С.А. Могиленский
1
Могиленский Сергей Александрович
_______________________________ ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
2007
2
Право частной собственности на землю юридических лиц
УДК 349.41(470)(075.8) ББК Х625‐32(2Рос)23
Могиленский С.А. Право частной собственности на землю юридических лиц. – Воронеж, ООО ЦРБ "Консул", 2007. – 174 с. В настоящей монографии рассматривается правовой институт частной собственности на землю юридических лиц: выявляются фактические проблемы правоприменительной практики, определяются перспективы развития данного института, предлагаются определенные изменения действующего законодательства. Рекомендуется студентам, аспирантам и преподавателям юридических факультетов, руководителям предприятий, юрисконсультам и всем интересующимся проблемами становления и развития института частной собственности на землю в Российской Федерации.
Все права защищены. Никакая часть данной монографии не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельца авторских прав.
© ООО ЦРБ "Консул", 2007 © С.А. Могиленский, 2007
С.А. Могиленский
3
От автора Автор будет признателен каждому за отзывы, рецензии, конструктивную критику, предложения и полезные советы по дальнейшему исследованию вопросов, отраженных в монографии, способствующие научному развитию данной темы и ее освещению в научных кругах. Почтовый адрес автора: 142400, Московская область, г. Ногинск, Главпочтамт, а/я 101 Почтовый адрес издателя: 394088, г. Воронеж, ул. Беговая, 162‐32 Электронная почта:
[email protected]
4
Право частной собственности на землю юридических лиц
Предисловие На сегодняшний день правовое регулирование использования земель на праве собственности юридическими лицами имеет важное значение. Обусловлено это несколькими причинами: во‐первых, в последнее время наблюдается значительный рост числа юридических лиц, которые активно участвуют в хозяйственном обороте земель; во‐ вторых, происходит усложнение хозяйственных отношений и расширение видов деятельности , связанных с оборотом земельных участков. Соответственно, перед государством, в лице законодателя, стоит
задача
обеспечения
стабильности,
устойчивости
прав
юридического лица на земельный участок как объект недвижимости и как объект хозяйственного оборота. Законодатель
к
полноправным
участникам
земельных
отношений относит как физических, так и юридических лиц. Законодательное закрепление равенства субъектов частной земельной собственности осуществляется с учетом того, что права владения всех собственников защищаются равным образом и, владение, пользование и распоряжение земельными участками и земельными долями осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Цель настоящего исследования состоит в обобщении научных и практических знаний об институте права собственности на земли, институте права частной собственности на землю юридических лиц, а также комплексном и системном исследовании данного института. Также автор преследует цель выявить и систематизировать основания возникновения права частной собственности на землю юридических лиц, разработать и систематизировать на основе действующего
С.А. Могиленский
5
законодательства Российской Федерации, законодательства субъектов Российской Федерации, научной литературы ‐ теоретические положения и практические рекомендации по реализации права частной собственности на землю юридических лиц. Эмпирическую базу исследования составило действующее законодательство, предметом правового регулирования которого являются отношения, возникающие в ходе возникновения, изменения или прекращения права частной собственности на земельные участки юридических лиц. В работе также была использована судебная практика, акты иных органов государственной власти, нормативные акты субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления, а также складывающаяся в данной области правоприменительная практика.
6
Право частной собственности на землю юридических лиц
Оглавление От автора ........................................................................................... 3 Предисловие ..................................................................................... 4 Глава 1. Право частной собственности на землю .......................... 7 1.1. Право частной собственности на землю: понятие и содержание .................................................................................. 7 1.2. Объекты земельных правоотношений .............................. 37 1.3. Содержание правоотношений, возникающих из частной собственности на землю ............................................................ 54 Выводы ................................................................................... 67 Глава 2. Особенности права частной собственности на землю юридических лиц ............................................................................ 71 2.1. Юридические лица, как субъекты права собственности на землю .......................................................................................... 71 2.2. Теоретические вопросы основания и порядка возникновения права частной собственности на землю ........ 95 Выводы ................................................................................. 127 Глава 3. Совершенствование законодательного регулирования права частной собственности на землю юридических лиц ...... 133 3.1. Коллизии земельного и гражданского права в отношении права собственности на землю юридических лиц ................ 133 3.2. Рекомендации по внесению изменений в действующее законодательство ..................................................................... 158 Выводы ................................................................................. 166 Рекомендуемая литература ......................................................... 170
С.А. Могиленский
7
Глава 1. Право частной собственности на землю 1.1. Право частной собственности на землю: понятие и содержание Для всего человечества земля является важнейшим объектом материального мира. Как верно отмечается в литературе, человеческий разум изобретает невиданные ранее средства, которые устаревают, на их смену придут более гениально продуманные средства, которые тоже будут морально устаревать и заменяться новыми гениальными изобретениями. Однако всегда самым неповторимым и незаменимым явлением будет земля, и ее морально не состарит никакой промежуток времени. Никогда не заменит человечеству землю никакой иной объект 1 материального мира, ибо нет в мире такого объекта .
