieczysta lub zbiór dokumentów, jeżeli budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności; 3. w odniesieniu do budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość stanowiącą podstawę opodatkowania budowli, określoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli grunty są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako: 1. użytki rolne albo jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych i podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym – w ewidencji wykazuje się oznaczenie użytków gruntowych, a także klas gleboznawczych, jeżeli grunty stanowią 67
E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R
gospodarstwo rolne lub podlegają zwolnieniu albo uldze od podatku rolnego ze względu na oznaczenie klasy gleboznawczej gruntu; 2. lasy i podlegają opodatkowaniu podatkiem leśnym – w ewidencji wykazuje się powierzchnię odrębnie dla: lasów, lasów ochronnych, lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i lasów wchodzących w skład parków narodowych. Jeżeli w budynku znajdują się wydzielone samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu – w rozumieniu przepisów o własności lokali – w ewidencji wykazuje się identyfikator lokalu oraz numer księgi wieczystej i nazwę sądu, w którym jest prowadzona księga wieczysta dla lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności. Dane wykazuje się w ewidencji odrębnie dla każdej nieruchomości. Dla każdej nieruchomości wykazuje się również informacje o położeniu nieruchomości, w tym adres nieruchomości. Jeżeli grunty, budynki lub ich części albo budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej: 1. podlegają zwolnieniu albo uldze od podatku od nieruchomości, podatku rolnego lub podatku leśnego – w ewidencji, oprócz ww. danych wykazuje się również podstawę prawną zastosowania zwolnienia albo ulgi; 2. znajdują się na terenach zamkniętych w rozumieniu przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego – w ewidencji wykazuje się jedynie powierzchnię, określoną z dokładnością do 1 m2 , w odniesieniu do budynków lub ich części powierzchnię użytkową, w odniesieniu do budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość stanowiącą podstawę opodatkowania budowli; 3. są przedmiotem współwłasności lub znajdują się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów – w ewidencji wykazuje się tego rodzaju informację. W ewidencji mogą być wykazywane inne dane niezbędne do wymiaru i poboru podatku od nieruchomości, podatku rolnego lub podatku leśnego. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2004 r. w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości (Dz. U. Nr 107, poz. 1138)
E-WS, E-WP, E-LS, E-LZ, E-N, E-PS, E-R, zob. użytki ekologiczne
F FAMILOK Wielorodzinny budynek z mieszkaniami dla pracowników przemysłu i ich rodzin. Familoki są kojarzone głównie z górnikami lub hutnikami, choć zamieszkiwane były także przez przedstawicieli innych zawodów. Budowane były z cegły w sąsiedztwie ośrodków przemysłowych, jako ich zaplecze socjalne, przede wszystkim na obszarze Górnego Śląska pod koniec XIX i z początkiem XX w. i stanowiły całe dzielnice mieszkaniowe.
G GALERIOWIEC, zob. budynki wielorodzinne; budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; budynek samodzielny
GARAŻ, zob. uwłaszczenie; użytkowanie wieczyste Samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów. Może być garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi. Garaż przeznaczony dla samochodów osobowych powinien mieć: 1. wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m, a do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m; 2. wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle; 3. elektryczną instalację oświetleniową; 4. zapewnioną wymianę powietrza; 5. wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów; 6. instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) W obowiązujących przepisach można następujące rodzaje garaży: 1. zamknięty, 2. otwarty, 3. otwarty wielopoziomowy, 4. wielostanowiskowy: jedno- i dwupoziomowy, 5. wielopoziomowy, 6. indywidualny, 70
Gleboznawcza klasyfikacja gruntów
7. 8. 9. 10. 11.
wbudowany, wolnostojący, podziemny, wielopoziomowy nadziemny, jednopoziomowy: podziemny i nadziemny.
GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU Uporządkowany zbiór danych przestrzennych i opisowych sieci uzbrojenia terenu, a także informacje o podmiotach władających siecią. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
GEODEZYJNE PRACE Projektowanie i wykonywanie pomiarów geodezyjnych, wykonywanie zdjęć lotniczych, dokonywanie obliczeń, sporządzanie i przetwarzanie dokumentacji geodezyjnej, a także zakładanie i aktualizację baz danych, pomiary i opracowania fotogrametryczne, grawimetryczne, magnetyczne i astronomiczne związane z realizacją zadań w dziedzinie geodezji i kartografii oraz krajowego systemu informacji o terenie, ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
GLEBOZNAWCZA KLASYFIKACJA GRUNTÓW Podział gleb na klasy bonitacyjne ze względu na ich jakość produkcyjną, ustaloną na podstawie cech genetycznych gleb. Grunty rolne i leśne obejmuje się gleboznawczą klasyfikacją gruntów, przeprowadzaną w sposób jednolity dla całego kraju na podstawie urzędowej tabeli klas gruntów. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) Gleboznawczą klasyfikacją obejmuje się grunty rolne oraz grunty pod lasami, a także pod wodozbiorami (wodami zamkniętymi) o powierzchni do 10 ha. Klasyfikację przeprowadza się w sposób jednolity dla całego kraju na zasadach określonych w rozporządzeniu. Przepisy rozporządzenia stosuje się do wszystkich gruntów niezależnie od tego, w czyim władaniu te grunty znajdują się. Przepisów rozporządzenia nie stosuje się do: 1. gruntów leśnych; 2. gruntów pod wodozbiorami – znajdujących się pod zarządem poszczególnych ministrów, bądź też pod zarządem instytutów naukowych, a przeznaczonych na cele naukowo-badawcze; 3. gruntów o specjalnym przeznaczeniu, które określi Minister Rolnictwa w porozumieniu z właściwymi ministrami. Gleboznawczą klasyfikację gruntów przeprowadza się w ramach rocznych planów tej klasyfikacji, a także: 1. przy wykonywaniu prac geodezyjno-urządzeniowych w związku z przekształceniem powierzchniowej; 2. struktury nieruchomości (scalenie, wymiana gruntów itp.); 3. w przypadku melioracji gruntów i łąk – po upływie 2 lat po dokonaniu melioracji; 71
Gospodarowanie nieruchomościami
4. na podstawie uchwał prezydiów wojewódzkich rad narodowych podjętych w przypadkach; 5. stwierdzenia istotnych błędów w dotychczas obowiązującej klasyfikacji gruntów na terenie wsi lub gromady. Gleboznawczą klasyfikację gruntów przeprowadza starosta. Projekt klasyfikacji gruntów opracowuje klasyfikator, upoważniony do wykonywania tych prac. Do obowiązków klasyfikatora należy określenie typów i klasy gleby oraz ustalenie na gruncie konturów poszczególnych typów gleby i konturów klas gleby wraz ze sporządzeniem potrzebnej dokumentacji. Klasyfikator jest zobowiązany sporządzić protokół z dokonanych czynności. Protokół podpisują: klasyfikator oraz osoby biorące udział w klasyfikacji. Wyniki klasyfikacji powinny być wniesione na mapę i do rejestru klasyfikacyjnego. Starosta, po rozpatrzeniu projekt klasyfikacji gruntów i zgłoszonych do tego projektu zastrzeżeń, wydaje orzeczenie o ustaleniu klasyfikacji gruntów. Prawomocne orzeczenie w sprawie klasyfikacji gruntów stanowi podstawę do wniesienia wyników klasyfikacji do ewidencji gruntów i budynków. Gleboznawcza klasyfikacja gruntów jest wynikiem oceny jakości gruntów pod względem ich zdolności produkcyjnych (bonitacja gruntów). Uwzględnia ona stopień żyzność gleby, jej zmeliorowane, skład jakościowy gleby, zawartości warstwy próchniczej, fizyczny sposób powstania gleby, podatność na erozje, napotykane trudności w uprawie ze względu na rzeźbę terenu i klimat. Wynikiem oceny jakości gruntów są klasy bonitacyjne, które przedstawia się na mapie klasyfikacyjnej ewidencji gruntów. Wyróżnia się następujące klasy: 1. dla gruntów ornych – I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI; 2. dla łąk – I, II, III, IV, V, VI; 3. dla pastwisk – I, II, III, IV, V, VI; 4. dla gruntów leśnych i zadrzewionych – I, II, III, IV, V, VI. Przy czym klasa I oznacza najlepszą pod względem jakościowym klasę bonitacyjną. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji gruntów (Dz. U. Nr 19 poz. 97 z dnia 16 czerwca 1956 r. z późn. zm.)
GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI, zob. zasób nieruchomości; zasób nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych; zasób nieruchomości gminy; zasób nieruchomości powiatu; zasób nieruchomości Skarbu Państwa; zasób nieruchomości województwa Przepisy prawa wprost nie definiują tego pojęcia. Określają natomiast, jakie czynności składają się na gospodarowanie lub do jakich czynności jest uprawniony gospodarujący zasobem nieruchomości. GOSPODARSTWO DOMOWE, zob. dodatki mieszkaniowe GOSPODARSTWO RODZINNE, zob. gospodarstwo rolne; grunty orne; grunty rolne zabudowane; nieruchomość rolna; użytki rolne To gospodarstwo rolne: 1. prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz 2. w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, będących przedmiotem współwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności. 72
Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione
Przepis stosuje się odpowiednio do ustalania powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem współposiadania na podstawie umowy dzierżawy. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592)
GOSPODARSTWO ROLNE, zob. działka przyzagrodowa; działka siedliskowa; gospodarstwo rodzinne; grunty orne; grunty rolne zabudowane; nieruchomość rolna; użytki rolne; budowle rolnicze Grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej. Za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb. ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 z późn. zm.) Przez gospodarstwo rolne rozumie się gospodarstwo rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Gospodarstwem rolnym jest jednostka gospodarcza zorganizowana na nieruchomości rolnej o takim obszarze, który umożliwia prowadzenie działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2000 r. (II CKN 1067/98, OSP 2001, z. 2, poz. 27) Gospodarstwo rolne, przekazane na podstawie ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz o innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140) następcy pozostającemu w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, należy do majątku wspólnego. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2005 r. (III CZP 59/05, OSNC 2006, nr 5, poz. 79)
GRANICA NIERUCHOMOŚCI, zob. rozgraniczenie nieruchomości; znak graniczny GRUNTY LEŚNE ORAZ ZADRZEWIONE I ZAKRZEWIONE, zob. las; grunty zadrzewione i zakrzewione; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków do gruntów leśnych i zakrzewionych zalicza się lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) 73
Grunty orne
Gruntami leśnymi, w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, są grunty: a. określone jako lasy w przepisach o lasach; b. zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej; c. pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
GRUNTY
ORNE, zob. grunty rolne; nieruchomość rolna; użytki rolne; grunty rolne zabudowane; grunty orne; gospodarstwo rolne; gospodarstwo rodzinne; działka przyzagrodowa; działka siedliskowa; nieruchomość jako środek trwały; budowle rolnicze W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty orne oznacza się skrótem literowym „R”. Do gruntów ornych zalicza się grunty: a. poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty; b. nadające się do uprawy, o której mowa pod lit. a, ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów; c. ugory, odłogi. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
GRUNTY POD MORSKIMI WODAMI WEWNĘTRZNYMI, zob. grunty pod wodami; morze terytorialne W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi oznacza się skrótem literowym „Wm”. Gruntami pod morskimi wodami wewnętrznymi są grunty pokryte morskimi wodami wewnętrznymi, do których zalicza się: 1. część Jeziora Nowowarpieńskiego i część Zalewu Szczecińskiego, wraz ze Świną i Dziwną oraz Zalewem Kamieńskim, znajdujące się na wschód od granicy państwowej między Rzeczpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec, oraz rzekę Odrę pomiędzy Zalewem Szczecińskim a wodami portu Szczecin; 2. część Zatoki Gdańskiej zamkniętą linią podstawową biegnącą od punktu o współrzędnych 54°37’36” szerokości geograficznej północnej i 18°49’18” długości geograficznej wschodniej (na Mierzei Helskiej) do punktu o współrzędnych 54°22’12” szerokości geograficznej północnej i 19°21’00” długości geograficznej wschodniej (na Mierzei Wiślanej); 3. część Zalewu Wiślanego znajdującą się na południowy zachód od granicy państwowej między Rzeczpospolitą Polską a Federacją Rosyjską na tym Zalewie; 4. wody portów określone od strony morza linią łączącą najdalej wysunięte w morze stałe urządzenia portowe, stanowiące integralną część systemu portowego. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) ustawa z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 z późn. zm.)
GRUNTY POD ROWAMI, zob. rowy; użytki rolne; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty pod rowami oznacza się skrótem literowym „W”. Do gruntów pod rowami zalicza się grunty zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej. 74
Grunty pod wodami
rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
GRUNTY POD STAWAMI, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; grunty pod wodami; użytki rolne; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty pod stawami oznacza się skrótem literowym „Wsr”. Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
GRUNTY POD WODAMI, zob. grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi; grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi; grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi; nieruchomość jako środek trwały Grunty pod wodami wykazywane w operacie ewidencji gruntów i budynków dzielą się na: 1. grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem – Wm; 2. grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem – Wp; 3. grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem – Ws. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) Wody stanowią własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody morza terytorialnego, morskie wody wewnętrzne wraz z morskimi wodami wewnętrznymi Zatoki Gdańskiej, śródlądowe wody powierzchniowe płynące oraz wody podziemne stanowią własność Skarbu Państwa. Wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi. Płynące wody publiczne nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie. Prawa właścicielskie w stosunku do wód publicznych stanowiących własność Skarbu Państwa, wykonują: 1. minister właściwy do spraw gospodarki morskiej – w stosunku do wód morza terytorialnego oraz morskich wód wewnętrznych wraz z wodami Zatoki Gdańskiej; 2. Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej – w stosunku do wód istotnych dla kształtowania zasobów wodnych oraz ochrony przeciwpowodziowej, w szczególności wód podziemnych oraz śródlądowych wód powierzchniowych: a. w potokach górskich i ich źródłach; b. w ciekach naturalnych, od źródeł do ujścia, o średnim przepływie z wielolecia równym lub wyższym od 2,0 m3/s w przekroju ujściowym; c. w jeziorach oraz sztucznych zbiornikach wodnych, przez które przepływają cieki, o których mowa w lit. b; d. granicznych; e. w śródlądowych drogach wodnych; 3. dyrektor parku narodowego – w stosunku do wód znajdujących się w granicach parku (z wyłączeniem wód granicznych oraz śródlądowych dróg wodnych, które są sklasyfikowane w klasie wyższej niż klasa I, na podstawie ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o żegludze śródlądowej); 75
Grunty pod wodami
4. marszałek województwa, jako zadanie z zakresu administracji rządowej wykonywane przez samorząd województwa – w stosunku do wód istotnych dla regulacji stosunków wodnych na potrzeby rolnictwa, służących polepszeniu zdolności produkcyjnej gleby i ułatwieniu jej uprawy, oraz w stosunku do pozostałych wód niewymienionych w pkt 1–3. Odpowiednie organy, po uzyskaniu zgody ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej, mogą powierzyć nadleśniczemu, w drodze porozumienia, na jego wniosek, wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa w stosunku do wód publicznych stanowiących własność Skarbu Państwa, w stosunku do potoków górskich, cieków naturalnych, jezior i sztucznych zbiorników, przez które przepływają cieki, śródlądowych dróg wodnych, wód istotnych dla regulacji stosunków wodnych na potrzeby rolnictwa znajdujących się w granicach nadleśnictwa. Wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości. Ryby oraz inne organizmy żyjące w wodzie stanowią jej pożytki, do pobierania których jest uprawniony właściciel wody. Do pobierania pożytków z wód w urządzeniu wodnym przeznaczonym do chowu lub hodowli ryb i usytuowanym na publicznych śródlądowych wodach powierzchniowych płynących jest uprawniony jego właściciel. Do pobierania pożytków, w drodze rybackiego korzystania z wód sztucznego zbiornika wodnego usytuowanego na publicznych śródlądowych wodach powierzchniowych płynących, jest uprawniony dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, jeżeli utrzymanie i gospodarowanie wodą w tym zbiorniku należy do jego zadań. Wody dzielą się na powierzchniowe i podziemne. Wody, z wyjątkiem wód morza terytorialnego i morskich wód wewnętrznych, są wodami śródlądowymi. Śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na: 1. płynące, do których zalicza się wody: a. w ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek; b. znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych; c. znajdujące się w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących; 2. stojące, do których zalicza się wody znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi wodami płynącymi. Przez grunty pokryte śródlądowymi wodami powierzchniowymi oraz morskimi wodami wewnętrznymi rozumie się grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych, w granicach linii brzegu. Prawo do zbywania gruntów pod śródlądowymi wodami powierzchniowymi stojącymi, stanowiącymi własność Skarbu Państwa, przysługuje ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, po uzyskaniu zgody ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej na zbycie gruntu pod wodą stojącą. Jeżeli śródlądowa woda powierzchniowa płynąca lub wody morza terytorialnego albo morskie wody wewnętrzne zajmą trwale, w sposób naturalny, grunt niestanowiący własności właściciela wody, grunt ten staje się własnością właściciela wody. Dotychczasowemu właścicielowi gruntu przysługuje odszkodowanie od właściciela wody. Gospodarowanie gruntami pokrytymi płynącymi wodami powierzchniowymi wykonują odpowiednie or76
Grunty pod wodami
gany oraz jednostki (właściwy minister, Prezes KZGW, dyrektor parku narodowego, marszałek województwa). Gospodarowanie innym mieniem związanym z gospodarką wodną, stanowiącym własność Skarbu Państwa, wykonują: właściwy miejscowo starosta, realizujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub odpowiednio organy oraz jednostki, lub jednostki, którym to mienie zostało powierzone. Właściciel wody nie nabywa praw do gruntów zalanych przez wodę podczas powodzi. Właścicielowi gruntów zalanych podczas powodzi nie przysługuje z tego tytułu odszkodowanie od właściciela wody. Właścicielowi gruntów zalanych podczas powodzi w wyniku nieprzestrzegania przepisów ustawy przez właściciela wody lub właściciela urządzenia wodnego przysługuje odszkodowanie na warunkach określonych w ustawie. Właścicielowi posiadającemu grunty leżące w granicach polderu przeciwpowodziowego, zalanego podczas powodzi, przysługuje od właściciela wody odszkodowanie. Wyspy oraz przymuliska powstałe w sposób naturalny na wodach powierzchniowych stanowią własność właściciela wody. Starorzecza oraz grunt powstały w wyniku wykonania budowli regulacyjnych pozostają własnością dotychczasowego właściciela wody. Grunt powstały na skutek trwałego, naturalnego lub sztucznego odkładu na obszarach wód morza terytorialnego lub morskich wód wewnętrznych pozostaje własnością Skarbu Państwa. Grunt może podlegać obrotowi cywilnoprawnemu na warunkach określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Grunty pokryte wodami, stanowiące własność Skarbu Państwa, niezbędne do prowadzenia przedsięwzięć związanych z: 1. energetyką wodną; 2. transportem wodnym; 3. wydobywaniem kamienia, żwiru, piasku oraz innych materiałów lub wycinaniem roślin z wody; 4. wykonywaniem infrastruktury transportowej; 5. wykonywaniem infrastruktury przemysłowej, komunalnej lub rolnej; 6. działalnością służącą do uprawiania rekreacji, turystyki, sportów wodnych oraz amatorskiego połowu ryb; 7. działalnością usługową służącą do innych celów niż określone w pkt 6; 8. wykonywaniem infrastruktury telekomunikacyjnej – oddaje się w użytkowanie za opłatą roczną. Umowa użytkowania wymaga formy pisemnej, a do jej zawarcia upoważnione są odpowiednie organy. Jeżeli wartość opłaty będzie wyższa niż 5000 zł, umowę sporządza się w formie aktu notarialnego. Wysokość opłaty rocznej za oddanie w użytkowanie gruntów ustala się proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności określonego w pozwoleniu wodnoprawnym, jeżeli jest on krótszy niż jeden rok lub dotyczy realizacji przedsięwzięć wymienionych pkt 3. Zwalnia się z opłaty rocznej, o której mowa w ust. 1 , grunty pokryte wodami oddawane w użytkowanie: 1. jednostkom organizacyjnym zarządzającym wodami w imieniu Skarbu Państwa; 2. przeznaczone pod wykonanie urządzeń melioracji wodnych podstawowych; 3. dla potrzeb uprawiania rekreacji, turystyki, sportów wodnych oraz amatorskiego połowu ryb; 4. jednostkom samorządu terytorialnego dla potrzeb infrastruktury transportowej. W sprawach nieuregulowanych dotyczących użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. 77
Grunty pod wodami
Utrzymywanie wód stanowi obowiązek ich właściciela. Zabrania się grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Zakaz nie dotyczy grodzenia terenów stref ochronnych ustanowionych na podstawie ustawy oraz obrębów hodowlanych ustanowionych na podstawie przepisów ustawy o rybactwie śródlądowym. Właściciel nieruchomości przyległej do powierzchniowych wód publicznych jest zobowiązany umożliwić dostęp do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymywaniem wód oraz dla ustawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Właściciel nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem jest zobowiązany zapewnić dostęp do wody w sposób umożliwiający to korzystanie; części nieruchomości umożliwiające dostęp do wody wyznacza wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może: 1. zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich; 2. odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Właściciele gruntów mogą, w drodze pisemnej ugody, ustalić zmiany stanu wody na gruntach, jeżeli zmiany te nie wpłyną szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną; ugoda nie może dotyczyć wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi. Realizacja postanowień ugody jest możliwa po zatwierdzeniu, w drodze decyzji, odpowiednio przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta; z wnioskiem o zatwierdzenie ugody występują umawiający się właściciele gruntów. Właścicielowi gruntu przysługuje prawo do zwykłego korzystania z wód stanowiących jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie; prawo to nie stanowi prawa do wykonywania urządzeń wodnych bez wymaganego pozwolenia wodnoprawnego. Zwykłe korzystanie z wód służy zaspokojeniu potrzeb własnego gospodarstwa domowego oraz gospodarstwa rolnego. Nie stanowi zwykłego korzystania z wód: 1. nawadnianie gruntów lub upraw wodą podziemną za pomocą deszczowni; 2. pobór wody powierzchniowej lub podziemnej w ilości większej niż 5 m3 na dobę; 3. korzystanie z wód na potrzeby działalności gospodarczej; 4. rolnicze wykorzystanie ścieków lub wprowadzanie do wód lub do ziemi oczyszczonych ścieków, jeżeli ich łączna ilość jest większa niż 5 m3 na dobę. Szczególnym korzystaniem z wód jest korzystanie wykraczające poza korzystanie powszechne lub zwykłe, w szczególności: 1. pobór oraz odprowadzanie wód powierzchniowych lub podziemnych; 2. wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi; 3. przerzuty wody oraz sztuczne zasilanie wód podziemnych; 78
Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi
4. 5. 6. 7.
piętrzenie oraz retencjonowanie śródlądowych wód powierzchniowych; korzystanie z wód do celów energetycznych; korzystanie z wód do celów żeglugi oraz spławu; wydobywanie z wód kamienia, żwiru, piasku oraz innych materiałów, a także wycinanie roślin z wód lub brzegu; 8. rybackie korzystanie ze śródlądowych wód powierzchniowych. Wody, jako integralna część środowiska oraz siedliska dla zwierząt i roślin, podlegają ochronie, niezależnie od tego, czyją stanowią własność. Z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne, tj. 1 stycznia 2002 r. wody oraz grunty pokryte tymi wodami stanowiące własność Skarbu Państwa, przechodzą w trwały zarząd odpowiednio – urzędów morskich, regionalnych zarządów gospodarki wodnej, parków narodowych. Przejście mienia stwierdza, na wniosek zainteresowanego, właściwy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Przepisy nie dotyczą mienia, w stosunku do którego zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jeżeli mienie zostało przed dniem wejścia w życie ustawy oddane w użytkowanie, wydzierżawione lub wynajęte, z dniem wejścia w życie ustawy w prawa i obowiązki oddającego w użytkowanie, wydzierżawiającego lub wynajmującego, wstępują odpowiednie organy. ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.)
GRUNTY POD WODAMI POWIERZCHNIOWYMI PŁYNĄCYMI, zob. grunty pod wodami; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi oznacza się skrótem literowym „Wp”. Do gruntów pod wodami powierzchniowymi płynącymi zalicza się grunty pod wodami płynącymi w rzekach, potokach górskich, kanałach i innych ciekach, o przepływach stałych lub okresowych oraz źródła, z których cieki biorą początek, a także grunty pod wodami znajdującymi się w jeziorach i zbiornikach sztucznych, z których cieki wypływają lub do których wpływają. Grunty pokryte płynącymi wodami powierzchniowymi nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie. Grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, stanowiącymi własność Skarbu Państwa, są zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, do którego nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przejście gruntów pokrytych powierzchniowymi wodami płynącymi do zasobu oraz ich wykreślenie z zasobu stwierdza, w drodze decyzji, na wniosek właściwego organu lub jednostki, właściwy starosta realizujący zadanie z zakresu administracji rządowej. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
GRUNTY POD WODAMI POWIERZCHNIOWYMI STOJĄCYMI, zob. grunty pod wodami; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi oznacz się skrótem literowym „Ws”. Do gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi zalicza się grunty pod wodami w jeziorach i zbiornikach innych niż grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi oraz grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) 79
Grunty pokryte wodami powierzchniowymi
GRUNTY
POKRYTE WODAMI POWIERZCHNIOWYMI, zob. grunty pod wodami; nieruchomość jako środek trwały Grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych, w granicach linii brzegu, a także grunty wchodzące w skład sztucznych zbiorników wodnych, stopni wodnych oraz jezior podpiętrzonych, będące gruntami pokrytymi wodami powierzchniowymi przed wykonaniem urządzeń piętrzących. Grunty pokryte wodami powierzchniowymi stanowią własność właściciela tych wód. ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.)
GRUNTY ROLNE, zob. nieruchomość rolna; użytki rolne; grunty rolne zabudowane; grunty orne, gospodarstwo rolne; gospodarstwo rodzinne; działka przyzagrodowa, działka siedliskowa; budowle rolnicze W rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych są to grunty: 1. określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne; 2. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; 3. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; 4. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; 5. parków wiejskich oraz gruntów pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; 6. pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; 7. pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; 8. zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; 9. torfowisk i oczek wodnych; 10. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE, zob. użytki rolne; budowle rolnicze nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty rolne zabudowane oznacza się skrótem literowym „B” oraz symbolem odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps. Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) 80
Grunty wkładowe
GRUNTY WKŁADOWE Przez wkład gruntowy rozumie się grunty oraz budynki lub ich części i inne urządzenia trwale z gruntem związane, znajdujące się na tych gruntach w chwili ich wniesienia. Statut spółdzielni może przewidywać, że członek posiadający grunty jest obowiązany wnieść je w całości lub części jako wkład do spółdzielni. Wniesienie wkładu gruntowego przez posiadacza zależnego wymaga zgody właściciela. Statut może przewidywać, że członkowi przysługuje prawo do działki przyzagrodowej. W takim wypadku statut powinien określać, którym członkom przysługuje prawo do działki przyzagrodowej, wielkość działek i sposób ich wydzielania. Użytkowanie przez spółdzielnię wkładów gruntowych jest odpłatne. Statut określa zasady wynagradzania za użytkowanie tych wkładów. Grunty wniesione jako wkłady ocenia się na zasadzie szacunku porównawczego ich wartości użytkowej. Budynki i inne urządzenia stanowiące wkład szacuje się w pieniądzach według stanu i cen z dnia wniesienia. Jeżeli statut lub umowa z członkiem inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa prawo użytkowania wkładu gruntowego wniesionego przez członka, z chwilą przejęcia tego wkładu. Użytkowanie przez spółdzielnię wniesionych przez członka wkładów gruntowych regulują przepisy kodeksu cywilnego. Członek będący właścicielem gruntu stanowiącego jego wkład może tym gruntem rozporządzać aktami między żyjącymi lub na wypadek śmierci, jednakże o zamierzonym przeniesieniu własności gruntu na osobę niebędącą członkiem tej samej spółdzielni powinien spółdzielnię uprzedzić co najmniej na 3 miesiące przed dokonaniem tej czynności. W razie odpłatnego przeniesienia własności wkładu gruntowego, spółdzielni przysługuje prawo pierwokupu. Nie dotyczy to przeniesienia własności wkładu na rzecz innego członka tej samej spółdzielni. Grunt przeniesiony na własność innego członka tej samej spółdzielni powiększa wkład nabywcy. Jeżeli statut przewiduje wniesienie wkładu gruntowego, powinien określać zasady i termin jego wycofania w razie ustania członkostwa w spółdzielni oraz określać zasady częściowego wycofania wkładu gruntowego w czasie trwania członkostwa. Statut powinien określać również zasady i termin ostatecznych rozliczeń między członkiem wycofującym wkład gruntowy a spółdzielnią. Członek wycofujący swój wkład otrzymuje ten sam grunt, który wniósł, jeżeli potrzeby wspólnej gospodarki nie stoją temu na przeszkodzie. W przeciwnym wypadku otrzymuje równoważny grunt z uwzględnieniem interesów obu stron. W przypadku gdy występuje różnica w obszarze lub wartości użytkowej zwracanych gruntów, następuje między stronami rozliczenie według cen rynkowych z dnia rozliczenia. Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do budynków i innych urządzeń stanowiących wkład, przy uwzględnieniu na rzecz spółdzielni stopnia ich normalnego zużycia na skutek użytkowania zgodnego z przeznaczeniem. W przypadku gdy grunt został wniesiony przez posiadacza samoistnego, a do chwili ustania członkostwa zasiedzenie nie nastąpiło, przedmiotem dalszego zasiedzenia staje się działka zamienna. Następcy prawni członka, jak również niebędący członkami właściciele gruntów wniesionych za ich zgodą do spółdzielni, mogą wycofać wkład gruntowy według zasad odnoszących się do członka, który wypowiedział członkostwo. ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) 81
Grunty zabudowane i zurbanizowane
Jeżeli statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub umowa z członkiem spółdzielni inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa z chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich użytkowanie. Do wniesienia wkładów gruntowych nie stosuje się przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego przy ustanowieniu użytkowania nieruchomości. Statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej może postanawiać, że – gdy wymaga tego prawidłowe wykonanie zadań spółdzielni – przysługuje jej uprawnienie do zmiany przeznaczenia wkładów gruntowych oraz uprawnienie do naruszenia ich substancji albo jedno z tych uprawnień. Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
GRUNTY ZABUDOWANE I ZURBANIZOWANE, zob. nieruchomość jako środek trwały Grunty zabudowane i zurbanizowane wykazywane w operacie ewidencji gruntów i budynków dzielą się na: 1. tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem – „B”; 2. tereny przemysłowe, oznaczone symbolem – „Ba”; 3. inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem – „Bi”; 4. zurbanizowane tereny niezabudowane, oznaczone symbolem – „Bp”; 5. tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem – „Bz”; 6. użytki kopalne, oznaczone symbolem – „K”; 7. tereny komunikacyjne, w tym: a. drogi, oznaczone symbolem – „dr”; b. tereny kolejowe, oznaczone symbolem – „Tk”; c. inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem – „Ti”. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
GRUNTY ZADRZEWIONE I ZAKRZEWIONE, zob. las; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków grunty zadrzewione i zakrzewione oznacza się skrótem literowym „Lz” lub, w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą – symbolem złożonym z liter „Lz” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps. Gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi są grunty porośnięte roślinnością leśną, których pole powierzchni jest mniejsze od 0,1 ha, a także: 1. śródpolne skupiska drzew i krzewów niezaliczone do lasów; 2. tereny torfowisk, pokrytych częściowo kępami krzewów i drzew karłowatych; 3. grunty porośnięte wikliną w stanie naturalnym oraz krzewiastymi formami wierzb w dolinach rzek i obniżeniach terenu; 4. przylegające do wód powierzchniowych grunty porośnięte drzewami lub krzewami, stanowiące biologiczną strefę ochronną cieków i zbiorników wodnych; 5. jary i wąwozy pokryte drzewami i krzewami w sposób naturalny lub sztuczny w celu zabezpieczenia przed erozją, niezaliczone do lasów; 6. wysypiska kamieni i gruzowiska porośnięte drzewami i krzewami;
82
Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem...
7. zadrzewione i zakrzewione tereny nieczynnych cmentarzy, poza zwartymi kompleksami lasów; 8. skupiska drzew i krzewów mające charakter parku, ale niewyposażone w urządzenia i budowle służące rekreacji i wypoczynkowi. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
GRUNTY ZDEGRADOWANE Rozumie się przez to grunty, których rolnicza lub leśna wartość użytkowa zmalała, w szczególności w wyniku pogorszenia się warunków przyrodniczych albo wskutek zmian środowiska oraz działalności przemysłowej, a także wadliwej działalności rolniczej. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
GRUNTY ZDEWASTOWANE Rozumie się przez to grunty, które utraciły całkowicie wartość użytkową w wyniku pogorszenia się warunków przyrodniczych albo wskutek zmian środowiska oraz działalności przemysłowej, a także wadliwej działalności rolniczej. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
GRUNTY,
BUDYNKI I BUDOWLE ZWIĄZANE Z PROWADZENIEM DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ,
zob. nieruchomość jako środek trwały Grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.)
H HIPOTECZNY LIST ZASTAWNY, zob. bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami. W liście tym bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych. Publiczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: 1. kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, z wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw, albo 2. kredytów udzielonych wspomnianym powyżej podmiotom, albo 3. kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego. Do publicznych listów zastawnych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipotecznych listów zastawnych, z wyłączeniem przepisów ustawy w zakresie zabezpieczenia hipoteką. Bank hipoteczny, udzielając kredytu jednostce samorządu terytorialnego, jak również nabywając papiery wartościowe emitowane przez jednostkę samorządu terytorialnego, jest zobowiązany uzyskać pozytywną, na dzień przyznania kredytu lub nabycia papierów wartościowych, opinię regionalnej izby obrachunkowej o możliwości spłaty kredytu lub wykupu papierów wartościowych, o której mowa w art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 249, poz. 2104 z późn. zm.). Świadczenia pieniężne, o których mowa, polegają na wypłacie odsetek i wykupie hipotecznych listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji, z uwzględnieniem przepisów ustawy. Hipoteczny list zastawny może być nominowany w złotych albo w walucie obcej w rozumieniu przepisów prawa dewizowego. 84
Hipoteka (hipoteka zwykła)
Hipoteczny list zastawny zawiera w szczególności: 1. nazwę „hipoteczny list zastawny”; 2. wskazanie podstawy prawnej emisji; 3. nazwę (firmę) banku hipotecznego będącego emitentem oraz jego siedzibę; 4. serię i numer hipotecznego listu zastawnego; 5. oznaczenie wartości nominalnej oraz datę, od której nalicza się oprocentowanie i wysokość oprocentowania, a także terminy wypłaty odsetek, termin wykupu hipotecznego listu zastawnego, miejsce płatności oraz warunki wykupu, w przypadku gdy termin wykupu jest dłuższy niż 5 lat – informację, że po upływie 5 lat od dnia emisji bank hipoteczny może dokonać jego umorzenia przed terminem wykupu, oraz informację o warunkach wykupu; 6. informację, że uprawnionemu z hipotecznego listu zastawnego nie przysługuje prawo wcześniejszego niż w określonym terminie przedstawienia go do wykupu; 7. miejsce i datę wystawienia hipotecznego listu zastawnego; 8. podpisy osób uprawnionych do zaciągania zobowiązań w imieniu banku hipotecznego oraz podpis powiernika; podpisy te mogą być odtwarzane sposobem mechanicznym. Hipoteczny list zastawny może być emitowany w formie dokumentu lub w formie zdematerializowanej (zapis komputerowy). Jeżeli hipoteczny list zastawny występuje w formie zdematerializowanej, wówczas wszystkie dane powinny być zamieszczone w treści świadectwa depozytowego albo innego dokumentu wydanego osobie uprawnionej. Hipoteczny list zastawny może być emitowany w odcinkach zbiorowych. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 z późn. zm.)
HIPOTEKA (HIPOTEKA ZWYKŁA), zob. kredyt hipoteczny; pożyczka hipoteczna; ograniczone prawa rzeczowe W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Przedmiotem hipoteki mogą być także: 1. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 2. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 4. wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym właśnie pieniądzu. W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania. 85
Hipoteka kaucyjna
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką. Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może czynsz pobierać. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie 10 lat. Skuteczność zrzeczenia się zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności wymaga wykreślenia hipoteki. Gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem. W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel zobowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) Po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r. (III CZP 1/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 3) Hipoteka zwykła, ustanowiona dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowej banku, obejmuje ustawowe odsetki za opóźnienie w spłacie tej wierzytelności w zakresie wskazanym w art. 1025 § 3 k.p.c.; nie zabezpiecza natomiast odsetek za opóźnienie ustalonych w umowie kredytowej według zmiennej stopy procentowej, nawet gdyby zostały objęte treścią wpisu do księgi wieczystej. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2005 r. (III CZP 24/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 60)
HIPOTEKA KAUCYJNA, zob. ograniczone prawa rzeczowe Wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub 86
Hipoteka przymusowa
mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą. Hipoteką kaucyjną jest również hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki. Hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a hipoteka zwykła na kaucyjną. Do zmiany stosuje się odpowiednio przepisy o zmianie treści hipoteki. Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest potrzebna. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
HIPOTEKA ŁĄCZNA, zob. ograniczone prawa rzeczowe W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
HIPOTEKA ŁĄCZNA UMOWNA, zob. ograniczone prawa rzeczowe W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
HIPOTEKA PRZYMUSOWA, zob. ograniczone prawa rzeczowe Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. Podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy od uznania wierzyciela. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego 87
Hipoteka przymusowa
lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w wyniku doręczenia decyzji organu podatkowego, ustalającej wysokość tego zobowiązania, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości. W zakresie zobowiązań podatkowych stanowiących dochód jednostki samorządu terytorialnego pobieranych przez urzędy skarbowe wniosek o wpis hipoteki przymusowej do sądu składa właściwy naczelnik urzędu skarbowego. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być: 1. część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika; 2. nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka; 3. nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – z tytułu zaległości podatkowych spółki. Przedmiotem hipoteki przymusowej jest również: 1. użytkowanie wieczyste, 2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, 3. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 4. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 5. wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Do hipotek stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipoteki na nieruchomości. Przepisy dotyczące hipoteki przymusowej stosuje się odpowiednio do należności przypadających od płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich. Hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej, lub do zbioru dokumentów. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest: 1. doręczona decyzja: a. ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego, b. określająca wysokość zobowiązania podatkowego, c. określająca wysokość odsetek za zwłokę, d. o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta, e. o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej, f. o odpowiedzialności spadkobiercy, g. określająca wysokość zwrotu podatku; 2. tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeżeli może być wystawione, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania decyzji. Wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej dokonuje właściwy sąd rejonowy na wniosek organu podatkowego. Hipoteka przymusowa jest skuteczna wobec każdorazowego właściciela przedmiotu hipoteki i przysługuje jej pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami ustanowionymi dla zabezpieczenia innych należności. Przepisu nie stosuje się, jeżeli przedmiot hipoteki przymusowej ustanowionej dla zabezpieczenia należności, jest obciążony hipoteką ustanowioną dla zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego, a także w sytuacji, gdy wierzytelność z takiego kredytu została zbyta na rzecz funduszu sekurytyzacyjnego w rozumieniu przepisów o funduszach inwestycyjnych. W tym przypadku o pierwszeństwie zaspokojenia decyduje kolejność wniosków o dokonanie wpisów.
88
Hipoteka przymusowa
Organy podatkowe mogą występować z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe. Jeżeli przedmiot hipoteki przymusowej nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych dokonywane jest przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów. W toku postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej podatnik, płatnik, inkasent, wspólnicy spółki cywilnej lub inne osoby trzecie odpowiadające za zaległości podatkowe na żądanie organu podatkowego zobowiązani są do wyjawienia nieruchomości oraz przysługujących im praw majątkowych, które mogą być przedmiotem hipoteki, jeżeli zachodzą przesłanki dokonania zabezpieczenia. Wyjawienia dokonuje się w formie oświadczenia składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Przed odebraniem oświadczenia organ podatkowy jest zobowiązany uprzedzić składającego oświadczenie o odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Po ogłoszeniu upadłości dłużnika nie jest dopuszczalne wpisywanie hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej jego własność, chociażby wniosek o wpis został złożony przed tym ogłoszeniem orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1994 r. (III CZP 4/94, OSNC 1994, nr 9, poz. 170) Dla ustanowienia hipoteki przymusowej na podstawie art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) niezbędne jest przedstawienie tytułu wykonawczego, z którego wynika wierzytelność wnioskodawcy podlegająca zabezpieczeniu. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r. (III CKN 205/00, OSNC 2004, nr 6, poz. 93) Podstawą wpisu w księdze wieczystej hipoteki przymusowej może być tylko oryginał tytułu wykonawczego. uchwała Sadu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r. (III CZP 101/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 180)
I IMMISJA, zob. prawo sąsiedzkie Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Immisja to takie działanie właściciela nieruchomości, które prowadzi on z własnej nieruchomości, ale którego negatywne skutki odczuwa grunt sąsiedni. Uniemożliwianie lub utrudnianie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 k.c. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (III CZP 4/84; OSNC 1984, nr 10, poz. 171) Artykuł 144 w zw. z art. 222 par. 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do „powrotu” zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/00, Lex, nr 55512)
INTERES PUBLICZNY W ROZUMIENIU USTAWY O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM Uogólniony cel dążeń i działań, uwzględniających zobiektywizowane potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych społeczności, związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
INTERNAT Należy przez to rozumieć budynek lub zespół pomieszczeń mieszkalnych stanowiących organizacyjną całość, przeznaczoną na zakwaterowanie tymczasowe. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.) 90
Inwestycja celu publicznego
INWESTYCJA CELU PUBLICZNEGO, zob. cele publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami; interes publiczny w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (cele publiczne). Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku – w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane: 1. polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo 2. niewymagające pozwolenia na budowę. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do: 1. inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim – wójt, burmistrz albo prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa; 2. inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym – wójt, burmistrz albo prezydent miasta; 3. inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych – wojewoda. W przypadku niewydania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim, wojewoda wzywa wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do jej wydania w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję i kosztami jej wydania obciąża gminę. W przypadku inwestycji celu publicznego wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast. Decyzje wydaje się po uzgodnieniu z: 1. ministrem właściwym do spraw zdrowia – w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami; 2. wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską; 3. dyrektorem właściwego urzędu morskiego – w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani; 4. właściwym organem nadzoru górniczego – w odniesieniu do terenów górniczych; 5. właściwym organem administracji geologicznej – w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych; 6. organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych – w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami; 91
Inwestycja celu publicznego
7. dyrektorem parku narodowego – w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny; 8. wojewodą – w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody; 9. właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 10. wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego; 11. dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej – dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest wojewoda. Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać: 1. określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000; 2. charakterystykę inwestycji, obejmującą: a. określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów; b. kreślenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej; c. określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w drodze obwieszczenia, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których będą lokalizowane inwestycje celu publicznego, zawiadamia się na piśmie. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa: 1. rodzaj inwestycji; 2. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a. warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b. ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c. obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d. wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e. ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3. linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Marszałek województwa prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym. 92
Inwestycja celu publicznego
Wojewoda prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta oraz wojewoda, przekazuje marszałkowi województwa kopie wydanych decyzji. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
J JEDNOSTKA EWIDENCYJNA DLA CELÓW EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW – EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW, zob. obręb ewidencyjny Jednostkę ewidencyjną stanowi obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta – również w granicach administracyjnych miasta. W miastach, w których utworzone zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być obszar dzielnicy lub kilku sąsiadujących ze sobą dzielnic. Jednostkę ewidencyjną określa nazwa własna oraz identyfikator krajowego rejestru urzędowego podziału terytorialnego kraju, prowadzonego na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
JEDNOSTKA REJESTROWA BUDYNKÓW, zob. działka ewidencyjna; ewidencja gruntów i budynków; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności; obręb ewidencyjny; rejestr gruntów; rejestr budynków; rejestr lokali Budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, położone w granicach jednego obrębu i należące do tego samego właściciela. Odrębną jednostkę rejestrową budynków tworzą również budynki, z którymi związane jest inne prawo rzeczowe niż własność. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) JEDNOSTKA REJESTROWA LOKALI, zob. dane ewidencyjne dotyczące lokalu; działka ewidencyjna; ewidencja gruntów i budynków; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności; obręb ewidencyjny; rejestr gruntów; rejestr budynków; rejestr lokali Lokale stanowiące odrębne nieruchomości, znajdujące się w budynkach położonych w granicach jednego obrębu, należące do tego samego właściciela. Odrębną jednostkę reje-
94
Jezdnia
strową lokali tworzą również lokale, z którymi związane jest inne prawo rzeczowe niż własność i inny władający oprócz właściciela. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
JEDNOSTKI POWIERZCHNIOWEGO PODZIAŁU KRAJU DLA CELÓW EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW Na potrzeby ewidencji gruntów i budynków jednostkami powierzchniowymi podziału kraju są: 1. jednostka ewidencyjna, 2. obręb ewidencyjny, 3. działka ewidencyjna. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
JEZDNIA, zob. drogi; ulica; pas drogowy; droga ekspresowa; autostrada; tereny komunikacyjne Część drogi przeznaczona do ruchu pojazdów. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
K K, zob. użytki kopalne KAMIENICA Ustawodawstwo polskie nie posługuje się tym terminem i nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) definicji tego pojęcia. Architektoniczny termin używany na określenie co najmniej jednopiętrowego murowanego miejskiego domu mieszkalnego; termin specyficznie polski (w językach obcych domy mieszkalne niezależnie od budulca mają jedno określenie) encyklopedia Gazety Wyborczej – Wydawnictwa Naukowego PWN Kamienica – miejski budynek mieszkalny, murowany z cegły lub kamienia, przynajmniej jednopiętrowy. Kamienicą określa się zazwyczaj budynek stojący w zwartym szeregu innych domów; jeśli tak nie jest, to kamienica odróżnia się brakiem dużych okien na jednej z jej ścian (jest to związane z tym, że podczas budowy przewidywano w tym miejscu inny budynek). Określenie występuje od XV wieku, jest ono specyficzne dla Polski. W innych językach dom mieszkalny, bez względu na użyty budulec, ma jedną nazwę. www.wikipedia.org/wiki/Kamienica
KARTOGRAFICZNE PRACE Opracowywanie, merytoryczne i techniczne redagowanie map i opracowań pochodnych oraz ich reprodukowanie. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
KATASTER NIERUCHOMOŚCI, zob. ewidencja gruntów i budynków Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości, przez użyte pojęcie „kataster” rozumie się tę ewidencję. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
KATASTER WODNY Kataster wodny jest systemem informacyjnym o gospodarowaniu wodami, składającym się z dwóch działów. 96
Kataster wodny
W dziale I katastru wodnego gromadzi się i aktualizuje dane dotyczące: 1. sieci hydrograficznej oraz hydrologicznych i meteorologicznych posterunków obserwacyjno-pomiarowych; 2. przebiegu granic obszarów zlewni, dorzeczy i regionów wodnych; 3. zasobów wód podziemnych, lokalizacji głównych zbiorników wód podziemnych oraz sieci stacjonarnych obserwacji wód; 4. ilości i jakości zasobów wód powierzchniowych oraz podziemnych; 5. wielkości poboru wody powierzchniowej i podziemnej; 6. źródeł i charakterystyki zanieczyszczeń punktowych oraz obszarowych; 7. stanu biologicznego środowiska wodnego oraz terenów zalewowych; 8. obwodów rybackich oraz rybackiej przydatności wód (bonitacji); 9. użytkowania wód wraz z charakterystyką korzystania z wód; 10. pozwoleń wodnoprawnych oraz pozwoleń zintegrowanych wydawanych na podstawie przepisów ustawy – Prawo ochrony środowiska dotyczących korzystania z wody; 11. ilości i rodzaju substancji szczególnie szkodliwych dla środowiska wodnego określonych w pozwoleniach, o których mowa w pkt 10; 12. urządzeń wodnych; 13. stref i obszarów ochronnych oraz obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi, ustanowionych na podstawie ustawy; 14. spółek wodnych. Dział II katastru wodnego zawiera: 1. program wodno-środowiskowy kraju; 2. plany: gospodarowania wodami na obszarze dorzecza, ochrony przeciwpowodziowej oraz przeciwdziałania skutkom suszy na obszarze kraju, z uwzględnieniem podziału na obszary dorzeczy; ochrony przeciwpowodziowej regionu wodnego; 3. listy: programów priorytetowych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, o których mowa w art. 415 ust. 5 pkt 1 ustawy – Prawo ochrony środowiska; przedsięwzięć priorytetowych przedkładanych przez wojewódzkie fundusze ochrony środowiska i gospodarki wodnej, o których mowa w art. 414 ust. 2 pkt 3 ustawy – Prawo ochrony środowiska. Źródłem danych katastru wodnego w zakresie nieruchomości jest ewidencja gruntów i budynków, o której mowa w art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Kataster wodny prowadzi się dla obszaru państwa z uwzględnieniem podziału państwa na obszary dorzeczy i regiony wodne. Kataster dla obszaru państwa prowadzony jest przez Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej. Kataster wodny dla regionu wodnego prowadzony jest przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej. Organy administracji publicznej, jednostki badawczo-rozwojowe, a także zakłady oraz właściciele urządzeń wodnych są zobowiązani do nieodpłatnego przekazywania danych niezbędnych do prowadzenia katastru wodnego. Kataster wodny jest udostępniany do wglądu nieodpłatnie. Wyszukiwanie informacji, sporządzanie kopii dokumentów oraz ich przesyłanie odbywa się na podstawie przepisów ustawy – Prawo ochrony środowiska, regulujących zasady dostępu do informacji o środowisku i jego ochronie. Za przygotowanie i udostępnienie danych w innej formie organ administracji publicznej lub upoważniona jednostka organizacyjna pobiera opłatę. 97
Katastralna wartość nieruchomości
Opłata stanowi przychód Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.)
KATASTRALNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI, zob. cena nieruchomości; operat szacunkowy; taksacja nieruchomości; wycena nieruchomości
KLATKOWIEC, zob. budynki wielorodzinne; budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; budynek samodzielny
KOMUNALIZACJA, zob. mienie państwowe; mienie komunalne; mienie powiatu; mienie samorządu województwa; zasób nieruchomości gminy; zasób nieruchomości Skarbu Państwa; zasób nieruchomości gminy; zasób nieruchomości powiatu; zasób nieruchomości województwa Ustawodawstwo polskie nie posługuje się tym terminem i nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) definicji tego pojęcia. Potocznie oznacza prawne nabycia mienia państwowego (Skarbu Państwa) przede wszystkim przez gminę, ale odnosi się ono także do nabycie tego mienia przez inne jednostki samorządu terytorialnego. Komunalizacja dotycząca gmin wprowadzona została przez ustawą z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191). Przewidywała ona, że mienie (grunty, budynki, urządzenia, ruchomości) stanowiące dotychczas własność państwa (Skarbu Państwa) zostanie przejęte na własność gmin. Ustawodawca wprowadzając w 1999 r. kolejne jednostki podziału terytorialnego kraju – tj. powiaty i województwa, umożliwił tym jednostkom nabycie mienia będącego dotychczas własnością Skarbu Państwa, wyposażając je w mienie niezbędne do ich prawidłowego funkcjonowania i wykonywania zadań publicznych. Zasadnicze regulacje prawne w zakresie określenia kompetencji organów administracji zawarto w ustawie z dnia 24 lipca 1998 r. o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej – w związku z reformą ustrojową państwa (Dz. U. Nr 106, poz. 668), która nazywana jest „ustawą kompetencyjną”. W następstwie wskazania kompetencji organów administracji określono jakie mienie stanie się ich własnością. Przepisy w tym względzie zawiera ustawa z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe (państwowe) należące do: 1. rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego; 2. przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego; 3. zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1; – staje się w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy z mocy prawa mieniem właściwych gmin. Jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe (państwowe) służące użyteczności publicznej, należące do: 1. rad narodowych miasta stołecznego Warszawy, miasta Krakowa i miasta Łodzi oraz terenowych organów administracji państwowej stopnia wojewódzkiego w tych województwach miejskich; 98
Komunalizacja
2. przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego; 3. zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1; – staje się w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy z mocy prawa mieniem tych miast, jeżeli jest położone w ich granicach administracyjnych, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe (państwowe) służące użyteczności publicznej, należące w dniu wejścia w życie ustawy do: 1. rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia wojewódzkiego; 2. przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego; 3. zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1; – przekazuje się jako mienie komunalne gminom i związkom gmin, jeżeli jest ono niezbędne do wykonywania ich zadań. Gminie, na jej wniosek, może być także przekazane także inne mienie ogólnonarodowe (państwowe), jeżeli jest ono związane z realizacją jej zadań. Niepodzielne składniki mienia komunalnego, służące realizacji zadań więcej niż jednej gminy pozostają – do czasu utworzenia odpowiedniego związku komunalnego lub zawarcia porozumienia – w dotychczasowym zarządzie. Jeżeli w terminie jednego roku od dnia wejścia w życie ustawy o samorządzie terytorialnym gminy nie przejmą mienia, wojewoda wystąpi do sądu o wyznaczenie zarządcy. Do sprawowania zarządu mieniem wspólnym stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Mienie gminne (rad narodowych) staje się z dniem wejścia w życie ustawy o samorządzie terytorialnym z mocy prawa mieniem gminy, na której obszarze jest położone. Przepis nie narusza praw osób trzecich do wymienionego w tym przepisie mienia, w tym także praw wspólnot gruntowych i leśnych. Sołectwom, utworzonym na obszarze dotychczasowych sołectw, które dysponowały mieniem gminnym, właściwe organy gminy przekażą składniki mienia komunalnego. Dotyczy to także składników mienia położonych poza obszarem gminy, w której znajduje się sołectwo. Przedsiębiorstwa państwowe, dla których funkcję organu założycielskiego pełnią terenowe organy administracji państwowej (rady narodowe i terenowe organy administracji państwowej stopnia podstawowego) stając się przedsiębiorstwami komunalnymi, zachowują osobowość prawną. Prawa i obowiązki przysługujące tym podmiotom przechodzą na odpowiadające im jednostki komunalne. Dotyczy to w szczególności praw i obowiązków wynikających z użytkowania wieczystego. Uwłaszczenie gmin nie narusza prawa do korzystania na dotychczasowych zasadach ze składników mienia przez przedsiębiorstwa zagraniczne działające w Polsce. Składniki mienia ogólnonarodowego (państwowego) nie stają się mieniem komunalnym, jeżeli: 1. służą wykonywaniu zadań publicznych należących do właściwości organów administracji rządowej, sądów oraz organów władzy państwowej; 2. należą do przedsiębiorstw państwowych lub jednostek organizacyjnych wykonujących zadania o charakterze ogólnokrajowym lub ponadwojewódzkim; 3. należą do Państwowego Funduszu Ziemi. 99
Komunalizacja
Nie podlega uwłaszczeniu mienie ogólnonarodowe (państwowe), jeżeli korzystają z niego: 1. przedstawicielstwa dyplomatyczne i urzędy konsularne państw obcych oraz instytucje międzynarodowe korzystające z immunitetów dyplomatycznych lub konsularnych w takim zakresie, jaki wynika z ustaw, umów międzynarodowych albo powszechnie uznanych zwyczajów międzynarodowych; 2. Kościół Katolicki, a także inne kościoły oraz związki wyznaniowe. Majątek nieruchomy, przekazany na własność gmin w trybie niniejszej ustawy, podlega postępowaniu regulacyjnemu, o którym mowa w art. 61–63 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej (Dz. U. Nr 29, poz. 154). Grunty należące do przedsiębiorstw państwowych niepodlegających komunalizacji na podstawie niniejszej ustawy i niewykorzystywane zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tych gruntów przekazuje się na wniosek gmin, złożony do dnia 31 grudnia 1992 r., na własność tych gmin, na których obszarze są położone. Nabycie mienia następuje nieodpłatnie. Jeżeli na podstawie ustawy szczególnej, wydanej w terminie do dnia 31 grudnia 1990 r., nastąpi zmiana zadań i kompetencji w zakresie administracji publicznej, która wymagać będzie przekazania na rzecz Skarbu Państwa składników mienia komunalnego nabytego w trybie niniejszej ustawy – przekazanie takie nastąpi nieodpłatnie, za zwrotem przez Skarb Państwa nakładów poniesionych przez gminę, stosownie do art. 226 § 1 kodeksu cywilnego. Gminy sporządzają spisy inwentaryzacyjne mienia. Spisy sporządzane są przez komisje inwentaryzacyjne w ciągu 3 miesięcy od daty powołania komisji przez radę gminy. Przejęcie mienia innego niż wyżej wymienione następuje na podstawie protokołów, w których ujawnia się również zobowiązania i prawa. Spisy inwentaryzacyjne mienia oraz odpisy protokołów wykłada się do publicznego wglądu w siedzibie zarządu gminy przez okres 30 dni, informując o tym w sposób zwyczajowo przyjęty na danym terenie. W terminie tym osoba, której interes prawny dotyczy ustaleń zawartych w spisie inwentaryzacyjnym mienia, może zgłosić zastrzeżenia do komisji inwentaryzacyjnej. Komisja inwentaryzacyjna rozpatruje niezwłocznie zgłoszone zastrzeżenia i w razie ich uwzględnienia odpowiednio zmienia ustalenia zawarte w spisie. Gminy są zobowiązane do przekazywania wojewodom spisów inwentaryzacyjnych nieruchomości, które stały się własnością gmin z mocy prawa. Termin przekazywania upływa z dniem 31 grudnia 2005 r. W stosunku do nieruchomości nieobjętych spisami przekazanymi do dnia 31 grudnia 2005 r., wojewoda wszczyna z urzędu postępowanie w sprawie potwierdzenia nabycia przez gminy własności nieruchomości. Wojewoda wydaje decyzje w sprawie stwierdzenia nabycia mienia z mocy prawa, w sprawie jego przekazania. Tworzy się Krajową Komisję Uwłaszczeniową jako organ odwoławczy od decyzji. Roszczenia cywilnoprawne związane z nabyciem mienia komunalnego mogą być dochodzone przed sądem powszechnym. Prawomocna decyzja w sprawie stwierdzenia nabycia mienia komunalnego z mocy prawa lub przekazania stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej. Prawomocną decyzję przesyła się w terminie 30 dni od jej uprawomocnienia do właściwego biura notarialnego. Postępowanie w przedmiocie wpisu są wolne jest od opłat sądowych. Jeżeli składnik majątkowy będący przedmiotem uwłaszczenia w trybie niniejszej ustawy był wniesiony uprzednio do kapitału zakładowego spółki handlowej lub spółdzielni, gmina lub inna komunalna osoba prawna może w terminie 3 miesięcy od dnia nabycia własno100
Komunalizacja
ści tego składnika majątkowego żądać rozwiązania spółki przez sąd lub wycofać udziały ze spółdzielni, jeżeli dysponowanie tym składnikiem majątkowym służyć ma zaspokajaniu zbiorowych potrzeb społeczności lokalnej albo jeżeli dalsze działanie spółki lub członkostwo komunalnej osoby prawnej w spółdzielni jest sprzeczne z przepisami ustawy o samorządzie terytorialnym. Przepisu nie stosuje się do spółek z udziałem podmiotów zagranicznych. ustawa z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (tekst jedn. Dz. U. z 1990 r. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.) Mienie Skarbu Państwa będące we władaniu instytucji i państwowych jednostek organizacyjnych przejmowanych z dniem 1 stycznia 1999 r. przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy kompetencyjnej oraz przepisów niniejszej ustawy z tym dniem staje się z mocy prawa mieniem właściwych jednostek samorządu terytorialnego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Państwowe osoby prawne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się samorządowymi osobami prawnymi, zachowują swój majątek. Nabycie mienia stwierdza wojewoda w drodze decyzji. Przepis stosuje się również w przypadkach, gdy nabycie mienia Skarbu Państwa z mocy prawa przez jednostki samorządu terytorialnego przewidują odrębne przepisy. Mienie Skarbu Państwa będące we władaniu instytucji i państwowych jednostek organizacyjnych nieprzejmowanych w całości przez jednostki samorządu terytorialnego podlega przekazaniu po uprzednim wygaśnięciu zarządu lub trwałego zarządu. Przekazanie części mienia państwowej osoby prawnej jednostce samorządu terytorialnego, wynikające z częściowego przejęcia zadań i kompetencji przez tę jednostkę, następuje po uprzednim przekształceniu tej osoby prawnej, dokonanym zgodnie z właściwymi przepisami. Organem odwoławczym w sprawach nabycia mienia Skarbu Państwa przez jednostki samorządu terytorialnego jest minister właściwy do spraw Skarbu Państwa. Koszty uregulowania stanu prawnego mienia przekazywanego jednostkom samorządu terytorialnego ponosi Skarb Państwa. Przekazanie powiatom mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych, innego niż wyżej wymienione, a służącego do wykonania zadań powiatu, może nastąpić, na wniosek zarządu powiatu, w drodze decyzji wojewody. Nabycie przez powiat przekazywanego mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych następuje wraz z obciążeniami, które ujawnia się w decyzji o przekazaniu. Ujawnienie obciążeń nie narusza praw osób trzecich. Przepisów nie stosuje się do zobowiązań Skarbu Państwa oraz państwowych osób prawnych, wynikających z działalności organów i instytucji władających przekazywanym mieniem, powstałych przed dniem jego przejęcia przez powiat. Przekazanie powiatowi mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych jest nieodpłatne oraz wolne od podatków i opłat. Do postępowania w sprawie przekazania mienia powiatowi, w drodze decyzji, stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Ostateczna decyzja o przekazaniu powiatowi praw, które są lub mogą być ujawnione w księdze wieczystej, stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej. Postępowanie w przedmiocie wpisu jest wolne od opłat sądowych. 101
Komunalizacja
Mienie będące we władaniu wojewódzkich sejmików samorządowych staje się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. mieniem samorządu województwa, na którego obszarze miał siedzibę sejmik. Mienie miejskich stref usług publicznych staje się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. mieniem właściwych powiatów. Nabycie tego mienia stwierdza wojewoda w drodze decyzji. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w terminie do dnia 30 czerwca 2000 r. przekaże: 1. samorządom województw – nieodpłatnie własność akcji i udziałów należących do Skarbu Państwa w agencjach właściwych w sprawach rozwoju regionalnego, których siedziby znajdują się na obszarze województwa; 2. powiatom – nieodpłatnie własność akcji i udziałów należących do Skarbu Państwa w agencjach rozwoju lokalnego o znaczeniu lokalnym, których udziałowcami lub akcjonariuszami są gminy, obejmujących zasięgiem działania obszar jednego lub kilku powiatów; przekazanie akcji i udziałów dotyczy tych powiatów, na których obszarze działają gminy, udziałowcy lub akcjonariusze danej agencji, a parytet podziału akcji lub udziałów ustalany jest proporcjonalnie do liczby ludności w tych powiatach, jeżeli agencja działa na terenie więcej niż jednego powiatu. Z dniem 1 stycznia 1999 r. marszałek województwa przejmuje zadania i kompetencje przewidziane dla fundatora w statutach fundacji, których fundatorem jest Skarb Państwa, ustanowionych przez dotychczasowych wojewodów. Przekazanie mienia zakładów konserwacji urządzeń wodnych i melioracyjnych przejętego przez samorząd województwa następuje z wyłączeniem będących w trwałym zarządzie: 1. śródlądowych wód powierzchniowych płynących; 2. gruntów pokrytych państwowymi wodami płynącymi w granicach określonych liniami brzegu; 3. terenów między korytem wody płynącej a wałami przeciwpowodziowymi; 4. wałów przeciwpowodziowych wraz z gruntami, na których są posadowione; 5. zbiorników retencyjnych, zapór i stopni wodnych, jazów i innych podobnych urządzeń hydrotechnicznych. Mienie nabyte, na zasadach określonych w ustawie, przez jednostki samorządu terytorialnego podlega przepisom dotyczącym postępowania regulacyjnego, o którym mowa w: 1. art. 61–63 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.); 2. art. 38a–g ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o gwarancjach wolności sumienia i wyznania (Dz. U. Nr 29, poz. 155 z późn. zm.); 3. art. 48a–d ustawy z dnia 4 lipca 1991 r. o stosunku Państwa do Polskiego Autokefalicznego Kościoła Prawosławnego (Dz. U. Nr 66, poz. 287 z późn. zm.); 4. art. 40–45 ustawy z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko–Augsburskiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 323 z późn. zm.); 5. art. 24–26 ustawy z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła EwangelickoReformowanego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 324 z późn. zm.); 6. art. 40–42 ustawy z dnia 30 czerwca 1995 r. o stosunku Państwa do Kościoła Chrześcijan-Baptystów w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 97, poz. 480 z późn. zm.); 7. art. 30–34 ustawy z dnia 20 lutego 1997 r. o stosunku Państwa do gmin wyznaniowych żydowskich w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 41, poz. 251 z późn. zm.). W okresie od dnia wejścia w życie ustawy do dnia 31 grudnia 2000 r., Agencja Mienia Wojskowego przekaże wojewodzie lub właściwemu organowi jednostki samorządu terytorialnego, w drodze umowy, nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa na cele zwią102
Komunalizacja
zane z wykonywaniem przez te organy zadań administracji publicznej. Do przekazywania nieruchomości stosuje się art. 23 ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz. U. Nr 90, poz. 405 i Nr 156, poz. 775 oraz z 1997 r. Nr 80, poz. 509 i Nr 121, poz. 770). Odwołanie od decyzji Prezesa Agencji Mienia Wojskowego, której stroną jest wojewoda, rozpatruje Minister Skarbu Państwa. Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa wypłaca: 1. gmina – w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, 2. Skarb Państwa – w odniesieniu do pozostałych dróg. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, jest ostateczna decyzja wojewody. Jeżeli istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości. Odszkodowanie będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. ustawa z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) Z treści art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 ze późn. zm.) wynika, że w dniu wejścia w życie ustawy określone w tym przepisie mienie ogólnonarodowe staje się mieniem właściwych gmin. Ustawa dokonuje tzw. komunalizacji w odniesieniu do mienia, a więc, zgodnie z art. 44 k.c., w odniesieniu do własności i innych praw majątkowych. Żaden przepis analizowanej ustawy nie pozwala na przyjęcie poglądu, zgodnie z którym w dniu 27 maja 1990 r. na właściwe gminy przeszła jedynie własność nieruchomości. Przeciwnie, z przepisów ustawy wynika, że komunalizacją objęte zostały także inne, poza własnością, prawa majątkowe, także o charakterze względnym. Wskazać można m.in. art. 9, w myśl którego prawa przysługujące podmiotom wymienionym w art. 5 i ich obowiązki przechodzą na odpowiadające im jednostki komunalne. Dla przedsiębiorstw, dla których rady narodowe i terenowe organy administracji państwowej stopnia podstawowego pełniły funkcję organu założycielskiego oznacza to, że gmina nabywająca z mocy prawa mienie należące do takiego przedsiębiorstwa stała się jego właścicielem w sensie ekonomicznym, a także nabyła prawa i obowiązki należące do przedsiębiorstwa i będące mieniem ogólnonarodowym (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy). Samo przedsiębiorstwo stawało się przedsiębiorstwem komunalnym zachowując osobowość prawną (zob. art. 8 ust. 1 ustawy). z uzasadnienia niepublikowanego wyroku Sadu Najwyższego z dnia 27 marca 2001 r. (IV CKN 285/00, Lex, nr 52535) 103
Kondygnacja
KONDYGNACJA To pozioma, nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta między podłogą na stropie lub warstwą wyrównawczą na gruncie a górną powierzchnią podłogi bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu znajdującego się nad tą częścią. Przy tym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą wysokość w świetle większą niż 1,9 m, przy czym za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia gazowa. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
KONDYGNACJA NADZIEMNA To kondygnacja, której nie mniej niż połowa wysokości w świetle, co najmniej z jednej strony budynku, znajduje się powyżej poziomu projektowanego lub urządzonego terenu, a także każdą usytuowaną nad nią kondygnację. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
KONDYGNACJA PODZIEMNA To kondygnacja, której więcej niż połowa wysokości w świetle ze wszystkich stron budynku znajduje się poniżej poziomu przylegającego do niego, projektowanego lub urządzonego terenu, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
KONSTRUKCJA OPOROWA, zob. drogowy obiekt inżynierski Budowla (drogowy obiekt inżynierski ) przeznaczona do utrzymywania w stanie stateczności nasypu lub wykopu. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
KOPALINY, zob. użytki kopalne; użytkowanie górnicze Kopaliny dzieli się na podstawowe i pospolite. Do kopalin podstawowych zalicza się: 1. gaz ziemny, ropę naftową oraz jej naturalne pochodne, węgiel brunatny, węgiel kamienny i metan z węgla kamiennego; 2. kruszce metali szlachetnych, rudy metali (z wyjątkiem darniowych rud żelaza) i metale w stanie rodzimym, łącznie z rudami pierwiastków rzadkich i rozproszonych oraz pierwiastków promieniotwórczych; 3. apatyt, baryt, fluoryt, fosforyt, gips i anhydryt, piryt, siarkę rodzimą, sole potasowe i potasowo-magnezowe, sole strontu, sól kamienną; 4. azbest, bentonit, diatomit, dolomit, gliny biało wypalające się i kamionkowe, gliny i łupki ogniotrwałe, grafit, kaolin, kamienie szlachetne i ozdobne, kwarc, kwarcyt, magnezyt, miki, marmury i wapienie krystaliczne, piaski formierskie i szklarskie, skalenie, ziemię krzemionkową. Wszystkie kopaliny występujące w granicach obszarów morskich Rzeczypospolitej Polskiej są kopalinami podstawowymi. 104
Kredyt hipoteczny
Kopaliny inne niż wymienione są kopalinami pospolitymi. Nie są kopalinami wody podziemne, z wyjątkiem solanek, wód leczniczych i termalnych. Złożem kopaliny jest takie naturalne nagromadzenie minerałów i skał oraz innych substancji stałych, gazowych i ciekłych, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą. Złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa. W granicach określonych przez ustawy Skarb Państwa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego. Uprawnienia Skarbu Państwa wykonują organy właściwe do udzielania koncesji. W sprawach nieuregulowanych w ustawie do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej. ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn. Dz. U z 2005 r. Nr 228, poz. 1947 z późn. zm.) Złoża kopalin podlegają ochronie polegającej na racjonalnym gospodarowaniu ich zasobami oraz kompleksowym wykorzystaniu kopalin, w tym kopalin towarzyszących. Eksploatację złoża kopaliny prowadzi się w sposób gospodarczo uzasadniony, przy zastosowaniu środków ograniczających szkody w środowisku i przy zapewnieniu racjonalnego wydobycia i zagospodarowania kopaliny. Podejmujący eksploatację złóż kopaliny lub prowadzący tę eksploatację jest zobowiązany przedsięwziąć środki niezbędne do ochrony zasobów złoża, jak również do ochrony powierzchni ziemi oraz wód powierzchniowych i podziemnych, sukcesywnie prowadzić rekultywację terenów poeksploatacyjnych oraz przywracać do właściwego stanu inne elementy przyrodnicze. ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U z 2006 r. Nr 129, poz. 902 z późn. zm)
KORONA DROGI, zob. drogi; ulica; pas drogowy; droga ekspresowa; autostrada; tereny komunikacyjne Jezdnie z poboczami, pasami awaryjnego postoju lub pasami przeznaczonymi do ruchu pieszych, zatokami autobusowymi lub postojowymi, a przy drogach dwujezdniowych – również z pasem dzielącym jezdnie. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
KORYTARZOWIEC, zob. budynki wielorodzinne; budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; budynek samodzielny KREDYT HIPOTECZNY, zob. hipoteka; pożyczka hipoteczna; bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości Kredyt udzielany przez bank na zakup mieszkania, budowę lub remont domu, spłatę innych kredytów mieszkaniowych, zakup działki budowlanej, lokalu użytkowego, garażu, nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej itp. Zabezpieczenie kredytu stanowi nieruchomość należąca do kredytobiorcy lub osoby trzeciej. Dodatkowo banki mogą wymagać innych zabezpieczeń, takich jak: weksel in blanco, poręczenie, cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Kredyt może być udzielany w dowolnej walucie (PLN, CHF, USD, EUR), według zmiennego bądź stałego oprocentowania. 105
Kresy wschodnie
Zwykle kredyty hipoteczne są udzielane do 100% oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Spłatę kredytu można rozłożyć na okres od 6 do 45 lat. Wkład własny kredytobiorcy wynosi 0–40%. Spłata raty może następować w ratach malejących, w ratach równych lub w ratach uśrednionych. Do kosztów kredytu trzeba doliczyć opłaty za rozpatrzenie wniosku, przewalutowanie, prowizję bankową, wcześniejszą spłatę, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie kredytu np. na wypadek utraty pracy, opłaty za ustanowienie polisy na życie, koszty dokonania wpisów w księdze wieczystej, sporządzenia dokumentacji z operatu ewidencji gruntów i budynków, zmianę harmonogramu spłat, sporządzanie dokumentacji związanej z historią kredytową itp.
