Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере недвижимости(Автореферат)

На правах рукописи

ПОКОПЦЕВА ЕКАТЕРИНА БОРИСОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ РЕАЛЬНОГО И ФИНАНСОВОГО СЕКТОРОВ ЭКОНОМИКИ НА ПРИМЕРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.01 – Экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2003

2

Работа выполнена в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов. Научный руководитель –

кандидат экономических наук, доцент Амосова Вера Владимировна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Овчинников Геннадий Петрович кандидат экономических наук, доцент Добрынин Леонид Александрович

Ведущая организация –

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится 10 апреля 2003 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.04 при Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов по адресу: 191123 Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21, ауд. 48. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СанктПетербургского государственного университета экономики и финансов. Автореферат разослан «___» марта 2003 г. Ученый секретарь диссертационного совета

Селищев А.С.

3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности на недвижимость в Российской Федерации с началом процесса приватизации, повлекли за собой активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. В то же время, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств. Поскольку государство в силу экономических причин было не в состоянии продолжать самостоятельно финансировать строительство жилья для своих граждан, возникла необходимость переосмысления процессов, происходящих в жилищной сфере, и формирования новой государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна быть направлена на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь – средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важнейшей мерой реализации современной жилищной политики является создание единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России. За годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны. В существующих научных исследованиях имеются значительные разночтения. Предметом споров является даже принадлежность рынка недвижимости: часть экономистов относит его к рынку благ, другие – к финансовому рынку. Наибольшая неопределенность остается в вопросе, касающемся будущего российской ипотеки: какой из существующих в мире моделей ипотечного кредитования отдать предпочтение при построении российской ипотечной системы? Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка недвижимости, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка

4

недвижимости не только в решении социальных проблем общества, но также и в активизации промышленного производства, развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабилизации позволит более тщательно и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок. Целью диссертационной работы является комплексное теоретическое осмысление совокупности экономических процессов, оказывающих влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости, анализ факторов, обусловливающих динамику данного рынка и повышение его значимости в пределах национальной экономики, и формулирование мер, способных оптимизировать деятельность экономических субъектов. Для достижения указанной цели были поставлены следующие конкретные задачи: − на основе теоретического обобщения особенностей формирования рынка недвижимости проанализировать основные экономические категории применительно к рынку недвижимости в целом и рынку жилья в частности; − исследовать рынок жилья как имеющего наибольшую социальную значимость сегмента рынка недвижимости; − изучить особенности формирования цен на рынке недвижимости и его динамику; − проанализировать взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости с применением теоретических моделей и практических данных; − провести сравнительный анализ рынков недвижимости Соединенных Штатов Америки, стран Западной, Восточной Европы и России для выявления наиболее значимых общих характеристик и отличительных особенностей, оказывающих влияние на степень развитости рынка недвижимости; − проследить взаимосвязь рынка недвижимости с финансовым рынком, определить степень данной взаимосвязи на рынках недвижимости стран с переходной экономикой по сравнению с рынками развитых стран и влияние, которое финансовый рынок оказывает на развитие рынка недвижимости; − оценить значение ипотечного кредитования для совершенствования экономического механизма функционирования рынка недвижимости, а также для решения социальных проблем общества. Объектом исследования является рынок недвижимости как экономическая категория, рынок жилья как наиболее социально значимая