Нельзя не признать, что уникальные свойства земли прямо влияют
на
форму
земельной
собственности,
придавая
ей
определенные особенности, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, которое является продуктом труда человека. В соответствии с действующим законодательством землю, как определенный объект гражданского права можно иметь в собственности, то есть обладать триадой правомочий по отношению к земле: владеть, пользоваться, распоряжаться. Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права: 1) В нормах конституционного права. В соответствии с 1 Основным законом РФ (п. 1 ст. 9) земля и другие природные ресурсы
1
Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003 г. С. 3.
8
Право частной собственности на землю юридических лиц
используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля, ее недра, воды, леса, животный мир и другие природные ресурсы представляют важнейший компонент окружающей человека естественной среды. Как часть всей совокупности природных условий существования людей, земля и другие природные ресурсы активно используются в процессе общественного производства, являясь основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Закрепляемый в Конституции принцип использования и охраны земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности народов в Российской Федерации определяет отношение общества, и государства к этим природным ресурсам как составной части природы, являющейся
необходимым
условием
существования
самой
человеческой жизни. Данный конституционный принцип требует рационального использования и охраны земли и других природных ресурсов как среды обитания народов, проживающих на территории Российской Федерации. Вся деятельность, связанная с использованием и охраной земли и других природных ресурсов, должна основываться на учете значения земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности человека. Поэтому использование земли и других природных ресурсов в целях обеспечения устойчивого развития и жизнедеятельности народов, проживающих на территории Российской Федерации, должно осуществляться при условии сохранения благоприятной окружающей среды и природных ресурсов 2 для нынешнего и будущих поколений .
1
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием) 12 декабря 1993г // Российская газета от 25 декабря 1993г. № 237. 2 Постатейный научно‐практический комментарий к Конституции Российской Федерации коллектива ученых‐правоведов под руководством О.Е. Кутафина ‐ ЗАО Библиотечка Российской газеты, 2003 г.
С.А. Могиленский
9
2) В рамках отрасли административного права устанавливаются полномочия органов власти по управлению государственными предприятиями. Так, например, распределяя материальные ресурсы, строительные материалы и иные технические средства, органы власти обеспечивают
постройку
новых
предприятий,
используют
соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные пункты. Кроме того, административное право содержит в себе большой массив норм права об административной ответственности, главным образом, в Кодексе Российской Федерации об административных 1 правонарушениях .
3) В нормах гражданского права закрепляются правомочия собственника, порядок реализации прав наследования земель, ее купли‐продажи, залога и других сделок с землей. 4) В нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель, применения финансово‐правовых
санкций
при
реализации
отношений
собственности на земельные участки и т.п. 5) В нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков, за нарушение правил владения и пользованиями ими, за нарушение правил при совершении сделок с земельными участками и др. Как видно, законодатель уделяет земельным отношениям большое внимание, что обуславливается особой ролью земли как основы жизни и деятельности народа. В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Далее, в Конституции закреплено за гражданами и право частной собственности на землю. В
1
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195‐ФЗ (с изм. и доп. от 26.01.2006) // Собрание законодательства РФ от 07.01.2002г. № 1 (ч. 1), ст. 1.