KRESY WSCHODNIE, zob. ziemie odzyskane KSIĘGA WIECZYSTA, zob. zbiór dokumentów Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jeśli jednak rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 1. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; 2. prawu dożywocia; 3. służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; 4. służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. O pierwszeństwie ograni106
Księga wieczysta
czonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. W wypadkach przewidzianych w przepisach w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane: 1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia; 2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych; 3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników; 4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności; 5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940 z późn. zm.); 6. prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855). Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Natomiast w sytuacji, gdy złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania. W razie wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne. Do pierwszeństwa praw osobistych oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej stosuje się odpowiednio przepisy o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych. O pierwszeństwie prawa, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej, rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis roszczenia. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. 107
Księga wieczysta
Ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności. Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia – domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy. W sytuacji przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości. Księga wieczysta zawiera cztery działy: 1. pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością; 2. drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; 3. trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, za wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek; 4. czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy: 1. pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany; 2. drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 3. trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek; 4. czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek. Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone także w systemie informatycznym. Dla prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym Minister Sprawiedliwości tworzy i utrzymuje centralną bazę danych ksiąg wieczystych, stanowiącą ogólnokrajowy zbiór ksiąg wieczystych prowadzonych w tym systemie. Sądy rejonowe, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, dokonują czynności związanych z prowadzeniem ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Wprowadzając system informatyczny Minister Sprawiedliwości utworzy, w drodze rozporządzenia, Centralną Informację Ksiąg Wieczystych z ekspozyturami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. 108
Księga wieczysta
Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Przepis ten stosuje się odpowiednio do wpisu przeniesienia hipoteki i ustępstwa pierwszeństwa. Jednak w sytuacji, gdy ustępstwem pierwszeństwa mają być dotknięte prawa innej jeszcze osoby, potrzebny jest także dokument obejmujący zgodę tej osoby. Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu. Wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Akta księgi wieczystej może przeglądać, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. W wypadkach uzasadnionych wydaje się je również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, jeżeli dokumenty te stanowią podstawę wpisu. Dla prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, Minister Sprawiedliwości tworzy i utrzymuje centralną bazę danych ksiąg wieczystych, stanowiącą ogólnokrajo109
Księga wieczysta
wy zbiór ksiąg wieczystych prowadzonych w tym systemie. Sądy rejonowe, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, dokonują czynności związanych z prowadzeniem ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Wprowadzając system informatyczny Minister Sprawiedliwości utworzy, w drodze rozporządzenia, Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, z ekspozyturami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) Prowadzenie ksiąg wieczystych polega na zakładaniu ksiąg wieczystych, nadawaniu księdze wieczystej kolejnego numeru według repertorium ksiąg wieczystych (repertorium Kw), rejestrowaniu wniosków o wpis, dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek, kolejnych wpisów, dokonywaniu obwieszczeń publicznych, sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach, prowadzeniu akt księgi wieczystej, wydawaniu odpisów, udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu, zamykaniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych. Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności: 1. oznaczenie nieruchomości miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości; 2. wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana, w sposób oraz wskazanie ich adresów; 3. powołanie tytułów prawnych własności nieruchomości; 4. wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń. Jeżeli nieruchomość była już wpisana do księgi wieczystej a księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany numer tej księgi.. Jeżeli dla nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać wskazanie numeru tego zbioru. Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie. Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości. Akta księgi wieczystej zakłada się z chwilą wpłynięcia wniosku o założenie księgi wieczystej. Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące danej księgi wieczystej. Ksiąg wieczystych zaginionych lub zniszczonych nie odtwarza się. Księgi wieczyste, które zostały zamknięte są przechowywane wraz z aktami przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Niedopuszczalne jest zniszczenie takich ksiąg i akt. Z ksiąg tych można uzyskać zaświadczenie co do treści wpisów w nich zawartych. Można też je przeglądać. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122) Sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są na posiedzeniu niejawnym. Uczestnikami postępowania, oprócz wnioskodawcy, są tylko te osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone – bądź na rzecz których wpis ma nastąpić. Nie stanowi przeszkody do wpisu okoliczność, że po złożeniu wniosku wnioskodawca bądź inny uczestnik postępowania zmarł lub został pozbawiony albo ograniczony w możliwości rozporządzania prawem albo w zdolności do czynności prawnych. 110
Księga wieczysta
Jeżeli wpis do księgi wieczystej ma nastąpić na wniosek zawarty w akcie notarialnym, za wartość prawa podlegającego ujawnieniu przyjmuje się, zawartą w akcie notarialnym, wartość przedmiotu podaną przez strony. W takim przypadku na posiedzeniu niejawnym nie stosuje się przepisu o sprawdzeniu wartości przedmiotu przez Sąd. Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu. Przepis nie dotyczy wniosku zawartego w akcie notarialnym. Do wniosku o dokonanie wpisu należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli z dokumentów załączonych do wniosku wynika, że nastąpiła zmiana w prawie własności, sąd zwracając wniosek z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości albo dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych, ujawniających odmienny stan prawny, wpisu ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych założonych dla tej nieruchomości. Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma być dokonany, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ. W postępowaniu wieczystoksięgowym nie stosuje się przepisów o wznowieniu postępowania. Przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie odrębnych przepisów, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego. Jeżeli z treści wniosku i dołączonych dokumentów wynika, że nastąpiła zmiana prawa własności, cofnięcie wniosku o wpis tego prawa jest niedopuszczalne. O kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, będą uważane za złożone równocześnie. Wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem. Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku (wzmianka o wniosku). Wzmiankę o wniosku wykreśla się z urzędu, niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub o odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku. W razie wniesienia skargi na wpis w księdze wieczystej dokonany przez referendarza, stosuje się odpowiednio przepisy o niezwłocznym zarejestrowaniu w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzeniu kolejnym numerem oraz o zaznaczeniu w odpowiednim dziale księgi wieczystej numeru wniosku (wzmianka o skardze). Wzmiankę o skardze wykreśla się z urzędu po rozpoznaniu skargi. Wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, sąd z urzędu bada zgodność danych wskazanych we wniosku z danymi wynikającymi 111
Księga wieczysta
z systemów prowadzących ewidencje powszechnych numerów identyfikacyjnych, chyba że istnieją przeszkody faktyczne uniemożliwiające dokonanie takiego sprawdzenia. Rozpoznając wniosek o zmianę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, sąd ponadto dokonuje z urzędu sprawdzenia danych wskazanych we wniosku i ujawnionego w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi katastru nieruchomości, chyba że istnieją przeszkody faktyczne uniemożliwiające dokonanie takiego sprawdzenia. Niezgodność danych, o których mowa stanowi przeszkodę do dokonania wpisu. W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem. Uzasadnienia wpisu nie sporządza się. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. W księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym podpisany przez sędziego lub referendarza sądowego wpis uważa się za dokonany dopiero z chwilą jego zapisania w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Przez podpis, o którym mowa, rozumie się dane w postaci elektronicznej, które wraz z innymi danymi, do których zostały dołączone, służą do identyfikacji sędziego lub referendarza sądowego dokonującego czynności w systemie informatycznym. Założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania. O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania. Nie zawiadamia się uczestnika, który na piśmie zrzekł się zawiadomienia. Zawiadomienie zawiera istotną treść wpisu. Apelację od wpisu wnosi się w terminie 2 tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie. Dla uczestnika, który zrzekł się zawiadomienia, termin ten biegnie od dnia dokonania wpisu. Niezwłocznie po wniesieniu apelacji sąd z urzędu wpisuje wzmiankę o apelacji. W razie wniesienia skargi kasacyjnej, wpisu wzmianki o skardze kasacyjnej dokonuje się z urzędu niezwłocznie po przedstawieniu przez zainteresowanego zawiadomienia o wniesieniu skargi kasacyjnej. Do wzmianki o apelacji i o skardze kasacyjnej odpowiednio stosuje przepisy o niezwłocznym zarejestrowaniu w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzeniu kolejnym numerem, zaznaczeniu w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku (wzmianka o apelacji i skardze kasacyjnej), wykreśleniu wzmianki. Osoba, na której rzecz wpisane jest prawo lub roszczenie w księdze wieczystej, jej przedstawiciel albo pełnomocnik do doręczeń mają obowiązek niezwłocznego zawiadomienia sądu prowadzącego księgę wieczystą o każdej zmianie adresu względnie wskazania adresu do doręczeń. Osoba zamieszkała lub mająca siedzibę za granicą jest zobowiązana wskazać pełnomocnika do doręczeń w Rzeczypospolitej Polskiej. Przepis stosuje się odpowiednio do spadkobierców lub innych następców prawnych osoby, na rzecz której jest wpisane prawo w księdze wieczystej. W razie zaniedbania obowiązku, o którym mowa pismo sądowe pozostawia się w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia, chyba że nowy adres jest sądowi znany. Sąd z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości albo dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych, ujawniających odmienny stan prawny, wpisu ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych założonych dla tej nieruchomości. 112
Księga wieczysta
Sprostowania usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje się z urzędu. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu tejże księgi do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego. Wymaga ono zatem wzięcia udziału w sprawie przez wszystkie osoby wpisane w dziale drugim księgi wieczystej oraz udziału innych osób, których uprawnienia z tytułu własności nie zostały – bez względu na przyczynę – dotychczas ujawnione (art. 72 § 2 k.p.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1988 r. (III CRN 434/88, OSNC 1991, nr 1, poz. 12) Dniem złożenia wniosku o wpis (art. 44 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) jest dzień jego wpłynięcia do jednostki organizacyjnej sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste, upoważnionej do potwierdzenia przyjęcia korespondencji adresowanej do sądu. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 1990 r. (I CKN 969/97, OSNC 1999, nr 9, poz. 147) Do dokonania w księdze wieczystej wpisu prawa własności Skarbu Państwa nieruchomości, które z mocy art. 32 ust 2 ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130) stały się majątkiem państwa, wydanie decyzji właściwego organu administracji państwowej nie było wymagane. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 1993 r. (III CZP 91/93, OSNC 1994, nr 2, poz. 29) Podstawę wpisu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości ziemskiej, wymienionej w art. 2 ust 1 lit. e dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz. U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13 z późn. zm.), stanowi zaświadczenie wojewody stwierdzające z nieruchomość ta przeszła na własność Skarbu Państwa z przeznaczeniem na cele reformy rolnej. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1994 r. (III CZP 49/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 218) Dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej budynek bądź piętro budynku, nabytej pod rządem nieobowiązującego obecnie kodeksu cywilnego Napoleona. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1995 r. (III CZP 181/95, OSNC 1996, nr 4, poz. 50) Przepis art. 241 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie nakłada na osobę posiadającą własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego obowiązku założenia księgi wieczystej dla tego prawa. Zależy to od woli osoby, której prawo to przysługuje. Jeżeli osoba ta nie składa wniosku o założenie księgi dla tego prawa, a żąda ujawnienia go w księdze wieczystej dla nieruchomości, podlega ono ujawnieniu w dziale II tej księgi. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r. (II CKN 873/97, OSNC 1999, nr 5, poz. 94) Przepis prawa może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej tylko wówczas, gdy stwierdza nabycie ex lege prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bez ustawowego wymagania poświadczenia tego nabycia.
113
Księga wieczysta
Podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być odpis z odpisu dokumentu urzędowego poświadczony przez organ państwowy będący w posiadaniu odpisu tego dokumentu. postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1997 r. (II CKN 216/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 7) Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w dziale II księgi wieczystej przez wykreślenie wpisanego właściciela nie może być uwzględnione bez jednoczesnego wpisania rzeczywistego właściciela. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r. (III CKN 415/98, Biul. SN 2000, nr 2, poz. 10) Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy prawa własności lokalu i udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu objętego przepisami dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział on, że toczy się postępowanie administracyjne z wniosku byłych właścicieli, złożonego na podstawie art. 7 dekretu o przyznanie im wieczystego użytkowania gruntu. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2000 r. (I CKN 1014/2000, OSNC 2001, nr 5, poz. 76) Mapa podziału nieruchomości z wykazem zmian gruntowych może być podstawą dokonania wpisów w dziale pierwszym księgi wieczystej, jeżeli organ prowadzący ewidencję gruntów potwierdzi, że w ewidencji zostały dokonane zmiany zgodne z tym dokumentem odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2001 r. na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Krośnie (III CZP 47/2000, OSNC 2001, nr 7–8, poz. 100) Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli umowa o przeniesienie własności nieruchomości była nieważna. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r. (III CKN 405/99, OSNC 2002, nr 11, poz. 142) Sąd, rozpoznający żądanie uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, nie jest władnie samodzielnie stwierdzić spełnienia przesłanek z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 12 maja 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi i uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz. U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348 z późn. zm.) warunkujących przejęcie nieruchomości rolnej lub leśnej na rzecz Skarbu Państwa. O przejęciu nieruchomości orzeka (prawotwórczo) właściwy organ. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2002 r. (III CKN 762/00, OSNC 2003, nr 3, poz. 43) „(…) wzmianka (…) o wniosku składa się z numeru kolejnego dziennika KW, którym wniosek został oznaczony z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku (§ 18 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. 1992 r. Nr 29 poz. 128 z późn. zm.), [obecnie § 9 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów – Dz. U. Nr 102, poz. 1122] (…). Wzmianka o wniosku nie jest wpisem w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 49). Stanowi ona informację o złożeniu niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, który po jego dokonaniu, może zmienić treść księgi wieczystej, w zakresie określonym żą114
Księga wieczysta
daniem wniosku (…). Wykładnia art. 45 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie budzi wątpliwości. Niezwłoczne dokonanie wzmianki, w rozumieniu tego przepisu, oznacza podjęcie tej czynności bez jakiejkolwiek zwłoki, najszybciej jak to możliwe z przyczyn technicznych, czyli w dniu wpływu wniosku, bądź w dniu następnym (…)”. z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2002 r. (I CKN 1157/00, Lex, nr 55249) W razie złożenia w tej samej dacie dwóch wniosków o wpis prawa własności na rzecz różnych nabywców, z dwóch umów sprzedaży dotyczących tej samej nieruchomości, o kolejności rozpoznania wniosków rozstrzyga chwila zawarcia tych umów. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2003 r. (III CKN 1302/00, OSNC 2004, nr 6, poz. 102) Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, przewidziana w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.), jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r. (III CZP 70/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 192) Sąd nie może odmówić dokonania wpisu w księdze wieczystej opierając się na okolicznościach, które są powszechnie znane lub doszły do wiadomości sądu w inny sposób niż przez badanie treści wniosku, treści i formy dołączonych doń dokumentów oraz treści księgi wieczystej (art. 6268 § 2 k.p.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r. (I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92) Sporządzona za granicą w formie przewidzianej przez prawo miejscowe umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce stanowi podstawę wpisu przeniesienia prawa własności w księdze wieczystej. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2004 r. (I CK 39/03, OSNC 2005, nr 2, poz. 33) Przewidziane w art. 532 k.c. prawo wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości, może być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.). postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2005 r. (V CK 776/04, Lex, nr 178229) „Art. 532. Wierzyciel, względem którego czynność prawna dłużnika została uznana za bezskuteczną, może z pierwszeństwem przed wierzycielami osoby trzeciej dochodzić zaspokojenia z przedmiotów majątkowych, które wskutek czynności uznanej za bezskuteczną wyszły z majątku dłużnika albo do niego nie weszły”. Nierozdysponowanie nieruchomości ziemskiej, nabytej przez Skarb Państwa na podstawie art. 2 ust. 1 pkt (e) dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej, na cele wskazane w art. 1 ust. 2 dekretu, nie stanowi wystarczającej przesłanki uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przez wpisanie w dziale II spadkobiercy byłego właściciela tej nieruchomości, w miejsce Skarbu Państwa. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2005 r. (III CZP 90/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 179) 115
Kwatera
Sąd wieczystoksięgowy może odmówić dokonania wpisu w księdze wieczystej, jeżeli istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2005 r. (V CK 54/05, OSNC 2006, nr 7–8, poz. 138) Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm. i art. 6262 § 5 k.p.c.). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r. (III CZP 106/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 160)
KWATERA Należy przez to rozumieć lokal mieszkalny przeznaczony wyłącznie na zakwaterowanie żołnierzy służby stałej. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
KWATERA INTERNATOWA Należy przez to rozumieć lokal mieszkalny pełniący funkcję internatu, przeznaczony do zamieszkiwania przez jednego żołnierza lub przez większą liczbę żołnierzy służby stałej. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
KWATERA ZASTĘPCZA Należy przez to rozumieć lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej podstawowej mniejszej od minimalnej normy tej powierzchni przysługującej żołnierzowi służby stałej. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
L LAS, zob. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione; ochrona gruntów leśnych Grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków, a także związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne. ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.) W operacie ewidencji gruntów i budynków las oznacz się skrótem literowym „Ls”. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
LEASING NIERUCHOMOŚCI Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Umowa leasingu powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Jeżeli rzecz nie zostanie wydana korzystającemu w ustalonym terminie na skutek okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność, umówione terminy płatności rat pozostają niezmienione. Finansujący powinien wydać korzystającemu rzecz w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania finansującemu przez zbywcę. Finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za przydatność rzeczy do umówionego użytku. 117
Leasing nieruchomości
Finansujący jest zobowiązany wydać korzystającemu razem z rzeczą odpis umowy ze zbywcą lub odpisy innych posiadanych dokumentów dotyczących tej umowy, w szczególności odpis dokumentu gwarancyjnego co do jakości rzeczy, otrzymanego od zbywcy lub producenta. Jeżeli po wydaniu korzystającemu rzecz została utracona z powodu okoliczności, za które finansujący nie ponosi odpowiedzialności, umowa leasingu wygasa. Korzystający powinien niezwłocznie zawiadomić finansującego o utracie rzeczy. Jeżeli umowa leasingu wygasła z przyczyn utracenia z powodu okoliczności, za które finansujący nie ponosi odpowiedzialności, finansujący może żądać od korzystającego natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie a niezapłaconych rat, pomniejszonych o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i wygaśnięcia umowy leasingu oraz z tytułu ubezpieczenia rzeczy, a także naprawienia szkody. Jeżeli w umowie leasingu zastrzeżono, że korzystający jest zobowiązany ponosić koszty ubezpieczenia rzeczy od jej utraty w czasie trwania leasingu, w braku odmiennego postanowienia umownego, koszty te obejmują składkę z tytułu ubezpieczenia na ogólnie przyjętych warunkach. Korzystający jest zobowiązany utrzymywać rzecz w należytym stanie, w szczególności dokonywać jej konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jej zużycia wskutek prawidłowego używania, oraz ponosić ciężary związane z własnością lub posiadaniem rzeczy. Jeżeli w umowie leasingu nie zostało zastrzeżone, że konserwacji i napraw rzeczy dokonuje osoba mająca określone kwalifikacje, korzystający powinien niezwłocznie zawiadomić finansującego o konieczności dokonania istotnej naprawy rzeczy. Korzystający jest zobowiązany umożliwić finansującemu sprawdzenie rzeczy w zakresie określonym powyżej. Finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za wady rzeczy, chyba że wady te powstały na skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność. Postanowienia umowne mniej korzystne dla korzystającego są nieważne. Z chwilą zawarcia przez finansującego umowy ze zbywcą z mocy ustawy przechodzą na korzystającego uprawnienia z tytułu wad rzeczy przysługujące finansującemu względem zbywcy, za wyjątkiem uprawnienia odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą. Wykonanie przez korzystającego wymienionych wyżej uprawnień nie wpływa na jego obowiązki wynikające z umowy leasingu, chyba że finansujący odstąpi od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy. Korzystający może żądać odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy, jeżeli uprawnienie finansującego do odstąpienia wynika z przepisów prawa lub umowy ze zbywcą. Bez zgłoszenia żądania przez korzystającego finansujący nie może odstąpić od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy. W razie odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy, umowa leasingu wygasa. Finansujący może żądać od korzystającego natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie a niezapłaconych rat, pomniejszonych o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i wygaśnięcia umowy leasingu oraz umowy ze zbywcą. Korzystający powinien używać rzeczy i pobierać jej pożytki w sposób określony w umowie leasingu, a gdy umowa tego nie określa – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. 118
Leasing nieruchomości
Bez zgody finansującego korzystający nie może czynić w rzeczy zmian, chyba że wynikają one z przeznaczenia rzeczy. Jeżeli, pomimo upomnienia na piśmie przez finansującego, korzystający narusza obowiązki w zakresie utrzymywania rzeczy w należytym stanie, w szczególności dokonania jej konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jej zużycia wskutek prawidłowego używania oraz ponoszenia ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem rzeczy lub sposób korzystania z rzeczy i pobierania z niej pożytków w sposób sprzeczny z umową leasingu albo nie usunie zmian w rzeczy dokonanych z naruszeniem umowy, finansujący może wypowiedzieć umowę leasingu ze skutkiem natychmiastowym, chyba że strony uzgodniły termin wypowiedzenia. Bez zgody finansującego korzystający nie może oddać rzeczy do używania osobie trzeciej. W razie naruszenia obowiązku finansujący może wypowiedzieć umowę leasingu ze skutkiem natychmiastowym, chyba że strony uzgodniły termin wypowiedzenia. Korzystający jest zobowiązany płacić raty w terminach umówionych. Jeżeli korzystający dopuszcza się zwłoki z zapłatą co najmniej jednej raty, finansujący powinien wyznaczyć na piśmie korzystającemu odpowiedni termin dodatkowy do zapłacenia zaległości z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu może wypowiedzieć umowę leasingu ze skutkiem natychmiastowym, chyba że strony uzgodniły termin wypowiedzenia. Postanowienia umowne mniej korzystne dla korzystającego są nieważne. W razie zbycia rzeczy przez finansującego nabywca wstępuje w stosunek leasingu na miejsce finansującego. Finansujący powinien niezwłocznie zawiadomić korzystającego o zbyciu rzeczy. W razie wypowiedzenia przez finansującego umowy leasingu na skutek okoliczności, za które korzystający ponosi odpowiedzialność, finansujący może żądać od korzystającego natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie a niezapłaconych rat, pomniejszonych o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i rozwiązania umowy leasingu. Jeżeli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowego świadczenia, przenieść na korzystającego własność rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu, korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin. Do odpowiedzialności finansującego za wady rzeczy powstałe na skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność, uprawnień i obowiązków stron w razie dochodzenia przez osobę trzecią przeciwko korzystającemu roszczeń dotyczących rzeczy, odpowiedzialności korzystającego i osoby trzeciej wobec finansującego w razie oddania rzeczy tej osobie przez korzystającego do używania, zabezpieczenia rat leasingu i świadczeń dodatkowych korzystającego, zwrotu rzeczy przez korzystającego po zakończeniu leasingu oraz do ulepszenia rzeczy przez korzystającego stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a do zapłaty przez korzystającego rat przed terminem płatności stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży na raty. Do umowy, przez którą jedna strona zobowiązuje się oddać rzecz stanowiącą jej własność do używania albo do używania i pobierania pożytków drugiej stronie, a druga strona zobowiązuje się zapłacić właścicielowi rzeczy w umówionych ratach, wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej wartości rzeczy w chwili zawarcia tej umowy, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące leasingu. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) 119
Loft
Leasing w sensie prawnym stanowi podstawę do rozporządzania oraz pobierania pożytków z rzeczy, której właścicielem jest inna osoba niż używający. W sensie ekonomicznym stanowi jedno z wielu możliwości finansowania przedsięwzięć gospodarczych. W drodze leasingu można finansować zarówno rzeczy ruchome, jak też nieruchomości bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. W zamian korzystający płaci ustalony czynsz (raty leasingowe). Do cech wspólnych dla różnych umów leasingu można zaliczyć: 1. w czasie trwania umowy właścicielem rzeczy będącej przedmiotem leasingu pozostaje leasingodawca. Ewentualne przeniesienie własności następuje po ukończeniu umowy; 2. leasingodawca może odebrać przedmiotu leasingu tylko w sytuacji, gdy w trakcie trwania umowy leasingobiorca nie wywiązuje się z jej warunków; 3. umowa ma charakter pieniężny; 4. czas leasingu jest określony. W praktyce można się spotkać m.in. z następującymi rodzajami leasingu: 1. leasing operacyjny – umowa leasingu operacyjnego polega na czasowym przekazaniu w użytkowanie rzeczy. Po wygaśnięciu umowy przedmiot leasingu zwracany jest właścicielowi; 2. leasing finansowy – leasing finansowy przewiduje możliwość wykupu przedmiotu przez leasingobiorcę po zakończeniu umowy. Rata leasingowa składa się z dwóch części. Pierwsza składa się na kwotę spłaty wartości przedmiotu leasingu, natomiast druga część składa się na czynsz za używanie przedmiotu leasingu Po spłacie ostatniej raty, następuje przeniesienie własności przedmiotu leasingu na leasingobiorcę; 3. leasing bezpośredni – leasing bezpośredni występuje w sytuacji gdy sam producent, omijając pośredników, oddaje wytworzone przez siebie rzeczy do korzystania, w zamian za zapłatę czynszu; 4. leasing pośredni – ten rodzaj leasingu cechuje się tym, że uczestniczą w nim co najmniej trzy podmioty. Pomiędzy producentem i użytkownikiem pojawia się pośrednik – firma leasingowi; 5. leasing zwrotny – istotą leasingu tego typu jest to iż leasingobiorca sprzedaje posiadane dobra firmie leasingowej, z zastrzeżeniem dla siebie prawa ich dalszego użytkowania na warunkach określonych w umowie leasing; 6. leasing norweski – forma leasingu w której pierwsza rata jest wysoka a kolejne raty mają niewielką wartość. 7. leasing czysty – w tym przypadku koszty związane z konserwacją, remontami, ubezpieczeniem przedmiotu leasingu itp. obciążają leasingobiorcę; 8. leasing pełny – tu w koszty związane z konserwacją, remontami, ubezpieczeniem przedmiotu leasingu itp. obciążają leasingodawcę; 9. leasing dewizowy (denominowany) – wszelkie opłaty są wyrażone w obcej walucie a następnie przeliczany na złotówki.
LOFT Zaadaptowane na mieszkania lub biura stare, nieużytkowane hale przemysłowe, poprodukcyjne lub magazynowe. W pomieszczeniach tych często celowo uwidacznia się, jako element wystroju wnętrza, pozostałości instalacji produkcyjnych, elementów konstrukcyjnych, itp.
LOKAL Lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest – w rozumieniu ustawy – lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, 120
Lokal socjalny
w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
LOKAL SOCJALNY, zob. mieszkaniowy zasób gminy Lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1. kobiety w ciąży; 2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz. U. Nr 64, poz. 593 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą; 3. obłożnie chorych; 4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej; 5. osoby posiadającej status bezrobotnego; 6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, przede wszystkim w sytuacji, gdy nakazanie opróżnienia następuje z winy lokatora. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Przepisu dotyczącego orzeczenia przez sąd o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz. U. Nr 64, poz. 593 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania 121
Lokal socjalny
świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, za wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Jeżeli w sprawie o opróżnienie lokalu okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa zobowiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby, które nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, sąd wezwie stronę powodową, aby w wyznaczonym terminie oznaczyła te osoby w taki sposób, by ich wezwanie było możliwe, a w razie potrzeby, aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kuratora. Sąd wezwie te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy. Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o interwencji ubocznej, za wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83 kodeksu postępowania cywilnego. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego, a jej przystąpienie następuje po stronie powoda. Wydanie wyroku zaocznego w sprawie nastąpić może wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Przepisu art. 339 § 2 kodeksu postępowania cywilnego nie stosuje się. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od dnia 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepisów o przyznaniu lokalu socjalnego oraz o niewykonywaniu wyroków w okresie od dnia 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie nie stosuje się do przypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są zobowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby zobowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem odpowiadającemu wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, do którego płacenia jest zobowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. 122
Lokal zamienny
Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy o zajmowaniu lokalu bez tytułu prawnego i uiszczania odszkodowania. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
LOKAL UŻYTKOWY To część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) Przez lokal użytkowy należy rozumieć budynek lub jego część przeznaczone na inne cele niż mieszkalne. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
LOKAL ZAMIENNY Należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) Należy przez to rozumieć lokal mieszkalny znajdujący się w tej samej miejscowości lub w miejscowości pobliskiej, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie 123
Lokator
był wyposażony lokal mieszkalny używany dotychczas, o powierzchni użytkowej podstawowej takiej, jak lokalu mieszkalnego dotychczas używanego; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 7–10 m2 powierzchni użytkowej podstawowej, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 14–20 m2 tej powierzchni. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
LOKATOR, zob. współlokator Najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) „(…) przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Nie powinno ulegać wątpliwości, że chodzi tu o każdy tytuł do władania lokalem, w tym także taki, którego źródłem jest uprawnienie o charakterze obligacyjnym”. z uzasadnienia niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2005 r. (II CK 655/04) Małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 281 zdanie pierwsze k.r.o., jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.). [„Art. 281 Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”]. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r. (V CSK 185/05, OSNC 2006, nr 12, poz. 208)
LS, zob. las; grunty zadrzewione i zakrzewione LZ, zob. grunty zadrzewione i zakrzewione LZ-R, LZ-Ł, LZ-PS, zob. grunty zadrzewione i zakrzewione
Ł Ł, zob. łąki trwałe ŁAD PRZESTRZENNY Takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjnoestetyczne. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
ŁĄKI TRWAŁE, zob. użytki rolne; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków łąki trwałe oznacza się skrótem literowym „Ł”. Do łąk trwałych zalicza się grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich – hale i połoniny z zasady koszone. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
M MAJĄTKI OPUSZCZONE I PONIEMIECKIE Termin wprowadzony przez nieobowiązujący dekret z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Za majątek opuszczony dekret uznawał wszelki majątek (ruchomy i nieruchomy) osób, które w związku z wojną rozpoczętą 1 września 1939 r. utraciły jego posiadanie, a następnie go nie odzyskały, jest majątkiem opuszczonym w rozumieniu niniejszego dekretu. Uważa się również za opuszczony majątek (ruchomy i nieruchomy), będący w posiadaniu osób trzecich na podstawie umowy, zawartej z właścicielem, jego prawnymi następcami, osobami prawa ich reprezentującymi lub działającymi w interesie tych osób, jeśli umowa ta miała na celu uchronienie tego majątku od utraty w związku z wojną lub okupacją. Z mocy samego prawa przechodzi na własność Skarbu Państwa wszelki majątek: 1. Rzeszy Niemieckiej i byłego Wolnego Miasta Gdańska; 2. obywateli Rzeszy Niemieckiej i byłego Wolnego Miasta Gdańska z wyjątkiem osób narodowości polskiej lub innej przez Niemców prześladowanej; 3. niemieckich i gdańskich osób prawnych z wyłączeniem osób prawnych prawa publicznego; 4. spółek kontrolowanych przez obywateli niemieckich lub gdańskich albo przez administrację niemiecką lub gdańską; 5. osób zbiegłych do nieprzyjaciela. Majątek niemieckich i gdańskich osób prawnych prawa publicznego przechodzi z mocy samego prawa na własność odpowiednich polskich osób prawnych. Nieważne są wszelkie czynności lub akty prawne zdziałane w odniesieniu do majątku opuszczonego z władzami okupacyjnymi albo instytucjami lub osobami, działającymi z ramienia tych władz albo w porozumieniu z nimi. Osobie, która w związku z wojną rozpoczętą 1 września 1939 r. utraciła posiadanie majątku, należy na jej wniosek przywrócić posiadanie tego majątku. Wnioski o przywrócenie posiadania w trybie przewidzianym w niniejszym dekrecie można składać do dnia 31 grudnia 1948 r. Przywrócenia posiadania mogą żądać jej krewni w linii prostej (zstępni i wstępni, również dzieci nieślubne), bracia i siostry oraz małżonek. Małżonek może żądać wprowadzenia w posiadanie bez względu na to, czy związek małżeński został zawarty w formie prawem przepisanej. 126
Majątki opuszczone i poniemieckie
Osobie, której zostanie przywrócone posiadanie majątku opuszczonego w trybie niniejszego dekretu, jeżeli nie jest ona właścicielem tego majątku, służy tylko zarząd i użytkowanie. Prawomocne postanowienie w przedmiocie przywrócenia posiadania nie przesądza prawa własności majątku. Osoby, którym przywrócono posiadanie, nabywają tytuł własności majątków przez przedawnienie (zasiedzenie) 10-letnie, jeżeli poprzednio już tego tytułu do majątku nie posiadały lub następnie go nie nabyły. Bieg terminu przedawnienia liczy się od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przywróceniu posiadania. Skarb Państwa i związki samorządu terytorialnego nabywają przez przedawnienie (zasiedzenie) tytuł własności majątków opuszczonych: a. co do nieruchomości z upływem lat 10; b. co do ruchomości z upływem lat 5, licząc w obu przypadkach od końca roku kalendarzowego, w którym wojna została ukończona. dekret z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87) Prawo własności nabyte przez Skarb Państwa bądź niepaństwową instytucję lub organizację na podstawie art. 34 ust. 1 lit. a lub ust. 3 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 z późn. zm.) pozostaje w mocy i może być stwierdzone przez sąd również po uchyleniu powyższego dekretu przepisem art. 100 pkt 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99), w trybie art. 189 k.p.c. [„art. 189 k.p.c.: Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”]. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1987 r. (III CZP 2/87, OSNC 1988, nr 4, poz. 46) Skarb Państwa nie mógł przekształcić w posiadanie władztwa nad objęta w zarząd nieruchomością opuszczoną (art. 1 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich Dz. U. Nr 13, poz. 87) przed upływem terminu 10 lat oznaczonego w art. 34 ust. 1 lit. a dekretu. orzeczenie Sadu Najwyższego z dnia 16 października 1998 r. (III CKN 644/97, OSNC 1999, nr 4, poz. 76) Nabycie własności w trybie art. 34 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87) jest następstwem tzw. przemilczenia, polegającego na nabyciu prawa przez osobę trzecią na skutek niewykonywania tego prawa przez uprawnionego w czasie określonym w ustawie. Obojętne przy tym jest, czy odpowiedni organ państwa objął majątek opuszczony w administrację, czy też majątek ten pozostawał bez niczyjej opieki lub dostał się via faci [poprzez fakty, zdarzenia] w posiadanie Państwa. Władanie majątkiem opuszczonym przez Państwo do czasu jego nabycia we wskazanej drodze nie stanowi posiadania cum animo remm sibi habendi [z zamiarem władania rzeczą jak właściciel]. Państwo było jedynie jego zarządcą a więc nie władało tym majątkiem jak właściciel(…). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2003 r. (III CZP 35/03, Lex, nr 83981) Własność nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 z późn. zm.), a następnie przez jednostkę samorządu terytorialnego, na podstawie art. 60 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformują127
Majątki opuszczone i porzucone
ce administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.), nie podlega przywróceniu kościelnej osobie prawnej na podstawie art. 40 ust 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 323 z późn. zm.). odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2006 r. na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (III CZP 123/06, Biul. SN 2006, nr 12, poz. 10)
MAJĄTKI OPUSZCZONE I PORZUCONE Termin wprowadzony przez nieobowiązującą już ustawę z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach opuszczonych i porzuconych. Zgodnie z ustawą za majątek opuszczony uznano wszelki majątek ruchomy lub nieruchomy, który w związku z wojną rozpoczętą 1 września 1939 r. nie znajdował się w posiadaniu właściciela, jego prawnych następców lub osób prawa ich reprezentujących. Uważa się również za opuszczony majątek ruchomy lub nieruchomy, będący w posiadaniu osób trzecich na podstawie umowy zawartej z właścicielem, jego prawnymi następcami, osobami prawa ich reprezentującymi lub działającymi w interesie tych osób, o ile umowa ta miała na celu uchronienie tego majątku od utraty w związku z wojną lub okupacją. Majątkiem porzuconym uznano wszelki majątek ruchomy lub nieruchomy, który był własnością lub w posiadaniu państwa niemieckiego, a w chwili wejścia w życie ustawy nie został jeszcze objęty przez organa państwowe lub samorządowe, majątek obywateli niemieckich lub osób, które zbiegły do nieprzyjaciela. Nieważne są wszelkie umowy w przedmiocie majątku opuszczonego zawarte z byłymi władzami okupacyjnymi lub instytucjami i osobami działającymi z ramienia tych władz. Dla sprawowania zarządu majątków opuszczonych i porzuconych tworzy się przy Ministerstwie Skarbu Główny Urząd Tymczasowego Zarządu Państwowego. Właścicielowi majątku opuszczonego należy na jego wniosek przywrócić posiadanie tego majątku, niezależnie od tego, w czyim posiadaniu majątek ten się znajduje. Gdy właściciel jest nieobecny, przywrócenia posiadania mogą żądać jego krewni w linii prostej (zstępni i wstępni, również dzieci nieślubne), bracia i siostry oraz małżonek. Małżonek może żądać wprowadzenia w posiadanie, bez względu na to, czy związek małżeński został zawarty w formie prawem przepisanej. Osobom, którym zostanie przywrócone posiadanie majątku opuszczonego w trybie niniejszej ustawy, służy tylko zarząd i użytkowanie tego majątku. Sąd grodzki miejsca, w którym opuszczony majątek znajduje się, jest właściwy do rozpoznania wniosku o wprowadzenie w posiadanie. Sąd orzeka w postanowieniu, czy i kto ma być wprowadzony w posiadanie majątku opuszczonego. Prawomocne orzeczenie w przedmiocie przywrócenia posiadania nie przesądza prawa własności majątku. Osoby, którym przywrócono posiadanie, nabywają tytuł własności majątku przez przedawnienie (zasiedzenie) 10-letnie, licząc od daty uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie przywrócenia posiadania. Skarb Państwa, lub uprawnione dekretem osoby (osoby prawne prawa publicznego, instytucje społeczne, organizacje kulturalne i oświatowe oraz organizacje pomocy dla grup ludności szczególnie prześladowanych przez okupanta) nabywają tytuł własności majątków opuszczonych: a. co do nieruchomości – z upływem lat 20; b. co do ruchomości – z upływem lat 10 licząc od końca roku kalendarzowego w którym wojna została ukończona; c. co do dochodów – z upływem lat 5 licząc od końca roku, w którym zostały pobrane; 128
Mapa ewidencyjna
d. Skarb Państwa, (osoby prawne prawa publicznego, instytucje społeczne, organizacje kulturalne i oświatowe oraz organizacje pomocy dla grup ludności szczególnie prześladowanych przez okupanta) nabywają tytuł własności majątków porzuconych z upływem lat 5, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wojna ukończona została. ustawa z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach opuszczonych i porzuconych (Dz. U. Nr 17, poz. 97 z późn. zm.) 1. Przepisy art. 1 § 1 ustawy z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach opuszczonych i porzuconych (Dz. U. Nr 17, poz. 97 z późn. zm.) oraz art. 1 ust. 1 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 z późn. zm.) dotyczyły utraty posiadania rozumianego zgodnie z obowiązującymi na danym obszarze państwa przepisami prawa cywilnego. 2. Żądanie współwłaściciela wydania nieruchomości opuszczonej zarówno w drodze powództwa windykacyjnego, jak i wniosku o przywrócenie posiadania złożonego na podstawie przepisów szczególnych, przerywało bieg terminu przemilczenia określonego w art. 37 ustawy z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach opuszczonych i porzuconych (Dz. U. Nr 17, poz. 97 z późn. zm.) oraz w art. 34 ust. 1 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 z późn. zm.), także na rzecz pozostałych współwłaścicieli. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r. (II CK 51/02, OSNC 2003, nr 12, poz. 167)
MAPA EWIDENCYJNA Treść mapy ewidencyjnej stanowią następujące elementy: 1. granice: państwa, jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa, jednostek ewidencyjnych, obrębów, działek; 2. oznaczenia punktów granicznych, z wyróżnieniem punktów, których położenie określone zostało w odpowiednim trybie i z wymaganą dokładnością, a spośród nich – punktów trwale stabilizowanych w terenie; 3. kontury użytków gruntowych i ich oznaczenia; 4. kontury klas gleboznawczych i ich oznaczenia; 5. kontury budynków; 6. numery działek ewidencyjnych; 7. granice rejonów statystycznych i ich oznaczenia; 8. dane opisowo-informacyjne, a w szczególności: a. nazwy jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa, oznaczenia jednostki ewidencyjnej i obrębu; b. nazwy ulic, placów, uroczysk, cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów fizjograficznych; c. numery dróg publicznych nadane na podstawie przepisów o drogach publicznych; d. numery porządkowe i ewidencyjne budynków. Treścią mapy ewidencyjnej mogą być również nazwy zespołów urbanistycznych, przysiółków i niw. Mapę ewidencyjną, w zależności od stopnia zurbanizowania terenu i struktury władania gruntów, sporządza się w skalach: 1:500, 1:1000, 1:2000 lub 1:5000. Jej edycję stanowią mapy obrębowe. Do opracowania mapy ewidencyjnej stosuje się odpowiednie standardy techniczne dla mapy zasadniczej, ustalone odrębnymi przepisami. Przy edycji 129
Mapa taksacyjna
mapy, szczególnie w skali 1:2000 lub 1:5000, jej dane opisowo-informacyjne dotyczące budynków oraz numery punktów granicznych nie muszą być wykazywane. rozporządzenie ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
MAPA TAKSACYJNA, zob. taksacja nieruchomości MAPA TOPOGRAFICZNA Opracowanie kartograficzne o treści przedstawiającej elementy środowiska geograficznego powierzchni Ziemi i ich przestrzenne związki. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
MAPA ZASADNICZA Wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO, zob. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Dla ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Integralną częścią uchwały jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium. Uchwałę, rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Przed podjęciem uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych. Planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych. Plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem. W planie miejscowym określa się obowiązkowo: 1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania; 2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego; 3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego; 4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; 130
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych; 6. parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy; 7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych; 8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym; 9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy; 10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej; 11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów; 12. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną. W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb: 1. granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości; 2. granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej; 3. granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji; 4. granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2; 5. granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych; 6. granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady. Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000. Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę, wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy: 1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 131
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
2. wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw o odszkodowanie lub wykupienia nieruchomości, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie albo opłata podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. W sytuacji uzyskania odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą i zmniejszeniem wartości nieruchomości w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, a także wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis stosuje się odpowiednio do opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Notariusz jest zobowiązany przesłać wypis z tego aktu w formie aktu notarialnego w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia okresowo – odpowiednio do potrzeb, lecz co najmniej raz w roku, na sesji rady gminy informację o zgłoszonych żądaniach, a także wydanych decyzjach. Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. 132
Mienie komunalne
Spory w wymienionych powyżej sprawach rozstrzygają sądy powszechne. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
MIENIE Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
MIENIE KOMUNALNE, zob. komunalizacja, zasób nieruchomości gminy Mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw. Nabycie mienia komunalnego następuje: 1. na podstawie ustawy – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym, 2. przez przekazanie gminie mienia w związku z utworzeniem lub zmianą granic gminy; przekazanie mienia następuje w drodze porozumienia zainteresowanych gmin, a w razie braku porozumienia – decyzją Prezesa Rady Ministrów, podjętą na wniosek ministra właściwego do spraw administracji publicznej, 3. w wyniku przekazania przez administrację rządową na zasadach określonych przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia; 4. w wyniku własnej działalności gospodarczej; 5. przez inne czynności prawne; 6. w innych przypadkach określonych odrębnymi przepisami. Podmioty mienia komunalnego samodzielnie decydują o przeznaczeniu i sposobie wykorzystania składników majątkowych, przy zachowaniu wymogów zawartych w przepisach prawa. Oświadczenie woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną upoważnioną przez wójta osobą. Jeżeli czynność prawna może spowodować powstanie zobowiązań pieniężnych, do jej skuteczności potrzebna jest kontrasygnata skarbnika gminy (głównego księgowego budżetu) lub osoby przez niego upoważnionej. Skarbnik gminy (główny księgowy budżetu), który odmówił kontrasygnaty, dokona jej jednak na pisemne polecenie zwierzchnika, powiadamiając o tym radę gminy oraz regionalną izbę obrachunkową. Kierownicy jednostek organizacyjnych gminy nieposiadających osobowości prawnej działają jednoosobowo na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez wójta. Jednostka pomocnicza zarządza i korzysta z mienia komunalnego oraz rozporządza dochodami z tego źródła w zakresie określonym w statucie. Statut ustala również zakres czynności dokonywanych samodzielnie przez jednostkę pomocniczą w zakresie przysługującego jej mienia. Rada gminy nie może uszczuplić dotychczasowych praw sołectw do korzystania z mienia bez zgody zebrania wiejskiego. Wszystkie przysługujące dotychczas mieszkańcom wsi prawa własności, użytkowania lub inne prawa rzeczowe i majątkowe, zwane mieniem gminnym, pozostają nienaruszone. Do mienia gminnego mają zastosowanie przepisy dotyczące mienia komunalnego. 133
Mienie państwowe
Gmina nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania innych gminnych osób prawnych, a te nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania gminy. W przypadku zniesienia lub podziału gminy odpowiedzialność za jej zobowiązania ponoszą solidarnie gminy, które przejęły jej mienie. Obowiązkiem osób uczestniczących w zarządzaniu mieniem komunalnym jest zachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu zarządu zgodnie z przeznaczeniem tego mienia i jego ochrona. ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.)
MIENIE PAŃSTWOWE, zob. komunalizacja; zasób nieruchomości Skarbu Państwa Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym. Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych określają odrębne przepisy, w szczególności regulujące ich ustrój. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – w brzmieniu aktualnie obowiązującym Z uwagi na specyfikę Skarbu Państwa (stationes fisci), który w stosunkach cywilnoprawnych jest podmiotem praw i obowiązków dotyczących mienia państwowego nienależącego do innych państwowych osób prawnych, gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi jego własność odbywa się za pośrednictwem różnych organów administracji, jednostek i podmiotów, którym stosowne przepisy przyznają uprawnienia w zakresie gospodarowania mieniem, reprezentowania i wykonywania praw, jakie przysługują Skarbowi Państwa. Zwykle uprawnienia do gospodarowania nieruchomościami były, a także są, wykonywane bezpośrednio przez uprawnione podmioty (organy) i ich jednostki organizacyjne np. wydziały gospodarki nieruchomościami jednostek administracji. Niekiedy prawo do gospodarowania nieruchomościami jest przekazywane lub wykonywane za pośrednictwem jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Obecnie, na podstawie obowiązujących przepisów prawa, właściwymi do gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa a także do wykonywania uprawnień właścicielskich są m.in.: Minister Skarbu Państwa, wojewoda, starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych (dyrektorzy oddziałów), Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe (nadleśniczowie, dyrektorzy dyrekcji generalnych, Dyrektor Generalny Lasów Państwowych), dyrektorzy przedsiębiorstw państwowych, dyrektorzy parków narodowych. Kodeks cywilny w swym pierwotnym brzmieniu, tj. do 1990 r., kiedy to weszły w życie: ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz. U. Nr 13, poz. 74) – obecnie ustawa o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.), ustawa z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191) oraz nowelizacja kodeksu cywilnego z tego samego roku (ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny; Dz. U. Nr 55, poz. 321) stanowił, że mienie ogólnonarodowe (państwowe), mienie organizacji spółdzielczych, a także mienie innych organizacji społecznych składa się na własność społeczną, która przysługuje niepodzielnie Państwu (art. 128 § 1 k.c.). W związku z tym ani organy państwa ani jednostki organizacyjne działające w imieniu państwa nie mogły być właścicielami nieruchomości, a jedynie nimi dysponować w imieniu państwa. 134
Mienie państwowe
Pod rządami ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.) prawną forma władania nieruchomością państwową poza własnością, użytkowaniem wieczystym, było użytkowanie. Jednak pojmowane ono było nie jako ograniczone prawo rzeczowe na rzeczy cudzej uregulowane przepisami kodeksu cywilnego (art. 244, 251–284), ale jako tytuł formalno-prawny do dysponowania nieruchomością. Mogło być ono ustanowione odpłatnie na podstawie decyzji administracyjnej prezydium powiatowej (miejskiej) rady narodowej w stosunku do jednostek organizacyjnych i organizacji społecznych. Po wejściu w życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, dotychczasowe prawo użytkowania gruntów państwowych zostało przekształcone ex lege w zarząd. Państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej wykonując zarząd były jej posiadaczami i korzystały z nieruchomości zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki z wyłączeniem innych podmiotów. Jednocześnie przepisy ustawy nie określały wprost treść zarządu. Mówiły jedynie o tym, iż jednostki mają zgodnie z przepisami szczególnymi dokonać zmian dotychczasowej zabudowy oraz wznosić nowe budowle. Poza tym w sprawach nieuregulowanych w ustawie zastosowanie miały przepisy kodeksu cywilnego. Ustanowienie zarządu na rzecz państwowej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej następowało w drodze decyzji właściwego organu, na podstawie umowy przekazania pomiędzy jednostkami organizacyjnymi oraz na podstawie umowy nabycia nieruchomości na własność Państwa przez taką jednostkę, (choć jednostka organizacyjna dokonywała kupna nieruchomości to jej własność przypadała Państwu, natomiast jednostce organizacyjnej przysługiwało prawo zarządu takiej nieruchomości). Wygaśnięcie zarządu mogło nastąpić: – z upływem okresu, na jakie było ustanowione; – w przypadku wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem; – gdy sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska; – gdy zagraża zdrowiu lub życiu; – jeżeli nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiająca dalsze korzystanie z nieruchomości; na wniosek jednostki organizacyjnej. W 1989 r. na podstawie ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 3, poz. 11) art. 128 otrzymał nowe brzmienie: „własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym”. Obowiązywało ono do 30 września 1990 r., kiedy to przepis został uchylony przez ustawę z dnia 28 lipca 1990 r. W wyniku tej nowelizacji nowe brzmienie otrzymał art. 44 § 1: „własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo państwowym osobom prawnym”. Państwowe osoby prawne (m.in. przedsiębiorstwa państwowe, szkoły wyższe, jednostki naukowo-badawcze) uzyskały osobowość prawną i tym samym możliwość bycia właścicielem mienia, co także znalazło swój wyraz w znowelizowanej ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości a po jej uchyleniu w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W oparciu o zmianę ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464) w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 28 lutego 1991 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30, poz. 127), grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (gminy) z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi będące w dniu wejścia w życie ustawy (5 grudnia 1990 r.)
135
Mienie państwowe
w zarządzie państwowych osób prawnych, innych niż Skarb Państwa, stały się z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Potwierdzenie tego prawa zarządu następowało odpowiednio w drodze decyzji wojewody lub zarządu gminy. Decyzja ta nie miała charakteru prawotwórczego, a jedynie stwierdzała fakty powstałe z mocy prawa. Jednocześnie określała zasady użytkowania wieczystego oraz wysokość opłat z tytułu nabycia własności budynków i budowli. Z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego gruntów przepisy nadały państwowym osobom prawnym prawo własności budynków i innych urządzeń oraz lokali znajdujących się na tych gruntach. Nabycie własności następowało odpłatnie, jeżeli obiekty te nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych. Szczegółowe zasady uwłaszczenia określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 z późn. zm.). Podstawą do wydania decyzji wojewody (zarządu gminy) potwierdzającej istnienie prawa zarządu jest posiadanie przez jednostkę, co najmniej jednego z dokumentów: – decyzja o przekazaniu nieruchomości w zarząd; – decyzja o przekazaniu nieruchomości w użytkowanie wydana przed dniem 1 sierpnia 1985 r.; – umowa pomiędzy jednostkami o przekazaniu prawa zarządu zawartej za zgodą organu; umowy zawartej w formie aktu notarialnego przed dniem 1 lutego 1989 r. przez państwową jednostkę organizacyjną o nabyciu nieruchomości od osób innych niż Skarb Państwa; – odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego prawo użytkowania lub prawo zarządu; decyzji o naliczeniu lub aktualizacji opłat z tytułu użytkowania lub zarządu; – uchwały, zarządzenia, decyzji w sprawie podziału, łączenia, likwidacji, utworzenia państwowej jednostki organizacyjnej oraz podejmowanych na ich podstawie uchwał komisji, jeżeli zawierają oznaczenie nieruchomości; – protokołu przekazania nieruchomości sporządzonego przed dniem 1 sierpnia 1985 r. umowy o przekazaniu nieruchomości lub protokołu przekazania nieruchomości sporządzonego przed 22 października 1969 r. między organizacjami społeczno-zawodowymi, politycznymi, społecznymi a państwowymi jednostkami organizacyjnymi; zeznań światków; – oświadczeń stron. Nieruchomości nabyte przez państwowe osoby prawne po dniu 1 lutego 1989 r., tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny, stały się własnością jednostek, które je nabyły. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (gminy) będące w dniu wejścia w życie ustawy (5 grudnia 1990 r.) w zarządzie państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (np. sądy, prokuratury, jednostki policji, straży pożarnej) pozostały nadal w zarządzie tych jednostek. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (gminy) będące w dniu wejścia w życie ustawy (5 grudnia 1990 r.) w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (innych niż państwowe) pozostały nadal w użytkowaniu tych osób. Także pozostały w ich użytkowaniu budynki i inne urządzenia oraz lokale a znajdujące się na gruncie Skarbu Państwa. Jednocześnie w stosunku do tych nieruchomości miało się stosować przepisy dotyczące zarządu. Instytucja prawa zarządu funkcjonowała do końca 1997 r., kiedy to 1 stycznia 1998 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. 136
Mienie państwowe
Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Ustawa w art. 199 § 2 stanowi, iż dotychczas przysługujące prawo zarządu przekształca się z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy w prawo trwałego zarządu. „art. 44 k.c.: własność i inne prawa majątkowe są albo mieniem ogólnonarodowym (państwowym) albo mieniem organizacji spółdzielczych lub innych organizacji społecznych ludu pracującego, albo mieniem indywidualnym osób fizycznych lub osób prawnych nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej, albo mieniem osobistym osób fizycznych. art. 128 § 1 k.c.: socjalistyczna własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje niepodzielnie państwu”. art. 128 § 2 k.c.: w granicach swej zdolności prawnej państwowe osoby prawne wykonują w imieniu własnym względem zarządzanych przez nie części mienia ogólnonarodowego uprawnienia płynące z własności państwowej”. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 w pierwotnym brzmieniu). „art. 128 k.c.: własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 w pierwotnym brzmieniu) – w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 31 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 3, poz. 11) obowiązywało ono do 30 września 1990 r., kiedy art. 128 został uchylony przez ustawę z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321). W wyniku tej nowelizacji art. 44 otrzymał aktualnie obowiązujące brzmienie”. „Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 3, poz. 11) zniesiona została zasada, że jedynie Skarbowi Państwa może przysługiwać prawo własności mienia państwowego. Skutkiem tego państwowe osoby prawne uzyskały zdolność prawną w zakresie nabywania składników majątkowych na własność. Zmiana art. 128 k.c. dokonana tą ustawą nie spowodowała przekształcenia przysługujących państwowym osobom prawnym – z mocy przepisów kodeksu cywilnego i ustaw szczególnych – uprawnień do części mienia ogólnonarodowego, pozostających w ich zarządzie w dniu wejścia w życie wymienionej ustawy. Przekształcenie zarządu w prawo własności – w odniesieniu do budynków, innych urządzeń i lokali znajdujących się na tych gruntach – nastąpiło na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464), a co do innych składników majątkowych (w prawo własności) nastąpiło na podstawie ustaw określających ustrój majątkowy państwowych osób prawnych. Założenie, że mienie ogólnonarodowe należało niepodzielnie do państwa socjalistycznego oraz, że podmiotem tego mienia jako całości, jak również poszczególnych praw majątkowych stanowiących składniki tego mienia, mogło być jedynie państwo ludowe, ukształtowane zostało jeszcze przed kodyfikacją prawa cywilnego. Powszechnie odwoływano się w doktrynie i orzecznictwie do postanowień Konstytucji. Za reprezentatywną w tym względzie należy uznać uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 października 1961 r. (OSN 1962, poz. 41), w której stwierdzono, że „zgodnie z art. 8 Konstytucji mienie ogólnonarodowe należy do całego narodu, a ponieważ naród reprezentowany jest przez Państwo, mienie to z punktu widzenia prawa cywilnego jest własnością Państwa, a nie poszczególnych organizacji państwowych. W ten sposób Konstytucja wypowiada przyjętą już poprzednio zasadę „jednolitego funduszu własności państwowej”. 137
Mienie państwowe
Zatem Państwo było jedynym właścicielem całego mienia państwowego i zachowało w stosunku do tego mienia pełnię uprawnień właściciela, niezależnie od tego, w czyim zarządzie mienie to się znajdowało. Państwo zachowało uprawnienia właścicielskie także w stosunku do mienia znajdującego się w zarządzie przedsiębiorstwa państwowego, a więc odrębnej od Skarbu Państwa osoby prawnej. W tym wyrażała się zasada jednolitego funduszu własności państwowej. Kodeks cywilny w istocie tylko usankcjonował wywiedzioną teoretycznie z Konstytucji, zasadę jednolitej własności państwowej. W brzmieniu obowiązującym do dnia 1 lutego 1989 r. art. 128 § 1 k.c. stanowi bowiem, że socjalistyczna własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje niepodzielnie państwu. W sformułowaniu zaś stwierdzającym, że w granicach swej zdolności prawnej państwowe osoby prawne wykonują w imieniu własnym względem zarządzanych przez nie części mienia ogólnonarodowego uprawnienia płynące z własności państwowej (art. 128 § 2 k.c. w pierwotnym brzmieniu) – nastąpiła w istocie identyfikacja własności ogólnonarodowej z własnością państwową. Również lokalizacja art. 128 w księdze drugiej kodeksu cywilnego, traktującej o własności, wskazywała na państwo jako właściciela w znaczeniu cywilnoprawnym. Z zasady zawartej w art. 128 k.c. wynikało w obowiązującym porządku prawnym, zwłaszcza zaś w stosunkach cywilnoprawnych, szereg uciążliwych niejasności, m.in. to, iż własność ziemi niestanowiącej mienia indywidualnego osób fizycznych, mogła przysługiwać tylko Państwu. Pociągało to za sobą konieczność tworzenia wielu nader skomplikowanych instytucji prawnych, jak np. prawa zarządu czy użytkowania, które zaciemniały sytuację prawną przedsiębiorstwa, niosąc za sobą brak pewności prawnej co do najważniejszego niejednokrotnie składnika mienia państwowej osoby prawnej, tj. jej prawa do gruntu, którym zarządza. Artykuł 128 k.c. znowelizowany ustawą z dnia 31 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 3, poz. 11) otrzymał następujące brzmienie: „Własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym.” W tym brzmieniu przepis obowiązywał do dnia 30 września 1990 r. Został on bowiem uchylony przez art. 1 pkt 23 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321). Istotne znaczenie mają jednak rozwiązania prawne przyjęte w ustawie z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464). W art. 2 ust. 1 tej ustawy postanowiono, że: „grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyjątkiem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu wejścia w życie ustawy w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa, stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego; nie narusza to praw osób trzecich; uprawnienia państwowych gospodarstw rolnych do będących w dniu wejścia w życie ustawy w ich zarządzie gruntów stanowiących własność Państwa reguluje odrębna ustawa”. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 3 tej ustawy nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntów stwierdza się decyzją wojewody – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub decyzją zarządu gminy – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy. Artykuł 2 ust. 1 dotyczy państwowych osób prawnych, z wyjątkiem Skarbu Państwa i państwowych gospodarstw rolnych – jako przedsiębiorstw Państwowych. Państwowe osoby prawne wyróżnia się w art. 34, 40 i 441 k.c. (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny – Dz. U. Nr 55, poz. 321) obok Skarbu Państwa. W przepisach kodeksu cywilnego przed jego nowelizacją z dnia 28 lipca 1990 r. oraz w przepisach ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. [o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nie138
Mienie państwowe
ruchomości] posługiwano się pojęciem „państwowa jednostka organizacyjna”, przy czym wyróżniano państwowe jednostki organizacyjne mające osobowość prawną i nie mające osobowości prawnej. Państwowe osoby prawne są odpowiednikiem jednostek organizacyjnych mających osobowość prawną. Wynika z tego, iż art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie dotyczy państwowych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Artykuł 2 ust. 1 powołanej ustawy dotyczy gruntów, które jednocześnie spełniają trzy warunki: a. chodzi o grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego); b. nie mogą to być grunty Państwowego Funduszu Ziemi; c. chodzi o grunty, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były w zarządzie państwowych osób prawnych, tych o których mowa wyżej. Zgodnie z treścią przepisów wówczas obowiązujących grunty państwowe niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej lub wykonywania innych zadań ustawowych lub statutowych były oddawane odpłatnie w zarząd państwowym jednostkom organizacyjnym (a w tym pojęciu mieściły się przede wszystkim państwowe osoby prawne). Państwowe jednostki organizacyjne uzyskiwały grunty państwowe w zarząd na podstawie: a) decyzji terenowego organu administracji państwowej; b) zawartej, za zezwoleniem tego organu, umowy o przekazaniu nieruchomości między państwowymi jednostkami organizacyjnymi; c) umowy o nabyciu nieruchomości (art. 38 ust. 2 ustawy). Wreszcie, według art. 8 ust. 2 tej ustawy „nieruchomości nabyte przez państwowe jednostki organizacyjne w drodze umowy nieruchomości nie stanowiących własności państwowej (…)”. Prawo zarządu istniejące w dniu 5 grudnia 1990 r. po stronie państwowych osób prawnych (…) w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy (z wyjątkiem gruntów PFZ) przekształca się z mocy prawa z tym dniem w prawo użytkowania wieczystego w rozumieniu kodeksu cywilnego. Decyzja wojewody w tym przedmiocie ma charakter deklaratoryjny. Reasumując, z unormowania zawartego w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wynika zatem, że dopiero z dniem 5 grudnia 1990 r. państwowe osoby prawne uzyskały w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy – które do tej pory były w zarządzie tych osób – prawo użytkowania wieczystego, a nie prawo własności. Grunty te, przed i po nowelizacji art. 128 k.c., a także po dniu 5 grudnia 1990 r. pozostawały i pozostają własnością Skarbu Państwa lub gminy. Wskazać należy, że zgodnie z art. 38 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. [o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości] (w brzmieniu obowiązującym do nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 29 września 1990 r.), państwowe osoby prawne: – zarządzały wydzielonymi im i nabytymi gruntami wraz z położonymi na nich budynkami i urządzeniami związanymi trwale z gruntem; – korzystały z zarządzanych nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i w tym zakresie mogły, zgodnie z przepisami szczególnymi, dokonywać zmian dotychczasowej zabudowy oraz wznosić nowe budowle. Jak z tego wynika, art. 2 ust. 2 obejmuje budynki i inne urządzenia, które w dniu 5 grudnia 1990 r. znajdowały się na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy, przy czym bez znaczenia jest, czy budynki te lub urządzenia zostały wybudowane ze środków 139
Mienie państwowe
Skarbu Państwa, czy też sfinansowane przez osobę prawną. Rzutuje to tylko na sposób nabycia (odpłatnie lub nieodpłatnie). Tak określone budynki, urządzenia oraz lokale stają się z dniem 5 grudnia 1990 r. własnością osób prawnych z mocy samego prawa. Z unormowania zawartego w art. 2 ust. 2 powołanej ustawy wynika, że dopiero z dniem 5 grudnia 1990 r. osoby prawne, a w szczególności państwowe osoby prawne nabyły na własność te budynki, urządzenia i lokale, które znajdowały się na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy i w dniu 5 grudnia 1990 r. pozostawały w zarządzie tych osób prawnych. Tym samym nie sposób przyjąć, aby w odniesieniu do tych budynków, urządzeń i lokali państwowe osoby prawne nabyły prawo własności w wyniku nowelizacji art. 128 k.c. dokonanej ustawą z dnia 31 grudnia 1989 r. Przeciwnie, zarówno przed, jak i po nowelizacji tego przepisu budynki, urządzenia i lokale znajdujące się na gruntach państwowych pozostawały do dnia 5 grudnia 1990 r. jedynie w zarządzie państwowych osób prawnych. Nowelizacja art. 128 k.c. nie dokonała ex lege przekształcenia stosunków własnościowych państwowych osób prawnych w takim zakresie, w jakim stosunki te regulowały przepisy pozakodeksowe w sposób odmienny. Sąd Najwyższy reprezentował jednoznaczne stanowisko, że przedsiębiorstwo państwowe lub inna państwowa osoba prawna mogła – w ramach sprawowanego zarządu częścią mienia ogólnonarodowego (art. 129 § 2 k.c.) – nabyć, działając we własnym imieniu, na własność państwową, nieruchomość w drodze czynności prawnej określonej przepisami kodeksu cywilnego, chyba że co innego wynikało z unormowań szczególnych; pomimo tego, że stroną umowy było przedsiębiorstwo państwowe lub inna państwowa osoba prawna, właścicielem nabytej od osoby fizycznej nieruchomości nie stawało się to przedsiębiorstwo lub ta inna osoba prawna, lecz – zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 128 § 1 k.c. – Państwo (zob. uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 7 listopada 1980 r., III CZP 2/80, OSNCP 1981, nr 4 poz. 47). To stanowisko znalazło normatywny wyraz w art. 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w brzmieniu obowiązującym do nowelizacji z dnia 29 września 1990 r. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomości niestanowiące własności państwowej, organy administracji państwowej i inne państwowe jednostki organizacyjne oraz jednostki gospodarki uspołecznionej nabywają w drodze umowy, zawieranej na zasadach ogólnych; nieruchomości nabyte przez państwowe jednostki organizacyjne w drodze umowy pozostają w ich zarządzie. Ta regulacja obowiązywała do dnia 31 stycznia 1989 r., a po tej dacie państwowa osoba prawna nabywając nieruchomość niepaństwową w drodze czynności prawnej stawała się jej właścicielem. Do tych nieruchomości odnosi się niewątpliwie art. 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. Inaczej natomiast należy oceniać możliwości nabycia w tym okresie nieruchomości państwowych. Przy umowie przekazania nieruchomości, zawartej między państwowymi osobami prawnymi, przedmiotem przekazania mogło być jedynie prawo zarządu – w myśl zasady nemo plus iuris (…). Jeżeli zaś chodzi o decyzję terenowego organu administracji państwowej, to jej przedmiotem nie mogło być prawo własności gruntu państwowego, gdyż nie zezwalała na to treść art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w brzmieniu obowiązującym do dnia 4 grudnia 1990 r. Przepis ten zezwalał jedynie na odpłatne oddanie w zarząd gruntu państwowego państwowym osobom prawnym. Dopiero nowelizacja art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. dokonana ustawą z dnia 29 września 1990 r. umożliwia sprzedaż, oddanie w wieczyste użytkowanie, oddanie w użytkowanie, dzierżawę lub najem gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub własność gminy na rzecz osób prawnych i fizycznych, a więc także na rzecz państwowych 140
Mienie państwowe
osób prawnych. Inaczej rzecz ujmując – państwowa osoba prawna dopiero z dniem 5 grudnia 1990 r. uzyskała możliwość nabycia na własność gruntu państwowego. Rozważania te pozwalają na sprecyzowanie następujących wniosków: Po pierwsze, z mocy art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. państwowe osoby prawne (z wyjątkiem państwowych gospodarstw rolnych) uzyskały z dniem 5 grudnia 1990 r. prawo użytkowania wieczystego w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy, które do tej daty były w zarządzie tych osób (z wyjątkiem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi). Po drugie, z mocy art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r., państwowe osoby prawne uzyskały z dniem 5 grudnia 1990 r. prawo własności w stosunku do budynków, urządzeń i lokali, które znajdowały się na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy i w tym dniu pozostawały w zarządzie tych osób prawnych. Po trzecie, państwowe osoby prawne mogły z dniem 1 lutego 1989 r. nabyć na własność nieruchomości niestanowiące własności państwowej. Po czwarte, z dniem 5 grudnia 1990 r. państwowe osoby prawne uzyskały możliwość nabycia na własność gruntu państwowego. Uogólniając te wnioski należy stwierdzić, że zmiana art. 128 k.c. dokonana ustawą z dnia 31 stycznia 1989 r. sama przez się nie spowodowała przekształcenia ex lege stosunków własnościowych państwowych osób prawnych w odniesieniu do nieruchomości, które w dniu wejścia w życie tej ustawy były w zarządzie tych osób prawnych. Zmiana art. 128 k.c. uchyliła jednak zasadę jednolitej własności państwowej, a tym samym państwowe osoby prawne uzyskały zdolność prawną do nabywania prawa własności. Zdolność tą konkretyzują – w odniesieniu do nieruchomości – przepisy ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości przyjmując, iż państwowa osoba prawna może nabyć własność nieruchomości nie stanowiącej własności Skarbu Państwa lub gminy począwszy od dnia 1 lutego 1989 r., a nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy – począwszy od dnia 5 grudnia 1990 r. Przekształcenie prawa zarządu przysługującego państwowej osobie prawnej w stosunku do gruntów będących własnością Skarbu Państwa oraz w stosunku do budynków, innych urządzeń i lokali znajdujących się na tych gruntach – według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r. – w prawo użytkowania wieczystego (w odniesieniu do gruntów) i w prawo własności (w odniesieniu do budynków, urządzeń i lokali), nastąpiło nie z mocy art. 128 k.c., lecz na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Tak należy określić skutki prawne zmiany art. 128 k.c., dokonanej ustawą z dnia 31 stycznia 1989 r. w odniesieniu do wpływu na zakres i charakter uprawnień państwowych osób prawnych, przysługujących im do nieruchomości stanowiących część mienia ogólnonarodowego, które w dniu wejścia w życie tej ustawy pozostawały w ich zarządzie. Wejście w życie ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80) niewątpliwie wzmacniało pozycję tej państwowej osoby prawnej w stosunku do mienia ogólnonarodowego. W art. 38 ust. 3 tej ustawy – w brzmieniu obowiązującym do chwili wejścia w życie ustawy nowelizującej z dnia 20 grudnia 1990 r. (Dz. U. z 1991 r. Nr 2, poz. 6) – postanowiono, że „przedsiębiorstwo państwowe wykonuje wszelkie uprawnienia w stosunku do mienia ogólnonarodowego będącego w jego dyspozycji, z wyjątkiem uprawnień wyłączonych przepisami ustawowymi.” Przedsiębiorstwo – w ramach tych uprawnień – mogło też zbywać środki trwałe innym jednostkom gospodarki uspołecznionej oraz ustanawiać na ich rzecz w stosunku do tych środków ograniczone prawa rzeczowe (art. 43 ust. 1 w pierwotnym brzmieniu). Mogło też – na zasadach 141
Mienie powiatu
określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 8 stycznia 1982 r. w sprawie zbywania przez przedsiębiorstwo państwowe na rzecz nieuspołecznionych jednostek organizacyjnych oraz osób fizycznych niektórych składników mienia tych przedsiębiorstw (Dz. U. Nr 4, poz. 26) – zbywać na rzecz innych jednostek i osób fizycznych niektóre składniki mienia. Ponadto istotne jest, że do chwili wejścia w życie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o zmianie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 1991 r. Nr 2, poz. 6) obowiązywał art. 42 ust. 2 (tekst jedn. Dz. U. z 1987 r. Nr 35, poz. 201) o następującej treści: „przedsiębiorstwo gospodarując wydzielonym mu nabytym mieniem, stanowiącym część mienia ogólnonarodowego, zapewnia jego ochronę”. Z tego sformułowania wynika więc jednoznaczny wniosek – każdy składnik majątkowy przedsiębiorstwa państwowego, zarówno wydzielony mu przy utworzeniu, jak i nabyty w toku działalności przez to przedsiębiorstwo, stanowił mienie ogólnonarodowe, które pozostawało „w dyspozycji” tego przedsiębiorstwa (art. 42 ust. 3 tej ustawy). Nie ulega też wątpliwości, iż regułę tę należało odnosić zarówno do nieruchomości, jak i pozostałych składników majątkowych. W tym brzmieniu przepis ten obowiązywał do dnia 7 stycznia 1991 r., tj. wejścia w życie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. nowelizującej ustawę o przedsiębiorstwach państwowych. Z tym dniem przepis art. 46 ust. 2 (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80) uzyskał brzmienie: „przedsiębiorstwo, gospodarując wydzielonym mu i nabytym mieniem, zapewnia jego ochronę”. Oznaczało to, że przedsiębiorstwo państwowe gospodaruje mieniem państwowym, bo jest państwową osobą prawną, której – zgodnie z art. 441 § 1 k.c. – przysługuje własność mienia państwowego. Jednocześnie przepisami tej ustawy uchylono art. 42 ust. 2 (według tekstu jednolitego z 1987 r.) stanowiący, że „przedsiębiorstwo państwowe wykonuje uprawnienia w stosunku do mienia ogólnonarodowego, będącego w jego dyspozycji, z wyłączeniem uprawnień wyłączonych przepisami ustawowymi (…)”. Artykuł 128 k.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 lutego 1989 r. nie przekształcił natomiast ex lege stosunków własnościowych państwowych osób prawnych, w odniesieniu do tych składników majątkowych, które w tym dniu były w zarządzie (dyspozycji) tych osób prawnych. Powinny to uczynić (i uczyniły) przepisy regulujące strukturę majątkową państwowych osób prawnych lub przepisy odnoszące się do pewnych rodzajów rzeczy. Takimi przepisami są: art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami; art. 64a ustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 22 lutego 1991 r. zaś w odniesieniu do przedsiębiorstw państwowych – art. 1 pkt 9 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o zmianie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych, w którym skreślono przepis, iż „przedsiębiorstwo państwowe wykonuje wszelkie uprawnienia w stosunku do mienia ogólnonarodowego będącego w jego dyspozycji, z wyjątkiem uprawnień wyłączonych przepisami ustawowymi”, a jednocześnie wprowadzono przepis, że „przedsiębiorstwo, gospodarując wydzielonym mu i nabytym mieniem, zapewnia jego ochronę (…)”. z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1991 r. (III CZP 38/91, OSNC 1991, nr 10–12, poz. 118)
MIENIE POWIATU, zob. komunalizacja; zasób nieruchomości powiatu Mieniem powiatu jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez powiat lub inne powiatowe osoby prawne. Powiatowymi osobami prawnymi, poza powiatem, są samorządowe jednostki organizacyjne, którym ustawy przyznają wprost taki status, oraz te osoby prawne, które mogą być tworzone na podstawie odrębnych ustaw wyłącznie przez powiat. 142
Mienie samorządu województwa
Powiat jest w stosunkach cywilnoprawnych podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia powiatu nienależącego do innych powiatowych osób prawnych. Nabycie mienia przez powiat następuje: 1. na podstawie odrębnej ustawy, z zastrzeżeniem, że nie stanowi ono mienia jakiejkolwiek gminy; 2. przez przekazanie w związku z utworzeniem lub zmianą granic powiatu; przekazanie mienia następuje w drodze porozumienia zainteresowanych powiatów, a w razie braku porozumienia – decyzją Prezesa Rady Ministrów, podjętą na wniosek ministra właściwego do spraw administracji publicznej; 3. w wyniku przejęcia od Skarbu Państwa na podstawie porozumienia, z wyłączeniem mienia przeznaczonego na zaspokojenie roszczeń reprywatyzacyjnych oraz realizację programu powszechnego uwłaszczenia; 4. przez inne czynności prawne; 5. w innych przypadkach określonych odrębnymi przepisami. Oświadczenie woli w sprawach majątkowych w imieniu powiatu składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i osoba upoważniona przez zarząd. Zarząd może upoważnić pracowników starostwa, kierowników powiatowych służb, inspekcji i straży oraz jednostek organizacyjnych powiatu do składania oświadczeń woli związanych z prowadzeniem bieżącej działalności powiatu. Jeżeli czynność prawna może spowodować powstanie zobowiązań majątkowych, do jej skuteczności potrzebna jest kontrasygnata skarbnika powiatu lub osoby przez niego upoważnionej. Skarbnik powiatu, który odmówił kontrasygnaty, ma jednak obowiązek jej dokonania na pisemne polecenie starosty, przy równoczesnym powiadomieniu o tym rady powiatu i regionalnej izby obrachunkowej. Powiat nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania innych powiatowych osób prawnych, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Inne powiatowe osoby prawne nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania powiatu. Zarząd i ochrona mienia powiatu powinny być wykonywane ze szczególną starannością. ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 z późn. zm.)
MIENIE SAMORZĄDU WOJEWÓDZTWA, zob. komunalizacja; zasób nieruchomości województwa Mieniem województwa jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez województwo lub inne wojewódzkie osoby prawne. Wojewódzkimi osobami prawnymi, poza województwem, są samorządowe jednostki organizacyjne, którym ustawy przyznają wprost taki status, oraz te osoby prawne, które mogą być tworzone na podstawie odrębnych ustaw wyłącznie przez województwo. Województwo jest w stosunkach cywilnoprawnych podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia województwa nienależącego do innych wojewódzkich osób prawnych. Nabycie mienia województwa następuje na zasadach określonych w kodeksie cywilnym i innych ustawach, a także w drodze przekazania mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych. Przekazanie województwu mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych, służącego realizacji zadań województwa, następuje na podstawie decyzji administracyjnej wojewody wydawanej z urzędu, z zastrzeże143
Mienie samorządu województwa
niem. Organem odwoławczym od decyzji jest minister właściwy do spraw Skarbu Państwa. Nabycie mienia jest nieodpłatne i następuje z dniem, w którym decyzja o jego przekazaniu stała się ostateczna. Przekazanie województwu mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych, służącego wykonywaniu zadań gospodarczych przekraczających zakres użyteczności publicznej, może nastąpić na wniosek zarządu województwa, jeżeli mienie to służyć ma realizacji strategii rozwoju województwa i wojewódzkich programów, z wyłączeniem mienia przeznaczonego na zaspokojenie roszczeń reprywatyzacyjnych oraz realizację programu powszechnego uwłaszczenia. Przekazanie mienia następuje nieodpłatnie, w trybie właściwym dla przenoszenia nabywanych praw, z tym że przekazanie własności i innych praw do rzeczy następuje na podstawie ostatecznej decyzji ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa. Odmowa przekazania mienia następuje w drodze ostatecznej decyzji ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa. Nabycie przekazywanego mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych następuje wraz z obciążeniami, które powinny być ujawnione w decyzji o przekazaniu. Ujawnienie obciążeń nie narusza praw osób trzecich. Przepisów tych nie stosuje się do zobowiązań Skarbu Państwa oraz państwowych osób prawnych, wynikających z działalności organów i instytucji władających przekazywanym mieniem, powstałych przed dniem jego przejęcia przez województwo. Przekazanie mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych województwu jest wolne od podatków i opłat. Do postępowania w sprawie przekazania mienia, w drodze decyzji, stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Ostateczna decyzja o przekazaniu województwu praw, które są lub mogą być ujawnione w księdze wieczystej, stanowi podstawę wpisu w księdze. Postępowanie w przedmiocie wpisu jest wolne od opłat sądowych. Prawa majątkowe województwa nienależące do innych wojewódzkich osób prawnych, wykonuje zarząd województwa. Kierownicy wojewódzkich samorządowych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej działają jednoosobowo na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez zarząd województwa. Do czynności przekraczających zakres pełnomocnictwa wymagana jest zgoda zarządu województwa, wyrażona w formie uchwały. Oświadczenia woli w imieniu województwa składa marszałek województwa wraz z członkiem zarządu województwa, chyba że statut województwa stanowi inaczej. Sejmik województwa może udzielić marszałkowi upoważnienia do składania jednoosobowo oświadczeń woli, innych niż przewidywane w statucie województwa. Czynność prawna, z której wynika zobowiązanie pieniężne, wymaga do jej skuteczności kontrasygnaty głównego księgowego budżetu województwa lub osoby przez niego upoważnionej. Główny księgowy budżetu województwa, który odmówi kontrasygnaty, dokonuje jej jednak na pisemne polecenie marszałka województwa, informując równocześnie o tym sejmik województwa oraz regionalną izbę obrachunkową. Zarząd województwa może upoważnić pracowników urzędu marszałkowskiego do składania oświadczeń woli związanych z prowadzeniem bieżącej działalności województwa. Wojewódzkie osoby prawne samodzielnie decydują, w granicach ustaw, o sposobie wykonywania należących do nich praw majątkowych, z tym że nieodpłatne rozporządzenie mieniem oraz zbycie: 144
Mienie zabużańskie
1. nieruchomości służącej do powszechnego użytku lub bezpośredniego zaspokajania potrzeb publicznych; 2. przedmiotów posiadających szczególną wartość naukową, historyczną, kulturalną lub przyrodniczą – wymaga zgody, w formie uchwały, zarządu województwa. Zgody zarządu województwa wymaga także zmiana przeznaczenia składników mienia. Uchwały zarządu województwa, podlegają nadzorowi Prezesa Rady Ministrów i wojewody, a w zakresie spraw finansowych – regionalnej izby obrachunkowej. W przypadku zbycia przez województwo lub inną wojewódzką osobę prawną przedmiotów posiadających szczególną wartość naukową, historyczną, kulturalną lub przyrodniczą Skarbowi Państwa przysługuje lub wykupu wykonywane na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Mienie nabyte nieodpłatnie od Skarbu Państwa podlega zwrotowi na jego rzecz, jeżeli uprawniony organ państwowy wystąpi z żądaniem dokonania takiego zwrotu. Województwo nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania innych wojewódzkich osób prawnych, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Inne wojewódzkie osoby prawne nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania województwa. ustawa dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590 z późn. zm.)