5

часть рынка недвижимости, ипотечный рынок как связующее звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, иллюстрирующий взаимосвязь реального и финансового секторов экономики и позволяющий рынку недвижимости подавлять негативное влияние внутренних причин своей несовершенности. Предмет исследования – экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота недвижимости, теоретические основы формирования рынка недвижимости как системы взаимосвязанных рынков, отражающей взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. Теоретическая и методологическая основа исследования. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких видных отечественных и зарубежных специалистов, как Г.Поляковский, А.Г.Аганбегян, Н.Б.Косарева, А.Ринг, К.Кейз, И.Д.Грачев, В.Н.Пономарев, В.В.Лимаренко, Г.П.Овчинников, Ю.В.Пашкус, Н.С.Пастухова, С.Н.Максимов, Р.Страйк и др. Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, другие нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети интернет. Научная новизна исследования заключается в следующих полученных автором результатах: − уточнен понятийный аппарат и проведена систематизация теоретических аспектов функционирования рынка недвижимости. Показано, что наличие у объектов недвижимости физических характеристик и свойств и общие принципы их обращения на рынке дают основание утверждать о товарной природе недвижимости; − проведено исследование степени совершенности рынка недвижимости. Выявлено, что локальность рынков недвижимости, низкая эластичность спроса и предложения, необходимость высоких пороговых инвестиций и ряд других являются причинами более низкой степени совершенности данного рынка по сравнению с другими рынками. Предложены варианты повышения степени совершенности рынка недвижимости через вовлечение профессиональных посредников и активизацию более совершенных рынков, в первую очередь – рынка финансовых активов. − на примере рынка жилья проведено комплексное исследование параметров спроса и предложения и их эластичности. Показана низкая эластичность спроса и неэластичность предложения в коротком периоде. Приведен и доказан авторский тезис об изменении эластичности на разных участках кривой спроса;

6

− проанализирована зависимость угла наклона кривой IS от изменения параметров рынка недвижимости. Установлено, что низкая эластичность спроса на рынке недвижимости и неэластичность предложения на нем в коротком периоде приведут к большему изменению угла наклона кривой IS по сравнению с ситуацией, когда рынок недвижимости не учитывается в качестве значительной составной части рынка благ. Доказана необходимость учета параметров рынка недвижимости при определении общего экономического равновесия; − всесторонне исследованы вопросы потребительского выбора домохозяйств на рынке недвижимости в зависимости от размера дохода и личных предпочтений. Предложена новая методика графического анализа влияния возможности получения ипотечного кредита на решения домохозяйств; − исследованы особенности ценообразования на рынке недвижимости. Установлено, что низкая степень информированности участников рынка, уникальность и стационарность объектов недвижимости удлиняют процесс установления равновесной цены сделки и способствуют формированию ценового лага – интервала цен, в котором данный объект может быть реализован; − рассмотрен новый показатель, который может быть использован при анализе динамики рынка недвижимости, – время позиционирования объекта на рынке (Time On Market, TOM). Предложено рассматривать TOM в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости, поскольку при незначительных колебаниях экзогенных факторов увеличение времени позиционирования объектов на рынке позволяет сохранить существующий уровень цен и препятствовать вхождению рынка недвижимости в состояние кризиса; − проведен комплексный анализ взаимовлияния параметров рынка недвижимости и экономической системы государства как отражение взаимосвязи между реальным и финансовым секторами экономики. Показано, что степень экономического развития государства во многом определяется степенью развития рынка недвижимости и рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем, показатели дохода и занятости населения, а также доходов, получаемых домохозяйствами на фондовом рынке, оказывают влияние на значение показателей рынка недвижимости; − исследованы подходы различных экономических учений к изучению цикличности рынка недвижимости. Сделан вывод о преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса; − проведен сравнительный анализ систем жилищного финансирования экономически развитых стран, стран Восточной Европы