10
Право частной собственности на землю юридических лиц
силу того, что на сегодняшний момент законодательное регулирование права частной собственности на землю не является совершенным, многие аспекты данного института требуют качественного осмысления и доработки, можно констатировать, что институт права собственности на землю в настоящее время находится в стадии развития. Для уяснения специфики существующего правового института права частной собственности на землю, необходимо выявить и проанализировать причину, послужившую катализатором к признанию государством частной собственности. Как отмечают в своих исследованиях В.Р. Беленький, П.Ф. Лойко, существование человека в ограниченном количестве носило характер использования окружающей природной среды по своему усмотрению, для своих целей (направленных, на выживание, удовлетворение своих потребностей и т.д.), при котором отсутствовала необходимость закрепления за каждым индивидом определенного участка, так как продуктивная обработка и использование земли осуществлялась только при активном участии всех членов общества, 1 задействованных в таком процессе .
С развитием государства, увеличением численности населения происходящее параллельно с улучшением орудий труда (средств производства), вызвало у индивида объективную потребность в обладании
обособленным
земельным
участком
посредством
использования власти или капитала. Следовательно, потребность в обладании
определенным
охарактеризовать
как
земельным
некое
состояние
участком лица
можно
(индивида),
удовлетворяемое посредством использования средств реализации. При этом, удовлетворяя свои потребности, лицо вступает в такие отношения, в которых происходит обременение иных участников
1
Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управление земельными ресурсами. ‐ М.: Былина, 2001. ‐ С.54‐66.
С.А. Могиленский
11
права: возникновение прав по отношению к определенному участку одного индивида требует возникновения ограничений (обязанностей) другого (других) индивидов по отношению к данному участку, которые в совокупности представляют собой субъекты отношений. Развитие общества и образование государства послужило толчком
к законодательному
закреплению
таких отношений
(закрепление права частной собственности на землю), с учетом 1 интересов индивида и общества .
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что право частной собственности необходимо характеризовать как состояние индивида, складывающееся с учетом интересов общества, регулируемое государством и направленное на удовлетворение лица по
обладанию
земельным
участком.
Однако
для
полной
характеристики правовой природы права частной собственности необходимо рассмотреть экономические и правовые особенности данного института. Право собственности закрепляет материальную основу любого общества ‐ экономические отношения собственности, которые характеризуются наличием субъектов, граждан и их групп, объединений и объектов, земельных участков, и при этом является юридическим выражением, формой закрепления экономических 2 отношений собственности .
В силу того, что право собственности граждан закрепляет индивидуальную принадлежность материальных благ за конкретным лицом, то, любой гражданин, являющийся собственником земельного участка имеет гарантированное право использовать принадлежащее ему имущество для любой, не запрещенной законом деятельности.
1
Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управление земельными ресурсами. ‐ М: Былина, 2001. ‐ С.54‐66. 2 См.: Экономика / Под ред. А.Е. Булатова. ‐ М., 1998.
12
Право частной собственности на землю юридических лиц
С экономической стороны, присвоение материальных благ выражается в поступлении имущества в собственность отдельных граждан. При этом оно может стать результатом различных экономических отношений, связанных с перераспределением объекта собственности. Главной особенностью земли, как объекта права собственности, является то, что присвоение земельного участка возможно в рамках процесса распределения (перераспределения). В литературе, долгое время превалировало представление о том, что собственность в экономическом смысле – это отношение человека к вещи, непосредственная власть человека над вещью, а также возможность индивида владеть, распоряжаться и использовать материальные условия своего существования. Стоит также отметить, что при этом стремление человека к обладанию вещами выступало как неотъемлемый,
природный
инстинкт.
Такое
отношение
к
собственности стало постепенно меняться, признавалась социальная ее основа. В силу этого, можно сделать вывод о том, что общественные отношения, а не природа лежат в основе собственности. Кроме того, человек производя и используя результаты труда, находится в тесном взаимодействии с иными участниками оборота. Следовательно, собственность можно охарактеризовать как отношения между людьми, выражающие и опосредующие определенную форму присвоения материальных благ, средств производства. Учеными
справедливо
отмечается,
что
формирование
современных рыночных форм оказывает безусловное влияние на 1 переосмысление проблемы земельных отношений . Острота и
повышенное внимание к данной проблеме обусловлено смыслом и содержанием земельных правоотношений, которым, законодателем, отведена особая роль в воспроизводственном процессе.
1
Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами. ‐ М.: Былина, 2001.