MIENIE ZABUŻAŃSKIE, zob. ziemie odzyskane Ustawodawstwo polskie nie posługuje się tym terminem. Potoczne zwrot używany na określenie mienia (ruchomego i nieruchomego) pozostawionego przez osoby, które zostały wysiedlone (repatriowane) w latach 1944–1952 z terenów należących przez wybuchem II wojny światowej do Polski, a które to tereny weszły w skład ZSRR. Podstawą repatriacji były tzw. umowy republikańskie z 1944 r., tj. umowy zawarte przez Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego z republikami – Białoruską, Ukraińską, Litewską: 1. układ z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a Rządem Białoruskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich z terytorium B.S.R.R. i ludności Białoruskiej z terytorium Polski; 2. układ z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a Rządem Ukraińskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich z terytorium U.S.R.R. i ludności ukraińskiej z terytorium Polski; 3. układ z dnia 22 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a Rządem Litewskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich z terytorium L.S.R.R. i ludności litewskiej z terytorium Polski; 4. umowa z dnia 6 lipca 1945 r. między Tymczasowym Rządem Jedności Narodowej Rzeczypospolitej Polskiej i Rządem Związku Socjalistycznych Republik Radzieckich o prawie zmiany obywatelstwa radzieckiego osób narodowości polskiej i żydowskiej, mieszkających w ZSRR i o ich ewakuacji do Polski i o prawie zmiany obywatelstwa polskiego osób narodowości rosyjskiej, ukraińskiej, białoruskiej, rusińskiej i litewskiej, mieszkających na terytorium Polski i o ich ewakuacji do ZSRR. Obecnie obowiązująca ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.) „mienie zabużańskie” opisuje jako pozostawione nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłe-
145
Mienie zabużańskie
go terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. Przepisy ustawy stosuje się także do osób, które na skutek innych okoliczności związanych z wojną rozpoczętą w 1939 r., były zmuszone opuścić byłe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 39) określała to mienie jako nieruchomości pozostawione poza obecnymi granicami państwa polskiego w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r., za pozostawienie których miały przysługiwać świadczenia przewidziane w umowach republikańskich. Osoby przesiedlone do Polski, przede wszystkim na tereny ziem odzyskanych zostały objęte przepisami, które regulując kwestie własnościowe przybyłych osadników także próbowały odnosić się do pozostawionego mienia. Wśród najważniejszych można wymienić: 1. dekret PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz. U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13 z późn. zm.); 2. dekret z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i Wolnego Miasta Gdańska (Dz. U. Nr 49, poz. 279 z późn. zm.); 3. dekret z dnia 18 kwietnia 1955 r. o uwłaszczeniu i o uregulowaniu innych spraw związanych z reformą rolną i osadnictwem rolnym (teks jedn. Dz. U. z 1959 r. Nr 14, poz. 78 z późn. zm.), 4. ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348 z późn. zm.); 5. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ); 6. ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 z późn. zm.); 7. ustawa z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 39 z późn. zm.); 8. ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.). Zarówno ustawa z 2003 r., jak też ustawa z 2005 r. nie posługuje się terminem „zabużanin”. Operują one zwrotem „właściciel nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej”. Obowiązująca ustawa dla realizacji rekompensaty przewiduje tryb administracyjny. Oznacza to, iż potwierdzenie prawa do rekompensaty następuje na wniosek osoby ubiegającej się o potwierdzenie tego prawa, złożony nie później niż do dnia 31 grudnia 2008 r. Prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spełnia on łącznie następujące wymogi: 1. był w dniu 1 września 1939 r. obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścił je z przyczyn, o których mowa wyżej; 2. posiada obywatelstwo polskie. W sytuacji, gdy nieruchomości pozostawione poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej były przedmiotem współwłasności, prawo do rekompensaty przysługuje wszystkim 146
Mienie zabużańskie
współwłaścicielom, spełniającym wymogi albo niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych współwłaścicieli. Wskazanie osoby uprawnionej do rekompensaty następuje przez złożenie oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem administracji publicznej albo przez złożenie oświadczenia w polskiej placówce konsularnej. W przypadku śmierci właściciela nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, prawo do rekompensaty przysługuje wszystkim spadkobiercom albo niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych spadkobierców, jeżeli spełniają wymóg posiadania obywatelstwa polskiego. Wskazanie osoby uprawnionej do rekompensaty następuje przez złożenie oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem administracji publicznej albo przez złożenie oświadczenia w polskiej placówce konsularnej. Prawo do rekompensaty potwierdzone na podstawie niniejszej ustawy albo odrębnych przepisów jest niezbywalne. Wniosek o potwierdzenie prawa do rekompensaty w przypadkach współwłasności lub śmierci właściciela nieruchomości, składa współwłaściciel lub spadkobierca, lub wskazana osoba uprawniona do rekompensaty. Prawo do rekompensaty potwierdza, w drodze decyzji: 1. wojewoda właściwy ze względu na miejsce zamieszkania wnioskodawcy będącego właścicielem nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, albo 2. wojewoda właściwy ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania osoby będącej właścicielem nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli o zaliczenie ubiegają się spadkobiercy tej osoby, albo 3. wojewoda właściwy ze względu na miejsce zamieszkania jednego z wnioskodawców wskazanego przez pozostałych, jeżeli współwłaściciele nieruchomości mieszkają lub mieszkali w różnych województwach, albo 4. wojewoda właściwy ze względu na miejsce złożenia wniosku, jeżeli nie można określić właściwości zgodnie z pkt 1–3. Wojewoda, do którego wpłynął wniosek o potwierdzenie prawa do rekompensaty, zawiadamia o wszczęciu postępowania wojewodów właściwych ze względu na miejsce zamieszkania pozostałych współwłaścicieli lub spadkobierców, lub wskazanych osób uprawnionych do rekompensaty. Do wniosku należy dołączyć: 1. dowody, które świadczą o pozostawieniu nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej z przyczyn, o których mówi ustawa, oraz o rodzaju i powierzchni tych nieruchomości; 2. dowody, które świadczą o posiadaniu obywatelstwa polskiego; 3. dowody potwierdzające miejsce lub miejsca zamieszkania wnioskodawcy, a w przypadku, śmierci właściciela nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (wniosek składany przez spadkobierców), również dowody potwierdzające miejsca zamieszkania po przybyciu na obecne terytorium Rzeczypospolitej Polskiej osób, które pozostawiły nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej; w przypadku braku tych dowodów do wniosku dołącza się oświadczenie wnioskodawcy o miejscu lub miejscach zamieszkania tych osób; 4. oświadczenie o wskazaniu osoby uprawnionej w przypadku gdy pozostawiona nieruchomość stanowiła współwłasność; 5. oświadczenie o dotychczasowym stanie realizacji prawa do rekompensaty. W przypadku śmierci właściciela nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej do wniosku należy dołączyć: 147
Mienie zabużańskie
1. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo o dziale spadku; 2. oświadczenie o wskazaniu osoby uprawnionej w przypadku wskazania jednego spadkobiercy uprawnionego do rekompensaty, wskazanym przez pozostałych spadkobierców. Osoba, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, dołącza do wniosku dokumenty urzędowe poświadczające nabycie. Dowodami, które świadczą o pozostawieniu nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, a także o posiadaniu obywatelstwa polskiego mogą być w szczególności: 1. urzędowy opis mienia; 2. orzeczenie wydane przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny; 3. dokumenty urzędowe, w tym sądowe, a także dokumenty pozyskane z archiwów państwowych Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy lub innych państw; 4. wydane przez władze polskie dokumenty, które świadczą o posiadaniu obywatelstwa polskiego. W przypadku braku dokumentów, urzędowego opisu mienia, orzeczenia wydanego przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny dowodami mogą być oświadczenia dwóch świadków złożone, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, przed notariuszem, organem prowadzącym postępowanie lub w polskiej placówce konsularnej w kraju zamieszkania świadka, którzy: 1. zamieszkiwali w miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, lub w miejscowości sąsiedniej; 2. nie są osobami bliskimi – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – właścicieli lub spadkobierców ubiegających się o potwierdzenie prawa do rekompensaty. Jeżeli wniosek nie zawiera określonych dowodów, wojewoda wzywa wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 6 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Wojewoda, po wszczęciu postępowania, dokonuje oceny spełnienia ustawowych wymogów, na podstawie dowodów. Pozytywna ocena następuje w drodze postanowienia. W postanowieniu wojewoda wzywa wnioskodawcę do: 1. wskazania jednej z wybranych form realizacji prawa do rekompensaty; 2. wskazania numeru rachunku bankowego, w przypadku wyboru świadczenia pieniężnego realizowanego w formie przelewu; 3. dołączenia do wniosku, operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym została określona wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej; 4. w przypadkach, gdy na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, wnioskodawca nabył na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości takie nabyli jego poprzednicy prawni, wzywa również do dołączenia również operatu szacunkowego, w którym została określona wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali. W przypadku niespełnienia ustawowych wymogów wojewoda wydaje decyzję o odmowie potwierdzenia prawa do rekompensaty. 148
Mienie zabużańskie
Osoby, które posiadają zaświadczenia lub decyzje potwierdzające prawo do rekompensaty wydane na podstawie odrębnych przepisów i nie zrealizowały prawa do rekompensaty, występują do wojewody, który wydał decyzję lub do wojewody właściwego ze względu na siedzibę starosty, który wydał zaświadczenie lub decyzję, z wnioskiem o ujawnienie w rejestrze, wybranej formy realizacji prawa do rekompensaty. W przypadku wyboru świadczenia pieniężnego realizowanego w formie przelewu osoba uprawniona wskazuje numer rachunku bankowego. Na decyzji lub zaświadczeniu, o których mowa, wojewoda zamieszcza adnotację o wybranej formie realizacji prawa do rekompensaty oraz o wysokości rekompensaty, określonej zgodnie z przepisami ustawy. Decyzja potwierdzająca prawo do rekompensaty, zawiera wskazanie: 1. osoby lub osób, którym potwierdza się prawo do rekompensaty; 2. zwaloryzowanej na dzień wydania tej decyzji wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej; w przypadkach, gdy na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, wnioskodawca nabył na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jego poprzednicy prawni zawiera również wskazanie zwaloryzowanej na dzień wydania decyzji wartości nabytego prawa własności nieruchomości albo wartości nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartości położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali; 3. wysokości rekompensaty; 4. wybranej formy realizacji prawa do rekompensaty. Waloryzacji dokonuje się zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: „Waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej «Monitor Polski». Do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej «Monitor Polski»”. Organem wyższego stopnia w sprawach wydania decyzji potwierdzającej prawo do rekompensaty lub odmawiającej takiego prawa, jest minister właściwy do spraw Skarbu Państwa. Operaty szacunkowe są sporządzane z uwzględnieniem dowodów świadczących o pozostawieniu nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, potwierdzających miejsce lub miejsca zamieszkania wnioskodawcy. W przypadku operatów szacunkowych nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 4 [aktualizacja operatu szacunkowego] i art. 158 ustawy [przekazywanie przez rzeczoznawców wyciągów organowi prowadzącemu kataster nieruchomości] z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub 149
Mienie zabużańskie
wydzielonego miasta, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r. Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników, o których mowa uznaje się: 1) woj. lwowskie – województwo podkarpackie, współczynnik 1,00; 2) woj. tarnopolskie – województwo małopolskie, współczynnik 0,67 – województwo podkarpackie, współczynnik 0,76; 3) woj. stanisławowskie – województwo małopolskie, współczynnik 0,74 – województwo podkarpackie, współczynnik 0,84; 4) woj. wołyńskie – województwo lubelskie, współczynnik 0,84 – województwo świętokrzyskie, współczynnik 1,02; 5) woj. poleskie – województwo podlaskie, współczynnik 0,71; 6) woj. wileńskie – województwo podlaskie, współczynnik 0,64 – województwo mazowieckie, współczynnik 0,41; 7) woj. nowogródzkie – województwo podlaskie, współczynnik 0,80 – województwo mazowieckie, współczynnik 0,52; 8) woj. białostockie – województwo podlaskie, współczynnik 1,00; 9) miasto Lwów – miasto Kraków, współczynnik 1,00; 10) miasto Wilno – miasto Lublin, współczynnik 1,00. Wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się zasady: 1. przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia; 2. przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. W przypadku braku cen transakcyjnych, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową. Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu – na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia – na dzień sporządzenia wyceny. Wartość nieruchomości określoną według zasad, o których mowa, mnoży się przez współczynniki. W przypadku gdy osoba, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na niej budynków, a także innych urządzeń 150
Mienie zabużańskie
albo lokali określa się według stanu na dzień nabycia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny. W przypadku osób, które na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, które po dniu 1 stycznia 1998 r. zrealizowały prawo do rekompensaty, wartość nabytego prawa własności nieruchomości przyjmuje się na podstawie zwaloryzowanej na dzień wydania decyzji ceny ustalonej w umowie przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli nabyciu podlegało prawo użytkowania wieczystego, w tym przysługujące Skarbowi Państwa, wartość nabytego prawa przyjmuje się na podstawie zwaloryzowanych na dzień wydania decyzji odpowiednio opłat ustalonych w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz ceny sprzedaży położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, albo ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa. Waloryzacji dokonuje się zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Prawo do rekompensaty jest realizowane w jednej z następujących form: 1. zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej na poczet: a. ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, albo b. ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa, albo c. opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali, albo d. opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, o którym mowa w przepisach odrębnych, albo 2. świadczenia pieniężnego wypłacanego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego. Zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej dokonuje się w wysokości równej 20% wartości tych nieruchomości. Wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości. W przypadku gdy wnioskodawca na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabył na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości takie nabyli jego poprzednicy prawni, wysokość zaliczanej kwoty oraz wysokość świadczenia pieniężnego, pomniejsza się o wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali. Organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa określając warunki zbycia nieruchomości, nie mogą wyłączyć zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali, albo opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa poprzez zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wysokości równej 20% wartości tych nieruchomości. Zapłata w takim przypadku może nastąpić wyłącznie przez osobę wskazaną w zaświadczeniu albo decyzji lub przez jej spadkobierców, którzy 151
Mienie zabużańskie
przedłożą zbywającemu nieruchomość postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo o dziale spadku oraz dowody potwierdzające spełnienie wymogów ustawowych. W przypadku gdy wnioskodawca na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabył na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, osoba ubiegająca się o realizację prawa do rekompensaty jest zobowiązana do przedłożenia dokumentów urzędowych świadczących o wartości nabytego prawa własności nieruchomości albo wartości nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartości położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, nabytego w ramach realizacji prawa do rekompensaty przez tę osobę lub przez jej poprzedników prawnych. Kwota odpowiadająca wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej oraz kwota odpowiadająca wartości nabytych praw, o których mowa, podlegają waloryzacji przez organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na dzień realizacji prawa do rekompensaty. Osobę wskazaną w zaświadczeniu albo decyzji lub jej spadkobierców zwalnia się z obowiązku wniesienia wadium do wysokości kwoty nieprzekraczającej wysokości potwierdzonego prawa do rekompensaty, jeżeli dołączy do oferty pisemne zobowiązanie do uiszczenia kwoty równej wysokości niewniesionego wadium w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy. W przypadku nabycia nieruchomości na zasadach określonych w ustawie nie stosuje się przepisów art. 62–66 (sposób i termin zagospodarowania nieruchomości, ustalenia dodatkowych opłat rocznych), art. 68 ust. 1–2a i 4 (udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży) oraz art. 109–111 (przysługujące gminie prawo pierwokupu) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz nie stosuje się bonifikat, o których mowa w przepisach odrębnych. Tworzy się państwowy fundusz celowy pod nazwą „Fundusz Rekompensacyjny”, z którego są finansowane wypłaty świadczenia pieniężnego oraz obsługa wypłat tych świadczeń. Dysponentem Funduszu Rekompensacyjnego jest minister właściwy do spraw Skarbu Państwa. Przychodami Funduszu Rekompensacyjnego są: 1. przychody ze sprzedaży nieruchomości pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa z ich częściami składowymi, o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 400 000 ha; 2. odsetki z tytułu oprocentowania środków zgromadzonych na rachunku Funduszu Rekompensacyjnego; 3. pożyczki z budżetu państwa udzielane w przypadku niedoboru środków wymienionych w pkt 1 i 2, w kwocie określonej w ustawie budżetowej. Rada Ministrów na wniosek ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa i ministra właściwego do spraw budżetu państwa, uwzględniając aktualną sytuację budżetu, stan finansów publicznych oraz szczególny cel, na jaki udzielono pożyczki, może umorzyć pożyczki, o których mowa w pkt 3, w przypadku wyczerpania źródeł finansowania Funduszu Rekompensacyjnego, o którym mowa pkt 1 i 2. Środki ze źródeł, o których mowa w pkt 1, właściwe jednostki organizacyjne przekazują w formie zaliczek kwartalnych, w wysokości ustalonej na podstawie planów finansowych tych jednostek, w terminie 30 dni po zakończeniu kwartału. Rozliczenie zobowiązań następuje w terminie 60 dni po zakończeniu roku obrotowego lub budżetowego. 152
Mienie zabużańskie
Do należności Funduszu Rekompensacyjnego w zakresie przychodów Funduszu z odsetek i pożyczek stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.). Wypłaty świadczenia pieniężnego dokonuje Bank Gospodarstwa Krajowego (zwany dalej Bankiem) ze środków Funduszu Rekompensacyjnego, na podstawie umowy zawartej z ministrem właściwym do spraw Skarbu Państwa. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa przekazuje Bankowi dane osób uprawnionych do otrzymania świadczenia pieniężnego zawarte w rejestrach. Wypłata świadczenia pieniężnego następuje na wniosek osoby uprawnionej i po dokonaniu adnotacji o zrealizowaniu w całości albo w części prawa do rekompensaty umieszczanej na zaświadczeniu lub decyzji przez organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa, oraz Bank w przypadku wypłaty świadczenia pieniężnego, w dniu realizacji prawa do rekompensaty w formie wypłaty gotówkowej w placówce Banku lub przelewu na wskazany przez osobę uprawnioną rachunek bankowy. Bank, po otrzymaniu danych osób uprawnionych, zawiadamia o wypłacie osoby uprawnione do otrzymania świadczenia pieniężnego. W zawiadomieniu Bank informuje o adresach swoich placówek, a także o dokumentach potrzebnych do wypłaty świadczenia pieniężnego. Wypłacając świadczenie pieniężne, Bank dokonuje waloryzacji zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na dzień realizacji prawa do rekompensaty. Organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa oraz Bank – w przypadku wypłaty świadczenia pieniężnego, w dniu realizacji prawa do rekompensaty przez osobę uprawnioną, umieszczają na zaświadczeniu lub decyzji, potwierdzających prawo do rekompensaty, adnotację o zrealizowaniu w całości albo w części tego prawa. Adnotacja, o której mowa zawiera: 1. datę, imię i nazwisko notariusza oraz oznaczenie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste; 2. datę i oznaczenie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości; 3. położenie i oznaczenie nieruchomości; 4. wskazanie formy realizacji prawa do rekompensaty; 5. kwotę odpowiadającą wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty oraz udział procentowy tej kwoty w wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. W przypadku wypłaty świadczenia pieniężnego adnotacja zawiera: 1. datę wypłaty świadczenia pieniężnego, 2. kwotę odpowiadającą wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty oraz udział procentowy tej kwoty w wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. W przypadkach, o których mowa w art. 64 kodeksu cywilnego „prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie” – adnotacji dokonuje sąd. Wojewodowie prowadzą wojewódzkie rejestry zawierające dane dotyczące: 1. decyzji lub zaświadczeń, wydanych na podstawie niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, potwierdzających prawo do rekompensaty; 153
Mienie zabużańskie
2. osób, którym te prawa przysługują; 3. stanu i formy realizacji tych praw. Wojewodowie przekazują raz na kwartał, w terminie do końca miesiąca następującego po zakończeniu kwartału, dane zawarte w rejestrach wojewódzkich ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, który prowadzi rejestr centralny. Rejestry są prowadzone w formie elektronicznej. Zawierają one następujące dane osobowe osób, którym przysługuje prawo do rekompensaty: 1. imię i nazwisko; 2. imię ojca; 3. numer PESEL albo, gdy numer ten nie został nadany, numer paszportu, dowodu osobistego lub innego dokumentu potwierdzającego tożsamość; 4. adres zamieszkania. Organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa, są obowiązane do przekazywania wojewodom, w terminie 14 dni od dnia realizacji prawa do rekompensaty, wypisów z aktów notarialnych, a w przypadkach zrealizowania rekompensaty w formie opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, kopii decyzji, z których wynika zrealizowanie w całości albo w części prawa do rekompensaty, potwierdzonego zaświadczeniami albo decyzjami. Wypisy lub kopie decyzji przekazuje się wojewodom właściwym ze względu na miejsca położenia nieruchomości oraz wojewodom prowadzącym rejestry. Bank jest obowiązany do przekazywania właściwemu wojewodzie potwierdzenia wypłaty środków pieniężnych w terminie 14 dni od dnia wypłaty świadczenia pieniężnego. Do postępowań zakończonych wydaniem decyzji lub zaświadczeń potwierdzających prawo do rekompensaty stosuje się przepisy działu II rozdziału 12 i 13 kodeksu postępowania administracyjnego (wznowienie postępowania administracyjnego, uchylenie, zmiana oraz stwierdzenie nieważności decyzji), z wyłączeniem art. 146 § 1 (uchylenie decyzji). Postępowania w sprawach potwierdzenia prawa do rekompensaty wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie ustawy (10 lipca 2005 r.) prowadzi się na podstawie jej przepisów. ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.) Zwalnia się od podatku od spadków i darowizn nabycie w drodze spadku prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.). ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) Wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane z tytułu: 1. realizacji prawa do rekompensaty na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.) przez osoby uprawnione na podstawie tej ustawy; 2. sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty, o której mowa w lit. a), do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości 154
Mienie zabużańskie
lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) W przypadku rozwiązania umowy o oddanie przedsiębiorstwa państwowego do odpłatnego korzystania przed końcem terminu, na który została zawarta, Skarb Państwa przeprowadza prywatyzację przedsiębiorstwa, które było jej przedmiotem, albo odpłatnie zbywa przejęte składniki mienia pozostałe po takim przedsiębiorstwie. Prywatyzacja przedsiębiorstwa następuje przez sprzedaż albo przez wniesienie przedsiębiorstwa do spółki. Osobom, o których mowa w przepisach o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, zalicza się wartość pozostawionych nieruchomości, potwierdzoną decyzją albo zaświadczeniem, w wysokości równej 20% wartości tych nieruchomości, na poczet należności z tytułu: 1. części ceny sprzedaży przedsiębiorstwa, o którym mowa, odpowiadającej wartości praw do nieruchomości wchodzących w skład tego przedsiębiorstwa, o których mowa w przepisach o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej; 2. ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości będących przedmiotem zbycia, jako niestanowiące przedsiębiorstwa mienie przejęte przez Skarb Państwa po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania. ustawa z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 171, poz. 1397 z późn. zm.) Zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.) – do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty. ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 z późn. zm. ) Nie podlega opłacie skarbowej dokonanie czynności urzędowej, wydanie zaświadczenia i zezwolenia (pozwolenia, koncesji) albo złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii w sprawach rekompensat w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 oraz Dz. U. z 2006 r. Nr 195, poz. 1437) ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 225, poz. 1635 z późn. zm.) Uprawnienie do otrzymania rekompensaty za mienie nieruchome pozostawione poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej nie może stanowić wkładu niepieniężnego (aportu) dla nabycia akcji w spółce akcyjnej. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2001 r. (III CZP 3/01, OSNC 2001, nr 11, poz. 159) Osoby, które w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. pozostawiły nieruchomości na terenach niewchodzących w skład obecnego obszaru Państwa Polskiego, i które na mocy umów międzynarodowych zawartych przez Państwo Polskie mają otrzymać ekwiwalent 155
Mieszkania zakładowe
za to mienie, mogą na podstawie art. 77 ust. 1 Konstytucji dochodzić od Skarbu Państwa odszkodowania z tytułu uszczerbku majątkowego w postaci obniżenia wartości prawa do ekwiwalentu, co było następstwem wydania aktów normatywnych ograniczających dostęp tych osób do przetargów na zbycie określonych kategorii nieruchomości Skarbu Państwa, uniemożliwiających lub ograniczających w ten sposób możliwość realizacji prawa zaliczenia wartości tego mienia na poczet ceny sprzedaży i opłat za użytkowanie wieczyste zgodnie z art. 212 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) [obecnie art. 212 już nie obowiązuje, a ustawa posiada tekst jedn. – Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.]. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2003 r. (CK 323/02, OSNC 2004, nr 6, poz. 103) Zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego na poczet ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, nabywanych w okresie od dnia 1 maja 2005 r. do dnia 7 października 2005 r., dokonuje się zgodnie z zasadami określonymi w art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.). odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2007 r. na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (III CZP 29/07)
MIESZKANIA ZAKŁADOWE Ustawodawstwo polskie nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) definicji tego pojęcia. Właściwe przepisy mówią o zasadach i trybie zbywania mieszkań wchodzących w skład budynków mieszkalnych, będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, osobom uprawnionym, na warunkach preferencyjnych. Mieszkania nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego. „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa; własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Zbywcą mieszkania może być przedsiębiorstwo państwowe i spółka handlowa, w odniesieniu do których Skarb Państwa jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz. U. Nr 184, poz. 1539 z późn. zm.), z wyłączeniem Polskich Kolei Państwowych Spółki Akcyjnej [w poprzednim brzmieniu ustawy do 24 października 2005 r. – w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi (Dz. U. Nr 118, poz. 754)]; inne państwowe osoby prawne, z wyłączeniem Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Przez poprzednika prawnego zbywcy należy rozumieć wyżej wymienione podmioty: 156
Mieszkania zakładowe
1. jeżeli budynki mieszkalne, które stanowiły ich własność zostały wniesione jako wkład niepieniężny do spółki handlowej albo wyposażono w nie przedsiębiorstwa państwowe lub inną państwową osobę prawną będącą zbywcą; 2. które uczestniczyły na podstawie umowy w ponoszeniu kosztów budowy budynków mieszkalnych stanowiących własność zbywcy; 3. których pracownicy uzyskali prawo najmu mieszkania zakładowego lub decyzję administracyjną o przydziale mieszkania w budynkach mieszkalnych stanowiących własność zbywcy i nadal zamieszkują w nim jako najemcy. Osobą uprawnioną do zakupu mieszkań jest: 1. najemca, zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale; 2. pracownik zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy; 3. stale zamieszkały z najemcą w chwili jego śmierci, małżonek, zstępny, wstępy, rodzeństwo, osoba go przysposabiająca albo przez niego przysposobiona oraz osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym. Mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w ustawie. Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku. W stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) na zasadach preferencyjnych określonych przepisami. Zbywca może także sprzedać mieszkanie na wniosek osoby uprawnionej. Prawo pierwszeństwa przysługuje również osobie bliskiej, która uzyskała prawo najmu w zamian za mieszkanie dotychczas zajmowane w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika zbywcy; uprawnienie to przysługuje tylko jednej osobie bliskiej i tylko przy nabyciu jednego mieszkania. O przeznaczeniu na sprzedaż mieszkań zbywca zawiadamia na piśmie osoby uprawnione, wyznaczając 3-miesięczny termin do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej. Wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż są wywieszane w siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy prowadzących ich sprzedaż, na okres nie krótszy niż 3 miesiące. W razie niezłożenia oświadczenia w wymienionym terminie, stosuje się przepisy dotyczące przekazania mieszkań, określone w ustawie z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 z późn. zm.). Sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o: 1. 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej, 2. 3% za każdy rok najmu tego mieszkania – przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania. Do okresu pracy, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzie157
Mieszkania zakładowe
lonych z przedsiębiorstw po dniu 1 sierpnia 1990 r. oraz okresy pracy w przedsiębiorstwie państwowym lub jednostce organizacyjnej, które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego. Na wniosek osób stale zamieszkałych z najemcą w chwili jego śmierci, małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwo, osobę go przysposabiającą albo przez niego przysposobioną oraz osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym, uwzględnia się, zamiast zaliczonego jej okresu pracy lub najmu, okres pracy lub najmu najemcy, jeżeli jest korzystniejszy. Jeśli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej) cena nabycia mieszkania ustalana jest na 5% jego wartości. Mieszkanie stanowiące własność Skarbu Państwa, będące w trwałym zarządzie jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, może być zbyte osobie uprawnionej na jej wniosek po cenie pomniejszonej stosownie przepisów ustawy. Uprawnienie, wygasa, jeśli wniosek o nabycie nie zostanie złożony organowi reprezentującemu Skarb Państwa do dnia 31 grudnia 2008 r. Po otrzymaniu wniosku organ, wydaje decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w stosunku do nieruchomości lub jej części, której dotyczy wniosek. Przepisy mają zastosowanie także do Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 z późn. zm.) W przypadku gdy uprawniony do nabycia mieszkania w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 z późn. zm.) nie skorzysta z przysługującego mu prawa, stosuje się przepisy ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Przedsiębiorstwa państwowe przekazują grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej oraz lokali: 1. gminom, na których obszarze położone są przekazywane grunty; 2. spółdzielniom mieszkaniowym, których członkami są wszystkie osoby będące w dniu złożenia oferty przejęcia nieruchomości przez spółdzielnię najemcami lokali mieszkalnych położonych w przekazywanych nieruchomościach. Na zasadach określonych ustawą mogą również zostać przekazane nieruchomości: 1. spółek handlowych powstałych w wyniku przekształceń przedsiębiorstw państwowych, których akcje (udziały) zostały wniesione do narodowych funduszy inwestycyjnych w trybie ustawy z dnia 30 kwietnia 1993 r. o narodowych funduszach inwestycyjnych i ich prywatyzacji (Dz. U. Nr 44, poz. 202 z późn. zm.); 2. spółek handlowych powstałych w wyniku przekształceń przedsiębiorstw państwowych, w których Skarb Państwa ma co najmniej 50% udziałów lub akcji. Obiektami infrastruktury technicznej i społecznej są urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu związane z funkcjonowaniem budynków mieszkalnych lub osiedli mieszkaniowych, a także obiekty służby zdrowia, oświaty i wychowania, kulturalno-oświatowe, handlowe lub inne, jeżeli jednostki te świadczą usługi przede wszystkim na rzecz mieszkańców tych budynków lub osiedli.
158
Mieszkania zakładowe
Przepisów ustawy nie stosuje się do następujących przedsiębiorstw państwowych: „Porty Lotnicze”, Polskich Linii Lotniczych „Lot”, a także państwowego przedsiębiorstwa użyteczności publicznej „Poczta Polska”. Przekazaniu mogą podlegać nieruchomości, w stosunku do których przedsiębiorstwa państwowe lub spółki złożą gminom właściwym ze względu na miejsce położenia tych nieruchomości oświadczenia o zamiarze ich przekazania wraz z: 1. pełnymi odpisami z ksiąg wieczystych urządzonych dla przekazywanych nieruchomości, a w szczególności potwierdzającymi prawo przekazującego do gruntów oraz własność położonych na nich budynków i innych urządzeń; 2. dokumentacją budowy i dokumentacją powykonawczą budynków i urządzeń, a w razie ich braku inwentaryzacją budynków i urządzeń; 3. informacją o tym, kiedy i jakie remonty lub modernizacje zostały w przekazanych obiektach przeprowadzone w ciągu ostatnich 10 lat. Nieruchomość może być też przekazana w razie braku dokumentacji. W tym przypadku gminie przysługuje roszczenie wobec przekazującego nieruchomość o zwrot uzasadnionych kosztów sporządzenia inwentaryzacji budynków i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości, której nie wykonano do dnia przekazania nieruchomości. Przekazaniu nie mogą podlegać nieruchomości lub ich części, w których są położone lokale niezbędne do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa. W przypadku, gdy przekazywane mają być lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności, przekazaniu podlegają wszystkie lokale mieszkalne oraz użytkowe położone w obrębie danej nieruchomości a stanowiące własność przedsiębiorstwa państwowego lub spółki. Przekazania nieruchomości dokonuje się w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Przedsiębiorstwu państwowemu lub spółce, które spełniły warunki (oświadczenie, dokumentacja), przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od dnia złożenia gminie oświadczenia wraz z wymaganymi dokumentami. Sprawy te rozpoznaje sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Na podstawie umowy gmina nabywa własność budynku i innych urządzeń wzniesionych na gruncie. Własność gruntu gmina nabywa na podstawie umowy wówczas, gdy budynek i inne urządzenia są wzniesione na gruncie stanowiącym własność przekazującego. Jeżeli budynek i inne urządzenia zostały wzniesione na gruncie oddanym przekazującemu w użytkowanie wieczyste, z chwilą zawarcia umowy gmina nabywa własność gruntu z mocy prawa. Jeżeli w budynku wyodrębniono własność niektórych lokali, po zawarciu umowy przekazania odpowiadające udziałowi właściciela lokalu we wspólności prawo użytkowania wieczystego obciąża grunt gminy. Przekazanie nieruchomości jest nieodpłatne i pomniejsza – z dniem przekazania – majątek przedsiębiorstwa państwowego, a także fundusz założycielski lub fundusz przedsiębiorstwa, na podstawie przepisów ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o gospodarce finansowej przedsiębiorstw państwowych (tekst jedn. Dz. U. z 1992 r. Nr 6, poz. 27 z późn. zm.). Od dnia zawarcia umowy przechodzą na gminę wierzytelności związane z przekazywanymi nieruchomościami, w tym wierzytelności z tytułu zaległych czynszów. Kaucje mieszkaniowe wniesione przez najemców przekazujący wypłaca gminie najpóźniej w dniu zawarcia umowy w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Z dniem przekazania wygasają: 1. prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest położony budynek i inne urządzenia; 159
Mieszkanie
2. wierzytelności Skarbu Państwa z tytułu nabycia własności, użytkowania wieczystego, oddania w użytkowanie lub zarząd uprawnionym podmiotom, powstałe przed dniem przekazania nieruchomości; zabezpieczające je hipoteki podlegają wykreśleniu z urzędu. Zaspokojenie innych zobowiązań pieniężnych, które powstały przed dniem zawarcia umowy, a związane są z przekazywanymi nieruchomościami, obciąża przekazującego. Przepisy dotyczące złożenia oświadczenia, przygotowania dokumentacji, zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, pomniejszenia majątku przedsiębiorstwa, przejęcia wierzytelności, a także wygaśnięcia użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio w przypadku nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana dokonać na rzecz członków, będących dotychczasowymi najemcami lokali mieszkalnych położonych w przekazywanych nieruchomościach, przydziału tych lokali i ustanowić na ich rzecz lokatorskie prawa do tych lokali. Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu mieszkaniowego wnoszonego przez członków nie może w takich przypadkach przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych członków, a wpłacone przez nich wcześniej kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego. Przepisy stosuje się odpowiednio w przypadku nieodpłatnego przekazania przez przedsiębiorstwo państwowe na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, hoteli pracowniczych przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Za zgodą organu założycielskiego, wyrażoną w formie aktu notarialnego, na zasadach określonych ustawą gminie mogą również zostać przekazane budynki mieszkalne oddane przez Skarb Państwa do odpłatnego korzystania na podstawie art. 39 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 51, poz. 298 z późn. zm.). Przekazania dokonuje spółka będąca stroną umowy, o której mowa w tejże ustawie i czynność ta stanowi podstawę do zmiany tej umowy. Zmiana umowy polega na wyłączeniu z przedmiotu umowy przekazanych budynków mieszkalnych wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu i może stanowić podstawę do zmniejszenia wartości jej przedmiotu o wielkość uzgodnioną między stronami tej umowy, z uwzględnieniem metod wyceny przyjętych przy ustalaniu wartości budynków mieszkalnych i prawa użytkowania wieczystego gruntu w dniu zawarcia umowy. Zmniejszenie wartości przedmiotu umowy nie może przekraczać wartości budynków wynikającej z bilansu otwarcia spółki, sporządzonego na dzień przejęcia mienia Skarbu Państwa, pomniejszonej o wartość umorzenia tych budynków na dzień przekazania ich gminie. Umowy najmu lokali mieszkalnych mieszczących się w przekazanych gminie budynkach przekształcają się z mocy prawa z dniem przekazania w umowy najmu zawarte na czas nieoznaczony. Do umów tych mają zastosowanie przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. [obecnie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)]. ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 z późn. zm.)
MIESZKANIE To zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego. 160
Mieszkaniowy zasób gminy
rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
MIESZKANIOWY ZASÓB GMINY, zob. publiczny zasób mieszkaniowy Stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, za wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Gmina wykonuje zadania, o których mowa, wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób. Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony. W celu wykonywania zadań dotyczących zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. Od podnajemców, o których wyżej mowa, gmina może pobierać czynsz niższy niż ten, który sama opłaca właścicielowi lokalu. Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy. Przepisy powyższe oraz w zakresie uchwalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. W sytuacji, gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy a także planowanej sprzedaż lokali w kolejnych latach dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy oraz praw i obowiązków organów gminy stosuje się odpowiednio do mieszkaniowego zasobu innych jednostek samorządu terytorialnego oraz praw i obowiązków organów takich jednostek. Rada gminy uchwala: 1. wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; 2. zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności: 1. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne; 161
Mieszkaniowy zasób gminy
2. analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata; 3. planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach; 4. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu; 5. sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach; 6. źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach; 7. wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne; 8. opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: a. niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b. planowaną sprzedaż lokali. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności: 1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu; 2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy; 3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego; 4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej; 6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy; 7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, dotyczące sprzedaży lokali mogą stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przepis o wypowiedzeniu umowy najmu ze względu na sprzedaż lokali stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu. Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. 162
Morze terytorialne
Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy o zajmowaniu lokalu bez tytułu prawnego i uiszczania odszkodowania (odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu). Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby zobowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
MORZE TERYTORIALNE, zob. grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi; wyłączna strefa ekonomiczna Morzem terytorialnym Rzeczypospolitej Polskiej jest obszar wód morskich o szerokości 12 mil morskich (22,224 m), liczonych od linii podstawowej tego morza. Linię podstawową morza terytorialnego stanowi linia najniższego stanu wody wzdłuż wybrzeża lub zewnętrzna granica morskich wód wewnętrznych. Zewnętrzną granicę morza terytorialnego stanowi linia, której każdy punkt jest oddalony o 12 mil morskich od najbliższego punktu linii podstawowej. Redy, na których zwykle odbywa się załadunek, wyładunek i kotwiczenie statków, położone całkowicie lub częściowo poza obszarem wód morskich, są włączone do morza terytorialnego. Granice red określa Rada Ministrów w drodze rozporządzenia Morskie wody wewnętrzne i morze terytorialne wchodzą w skład terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ustawa z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 z późn. zm.)
N N, zob. nieużytki NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw jest wyrażany w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do dwóch miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: 1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; 2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą; 3. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; 4. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 z późn. zm.). Nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przezna164
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
czonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli: 1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa; 2. wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności: 1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia; 2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej; 3. posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich; 4. członkostwo w organie zarządzającym osoby prawnej i spółki handlowej nieposiadającej osobowości prawnej; 5. wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać: 1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego; 2. oznaczenie nabywanej nieruchomości; 3. oznaczenie zbywcy; 4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości; 5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest zobowiązany dołączyć do wniosku dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. Natomiast w przypadku wykonywania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, powierzchnia ta powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592). Minister Spraw Wewnętrznych przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może: 1. zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku; 2. dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem Państwa. Minister Spraw Wewnętrznych może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia. 165
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Minister właściwy do spraw wewnętrznych może zwracać się do innych organów administracji publicznej, organizacji zawodowych i instytucji państwowych o wyrażenie opinii oraz przekazanie dokumentów i informacji, w szczególności zawartych w ewidencji gruntów i budynków, niezbędnych do realizacji zadań. Zezwolenie powinno określać w szczególności: osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia, a także specjalne warunki. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania. Decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów, wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę. Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także wtedy, gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie. Organ wydający decyzję lub postanowienie w postępowaniu toczącym się na podstawie przepisów ustawy może odstąpić od uzasadnienia faktycznego, jeżeli wymaga tego obronność lub bezpieczeństwo państwa. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej „promesą”. Jest ona ważna rok od dnia wydania. Promesa może być wydana również na wniosek założycieli osoby prawnej W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Przepisy nie dotyczą przypadków, gdy akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego; nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast. Wniosek o wydanie zezwolenia, powinien oprócz oznaczenia wnioskodawcy i jego statusu prawnego oraz oznaczenia nabywanej nieruchomości, powinien zawierać dodatkowo: 1. oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej; 2. oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną; 3. określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców; 166
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
4. określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. Bez przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków – także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Przepisy stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom. Żądanie takie może zgłosić także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki. Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych. Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy. Przepisy stosuje się odpowiednio do udziałów lub akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przepisów ustawy nie stosuje się także w stosunku do funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146, poz. 1546 z późn. zm.). Nie wymaga uzyskania zezwolenia: 1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; 2. nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego; 3. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich; 4. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; 5. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat; 167
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
6. nabycie przez osobę prawną, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; 7. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym; 8. nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną akcji lub udziałów w spółce, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, którzy są obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszar Gospodarczego, za wyjątkiem nabycia: 1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej; 2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, którzy są obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, w przypadku: 1. nabycia nieruchomości rolnych położonych: a. w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; b. w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; 2. nabycia drugiego domu: a. jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub b. w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych. Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów dzierżawy, o których mowa w ust. 1 pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnień, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia, a także rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń. 168
Nacjonalizacja
Notariusz przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia, wypis z aktu notarialnego, na mocy którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. Przepis stosuje się odpowiednio do sądu, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia oraz gdy nabycie lub objęcie udziałów lub akcji podlega wpisowi do rejestru przedsiębiorców. ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758)
NACJONALIZACJA Ustawodawstwo polskie nie posługuje się tym terminem i nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) definicji tego pojęcia. Oznacza przejęcie na własność państwa własności nieruchomości i ruchomości należących do osób fizycznych lub prawnych na podstawie aktu prawnego. Ustawodawca posługuje się zwykle zwrotami: „przejmuje się na własność państwa”; „staje się własnością państwa z mocy prawa”; „przechodzi na własność państwa”. Nacjonalizacja może być dokonana za odszkodowaniem lub też, co było o wiele szerszym zjawiskiem, bez odszkodowania. Wykazuje ona pewne podobieństwo do instytucji wywłaszczenia. Jednak w odróżnieniu od wywłaszczenia, które ma zwykle charakter indywidualny, nacjonalizacja ma charakter generalny i dotyczy pewnych kategorii mienia albo też określonych kategorii podmiotów. Upaństwowienie majątków było stosowane na całym świecie i dotyczyło nie tylko krajów Europy wschodniej, ale także krajów o gospodarce kapitalistycznej. Część krajów usprawiedliwiało przeprowadzanie nacjonalizacji prowadzoną polityką interwencjonizmu państwowego. Zwykle nacjonalizowano pewne działy gospodarki o kluczowym znaczeniu np. przemysł, kolejnictwo, górnictwo, przemysł naftowy, instytucje finansowe, lub też miała ona charakter polityczno-programowy i obejmowała całość gospodarki. Wśród krajów, w których nacjonalizacja miała w mniejszym lub większym stopniu miejsce należy wymienić m.in.: Włochy, Czechosłowację, NRD, ZSRR, Węgry, Francję, Wielką Brytanię, Austrię, Meksyk, Chiny, Kubę, Koreę Północną, Wietnam, Egipt, Indie, Peru, Argentynę, Nikaraguę, Chile, Kongo, a także Brazylię. W Polsce po 1945 r. nacjonalizacja została przeprowadzona na masową skalę, m.in. na podstawie: 1. dekretu z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (tekst jedn. Dz. U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13 z późn. zm.); 2. dekretu z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 15, poz. 82 z późn. zm.); 3. dekret z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach opuszczonych i porzuconych (Dz. U. Nr 17, poz. 97 z późn. zm.); 4. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.); 5. dekretu z dnia 13 listopada 1945 r. o zarządzie Ziem Odzyskanych (Dz. U. Nr 51, poz. 259); 6. ustawy z dnia 3 stycznia 1946 r. o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej (Dz. U. Nr 3, poz. 17 z późn. zm.); 7. dekret z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 z późn. zm.);
169
Najem nieruchomości
8. dekretu z dnia 6 września 1946 roku o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz. U. Nr 49, poz. 279 z późn. zm.); 9. dekretu z dnia 15 listopada 1946 r. o zajęciu majątku państw pozostających z Państwem Polskim w stanie wojny w latach 1939–1945 i majątku osób prawnych i obywateli tych państw oraz o zarządzie przymusowym tymi majątkami (Dz. U. Nr 62, poz. 342 z późn. zm.); 10. ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o przejęciu przez państwo dóbr martwej ręki, poręczeniu proboszczom posiadania gospodarstw rolnych i utworzeniu Funduszu Kościelnego (Dz. U. Nr 9, poz. 87 z późn. zm.); 11. dekretu z dnia 18 kwietnia 1955 r. o uwłaszczeniu i o uregulowaniu innych spraw, związanych z reformą rolną i osadnictwem rolnym (Dz. U. Nr 18, poz. 107 z późn. zm.); 12. ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.). Przejęcie przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 3 stycznia 1946 r. o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej (Dz. U. Nr 3, poz. 17 z późn. zm.) obejmowało wszystkie składniki niezbędne do jego prawidłowego funkcjonowania, niezależnie od tego, czyją stanowiły własność. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2001 r. (I CKN 1350/98, OSNC 2002, nr 3, poz. 41)
NAJEM NIERUCHOMOŚCI, zob. lokator; lokal socjalny; lokal zamienny; mieszkaniowy zasób gminy Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. 170
Najem nieruchomości
Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, a także gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc, albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W przypadku, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. 171
Najem nieruchomości
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy. Do najmu lokalu stosuje się powyższe przepisy, z zachowaniem przepisów poniższych. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. 172
Najem nieruchomości
Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność osób, o których mowa, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób, o których mowa, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie powyższego przepisu, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały. Przepisów powyższych nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) 173
Najem nieruchomości
Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, za wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator. Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania. W razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy nie stosuje się, za wyjątkiem dotyczących zasad: – udostępniania lokalu przez lokatora właścicielowi oraz takim służbom jak policja, straż gminna, straż pożarna; – wytoczenia przez właściciela lub innego lokatora powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia; – uiszczania odszkodowania przez osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego; – wypowiadania umowy najmu. Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu, przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej. Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa: 1. dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego; 2. jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
174
Najem nieruchomości
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; 3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: a. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – za wyjątkiem osprzętu, b. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higienicznosanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: 1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2. okien i drzwi; 3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, za wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: a. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów; b. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych; c. sanitarnych i grzewczych. Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest zobowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, (trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zawo175
Najem nieruchomości
rów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą), które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z bez zgody wynajmującego przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1. położenia budynku, 2. położenia lokalu w budynku, 3. wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, 4. ogólnego stanu technicznego budynku. Właściciele, o których mowa, mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Obniżki udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku, gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne. Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Za dochód uważa się dochód w rozumieniu przepisów o dodatkach mieszkaniowych. W sprawach dotyczących deklarowania oraz wzoru deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego i rodzaju dokumentów, które powinny być przez składających deklaracje przechowywane w celu udostępnienia na żądanie właściciela, stosuje się odpowiednio przepisy o dodatkach mieszkaniowych. W razie wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w przedstawionej deklaracji właściciel może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa domowego. Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochoda176
Najem nieruchomości
mi wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe. Do sposobu przeprowadzenia wywiadu środowiskowego stosuje się odpowiednio przepisy w sprawie sposobu przeprowadzania wywiadu środowiskowego, wzoru kwestionariusza wywiadu oraz oświadczenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków jego gospodarstwa domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu. W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić właścicielowi 200% kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu. Wnioskodawcy, który nie złożył deklaracji lub nie dostarczył na żądanie właściciela zaświadczenia, naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa domowego obniżki czynszu nie udziela się. A jeśli wnioskodawca korzysta z obniżek udzielonych wcześniej, odstępuje się od stosowania obniżek po upływie terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie. Obniżki mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców, którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych tym podnajemcom. Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu, ustala organ wykonawczy tej jednostki: 1. w przypadku gminy – zgodnie z zasadami, wynikającymi z uchwalonego wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy obejmującego zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu; 2. w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego – zgodnie z uchwałą odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek lub własność samorządowych osób prawnych. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. „W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu” – przepis niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602). W przypadkach, o których mowa powyżej, lokator jest zobowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości: 177
Najem nieruchomości
1. “w razie zakwestionowania podwyżki – do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie” – pkt 1 niezgodny z Konstytucją – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602), 2. w razie odmowy przyjęcia podwyżki – do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Przepisy w zakresie podwyżek czynszu nie mają zastosowania do podwyżek: 1. nieprzekraczających w skali roku 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych; 2. opłat za używanie lokalu – pkt 1 niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim umożliwia podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynoszących 3% i więcej wartości odtworzeniowej lokalu z pominięciem przepisów art. 8a ust. 1–6 ustawy– wyrok Trybunału Konstytucyjnego (K 33/05, Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602); 3. opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których są obowiązani członkowie spółdzielni mieszkaniowych na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – pkt 3 niezgodny z Konstytucją – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (K 33/05, Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602); 4. opłat niezależnych od właściciela. „Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela” – przepis niezgodny z Konstytucją – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (K 33/05, Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602). Przepis stosuje się także w przypadku podwyższania czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, po podwyżce miałby przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on zobowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w przypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w przypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest 178
Najem nieruchomości
nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania: 1. okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania; 2. zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn wynikających z ustaleń zawartych w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz z przyczyn wymienionych w pkt 1–4 oraz gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Może też być dokonane z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, a także wówczas, gdy osobie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub 3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub 4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
179
Najem nieruchomości
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu: 1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy; 2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu powyższego, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest ponadto zobowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu. W przypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu. Z innych ważnych przyczyn, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.). Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora. Przy tym przepisów art. 691 § 1 i 2 kodeksu cywilnego nie stosuje się. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właś180
Najem nieruchomości
ciciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa dwóch lub więcej osób, gmina jest zobowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1. kobiety w ciąży; 2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą; 3. obłożnie chorych; 4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej; 5. osoby posiadającej status bezrobotnego; 6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały; – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z winy lokatora. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Przepisu dotyczącego orzekania przez sąd o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Jeżeli w sprawie o opróżnienie lokalu okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa obowiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby, które nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, sąd wezwie stronę powodową, aby w wyznaczonym terminie oznaczyła te osoby w taki sposób, by ich wezwanie było możliwe, a w razie potrzeby, aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kuratora. Sąd wezwie te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. 181
Najem nieruchomości
W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy. Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o interwencji ubocznej, za wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83 kodeksu postępowania cywilnego. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego, a jej przystąpienie następuje po stronie powoda. W sprawie wydanie wyroku zaocznego może nastąpić wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Przepisu art. 339 § 2 kodeksu postępowania cywilnego nie stosuje się. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepisów o przyznaniu lokalu socjalnego oraz o nie wykonywaniu wyroków w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie nie stosuje się do wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem odpowiadającemu wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, do którego płacenia jest zobowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. W dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej. Do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (tekst jedn. Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 z późn. zm.), stosuje się art. 691 kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 12 listopada 1994 r. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany 182
Nieruchomości niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa
i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Najemca lokalu mieszkalnego, niezależnie od sposobu nawiązania stosunku najmu, może dochodzić w drodze sądowej wydania lokalu przeciwko każdej osobie, której nie przysługuje skuteczne względem najemcy uprawnienie do zajmowania tego lokalu. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 października 1986 r. (III CZP 69/86, OSNC 1987, nr 10, poz. 153) Najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań, związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 r. (III CZP 89/74, OSNC 1976, nr 1, poz. 7) Roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie, o którym mowa w art. 18 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) jest roszczeniem odszkodowawczym. Na podstawie tego przepisu gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r. (III CZP 21/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 22)
NAZIOM, zob. budowla morska To powierzchnia gruntu przylegającego do konstrukcji budowli morskiej. rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 243, poz. 2063)
NIERUCHOMOŚCI NIEZBĘDNE NA CELE OBRONNOŚCI I BEZPIECZEŃSTWA PAŃSTWA Za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa uznaje się nieruchomości wykorzystywane: 1. na cele sztabowe i administracyjne Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i wojsk państw sojuszniczych, instytucji wojskowych, ochrony państwa, Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, Biura Ochrony Rządu oraz Służby Więziennej; 2. do zbiorowego i tymczasowego zakwaterowania żołnierzy pełniących czynności służbowe w Siłach Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, żołnierzy wojsk państw sojuszniczych i personelu cywilnego tych wojsk, funkcjonariuszy ochrony państwa, Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, Biura Ochrony Rządu oraz Służby Więziennej; 3. na cele magazynowe i techniczno-usługowe Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i wojsk państw sojuszniczych, ochrony państwa, Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, Biura Ochrony Rządu, sądów, prokuratur, Służby Więziennej oraz zakładów poprawczych; 183
Nieruchomości warszawskie
4. pod obiekty gospodarczo-eksploatacyjne i inne urządzenia stanowiące infrastrukturę obiektów: Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i wojsk państw sojuszniczych, ochrony państwa, Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, Biura Ochrony Rządu oraz Służby Więziennej; 5. pod obiekty szkoleniowe, poligony, place ćwiczeń i strzelnice: Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i wojsk państw sojuszniczych, ochrony państwa, Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, Biura Ochrony Rządu, Służby Więziennej oraz lotniska i urządzenia naziemne lotnisk, a takie urządzone lądowiska: Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i wojsk państw sojuszniczych, ochrony państwa, Policji i Straży Granicznej; 6. na nabrzeża, porty wojenne oraz pod urządzenia portowe Marynarki Wojennej i Straży Granicznej; 7. na porty i przystanie żeglugi śródlądowej, którym odrębne przepisy nadają znaczenie obronne; 8. przez przedsiębiorstwa państwowe oraz jednostki i ośrodki badawczo-rozwojowe, dla których Minister Obrony Narodowej lub minister właściwy do spraw wewnętrznych jest organem założycielskim, realizujące zadania na rzecz obronności i bezpieczeństwa państwa; 9. pod obiekty przeznaczone na magazyny państwowych rezerw gospodarczych i mobilizacyjnych; 10. na siedziby sądów, prokuratur oraz zakładów poprawczych; 11. na zakwaterowanie skazanych i tymczasowo aresztowanych oraz osób odosobnionych, o których mowa w przepisach o stanie wyjątkowym; 12. na zakwaterowanie uchodźców, azylantów a takie osób podlegających wydaleniu; 13. pod obiekty łączności radiowej Ministerstwa Spraw Zagranicznych; 14. pod obiekty kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczenia ruchu lotniczego; 15. pod obiekty zbiorników wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływowi ochronie przed powodzią oraz stopni wodnych, a także pod stałe urządzenia służące do dokonywania przewozów międzybrzegowych; 16. nieruchomości pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi oraz liniami i obiektami łączności, którym odrębne przepisy nadają znaczenie obronne; 17. nieruchomości pod wojskowymi bocznicami kolejowymi; 18. nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cel wymieniony w pkt 1–17. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (Dz. U. Nr 207, poz. 2107)
NIERUCHOMOŚCI WARSZAWSKIE, zob. prawo zabudowy, prawo własności czasowej W celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m.st. Warszawy przechodzą z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu [21 listopada 1945 r.] na własność gminy m.st. Warszawy. Dekret niniejszy stanowi podstawę dla przepisania we właściwych księgach hipotecznych na rzecz gminy m.st. Warszawy tytułów własności gruntów. Odpowiedzialność gminy m.st. Warszawy za istniejące w dniu wejścia w życie niniejszego dekretu obciążenia hipoteczne gruntów, które przechodzą na jej własność, będzie uregulowana odrębnymi przepisami. 184
Nieruchomości warszawskie
Budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy m.st. Warszawy, pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Gmina m.st. Warszawy może wyznaczyć właścicielowi przedmiotów, znajdujących się na gruncie, który przeszedł na własność gminy i został przez nią objęty w posiadanie, stosowny termin dla zabrania tych przedmiotów. W razie bezskutecznego upływu terminu własność tych przedmiotów przechodzi na gminę m.st. Warszawy. Przepisu nie stosuje się do budynków, z wyjątkiem budynków zniszczonych, które według orzeczenia władzy budowlanej ze względu na stan zniszczenia nie nadają się do naprawy i powinny ulec rozbiórce. Dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania, a jeżeli chodzi o osoby prawne. Uwzględni też, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej. W razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta. W przypadku nieuwzględnienia wniosku gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów – na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie. W razie niezgłoszenia wniosku, lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie. W razie nieprzyznania dotychczasowemu właścicielowi gruntu wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy wszystkie budynki, położone na gruncie, przechodzą na własność gminy, która zobowiązana jest wypłacić właścicielowi odszkodowanie za budynki, nadające się do użytkowania lub naprawy. Odszkodowanie za grunty oraz odszkodowanie za budynki ustala miejska komisja szacunkowa. Odszkodowanie to wynosi, jeżeli chodzi o grunty – skapitalizowaną wartość czynszu dzierżawnego (opłaty za prawo zabudowy) gruntu tej samej wartości użytkowej, a jeżeli chodzi o budynki – wartość budynku. Odszkodowanie wypłaca się w miejskich papierach wartościowych. Prawo do żądania odszkodowania powstaje po upływie 6 miesięcy od dnia objęcia gruntu w posiadanie przez gminę m.st. Warszawy i wygasa po upływie lat 3 od tego terminu. dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.) „Art. 3. 1. Wywłaszczenie jest dopuszczalne, jeżeli wywłaszczana nieruchomość jest ubiegającemu się o wywłaszczenie niezbędna na cele użyteczności publicznej, na cele obrony Państwa albo dla wykonania zadań określonych w zatwierdzonych planach gospodarczych. 185
Nieruchomości warszawskie
2. Na obszarze miasta lub osiedla może być również wywłaszczona nieruchomość lub kompleks nieruchomości niezbędny dla planowej realizacji na ich terenie budownictwa ogólnomiejskiego i zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego. O wywłaszczenie dla tych celów może ubiegać się tylko prezydium rady narodowej danego miasta (osiedla). Art. 50. 1. Przepisy niniejszej ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za gospodarstwa rolne, sadownicze i warzywnicze na gruntach, które na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) przeszły na własność Państwa, jeżeli ich poprzedni właściciele lub następcy prawni tych osób, prowadzący wymienione gospodarstwa, pozbawieni zostaną użytkowania wspomnianych gruntów po wejściu w życie niniejszej ustawy. 2. Przepisy niniejszej ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domów jednorodzinnych i jednej działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego, które przejdą po wejściu w życie niniejszej ustawy na własność Państwa na podstawie dekretu powołanego w ust. 1. 3. Rada Ministrów w drodze rozporządzenia może postanowić stosowanie przepisów niniejszej ustawy dotyczących odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości – do domów jednorodzinnych oraz jednej działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego, które przeszły na własność Państwa, na podstawie dekretu powołanego w ust. 1, przed wejściem w życie niniejszej ustawy. 4. W zakresie unormowanym w ust. 1–3 nie mają zastosowania przepisy art. 9 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Art. 51. 1. Poprzedniemu właścicielowi gruntu, który na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) przeszedł na własność Państwa, może być odmówione prawo własności czasowej tego gruntu, stosownie do przepisów tego dekretu niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 tego dekretu, także ze względu na cele określone w art. 3 niniejszej ustawy. 2. Przepis ust. 1 stosuje się również do przypadków, gdy odmowa własności czasowej na podstawie przepisów dekretu wymienionego w ust. 1 nastąpiła przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy”. ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst pierwotny: Dz. U. Nr 17, poz. 70) „Art. 53. 1. Przepisy niniejszej ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za gospodarstwa rolne, sadownicze i warzywnicze na gruntach, które na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279, z 1950 r. Nr 14, poz. 130 i Nr 58, poz. 529, z 1958 r. Nr 17, poz. 70 i z 1961 r. Nr 32, poz. 159) przeszły na własność Państwa, jeżeli ich poprzedni właściciele lub następcy prawni tych osób, prowadzący wymienione gospodarstwa, pozbawieni zostaną użytkowania wspomnianych gruntów po wejściu w życie niniejszej ustawy. 2. Przepisy niniejszej ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domów jednorodzinnych i jednej działki budowlanej pod budo186
Nieruchomości warszawskie
wę domu jednorodzinnego, które przejdą po wejściu w życie niniejszej ustawy na własność Państwa na podstawie dekretu powołanego w ust. 1. 3. Rada Ministrów w drodze rozporządzenia może postanowić stosowanie przepisów niniejszej ustawy dotyczących odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości – co do domów jednorodzinnych oraz jednej działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego, które przeszły na własność Państwa na podstawie dekretu powołanego w ust. 1 przed wejściem w życie niniejszej ustawy. 4. W zakresie unormowanym w ust. 1–3 nie mają zastosowania przepisy art. 9 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Art. 54. 1. Poprzedniemu właścicielowi gruntu, który na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy przeszedł na własność Państwa, może być odmówione prawo użytkowania wieczystego tego gruntu stosownie do przepisów tego dekretu niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 tego dekretu, także ze względu na cele określone w art. 3 niniejszej ustawy. 2. Przepis ust. 1 stosuje się również do przypadków, gdy odmowa własności czasowej na podstawie przepisów dekretu wymienionego w ust. 1 nastąpiła przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy”. ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64) „Art. 40. Istniejące w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy [część przepisów weszła w życie 1 października 1961 roku, część przepisów weszła w życie z dniem 21 lipca 1961 r.] prawa własności czasowej, prawa zabudowy, prawa wieloletniej dzierżawy lub użytkowania gruntu jako prawa wieczystego albo zarząd i użytkowanie gruntu (nieruchomości), ustanowione na rzecz innych jednostek niż państwowe, staną się prawem użytkowania wieczystego w rozumieniu niniejszej ustawy w przypadkach i na warunkach, które określi Minister Gospodarki Komunalnej w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia. Dotyczy to w szczególności praw ustanowionych na podstawie: 1) dekretu z dnia 6 grudnia 1946 r. o przekazywaniu przez Państwo mienia nierolniczego na obszarze Ziem Odzyskanych i b. Wolnego Miasta Gdańska (Dz. U. Nr 71, poz. 389), 2) dekretu z dnia 10 grudnia 1952 r. o odstępowaniu przez Państwo nieruchomego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywidualnych domów jednorodzinnych (Dz. U. Nr 49, poz. 326), 3) ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132), 4) dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), 5) dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych (tekst jedn. Dz. U. z 1952 r. Nr 4, poz. 31)”. ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159) „Art. 89. 1. Z dniem wejścia w życie ustawy [1 sierpnia 1985 r.] wygasają prawa do odszkodowania za przejęte przez Państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości, 187
Nieruchomości warszawskie
przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 i art. 8 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). 2. Poprzedni właściciele działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20, a także domami, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali, oraz domami, które stanowiły przed tym dniem własność spółdzielni mieszkaniowych, lub ich następcy prawni mogą zgłosić w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie wymienionych gruntów w użytkowanie wieczyste. O przyznaniu prawa użytkowania wieczystego wymienionych gruntów i o zwrocie budynków orzeka terenowy organ administracji państwowej stopnia podstawowego. 3. Na rzecz osoby fizycznej może być dokonany zwrot tylko jednej nieruchomości. 4. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do obiektów sakralnych, klasztorów, domów zakonnych i innych obiektów kościelnych, użytkowanych w całości przez byłych właścicieli lub ich następców prawnych. Jeżeli obiekty te użytkowane są tylko w części, przepis ust. 2 może mieć zastosowanie wyłącznie w granicach faktycznego władania. 5. Przepisu ust. 2 nie stosuje się do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste osobom innym niż byli właściciele oraz do gruntów oddanych w użytkowanie. Art. 90. 1. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za gospodarstwo rolne na gruntach, które na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) przeszły na własność Państwa, jeżeli ich poprzedni właściciele lub następcy prawni tych właścicieli, prowadzący gospodarstwo, zostali pozbawieni faktycznego władania wspomnianym gospodarstwem po dniu 5 kwietnia 1958 r. 2. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność Państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu wymienionego w ust. 1 mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r.”. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (tekst pierwotny: Dz. U. Nr 22, poz. 99) „Art. 82. 1. Z dniem wejścia w życie ustawy [1 sierpnia 1985 r.] wygasają prawa do odszkodowania za przejęte przez Państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości, przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 i art. 8 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). 2. Poprzedni właściciele działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20, a także domami, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali, oraz domami, które stanowiły przed tym dniem własność spółdzielni mieszkaniowych, lub ich następcy prawni mogą zgłosić w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie wymienionych gruntów w użytkowanie wieczyste. O przyznaniu prawa użytkowania wieczystego wymienionych gruntów i o zwrocie budynków orzeka rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy w odniesieniu do gruntów stanowiących własność gminy.
188
Nieruchomości warszawskie
3. Na rzecz osoby fizycznej może być dokonany zwrot tylko jednej nieruchomości. 4. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do obiektów sakralnych, klasztorów, domów zakonnych i innych obiektów kościelnych, użytkowanych w całości przez byłych właścicieli lub ich następców prawnych. Jeżeli obiekty te użytkowane są tylko w części, przepis ust. 2 może mieć zastosowanie wyłącznie w granicach faktycznego władania. 5. Przepisu ust. 2 nie stosuje się do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste osobom innym niż byli właściciele oraz do gruntów oddanych w użytkowanie. Art. 83. 1. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za gospodarstwo rolne na gruntach, które na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) przeszły na własność Państwa, jeżeli ich poprzedni właściciele lub następcy prawni tych właścicieli, prowadzący gospodarstwo, zostali pozbawieni faktycznego władania wspomnianym gospodarstwem po dniu 5 kwietnia 1958 r. 2. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność Państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu wymienionego w ust. 1 mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. W ramach przyznanego odszkodowania poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni mogą otrzymać w użytkowanie wieczyste działkę pod budowę domu jednorodzinnego”. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) „Art. 214. 1. Poprzednim właścicielom, których prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości, przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 i art. 8 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 i z 1985 r. Nr 22, poz. 99), wygasły na podstawie przepisów ustawy wymienionej w art. 241 pkt 1 (ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), jeżeli zgłosili oni lub ich następcy prawni w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, może zostać zwrócona jedna nieruchomość. 2. Zwrot nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, przysługuje poprzednim właścicielom działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20, oraz domami, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali, a także domami, które stanowiły przed tym dniem własność spółdzielni mieszkaniowych. 3. O przyznaniu prawa użytkowania wieczystego gruntów i o zwrocie budynków orzeka właściwy organ. 4. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do obiektów sakralnych, klasztorów, domów zakonnych i innych obiektów kościelnych, użytkowanych w całości przez byłych właścicieli lub ich następców prawnych. Jeżeli obiekty te są użytkowane tylko w części, przepis ust. 2 stosuje się wyłącznie w granicach faktycznego władania. 5. Przepisu ust. 2 nie stosuje się do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste osobom innym niż byli właściciele oraz do gruntów oddanych w użytkowanie. 189
Nieruchomości warszawskie
Art. 215. 1. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za gospodarstwo rolne na gruntach, które na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy przeszły na własność państwa, jeżeli ich poprzedni właściciele lub następcy prawni tych właścicieli, prowadzący gospodarstwo, zostali pozbawieni faktycznego władania wspomnianym gospodarstwem po dniu 5 kwietnia 1958 r. 2. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu wymienionego w ust. 1 mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. W ramach przyznanego odszkodowania poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni mogą otrzymać w użytkowanie wieczyste działkę pod budowę domu jednorodzinnego”. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. Uszczerbek majątkowy wynikły z niezaspokojenia uprawnienia do przyznania prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy (własności czasowej, użytkowania wieczystego) gruntu objętego działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), na skutek rażąco naruszającej prawo odmowy uwzględnienia wniosku złożonego na podstawie art. 7 tego dekretu, stanowi stratę w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. i zarazem szkodę rzeczywistą w znaczeniu art. 160 § 1 k.p.a. O tym, w jakim zakresie szkoda jest normalnym następstwem niezaspokojenia wspomnianego uprawnienia, rozstrzyga ocena całokształtu okoliczności sprawy, mających znaczenie w świetle uregulowania zawartego art. 361 § 1 k.c. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r. (III CZP 6/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 4) Między decyzją administracyjną odmawiającą przyznania dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości zabudowanej prawa własności czasowej (później wieczystego użytkowania) do gruntu wydanej na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.), a sprzedażą przez Skarb Państwa najemcom zajmowanych przez nich w budynku lokali, zachodzi związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. Ustalenie wysokości szkody, jaką w związku z tą sprzedażą poniósł pierwotny właściciel, powinno uwzględniać ograniczenia prawne, którym podlegałaby przedmiotowa nieruchomość, gdyby nie doszło do jej bezprawnego przejęcia przez państwo w 1945 r. – od wprowadzenia publicznej gospodarki lokalami w 1945 r. do dnia orzekania. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2002 r. (I CKN 1215/00, OSP 2004, z. 1, poz. 3) Przejście na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.) na rzecz miasta stołecznego Warszawy prawa własności gruntów sąsiednich, z pozostawieniem dotychczasowym właścicielom prawa własności budynków, nie spowodowało wygaśnięcia służebności gruntowych przejazdu ustanowionych na tych gruntach. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2001 r. (CKN 71/01, OSNC 2002, nr 7–8, poz. 98) 190
Nieruchomości warszawskie
Problematyka tzw. gruntów, nieruchomości warszawskich jest o tyle skomplikowana, iż nie była ona prawidłowo regulowana przez wiele lat. A jednak kwestia ta była przedmiotem regulacji licznych przepisów (oprócz wyżej wymienionych także m.in przez: rozporządzenie z dnia 7 kwietnia 1946 r. w sprawie obejmowania gruntów w posiadanie przez gminę m.st. Warszawy, Dz. U. Nr 16, poz. 112 – weszło w życie 21 maja 1946 roku; dekret z dnia 11 października 1946 – Prawo rzeczowe, Dz. U. Nr 57, poz. 319; rozporządzenie z dnia 27 stycznia 1948 r. w sprawie obejmowania w posiadanie gruntów przez gminę m.st. Warszawy, Dz. U. Nr 6, poz. 43 – weszło w życie 10 lutego 1948 r.; rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 maja 1948 r. wydane w porozumieniu z Ministrem Odbudowy w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla budynków na obszarze miasta stołecznego Warszawy stanowiących odrębne nieruchomości, Dz. U. Nr 277, poz. 187] oraz stanowiona przez akty, których obecnie nie uznaje się za źródła prawa (np. uchwała nr 11 Rady Ministrów z dnia 27 stycznia 1965 r. w sprawie oddania niektórych terenów na obszarze m.st. Warszawy w użytkowanie wieczyste). Analizując problem na uwagę zasługują tutaj najgłówniejsze kwestie: 1. dekret miał charakter nacjonalizacyjny; 2. choć prawo własności gruntów z mocy prawa przeszło na gminę m.st. Warszawy to umożliwiał on dotychczasowym właścicielom lub ich następcom prawnym uzyskanie za opłatą symboliczną tytułu prawnego (prawo wieczystej dzierżawy, prawo zabudowy gruntu) do władania gruntami, lub też odszkodowania za utracone nieruchomości. Następowało to w trybie procedury administracyjnej. Uprawniony bądź jego następcy musieli złożyć wniosek w wyznaczonym terminie zawitym: a. przyznanie prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy – 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę; b. prawo do żądania odszkodowania – będzie powstawać w 6 miesięcy od dnia objęcia gruntu w posiadanie przez gminę i wygasać z upływem lat trzech od tej daty. Bieg tego terminu rozpoczynał się z upływem terminu na składanie przez byłych właścicieli wniosków o prawo do gruntu, termin ten był uwarunkowany od dwóch rozporządzeń (pierwsze z 1946 r. a drugie z 1948 r.) określających procedurę obejmowania gruntów w posiadanie przez gminę m.st. Warszawy; c. prawo wieczystej dzierżawy i prawo zabudowy na podstawie dekretu Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych, zostały przekształcone w prawo własności czasowej. Na podstawie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach prawo własności czasowej zostało zamienione na użytkowanie wieczyste. Całość unormowań ustawy o gospodarce terenami zaczęła obowiązywać dopiero 1 października 1961 roku, pewna część przepisów weszła w życie z dniem 21 lipca 1961 r.; d. bieg dodatkowego 6 miesięcznego terminu zawitego przewidzianego dla zgłaszania wniosków o prawo do gruntu w trybie art. 7 ust. 1 dekretu rozpoczął się z momentem wejścia w życie uchwały nr 11 Rady Ministrów z dnia 27 stycznia 1965 r. tj. z dniem 1 lutego 1965 r.; e. z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (tekst pierwotny: Dz. U. Nr 22, poz. 99) tj. z dniem 1 sierpnia 1985 roku wygasły prawa do odszkodowania za przejęte przez Państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości, przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 i art. 8 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279. Jednocześnie poprzedni właściciele działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami 191
Nieruchomości warszawskie
mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20, a także domami, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali, oraz domami, które stanowiły przed tym dniem własność spółdzielni mieszkaniowych, lub ich następcy prawni mogli zgłosić w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 3. postanowienia dekretu spowodowały iż budynki położone na gruntach, które z mocy prawa przeszły na własność m.st. Warszawy, stały się odrębnymi od gruntu przedmiotami własności; 4. na podstawie decyzji Prezydium Rady Narodowej m.st. Warszawy z dnia 7 października 1947 r. Zarządu Miejskiego zostało upoważnione do wydawania tzw. promes umożliwiających zainteresowanym rozpoczęcie, na terenie przejętym przez gminę m.st. Warszawy, inwestycji budowlanych jeszcze przed uregulowaniem, w trybie art. 7 dekretu, stanu prawnego gruntów. Decyzja ta została potwierdzona przez uchwała nr 368 Rady Narodowej m.st. Warszawy z dnia 14 maja 1948 roku. Zarząd Miejski na tej podstawie wydawał w imieniu gminy m.st. Warszawy promesy, w których zawarte były przyrzeczenia zawarcia w przyszłości przez gminę umowy o nabycie praw do gruntu. Uwarunkowane to było jego zabudowaniem w oparciu o uzyskane pozwolenie na budowę. Ponadto promesa dawała upoważnienie do objęcia w posiadanie działki; 5. na podstawie ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej administracji państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130) zniesiono samorząd terytorialny a majątek zlikwidowanych jednostek stał się z mocy prawa własnością państwową z dniem 13 kwietnia 1950 r.; 6. ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst pierwotny: Dz. U. Nr 17, poz. 70), która weszła w życie 5 kwietnia 1958 r. i obowiązywała do 31 lipca 1985 roku, poszerzyła katalog przypadków wynikający z art. 7 dekretu, w których mogła nastąpić odmowa uwzględnienia wniosku byłego właściciela gruntu o wymienione w art. 3 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania przyczyny. W zakresie odszkodowań dotyczących gospodarstw rolnych, sadowniczych i warzywniczych; domów jednorodzinnych; działek pod budowę domów jednorodzinnych ustawa wprowadziła odpowiednie stosowanie przepisów o odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości; 7. ustawą z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191) mienie stanowiące własność Skarbu Państwa stało się własnością gmin; 8. od chwili wejścia w życie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93), tj. od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 roku, kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321), obowiązywał na podstawie art. 177 k.c. zakaz nabywania w drodze zasiedzenia własności nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Po tej nowelizacji kodeksu cywilnego możliwe stało się zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa. Postanowienia dotyczące nieruchomości warszawskich zawierają także: 1. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej (Dz. U. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.), 2. ustawa z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego w Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 323 z późn. zm.), 192
Nieruchomość rolna
3. ustawa z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko-Reformowanego w Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 324 z późn. zm.), 4. ustawa z dnia 30 czerwca 1995 r. o stosunku Państwa do Kościoła Adwentystów Dnia Siódmego w Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 97, poz. 481 z późn. zm.).