7

и России с точки зрения их эффективности при решении социальноэкономических проблем общества. Выявлено, что для России больший практический интерес представляет система жилищного финансирования стран Евросоюза, поскольку социально-экономические условия европейских стран (система права, структура населения и уровень его благосостояния, объемы рынков) более сопоставимы с соответствующими условиями современной России; − показана значимость ипотечного рынка, являющегося, через рынок ипотечных ценных бумаг, связующим звеном между реальным и финансовым секторами экономики, находящим отражение в механизме взаимодействия рынка недвижимости и рынка финансовых активов. Отлаженность механизма данного взаимодействия оказывает наиболее значительное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости на современном этапе. На основе проведенного анализа существующих моделей ипотечного кредитования выработаны предложения о целесообразности их использования при построении российской ипотечной системы; − рассмотрена дилемма природы ипотечного процесса – как социального блага для решения жилищных проблем общества или экономически эффективного механизма. Приведены доказательства, подтверждающие ведущую роль экономической составляющей при построении ипотечной системы России. Теоретическая и практическая значимость исследования. Результаты диссертационной работы позволяют рассматривать процессы, происходящие на рынке недвижимости, во взаимосвязи с процессами, имеющими место на других рынках, и более комплексно подходить к анализу экономической системы в целом. Полученные выводы могут быть использованы в качестве теоретической основы для проведения прикладных исследований в сфере недвижимости. Их также целесообразно применять при разработке методических и учебных пособий по курсам «Макроэкономика» (в разделах, посвященных теории потребления, экономическим циклам и модели общего экономического равновесия) и «Экономика недвижимости». Практическая значимость проведенного исследования состоит в возможности использования его результатов для оценки текущего состояния рынка недвижимости Российской Федерации и степени его развития по сравнению с зарубежными рынками; при создании и практической апробации различных схем ипотечного кредитования, а также при разработке мер государственной поддержки в сфере финансирования жилищного строительства. Апробация. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в семи научных работах и прошли обсуждение на

8

студенческой конференции СПбГУЭФ (Санкт-Петербург, 1996г.), всероссийской конференции и 2-м всероссийском экономическом форуме студентов и молодых ученых (Санкт-Петербург, 1999г.), научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР в 1998 и 2002 годах, также на теоретическом семинаре аспирантов СПбГУЭФ. Структура и объем диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, списка библиографических источников и приложения. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее теоретической и практической разработанности, определяются цели и задачи, объект и предмет исследования, описывается его теоретическая основа, формулируется научная новизна исследования, практическая значимость работы. В первой главе «Рынок недвижимости. Категориальный анализ» исследуется понятие рынка недвижимости, его особенности и место в системе рынков; анализируются основные экономические категории и показатели рынка недвижимости и их динамика на примере рынка жилья; изучается взаимовлияние рынка недвижимости и экономической системы государства. Во второй главе «Жилищные системы стран с разным уровнем социально-экономического развития» проводится сравнительный анализ жилищных систем экономически развитых стран, стран Восточной Европы и России; изучаются системы жилищного финансирования разных стран с точки зрения их эффективности при решении социальноэкономических проблем общества. В третьей главе «Ипотечный рынок как механизм совершенствования рынка недвижимости» исследуется понятие и структура организации ипотечного рынка; рассматриваются существующие модели ипотечного кредитования с позиции возможности их внедрения на российский рынок; выявляются проблемы становления российской ипотечной системы; анализируется роль ипотечных ценных бумаг как связующего звена между рынком недвижимости и рынком финансовых активов; обосновывается необходимость экономически эффективного подхода к решению жилищных проблем российского общества при создании ипотечной системы. В заключении излагаются основные выводы, полученные в рамках диссертационного исследования и выносимые на защиту.

9

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ Проведенный детальный анализ теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования рынка недвижимости позволяет комплексно подходить к рассмотрению принципов развития экономической системы в целом и может послужить основой для разработки социально-экономической политики государства в сфере регулирования рынка недвижимости и финансирования жилищного строительства. 1. Анализ основных экономических категорий применительно к рынку недвижимости. Недвижимость как объект рыночных отношений обладает специфическими характеристиками и свойствами, основными из которых являются его долговечность, стационарность и уникальность, низкая ликвидность и высокая стоимость. Данные свойства недвижимости обусловливают необходимость формирования специального рынка для целей обращения объектов недвижимости – рынка недвижимости. Рынок, на котором происходят операции с недвижимостью, отличается локальностью, индивидуальностью сделок, необходимостью высоких пороговых инвестиций для совершения операций и государственной регистрации сделок, низкой эффективностью спекулятивных сделок и сложностью достижения рыночного равновесия. Физические характеристики и свойства недвижимости вкупе с обменной природой процессов, происходящих на данном рынке, дают основание отнести недвижимость к категории товаров, а рынок недвижимости считать составной частью рынка благ. Классификация рынка недвижимости позволяет выделить в его составе рынок аренды – наиболее конкурентный из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости. Его особенностью является большая эластичность спроса и предложения, связанная с тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в части некоторых его особенностей. Здесь он в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским, обладает делимостью, большей ликвидностью. Кроме того, на данном рынке выше динамика спроса и больше эластичность предложения и он в меньшей степени подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности. Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса. Характер изогнутости разная на различных