С.А. Могиленский
13
С целью более полной характеристики собственности необходимо определить место, которое категория "собственность" занимает в системе общественных отношений. 1. Подвергая анализу собственность, являющуюся базисом всей системы
общественных
отношений,
целесообразно
отразить
зависимость форм распределения, обмена и потребления от утвердившихся включающая
форм
характеризуется проявляется
собственности.
многообразие
преобладанием
зависимость
Рыночная
различных
форм
частной
правового
экономика, собственности
1 формы .
При
положения
этом
положение
определенных групп, классов, слоев в обществе, возможности их доступа к использованию всех факторов производства от нее. 2. Естественное развитие производительных сил оказывает первостепенное влияние на формы собственности. В связи с этим, собственность представляет собой результат исторического развития, то есть ее формы преобразуются и изменяются параллельно с изменениями способов производства. 3. Экономическая система государства характеризуется тем, что в ней существует какая – то основная, характерная для нее форма собственности. Однако это не исключает существования в этой системе и иных форм собственности, которые могут быть как устаревшими, так и новыми. Такое переплетение всех форм собственности оказывает благоприятное воздействие на весь ход развития общества. 4. Изменение форм собственности возможно двумя путями: эволюционным и революционным. Суть эволюционного пути заключается в том, что переход от одних форм собственности к другим происходит путем так называемого "естественного отбора". Иными словами в государстве остаются те формы собственности, которые на основе
конкурентной
борьбы
остались
рентабельными.
Революционный способ качественно отличается от эволюционного и
1
См.: Экономика /Под ред. А.Е. Булатова. ‐ М., 1998.
14
Право частной собственности на землю юридических лиц
заключается в том, что новые формы собственности насильственно удерживают свое господство в экономической системе государства. С.В. Лобанов в своей работе указывает, что качественная оценка различных сторон частной собственности на землю представляется неполной, ограниченной без сравнительной характеристики правового положения
существовавшего
при
полной
государственной
собственности, существовавшей до 1990‐х годов. Для полноценного представления отрицательного эффекта на социально‐экономическое и правовое положение общества, автор рассматривает особенности исторического этапа: ‐
государственные
предприятия,
в
том
числе
и
сельскохозяйственные, экономически не были заинтересованы в 1 использовании новых достижений науки и техники . Эти достижения
отторгались, так как существовавшая монополия государственной собственности делала более выгодным выпуск традиционной продукции по устоявшейся технологии. Отсутствие у конкуренции лишило предприятия экономических стимулов к повышению качества продукции и снижению издержек производства. Внутренние источники развития были заменены внешними побудительными мотивами, основанными на силе административной власти. Таким образом, введение
частной
собственности
является
своеобразным
"катализатором" использования новых технологий, направленных на рациональное и эффективное использование земли; ‐ способность колхозов реализовывать свои права носила формальный характер. Колхоз был лишен права распоряжаться своим имуществом, поскольку основная ее часть поступала государству по установленным им ценам. При этом необходимо отметить, что возможность распоряжения произведенной продукцией положительно сказывается на производственном процессе с точки зрения его улучшение, при этом становление рыночных отношений в качестве
1
Булатов А.Е. Аграрные отношения социализма. ‐ М.: Мысль, 1987.
С.А. Могиленский
15
основного показателя, предусматривает установление цен на произведенные продукты, который носит стимулирующий характер. Отсутствие подлинно хозяйского отношения к производству, так или 1 иначе, препятствует его нормальному функционированию .
Частную собственность на землю, как социально‐экономическое состояние, необходимо рассматривать вкупе с такой категорией, как "экономический интерес", под которым принято понимать стремление людей
к
удовлетворению
потребностей
в
процессе
своих
объективных
обладания
землей.
материальных Интерес
к
экономическому интересу вызван тем, что именно он является не только стимулом к участию земли в производственном процессе, но и катализатором к обмену и удовлетворению потребностей людей в условиях ее использования. Следует отметить, что в зависимости от уровня субъектов собственности на землю проявляются особенности и экономических интересов в отношении собственности. Таким образом, выделяют интересы
государственные,
региональные,
коллективные
и
индивидуальные. Если экономические интересы ‐ это движущая сила, то их удовлетворение на нижней ступени ‐ это фундамент всех побудительных факторов роста производства, а, следовательно, и удовлетворения потребностей коллективов, регионов и всего 2 общества .