NIERUCHOMOŚĆ Część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA, zob. działka gruntu Grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
NIERUCHOMOŚĆ JAKO ŚRODEK TRWAŁY Przez środki trwałe rozumie się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki lub oddane do używania na podstawie najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze Do środków trwałych zalicza się w szczególności min: nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budynki i budowle, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1317 z późn. zm.) ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.)
NIERUCHOMOŚĆ PODOBNA Nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
NIERUCHOMOŚĆ ROLNA, zob. gospodarstwo rolne; gospodarstwo rodzinne; grunt orny; użytki rolne; grunty rolne zabudowane; działka przyzagrodowa, działka siedliskowa Nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Nieruchomość rolna nie obejmuje nieużytków. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1984 r. (III CZP 78/84, OSNC 1985, nr 10, poz. 149) 193
Nieruchomość wspólna
Wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków są nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) w rozumieniu art. 461 k.c. i art. 1058 k.c. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1996 r. (III CZP 47/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 50) O rolniczym charakterze gruntu przesądza jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób jego aktualnego wykorzystania. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999 r. (III CKN 140/98, Lex, nr 50652) Kryterium wyodrębniającym nieruchomość rolną z ogółu nieruchomości gruntowych stanowią jej właściwości agronomiczne, które w myśl art. 461 k.c. są rozstrzygającymi o jej wykorzystaniu do prowadzenia określonej w tym przepisie działalności wytwórczej w rolnictwie. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2001 r. (II CKN 440/01, OSNC 2002, nr 7–8, poz. 99)
NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
NIEUŻYTKI, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków nieużytki oznacza się skrótem literowym „N” Do nieużytków zalicza się: 1. niezakwalifikowane do użytków ekologicznych: a. bagna (błota, topieliska, trzęsawiska, moczary, rojsty); b. piaski (piaski ruchome, plaże nieurządzone, piaski nadbrzeżne, wydmy); c. naturalne utwory fizjograficzne, takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skały, rumowiska; 2. nieprzeznaczone do rekultywacji wyrobiska po wydobywaniu kopalin. rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
NUMERACJA PORZĄDKOWA NIERUCHOMOŚCI W miastach oraz innych miejscowościach numery porządkowe nieruchomości ustala się odrębnie dla każdej ulicy i każdego placu. Dla miejscowości nieposiadających ulic lub placów albo posiadających ulice lub place bez nazw ustala się jedną numerację porządkową nieruchomości. Jeżeli w miejscowości tylko część nieruchomości przylega do ulic lub placów z nazwami, numery porządkowe nieruchomości ustala się odrębnie dla każdej ulicy i każdego placu, a dla wszystkich nieruchomości przylegających do ulic lub placów bez nazw albo nieprzylegających do nich ustala się odrębną numerację. Dla wsi i związanych z nią osad, kolonii, przysiółków i ich części można wprowadzić wspólną numerację porządkową nieruchomości, o ile stanowią jeden obręb ewidencji gruntów i budynków. 194
Numeracja porządkowa nieruchomości
Każda nieruchomość powinna mieć jeden numer porządkowy. Tym samym numerem porządkowym oznacza się również budynki położone na nieruchomości, nawet jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość, na której znajduje się więcej niż jeden budynek położony frontem do ulicy, oznacza się numerem porządkowym złożonym z kilku kolejnych numerów, stosownie do liczby istniejących na tej nieruchomości budynków położonych frontem do ulicy. W przypadku, gdy kolejnych numerów jest więcej niż trzy, podaje się numer najniższy i najwyższy, oddzielone myślnikiem. Budynki, o których mowa, oznacza się kolejnymi numerami, które składają się na numer nieruchomości. Jeżeli budynek został wybudowany na gruntach wchodzących w skład dwóch lub więcej nieruchomości, budynek ten oznacza się numerem porządkowym złożonym z kilku kolejnych numerów, stosownie do liczby nieruchomości oznaczonych uprzednio odrębnymi numerami porządkowymi. Dwie lub większą liczbę nieruchomości przylegających do siebie i wykorzystywanych jako jedna całość gospodarcza przez zakład przemysłowy lub usługowy, gospodarstwo rolne lub leśne albo stanowiących pracownicze ogrody działkowe lub teren zabudowany domami campingowymi pod wspólnym zarządem oznacza się jednym numerem porządkowym, złożonym z kilku kolejnych numerów, stosownie do liczby nieruchomości oznaczonych uprzednio odrębnymi numerami porządkowymi. Jeżeli na nieruchomości oprócz budynku przylegającego do ulicy znajduje się jeden lub większa liczba budynków położonych w głębi nieruchomości, wówczas budynki te oznacza się numerem porządkowym, który ma cała nieruchomość, z dodatkowym oznaczeniem kolejnymi wielkimi literami alfabetu łacińskiego, z wyłączeniem liter właściwych wyłącznie językowi polskiemu. Przepisu nie stosuje się do budynków z pomieszczeniami nieprzeznaczonymi na stały pobyt ludzi, w szczególności budynków gospodarczych oraz magazynowych. Budynki te można oznaczyć numerem porządkowym w ww. sposób na wniosek właściciela nieruchomości. W przypadku podziału nieruchomości na dwie albo więcej nieruchomości przylegających do ulicy można wprowadzić do istniejącej już numeracji dodatkowe oznaczenie dla poszczególnych nowo utworzonych nieruchomości, poprzez dodanie do istniejących numerów małych liter alfabetu łacińskiego, z wyłączeniem liter właściwych wyłącznie językowi polskiemu. W przypadku podziału nieruchomości albo scalenia i podziału nieruchomości, a także w przypadku, gdy podział albo scalenie i podział nieruchomości sąsiedniej uzasadniają potrzebę wprowadzenia nowej numeracji, ustala się nową numerację porządkową nieruchomości. Nieruchomości przylegające do ulic lub placów oznacza się kolejnymi numerami porządkowymi, w sposób stosowany już w danej miejscowości. W innych przypadkach stosuje się następujący sposób oznaczania nieruchomości: 1. numery porządkowe nieruchomości wzdłuż ulic głównych powinny wzrastać w kierunku od centrum miasta ku jego granicom albo z południa na północ oraz ze wschodu na zachód; 2. numery porządkowe nieruchomości wzdłuż ulic bocznych powinny wzrastać, poczynając od głównej ulicy w kierunku granic miasta; 3. nieruchomości po lewej stronie ulicy w kierunku zwiększających się numerów oznacza się numerami nieparzystymi, a po prawej stronie parzystymi; 4. nieruchomości przylegające do placów powinny mieć numerację ciągłą, która powinna wzrastać, poczynając od naroża placu przy głównej ulicy, zgodnie z kierunkiem obrotu wskazówek zegara; 195
Numeracja porządkowa nieruchomości
5. jeżeli plac powstaje z rozszerzenia lub skrzyżowania ulic, nieruchomości położone przy placu oznacza się kolejno numerami porządkowymi jednej z ulic przechodzącej przez plac. Nieruchomości przylegające do dwóch lub większej liczby ulic lub placów oznacza się numerami porządkowymi od jednej z przylegających ulic. Jeżeli oprócz budynku przylegającego bezpośrednio do ulicy znajduje się jeden lub większa liczba budynków położonych w głębi nieruchomości, wówczas budynki te oznacza się oznacza się numerem porządkowym, który ma cała nieruchomość, z dodatkowym oznaczeniem kolejnymi wielkimi literami alfabetu łacińskiego, z wyłączeniem liter właściwych wyłącznie językowi polskiemu. Przepisu nie stosuje się do budynków z pomieszczeniami nieprzeznaczonymi na stały pobyt ludzi, w szczególności budynków gospodarczych oraz magazynowych. Budynki te można oznaczyć numerem porządkowym we wspomniany sposób na wniosek właściciela nieruchomości W przypadku gdy oznaczenie nieruchomości numerem porządkowym następuje z urzędu, o fakcie oznaczenia nieruchomości numerem porządkowym zawiadamia się pisemnie właściciela (współwłaścicieli) ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości), a w przypadku braku takiego właściciela – inną osobę lub osoby ujawnione w tej ewidencji. Jeżeli oznaczenie nieruchomości numerem porządkowym następuje na wniosek właściciela lub osoby faktycznie władającej nieruchomością, o fakcie oznaczenia nieruchomości numerem porządkowym zawiadamia się pisemnie wnioskodawcę. Oznaczania numerami porządkowymi nieruchomości na terenach zamkniętych dokonuje się w porozumieniu z zarządcami tych terenów. W widocznym miejscu, na budynkach lub na ogrodzeniu nieruchomości, w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania zawiadomienia o oznaczeniu nieruchomości numerem porządkowym, umieszcza się tabliczkę z numerem porządkowym nieruchomości. W miejscowościach posiadających ulice lub place z nazwami – na tabliczce z numerem porządkowym nieruchomości powinna być podana również nazwa ulicy lub placu, a w miejscowościach bez ulic lub placów albo posiadających ulice lub place bez nazw – nazwa miejscowości. Jeżeli budynek jest położony w głębi nieruchomości, która jest ogrodzona od ulicy, tabliczkę z numerem porządkowym nieruchomości umieszcza się również na ogrodzeniu. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 28 października 2004 r. w sprawie numeracji porządkowej nieruchomości (Dz. U. Nr 243, poz. 2432)
O OBIEKT MAŁEJ ARCHITEKTURY Zgodnie z przepisami prawa budowlanego są to niewielkie obiekty, w szczególności: 1. kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury; 2. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej; 3. użytkowe, służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, 4. huśtawki, drabinki, śmietniki. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118)
OBIEKT MOSTOWY, zob. drogowy obiekt inżynierski Budowla (drogowy obiekt inżynierski) przeznaczona do przeprowadzenia drogi, samodzielnego ciągu pieszego lub pieszorowerowego, szlaku wędrówek zwierząt dziko żyjących lub innego rodzaju komunikacji nad przeszkodą terenową, w szczególności: most, wiadukt, estakadę, kładkę. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
OBIEKTY INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ I SPOŁECZNEJ, zob. uzbrojenie terenu Są to urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu związane z funkcjonowaniem budynków mieszkalnych lub osiedli mieszkaniowych, a także obiekty służby zdrowia, oświaty i wychowania, kulturalno-oświatowe, handlowe lub inne, jeżeli jednostki te świadczą usługi przede wszystkim na rzecz mieszkańców tych budynków lub osiedli. ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 z późn zm.)
OBIEKTY INŻYNIERII LĄDOWEJ I WODNEJ Są to wszystkie obiekty budowlane niesklasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) 197
Obiekty towarzyszące obiektom sakralnym
OBIEKTY TOWARZYSZĄCE OBIEKTOM SAKRALNYM, zob. budynki towarzyszące obiektom sakralnym Położone w sąsiedztwie obiektów sakralnych: budynki mieszkalne i gospodarcze proboszcza, wikariusza i psalmisty, budynki stanowiące mieszkanie pracowników świeckich parafii, budynki punktu katechetycznego. ustawa z dnia 4 lipca 1991 r. o stosunku Państwa do Polskiego Autokefalicznego Kościoła Prawosławnego (Dz. U. Nr 66, poz. 287 z późn. zm.)
OBRĘB EWIDENCYJNY NA POTRZEBY EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW, zob. ewidencja gruntów i budynków; jednostki powierzchniowego podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków W ewidencji gruntów i budynków część składowa jednostki ewidencyjnej powierzchniowego podziału kraju. Przy projektowaniu przebiegu granic obrębów uwzględnia się podział na rejony statystyczne i obwody spisowe. Granice obrębów wiejskich powinny być zgodne z granicami wsi i sołectw. Granice obrębów na obszarach miast powinny być zgodne z granicami dzielnic i w miarę możliwości pokrywać się z granicami osiedli i zespołów urbanistycznych oraz naturalnymi granicami wyznaczonymi w szczególności przez cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne. Na odcinkach wybrzeża morskiego granice obrębów powinny być zgodne z linią podstawową morza terytorialnego. Teren zamknięty może stanowić odrębny obręb ewidencyjny zastrzeżony ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa. Obręb w jednostce ewidencyjnej jest określony przez jego nazwę i numer lub wyłącznie przez numer. Podziału na obręby i określenia ich granic dokonuje starosta, po zasięgnięciu opinii właściwego miejscowo organu do spraw zagospodarowania przestrzennego oraz właściwej miejscowo jednostki statystyki publicznej. Wyniki ustaleń, wykazuje się na mapie przeglądowej sporządzonej, w zależności od wielkości obszaru, w skali 1:10 000 lub 1:25 000. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi gruntów położonych w granicach obrębu są: 1. nazwa obrębu i jego numer stanowiący część składową identyfikatora obrębu; 2. numeryczny opis granic obrębu, uwzględniający granice jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa; 3. dane dotyczące działek ewidencyjnych wchodzących w skład obrębu; 4. dane dotyczące budynków stanowiących część składową gruntu; 5. dane o usytuowaniu budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności; 6. dane dotyczące użytków gruntowych i klas gleboznawczych; 7. dane dotyczące rejonów statystycznych. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) OBSZAR METROPOLITALNY Obszar wielkiego miasta oraz powiązanego z nim funkcjonalnie bezpośredniego otoczenia, ustalony w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
198
Ochrona posiadania
OBSZAR PRZESTRZENI PUBLICZNEJ Obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne, określony w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
OCHRONA GRUNTÓW LEŚNYCH, zob. wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej W rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych polega na: 1. ograniczaniu przeznaczania ich na cele nieleśne lub nierolnicze; zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów leśnych oraz szkodom w drzewostanach i produkcji leśnej, powstającym wskutek działalności nieleśnej i ruchów masowych ziemi; 2. przywracaniu wartości użytkowej gruntom, które utraciły charakter gruntów leśnych wskutek działalności nieleśnej; 3. poprawianiu ich wartości użytkowej oraz zapobieganiu obniżania ich produkcyjności. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
OCHRONA GRUNTÓW ROLNYCH, zob. wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych polega na: 1. ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne; zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów rolnych oraz szkodom w produkcji rolniczej, powstającym wskutek działalności nierolniczej i ruchów masowych ziemi; 2. rekultywacji i zagospodarowaniu gruntów na cele rolnicze; zachowaniu torfowisk i oczek wodnych jako naturalnych zbiorników wodnych. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
OCHRONA POSIADANIA, zob. ochrona własności; posiadanie; własność; współwłasność; władanie; wywłaszczenie; zrzeczenie się własności nieruchomości Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego. Przepisy stosuje się odpowiednio do dzierżyciela. Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. 199
Ochrona własności
Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania. Posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Powództwo o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Do wyłącznej jurysdykcji krajowej należą sprawy o prawa rzeczowe i posiadanie nieruchomości położonej w Polsce, jak również ze stosunku najmu lub dzierżawy takiej nieruchomości, z wyjątkiem spraw o czynsz. Wyłączność ta obejmuje także inne sprawy w takim zakresie, w jakim rozstrzygnięcie dotyczy nieruchomości położonej w Polsce. Rozpoznaniu przez sądy polskie nie podlegają sprawy o prawa rzeczowe na nieruchomości i posiadanie nieruchomości położonej za granicą ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) Podobnie jak w przypadku własności także w przypadku posiadania istnieje prawna możliwość jego ochrony. Tak więc posiadaczowi rzeczy służy tzw. roszczenie posesoryjnie przeciw osobom, które naruszają jego stan posiadania. Jego istotą jest żądanie przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechanie dalszych naruszeń.
OCHRONA WŁASNOŚCI, zob. posiadanie, ochrona posiadania; własność; współwłasność Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności ustawa z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483) Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenia właściciela nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości. Samoistny posiadacz 200
Ochrona własności
w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Zobowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same, jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze zobowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże, gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi. Jeżeli jednak połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy. Przepisy określające prawa i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, stosuje się także w przypadku, gdy samoistny posiadacz rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy. Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość 201
Odrębna własność lokalu
zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Powództwo o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) Przepisy umożliwiają właścicielowi nieruchomości (rzeczy) ochronę przysługujących mu praw. Przeciwko osobom, które naruszają jego stan własności przysługują właścicielowi roszczenia o ochronę prawa własności tzw. roszczenia petytoryjne, na które składa się roszczenie windykacyjne (rei vindycatio) oraz roszczenie negatoryjne (actio negatora). W przypadku roszczenia windykacyjnego jego istotą jest uprawnienie właściciela do żądania wydania nieruchomości (rzeczy). Jednak w tym przypadku to na właścicielu ciąży obowiązek obalenia domniemania wynikającego z art. 341 k.c., zgodnie z którym domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Właściciel musi zatem udowodnić przysługujące mu prawa do nieruchomości i obalić domniemanie, iż posiadacz nieruchomości pozbawiając właściciela faktycznego władztwa nad nieruchomością działa bezprawnie. Istotą roszczenia negatoryjnego jest żądanie właściciela nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń własności w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą np. poprzez składowanie na nieruchomości różnych przedmiotów, przechodzenie przez nieruchomość. Przy tym roszczeniu ważne jest by naruszenie własności było dokonane przez bezprawne działanie człowieka (brak bądź skutecznego tytułu prawnego, lub też brak wyraźnego ustawowego upoważnienia) wbrew woli właściciela.
ODRĘBNA WŁASNOŚĆ LOKALU, zob. część składowa gruntu; samodzielny lokal mieszkalny; nieruchomość jako środek trwały
ODRĘBNY
OD GRUNTU PRZEDMIOT WŁASNOŚCI,
zob. część składowa gruntu; nieruchomość jako
środek trwały
OFICYNA, zob. budynek; kamienica; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynek samodzielny budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne I. Budynek albo boczna lub tylna część kamienicy lub innego budynku znajdująca się w tylnej części działki budowlanej, bez dostępu bezpośrednio z ulicy. Okna oficyny wychodzą na 202
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości
podwórze, wejście prowadzi przez sień lub przejazd bramy głównego budynku oraz przez podwórze. Oficyny wznoszono często z gorszych materiałów niż główny budynek, przeznaczone były bowiem na mieszkania dla służby, robotników, a także stajnie, kuźnie, a wcześniej również kuchnie. II. Służbówka, budynek nieopodal pałacu lub dworu świadczący usługi bezpośrednio dla budynku głównego (pralnie, kuchnie, piekarnie, pomieszczenia służby), stanowiący nieraz bok dziedzińca gościnnego (wjazdowego). www.wikipedia.org/wiki/Oficyna
OGRANICZENIE SPOSOBU KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI I. wynikające z zakładania i przeprowadzania instalacji Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wypłata odszkodowania). Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest zobowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Decyzja ostateczna o czasowym ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek staro-
203
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości
sty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki. „(…) W warunkach rozwoju cywilizacyjnego granice wyłączności władania rzeczą przez właściciela być muszą oceniane z uwzględnieniem najogólniej pojętego interesu publicznego, stąd też we współczesnych ustawodawstwach nie sposób wskazać takiego uregulowania, które czyniłoby z prawa własności prawo o charakterze absolutnym (…)”. W obszernym katalogu ustaw zawierających ograniczenia w korzystaniu z prawa własności mieści się ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W art. 6 pkt 2 tej ustawy uznano, że budowa ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z nich służy celom publicznym. Taki charakter, zgodnie z treścią art. 124 ust. 1 i 6 u.g.n., uzasadnia ingerencję w sferę własności i może przybrać postać decyzji administracyjnej wydanej przez starostę w postępowaniu wszczętym z urzędu lub na wniosek zarządu jednostki samorządu terytorialnego oraz innej osoby i jednostki organizacyjnej – w przypadku gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nie wyraził zgody na wzniesienie urządzeń albo postać obowiązku znoszenia uciążliwości związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń podlegających wymuszeniu w drodze decyzji administracyjnej. Szczególny charakter omawianych ograniczeń sprawia, że krąg podmiotów uprawnionych do ingerowania w prawa właścicielskie i korzystania z nieruchomości w związku z instalowaniem tam urządzeń infrastruktury technicznej jest zawężony do jednostek samorządu terytorialnego oraz zakładów i przedsiębiorstw użyteczności publicznej, powołanych do bieżącego zaspokajania potrzeb zbiorowości lokalnych, w postaci świadczonych usług publicznych. Arbitralny charakter omawianych ograniczeń nie pozbawia właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) roszczeń, których źródłem są przepisy, ogólnie rzecz ujmując o ochronie własności. W myśl art. 125 ust. 5 u.g.n., jeżeli założenie i przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń o których mowa w ust. 1 uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w art. 124 ust. 2 nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie umowy, własność albo użytkowanie wieczyste. Podmiotowe i przedmiotowe cechy tego roszczenia odróżniają je w sposób zasadniczy od roszczeń przewidzianych w art. 231 k.c. Podmiot wznoszący na gruncie urządzenia infrastruktury technicznej, o jakich mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. nie jest posiadaczem. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie właściciela, w rozumieniu art. 231 k.c., stają się częścią składową nieruchomości, a nie elementem funkcjonowania przedsiębiorstwa (zakładu) na użytek publiczny (…), co jest istotą treści wyrażonej w art. 124 u.g.n. (…)”. z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r. (III CZP 1/02, OSNC 2003, nr 1, poz. 4) II. wynikające z poszukiwania i wydobywania kopalin Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może, w drodze decyzji, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. 204
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości
Przepisy dotyczące wydawania zezwolenia i rokowań z właścicielem, przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, nabycia nieruchomości przez organ, stosuje się odpowiednio. III. wynikające z siły wyższej W przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może udzielić, w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. Decyzji nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Gdyby przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego było niemożliwe albo pociągało za sobą nadmierne trudności lub koszty stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. Jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem może żądać, aby starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze umowy. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) IV. wynikające z utworzenia parku kulturowego, wydania decyzji o pisaniu nieruchomości do rejestru zabytków, zob. zabytek nieruchomy V. wynikające z przepisów – Prawo ochrony środowiska Jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Roszczenie o wykup nieruchomości lub jej części przysługuje również użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a roszczenie o odszkodowanie za poniesioną szkodę także osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości. Z roszczeniem można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. W sprawach tych nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczących roszczeń z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną zasobów środowiska może nastąpić przez: 1. poddanie ochronie obszarów lub obiektów na podstawie przepisów o ochronie przyrody; przepis nie wyklucza możliwości ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w celu ochrony zasobów środowiska na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
205
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości
2. ustalenie warunków korzystania z wód regionu wodnego lub zlewni oraz ustanowienie obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych na podstawie przepisów ustawy – Prawo wodne; 3. wyznaczenie obszarów cichych w aglomeracji oraz obszarów cichych poza aglomeracją. W przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, na żądanie poszkodowanego właściwy starosta ustala, w drodze decyzji, wysokość odszkodowania; decyzja jest niezaskarżalna. Strona niezadowolona z przyznanego odszkodowania może w terminie 30dni od dnia doręczenia jej decyzji, wnieść powództwo do sądu powszechnego. Droga sądowa przysługuje także w przypadku niewydania decyzji przez właściwy organ w terminie 3 miesięcy od dnia zgłoszenia żądania przez poszkodowanego. Wystąpienie na drogę sądową nie wstrzymuje wykonania decyzji. Do żądania wykupu nieruchomości w przypadkach ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, o których mowa w art. 130 ust. 1, stosuje się odpowiednio zasady i tryb określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Ustalenie wysokości odszkodowania oraz ceny wykupu nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości według zasad i trybu określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązanymi do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości są: 1. właściwa jednostka samorządu terytorialnego – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku uchwalenia aktu prawa miejscowego przez organ samorządu terytorialnego; 2. reprezentowany przez wojewodę Skarb Państwa – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania rozporządzenia Rady Ministrów, właściwego ministra albo wojewody; 3. reprezentowany przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Skarb Państwa – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania przez niego rozporządzenia. Jeżeli z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, z analizy porealizacyjnej albo z przeglądu ekologicznego wynika, że pomimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to dla: oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej oraz instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Obszar ograniczonego użytkowania dla przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko lub dla zakładów lub innych obiektów, gdzie jest eksploatowana instalacja, która jest kwalifikowana jako takie przedsięwzięcie, tworzy sejmik województwa, w drodze uchwały. Obszar ograniczonego użytkowania dla zakładów lub innych obiektów niewymienionych, tworzy rada powiatu w drodze uchwały. Wyżej wymienione organy, tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów, wynikające z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego. Obszar ograniczonego użytkowania tworzy się na podstawie poświadczonej przez właściwy organ kopii mapy ewidencyjnej z zaznaczonym przebiegiem granic obszaru, na któ206
Ograniczone prawa rzeczowe
rym konieczne jest utworzenie tego obszaru; nie dotyczy to przedsięwzięć polegających na budowie drogi krajowej. Jeżeli obowiązek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wynika z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, przed utworzeniem tego obszaru nie wydaje się pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego oraz nie rozpoczyna się jego użytkowania, gdy pozwolenie na użytkowanie nie jest wymagane. Obowiązek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla określonego zakładu lub innego obiektu stwierdza się w pozwoleniu na budowę. Jeżeli obowiązek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wynika z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dla przedsięwzięcia polegającego na budowie drogi krajowej w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115) obszar ograniczonego użytkowania wyznacza się na podstawie analizy porealizacyjnej. W pozwoleniu na budowę nakłada się obowiązek sporządzenia analizy porealizacyjnej po upływie 1 roku od dnia oddania obiektu do użytkowania i jej przedstawieni w terminie 18 miesięcy od dnia oddania obiektu do użytkowania. Obszar ograniczonego użytkowania tworzy się także dla instalacji wymagających pozwolenia zintegrowanego, innych niż wymienione, dla których pozwolenie na budowę zostało wydane przed dniem 1 października 2001 r., a których użytkowanie rozpoczęło się nie później niż do dnia 30 czerwca 2003 r., jeżeli, pomimo zastosowania najlepszych dostępnych technik, nie mogą być dotrzymane dopuszczalne poziomy hałasu poza terenem zakładu. W przypadku ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne. Zobowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania. W przypadku określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902 z późn. zm.) VI. wynikające z planowania przestrzennego, zob. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego VII. wynikające z zakwaterowania sił zbrojnych RP Zajęciu na zakwaterowanie przejściowe podlegają nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a w szczególnych przypadkach nieruchomości będące własnością innych osób prawnych lub fizycznych. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wie207
Ograniczone prawa rzeczowe
czystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednakże, gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu takie prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi. Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron. Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz – prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo). Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione. Zmiana nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe aniżeli prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe niż prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa. Do zmiany pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych potrzebna jest umowa między osobą, której prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a osobą, której prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa. Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej. Zmiana pierwszeństwa staje się bezskuteczna z chwilą wygaśnięcia prawa, które ustąpiło pierwszeństwa. Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Jeżeli przed wpisaniem prawa, dla którego było zastrzeżone pierwszeństwo, zostało wpisane inne prawo, do wpisu prawa z zastrzeżeniem pierwszeństwa nie jest potrzebna zgoda osoby, której to inne prawo przysługuje, chyba że prawo, dla którego zastrzeżono pierwszeństwo, miałoby być wpisane w szerszym zakresie, niż to wynika z zastrzeżenia pierwszeństwa. W przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, roszczenia. W szczególności może być m.in. ujawniane roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku 208
Ograniczone prawa rzeczowe
o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w przypadku nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania. Ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności. Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których: 1. pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany; 2. drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 3. trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek; 4. czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) Użytkowanie w zakresie uregulowanym przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1998 r. (III CKN 566/97, OSNC 1999, nr 1, poz 17) W formie aktu notarialnego zastrzeżonej przez art. 245 § 2 zdanie drugie k.c. powinno być złożone nie tylko oświadczenie o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, ale także oświadczenie o zobowiązaniu się do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r. (V CKN 30/2000, OSNC 2001, nr 9, poz. 125) Ograniczone prawa rzeczowe zwane także prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena) wymienione przez ustawodawcę w kodeksie cywilnym mają charakter katalogu zamkniętego (numerus clausus) co oznacza iż, choć niektóre z nich są regulowane przepisami pozakodeksowymi (np. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361), to ustawodawca nie przewiduje możliwości ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych niż wymienione. Zwykle ograniczone prawa rzeczowe są ustanawiane w drodze umowy. Ale mogą wystąpić przypadki, w których ustanowienie takiego prawa odbywa się, np. w drodze orzeczenia sądu (służebność). Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych mogą być rzeczy, ale tak209
Operat ewidencji gruntów i budynków
że prawa, które mogą być przedmiotem użytkowania (art. 265 k.c.) i zastawu (art. 327 k.c. i n.), a przedmiotem hipoteki może być spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego i domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Nie wszystkie mogą być przenoszone. Niezbywalne są: użytkowanie i służebności osobiste, natomiast służebność gruntową można przenieść tylko z prawem własności nieruchomości.
OPERAT EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW, zob. ewidencja gruntów i budynków OPERAT SZACUNKOWY, zob. wycena nieruchomości; taksacja nieruchomości; rzeczoznawstwo majątkowe Sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego opinia o wartości nieruchomości w formie pisemnej. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, faktyczny sposób użytkowania nieruchomości). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują organom prowadzącym ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości) wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2. określenie celu wyceny; 3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5. opis stanu nieruchomości; 6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
210
Orzeczenie o wykonaniu aktu nadania
9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Wyciąg z operatu ustawy zamieszcza się na początku operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę. W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje przepis powyższy. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.)
OPŁATA PLANISTYCZNA Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia – w drodze decyzji – wysokości opłaty. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
OPŁATA ROCZNA Z TYTUŁU WYŁĄCZENIA GRUNTÓW Z PRODUKCJI ROLNICZEJ LUB LEŚNEJ, zob. wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej
OPŁATY Z TYTUŁU TRWAŁEGO ZARZĄDU, zob. trwały zarząd OPŁATY Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, zob. użytkowanie wieczyste ORZECZENIE O WYKONANIU AKTU NADANIA, zob. akt nadania
P PAŃSTWOWY FUNDUSZ ZIEMI, zob. zapas ziemi; akt nadania Państwowa instytucja, która powstała na podstawie Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (tekst jedn. Dz. U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13 z późn. zm.). Państwowy Fundusz Ziemi tworzyły: a. aktywa dotychczasowego Funduszu Obrotowego Reformy Rolnej, powołanego ustawą z dnia 9 marca 1932 r. (tekst jedn. Dz. U. z 1934 r. Nr 40, poz. 364); b. należności i wpływy z tytułu czynności, związanych z przebudową ustroju rolnego; c. nieruchomości ziemskie, przejęte na cele reformy rolnej; d. należności i wpływy z administracji nieruchomości; e. należności i wpływy z tytułu zbycia nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej; f. oprocentowanie gotowizny Państwowego Funduszu Ziemi; g. dotacje Skarbu Państwa; h. inne wpływy. W skład PFZ weszły także nieruchomości objęte dekretem z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz. U. Nr 49, poz. 27). Zgodnie z tym dekretem przeznaczono wszelkie nieruchomości ziemskie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska z wyjątkiem tych, które w dniu wejścia w życie dekretu stanowią własność osób fizycznych na tworzenie gospodarstw rolnych i działek osadniczych oraz uzupełnienie gospodarstw rolnych nieżywotnych. Wszystkie te nieruchomości stanowiły tzw. zapas ziemi. Nieruchomości wchodzące w skład zapasu ziemi oraz włączone do tego zapasu przeszły na własność Państwa, chyba że stanowiły już własność państwową z mocy innych przepisów prawnych. Nieruchomości te wchodzą w skład Państwowego Funduszu Ziemi. Państwowy Fundusz Ziemi gospodarował także gruntami rolnymi przejętymi na własność państwa za świadczenia rentowe podstawie ustawy z dnia 24 stycznia 1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15 z późn. zm.), ustawy z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 125 z późn. zm.) ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (tekst jedn. Dz. U. z 1989 r. Nr 24, poz. 133 z późn. zm.). 212
Pas nadbrzeżny
Nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi zostały rozdysponowywane na tworzenie gospodarstw rolnych w ramach reformy rolnej, Państwowych Gospodarstw Rolnych, spółdzielni rolnych i kółek rolniczych, dzierżaw dla innych podmiotów. Gospodarowanie nieruchomościami Państwowego Funduszu Ziemi na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.) przejęła Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, obecnie Agencja Nieruchomości Rolnych.
PAŃSTWOWY ZASÓB GEODEZYJNY I KARTOGRAFICZNY Zbiór map oraz materiałów fotogrametrycznych, teledetekcyjnych, rejestrów, wykazów, informatycznych baz danych, katalogów danych geodezyjnych i innych opracowań powstałych w wyniku wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych. Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny, składający się z zasobu centralnego, zasobów wojewódzkich i zasobów powiatowych, stanowi własność Skarbu Państwa i jest gromadzony w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm)
PAS DROGOWY, zob. drogi; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
PAS NADBRZEŻNY, zob. grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi; morze terytorialne; wyłączna strefa ekonomiczna Pasem nadbrzeżnym jest obszar lądowy przyległy do brzegu morskiego. W skład pasa nadbrzeżnego wchodzą: 1. pas techniczny – stanowiący strefę wzajemnego bezpośredniego oddziaływania morza i lądu; jest on obszarem przeznaczonym do utrzymania brzegu w stanie zgodnym z wymogami bezpieczeństwa i ochrony środowiska; 2. pas ochronny – obejmujący obszar, w którym działalność człowieka wywiera bezpośredni wpływ na stan pasa technicznego. Pas nadbrzeżny przebiega wzdłuż wybrzeża morskiego. Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, określa minimalną i maksymalną szerokość pasa technicznego i ochronnego oraz sposób wyznaczania ich granic, kierując się uwarunkowaniami lokalnymi, rzeźbą terenu, formą jego zabudowy oraz uwzględniając oddziaływanie żywiołu morskiego na brzeg morski. Dyrektor właściwego urzędu morskiego, w drodze zarządzenia, określa: 1. granice pasa technicznego, po uprzednim zasięgnięciu opinii właściwych rad gmin, a na terenach będących w zarządzie jednostek organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej – po zasięgnięciu opinii tych jednostek oraz wyznacza granice pasa technicznego w terenie; 2. granice pasa ochronnego w uzgodnieniu z właściwym wojewodą i właściwymi radami gmin, a na terenach będących w zarządzie jednostek organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej – po zasięgnięciu opinii tych jednostek oraz wyznacza granice pasa ochronnego. 213
Pastwiska trwałe
Pas techniczny może być wykorzystywany do innych celów niż utrzymania brzegu w stanie zgodnym z wymogami bezpieczeństwa i ochrony środowiska za zgodą właściwego organu administracji morskiej, który jednocześnie określa warunki takiego wykorzystania. Zabrania się tworzenia obwodów łowieckich na obszarze pasa technicznego. Pozwolenia wodnoprawne, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzje o pozwoleniu na budowę oraz decyzje w sprawie zmian w zalesianiu, zadrzewianiu, tworzeniu obwodów łowieckich, a także projekty studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i planów zagospodarowania przestrzennego województwa, dotyczące pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani, wymagają uzgodnienia z dyrektorem właściwego urzędu morskiego. Wszystkie plany i projekty związane z zagospodarowaniem morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego są zatwierdzane przez organy administracji morskiej w uzgodnieniu z właściwymi gminami nadmorskimi. ustawa z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 z późn. zm.)
PASTWISKA TRWAŁE, zob. użytki rolne; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków pastwiska trwałe oznacza się skrótem literowym „Ps”. Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich – hale i połoniny, które z zasady nie są koszone, lecz wypasane. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
PIERWSZEŃSTWO W NABYWANIU NIERUCHOMOŚCI, zob. prawo pierwokupu nieruchomości; wyłączność na nabycie nieruchomości Nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: 1. przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; 2. jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytko214
Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości
wanie, najem lub dzierżawę; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; 3. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu, stosuje się powyższą kolejność. Zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Najemców lokalu mieszkalnego zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Najemcy lokalu mieszkalnego oraz osoby będące najemcami lub dzierżawcami nieruchomości, którym wojewoda lub odpowiednia rada przyznały pierwszeństwo, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać – odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały – pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom. Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż najemcy lokalu mieszkalnego lub będących poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą nie może nastąpić z pominięciem, przysługującego najemcom lokali mieszkalnych położonych w tym budynku, pierwszeństwa w nabyciu tych lokali. Przepisów nie stosuje się, jeżeli zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych. Przepisu przyznającego pierwszeństwo poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo ich spadkobiercom nie stosuje się do nieruchomości, o których mowa w: 1. art. 2 ust. 1 lit. b dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (tekst jedn. Dz. U. z 1945 r. Nr 3 z późn. zm.); 2. ustawie z dnia 6 maja 1945 r. o wyłączeniu ze społeczeństwa polskiego wrogich elementów (Dz. U. Nr 17, poz. 96, Nr 34 z późn. zm.); 3. art. 38 w związku z art. 2 ustawy z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach opuszczonych i porzuconych (Dz. U. Nr 17, poz. 97 z późn. zm.); 4. art. 2 ustawy z dnia 3 stycznia 1946 r. o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej (Dz. U. Nr 3, poz. 17 z późn. zm.); 5. art. 2 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 z późn. zm.); 6. art. 1 dekretu z dnia 5 września 1947 r. o przejęciu na własność Państwa mienia pozostałego po osobach przesiedlonych do ZSRR (Dz. U. Nr 59, poz. 318 z późn. zm.); 7. art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.). Wojewoda – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, i odpowiednia rada lub sejmik – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność 215
Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości
jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki. Przepis stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. W przypadku naruszenia przez właściwy organ (starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarząd gminy, zarząd powiatu lub zarząd województwa) przepisów dotyczących pierwszeństwa, Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) „(…) pierwszeństwo polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający.” z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., (III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214) Umowa zbycia lokalu mieszkalnego z naruszeniem pierwszeństwa, określonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.), nie jest nieważna. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r. (IV CKN 1842/2000, OSNC 2004, nr 5, poz. 84) Pierwszeństwo w nabyciu własności nieruchomości stanowi wyjątek od ogólnej zasady zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w drodze przetargu. Uregulowania prawne w tym względzie nie zostały ujęte przez jeden akt prawny, lecz można je odnaleźć w różnych aktach, choć ustawę o gospodarce nieruchomościami należy traktować jako główne źródło. Jako przykład można wymienić: 1. ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.); 2. ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.); 3. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 z późn. zm.). Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości w sensie przedmiotowym może dotyczyć nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych (lokali mieszkalnych i lokali użytkowych), natomiast w sensie podmiotowym zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych. Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, iż choć ustawodawca posługuje się terminem „zby216
Plan zagospodarowania przestrzennego województwa
cie”, który obejmuje zasadniczo wszystkie formy rozporządzania mieniem, których skutkiem jest przeniesienie własności, to w zasadzie pierwszeństwo dotyczy sytuacji sprzedaży nieruchomości lub oddania jej w użytkowanie wieczyste. Za nieprzestrzeganie przepisów w zakresie pierwszeństwa i niedopełnienie obowiązków w tym względzie właściwy organ narażony jest na odpowiedzialność deliktową (art. 417 k.c.) Podstawą odpowiedzialności deliktowej jest przesłanka winy funkcjonariusza publicznego. Niezbędne jest też ustalenie, czy szkoda powstała i w jakiej wysokości, a także – czy istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy poniesioną szkodą a naruszeniem przepisów dotyczących pierwszeństwa.
PIWNICA Jest to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna, bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu, przeznaczoną na pomieszczenia gospodarcze lub techniczne. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJEWÓDZTWA, zob. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego województwa uchwala sejmik województwa. Organy samorządu województwa sporządzają plan zagospodarowania przestrzennego województwa, prowadzą analizy i studia oraz opracowują koncepcje i programy odnoszące się do obszarów i problemów zagospodarowania przestrzennego, odpowiednio do potrzeb i celów podejmowanych w tym zakresie prac. Sejmik województwa podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego województwa. Plan zagospodarowania przestrzennego województwa sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych województwa. W planie zagospodarowania przestrzennego województwa uwzględnia się ustalenia strategii rozwoju województwa oraz określa się w szczególności: 1. podstawowe elementy sieci osadniczej województwa i ich powiązań komunikacyjnych oraz infrastrukturalnych, w tym kierunki powiązań transgranicznych; 2. system obszarów chronionych, w tym obszary ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony uzdrowisk oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; 3. rozmieszczenie inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym; 4. obszary problemowe wraz z zasadami ich zagospodarowania oraz obszary metropolitalne; 5. obszary wsparcia; 6. obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi; 7. granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych; 8. obszary występowania udokumentowanych złóż kopalin. Dla obszaru metropolitalnego uchwala się plan zagospodarowania przestrzennego obszaru metropolitalnego jako część planu zagospodarowania przestrzennego województwa. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) 217
Podatek od nieruchomości
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI, zob. ewidencja podatkowa nieruchomości, kataster Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: 1. grunty; 2. budynki lub ich części; 3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają również: 1. nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych – pod warunkiem wzajemności; 2. grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi i kanałami żeglownymi, z wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych; 3. grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi; 4. nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych i urzędów marszałkowskich; 5. grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż eksploatacja autostrad płatnych. Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące: 1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych; 2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych; 3. użytkownikami wieczystymi gruntów; 4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: a. wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości; b. jest bez tytułu prawnego. Obowiązek podatkowy, dotyczący przedmiotów opodatkowania wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, ciąży odpowiednio na jednostkach organizacyjnych Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa i jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, faktycznie władających nieruchomościami lub obiektami budowlanymi. Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, wtedy stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. 218
Podatek od nieruchomości
Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Podstawę opodatkowania stanowi: 1. dla gruntów – powierzchnia; 2. dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa; 3. dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się. Jeżeli obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od budowli, wobec których obowiązek podatkowy powstał w ciągu roku podatkowego – podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli budowla jest przedmiotem umowy leasingu i odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający, w przypadku jej przejęcia przez właściciela do celów określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość początkową przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowaną i powiększoną o dokonane ulepszenia oraz niepomniejszoną o spłatę wartości początkowej. Jeżeli od budowli lub ich części, o których mowa, nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli budowle lub ich części zostały ulepszone lub zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych nastąpiła aktualizacja wyceny środków trwałych, podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny środków trwałych. Jeżeli podatnik nie określił wartości budowli, o których mowa, lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy powoła biegłego, który ustali tę wartość. W przypadku, gdy podatnik nie określił wartości budowli, o których mowa, lub wartość ustalona przez biegłego jest wyższa co najmniej o 33% od wartości określonej przez podatnika, koszty ustalenia wartości przez biegłego ponosi podatnik. Organ podatkowy powołuje biegłego spośród rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm). Wartość części budowli położonych w danej gminie, w przypadku budowli usytuowanych na obszarze dwóch lub więcej gmin, określa się proporcjonalnie do długości odcinka budowli położonego na terenie danej gminy. Rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z zastrzeżeniem, że stawki nie mogą przekroczyć rocznie: 1. od gruntów: a. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,62 zł od 1 m2 powierzchni; 219
Podatek od nieruchomości
b. pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych – 3,38 zł od 1 ha powierzchni; c. pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,30 zł od 1 m2 powierzchni; 2. od budynków lub ich części: a. mieszkalnych – 0,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; b. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; c. zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,06 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; d. zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 3,46 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; e. pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 5,78 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; 3. od budowli – 2% ich wartości. Górne granice stawek kwotowych, obowiązujące w danym roku podatkowym ulegają corocznie zmianie na następny rok podatkowy w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszego półrocza roku, w którym stawki ulegają zmianie, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, górne granice stawek kwotowych na każdy rok podatkowy. W przypadku nieuchwalenia stawek podatków lub opłat lokalnych, stosuje się stawki obowiązujące w roku poprzedzającym rok podatkowy. Przy określaniu wysokości stawek podatku dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu. Przy określaniu wysokości stawek podatku od budynków lub ich części, rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Przy określaniu wysokości stawek, podatku od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym, zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych, pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego oraz podatku od budowli, rada gminy może różnicować wysokość stawek dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności rodzaj prowadzonej działalności. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Jeżeli okolicz-
220
Podatek od nieruchomości
nością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. Osoby fizyczne są zobowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia. Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala, w drodze decyzji, organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub zaistniało zdarzenie organ podatkowy dokonuje zmiany decyzji, którą ustalono ten podatek. Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, a także jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe są obowiązane: 1. składać, w terminie do dnia 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku; 2. odpowiednio skorygować deklaracje w przypadku zaistnienia zdarzenia, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia; 3. wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca. Obowiązek składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień na mocy przepisów niniejszej ustawy. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Rada gminy może zarządzać pobór podatku od nieruchomości od osób fizycznych w drodze inkasa oraz wyznaczać inkasentów i określać wysokość wynagrodzenia za inkaso.
221
Podatek od nieruchomości
Rada gminy określa, w drodze uchwały, wzory formularzy. W formularzach zawarte będą dane dotyczące podmiotu i przedmiotu opodatkowania niezbędne do wymiaru i poboru podatku od nieruchomości. Rada gminy może określić, w drodze uchwały, warunki i tryb składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności: 1. ich format elektroniczny oraz układ informacji i powiązań między nimi, zgodnie z przepisami o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne; 2. sposób ich przesyłania za pomocą środków komunikacji elektronicznej; 3. rodzaje podpisu elektronicznego, którym powinny być opatrzone. Rada gminy w uchwale, o której mowa uwzględnia w szczególności: 1. zakres danych zawartych we wzorach określonych uchwałą rady gminy w sprawie wzorów informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych i deklaracji na podatek od nieruchomości oraz konieczność ich opatrzenia podpisem elektronicznym; 2. potrzebę zapewnienia bezpieczeństwa, wiarygodności i niezaprzeczalności danych zawartych w informacjach o nieruchomościach i obiektach budowlanych i deklaracjach na podatek od nieruchomości oraz potrzebę ich ochrony przed nieuprawnionym dostępem; 3. limity wysokości zobowiązania podatkowego, kwoty nadpłaty lub zwrotu podatku, wynikające z deklaracji na podatek od nieruchomości, a także wymagania dla poszczególnych rodzajów podpisu elektronicznego określone w przepisach o podpisie elektronicznym, w szczególności dotyczące weryfikacji podpisu elektronicznego i znakowania czasem. Poświadczenie przez organ podatkowy złożenia informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych lub deklaracji na podatek od nieruchomości za pomocą środków komunikacji elektronicznej odbywa się zgodnie z przepisami o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne. Zwalnia się od podatku od nieruchomości: 1. budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej w rozumieniu przepisów o transporcie kolejowym oraz zajęte pod nie grunty, jeżeli: a. zarządca infrastruktury jest obowiązany do jej udostępniania licencjonowanym przewoźnikom kolejowym lub b. są przeznaczone wyłącznie do przewozu osób, wykonywanego przez przewoźnika kolejowego, który równocześnie zarządza tą infrastrukturą bez udostępniania jej innym przewoźnikom lub c. tworzą linie kolejowe o szerokości torów większej niż 1435 mm; 2. grunty, budynki i budowle pozostałe po likwidacji linii kolejowych lub ich odcinków – do czasu przeniesienia ich własności lub prawa użytkowania wieczystego – nie dłużej jednak niż przez 3 lata od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym stała się ostateczna decyzja lub weszło w życie rozporządzenie, wyrażające zgodę na likwidację linii lub ich odcinków, wydane w trybie przewidzianym w przepisach o transporcie kolejowym – z wyjątkiem zajętych na działalność inną niż działalność, o której mowa w przepisach o transporcie kolejowym; 3. budowle infrastruktury portowej, budowle infrastruktury zapewniającej dostęp do portów i przystani morskich oraz zajęte pod nie grunty; 4. grunty, które znajdują się w posiadaniu podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, pozyskane na potrzeby rozwoju portu lub przystani morskiej, zajęte na działalność określoną w statucie tego podmiotu, położone w granicach portów i przystani morskich – od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podmiot ten 222
Podatek od nieruchomości
wszedł w ich posiadanie – nie dłużej niż przez okres 5 lat, z wyjątkiem gruntów zajętych przez podmiot inny niż podmiot zarządzający portem lub przystanią morską; 5. budynki, budowle i zajęte pod nie grunty na obszarze części lotniczych lotnisk użytku publicznego; 6. budynki gospodarcze lub ich części: a. służące działalności leśnej lub rybackiej, b. położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej, c. zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej; 7. nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży; 8. grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej; 9. grunty i budynki we władaniu muzeów rejestrowanych; 10. grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, czynną lub krajobrazową, a także budynki i budowle trwale związane z gruntem, służące bezpośrednio osiąganiu celów z zakresu ochrony przyrody – w parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody; 11. będące własnością Skarbu Państwa: grunty pokryte wodami jezior o ciągłym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych oraz grunty zajęte pod sztuczne zbiorniki wodne; 12. budowle wałów ochronnych, grunty pod wałami ochronnymi i położone w międzywalach, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej przez inne podmioty niż spółki wodne, ich związki oraz związki wałowe; 13. grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej; 14. grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, którzy spełniają jeden z warunków: a. osiągnęli wiek emerytalny, b. są inwalidami zaliczonymi do I albo II grupy, c. są niepełnosprawnymi o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, d. są osobami całkowicie niezdolnymi do pracy w gospodarstwie rolnym albo niezdolnymi do samodzielnej egzystencji; 15. budynki położone na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, nieprzekraczające norm powierzchni ustalonych w przepisach prawa budowlanego dla altan i obiektów gospodarczych, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą; 16. budynki i budowle zajęte przez grupę producentów rolnych wpisaną do rejestru tych grup, wykorzystywane wyłącznie na prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży produktów lub grup produktów wytworzonych w gospodarstwach członków grupy lub w zakresie określonym w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. o grupach producentów rolnych i ich związkach oraz o zmianie innych ustaw (Dz. U. Nr 88, poz. 983 z późn. zm.), zgodnie z jej aktem założycielskim; 17. nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego. Od podatku od nieruchomości zwalnia się również: 1. uczelnie; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą; 223
Podatek od spadków i darowizn
2. szkoły, placówki, zakłady kształcenia i placówki doskonalenia nauczycieli – publiczne i niepubliczne oraz organy prowadzące te szkoły, placówki i zakłady, z tytułu zarządu, użytkowania lub użytkowania wieczystego nieruchomości szkolnych; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą inną niż działalność oświatowa; 3. placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą; 4. prowadzących zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej – w zakresie przedmiotów opodatkowania zgłoszonych wojewodzie, jeżeli zgłoszenie zostało potwierdzone decyzją w sprawie przyznania statusu zakładu pracy chronionej lub zakładu aktywności zawodowej albo zaświadczeniem – zajętych na prowadzenie tego zakładu, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania znajdujących się w posiadaniu zależnym podmiotów niebędących prowadzącymi zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej; 5. jednostki badawczo-rozwojowe, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą; 6. przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego uzyskanym na zasadach określonych w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej (Dz. U. Nr 179, poz. 1484 z późn. zm.) w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania zajętych na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych; 7. Polski Związek Działkowców, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą. Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe niż określone w ust. 1 oraz w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 2 października 2003 r. o zmianie ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych i niektórych ustaw. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) Zwalnia się z podatku od nieruchomości grunty i budynki wchodzące w skład nieruchomości przeznaczonych na budowę dróg publicznych, nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r., odpowiednio na własność lub w trwały zarząd: 1. Skarbu Państwa oraz przekazanych Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, 2. właściwych jednostek samorządu terytorialnego od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym nastąpiło nabycie, nie dłużej niż przez okres 5 lat w odniesieniu do gruntów i 1 roku w odniesieniu do budynków. ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.)
PODATEK OD SPADKÓW I DAROWIZN Podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: 1. dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego; 2. darowizny, polecenia darczyńcy; 3. zasiedzenia; 4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności; 5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu; 224
Podatek od spadków i darowizn
6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności. Podatkowi podlega również nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci oraz nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci. Nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą lub praw majątkowych wykonywanych za granicą podlega podatkowi, jeżeli w chwili otwarcia spadku lub zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim lub miał miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Podatkowi nie podlega: 1. nabycie własności rzeczy ruchomych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych podlegających wykonaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli w dniu nabycia ani nabywca, ani też spadkodawca lub darczyńca nie byli obywatelami polskimi i nie mieli miejsca stałego pobytu lub siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; 2. nabycie w drodze spadku lub darowizny praw autorskich i praw pokrewnych, praw do projektów wynalazczych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych oraz wierzytelności wynikających z nabycia tych praw; 3. nabycie w drodze dziedziczenia środków z pracowniczego programu emerytalnego; 4. nabycie w drodze spadku środków zgromadzonych na rachunku zmarłego członka otwartego funduszu emerytalnego; 5. nabycie w drodze spadku środków zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym. Zwalnia się od podatku: 1. nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem: a. budynków mieszkalnych; b. budynków zajętych na cele specjalistycznego chowu i wylęgu drobiu lub specjalistycznej hodowli zwierząt wraz z urządzeniami i ze stadem hodowlanym; c. urządzeń do prowadzenia upraw specjalnych, jak: szklarnie, inspekty, pieczarkarnie, chłodnie, przechowalnie owoców; – pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili nabycia ta nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub jego część albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy i to gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; 2. nabycie praw do wkładów w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub w spółdzielni kółek rolniczych; 3. nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami; 4. nabycie w drodze dziedziczenia praw do wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej przez osobę zaliczoną do I lub II grupy podatkowej, jeżeli spełnia wa225
Podatek od spadków i darowizn
runki określone w art. 16 ust. 2 pkt 2–5 oraz spółdzielcze prawo do tego lokalu będzie przysługiwało nabywcy wkładu przez okres co najmniej 5 lat od dnia jego ustanowienia; warunek ten uważa się za zachowany także w przypadku przeniesienia przez spółdzielnię własności tego lokalu na nabywcę; 5. nabycie w drodze darowizny praw do rachunku oszczędnościowo-kredytowego przez osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z posiadaczem rachunku oszczędnościowo-kredytowego w kasie mieszkaniowej, pod warunkiem przeznaczenia środków zgromadzonych na tym rachunku na cele mieszkaniowe; 6. nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości – do wysokości udziału we współwłasności; 7. nabycie w drodze spadku: a. przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej przedmiotów wyposażenia mieszkania, pościeli, odzieży, bielizny oraz narzędzi pracy przeznaczonych do użytku w gospodarstwie domowym; jeżeli w skład wyposażenia mieszkania wchodzą meble zabytkowe; b. dzieł sztuki i rękopisów będących przedmiotem twórczości spadkodawcy oraz materiałów bibliotecznych, jeżeli spadkodawca zajmował się twórczością lub działalnością naukową, oświatową, artystyczną, literacką lub publicystyczną; c. zabytków ruchomych i kolekcji wpisanych do rejestru zabytków, a także zabytków użyczonych muzeum w celach naukowych lub wystawienniczych na okres nie krótszy niż 2 lata; d. przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nabywca zabezpiecza je i konserwuje zgodnie z obowiązującymi przepisami; 8. nabycie przez rolnika pojazdów rolniczych i maszyn rolniczych oraz części do tych pojazdów i maszyn pod warunkiem, że te pojazdy i maszyny rolnicze w ciągu 3 lat od daty otrzymania nie zostaną przez nabywcę sprzedane lub darowane osobom trzecim; niedotrzymanie tego warunku powoduje utratę zwolnienia; 9. nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności; 10. nabycie w drodze spadku prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418). Zwolnienia stosuje się, jeżeli w chwili nabycia nabywca posiadał obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub na terytorium takiego państwa. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli: 1. zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku oraz 2. udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej sa226
Podatek od spadków i darowizn
mej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9637 zł – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym. Jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych po upływie terminów, o których mowa, zwolnienie stosuje się, gdy nabywca zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż w terminie miesiąca od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu, oraz uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu. W przypadku niespełnienia warunków, o których mowa – nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy: 1. wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty 9637 zł lub 2. gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje: 1. przy nabyciu w drodze dziedziczenia – z chwilą przyjęcia spadku; 2. przy nabyciu w drodze zapisu, dalszego zapisu lub z polecenia testamentowego – z chwilą wykonania zapisu, dalszego zapisu lub polecenia; 3. przy nabyciu tytułem zachowku – z chwilą zaspokojenia roszczenia lub jego części; 4. przy nabyciu praw do wkładów oszczędnościowych z chwilą śmierci wkładcy; 5. przy nabyciu jednostek uczestnictwa z chwilą śmierci uczestnika funduszu inwestycyjnego; 6. przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w przypadku zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń; 7. przy nabyciu z polecenia darczyńcy – z chwilą wykonania polecenia; 8. przy nabyciu w drodze zasiedzenia – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie; 9. przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności; 10. przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności, renty oraz użytkowania – z chwilą ustanowienia tych praw. Przy nabyciu pod warunkiem zawieszającym obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ziszczenia się warunku. Naczelnik urzędu skarbowego może jednak ustalić należność podatkową, jaka przypadałaby w przypadku ziszczenia się takiego warunku, i należność tę zabezpieczyć. Nabycie pod warunkiem rozwiązującym uważa się w rozumieniu ustawy za nabycie bezwarunkowe. W razie spełnienia się warunku rozwiązującego w ciągu 3 lat od dnia nabycia, decyzja ustalająca zobowiązanie podatkowe podlega uchyleniu. 227
Podatek od spadków i darowizn
Jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt nabycia. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru. Jeżeli spadkobierca i zapisobierca lub obdarowany został obciążony obowiązkiem wykonania polecenia lub zapisu, wartość obciążenia z tego tytułu stanowi ciężar spadku (zapisu) lub darowizny, o ile polecenie zostało wykonane. Do długów i ciężarów zalicza się również koszty leczenia i opieki w czasie ostatniej choroby spadkodawcy, jeżeli nie zostały pokryte za jego życia i z jego majątku, koszty pogrzebu spadkodawcy, łącznie z nagrobkiem, w takim zakresie, w jakim koszty te odpowiadają zwyczajom przyjętym w danym środowisku, jeżeli nie zostały pokryte z majątku spadkodawcy, z zasiłku pogrzebowego lub nie zostały zwrócone w innej formie oraz koszty postępowania spadkowego, wynagrodzenie wykonawcy testamentu, obowiązki wykonania zapisów i poleceń zamieszczonych w testamencie, wypłaty z tytułu zachowku oraz inne obowiązki wynikające z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących spadków. Przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów. Wartość jednostek uczestnictwa przyjmuje się w wysokości ustalonej przez fundusz inwestycyjny, zgodnie z przepisami ustawy o funduszach inwestycyjnych. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnie228
Podatek od spadków i darowizn
niem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca. Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej: 1. 9637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej, 2. 7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej, 3. 4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej. Jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy zobowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie. W przypadku nabycia tytułem polecenia za zbywcę uznaje się odpowiednio darczyńcę lub spadkodawcę. W przypadku gdy darczyńca nakłada na obdarowanego tytułem polecenia obowiązek przeniesienia własności rzeczy lub przeniesienia (ustanowienia) praw na rzecz darczyńcy, za zbywcę uważa się obdarowanego. Jeżeli na skutek przyjęcia spadku lub darowizny następuje zwolnienie nabywcy z zobowiązania albo jego wygaśnięcie, wartość tego zobowiązania wlicza się do podstawy opodatkowania. Jeżeli przedmiotem nabycia jest prawo majątkowe polegające na obowiązku świadczeń powtarzających się na rzecz nabywcy, a wartość tego prawa nie może być ustalona w chwili powstania obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania ustala się w miarę wykonywania tych świadczeń. Naczelnik urzędu skarbowego może jednak za zgodą podatnika przyjąć za podstawę opodatkowania prawdopodobną wartość świadczeń powtarzających się za cały czas trwania obowiązku tych świadczeń. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego: 1. w przypadku ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części; 2. w pozostałych przypadkach, w tym w przypadku ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat. Przepisy stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności. Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się: 1. do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów; 2. do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych; 3. do grupy III – innych nabywców. 229
Podatek od spadków i darowizn
Za rodziców w rozumieniu ustawy uważa się również przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich zstępnych. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal: Kwoty nadwyżki w zł ponad
do
Podatek wynosi
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej 10 278 10 278
20 556
20 556
3% 308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278 zł 822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556 zł
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej 10 278
10 278
7%
20 556
719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556
1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej 10 278 10 278 20 556
20 556
12% 1233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł 2877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł
Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Przy ustalaniu wysokości podatku przyjmuje się kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych określone: 1. dla nabycia w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie, nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami; 2. nabycia przez nabywcę od jednej osoby własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej: a. 9637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej, b. 7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej, c. 4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej. oraz skale podatkowe obowiązujące w dniu powstania obowiązku podatkowego. Nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze darowizny lub polecenia darczyńcy podlega opodatkowaniu według stawki 20%, jeżeli obowiązek podatkowy powstał wskutek powołania się podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego na okoliczność dokonania tej darowizny, a należny podatek od tego nabycia nie został zapłacony. W przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa 230
Podatek od spadków i darowizn
do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie: 1. w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej; 2. w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej; 3. w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej 2 lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału. Ulga, o której mowa, przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki: 1. spełniają wymóg, iż w chwili nabycia nabywca posiadał obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub na terytorium takiego państwa; 2. nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego; 3. nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w przypadku dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego; 4. nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego; 5. będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat: a. od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku, b. od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Jeżeli nabyty budynek lub lokal jest zajęty przez osoby trzecie, spełnienie warunków określonych w pkt 2–5 może nastąpić w okresie 5 lat od dnia nabycia; w tym przypadku zawiesza się odpowiednio bieg terminu przedawnienia do dokonania wymiaru podatku. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu przepisów ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kon231
Podatek od spadków i darowizn
dygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się. Nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego: 1. zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych, albo 2. zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosi 5 lat. Warunek zamieszkania i dokonania przez nabywcę zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal mieszkalny (udział w budynku lub lokalu) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (udział w takim prawie) został zbyty przed rozpoczęciem zamieszkiwania, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie 2 lat od dnia zbycia. Kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku oraz niepodlegające opodatkowaniu, a także przedziały nadwyżki kwot wartości rzeczy i praw majątkowych podlegających opodatkowaniu, podwyższa się w przypadku wzrostu cen towarów nieżywnościowych trwałego użytku o ponad 6%, w stopniu odpowiadającym wzrostowi tych cen. Wzrost cen oblicza się na podstawie skumulowanego indeksu wskaźników kwartalnych publikowanych w komunikatach Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłoszonych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” w terminie 30 dni po upływie każdego kwartału. Kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku, oraz niepodlegające opodatkowaniu, a także przedziały nadwyżek kwot wartości rzeczy i praw majątkowych podlegających opodatkowaniu, zaokrągla się w górę do pełnych złotych, a stawki podatku do pełnych dziesiątek groszy. Podatnicy są zobowiązani złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania. Obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których podatek jest pobierany przez płatnika. W przypadku nabycia rzeczy lub praw majątkowych niewykazanych w zeznaniu podatkowym podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania podatkowego organowi, 232
Podatek od sprzedaży nieruchomości
któremu złożono zeznanie podatkowe w terminie 14 dni od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu. Notariusze są płatnikami podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w tej formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie. Płatnicy są zobowiązani: 1. prowadzić rejestr podatku; 2. pobrać należny podatek z chwilą sporządzenia aktu notarialnego; 3. wpłacić pobrany podatek na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na siedzibę płatnika, w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek, a także przekazać w tym terminie deklarację o wysokości pobranego i wpłaconego przez płatnika podatku, według ustalonego wzoru, wraz z informacją o kwocie podatku należnego poszczególnym gminom; 4. przekazywać w terminie, o którym mowa w pkt 3, naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na siedzibę płatnika, odpisy sporządzanych aktów notarialnych dotyczących czynności, z tytułu których są płatnikami podatku. Dłużnicy spadkodawcy lub osób, którym przysługują wierzytelności z tytułu zapisu (dalszego zapisu), wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci lub umorzenia jednostek uczestnictwa funduszu inwestycyjnego otwartego lub specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na podstawie dyspozycji uczestnika tych funduszy na wypadek jego śmierci są obowiązani przekazać naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wierzyciela, informację o dokonanych wypłatach (zwrocie długu) i ich wysokości, w terminie 14 dni od dnia wypłaty. Przepis stosuje się odpowiednio przy wypłacie przez spadkobierców należności w gotówce przypadającej z tytułu zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego. Osoby, które dopuściły do wypłaty z naruszeniem wyżej wymienionych przepisów, odpowiadają za zobowiązania podatkowe solidarnie z podatnikiem do wysokości wypłaconych kwot. Jeżeli przedmiotem aktu notarialnego, który ma być sporządzony, lub dokumentu, co do którego notariusz ma uwierzytelnić podpis, ma być zbycie praw do spadku albo zbycie lub obciążenie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny, polecenia darczyńcy, zasiedzenia, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu, nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności, notariusz może dokonać tych czynności tylko za uprzednią pisemną zgodą naczelnika urzędu skarbowego albo po przedstawieniu zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku lub, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.)
PODATEK OD SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI a. zbycie nieruchomości, których nabycie nastąpiło do 31 grudnia 2006 r. Źródłami przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest m.in.: odpłatne zbycie: 1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, 233
Podatek od sprzedaży nieruchomości
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 3. prawa wieczystego użytkowania gruntów, 4. innych rzeczy, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w pkt. 1–3 – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W przypadku nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych (własność, udziału w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów): 1. w części wydatkowanej – nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży: a. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem; b. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; 234
Podatek od sprzedaży nieruchomości
c. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego; d. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; e. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; 2. w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania w zamian za te nieruchomości lub prawa spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części; 3. w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali; 4. w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny; 5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów; 6. przychody uzyskane z zamiany: a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub c. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a – jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a–c. Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (własność, udziału w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada, o której mowa w zdaniu drugim, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na: 1. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie 235
Podatek od sprzedaży nieruchomości
albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem; 2. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; 3. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego; 4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; 5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; 6. spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki, zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi: 1. od terminu płatności (14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia) do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych; 2. począwszy od następnego dnia po upływie 2 lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. b. zbycie nieruchomości, których nabycie nastąpiło po 1 stycznia 2007 r. Źródłami przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest m.in. odpłatne zbycie: 1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; 2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 3. prawa wieczystego użytkowania gruntów; 4. innych rzeczy; – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w pkt 1–3 – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło 236
Podatek od sprzedaży nieruchomości
nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw (własność, udział w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawo wieczystego użytkowania gruntów) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy: • przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W przypadku nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający), a • kosztami ustalonymi: koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia praw stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia – w drodze zamiany – nieruchomości lub praw, dochód ustala się u każdej ze stron umowy na wyżej wymienionych zasadach. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. 237
Podatek rolny
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Przepisy o wysokości podatku i sposobie jego ustalania nie mają zastosowania, jeżeli: 1. budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika; 2. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: 1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku; 2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu; 3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie; 4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w pkt 1–4 na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie, o którym mowa, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.
