Оценка недвижимости. Учебн. пособ

М И Н И СТ Е РСТ В О О БРА ЗО В А Н И Я И Н А У К И РО СИ Й СК О Й Ф Е Д Е РА Ц И И В О РО Н Е Ж СК И Й ГО СУ Д А РСТ В Е Н Н Ы Й У Н И В Е РСИ Т Е Т

О Ц Е НК А НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И У чебноепособи епо специ альности 080105 «Ф и нансы и креди т»О ПД .Ф .15 и специ альности 080507 «М енеджм ент орг ани заци и »СД .01.12

В оронеж 2004

2

У тверждено научно-м етоди чески м советом эконом и ческог о ф акультета 28 октября 2004 г . (протокол№ 8)

Состави тель Д олг ова О .В .

Пособи е подг отовлено на каф едре ф и нансов и креди та эконом и ческог о ф акультета В оронежског о г осударственног о уни верси тета. Реком ендуется для студентов 4 курса дневног о и вечернег о отделени й специ альности «Ф и нансы и креди т», 2 курса дневног о отделени я и 4 курса вечернег о отделени я специ альности «М енеджм ент орг ани заци и » специ али заци и «Э коном и ка и управлени еф и рм ой ».

3

Разви ти ев Росси и рыночных отнош ени й потребовало ф орм и ровани е новог о ви да деятельности – оценочной . О ценочная деятельность является составной частью процесса реф орм и ровани я эконом и ки и создани я правовог о г осударства и включает: оценку недви жи м ости ; оценку би знеса; оценку м аш и н, оборудовани я и транспортных средств; оценку нем атери альных акти вов и оценку и нтеллектуальной собственности . В рыночных услови ях незави си м ая проф есси ональная оценка и м ущ ества является необх оди м ым элем ентом при соверш ени и практи чески любой операци и с недви жи м остью, начи ная от купли -продажи и сдачи в аренду до при няти я реш ени я о реали заци и и ф и нанси ровани и проектов строи тельства и ли реконструкци и объектов недви жи м ости , и х внесени я в уставный капи тали т. д. Задачам и учебной ди сци пли ны «О ценка недви жи м ости »являются: и зучени ебазовых поняти й и м етодов оценки собственности , особенностей оценки недви жи м ости , ознаком лени е с при ем ам и сбора и обработки и нф орм аци и , проведени я правовой эксперти зы, м етодам и и конкретной тех нолог и ей оценки , выведени я и тог овой вели чи ны стои м ости , напи сани я отчета по оценке. И зучени е данной ди сци пли ны позволи т сф орм и ровать навыки оценки недви жи м ости и научи т проводи ть сам остоятельную оценку разли чных объектов недви жи м ости в соответстви и с м еждународным и и росси й ски м и стандартам и оценки . Ц елью настоящ ей работы является оказани е пом ощ и студентам в и х сам остоятельной работе над курсом «О ценка недви жи м ости », при подг отовке к сем и нарски м заняти ям , зачетам и экзам енам . В данной работе содержатся тем ати чески й план ди сци пли ны, м етоди чески е м атери алы по общ и м вопросам оценки и м ущ ества и оценки недви жи м ог о и м ущ ества, при води тся спи сок основной и дополни тельной ли тературы. Т ем ат и чески йплан и сет ка часов ди сци пли ны 4 курс Д невноеотд. Спец. «Ф и нансы и креди т»

сем и нары

сам . работа

лекци и

сем и нары

сам . работа

лекци и

сем и нары

сам . работа

1. О бщ и е вопросы оценки и м ущ ества. И нсти туци ональные основы оценочной деятельности 2. Н едви жи м ость как товар и объект оценки О собенности ф ункци они -

2 курс Д невноеотд. Спец. «М енеджм ент орг ани заци и »

лекци и

Т ем ы

4 курс В ечернееотд. Спец. «М енеджм ент орг ани заци и » К оли чество часов:

4

2

2

2

2

4

6

4

1

2

2

2

2

2

6

4

4

2

4

ровани я рынка недви жи м ости . 3. О сновные этапы и процедуры оценки недви жи м ости . А нали з наи лучш ег о и наи более эф ф екти вног о и спользовани я. 4. О сновы ф и нансовог о анали за для целей оценки . И нструм ентальные средства и практи ка ф и нансовых расчетов 5. Сравни тельный подх од к оценкенедви жи м ости . 6. Затратный подх од к оценке рыночной стои м ости недви жи м ости . 7. О ценка рыночной стои м ости зем ли . 8. О ценка рыночной стои м ости недви жи м ости с и спользовани ем дох одног о подх ода. 9. И потечнои нвести ци онный анали з. 10. Сог ласовани е результатов и составлени еотчета. И тог о:

2

2

1

2

2

4

2

2

-

-

-

-

2

2

4

4

4

-

4

4

1

2

2

4

4

4

1

4

4

1

2

2

4

4

4

1

2

2

1

1

1

4

2

2

1

2

4

1

2

2

4

4

4

1

2

2

2

2

2

6

4

4

1

2

2

1

1

1

4

2

4

-

24

24

12

18

18

44

36

36

8

И С Т О Р И Я ВО ЗНИ К НО ВЕ НИ Я И О С НО В НЫ Е НА П РА ВЛЕ НИ Я РА ЗВИ Т И Я С О ВР Е М Е ННО Й О Ц Е НО Ч НО Й Д Е ЯТ Е ЛЬНО С Т И В РО С С И И О ценка и м ущ ества как направлени е рыночной и нф раструктуры возни кла в связи снеобх оди м остью разреш ени я и м ущ ественных споров, в которых стороны для определени я объекти вной стои м ости тог о и ли и ног о и м ущ ества были вынуждены при бег ать к услуг ам незави си м ых ценовых арби тров. Соврем енная теори я и практи ка и практи ка оценки и м ущ ества является продуктом дли тельног о и стори ческог о разви ти я, основныеэтапы которог о неразрывно связаны с и зм енени ям и и нсти тута собственности в Росси и . В разви тых странах оценка и м ущ ества как проф есси ональная деятельность появи лась ещ е в 30-х г одах Х Х века, в соврем енной Росси и – в начале 90-х г г . си лам и И нсти тута эконом и ческог о разви ти я В сем и рног о банка реконструкци и и разви ти я. Н а базеэтог о И нсти тута осущ ествлялось обучени е, основанное на учебных м атери алах , разработанных А м ери кански м общ еством оценщ и ков.

5

О днако в Росси и оценка и м ущ ества была х орош о разви та в дореволюци онноеврем я. О собую значи м остьона при обрела послеотм ены крепостног о права, ког да подуш ные налог и стали постепенно зам еняться налог ам и на и м ущ ество («Положени е о г убернски х и уездных зем ски х учреждени ях »1864 г ода) и возни кла новая научная ди сци пли на, которую назвали русская оценочная стати сти ка. За почти полувековую и стори ю русской оценочной стати сти ки в Росси и были сф орм и рованы и реали зованы на практи кеорг ани заци онно-м етоди чески е подх оды к оценке, которыена начало Х Х века соответствовали , а во м ног ом и превосх оди ли лучш ую м и ровую практи ку. Заложенные русской оценочной стати сти кой при нци пы и подх оды к оценкесельскох озяй ственных и г ородски х зем ель, здани й и сооружени й практи чески в неи зм енном ви де и спользуются соврем енной практи кой оценки . Прервавш аяся на пери од сущ ествовани я плановой эконом и ки и стори я теорети чески х разработок в области оценки в Росси и получи ла свое продолжени е за рубежом , г дев результате постепенной адаптаци и к и зм еняющ и м ся услови ям ф ункци они ровани я рыночной эконом и ки сф орм и ровалось соврем енное представлени е о концепци ях , разли чных ви дах стои м остей и расчетных м етоди ках оценки , как важней ш ег о и неотъем лем ог о атри бута рыночной эконом и ки . В первыеспроблем ой оценки в Росси и конца Х Х века столкнули сьв связи с проведени ем при вати заци и . Сущ ественно акти ви зи ровалась оценочная деятельность в х одепереоценки основных ф ондов. К ог да предпри яти ям было разреш ено при влекать незави си м ые экспертные орг ани заци и для проведени я рыночной стои м ости и м ущ ества. В настоящ ее врем я незави си м ая оценка стои м ости и м ущ ества является и нф орм аци онной основой для при няти я эф ф екти вных реш ени й как в частном , так и в г осударственном секторах эконом и ки . Разви ти е оценочной деятельности является в соврем енной Росси и важным аспектом разви ти я г ражданског о общ ества и рыночных отнош ени й в эконом и ке. О сновны м и направлени ям и разви т и я оценочной деятельност и начала 21-г о века являются: - разви ти еи нф орм аци онног о обеспечени я оценочной деятельности ; - разви ти ем етоди ческой базы оценки ; - разви ти еобразовани я оценщ и ков; - соверш енствовани е росси й ског о законодательства в области оценки ; - поэтапный перех од от ли цензи ровани я к нег осударственной си стем еперсональной ответственности за качество оценки ; - разви ти есам орег ули ровани я оценщ и ков; - разви ти есам орег ули ровани я рынка оценки ; - взаи м одей стви е росси й ски х и м еждународных орг ани заци й оценщ и ков. О Т НО Ш Е НИ Я, РЕ Г У ЛИ Р У Е М Ы Е ЗА К О НО М О Б О Ц Е НО Ч НО Й Д Е ЯТ Е ЛЬНО С Т И В Р О С С И ЙС К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

6

Роль г осударства в рег ули ровани и оценочной деятельности определяется соответствующ и м законодательством , которое включает Ф З «О б оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и » от 29 и юля 1998г . № 135 – Ф З, при нят Государственной Д ум ой 16 и юля 1998 г од (в редакци и Ф З «О внесени и и зм енени й и дополнени й в Ф едеральный закон «О б оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и »»от 21.12.2001г . № 178Ф З, от 21.03.2002г . № 31-Ф З, от 14.11.2002г . № 143 – Ф З, от 10.01.2003г . № 15-Ф З, от 27.02.2003г . № 29-Ф З.) Законом определяются правовые основы рег ули ровани я оценочной деятельности в отнош ени и объектов оценки , при надлежащ и х Росси й ской Ф едераци и , субъектам Росси й ской Ф едераци и , м уни ци пальным образовани ям , юри ди чески м и ф и зи чески м ли ца для целей соверш ени я сделок с объектам и оценки , а также для и ных целей . В соответстви и с эти м законом Постановлени ем Прави тельства РФ от 6 и юля 2001 г . были при няты «Стандарты оценки , обязательные к при м енени ю субъектам и оценочной деятельности ». Э ти стандарты рег лам енти руют определени еви дов стои м ости объекта оценки , подх оды к оценкеи ее м етоды, устанавли вают требовани я к проведени ю оценки . У казанный закон и стандарты в настоящ ее врем я являются основным и докум ентам и , которыерег лам енти руют оценочную деятельностьв Росси и . О ценочнаядеят ельност ь – это деятельность субъектов оценочной деятельности (ри с. 1), направленная на установлени е в отнош ени и объектов оценки рыночной и ли и ной стои м ости (залог овой , ли кви даци онной и друг ой ). ЗА К А ЗЧ И К И – ПО Т РЕ БИ Т Е Л И У СЛ У Г ПО О Ц Е Н К Е

С У БЪ Е К Т Ы О Ц Е НО Ч НО Й Д Е ЯТ Е ЛЬНО С Т И О ЦЕ Н Щ И КИ

ПРО Ф Е ССИ О Н А Л Ь Н Ы Е О Ц Е Н Щ И КИ ф и зи чески е ли ца, при знанные проф есси ональным и оценщ и кам и по результатам проведенной в установленном порядке процедуры оф и ци альной аттестаци и

Л И Ц Е Н ЗИ РО В А Н Н Ы Е О Ц Е Н Щ И К И § юри ди чески ели ца, § ф и зи чески ели ца (и нди ви дуальные предпри ни м атели ) при знанные ли цензи рованным и оценщ и кам и по результатам проведенной в установленном порядке процедуры и х ли цензи ровани я

Р и с. 1. С у бъ ект ы оценочнойдеят ельност и О собы е обязат ельны е т ребовани як договору на проведени е оценки

7

1.О сновани ем для проведени я оценки является дог овор м ежду оценщ и ком и заказчи ком . Д ог овором м ожет быть предусм отрено проведени еоценки конкретног о объекта, ряда объектов, долг оврем енноеобслужи вани езаказчи ка по ег о заявлени ю. 2.О ценка объекта оценки , в том чи слеповторная, м ожет бытьпроведена на основани и суда, арби тражног о суда, третей ског о суда. 3.Д ог овор заключается в пи сьм енной ф орм еи нетребует нотари альног о удостоверени я. 4.Д ог овор должен содержать: - основани я заключени я дог овора; - ви д объекта оценки ; - ви д определяем ой стои м ости (стои м остей ) объекта оценки ; - денежноевознаг раждени еза проведени еоценки объекта оценки ; - сведени я о страх овани и г ражданской ответственности оценщ и ка (ном ер, дата выдачи , срок дей стви я страх овог о поли са, наи м еновани е страх овой ком пани и , осущ ествляющ ей страх овани е); - сведени я о нали чи и у оценщ и ка ли цензи и на осущ ествлени е оценочной деятельности (ном ер, дата выдачи этой ли цензи и , орг ан ег о выдавш ег о, а такжесрока, на который данная ли цензи я выдана). 5.Д ог овор об оценке как еди ни чног о объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указани е на этот объект (объекты), а также ег о (и х ) опи сани е, достаточное для однозначной и денти ф и каци и этог о объекта (объектов) оценки . С т рах овани е граж данскойот вет ст венност и оценщ и ка Страх овани е г ражданской ответственности оценщ и ков является услови ем , обеспечи вающ и м защ и ту прав потреби телей услуг оценщ и ков, и осущ ествляется в соответстви и с законодательством РФ . Страх овым случаем является при чи нени е убытков третьи м ли цам в связи с осущ ествлени ем оценщ и ком своей деятельности , установлени е вступи вш и м в законную си лу реш ени ем суда, арби тражног о суда и ли третей ског о суда. Н али чи естрах овог о поли са является обязательным услови ем для заключени я дог овора об оценке. Страх овани е г ражданской ответственности оценщ и ков м ожет осущ ествляться в ф орм езаключени я дог овора страх овани я по конкретном у ви ду О Д (в зави си м ости от объекта оценки ) ли бо по конкретном у дог овору об оценкеобъекта оценки . О бъ ект ы оценки - вещ и – отдельныем атери альныеобъекты; - совоку пност ь вещ ей, составляющ и х и м ущ ество ли ца, в том чи сле и м ущ ество определенног о ви да (дви жи м ое и ли недви жи м ое, в том чи сле предпри яти я); - право собст венност и (владени я, пользовани я, распоряжени я) и и ны е вещ ны е права на и м ущ ество и отдельные вещ и и з состава и м ущ ества;