10

интервалах кривой, что связано изменениями эластичности спроса. Длительность интервалов зависит от степени реакции потребителей в ответ на изменение показателей рынка недвижимости. Отложенный спрос и неоправданные ожидания характеризуют неэластичный участок кривой спроса; этап стабилизации и насыщения рынка приводит к некоторому росту эластичности. Однако возможность более значительного роста эластичности, который мог бы произойти при поступлении на рынок недвижимости дополнительных финансовых ресурсов в большом объеме, нивелируется стационарностью, высокой стоимостью и низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Эти его особенности оказывают тормозящее влияние на рост эластичности спроса, в результате чего общая эластичность спроса на рынке недвижимости остается низкой. Предложение недвижимости, в том числе жилой, в краткосрочном периоде неэластично, что вызвано длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса или его структуры. В долгосрочном периоде прямая предложения жилья будет выглядеть как кривая с положительным наклоном, что отражает рост эластичности предложения по цене в связи с возможностью учесть результаты воздействия инвестиций. На разных рынках, составляющих рынок недвижимости, эластичность спроса и предложения неодинакова. На рынке коммерческой недвижимости эластичность наибольшая из всех рассматриваемых (товар на рынке аренды имеет большую ликвидность по сравнению с товарами других сегментов рынка недвижимости), а на земельном – наименьшая (поскольку он более подвержен государственному регулированию, что ограничивает экономическую активность на нем). Наличие у товара на рынке недвижимости вышеперечисленных особенностей приводит к значительному различию степени его совершенности по сравнению с рынком совершенной конкуренции. Стационарность объектов недвижимости является причиной их низкой ликвидности, ведет к росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; вследствие высокой стоимости объектов недвижимости становится необходимым привлекать крупные пороговые инвестиции для вхождения в отрасль, что тормозит развитие конкуренции. Несмотря на то, что несовершенность рынка недвижимости во многом объективна, она может до некоторой степени понижаться с ростом уровня развития рынка. Выявлено, что к снижению степени несовершенности рынка недвижимости может привести: рост информированности участников рынка недвижимости за счет активизации

11

профессиональных посредников и расширения спектра предоставляемых ими услуг; повышение уровня конкуренции при активизации сопутствующих и смежных рынков; внешнее воздействие, активизация других, более совершенных рынков, в первую очередь – рынка финансовых активов. 2. Потребительский выбор домохозяйств на рынке жилья. Потребительские предпочтения домохозяйств и распределение домохозяйств по уровню доходов позволяют определить структуру спроса на рынке жилья. В свою очередь, данные о структуре спроса позволяют планировать структуру и объемы предложения жилой недвижимости. Один из вариантов графического определения структуры спроса на жилье заключается в распределении потребительских предпочтений в зависимости от двух факторов (осей графика) – площади жилья и его качественных характеристик, с учетом среднего дохода семьи за определенный период времени (линии бюджетного ограничения домохозяйства). Рост доходов ведет к изменению объема и структуры потребления жилья домохозяйствами: в общем случае, семьи с более высоким доходом могут позволить себе жилье с лучшими характеристиками качества. Однако, в силу низкой ликвидности и высоких издержек товара на рынке недвижимости, а также относительно низкой эластичности спроса на жилье, не всегда рост доходов сопровождается заменой жилья на другое. На решение потребителя-домохозяйства в большой степени влияют трансакционные издержки, или издержки переезда. Поэтому решение о смене жилья будет принято только в случае, если субъективно оцененная выгода от переезда (лучшее сочетание жилищных услуг и стоимости) превзойдет связанные с ним издержки. Другой способ графического определения структуры спроса на рынке жилья заключается в распределении потребительских предпочтений домохозяйств в зависимости от объема потребления жилья (жилищных услуг) и альтернативного потребления. В данном случае определяется критическое значение дохода, направляемого на потребление жилья, при превышении которого домохозяйство становится перед выбором: либо урезать иные потребности, но оплачивать свои потребности в жилье, либо предлагать рынку имеющееся жилье с целью за счет полученного дохода приобрести другое, более дешевое или худшего качества, направив излишки на сбережение или текущее потребление. На графике решение домохозяйства будет зависеть от положения кривой безразличия домохозяйства по отношению к осям потребления жилья и альтернативного потребления.