PODATEK ROLNY Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb. Podatnikami podatku rolnego są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki, nieposiadające osobowości prawnej, będące: 1. właścicielami gruntów; 2. posiadaczami samoistnymi gruntów; 3. użytkownikami wieczystymi gruntów; 4. posiadaczami gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: a. wynika z umowy zawartej z właścicielem, z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego; b. jest bez tytułu prawnego, z wyjątkiem gruntów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Lasów Państwowych; w tym przypadku podatnikami są odpowiednio jednostki organizacyjne Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa i Lasów Państwowych. 238
Podatek rolny
Jeżeli grunty znajdują się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku rolnego ciąży na posiadaczu samoistnym. Jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisów dotyczących uzyskiwania rent strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca. Jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały wniesione do spółdzielni produkcyjnej jako wkład gruntowy, podatnikiem podatku rolnego jest spółdzielnia produkcyjna. Jeżeli grunty stanowią współwłasność lub znajdują się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, stanowią odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem rolnym, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach (posiadaczach). Jeżeli grunty stanowią gospodarstwo rolne, obowiązek podatkowy ciąży na tej osobie będącej współwłaścicielem (posiadaczem), która to gospodarstwo prowadzi w całości. Podstawę opodatkowania podatkiem rolnym stanowi: 1. dla gruntów gospodarstw rolnych – liczba hektarów przeliczeniowych ustalana na podstawie powierzchni, rodzajów i klas użytków rolnych wynikających z ewidencji gruntów i budynków oraz zaliczenia do okręgu podatkowego 2. dla pozostałych gruntów – liczba hektarów wynikająca z ewidencji gruntów i budynków. Ustala się 4 okręgi podatkowe, do których zalicza się gminy oraz miasta w zależności od warunków ekonomicznych i produkcyjno-klimatycznych. O zaliczeniu do okręgów podatkowych decyduje minister właściwy do spraw finansów publicznych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rolnictwa i ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi oraz po zasięgnięciu opinii Krajowej Rady Izb Rolniczych, w drodze rozporządzenia. Sejmik województwa na wniosek rady gminy może, po zasięgnięciu opinii izby rolniczej, w szczególnych, gospodarczo uzasadnionych przypadkach, zaliczyć niektóre gminy do innego okręgu podatkowego niż określony w rozporządzeniu, jednakże nie może to spowodować zmniejszenia liczby hektarów przeliczeniowych dla tego województwa o więcej niż 1,5%. Rada gminy, po zasięgnięciu opinii izby rolniczej, może w szczególnych, gospodarczo uzasadnionych przypadkach, zaliczyć niektóre wsie do innego okręgu podatkowego niż określony dla gminy, na podstawie upoważnień, jednakże nie może to spowodować zmniejszenia liczby hektarów przeliczeniowych dla tej gminy o więcej niż 1,5%. Ustala się następujące przeliczniki powierzchni użytków rolnych: Rodzaje użytków rolnych Okręgi podatkowe Klasy użytków rolnych I II IIIa III IIIb IVa IV
Grunty orne I
II
III
Łąki i pastwiska IV
I
II
II
IV
1,75 1,45
1.60 1,35
1,45 1,25
1,35 1,10
1,25
1,15
1,05
0,95
0,75
0,70
0,60
0,55
Przeliczniki 1,95 1,80 1,65
1,80 1,65 1,50
1,65 1,50 1,40
1,45 1,35 1,25
1,35 1,10
1,25 1,00
1,15 0,90
1,00 0,80
239
Podatek rolny Rodzaje użytków rolnych Okręgi podatkowe Klasy użytków rolnych IVb V VI
Grunty orne I
II
III
Łąki i pastwiska IV
I
II
II
IV
0,20 0,15
0,15 0,10
0,15 0,05
Przeliczniki 0,80 0,35 0,20
0,75 0,30 0,15
0,65 0,25 0,10
0,60 0,20 0,05
0,20 0,15
Sady przelicza się na hektary przeliczeniowe według dla gruntów ornych, z zastrzeżeniem, że do sadów klasy III i IV stosuje się odpowiednio przeliczniki dla klasy IIIa i IVa. Grunty pod stawami zarybionymi bez względu na miejsce położenia przelicza się na hektary przeliczeniowe według następujących przeliczników: 1. 1 ha stawu zarybionego łososiem, trocią, głowacicą, palią i pstrągiem – 1,0 ha przeliczeniowy; 2. 1 ha stawu zarybionego innymi gatunkami ryb – 0,20 ha przeliczeniowego. Grunty pod stawami niezarybionymi przelicza się na hektary przeliczeniowe według przeliczników. Podatek rolny za rok podatkowy wynosi: 1. od 1 ha przeliczeniowego gruntów dla gruntów gospodarstw rolnych równowartość pieniężną 2,5q żyta, 2. od 1 ha gruntów, dla pozostałych gruntów równowartość pieniężną 5q żyta – obliczone według średniej ceny skupu żyta za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy. Średnią cenę skupu ustala się na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłaszanego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, w terminie 20 dni po upływie trzeciego kwartału. Rady gmin są uprawnione do obniżenia cen skupu, przyjmowanych jako podstawa obliczania podatku rolnego na obszarze gminy. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Obowiązek podatkowy wygasa ostatniego dnia miesiąca, w którym przestały istnieć okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek rolny za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał ten obowiązek. Jeżeli w ciągu roku podatkowego grunty gospodarstwa rolnego zostały zajęte na prowadzenie innej działalności gospodarczej niż działalność rolnicza lub po zaprzestaniu prowadzenia tej działalności przywrócono na tych gruntach działalność rolniczą albo z innych powodów ich powierzchnia uległa zmniejszeniu lub zwiększeniu, kwota należnego podatku rolnego ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła ta zmiana. Organem podatkowym właściwym w sprawach podatku rolnego jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Osoby fizyczne są zobowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informacje o gruntach, sporządzone na formularzach według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od 240
Podatek rolny
dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku rolnego, lub o zaistnieniu zmian. Podatek rolny na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji, organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia gruntów. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego w terminach do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego w podatku rolnym lub zaistniały zmiany, organ podatkowy dokonuje zmiany decyzji, którą ustalono ten podatek. Osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki, nieposiadające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także jednostki organizacyjne Lasów Państwowych są zobowiązane: 1. składać, w terminie do dnia 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia gruntów deklaracje na podatek rolny na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku; 2. odpowiednio skorygować deklaracje, w przypadku zaistnienia zmian, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia zmian; 3. wpłacać w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego obliczony w deklaracji podatek rolny na rachunek budżetu właściwej gminy w terminach do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Obowiązek składania informacji o gruntach oraz deklaracji na podatek rolny dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień i ulg. Jeżeli grunty stanowią współwłasność lub znajdują się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych, w tym spółek, nieposiadających osobowości prawnej – osoby fizyczne składają deklarację na podatek rolny oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Rada gminy może zarządzać pobór podatku rolnego od osób fizycznych w drodze inkasa oraz określać inkasentów i wysokość wynagrodzenia za inkaso. Osobom fizycznym, na których ciąży obowiązek podatkowy w zakresie podatku rolnego oraz jednocześnie w zakresie podatku od nieruchomości lub podatku leśnego dotyczący przedmiotów opodatkowania położonych na terenie tej samej gminy, wysokość należnego zobowiązania podatkowego pobieranego w formie łącznego zobowiązania pieniężnego ustala organ podatkowy w jednej decyzji (nakazie płatniczym). Łączne zobowiązanie pieniężne należne od przedmiotów opodatkowania stanowiących współwłasność lub znajdujących się w posiadaniu dwóch lub więcej osób fizycznych ustala się w odrębnej decyzji (nakazie płatniczym), który wystawia się na któregokolwiek ze współwłaścicieli (posiadaczy). Jeżeli gospodarstwo rolne prowadzi w całości jedna z tych osób, nakaz płatniczy wystawia się na tę osobę. Obowiązek podatkowy, w podatku rolnym nie dotyczy Skarbu Państwa, gmin. Zwalnia się od podatku rolnego: 1. użytki rolne klasy V, VI i VIz oraz grunty zadrzewione i zakrzewione ustanowione na użytkach rolnych; 2. grunty położone w pasie drogi granicznej; 3. grunty orne, łąki i pastwiska objęte melioracją – w roku, w którym uprawy zostały zniszczone wskutek robót drenarskich; 241
Podatek rolny
4. grunty przeznaczone na utworzenie nowego gospodarstwa rolnego lub powiększenie już istniejącego do powierzchni nieprzekraczającej 100 ha: a. będące przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, nabyte w drodze umowy sprzedaży; b. będące przedmiotem umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; c. wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, objęte w trwałe zagospodarowanie; (okres zwolnienia wynosi 5 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawarto umowę sprzedaży gruntów lub prawa wieczystego użytkowania, ustanowiono prawo wieczystego użytkowania gruntów lub objęto grunty w trwałe zagospodarowanie w drodze umowy. Po upływie okresu zwolnienia, stosuje się ulgę w podatku rolnym, polegającą na obniżeniu podatku w pierwszym roku o 75% i w drugim roku o 50%); 6. grunty gospodarstw rolnych powstałe z zagospodarowania nieużytków – na okres 5 lat, licząc od roku następnego po zakończeniu zagospodarowania; 7. grunty gospodarstw rolnych otrzymane w drodze wymiany lub scalenia – na 1 rok następujący po roku, w którym dokonano wymiany lub scalenia gruntów; 8. grunty gospodarstw rolnych, na których zaprzestano produkcji rolnej, z tym że zwolnienie może dotyczyć nie więcej niż 20% powierzchni użytków rolnych gospodarstwa rolnego, lecz nie więcej niż 10 ha – na okres nie dłuższy niż 3 lata, w stosunku do tych samych gruntów; 9. użytki ekologiczne; 10. grunty zajęte przez zbiorniki wody służące do zaopatrzenia ludności w wodę; 11. grunty pod wałami przeciwpowodziowymi i grunty położone w międzywałach; 12. grunty wpisane do rejestru zabytków, pod warunkiem ich zagospodarowania i utrzymania zgodnie z przepisami o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; 13. grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, którzy: a. osiągnęli wiek emerytalny; b. są inwalidami zaliczonymi do I albo II grupy; c. są niepełnosprawnymi o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, d. są osobami całkowicie niezdolnymi do pracy w gospodarstwie rolnym albo niezdolnymi do samodzielnej egzystencji. Od podatku rolnego zwalnia się również: 1. uczelnie; 2. szkoły, placówki, zakłady kształcenia i placówki doskonalenia nauczycieli – publiczne i niepubliczne oraz organy prowadzące te szkoły, placówki i zakłady z tytułu zarządu, użytkowania lub użytkowania wieczystego gruntów; 3. placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk; 4. prowadzących zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej w zakresie gruntów zgłoszonych wojewodzie, jeżeli zgłoszenie zostało potwierdzone decyzją w sprawie przyznania statusu zakładu pracy chronionej lub zakładu aktywności zawodowej albo zaświadczeniem – zajętych na prowadzenie tego zakładu, z wyjątkiem gruntów znajdujących się w posiadaniu zależnym podmiotów niebędących prowadzącymi zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej; 5. jednostki badawczo-rozwojowe, przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego uzyskanym na zasadach określonych w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. 242
Podatek rolny
o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej (Dz. U. Nr 179, poz. 1484), w zakresie przedmiotów opodatkowania zajętych na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych (z tytułu zwolnienia od podatku rolnego jednostkom samorządu terytorialnego przysługuje z budżetu państwa zwrot utraconych dochodów); 6. Polski Związek Działkowców z tytułu użytkowania i użytkowania wieczystego gruntu rodzinnych ogrodów działkowych. Podatnikom podatku rolnego przysługuje ulga inwestycyjna z tytułu wydatków poniesionych na: 1. budowę lub modernizację budynków inwentarskich służących do chowu, hodowli i utrzymywania zwierząt gospodarskich oraz obiektów służących ochronie środowiska, 2. zakup i zainstalowanie: a. deszczowni; b. urządzeń melioracyjnych i urządzeń zaopatrzenia gospodarstwa w wodę; c. urządzeń do wykorzystywania na cele produkcyjne naturalnych źródeł; d. energii (wiatru, biogazu, słońca, spadku wód). Ulga inwestycyjna przyznawana jest po zakończeniu inwestycji i polega na odliczeniu od należnego podatku rolnego od gruntów położonych na terenie gminy, w której została dokonana inwestycja – w wysokości 25% udokumentowanych rachunkami nakładów inwestycyjnych. Ulga z tytułu tej samej inwestycji nie może być stosowana dłużej niż przez 15 lat. Kwota ulgi inwestycyjnej jest odliczana z urzędu, w decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego. Podatnicy obowiązani do składania deklaracji na podatek rolny odliczają, określoną w decyzji w sprawie ulgi inwestycyjnej, kwotę przyznanej ulgi od należnego podatku rolnego. Podatnik traci prawo do odliczenia od podatku rolnego niewykorzystanej kwoty ulgi inwestycyjnej w przypadku sprzedaży obiektów i urządzeń, od których przyznana została ta ulga, lub przeznaczenia ich na inne cele. Przy opodatkowaniu gospodarstw rolnych: 1. żołnierzy odbywających zasadniczą służbę wojskową lub długotrwałe przeszkolenie wojskowe; 2. osób spełniających zastępczo obowiązek służby wojskowej w formie skoszarowanej – prowadzących te gospodarstwa bezpośrednio przed powołaniem do służby, stosuje się ulgę w podatku rolnym w wysokości 60%. Podatek rolny od gruntów położonych na terenach podgórskich i górskich obniża się o 30% dla gruntów klas I, II, IIIa, III i IIIb, a o 60% dla gruntów klas IVa, IV i IVb. Za miejscowości położone na terenach podgórskich i górskich uważa się miejscowości, w których co najmniej 50% użytków rolnych jest położonych powyżej 350 m nad poziomem morza. Wykaz tych miejscowości w danym województwie ustala sejmik województwa. W razie wystąpienia klęski żywiołowej, która spowodowała istotne szkody w budynkach, ziemiopłodach, inwentarzu żywym lub martwym albo w drzewostanie, przyznaje się podatnikom ulgi w podatku rolnym przez zaniechanie jego ustalania albo poboru w całości lub w części, w wysokości zależnej od rozmiarów strat spowodowanych klęską w gospodarstwie rolnym. Przy przyznawaniu ulg i ustalaniu ich wysokości uwzględnia się wysokość otrzymanego odszkodowania z tytułu ubezpieczenia ustawowego. Ulgę przyznaje się za ten rok podatkowy, w którym klęska miała miejsce. Jeżeli klęska miała miejsce po zapłaceniu podatku za dany rok, ulgę stosuje się w następnym roku podatkowym. Zwolnienia i ulgi podatkowe dotyczące użytków rolnych klasy V, VI i VIz oraz grunty zadrzewione i zakrzewione ustanowione na użytkach rolnych, gruntów położonych w pasie drogi granicznej, użytków ekologiczne, gruntów zajęte przez zbiorniki wody służące 243
Podział nieruchomości
do zaopatrzenia ludności w wodę, gruntów pod wałami przeciwpowodziowymi i grunty położone w międzywałach, gruntów wpisanych do rejestru zabytków, pod warunkiem ich zagospodarowania i utrzymania zgodnie z przepisami o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, gruntów stanowiących działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, gruntów położonych na terenach podgórskich stosuje się z urzędu, a pozostałe zwolnienia i ulgi podatkowe na podstawie decyzji wydanej na wniosek podatnika. Ilekroć w odrębnych przepisach jest mowa o podatniku podatku rolnego, należy przez to rozumieć właściciela, posiadacza samoistnego, użytkownika wieczystego lub posiadacza gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy. ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 z późn. zm.)
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI, zob. scalenie i wymiana gruntów; rozgraniczenie nieruchomości Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Przepisów o podziale nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego – wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. W przypadku braku planu miejscowego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do 244
Podział nieruchomości
sporządzenia planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji. Jeżeli w przypadku, o którym mowa, gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy nie zostanie uchwalony, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych – na mocy przepisów odrębnych – obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2. wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; 4. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów; 5. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; 6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej; 7. wydzielenia działki budowlanej; 8. wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję, wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości. W przypadku wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, nie wydaje się decyzji. W przypadku- gdy o podziale orzeka sąd, nie wydaje się decyzji zatwierdzającej podział. Jeżeli podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział. Decyzja lub orzeczenie sądu, o których mowa, stanowią podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. 245
Podział nieruchomości
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Do wniosku, należy dołączyć następujące dokumenty: 1. stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości; 2. wypis i wyrys z katastru nieruchomości; 3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, obowiązującą w dniu złożenia wniosku; 4. wstępny projekt podziału; 5. protokół z przyjęcia granic nieruchomości; 6. wykaz zmian gruntowych; 7. wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej; 8. mapę z projektem podziału. Jeżeli jest wymagane wyrażenie opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności z ustaleniami planu miejscowego lub w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – dokumenty obejmujące protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej, mapę z projektem podziału dołącza się do wniosku o podział nieruchomości, po uzyskaniu pozytywnej opinii. Dokumenty te powinny być przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli” kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli: 1. jest on niezbędny do realizacji celów publicznych, 2. nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. W przypadkach wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów, realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych, wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej podziału nieruchomości można dokonać z urzędu albo na wniosek odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej albo zarządu powiatu lub zarządu województwa. Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa. Podziału nieruchomości w związku z realizacją celu publicznego można również dokonać na koszt osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny. W przypadku dokonywania z urzędu podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym stosuje się następujące zasady: 1. informację o zamiarze dokonania podziału wójt, burmistrz albo prezydent miasta podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim; 246
Podział nieruchomości
2. jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie podziałowe; 3. po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w pkt 2, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wydać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości; 4. decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 kodeksu postępowania administracyjnego. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą – z mocy prawa – odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego z zastrzeżeniem, że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stał się prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Za działki gruntu, wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wydzielonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wydzielenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wydzielenie następuje na rzecz tej jednostki. Nieruchomość zamienna może być przyznana w porozumieniu z Prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych, z Prezesem Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wydzielenie następuje na rzecz Skarbu Państwa. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie następuje z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. 247
Podział nieruchomości
Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Przepisu o opłacie adiacenckiej nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale – powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W sprawach, o których mowa, stosuje się odpowiednio przepisy o dopuszczalności podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego (art. 93), dopuszczalności podziału zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94), wydawaniu decyzji (art. 96), kosztach i wymogach formalnych wniosku o dokonanie podziału, osobach uprawnionych (art. 97 ust. 1 i 2), przejściu z mocy prawa wydzielonych w wyniku podziału działek pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe na rzecz gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa (art. 98), opłatach adiacenckich (art. 98a), służebności (art. 99). Podziału nieruchomości, o którym mowa, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W przypadku nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Przepis stosuje się odpowiednio w przypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego. Przepisy stosuje się odpowiednio do zamiany udziałów we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także
248
Pomieszczenie techniczne w budynku
sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) O charakterze podlegających podziałowi nieruchomości, jako wykorzystywanych na cele rolne i leśne, rozstrzyga treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2004 r. (III CZP 61/2004, Prok. i Pr. 2005, nr 4, poz. 39) Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r. (III CZP 136/06, Lex, nr 209079)
POMIESZCZENIA PRZYNALEŻNE DO SAMODZIELNEGO LOKALU, zob. samodzielny lokal mieszkalny; część składowa gruntu
POMIESZCZENIE GOSPODARCZE W BUDYNKU Pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku oraz przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, a także opału lub odpadów stałych, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
POMIESZCZENIE MIESZKALNE Pokoje w mieszkaniach, a także sypialnie i pomieszczenia do pobytu dziennego w budynku zamieszkania zbiorowego. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
POMIESZCZENIE POMOCNICZE To pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
POMIESZCZENIE TECHNICZNE W BUDYNKU Pomieszczenie, w którym znajdują się urządzenia techniczne służące do obsługi budynku. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
249
Posiadanie
POSIADANIE, zob. ochrona posiadania; własność; współwłasność; ochrona własności; władanie; wywłaszczenie; zrzeczenie się własności nieruchomości Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Kto rzeczą faktycznie włada za kogoś innego, jest dzierżycielem. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy. Przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą. Jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela. Przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Zobowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze zobowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże, gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze do250
Posiadanie
wiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi. Jednakże, gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy. Przepisy określające prawa i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, stosuje się także w przypadku, gdy samoistny posiadacz rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy. Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, jeżeli z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Przed wydaniem nieruchomości jej właścicielowi samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze nie może żądać zwrotu nakładów na podstawie art. 226 § 1 k.c. lub art. 405 i n. k.c. Przedwczesność taka nie zachodziłaby, gdyby posiadacz wyraził wobec właściciela gotowość wydania nieruchomości, a właściciel oferty tej nie przyjął i pozostawał w zwłoce w odbiorze nieruchomości. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1971 r. (III CRN 45/70, OSNC 1972, nr 1, poz. 9) Stosownie do treści art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dokonał nakładów innych aniżeli konieczne, może domagać się zwrotu tych nakładów w takich rozmiarach, w jakich na skutek ich dokonania wzrosła ostatecznie wartość rzeczy w chwili jej wydania. Jeżeli nieruchomość, na której samoistny posiadacz w dobrej wierze dokonał takich nakładów została wywłaszczona, zwiększoną wartość rzeczy określa wartość przyjęta w tym postępowaniu 251
Postępowanie wieczystoksięgowe
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r. (III CZP 17/73, OSNC 1974, nr 4, poz. 66) Przy ustalaniu równowartości nakładów koniecznych, ulegających na podstawie art. 226 § 1 k.c. zwrotowi na rzecz samoistnego posiadacza w dobrej wierze, uwzględnia się nie tylko te korzyści, które samoistny posiadacz uzyskał z rzeczy po chwili decydującej o utracie po jego stronie dobrej wiary, ale także korzyści uzyskane przez okres trwania dobrej wiary, a więc przez cały czas posiadania. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 1974 r. (II CR 337/74, OSNC 1975, nr 10–11, poz. 148) Samoistnemu posiadaczowi, który wraz z innymi osobami uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego części, może przysługiwać roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o przeniesienie udziału odpowiedniej części nieruchomości. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1978 r. (III CZP 101/77, OSNC 1978, nr 9, poz. 150) Samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze, który za zgodą właściciela nieruchomości dokonał nadbudowy i dobudowy budynku w takim stopniu, że powstał nowy obiekt, przysługuje z mocy art. 231 § 1 k.c. roszczenie o przeniesienie na niego udziału we własności działki, odpowiadającego stosunkowi wartości dokonanej inwestycji do wartości dawnego budynku, za wynagrodzeniem ustalonym według cen działek w uczciwym obrocie. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r. (III CZP 33/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 66) Samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych przed wydaniem tej rzeczy właścicielowi (art. 226 § 2 k.c). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 1988 r. (III CRN 229/88, OSNC 1990, nr 12, poz. 153) Samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r. (I CKN 430/98, OSNC 1999, nr 11, poz. 198) Posiadanie nie jest prawem ale stanem faktycznym. Właściciel rzeczy jest jednocześnie jej posiadaczem, ale nie każdy posiadacz jest właścicielem rzeczy. Tradycyjnie wyróżnia się dwa elementy składające się na posiadanie: faktyczne władztwo nad rzeczą (corpus possesions) oraz tzw. element woli – chęć osobistego władztwa (animus rem sibi habendi). Nabycie posiadania może nastąpić poprzez jednostronny akt objęcia rzeczy w posiadanie (władanie) lub też poprzez dwustronny akt przeniesienia posiadania.
POSTĘPOWANIE WIECZYSTOKSIĘGOWE, zob. księga wieczysta POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI Działalność zawodowa wykonywana przez pośredników na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 252
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej. W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: 1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; 2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części; 4. innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, natomiast zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może łączyć wykonywania zawodu w wymienionych formach. 253
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedsiębiorców. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w: 1. księgach wieczystych; 2. katastrze nieruchomości; 3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych; 5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 6. rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych; 7. ewidencji ludności. Osoba fizyczna może złożyć wniosek o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Licencję zawodową nadaje się osobie, która: 1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych; 2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód; 3. posiada wyższe wykształcenie; 4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, chyba że osoba ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami; 5. odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; 6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym – złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków określonych przepisami oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego. 254
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: 1. upomnienie; 2. nagana; 3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku; 4. zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym; 5. pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia. Zastosowanie kar, o których mowa w pkt 3–5, powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru w wyżej wymienionym przypadku następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa. Uprawnienia i licencje zawodowe nadaje się każdemu, kto przeszedł z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej powołuje i odwołuje, w drodze zarządzenia, Państwową Komisję Kwalifikacyjną z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się na koszt osób ubiegających się o nadanie uprawnień i licencji zawodowych. Koszty są pokrywane przez wniesienie opłaty egzaminacyjnej. Nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości stwierdza się świadectwem. Odmowa nadania uprawnień i licencji zawodowych następuje w drodze decyzji. Osoby, którym nadano uprawnienia i licencje zawodowe, podlegają wpisowi odpowiednio do centralnych rejestrów: rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości na podstawie świadectw nadania tych uprawnień i licencji. W rejestrach wpisuje się również obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, którym, na zasadach określonych w przepisach odrębnych, uznano nabyte w tych państwach poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej kwalifikacje do wykonywania zawodów, pośrednika w obrocie nieruchomościami. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej prowadzi centralne rejestry. W centralnych rejestrach wpisuje się następujące dane dotyczące osób, którym nadano uprawnienia i licencje: 1. numer kolejny wpisu, 2. datę wpisu; 3. imię i nazwisko; 4. imiona rodziców; 5. datę i miejsce urodzenia; 6. adres zamieszkania; 7. wykształcenie; 8. numer ewidencyjny PESEL; 255
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
9. numer dokumentu tożsamości obywatela państwa członkowskiego Unii Europejskiej; 10. numer uprawnień lub numer licencji zawodowych. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej jest uprawniony do przeprowadzania kontroli posiadania uprawnień i licencji zawodowych przy wykonywaniu działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami oraz do składania wniosków o ukaranie. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej jest uprawniony do przeprowadzania kontroli posiadania uprawnień i licencji zawodowych przy wykonywaniu działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami oraz do składania wniosków o ukaranie. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu kar dyscyplinarnych, a także podejmuje decyzje w sprawach skreślenia z listy. Na decyzję przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po wszczęciu postępowania minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową o świadczenie usług (art. 750 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2003 r. (I CKN 414/01, OSNC 2004, nr 9, poz. 139)
POŚREDNIK W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI, zob. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami POWIERZCHNIA SPRZEDAŻY Część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
POWIERZCHNIA
UŻYTKOWA BUDYNKU LUB JEGO CZĘŚCI, zob. całkowita powierzchnia użytkowa budynku Powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.)
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA LOKALU Powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń słu256
Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
żących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
POWIERZCHNA UŻYTKOWA LOKALU MIESZKALNEGO Należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w tym lokalu mieszkalnym, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, garderób, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących potrzebom mieszkalnym i gospodarczym, bez względu na sposób ich używania; za powierzchnię użytkową nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii. ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.)
POWIERZCHNIA WEWNĘTRZNA BUDYNKU Suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzonej po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku na poziomie podłogi, bez pomniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych, lecz z powiększeniem o powierzchnię antresoli, jeżeli występują one na tych kondygnacjach. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
POZWOLENIE NA BUDOWĘ Decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
POŻYCZKA HIPOTECZNA, zob. hipoteka; kredyt hipoteczny; bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości Udzielana przez bank indywidualnym klientom długoterminowa pożyczka na dowolny cel niemieszkaniowy. Zabezpieczenie hipoteczne pożyczki stanowi nieruchomość należąca do pożyczkobiorcy lub osoby trzeciej. Pożyczka taka może być udzielana w dowolnej walucie (PLN, CHF, USD, EUR), według zmiennego bądź stałego oprocentowania. Zwykle pożyczki hipoteczne są udzielane do 100% wnioskowanej kwoty, nie więcej niż 60% wyszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki. Spłatę pożyczki można rozłożyć na 15 do 20 lat. Spłata raty może następować w ratach malejących lub w ratach równych. Zwykle do kosztów pożyczki trzeba doliczyć opłaty za rozpatrzenie wniosku, przewalutowanie, wcześniejszą spłatę, itp.
PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ, zob. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Domem jednorodzinnym – w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo spółdzielcze – jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego, prze257
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
znaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali. Do istniejących w dniu wejścia ustawy w życie (24 kwietnia 2001 r.) praw do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych budowanych w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 21 (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. Do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni mają zastosowanie zasady: 1. jeżeli prawo do domu jednorodzinnego przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności domu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Pełnomocnik (przedstawiciel) uprawniony jest do udziału w walnym zgromadzeniu; 2. w przypadku śmierci jednego z małżonków, którym prawo do domu jednorodzinnego przysługiwało wspólnie, przepis pkt 1 stosuje się odpowiednio; 3. po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów spółdzielnia przenosi na członków własność przydzielonych domów wraz z prawami do działek; 4. przeniesienie własności domu może nastąpić także na rzecz spadkobierców członka lub małżonków, jeżeli prawo do domu przysługuje im obojgu; 5. członkowie, oprócz wkładu budowlanego, obowiązani są pokryć koszty przeniesienia własności domu, a także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, jeżeli przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyjnego. ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.)
PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE Tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
PRAWO ODKUPU Prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzekraczający 5 lat; termin dłuższy ulega skróceniu do 5 lat. Prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu poprzedzającego. 258
Prawo pierwokupu nieruchomości
Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonują tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
PRAWO PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI, zob. pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy kodeksu cywilnego. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodne z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są bezskuteczne względem uprawnionego. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone. Jeżeli według treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny. Przepisu tego nie stosuje się, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie skorzystają z prawa pierwokupu, pozostali uprawnieni mogą skorzystać z tego prawa w całości ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży: 1. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego; 2. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę; 3. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; 259
Prawo pierwokupu nieruchomości
4. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. Prawa pierwokupu nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych, do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne w sytuacji sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli: 1. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy; 2. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego; 3. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości; 4. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości; 5. w przypadkach, o których mowa w pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej; 6. sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Sprzedaż nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza. W przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia: 1. nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości; 2. prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy; 3. gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa. Oświadczenie notariusz doręcza sprzedawcy. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) 260
Prawo pierwokupu nieruchomości
Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r. (IV CKN 784/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 14) Wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543; obecnie tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.], jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2000 r. (V CKN 96/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 34) Bieg 2-miesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu [art. 110 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jedn. Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543; obecnie tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.] rozpoczyna się od dnia każdorazowego otrzymania przez gminę zawiadomienia o aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej wieczystego użytkowania. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2003 r. (V CK 177/2002, OSNC 2004, nr 10, poz. 160) Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe także wówczas, gdy w dacie nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną (art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r. (III CZP 5/2004, OSNC 2005, nr 6, poz. 96) W sensie podmiotowym prawo pierwokupu obejmuje trzy kategorie podmiotów. Po pierwsze – osobę uprawnioną, której prawo pierwokupu przysługuje i z którego wynika pierwszeństwo kupna rzeczy. Po drugie – osobę zobowiązaną, tj. osobę, na której ciąży obowiązek odsprzedania rzeczy z pominięciem innych podmiotów na rzecz uprawnionego. Wreszcie – osobę trzecią (nabywcę), która ze zobowiązanym zawiera umowę kupna-sprzedaży pod warunkiem, iż uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Po określonym czasie, który jest wskazany przez umowę lub przepisy transakcja zwykle może być dokończona przez umowę przenoszącą własność nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości prawo pierwokupu może wynikać z: 1. przepisów ustaw, tj. m.in z: a. ustawy o gospodarce nieruchomościami, b. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), c. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), d. ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.), e. ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. Nr 123, poz. 600 z późn. zm.), f. Kodeksu cywilnego,
261
Prawo sąsiedzkie
g. ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590) 2. umowy w oparciu o dokonaną czynność prawną. Prawo pierwokupu ogranicza zobowiązanego w przypadku sprzedaży. Nie dotyczy natomiast przypadków zbycia własności rzeczy w oparciu o inne tytułu prawne, takich jak np. zamiana, darowizna, wniesienie rzeczy jako aport do spółki kapitałowej, zapis testamentowy.
PRAWO SĄSIEDZKIE, zob. immisja; droga konieczna; służebność gruntowa Określenie na grupę przepisów kodeksu cywilnego, które regulują stosunki pomiędzy właścicielami sąsiadujących ze sobą gruntów, lub takich gruntów, które mogą wywierać na siebie wpływ. Prawo sąsiedzkie dotyczy: a. immisji; b. drogi koniecznej; c. dokonywania robót ziemnych – właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia; d. owoców opadłych na grunt sąsiedni – owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody; e. usuwania gałęzi i owoców oraz korzeni – właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia; f. przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynków – jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo, że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze; g. rozgraniczania, ustalania granic nieruchomości, utrzymywania urządzeń na granicy gruntów – właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Przewidziany w art. 154 § 2 k.c. obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się w granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia. 262
Prawo zabudowy
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r. (III CZP 75/2001, OSNC 2002, nr 10, poz. 121)
PRAWO WŁASNOŚCI CZASOWEJ, zob. ciężar realny; użytkowanie wieczyste; prawo zabudowy Instytucja prawna funkcjonująca na podstawie nieobowiązującego dekretu z 1946 r. – Prawo rzeczowe. Zaliczana była do ograniczonych praw rzeczowych. Własność czasowa była definiowana jako możliwość przeniesienia własności nieruchomości przez Skarb Państwa albo przez związek samorządu terytorialnego lub inną osobę prawną prawa publicznego z zastrzeżeniem, że z upływem oznaczonego terminu własność powróci do zbywcy. Termin powrotu nie mógł być krótszy niż 30 lat, ani dłuższy niż 80 lat. Na 5 lat przed końcem zastrzeżonego terminu dopuszczalna była możliwość przedłużenia terminu własności czasowej na kolejny okres do 20 lat. Przepisy nie zawierały ograniczenia w ilości przedłużania umowy. Do ustanowienia własności czasowej, podobnie jak do przeniesienia tego prawa niezbędny był wpis do księgi wieczystej. Sposób korzystania z nieruchomości był określany w umowie o ustanowienie własności czasowej. Jeżeli umowa nie określała sposobu korzystania z nieruchomości, właściciel czasowy mógł sam rozstrzygać o przeznaczeniu nieruchomości i mógł z niej korzystać, tak jak właściciel nieograniczony terminem. Jednocześnie ponosił odpowiedzialność za zniszczenie lub pogorszenie stanu nieruchomości. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości z zastrzeżeniem powrotu nabywca zobowiązał się płacić czynsz lub spełniać inne świadczenie okresowe, powinien – w braku odmiennej umowy – ustanowić na nieruchomości odpowiedni ciężar realny. W trakcie trwania własności czasowej na nieruchomości mogły być ustanawiane prawa rzeczowe. Z nadejściem terminu powrotu nieruchomości do właściciela ustanowione prawa rzeczowy wygasały, chyba że były ustanowione za zgodą właściciela. W przypadku sprzedaży własności czasowej właścicielowi czasowemu służyło prawo pierwokupu. W przypadku wygaśnięcia własności czasowej, jeżeli umowa nie stanowiła inaczej, właściciel czasowy mógł domagać się od właściciela nieruchomości jedną czwartą wartości budowli i innych urządzeń istniejących w chwili wygaśnięcia umowy, chyba że zostały one wzniesione wbrew umowie. Prawo własności czasowej, na podstawie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z dniem wejścia w życie ustawy, zostało przekształcone w użytkowanie wieczyste. dekret z dnia 11 października 1946 – Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319) ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159)
PRAWO ZABUDOWY, zob. prawo własności czasowej; uwłaszczenie; użytkowanie wieczyste Osoby, które uzyskały prawo zabudowy nieruchomości, ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz. U. Nr 50, poz. 280), mogą żądać przekształcenia tego prawa w użytkowanie wieczyste. Przekształcenie następuje w drodze decyzji właściwego organu, w której określa się także warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. „Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. 263
Prawo zabudowy
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy;. 3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. 4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika”. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Instytucja prawa zabudowy funkcjonowała na podstawie nieobowiązującego dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz. U. Nr 50, poz. 280). Zgodnie z przepisami dekretu, Państwo lub związki samorządu terytorialnego, będące właścicielami gruntu, mogły ustanowić na rzecz innej osoby na całości lub części tego gruntu prawo wzniesienia jednego lub większej ilości budynków na czas i za wynagrodzeniem, oznaczonymi w umowie. Osoba, która od właściciela gruntu uzyskała prawo zabudowy, nabywała co do budynku prawo własności, a co do gruntu prawo użytkowania. Umowa ustanawiająca prawo zabudowy powinna była być zawierana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Prawo zabudowy podlegało ujawnieniu w księgach wieczystych. Umowa o ustanowieniu prawa zabudowy zawierała informacje dotyczące: 1. zobowiązania nabywcy prawa do rozpoczęcia i zakończenia budowy w ściśle określonych terminach, 2. określenia rodzaju i technicznych warunków wykonania budynku i utrzymania go w należytym stanie, 3. warunków i terminu odbudowy w przypadku zniszczenia lub rozbiórki budynku w czasie trwania umowy, 4. wysokości opłaty za prawo zabudowy i sposób jej uiszczania. Niedotrzymanie warunków określonych wyżej wymienioną umową powodowało rozwiązanie umowy. Prawo zabudowy mogło być ustanowione na okres nie krótszy niż 30 lat i nie dłuższy niż 80 lat. W ostatnich pięciu latach przed upływem czasu, na który umowa była zawarta, prawo zabudowy mogło być przedłużone za zgodą stron na okresy nieprzekraczające 20 lat. Z upływem czasu, na który ustanowione zostało prawo zabudowy, a także w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy, budynek przechodził na własność właściciela gruntu za wynagrodzeniem, którego wysokość określała umowa. Prawo zabudowy mogło być zbywane, dziedziczone, obciążane. Ustanowienie służebności wymagało zgody właściciela gruntu. Obciążenia ustanowione przez nabywcę prawa zabudowy ciążyły wyłącznie na budynku. Na nabywcy prawa zabudowy ciążyły także podatki i inne opłaty państwowe i samorządowe dotyczące gruntu. Prawo zabudowy ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu (dnia 21 listopada 1945 r.) podlegało przepisom dotychczasowym, tj.: 1. Zwód Praw art. 542 (1–27), tom X, cz. 1 (na obszarze byłego zaboru rosyjskiego), 2. ustawa z dnia 26 kwietnia 1912 r. o prawie zabudowy, Dz. U. P. Austr. Nr 86 (na obszarze byłego zaboru austriackiego – Galicji i Śląska Cieszyńskiego), 3. rozporządzenie rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy, Dz. U. Rzeszy str. 72 (na obszarze byłego zaboru pruskiego). Prawo zabudowy, w tym także prawo wieczystej dzierżawy z mocy dekretu – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych, zostały przekształcone 264
Przepust
w prawo własności czasowej, które na podstawie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.). Z dniem wejścia w życie ustawy (część przepisów weszła w życie 1 października 1961 roku, część przepisów weszła w życie z dniem 21 lipca 1961 r.) zostało przekształcone w użytkowanie wieczyste. Odbywało się to w drodze decyzji administracyjnej właściwego organu reprezentującego Państwo lub związki samorządu terytorialnego. Mogło się zdarzyć, iż taka decyzja nie została wydana. Prawo zabudowy nie utraciło jednak swojej mocy prawnej. Osoby dysponujące prawem zabudowy mogą dokonać przekształcenia tego prawa w prawo własności lub w prawo użytkowania wieczystego. Nieobowiązująca już ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 1999 r. Nr 65, poz. 746 z późn. zm.) umożliwiała także przekształcenie prawa zabudowy w prawo własności, na warunkach określonych ustawą. Z żądaniem przekształcenia prawa zabudowy w prawo własności mogły wystąpić osoby fizyczne, którym przysługiwało prawo zabudowy nieruchomości, ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r., tj. dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy. Stosowne wnioski należało złożyć do dnia 31 grudnia 2000 r. Prawo zabudowy, które zostało ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r. może być – na wniosek osoby uprawnionej – przekształcone w prawo użytkowania wieczystego w drodze decyzji właściwego organu, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
PRZEBUDOWA Wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg dopuszczalne są zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118)
PRZEBUDOWA DROGI, zob. budowa drogi; remont drogi Wykonywanie robót, w wyniku których następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI W PRAWO WŁASNOŚCI, zob. użytkowanie wieczyste; bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności
PRZEMILCZENIE, zob. majątki opuszczone i poniemieckie PRZEPUST, zob. drogowy obiekt inżynierski Budowla (drogowy obiekt inżynierski) o przekroju poprzecznym zamkniętym, przeznaczona do przeprowadzenia cieków, szlaków wędrówek zwierząt dziko żyjących lub urządzeń technicznych przez nasyp drogi. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115) 265
Przetargi na zbycie nieruchomości
PRZETARGI NA ZBYCIE NIERUCHOMOŚCI, zob. cena nieruchomości, pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości; prawo pierwokupu nieruchomości; wyłączność na nabycie nieruchomości; wykaz nieruchomości; rokowania po drugim przetargu; rodzaje przetargów na zbycie nieruchomości Nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu. Przepis o zbywaniu w drodze przetargu stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ. Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminów: 1. 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży dla realizacji roszczenia i złożenia wniosków osób, którym przysługuje prawo pierwszeństwa lub dla osób będących poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą; 2. 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia przez najemcę lokalu o przeznaczeniu lokalu do zbycia jako osobie, której przysługuje pierwszeństwo. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Właściwy organ może odwołać ogłoszony przetarg jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie podając informację o odwołaniu przetargu do publicznej wiadomości. W informacji podaje się także przyczynę odwołania przetargu. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu. Cenę wywoławczą w drugim przetargu ustala się w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu. W przypadku zachowania terminów, o których mowa – właściwy organ 266
Przetargi na zbycie nieruchomości
nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Przetarg przeprowadza się w formie: 1. przetargu ustnego nieograniczonego; 2. przetargu ustnego ograniczonego; 3. przetargu pisemnego nieograniczonego; 4. przetargu pisemnego ograniczonego. Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator. Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą, albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu. Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Organizator przetargu jest zobowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w miejscu i w terminie podanym w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) wybierając jedną z form przetargu ustnego nieograniczonego, przetargu ustnego ograniczonego, przetargu pisemnego nieograniczonego, przetargu pisemnego ograniczonego. Jeżeli w terminie, krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia pierwszego przetargu, właściwy organ nie zorganizuje kolejnego przetargu lub nie przeprowadzi rokowań, jest on obowiązany, w celu zbycia nieruchomości, zorganizować ponownie pierwszy przetarg. W przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Właściwy organ ustala wysokość wadium, które nie może być niższe niż 5% ceny wywoławczej i wyższe niż 20% tej ceny. Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego. Właściwy organ wskazuje w ogłoszeniu o przetargu formy wnoszenia wadium. Dowód wniesienia wadium przez uczestnika przetargu podlega przedłożeniu komisji przetargowej przed otwarciem przetargu. Wyznaczony termin wniesienia wadium powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie, nie 267
Przetargi na zbycie nieruchomości
później niż 3 dni przed przetargiem, że dokonano wpłaty. Wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia, odpowiednio: 1. odwołania przetargu; 2. zamknięcia przetargu; 3. unieważnienia przetargu; 4. zakończenia przetargu wynikiem negatywnym. Wadium wniesione w pieniądzu przez uczestnika przetargu, który przetarg wygrał zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Wadium wniesione w innej formie niż w pieniądzu, przez uczestnika przetargu, który przetarg wygrał, podlega zwrotowi niezwłocznie po wpłaceniu kwoty równej cenie nabycia nieruchomości. Osoby, o których mowa w art. 2 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 39 z późn. zm.) zwalnia się z obowiązku wniesienia wadium w wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu terminie, jeżeli zgłoszą uczestnictwo w przetargu, przedstawią oryginał zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego oraz złożą pisemne zobowiązanie do uiszczenia kwoty równej wysokości wadium ustalonego w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy. Właściwy organ podaje do publicznej wiadomości ogłoszenie o przetargu co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu. W ogłoszeniu o przetargu nie można zamieszczać terminów kolejnych przetargów lub rokowań na zbycie tej samej nieruchomości. W jednym ogłoszeniu o przetargu można zamieszczać informacje o przetargach na więcej niż jedną nieruchomość. W przypadku przetargu na zbycie nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10 000 euro, ogłoszenie o przetargu zamieszcza się w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest zbywana nieruchomość, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu. W przypadku przetargu na zbycie nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100 000 euro, ogłoszenie o przetargu zamieszcza się co najmniej na 2 miesiące przed wyznaczonym terminem przetargu, w prasie codziennej ogólnokrajowej. W przypadku nieruchomości, których cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10 000 000 euro, ogłoszenie zamieszcza się co najmniej dwukrotnie. Przeliczenia ceny wywoławczej na równowartość euro dokonuje się nie wcześniej niż 7 dni przed terminem pierwszego ogłoszenia o przetargu, według średniego kursu ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego w tym dniu. Ogłoszenie o przetargu powinno być także opublikowane na stronach internetowych właściwego organu. W cenie wywoławczej nieruchomości gruntowej zabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste do ustalenia opłat (pierwszej i opłat rocznych) wyodrębnia się cenę gruntu budynków znajdujących się na tym gruncie albo lokali, które mają być przedmiotem odrębnej własności. W takim przypadku w cenie uzyskanej w przetargu, dla odrębnego ustalenia tych cen przyjmuje się proporcje zachodzące między nimi w cenie wywoławczej. Czynności związane z przeprowadzeniem przetargu wykonuje komisja przetargowa. Przewodniczącego oraz członków komisji przetargowej, w składzie od 3 do 7 osób, wyznacza właściwy organ spośród osób dających rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzy268
Przetargi na zbycie nieruchomości
gnięcia przetargu. Komisja przetargowa podejmuje rozstrzygnięcia w drodze głosowania. W przypadku równej liczby głosów decyduje głos przewodniczącego komisji przetargowej. W przetargu nie mogą uczestniczyć osoby wchodzące w skład komisji przetargowej oraz osoby bliskie tym osobom, a także osoby, które pozostają z członkami komisji przetargowej w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może budzić to uzasadnione wątpliwości co do bezstronności komisji przetargowej. Przewodniczący komisji przetargowej sporządza protokół z przeprowadzonego przetargu. Protokół powinien zawierać informacje o: 1. terminie i miejscu oraz rodzaju przetargu; 2. oznaczeniu nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według katastru nieruchomości i księgi wieczystej; 3. obciążeniach nieruchomości; 4. zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość; 5. wyjaśnieniach i oświadczeniach złożonych przez oferentów; 6. osobach dopuszczonych i niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu, wraz z uzasadnieniem; 7. cenie wywoławczej nieruchomości oraz najwyższej cenie osiągniętej w przetargu albo informację o złożonych ofertach wraz z uzasadnieniem wyboru najkorzystniejszej z nich albo o niewybraniu żadnej z ofert; 8. uzasadnieniu rozstrzygnięć podjętych przez komisję przetargową; 9. imieniu, nazwisku i adresie albo nazwie lub firmie oraz siedzibie osoby wyłonionej w przetargu jako nabywca nieruchomości; 10. imionach i nazwiskach przewodniczącego i członków komisji przetargowej; 11. dacie sporządzenia protokołu. Protokół przeprowadzonego przetargu sporządza się w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z których dwa przeznaczone są dla właściwego organu, a jeden dla osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości. Protokół przeprowadzonego przetargu podpisują przewodniczący i członkowie komisji przetargowej oraz osoba wyłoniona w przetargu jako nabywca nieruchomości. Protokół przeprowadzonego przetargu stanowi podstawę zawarcia aktu notarialnego. Skargę na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu uczestnik przetargu składa za pośrednictwem właściwego organu. W przypadku wniesienia skargi właściwy organ wstrzymuje czynności związane ze zbyciem nieruchomości. Wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego rozpatruje skargę w terminie 7 dni od daty jej otrzymania. Wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może uznać skargę za zasadną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Po rozpatrzeniu skargi wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego zawiadamia skarżącego, a właściwy organ wywiesza niezwłocznie, na okres 7 dni, w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia skargi. W przypadku niezaskarżenia w wyznaczonym terminie czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu albo w razie uznania skargi za niezasadną, właściwy organ podaje do publicznej wiadomości, wywieszając w siedzibie właściwego urzędu na okres 7 dni informację o wyniku przetargu, która powinna zawierać: 1. datę i miejsce oraz rodzaj przeprowadzonego przetargu; 2. oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według katastru nieruchomości i księgi wieczystej; 269
Ps
3. liczbę osób dopuszczonych oraz osób niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu, 4. cenę wywoławczą nieruchomości oraz najwyższą cenę osiągniętą w przetargu albo informację o złożonych ofertach lub o niewybraniu żadnej z ofert’ 5. imię, nazwisko albo nazwę lub firmę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.
PS, zob. pastwiska trwałe PUBLICZNY ZASÓB MIESZKANIOWY, zob. mieszkaniowy zasób gminy lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
PUNKTOWIEC, zob. budynki wielorodzinne; budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; budynek samodzielny
R R, zob. grunty orne REJESTR BUDYNKÓW, zob. obręb ewidencyjny; działka ewidencyjna; ewidencja gruntów i budynków; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności Raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych dotyczących budynku stanowiącego część składową gruntu, dotyczących budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych budynków. Rejestr budynków zawiera ponadto: 1. dane określające właścicieli budynków; 2. dane określające osoby, jednostki organizacyjne i organy, użytkowników wieczystych gruntów, jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami, państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych, organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości, użytkowników gruntów państwowych i samorządowych; 3. oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, pozycji kartoteki budynków i jednostek rejestrowych lokali, związanych z poszczególnymi budynkami. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
REJESTR GRUNTÓW, zob. obręb ewidencyjny; działka ewidencyjna; ewidencja gruntów i budynków; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności Raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych, dotyczących działki ewidencyjnej o wszystkich działkach ewidencyjnych w granicach obrębu, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych gruntów. Rejestr gruntów zawiera ponadto: 1. dane określające: a. podmioty ewidencyjne; 271
Rejestr lokali
b. osoby, jednostki organizacyjne i organy: użytkowników wieczystych gruntów, jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami, państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych, organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości, użytkowników gruntów państwowych i samorządowych; c. dzierżawców gruntów; 2. oznaczenia odpowiednich jednostek rejestrowych budynków oraz odpowiednich pozycji kartoteki budynków (dane o budynkach wybudowanych na gruntach wchodzących w skład jednej jednostki rejestrowej gruntów). rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
REJESTR LOKALI, zob. obręb ewidencyjny; działka ewidencyjna; ewidencja gruntów i budynków; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu; dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności Raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych, dotyczących lokalu oraz lokali stanowiących odrębne nieruchomości, zgrupowanych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych lokali. Rejestr lokali zawiera ponadto: 1. dane określające właścicieli lokali; 2. dane określające osoby, jednostki organizacyjne i organy, o których mowa, użytkowników wieczystych gruntów, jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami, państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych, organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości, użytkowników gruntów państwowych i samorządowych; 3. oznaczenia jednostek rejestrowych budynków i pozycji kartoteki budynków związanych z poszczególnymi lokalami. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) REKULTYWACJA GRUNTÓW Rozumie się przez to nadanie lub przywrócenie gruntom zdegradowanym albo zdewastowanym wartości użytkowych lub przyrodniczych przez właściwe ukształtowanie rzeźby terenu, poprawienie właściwości fizycznych i chemicznych, uregulowanie stosunków wodnych, odtworzenie gleb, umocnienie skarp oraz odbudowanie lub zbudowanie nie zbędnych dróg. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.) Władający powierzchnią ziemi, na której występuje zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu, jest zobowiązany do przeprowadzenia ich rekultywacji. Jeżeli władający powierzchnią ziemi wykaże, iż zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu, dokonane po dniu objęcia przez niego władania, spowodował inny wskazany podmiot, wtedy obowiązek rekultywacji spoczywa na tym podmiocie. 272
Rekultywacja gruntów
Jeżeli zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie terenu odbyło się za zgodą lub wiedzą władającego powierzchnią ziemi, jest on obowiązany do ich rekultywacji solidarnie ze sprawcą. Starosta dokonuje rekultywacji, jeżeli: 1. podmiot, który spowodował zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu, nie dysponuje prawami do powierzchni ziemi, pozwalającymi na jej przeprowadzenie, lub 2. nie można wszcząć postępowania egzekucyjnego dotyczącego obowiązku rekultywacji albo egzekucja okazała się bezskuteczna, lub 3. zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu nastąpiło w wyniku klęski żywiołowej. Starosta dokonuje rekultywacji także wówczas, gdy z uwagi na zagrożenie życia lub zdrowia ludzi lub możliwość zaistnienia nieodwracalnych szkód w środowisku konieczne jest natychmiastowe jej dokonanie. W przypadku gdy podmiot, który spowodował zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu, nie dysponuje prawami do powierzchni ziemi pozwalającymi na jej przeprowadzenie koszty rekultywacji ponosi podmiot, który spowodował zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu. W przypadku dokonania rekultywacji przez starostę w sytuacji zagrożenia życia lub zdrowia ludzi lub możliwość zaistnienia nieodwracalnych szkód w środowisku, koszty rekultywacji ponosi władający powierzchnią ziemi. Przepisy o odpowiedzialności sprawcy i władającego powierzchnią ziemi stosuje się odpowiednio. Obowiązek poniesienia kosztów rekultywacji, ich wysokość oraz sposób uiszczenia określa, w drodze decyzji, starosta. Do należności z tytułu obowiązku uiszczenia kosztów, stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn. z 2005 r. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), z tym że uprawnienia organów podatkowych przysługują staroście. Rekultywacja w związku z niekorzystnym przekształceniem naturalnego ukształtowania terenu polega na jego przywróceniu do stanu poprzedniego. Rekultywacja zanieczyszczonej gleby lub ziemi polega na ich przywróceniu do stanu wymaganego standardami jakości. Standard jakości określa zawartość niektórych substancji w glebie albo ziemi, poniżej których żadna z funkcji pełnionych przez powierzchnię ziemi nie jest naruszona. Funkcję pełnioną przez powierzchnię ziemi ocenia się na podstawie jej faktycznego zagospodarowania i wykorzystania gruntu, chyba że inna funkcja wynika z planu zagospodarowania przestrzennego. Zobowiązany do rekultywacji powinien uzgodnić jej warunki z organem ochrony środowiska. Uzgodnienie następuje w drodze decyzji określającej zakres, sposób i termin zakończenia rekultywacji. We wniosku o uzgodnienie należy wskazać: 1. obszar wymagający rekultywacji, 2. funkcje pełnione przez wymagającą rekultywacji powierzchnię ziemi, 3. planowany zakres i sposób rekultywacji oraz termin jej zakończenia. Przepisów nie stosuje się, jeżeli została wydana decyzja w trybie art. 362 – Prawo ochrony środowiska, określająca zakres czynności zmierzających do przywrócenia środowiska do stanu właściwego. Na obszarze, na którym istnieje przekroczenie standardów jakości gleby lub ziemi, starosta może, w drodze decyzji, nałożyć na władający powierzchnią ziemi podmiot korzystający ze środowiska, zobowiązany do rekultywacji, obowiązek prowadzenia pomiarów zawartości 273
Remont
substancji w glebie lub ziemi. Podmiot obowiązany jest w tym przypadku przechowywać wyniki pomiarów przez 5 lat od zakończenia roku kalendarzowego, którego dotyczą. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji, wszczyna się z urzędu. W przypadkach gdy rekultywacja jest dokonywana przez starostę w sytuacji gdy podmiot, który spowodował zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu nie dysponuje prawami do powierzchni ziemi pozwalającymi na jej przeprowadzenie lub nie można wszcząć postępowania egzekucyjnego dotyczącego obowiązku rekultywacji albo egzekucja okazała się bezskuteczna lub zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu nastąpiło w wyniku klęski żywiołowej albo z uwagi na zagrożenie życia lub zdrowia ludzi lub możliwość zaistnienia nieodwracalnych szkód w środowisku konieczne jest natychmiastowe jej dokonanie – starosta określa, w drodze decyzji, zakres, sposób oraz termin rozpoczęcia i zakończenia rekultywacji. Władający powierzchnią ziemi obowiązany jest umożliwić prowadzenie rekultywacji z zachowaniem warunków określonych w decyzji. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji wszczyna się z urzędu. Oceny jakości gleby i ziemi oraz obserwacji zmian dokonuje się w ramach państwowego monitoringu środowiska. Starosta prowadzi okresowe badania jakości gleby i ziemi. Starosta prowadzi, aktualizowany corocznie rejestr, zawierający informacje o terenach, na których stwierdzono przekroczenie standardów jakości gleby lub ziemi, z wyszczególnieniem obszarów, na których obowiązek rekultywacji obciąża starostę. Starosta prowadzi obserwację terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy, a także rejestr zawierający informacje o tych terenach. Kolejność realizowania przez starostę zadań w zakresie rekultywacji powierzchni ziemi określają powiatowe programy ochrony środowiska. Starosta może przeprowadzić rekultywację powierzchni ziemi pomimo nieujęcia zadania w programie, o którym mowa w ust. 1, jeżeli stwierdzi, że nieprzeprowadzenie rekultywacji spowoduje pogorszenie stanu środowiska w znacznych rozmiarach lub zagrożenie życia lub zdrowia ludzi. ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902 z późn. zm.)
REMONT Wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
REMONT DROGI, zob. budowa drogi; przebudowa drogi wykonywanie robót przywracających pierwotny stan drogi, także przy użyciu wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH, zob. księgi wieczyste RODZINNE OGRODY DZIAŁKOWE Urządzenia użyteczności publicznej, służące zaspokajaniu wypoczynkowych, rekreacyjnych i innych potrzeb socjalnych członków społeczności lokalnych poprzez zapewnienie im 274
Rodzinne ogrody działkowe
powszechnego dostępu do terenów rodzinnych ogrodów działkowych oraz działek dających możliwość prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby, a także podniesienie standardów ekologicznych otoczenia. Rodzinne ogrody działkowe jako tereny zielone podlegają ochronie przewidzianej w przepisach o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a także w przepisach dotyczących ochrony przyrody i ochrony środowiska. Rodzinnym ogrodem działkowym jest wydzielony obszar gruntu będący we władaniu Polskiego Związku Działkowców, podzielony na tereny ogólne i działki oraz wyposażony w infrastrukturę niezbędną do jego prawidłowego funkcjonowania. Rodzinne ogrody działkowe zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz Polskiego Związku Działkowców. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod rodzinne ogrody działkowe, przekazuje się nieodpłatnie w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców. Grunty, o których mowa, mogą być oddawane nieodpłatnie Polskiemu Związkowi Działkowców w użytkowanie wieczyste. Grunty przeznaczone pod rodzinne ogrody działkowe powinny być zrekultywowane i zmeliorowane przez właściciela gruntu, na zasadach przewidzianych w przepisach odrębnych. Gmina zobowiązana jest do doprowadzenia do rodzinnych ogrodów działkowych dróg dojazdowych, energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę oraz zapewnienia, w ramach komunikacji publicznej, potrzeb rodzinnych ogrodów działkowych. Utrzymanie porządku i czystości na terenach przylegających do rodzinnych ogrodów działkowych należy do gminy, chyba że obowiązek ten na mocy przepisów szczególnych ciąży na osobach fizycznych lub jednostkach organizacyjnych innych niż rodzinne ogrody działkowe. Podział gruntu na tereny ogólne i działki oraz zagospodarowanie rodzinnego ogrodu działkowego należy do Polskiego Związku Działkowców. Rodzinny ogród działkowy powinien obejmować co najmniej 50 działek. Działka w rodzinnym ogrodzie działkowym jest podstawową jednostką przestrzenną ogrodu, której powierzchnię ustala się w granicach od 300 do 500 m2. Działka w rodzinnym ogrodzie działkowym przeznaczona jest do zaspokajania potrzeb użytkownika i jego rodziny w zakresie wypoczynku i rekreacji oraz prowadzenia upraw ogrodniczych, z wyłączeniem potrzeb mieszkaniowych i wykonywania działalności gospodarczej. Polski Związek Działkowców ustanawia w drodze uchwały na rzecz swojego członka bezpłatne i bezterminowe prawo używania działki i pobierania z niej pożytków (użytkowanie działki). Na wniosek członka Polski Związek Działkowców ustanawia na jej rzecz prawo użytkowania działki – w rozumieniu kodeksu cywilnego – w drodze umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego, jeżeli grunty wchodzące w skład rodzinnego ogrodu działkowego znajdują się w użytkowaniu wieczystym Polskiego Związku Działkowców lub stanowią jego własność. Na zasadach określonych w statucie Polski Związek Działkowców może oddać działkę w bezpłatne użytkowanie instytucjom prowadzącym działalność społeczną, oświatową, kulturalną, wychowawczą, rehabilitacyjną, dobroczynną lub opieki społecznej. Prawa ustanowione w wyżej wymieniony sposób podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej, na wniosek członka Polskiego Związku Działkowców. Urządzenia, budynki i budowle rodzinnego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez użytkujących działki i służące do zapewnienia funkcjonowania ogrodu stanowią własność Polskiego Związku Działkowców. 275
Rodzaje przetargów na zbycie nieruchomości
Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika działki, stanowią jego własność. ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. Nr 169, poz. 1419 z późn. zm.)
RODZAJE PRZETARGÓW NA ZBYCIE NIERUCHOMOŚCI, zob. przetargi na zbycie nieruchomości Przetarg ustny nieograniczony Ogłoszenie o przetargu ustnym nieograniczonym powinno zawierać informacje: 1. zawarte w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży a dotyczące odpowiednio: a. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; b. powierzchnię nieruchomości; c. opis nieruchomości; d. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; e. termin zagospodarowania nieruchomości; f. cenę nieruchomości; g. wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; h. wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; i. terminy wnoszenia opłat; j. zasady aktualizacji opłat; k. informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, w użytkowanie, najem lub dzierżawę; l. termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, tj. osobie która spełnia jeden z następujących warunków: • przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; • jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; • jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony; 2. obciążeniach nieruchomości; 3. zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość; 4. terminie i miejscu przetargu; 5. wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia; 6. sposobie ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego; 7. skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub oddania w użytkowanie; 8. wieczyste nieruchomości gruntowej. Przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg, przekazując uczestnikom przetargu informacje, o których mowa, podaje do wiadomości imiona i nazwiska albo nazwy lub firmy osób, które wpłaciły wadium lub zostały zwolnione z tego obowiązku oraz zostały dopuszczone do przetargu. Przewodniczący komisji przetargowej informuje uczestników 276
Rodzaje przetargów na zbycie nieruchomości
przetargu, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu z tym, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych. Uczestnicy przetargu zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień. Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników przetargu, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. Po ustaniu zgłaszania postąpień przewodniczący komisji przetargowej wywołuje trzykrotnie ostatnią, najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza imię i nazwisko albo nazwę lub firmę osoby, która przetarg wygrała. Przetarg ustny ograniczony W ogłoszeniu o przetargu ustnym ograniczonym podaje się informację, że przetarg jest ograniczony wraz z uzasadnieniem wyboru formy przetargu oraz wyznacza się termin zgłoszenia uczestnictwa w przetargu. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe i kwalifikuje ich do uczestnictwa w przetargu. Listę osób zakwalifikowanych wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano do przetargu tylko jednego oferenta spełniającego warunki określone w ogłoszeniu. W sprawach nieuregulowanych stosuje się odpowiednio przepisy o przetargu ustnym nieograniczonym. Przetarg pisemny nieograniczony Ogłoszenie o przetargu pisemnym nieograniczonym powinno zawierać informacje: 1. zawarte w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, dotyczące odpowiednio: a. oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości, b. powierzchni nieruchomości; c. opis nieruchomości; d. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; e. termin zagospodarowania nieruchomości; f. cenę nieruchomości; g. wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; h. wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; i. terminy wnoszenia opłat; j. zasady aktualizacji opłat; k. informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę; l. termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, tj. osobie która spełnia jeden z następujących warunków: • przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; • jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, je277
Rodzaje przetargów na zbycie nieruchomości
żeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; • jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony; 2. obciążeniach nieruchomości; 3. zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość; 4. możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych ofert; 5. terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu; 6. terminie i miejscu części jawnej przetargu; 7. wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia; 8. sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego; 9. skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej; 10. zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert. Wyznaczony termin składania ofert w przetargu pisemnym nieograniczonym nie może upłynąć później niż 3 dni przed terminem przetargu. Oferty należy składać w zamkniętych kopertach. Pisemna oferta powinna zawierać: 1. imię, nazwisko i adres oferenta albo nazwę lub firmę oraz siedzibę, jeżeli oferentem jest osoba prawna lub inny podmiot; 2. datę sporządzenia oferty; 3. oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń; 4. oferowaną cenę i sposób jej zapłaty; 5. proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu. Do oferty należy dołączyć kopię dowodu wniesienia wadium lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku, w przypadku osób, o których mowa w art. 2 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 39 z późn. zm.). Przetarg może się odbyć, chociażby wpłynęła tylko jedna oferta spełniająca warunki określone w ogłoszeniu o przetargu. Przetarg składa się z części jawnej i niejawnej. Część jawna przetargu odbywa się w obecności oferentów. W części jawnej przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg przekazując oferentom informacje, o których mowa w ogłoszeniu o przetargu. Komisja przetargowa: 1. podaje liczbę otrzymanych ofert oraz sprawdza dowody wniesienia wadium lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku, dokonuje otwarcia kopert z ofertami oraz sprawdza kompletność złożonych ofert, a także tożsamość osób, które złożyły oferty; 2. przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez oferentów; 3. weryfikuje oferty i ogłasza, które oferty zostały zakwalifikowane do części niejawnej przetargu; 4. zawiadamia oferentów o terminie i miejscu części niejawnej przetargu; 278
Rodzaje przetargów na zbycie nieruchomości
5. zawiadamia oferentów o przewidywanym terminie zamknięcia przetargu. Komisja przetargowa odmawia zakwalifikowania ofert do części niejawnej przetargu, jeżeli: 1. nie odpowiadają warunkom przetargu; 2. zostały złożone po upływie wyznaczonego terminu; 3. nie zawierają danych (imię, nazwisko i adres oferenta albo nazwę lub firmę oraz siedzibę, jeżeli oferentem jest osoba prawna lub inny podmiot, datę sporządzenia oferty, oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń, oferowaną cenę i sposób jej zapłaty, proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu) lub dane te są niekompletne; 4. do ofert nie dołączono dowodów wniesienia wadium lub dowodów stanowiących podstawę do zwolnienia z tego obowiązku; 5. są nieczytelne lub budzą wątpliwości co do ich treści. Przy wyborze oferty komisja przetargowa bierze pod uwagę zaoferowaną cenę oraz inne kryteria wpływające na wybór najkorzystniejszej oferty, ustalone w warunkach przetargu. W części niejawnej przetargu komisja przetargowa dokonuje szczegółowej analizy ofert oraz wybiera najkorzystniejszą z nich lub stwierdza, że nie wybiera żadnej ze złożonych ofert. W przypadku złożenia równorzędnych ofert komisja przetargowa organizuje dodatkowy przetarg ustny, ograniczony do oferentów, którzy złożyli te oferty. Komisja zawiadamia oferentów o terminie dodatkowego przetargu oraz umożliwia im zapoznanie się z treścią równorzędnych ofert. W dodatkowym przetargu ustnym ograniczonym oferenci zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny powyżej najwyższej ceny zamieszczonej w równorzędnych ofertach, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień. Przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg przekazując uczestnikom przetargu informacje, o których mowa oraz podaje do wiadomości imiona i nazwiska albo nazwy lub firmy osób, które wpłaciły wadium lub zostały zwolnione z tego obowiązku oraz zostały dopuszczone do przetargu. Przewodniczący komisji przetargowej informuje uczestników przetargu, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z zastrzeżeniem, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych. Uczestnicy przetargu zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień. Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników przetargu, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. Po ustaniu zgłaszania postąpień przewodniczący komisji przetargowej wywołuje trzykrotnie ostatnią, najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza imię i nazwisko albo nazwę lub firmę osoby, która przetarg wygrała. Przetarg uważa się za zamknięty z chwilą podpisania protokołu. Przewodniczący komisji przetargowej zawiadamia na piśmie wszystkich, którzy złożyli oferty, o wyniku przetargu w terminie nie dłuższym niż 3 dni od dnia zamknięcia przetargu. Przetarg pisemny ograniczony W ogłoszeniu o przetargu pisemnym ograniczonym podaje się informację, że przetarg jest ograniczony, wraz z uzasadnieniem wyboru formy przetargu oraz wyznacza się termin zgłoszenia uczestnictwa w przetargu. 279
Rokowania po drugim przetargu
Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe i kwalifikuje do uczestnictwa w przetargu. Listę osób zakwalifikowanych wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano do przetargu tylko jednego oferenta spełniającego warunki określone w ogłoszeniu. W sprawach nieuregulowanych stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału dotyczące przetargu pisemnego nieograniczonego. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108)
ROKOWANIA PO DRUGIM PRZETARGU, zob. przetargi na zbycie nieruchomości Ogłoszenie o rokowaniach po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym powinno zawierać informacje o: 1. zawarte w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, dotyczące odpowiednio: a. oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości, b. powierzchni nieruchomości; c. opisu nieruchomości; d. przeznaczenia nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; e. terminu zagospodarowania nieruchomości; f. ceny nieruchomości; g. wysokości stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; h. wysokości opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; i. terminów wnoszenia opłat; j. zasad aktualizacji opłat; k. informacji o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę; l. terminu do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, tj. osobie która spełnia jeden z następujących warunków: • przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; • jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; • jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony; 2. obciążeniach nieruchomości; 3. zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość; 4. terminach przeprowadzonych przetargów; 5. możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych zgłoszeń udziału w rokowaniach; 6. terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami rokowań; 7. terminie i miejscu przeprowadzenia rokowań; 8. terminie, miejscu wpłaty oraz o wysokości zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy; 280
Rokowania po drugim przetargu
9. sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego; 10. skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej; 11. zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia rokowań bez wybrania nabywcy nieruchomości. Do zaliczki, o której mowa w pkt 8, stosuje się przepisy dotyczące wadium. Zgłoszenia udziału w rokowaniach składa się w zamkniętych kopertach najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem rokowań. Zgłoszenie powinno zawierać: 1. imię, nazwisko i adres albo nazwę lub firmę oraz siedzibę, jeżeli zgłaszającym jest osoba prawna lub inny podmiot; 2. datę sporządzenia zgłoszenia; 3. oświadczenie, że zgłaszający zapoznał się z warunkami rokowań i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń; 4. proponowaną cenę i sposób jej zapłaty; 5. proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków rokowań. Do zgłoszenia należy dołączyć kopię dowodu wpłaty zaliczki lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku. Rokowania można przeprowadzić chociażby wpłynęło tylko jedno zgłoszenie spełniające warunki określone w ogłoszeniu o rokowaniach. Właściwy organ może powierzyć prowadzenie rokowań komisji przetargowej, która przeprowadzała ostatni przetarg lub powołać nową komisję do przeprowadzenia rokowań. Przewodniczący komisji przeprowadzającej rokowania otwiera rokowania przekazując uczestnikom rokowań informacje zawarte w wykazie nieruchomości o cenie wywoławczej, obciążeniach nieruchomości, zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość, terminach przeprowadzonych przetargów, sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia rokowań bez wybrania nabywcy nieruchomości. Przy przeprowadzaniu rokowań komisja, w obecności uczestników: 1. podaje liczbę otrzymanych zgłoszeń oraz sprawdza dowody wpłaty zaliczki lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku; 2. otwiera koperty zawierające zgłoszenia, sprawdza dane w nich zawarte, nie ujawniając ich treści uczestnikom, oraz sprawdza tożsamość uczestników rokowań; 3. przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez uczestników rokowań; 4. ogłasza, które zgłoszenia zostały zakwalifikowane do ustnej części rokowań. Komisja przeprowadzająca rokowania odmawia udziału w ustnej części rokowań osobom, których zgłoszenia: 1. nie odpowiadają warunkom rokowań; 2. zostały złożone po wyznaczonym terminie; 3. nie zawierają danych (imię, nazwisko i adres albo nazwę lub firmę oraz siedzibę, jeżeli zgłaszającym jest osoba prawna lub inny podmiot, datę sporządzenia zgłoszenia, oświadczenie, że zgłaszający zapoznał się z warunkami rokowań i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń, proponowaną cenę i sposób jej zapłaty, proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków rokowań) lub dane te są niekompletne oraz nie zawierają dowodów wpłaty zaliczki lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku; 4. są nieczytelne lub budzą wątpliwości co do ich treści. 281
Rowy
Komisja przeprowadza ustną część rokowań w zakresie wszystkich warunków koniecznych do zawarcia umowy oraz dodatkowych propozycji uczestników rokowań, osobno z każdą z osób zakwalifikowanych do udziału w tej części. Dodatkowe propozycje uczestników rokowań złożone w trakcie ustnej części rokowań nie mogą być mniej korzystne od zawartych w pisemnym zgłoszeniu. Po przeprowadzeniu ustnej części rokowań komisja ustala nabywcę lub stwierdza, że nie wybiera nabywcy. W przypadku złożenia przez uczestników rokowań równorzędnych propozycji komisja może zorganizować dodatkowe ustne rokowania z tymi osobami. Z przeprowadzonych rokowań przewodniczący komisji sporządza protokół. Rokowania uważa się za zamknięte z chwilą podpisania protokołu. Przewodniczący komisji zawiadamia ustnie uczestników rokowań o wyniku rokowań bezpośrednio po ich zamknięciu. W sprawach nieuregulowanych, w odniesieniu do komisji przeprowadzającej rokowania, a także w zakresie sposobu i trybu przeprowadzania rokowań, stosuje się przepisy ogólne. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108) W zakresie nieruchomości rolnych wchodzących w skład zasobu nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych w odniesieniu do przetargów na zbycie i dzierżawę tych nieruchomości zastosowanie mają przepisy szczególne wynikające z: 1. rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 2003 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty oraz stawek szacunkowych gruntów (Dz. U. Nr 140, poz. 1350); 2. rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 2003 r. w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 140, poz. 1351).
ROWY, zob. grunty pod rowami Sztuczne koryta prowadzące wodę w sposób ciągły lub okresowy, o szerokości dna mniejszej niż 1,5 m przy ich ujściu. ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.)
ROZGRANICZENIE NIERUCHOMOŚCI, zob. scalenie i wymiana gruntów; podział nieruchomości; znak graniczny Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójt (burmistrz, prezydent miasta) oraz w przypadkach określonych w ustawie – sądy. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) przeprowadza rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu przy scaleniu gruntów, a także – jeżeli jest brak wniosku strony – a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia. Postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie scalenia gruntów zastępuje postanowienie o wszczęciu po282
Rozgraniczenie nieruchomości
stępowania o rozgraniczenie nieruchomości. Na postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie nieruchomości nie służy zażalenie. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli jest brak danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej. Wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. W wezwaniu należy poinformować strony o skutkach niestawiennictwa. Nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. W razie usprawiedliwionego niestawiennictwa strony, geodeta wstrzymuje czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika – nie dłużej jednak niż na okres jednego miesiąca. Z czynności ustalenia przebiegu granic sporządza się protokół graniczny lub akt ugody. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. Wydanie decyzji poprzedza: 1. dokonanie przez wójta, burmistrza (prezydenta miasta) oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w przypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności upoważnionemu geodecie zwraca się dokumentację do poprawy i uzupełnienia; 2. włączenie dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi. Jeżeli w przypadku sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). Organ, o którym mowa, umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi. Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego. Na obszarach objętych postępowaniem scaleniowym sprawy sporne związane z ustaleniem przebiegu granic nieruchomości rozstrzyga organ prowadzący to postępowanie, stosując odpowiednio przepisy o rozgraniczaniu nieruchomości. Sprawy o rozgraniczenie nieruchomości toczące się przed organami administracji państwowej po wszczęciu postępowania scaleniowego, są rozpatrywane w ramach tego postępowania. Decyzja o scaleniu gruntów zastępuje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. W przypadku umorzenia postępowania scaleniowego sprawy są prowadzone przy zastosowaniu przepisów o rozgraniczaniu nieruchomości. Sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebie283
Rynek nieruchomości
gu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. W tym przypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości. Wykonanie orzeczeń sądowych o rozgraniczeniu nieruchomości odbywa się z udziałem geodety. Prawomocne orzeczenia i ostateczne decyzje ustalające przebieg granic nieruchomości sąd lub organ rozstrzygający przesyła z urzędu w terminie 30 dni do sądów rejonowych, właściwych do prowadzenia ksiąg wieczystych i do właściwych starostów, w celu ujawnienia ich w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków. Właściciele lub inne osoby władające nieruchomościami (gruntami) są zobowiązane do ochrony znaków granicznych. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty prowadzące działalność gospodarczą i inne jednostki, jeżeli przedmiot ich działania obejmuje prowadzenie prac geodezyjnych i kartograficznych. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół. Przepisy stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
RYNEK NIERUCHOMOŚCI Można go zdefiniować jako wzajemne relacje do jakich dochodzi w obrębie zbywania (nabywania) praw do nieruchomości oraz innych praw umożliwiających ich władanie zgodnie z prawem. Uczestnikami rynku nieruchomości są kupujący i sprzedający, będący osobami fizycznymi lub prawnymi. Oprócz ww. podmiotów uczestnikami rynku nieruchomości są również: notariusze, geodeci, wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, rzeczoznawcy majątkowi, instytucje finansujące, urzędnicy obsługujący rynek nieruchomości poprzez udostępnianie i sporządzanie niezbędnej dokumentacji, np. decyzje podziałowe, wypisy z rejestru gruntów, itp. Uczestnicy rynku nieruchomości poddawani są wpływom czynników mających wpływ na przebieg transakcji. Do takich można zaliczyć: przepisy prawa, wiedzę kontrahentów, np. o cenach, stawkach czynszu, częstotliwości obrotu nieruchomościami, położenie nieruchomości, itp. Do najczęściej występującego podziału rynku nieruchomości należy zaliczyć podział na: 1. rynek pierwotny nieruchomości – to nieruchomości nowo powstające lub nowo budowane przez osoby indywidualne, spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów; 2. rynek wtórny nieruchomości – to nieruchomości stanowiące towar używany. Niekiedy także można spotkać inne podziały rynku nieruchomości jak np. rynek nieruchomości rolnych, rynek nieruchomości mieszkalnych, rynek nieruchomości komercyjnych.
RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, zob. rzeczoznawstwo majątkowe RZECZOZNAWSTWO MAJĄTKOWE, zob. operat szacunkowy; wycena nieruchomości Działalność zawodowa wykonywana przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy ustawie o gospodarce nieruchomościami. 284
Rzeczoznawstwo majątkowe
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku; 2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju; 3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych; 4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali; 5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości; 6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora; 7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości; 8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”. Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie. Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w wymienionych formach. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kodeksu postępowania administracyjnego. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie, która: 1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych; 2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, 285
Rzeczoznawstwo majątkowe
za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód; 3. posiada wyższe wykształcenie prawnicze, ekonomiczne lub techniczne; 4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości; 5. odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości; 6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, chyba że osoba ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości po spełnieniu warunków niekaralności oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego. Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający swoich obowiązków, zgodnie z przepisami podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: 1. upomnienie, 2. nagana, 3. zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku, 4. zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, 5. pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia. Zastosowanie kar, o których mowa w pkt 2 pkt 3–5, powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru w wyżej wymienionych przypadkach następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary. Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa. Uprawnienia i licencje zawodowe nadaje się każdemu, kto przeszedł z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej powołuje i odwołuje, w drodze zarządzenia, Państwową Komisję Kwalifikacyjną z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się na koszt osób ubiegających się o nadanie uprawnień i licencji zawodowych. Koszty są pokrywane przez wniesienie opłaty egzaminacyjnej. Nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości stwierdza się świadectwem. Odmowa nadania uprawnień i licencji zawodowych następuje w drodze decyzji. Osoby, którym nadano uprawnienia i licencje zawodowe, podlegają wpisowi odpowiednio do centralnych rejestrów: rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości na podstawie świadectw nadania tych uprawnień i licencji. W rejestrach wpisuje się również obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, którym na zasadach określonych w przepisach odrębnych uznano nabyte w tych państwach
286
Rzeczoznawstwo majątkowe
poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej kwalifikacje do wykonywania zawodów rzeczoznawcy majątkowego. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej prowadzi centralne rejestry. W centralnych rejestrach wpisuje się następujące dane dotyczące osób, którym nadano uprawnienia i licencje: 1. numer kolejny wpisu; 2. datę wpisu; 3. imię i nazwisko; 4. imiona rodziców; 5. datę i miejsce urodzenia; 6. adres zamieszkania; 7. wykształcenie; 8. numer ewidencyjny PESEL; 9. numer dokumentu tożsamości obywatela państwa członkowskiego Unii Europejskiej; 10. numer uprawnień lub numer licencji zawodowych. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej jest uprawniony do przeprowadzania kontroli posiadania uprawnień i licencji zawodowych przy wykonywaniu działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami oraz do składania wniosków o ukaranie. Ten sam minister orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu kar dyscyplinarnych, a także podejmuje decyzje w sprawach skreślenia z listy. Na decyzję przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po wszczęciu postępowania minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
S S, zob. sady SADY, zob. użytki rolne; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków sady oznacza się skrótem literowym „S” oraz symbolem odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps. Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha, zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600 drzew lub 2000 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
SAMODZIELNY LOKAL MIESZKALNY, zob. część składowa gruntu; nieruchomość jako środek trwały Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wyżej wymienionych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Samodzielny lokal mieszkalny a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane „pomieszczeniami przynależnymi”. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w przypadku położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. W przypadku wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 288
Scalenie i wymiana gruntów
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: 1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim przypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) Za samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych [tekst jedn. Dz. U. Nr 120, poz. 787 ze późn. zm.; obecnie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r., o mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.] należy uznać wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi także w sytuacji, gdy pomieszczenia pomocnicze służą równocześnie zaspokojeniu potrzeb innego najemcy. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 1999 r. (I CKN 960/98, OSNC 1999, nr 10, poz. 173); obecnie ustawa nie obowiązuje, została uchylona przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266). Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego zawarta jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.).