8

- права т ребовани я, обязанност и (долг и ); - работ ы , у слу ги , и нф орм аци я и и ны е объ ект ы граж дански х прав, в отнош ени и которых законодательством установлена возм ожность и х участи я в г ражданском обороте. О бязат ельност ь проведени яоценки В слу чаях : 1.О ценки объектов, при надлежащ и х полностью и ли части чно РФ , субъектам РФ ли бо м уни ци пальным образовани ям , в частности : - при определени и стои м ости объекта в целях при вати заци и , передачи в довери тельноеуправлени ели бо передачи в аренду; - при и спользовани и объектов оценки в качествепредм ета залог а; - при продажеи ли и ном отчуждени и объектов оценки ; - при переуступкедолг овых обязательств; - при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капи талы, ф онды юри ди чески х ли ц. 2.В озни кновени я спора о стои м ости объекта оценки по и ни ци ати ве одной и з сторон в сделке, в частности : - при наци онали заци и и м ущ ества; - при и потечном креди товани и ф и зи чески х и юри ди чески х ли ц при возни кновени и спора о вели чи нестои м ости предм ета залог а; - при составлени и брачных контрактов и разделе и м ущ ества разводящ и х ся супруг ов при возни кновени и спора о стои м ости этог о и м ущ ества; - при выкупе и ли и ном предусм отренном законодательством РФ и зъяти и и м ущ ества у собственни ков для г осударственных и ли м уни ци пальных нужд; - при проведени и оценки в целях контроля за прави льностью уплаты налог ов при возни кновени и спора об и счи слени и налог ооблаг аем ой базы. Незави си м ост ь оценщ и ка Под незави си м остью оценщ и ка пони м ается отсутстви е у нег о и м ущ ественног о и ли и ног о и нтереса в оцени ваем ом объекте. П роведени е оценки объ ект а не допу скает ся: - если в отнош ени и объекта оценки оценщ и к и м еет вещ ныеи ли обязательныеправа внедог овора; - если оценщ и к является учреди телем , собственни ком , акци онером , креди тором , страх овщ и ком юри ди ческог о ли ца ли бо юри ди ческое ли цо является учреди телем , акци онером , креди тором , страх овщ и ком оценочной ф и рм ы; - если оценщ и к состои т сзаказчи ком ли бо заи нтересованным и ли цам и в бли зком родствеи ли свой стве. Н е допускается вм еш ательство заказчи ка ли бо и ных заи нтересованных ли ц в деятельность оценщ и ка, если это м ожет нег ати вно повли ять на достоверность результата проведени я оценки , в том чи сле ог рани чени е

9

круг а вопросов, подлежащ и х выяснени ю и ли определени ю при проведени и оценки объекта оценки . Разм ер оплаты оценщ и ку за проведени е оценки объекта оценки нем ожет зави сетьот и тог овой вели чи ны стои м ости объекта оценки . Т абли ца 1 П рава и обязанност и оценщ и ка О ценщ и к и м еет право § при м енять сам остоятельно м етоды проведени я оценки в соответстви и со стандартам и оценки ; § требовать от заказчи ка при проведени и обязательной оценки обеспечени я доступа в полном объем е к докум ентаци и , необх оди м ой для осущ ествлени я этой оценки ; § получать разъяснени я и дополни тельные сведени я, необх оди м ые для осущ ествлени я данной оценки ; § запраш и вать в пи сьм енной и ли устной ф орм е у третьи х ли ц и нф орм аци ю, необх оди м ую для проведени я оценки , за и сключени ем и нф орм аци и , являющ ей ся г осударственной и ли ком м ерческой тай ной (в случае, если отказ в предоставлени и указанной и нф орм аци и сущ ественным образом вли яет на достоверность оценки , оценщ и к указывает на это в отчете); § при влекать по м ере необх оди м ости на дог оворной основе к участи ю в проведени и оценки и ных оценщ и ков ли бо друг и х специ али стов; § отказаться от проведени я оценки в случаях , если заказчи к наруш и л услови я дог овора, не обеспечи л предоставлени я необх оди м ой и нф орм аци и об объекте оценки ли бо не обеспечи л соответствующ и едог овору услови я работы; § требовать возм ещ ени я расх одов, связанных с проведени ем оценки , и денежног о вознаг раждени я за проведени е оценки по определени ю суда.

О ценщ и к обязан § соблюдатьтребовани я Закона, и ных норм ати вных правовых актов; § сообщ ать заказчи ку о невозм ожности своег о участи я в проведени и оценки вследстви е возни кновени я обстоятельств, препятствующ и х проведени ю объекти вной оценки ; § обеспечени е сох ранности докум ентов, получаем ых от заказчи ка и третьи х ли ц в х одепроведени я оценки ; § предоставлять заказчи ку и нф орм аци ю о требовани ях законодательства РФ об оценочной деятельности , уставе, кодексе эти ки соответствующ ей сам орег ули руем ой орг ани заци и , на членство в которых ссылается оценщ и к в своем отчете; § предостави ть по требовани ю заказчи ка ли цензи ю на осущ ествлени е оценочной деятельности , страх овой поли с и докум ент об образовани и , подтверждающ и й получени епроф есси ональных знани й ; § не разг лаш ать конф и денци альную и нф орм аци ю, полученную от заказчи ка в х оде проведени я оценки , за и сключени ем случаев, предусм отренных законодательством РФ ; § х рани ть копи и составленных отчетов в течени етрех лет; § в случаях , предусм отренных законодательством РФ , предоставлять копи и х ранящ и х ся отчетов и ли и нф орм аци ю и з ни х правоох рани тельным , судебным , и ным орг анам по и х оф и ци альном у законном у требовани ю.

О С НО ВНЫ Е Ф О РМ Ы РЕ Г У ЛИ Р О ВА НИ Я О Ц Е НО Ч НО Й Д Е ЯТ Е ЛЬНО С Т И Рег ули ровани е оценочной деятельности – си стем а м ер и процедур, направленных на повыш ени е качества услуг оценщ и ков и соответстви е и х определенным кри тери ям , устанавли ваем ым проф есси ональным сообщ еством оценщ и ков (с ам ор е гу л и р овани е ) и ли г осударственным и орг анам и (гос у дар с т ве нное р е гу л и р овани е , в т ом чи с л е пос р е дс т вом л и це нзи р о-

10

вани я ) ли бо совм естно. Рег ули ровани е разви вается в рам ках следующ и х процедур: - определени ем етоди чески х требовани й к процедурам оценки , которыетради ци онно ф орм и руются в с т андар т ах оце нки ; - определени е требовани й к м орально-эти чески м качествам оценщ и ка, связанным с ег о незави си м остью; данные требовани я ф орм и руются в коде кс ах пр оф е с с и онал ьной эт и ки ; - определени етребовани й к уровню проф есси ональной подг отовки и опыту практи ческой работы оценщ и ка, которыеотражаются в у р овне пр оф е с с и онал ьных знани й. Ли цензи ровани ю оценочнойдеятельност и О дной и з наи более распространенных ф орм г осударственног о рег ули ровани я проф есси ональной деятельности является ли цензи ровани е. Л и цензи ровани е – разреш ени е со стороны г осударства на заняти е данной деятельностью, что обеспечи вает определенный уровень качества обслужи вани я г раждан. Л и цензи ровани е оценочной деятельности осущ ествляется в соответстви и с «Положени ем о ли цензи ровани и оценочной деятельности »утвержденног о Постановлени ем Прави тельства РФ от 7 и юня 2002 г . № 395 (в редакци и Постановлени я Прави тельства РФ от 03.10.2002 г . № 731). Положени е о ли цензи ровани и устанавли вает порядок ли цензи ровани я и услови я выдачи ли цензи й на осущ ествлени еоценочной деятельности и определяет, что ли цензи ровани е оценочной деятельности осущ ествляет М и ни стерство и м ущ ественных отнош ени й Росси й ской Ф едераци и (ли цензи руем ый орг ан). Т ребовани я к ли цензи ровани ю О Д дляф и зи чески х ли ц: - г осударственная рег и страци я в качестве и нди ви дуальног о предпри ни м ателя; - соблюдени езаконодательства РФ об оценочной деятельности ; - нали чи е докум ента об образовани и , подтверждающ ег о получени е проф есси ональных знани й в области оценочной деятельности в соответстви и ссог ласованным уполном оченным орг аном по контролю за осущ ествлени ем оценочной деятельности проф есси ональным и образовательным и прог рам м ам и высш ег о проф есси ональног о образовани я, дополни тельног о проф есси ональног о образовани я и ли прог рам м ам и проф есси ональной переподг отовки работни ков; Т ребовани я к ли цензи ровани ю О Д дляю ри ди чески х ли ц: - г осударственная рег и страци я в качествеюри ди ческог о ли ца; - соблюдени езаконодательства РФ об оценочной деятельности ; - нали чи е в ш тате юри ди ческог о ли ца не м енее 1 работни ка, для которог о данное юри ди ческое ли цо является основным м естом работы и который и м еет докум ент об образовани и , подтверждающ и й получени е проф есси ональных знани й в области оценочной деятельности .

11

В больш и нствестран сразви той рыночной эконом и кой и стори чески сложи лось так, что деятельность оценщ и ков не рег лам енти руется непосредственно г осударством . В ысоки й проф есси ональный уровень поддержи вается проф есси ональным и орг ани заци ям и путем при няти я и соблюдени я стандартов. И сключени е составляют И спани я, И тали я, Я пони я и СШ А , г десущ ествует определенноег осударственноерег лам енти ровани ев ф орм ели цензи ровани я. В Росси и с учетом м еждународног о опыта осущ ествляется поэтапный перех од от ли цензи ровани я оценочной деятельности к нег осударственной си стем еперсональной ответственности за качество оценки . С 2006 г . плани руется отм ена процедуры ли цензи ровани я. С т андарт и заци яоценочнойдеят ельност и О дной и з ф орм г осударственног о контроля оценочной деятельности является разработка стандартов оценки , которые устанавли вают определени я ф ундам ентальных поняти й , относящ и х ся к оценке и м ущ ества, и предлаг ают основныепри нци пы осущ ествлени я оценочной деятельности . Си стем а стандартов оценки , являясь неотъем лем ой частью норм ати вно-правовог о рег ули ровани я оценочной деятельности , должна обеспечи вать: - норм ати вное закреплени е еди нства м етоди чески х подх одов при выполнени и работ по оценкестои м ости ; - четки етребовани я к важней ш и м составляющ и м процесса оценки , а такжееерезультатам ; - уни ф и каци ю требовани й к составу и ф орм ам представлени я докум ентов, отражающ и х результаты оценки ; - воспрои зводи м ость результатов оценки , стаби льность качественных показателей оказываем ых оценочных услуг ; - определени е объем а тех ни ко-эконом и ческой и нф орм аци и , и спользуем ой при оценке; - создани е услови й для дей ственног о контроля за качеством оценочных услуг . При м енени ю на терри тори и Росси й ской Ф едераци и подлежат: 1. М еждународные стандарты оценки , и здаваем ые М еждународным ком и тетом по стандартам оценки и м ущ ества (International Valuation Standarts Committee - IVSC), объеди няющ и м проф есси ональные орг ани заци и оценщ и ков более чем 50 стран м и ра (РФ в данной орг ани заци и представляет Росси й скоеобщ ество оценщ и ков). 2. Е вропей ски е стандарты оценки , разрабатываем ые Е вропей ской Группой А ссоци аци й оценщ и ков (The European Group of Valuuers Associations - TEGOVA). Ч ленам и TEGOVA являются проф есси ональныеоценочныеорг ани заци и Е вропей ског о союза сакти вным и возрастающ и м участи ем партнеров и з стран Ц ентральной и В осточной Е вропы, включая Росси ю (Росси й скоеобщ ество оценщ и ков).

12

3. Н аци ональные стандарты оценки , в частности Стандарты оценки , обязательные к при м енени ю субъектам и оценочной деятельности (утверждены Постановлени ем Прави тельства Росси й ской Ф едераци и от 6 и юля 2001 г ода № 519). Т ребовани я стандартов являются обязательным и при определени и ви да стои м ости объекта оценки , подх одов к оценкеи м етодов оценки , а такжепри проведени и оценки . 4. В нутренни е стандарты (прави ла) оценочной деятельности , утверждаем ые сам орег ули руем ым и орг ани заци ям и оценщ и ков в соответстви и с Н аци ональным и стандартам и оценки , обязательныек и сполнени ю членам и сам орег ули руем ой орг ани заци и . С ам орегу ли ровани е оценочнойдеят ельност и Сам орег ули ровани е – оди н и з при знаков ци ви ли зованных отнош ени й м ежду г осударством и би знесом . Си стем а сам орег ули ровани я в разви тых странах сложи ласьдавно и при сутствует практи чески во всех областях общ ественной жи зни . Под сам орег ули ровани ем пони м ается создани е орг ани заци й для защ и ты прав неог рани ченног о круг а ли ц, то есть публи чно-правовых орг ани заци й с ф ункци ям и , свой ственным и орг анам г осударственной власти . Сам орег ули руем ыеорг ани заци и при званы занятьм есто посредни ка м ежду орг анам и г осударственной власти , проф есси ональным и участни кам и рынка и и х кли ентам и . Си стем а проф есси ональног о сам орег ули ровани я оценочной деятельности впервыевозни кла в В ели кобри тани и в 1861 г оду, ког да королем В ели кобри тани и была дарована х арти я проф есси ональным сюрвей ерам (анг л. surveyor – зем лем ер) на право сам орег ули ровани я проф есси и и соответственно был создан К оролевски й и нсти тут чартерных сюрвей еров. В настоящ ее врем я данная орг ани заци я является крупней ш ей в м и ре проф есси ональной орг ани заци ей , объеди няющ ей специ али стов. Связанных с недви жи м остью (арх и текторов, аг ентов по операци ям с недви жи м остью, оценщ и ков и т.д.). Разви тая си стем а проф есси ональног о сам орег ули ровани я оценочной деятельности сущ ествует также и в СШ А с середи ны 30-х г одов. В Росси и тради ци и сам орег ули ровани я в сф ере би знеса были почти утрачены. О днако в настоящ ееврем я эти тради ци и довольно успеш но возрождаются, во всяком случае в таки х сф ерах , как операци и на рынке ценных бум аг , ауди т, оценка, арби тражноеуправлени е. Сам орег ули руем ые орг ани заци и – это нег осударственныеком м ерчески е орг ани заци и , объеди няющ ее субъектов предпри ни м ательской деятельности по при знаку еди нства отрасли и ли рынка прои зводи м ых товаров (работ, услуг ) и ли объеди няющ и е субъектов одног о ви да проф есси ональной деятельности . О ни и м еют три основных при знака: - достаточное представи тельство (нем енее10 субъектов предпри ни м ательской деятельности и ли не м енее 100 субъектов проф есси ональной деятельности );