Выступая в качестве основы рыночной экономики право субъектов рынка на свободный обмен, приводит к перемещению земельных участков от одних собственников к другим. А, для
1
См.: Булатов А.Е. Аграрные отношения социализма. ‐ М.: Мысль, 1987.; Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г. 2 Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г.
16
Право частной собственности на землю юридических лиц
нормального функционирования и развития такого свободного обмена, законодатель, в первую очередь, должен создать надежную правовую защиту всех субъектов рыночных отношений без исключения. При этом важно отметить, что как продавцам, так и покупателям законодатель должен обеспечить допустимую свободу в выборе способа (способов) экономической реализации собственности. Хотя само по себе право частной собственности на землю недостаточно
для
свободной
конкуренции
и
эффективного
хозяйствования на землю. Знание рынка, а также готовность нести риск в достижении своей выгоды предполагает существование достаточно стабильной и юридически защищенной системы. Обязательным
атрибутом
рыночного
обмена
является
бесспорная защита собственности, зафиксированная государственными актами. Когда собственность может быть быстро и гарантированно передана от одного лица другому, ресурсы быстро переливаются туда, где они используются наиболее эффективно. При этом, как верно отмечает Булатов, если общество недостаточно четко устанавливает права собственности и не обращает внимания на создание (или препятствует созданию) механизма, схожего с аукционом, посредством которого имущество может быть перераспределено и использовано теми, кто предлагает самую высокую цену, то ресурсы будут использованы неэффективно и общество не получит максимальной 1 выгоды .
Обладание земельным участком (земельной долей) на праве собственности стимулирует субъектов права частной собственности к использованию своих ресурсов способами, влекущими улучшение их благосостояния в процессе создания материальных и духовных благ. Если право собственности отсутствует, то контроль за продуктивным использованием ресурсов ослабевает, и результат может оказаться
1
Экономика /Под ред. Булатова. ‐ М., 1998. ‐ С. 56‐57.
С.А. Могиленский
17
далеким от оптимального1. Помимо прочего, бесспорным является положение о том, что частный собственник может работать более эффективно, чем государство, если он рискует потерять свою 2 собственность .
Использование
земельного
участка
в
производстве
собственником осуществляется путем рационального хозяйствования. И, это является абсолютно естественным, так как, используя земельный участок по его функциональному назначению, которое выражается в соблюдении различных мероприятий, направленных на улучшение качества земли и т.д., по общему правилу, использование земельного участка по назначению с максимальной отдачей невозможно. Собственник это понимает и, проявляя необходимую степень заботы о своей собственности, никогда не нарушит правила использования, эксплуатации земельного участка. Использование
земельного
участка
не
собственником
(например, на праве аренды), в основном заключается в том, что арендатор, пользователь будут вожделеть ради увеличения доходов использовать землю максимально возможно, даже нарушая правила использования, эксплуатации, так как он является владельцем на определенный
момент
времени.
Возможность
использования
различных специальных стимулов и наказаний, в полной мере не будут эффективны. Тем самым, институт частной собственности на землю является специфичным обеспечением соответствующих стимулов без необходимости обращения к закрепленной законодательно системе поощрений и штрафов. Конечно, стимулы к росту эффективности использования собственности сложнее, когда она является не индивидуальной, а групповой. Но и тут коллективные интересы собственников побуждают
1
См.: Там же. С. 90. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 30.03.99 "Россия на рубеже эпох (О положении в стране и основных направлениях политики Российской Федерации)" // Российская газета ‐ 1999. ‐ № 60.
2
18
Право частной собственности на землю юридических лиц
их самих заботиться о рациональном применении того, что им 1 принадлежит .