12

Авторская методика графического анализа влияния возможности получения ипотечного кредита на решение домохозяйств (рис. 1) заключается в определении критических точек выбора между альтернативным потреблением (ca) и потреблением жилья (cж) исходя из положения линии бюджетного ограничения домохозяйства до (AB) и после (CD) получения ипотечного кредита.

Ca

AB CD ACE OBEC

A C g

– бюджетная линия до получения кредита – бюджетная линия после получения кредита – выгоднее остаться на прежней кривой безразличия – выгоднее взять кредит на покупку жилья – положение кривой безразличия домохозяйства

f

E i j

О

B

D

Cж

Рисунок 1. Влияние возможности получения кредита на решения домохозяйств

Выбор домохозяйства заключается в возможности либо продолжать потреблять прежние объемы жилья и нежилищных товаров, либо взять кредит на покупку нового жилья и получить возможность потреблять большее количество жилищных услуг. Если субъективные оценки домохозяйства по поводу оптимального сочетания различных видов потребления (кривые безразличия домохозяйства) находятся левее и выше точки пересечения линий бюджетного ограничения до и после получения кредита (ACE), то ему выгоднее ничего не менять в своем экономическом поведении (когда ось абсцисс на графике – потребление жилья). Если же его оценки находятся ниже данной точки (OBCE), то оно выиграет от получения кредита, поскольку, значительно не снижая альтернативное потребление, сможет увеличить потребление жилья. 3. Особенности формирования цен на рынке недвижимости. Важное значение для изучения механизма формирования цен на рынке недвижимости имеют показатели ликвидности, ценового и временного лага. Низкая степень информированности участников рынка недвижимости, уникальность и стационарность объектов недвижимости удлиняют процесс установления равновесной цены сделки и

13

способствуют формированию ценового лага – интервала цен, в котором данный объект может быть реализован. Основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости в данный конкретный момент времени является время позиционирования (временной лаг, TOM) – период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке, с момента выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его покупателем. На неблагоприятное изменение макроэкономических показателей рынок недвижимости не реагирует пропорциональным снижением цен. Увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. снижается ликвидность объектов недвижимости). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращение сроков позиционирования и рост ликвидности объектов. Таким образом, благодаря инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. Предложено рассматривать временной лаг в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости при незначительных колебаниях экзогенных факторов, поскольку он позволяет сохранить существующий уровень цен и препятствовать вхождению рынка недвижимости в состояние кризиса. 4. Взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на рынке недвижимости. Проведенный анализ показал, что к факторам, оказывающим наиболее существенное влияние на динамику показателей рынка недвижимости, относятся показатели финансового рынка и показатели, связанные с благосостоянием домохозяйств – изменение личного дохода, дохода от операций на фондовом рынке и уровень занятости в регионе. Рост занятости увеличивает благосостояние домохозяйств, стимулирует спрос на жилье, связанный с миграцией домохозяйств в регионы с развивающимся рынком труда. Он может оказать влияние на рост производительности труда в регионе, что повлечет за собой рост совокупного предложения и рост цен на недвижимость. Сопоставление доходов, получаемых домохозяйствами на фондовом рынке, с общей стоимостью жилья в собственности домохозяйств позволяет оценить уровень и динамику развития рынка недвижимости и его зависимость от переменных фондового рынка. Показатели развитого рынка недвижимости, в свою очередь, могут оказать существенное влияние на показатели рынков капитала, труда, а через них– на общее состояние экономики. А низкая эластичность