13

- нали чи е опубли кованных прави л и стандартов предпри ни м ательской и ли проф есси ональной деятельности , обязательных для выполнени я всем и участни кам и сам орег ули руем ых орг ани заци й ; - определени е м ех ани зм ов обеспечени я ответственности участни ков орг ани заци и перед потреби телям и . В ажней ш и м и направлени ям и деятельности сам орег ули руем ых орг ани заци й оценщ и ков являются: - соверш енствовани е си стем ы контроля качества работы членов сам орег ули руем ых орг ани заци й и проведени еэксперти зы оценочных работ; - анти дем пи нг овыем еропри яти я; - ф орм и ровани е си стем ы и нф орм и ровани я заказчи ков оценочных услуг о состояни и рынка оценки ; - участи е в разработке и соверш енствовани и м етоди к проведени я рей ти нг ов оценщ и ков; - разработка си стем ы справочной и нф орм аци и по разли чным парам етрам , при м еняем ым при оценке стои м ости (отраслевым коэф ф и ци ентам си стем ати ческог о ри ска, коэф ф и ци ентам капи тали заци и , м ульти пли каторам , ставкам роялти ); - осущ ествлени е анали з новых м етоди чески х реш ени й в оценочной деятельности и ф орм и ровани ереком ендаци й по и х при м енени ю; - создани е эф ф екти вног о м ех ани зм а взаи м одей стви я сам орег ули руем ых орг ани заци й оценщ и ков и потреби телей оценочных услуг по си стем ным вопросам соверш енствовани я оценочной деятельности ; - орг ани заци я работы по постоянном у м они тори нг у судебной практи ки по вопросам оценочной деятельности . В настоящ ееврем я в Росси и дей ствуют разли чныеорг ани заци и проф есси ональных оценщ и ков. В 1993 г оду было создано Росси й скоеобщ ество оценщ и ков (РО О ), в 1996 г оду - Н аци ональна коллег и я оценщ и ков (Н К О ), в 2002 г оду – А ссоци аци я росси й ски х м аг и стров оценки (А РМ О ) и Росси й ское общ ество проф есси ональных оценщ и ков и управляющ и х недви жи м остью – сюрвей еров, 16 апреля 2004 г ода создан Н аци ональный Совет по оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и . П О НЯТ И Е НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И В сложи вш ей ся практи ке к недви жи м ости тради ци онно относят зем лю и всеулучш ени я, постоянно закрепленныена ней (здани я, сооружени я, объекты незаверш енног о строи тельства). Поняти е «недви жи м ое и м ущ ество»впервые было сф орм и ровано в ри м ском праве в связи с введени ем в г раждански й оборот зем ельных участков и друг и х при родных объектов, и в настоящ ееврем я оно стало общ епри нятым во всех странах м и ра. В Росси и это поняти е было при м енено в указеПетра I от 23 м арта 1714 г . для ог рани чени я оборота недви жи м ости и ее наследовани я. Петр I свои м законом объеди ни л пом естья и вотчи ны в

14

одну катег ори ю – недви жи м ое и м ущ ество. Х отя в 1731 г оду этот закон былотм енен, терм и н «недви жи м ость»сох рани лся. В советском г ражданском праве не были и спользованы м ног и е наработки дореволюци онног о г ражданског о права, рег ули рующ и е вопросы собственности , в том чи сле была отм енена частная собственность на зем лю и при м енено не учи тывающ ее зем лю поняти е «основные ф онды». После отм ены частной собственности на зем лю делени е вещ ей на дви жи м ые и недви жи м ые трансф орм и ровали сь в катег ори и основных и оборотных ф ондов, а зем ельные участки учи тывали сь отдельно по ви дам и только в натуральных еди ни цах и зм ерени я (по площ ади ). В соврем енной Росси и поняти е «недви жи м ость»вновь введено в эконом и чески й и правовой оборот Законом РСФ СР «О собственности в РСФ СР»от 24 декабря 1990 г . в связи с установлени ем статуса частной собственности на зем лю и О сновам и г ражданског о законодательства Союза ССР и республи к от 31 м ая 1991 г . (ст.4). Затем этот терм и н подтвержден в У казе Прези дента РФ от 27 октября 1993 г . № 1767 «О рег ули ровани и зем ельных отнош ени й и разви ти и аг рарной реф орм ы в Росси и »(ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Граждански м кодексом Росси й ской Ф едераци и 30 ноября 1994 г . (ст. 130). В соответстви и сГраждански м кодексом РФ (ст. 130, 132) к недви жи м ым вещ ам относятся следующ и ем атери альныеи нем атери альныеобъекты (табл. 2). Т абли ца 2 О бъ ект ы , от несенны е к недви ж и м ост и по Г раж данском у кодексу Р Ф О тдельныеобъекты (ст.130 ГК РФ ) Сложныеобъекты (ст. 132 ГК РФ ) 1. Зем ельныеучастки Предпри яти е в целом как и м ущ ест2. У частки недр венный ком плекс, включая: 3. О бособленныеводныеобъекты • зем ельныеучастки ; 4. В се, что прочно связано сзем лей , в том чи с• здани я и сооружени я; ле: • и нвентарьи оборудовани е; • леса; • сырьеи продукци я; • м ног олетни енасаждени я; • права требовани я, обязанности • здани я; (долг и ); • сооружени я. • права на обозначени я, и нди 5.При равненные к недви жи м ости , подлежащ и е ви дуали зи рующ и е предпри г осударственной рег и страци и : яти е, ег о продукци ю, работы и • воздуш ныеи м орски есуда; услуг и ; • суда внутреннег о плавани я; • друг и еи сключи тельныеправа. • косм и чески еобъекты. И ные предм еты, наделенные статусом недви жи м ости по закону.

В теори и и практи ке разли чают поняти е недви жи м ог о и м ущ ества как м атери альног о (ф и зи ческог о) объекта и как ком плекса эконом и коправовых и соци альных отнош ени й , обеспечи вающ и х специ альный порядок распоряжени я и м и особую устой чи востьправ (ри с. 2).

15

Ф и зи чески йобъ ект • • • • •

м естоположени е площ адьи г рани цы объем разм ер (высота, дли на, ш и ри на) ф орм а

• • • • •

ландш аф т залежи и скопаем ых ти п почвы ф и зи чески ех арактери сти ки внеш няя среда

НЕ Д В И Ж И М О Е И М У Щ Е С Т В О

О бъ ект э коном и чески х от нош ени й • товар • капи тал в вещ ной ф орм е • и здержки содержани я • ф и нансовый акти в

• полезность • дох одность • ли кви дность • стои м ость

• цена • налог ообложени е • и нвести ровани е • спроси предложени е

О бъ ект правовы х от нош ени й • право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться)

• вещ ные права (право пожи зненног о наследуем ог о владени я, право постоянног о пользовани я, право х озяй ственног о ведени я, право операти вног о управлени я, право залог а, аренды, застрой ки , серви туты, право на зем ельный участок собственни ка здани я, расположенног о на нем , траст, и ныеправа)

О бъ ект общ и х соци альны х от нош ени й(зем ля) • м есто оби тани я людей всех поколени й • невосполни м ый при родный ресурс • пространственный бази сразм ещ ени я друг и х объектов • защ и щ ается на благ о всех людей • основа свободы и незави си м ости

• услови ежи зни людей • и сточни к благ • прести жностьвладени я • основа г ордости и славы • м ног оф ункци ональное назначени е

Ри с.2 Недви ж и м ост ь как ф и зи чески й, э коном и ко-правовойи соци альны йком плекс от нош ени й С П Е Ц И Ф И Ч Е С К И Е П Р И ЗНА К И НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И Н едви жи м остьм ожно рассм атри ватькак: - потреби тельскую стои м ость, удовлетворяющ ую ли чные потребности в жи ли щ е, отдых е, развлечени ях (дом , кварти ра, дача и т.д.); к ней предъявляются требовани я, определяем ые естественным и свой ствам и и и нди ви дуальным и предпочтени ям и ; - ф актор прои зводства, выступающ и й в ф орм еосновных прои зводственных ф ондов (здани я, сооружени я); - и сточни к дох ода, предназначенный для ведени я би знеса. Д анным и ви дам и недви жи м ости владеют сцелью получени я устой чи вог о потока дох одов на вложенный капи тал.

16

Н едви жи м ость и м еет потенци альную способность при носи ть дох од и является довольно при влекательным направлени ем для и нвести ровани я. Ф орм ы дох ода от недви жи м ости : - будущ и е пери оди чески е потоки денежных средств от сдачи в аренду; - увели чени е стои м ости недви жи м ости за счет и зм енени я рыночных цен; - дох од от перепродажи объекта в концепери ода владени я. В ли тературе, посвящ енной эконом и кенедви жи м ости , встречаются разли чные при знаки и опи сани я недви жи м ости как акти ва для и нвести ровани я. О ди н и з вари антов х арактери сти ки недви жи м ости как объекта и нвести ци й представлен в табл. 3. При влекательность и нвести ровани я в недви жи м ость объясняется следующ и м и ф акторам и : - в м ом ент при обретени я недви жи м ости и нвестор получает пакет прав, в то врем я как м ног и е объекты и нвести ровани я не влекут за собой права собственности ; - сох ранностьвложенных средств вообщ е(в обычных услови ях недви жи м ость нельзя потерять и ли пох и ти ть) и от и нф ляци и в частности (и нф ляци онныепроцессы сопровождаются ростом цен на недви жи м остьи дох одов от нее); - возм ожностьполучать от недви жи м ости дох од в денежном выражени и и и ной полезный эф ф ект, который м ожет выражаться в ком ф ортности прожи вани я, прести жности владени я определенным объектом и т.п. О днако ли кви дность недви жи м ости (особенно нежи лой ) достаточно ни зкая, и нтересующ и й потенци альног о и нвестора долг осрочный прог ноз соотнош ени я м ежду ожи даем ой выг одой и затратам и на при обретени е объекта недви жи м ости в услови ях нестаби льной эконом и ческой си туаци и м ожет бытьнеточен, что сти м ули рует к вложени ю средств в друг и есф еры. Т абли ца 3 О т ли чи т ельны е при знаки недви ж и м ост и как объ ект а и нвест и ци й Ф орм ули ровка при знака Н етради ци онные денежныепотоки

О пи сани е

Н етради ци онные денежные потоки от и нвести ци й в недви жи м ость отли чаются тем , что в пери оды разработки и сооружени я объекта денежныепотоки отри цательны, затем в пери од постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются и з отри цательных в положи тельные. В о врем я эксплуатаци и объекта м ог ут быть прои зведены сущ ественныезатраты на ег о обновлени еи ли при рост капи тала. В отдельные г оды деньг и м ог ут и зым аться посредством реф и нанси ровани я. Н аконец, получени е крупной сум м ы денег ожи дается при продаже собственности . Потом у для и нвести ци й в недви жи м остьнет еди ной внутренней норм ы окупаем ости . Разная направ- Зем ля и м еет потенци альную возм ожностьповыш ени я еестои м ости ленность дви же- по при чи не и зм енени й в си стем е зем лепользовани я, относи тельно-

17

ни я стои м ости составных частей недви жи м ости Пауш альность недви жи м ости

Н еоднородность недви жи м ости Ги бки е услови я ф и нанси ровани я недви жи м ости

г о деф и ци та участков со сх одным м естоположени ем , и нф ляци и и др. В то жеврем я относи тельная стои м ость здани й и сооружени й с течени ем врем ени сни жается. Э то сни жени е прои сх оди т и з-за и знаш и вани я здани й и сооружени й в процессе и х и спользовани я, воздей стви я окружающ ей среды, и зм енени й в тех нолог и и и др. О на определяет невозм ожность для и нвесторов при обрести , напри м ер, 7/100 оф и сног о здани я. Пауш альность недви жи м ости сни жает ее ли кви дность, поскольку и сключает м ног и х м елки х и нвесторов. К ром е тог о, пауш альность увели чи вает сроки реали заци и акти ва и затраты на соверш ени есделок. Практи чески невозм ожно най ти два оди наковых объекта, что осложняет процессоценки недви жи м ости . У при носящ ей дох од недви жи м ости м ожет бытьнесколько «слоев» ф и нанси ровани я за счет собственных и заем ных средств. Ф и нанси ровани е м ожет быть достаточно сложным по врем ени осущ ествлени я, м етодам расчета процентов, долевом у участи ю и разли чным части чным и нтересам . О ди н объект, являющ и й ся собственностью, м ожет быть сдан в аренду с разделени ем прав на поверх ность зем ли и недра и при этом отяг ощ ен залог овым и обязательствам и , в то врем я как друг ой объект м ожет нах оди ться в полной и неог рани ченной собственности и бытьсвободен от каки х -ли бо требовани й .

Разли чное сочетани е юри ди чески х прав и и нтересов при операци ях с собственностью О собые налог о- Ф едеральныеи м уни ци пальныеорг аны власти разви тых стран созвыесоображени я дали сложную си стем у налог овых законов и рег ули рующ и х норм , которые вли яют на и нвести ци и в недви жи м ость. О собенности налог ообложени я недви жи м ости как открывают новые возм ожности , так и накладывают определенныеог рани чени я. Ри ск и неопреде- И нвести ци и в недви жи м ость в больш ей степени , по сравнени ю с ленность и нве- и нвести ци ям и в тради ци онные акти вы, подвержены ри ску и неопсти ци й в недви - ределенности , поскольку являются м алоли кви дным и , так как это «запертый »капи тал, и осущ ествляются капи таловложени я на более жи м ость дли тельныесроки .

К специ ф и чески м при знакам недви жи м ости м ожно отнести следующ и е: 1. стаци онарность(недви жи м остьсвязана сучастком зем ли ); 2. уни кальность и неповтори м ость – каждая конкретная недви жи м ость(особенно нежи лая) уни кальна по ф и зи чески м х арактери сти кам и сточки зрени я и нвести ци онной при влекательности ; 3. недви жи м ость ф ундам ентальна – ее невозм ожно пох и ти ть, слом атьи ли потерятьпри обычных услови ях ; 4. специ ф и чески й х арактер оборота через оборот прав на нее; 5. к заключени ю всех сделок на рынке недви жи м ости предъявляются особыеюри ди чески етребовани я – сделки должны прой ти г осударственную рег и страци ю (Ф З № 122 – Ф З от 21 и юля 1997 г . «О г осударственной рег и страци и прав на недви жи м оеи м ущ ество и сделок сни м »); 6. высоки й уровень и здержек на проведени е сделок (трансакци онных и здержек) и дли тельный срок экспози ци и ;

18

7. стои м ость недви жи м ости высока, а ее дроблени е на и м ущ ественные доли – сложный и ли невозм ожный процесс, так как без при влечени я заем ног о каптала и нвести ци и в неезатруднены; 8. ни зкая доступностьполной и достоверной и нф орм аци и о сделках , уровнедох одности и нвести ци й в недви жи м ость; 9. возм ожность положи тельног о и ли отри цательног о вли яни я новог о строи тельства на стои м остьпри лег ающ и х зем ель, здани й ; 10. необх оди м ость постоянног о управлени я недви жи м остью, портф елем и нвести ци й в недви жи м ость на достаточном уровне для получени я при ем лем ог о дох ода. К ЛА С С И Ф И К А Ц И Я НЕ Д В И Ж И М О С Т И В процессе класси ф и каци и выделяют отдельные г руппы недви жи м ости , и м еющ и е сх одные х арактери сти ки ф ункци они ровани я, что определяет возм ожностьеди нообразных подх одов к и х оценке. К ласси ф и каци я объектов недви жи м ости по разли чным при знакам (кри тери ям ) способствует болееуспеш ном у и зучени ю объектов и обследовани ю рынка недви жи м ости , облег чает разработку и при м енени е м етодов оценки разли чных ви дов недви жи м ости . Д ля эти х целей м ожно при м енятьразныепри нци пы класси ф и каци и в зави си м ости от и х прои сх ождени я и назначени я. Д ля оценки стои м ости зем ля, здани я и сооружени я делятся на два класса: 1. С пеци али зи рованнаянедви ж и м ост ь - это недви жи м ость, которая в си лу своег о специ альног о х арактера редко, если вообщ е ког дали бо, продается на открытом рынке для продолжени я сущ ествующ ег о и спользовани я одни м владельцем , кром е случаев, ког да она реали зуется как часть и спользующ ег о ее би знеса. Специ альный х арактер недви жи м ости м ожет быть обусловлен ее конструкти вным и особенностям и , специ али заци ей , разм ером и ли м естом положени я и ли сочетани ем эти х ф акторов. 2. Неспеци али зи рованнаянедви ж и м ост ь - это недви жи м ость, на которую сущ ествует всеобщ и й спроси которая обычно покупается, продается и ли арендуется на открытом рынке для тог о, чтобы и спользовать ее для сущ ествующ и х и ли аналог и чных целей , и ли в качестве и нвести ци и , и ли для разви ти я и освоени я. О пределени е недви жи м ости предполаг ает выделени е в ег о структуредвух составляющ и х (ри с. 3): 1. Ес т е с т ве нные (пр и р одные ) объе кт ы — зем ельный участок, лес и м ног олетни енасаждени я, обособленныеводныеобъекты и участки недр. Э ти объекты недви жи м ости называют ещ е и «недви жи м остью по при роде». 2. Ис ку с с т ве нные объе кт ы (пос т р ойки ). И скусственныеобъекты получи ли названи е — «недви жи м ость по закону», однако эта катег ори я недви жи м ости опи рается на «недви жи м остьпо при роде».