Инициирующее значение права собственности на материальные и денежные средства наиболее полезно и выгодно для общества только в том случае, когда право собственности является непоколебимым, ограничиваются
а и
способы
использования
контролируются
со
собственности
стороны
государства
относительно слабо. Из этого вытекает вывод о том, что в государстве должны быть провозглашены и действовать такие правовые акты, которые в полной мере определяли бы права и обязанности субъектов, в рамках отношения собственности и устанавливали соразмерные санкции за нарушение этих норм. В итоге, при создании и действии такой системы, у собственника появляется законная возможность использовать доходы (выгоду, прибыль) от своей предпринимательской деятельности. В силу того, что собственник, реализуя свое право на владение, пользование
и
экономическом
распоряжение смысле
объектом
получает
собственности
прибыль
от
в
занятия
предпринимательской деятельности, то он, естественно, заинтересован к приумножению источников своих доходов. В связи с этим, собственник стремиться сберегать часть полученных доходов – обращать на нужды накопления. Если государство не создаст необходимые гарантии, направленные на сохранение собственности и на присвоение результатов от ее использования, то у собственников будет намного меньше стимулов для накопления. Все это приведет к тому,
что
приоритет
будет
отдан
использованию
доходов
собственником для удовлетворения своих личных потребностей. С другой стороны, создание действенного механизма по охране собственности и доходов от ее использования, станет побудителем того, что часть доходов будет обращена собственником на цели
1
См.: Экономика /Под ред. А.Е. Булатова. ‐ М., 1998.
С.А. Могиленский
19
накопления. В итоге, это приводит к увеличению доходов, капитала, расширяет возможности роста благосостояние, как отдельного собственника, так и всего общества в целом. Свободное
владение
и
распоряжение
собственностью
предполагает возможность купли‐продажи ее объектов. Благодаря этой возможности капитал переходит из рук в руки, меняется состав "портфеля"
ресурсов,
которыми
обладают
1 собственники .
Диспозитивность норм, регулирующих использование набора ресурсов, позволяет собственникам самостоятельно и по своему выбору приобретать в каждом конкретном случае такой набор ресурсов, который в большей степени способен удовлетворить их интересы. Такое отношение не ставится в зависимость от наличия ограничений по существованию
ресурсов.
Беспрепятственная
купля‐продажа
материальных и трудовых ресурсов приводит к тому, что такие ресурсы аккумулируются в той области, в которой они могут быть использованы наиболее полно в силу того, что они поступают в собственность того субъекта права (лица), который способен и согласен приобрести их за наивысшую цену, чем иные третьи лица. В отношении права частной собственности нельзя не принять факт наличия психологической направленности у субъекта. Сущность ее заключается в том, что осуществление собственником таких полномочий в отношении принадлежащего ему имущества, как пользование и распоряжение порождает у лиц гордость за свои достижения, а также за эффективность своей деятельности. В конечном итоге это стимулирует дальнейшее участие субъекта в гражданском обороте, так как он видит выгоду и пользу от самостоятельного распоряжения
своим
непосредственное
имуществом,
влияние
на
что
также
удовлетворение
оказывает
общественных
1
Беленький В.Р., Лойко П.Ф Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами. ‐ М.: Былина, 2001.
20
Право частной собственности на землю юридических лиц
интересов.
В
дальнейшем
направленность
собственника
рассмотренная трансформируется
психологическая в
отношение
ответственности за эффективное функционирование основных ресурсов общества.
В
рамках
рассматриваемой
темы
исследования,
психологическая направленность собственника земельного участка (земельной
доли)
будет
трансформироваться
в
отношение
ответственности за эффективное функционирование такого основного ресурса общества, как земля. Как уже указывалось в ходе данного исследования, земля используется в процессе производства, то есть землю в рамках экономических правоотношений необходимо рассматривать не только как часть природной среды, но и как объект хозяйствования. При этом, исходя из отношения государства к земле, в отличие от большинства других
средств
производства
земля
не
является
свободно
воспроизводимым фактором. В современных условиях не воспроизводимый, ограниченный природный фактор производства становиться все более значимым. Природная среда служит первоисточником для развития производительных сил, увеличения экономического потенциала того или иного государства, превращаясь в 1 условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом .
Реформация земельных отношений целесообразная, а главное необходимая для становления земельного рынка в России, характеризуется трудностями перераспределения землепользования и землевладений между различными видами сельскохозяйственных предприятий. На сегодняшний день, главная задача нашего государства заключается в необходимости выработки политики, направленной на выявление подходящих путей и методов формирования земельного рынка. Многие ученые критически относятся к вовлечению в оборот различных категорий земель и, в особенности, к обороту земель
1
Разгельдеев Н.Т. Ответственность по советскому природоохранительному праву. ‐ Саратов: СГУ, 1986.