14

функций спроса и предложения на рынке недвижимости не могут не повлиять на положение соответствующих кривых на рынке благ. Справедливость данного утверждения доказывается автором с помощью модели IS-LM, в макроэкономике характеризующей равновесные значения процентной ставки и национального дохода, соответствующие общему равновесию на рынках благ и денег одновременно. Алгоритм доказательства состоит в определении значения мультипликатора автономных расходов и предельной склонности к инвестированию на рынке недвижимости по сравнению с значением данных показателей на рынке благ в целом в динамике в ответ на изменение процентной ставки. Выявлено, что стремление уровня потребления на рынке недвижимости к постоянству при изменении цены, существенное изменение дохода и незначительное изменение инвестиций при изменении процентной ставки влечет за собой более значительное изменение значений мультипликатора автономных расходов и предельной склонности к инвестированию на рынке недвижимости при изменении процентной ставки. Поскольку известно, что динамика изменения угла наклона кривой IS находится в обратной зависимости от значения мультипликатора автономных расходов и предельной склонности к инвестированию, доказано, что учет показателей рынка недвижимости при построении кривой IS вызывает более значительное изменение угла ее наклона. То же самое изменение учетной ставки процента повлечет за собой большее изменение показателей рынка финансовых активов в связи с изменением спроса на деньги для совершения операций на рынке недвижимости и привлекательностью ипотечных кредитов. Это приведет к сдвигу кривой LM в осях (y, i). Сделан вывод, что изменение процентной ставки в сторону понижения приводит к установлению общего экономического равновесия при более низком значении процентной ставки и более высоком значении национального дохода, чем это было бы в ситуации, когда рынок недвижимости не выделяется в качестве значительной составной части рынка благ. В рамках исследования критически рассмотрены взгляды различных экономических учений на цикличность рынка недвижимости, являющуюся следствием влияния на него экзогенных и эндогенных факторов. Сделано заключение о том, что рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям как сезонного, так и системного характера. В итоге автором предложен вывод о преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса. Изменение объема инвестиций в недвижимость на развитых рынках может оказать

15

значительное влияние на состояние экономики страны. Однако в преобладающем большинстве случаев изменение активности на рынке недвижимости является не причиной, а уже следствием происходящих во внешней по отношению к нему среде изменений. 5. Рынки недвижимости стран с разным уровнем социальноэкономического развития. Сравнительный анализ рынков жилой недвижимости стран с разными условиями социально-экономического развития позволяет выявить их наиболее значимые общие характеристики и отличительные особенности, оказывающие влияние на степень развитости рынка недвижимости. В то время как рынки недвижимости США и Западной Европы регулируются, в основном, рыночным механизмом, в Восточной Европе и России важнейшую роль на них в дореформенный период играло государство и полугосударственные структуры. В процессе перехода к рыночным отношениям имели место значительные изменения в сторону рынка в некоторых секторах жилищной сферы: появились агентства недвижимости, строительные, отделочные, девелоперские фирмы. Но при этом реальных изменений в сфере финансирования жилищного строительства не произошло. Падение объемов жилищного строительства и ухудшение эксплуатации жилищного фонда были обусловлены причинами макроэкономического характера, не связанными непосредственно с процессами, происходящими в жилищном секторе экономики. Сделан вывод, что для создания в странах с невысоким уровнем социально-экономического развития, в том числе в России, развитого рынка недвижимости необходимо создание рыночной жилищной системы, в которой жилищный сектор является частью общей экономической системы, не требует значительных бюджетных вливаний и функционирует на принципах регулируемой рыночной экономики. Постепенный переход к все более рыночным, экономически эффективным и самоокупаемым методам регулирования рынков недвижимости, имеющий место в Западной Европе, может стать образцом поведения и для России. В целях создания развитого жилищного рынка предложены такие меры, как поощрение частных арендных отношений, развитие ипотечного рынка, а также общее оздоровление макроэкономической ситуации, выражающееся в росте промышленного производства и занятости.