19

а) ж и л ая не дви ж и м ос т ь— м алоэтажный дом (до трех этажей ), м ног оэтажный дом (от 4 до 9 этажей ), дом повыш енной этажности (от 10 до 20 этажей ), высотный дом (свыш е 20 этажей ). О бъектом жи лой недви жи м ости м ожет также быть кондом и ни ум , секци я (подъезд), этаж в подъезде, кварти ра, ком ната, дачный дом ; б) ком м е р че с кая не дви ж и м ос т ь— оф и сы, рестораны, м аг ази ны, г ости ни цы, г аражи для аренды, склады, здани я и сооружени я, предпри яти я как и м ущ ественный ком плекс; в) общ е с т ве нные (с пе ци ал ьные ) здани я и с оор у ж е ни я :. - лечебно-оздорови тельные (больни цы, поли кли ни ки , дом а престарелых и дом а ребенка, санатори и , спорти вныеком плексы и т.д.); - учебно-воспи тательные (детски е сады и ясли , ш колы, учи ли щ а, тех ни кум ы, и нсти туты, дом а детског о творчества и т.д.); - культурно-просвети тельски е (м узеи , выставочные ком плексы, парки культуры и отдых а, дом а культуры и театры, ци рки , планетари и , зоопарки , ботани чески есады и т.д.); - специ альныездани я и сооружени я - адм и ни страти вные(м и ли ци я, суд, прокуратура, орг аны власти ), пам ятни ки , м ем ори альные сооружени я, вокзалы, порты и т.д.; г) и нж е не р ные с оор у ж е ни я — м ели орати вные сооружени я и дренаж, ком плексная и нженерная подг отовка зем ельног о участка под застрой ку и т.д. К аждую и з эти х г рупп м ожно подверг нуть дальней ш ей класси ф и каци и на базеразли чных ти полог и чески х кри тери ев. И скусственные объекты м ог ут быть полностью построены и г отовы к эксплуатаци и , м ог ут требовать реконструкци и и ли капи тальног о рем онта, а также относи тся к незаконченным объектам строи тельства (незаверш енка). К «незаверш енке»относятся объекты, по которым в установленном порядке не оф орм лены докум енты о при ем ке объекта в эксплуатаци ю. О бъекты незаверш енног о строи тельства м ожно раздели ть на две г руппы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем и ли и ным при чи нам работы прекращ ены. В соответстви и с дей ствующ и м порядком разли чают два ви да прекращ ени я работ на объекте: консерваци ю и полное прекращ ени е строи тельства. Реш ени е вопросов о прекращ ени и строи тельства при ни м ает застрой щ и к. В реш ени и должны быть указаны при чи ны консерваци и и ли полног о прекращ ени я строи тельства.

20

дом и ни м ум

О БЪ Е К Т Ы НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И

Г от овност ь к и спользовани ю

Зем ельный участок в обороте

Т екущ ееи спользовани езем ельног о участка

М асш т аб

Готовые

• Д ом , • К варти ра, • К ом ната, • К ондом и ни м ум • Д ачный дом

• О ф и сы, • Рестораны, • М аг ази ны, • Гости ни цы, • Гаражи , • Склады, • Здани я, • Сооружени я • Предпри яти я как и м ущ ественные ком плексы

Т ребующ и ереконструкци и и ли капи тальног о рем онта

И нженерныесооружени я

О бщ ественные(специ альные) здани я и сооружени я

К ом м ерческая недви жи м ость

И скусственныеобъекты (построй ки ) Ж и лая недви жи м ость

У частки недр и водныеобъекты

Зем ельныеучастки

Назначени е

Л еса и м ног олетни е насаждени я

Е стественные(при родные) объекты

П рои сх ож дени е

• Больни цы, • Поли кли ни ки , • Т еатры, • Ш колы, • В окзалы, • Д руг ое

Т ребующ и езаверш ени я строи тель-ства (незаверш енка)

Р и с. 3 У кру пненнаякласси ф и каци яобъ ект ов недви ж и м ост и К ласси ф и каци язем ельны х у част ков Зем ельные участки м ог ут быть дели м ым и и недели м ым и . У часток называется дели м ым , ког да ег о м ожно раздели тьна части и образоватьсам остоятельныезем ельныеучастки сразреш ени ем целевог о и спользовани я. В соответстви и с законодательством не допускается раздел г ородски х зем ель, зем ельф ерм ерски х х озяй ств и пр. Зем ельный ф онд в РФ по эконом и ческом у назначени ю разделен на сем ькатег ори й зем ель: 1. Зем ли сельскох озяйст венного назначени яи м еют особый правовой статусна рынкенедви жи м ости и и спользуются:

21

- для сельскох озяй ственног о прои зводства (паш ни , сенокосы, пастби щ а, залежи , м ног олетни енасаждени я, цели на и друг и еуг одья); - для ли чног о подсобног о х озяй ства; - для коллекти вног о садоводства и ог ородни чества; - для подсобных сельскох озяй ственных прои зводств; - для опытных и научных станци й . 2. Зем ли городов и населенны х пу нкт ов зани м ают 4% терри тори и страны. Н а эти х зем лях разм ещ аются жи лые дом а и соци альнокультурные учреждени я, а также ули цы, парки , площ ади , при родоох ранные сооружени я; м ог ут разм ещ аться пром ыш ленные, транспортные, энерг ети чески е, оборонные объекты и сельскох озяй ственные прои зводства. Э та катег ори я зем ель обеспечи вает 86 % поступлени й в консоли ди рованный бюджет от всех платежей за зем лепользовани еи м ожет и спользоваться только в соответстви и сг енпланам и и проектам и . 3. Зем ли пром ы ш ленност и , транспорта, связи , телеви дени я, и нф орм ати ки и косм и ческог о обеспечени я, энерг ети ки , обороны и и ног о назначени я. И м еют особый режи м и спользовани я. 4. Зем ли особо ох раняем ы х т ерри т ори й включают в себя заповедни ки ; зеленые зоны г ородов, дом ов отдых а, турбаз; пам ятни ки при роды, и стори и и культуры; м и неральные воды и лечебные г рязи , ботани чески е сады и др. Д анная катег ори я зем ель предназначена для оздоровлени я людей , м ассовог о отдых а и тури зм а, а также для и стори ко-культурног о воспи тани я и эстети ческог о наслаждени я. Т аки езем ли ох раняются особым законодательством , и вести х озяй ственную деятельность на ни х запрещ ается. 5. Зем ли лесного ф онда полност ью определяю т ся правовы м реж и м ом лесов, прои зраст аю щ и х на ни х . К этой катег ори и зем ель относятся зем ли , покрытыелесам и и предоставленныедля нужд лесног о х озяй ства и м естной пром ыш ленности . 6. Зем ли водного ф онда. Э то зем ли , занятые водоем ам и , ледни кам и , болотам и (кром е тундры и лесотундры), г и дротех ни чески м и сооружени ям и и полосам и отвода при ни х . 7. Зем ли запаса служат резервом и выделяются для разли чных целей . Продажа зем ельных участков, а также выделени е и х для предпри ни м ательской деятельности и перевода и з одной катег ори и в друг ую осущ ествляется в соответстви и сзаконам и РФ и субъектов Ф едераци и . Д ля оценки и учета зем ельных участков м ожно такжевыдели тьдва основных класси ф и каци онных при знака: 1.Т еку щ ее и спользовани язем ельного у част ка - зем ельный участок не предназначен для передачи друг ом у ли цу с целью получени я дополни тельног о дох ода (т.е. недля продажи ); 2. Зем ельны йу част ок в оборот е и спользуется для получени я дох ода, в том чи слеи путем передачи в аренду, внесени я в складочный капи тал, в обеспечени езалог а и пр.

22

К ласси ф и каци яж и лойнедви ж и м ост и При веденныевыш е си стем ы класси ф и каци и рассм атри вают объекты недви жи м ости некак еди ноецелое, а как основныеф онды и зем ельный участок. В м естестем , если проводи тьанали з и м енно рыночной стои м ости недви жи м ости , возни кает необх оди м ость в разработке собственной си стем ы класси ф и каци и , которая позволяла бы учи тыватьосновные«товарные» свой ства целостног о объекта оценки и была бы увязана с уже сущ ествующ и м и си стем ам и класси ф и каци и и опи сани я объектов. При м ени тельно к объектам жи лой недви жи м ости возм ожно несколько ти полог и чески х построени й . Н апри м ер, в зави си м ости от продолжи тельности и х арактера и спользовани я жи лья: - перви чноежи лье— м есто постоянног о прожи вани я; - втори чное жи лье — заг ородное жи лье, и спользуем ое в течени е ог рани ченног о пери ода врем ени ; - трети чное жи лье— предназначено для кратковрем енног о прожи вани я (г ости ни цы, м отели и т.д.). При м ени тельно к услови ям крупных г ородов при нято выделять следующ и ети полог и чески ех арактери сти ки : 1. Э ли т ное ж и лье. К нем у предъявляются следующ и еосновныетребовани я: - разм ещ ени ев наи болеепрести жных рай онах г орода; - при надлежность к «старом у»ф онду (при нали чи и проведенног о капи тальног о рем онта и реконструкци и ) и ли к «стали нском у»ф онду; - ки рпи чныестены; - общ ая площ адькварти р нем енее70 кв. м .; - нали чи еи золи рованных ком нат по конф и г ураци и , при бли женных к квадрату, и больш ой кух ни (площ адью нем енее15 кв.м .); - нали чи е ох раняем ог о подъезда, подзем ног о и ли бли зко расположенног о г аража и др. Д ля м алоэтажных дом ов коттеджног о ти па, вх одящ и х в состав эли тных , х арактерны таки е потреби тельски е требовани я, как: разм ещ ени е на таком расстояни и до г орода, ког да поездка зани м ает неболее 1 ч.; ки рпи чныестены; застрой ка в двух и более уровнях ; нали чи еобъектов бытовог о и и нженерног о обслужи вани я. 2. Ж и лье повы ш еннойком ф орт ност и . Потреби тельски й спросна жи лье этог о ти па предполаг ает нали чи е следующ и х основных х арактери сти к: - возм ожность разм ещ ени я в разли чных (не только наи более прести жных ) рай онах г орода; - некотороесни жени етребовани й к площ ади ком нат и кух оньдо 12 и 8 кв. м (соответственно); - нали чи ег ости ной площ адью нем енее17 кв. м .; - больш ее разнообрази е конструкти вно-тех нолог и чески х парам етров.

23

При м ени тельно к м алоэтажным дом ам , расположенным в при г ородной зоне, основным и х арактери сти кам и является высокая прочность, долг овечность и ни зкая теплопроводность стен, а также обеспеченность и нженерным и сетям и . 3. Т и повое ж и лье. Д ля нег о х арактерно: - разм ещ ени ев любом рай онег орода; - соответстви е арх и тектурно-плани ровочных парам етров соврем енным строи тельным норм ам и прави лам ; - по конструкти вно-тех нолог и чески м парам етрам при надлежность к дом ам второг о поколени я и ндустри альног о дом остроени я и соврем енным . Д ля м алоэтажной при г ородной застрой ки наи более сущ ественны не только тех ни чески е х арактери сти ки , но и обеспеченность основным и объектам и соци ально-бытовог о назначени я. 4. Ж и лье ни зки х пот реби т ельски х качест в И сх одя и з услови й потреби тельског о спроса, ф орм и рующ ег ося под воздей стви ем ф актора платежеспособности , требовани я, предъявляем ые к этом у ти пу жи лья, весьм а невели ки : - разм ещ ени ев непрести жных рай онах ; - удаленностьот основных транспортных ком м уни каци й ; - при надлежность к таки м конструкти вно-тех нолог и чески м ти пам , как здани я «старог о»ф онда, неподверг авш и еся капи тальным и рем онтнострои тельным работам , и дом а первог о поколени я и ндустри альног о дом остроени я; - разм ещ ени ев первых этажах дом ов друг и х ти пов; - зани женныеарх и тектурно-плани ровочныех арактери сти ки и т.д. Рассм отренная класси ф и каци я учи тывает предпочтени я целевых г рупп потреби телей жи лья и уровеньи х платежеспособности (м аркети нг овый подх од). О днако жи лую недви жи м ость м ожно распредели ть и на основани и градост рои т ельны х ори ент и ров. Т ак, при при няти и эконом и чески х реш ени й на рынке жи лой недви жи м ости при м еняется ти полог и я, включающ ая: - дом а «старог о»ф онда, построенныев дореволюци онный пери од; - дом а, построенные за пери од с 1917 г . до конца 30-х г г ., отли чающ и еся лакони зм ом арх и тектурно-плани ровочных реш ени й , расположенные в непосредственной бли зости к м естам при ложени я труда (тог о пери ода), м ало прести жные в настоящ ее врем я, но обладающ и е высоки м и конструкти вно-тех нолог и чески м и х арактери сти кам и ; - «стали нски е»дом а, срок возведени я которых при ш елся на пери од сконца 30-х до конца 50-х г г ., знам енующ и есобой возрождени екласси чески х арх и тектурно-г радострои тельных пози ци й и расположенные преи м ущ ественно в прести жных , удаленных от пром ыш ленных зон рай онах ; - дом а первог о поколени я и ндустри альног о дом остроени я (60-ег г .) (х рущ евки ), х арактери зующ и еся зани женным и арх и тектурнотех нолог и чески м и парам етрам и ;