С.А. Могиленский
21
сельскохозяйственного назначения. Следовательно, рассматривая оборот земель как элемент земельных отношений, необходимо качественно и всесторонне проанализировать позицию тех ученых, которые выступают против введения оборота, с целью оптимизации процедуры защиты прав граждан Российской Федерации и обеспечения действенного механизма распоряжения собственниками земельными участками. На сегодняшний день можно выделить следующие опасения, связанные с вовлечением земли в оборот: ‐ образование "латифундий" латиноамериканского типа в виде особо
крупных
сельскохозяйственных
угодий
с
наемными
работниками; ‐ превращение банков в крупных собственников земли при переходе заложенной земли в руки залогодержателя; ‐ опасность скупки сельскохозяйственных земель городскими спекулянтами для последующей перепродажи; ‐
опасность
изменения
целевого
назначения
сельскохозяйственных угодий; ‐ опасность продажи земли (или права на землю) крестьянами 1 по низким ценам (на сегодняшний день это опасение утратило смысл) .
Остановимся
на
их
характеристике
более
подробно.
Исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через 2 рынок, а были подарены колониальными властями . До проведения
земельной реформы в Европе крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы по мере возможности скупали землю у должников (в частности таковыми являлись задолжавшие знатные персоны), при этом купцы не скупали мелкие поместья, так как это не могло привести к образованию
1
Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г. 2 Башмачников В. и др. Аграрная реформа. ‐ М., 1999.
22
Право частной собственности на землю юридических лиц
больших поместьев. Для предотвращения образования особо крупных сельскохозяйственных угодий с наемными работниками можно использовать механизмы, которые уже применялись в других странах, а именно: законодательное запрещение иностранцам в приобретении ими сельскохозяйственных угодий, как это сделано в США, Канаде, в Ирландии и Новой Зеландии. Установление ограничений размеров приобретаемых земельных участков одной семьей, как это осуществляется в Дании, новой Зеландии и других странах. Следующей возможной неблагоприятной ситуацией может быть превращение банков в крупных собственников земли при переходе заложенной земли в руки залогодержателя. Для ее недопущения необходимо ограничить приобретения банками земель, путем законодательного закрепления обязанности банков продавать в течение определенного времени земель должников, полученных вследствие просрочки платежа или залоговых торгов. Так, например, в США этот срок равен двум годам. Вовлечение земли в оборот может привести и к опасности скупки сельскохозяйственных земель городскими спекулянтами для последующей перепродажи. Опять‐таки анализируя опыт зарубежных стран можно определить политику борьбы государства с данным негативным явлением. В частности можно применить принцип более высокого
налогообложения
на
краткосрочное
владение.
Законодательно также необходимо предусмотреть введение более низких налогов на доходы при долгосрочном владении. После введения в действие Федерального закона "Об обороте 1 земель сельскохозяйственного назначения" наиболее актуально стала
обсуждаться
проблема
изменения
целевого
назначения
1
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101‐ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018.
С.А. Могиленский
23
сельскохозяйственных угодий. Однако в нормах права законодатель установил, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. Иными словами, законодатель предусматривает необходимость пользования земельным участком, отнесенным к определенной
категории,
в
соответствии
с
земельным
законодательством. Основным свойством этих земель является их плодородие,
способность
производить
сельскохозяйственную
продукцию. Именно в силу этого их качества, являющегося определяющим для этих земель, земля в сельском хозяйстве, в отличие от земель промышленности, транспорта и других отраслей, где она выступает лишь как пространственный базис соответствующей деятельности, является главным средством производства. Отсюда и особое понимание здесь рационального использования земли. Главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения ‐ обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в России. На это в принципе должны быть направлены все основные нормы,
устанавливающие
порядок
владения,
пользования
и
распоряжения земельными участками в аграрном секторе. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно‐исследовательских,
учебных
и
иных
связанных
с
сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
24
Право частной собственности на землю юридических лиц
хозяйственными производственными
товариществами кооперативами,
и
обществами,
государственными
и
муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими
организациями,
в
том
числе
потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно‐производственными, учебными, учебно‐опытными и учебно‐производственными исследовательских
подразделениями
организаций,
образовательных
научно‐ учреждений
сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их 1 традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов (ст. 78 ЗК) .