16

6. Рынок ипотечного кредитования – связующий элемент рынка недвижимости и рынка финансовых активов. Отсутствие возможности долгосрочного финансирования операций с недвижимым имуществом тормозит инвестиционный процесс, не позволяет увеличивать объемы рынка недвижимости и усугубляет его несовершенство, в то время как возможность получения ипотечного кредита приводит к положительным изменениям в структуре макроэкономических показателей, в первую очередь, в частном секторе экономики. В отличие от рынка недвижимости, являющегося частью товарного рынка, ипотечный рынок может быть рассмотрен как часть финансового рынка, основной целью которого является перелив и использование капитала для инвестирования в недвижимость. Так же как и рынок недвижимости, ипотечный рынок через изменение своих показателей способен оказать влияние на динамику показателей, характеризующих общее состояние экономики. Рост или сокращение национального дохода может произойти в случае общего изменения экономической конъюнктуры, которое окажет воздействие на спрос домохозяйств на ипотечные кредиты, что вызовет изменение показателей совокупного спроса, потребления и сбережения. Снижение процентных ставок на финансовом рынке может повлечь за собой негативные последствия для субъектов ипотечного рынка. На активно развивающихся рынках, имеющих долгосрочную тенденцию к стабилизации макроэкономических показателей, установление фиксированной процентной ставки по ипотечным кредитам может привести к существенному удорожанию кредита для его получателей. Для заемщиков это будет означать сокращение будущего потребления из-за необходимости дополнительных затрат на возврат кредита. Снижение объема доступных денежных ресурсов, возникающее у кредитора при выдаче ипотечного кредита, вызывает необходимость привлечения свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала – рефинансирования операций по ипотечному кредитованию. Вторичный рынок ипотечного кредитования возникает с целью решения проблемы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Существует два основных вида ресурсов для ипотечного кредитования: депозиты населения и предприятий на счетах банков и «оптовые» источники (wholesale funds). Именно «оптовые» источники (средства пенсионных, страховых и других крупных фондов и ряд других) являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. С наступлением этапа становления ипотечного рынка в России становится острой необходимость определения на государственном

17

уровне пути, по которому будет двигаться весь процесс, т.е. выбор модели ипотечного кредитования. В диссертационном исследовании сформулированы преимущества и недостатки обеих моделей ипотечного кредитования с точки зрения возможности их внедрения на российский рынок. Преимущества двухуровневой модели сводятся к активному вовлечению в процесс ипотечного кредитования большого числа сторонних инвесторов; активизации рынка ценных бумаг, появлению на нем надежных и ликвидных ценных бумаг; возможности введения единых стандартов кредитования на всей территории страны; надежности модели для заемщиков, связанной с участием государства в деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Недостатки двухуровневой модели связаны, в первую очередь, с удорожанием кредитов для заемщиков из-за высоких операционных издержек. Преимущества одноуровневой модели: простота и дешевизна ее организации и контроля над ней; более низкая стоимость кредита для заемщиков из-за отсутствия затрат на выплату агентских вознаграждений ипотечным посредникам. В числе недостатков – несоответствие российскому банковскому законодательству, в котором в настоящее время отсутствует понятие, к которому можно было бы отнести ипотечные банки и строительные сберегательные кассы, а также сохраняющееся опасение граждан вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты в силу определенного недоверия к банковским институтам после кризиса 1998 года. В рамках диссертационного исследования прослежена эволюция подходов к организации ипотечной системы в Российской Федерации и выявлены основные тенденции ее дальнейшего развития. Критический анализ деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, призванного воплотить в Российской Федерации двухуровневую ипотечную систему, наряду с альтернативными схемами жилищного финансирования, имеющими в своем составе элементы ипотеки (так называемые «квазиипотечные» схемы) позволяет прийти к заключению о необходимости учета различных взглядов и течений при построении российской ипотечной системы. Слепое следование западным принципам не позволит решить сугубо российские проблемы в сфере жилищного финансирования. Для создания в России эффективной ипотечной системы, вне зависимости от избранной модели ипотечного кредитования, представляется необходимым формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах» позволит осуществлять полный цикл ипотечного кредитования: не только