24

- дом а второг о поколени я и ндустри альног о дом остроени я, построенные в 70-80-х г г ., ког да в г радострои тельном проекти ровани и и спользовали сьболеевысоки енорм ы и стандарты; - соврем енные жи лые дом а, отли чающ и еся больш и м разнообрази ем х арактери сти к. Сущ ествует и класси ф и каци яобъ ект ов ж и лойнедви ж и м ост и в зави си м ост и от при м еняем огом ат ери ала нару ж ны х ст ен здани я: - дом а ски рпи чным и стенам и ; - панельныедом а; - м оноли тныедом а; - деревянныедом а; - дом а см еш анног о ти па. О тдельную ни ш у зани м ают объекты заг ородной недви жи м ости в связи с незначи тельным объем ом сделок и и х специ ф и чностью. В основном здесь представлено втори чное жи лье. Н а спрос и предложени е в этом секторе рынка вли яют м ног и е ф акторы. К ром е обычных при ори тетов при покупке жи лой недви жи м ости больш ое значени е и м еют ли чные при страсти я к м естоположени ю, врем я г ода, соци альная однородность соседей . Покупатели больш ое вни м ани е уделяют нали чи ю м акси м ально полног о спектра ком м уни каци й (автоном ных си стем тепло- и водоснабжени я). Предпочтени еотдается объектам и з ки рпи ча и ли дерева. В качествеобязательног о атри бута к объекту заг ородной недви жи м ости рассм атри вается участок м и ни м ум 10 соток. При знаки класси ф и каци и жи лой недви жи м ости , послужи вш и е основой для г руппи ровки , разли чны, как и разли чны и х м оти ваци и , предпочтени я и услови я платежеспособности . И спользовать еди ный ти полог и чески й кри тери й , и нтег ри рующ и й вли яни евсех ф акторов, непредставляется возм ожным . Поэтом у на практи ке и спользуется несколько кри тери ев, дающ и х обоснованноепредставлени еоб объектенедви жи м ости . К ласси ф и каци яком м ерческойнедви ж и м ост и К ом м ерческая недви жи м остьв Росси и стала ф орм и роваться только с началом при вати заци и предпри яти й . Сектор ком м ерческой недви жи м ости нам ног о м еньш е, чем жи лой , поэтом у и сделок соответственно м еньш е, х отя во всем м и ре ком м ерческая недви жи м ость является наи более при влекательной . Н еобх оди м о отм ети ть, что в этом секторе преобладающ ей ф орм ой сделок является аренда. К ом м ерческая недви жи м ость м ожет быть подразделена на при носящ ую дох од — собственно ком м ерческую недви жи м ость и создающ ую услови я для ег о и звлечени я — и ндустри альную (пром ыш ленную) недви жи м ость. К недви жи м ости , при носящ ей дох од, м ожно отнести : 1. О ф и сны е пом ещ ени я. При класси ф и каци и оф и сных пом ещ ени й в каждом рег и оне, м уни ци пальном образовани и при ни м аются разли чные ф акторы, по которым пом ещ ени е относи тся к том у и ли и ном у классу. Э то

25

м ог ут быть м естоположени е, качество здани я (уровень отделки , состояни е ф асада, центральног о вх ода, нали чи е ли ф тов), качество м енеджм ента (управляющ ая ком пани я, нали чи едополни тельных услуг для арендаторов) и др. 2. Г ост и ни цы . Гости ни чные проекты на сег одняш ни й день в РФ являются сам ым и сложным и ви дам и и нвести ровани я в дох одную недви жи м ость. Строи тельство новых и ли реконструкци я старых г ости ни ц сам ог о высоког о класса, и х оборудовани е и эксплуатаци онные расх оды счи таются достаточно ри скованным вложени ем денег , т.к. затраты на таки епроекты в несколько раз выш езатрат на строи тельство м одных торг овых ком плексов и ли оф и сных центров. К ром е тог о, пяти звездные г ости ни цы и м еют очень дли тельные сроки окупаем ости , поэтом у росси й ски й рынок дох одной недви жи м ости тяг отеет к г ости ни цам ни зког о тари ф а и более ни зки х капи тальных вложени й . 3. Г араж и -ст оянки (авт опарки нги ). 4. М агази ны и т орговы е ком плексы . К ак показал опыт крупных г ородов Е вропы, х орош и м и услови ям и для м есторасположени я м ног оф ункци ональных торг овых центров (М Т Ц ) являются: пересечени е крупных автотранспортных м аг и стралей , непосредственная бли зостьостановок общ ественног о транспорта. Ч ащ е всег о подобные центры оказываются расположенным и в «спальных »рай онах , ли бо за г ородом , ф акти чески на пустыре, возле крупной м аг и страли . В СШ А М Т Ц («MALL"), как прави ло, расположены за чертой г орода, что м ожно объясни ть определенным коли чеством автотранспортных средств на душ у населени я, чи сленностью населени я г ородов и друг и м и ф акторам и . Э ти разли чи я соответственно вли яют на требовани я как на этапе ф орм и ровани я общ ей стратег и и М Т Ц при би знес-плани ровани и , проекти ровани и и продви жени и , так и при строи тельстве и эксплуатаци и торг овог о центра. Т ак, напри м ер, разли чным и будут коли чество парковочных м ест, нали чи е и парам етры зон отдых а и развлечени й , сопутствующ и х бытовых услуг и пр. К ф акторам , обуславли вающ и м успех , м ожно отнести : - прави льно выбранноерасположени е; - составлени е ф ункци ональног о реш ени я и накоплени я — потребности потенци альных посети телей ; - прави льно составленный прог ноз разви ти я терри тори и , при лег ающ ей к участку застрой ки (на 5— 10 лет); - общ ая атм осф ера М Т Ц , что дости г ается в процессе проекти ровани я и ди зай нерски х разработок; - четко проработанный подбор арендаторов; - верно выбранная управляющ ая ком пани я. Д ля торг овых ком плексов особенно требуется, кром е перечи сленных ф акторов, также предоставлени е серви сных услуг свои м арендаторам (напри м ер, постоянная уборка терри тори и , рем онтная служба весов, круг лосуточная ох рана, прессовани е картона и др.). Н е следует счи тать, что разви ти е м ног оф ункци ональных торг овых центров — это и зобретени е За-

26

пада. О бщ еи звестно, что рассм отренная тради ци я разви ти я крупных торг овых пом ещ ени й , пассажей , дворов, г де«всяки й »посети тельм ог бы при обрести все, что душ е уг одно, в соответстви и с нуждам и и дох одом , куда м ожно было бы при й ти «на друг и х посм отреть и себя показать», ух оди т корням и в прош лое. Рег и оны страны нах одятся в разных эконом и чески х услови ях и разви ваются по свои м сложным законам , поэтом у в соврем енной Росси и процесс появлени я новых и ли м одерни заци я старых торг овых центров неоднороден. Л и ди рует в этом процессе М осква, как м и ровой м ег аполи с, сущ ествующ и й по сравнени ю с друг и м и г ородам и Росси и в режи м е наи больш ег о и нвести ци онног о благ опри ятствовани я . Т орг овля, как сф ера эконом и ческой жи зни , наи м енее подвержена вли яни ю нег ати вных эконом и чески х и поли ти чески х и зм енени й и быстро оправляется от кри зи са и депресси й , и г лавным показателем разви ти я торг овог о сектора м ожно счи тать растущ и й спрос на ф ункци ональные, безопасныеторг овыеплощ ади . Н а выбор м еста для аренды под м аг ази н вли яет при лег ающ ая и нф раструктура. К при м еру, расположенные в сам ом центре г орода на «тупи ковых »улочках и ли в переулках объекты остаются вне поля зрени я заи нтересованных арендаторов. 5. П ром ы ш ленная (и нду ст ри альная) недви ж и м ост ь в Р осси и нах оди т сяв начальнойст ади и разви т и я, х отя в последнее врем я по основной м ассе объектов при вати заци и прои сх оди т определени е собственни ка. Прежде чем заключать сделку, необх оди м о провести всесторонни й анали з правоустанавли вающ и х докум ентов, чтобы убеди ться в бесспорности прав продавца на предлаг аем ый объект, возм ожности ег о законног о отчуждени я и прав новог о собственни ка на и спользовани е этог о объекта по предполаг аем ом у назначени ю. По м ере разви ти я процесса ф орм и ровани я реальног о собственни ка объем сделок в этой сф еребудет увели чи ваться. Н о это одна сторона вопроса. С друг ой стороны чуть ли не в каждом г ороде страны м ожно наблюдать пустые корпуса заводов и ф абри к с обветш алым и и (и ли ) при ш едш и м и в нег одностьи нженерным и сетям и и выби тым и стеклам и окон. О ни стоят и ненах одят эф ф екти вног о собственни ка. Почем у? При чи н несколько: 1. Пром ыш ленная застрой ка 60 — 80 г г . не отвечает требовани ям соврем енных тех нолог и й , а реконструкци я требует больш и х капи тальных вложени й . 2. В настоящ ее врем я основной потреби тель пром ыш ленной недви жи м ости — м алые предпри яти я, требующ и е для своег о разви ти я объекты недви жи м ости определенной специ ф и ки : высоки е м ощ ности , нали чи е железнодорожных подъездных путей , одноэтажные и желательно отдельно стоящ и ездани я, и м еющ и еавтоном ныеком м уни каци и . 3. К ак прави ло, требовани я потенци альных арендаторов завыш ены и несоответствуют предлаг аем ым пром ыш ленным объектам .

27

4. Собственни ки пром ыш ленной недви жи м ости предлаг ают на рынок объекты, нах одящ и еся в плачевном состояни и , и при этом устанавли вают завыш енныецены. 5. Более-м енее полная и точная и нф орм аци я о пром ыш ленной недви жи м ости , ееправовом статусе, разм ерах , состояни и и т.д. отсутствует. Н а сф орм и ровавш ем ся западном рынке при нята друг ая, отли чающ аяся от предложенной выш е класси ф и каци и объектов недви жи м ости по катег ори ям : К ат егори яА . О бъекты недви жи м ости , и спользуем ые владельцем для ведени я би знеса: - объекты недви жи м ости , и спользуем ые для ведени я определенног о би знеса. О бычно продаются вм есте с би знесом (специ али зи рованная недви жи м ость); - неспеци али зи рованная недви жи м ость - обыкновенные здани я м аг ази ны, оф и сы, ф абри ки , склады, которые обычно продаются и ли сдаются в аренду. К ат егори яВ. О бъекты недви жи м ости для и нвести ци й . Д анным и ви дам и недви жи м ой собственности владеют с целью получени я дох ода от аренды и (и ли ) и звлечени я при были на вложенный капи тал. К ат егори яС . И збыточная недви жи м ость - зем ля со здани ям и и ли свободные участки , которые больш е не нужны для ведени я би знеса сег одня и ли в будущ ем и поэтом у объявляются и збыточной недви жи м остью.

ВИ Д Ы С Т О И М О С Т И К лючевым в оценкеявляется поняти естои м ости . Стои м ость неявляется х арактери сти кой , которая сам а по себепри сущ а недви жи м ости : нали чи е стои м ости зави си т от желани я людей , необх оди м о нали чи е покупательной способности , полезности и относи тельная деф и ци тность. О сновныеком поненты стои м ости представлены на ри с. 4. К О М П О НЕ НТ Ы С Т О И М О С Т И СПРО С

ПО Л Е ЗН О СТ Ь

Д Е Ф И Ц И Т Н О СТ Ь

В О ЗМ О Ж Н О СТ Ь О Т Ч У Ж Д Е Н И Я О БЪ Е К Т А

Р и с. 4. К ом понент ы ст ои м ост и

28

Стои м ость недви жи м ости , как и любог о товара, и м еет две ф орм ы проявлени я – потреби тельную и м еновую стои м ость. Потреби тельная стои м ость обусловлена совокупностью естественных и общ ественных свой ств и процессов объекта недви жи м ости с точки зрени я конкретног о пользователя, который и сх оди т и з сложи вш ег ося вари анта ег о и спользовани я, а такжеестественным и и общ ественным и свой ствам и товара, которые определены уровнем тех ни ческог о разви ти я и общ ественным и потребностям и . Плодороди е и м естоположени е зем ельног о участка, коли чественные и качественные х арактери сти ки здани й и сооружени й , и х уни кальностьи долг овечность, вкусы и предпочтени я собственни ка и м ног и едруг и е ф акторы ф орм и руют потреби тельную стои м ость недви жи м ости . Ф орм а выражени я потреби тельной стои м ости – это полезность. М еновая стои м ость возни кает в процессе обм ена объектов недви жи м ости . Н а конкурентном рынке цена, как денежное выражени е стои м ости , является ф актором , уравновеш и вающ и м си лы спроса и предложени я. Ф орм а проявлени я м еновой стои м ости – цена, которая отражает сум м арноедей стви евсех рыночных ф акторов. В ажно подчеркнуть разли чи ем ежду поняти ям и «цена», «стои м ость» и «затраты»(ри с. 5). При этом под аналог ом объекта оценки пони м ается объект сх одный по основным эконом и чески м , м атери альным , тех ни чески м и друг и м х арактери сти кам объекту оценки друг ой объект, цена которог о и звестна и з сделки , состоявш ей ся при сх одных услови ях . В процессеоценки оценщ и к всег да определяет стои м ость, однако при этом ори енти руется на цены и затраты. Д ля оценщ и ка важно прави льно выбрать ви д определяем ой стои м ости , которая соответствует целям и услови ям оценки . Зат р ат ы – сум м а денежных средств, которыенеобх оди м ы для воспрои зводства оцени ваем ог о объекта

Ст ои м ос т ь – Т и пи чны й поку пат ель (и нвест ор)

денежный экви валент, который покупатель

О цени ваем ая собст венност ь

г отов заплати тьза оцени ваем ый объект

Це на – денежная сум м а, предлаг аем ая и ли уплаченная за объект оценки и ли ег о аналог

29

Р и с. 5 О т ли чи е ст ои м ост и от зат рат и цены К раеуг ольный кам ень теори и оценки – это поняти е «рыночной стои м ости ». Сог ласно Ф едеральном у Закону РФ «О б оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и »(статья 3) р ыночная с т ои м ос т ь– наи более вероятная цена, по которой данный объект оценки м ожет быть отчужден на открытом рынке в услови ях конкуренци и , ког да стороны сделки дей ствуют разум но, располаг ая всей необх оди м ой и нф орм аци ей , а на вели чи не цены сделки не отражаются каки е-ли бо чрезвычай ные обстоятельства, т.е. ког да: - одна и з сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а друг ая сторона необязана при ни м атьи сполнени е; - стороны сделки х орош о осведом лены о предм ете сделки и дей ствуют в свои х и нтересах ; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публи чной оф ерты, ти пи чной для аналог и чных объектов оценки ; - цена сделки представляет собой разум ное вознаг раждени е за объект оценки и при нуждени я к соверш ени ю сделки в отнош ени и сторон сделки счьей -ли бо стороны небыло; - платеж за объект оценки выражен в денежной ф орм е. В определени и данног о терм и на неподразум еваются какой бы то ни был конкретный продавец и ли конкретный покупатель оцени ваем ог о и м ущ ества. Речь и дет о г и потети ческой сделке м ежду ти пи чным продавцом и ти пи чным покупателем – репрезентати вным и г и потети чески м и участни кам и рынка, чьи взг ляды и суждени я х арактерны для больш и нства реальных участни ков рынка, на котором соверш ается эта сделка. В случае если в норм ати вном правовом акте, содержащ ем требовани еобязательног о проведени я оценки каког о-ли бо объекта оценки , ли бо в дог овореоб оценке объекта оценки неопределен конкретный ви д стои м ости объекта, установлени ю подлежи т рыночная стои м ость данног о объекта. О пределени е ви дов стои м ости , отли чных от рыночной стои м ости , заф и кси рованных в росси й ски х стандартах оценки (утверждены Постановлени ем Прави тельства РФ от 6 и юля 2001 г ода № 519), представлены в табл. 4., класси ф и каци я ви дов на ри с. 6. Т абли ца 4 В и ды cт oи м ocт и , от ли чны е от ры ночной В и ды ст ои м ост и Х аракт ери ст и ка 1. Стoи м ocть объекта оценки с ог рани ченным рынком

Э то стoи м ocтьобъекта оценки , продажа которог о на открытом рынкеневозм ожна и ли требует дополни тельных затрат по сравнени ю с затратам и , необх оди м ым и для продажи свободно обращ ающ и х ся на рынкетоваров

2. Стoи м ocтьзам ещ ени я

Э то сум м а затрат на создани е объекта, аналог и чног о объекту оценки , в рыночных ценах , сущ ествующ и х на дату проведени я оценки , сучетом и зноса объекта оценки

30

3. Стoи м ocтьвоспрои зводства

Э то сум м а затрат в рыночных ценах , сущ ествующ и х на дату проведени я оценки , на создани е объекта, и денти чног о объекту оценки , с при м енени ем и денти чных м атери алов и тех нолог и й , сучетом и зноса объекта оценки