SCALENIE I WYMIANA GRUNTÓW, zob. podział nieruchomości; rozgraniczenie nieruchomości Celem scalenia gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, la289
Scalenie i wymiana gruntów
sów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu. Scaleniem obejmuje się grunty położone w jednej lub kilku wsiach bądź w ich częściach; grunty te tworzą obszar scalenia. Scaleniu nie podlegają grunty: 1. na których znajdują się zakłady górnicze i przemysłowe oraz prowadzona jest eksploatacja kopalin; 2. na których znajdują się zabytki historyczne, architektoniczne i rezerwat, przyrody; 3. użytkowane na cele gospodarki rybackiej; 4. przeznaczone na cele specjalne. Grunty zabudowane mogą być scalane tylko na wniosek właściciela i pod warunkiem rozbiórki lub przeniesienia przez niego zabudowań w oznaczonym terminie albo wyrażenia zgody na dokonanie rozliczenia wartości zabudowań w gotówce bądź w innej formie. Za grunty stanowiące współwłasność można, za zgodą współwłaścicieli, wydzielić odrębne dla każdego z nich grunty odpowiadające wartości udziałów we współwłasności. Postępowanie scaleniowe lub wymienne przeprowadza starosta jako zadanie z zakresu administracji rządowej, ze środków budżetu państwa. Organem wyższego stopnia w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w stosunku do starosty w sprawach z tego zakresu jest wojewoda. Postępowanie scaleniowe może być wszczęte na wniosek większości właścicieli gospodarstw rolnych, położonych na projektowanym obszarze scalenia lub na wniosek właścicieli gruntów, których łączny obszar przekracza połowę powierzchni projektowanego obszaru scalenia. Odmowa wszczęcia postępowania scaleniowego następuje w drodze decyzji starosty. Prace scaleniowo-wymienne koordynuje i wykonuje samorząd województwa przy pomocy jednostek organizacyjnych przekazanych mu na podstawie art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) lub jednostek utworzonych przez ten samorząd do realizacji tych zadań. W finansowanie prac oraz w finansowanie zagospodarowania poscaleniowego mogą być włączone publiczne środki wspólnotowe w rozumieniu ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o Narodowym Planie Rozwoju (Dz. U. Nr 116, poz. 1206), inne środki publiczne na zasadach określonych w ustawie z dnia 6 grudnia 2006 r. o zasadach prowadzenia polityki rozwoju (Dz. U. Nr 227, poz. 1658) i w ustawie z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. Nr 64, poz. 427). W finansowanie zagospodarowania poscaleniowego mogą być włączone środki państwowych funduszy celowych oraz środki budżetów jednostek samorządu terytorialnego, jeżeli jest to zgodne odpowiednio z ich regulaminami bądź właściwością. W pokrywaniu kosztów przeprowadzania postępowania scaleniowego lub wymiennego oraz zagospodarowania poscaleniowego mogą uczestniczyć właściciele gruntów objętych postępowaniem na zasadach ustalonych przez starostę w projekcie scalenia. Postępowanie scaleniowe może być wszczęte z urzędu po uprzednim uzyskaniu opinii rady sołeckiej, a także działających na terenie danej wsi społeczno-zawodowych organizacji rolników, jeżeli: 1. grunty Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, których powierzchnia przekracza 10% projektowanego obszaru scalenia i nie mogą być racjonalnie zagospodarowane bez scalenia; 290
Scalenie i wymiana gruntów
2. ukształtowanie rozłogów gruntów na projektowanym obszarze scalenia wskutek działalności przemysłowej, przebiegu istniejących lub budowanych dróg publicznych, kolei, rurociągów naziemnych oraz zbiorników wodnych lub urządzeń melioracji wodnych zostało lub zostanie znacznie pogorszone; 3. o scalenie wystąpi z wnioskiem osoba, której grunty wymagają poprawienia rozłogu i jednocześnie scalenie to nie pogorszy warunków gospodarowania innym uczestnikom postępowania. W przypadku prowadzenia scalania gruntów w związku z budową autostrady, koszty wykonania scalenia i wymiany gruntów oraz poscaleniowego zagospodarowania gruntów pokrywa Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad. Jeżeli do racjonalnego ukształtowania gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych zachodzi potrzeba zmiany ich położenia w drodze wzajemnej wymiany, wymiana taka może być dokonana na zgodny wniosek właścicieli tych gruntów, a w przypadku gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – za zgodą Agencji. Wymianą mogą być objęte również grunty z zabudowaniami. Wymianą mogą być objęte grunty położone na terenie jednej lub kilku gmin. W przypadku wymiany gruntów z zabudowaniami wartość budynków określa się według wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, chyba że strony uzgodnią inne zasady rozliczeń. Wymianie gruntów nie podlegają grunty: 1. na których znajdują się zakłady górnicze i przemysłowe oraz prowadzona jest eksploatacja kopalin; 2. na których znajdują się zabytki historyczne, architektoniczne i rezerwaty przyrody; 3. użytkowane na cele gospodarki rybackiej; 4. przeznaczone na cele specjalne. Odmowa wszczęcia postępowania wymiennego następuje w drodze decyzji starosty. Jeżeli postępowaniem scaleniowym lub wymiennym mają być objęte grunty położone na terenie dwóch lub więcej gmin, właściwy do prowadzenia postępowania jest starosta, na którego terenie działania posiada grunty największa liczba uczestników postępowania, a w przypadku równej ich liczby – starosta, na którego terenie działania znajduje się największy obszar gruntów obejmowanych scaleniem lub wymianą. Wszczęcie postępowania scaleniowego lub wymiennego następuje w drodze postanowienia starosty. Postanowienie o wszczęciu postępowania scaleniowego lub wymiennego w szczególności powinno zawierać: 1. określenie granic i powierzchni obszaru scalenia lub wymiany gruntów, 2. wykaz uczestników scalenia lub wymiany gruntów, 3. przewidywany termin zakończenia prac scaleniowych lub wymiennych. Postanowienie o wszczęciu postępowania scaleniowego odczytuje się na zebraniu uczestników scalenia, zwołanym przez starostę, ponadto wywiesza się je na okres 14 dni w lokalach urzędów gmin, na których terenie są położone grunty objęte scaleniem, oraz na tablicach ogłoszeń we wsiach, których grunty tworzą obszar scalenia. Z chwilą upływu terminu postanowienie o wszczęciu postępowania scaleniowego uważa się za doręczone wszystkim uczestnikom scalenia. Postanowienie o wszczęciu postępowania wymiennego doręcza się uczestnikom wymiany na piśmie. Na postanowienie o wszczęciu postępowania scaleniowego służy zażalenie. Uczestnicy scalenia lub wymiany otrzymują grunty o równej wartości szacunkowej w zamian za dotychczas posiadane; za równą wartość szacunkową uważa się również wartość 291
Scalenie i wymiana gruntów
o różnicy nieprzekraczającej 3%. W przypadkach, gdy ze względów technicznych nie jest możliwe wydzielenie gruntów o równej wartości szacunkowej, stosuje się dopłaty pieniężne. Dopłaty te przysługują za różnicę wartości szacunkowej przekraczającą 3%. Na wniosek uczestnika scalenia lub wymiany przepis dotyczący dopłat pieniężnych stosuje się odpowiednio w przypadku wydzielenia gruntów o innej wartości szacunkowej. Wysokość dopłat ustala się według cen przyjętych przy szacowaniu gruntów objętych scaleniem lub wymianą. Dopłaty uczestnikom scalenia są wypłacane ze środków powiatu jednorazowo, w terminie 2 miesięcy po zakończeniu scalenia. Uczestnik scalenia zobowiązany do dopłaty uiszcza ją na rachunek powiatu w terminie dwóch miesięcy po zakończeniu scalenia. Dopłaty między uczestnikami wymiany są regulowane bezpośrednio między nimi. Na wniosek uczestników postępowania scaleniowego, grunty Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa objęte postępowaniem mogą, za zgodą Agencji, zostać w całości lub w części rozdysponowane za dopłaty na rzecz uczestników postępowania. Do należności Agencji z tytułu dopłat stosuje się przepisy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dotyczące sprzedaży nieruchomości rolnych. Jeżeli liczba uczestników scalenia przekracza 10 osób, postępowanie scaleniowe prowadzi się z udziałem rady uczestników scalenia w składzie 3–12 osób jako społecznego organu doradczego, wybieranego i odwoływanego przez uczestników scalenia z każdej wsi objętej scaleniem. Rada uczestników scalenia jest wybierana na zebraniu uczestników scalenia, zwołanym przez starostę. W przypadku niedokonania wyboru rady uczestników scalenia w terminie określonym przez starostę funkcję tej rady sprawuje powołany postanowieniem tego organu zespół, w skład którego wchodzi rada sołecka, sołtys oraz przedstawiciel Agencji będącej uczestnikiem scalenia oraz przedstawiciel społeczno-zawodowych organizacji rolników; w przypadku gdy postępowaniem scaleniowym objęto grunty więcej niż jednej wsi, w skład zespołu wchodzą sołtysi tych wsi, przedstawiciele rad sołeckich po jednym z każdej wsi, przedstawiciel Agencji będącej uczestnikiem scalenia oraz przedstawiciel społeczno-zawodowych organizacji rolników. Grunty objęte scaleniem szacuje oraz opracowuje projekt scalenia upoważniony przez starostę geodeta-projektant scalenia, przy udziale powołanej przez ten organ komisji pełniącej funkcje doradcze. W skład komisji wchodzą: 1. wszyscy uczestnicy scalenia – jeśli liczba uczestników jest większa niż 10 osób – rada uczestników scalenia; 2. przedstawiciel społeczno-zawodowych organizacji rolników; 3. przedstawiciel Agencji będącej uczestnikiem scalenia; 4. przedstawiciel starosty, na którego terenie działania są położone grunty objęte scaleniem; 5. przedstawiciel izby rolniczej, na której terenie działania są położone grunty objęte scaleniem. Komisja wybiera przewodniczącego spośród swoich członków. Starosta, na wniosek komisji, może powołać do jej składu rzeczoznawców. Grunty objęte wymianą szacują wszyscy uczestnicy wymiany, chyba że określą inne zasady szacowania, natomiast projekt wymiany opracowuje upoważniony przez starostę geodeta, przy udziale wszystkich uczestników wymiany. Uczestnicy scalenia, w drodze uchwały, określają zasady szacunku gruntów. Jeżeli jednak starosta w drodze postanowienia uzna, że szacunek ten byłby sprzeczny ze słusznym interesem uczestnika, szacunku gruntów dokonuje się na podstawie cen obowiązujących przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, z uwzględnieniem położenia gruntów na 292
Scalenie i wymiana gruntów
obszarze scalenia oraz ich przydatności rolniczej i funkcji terenu wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku nieokreślenia zasad szacunku przez uczestników scalenia, szacunku gruntów dokonuje się na podstawie cen obowiązujących przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, z uwzględnieniem położenia gruntów na obszarze scalenia oraz ich przydatności rolniczej i funkcji terenu wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość szacunkową lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych stanowi wartość szacunkowa gruntów, obliczona na podstawie szacunku oraz wartość drzewostanów, drzew i krzewów, a także innych części składowych gruntów, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli scaleniem zostały objęte grunty leśne o takiej samej wartości, z drzewostanami o jednakowych elementach szacunkowych, można zaniechać szacowania drzewostanów. Wyniki oszacowania gruntów, lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych ogłasza się na zebraniu uczestników scalenia, zwołanym przez starostę, następnie udostępnia się je do publicznego wglądu na okres 7 dni we wsiach objętych scalaniem. Na zebraniu oraz w okresie wyłożenia wyników oszacowania gruntów do publicznego wglądu, uczestnicy scalenia mogą wnosić zastrzeżenia do dokonanego szacunku. Zastrzeżenia do szacunku gruntów bada komisja scaleniowa, która z wynikami swoich ustaleń zapoznaje uczestników scalenia na zebraniu zwołanym przez starostę. W przypadku utrzymywania się zastrzeżeń do szacunku gruntów, uczestnicy scalenia mogą na tym zebraniu powołać dodatkowy zespół składający się z osób niezainteresowanych, który przedstawi swoją opinię. Zgodę na dokonany szacunek gruntów, lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych uczestnicy scalenia wyrażają w formie uchwały. Uchwały są podejmowane na zebraniu zwołanym przez starostę. Zebraniu przewodniczy przedstawiciel tego organu. Uchwały zapadają większością trzech czwartych głosów w obecności co najmniej połowy liczby uczestników scalenia. W przypadku niepodjęcia uchwały na zebraniu zwołanym w pierwszym terminie, za ważną uważa się uchwałę podjętą większością 3/4 głosów uczestników scalenia obecnych na zebraniu zwołanym w drugim terminie. Każdemu uczestnikowi postępowania scaleniowego przysługuje jeden głos. W przypadku niepodjęcia uchwały starosta, po rozpatrzeniu zgłoszonych zastrzeżeń, zasięgnięciu opinii rzeczoznawców oraz wprowadzeniu ewentualnych zmian, akceptuje szacunek gruntów, lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych w drodze postanowienia. Na postanowienie służy zażalenie. Dowodem jednomyślnego oszacowania gruntów przez uczestników wymiany lub ich zgody na dokonany przez rzeczoznawców szacunek lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych są ich pisemne oświadczenia. W przypadku braku zgody wszystkich uczestników wymiany na dokonany szacunek, postępowanie wymienne ulega umorzeniu. W zamian za objęte scaleniem lub wymianą lasy i grunty leśne oraz sady, ogrody, chmielniki i inne uprawy specjalne wydziela się użytki możliwie tego samego rodzaju i tej samej jakości. Jeżeli nie jest to możliwe – wydziela się inne użytki i stosuje dopłatę pieniężną, odpowiadającą różnicy wartości drzewostanów, drzew i krzewów, a także innych części składowych gruntów. Za zgodą uczestnika scalenia lub wymiany można wydzielić inne użytki odpowiadające wartości dopłaty. 293
Scalenie i wymiana gruntów
Przy zachowaniu wartości gruntów sprzed scalenia, bez zgody uczestnika scalenia, różnica powierzchni wydzielonych mu gruntów w stosunku do powierzchni gruntów objętych scaleniem nie może przekraczać: 1. 20% powierzchni gruntów objętych scaleniem, 2. 10% dotychczas posiadanych gruntów o szczególnie wysokiej przydatności rolniczej lub gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze. Z chwilą wszczęcia postępowania scaleniowego lub wymiennego, obejmującego lasy i grunty leśne, wstrzymuje się wydawanie zezwoleń na wyrąb drzew do czasu zakończenia postępowania, a niezrealizowane zezwolenia tracą moc. Przepis nie dotyczy cięć sanitarnych. Na wniosek rolniczej spółdzielni produkcyjnej, zgłoszony na podstawie uchwały walnego zgromadzenia członków, wydziela się grunty stanowiące wkład członków spółdzielni jako jedną nieruchomość, z określeniem wielkości udziału w niej każdego z członków. Udział ten ustala się według szacunku porównawczego gruntów poddanych scaleniu. Na wniosek członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, który z niej występuje po zakończeniu postępowania scaleniowego, wydziela się grunty odpowiadające jego udziałowi w nieruchomości, przy zachowaniu zwartości kompleksu gruntów spółdzielczych. Wydzielenie gruntów następuje na podstawie decyzji starosty. Grunty niezbędne na cele miejscowej użyteczności publicznej, pod ulice i drogi publiczne oraz pod wykonane i utrzymywane na koszt Skarbu Państwa albo przewidziane do takiego wykonania i utrzymywania urządzenia melioracji wodnych można, za zgodą Agencji, wydzielać z gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, uwzględniając uzasadnione interesy osób korzystających z tych gruntów. Jeżeli na terenie objętym scaleniem nie ma gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, grunty na cele miejscowej użyteczności publicznej oraz pod ulice i drogi wydziela się z gruntów uczestników scalenia, a każdemu z nich zmniejsza się przysługujący mu obszar gruntów o część, której wartość szacunkowa odpowiada stosunkowi wartości szacunkowej gruntów przeznaczonych na wymienione cele do wartości wszystkich scalanych gruntów. Grunty wydzielone na cele miejscowej użyteczności publicznej oraz pod ulice i drogi przechodzą na własność gminy. Jeżeli objęte scaleniem lub wymianą grunty zmeliorowane poddano ponownej klasyfikacji gleboznawczej przed dokonaniem szacunku i jeśli przypadły one w wyniku scalenia lub wymiany innemu uczestnikowi, opłata melioracyjna z tych gruntów obciąża w całości dotychczas zobowiązanego. Jeżeli grunty zmeliorowane nie zostały poddane ponownej klasyfikacji przed dokonaniem szacunku i przypadły w wyniku scalenia lub wymiany innemu uczestnikowi, jest on zobowiązany do spłat bieżących rat z tytułu opłaty melioracyjnej. Zaległe raty z tytułu opłat melioracyjnych, za okres do dnia objęcia w posiadanie przez innego uczestnika, obciążają dotychczas zobowiązanego. Raty wpłacone przedterminowo przez dotychczas zobowiązanego, przypadające za okres od dnia objęcia w posiadanie gruntów przez innego uczestnika, podlegają zaliczeniu na inne należności Skarbu Państwa, przypadające od dotychczas zobowiązanego i objęte zobowiązaniem pieniężnym, a w przypadku nieistnienia takiego zobowiązania – podlegają zwrotowi dotychczas zobowiązanemu. Jeżeli służebności gruntowe obciążające grunty objęte scaleniem lub wymianą utraciły dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, znosi się je bez odszkodowania. Stan własności oraz posiadania gruntów, powierzchnię użytków i klasy gruntów określa się według danych ewidencji gruntów. 294
Scalenie i wymiana gruntów
Sąd właściwy do prowadzenia ksiąg wieczystych, na wniosek starosty, uczyni w księdze wieczystej wzmiankę o wszczęciu postępowania scaleniowego lub wymiennego, natomiast jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej, wniosek składa się do istniejącego zbioru dokumentów. Wzmianka w księdze wieczystej lub złożenie wniosku do zbioru dokumentów ma ten skutek, że wszystkie późniejsze zmiany stanu własności, jak i obciążeń pozostają bez wpływu na przebieg postępowania scaleniowego lub wymiennego, chyba że dokonane zostały za zgodą starosty. Projekt scalenia lub wymiany gruntów powinien uwzględniać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy sporządzaniu projektu scalenia gruntów biorą udział, z głosem doradczym, członkowie komisji scaleniowej. Projekt scalenia lub wymiany gruntów określa proponowane granice wydzielonych gruntów oraz następujące zasady obejmowania tych gruntów w posiadanie: 1. plony upraw jednorocznych zbiera dotychczasowy właściciel gruntów; 2. plony upraw wieloletnich zbiera dotychczasowy właściciel gruntów w okresie do dnia 1 września następnego roku po zakończeniu scalenia, z zastrzeżeniem że dotychczasowy właściciel gruntów powinien na ten okres zezwolić uczestnikowi scalenia, któremu przypadły te grunty, na korzystanie z odpowiedniego obszaru swoich gruntów lub dokonać rozliczeń z tego tytułu w inny sposób; 3. dotychczasowy właściciel gruntów zabudowanych, do czasu rozbiórki lub przeniesienia zabudowań, powinien zezwolić uczestnikowi scalenia, któremu przypadły te grunty, na korzystanie z odpowiedniego obszaru swoich gruntów lub dokonać rozliczeń z tego tytułu w inny sposób; 4. sposób rozliczeń za pozostałe części składowe gruntów, które przypadły innym uczestnikom scalenia, może być ustalony na zgodny wniosek zainteresowanych. Projekt scalenia lub wymiany wyznacza się na gruncie i okazuje uczestnikom scalenia lub wymiany. Uczestnicy scalenia w terminie 14 dni od dnia okazania projektu scalenia gruntów mogą zgłaszać na piśmie staroście zastrzeżenia do tego projektu. Zastrzeżenia do projektu scalenia gruntów rozpatruje starosta, po zasięgnięciu opinii komisji scaleniowej. Opiniowanie zastrzeżeń do projektu scalenia gruntów przez komisję scaleniową odbywa się w obecności zainteresowanych uczestników scalenia oraz przynajmniej połowy liczby członków komisji. W razie potrzeby komisja lub upoważnieni przez nią członkowie dokonują oględzin. O terminie i miejscu posiedzenia komisji oraz dokonywania oględzin powiadamia się zainteresowanych uczestników scalenia na piśmie lub w inny sposób przyjęty w danej miejscowości co najmniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem. Nieobecność zainteresowanych uczestników scalenia na posiedzeniu komisji lub przy dokonywaniu przez nią oględzin nie ma wpływu na przebieg jej czynności, jeżeli zainteresowani uczestnicy zostali prawidłowo zawiadomieni i wezwani do udziału w tych czynnościach. Każdorazowe zmiany wprowadzane do projektu scalenia po jego wyznaczeniu na gruncie i okazaniu uczestnikom scalenia wymagają ponownego wyznaczenia na gruncie i okazania zainteresowanym uczestnikom. Projekt scalenia gruntów może być zatwierdzony, jeżeli po jego okazaniu większość uczestników scalenia nie zgłosiła do niego zastrzeżeń. Projekt wymiany gruntów może być zatwierdzony, jeżeli po jego okazaniu wszyscy uczestnicy wymiany przyjęli go bez zastrzeżeń. Projekt scalenia lub wymiany gruntów za295
Scalenie i wymiana gruntów
twierdza starosta w drodze decyzji. Decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia lub wymiany gruntów, poza wymogami określonymi w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, powinna określać: 1. obszar scalenia lub wymiany gruntów; 2. terminy i zasady objęcia w posiadanie gruntów wydzielonych w wyniku scalenia lub wymiany oraz sposoby rozliczeń; 3. przebieg granic nieruchomości w wypadkach, o których mowa w ustawie – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Decyzję o zatwierdzeniu projektu scalenia gruntów podaje się do wiadomości przez jej odczytanie na zebraniu uczestników scalenia, a ponadto przez jej wywieszenie na okres 14 dni w lokalach urzędów gmin, na których terenie są położone scalane grunty oraz na tablicach ogłoszeń we wsiach wchodzących w obszar scalenia. Z chwilą upływu terminu decyzję o zatwierdzeniu projektu scalenia gruntów uważa się za doręczoną wszystkim uczestnikom scalenia. Decyzję o zatwierdzeniu projektu wymiany gruntów doręcza się uczestnikom wymiany na piśmie. Decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia lub wymiany gruntów stanowi tytuł do ujawnienia nowego stanu prawnego w księgach wieczystych i podstawę do wprowadzenia uczestników scalenia w posiadanie wydzielonych im gruntów. Decyzja ta nie narusza praw osób trzecich do gruntów wydzielonych w zamian za grunty posiadane przed scaleniem lub wymianą. Obciążenia wpisane do ksiąg wieczystych przenosi się z gruntów poddanych scaleniu lub wymianie na grunty wydzielone w wyniku scalenia lub wymiany. Wprowadzenie uczestników scalenia w posiadanie wydzielonych gruntów następuje na zebraniu uczestników, zwołanym przez starostę. Za datę objęcia w posiadanie przez uczestników scalenia nowo wydzielonych gruntów uważa się termin zebrania; termin ten jest skuteczny także w stosunku do uczestników scalenia niebiorących udziału w zebraniu. O terminach zebrań uczestników scalenia, o wyłożeniu do publicznego wglądu wyników oszacowania gruntów, lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych, o terminie okazania projektu scalenia gruntów – starosta zawiadamia uczestników postępowania przez obwieszczenie lub w inny, zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, sposób publicznego ogłaszania. W przypadku uniemożliwiania objęcia nowo wydzielonych gruntów w posiadanie albo niedotrzymywania terminów i zasad spłat należności ustalonych w decyzji o zatwierdzeniu projektu scalenia gruntów, stosuje się przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W sprawach nieuregulowanych ustawą mają zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 z późn. zm.) Przepisów dotyczących scalenia wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przepisy ustawy regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu. Przepisy ustawy stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości. Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy. 296
Scalenie i wymiana gruntów
Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta składa we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej – o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Właściciele i użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem są uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta powiadamia ich o wszczęciu postępowania, chyba że mimo dołożenia należytej staranności adres tych osób nie został ustalony. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych scaleniem i podziałem mogą wybrać ze swojego grona radę uczestników scalenia w liczbie do 10 osób. Rada ta posiada uprawnienia opiniodawcze. Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości podlega zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia oraz wyłożeniu do wglądu uczestnikom postępowania, na okres 21 dni, w siedzibie urzędu gminy. O wyłożeniu projektu uchwały do wglądu zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania, których adresy są znane, ponadto informację o wyłożeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie lokalnej. W okresie, kiedy projekt uchwały wyłożony jest do wglądu, uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wnioskach uczestnicy postępowania mogą wskazywać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości objęte scaleniem i podziałem. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia. O sposobie rozpatrywania wniosków, uwag i zastrzeżeń rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. O sposobie rozstrzygnięcia zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania, którzy złożyli wnioski, uwagi i zastrzeżenia, doręczając im wyciąg z uchwały. Koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich wniosek. Rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, których adresy są znane, ponadto informację o podjęciu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie lokalnej. Czynności związane z przeprowadzeniem postępowania w sprawie scalenia i podziału wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości powinna zawierać: 1. opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych scaleniem i podziałem; 2. wypis i wyrys z planu miejscowego; 3. geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości; 4. rejestr nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom; 5. postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własnością lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem; 297
Scalenie i wymiana gruntów
6. rozstrzygnięcia w sprawach dotyczących ewentualnych dopłat za różnicę w powierzchni działek, zniesienia służebności; 7. ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania; 8. ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich; 9. rozstrzygnięcie o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników postępowania. Uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości, stanowi podstawę do: 1. zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych; 2. założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału; 3. ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości, wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału; 4. wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości. Wnioski o dokonanie zamknięcia księgi wieczystej, założenia księgi, ujawnienia stanu w katastrze składa wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Obciążenia na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem przenosi się do nowo założonych ksiąg wieczystych. Uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości nie narusza praw osób trzecich ustanowionych na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem. Powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących. W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Przepis stosuje się odpowiednio do samoistnych posiadaczy nieruchomości. Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Jeżeli działki gruntu zostały wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Służebności gruntowe ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem podlegają zniesieniu, jeżeli stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości. Za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej 298
Skrzyżowanie dróg publicznych
między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą. Dopłatę za różnicę w powierzchni działek oraz odszkodowanie – jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia – ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie wypłaca właściwy organ. Za działki gruntu wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg odszkodowanie wypłaca odpowiednio powiat, województwo lub Skarb Państwa. Gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania, chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W przypadku niezawarcia ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
SIEĆ UZBROJENIA TERENU Wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, jak: tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki itp. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm)
SKARB PAŃSTWA, zob. mienie państwowe; zasób nieruchomości Skarbu Państwa; mienie komunalne; mienie powiatu; mienie samorządu województwa; zasób nieruchomości gminy; zasób nieruchomości powiatu; zasób nieruchomości województwa Skarb Państwa (stationes fisci) jest osobą prawną. W stosunkach cywilnoprawnych jest podmiotem praw i obowiązków dotyczących mienia państwowego nienależącego do innych państwowych osób prawnych. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) SKRZYŻOWANIE DRÓG PUBLICZNYCH, zob. drogi; pas drogowy; droga ekspresowa; autostrada; tereny komunikacyjne a. jednopoziomowe – przecięcie się lub połączenie dróg publicznych na jednym poziomie, b. wielopoziomowe – krzyżowanie się lub połączenie dróg publicznych na różnych poziomach, zapewniające pełną lub częściową możliwość wyboru kierunku jazdy (węzeł 299
Służebność gruntowa
drogowy) lub krzyżowanie się dróg na różnych poziomach, uniemożliwiające wybór kierunku jazdy (przejazd drogowy). ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA, zob. droga konieczna; dostęp do drogi publicznej; ograniczone prawa rzeczowe Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna. W przypadku podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże, gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. W przypadku podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże, gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać, za wynagrodzeniem, zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. 300
Służebność osobista
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaściciel jest właścicielem nieruchomości władnącej. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2005 r. (IV CK 65/05, Lex, nr 176343) Służebność gruntową (art. 285 k.c.) uważa się za część składową nieruchomości władnącej (art. 50 k.c.). Właściciela tej nieruchomości obciąża więc obowiązek ponoszenia kosztów przeprowadzenia zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej, przede wszystkim zaś wykonania takich urządzeń na gruncie, które umożliwią dogodny dostęp z tej nieruchomości do drogi publicznej. Sąd może jednak te koszty uwzględnić przy określaniu wysokości wynagrodzenia należnego za wprowadzone zmiany od właściciela nieruchomości obciążonej (art. 291 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1984 r. (III CRN 29/84, OSNC 1984, nr 10, poz. 180)
SŁUŻEBNOŚĆ OSOBISTA, zob. ograniczone prawa rzeczowe Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.
301
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy. ustawa z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w przypadku powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w zw. z art. 297 k.c.) uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r. (III CZP 109/91, OSNC 1992, nr 5, poz. 76)
SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO, zob. ograniczone prawa rzeczowe; spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego; nieruchomość jako środek trwały Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu, bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni – członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności. Umowy zawarte przez członka w sprawie korzystania z lokalu mieszkalnego lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu mieszkalnego, przeniesienie własności lokalu mieszkalnego może nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do tego lokalu. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia po wybudowaniu lokalu umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Ponadto powinna zawierać: 1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego 302
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie; 2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4. inne postanowienia określone w statucie. Członek wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Przepis stosuje się odpowiednio do członka zawierającego umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie. Tenże członek wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości wkładu wypłaconego innej osobie oraz zobowiązuje się do spłaty długu obciążającego tę osobę z tytułu przypadającej na nią części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. Jeżeli między datą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a datą ustanowienia nowego prawa do tego lokalu uległa istotnej zmianie wartość rynkowa lokalu, członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu wnosi wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. Nie dotyczy to osób, którym przysługuje roszczenie przewidziane w art. 15 ustawy. W przypadku modernizacji budynku, za którą uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest zobowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych przypadkach określonych w ustawie. W przypadku gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. Warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części jest opróżnienie lokalu. Przysługujący osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy nie może być wyższy od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od członka obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię. Umowa spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego zawarta z innym członkiem przed wygaśnięciem prawa do tego lokalu jest nieważna. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego: 303
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; 2. spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku; 3. spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal; 4. spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu; 5. wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, wtedy różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego podlega zmniejszeniu o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 września 2006 r. (K 51/05, OTK-A 2006, z. 8, poz. 100) Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości przekształcenia przez spółdzielnię lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe prawo w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega przekształceniu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu obciążają osobę, z którą spółdzielnia zawiera umowę o przekształcenie lokalu mieszkalnego. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: 1. spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; 2. spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku; 3. spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal; 4. spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu; 5. wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzysta304
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
ła z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, wtedy różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego podlega zmniejszeniu o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 461 ustawy stosuje się odpowiednio. Wpływy z wpłat spółdzielnia przeznacza na odprowadzenie do budżetu państwa umorzeniu kredytu obciążającego dany lokal oraz w pozostałej części na uzupełnienie funduszu remontowego spółdzielni. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 września 2006 r. (K 51/05, OTK-A 2006, z. 8, poz. 100) Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, przeniesienia własności lokalu raz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679 z późn. zm.). Statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości przeniesienia przez spółdzielnię na inne osoby własności lokali mieszkalnych w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu. Niedopuszczalne jest przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zmniejszenie płatności członka na pokrycie różnicy między wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego jest dochodem członka, niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni, w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jeżeli małżonek nie dokona czynności, o których mowa spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego 305
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Przepis nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie niedokonania zawiadomienia spółdzielni, któremu z małżonków po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawienia dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa, o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują zamieszkałym razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich: dzieciom i innym osobom bliskim. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa lub niedokonania przez małżonka zgłoszenia o śmierci współmałżonka i w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka nie złoży deklaracji członkowskiej, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują zamieszkałym razem z byłym członkiem: małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. W przypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego osobom zamieszkałym razem z byłym członkiem: małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, które miały wspólnie z członkiem zamieszkać w tym lokalu, przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu. Do zachowania wyżej wymienionych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Osoba przyjęta w poczet członków spółdzielni (zamieszkałe razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich: dzieciom i innym osobom bliskim) staje się stroną umowy o budowę lokalu wiążącej osobę, której członkostwo ustało. W przypadku wygaśnięcia roszczeń lub braku uprawnionych osób (zamieszkałe razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich: dzieciom i innym osobom bliskim), spółdzielnia zwraca uprawnionej osobie wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część – zwaloryzowane proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Jeśli nastąpi ustanie członkostwa w okresie poprzedzającym zawarcie umowy o budowę lokalu osobom (zamieszkałe razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich: dzieciom i innym osobom bliskim) przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W przypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi lub osobom zamieszkałym razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich – dzieciom i innym osobom bliskim – przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Jeżeli uprawnieni nie zrealizują roszczenia, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może 306
Spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu
podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Przez byłego członka należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO, zob. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego; ograniczone prawa rzeczowe; spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego; nieruchomość jako środek trwały Na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełnym zakresie koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po uprzednim przyjęciu najemcy w poczet członków lub umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez nią: 1. spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu z tytułu modernizacji budynku; 2. spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal; 3. spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 września 2006 r. (K 51/05, OTK-A 2006, z. 8, poz. 100) Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo przeniesienia własności lokalu. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) SPÓŁDZIELCZE PRAWO ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU, zob. ekspektatywa; ograniczone prawa rzeczowe; spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Ponadto powinna zawierać: 1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie; 307
Spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu
2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 5. inne postanowienia określone w statucie. Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Przepisy dotyczące zawarcia w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu postanowień określających zakres rzeczowych robót realizowanego zadania inwestycyjnego, zasady ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, ogólnych zasad wnoszenia wkładu budowlanego nie dotyczą członków, którzy zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w przypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych. Z chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z zastrzeżeniem, że w przypadku kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Jeżeli ekspektatywa odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta. Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, o ile statut nie stanowi inaczej, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał tych warunków umowy dotyczących pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową lub innych postanowień określonych w statucie, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. 308
Spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu
Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim przypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa. Nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, może być zabudowana również więcej niż jednym budynkiem, stosownie do postanowień umowy. Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta. Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jeżeli statut nie stanowi inaczej, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni może zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu. Uchwały walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkie jej organy. Uchwała sprzeczna z przepisami ustawy jest nieważna. Uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu. Powództwo o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia powinno być wniesione w ciągu 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, jeżeli zaś powództwo wnosi członek nieobecny na walnym zgromadzeniu na skutek jego wadliwego zwołania – w ciągu 6 tygodni od dnia powzięcia wiadomości przez tego członka o uchwale, nie później jednak niż przed upływem roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Jeżeli ustawa lub statut wymagają zawiadomienia członka o uchwale, termin 6-tygodniowy biegnie od dnia tego zawiadomienia dokonanego w sposób wskazany w statucie. Sąd może nie uwzględnić upływu terminu, jeżeli utrzymanie uchwały walnego zgromadzenia w mocy wywołałoby dla członka szczególnie dotkliwe skutki, a opóźnienie w zaskarżeniu tej uchwały jest usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i nie jest nadmierne. Orzeczenie sądu ustalające nieistnienie albo nieważność uchwały walnego zgromadzenia bądź uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkich jej organów. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. 309
Spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu
Właściciele lokali mogą, w przypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, zwołać zebranie coroczne. Zebranie to może zwołać każdy z właścicieli. Zebrania właścicieli mogą być, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, lub zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Uchwała nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem poniższych zapisów. Zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z tym zastrzeżeniem, iż jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Ponadto właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Przepisów ustawy o własności lokali i o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem przepisów dotyczących określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, ustanowienia zarządcy, odpowiednio do prowadzenia przez zarządcę do każdej nieruchomości wspólnej, określonej przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z wyjątkiem przepisów dotyczących ustalania większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości oraz uprawnień do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Uchwałę zwiększającą obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przedmiotową uchwałę podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych 310
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W sytuacji gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Właściciel lokalu może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU, zob. spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu ekspektatywa; ograniczone prawa rzeczowe; spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego; spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego; nieruchomość jako środek trwały Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Przed wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa jest nieważne. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, jednakże członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni. Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne – przepis niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim wyłącza możliwość zbycia części lokalu spełniającej wymagania odrębnego lokalu – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 72, poz. 643). Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie 311
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Ponadto powinna zawierać: 1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie, pkt 1 niezgodny z Konstytucją – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (K 42/02, Dz. U. z 2005 r. Nr 72, poz. 643); 2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4. inne postanowienia określone w statucie. Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Przepis stosuje się odpowiednio do członka zawierającego umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie. Taki członek wnosi wkład budowlany w wysokości wkładu wypłaconego innej osobie oraz zobowiązuje się do spłaty długu obciążającego tę osobę z tytułu przypadającej na nią części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. Jeżeli między datą wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a datą ustanowienia nowego prawa do tego lokalu uległa istotnej zmianie wartość rynkowa lokalu, członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu wnosi wkład budowlany zwaloryzowany według aktualnej wartości rynkowej lokalu. W przypadku modernizacji budynku, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zobowiązana uzupełnić wkład budowlany. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zwane dalej „ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu”. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, jednakże w przypadku kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Jeżeli ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta. 312
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał tych warunków umowy dotyczących zobowiązania członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie (zapis niezgodny z Konstytucją – wyrok Trybunału Konstytucyjnego (K 42/02, Dz. U. z 2005 r. Nr 72, poz. 643), bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokali, wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Spółdzielnie mieszkaniowe są obowiązane prowadzić rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste. Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku ustania członkostwa jednego ze współuprawnionych z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo obojga małżonków. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. W przypadku śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, powyższe stosuje się odpowiednio. W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązań spółdzielni z innych tytułów zgodnie z postanowieniami statutu, z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. W przypadku rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Z żądaniem, o którym mowa, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. W sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielnia zobowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa. Przysługująca uprawnionemu wartość własnościowego prawa do lokalu nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od następcy obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię. 313
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Z wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrąca się niewniesioną przez członka bądź osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w przypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu – potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opróżnienie lokalu. W przypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo to – jeżeli jest obciążone hipoteką – nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię. Spółdzielnia powinna zbyć prawo do lokalu w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy. Spółdzielnia jest obowiązana uiścić osobie uprawnionej wartość nabytego prawa po potrąceniu należności stanowiącej niewniesioną przez członka bądź osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w przypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu – potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami oraz z tytułu obciążenia hipoteką. Obowiązek spółdzielni powstaje dopiero z chwilą zbycia prawa w drodze przetargu. Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu: 1. spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; 2. spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku; 3. spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal; 4. spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu; w przypadku osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 września 2006 r. (K 51/05, OTK-A 2006, z. 8, poz. 100) Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
314
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana przenieść na te osoby ułamkowy udział we współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady, jeżeli statut spółdzielni nie stanowi inaczej, że udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe, po dokonaniu przez nich: 1. spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; 2. spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku; 3. spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal; 4. spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, a w przypadku osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Koszty ustanowienia odrębnej własności wielostanowiskowego garażu stanowiącego współwłasność osób, o których mowa w ust. 1, pokrywają w odpowiednich ułamkowych częściach. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności. Umowy zawarte przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego prawa do tego lokalu. Jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Jeżeli w toku likwidacji postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.
315
S-R, S-Ł, S-Ps
W przypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Przez byłego członka należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
S-R, S-Ł, S-PS, zob. sady STAN NIERUCHOMOŚCI Stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY, zob. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; plan zagospodarowania przestrzennego województwa W celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, jeżeli gmina dysponuje takim opracowaniem. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie jest aktem prawa miejscowego. W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z: 1. dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu; 2. stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony; 3. stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego; 4. stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; 5. warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia; 6. zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia; 7. potrzeb i możliwości rozwoju gminy; 8. stanu prawnego gruntów; 9. występowania obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych; 10. występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych; 11. występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych; 12. występowania terenów górniczych wyznaczonych na podstawie przepisów odrębnych; 13. stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami; 14. zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych. 316
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
W studium określa się w szczególności: 1. kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów; 2. kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy; 3. obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk; 4. obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; 5. kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej; 6. obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym; 7. obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów, ministrów i centralnych organów administracji rządowej służących realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym; 8. obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej; 9. obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; 10. kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej; 11. obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych; 12. obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny; 13. obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz. U. Nr 41, poz. 412 z późn. zm.); 14. obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji; 15. granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych; 16. inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium, kolejno: 1. ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, jak również w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości – o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium, określając formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących studium, nie krótszy jednak niż 21 dni od dnia ogłoszenia; 2. zawiadamia na piśmie o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania projektu studium; 3. rozpatruje wnioski; 4. sporządza projekt studium, uwzględniając ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa; w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego województwa lub niewprowadzenia do planu zagospodarowania przestrzennego województwa zadań rządowych – uwzględnia ustalenia programów, ministrów 317
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
i centralnych organów administracji rządowej, służących realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym; 5. uzyskuje od gminnej lub innej właściwej komisji urbanistyczno-architektonicznej opinię o projekcie studium; 6. uzgadnia projekt studium z zarządem województwa w zakresie jego zgodności z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa; 7. uzgadnia projekt studium z wojewodą w zakresie jego zgodności z ustaleniami programów, ministrów i centralnych organów administracji rządowej, służących realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym; 8. występuje o opinie dotyczące rozwiązań przyjętych w projekcie studium do: a. starosty powiatowego; b. gmin sąsiednich; c. właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków; d. właściwych organów wojskowych, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa, e. dyrektora właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani; f. właściwego organu nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych; g. właściwego organu administracji geologicznej; h. ministra właściwego do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej; i. dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej w zakresie zagospodarowania obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi; 9. wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień; 10. ogłasza, w sposób określony w pkt 1, o wyłożeniu projektu studium do publicznego wglądu na co najmniej 14 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt do publicznego wglądu na okres co najmniej 30 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w tym projekcie studium rozwiązaniami; 11. wyznacza w ogłoszeniu, o którym mowa w pkt 10, termin, w którym osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu studium, nie krótszy niż 21 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia studium; 12. przedstawia radzie gminy do uchwalenia projekt studium wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Studium uchwala rada gminy rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu studium. Tekst i rysunek studium oraz rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag stanowią załączniki do uchwały o uchwaleniu studium. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę o uchwaleniu studium wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Koszty sporządzenia studium obciążają budżet gminy. Koszty sporządzenia lub zmiany studium, wynikające z rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym obciążają odpowiednio budżet państwa, budżet województwa albo budżet powiatu. Jeżeli rada gminy nie uchwaliła studium, nie przystąpiła do jego zmiany albo – uchwalając studium – nie określiła w nim obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim, ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa lub w programach ministrów i centralnych organów administracji rządowej,
318
Suterena
służących realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, wojewoda, po podjęciu czynności zmierzających do uzgodnienia terminu realizacji tych inwestycji i warunków wprowadzenia tych inwestycji do studium, wzywa radę gminy do uchwalenia studium lub jego zmiany w wyznaczonym terminie. Po bezskutecznym upływie tego terminu wojewoda sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianę dla obszaru, którego dotyczy zaniechanie gminy, w zakresie koniecznym dla możliwości realizacji inwestycji celu publicznego oraz wydaje w tej sprawie zarządzenie zastępcze. Przyjęty w tym trybie plan wywołuje skutki prawne takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku koszty sporządzenia planu ponosi w całości gmina, której obszaru dotyczy zarządzenie zastępcze. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
SUTERENA Kondygnacja budynku lub jej część zawierająca pomieszczenia użytkowe, w których poziom podłogi w części lub całości znajduje się poniżej projektowanego lub urządzonego terenu, lecz co najmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się nie więcej niż 0,9 m poniżej takiego terenu, przylegającego do tej strony budynku. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
T TABELE TAKSACYJNE, zob. taksacja nieruchomości TAKSACJA NIERUCHOMOŚCI, zob. ewidencja gruntów i budynków Ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości i jest przeprowadzana na podstawie niniejszej ustawy oraz odrębnych przepisów przez organy prowadzące kataster nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji – na obszarze gmin sąsiadujących. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi. Wartości katastralne ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej, możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. Powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. Termin rozpoczęcia oraz zakończenia powszechnej taksacji nieruchomości, a także źródła jej finansowania, określi odrębna ustawa. W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych powszechnych taksacji nieruchomości ustalone w wyniku poprzedniej powszechnej taksacji wartości katastralne przeszacowuje się, stosując wskaźniki cen nieruchomości. Rada gminy może podjąć uchwałę o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji nieruchomości w okresie między terminami ustalonymi w ustawie, jednak nie częściej niż co 3 lata. 320
Taksacja nieruchomości
Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin. Jeżeli zachodzi potrzeba zastosowania kilku podejść w celu ustalenia wartości katastralnej tej samej nieruchomości, wartość tę ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości, dla której zastosowano odrębne podejście. Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych. W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych ze względu na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, jednostkowe wartości powierzchni gruntów położonych w tych strefach. Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych. Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz jednostkowej wartości. W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz różnice, jakie między nimi występują. Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach wykazuje się w tabelach taksacyjnych. Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych. Przepisy stosuje się odpowiednio do budynków oraz lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych. Organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z właściwym terytorialnie wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, wykłada mapy taksacyjne i tabele taksacyjne do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Informację o wyłożeniu ogłasza się w formie obwieszczenia oraz w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, określając miejsce i termin wyłożenia wraz z pouczeniem o możliwości zgłaszania zarzutów. Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą ustalenia wynikające z map i tabel taksacyjnych, może w okresie wyłożenia zgłaszać do nich zarzuty. Organ prowadzący kataster nieruchomości rozpatruje zgłoszone zarzuty i przedstawia je radzie gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości wraz z propozycją rozstrzygnięcia, dołączając mapy i tabele taksacyjne. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym, w której rozstrzyga również o sposobie załatwienia zgłoszonych zarzutów. Stronie niezadowolonej ze sposobu załatwienia zgłoszonych zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Uchwała rady gminy w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym podlega ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
321
Taksacja nieruchomości
Organ prowadzący kataster orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu. Wartości katastralne nieruchomości ustalone na podstawie obowiązujących map i tabel taksacyjnych, wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskują z datą ich wpisu moc danych urzędowych. Wartości mogą być aktualizowane na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu – na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości. Właściciel lub użytkownik wieczysty oraz inna osoba, na której ciąży obowiązek podatkowy są zobowiązani dostarczyć organowi prowadzącemu kataster nieruchomości dokumenty i informacje dotyczące tej nieruchomości, niezbędne do przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości. W przypadku niedostarczenia dokumentów i informacji, organ prowadzący kataster nieruchomości, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustala wartość katastralną tej nieruchomości na podstawie dostępnych dokumentów i informacji. Naczelny organ administracji państwowej, właściwy w sprawach katastru nieruchomości, przeprowadza co roku na wybranych obszarach kontrolę powszechnej taksacji nieruchomości. Wyniki kontroli mogą stanowić podstawę do przeprowadzenia kolejnej powszechnej taksacji nieruchomości na wybranych obszarach. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów: 1. grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele niż rolne i leśne; 2. grunty rolne i leśne. Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, jak również gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1. położenie; 2. przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przy-padku braku tego planu – sposób użytkowania; 3. stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; 4. stan zagospodarowania; 5. klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości. Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1. położenie; 2. rodzaj użytku gruntowego; 3. stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej; 4. klasę gleboznawczą gruntu. Do charakterystycznych cech budynków wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1. położenie; 2. rodzaj budynku; 3. sposób użytkowania; 4. wyposażenie w instalacje wewnętrzne; 322
Taksacja nieruchomości
5. dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości; 6. stopień zużycia. Do charakterystycznych cech lokali wpływających na wartość katastralną zalicza się: 1. położenie w budynku; 2. rodzaj lokalu; 3. sposób użytkowania; 4. wyposażenie w instalacje wewnętrzne; 5. stopień zużycia. Podstawowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji są: 1. kataster nieruchomości; 2. księgi wieczyste; 3. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; 4. dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości; 5. mapa zasadnicza; 6. geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu; 7. dokumenty i informacje, dotyczące nieruchomości dostarczone organowi przez właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy; 8. informacje uzyskane od organów administracji publicznej, w tym od organów podatkowych, a także agencji, którym Skarb Państwa powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 9. ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie. Dodatkowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji mogą być w szczególności: wyniki inwentaryzacji, oświadczenia, rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane, dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach obrębów. Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy taksacyjnej podaje się granice tej strefy, jej identyfikator, wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych nieruchomości. Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych. Wykaz stref taksacyjnych zawiera: 1. identyfikator strefy taksacyjnej; 2. identyfikator dziatki gruntu według katastru nieruchomości; 3. rodzaj gruntu; 4. wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej; 5. cechy nieruchomości reprezentatywnej; 6. współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej; 7. jednostkowe wartości katastralne poszczególnych dziatek gruntu. Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej są wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni 1 m2 części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządza się tabelę taksacyjną. Tabela taksacyjna zawiera następujące dane: 1. identyfikator strefy taksacyjnej; 2. identyfikator dziatki gruntu według katastru nieruchomości; 3. rodzaj części składowych gruntu; 4. wartość 1 m2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej; 323
Teren zamknięty
5. cechy nieruchomości reprezentatywnej; 6. współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej; 7. jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu. Wartość katastralna nieruchomości składa się z: 1. wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tą stanowi cała nieruchomość; 2. sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część nieruchomości lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu. Po ustaleniu wartości katastralnych nieruchomości, wpisaniu do katastru nieruchomości oraz nadaniu im mocy danych urzędowych, organ przeprowadzający taksację składa wniosek do wojewody o ogłoszenie w wojewódzkim dzienniku urzędowym obwieszczenia o zakończeniu taksacji. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131, poz. 1092)
TEREN ZAMKNIĘTY Teren o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
TERENY KOLEJOWE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków tereny kolejowe oznacza się skrótem literowym „Tk”. Do terenów kolejowych zalicza się grunty zajęte pod obiekty, budowle i inne urządzenia przeznaczone do wykonywania i obsługi ruchu kolejowego (torowiska kolejowe, stacje, rampy, magazyny, bocznice kolejowe itp.). rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
TERENY KOMUNIKACYJNE, zob. drogi; grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Tereny komunikacyjne, wykazywane w operacie ewidencji gruntów i budynków dzielą się na: a. drogi, b. tereny kolejowe, c. innych terenów komunikacyjnych. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) TERENY KOMUNIKACYJNE INNE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków inne tereny komunikacyjne oznacza się skrótem literowym „Ti”. Do innych terenów komunikacyjnych zalicza się grunty zajęte pod: 1. porty lotnicze i inne budowle oraz urządzenia służące komunikacji lotniczej; 2. urządzenia portowe, przystanie, obiekty i budowle służące komunikacji wodnej; 3. naziemne obiekty, budowle i urządzenia górskich kolei linowych; 324
Tereny różne
4. torowiska tramwajowe poza pasami ulic i dróg, a także obiekty i urządzenia związane z komunikacją miejską; 5. urządzone parkingi poza lasami państwowymi, dworce autobusowe; 6. wały ochronne wód przystosowane do ruchu kołowego. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
TERENY MIESZKANIOWE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków tereny mieszkaniowe oznacza się skrótem literowym „B”. Do terenów mieszkaniowych zalicza się grunty, niewykorzystywane do produkcji rolniczej i leśnej, zajęte pod budynki mieszkalne, urządzenia funkcjonalnie związane z budynkami mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejścia, przydomowe place gier i zabaw itp.), a także ogródki przydomowe. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
TERENY PRZEMYSŁOWE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków tereny przemysłowe oznacza się skrótem literowym „Ba”. Do terenów przemysłowych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia służące produkcji przemysłowej, a także ujęcia wody, oczyszczalnie ścieków, stacje transformatorowe, czynne hałdy i wysypiska, urządzenia magazynowo-składowe, bazy transportowe i remontowe itp. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
TERENY REKREACYJNO-WYPOCZYNKOWE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oznacza się skrótem literowym „Bz”. Do terenów rekreacyjno-wypoczynkowych zalicza się niezajęte pod budynki: 1. tereny ośrodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecięcych, plaże, urządzone parki, skwery, zieleńce (poza pasami ulic); 2. tereny o charakterze zabytkowym: ruiny zamków, grodziska, kurhany, pomniki przyrody itp.; 3. tereny sportowe: stadiony, boiska sportowe, skocznie narciarskie, tory saneczkowe, strzelnice sportowe, kąpieliska itp.; 4. tereny spełniające funkcje rozrywkowe: lunaparki, wesołe miasteczka itp.; 5. ogrody zoologiczne i botaniczne; 6. tereny zieleni nieurządzonej, niezaliczone do lasów oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) TERENY RÓŻNE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków tereny różne oznacza się skrótem literowym „Tr”. Do terenów różnych zalicza się wszystkie pozostałe grunty, których nie można zaliczyć do innych użytków, takie jak: 325
Tereny zabudowane inne
1. grunty przeznaczone do rekultywacji oraz niezagospodarowane grunty zrekultywowane; 2. wały ochronne nieprzystosowane do ruchu kołowego. Do terenów przeznaczonych do rekultywacji zalicza się zdegradowane lub zdewastowane grunty, takie jak: nieczynne hałdy, wysypiska, zapadliska, tereny po działalności przemysłowej i górniczej oraz po poligonach wojskowych, dla których właściwe organy zatwierdziły projekty rekultywacji. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
TERENY ZABUDOWANE INNE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków tereny zabudowane inne oznacza się skrótem literowym „Bi”. Do innych terenów zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia związane z administracją, służbą zdrowia, handlem, kultem religijnym, rzemiosłem, usługami, nauką, oświatą, kulturą i sztuką, wypoczynkiem, łącznością itp., czynne cmentarze, grzebowiska zwierząt oraz inne grunty zabudowane niż termy mieszkaniowe i przemysłowe. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
TERMINAL To specjalistyczny, portowy zespół obiektów budowlanych, przeznaczony do obsługi pasażerów (nazywany terminalem pasażerskim lub promowym) albo do przeładunku i składowania określonych towarów, w szczególności: a. kontenerów – terminal kontenerowy; b. ropy naftowej i produktów naftowych – terminal paliwowy; c. gazów płynnych LPG i LNG – terminal gazowy; d. paliw i gazów płynnych – terminal paliwowo-gazowy; e. materiałów masowych i sypkich – terminal przeładunków masowych. rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 1 czerwca 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać morskie budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 101, poz. 645) Obiekt budowlany przeznaczony do magazynowania lub przeładunku ropy naftowej i produktów naftowych (baza paliw płynnych – terminal). rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 243, poz. 2063) Instalacja skroplonego gazu ziemnego przeznaczona do: a. skraplania gazu ziemnego, lub b. sprowadzania, wyładunku i regazyfikacji skroplonego gazu ziemnego wraz z instalacjami pomocniczymi i zbiornikami magazynowymi wykorzystywanymi w procesie regazyfikacji i dostarczania gazu ziemnego do systemu przesyłowego – z wyłączeniem części terminalu służącej do magazynowania. ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625 z późn. zm) 326
Trwały zarząd
TERYTORIUM PORTOWE To cały teren lądowy portu lub przystani morskiej wraz z jego zabudową, w szczególności w postaci placów składowych, dróg, torów kolejowych, sieci różnych mediów, magazynów i obiektów przemysłu portowego. rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 1 czerwca 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać morskie budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 101, poz. 645)
TI, zob. tereny komunikacyjne inne TK, zob. tereny kolejowe TOROWISKO TRAMWAJOWE, zob. ulica Część ulicy między skrajnymi szynami wraz z zewnętrznymi pasami bezpieczeństwa o szerokości 0,5 m każdy. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
TR, zob. tereny różne TRWAŁY ZARZĄD, zob. bonifikata od opłat z tytułu trwałego zarządu Prawna forma władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną nieposiadająca osobowości prawnej (art. 43 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 10 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przejawia się tym, iż jednostka może korzystać z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania oraz może, za zgodą organu nadzorczego zabudować, odbudować, rozbudować, nadbudować, przebudować, remontować zgodnie z przepisami Prawa budowlanego za zgodą organu nadzorującego. Ponadto wojewoda, właściwa rada lub sejmik może ustanowić szczegółowe warunki korzystania z nieruchomości. Jednostka może również oddać nieruchomość lub jej część w najem, dzierżawę, użyczenie za powiadomieniem organu nadzorującego, gdy umowa jest krótsza niż 3 lata i za zgodą tego organu, gdy umowa jest dłuższa niż 3 lata. Prawo trwałego zarządu może być ustanowione w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, na rzecz państwowych jednostek organizacyjnych lub jednostek samorządu terytorialnego, na rzecz samorządowych jednostek organizacyjnych na wniosek właściwej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Ustanawia się go na czas oznaczony lub nieoznaczony. Prawo trwałego zarządu może powstać w drodze decyzji administracyjnej (z objęcia nieruchomości przez jednostkę organizacyjną sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy), w drodze przekazania pomiędzy jednostkami (organ wydaje decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu dla dotychczasowej jednostki i ustanowieniu tego prawa dla nowej), z mocy prawa. W przypadku oddania nieruchomości w drodze decyzji przepisy wymagają aby oprócz typowych elementów decyzji określonych przez art. 107 kodeksu postępowania administracyjnego decyzja taka zwierała także nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd, oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, powierzchnię oraz opis nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania, cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd, termin zagospodarowania nieruchomości, cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu, możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu, czas, na który trwały zarząd został ustanowiony. 327
Tunel
Prawo trwałego zarządu jest – co do zasady – prawem odpłatnym. Wielkość opłaty stanowi iloczyn wartości nieruchomości, ustalonej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i określonego ustawą procentu. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki jest nieruchomość oddana. Stawka 0,1% ceny nieruchomości jest stosowana do nieruchomości oddanych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym na cele ochrony przeciwpożarowej. Stawka 0,3% ceny nieruchomości jest stosowana do nieruchomości oddanych w trwały zarząd na cele mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, naukowa, badawczorozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów administracji państwowej. Stawka 1% wartości nieruchomości ma zastosowanie do pozostałych nieruchomości będących przedmiotem trwałego zarządu. W przypadku zmiany wartości nieruchomości organ, który ustanowił trwały zarząd z urzędu lub na wniosek jednostki organizacyjnej, dokonuje w drodze decyzji aktualizacji opłaty rocznej. Nowa wartość opłaty obowiązuje począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym decyzja stała się ostateczna. W przypadku oddania w trwały zarząd nieruchomości stanowiących drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne i zoologiczne, parki narodowe, rezerwaty przyrody opłat nie pobiera się. Wygaśnięcie prawa trwałego zarządu następuje z upływem okresu, na jaki był ustanowiony, na podstawie decyzji organu oddającej w trwały zarząd, gdy nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiająca dalsze korzystanie z nieruchomości, nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją, sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan zdrowia, środowiska lub zagraża życiu, na wniosek, jednostki organizacyjnej lub w przypadku likwidacji jednostki. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej władanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie tylko w oparciu o prawo trwałego zarządu ale także w oparciu o umowę najmu, dzierżawy, użyczenia na cele związane z ich działalnością (art. 18).
TUNEL, zob. drogowy obiekt inżynierski Budowla (drogowy obiekt inżynierski) przeznaczona do przeprowadzenia drogi, samodzielnego ciągu pieszego lub pieszo-rowerowego, szlaku wędrówek zwierząt dziko żyjących lub innego rodzaju komunikacji przez przeszkodę terenową lub pod nią, w tym przejście podziemne. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
U UDZIAŁ W KOSZTACH BUDOWY INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ, zob. adiacencka opłata ULICA, zob. drogi; nieruchomość jako środek trwały; jezdnia; skrzyżowanie dróg publicznych Droga na terenie zabudowy lub przeznaczonym do zabudowy zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której ciągu może być zlokalizowane torowisko tramwajowe. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
UMOWA DAROWIZNY, zob. podatek od spadków i darowizn Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia: 1. zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami kodeksu; 2. zrzeczenie się prawa, które jeszcze nie zostało nabyte albo które w razie zrzeczenia się jest uważane za nienabyte. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron. Darczyńca jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jeżeli szkoda została wyrządzona umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa. Jeżeli darczyńca opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, obdarowany może żądać odsetek za opóźnienie dopiero od dnia wytoczenia powództwa. Jeżeli rzecz darowana ma wady, darczyńca jest zobowiązany do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Przepisu tego nie stosuje się, gdy obdarowany mógł z łatwością wadę zauważyć. Darczyńca może nłożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). 329
Umowa darowizny
Darczyńca, który wykonał zobowiązanie wynikające z umowy darowizny, może żądać wypełnienia polecenia, chyba że ma ono wyłącznie na celu korzyść obdarowanego. Po śmierci darczyńcy wypełnienia polecenia mogą żądać spadkobiercy darczyńcy, a jeżeli polecenie ma na względzie interes społeczny – także właściwy organ państwowy. Obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków. Jeżeli wypełnienia polecenia żąda darczyńca lub jego spadkobiercy, obdarowany może zwolnić się przez wydanie przedmiotu darowizny w naturze w takim stanie, w jakim przedmiot ten się znajduje. Przepisu tego nie stosuje się, gdy wypełnienia polecenia żąda właściwy organ państwowy. Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek – w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia – dostarczać darczyńcy środków, których brakuje mu do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem. Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności tylko wówczas, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Przedstawiciel osoby ubezwłasnowolnionej może żądać rozwiązania umowy darowizny dokonanej przez tę osobę przed ubezwłasnowolnieniem, jeżeli darowizna ze względu na wartość świadczenia i brak uzasadnionych pobudek jest nadmierna. Rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie 2 lat od jej wykonania. Przepisów o odwołaniu darowizny nie stosuje się, gdy darowizna czyni zadość obowiązkowi wynikającemu z zasad współżycia społecznego ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Darowizny nieruchomości stanowiącej przedmiot własności Skarbu Państwa dokonuje starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej – za zgodą wojewody, a nieruchomości stanowiącej przedmiot własności jednostki samorządu terytorialnego jej organ 330
Umowa przedwstępna
wykonawczy – za zgodą rady albo sejmiku. Odstąpienie od odwołania darowizny następuje za zgodą organu, który wyraził zgodę na jej dokonanie. Nieruchomości stanowiące odpowiednio zasób nieruchomości Skarbu Państwa, województwa lub powiatu, przeznaczone w planach miejscowych pod budownictwo mieszkaniowe oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, przekazuje się gminie w drodze darowizny, na jej wniosek, jeżeli przemawia za tym ważny interes gminy i jeżeli cele te nie są lub nie mogą być realizowane odpowiednio przez Skarb Państwa, województwo lub powiat. W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na ten cel darowizna podlega odwołaniu. Odstąpienie od odwołania darowizny następuje za zgodą odpowiednio wojewody, sejmiku województwa lub rady powiatu. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
UMOWA PRZEDWSTĘPNA, zob. umowa sprzedaży Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej może być uznana za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 390 § 1 k.c. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r. (II CKN 624/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 120) Tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. (IV CKN 305/2001, OSNC 2004, nr 7–8, poz. 130) 331
Umowa sprzedaży
UMOWA SPRZEDAŻY, zob. prawo odkupu; prawo pierwokupu; umowa przedwstępna; podatek od sprzedaży nieruchomości Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w przypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości poza oświadczeniami woli o kupnie i sprzedaży postanowienia regulujące np. kwestię płatności ceny i terminy rat, zagadnienia dotyczące terminu przekazania poszczególnych części składowych nie oznaczają, iż umowę sprzedaży zawarto z zastrzeżeniem warunku lub terminu w sensie art. 157 k.c. Zastrzeżenie warunku i terminu w sensie § 1 art. 157 k.c. musi dotyczyć przede wszystkim samego przeniesienia własności nieruchomości. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1975 r. (II CR 97/75, OSP 1977, nr 4, poz. 76)
332
Umowa zamiany
Strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa ta może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r. (III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42) Umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r. (III CKN 246/2000, OSNC 2000, nr 11, poz. 213)
UMOWA ZAMIANY, zob. podatek od sprzedaży nieruchomości Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w sytuacji, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Nieruchomości mogą być przedmiotem zamiany między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości. Przepis stosuje się również w razie zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub 333
Upaństwowienie
prawa użytkowania wieczystego na własność, a także zamiany praw użytkowania wieczystego dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami. Zawarcie umów w sprawach, o których mowa, wymaga uprzedniej zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Przepis stosuje się odpowiednio w przypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio również do zamiany udziałów we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
UPAŃSTWOWIENIE, zob. nacjonalizacja URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ, zob. uzbrojenie terenu; obiekty infrastruktury technicznej i społecznej
URZĄDZENIA WODNE Urządzenia służące kształtowaniu zasobów wodnych oraz korzystaniu z nich, a w szczególności: 1. budowle: piętrzące, upustowe, przeciwpowodziowe i regulacyjne, a także poldery przeciwpowodziowe, kanały i rowy; 2. zbiorniki, obiekty zbiorników i stopni wodnych; 3. stawy rybne oraz stawy przeznaczone do oczyszczania ścieków, rekreacji lub innych celów; 4. obiekty służące do ujmowania wód powierzchniowych oraz podziemnych; 5. obiekty energetyki wodnej; 6. wyloty urządzeń kanalizacyjnych służące do wprowadzania ścieków do wód lub urządzeń wodnych oraz wyloty urządzeń służące do wprowadzania wody do wód lub urządzeń wodnych; 7. stałe urządzenia służące do połowu ryb lub do pozyskiwania innych organizmów wodnych; 8. mury oporowe, bulwary, nabrzeża, pomosty, przystanie, kąpieliska; 9. stałe urządzenia służące do dokonywania przewozów międzybrzegowych. ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.)
UWŁASZCZENIE Ustawodawstwo polskie, choć posługuje się tym terminem, nie zawiera legalnej (prawnie sformułowanej przez ustawodawcę) jego definicji. Można przyjąć iż uwłaszczenie może mieć dwie formy. Po pierwsze, w drodze uwłaszczenia może zostać nadane prawo do nie334
Uwłaszczenie
ruchomości, która znajdowała się w posiadaniu uwłaszczonej osoby. Po drugie, poprzez uwłaszczenie zostaje przekształcone dotychczas istniejące prawo przysługujące do nieruchomości w inny tytuł prawny, zwykle w tzw. pełną własność. Pojęcie „uwłaszczenie” nie jest jedynym na określenie takiej zmiany statusu prawnego do nieruchomości. Innymi są np. „komunalizacja” czy „przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości”. Procedura uwłaszczenia może mieć charakter bezpłatny lub też płatny, z tym że podmiot uwłaszczenia korzysta z obniżek, ulg lub innych preferencyjnych zasad. Uwłaszczeniem mogą ex lege zostać objęte określone kategorie podmiotów lub określone kategorie mienia albo tez jest ono uwarunkowane złożeniem wniosku przez zainteresowany podmiot któremu prawo daje możliwość zadecydowania czy wystąpić o uwłaszczenie. Wśród najważniejszych przypadków uwłaszczenia należy wymienić: 1. uwłaszczenie jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów, samorządu województwa), zob. komunalizacja; mienie państwowe; mienie komunalne; mienie powiatu; mienie samorządu województwa; zasób nieruchomości gminy; zasób nieruchomości Skarbu Państwa; zasób nieruchomości gminy; zasób nieruchomości powiatu; zasób nieruchomości województwa; 2. uwłaszczenie państwowych osób prawnych – zob. mienie państwowe; 3. uwłaszczenie spółdzielni – spółdzielni, związkowi spółdzielczemu oraz innym osobom prawnym, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lokali. Zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu. Przeniesienie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych. Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz cenę budynków, innych urządzeń i lokali ustala się według przepisów dotyczących ustalania ceny nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z wyłączeniem przepisu o obowiązku wniesienia pierwszej opłaty. Na poczet ceny zalicza się zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu użytkowania budynków, innych urządzeń i lokali. Roszczenia, wygasły, jeżeli wnioski w tej sprawie nie zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od jego ustanowienia spółdzielnia, związek spółdzielczy oraz inne osoby prawne są zobowiązane uiścić pierwszą opłatę w wysokości określonej w dniu sprzedaży, według przepisów dotyczących opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Nie uiszcza się pierwszej opłaty w razie: a. nieodpłatnego przekazania prawa użytkowania wieczystego na rzecz gminy lub Skarbu Państwa; b. nieodpłatnego przekazania prawa użytkowania wieczystego na rzecz innej spółdzielni na podstawie ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości (Dz. U. Nr 6, poz. 36 z późn. zm.); Roszczenia spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych o ustanowienie użytkowania wieczystego, powstałe przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podlegają z tym dniem jej przepisom. Przepisy dotyczące roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lo335
Uwłaszczenie
kali stosuje się odpowiednio do następców prawnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych, które istniały w dniu 24 grudnia 1992 r. i istnieją w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w dniu 1 stycznia 1998 r. Spółdzielniom, ich związkom oraz Krajowej Radzie Spółdzielczej i innym osobom prawnym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Roszczenie przysługuje tym osobom w stosunku do gruntów będących w dniu zgłoszenia roszczenia w ich posiadaniu i obejmuje grunty niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku. W sprawach tych zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz o przeniesienie własności budynków następuje bez przetargu oraz bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty. Roszczenia wygasły, jeżeli wnioski w tej sprawie nie zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) 4. uwłaszczenie posiadaczy garaży wybudowanych na gruncie Skarbu Państwa lub gminy – osoba, która na podstawie pozwolenia na budowę wybudowała przed dniem 5 grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub własność gminy, a także jej następca prawny, mogą żądać nabycia tego garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu, jeżeli jest jego najemcą. Nabycie garażu na własność następuje nieodpłatnie. Nabycie na własność garażu, wybudowanego przed dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową, jest uzależnione od zgodności tej lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego w dniu zgłoszenia żądania. Uprawnienie wygasa, jeżeli żądanie nabycia garażu na własność oraz oddania użytkowania wieczystego gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu nie zostanie złożone właściwemu organowi do dnia 31 grudnia 2000 r.; ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) 5. uwłaszczenie użytkowników wieczystych, zob. przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności; użytkowanie wieczyste; 6. uwłaszczenie kościołów i związków wyznaniowych – dokonane na podstawie regulacji szczególnych regulujących stosunek państwa polskiego do kościoła lub związku wyznaniowego. Istota tych regulacji sprowadza się do tego iż nieruchomości lub ich części, pozostające w dniu wejścia w życie konkretnej ustawy we władaniu kościelnych osób prawnych, stają się z mocy prawa ich własnością, zwykle na warunkach określonych przepisami. Ustawy umożliwiają również wszczęcie tzw. postępowania regulacyjnego w przedmiocie przywrócenia upaństwowionych nieruchomości lub ich części, które kończy się wydaniem stosownej decyzji przez wojewodę lub inny uprawniony organ. Regulacje w tym względzie zawierają: • ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej (Dz. U. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.), 336
Uwłaszczenie
• ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o gwarancjach wolności sumienia i wyznania (Dz. U. Nr 29, poz. 155 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 4 lipca 1991 r. o stosunku Państwa do Polskiego Autokefalicznego Kościoła Prawosławnego (Dz. U. Nr 66, poz. 287 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 323 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 13 maja 1994 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko-Reformowanego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 73, poz. 324 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 30 czerwca 1995 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko Metodystycznego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 97, poz. 479 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 30 czerwca 1995 r. o stosunku Państwa do Kościoła Chrześcijan-Baptystów w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 97, poz. 480 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 30 czerwca 1995 r. o stosunku Państwa do Kościoła Adwentystów Dnia Siódmego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 97, poz. 481 z późn. zm.),
• ustawa z dnia 20 lutego 1997 r. o stosunku Państwa do gmin wyznaniowych ży-
dowskich w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 41, poz. 251 z późn. zm.), 7. inne przypadki uwłaszczeń: a. rolników, zob. akt nadania; akt własności ziemi, b. państwowe instytucje kultury – państwowe instytucje kultury, które na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991 r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz. U. Nr 114, poz. 493, z 1994 r. Nr 121, poz. 591, z 1996 r. Nr 90, poz. 407 oraz z 1997 r. Nr 5, poz. 24 i Nr 106, poz. 680) uzyskały osobowość prawną, nabywają z mocy prawa, z dniem ich wpisu do rejestru instytucji kultury, użytkowanie wieczyste gruntów, którymi zarządzały w dniu 5 grudnia 1990 r., oraz własność położonych na nich budynków, innych urządzeń i lokali, jeżeli w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal zarządzają tymi gruntami. Nie może to naruszać praw osób trzecich. Nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali przez instytucje kultury następuje nieodpłatnie. Przepisy stosuje się odpowiednio do komunalnych instytucji kultury, które uzyskały osobowość prawną w trybie art. 41 w/w ustawy, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) c. posiadacze nieruchomości Skarbu Państwa – osoby, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., mogą żądać oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą. Nabycie własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy następuje nieodpłatnie. Jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową, zawarcie umowy, o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest uzależnione od zgodności tej lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego w dniu zgłoszenia żądania. Posiadacze nieruchomości mogą być zwolnieni z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli złożą wnioski o oddanie im nieruchomości w użytkowanie wieczyste przed upływem roku od dnia wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. w dniu 1 stycznia 1998 r.). Przepisy w zakresie dotyczącym nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, stosuje się również do: 337
Uzbrojenie terenu
• przedsiębiorstw państwowych powstałych w wyniku podziału przedsiębiorstwa państwowego istniejącego w dniu 5 grudnia 1990 r.,
• przedsiębiorstw państwowych powstałych w wyniku połączenia przedsiębiorstw istniejących w dniu 5 grudnia 1990 r.,
• spółek powstałych w wyniku komercjalizacji lub przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego istniejącego w dniu 5 grudnia 1990 r. w jednoosobową,
• spółkę Skarbu Państwa, w trybie przewidzianym w przepisach o prywatyzacji
przedsiębiorstw państwowych – jeżeli w dniu 1 stycznia 2004 r. podmioty te były posiadaczami nieruchomości, znajdujących się w dniu 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu wyżej wymienionych przedsiębiorstw państwowych; ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) d. osoby fizyczne lub prawne posiadające decyzję lokalizacyjną lub pozwolenie na budowę – osobom fizycznym oraz prawnym, które do dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskały ostateczne decyzje lokalizacyjne lub pozwolenia na budowę na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, oddaje się te nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym, jeżeli wnioski o oddanie tych nieruchomości zostały złożone przed dniem utraty ważności tych decyzji, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2000 r., ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Osobie fizycznej, która do dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskała pozwolenie na budowę i wybudowała budynek na nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2003 r. (III CZP 87/02, OSNC 2003, nr 12, poz. 157)
UZBROJENIE TERENU, zob. obiekty infrastruktury technicznej i społecznej Urządzenia, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
UZGODNIENIE TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM, zob. księga wieczysta UŻYCZENIE Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. 338
Użytki ekologiczne
Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający zobowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Biorący do używania jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeżeli kilka osób wspólnie wzięło rzecz do używania, ich odpowiedzialność jest solidarna. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli biorący do używania powierzył rzecz innej osobie, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy, jak również roszczenia biorącego do używania przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów na rzecz oraz o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
UŻYTKI EKOLOGICZNE, zob. nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków użytki ekologiczne oznacza się skrótem literowym „E” oraz symbolem odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R. Do użytków ekologicznych zalicza się prawnie chronione pozostałości ekosystemów, takich jak: naturalne zbiorniki wodne, śródpolne i śródleśne „oczka wodne”, kępy drzew i krzewów, bagna, torfowiska, wydmy, płaty nieużytkowanej roślinności, starorzecza, wychodnie skalne, skarpy, kamieńce itp. Użytki ekologiczne określa się na podstawie rozporządzenia właściwego wojewody lub uchwały właściwej rady gminy, podjętych na podstawie przepisów o ochronie przyrody. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
339
Użytki gruntowe
UŻYTKI GRUNTOWE Użytki gruntowe wykazywane w operacie ewidencji gruntów i budynków dzielą się na następujące grupy: 1. użytki rolne; 2. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione; 3. grunty zabudowane i zurbanizowane; 4. użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R; 5. nieużytki, oznaczone symbolem – N; 6. grunty pod wodami; 7. tereny różne oznaczone symbolem –Tr. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
UŻYTKI KOPALNE, zob. kopaliny; grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały; użytkowanie górnicze W operacie ewidencji gruntów i budynków użytki kopalne oznacza się skrótem literowym „K” Do użytków kopalnych zalicza się grunty zajęte przez czynne odkrywkowe kopalnie, w których odbywa się wydobycie kopalin. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
UŻYTKI ROLNE, zob. użytki gruntowe; nieruchomość jako środek trwały; gospodarstwo rolne; gospodarstwo rodzinne; nieruchomość rolna; grunty rolne Przez użytki rolne należy rozumieć grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Użytki rolne wykazywane w operacie ewidencji gruntów i budynków dzielą się na: 1. grunty orne – oznaczone symbolem R; 2. sady – oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps; 3. łąki trwałe – oznaczone symbolem Ł; 4. pastwiska trwałe – oznaczone symbolem Ps; 5. grunty rolne zabudowane – oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps; 6. grunty pod stawami – oznaczone symbolem Wsr; 7. rowy – oznaczone symbolem W; 8. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na: a. lasy – oznaczone symbolem Ls, b. grunty zadrzewione i zakrzewione – oznaczone symbolem Lz, lub w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą – symbolem złożonym z liter „Lz” oraz symbolu odpowiedniego użytku
340
Użytkowanie
gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
UŻYTKOWANIE, zob. ograniczone prawa rzeczowe I. Jedna z możliwych form ograniczonego prawa rzeczowego. Obciążenie rzeczy prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Użytkowanie jest niezbywalne. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Użytkownik zobowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela. Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania. Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Użytkownik jest zobowiązany zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie. Jednakże użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego. Przed przystąpieniem do robót użytkownik powinien w odpowiednim terminie zawiadomić właściciela o swym zamiarze. Jeżeli zamierzone urządzenia zmieniałyby przeznaczenie gruntu albo naruszały wymagania prawidłowej gospodarki, właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody. Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca. Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako prawo bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni. Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania zabudowany grunt Skarbu Państwa, przekazanie budynków i innych urządzeń może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność.