18

выдавать ипотечные кредиты, но и рефинансировать их на вторичном ипотечном рынке. В результате рассмотрения проекта закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах» сделан вывод о том, что предусмотренные им два вида ипотечных ценных бумаг, основанных как на европейском, так и на американском опыте, а также заложенные принципы действия специализированных ипотечных банков, позволяют рассчитывать на развитие обеих моделей ипотечного кредитования. И уже на основе практического опыта определить, какая из моделей окажется более приемлемой на российском ипотечном рынке. 7. Значение ипотечного кредитования для совершенствования экономического механизма и решения социальных проблем общества. Социальные проблемы России представляют собой ключевой фактор при построении российской ипотечной системы. От избранного механизма его учета зависит, какому из подходов – социально ориентированному или рыночному – будет отдано предпочтение, какой будет потенциал у созданной системы и какова будет ее эффективность в долгосрочном периоде. В связи со значительностью жилищной проблемы администрациями субъектов Российской Федерации были разработаны социально ориентированные схемы финансирования приобретения жилья, ограниченные ресурсами региональных бюджетов. Наиболее существенным недостатком данных схем является их ориентированность преимущественно на социально незащищенный слой населения, имеющий доходы, которые не позволяют взять ипотечный кредит ни при каких обстоятельствах. Экономически активное население, слишком богатое, чтобы рассчитывать на государственную поддержку, но достаточно бедное, чтобы единовременно оплатить приобретение жилья, оказывается за рамками жилищных программ регионов. Между тем, активизация именно этого потребительского сегмента может привести к развитию массового жилищного кредитования. Сделан вывод, что деятельность всех субъектов на рынке ипотечного кредитования, в том числе государства, должна основываться на принципах возвратности и самоокупаемости. Предложено осуществлять меры по формированию положительного общественного мнения в вопросах ипотечного кредитования и повышению роли информационной поддержки происходящих в этой сфере процессов.

19

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ: 1. Покопцева Е.Б. Жилищные системы экономически развитых стран // Современные аспекты экономики. – 2003. – № 3. – 0,12 п.л. 2. Покопцева Е.Б. Ипотечная система России: социальное благо или экономический механизм? // Современные аспекты экономики. – 2002. – № 15. – 0,16 п.л. 3. Покопцева Е.Б. Ипотечное кредитование в России. – Материалы студенческой конференции СПбУЭФ «Интеграция России в мирохозяйственные связи: состояние и проблемы». 3-7 апреля 1996 г. – СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1997. – 0,1 п.л. 4. Покопцева Е.Б. Ипотечное кредитование: теория и практика применения в современной России. – 2-й Всероссийский экономический форум студентов и молодых ученых «Возрождение и перспективы роста экономики современной России». 19-20 октября 1999 года. Материалы форума. Часть 3. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 0,2 п.л. 5. Покопцева Е.Б. Методологические особенности формирования рынка недвижимости. – Возрождение и перспективы роста экономики современной России: Материалы всероссийской конференции. 29-30 апреля 1999 года. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 0,1 п.л. 6. Покопцева Е.Б. Методология формирования и функционирования рынка недвижимости. – Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1998 года. 1924 апреля 1999 года. Краткие тезисы докладов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 0,03 п.л. 7. Покопцева Е.Б. Особенности ценообразования на рынке недвижимости – Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2002 года. Краткие тезисы докладов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003. – 0,1 п.л. (в печати). 8. Покопцева Е.Б. Проблемы рынков недвижимости стран с переходной экономикой // Современные аспекты экономики. – 2003. – № 3. – 0,36 п.л.