4. Стoи м ocть объекта Э то cтoи м ocть объекта оценки , определяем ая и сх одя и з оценки при сущ ествую- сущ ествующ и х услови й и цели ег о и спользовани я щ ем и спользовани и 5 И нвести ци онная Э то cтoи м ocть объекта оценки , определяем ая и сх одя и з cтoи м ocть ег о дох одности для конкретног о ли ца при заданных и нвести ци онных целях 6. Стoи м ocть объекта Э то cтoи м ocть объекта оценки , определяем ая для и счи соценки для целей нало- лени я налог овой базы и рассчи тываем ая в соответстви и с г ообложени я положени ям и норм ати вных правовых актов (в том чи сле и нвентари заци онная cтoи м ocть) 7. Л и кви даци онная cтoи м ocть

Э то cтoи м ocть объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок м еньш е обычног о срока экспози ци и аналог и чных объектов

8. У ти ли заци онная cтoи м ocть

Э то cтoи м ocть объекта оценки , равная рыночной cтoи м ocти м атери алов, которые он в себя включает, с учетом затрат на ути ли заци ю объекта оценки Э то cтoи м ocть, для определени я которой в дог оворе об оценке и ли норм ати вном правовом акте ог овари ваются услови я, не включенные в поняти е рыночной и ли и ной cтoи м ocти , указанной в стандартах оценки

9. Специ альная cтoи м ocть

31

В зави си м ост и от ст епени ры ночност и : • Рыночная • Стoи м ocть объекта оценки с ог рани ченным рынком • Н орм ати вно-рассчи танная (для целей налог ообложени я)

С т очки зрени ябу х галт ерскогоу чет а: • Первоначальная • В осстанови тельная • О статочная

В зави си м ост и от целейоценки и полнот ы оцени ваем ы х прав: • Стои м ость в обм ене (рыночная, ли ви даци онная, ути ли заци онная) • Стои м ость в пользовани и (и нвести ци онная, балансовая, стои м ость для целей налог о-обложени я)

ВИ Д Ы С Т О И В И Д МЫ О С Т И

В зави си м ост и от порядка оценки : • Стои м остьвоспрои зводства • Стои м остьзам ещ ени я

В зави си м ост и от цели оценки : • Рыночная • И нвести ци онная • У ти ли заци онная • Л и кви даци онная • Стoи м ocтьдля целей налог ообложени я

Р и с.6. К ласси ф и каци яви дов ст ои м ост и П Р И НЦ И П Ы О Ц Е НК И И М У Щ Е С Т В А Т еорети ческой базой процесса оценки и основой анали ти ческой деятельности оценщ и ка является набор оценочных при нци пов (ри с. 7 и табл. 5). Э ти при нци пы представляют собой трактовку общ еэконом и чески х законов с пози ци й участни ков рынка. О ценочные при нци пы взаи м освязаны и в обобщ енном ви де уни версальны. В процессе оценки должны быть задей ствованы все при нци пы, но степень и х значи м ости м ожет разли чаться. Степеньзначи м ости каждог о при нци па определяется конкретной си туаци ей , складывающ ей ся при оценкетог о и ли и ног о и м ущ ества. При нци пы, основанныена представлени ях пользователя: ♦ полезность ♦ зам ещ ени е ♦ ожи дани е

32

П ри нци п наи лу чш его и наи более э ф ф ект и вного и спользовани ясобст венност и

При нци пы, связанныесэксплуатаци ей собственности : ♦ остаточная продукти вность ♦ вклад ♦ возрастающ ая и ум еньш ающ аяся отдача ♦ сбаланси рованность ♦ опти м альный разм ер ♦ разделени е (объеди нени е) элем ентов объекта и прав собственности на нег о

При нци пы, связанныесрыночной средой : ♦ зави си м ость ♦ соответстви е ♦ соотнош ени епредложени я и спроса ♦ конкуренци я ♦ и зм енени е

Р и с.7. В заи м освязьпри нци пов оценки и м ущ ества Т абли ца 5 П ри нци пы оценки П ри нци п

Х аракт ери ст и ка

1. П олезност и

Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном м есте и в течени е данног о пери ода. В сяки й объект собственности обладает стои м остью, если он полезен для реали заци и определенных ф ункци й и ли ли чных потребностей .

2. Зам ещ ени я

Заключается в том , что м акси м альная цена оцени ваем ог о объекта определяется м и ни м альной сум м ой , за которую м ожет быть при обретен друг ой аналог и чный объект с экви валентной полезностью. И спользуется во всех трех подх одах : -сравни тельном - ти пи чный благ оразум ный покупатель не заплати т за объект больш е, чем стои м ость аналог и чног о объекта оди наковой полезности на м естном рынке. -затратном - покупатель не будет плати ть за собственность больш е, чем стои м ость строи тельства новог о объекта оди наковой полезности . -дох одном – при прог нозебудущ и х дох одов собственни к будет учи тыватьдох одностьаналог и чных объектов. О жи дани е – это установлени е текущ ей стои м ости дох одов и ли друг и х выг од, которыем ог ут бытьполучены в будущ ем от владени я собственностью. О жи дани е будущ и х выг од связано с вероятность

3. О ж и дани я

33

и зм енени я и х вели чи ны и х арактера, а это, в свою очередь, м ожет повли ять на настоящ ую стои м остьсобственности . В основепри нци па лежи т теори я и зм енени я стои м ости во врем ени . Гласи т, что в основестои м ости зем ли лежи т ееостаточная (до4. Д обавочной (ост ат очной) проду кт и в- бавочная) продукти вность, которая определяется чи стым дох одом , относящ и м ся к зем ле, после ком пенсаци и затрат на труд, капи тал и ност и зем ли управлени е. Д обавочная продукти вность м ожет и м еть м есто, поскольку зем ля позволяет получать дополни тельные дох оды за счет м акси м и заци и выручки от продаж, м и ни м и заци и и здержек и ли удовлетворени я особых потребностей . 5. В клада

Гласи т, что в результате и нвести ци й должен быть получен дох од, остающ и й ся после покрыти я и здержек. В клад – это сум м а на которую увели чи вается и ли ум еньш ается стои м ость объекта и ли чи стый дох од от нег о вследстви е нали чи я и ли отсутстви я каког оли бо ф актора прои зводства.

Состои т в том , что увели чени е капи таловложени й в основные 6. В озраст аю щ ей и у м еньш аю щ ейся от - составляющ и е прои зводства обусловли вает увели чени е тем пов роста при были ли ш ьдо определенног о предела, послекоторог о при рост дачи при были станови тся м еньш е, чем при рост капи таловложени й . Д анный предел соответствует м акси м альной стои м ости объекта Гласи т, что м акси м альная стои м ость объекта собственности 7. С баланси рованнодости г ается и ли сох раняется (поддержи вается) тог да, ког да ф акторы ст и (баланса) прои зводства эконом и чески сбаланси рованы. 8. О пт и м ального разм ера (э коном и ческого разм ера ресу рса) 9. Р азделени я(объ еди нени я) э лем ент ов объ ект а и прав собст венност и на него

10.Зави си м ост и

Гласи т, что при сложи вш и х ся на рынке тенденци ях больш и м спросом пользуется определенная (опти м альная) вели чи на объекта собственности данног о ти па. Гласи т, что и м ущ ественные права на собственность следует разделятьи объеди нятьтаки м образом , что стои м остьсобственности при этом увели чи валась. М ожет быть: -ф и зи ческоеразделени е -разделени епо врем ени владени я; -разделени есовокупности и м ущ ественных прав собственности ; -разделени еи м ущ ественных прав среди участни ков; -разделени епо залог овым правам . Гласи т, что стои м ость оцени ваем ой собственности зави си т от х арактера и стои м ости окружающ ей собственности .

Гласи т, что м акси м альная стои м ость возни кает тог да, ког да уровень арх и тектуры. У добств, х арактера и спользовани я собственности соответствует потребностям и ожи дани ям м естног о рынка. Гласи т, что цена собственности определяется взаи м одей стви ем 12.С оот нош ени я с прос а и предложени я на аналог и чную собственность на данном спроса и предлож ерынке. ни я 11. С оот вет ст ви я

13. К онку ренци и

Гласи т, что ког да при быль на рынкепревыш ает уровень, необ-

34

х оди м ый для оплаты ф акторов прои зводства, конкуренци я на данном рынкеувели чи вается, что при води т к сни жени ю среднег о уровня дох одов. 14. И зм енени я

О тражает ф акт непостоянства стои м ости во врем ени . Гласи т, что стои м ость постоянно и зм еняется как в результате и зм енени я сам ой собственности , так и в результате и зм енени я внеш ни х услови й .

Н аи лучш ееи наи болееэф ф екти вное и спользовани е – это веро15. Наи лу чш его и наи более э ф ф ект и в- ятное и спользовани е свободной зем ли и ли собственности с улучш еного и спользовани я ни ям и , которое: -юри ди чески допусти м о (т.е. рассм отрени е законных способов и спользовани я, которые не проти воречат дей ствующ и м в данной м естности законодательным , прави тельственным и м уни ци пальным актам ); - ф и зи чески осущ естви м о (т.е. рассм отрени е ф и зи чески реальных в данной м естности способов и спользовани я); -ф и нансово целесообразно (т.е. рассм отрени е тех ф и зи чески осущ естви м ых и разреш енных законом вари антов и спользовани я, которыебудут при носи тьпри ем лем ый дох од владельцу объекта); -наи болеерентабельно (т.е. дает опти м альныестои м остныерезультаты и обеспечи вает наи высш ую текущ ую стои м остьобъекта)

П Р О Ц Е С С О Ц Е НК И НЕ Д В И Ж И М О С Т И П роцесс оценки – это последовательность дей стви й , обеспечи вающ и х процесс сбора и анали за данных , проведени я расчетов стои м ости и м ущ ества и оф орм лени ерезультатов оценки в отчет. Процесс оценки представляет собой ком плекс си стем ати зи рованных операци й , целью которых является получени еответа на вопросзаказчи ка: сколько стои т недви жи м ость? Структура процесса оценки недви жи м ости представлена на ри с. 8. Е сли по стади ям 4 – 7 заказчи ка, в основном , будут и нтересоватьрезультаты, то в реали заци и стади й 1 – 3 он должен при ни м ать непосредственное участи е. М еждународные и Н аци ональные стандарты оценки (в частности Стандарты оценки , обязательные к при м енени ю субъектам и оценочной деятельности ) предусм атри вают при м енени е при оценке недви жи м ости трех общ епри нятых в проф есси ональной оценочной практи ке подх одов: дох одног о, затратног о и сравни тельног о (табл. 6).

35

1

2

3

4

5

6

7

Постановка задачи (определени епроблем ы)

Составлени еплана и заключени едог овора на оценку

Сбор и анали з данных

А нали з наи лучш ег о и наи болееэф ф екти вног о и спользовани я

О ценка стои м ости объекта на основетрех общ епри нятых подх одов

Сог ласовани ерезультатов, полученных спом ощ ью разли чных подх одов Составлени еотчета об оценке

• И денти ф и каци я объекта • В ыявлени епредм ета оценки • О пределени едаты оценки • У становлени ецели и ф ункци и оценки • У становлени еви да оценоч ной стои м ости • Составлени еог рани ч и тельных услови й и ознаком лени есни м и заказчи ка • Граф и к работы по оценке • И сточни ки и способы сбора и нф орм аци и • Затраты на сбор т обработку и нф орм аци и • В ыбор оценочной м етодолог и и • О пределени есостава г руппы экспертов оценщ и ков • Д енежноевознаг раждени еоценщ и ка • Подг отовка и подпи сани едог овора на проведени еоценки • О см отр объекта оценки • Сбор общ и х данных • Сбор специ альных данных (об оцени ваем ом и аналог и чных объектах ) • Проверка полноты и достоверности данных • А нали з и обработка данных • А нали з зем ельног о участка как свободног о и анали з зем ельног о участка сулучш ени ям и • Правовая обоснованностьвыбранног о вари анта и спользовани я • Ф и зи ческая возм ожность • Э коном и ческая осущ естви м ость • М акси м альная продукти вность • Рыночный подх од • Затратный подх од • Д ох одный подх од • Проверка данных • Проверка допущ ени й и выводов • Проверка м атем ати чески х расчетов • О кончательноезаключени еоб оценочной стои м ости (си нтез оценочных стои м остей , полученных си спользовани ем трех подх одов, в еди ноеокончательноезаключени еоб оценочной стои м ости )

Ри с.8. С т ру кт у ра процесса оценки

Т абли ца 6 О сновны е подх оды к оценке недви ж и м ост и Подх оды к оценкестои м ости недви жи м ости Д ох одны й С равни т ельны й Д ох одны йподх од – это совокупность м етодов С равни т ельны йподх од– это совооценки стои м ости объекта оценки , основанных на определени и ожи даем ых дох одов от объекта оцен- купностьм етодов оценки cтoи м ocти объекта ки . При этом учи тываются не только разм еры до- оценки , основанных на сравнени и объекта х одов, но и врем я и х поступлени я, а такжеуровень оценки с аналог и чным и объектам и , в отнош ени и которых и м еется и нф орм аци я о ценах ри ска, связанног о си х получени ем . сделок сни м и . В рам ках подх ода при м еняются 2 м етода. Базоваям одель м ет ода прям ойкапи т али заци и : Базоваям одель подх ода: NOI

V =

R

г деV – стои м остьобъекта недви жи м ости ; NOI – репрезентати вная вели чи на ожи даем ог о чи стог о операци онног о дох ода; R – ставка капи тали заци и . Базоваям одель м ет ода ди сконт и рованного денеж ного пот ока:

NOIl + FV n l l =1 (1 + i) (1 + i) n

V=∑

г деi – ставка ди сконти ровани я; FV – цена перепродажи объекта недви жи м ости в концепери ода владени я (реверси я); n – пери од владени я; l – ном ер платежног о пери ода.

V = Sc ± ADJ c г деV – стои м остьобъекта недви жи м ости ; Sc – цена продажи аналог а; ADJc – вели чи на корректи ровки к цене продажи аналог а.

Зат рат ны й Зат рат ны йподх од – совокупность м етодов оценки cтoи м ocти объекта оценки , основанных на определени и затрат, необх оди м ых для восстановлени я ли бо зам ещ ени я объекта оценки , сучетом ег о и зноса. Базоваям одель подх ода:

V = LV + (IV − D) г деV – стои м остьобъекта недви жи м ости ; LV – стои м остьзем ельног о участка; IV – стои м остьздани й и сооружени й ; D – и знос.