341
Użytkowanie
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, iż mają się stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność budynków i innych urządzeń, jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. Jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu. Przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń na gruncie Skarbu Państwa użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin. Rolnicza spółdzielnia produkcyjna może zmienić przeznaczenie użytkowanych przez siebie gruntów Skarbu Państwa albo naruszyć ich substancję, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu inaczej zastrzeżono. Jeżeli statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub umowa z członkiem spółdzielni inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa z chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich użytkowanie. Do wniesienia wkładów gruntowych nie stosuje się przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego przy ustanowieniu użytkowania nieruchomości. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię. W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) „(…) nie budzi wątpliwości prawo właściciela do zbycia nie tylko całej rzeczy, lecz również jej ułamkowej części. skro zatem właściciel może zbyć ułamkową część nieruchomości brak jest przekonujących argumentów, które miałyby ograniczać go w prawie do obciążania użytkowaniem ułamkowej części nieruchomości. (…) Ustanowieniu użytkowania na ułamkowej części nieruchomości nie sprzeciwia się również istota prawa użytkowania. Prawo to wedle poglądów doktryny jest prawem rzeczowym podzielnym (…)”. z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 1980 r. (III CZP 11/80, OSNC 1980, nr 80, poz. 139) Użytkowanie w zakresie uregulowanym przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1998 r. (III CKN 566/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 17) II. Tytuł formalnoprawny do dysponowania nieruchomością państwową Pod rządami ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159) prawną formą władania nieruchomością państwową poza własnością, użytkowaniem wieczystym, było użytkowanie. Jednak pojmowane ono było nie jako ograniczone prawo rzeczowe na rzeczy cudzej uregulowane przepisami 342
Użytkowanie górnicze
kodeksu cywilnego (art. 244, art. 251, art. 252–284) lecz jako tytuł formalno-prawny do dysponowania nieruchomością. Mogło być ono ustanowione odpłatnie na podstawie decyzji administracyjnej prezydium powiatowej (miejskiej) rady narodowej w stosunku do jednostek organizacyjnych i organizacji społecznych. Użytkowanie terenu państwowego przez jednostkę państwową lub organizację społeczną uprawniało do korzystania z terenu z wyłączeniem innych osób – zgodnie z jego przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego. Po wejściu w życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), dotychczasowe prawo użytkowania gruntów państwowych zostało przekształcone ex lege w zarząd. Po roku, w oparciu o zmianę ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464) w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 28 lutego 1991 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30, poz. 127), grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (gminy) z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi będące w dniu wejścia w życie ustawy (5 grudnia 1990 r.) w zarządzie państwowych osób prawnych, innych niż Skarb Państwa, stały się z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (gminy) będące w dniu wejścia w życie ustawy (5 grudnia 1990 r.) w zarządzie państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (np. sądy, prokuratury, jednostki policji, straży pożarnej) pozostały nadal w zarządzie tych jednostek. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (gminy) będące w dniu wejścia w życie ustawy (5 grudnia 1990 r.) w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Instytucja prawa zarządu funkcjonowała do końca 1997 r., kiedy to w dniu 1 stycznia 1998 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Ustawa w art. 199 § 2 stanowi, iż dotychczas przysługujące prawo zarządu przekształca się z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy w prawo trwałego zarządu.
UŻYTKOWANIE GÓRNICZE, zob. kopaliny; użytki kopalne W granicach określonych przez ustawy oraz przez umowę o ustanowieniu użytkowania górniczego użytkownik górniczy może, z wyłączeniem innych osób, poszukiwać, rozpoznawać lub wydobywać oznaczoną kopalinę. W tych samych granicach użytkownik górniczy może rozporządzać swym prawem. Ustanowienie użytkowania górniczego następuje w drodze umowy za wynagrodzeniem, pod warunkiem uzyskania koncesji. Umowa o ustanowienie, zmianę treści lub przeniesienie użytkowania górniczego powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie. W razie wygaśnięcia albo cofnięcia koncesji, użytkowanie górnicze wygasa. Ustanowienie użytkowania górniczego może być poprzedzone przetargiem, jeżeli przepisy nie stanowią inaczej. Ustanowienie użytkowania górniczego obejmującego poszukiwanie, rozpoznawanie lub wydobywanie gazu ziemnego, ropy naftowej oraz jej naturalnych pochodnych, a także metanu z węgla kamiennego, poprzedza się przetargiem. Użytkowanie górnicze, obejmujące poszukiwanie, rozpoznawanie lub wydobywanie gazu ziemnego, ropy naftowej oraz jej naturalnych pochodnych, a także metanu z węgla kamiennego, może zostać ustanowione w trybie bezprzetargowym, jeżeli jest spełniony co najmniej jeden z następujących warunków: 343
Użytkowanie wieczyste
1) wykaz obszarów, w których użytkowanie górnicze może być ustanowione w takim trybie, organ koncesyjny podał do publicznej wiadomości oraz opublikował w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej; 2) obszar objęty projektowanym użytkowaniem górniczym był w przeszłości przedmiotem przetargu, który nie zakończył się ustanowieniem użytkowania górniczego. Organami właściwymi do przeprowadzenia przetargu na nabycie prawa użytkowania górniczego są organy właściwe do udzielania koncesji. Ten, kto rozpoznał i udokumentował złoże kopaliny, stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa, oraz sporządził dokumentację geologiczną z dokładnością wymaganą do uzyskania koncesji na wydobywanie kopaliny, może żądać ustanowienia na jego rzecz użytkowania górniczego z pierwszeństwem przed innymi. W sprawach nieuregulowanych w ustawie do użytkowania górniczego stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu. ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 228, poz. 1947 z późn. zm.)
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, zob. prawo własności czasowej; prawo zabudowy; bonifikata od opłat z tytułu użytkowania wieczystego; nieruchomość jako środek trwały; zrzeczenie się własności nieruchomości Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego przez ustawę z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159). Zgodnie z jej postanowieniami istniejące w dniu wejścia w życie ustawy: prawa własności czasowej, prawa zabudowy, prawa wieloletniej dzierżawy lub użytkowania gruntu jako prawa wieczystego albo zarząd i użytkowanie gruntu (nieruchomości), ustanowione na rzecz innych jednostek niż państwowe, stały się prawem użytkowania wieczystego. Dotyczyło to w szczególności praw ustanowionych na podstawie: 1. dekretu z dnia 6 grudnia 1946 r. o przekazywaniu przez Państwo mienia nierolniczego na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz. U. Nr 71, poz. 389); 2. dekretu z dnia 10 grudnia 1952 r. o odstępowaniu przez Państwo nieruchomego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywidualnych domów jednorodzinnych (Dz. U. Nr 49, poz. 326); 3. ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132); 4. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279); 5. dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych (Dz. U. Nr 4, poz. 31). Początkowo użytkowanie wieczyste powstawało na podstawie decyzji administracyjnej i w oparciu o nią zawierano umowę w postaci aktu notarialnego. Po 1990 r. (zmiana ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464) w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 28 lutego 1991 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30, poz. 127); zmiana kodeksu cywilnego przez ustawę z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321) ustawodawca jako formę powstawania użytkowania wieczystego przyjął umowę. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu 344
Użytkowanie wieczyste
zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: 1. termin rozpoczęcia i zakończenia robót, 2. rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, 3. warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, 4. wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed 345
Użytkowanie wieczyste
upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem 3 lat od tej daty. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli są położone na obszarach: 1. morskich pasów nadbrzeżnych – wymaga porozumienia z organem administracji rządowej właściwym w sprawach morskich; 2. terenów górniczych – wymaga, w razie braku planu miejscowego, porozumienia z organem właściwym do udzielania koncesji na wydobywanie kopalin; 3. parków narodowych – wymaga porozumienia z dyrektorem właściwego parku narodowego; 4. graniczących z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa; – wymaga porozumienia z właściwym w tych sprawach naczelnym organem administracji rządowej. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli przedmiotem umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. 346
Użytkowanie wieczyste
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: 1. za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny; 2. za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny; 3. za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny; 4. za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny; 5. za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny; 6. za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny. Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) 347
Użytkowanie wieczyste
Osoby fizyczne będące w dniu wejścia życie ustawy (13 października 2005 r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomości rolne rozumie się nieruchomości rolne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić: 1. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; 2. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi tych osób. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również do osób, które nabyty udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy. Żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może być zgłaszana do dnia 31 grudnia 2012 r. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje: a. starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne; b. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, stała się ostateczna. Decyzja to stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest zobowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. W decyzji właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia opłaty stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości rolnej, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 1. Skarbu Państwa – za zgody wojewody; 2. jednostek samorządu terytorialnego – za zgodą właściwej rady lub sejmiku. Organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyta lub wykorzystana nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej oraz właścicieli lokali, którym przekształcono 348
Użytkowanie wieczyste
udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio: wojewody, rady lub sejmiku. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych: a. którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejście nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r., b. które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. N r 175, poz. 1459) Wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych. W sytuacjach nieuregulowanych w art. 232–243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu państwowego w wieczyste użytkowanie należy przy trudnościach interpretacyjnych posługiwać się analogią przede wszystkim do przepisów zawartych w dziale II tytułu I księgi drugiej k.c., dotyczących treści i wykonywania własności, a więc m.in. również do art. 145 k.c. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73, OSNC 1974, nr 11, poz. 197) Państwowa osoba prawna może zrzec się prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oraz prawa własności wzniesionych na tym gruncie budynków (art. 179 k.c.). Zrzeczenie takie stanowi podstawę odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1992 r. (III CZP 89/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 147) Opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r. (II CKN 639/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 121) Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis (art. 20 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 124, poz. 1361). Powstanie lub przejście użytkowania wieczystego uzależnione jest od dokonania wpisu do księgi wieczystej (art. 27 u.g.n.) , jednak zasada wstecznego działania wpisu wynikająca z art. 29 u.k.w.h., ma zastosowanie także przy wpisach o charakterze konstytutywnym. Oznacza to, że – w razie dokonania wpisu – datą powstania prawa użytkowania wieczystego lub jego przejścia na nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy) jest data złożenia wniosku o wpis. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r. (III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 6, poz. 76) Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r. (II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61) 349
Użytkowanie wieczyste
Obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o 50% ustalone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w czasie obowiązywania ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159 z późn. zm.) zachowuje skuteczność także pod rządem obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.), dopóki umowa stron w tym zakresie nie zostanie skutecznie zmieniona. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2004 r. (III CZP 23/04, OSNC 2005, nr 7–8, poz. 120) Decyzje ostateczne o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podjęte przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 listopada 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) stanowią nadal podstawę do zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2003 r. (V CKN 1800/00, OSNC 2004, nr 5, poz. 87) Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego. postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. (II CK 34/05, OSNC 2006, nr 7–8, poz. 125) Użytkownik wieczysty niewymieniony w art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603) może zrzec się użytkowania wieczystego (art. 179 k.c.). postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r. (V 784/04, M. Spół. 2006, nr 6, poz. 38) „Art. 16. 1. Państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Do zrzeczenia się tych praw stosuje się odpowiednio przepis art. 179 Kodeksu cywilnego”. Użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje uprawnienie przewidziane w art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) – użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje prawo jakie wynika dla właściciela nieruchomości w zakresie możliwości dokonywania połączenia kilku nieruchomości (scalenia) w jedną nieruchomość. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r. (III CZP 24/06, OSNC 2004, nr 3, poz. 35) Zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 26/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 39)
W W, zob. grunty pod rowami WADIUM, zob. przetargi na zbycie nieruchomości WIATA, zob. budynek WILLA MIEJSKA, zob. budynki wielorodzinne; budynek; budynek mieszkalny jednorodzinny; budynek zamieszkania zbiorowego; budynki mieszkalne; budynki niemieszkalne; dom jednorodzinny; dom mieszkalny; budynki jednorodzinne; budynki wielorodzinne; budynek samodzielny WKŁAD BUDOWLANY, zob. ekspektatywa; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu WŁADANIE, zob. ochrona posiadania; ochrona własności; własność; posiadanie Pojęcie „władanie” jest zwrotem dosyć często używanym w polskim prawnie. Niekiedy ustawodawca wyróżnia obok „władania” i „władającego” również „władanie faktyczne i „władającego faktycznie”. Zwroty te można znaleźć min. w poniższych przepisach: Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) W ewidencji gruntów i budynków, założonej na podstawie dekretu z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz. 32), oprócz właściciela, do czasu uregulowania tytułu własności, wykazuje się także osobę władającego. Przez ewidencję gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. ustawa dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) 351
Własność
Mienie Skarbu Państwa będące we władaniu instytucji i państwowych jednostek organizacyjnych przejmowanych z dniem 1 stycznia 1999 r. przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy kompetencyjnej oraz przepisów niniejszej ustawy z tym dniem staje się z mocy prawa mieniem właściwych jednostek samorządu terytorialnego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. ustawa z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) Władającym powierzchnią ziemi jest właściciel nieruchomości, a jeżeli w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej na podstawie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne ujawniono inny podmiot władający gruntem – podmiot ujawniony jako władający. ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902 z późn. zm.)
WŁASNOŚĆ, zob. droga konieczna; ochrona posiadania; ochrona własności; posiadanie; użytkowanie wieczyste; władanie; wywłaszczenie; zrzeczenie się własności nieruchomości W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Właściciel nie może sprzeciwić się użyciu a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Przepisy stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości, jednakże posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. 352
Własność
Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, jednakże w takim przypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy przypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje 353
Własność
zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w sytuacji, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot. Nabycie i utrata własności, jak również nabycie i utrata oraz zmiana treści lub pierwszeństwa innych praw rzeczowych, podlegają prawu państwa, w którym znajdował się przedmiot tych praw w chwili, gdy nastąpiło zdarzenie pociągające za sobą wymienione skutki prawne. Przepisy te stosuje się odpowiednio do posiadania. ustawa z dnia 12 listopada 1965 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. Nr 46, poz. 290 z późn. zm.) Prawo własności jest uważane za fundament prawa cywilnego i jedno z podstawowych uprawnień jakie przysługują człowiekowi. Dlatego też regulacje prawne związane z własnością i jej ochroną są szczególnie traktowane przez państwa, które są postrzegane jako państwa demokratyczne. Prawo własności daje najszersze uprawnienia spośród innych praw rzeczowych. Tradycyjnie wśród atrybutów, które są nieodzownie związane z własnością wyróżnia się: 1. ius possidendi (posiadanie); 2. ius utendi, fruendi, ubutendi (używanie, pobieranie pożytków, zużycie rzeczy); 3. ius disponendi (rozporządzanie rzeczą). Z faktu bycia właścicielem przysługuje właścicielowi jako posiadaczowi samoistnemu prawo do posiadania rzeczy. Z tego zaś wynika kolejne uprawnienie, tj. prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. To prawo ma swoje granice określone w stosunku do osób które nie są właścicielami danej rzeczy, tzn. „właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy”. Tak określone uprawnienie z jednej strony nakłada obowiązek innym osobom do powstrzymywania się od naruszeń własności a z drugiej strony dają właścicielowi możliwość ochrony przysługującego prawa własności na drodze roszczeń windykacyjnych lub negatoryjnych. Jednak i zakres uprawnień właściciela ograniczają: 1. ustawy – wszystkie normy prawne określone przez ustawodawcę w procesie stanowienia prawa. W tym także takie przepisy, które umożliwiają w ściśle określonych przypadkach pozbawienie własności na drodze wywłaszczenia za odszkodowaniem; 2. zasady współżycia społecznego – normy wywodzące się ze zwyczaju a przyjęte w danym społeczeństwie za wyznacznik zachowania, które obok norm prawnych kształtują stosunek obywateli do prawa i przysługujących im uprawnień i obowiązków; 3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Czasowe ograniczenie lub pozbawienie któregoś z ww. uprawnień właściciela nie pozbawia właściciela jego własności. Nabycie własności może nastąpić w drodze następujących czynności: 1. poprzez umowę (sprzedaż, darowizna, zamiana); 354
Wspólnota mieszkaniowa
2. z mocy prawa (zasiedzenie, przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa); 3. na podstawie orzeczenia sądowego (orzeczenie o zniesieniu współwłasności, orzeczenie o nabyciu spadku); 4. na podstawie decyzji administracyjnych; 5. inne przypadki. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż nabycie własności przez jedną osobę zwykle łączy się z jej utrata przez inną osobę. W związku z powyższym wyróżnia się pierwotne oraz pochodne sposoby nabycia własności. W przypadku pierwotnego sposobu nabycia własności jej nabywca nie wywodzi swego prawa od poprzedniego właściciela, lecz nabywa je niezależnie od praw poprzednika. Jako przykład można tu podać zasiedzenie, wywłaszczenie, nacjonalizację, czy zrzeczenie się własności. Nabywca uzyskuje prawo własności bez obciążeń jakie dotyczyły poprzedniego właściciela, chyba że co innego stanowi przepis szczególny. Pochodne nabycie własności jest wynikiem następstwa prawnego z dotychczasowego właściciela a nabywcy. Z tym sposobem nabycia własności mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, darowizny, dziedziczenia itp. Tutaj nabywca własności wywodzi swe prawo od poprzedniego właściciela. Pochodne nabycie własności jest charakteryzowane przez łacińską maksymę nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet – nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam posiada. Nabywca uzyskuje prawo własności łącznie z obciążeniami jakie są z nią związane.
WŁAŚCICIEL CZASOWY, zob. prawo własności czasowej WM, zob. grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi WODY, zob. grunty pod wodami WP, zob. grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ, zob. księgi wieczyste WS, zob. grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA, zob. samodzielny lokal mieszkalny; współwłasność; zarządzanie nieruchomościami Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: 1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
355
Wspólnota mieszkaniowa
Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa, niezbędne jest określenie – oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu – jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W przypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólne. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują w stosunku do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby – przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą
356
Wspólnota mieszkaniowa
wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy zawartej później – w formie aktu notarialnego, ani też w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady wynikające z ustawy.
357
Wspólnota mieszkaniowa
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności [tzw. mała wspólnota mieszkaniowa]. Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani [tzw. duża wspólnota mieszkaniowa]. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach: 1. udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; 2. udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; 3. nabycie nieruchomości; ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; 2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego; 3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; 4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; 6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; 7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej; 8. nabycie nieruchomości; 9. wytoczenie powództwa, którego przedmiotem jest żądanie sprzedaży lokalu, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym; 358
Wspólnota mieszkaniowa
10. ustalenie, w przypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych; 12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Jeżeli w terminie 2 lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż 7, 359
Wspólnota mieszkaniowa
właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu, ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nie kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej 2 lat. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego jest zobowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego jest zobowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają: 1. do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości; 2. po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, z prowadzonej przez niego działalności. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego jest zobowiązany: 1. dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy; 2. składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
360
Wspólnoty gruntowe
3. zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W sytuacji gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Przedmiotem zebrania powinny być w szczególności: 1. uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu; 2. ocena pracy zarządu lub zarządcy; 3. sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Zebrania właścicieli mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę lub zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie: 1. wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych; 2. udzielenia pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zarządowi lub zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio ustawy. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
WSPÓLNOTY GRUNTOWE Są to nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne: 1. nadane w wyniku uwłaszczenia włościan i mieszczan – rolników na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania ogółowi, pewnej grupie lub niektórym mieszkańcom jednej albo kilku wsi; 361
Wspólnoty gruntowe
2. wydzielone tytułem wynagrodzenia za zniesione służebności, wynikające z urządzenia ziemskiego włościan i mieszczan-rolników, na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania gminie, miejscowości albo ogółowi uprawnionych do wykonywania służebności; 3. powstałe w wyniku podziału pomiędzy zespoły mieszkańców poszczególnych wsi gruntów, które nadane zostały przy uwłaszczeniu włościan i mieszczan rolników mieszkańcom kilku wsi na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania; 4. użytkowane wspólnie przez mieszkańców dawnych okolic i zaścianków oraz należące do wspólnot urbarialnych i spółek szałaśniczych; 5. otrzymane przez grupę mieszkańców jednej lub kilku wsi na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn bądź nabyte w takim celu; 6. zapisane w księgach wieczystych (gruntowych) jako własność gminy (gromady), jeżeli w księgach tych istnieje wpis o uprawnieniu określonych grup mieszkańców gminy (gromady) do wieczystego użytkowania i pobierania pożytków z tych nieruchomości; 7. stanowiące dobro gromadzkie (gminne) będące we wspólnym użytkowaniu na terenach województw rzeszowskiego, krakowskiego oraz powiatu cieszyńskiego województwa katowickiego. Oprócz wymienionych wspólnot gruntowych podlegają zagospodarowaniu w trybie i na zasadach określonych w ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych także nieruchomości rolne, leśne i obszary wodne, stanowiące mienie gromadzkie w rozumieniu przepisów o zarządzie takim mieniem, jeżeli przed dniem wejścia w życie tej ustawy były faktycznie użytkowane wspólnie przez mieszkańców wsi. Przepisu nie dotyczy mienia gromadzkiego położonego na terenach miast i osiedli. Nie zalicza się do wspólnot gruntowych nieruchomości lub ich części, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy zostały prawnie lub faktycznie przekazane na cele publiczne lub społeczne albo też do końca 1962 r., a gdy chodzi o lasy i grunty leśne – do dnia 30 września 1960 r., zostały podzielone na działki indywidualne pomiędzy współuprawnionych bądź uległy zasiedzeniu. Jeżeli na części obszaru stanowiącego wspólnotę gruntową wzniesione zostały przed dniem wejścia w życie ustawy budynki pozostające w indywidualnym władaniu, właścicielowi budynku przysługuje prawo nabycia gruntów znajdujących się pod budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi wraz z podwórzem. Wspólnoty gruntowe nie mogą być dzielone pomiędzy uprawnionych do udziału w tych wspólnotach. Podział wspólnoty gruntowej następuje wyłącznie w razie objęcia jej gruntów scaleniem, za zgodą bezwzględnej większości osób uprawnionych do udziału w tej wspólnocie. Uprawnionymi do udziału we wspólnocie gruntowej są osoby fizyczne lub prawne posiadające gospodarstwa rolne, jeżeli w ciągu ostatniego roku przed dniem wejścia w życie ustawy faktycznie korzystały z tej wspólnoty. Jeżeli wspólnotą gruntową są lasy, grunty leśne albo nieużytki przeznaczone do zalesienia, uprawnionymi do udziału w takiej wspólnocie są osoby fizyczne lub prawne zamieszkujące lub mające siedzibę na terenie miejscowości, w której znajdują się grunty stanowiące wspólnotę, lub osoby zamieszkujące na terenie innej miejscowości a prowadzące gospodarstwo rolne, chyba że w okresie 5 lat przed wejściem w życie ustawy osoby te faktycznie ze wspólnoty nie korzystały. Starosta ustala, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową, bądź mienie gromadzkie. 362
Wspólnoty gruntowe
Wykaz uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkość przysługujących im udziałów we wspólnocie ustala, w drodze decyzji, starosta. Dla obszarów gmin projekty takich wykazów sporządzają wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast). Jeżeli wspólnota gruntowa położona jest na obszarze dwu lub więcej powiatów, wojewoda określa, który ze starostów będzie właściwy. Obszary gruntów osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej określa się według danych uwidocznionych w ewidencji gruntów. Ustalenie, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową bądź mienie gromadzkie oraz ustalenie wykazów, powinno być dokonane w terminie 1 roku od dnia wejścia w życie ustawy. Decyzje, podaje się do wiadomości uprawnionych do udziału we wspólnocie w sposób przyjęty w danej miejscowości oraz ogłasza się je przez wywieszenie w urzędzie gminy na okres 14 dni. Po upływie tego okresu decyzję uważa się za doręczoną wszystkim uprawnionym do udziału. Jeżeli uprawnionym do udziału we wspólnocie jest państwowa jednostka organizacyjna, decyzje doręcza się w zwykłym trybie. Udziały poszczególnych uprawionych we wspólnocie gruntowej określa się w idealnych (ułamkowych) częściach. Wielkość udziałów uprawnionych do korzystania ze wspólnoty gruntowej ustala się w ten sposób, że połowę wspólnoty dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach, drugą zaś połowę – proporcjonalnie do obszarów gruntów posiadanych przez każdego z uprawnionych, a położonych na obszarze tej samej lub graniczącej z nią gminy. Dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych. Dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu. Zagospodarowanie wspólnot gruntowych użytkowanych rolniczo oraz nadających się do zagospodarowania rolniczego przeprowadza się w sposób przewidziany w niniejszej ustawie. Zagospodarowanie wspólnot gruntowych stanowiących grunty lasy, grunty leśne i nieużytki przeznaczone do zalesienia oraz obszary wodne i grunty kopalne, jak żwiry, piaski, gliny, torfy przeprowadza się stosownie do obowiązujących w tym zakresie przepisów, a w braku takich przepisów – zgodnie z charakterem użytku. Osoby uprawnione do udziału w wspólnocie gruntowej powinny utworzyć spółkę do sprawowania zarządu nad wspólnotę i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty. Utworzenie spółki następuje w drodze uchwały powziętej większością głosów uprawnionych do udziału we wspólnocie przy obecności przynajmniej ich połowy. Spółka jest osobą prawną i działa na podstawie statutu. Statut spółki, jak również jego zmiany, zatwierdza właściwy wójt (burmistrz, prezydent miasta). Z chwilą zatwierdzenia statutu spółka nabywa osobowość prawną. Nazwa spółki i skład zarządu spółki oraz obszar wspólnoty gruntowej i wykazy uprawnionych do korzystania z tej wspólnoty podlegają z urzędu wpisowi do ewidencji gruntów. Wszelkie późniejsze zmiany w obszarze wspólnoty gruntowej i w wykazie osób uprawnionych, jak również zmiana statutu i zmiany w składzie osobowym zarządu, zgłasza do ewidencji zarząd spółki. Przy podejmowaniu uchwały na zebraniach członków spółki każdy członek ma prawo tylko do jednego głosu bez względu na wielkość jego udziału w tej wspólnocie. Za zobowiązania spółki odpowiada spółka całym swoim majątkiem. Członkowie spółki odpowiadają za zobowiązania spółki tylko do wysokości wartości ich udziałów w tej wspólnocie, jeżeli chodzi jednak o zobowiązania spółki utworzonej do zagospodarowania gruntów 363
Wspólnoty gruntowe
stanowiących nieruchomości rolne, leśne i obszary wodnej, stanowiące mienie gromadzkie w rozumieniu przepisów o zarządzie takim mieniem, jeżeli przed dniem wejścia w życie tej ustawy były faktycznie użytkowane wspólnie przez mieszkańców wsi – odpowiednio do wysokości udziału w korzyściach osiąganych z tych gruntów. Spółka jest uprawniona do wznoszenia i utrzymywania na wspólnocie gruntowej urządzeń potrzebnych dla osiągnięcia celów spółki. Nadzór nad działalnością spółki sprawuje właściwy wójt (burmistrz, prezydent miasta). W terminie oznaczonym w statucie spółki organy spółki są zobowiązane przedstawić właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) do zatwierdzenia plan zagospodarowania i regulamin użytkowania gruntów i urządzeń spółki. Jeżeli zagospodarowanie dotyczy gruntów leśnych organy spółki przedstawiają staroście do zatwierdzenia uproszczony plan zagospodarowania takich gruntów, po wcześniejszym uzyskaniu opinii właściwego terytorialnie nadleśniczego. Wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz starostowie są uprawnieni do wprowadzenia w przedstawionych planach oraz w regulaminie zmian i uzupełnień uzasadnionych względami gospodarczymi. Jeżeli uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej w terminie 3 miesięcy od dnia ustalenia wykazu uprawnionych nie przedstawią do zatwierdzenia właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) statutu spółki, organ ten utworzy spółkę przymusową, nada jej statut oraz wyznaczy organy spółki spośród osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. Jeżeli osoby wybrane lub wyznaczone do organów spółki odmówią uczestniczenia w tych organach lub jeżeli działalność tych organów nie będzie osiągała celu, w którym spółka została utworzona, a w szczególności w razie nienależytego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład wspólnoty, właściwy wójt (burmistrz, prezydent miasta) może powołać organy spółki spośród osób nie będących członkami spółki. Zbycie, zamiana, jak również przeznaczenie na cele publiczne lub społeczne wspólnot gruntowych lub ich części oraz zaciąganie pożyczek pieniężnych przez spółkę może nastąpić tylko za zgodą właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W razie sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową, gminie przysługuje prawo pierwokupu. Udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Zbycie udziału we wspólnocie gruntowej następuje w formie aktu sporządzonego na piśmie i zatwierdzonego przez właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W razie zbycia wszystkich gruntów gospodarstwa rolnego przez uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej udział w tej wspólnocie przechodzi na nabywcę tego gospodarstwa. W razie zbycia części gruntów gospodarstwa rolnego udział we wspólnocie gruntowej zachowuje dotychczasowy właściciel, chyba że na podstawie umowy odstąpi swe uprawnienia nabywcy. Jeżeli jednak zbywca pozostawia sobie obszar użytków rolnych nie większy niż 0,1 ha, udział we wspólnocie gruntowej przechodzi na nabywcę. Jeżeli gospodarstwo rolne, z którego posiadaniem był związany udział we wspólnocie gruntowej, zostało podzielone na części w drodze działu spadku lub wyjścia ze współwłasności, udział we wspólnocie ulega podziałowi proporcjonalnie do obszaru tych części. Uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej stanowiącej w całości lub w części lasy, grunty leśne lub nieużytki przeznaczone do zalesienia mogą się zrzec na rzecz Pań364
Współwłasność
stwa uprawnień do udziału we wspólnocie w zakresie obejmującym te lasy, grunty leśne i nieużytki. Zrzeczenie następuje w formie aktu sporządzonego na piśmie i zatwierdzonego przez właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 z późn. zm.)
WSPÓŁLOKATOR, zob. lokator Lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
WSPÓŁWŁASNOŚĆ, zob. posiadanie; własność; ochrona własności; wspólnoty gruntowe Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. 365
Współwłasność
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat; przedłużenie można ponowić. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby, także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W przypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie, sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeżeli warunki spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa. Omawiane przepisy stosuje się odpowiednio w sytuacji, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, lecz liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli. Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę: 1. typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności; 2. sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania. 366
Współwłasność
Obniżenie spłat, nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty. Przepisów nie stosuje się do spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które – stosownie do przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – należy do wspólnego majątku małżonków. Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem 5 lat od chwili zniesienia współwłasności, jest zobowiązany wydać pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania. Prawo to przysługuje im nie dłużej niż przez 5 lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż 5 lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy. Do uprawnień tych z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy sytuacji, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) Współwłasność charakteryzują w sensie przedmiotowym i podmiotowym następujące elementy: a. jedność przedmiotu współwłasności – jedna rzecz jest przedmiotem prawa przysługującego współwłaścicielom; b. wielość podmiotów – prawo do jednej rzeczy przysługuje co najmniej dwóm podmiotom; c. niepodzielność prawa współwłasności – rzecz nie jest podzielona w sensie fizycznym, a żaden ze współwłaścicieli nie posiada prawa do wyłącznego i samodzielnego dysponowania rzeczą. Jak wynika z przepisów, współwłasność może przybrać formę współwłasności łącznej lub współwłasności w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna opiera się na istnieniu stosunku osobistego i wobec niego spełnia rolę służebną. Jako przykłady tego typu współwłasności można podać: 1. wspólność majątkowa między małżonkami nieposiadającymi rozdzielności majątkowej; 2. współwłasność wspólników spółki nieposiadającej osobowości prawnej (spółki cywilnej, jawnej, komandytowej). Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych jest samoistnym stosunkiem prawnym i nie jest powiązana z innym stosunkiem prawnym. Może ona przybrać formę: współwłasności przymusowej, współwłasności wspólnot gruntowych, współwłasności siedlisk, współwłasności spadkowej, współwłasności powstałej w wyniku czynności prawnej podmiotów (wspólne kupno rzeczy), współwłasności powstałej w wyniku zasiedzenia, współwłasności powstałej w wyniku orzeczenia sądowego, współwłasności powstałej z mocy prawa w wyniku połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 k.c.). 367
Współwłasność
W przypadku współwłasności należy zwrócić uwagę na fakt, iż prawo własności do rzeczy jako całości przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie. Natomiast udział współwłaściciela w prawie własności określa zakres uprawnień współwłaściciela względem współwłasności. „Współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane”. [teza uchwały]. Podstawowymi prawami związanymi ze współwłasnością jest – obok rozporządzania rzeczą wspólną przez wszystkich współwłaścicieli lub udziałem każdego z nich – współposiadanie tej rzeczy oraz korzystanie z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zasada ta wyrażona art. 206 k.c. znajduje z kolei rozwinięcie w przepisie art. 207 k.c. w odniesieniu do rozdziału miedzy współwłaścicielami przychodów, jakie rzecz przynosi oraz partycypowania przez nich w wydatkach i ciężarach z tą rzeczą związanych. Stosownie do tego przepisu pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki związane z rzeczą wspólną. Z zasad tych wynika z kolei, że współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałowi. Uprawnienie to związane jest z podstawową zasadą współposiadania i korzystania z rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli. Stąd też w sytuacji, gdy to wspólne posiadanie całej rzeczy objętej współwłasnością i korzystanie z niej zachodzi, współwłaściciel który dokonał nakładów koniecznych ma prawo żądać aby pozostali współwłaściciele ponieśli stosowne do wielkości swoich udziałów części tych nakładów. Za trafny jednak należy uznać pogląd, że powyższa zasada ulec musi odpowiedniej modyfikacji w sytuacji, gdy dochodzi – w drodze umowy między współwłaścicielami, czy też w drodze orzeczenia sądowego – do dokonania podziału rzeczy do korzystania, a więc do tzw. podziału quoad usum. Za możliwością takiego korzystania z rzeczy wspólnej, gdy z uwagi na charakter tej rzeczy jest to ze względów gospodarczych i społecznych uzasadnione, wypowiedział się Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach. Jak podkreślano w tych wytycznych tzw. dopuszczenie do współposiadania przez wydzielenie żądającemu części wspólnej do wyłącznego użytku jest zaprzeczeniem współposiadania przewidzianego w art. 90 pr. rzecz. (obecnie art. 206 k.c.). Umowa lub orzeczenie sądu kształtuje w tym przypadku korzystanie z rzeczy w sposób odmienny, aniżeli wynika to z ustawy. Podział quoad usum polega na tym, że każdy z współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Każdy więc – jeśli w umowie nie określono inaczej – oddzielnie używa swojej części i oddzielnie czerpie z niej pożytki. Prowadzi to w konsekwencji również do wniosku, że w takim też zakresie każdy ze współwłaścicieli używając fizycznie wydzielonych części odpowiadającej wielkości jego udziału, ponosi wszystkie wydatki związane z eksplatacją tej części. Jeżeli bowiem z podziału rzeczy wspólnej do korzystania quoad usum wynika również podział dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania miedzy współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać w odniesieniu do rozdziału wydatków, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną do używania. z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r. (III CZP 80/79, OSNC 1980, nr 9, poz. 157) 368
Wycena nieruchomości
Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. (III CZP 9/06, Lex, nr 180649) Roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. (III CZP 11/06, Lex, nr 180647)
WSR, zob. grunty pod stawami; grunty pod wodami WYCENA NIERUCHOMOŚCI, zob. cena nieruchomości; operat szacunkowy; taksacja nieruchomości; rzeczoznawstwo majątkowe W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: 1. określenia wartości rynkowej, 2. określenia wartości odtworzeniowej, 3. ustalenia wartości katastralnej, 4. określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Rzeczoznawca majątkowy określają wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku; 2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju; 3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych; 4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali; 5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości; 6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora; 7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości; 8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. 369
Wycena nieruchomości
Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Sposoby określania wartości nieruchomości stanowiące podejścia do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1. księgach wieczystych; 2. katastrze nieruchomości; 3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych; 5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 6. wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 7. dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 8. w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 370
Wycena nieruchomości
9. umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa, mogą mieć formę wypisów i wyrysów poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego. Właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca nie ponosi przy tym odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Przepisy dotyczące oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodowa rzeczoznawców majątkowych oraz przez sąd stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem tajemnicy zawodowej, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przed371
Wycena nieruchomości
miotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób określenia wartości metodą inwestycyjną. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej, wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu progno372
Wycena nieruchomości
zy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa powyżej, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość, o której mowa określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki: 1. istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego; 2. znany jest rodzaj i zakres robót; 3. w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik – szczegółowej techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. 373
Wycena nieruchomości
Przy stosowaniu metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy: 1. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne – położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; 2. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Przy użyciu technik, o których mowa, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. 374
Wycena nieruchomości
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału. Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu. Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości stosuje się, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy powyższe. Wartości nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli na rynku nieruchomości, 375
Wycena nieruchomości
właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa wyżej wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: Sr t T–t Wk = (1 – --- ) x – + 0,25 x ----R T T gdzie: Wk – współczynnik korygujący; Sr– stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%, t – liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego, T – liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste, R – przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej. Określenie wartości lokalu może nastąpić po uprzednim oznaczeniu przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu przez starostę. Z wartości, o której mowa, wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem. Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń dla ustalenia wynagrodzenia dla użytkownika wieczystego, w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, określa się ich wartość rynkową, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, określa się wartość odtworzeniową. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności. Wartość określa się łącznie dla gruntu i dla części składowych tego gruntu. Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd nie uwzględnia się wartości budynków i innych urządzeń, wybudowanych przez jednostkę organizacyjną. Rodzaje tych budynków i innych urządzeń określa w zleceniu zamawiający wykonanie wyceny. Przy ustalaniu ceny nieruchomości w przypadku zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego położonego na nieruchomości określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. 376
Wycena nieruchomości
Jeżeli w trwały zarząd oddawana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego nieruchomość obejmuje wartość tego prawa oraz wartość budynków i innych urządzeń stanowiących odrębną własność. Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami. Z wartości nieruchomości wyodrębnia się odpowiednio: 1. nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych; 2. nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych. Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów i ich zakresu rzeczowego. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: 1. przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; 2. przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową. W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania sposobu, o którym mowa, wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów. Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako: 1. stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów, albo 2. udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych – z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów. Wartość nieruchomości określa się jako wartość rynkową, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych albo jako wartość odtworzeniową, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych. Przepisy stosuje się odpowiednio do określenia wartości nakładów dokonanych na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. W przypadku braku cen, o których mowa, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%; 377
Wycena nieruchomości
2. wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. Przepisy o określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których podział został dokonany na wniosek właściciela, oraz działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Przepisy o określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny – na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Przepisy o określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Przepisy o określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe stosuje się odpowiednio przepisy o określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa. Przepisy stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia. Przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, uwzględnia się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości. 378
Wycena nieruchomości
Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. W przypadku użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, określenie wartości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury i po ich wybudowaniu dotyczy nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości dokonanej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny – na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, sąsiednich do nieruchomości wywłaszczonych i ustanowieniem na tych nieruchomościach sąsiednich służebności oraz obowiązku budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających. niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom; wskutek wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości uwzględnia się w szczególności: 1. stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2. utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Przez stan zagospodarowania rozumie się – w przypadku nieruchomości zabudowanej – przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów. Przede wszystkim chodzi o gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa, uwzględnia się: 1. zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2. zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3. trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, określa się po wystąpieniu szkody. 379
Wycena nieruchomości
Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków uwzględnia się: 1. cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków; 2. cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości; 3. ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym lub zagranicznym; 4. inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia dochodowego uwzględnia się dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości oraz ograniczenia i koszty, jakie należy ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską. Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym: 1. dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m2 tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, 2. dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, spełniających funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe, uwzględnia się szczególne funkcje tych nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących części składowych nieruchomości, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27, poz. 96 z późn. zm.), nie uwzględnia się wartości złoża. Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości, jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po 380
Wycena nieruchomości
zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska. Przy określaniu wartości, o których mowa w ust. 1–5, uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża. Wartość rynkową nieruchomości, o której mowa w ustawi z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz. U. Nr 6, poz. 39), określa się na podstawie podobnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej w województwach lub miastach porównywalnych pod względem liczby mieszkańców i stopnia urbanizacji do województw lub miast, w których były położone nieruchomości pozostawione. Za województwa lub miasta porównywalne, a także za współczynniki uwzględniające różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast uznaje się: 1. województwo lwowskie – województwo podkarpackie, współczynnik 1,0; 2. województwo tarnopolskie – województwo małopolskie, współczynnik 0,66; 3. województwo stanisławowskie – województwo małopolskie, współczynnik 0,74; 4. województwo wołyńskie – województwo lubelskie, współczynnik 0,85; 5. województwo poleskie – województwo podlaskie, współczynnik 0,70; 6. województwo nowogródzkie – województwo podlaskie, współczynnik 0,80; 7. województwo wileńskie – województwo podlaskie, współczynnik 0,64; 8. województwo białostockie – województwo podlaskie, współczynnik 0,64; 9. miasto Lwów – miasto Kraków, współczynnik 1,0; 10. miasto Wilno – miasto Lublin, współczynnik 1,0. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne sprzedawane w województwach lub miastach, o których mowa. Wartość nieruchomości stanowiących lasy oraz nieruchomości stanowiących plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, z wyłączeniem w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopienia degradacji siedliska leśnego, szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostan, masowego występowanie szkodników, położenia w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwości przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakości dróg dojazdowych, rodzaju gruntów przyległych, a także walory rekreacyjne (zob. – tabela poniżej). Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy Okręg podatkowy I II III IV
Wskaźniki szacunkowe w m3 drewna z 1 ha gruntów stanowiących lasy grupy typów siedliskowych lasów 1 2 3 4 5 31 26 23 14 9 29 24 21 13 8 26 22 19 12 7 23 19 17 11 6 381
Wycena nieruchomości
Grupy typów siedliskowych lasów Grupa Typy siedliskowe lasów 1
Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny
2
Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols
3
Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny
4
Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny
5
Bory: suchy, bagienny
przy następujących założeniach: 1. okręg podatkowy I przyjmuje się dla miasta Wilna i dla miasta Lwowa, 2. okręg podatkowy II przyjmuje się dla miejscowości o statusie miasta, 3. okręg podatkowy III przyjmuje się dla miejscowości o statusie wsi. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. W przypadku braku cen transakcyjnych, przy określaniu wartości budynków lub ich części stosuje się średnie koszty odtworzenia lub średnie koszty zastąpienia 1 m3 kubatury lub 1 m2 powierzchni użytkowej tych budynków, określone na podstawie analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniającej właściwe cenniki obiektów lub robót budowlanych. Wartość nieruchomości określonych według wartości nieruchomości uwzględniających przeciętne ceny transakcyjne – a w przypadku ich braku – uwzględniając średnie koszty odtworzenia lub średnie koszty zastąpienia 1 m3 kubatury lub 1 m2 powierzchni użytkowej tych budynków, określone na podstawie analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniającej właściwe cenniki obiektów lub robót budowlanych; wartość nieruchomości stanowiących lasy oraz nieruchomości stanowiących plantacje kultur wieloletnich mnoży się przez współczynniki uwzględniające różnice w poziomie rozwoju gospodarczego. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty związanych ze wzrostem lub obniżeniem wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, o których mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu 382
Wycena nieruchomości
miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W omawianej sytuacji przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa, stan nieruchomości przyjmuje się z dnia utraty praw własności przez kościelną osobę prawną, a ceny i przeznaczenie nieruchomości – z dnia ustalenia odszkodowania. Przy określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu Państwa, w przypadku stwierdzenia nieważności tego orzeczenia zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 23 lutego 1991 r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa Polskiego (Dz. U. Nr 34, poz. 149 z późn. zm.) stosuje się przepisy o określaniu wartości nieruchomości na potrzeby regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem. Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, zbywanej na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed 383
Wykaz nieruchomości
nabyciem nieruchomości lub jej części. Przy ustalaniu różnicy wartości nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości przyległej. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)
WYKAZ NIERUCHOMOŚCI Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. W wykazie, określa się odpowiednio: 1. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; 2. powierzchnię nieruchomości; 3. opis nieruchomości; 4. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; 5. termin zagospodarowania nieruchomości; 6. cenę nieruchomości; 7. wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; 8. wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; 9. terminy wnoszenia opłat; 10. zasady aktualizacji opłat; 11. informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę; 12. termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, tj. osobie która spełnia jeden z następujących warunków: a. przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; b. jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; c. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
WYŁĄCZENIE GRUNTÓW Z PRODUKCJI ROLNICZEJ LUB LEŚNEJ, zob. ochrona gruntów leśnych; ochrona gruntów rolnych Rozumie się przez to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów; jeżeli przerwa w rolniczym użytkowaniu tych obiektów jest spowodowana zmianą kierunków produkcji rolniczej i trwa nie dłużej niż 5 lat. Nie uważa się za wyłączenie z produkcji gruntów, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. 384
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej
Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne: 1. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej; 2. gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby; 3. gruntów: a. rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha; b. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha; c. pozostałych gruntów leśnych; – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów rolnych w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem. Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wynosi: I. grunty orne i sady, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego: • dla klasy I – równowartość 750 ton ziarna żyta, • dla klasy II – równowartość 650 ton równowartość ton ziarna żyta, • dla klasy IIIa – równowartość 550 ton ziarna żyta, • dla klasy IIIb – równowartość 450 ton ziarna żyta. II. Łąki i pastwiska trwałe, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego: • dla klasy Ł i Ps I – równowartość 750 ton ziarna żyta, • dla klasy Ł i Ps II – równowartość 620 ton ziarna żyta, • dla klasy Ł i Ps III – równowartość 500 ton ziarna żyta. III. Grunty orne i sady pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi wytworzone z gleb pochodzenia organicznego: 385
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej
dla klasy IVa – równowartość 350 ton ziarna żyta, dla klasy IVb – równowartość 250 ton ziarna żyta, dla klasy V – równowartość 250 ton ziarna żyta, dla klasy VI – równowartość 150 ton ziarna żyta. IV. Łąki i pastwiska trwałe, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi wytworzone z gleb pochodzenia organicznego: • dla klasy Ł i Ps IV – równowartość 300 ton ziarna żyta, • dla klasy Ł V – równowartość 250 ton ziarna żyta, • dla klasy Ps V – równowartość 200 ton ziarna żyta, • dla klasy Ł i Ps VI – równowartość 150 ton ziarna żyta. Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest zobowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Przez opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, rozumie się opłatę w wysokości 10% należności wyrażonej w tonach ziarna żyta lub w m3 drewna, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest zobowiązany uprzedzić o tym nabywcę. Na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego marszałek województwa – w odniesieniu do gruntów rolnych, dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – w odniesieniu do gruntów leśnych, a w odniesieniu do obszarów wchodzących w skład parków narodowych – dyrektor parku mogą umorzyć całość lub część należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu w przypadku inwestycji o charakterze użyteczności publicznej z zakresu oświaty i wychowania, kultury, kultu religijnego oraz ochrony zdrowia i opieki społecznej, jeżeli inwestycja ta służy zaspokojeniu potrzeb lokalnej społeczności, oraz dotyczącej powiększenia lub założenia cmentarza, jeżeli obszar gruntu podlegający wyłączeniu nie przekracza 1 ha i nie ma możliwości zrealizowania inwestycji na gruncie nieobjętym ochroną. Należność i opłaty roczne za wyłączenie z produkcji gruntów leśnych w lasach ochronnych są wyższe o 50%. Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku, przyjmując za podstawę ustalenia równowartość ceny tony ziarna żyta, stosowanej przy wymierzaniu podatku rolnego za pierwsze półrocze w tym roku, a w odniesieniu do gruntów leśnych – cenę 1 m3 drewna, stosowaną przy wymiarze podatku leśnego w danym roku. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych – również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: 1. do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego; 2. do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. W razie wyłączania gruntów z produkcji, w decyzji o wyłączeniu, można po zasięgnięciu opinii wójta, nałożyć obowiązek zdjęcia oraz wykorzystania na cele poprawy wartości użyt-
• • • •
386
Wyłączna strefa ekonomiczna
kowej gruntów próchnicznej warstwy gleby z gruntów rolnych klas I, II, IIIa, IIIb, III, IVa i IV oraz z torfowisk. W razie niewykonania obowiązku określonego w ust. 1, osoba wyłączająca grunty z produkcji uiszcza za każdy 1 m3 wykorzystanej niewłaściwie próchnicznej warstwy gleby opłatę w wysokości odpowiadającej równowartości ceny ziarna żyta, obowiązującej w dniu wydania decyzji o ustaleniu wysokości opłaty, która wynosi: 1) z gleb klas I i II oraz gleb pochodzenia organicznego – 5q; 2) z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas III, IIIa i IIIb – 4q; 3) z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas IVa i IV – 3q. Jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a gruntów leśnych – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, z wyjątkiem obszarów parków narodowych, gdzie właściwym jest dyrektor parku. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
WYŁĄCZNA STREFA EKONOMICZNA, zob. pas nadbrzeżny; grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, morze terytorialne Wyłączna strefa ekonomiczna jest położona na zewnątrz morza terytorialnego i przylega do tego morza. Obejmuje ona wody, dno morza i znajdujące się pod nim wnętrze ziemi. Granice wyłącznej strefy ekonomicznej określają umowy międzynarodowe. W razie braku umów międzynarodowych, Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, może określić przebieg granicy wyłącznej strefy ekonomicznej. Rzeczypospolitej Polskiej przysługują w wyłącznej strefie ekonomicznej: 1. suwerenne prawa w celu rozpoznawania, zarządzania i eksploatacji zasobów naturalnych, zarówno żywych, jak i mineralnych, dna morza i wnętrza ziemi pod nim oraz pokrywających je wód, a także ochrona tych zasobów oraz suwerenne prawa w odniesieniu do innych gospodarczych przedsięwzięć w strefie; 2. władztwo w zakresie: a. budowania i użytkowania sztucznych wysp, konstrukcji i innych urządzeń; b. badań naukowych morza; c. ochrony i zachowania środowiska morskiego; 3. inne uprawnienia przewidziane w prawie międzynarodowym. Obce państwa korzystają w wyłącznej strefie ekonomicznej z wolności żeglugi i przelotu, układania kabli podmorskich i rurociągów oraz innych, zgodnych z prawem międzynarodowym, sposobów korzystania z morza, wiążących się z tymi wolnościami, z zastrzeżeniem przepisów ustawy. W wyłącznej strefie ekonomicznej obowiązuje prawo polskie dotyczące ochrony środowiska. Rzeczpospolita Polska ma wyłączne prawo wznoszenia, udzielania pozwoleń na wznoszenie i wykorzystywanie w wyłącznej strefie ekonomicznej sztucznych wysp, wszelkiego rodzaju konstrukcji i urządzeń przeznaczonych do przeprowadzania badań naukowych, rozpoznawania lub eksploatacji zasobów, jak również w odniesieniu do innych przedsięwzięć w zakresie gospodarczego badania i eksploatacji wyłącznej strefy ekonomicznej, w szczególności wykorzystania w celach energetycznych wody, prądów morskich i wiatru. Sztuczne wyspy, konstrukcje i urządzenia, o których mowa, podlegają prawu polskiemu. ustawa z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 z późn. zm.) 387
Wyłączności na nabycie nieruchomości
WYŁĄCZNOŚCI NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI, zob. pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 kodeksu cywilnego [wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia] nie stosuje się. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego może być sprzedana jej użytkownikowi wieczystemu po cenie ustalonej w sposób określony w ustawie. Na poczet ceny zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego określoną w sposób przewidziany w przepisach o gospodarce nieruchomościami według stanu na dzień sprzedaży nieruchomości. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 kodeksu cywilnego [wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia] nie stosuje się. ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn zm.)
WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW, zob. ewidencja gruntów i budynków Uwierzytelniony komputerowy wydruk danych ewidencyjnych z ewidencji gruntów i budynków na treść, którego składają się: 1. nazwa właściwego organu i oznaczenie sprawy według obowiązującego systemu kancelaryjnego; 2. nazwa dokumentu i data jego sporządzenia; 3. nazwa województwa, powiatu i jednostki ewidencyjnej oraz nazwa i numer lub tylko numer obrębu; 4. numer jednostki rejestrowej gruntów; 5. dane dotyczące podmiotów ewidencyjnych oraz identyfikatory tych podmiotów; 6. numer księgi wieczystej lub nazwa i numer dokumentu określającego prawa podmiotów ewidencyjnych; 7. dane i identyfikatory osób, jednostek organizacyjnych i organów posiadających inne niż własność prawa do nieruchomości oraz wyszczególnienie tych praw; 8. oznaczenia dokumentów stanowiących prawa, o których mowa w pkt 7; 9. oznaczenia działek w księdze wieczystej lub dokumencie, o którym mowa w pkt 6, jeżeli są one różne od oznaczeń ewidencyjnych; 10. numery działek i inne informacje: numer porządkowy, numery dróg, nazwy obiektów fizjograficzne takich jak: cieki, zbiorniki wodne, parki, uroczyska leśne – nazwy przysiółków, niwy, uroczysk; 11. nr rejestru zabytków; 12. opisy położenia działek ewidencyjnych; 388
Wyrys z mapy ewidencyjnej
13. numery arkuszy map ewidencyjnych, na których poszczególne działki ewidencyjne są przedstawione; 14. pola powierzchni działek ewidencyjnych; 15. wartości działek ewidencyjnych; 16. powierzchnie użytków gruntowych i klas gleboznawczych w poszczególnych działkach ewidencyjnych; 17. informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymagań rozporządzenia oraz obowiązujących standardów technicznych; 18. nazwisko i imię osoby, która wykonała dokument, oraz jej podpis; 19. pieczęć urzędowa organu; 20. podpis osoby reprezentującej organ lub osoby upoważnionej przez ten organ oraz data złożenia podpisu. Wypisy z operatu ewidencyjnego są wydawane przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków odpłatnie na żądanie właścicieli lub osób fizycznych i prawnych, w których władaniu znajduje się grunt, budynek lub lokal, osób fizycznych i prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej, które mają interes prawny w tym zakresie, a także na żądanie zainteresowanych organów administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego. Treścią wypisów wydawanych do celów prawnych oprócz wymienionych informacji i oznaczeń jest również klauzula o treści: „Dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”. Na wypisach wydawanych wykonawcom prac geodezyjnych i kartograficznych na skutek zgłoszenia tych prac do właściwego organu umieszcza się klauzulę o treści: „Dokument niniejszy wydano wykonawcy prac geodezyjnych i kartograficznych zgłoszonych do …………….. – nr (nazwa organu) KERG. …………….”. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454.)
WYRYS Z MAPY EWIDENCYJNEJ, zob. ewidencja gruntów i budynków Treść wyrysu z mapy ewidencyjnej stanowią: 1. kopia odpowiedniego fragmentu mapy ewidencyjnej lub komputerowy wydruk fragmentu tej mapy; 2. nazwa właściwego organu i oznaczenie sprawy według obowiązującego systemu kancelaryjnego; 3. nazwa województwa, powiatu i jednostki ewidencyjnej oraz nazwa i numer lub tylko numer obrębu ewidencyjnego; 4. informacja o skali mapy; 5. oznaczenie kierunku północy; 6. informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymagań rozporządzenia oraz obowiązujących standardów technicznych; 7. pieczęć urzędowa organu; 8. data sporządzenia dokumentu; 9. nazwisko i imię osoby, która wykonała dokument, oraz jej podpis; 10. podpis osoby reprezentującej organ lub osoby upoważnionej przez ten organ oraz data złożenia podpisu. Wyrysy z operatu ewidencyjnego są wydawane przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków odpłatnie na żądanie właścicieli lub osób fizycznych i prawnych, 389
Wywłaszczenie
w których władaniu znajduje się grunt, budynek lub lokal, osób fizycznych i prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej, które mają interes prawny w tym zakresie, a także na żądanie zainteresowanych organów administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego. Treścią wyrysów wydawanych do celów prawnych oprócz wymienionych informacji i oznaczeń jest również klauzula o treści: „Dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”. Na wyrysach wydawanych wykonawcom prac geodezyjnych i kartograficznych na skutek zgłoszenia tych prac do właściwego organu umieszcza się klauzulę o treści: „Dokument niniejszy wydano wykonawcy prac geodezyjnych i kartograficznych zgłoszonych do …………….. – nr (nazwa organu) KERG. …………….”. Do czasu uzupełnienia bazy danych ewidencyjnych o dane dotyczące budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej uzupełnia się w formie załącznika kopią odpowiedniego fragmentu mapy zasadniczej, a w przypadku braku takiej mapy – na wyrysie zamieszcza się informację o braku danych dotyczących budynków. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
WYWŁASZCZENIE Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Przepisy o wywłaszczeniu stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie praw w drodze umowy przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, przeprowadzają ich organy wykonawcze. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. 390
Wzmianka w księdze wieczystej
Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Uprawnienie do żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, przysługujące poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy na podstawie art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.), nie może być przeniesione na osobę trzecią w drodze czynności prawnej. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2002 r. (III CKN 520/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 26)
WZMIANKA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ, zob. księga wieczysta
Z ZABUDOWA „Ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani prawo budowlane nie zawierają definicji zabudowy. Ostrożnie to interpretując, można o niej mówić jako o wzniesieniu budynku. Nie jest nią jednak rozbudowa (…)”. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r. (I CK 318/02, Wspólnota 2003, nr 26, poz. 52)
ZABUDOWA JEDNORODZINNA Jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub ich zespół, wraz z przeznaczonymi dla potrzeb mieszkających w nich rodzin budynkami garażowymi i gospodarczymi. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
ZABUDOWA ŚRÓDMIEJSKA Zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidziane w planie miejscowym centrum miasta lub dzielnicy miasta. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn zm.)
ZABUDOWA ZAGRODOWA, zob. grunty rolne; nieruchomość rolna; użytki rolne; grunty rolne zabudowane; grunty orne; gospodarstwo rolne; gospodarstwo rodzinne; działka przyzagrodowa; działka siedliskowa nieruchomość jako środek trwały; budowle rolnicze Budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) 392
Zabytek nieruchomy
ZABYTEK ARCHEOLOGICZNY Zabytek nieruchomy, będący powierzchniową, podziemną lub podwodną pozostałością egzystencji i działalności człowieka, złożoną z nawarstwień kulturowych i znajdujących się w nich wytworów bądź ich śladów albo zabytek ruchomy, będący tym wytworem; ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2003 r. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.)
ZABYTEK NIERUCHOMY Nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową; Ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan zachowania: 1. zabytki nieruchome będące, w szczególności: a. krajobrazami kulturowymi; b. układami urbanistycznymi, ruralistycznymi i zespołami budowlanymi; c. dziełami architektury i budownictwa; d. dziełami budownictwa obronnego; e. obiektami techniki, a zwłaszcza kopalniami, hutami, elektrowniami i innymi zakładami przemysłowymi; f. cmentarzami; 2. zabytki archeologiczne będące, w szczególności: a. pozostałościami terenowymi pradziejowego i historycznego osadnictwa; b. cmentarzyskami; c. kurhanami; d. reliktami działalności gospodarczej, religijnej i artystycznej. Formami ochrony zabytków są: 1. wpis do rejestru zabytków; 2. uznanie za pomnik historii; 3. utworzenie parku kulturowego; 4. ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Do rejestru może być również wpisane otoczenie zabytku wpisanego do rejestru, a także nazwa geograficzna, historyczna lub tradycyjna tego zabytku. Wpis do rejestru historycznego układu urbanistycznego, ruralistycznego lub historycznego zespołu budowlanego nie wyłącza możliwości wydania decyzji o wpisie do rejestru wchodzących w skład tych układów lub zespołu zabytków nieruchomych. Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku. Decyzja o wpisie zabytku nieruchomego do rejestru, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, stanowi podstawę wpisu w katastrze nieruchomości. Na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, informację o wpisie zabytku nieruchomego do rejestru ogłasza się w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
393
Zabytek nieruchomy
Wpisy w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości są wolne od opłat. Starosta, w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, może umieszczać na zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru znak informujący o tym, iż zabytek ten podlega ochronie. Zabytek wpisany do rejestru, który uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych, zostaje skreślony z rejestru. Postępowanie w sprawie skreślenia zabytku z rejestru wszczyna się z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Na podstawie decyzji o skreśleniu zabytku nieruchomego z rejestru, wojewódzki konserwator zabytków występuje z wnioskiem o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu. Na podstawie decyzji o skreśleniu zabytku nieruchomego z rejestru, wojewódzki konserwator zabytków występuje z wnioskiem o wykreślenie z katastru nieruchomości wpisu. Na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków informację o skreśleniu zabytku nieruchomego z rejestru ogłasza się w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Wykreślenia z księgi wieczystej i katastru nieruchomości są wolne od opłat. Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej, na wniosek ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, w drodze rozporządzenia, może uznać za pomnik historii zabytek nieruchomy wpisany do rejestru lub park kulturowy o szczególnej wartości dla kultury, określając jego granice. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego może złożyć wniosek, o którym mowa w ust. 1, po uzyskaniu opinii Rady Ochrony Zabytków. Cofnięcie uznania zabytku nieruchomego za pomnik historii następuje w trybie przewidzianym dla jego uznania. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego może przedstawić Komitetowi Dziedzictwa Światowego wniosek o wpis pomnika historii na „Listę dziedzictwa światowego” w celu objęcia tego pomnika ochroną na podstawie Konwencji w sprawie ochrony światowego dziedzictwa kulturalnego i naturalnego, przyjętej w Paryżu w dniu 16 listopada 1972 r. (Dz. U. Nr 32, poz. 190 i 191). Rada gminy, po zasięgnięciu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie uchwały, może utworzyć park kulturowy w celu ochrony krajobrazu kulturowego oraz zachowania wyróżniających się krajobrazowo terenów z zabytkami nieruchomymi charakterystycznymi dla miejscowej tradycji budowlanej i osadniczej. Uchwała określa nazwę parku kulturowego, jego granice, sposób ochrony, a także zakazy i ograniczenia. Wójt (burmistrz, prezydent miasta), w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, sporządza plan ochrony parku kulturowego, który wymaga zatwierdzenia przez radę gminy. W celu realizacji zadań związanych z ochroną parku kulturowego rada gminy może utworzyć jednostkę organizacyjną do zarządzania parkiem. Park kulturowy przekraczający granice gminy może być utworzony i zarządzany na podstawie zgodnych uchwał rad gmin (związku gmin), na terenie których ten park ma być utworzony. Dla obszarów, na których utworzono park kulturowy, sporządza się obowiązkowo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na terenie parku kulturowego lub jego części mogą być ustanowione zakazy i ograniczenia dotyczące: 1. prowadzenia robót budowlanych oraz działalności przemysłowej, rolniczej, hodowlanej, handlowej lub usługowej; 394
Zabytek nieruchomy
2. zmiany sposobu korzystania z zabytków nieruchomych; 3. umieszczania tablic, napisów, ogłoszeń reklamowych i innych znaków niezwiązanych z ochroną parku kulturowego, z wyjątkiem znaków drogowych i znaków związanych z ochroną porządku i bezpieczeństwa publicznego; 4. składowania lub magazynowania odpadów. W razie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na skutek ustanowienia zakazów i ograniczeń, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 131–134 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.), tj. w szczególności przepisy dotyczące ustalenia odszkodowania. W razie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, na żądanie poszkodowanego właściwy starosta ustala – w drodze decyzji – wysokość odszkodowania; decyzja jest niezaskarżalna. Strona niezadowolona z przyznanego odszkodowania może w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej decyzji, o której mowa w ust. 1, wnieść powództwo do sądu powszechnego. Droga sądowa przysługuje także w razie niewydania decyzji przez właściwy organ w terminie 3 miesięcy od dnia zgłoszenia żądania przez poszkodowanego. Wystąpienie na drogę sądową nie wstrzymuje wykonania decyzji. Do żądania wykupu nieruchomości w przypadkach ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, o których mowa w art. 130 ust. 1, stosuje się odpowiednio zasady i tryb określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Ustalenie wysokości odszkodowania oraz ceny wykupu nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości według zasad i trybu określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązanymi do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości są: 1. właściwa jednostka samorządu terytorialnego – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku uchwalenia aktu prawa miejscowego przez organ samorządu terytorialnego; 2. reprezentowany przez wojewodę Skarb Państwa – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania rozporządzenia Rady Ministrów, właściwego ministra albo wojewody; 3. reprezentowany przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Skarb Państwa – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania przez niego rozporządzenia. Ochronę zabytków i opiekę nad zabytkami uwzględnia się przy sporządzaniu i aktualizacji koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, strategii rozwoju województw, planów zagospodarowania przestrzennego województw, analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego powiatu, strategii rozwoju gmin, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uwzględnia się, w szczególności ochronę: 1. zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru i ich otoczenia; 2. innych zabytków nieruchomych, znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków; 3. parków kulturowych. W przypadku gdy gmina posiada gminny program opieki nad zabytkami, ustalenia tego programu uwzględnia się w studium i planie. 395
Zabytek nieruchomy
W studium i planie, o których mowa w ust. 1, ustala się, w zależności od potrzeb, strefy ochrony konserwatorskiej obejmujące obszary, na których obowiązują określone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków. Projekty i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podlegają uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Ewidencja zabytków jest podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Generalny Konserwator Zabytków prowadzi krajową ewidencję zabytków w formie zbioru kart ewidencyjnych zabytków znajdujących się w wojewódzkich ewidencjach zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków prowadzi wojewódzką ewidencję zabytków w formie kart ewidencyjnych zabytków znajdujących się na terenie województwa. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy, objętych wojewódzką ewidencją zabytków. Zagospodarowanie na cele użytkowe zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru wymaga posiadania przez jego właściciela lub posiadacza: 1. dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zachowania zabytku nieruchomego i możliwości jego adaptacji, z uwzględnieniem historycznej funkcji i wartości tego zabytku; 2. uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu prac konserwatorskich przy zabytku nieruchomym, określającego zakres i sposób ich prowadzenia oraz wskazującego niezbędne do zastosowania materiały i technologie; 3. uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu zagospodarowania zabytku nieruchomego wraz z otoczeniem oraz dalszego korzystania z tego zabytku, z uwzględnieniem wyeksponowania jego wartości. W celu spełnienia wymagań, wojewódzki konserwator zabytków jest zobowiązany nieodpłatnie udostępnić do wglądu właścicielowi lub posiadaczowi zabytku nieruchomego posiadaną przez siebie dokumentację tego zabytku oraz umożliwić dokonywanie niezbędnych odpisów z tej dokumentacji. W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku należy nałożyć, jeżeli stan zachowania zabytku tego wymaga, na nabywcę lub dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku. Przepis stosuje się odpowiednio do decyzji o oddaniu w trwały zarząd zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru. Na wniosek właściciela lub posiadacza zabytku wojewódzki konserwator zabytków przedstawia, w formie pisemnej, zalecenia konserwatorskie, określające sposób korzystania z zabytku, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku Niezależnie od obowiązków wynikających z opieki nad zabytkami, właściciel lub posiadacz zabytku wpisanego do rejestru lub zabytku znajdującego się w wojewódzkiej ewidencji zabytków zawiadamia wojewódzkiego konserwatora zabytków o: 1. uszkodzeniu, zniszczeniu, zaginięciu lub kradzieży zabytku, niezwłocznie po powzięciu wiadomości o wystąpieniu zdarzenia; 2. zagrożeniu dla zabytku, niezwłocznie po powzięciu wiadomości o wystąpieniu zagrożenia; 396
Zabytek nieruchomy
3. zmianie miejsca przechowania zabytku ruchomego w terminie miesiąca od dnia nastąpienia tej zmiany; 4. zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości. Właściciel lub posiadacz zabytku nieruchomego bądź nieruchomości o cechach zabytku jest obowiązany udostępnić ten zabytek bądź nieruchomość wykonawcy badań w celu ich przeprowadzenia. W przypadku odmowy udostępnienia zabytku nieruchomego bądź nieruchomości, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub posiadaczowi udostępnienie tego zabytku bądź nieruchomości, na czas niezbędny do przeprowadzenia badań, jednak nie dłuższy niż 3 miesiące od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Za szkody wyrządzone w związku z badaniami, przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna, która zamierza realizować: 1. roboty budowlane przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru lub objętym ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; albo 2. nowe zalesienia lub zmianę charakteru dotychczasowej działalności leśnej na terenie, na którym znajdują się zabytki archeologiczne; – jest zobowiązana pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji, jeżeli przeprowadzenie tych badań jest niezbędne w celu ochrony tych zabytków. Szczegółowy zakres i rodzaj niezbędnych badań archeologicznych przy zabytku nieruchomym, wojewódzki konserwator zabytków ustala w drodze decyzji. Egzemplarz dokumentacji badań, podlega po ich zakończeniu nieodpłatnemu przekazaniu wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków. Kto, w trakcie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych, odkrył przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, jest zobowiązany: 1. wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot; 2. zabezpieczyć, przy użyciu dostępnych środków, ten przedmiot i miejsce jego odkrycia; 3. niezwłocznie zawiadomić o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli nie jest to możliwe, właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Wójt (burmistrz, prezydent miasta) jest zobowiązany niezwłocznie, nie dłużej niż w terminie 3 dni, przekazać wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków przyjęte zawiadomienie. Wojewódzki konserwator zabytków jest zobowiązany w terminie 5 dni od dnia przyjęcia zawiadomienia, dokonać oględzin odkrytego przedmiotu. Jeżeli w terminie, wojewódzki konserwator zabytków nie dokona oględzin odkrytego przedmiotu, przerwane roboty mogą być kontynuowane. Po dokonaniu oględzin odkrytego przedmiotu wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję: 1. pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot nie jest zabytkiem; 2. pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot jest zabytkiem, a kontynuacja robót nie doprowadzi do jego zniszczenia lub uszkodzenia; 3. nakazującą dalsze wstrzymanie robót i przeprowadzenie, na koszt osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej finansującej te roboty, badań archeologicznych w niezbędnym zakresie. 397
Zabytek nieruchomy
Roboty nie mogą być wstrzymane na okres dłuższy niż miesiąc od dnia doręczenia decyzji. Jeżeli w trakcie badań archeologicznych zostanie odkryty zabytek posiadający wyjątkową wartość, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję o przedłużeniu okresu wstrzymania robót. Okres wstrzymania robót nie może być jednak dłuższy niż 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji. Po zakończeniu badań archeologicznych, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję pozwalającą na kontynuację przerwanych robót. Pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga: 1. prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru; 2. wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku; 3. prowadzenie badań konserwatorskich zabytku wpisanego do rejestru; 4. prowadzenie badań architektonicznych zabytku wpisanego do rejestru; 5. prowadzenie badań archeologicznych; 6. przemieszczanie zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru; 7. dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru; 8. zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku; 9. umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów; 10. podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru. Na polskich obszarach morskich pozwolenie na podejmowanie prowadzenia badań archeologicznych wydaje dyrektor urzędu morskiego w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków właściwym dla miejsca siedziby urzędu morskiego. Wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić wydanie pozwolenia na przemieszczanie zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów od przeprowadzenia, na koszt wnioskodawcy, niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych. Egzemplarz dokumentacji badań jest przekazywany nieodpłatnie wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków. Pozwolenia wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego. Pozwolenie na prowadzenie badań archeologicznych wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego. Pozwolenie na prowadzenie badań konserwatorskich i architektonicznych przy zabytku wpisanym do rejestru albo badań archeologicznych lub poszukiwań ukrytych, bądź porzuconych zabytków ruchomych, w tym zabytków archeologicznych, wydaje się również na wniosek osób fizycznych albo jednostek organizacyjnych zamierzających prowadzić te badania lub poszukiwania. W przypadku nieuzyskania zgody właściciela lub posiadacza nieruchomości na przeprowadzenie tych badań lub poszukiwań wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub posiadaczowi udostępnienie tego zabytku bądź nieruchomości, na czas niezbędny do przeprowadzenia badań, jednak nie dłuższy niż 3 miesiące od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. 398
Zabytek nieruchomy
Uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podjęcie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego. Wojewódzki konserwator zabytków lub działający z jego upoważnienia pracownicy wojewódzkiego urzędu ochrony zabytków prowadzą kontrolę przestrzegania i stosowania przepisów dotyczących ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Przy wykonywaniu kontroli wojewódzki konserwator zabytków lub upoważnione osoby są uprawnione do: 1. wstępu na teren nieruchomości, jeżeli istnieje uzasadnione podejrzenie zniszczenia lub uszkodzenia zabytku; 2. oceny stanu zachowania, warunków przechowywania i zabezpieczenia zabytków wpisanych do rejestru, a także zabytków znajdujących się w muzeach, bibliotekach oraz w zbiorach lub zasobach innych państwowych jednostek organizacyjnych i jednostek samorządu terytorialnego, w terminie uzgodnionym z ich właścicielem lub posiadaczem; 3. sprawdzania zgodności wszelkich działań podejmowanych przy zabytkach wpisanych do rejestru oraz prowadzonych badań archeologicznych z zakresem lub warunkami określonymi w pozwoleniu i zatwierdzoną dokumentacją; 4. żądania ustnych lub pisemnych informacji w zakresie niezbędnym dla ustalenia stanu faktycznego dotyczącego zakresu kontroli; 5. żądania okazania dokumentów i udostępnienia wszelkich danych mających związek z zakresem kontroli; 6. dokonania wpisu w dzienniku budowy w zakresie określonym przepisami prawa budowlanego. Czynności kontrolne przeprowadza się w obecności kontrolowanej osoby fizycznej albo kierownika kontrolowanej jednostki organizacyjnej lub upoważnionej przez niego osoby, z zachowaniem przepisów o ochronie informacji niejawnych. Wojewódzki konserwator zabytków może wystąpić z wnioskiem do właściwego miejscowo komendanta Policji o jej pomoc, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia czynności kontrolnych. Na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwy miejscowo komendant Policji jest zobowiązany do zapewnienia pomocy Policji w toku wykonywania czynności kontrolnych. Czynności kontrolne dotyczące zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru, które są w zarządzie państw obcych albo są użytkowane przez przedstawicieli dyplomatycznych i konsularnych tych państw lub przez inne osoby zrównane z nimi na podstawie ustaw, umów lub powszechnie ustalonych zwyczajów międzynarodowych, mogą być wykonywane za zgodą tych przedstawicieli lub osób. Z czynności kontrolnych kontrolujący sporządza protokół, którego jeden egzemplarz doręcza kontrolowanej osobie fizycznej lub kierownikowi kontrolowanej jednostki organizacyjnej. Protokół kontroli zawiera opis stanu faktycznego stwierdzonego w toku kontroli, w tym ustalonych nieprawidłowości, z uwzględnieniem przyczyn powstania, zakresu i skutków tych nieprawidłowości oraz osób za nie odpowiedzialnych. Protokół podpisują kontrolujący i kontrolowana osoba fizyczna albo kierownik kontrolowanej jednostki organizacyjnej lub upoważniona przez niego osoba, którzy mogą wnieść do protokołu umotywowane zastrzeżenia i uwagi. W razie odmowy podpisania protokołu przez kontrolowaną osobę fizyczną albo kierownika kontrolowanej jednostki organizacyjnej lub upoważnioną przez niego osobę, kontrolujący czyni o tym wzmiankę w protokole, a odmawiający podpisu może w terminie 7 dni przedstawić swoje pisemne uwagi wojewódzkiemu konserwatorowi 399
Zabytek nieruchomy
zabytków. Na podstawie ustaleń wynikających z kontroli wojewódzki konserwator zabytków może wydać zalecenia pokontrolne kontrolowanej osobie fizycznej lub kierownikowi kontrolowanej jednostki organizacyjnej. W razie stwierdzenia, że działanie lub zaniechanie kontrolowanej osoby fizycznej albo kierownika kontrolowanej jednostki organizacyjnej lub jej pracownika narusza przepisy ustawy, wojewódzki konserwator zabytków kieruje odpowiednio do Policji, prokuratury albo sądu zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa lub wykroczenia. Wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję o wstrzymaniu wykonywanych bez jego pozwolenia lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu: 1. prac konserwatorskich, restauratorskich, badań konserwatorskich lub architektonicznych przy zabytku wpisanym do rejestru; 2. robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru lub w jego otoczeniu; 3. badań archeologicznych; 4. innych działań. Decyzja, wygasa po upływie 2 miesięcy od dnia jej doręczenia, jeżeli w tym terminie wojewódzki konserwator zabytków nie wyda decyzji: 1. nakazującej przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu, z określeniem terminu wykonania tych czynności, albo 2. nakładającej obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wstrzymanych badań, prac, robót lub innych działań przy zabytku, przy czym wniosek o wydanie tego pozwolenia składa się w terminie nie dłuższym niż 7 dni od dnia doręczenia decyzji. Wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję w sprawie pozwolenia, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie tego pozwolenia; 3. nakładającej obowiązek podjęcia określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych badań, prac, robót lub innych działań przy zabytku do zgodności z zakresem i warunkami określonymi w pozwoleniu, wskazując termin wykonania tych czynności. W przypadku nieuzyskania pozwolenia, albo niewykonania obowiązku wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu, z określeniem terminu wykonania tych czynności. Po wykonaniu obowiązku, o którym mowa, wojewódzki konserwator zabytków wydaje pozwolenie na wznowienie wstrzymanych badań, prac, robót lub innych działań przy zabytku. Osoba, która dopuściła się naruszenia przepisów o zabytkach lub naruszyła zakres i warunki określone w pozwoleniu, jest zobowiązana na swój koszt wykonać czynności nakazane w decyzji. W przypadku gdy bez wymaganego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu wykonano przy zabytku wpisanym do rejestru prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie, architektoniczne lub podjęto inne działania, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję: 1. nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu, określając termin wykonania tych czynności, albo 2. zobowiązującą do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie. Osoba, która dopuściła się naruszenia przepisów o zabytkach lub naruszyła zakres i warunki określone w pozwoleniu, jest zobowiązana na swój koszt wykonać czynności nakazane w decyzji. 400
Zabytek nieruchomy
Wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję o wstrzymaniu prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku nie wpisanym do rejestru, jeżeli zabytek ten spełnia warunki uzasadniające dokonanie wpisu do rejestru. Decyzja wygasa, jeżeli w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia nie nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru. Wstrzymane prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane przy zabytku mogą być podjęte, jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, wojewódzki konserwator zabytków nie wpisze tego zabytku do rejestru. Wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą osobie fizycznej lub jednostce organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego, przeprowadzenie, w terminie określonym w tej decyzji, prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy tym zabytku, jeżeli ich wykonanie jest niezbędne ze względu na zagrożenie zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem tego zabytku. Wykonanie decyzji nakazującej przeprowadzenie prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku nieruchomym nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego. W przypadku wykonania zastępczego prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku nieruchomym wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję określającą wysokość wierzytelności Skarbu Państwa z tytułu wykonania zastępczego tych prac lub robót, ich zakres oraz termin wymagalności tej wierzytelności. Wierzytelność Skarbu Państwa z tytułu wykonania zastępczego prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku nieruchomym podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na tej nieruchomości, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie wniosku i decyzji do zbioru dokumentów. Wierzytelność Skarbu Państwa z tytułu wykonania zastępczego prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku nieruchomym wojewoda, w porozumieniu z Generalnym Konserwatorem Zabytków, może, w drodze decyzji, umorzyć w całości albo w części lub rozłożyć na raty – jeżeli stwierdzono nieściągalność wierzytelności lub jej ściągnięcie spowoduje znaczny uszczerbek dla sytuacji materialnej osoby lub jednostki. Wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej następuje na wniosek wojewody na podstawie decyzji. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, wniosek i decyzję składa się do zbioru dokumentów. W przypadku wystąpienia zagrożenia dla zabytku ruchomego wpisanego do rejestru polegającego na możliwości jego zniszczenia, uszkodzenia, kradzieży, zaginięcia lub nielegalnego wywiezienia za granicę, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku w formie ustanowienia czasowego zajęcia do czasu usunięcia zagrożenia. Jeżeli nie jest możliwe usunięcie zagrożenia, zabytek nieruchomy może być na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków wywłaszczony przez starostę na rzecz Skarbu Państwa lub gminy właściwej ze względu na miejsce położenia tego zabytku, w trybie i na zasadach przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W zakresie sprawowania opieki nad zabytkami osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna posiadająca tytuł prawny do zabytku wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego finansuje prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy tym zabytku. Sprawowanie opieki nad zabytkami, w tym finansowanie prac konser401
Zabytek nieruchomy
watorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku, do którego tytuł prawny, posiada jednostka samorządu terytorialnego, jest zadaniem własnym tej jednostki. Na zasadach i w trybie określonych odrębnymi przepisami, prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane przy zabytkach będących w posiadaniu jednostek organizacyjnych, zaliczanych do sektora finansów publicznych, są finansowane ze środków finansowych przyznanych odpowiednio przez dysponentów części budżetowych bądź jednostki samorządu terytorialnego, którym podlegają te jednostki. Osoba fizyczna, jednostka samorządu terytorialnego lub inna jednostka organizacyjna, będąca właścicielem bądź posiadaczem zabytku wpisanego do rejestru albo posiadająca taki zabytek w trwałym zarządzie, może ubiegać się o udzielenie dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy tym zabytku. Dotacja na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru może być udzielona przez: 1. ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego ze środków finansowych z części budżetu państwa „Kultura i Ochrona Dziedzictwa Narodowego”, 2. wojewódzkiego konserwatora zabytków ze środków finansowych z budżetu państwa w części, której dysponentem jest wojewoda. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego lub wojewódzki konserwator zabytków może udzielić dotacji osobom bądź jednostkom, na podstawie umowy zawartej z tymi osobami lub jednostkami. Dotacja może być udzielona na dofinansowanie: 1. nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, ustalonych na podstawie kosztorysu zatwierdzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, które zostaną przeprowadzone w roku złożenia przez wnioskodawcę wniosku o udzielenie dotacji lub w roku następującym po roku złożenia tego wniosku; 2. nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, które zostały przeprowadzone w okresie 3 lat poprzedzających rok złożenia przez wnioskodawcę wniosku o udzielenie dotacji. Wniosek o udzielenie dotacji, wnioskodawca może złożyć po przeprowadzeniu wszystkich prac lub robót przy zabytku wpisanym do rejestru, określonych w pozwoleniu wydanym przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dotacja na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane może obejmować nakłady konieczne na: 1. sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich; 2. przeprowadzenie badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych; 3. wykonanie dokumentacji konserwatorskiej; 4. opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich; 5. wykonanie projektu budowlanego zgodnie z przepisami prawa budowlanego; 6. sporządzenie projektu odtworzenia kompozycji wnętrz; 7. zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku; 8. stabilizację konstrukcyjną części składowych zabytku lub ich odtworzenie w zakresie niezbędnym dla zachowania tego zabytku; 9. odnowienie lub uzupełnienie tynków i okładzin architektonicznych albo ich całkowite odtworzenie, z uwzględnieniem charakterystycznej dla tego zabytku kolorystyki; 10. odtworzenie zniszczonej przynależności zabytku, jeżeli odtworzenie to nie przekracza 50% oryginalnej substancji tej przynależności; 402
Zabytek nieruchomy
11. odnowienie lub całkowite odtworzenie okien, w tym ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych; 12. modernizację instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub w zabytkach, które posiadają oryginalne, wykonane z drewna części składowe i przynależności; 13. wykonanie izolacji przeciwwilgociowej; 14. uzupełnianie narysów ziemnych dzieł architektury obronnej oraz zabytków archeologicznych nieruchomych o własnych formach krajobrazowych; 15. działania zmierzające do wyeksponowania istniejących, oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu; 16. zakup materiałów konserwatorskich i budowlanych, niezbędnych do wykonania prac i robót przy zabytku wpisanym do rejestru, zakup i montaż instalacji przeciwwłamaniowej oraz przeciwpożarowej i odgromowej. Dotacja może być udzielona w wysokości do 50% nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru. Jeżeli zabytek, posiada wyjątkową wartość historyczną, artystyczną lub naukową albo wymaga przeprowadzenia złożonych pod względem technologicznym prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych, dotacja może być udzielona w wysokości do 100% nakładów koniecznych na wykonanie tych prac lub robót. W przypadku, jeżeli stan zachowania zabytku, wymaga niezwłocznego podjęcia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku, dotacja może być również udzielona do wysokości 100% nakładów koniecznych na wykonanie tych prac lub robót. Dochodzenie przez organy należności wraz z odsetkami w wysokości określonej jak dla zaległości podatkowych z tytułu niewykorzystania lub wykorzystania niezgodnego z przeznaczeniem udzielonej dotacji następuje w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W trybie określonym odrębnymi przepisami dotacja na prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane przy zabytku wpisanym do rejestru może być udzielona przez organ stanowiący gminy lub powiatu, na zasadach określonych w podjętej przez ten organ uchwale. Dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach wpisanych do rejestru jest zadaniem z zakresu administracji publicznej. Na zasadach określonych w przepisach o zasadach finansowania nauki, minister właściwy do spraw nauki może przyznać środki finansowe na badania konserwatorskie, architektoniczne, archeologiczne lub inne badania naukowe związane z prowadzeniem prac konserwatorskich i restauratorskich przy zabytkach. W celu stworzenia warunków niezbędnych do realizacji ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego inicjuje i opracowuje, przy pomocy Generalnego Konserwatora Zabytków, krajowy program ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Krajowy program ochrony zabytków i opieki nad zabytkami opracowuje się na okres 4 lat. Krajowy program ochrony zabytków i opieki nad zabytkami uchwala Rada Ministrów na wniosek ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego przedstawia Radzie Ministrów co 2 lata sprawozdanie z realizacji zadań wynikających z krajowego programu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Zarząd województwa, powiatu lub wójt (burmistrz, prezydent miasta) sporządza na okres 4 lat odpowiednio wojewódzki, powiatowy lub gminny program opieki nad zabytkami. Wojewódzki, powiatowy i gminny program opieki nad zabytkami przyjmuje odpowiednio sejmik województwa, rada powiatu i rada gminy, po uzyskaniu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. 403
Zapas ziemi
Programy, są ogłaszane w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Z realizacji programów zarząd województwa, powiatu i wójt (burmistrz, prezydent miasta) sporządza – co 2 lata – sprawozdanie, które przedstawia się odpowiednio sejmikowi województwa, radzie powiatu lub radzie gminy. Organami ochrony zabytków są: 1. minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, w imieniu którego zadania i kompetencje, w tym zakresie, wykonuje Generalny Konserwator Zabytków; 2. wojewoda, w imieniu którego zadania i kompetencje, w tym zakresie, wykonuje wojewódzki konserwator zabytków. Wojewódzkiego konserwatora zabytków powołuje i odwołuje wojewoda na wniosek Generalnego Konserwatora Zabytków lub za jego zgodą. Wojewódzki Konserwator Zabytków, wchodzący w skład zespolonej administracji wojewódzkiej kieruje wojewódzkim urzędem ochrony zabytków. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego lub wojewódzki konserwator zabytków mogą w sprawach ochrony zabytków występować na prawach: 1. strony – w postępowaniu administracyjnym i cywilnym, 2. oskarżyciela posiłkowego – w postępowaniu karnym, 3. oskarżyciela publicznego – w postępowaniu w sprawach o wykroczenia. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, na wniosek Generalnego Konserwatora Zabytków, może powierzyć prowadzenie niektórych spraw z zakresu swojej właściwości, z wyjątkiem wydawania decyzji administracyjnych, kierownikom instytucji kultury wyspecjalizowanych w opiece nad zabytkami, dla których jest organizatorem. Wojewoda, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może powierzyć, w drodze porozumienia, prowadzenie niektórych spraw z zakresu swojej właściwości, w tym wydawanie decyzji administracyjnych, gminom i powiatom, a także związkom gmin i powiatów, położonym na terenie województwa. Wojewoda, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może powierzyć, w drodze porozumienia, prowadzenie niektórych spraw z zakresu swojej właściwości, w tym wydawanie decyzji administracyjnych, kierownikom instytucji kultury wyspecjalizowanych w opiece nad zabytkami. Przepisów nie stosuje się do spraw dotyczących prowadzenia rejestru i wojewódzkiej ewidencji zabytków, a także wydawania w tym zakresie decyzji administracyjnych. Powierzenie spraw, w tym wydawania decyzji administracyjnych, kierownikom instytucji kultury wyspecjalizowanych w opiece nad zabytkami, może nastąpić za zgodą organizatora właściwego dla tych instytucji. ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.)