Зат рат ны йподх одк оценке недви ж и м ост и Затратный подх од бази руется на сравнени и стои м ости строи тельства аналог и чног о объекта со стои м остью сущ ествующ ег о объекта. Предполаг ается, что затраты, необх оди м ыедля создани я оцени ваем ог о объекта недви жи м ости в ег о сущ ествующ ем состояни и и ли воспрои зведени я ег о потреби тельски х свой ств, соответствуют рыночной стои м ости этог о объекта. Т акое предположени е пси х олог и чески оправдано, та как ти пи чный покупатель вряд ли пожелает плати ть за объект недви жи м ости больш е тог о, что м ожет стои ть при обретени е равноценног о зем ельног о участка и создани е на нем улучш ени й (здани й и сооружени й ) аналог и чной полезности (при нци п зам ещ ени я). В зави си м ости от способа воспрои зведени я здани й и сооружени й разли чают: - стои м ость воспрои зводства (чащ е и м енуется восстанови тельной стои м остью) – это денежное выражени е расх одов в текущ и х ценах на строи тельство точног о объекта-аналог а с и спользовани ем точно таки х же м атери алов, стандартов, ди зай на и с тем же качеством работ, которые воплощ ают всенедостатки , несоответстви я, что и у объекта оценки ; - стои м ость зам ещ ени я – это денежное выражени е расх одов на строи тельство здани я, и м еющ ег о экви валентную полезность (ф ункци ональную при г одность) собъектом оценки , но построенног о и з новых м атери алов и в соответстви и с соврем енным и рыночным и стандартам и , с и спользовани ем соврем енных м атери алов, ди зай на и плани ровкой . С теорети ческой точки зрени я в больш и нстве случаев более обосновано определени е стои м ости зам ещ ени я, поскольку м аловероятно, что потенци альном у покупателю нужна и м енно точная копи я оцени ваем ог о здани я со всем и ег о ф ункци ональным и недостаткам и и ли и зли ш кам и . Н о при этом есть ри ск определени я стои м ости строи тельства здани я отли чног о от оцени ваем ог о, что зачастую проти воречи т целям оценки . И сх одя и з ни х на практи ке чащ е всег о отдают предпочтени е учету затрат на воссоздани екопи и оцени ваем ых улучш ени й . О днако г рани ца м ежду восстанови тельной стои м остью и стои м остью зам ещ ени я всег да условна, и в каждом конкретном случае надо реш ать вопрос о выборе тог о и ли и ног о ви да стои м остной оценки в зави си м ости от услови й при м енени я затратног о подх ода. О сновные этапы затратног о подх ода при оценке недви жи м ости и соответствующ и еи м м етоды представлены на ри с. 9. К наи болеесложным и проблем ным вопросам м етодолог и и затратног о подх ода относятся: - оценка зем ельног о участка, которая является не только частью этог о подх ода, но и сам остоятельным этапом оценки недви жи м ости ; - пои ск адекватных подх одов к оценке стои м ости новог о строи тельства; - соврем енные подх оды к определени ю ф ункци ональног о и внеш нег о и зноса объектов;

38

определени есути и м етоди к расчета при были предпри ни м ателя. ЗА Т Р А Т НЫ Й П О Д Х О Д

С т ои м ост ь зем ельного у част ка М етод М етод сравнени я выделени я продаж

М етод распределени я

М етод капи та- М етод предли заци и зем ель- полаг аем ог о ной ренты и спользовани я

М етод остатка

+ С т ои м ост ь нового ст рои т ельст ва Стои м остьвоспрои зводства

М етодколи чественног о анали за

Стои м остьзам ещ ени я

М етод стои м ости укрупненных элем ентов

М етод сравни тельной стои м ости еди ни цы

М етод объектов - аналог ов

+ П ри бы ль предпри ни м ат еля

С овоку пны йи знос Ф и зи чески й и знос

М етод разби ени я

Ф ункци ональный и знос

И зносвнеш нег о воздей стви я (внеш ни й и ли эконом и чески й и знос)

М етод срока жи зни (м етод эф ф екти вног о возраста)

М етодсравнени я продаж

Ри с. 9 А лгори т м зат рат ногоподх ода к оценке недви ж и м ост и С равни т ельны йподх одк оценке недви ж и м ост и Сравни тельный подх од основывается на том , что субъекты на рынке осущ ествляют сделки купли – продажи по аналог и и , т.е. основывается на и нф орм аци и об аналог и чных сделках . Подх од бази руется на трех при нци пах – спроса и предложени я, зам ещ ени я и вклада. Благ оразум ный покупатель за выставленную на продажу недви жи м ость заплати т не больш ую

39

сум м у, чем та, за которую м ожно при обрести аналог и чный по качеству и при г одности объект. Сравни тельный подх од для оценки недви жи м ости представлен м етодом сравнени я продаж и м етодом валовог о рентног о м ульти пли катора, основныеэтапы которых представлены на ри с. 10. М етод валовой ренты м ожно рассм атри вать как частный случай м етода сравнени я продаж. О н основывается на объекти вной предпосылке нали чи я прям ой зави си м ости м ежду ценой продажи недви жи м ости и соответствующ и м рентным (арендным ) дох одом от сдачи ее в аренду. Э та взаи м освязь и зм еряется валовым рентным м ульти пли катором , равным отнош ени ю стои м ости и ли к потенци альном у, и ли к дей стви тельном у валовом у дох оду. С Р А В НИ Т Е ЛЬНЫ Й П О Д Х О Д

М ет одсравнени япродаж

М ет одваловогорент ногом у льт и пли кат ора

А нали з рыночных данных по объектам недви жи м ости рассм атри ваем ог о ти па, рег и она и выбор и нф орм аци онног о м асси ва О пределени ееди ни ц и элем ентов сравнени я (передача и м ущ ественных прав, услови я ф и нанси ровани я, услови я продаж, дата продаж, м естоположени е, ф и зи чески ех арактери сти ки ) Расчет корректи ровок показателей и внесени е и х в цены продаж объектов сравнени я Расчет скорректи рованных цен продаж объектов равнени я

Расчет валовог о рентног о м ульти пли катора (В РМ ) Расчет потенци альной валовой ренты (ПВ Р) для оцени ваем ог о объекта

Расчет стои м ости оцени ваем ог о объекта (Стои м ость= В РМ х ПВ Р)

А нали з скорректи рованных цен продаж объектов сравнени я для определени я стои м ости оцени ваем ог о объекта

Р и с. 10. А лгори т м сравни т ельного подх ода к оценке недви ж и м ост и Н а основани и анали за тенденци й разви ти я и ф орм и ровани я рынка недви жи м ости в Росси и и сследователи при х одят к выводу о том , что в кратко- и среднесрочной перспекти веболееобоснованным следует счи тать при м енени е м оделей прям ог о сравнени я, а на разви тых сег м ентах дох од-

40

ной недви жи м ости – м одели расчета через валовой рентный м ульти пли катор. К наи более сложным и проблем ным вопросам м етодолог и и сравни тельног о подх ода относятся: - и нф орм аци онноеобеспечени ерасчетов (поскольку и нф орм аци я о реально состоявш и х ся сделках ли бо недоступна, ли бо недостоверна, то предлаг ается и спользовать стати сти чески й анали з предложени е – оф ерты недви жи м ости ); - рыночное обосновани е вели чи н корректи ровок, актуальное даже на сбаланси рованных и разви тых сег м ентах рынка; - в услови ях м алоакти вног о и ли ф орм и рующ ег ося рынка проблем а коли чественног о обосновани я перех оди т в проблем у достоверности результатов оценки . Д ох одны йподх одк оценке недви ж и м ост и Д ох одный подх од основана том , что стои м ость недви жи м ости , в которую вложен капи тал, должна соответствовать текущ ей оценке качества и коли чества дох ода, который эта недви жи м остьспособна при нести . О сновные при нци пы – при нци п ожи дани я и при нци п зам ещ ени я. При нци п ожи дани я является основным м етодообразующ и м при нци пом , сог ласно котором у стои м ость объекта недви жи м ости определяется как текущ ая стои м ость всех будущ и х дох одов от сдачи ег о в аренду и ли разм ещ ени я на ег о базедох одног о би знеса. Ч ем выш едох одный потенци ал оцени ваем ог о объекта, тем выш е стои м ость. В соответстви и с при нци пом зам ещ ени я м акси м альная стои м ость недви жи м ости не должна превыш ать наи м еньш ей цены, по которой м ожет быть при обретен друг ой акти в с экви валентной дох одностью. В рам ках дох одног о подх ода разли чают м етод прям ой капи тали заци и и м етод капи тали заци и по норм еотдачи на капи тал. В основеэти х м етодов лежи т анали з и оценка чи стог о операци онног о дох ода и коэф ф и ци ента капи тали заци и и ли ди сконти ровани я. При и спользовани и м етода капи тали заци и дох одов в стои м ость недви жи м ости преобразуется дох од за оди н врем енной пери од, а при и спользовани и ди сконти рованных денежных потоков – дох од от еепредполаг аем ог о и спользовани я за ряд прог нозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недви жи м ости в конце прог нозног о пери ода. О сновные этапы реали заци и дох одног о подх ода представлены на ри с. 11. К наи более сложным и проблем ным вопросам м етодолог и и сравни тельног о подх ода относи тся определени е ставки ди сконта, ассоци и руем ой сри ском данных и нвести ци й в недви жи м ость.

41

Д О Х О Д НЫ Й П О Д Х О Д Потенци альный валовой дох од

Потери от недозаг рузки и неплатежей

= Д ей стви тельный валовой дох од

О пераци онныерасх оды У словно - постоянные

У словно - перем енные (эксплуатаци онные)

Резервы

= Ч и стый операци онный дох од

Преобразовани еожи даем ых дох одов в текущ ую стои м ость

Прям ая капи тали заци я

К апи тали заци я по норм еотдачи на капи тал Д и сконти ровани е денежных потоков

К апи тали заци я по расчетным м оделям

Затраты на доведени еобъекта до вари анта наи болееэф ф екти вног о и спользовани я

Р и с. 11. А лгори т м дох одногоподх ода к оценке недви ж и м ост и Д остои нства, недостатки и услови я при м енени я каждог о и х трех тради ци онных подх одов к оценкенедви жи м ости сг руппи рованы в табл. 7.

42

Т абли ца 7 С равни т ельнаях аракт ери ст и ка подх одов к оценке недви ж и м ост и П реи м у щ ест ва Недост ат ки Зат рат ны йподх од 1. Н аи более надежен при оценке новых и ли недавно построенных объектов, г отовых для более эф ф екти вног о и спользовани я. 2. О ценка на основе затратног о подх ода является целесообразной и (и ли ) еди нственно возм ожной в следующ и х случаях : • тех ни ко-эконом и чески й анали з новог о строи тельства и ли реконструкци и ; • оценка незаверш енног о строи тельства; • оценка общ ественног осударственных и специ альных объектов, т.к. они не предназначены для получени я дох ода и ни зка вероятность най ти данныеоб аналог и чных продажах ; • оценка объектов на м алоакти вных рынках ; • оценка для целей страх овани я и налог ообложени я; • если и м еется недостаток и нф орм аци и для и спользовани я друг и х подх одов.

1. Затраты не всег да экви валентны рыночной стои м ости . 2. Попытки дости жени я более точног о результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Н есоответстви е затрат труда на при обретени е оцени ваем ог о объекта недви жи м ости затраты на новое строи тельство точно таког о же, так как в процессе оценки и з стои м ости строи тельства вычи тается и знос. 4. Проблем ати чность расчета стои м ости воспрои зводства старых строени й . 5. О тдельная оценка зем ельног о участка от строени й . О днако такое разделени е на практи ке невозм ожно ли бо связано со значи тельным и затратам и . 6. Проблем ати чность оценки зем ельных участков в Росси и . 7. сложность определени я вели чи ны и зноса старых здани й и сооружени й , так как в больш и нстве случаев суждени е о степени и зноса основывается на экспертном м нени и оценщ и ка, и точность результатов во м ног ом зави си т от квали ф и каци и и опыта.

С равни т ельны йподх од 1. Н аи более надежен в услови ях акти вног о рынка для оценки небольш и х ком м ерчески х объектов и объектов недви жи м ости , которые часто покупаются и продаются и не и спользуются для получени я дох ода, а также при нали чи и определенной и нф орм аци онной и нф раструктуры, обеспечи вающ ей в достаточном объем е данные по соверш аем ым сделкам . 2. Стати сти чески обоснован. 3. Позволяет отрази ть м нени е ти пи чных продавцов и покупателей в и тог овой оценке. 4. В ценах продаж отражается и зм енени еф и нансовых услови й и и нф ляци и . 5. Позволяет вноси ть корректи ровки на отли чи я сравни ваем ых объектов. 6. При нали чи и достаточног о коли чества данных для анали за достаточно прост в при м енени и и дает надежные ре-

1. Разли чи е продаж. Н е бывает продаж абсолютно и денти чных объектов, совпадени е наблюдается ли ш ь по ряду парам етров. Сделки м ог ут отли чаться набором х арактери сти к, при сущ и х сам ом у объекту, но и услови ям и сделки . Ч ем больш е разли чи й м ежду сопостави м ым и продажам и , тем больш е вероятность получени я недостаточно точног о результата оценки . 2. Сложность сбора и нф орм аци и о ф акти чески х ценах продаж. Ф акти чески е цены продаж нередко скрываются в целях уклонени я от уплаты налог ов и сборов. Проверка достоверности и нф орм аци и сущ ественно затруднена. 3. Проблем ати чностьсбора и нф орм аци и о специ ф и чески х услови ях сделки (дей ствовали ли стороны эконом и чески раци онально, ти пи чно ли была м оти ваци я продавца и покупателя и т.п.). При нали чи и подобных обстоятельств цена продажи конкретног о объекта м ожет сущ ественно отли чаться от ти пи чной

43

зультаты.

для данног о рынка и нег ати вно скажется на результатах анали за. 4. Зави си м ость от акти вности рынка. Т очность результата зави си т от акти вности и насыщ енности рынка данным и о сделках с аналог ам и оцени ваем ог о объекта. И спользовани е подх ода на м алоакти вных рынках проблем ати чно. 5. Зави си м ость от стаби льности рынка. Е сли рынок подвержен быстрым и зм енени ям , то получени е точног о результата оценки затруднено, т.к. к дате оценки рыночные услови я м ог ут сущ ественно и зм ени ться. 6. Сложность сог ласовани я данных о сущ ественно разли чающ и х ся продажах , что м ожет сни зи тьточностьрезультатов оценки

Д ох одны йподх од 1. Результаты, получаем ые на основе этог о подх ода, наи более значи м ы при оценке объектов, при носящ и х дох од. О ни и спользуются для анали за целесообразности и нвести ровани я и при обосновани и реш ени й о ф и нанси ровани и и нвести ци й в недви жи м ость. 2. Д ох одный подх од более, чем затратный и сравни тельный , отражает представлени е и нвестора о недви жи м ости как и сточни ке получени я дох ода, т.е. это качество недви жи м ости учи тывается как основной ценообразующ и й ф актор. 3. М етод прям ой капи тали заци и х арактери зуется относи тельной простотой расчетов, небольш и м коли чеством предположени й , отражает состояни е рынка и дает особенно х орош и ерезультаты для стаби льно ф ункци они рующ ег о объекта недви жи м ости с м алым и ри скам и . 4. М етод ди сконти ровани я денежных потоков счи тается лучш и м теорети чески м м етодом , учи тывает ди нам и ку рынка, неравном ерную структуру дох одов и расх одов. И спользуется, ког да дох оды от объекта и рынок нестаби льны, а такжеког да объект нах оди тся в стади и строи тельства и ли реконструкци и .

1. Н еобх оди м ость прог нози ровани я долг оврем енног о потока дох одов. Процессполучени я точной оценки будущ ег о потока затрудняет сложи вш аяся недостаточно устой чи вая си туаци я в Росси и , вероятность неточности прог ноза увели чи вается пропорци онально долг осрочности прог нозног о пери ода. 2. В ли яни е ф акторов ри ска на прог нози руем ый дох од. При определени и текущ ей стои м ости необх оди м о учи тывать предполаг аем ый ри ск, связанный с получени ем в будущ ем дох ода от владени я недви жи м ости , что вли яет на точностьрезультатов оценки . 3. Проблем ати чность сбора данных о дох одности аналог и чных объектов. И нф орм аци я о дох одности , как прави ло, конф и денци альна, нередко оф и ци альная и нф орм аци я не соответствует дей стви тельности , а проверка ф акти ческой дох одности объектов недви жи м ости сущ ественно затруднена, соответственно, оценка м ожет бытьнеточной , неточностьувели чи вается в процессекапи тали заци и . 4. Стои м остная оценка дох ода в случаях оценки недви жи м ости , при носящ ей удобства, и стои м остная оценка выг од от владени я уни кальных объектов недви жи м ости сущ ественно затруднена.

44

П РА В И ЛА П О Д Г О Т О В К И О Т Ч Е Т А О Б О Ц Е НК Е О т чет об оценке – это и тог овый докум ент, представляем ый оценщ и ком кли енту и содержащ и й заключени е об оценочной стои м ости и м ущ ества и любую друг ую и нф орм аци ю, и м еющ ую отнош ени ек оценке. Задачи отчета: 1) выполни тьтребовани я дей ствующ ег о законодательства; 2) заф и кси роватьвсеважныем ом енты оценки ; 3) обеспечи тьчеткую доказательную базу и арг ум енти рованность; 4) при м ени тьси стем ный подх од. О тчет об оценкев соответстви и со статьей 11 Ф едеральног о закона «О б оценочной деятельности в РФ »составляется в пи сьм енной ф орм е. О бычно и спользуют одноврем енно 2 ф орм ы: - полный отчет; - заключени е о стои м ости оцени ваем ог о объекта (т.е. отчет в ви де пи сьм а). К отчету об оценкепредъявляются следующ и етребовани я: 1. И зложени е всех лог и чески х построени й и выводов и з ни х должно бытьясным и четки м . 2. В сеф акты должны бытьдокум ентально подтверждены. 3. О тчет должен содержатьцельи ф ункци ю оценки , четкоеопределени е ви да оцени ваем ой стои м ости , расчет затрат, прог ноз дох одов, докум ентальноеподтверждени еи спользуем ых ф актов и выводов. 4. Э ксперт – оценщ и к должен представи ть обосновани е и спользуем ых и м м етодов оценки . 5. В при ложени и к отчету ли ца, при ни м авш и е участи е в оценке, подтверждают, что они не и м еют каког о-ли бо и нтереса в оцени ваем ом объектесобственности и незаи нтересованы ли чно в результатеоценки . 6. О тчет должен быть подпи сан всем и ли цам и , при ни м авш и м и участи ев оценке. 7. О тчет должен содержать копи и докум ентов об образовани и оценщ и ка, копи ю ли цензи и на осущ ествлени е оценочной деятельности , копи ю страх овог о поли са г ражданской ответственности оценщ и ка. О бщ и е т ребовани як содерж ани ю от чет а об оценке объ ект а оценки (ст ат ья11 Ф едеральногозакона № 135) О тчет не должен допускать неоднозначног о толковани я и ли вводи тьв заблуждени е. В от чет е в обязат ельном порядке у казы ваю т ся: - дата проведени я оценки ; - и спользуем ыестандарты оценки ; - цели и задачи проведени я оценки объекта оценки ; - при водятся и ные сведени я, которые необх оди м ы для полног о и недвусм ысленног о толковани я результатов проведени я оценки объекта оценки , отраженных в отчете.

45

В случае, если при проведени и оценки объекта определяется не рыночная стои м ость, а и ныеви ды стои м ости , в отчетедолжны бытьуказаны кри тери и установлени я стои м ости объекта оценки и при чи ны отступлени я от возм ожности определени я рыночной стои м ости объекта оценки . В от чет е долж ны бы т ь у казаны : - дата составлени я и порядковый ном ер отчета; - основани едля проведени я оценщ и ком оценки объекта оценки ; - м есто нах ождени я оценщ и ка и сведени я, о выданной ем у ли цензи и на осущ ествлени еоценочной деятельности ; - точное опи сани е объекта оценки , а в отнош ени и объекта оценки , при надлежащ ег о юри ди ческом у ли цу, - рекви зи ты юри ди ческог о ли ца и балансовая стои м остьданног о объекта оценки ; - стандарты оценки для определени я соответствующ ег о ви да стои м ости объекта оценки , обосновани е и х и спользовани я при проведени и оценки данног о объекта оценки , переченьи спользованных при проведени и оценки данног о объекта оценки данных с указани ем и сточни ков и х получени я, а также при нятые при проведени и оценки объекта оценки допущ ени я; - последовательность определени я стои м ости объекта оценки и ее и тог овая вели чи на, а также ог рани чени я и пределы при м енени я полученног о результата; - дата определени я стои м ости объекта оценки ; - перечень докум ентов, и спользуем ых оценщ и ком и устанавли вающ и х коли чественныеи качественныех арактери сти ки объекта оценки . О тчет м ожет такжесодержатьи ныесведени я, являющ и еся, по м нени ю оценщ и ка, сущ ественно важным и для полноты отражени я при м ененног о и м м етода расчета стои м ости конкретног о объекта оценки . О тчет должен быть пронум ерован пострани чно, прош и т, скреплен печатью, а также подпи сан оценщ и ком – и нди ви дуальным предпри ни м ателем и ли работни ком юри ди ческог о ли ца, который соответствует требовани ям статьи 24 Ф едеральног о закона № 135 и осущ естви л оценку объекта, и ег о руководи телем . С т ру кт у ра от чет а об оценке недви ж и м ост и Ф орм а, разм еры и содержани еотчета м ог ут значи тельно разли чаться в зави си м ости от х арактера оцени ваем ог о объекта, поставленных целей и ф ункци й оценки . О сновны е разделы от чет а: Т и тульный ли ст Сопроводи тельноепи сьм о 1. В ведени е (определени е задани я, объект оценки , цель оценки , ф ункци я оценки , оцени ваем ые права, дата оценки , дата составлени я отчета, постановка задачи , основные поняти я и определени я, и сточни ки и нф орм аци и и полнота и сследовани я, основные предположени я и ог рани чи вающ и еуслови я).

46

2. М етодолог и я проведени я и сследовани я (требовани я к сбору и нф орм аци и , процессоценки ). 3. О бзор соци ально-эконом и чески х услови й . 4. О пи сани е и анали з объекта оценки (опи сани е объекта оценки , м естоположени е объекта оценки , анали з наи лучш ег о и наи более эф ф екти вног о и спользовани я). 5. Затратный подх од к оценке. 6. Д ох одный подх од к оценке. 7. Сравни тельный подх од к оценке. 8. Сог ласовани е результатов и заключени е о рыночной стои м ости объекта. При ложени я. И С П О ЛЬЗО ВА НИ Е Р Е С У Р С О В И НТ Е Р НЕ Т А Д ЛЯ О Ц Е НК И НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И РесурсИ нтернета для целей оценки недви жи м ости х арактери зуется нали чи ем специ али зи рованных оценочных сай тов: 1) Сай т Росси й ског о общ ества оценщ и ков (http://www.mrsa.ru/). Содержи т м ног о полезной и нф орм аци и для оценщ и ков: докум енты, базы данных , электронные верси и и здани й Росси й ског о общ ества оценщ и ков (РО О ), полезные ссылки . Н а сай те работает электронный м аг ази н, проводятся конф еренци и (ти па "В опросы-ответы") и , кром е тог о, сущ ествует би ржа труда. Следует отм ети ть постоянноеобновлени есай та, нали чи еновостной ленты и нали чи е м и ни -сай тов оценочных ф и рм и рег и ональных отделени й РО О . 2) "В и ртуальный К аталог О ценщ и ка", г лавной особенностью которог о является нали чи е больш ой ссылочной базы данных , как по недви жи м ости , так и по оборудовани ю. (http://home.mega.ru/). При этом база данных удобно разби та по ти пам и весьм а обш и рна. Т акжена сай тепредставлены некоторыем етоди ки оценки . 3) "В и ртуальный К луб О ценщ и ков" (http://www.appraiser.ru/) и м еет новостную ленту, а также пери оди чески проводи т опросы по разным тем ам . 4) База данных "Mobile" (http://www.prices.ru/), содержащ ая цены на жи лую, так и на нежи лую недви жи м ость, а такжепредложени я по арендестоли чног о рынка. 5) Сай т "Н едви жи м ость в Росси и "(http://www.realty.ru/), при чем не только по М оскве. Н а нем есть такжеи нтересная услуг а - экспрессоценка м осковски х кварти р (http://www.realty.ru/cgi/flat/form_est.pl), правда она ори енти руется и сключи тельно на цены предложени я без корректи ровок и , как прави ло, дает завыш енныерезультаты. 6) Э лектронная верси я "И з рук в руки " (http://www.izrukvruki.ru/). При этом в нали чи е как м осковски й выпуск, так и некоторые рег и ональные.

47

7) Популярный журнал "Столи чная недви жи м ость" представлен на сай те"К и ри лли М еф оди й " (http://www.km.ru/). 8) Сай т "РМ Л С - недви жи м ость Росси и " (http://www.rmls.ru/). При этом необх оди м о отм ети ть на этом сай те больш ое коли чество ссылок на рег и ональныесай ты. 9) Сай т "Рынок недви жи м ости Росси и " (http://www.realtymarket.org/).. Пом и м о специ али зи рованных оценочных сай тов м ног о полезной правовой и нф орм аци и , в том чи слев области оценки м ожно най ти на сай те "Э коном и ка и жи знь" (http://www.akdi.ru/), оф и ци альных и нф орм аци онных каналах Государственной Д ум ы, Совета Ф едераци и , В ерх овног о и В ысш ег о А рби тражног о судов, на оф и ци альном сай те прави тельства Росси и (http://www.pravitelstvo.gov.ru/), на котором есть также ссылки на сай ты разли чных м и ни стерств. К ром е тог о, м ожно воспользоваться следующ и м и таки м и пои сковым и си стем ам и для м и ровог о и нтернета - Yahoo (http://www.yahoo.com/), а для русскоязычног о - Я ndex (http://yandex.ru/). Прави льно орг ани зованный пои ск в эти х си стем ах в больш и нствеслучаях дает возм ожностьполучени я необх оди м ой и нф орм аци и . Р Е К О М Е НД У Е М А Я ЛИ Т Е РА Т У РА О сновнаяли т ерат у ра 1. М еждународныестандарты оценки / М и кери н Г.И . - М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 384 с. 2. О б оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и : ф едер. закон от 29 и юля 1998г № 135-Ф 3 // Рос. г аз.-1998.-6 авг . - С.10. 3. О ценка недви жи м ости : учебни к для студ. вузов / [под ред. А .Г. Грязновой , М .А . Ф едотовой ]. - М .: Ф и нансы и стати сти ка, 2003. - 492 с. 4. Т арасеви чЕ .И . О ценка недви жи м ости / Е .И . Т арасеви ч. - СПб.: И зд-во СПбГТ У , 1997. - 422 с. 5. Т эпм ан Л .Н . О ценка недви жи м ости : учеб. пособи е / Л .Н . Т эм пм ан. - М .: Ю Н И Т И , 2002. – 302 с. Д ополни т ельнаяли т ерат у ра 1. А лександров В .Т . Ц енообразовани е в строи тельстве: учеб. пособи е/ В .Т . А лександров, Т .Г. К асьяненко. - СПб.: Пи тер, 2000. - 255 с. 2. Балабанов И . Т . Э коном и ка недви жи м ости : учеб. пособи е / И .Т . Балабанов. - СПб.: Пи тер, 2002. - 208 с. 3. О ценка рыночной стои м ости недви жи м ости / Белокрыс А .М . [и др.]. - М .: Д ело, 1998. – 381 с.

48

4. В ерх ози на А .В . Сравни тельный анали з м еждународног о и росси й ског о законодательства в области оценочной деятельности / А .В . В ерх ози на, М .А . Ф едотова - М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 368 с. 5. Гранова И .В . О ценка недви жи м ости : тесты, задачи , практи чески е си туаци и / И .В . Гранова - СПб.: Пи тер, 2001. - 208 с. 6. Гри бовски й С.В . О ценка дох одной недви жи м ости : учеб. пособи е для вузов / С.В . Гри бовски й – СПб.: Пи тер, 2001. - 334 с. 7. О ценка стои м ости недви жи м ости / Гри бовски й С.В . [и др.]. - М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 704 с. 8. Е си пов В .Е .Т есты и задачи по оценочной деятельности / В .Е . Е си пов В .Е ., Г.А . М ах ови кова, В .В . Т ерех ова - СПб.: Пи тер, 2002. - 128 с. 9. К рути к А . Б. Э коном и ка недви жи м ости : учеб. пособи е для студ. вузов / А .Б. К рути к, М .А . Горенбург ов, Ю .М . Горенбург ов - СПб.: Л ань, 2001. - 478 с. 10. М акси м ов С. Н . О сновы предпри ни м ательской деятельности на рынке недви жи м ости : учеб. пособи е для вузов / С.Н . М акси м ов - СПб.: Пи тер, 2000. - 263 с. 11. М и кери н Г.И .. М етодолог и чески е основы оценки стои м ости и м ущ ества / Г.И . М и кери н, В .Г. Гребенни ков В .Г., Е .И . Н ей м ан - М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 688 с. 12. О собенности оценочной деятельности при м ени тельно к услови ям новой эконом и ки : х рестом ати я / [под ред. А .Н . К озырева]. - М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 240 с. 13. О ценка объектов недви жи м ости : теорети чески е и практи чески е аспекты: учеб. пособи е/ [под ред. В .В . Гри г орьева]. - М .: И Н Ф РА -М , 1997. – 320 с. 14. О ценка рыночной стои м ости недви жи м ости : учеб. пособи е / [под ред. В .М . Рутг ай зера]. – М .: Д ело, 1998. -350 с. 15. О ценка стои м ости недви жи м ости / Гри бовски й С.В . [и др.]. М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 704 с. 16. Ри поль-Сараг оси Ф .Б. О сновы оценочной деятельности : учеб. пособи е/ Ф .Б. Ри поль-Сараг оси - М .: При ор, 2001. - 240 с. 17. Соловьев М . М . О ценочная деятельность: оценка недви жи м ости / М .М . Соловьев - М .: ГУ В Ш Э , 2002. – 221 с. 18. Т арасеви ч Е .И . Ф и нанси ровани е и нвести ци й в недви жи м ость /Е .И . Т арасеви ч. - СПб.: И зд-во СПбГТ У , 1996. 19. Ф едотова М . А . О ценка недви жи м ости и би знеса: учебни к / М .А . Ф едотова, Э .А . У тки н - М .: Э км ос, 2000. - 351 с. 20. Ф ри дм ан Д . А нали з и оценка при носящ ей дох од недви жи м ости : учебни к / Д . Ф ри дм ан, Н . О рдуэй . – М .: Д ело Л тд, 1997. – 480 с. 21. Х арри сон Г. О ценка недви жи м ости / Г. Х арри сон – М .: РИ О М особлупрполи г раф и здата, 1994. – 230 с. 22. Ч ерняк А . В . О ценка г ородской недви жи м ости / А .В . Ч ерняк М .: Рус.Д ел.Л и т., 1996. - 269с.

49

23. Э коном и ка и управлени енедви жи м остью: учебни к для студ. вузов / Грабовый П.Г. [и др.]. - М .: А СВ , 2000. – 566 с. 24. Э коном и ка недви жи м ости : учеб. пособи едля студ. вузов / В . И . Реси н [и др.]. - М .: Д ело, 2000. - 327 с.

50

Состави тель: Д олг ова О льг а В ени ам и новна Редактор:

Буни на Т .Д .