ZAPAS ZIEMI, zob. akt nadania; Państwowy Fundusz Ziemi; zasób nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych Termin wprowadzony przez dekret z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. Zapas ziemi stanowiły wszelkie nieruchomości ziemskie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska z wyjątkiem tych, które w dniu wejścia w życie dekretu stanowią własność osób fizycznych przeznaczone na tworzenie gospodarstw rolnych i działek osadniczych oraz uzupełnienie gospodarstw rolnych nieżywotnych. 404
Zarząd sprawowany przez Lasy Państwowe
Do zapasu ziemi mogły być włączone, w przypadkach gospodarczo uzasadnionych, nieruchomości lub ich części, położone w granicach administracyjnych miast, za wyjątkiem tych, które w dniu wejścia w życie niniejszego dekretu stanowią własność osób fizycznych. W szczególności dotyczy to nieruchomości, które ze względu na swój charakter mogą być celowo wykorzystane dla produkcji rolnej. Do zapasu ziemi nie weszły wszelkie lasy i grunty leśne o powierzchni przekraczającej 25 ha. W przypadkach gospodarczo uzasadnionych mogły być jednakże pewne obszary tych gruntów włączone do wspomnianego zapasu ziemi. Nieruchomości wchodzące w skład zapasu ziemi oraz włączone do tego zapasu przeszły na własność Państwa, o ile nie stanowiły już własności państwowej z mocy innych przepisów prawnych. Nieruchomości te wchodzą w skład Państwowego Funduszu Ziemi. Z zapasu ziemi zostaną wydzielone i przekazane właściwym władzom i instytucjom nieruchomości niezbędne na cele publiczne (państwowe, samorządowe i społeczne), a w szczególności: 1. na cele szkolne i opiekuńczo-wychowawcze; 2. na państwowe i samorządowe ośrodki kultury rolnej, dla zakładów przemysłu rolnego oraz na cele melioracyjne; 3. na cele wojskowe i komunikacji publicznej; 4. na potrzeby związków religijnych uznanych prawnie wyznań; 5. na rozbudowę miast, uzdrowisk, letnisk, kolonii mieszkaniowych oraz ogródków działkowych, które znajdują się w strefie interesów mieszkaniowych miast i ośrodków przemysłowo-fabrycznych. Obszar wydzielonych użytków rolnych nie mógł przekraczać 10% ogółu użytków rolnych, wchodząc w skład zapasu ziemi. Ograniczenia tego nie stosuje się do użytków rolnych, wydzielonych na cele szkolne. na podstawie dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. (Dz. U. Nr 49, poz. 27)
ZARZĄD
SPRAWOWANY PRZEZ LASY PAŃSTWOWE, zob. las; grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione; grunty zadrzewione i zakrzewione Zarząd jako prawnie usankcjonowana forma władania gruntami leśnymi przez Lasy Państwowe w imieniu Skarbu Państwa funkcjonowała we wszystkich regulacjach powojennych. Jedynie dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 15, poz. 82) mówił o administracji lasów państwowych sprawowanej w stosunku do nieruchomości leśnych i innych służących do prowadzenia gospodarstwa leśnego. Obecnie obowiązująca ustawa o lasach stanowi, że lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zarządza jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej – Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Lasy Państwowe nie zarządzają lasami będącymi w zarządzie parków narodowych wchodzących w skład zasobu Agencji Nieruchomości Rolnej, będących w użytkowaniu wieczystym na mocy odrębnych przepisów. Lasy Państwowe działają na zasadzie samodzielności finansowej i pokrywają koszty swojej działalności z własnych przychodów, a w zakresie zadań zleconych przez administrację rządową – z otrzymywanych dotacji celowych – Nadzór nad Lasami Państwowymi sprawuje minister właściwy do spraw ochrony środowiska. W ramach sprawowanego zarządu Lasy Państwowe prowadzą gospodarkę leśną, gospodarują gruntami i innymi nieruchomościami, ruchomościami związanymi z gospodarką leśną
405
Zarząd sprawowany przez Lasy Państwowe
a także prowadzą ewidencje majątku Skarbu Państwa oraz ustalają jego wartość. W szczególności gospodarowanie w ramach sprawowanego zarządu obejmuje: 1. reprezentację Skarbu Państwa przez jednostki organizacyjne Lasów Państwowych (Dyrektor Generalny LP, Dyrektor Regionalnej Dyrekcji LP, nadleśniczy) w stosunkach cywilnoprawnych w zakresie swojego działania; 2. sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości Skarbu Państwa znajdujących się w zarządzie LP. Sprzedaż tych nieruchomości może się odbywać w przypadkach zbywania udziałów we współwłasności, regulacji granicy polno-leśnej, stwierdzenia przez nadleśniczego nieprzydatności gruntów, budynków i budowli na potrzeby gospodarki leśnej, zmiany przeznaczenia na cele nieleśne i nierolne (za zgodą Dyrektora Regionalnego LP) ważnych względów gospodarczych lub społecznych nienaruszających interesów Skarbu Państwa (za zgodą ministra właściwego do spraw środowiska na wniosek Dyrektora Generalnego LP). Nie jest wymagana zgoda na sprzedaż gruntów przez nadleśniczego, których powierzchnia nie przekracza 1 ha. Sprzedaż odbywa się w drodze przetargu publicznego. Gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast gminie przysługuje prawo pierwokupu; 3. możliwość zamiany lasów, gruntów i innych nieruchomości w przypadkach uzasadnionych potrzebami i celami gospodarki leśnej dokonanej przez nadleśniczego (za zgodą Dyrektora Regionalnego) lub przez Dyrektora Regionalnego LP (za zgodą Dyrektora Generalnego); 4. możliwość wydzierżawiania i wynajmowania lasów, gruntów i innych nieruchomości przez nadleśniczego za zgodą Dyrektora Regionalnego; 5. możliwość przekazywania przez Dyrektora Generalnego w drodze umowy, na wniosek zainteresowanego ministra, wojewody, gminy lub związku komunalnego lasów, gruntów i innych nieruchomości w użytkowanie jednostce organizacyjnej wskazanej przez wnioskodawcę bez zmiany ich dotychczasowego przeznaczenia, jeżeli przemawiają za tym względy obronności lub bezpieczeństwa albo ochrony granicy państwowej, nauki lub dydaktyki, ochrony ujęć wody, przeciwdziałania niebezpieczeństwu powodzi, ochrony wybrzeża morskiego, lecznictwa, opieki nad zabytkami, wypoczynku ludności, gospodarki rolnej; 6. w przypadkach uzasadnionych potrzebami obronności państwa możliwość przekazania lasów w zarząd jednostce podległej Ministrowi Obrony Narodowej, wyłączonych z zarządu Lasów Państwowych. Wyłączenia dokonuje Dyrektor Generalny LP za zgodą ministra właściwego do spraw środowiska na wniosek Ministra Obrony Narodowej; 7. możliwość sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i samodzielnych lokali mieszkalnych, a także grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, jeśli okażą się nieprzydatne LP; 8. możliwość zaciągania w imieniu Skarbu Państwa kredytów bankowych pożyczek z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (OŚiGW) oraz wojewódzkich funduszy ochrony środowiska nieodpłatnego gospodarki wodnej; 9. możliwość nieodpłatnego przekazania w drodze umowy zawartej pomiędzy Dyrektorem Generalnym a Prezesem Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Agencji Nieruchomości Rolnych lasów i gruntów, na których nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki, stanowiących w szczególności enklawy i półenklawy wśród gruntów wchodzących do ANR; 10. w razie zmiany przeznaczenia gruntów leśnych lub rolnych znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych na cele nieleśne lub nierolnicze, dokonanej w trybie prze406
Zarząd sprawowany przez Lasy Państwowe
pisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w związku z potrzebami innej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, możliwość przekazania tych gruntów nieodpłatnie, w drodze umowy o przeniesienie zarządu pomiędzy kierownikiem jednostki organizacyjnej a: nadleśniczym – w przypadku gruntów pochodzących z obszaru jednego nadleśnictwa; dyrektorem regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – w przypadku gruntów pochodzących z obszaru więcej niż jednego nadleśnictwa; 11. możliwość oddawania, na wniosek starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, gruntów w użytkowanie wieczyste osobie prawnej (wraz ze sprzedażą budynków, budowli zlokalizowanych na tych gruntach) lub w użytkowanie innej jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Może to dotyczyć nieruchomości leśnych i rolnych będących w zarządzie LP, którym zmieniono sposób użytkowania na cele nieleśne lub nierolnych w trybie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych; 12. możliwość tworzenia przez Dyrektora Generalnego, w imieniu Skarbu Państwa jednoosobowych spółek Skarbu Państwa bądź przystępowania do spółek z o.o. lub spółek akcyjnych. Nie mogą stanowić wkładu niepieniężnego do spółek lasy będące w zarządzie LP. ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.) Po 1945 r. w „zasób nieruchomości” zarządzanych przez Lasy Państwowe (Administrację Lasów Państwowych, Państwowe Gospodarstw Leśne) weszły nieruchomości stanowiące lasy i inne nieruchomości wykorzystywane na potrzeby gospodarki leśnej: 1. które przed wojną były własnością Państwa (na podstawie dekretu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 30 września 1936 r. o państwowym gospodarstwie leśnym – Dz. U. Nr 75, poz. 533); 2. przejęte na własność Państwa lasy i grunty leśne o obszarze ponad 25 ha stanowiące własność lub współwłasność osób fizycznych i prawnych, a także grunty śródleśne, łąki, wody, grunty deputatowe administracji i straży leśnej; wszelkie nieruchomości położone na terenie obiektu leśnego przechodzącego na własność Skarbu Państwa niezależnie od swojego przeznaczenia; wszelkie nieruchomości służące do prowadzenia gospodarstwa leśnego (zabudowania, urządzenia techniczne, transportowe, komunikacyjne itp.) niezależnie od swojego położenia (dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa – Dz. U. Nr 15, poz. 82); 3. przejęte na własność Państwa lasy i grunty leśne wraz ze związanymi z nimi gospodarczo gruntami nieleśnymi oraz innymi nieruchomościami stanowiącymi własność osób narodowości niemieckiej niezależnie od zajmowanej powierzchni (dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa – Dz. U. Nr 15, poz. 82); 4. nabyte w drodze przymusowego wykupu na rzecz Skarbu Państwa, uzasadnionego względami gospodarczymi lub społecznymi, obiekty leśne lub ich części o obszarze poniżej 25 ha (dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa – Dz. U. Nr 15, poz. 82); 5. przejęte na własność Państwa lasy i grunty leśne stanowiące własność związków samorządu terytorialnego; nieużytki i grunty rolne stanowiące własność związku terytorialnego, jeżeli w planach zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod zalesianie; śródleśne łąki i inne grunty, których obszar nie przekraczał 50 ha, 407
Zarząd sprawowany przez Lasy Państwowe
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
408
wszelkie nieruchomości służące do prowadzenia gospodarstwa leśnego wraz z częściami składowymi i przynależnościami, choćby nie znajdowały się na terenie objętym ustawą (ustawa z dnia 18 listopada 1948 r. o przejęciu na własność Państwa niektórych lasów i innych gruntów samorządowych – Dz. U. Nr 57, poz. 456); państwowe lasy i grunty leśne wraz ze związanymi z nimi gospodarczo gruntami nieleśnymi oraz nieruchomościami, służącymi do prowadzenia gospodarstwa leśnego (budowlami, urządzeniami technicznymi, transportowymi, komunikacyjnymi itp.), jak również zakładami przemysłu leśnego (ustawa z dnia 20 grudnia 1949 r. o państwowym gospodarstwie leśnym, Dz. U. Nr 63, poz. 494); położone wśród lasów i gruntów leśnych enklawy państwowych gruntów nieleśnych (gruntów ornych, łąk, pastwisk, torfowisk i wód) oraz wrzynające się w lasy i grunty leśne półenklawy takich gruntów (ustawa z dnia 20 grudnia 1949 r. o państwowym gospodarstwie leśnym, Dz. U. Nr 63, poz. 494); włączone do państwowego gospodarstwa leśnego stanowiące własność Państwa nieużytki, słabe grunty rolne oraz inne grunty, jeżeli ze względu na swoje położenie nie nadają się na cele specjalne (budowlane, przemysłowe, przebudowy ustroju rolnego, osadnicze [ustawa z dnia 20 grudnia 1949 r. o państwowym gospodarstwie leśnym Dz. U. Nr 63, poz. 494]); przekazane nieodpłatnie Lasom Państwowym, na wniosek Agencji Nieruchomości Rolnych (dawniej Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa) w drodze protokołu zdawczo-odbiorczego oraz decyzji starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, wydzielone geodezyjnie grunty wchodzące w skład zasobu gruntów ANR, przeznaczone do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 24 ust. 4 oraz art. 19 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.); przekazane nieodpłatnie Lasom Państwowym wydzielone geodezyjnie lasy. a także inne grunty nadające się do zalesienia, będące w zasobie nieruchomości ANR na podstawie umowy zawartej pomiędzy Prezesem ANR a Dyrektorem Generalnym Lasów Państwowych (art. 24 ust. 4a ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.); lasy państwowe stanowiące własność Skarbu Państwa niebędące w zarządzie Lasów Państwowych, pozostające pod zarządem innych ministrów na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1949 r. o państwowym gospodarstwie leśnym (Dz. U. Nr 63, poz. 494), które przeszły w zarząd Lasów Państwowych w przeciągu roku od wejścia w życie ustawy o lasach. Przejście tych gruntów w zarząd Lasów Państwowych następuje z mocy prawa w drodze protokołu zdawczo-odbiorczego sporządzonego przez dotychczasowego zarządców (art. 74 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm., oraz art. 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o lasach oraz o zmianie niektórych ustaw); przejęte w zarząd Lasów Państwowych lasy i grunty przeznaczone do zalesienia, znajdujące się w zasobach Państwowego Funduszu Ziemi. Przejście tych gruntów w zarząd Lasów Państwowych następuje z mocy prawa w drodze protokołu zdawczoodbiorczego sporządzonego przez wojewodę (art. 74 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm., oraz art. 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o lasach oraz o zmianie niektórych ustaw, Dz. U. Nr 54, poz. 349);
Zarządzanie nieruchomościami
13. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa przeznaczone do zalesienia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przekazane w zarząd na podstawie decyzji starosty (art. 36 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach – tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.); 14. nabyte przez kierowników jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych, za zgodą Dyrektora Generalnego LP, stanowiące własność osób fizycznych lub prawnych, lasy oraz grunty przeznaczone do zalesienia, jak również inne grunty i nieruchomości, jeżeli nabycie to jest uzasadnione potrzebami gospodarki leśnej i nie narusza interesów Skarbu Państwa. Nabycie następuje na własność Skarbu Państwa a właściwa jednostka organizacyjna Lasów Państwowych przejmuje nieruchomość w zarząd (art. 36, art. 32 oraz art. 4. ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm). Nabycie przez Skarb Państwa lasów i gruntów leśnych na podstawie dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 15, poz. 82) następowało z mocy prawa. Protokół przejęcia sporządzany w trybie rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Reform Rolnych z dnia 20 stycznia 1945 r. w sprawie wykonania dekretu PKWN z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 4, poz. 16) stanowił dowód tego, że określona nieruchomość przeszła na własność Państwa. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1944 r. (III CZP 50/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 212)
ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCIAMI, zob. zarządzanie nieruchomościami ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Działalność zawodowa wykonywana przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „zarządca nieruchomości”. Tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej 409
Zarządzanie nieruchomościami
pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. Jeżeli zarządca wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe zarządców nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Przy wykonywaniu działalności zawodowej, w związku z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością, w zakresie objętym tą umową, zarządca odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w: 1. księgach wieczystych; 2. katastrze nieruchomości; 3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 4. tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych; 5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 6. ewidencji ludności. Osoba fizyczna może złożyć wniosek o nadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Licencję zawodową nadaje się osobie, która: 1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych; 2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód; 3. posiada wykształcenie wyższe; 4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, chyba że ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami; 410
Zarządzanie nieruchomościami
5. odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami; 6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową zarządcy nieruchomości po spełnieniu warunków oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego. Uprawnienia i licencje zawodowe nadaje się każdemu, kto przeszedł z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej powołuje i odwołuje – w drodze zarządzenia – Państwową Komisję Kwalifikacyjną z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe zarządców nieruchomości. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się na koszt osób ubiegających się o nadanie uprawnień i licencji zawodowych. Koszty są pokrywane przez wniesienie opłaty egzaminacyjnej. Nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości stwierdza się świadectwem. Odmowa nadania uprawnień i licencji zawodowych następuje w drodze decyzji. Osoby, którym nadano uprawnienia i licencje zawodowe, podlegają wpisowi odpowiednio do następujących centralnych rejestrów: rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości na podstawie świadectw nadania tych uprawnień i licencji. W rejestrach wpisuje się również obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, którym, na zasadach określonych w przepisach odrębnych, uznano nabyte w tych państwach poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej kwalifikacje do wykonywania zawodów zarządcy nieruchomości. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej prowadzi centralne rejestry. W centralnych rejestrach wpisuje się następujące dane dotyczące osób, którym nadano uprawnienia i licencje: 1. numer kolejny wpisu; 2. datę wpisu; 3. imię i nazwisko; 4. imiona rodziców; 5. datę i miejsce urodzenia; 6. adres zamieszkania; 7. wykształcenie; 8. numer ewidencyjny PESEL; 9. numer dokumentu tożsamości obywatela państwa członkowskiego Unii Europejskiej; 10. numer uprawnień lub numer licencji zawodowych. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej jest uprawniony do przeprowadzania kontroli posiadania uprawnień i licencji zawodowych przy wykonywaniu działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami oraz do składania wniosków o ukaranie.
411
Zasiedzenie
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej jest uprawniony do przeprowadzania kontroli posiadania uprawnień i licencji zawodowych przy wykonywaniu działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami oraz do składania wniosków o ukaranie. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu kar dyscyplinarnych, a także podejmuje decyzje w sprawach skreślenia z listy. Na decyzję przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po wszczęciu postępowania minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zarządca nieruchomości, który nie wypełnia swoich obowiązków, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: 1. upomnienie; 2. nagana; 3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku; 4. zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym; 5. pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia. Zastosowanie kar, o których mowa w pkt 3–5, powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru, następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości. Przepisów dotyczących zarządzania nieruchomościami nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
ZASIEDZENIE Jeden ze sposobów nabycia własności przez osobę niebędącą jej właścicielem. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli właściciel nieruchomości przeciwko któremu 412
Zasiedzenie
biegnie zasiedzenie jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy stosuje się odpowiednio w przypadku gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych przypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania. Poza tym do ogłoszenia i orzeczenia stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku. Termin wskazany w ogłoszeniu wynosi jednak 3 miesiące. Jeżeli w terminie tym nikt się nie zgłosi albo własności nie wykaże, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: 1. spadku; 2. darowizny; 3. zasiedzenia; 4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności; 5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w postaci powołania do spadku albo w postaci zapisu. Zwalnia się od podatku nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości – do wysokości udziału we współwłasności. Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze zasiedzenia, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru. Przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem 413
Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa
ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli nabywca nie podał wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych lub wartość podana przez nabywcę według oceny naczelnika urzędu skarbowego nie odpowiada ich wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do określenia wartości rzeczy i praw lub podwyższenia tej wartości w terminie nie krótszym niż 14 dni. W razie nieudzielenia odpowiedzi lub podania wartości nieodpowiadającej wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego ustali wartość z uwzględnieniem opinii biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33% wartość podaną przez nabywcę, koszty opinii biegłych ponosi nabywca. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania. ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) W postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie dopuszczalne jest obalenie domniemania wynikającego z wpisu (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r. (III CZP 14/93, OSNC 1993, nr 11, poz. 196)
ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI SKARBU PAŃSTWA Od chwili wejścia w życie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93), tj. od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r., kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321), obowiązywał na podstawie art. 177 k.c. zakaz nabywania w drodze zasiedzenia własności nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Nowela skreśliła art. 177 k.c. umożliwiając tym samym zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa na zasadach ogólnych dotyczących zasiedzenia. Jednocześnie nowela w art. 10 stanowi, że w sytuacji, gdy przed dniem wejścia w życie ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Tym samym terminem granicznym do obliczania okresów zasiedzenia nieruchomości państwowej jest data 1 października 1990 r. Posiadacz takiej nieruchomości po tej dacie wlicza do wymaganych okresów zasiedzenia wszystkie lata, natomiast w przypadku posiadacza nieruchomości państwowej także przed 1 października 1990 r. okres wymagany do zasiedzenia skraca się o połowę w stosunku do wymaganych ogólnymi zasadami i wynoszą one odpowiednio: a. 15 lat w przypadku posiadania nieruchomości w złej wierze; b. 10 lat w przypadku posiadania nieruchomości w dobrej wierze. Oznacza to, iż na poczet okresu zasiedzenia przepisy umożliwiają zaliczenie okresu posiadania nieruchomości stanowiącej własność państwa sprzed 1 października 1990 r., ale nie więcej niż połowę wymaganego okresu zasiedzenia. Jeśli zatem objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło w złej wierze przed datą 1 października 1990 r. i wynosił co najmniej 15 lat, to termin zasiedzenia takiej nieruchomości upłynął 1 października 2005 r. Zgodnie z art. 123 k.c. bieg terminu zasiedzenia przerywa się: 414
Zasób nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych
a. przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; b. przez uznanie posiadacza praw jakie przysługują właścicielowi. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż obowiązujący przed 1964 rokiem dekret z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319) dopuszczał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowej. Dekret nie zawierała bowiem regulacji wyłączających nieruchomości państwowe spod ogólnych regulacji dotyczących zasiedzenia nieruchomości. Dekret uzależniał okres zasiedzenia od dobrej (posiadanie przez 20 lat) lub złej wiary (posiadanie 30 lat). Ponadto, jeżeli nieruchomość miała urządzona księgę wieczystą a za właściciela wpisano osobę bez podstawy prawnej, to taką nieruchomość można było zasiedzieć jeżeli od 10 lat jest wpisany w księdze i okres posiadania nieruchomości wynosił 10 lat. Po upływie 20 lat nabycie własności nieruchomości było traktowane jako nabycie w dobrej wierze. art. 177 k.c.: przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie nie stosuje się, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności państwowej ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93) Okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości (art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321). uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r. (III CZP 72/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 107) Jeżeli nieruchomość państwowa znajdująca się w samoistnym posiadaniu osoby niebędącej właścicielem została w okresie obowiązywania regulacji wyłączającej nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości państwowych zbyta na rzecz osoby fizycznej, to zasiedzenie biegnie od dnia utraty przez nieruchomość statusu przedmiotu własności państwowej; termin zasiedzenia ulega jednak skróceniu o czas, w którym nieruchomość była własnością państwową, lecz nie więcej niż o połowę. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2006 r. (III CZP 100/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 95)
ZASÓB NIERUCHOMOŚCI Nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
ZASÓB NIERUCHOMOŚCI AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH Mienie Skarbu Państwa obejmujące: 1. nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych; 415
Zasób nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych
2. innych nieruchomości i składników mienia pozostałych po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej oraz ich zjednoczeń i zrzeszeń; 3. lasów niewydzielonych geodezyjnie z nieruchomości, określonych w pkt 1 i 2. A także mienie znajdujące się: 1. w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych; 2. w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych i prawnych; 3. w użytkowaniu lub faktycznym władaniu osób fizycznych, osób prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych; 4. w Państwowym Funduszu Ziemi; 5. nieruchomości rolne przejmowane na własność Skarbu Państwa na podstawie decyzji administracyjnych lub z innych tytułów. Mieniem powyższym gospodaruje państwowa osobą prawna – Agencja Nieruchomości Rolnych. Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych. Agencja, obejmując we władanie powierzone składniki mienia Skarbu Państwa, wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do osób trzecich, jak również we własnym imieniu wykonuje związane z tymi składnikami obowiązki publicznoprawne. Agencja wykonuje w imieniu własnym prawa i obowiązki związane z mieniem Skarbu Państwa powierzonym Agencji po zlikwidowanym państwowym przedsiębiorstwie gospodarki rolnej, w tym również prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych. Mienie nabyte przez Agencję ze środków własnych, w celu zapewnienia funkcjonowania Biura Prezesa i oddziałów terenowych Agencji, stanowi jej własność. Akcje i udziały w spółkach nabyte przez Agencję za mienie Skarbu Państwa wchodzące w skład Zasobu, a także akcje i udziały przejęte przez Agencję jako mienie Skarbu Państwa pozostałe po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, podlegają przekazaniu ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, w terminie 14 dni od dnia ich objęcia lub przejęcia, w formie protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół stanowi podstawę dokonania zmian w rejestrze sądowym i w księgach rachunkowych prowadzonych dla Zasobu. Przejęcie przez Agencję praw i obowiązków wynikających z wykonania prawa własności w stosunku do mienia nastąpi nie później niż do dnia 30 czerwca 2000 r. Nieruchomości rolne nieprzekazane do Zasobu w tym terminie stają się z mocy prawa własnością gmin, na terenie których są położone. Gminy przejmują nieruchomości wraz z zobowiązaniami wobec osób trzecich. Nabycie nieruchomości stwierdza wojewoda w drodze decyzji. Agencja gospodaruje Zasobem w drodze: 1. sprzedaży mienia w całości lub jego części; 2. oddania na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym lub fizycznym na zasadach; 3. wniesienia mienia lub jego części do spółki; 4. oddania na czas oznaczony administratorowi całości lub części mienia w celu gospodarowania; 5. przekazania w trwały zarząd; 6. zamiany nieruchomości. Agencja reprezentuje Skarb Państwa w sprawach wynikających z postępowania regulacyjnego określonego w ustawach o stosunku Państwa do kościołów i innych związków wyznaniowych w Rzeczypospolitej Polskiej. 416
Zasób nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych
Mienie, które nie zostało zagospodarowane, Agencja zabezpiecza lub przeznacza na inne cele w trybie określonym w statucie Agencji. Nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Agencja może, w drodze umowy, nieodpłatnie przekazać na własność: 1. jednostce samorządu terytorialnego – na cele związane z inwestycjami infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych; 2. Polskiej Akademii Nauk, izbie rolniczej, Krajowej Radzie Izb Rolniczych, państwowej szkole wyższej lub państwowej jednostce badawczorozwojowej – na cele służące wykonywaniu ich zadań statutowych; 3. osobom bezrobotnym bez prawa do zasiłku, które przez okres co najmniej 5 lat były pracownikami państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej – nieruchomości rolne o powierzchni do 2 hektarów – na cele związane z zalesianiem, o którym mowa w ustawie z dnia 28 listopada 2003 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej (Dz. U. z 2003 r. Nr 229, poz. 2273 z późn. zm.); 4. podmiotom, o których mowa w art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz. 1420), z wyłączeniem organów administracji rządowej – w celu przekazania ich jako wkładu własnego na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym; 5. urządzenia, obiekty i sieci: energetyczne, wodnokanalizacyjne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne, wraz z niezbędnymi gruntami, na własność jednostkom prowadzącym działalność w tym zakresie. Przekazanie na rzecz jednostek państwowych i komunalnych może nastąpić nieodpłatnie; 6. na wniosek Agencji, właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej przekazuje nieodpłatnie, w drodze decyzji, Lasom Państwowym wydzielone geodezyjnie grunty wchodzące w skład Zasobu, przeznaczone do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 7. Agencja może nieodpłatnie przekazywać Lasom Państwowym wydzielone geodezyjnie lasy, a także grunty nadające się do zalesienia. Przekazanie następuje w drodze umowy zawartej między Prezesem Agencji a Dyrektorem Generalnym Lasów Państwowych. Nieruchomości przeznaczone na drogi krajowe stanowiące własność Skarbu Państwa, wchodzące w skład Zasobu, stają się nieodpłatnie, z mocy prawa, przedmiotem trwałego zarządu ustanowionego na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej stała się ostateczna. Ustanowienie trwałego zarządu stwierdza wojewoda w drodze decyzji. Decyzja wojewody stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Nieruchomości wchodzące w skład Zasobu mogą być przekazane państwowym jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej w trwały zarząd. Przekazanie w zarząd nieruchomości Zasobu następuje na czas oznaczony lub nieoznaczony, w drodze decyzji Prezesa Agencji. Przekazanie w zarząd nieruchomości może nastąpić również na podstawie umowy, zawartej między jednostkami za zgodą Prezesa Agencji. Jednostce przekazującej przysługuje od jednostki przejmującej zwrot nakładów poniesionych na budynki i inne części składowe nieruchomości. Jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, ponoszą z tytułu wykonywania zarządu opłaty roczne w wysokości ustalonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. 417
Zasób nieruchomości gminy
Nieruchomość przekazana w trwały zarząd może być za zgodą Prezesa Agencji wynajęta, wydzierżawiona albo użyczona w drodze umowy zawartej na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony zarząd. Wygaśnięcie zarządu następuje w drodze decyzji Prezesa Agencji: 1. w razie upływu czasu, na jaki zarząd został ustanowiony, 2. jeżeli nieruchomość lub jej część stała się zbędna dotychczasowemu zarządcy, 3. w przypadku wykonywania zarządu niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, 4. jeżeli ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiają wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Decyzja o wygaśnięciu zarządu przysługującego jednostkom organizacyjnym: 1. resortu obrony narodowej – wymaga zgody Ministra Obrony Narodowej lub upoważnionego przez niego organu; 2. Policji, Państwowej Straży Pożarnej, Straży Granicznej lub jednostkom wojskowym podległym ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych – wymaga zgody ministra właściwego do spraw wewnętrznych; 3. Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego – wymaga zgody Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego; 4. Agencji Wywiadu – wymaga zgody Szefa Agencji Wywiadu. Mienie wchodzące w skład Zasobu może być wydzierżawiane lub wynajmowane osobom fizycznym lub prawnym, na zasadach kodeksu cywilnego. ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
ZASÓB NIERUCHOMOŚCI GMINY, zob. mienie komunalne Nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gospodarowanie zasobem obejmuje: 1. ewidencję nieruchomości; 2. wycenę nieruchomości; 3. sporządzanie planów wykorzystania zasobu; 4. zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem; 5. wykonywanie czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności; 6. współpracę z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego; 7. zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu; 8. wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody; 9. podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej; 10. przygotowywanie opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych; 418
Zasób nieruchomości Skarbu Państwa
11. dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości; 12. wyposażanie nieruchomości miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Nieruchomość stanowiąca własność gminy nie może być przedmiotem darowizny na rzecz repatrianta i jego małżonka na podstawie art. 20 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o repatriacji (Dz. U. 2000 r. Nr 106, poz. 1118 z późn. zm.). [art. 20. Formy, wysokość i tryb przyznawania pomocy dla repatrianta i członków najbliższej rodziny repatrianta przez jednostki samorządu terytorialnego określają organy stanowiące tych jednostek (tekst jedn. Dz. U. 2004 r. Nr 53, poz. 532) – dop. P.W.] uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2003 r. (III CZP 46/2003, OSNC 2004, nr 10, poz. 153)
ZASÓB NIERUCHOMOŚCI POWIATU, zob. mienie powiatu Nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
ZASÓB NIERUCHOMOŚCI SKARBU PAŃSTWA, zob. mienie państwowe Nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. W skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, o którym mowa, nie wchodzą grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, w rozumieniu ustawy – Prawo wodne. Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Gospodarowanie zasobem obejmuje : 1. ewidencję nieruchomości; 2. wycenę nieruchomości; 3. sporządzanie planów wykorzystania zasobu; 4. zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem; 5. wykonywanie czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności; 6. współpracę z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego; 7. zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu; 8. wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody; 9. podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej.
419
Zasób nieruchomości województwa
W zasobie nieruchomości Skarbu Państwa nie ewidencjonuje się nieruchomości, które na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.) stały się, z mocy prawa, z dniem 27 maja 1990 r. własnością gmin, lecz co do których nie zostały wydane ostateczne decyzje potwierdzające nabycie własności. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
ZASÓB NIERUCHOMOŚCI WOJEWÓDZTWA, zob. mienie samorządu województwa Nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
ZBIÓR DOKUMENTÓW, zob. księga wieczysta Podstawą prawną dla funkcjonowania zbiorów dokumentów, obok ksiąg wieczystych, były przepisy dekretu z dnia 11 października 1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321). Aktualnie obowiązująca ustawa o księgach wieczystych i hipotece w dalszym ciągu przewiduje istnienie zbiorów dokumentów. Prowadzi się je dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu. Prowadzi się je we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg – zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami. Jednakże złożenie dokumentu dotyczącego hipoteki dopuszczalne jest, gdy przepis szczególny na to zezwala. Złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, za wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, chyba że przepis szczególny dotyczący rękojmi stanowi inaczej.
ZBYWANIE (NABYWANIE) NIERUCHOMOŚCI Dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
ZIEMIE ODZYSKANE, zob. także majątki opuszczone i poniemieckie; majątki opuszczone i porzucone; mienie zabużańskie Pojęcie używane na określenie terenów, które państwo polskie otrzymało w wyniku powojennego ładu obejmującego zmiany granic państwowych. Innym określeniem używanym w tym samym znaczeniu jest „ziemie zachodnie i północne”. Na mocy postanowień konferencji jałtańskiej i poczdamskiej oraz decyzji mocarstw, które wygrały II wojnę światową Polska utraciła na rzecz ZSRR terytoria wschodnie określane także jako „kresy wschodnie”. Tereny te to dawne województwa II Rzeczypospolitej: lwowskie, tarnopolskie, stanisławowskie, wołyńskie, poleskie, wileńskie, nowogródzkie, białostockie z takimi 420
Znak graniczny
głównymi miastami jak: Wilno, Grodno, Nowogródek, Baranowicze, Brześć, Równe, Brody, Krzemieniec, Lwów, Tarnopol, Stanisławów czy Kołomyja. Obszar ten wynosił ok. 180 tyś km2. Granica zachodnia Polski została ustalona wzdłuż koryta rzek: Odry i Nysy Łużyckiej. Tereny przejęte na zachodzie objęły historyczne regiony: 1. Prus Wschodnich – z takimi głównymi miastami jak Elbląg, Malbork, Kwidzyń, Nidzica, Ełk, Węgorzewo, Lidzbark Warmiński, Olsztyn; 2. Pomorze – z takimi głównymi miastami jak Słupsk, Kołobrzeg, Koszalin, Szczecin, obszar byłego Wolnego Miasta Gdańska; 3. Wschodnia Brandenburgia – z takimi głównymi miastami jak Gorzów Wielkopolski, Słubice, Kostrzyn, Gubin; 4. Dolny Śląsk – z takimi głównymi miastami jak Wrocław, Zielona Góra, Syców, Jelenia Góra, Świdnica, Oława, Wałbrzych, Brzeg; 5. Górny Śląsk – z takimi głównymi miastami jak Bytom, Koźle, Grodków, Opole, Racibórz, Gliwice. Łącznie tereny te zajmują obszar ok. 103 tyś. km2. Następstwem zmian granic były nie tylko przesiedlenia (wysiedlenia) osób narodowości niemieckiej, które nie przyjęły obywatelstwa polskiego, głównie do Niemiec ale także akcje osiedleńcze z terenów, które Polska utraciła. W konsekwencji doprowadziło to także do zmian własnościowych odbywających się z mocy nowo stanowionego prawa oraz aktów administracyjnych władz. Zmiany praw własności dotyczyły przejęcia mienia znajdującego się terenach objętych jurysdykcją prawną państwa polskiego na własność państwa, przekazania części tak przejętego mienia na własność „osadników”, potwierdzenia skuteczności własności przysługującej osobom fizycznym i innym jednostkom.
ZIEMIE ZACHODNIE I PÓŁNOCNE, zob. ziemie odzyskane ZJAZD, zob. drogi; pas drogowy; droga ekspresowa; autostrada; tereny komunikacyjne Połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U z 2007 r. Nr 19, poz. 115)
ZŁOŻE KOPALIN, zob. kopaliny, użytki kopalne ZNAK GRANICZNY, zob. rozgraniczenie nieruchomości Znak z trwałego materiału umieszczony w punkcie granicznym lub trwały element zagospodarowania terenu znajdujący się w tym punkcie. rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości (Dz. U. Nr 45, poz. 453) Właściciele lub inne osoby władające nieruchomościami (gruntami) są obowiązane do ochrony znaków granicznych. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. 421
Zrzeczenie się własności nieruchomości
Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie prac geodezyjnych i kartograficznych i inne jednostki organizacyjne utworzone zgodnie z przepisami prawa, jeżeli przedmiot ich działania obejmuje prowadzenie tych prac. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. W wezwaniu należy poinformować strony o skutkach niestawiennictwa. Nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. W razie usprawiedliwionego niestawiennictwa strony, geodeta wstrzymuje czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika – nie dłużej jednak niż na okres miesiąca. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół. Przepisy stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
ZRZECZENIE SIĘ WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI Właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że się jej zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego. Nieruchomość, której własności właściciel się zrzekł staje się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze kilku gmin, nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze której znajduje się jej większa część. Gmina ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) Zrzeczenie się własności nieruchomości, jako forma zadysponowania prawem własności przez właściciela, jest uregulowane przede wszystkim przepisami kodeksu cywilnego. Przepisy w tym względzie były wielokrotnie zmieniane. Pierwotnie kodeks cywilny przewidywał, iż dla zrzeczenia się wymagana była zgoda właściwego organu (prezydium powiatowej lub miejskiej rady narodowej; kierownika rejonowego organu rządowej administracji ogólnej). Przedmiotem zrzeczenia się mogła być własność indywidualna albo osobista. Właścicielem nieruchomości stawał się Skarb Państwa. W wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego od 2003 r. (ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 49, poz. 408) właścicielem nieruchomości w wyniku zrzeczenia stawała się gmina na terenie której nieruchomość jest położona. Ponadto dla zrzeczenia się własności nieruchomości nie była już wymagana zgoda organu. W dniu 15 marca 2005 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł (K 9/04) o niekonstytucyjności tego przepisu. Przepis art. 179 stracił moc obowiązującą z dniem 15 lipca 2006 r. Regulacje dotyczące zrzeczenia się praw do nieruchomości zawierają: a. ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.), w zakresie zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego nieruchomości przez złożenie Agencji Nieruchomości Rolnych oświadczenia w formie aktu notarialnego; b. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), w zakresie zrzeczenia się własności lub użytko422
Zurbanizowane tereny niezabudowane
wania wieczystego nieruchomości przez państwową lub samorządową osobę prawną odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Państwowa osoba prawna może zrzec się prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oraz prawa własności wzniesionych na tym gruncie budynków (art. 179 k.c.). Zrzeczenie takie stanowi podstawę odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1992 r. (III CZP 89/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 147) Zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 26/06, Lex, nr 180641)
ZURBANIZOWANE TERENY NIEZABUDOWANE, zob. grunty zabudowane i zurbanizowane; nieruchomość jako środek trwały W operacie ewidencji gruntów i budynków zurbanizowane tereny niezabudowane oznacza się skrótem literowym „Bp”. Do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza się grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454)
INDEKS RZECZOWY A Adiacencka opłata 13 Akt nadania 14 Akt notarialny 15 Akt własności ziemi 16 Akta księgi wieczystej 18 Aktualizacja operatu ewidencji gruntów i budynków 18 Aktualizacja opłaty z tytułu trwałego zarządu 18 Aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego 18 Akwen 18 Antresola 18 Apostille 18 Autostrada 19
B B 20 Ba 20 Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości 20 Bi 20 Blok 20 Bonifikata od ceny sprzedaży 20 Bonifikata od ceny sprzedaży na rzecz partnera publiczno-prywatnego 21 Bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności 24 Bonifikata od opłat z tytułu trwałego zarządu 22 Bonifikata od opłat z tytułu użytkowania wieczystego 22 Bonifikata z tytułu wpisania nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków 24 Bonitacja gruntów 24 Bp 24 B-R, B-Ł, B-Ps 24 Budowa 24 Budowa drogi 24 Budowla 24 Budowla hydrotechniczna 25 Budowla kolejowa 26 Budowla morska 26
Budowla piętrząca 27 Budowlane roboty 27 Budowlane urządzenia 27 Budowlany obiekt 27 Budowlany obiekt tymczasowy 28 Budowle rolnicze 28 Budowy teren 28 Budynek 28 Budynek gospodarczy 29 Budynek mieszkalny jednorodzinny 29 Budynek rekreacji indywidualnej 29 Budynek samodzielny 29 Budynek użyteczności publicznej 30 Budynek zamieszkania zbiorowego 30 Budynki jednorodzinne 30 Budynki mieszkalne 30 Budynki niemieszkalne 31 Budynki towarzyszące obiektom sakralnym 31 Budynki wielorodzinne 31 Bz 32
C Całkowita powierzchnia użytkowa budynku 33 Cele publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami 33 Cena nieruchomości 34 Chodnik 37 Ciężary realne 37 Część składowa gruntu 38 Czynsz 40
D Dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego część składową gruntu 41 Dane ewidencyjne dotyczące budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności 42 Dane ewidencyjne dotyczące działki ewidencyjnej 42 425
Indeks rzeczowy Dane ewidencyjne dotyczące gruntów położonych w granicach obrębu 42 Dane ewidencyjne dotyczące lokalu 42 Dane ewidencyjne dotyczące podmiotów ewidencyjnych oraz osób, jednostek organizacyjnych i organów, które władają gruntami na podstawie umów dzierżawy 43 Decyzja o warunkach zabudowy 43 Deweloper 45 Dodatki mieszkaniowe 45 Dokumentacja budowy 50 Dokumentacja powykonawcza 50 Dom jednorodzinny 50 Dom mieszkalny 51 Dostęp do drogi publicznej 51 Dożywocie 51 Dr 52 Droga ekspresowa 52 Droga konieczna 52 Drogi 54 Drogi gminne 55 Drogi krajowe 55 Drogi leśne 55 Drogi powiatowe 55 Drogi publiczne 56 Drogi wewnętrzne 56 Drogi wojewódzkie 56 Drogowy obiekt inżynierski 56 Dział księgi wieczystej 56 Działka budowlana 56 Działka ewidencyjna 57 Działka gruntu 58 Działka przyzagrodowa 59 Działka siedliskowa 59 Dzierżawa 59
E E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R 68 Ekspektatywa 62 Ewidencja gruntów i budynków 63 Ewidencja podatkowa nieruchomości 66
F Familok 69
G Galeriowiec 70 Garaż 70 Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu 71 Geodezyjne prace 71 Gleboznawcza klasyfikacja gruntów 71 426
Gospodarowanie nieruchomościami 72 Gospodarstwo domowe 72 Gospodarstwo rodzinne 72 Gospodarstwo rolne 73 Granica nieruchomości 73 Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione 73 Grunty orne 74 Grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi 74 Grunty pod rowami 74 Grunty pod stawami 75 Grunty pod wodami 75 Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi 79 Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi 79 Grunty pokryte wodami powierzchniowymi 80 Grunty rolne 80 Grunty rolne zabudowane 80 Grunty wkładowe 81 Grunty zabudowane i zurbanizowane 82 Grunty zadrzewione i zakrzewione 82 Grunty zdegradowane 83 Grunty zdewastowane 83 Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej 83
H Hipoteczny list zastawny 84 Hipoteka (hipoteka zwykła) 85 Hipoteka kaucyjna 86 Hipoteka łączna 87 Hipoteka łączna umowna 87 Hipoteka przymusowa 87
I Immisja 90 Interes publiczny w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 90 Internat 90 Inwestycja celu publicznego 91
J Jednostka ewidencyjna dla celów ewidencji gruntów i budynków 94 Jednostka rejestrowa budynków 94 Jednostka rejestrowa lokali 94 Jednostki powierzchniowego podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków 95 Jezdnia 95
Indeks rzeczowy
K K 96 Kamienica 96 Kartograficzne prace 96 Kataster nieruchomości 96 Kataster wodny 96 Katastralna wartość nieruchomości 98 Klatkowiec 98 Komunalizacja 98 Kondygnacja 104 Kondygnacja nadziemna 104 Kondygnacja podziemna 104 Konstrukcja oporowa 104 Kopaliny 104 Korona drogi 105 Korytarzowiec 105 Kredyt hipoteczny 105 Kresy wschodnie 106 Księga wieczysta 106 Kwatera 116 Kwatera internatowa 116 Kwatera zastępcza 116
L Las 117 Leasing nieruchomości 117 Loft 120 Lokal 120 Lokal socjalny 121 Lokal użytkowy 123 Lokal zamienny 123 Lokator 124 Ls 124 Lz 124 Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps 124
Ł Ł 125 Ład przestrzenny 125 Łąki trwałe 125
M Majątki opuszczone i poniemieckie 126 Majątki opuszczone i porzucone 128 Mapa ewidencyjna 129 Mapa taksacyjna 130 Mapa topograficzna 130 Mapa zasadnicza 130 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 130
Mienie 133 Mienie komunalne 133 Mienie państwowe 134 Mienie powiatu 142 Mienie samorządu województwa 143 Mienie zabużańskie 145 Mieszkania zakładowe 156 Mieszkanie 160 Mieszkaniowy zasób gminy 161 Morze terytorialne 163
N N 164 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców 164 Nacjonalizacja 169 Najem nieruchomości 170 Naziom 183 Nieruchomości niezbędne na cele obronności i bez-pieczeństwa państwa 183 Nieruchomości warszawskie 184 Nieruchomość 193 Nieruchomość gruntowa 193 Nieruchomość jako środek trwały 193 Nieruchomość podobna 193 Nieruchomość rolna 193 Nieruchomość wspólna 194 Nieużytki 194 Numeracja porządkowa nieruchomości 194
O Obiekt małej architektury 197 Obiekt mostowy 197 Obiekty infrastruktury technicznej i społecznej 197 Obiekty inżynierii lądowej i wodnej 197 Obiekty towarzyszące obiektom sakralnym 198 Obręb ewidencyjny na potrzeby ewidencji gruntów i budynków 198 Obszar metropolitalny 198 Obszar przestrzeni publicznej 199 Ochrona gruntów leśnych 199 Ochrona gruntów rolnych 199 Ochrona posiadania 199 Ochrona własności 200 Odrębna własność lokalu 202 Odrębny od gruntu przedmiot własności 202 Oficyna 202 Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości 203 Ograniczone prawa rzeczowe 207 427
Indeks rzeczowy Operat ewidencji gruntów i budynków 210 Operat szacunkowy 210 Opłata planistyczna 211 Opłata roczna z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej 211 Opłaty z tytułu trwałego zarządu 211 Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego 211 Orzeczenie o wykonaniu aktu nadania 211
P Państwowy Fundusz Ziemi 212 Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny 213 Pas drogowy 213 Pas nadbrzeżny 213 Pastwiska trwałe 214 Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości 214 Piwnica 217 Plan zagospodarowania przestrzennego województwa 217 Podatek od nieruchomości 218 Podatek od spadków i darowizn 224 Podatek od sprzedaży nieruchomości 233 Podatek rolny 238 Podział nieruchomości 244 Pomieszczenia przynależne do samodzielnego lokalu 249 Pomieszczenie gospodarcze w budynku 249 Pomieszczenie mieszkalne 249 Pomieszczenie pomocnicze 249 Pomieszczenie techniczne w budynku 249 Posiadanie 250 Postępowanie wieczystoksięgowe 252 Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 252 Pośrednik w obrocie nieruchomościami 256 Powierzchnia sprzedaży 256 Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części 256 Powierzchnia użytkowa lokalu 256 Powierzchna użytkowa lokalu mieszkalnego 257 Powierzchnia wewnętrzna budynku 257 Pozwolenie na budowę 257 Pożyczka hipoteczna 257 Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej 257 Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane 258 Prawo odkupu 258 Prawo pierwokupu nieruchomości 259 Prawo sąsiedzkie 262 Prawo własności czasowej 263 Prawo zabudowy 263 428
Przebudowa 265 Przebudowa drogi 265 Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności 265 Przemilczenie 265 Przepust 265 Przetargi na zbycie nieruchomości 266 Publiczny zasób mieszkaniowy 270 Punktowiec 270
R R 271 Rejestr budynków 271 Rejestr gruntów 271 Rejestr lokali 272 Rekultywacja gruntów 272 Remont 274 Remont drogi 274 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 274 Rodzaje przetargów na zbycie nieruchomości 276 Rodzinne ogrody działkowe 274 Rokowania po drugim przetargu 280 Rowy 282 Rozgraniczenie nieruchomości 282 Rynek nieruchomości 284 Rzeczoznawca majątkowy 284 Rzeczoznawstwo majątkowe 285
S S 288 Sady 288 Samodzielny lokal mieszkalny 288 Scalenie i wymiana gruntów 289 Sieć uzbrojenia terenu 299 Skarb Państwa 299 Skrzyżowanie dróg publicznych 299 Służebność gruntowa 300 Służebność osobista 301 Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego 302 Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego 307 Spółdzielcze prawo odrębnej własności lokalu 307 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 311 S-R, S-Ł, S-Ps 316 Stan nieruchomości 316 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 316 Suterena 319
T Tabele taksacyjne 320
Indeks rzeczowy Taksacja nieruchomości 320 Teren zamknięty 324 Tereny kolejowe 324 Tereny komunikacyjne 324 Tereny komunikacyjne inne 324 Tereny mieszkaniowe 325 Tereny przemysłowe 325 Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe 325 Tereny różne 325 Tereny zabudowane inne 326 Terminal 326 Terytorium portowe 327 Ti 327 Tk 327 Torowisko tramwajowe 327 Tr 327 Trwały zarząd 327 Tunel 328
U Udział w kosztach budowy infrastruktury technicznej 329 Ulica 329 Umowa darowizny 329 Umowa przedwstępna 331 Umowa sprzedaży 332 Umowa zamiany 333 Upaństwowienie 334 Urządzenia infrastruktury technicznej 334 Urządzenia wodne 334 Uwłaszczenie 334 Uzbrojenie terenu 338 Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym 338 Użyczenie 339 Użytki ekologiczne 339 Użytki gruntowe 340 Użytki kopalne 340 Użytki rolne 340 Użytkowanie 341 Użytkowanie górnicze 343 Użytkowanie wieczyste 344
W W 351 Wadium 351 Wiata 351 Willa miejska 351 Wkład budowlany 351 Władanie 351 Własność 352
Właściciel czasowy 355 Wm 355 Wody 355 Wp 355 Wpis do księgi wieczystej 355 Ws 355 Wspólnota mieszkaniowa 355 Wspólnoty gruntowe 361 Współlokator 365 Współwłasność 365 Wsr 369 Wycena nieruchomości 369 Wykaz nieruchomości 384 Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej 384 Wyłączna strefa ekonomiczna 387 Wyłączności na nabycie nieruchomości 388 Wypis z rejestru gruntów 388 Wyrys z mapy ewidencyjnej 389 Wywłaszczenie 390 Wzmianka w księdze wieczystej 391
Z Zabudowa 392 Zabudowa jednorodzinna 392 Zabudowa śródmiejska 392 Zabudowa zagrodowa 392 Zabytek archeologiczny 393 Zabytek nieruchomy 393 Zapas ziemi 404 Zarząd sprawowany przez Lasy Państwowe 405 Zarządca nieruchomościami 409 Zarządzanie nieruchomościami 409 Zasiedzenie 412 Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa 414 Zasób nieruchomości 415 Zasób nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych 415 Zasób nieruchomości gminy 418 Zasób nieruchomości powiatu 419 Zasób nieruchomości Skarbu Państwa 419 Zasób nieruchomości województwa 420 Zbiór dokumentów 420 Zbywanie (nabywanie) nieruchomości 420 Ziemie odzyskane 420 Ziemie zachodnie i północne 421 Zjazd 421 Złoże kopalin 421 Znak graniczny 421 Zrzeczenie się własności nieruchomości 422 Zurbanizowane tereny niezabudowane 423 429
TEMATYCZNY WYKAZ ORZECZEŃ SĄDU NAJWYŻSZEGO Akt własności ziemi
Działka gruntu
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 r. (III CZP 48/83, OSNC 1984, nr 5, poz. 71) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1992 r. (III CZP 79/92, OSNC 1993, nr 1–2, poz. 13)
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r. (II CKN 1306/00, Lex, nr 83961)
Część składowa gruntu • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1999 r. (III CRN 459/87, Lex, nr 8858) • uchwała Sądu Najwyższego składu z dnia 8 marca 2006 r. (III CZP 105/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 159) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1997 r. (II CKU 63/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 208)
Dożywocie • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1999 r. (II CZ 12/99, Biul. SN 1999, nr 6, poz. 11) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r. (II CK 91/03, OSNC 2005, nr 3, poz. 52)
Droga konieczna • odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2002 r. w składzie 3 sędziów, na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Zamościu (III CZP 38/02, OSNC 2003, nr 7–8, poz. 97) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1998 r. (III CKN 609/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 55) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r. (II CKN 786/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 34) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r. (V CKN 43/2000, OSNC 2000, nr 11, poz. 206) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1981 (III CRN 232/81, OSNC 1982, nr 4, poz. 62) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2004 r. (I CK 552/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 70)
Działka siedliskowa • uchwała SN z dnia 15 grudnia 1969 r. (III CZP 12/69, OSNC 1970, nr 3, poz. 39)
Dzierżawa • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r. (III CZP 50/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 40) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2003 r. (II CKN 6/2001, OSNC 2004, nr 7–8, poz. 114)
Gospodarstwo rolne • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2005 r. (III CZP 59/05, OSNC 2006, nr 5, poz. 79) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2000 r. (II CKN 1067/98, OSP 2001, z. 2, poz. 27)
Hipoteka • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2005 r. (III CZP 24/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 60) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r. (III CZP 1/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 3)
Hipoteka przymusowa • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1994 r. (III CZP 4/94, OSNC 1994, nr 9, poz. 170) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r. (III CKN 205/00, OSNC 2004, nr 6, poz. 93) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r. (III CZP 101/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 180)
Drogi
Immisja
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 r. (IV CKN 1071/00, OSNC 2003, nr 9, poz. 120)
• orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/00, Lex, nr 55512) 431
Tematyczny wykaz orzeczeń Sądu Najwyższego • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (III CZP 4/84; OSNC 1984, nr 10, poz. 171)
Komunalizacja • z uzasadnienia niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2001 r. (IV CKN 285/00, Lex, nr 52535)
Księga wieczysta • odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2001 r. na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Krośnie (III CZP 47/2000, OSNC 2001, nr 7–8, poz. 100) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 1990 r. (I CKN 969/97, OSNC 1999, nr 9, poz. 147) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r. (II CKN 873/97, OSNC 1999, nr 5, poz. 94) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2000 r. (I CKN 1014/2000, OSNC 2001, nr 5, poz. 76) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1997 r. (II CKN 216/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 7) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2003 r. (III CKN 1302/00, OSNC 2004, nr 6, poz. 102) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2004 r. (I CK 39/03, OSNC 2005, nr 2, poz. 33) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2005 r. (V CK 776/04, Lex, nr 178229) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2005 r. (V CK 54/05, OSNC 2006, nr 7–8, poz. 138) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 1993 r. (III CZP 91/93, OSNC 1994, nr 2, poz. 29) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1994 r. (III CZP 49/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 218) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1995 r. (III CZP 181/95, OSNC 1996, nr 4, poz. 50) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r. (III CZP 70/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 192) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2005 r. (III CZP 90/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 179) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r. (III CZP 106/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 160) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1988 r. (III CRN 434/88, OSNC 1991, nr 1, poz. 12) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r. (III CKN 415/98, Biul. SN 2000, nr 2, poz. 10) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r. (III CKN 405/99, OSNC 2002, nr 11, poz. 142)
432
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2002 r. (III CKN 762/00, OSNC 2003, nr 3, poz. 43) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r. (I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92) • z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2002 r. (I CKN 1157/00, Lex, nr 55249)
Lokator • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r. (V CSK 185/05, OSNC 2006, nr 12, poz. 208) • z uzasadnienia niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2005 r. (II CK 655/04)
Majątki opuszczone i poniemieckie • odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2006 r. na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (III CZP 123/06, Biul. SN 2006, nr 12, poz. 10) • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 października 1998 r. (III CKN 644/97, OSNC 1999, nr 4, poz. 76) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1987 r. (III CZP 2/87, OSNC 1988, nr 4, poz. 46) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2003 r. (III CZP 35/03, Lex, nr 83981)
Majątki opuszczone i porzucone • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r. (II CK 51/02, OSNC 2003, nr 12, poz. 167)
Mienie państwowe • z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1991 r. (III CZP 38/91, OSNC 1991, nr 10–12, poz. 118)
Mienie zabużańskie • odpowiedź Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2007 r. na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (III CZP 29/07, Lex, nr 236095) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2001 r. (III CZP 3/2001, OSNC 2001, nr 11, poz. 159) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2003 r. (CK 323/2002, OSNC 2004, nr 6, poz. 103)
Najem nieruchomości • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 r. (III CZP 89/74, OSNC 1976, nr 1, poz. 7) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r. (III CZP 21/2006, OSNC 2007, nr 2, poz. 22)
Tematyczny wykaz orzeczeń Sądu Najwyższego • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 października 1986 r. (III CZP 69/86, OSNC 1987, nr 10, poz. 153)
Nieruchomości warszawskie • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2001 r. (CKN 71/01, OSNC 2002, nr 7–8, poz. 98) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r. (III CZP 6/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 4) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2002 r. (I CKN 1215/00, OSP 2004, z. 1, poz. 3)
Nieruchomość rolna • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999 r. (III CKN 140/98, Lex, nr 50652) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1984 r. (III CZP 78/84, OSNC 1985, nr 10, poz. 149) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1996 r. (III CZP 47/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 50) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2001 r. (II CKN 440/01, OSNC 2002, nr 7–8, poz. 99)
Ograniczone prawa rzeczowe
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1971 r. (III CRN 45/70, OSNC 1972, nr 1, poz. 9) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 1974 r. (II CR 337/74, OSNC 1975, nr 10–11, poz. 148) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 1988 r. (III CRN 229/88, OSNC 1990, nr 12, poz. 153)
Prawo pierwokupu nieruchomości • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r. (III CZP 5/2004, OSNC 2005, nr 6, poz. 96) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2000 r. (V CKN 96/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 34) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r. (IV CKN 784/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 14) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2003 r. (V CK 177/2002, OSNC 2004, nr 10, poz. 160)
Prawo sąsiedzkie • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r. (III CZP 75/2001, OSNC 2002, nr 10, poz. 121)
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1998 r. (III CKN 566/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 17) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r. (V CKN 30/2000, OSNC 2001, nr 9, poz. 125)
Samodzielny lokal mieszkalny
Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2005 r. (IV CK 65/05, Lex, nr 176343) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1984 r. (III CRN 29/84, OSNC 1984, nr 10, poz. 180)
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r. (IV CKN 1842/2000, OSNC 2004, nr 5, poz. 84) • z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r. (III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214)
Podział nieruchomości • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2004 r. (III CZP 61/2004, Prok. i Pr. 2005, nr 4, poz. 39) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r. (III CZP 136/06, Lex, nr 209079)
Posiadanie • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r. (I CKN 430/98, OSNC 1999, nr 11, poz. 198) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r. (III CZP 17/73, OSNC 1974, nr 4, poz. 66) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1978 r. (III CZP 101/77, OSNC 1978, nr 9, poz. 150) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r. (III CZP 33/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 66)
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 1999 r. (I CKN 960/98, OSNC 1999, nr 10, poz. 173)
Służebność gruntowa
Służebność osobista • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r. (III CZP 109/91, OSNC 1992, nr 5, poz. 76)
Umowa przedwstępna • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r. (II CKN 624/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 120) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. (IV CKN 305/2001, OSNC 2004, nr 7–8, poz. 130)
Umowa sprzedaży • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r. (III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1975 r. (II CR 97/75, OSP 1977, nr 4, poz. 76) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r. (III CKN 246/2000, OSNC 2000, nr 11, poz. 213)
433
Tematyczny wykaz orzeczeń Sądu Najwyższego
Uwłaszczenie
Współwłasność
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2003 r. (III CZP 87/02, OSNC 2003, nr 12, poz. 157)
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. (III CZP 9/06, Lex, nr 180649) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. (III CZP 11/06, Lex, nr 180647) • z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r. (III CZP 80/79, OSNC 1980, nr 9, poz. 157)
Użytkowanie • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1998 r. (III CKN 566/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 17) • z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 1980 r. (III CZP 11/80, OSNC 1980, nr 80, poz. 139)
Użytkowanie wieczyste • orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r. (II CKN 639/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 121) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73, OSNC 1974, nr 11, poz. 197) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. (II CK 34/05, OSNC 2006, nr 7–8, poz. 125) • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r. (V 784/04, M. Spół. 2006, nr 6, poz. 38) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1992 r. (III CZP 89/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 147) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r. (III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 6, poz. 76) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2004 r. (III CZP 23/04, OSNC 2005, nr 7–8, poz. 120) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r. (III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 35) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 26/06, Lex, nr 180641) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r. (II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61) • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2003 r. (V CKN 1800/00, OSNC 2004, nr 5, poz. 87)
434
Wywłaszczenie • postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2002 r. (III CKN 520/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 26)
Zabudowa • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r. (I CK 318/02, Wspólnota 2003, nr 26, poz. 52)
Zarząd sprawowany przez Lasy Państwowe • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1944 r. (III CZP 50/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 212)
Zasiedzenie • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r. (III CZP 14/93, OSNC 1993, nr 11, poz. 196)
Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r. (III CZP 72/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 107) • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2006 r. (III CZP 100/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 95)
Zasób nieruchomości gminy • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2003 r. (III CZP 46/2003, OSNC 2004, nr 10, poz. 153)
LITERATURA Bardach J., Leśnodorski B., Pietrzak M., Historia ustroju i prawa polskiego, wyd. 4, Warszawa 1997; wyd. 5, Warszawa 2002 Bieniek G., Kalus S., Marmaj Z., Mzyk E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 1, Warszawa 2005; wyd. 2, Warszawa 2007 Dziczek R., Postępowania cywilne w sprawach dotyczących nieruchomości, wyd. 3, Warszawa 2005; wyd. 4, Warszawa 2006 Encyklopedia Gazety Wyborczej, t. I–XX, Warszawa 2005 Rudnicki S., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. 3, Warszawa 2004; wyd. 4, Warszawa 2005