Анализ статьи 78 Земельного кодекса РФ позволяет сделать нам вывод о том, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам. Гражданам земельные
участки
сельскохозяйственного
назначения
могут
предоставляться для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, для удовлетворения собственных потребностей в производстве продуктов питания, отдыхе, для решения других социальных, культурных, оздоровительных задач. Однако при этом может возникнуть следующая проблема. В нормах Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" законодатель не оговаривает никаких требований к квалификации лиц, имеющих право на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, приобретать сельскохозяйственные земельные участки могут граждане, не заинтересованные в сельскохозяйственном
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136‐ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147.
С.А. Могиленский
25
производстве, а имеющие цель ‐ получение прибыли с приобретаемых земель путем их передачи в аренду по сколь угодно высоким ценам, либо получения нетрудового дохода выраженного рентой. Наличие товарооборота является обязательным условием для развития и функционирования любого рынка. В тоже время нельзя забывать о том, что рынок земель в целом и рынок земель сельскохозяйственного назначения в особенности, занимает одно из ведущих мест в политической и экономической структуре государства. Поэтому к вопросу оборота земель необходимо подходить с 1 повышенным вниманием .
Использование земель сельскохозяйственного назначения базируется на определенных принципах, имеющих большое как практическое, так и теоретическое значение. В юридической литературе единого понимания к определению "принцип" на сегодняшний момент нет. Так, например, Л.С. Явич принципами называет отправные идеи, начала, которые обладают универсальностью, высшей императивностью и общезначимостью, направляют весь механизм правового регулирования. Очень важно, что принципы служат критерием законности и правомерности действий 2 граждан и должностных лиц .
Н.С. Малеин в своих исследованиях указывает на то, что принципы права пронизывают (должны пронизывать) всю структуру права. Каждый принцип, пишет автор, ‐ это идея, то есть мысль как продукт человеческого мышления об общем и наиболее существенным представлении о праве, правовом мировоззрении, о ценности права.
1
См.: Подкова И.В., Шапошникова А.В. Правовые аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и перспективы // Право, 2005г. 2 Явич Л.С. Право развитого социалистического общества (сущность и принципы). М., Юридическая литература, 1978 г. С. 11
26
Право частной собственности на землю юридических лиц
Идеи – принципы дают представление о долженствующем в праве, 1 каким оно должно быть .
Г.В. Атаманчук обращает внимание на то, что принцип как понятие
имеет
приближенном определенную
строго
очерченное
выражении
научное
принцип
закономерность,
содержание.
представляет
отношение
и
В
собой
взаимосвязь
общественной жизнедеятельности людей, познанную и выраженную в виде
научного
положения,
закрепленного
в
ряде
случаев
законодательством и применяемого в теоретической и практической 2 деятельности .
Анализ законодательства позволяет выделить пять принципов правового
регулирования
использования
земель
сельскохозяйственного назначения, к которым относятся: ‐ сохранение целевого использования земельных участков; ‐ установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; ‐ преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; ‐ преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности,
либо
сельскохозяйственной
использующих организации
этот
или
земельный
гражданина
участок ‐
члена
крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей
1
Малеин Н.С. Правовые принципы, нормы и судебная практика // Государство и право. 1996г. № 6 С. 12. 2 См.: Атаманчук Г.В. Сущность государственной службы ‐ Изд‐во РАГС, 2003г.
С.А. Могиленский
27
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; ‐ установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Главной составляющей проводимых в России реформ является изменение отношений собственности. Модификация собственности обусловила возникновение такой проблемы, как ‐ определение уровня до которого должна снизиться доля государственной собственности (составными
элементами
данной
проблемы
является
также
определение темпа и способа такого снижения, определение нового собственника
государственного
имущества).
Так
как
рынок
предполагает свободу предпринимательской деятельности, "живую" конкуренцию между производителями, то, естественно, это приводит к необходимости определения господства какой‐то одной формы собственности. При этом оно должно быть заменено обоюдно дополняющими друг друга всевозможными формами собственности, каждая из которых оказалась бы наиболее приспособленной к конкретной сфере экономики, к каждому специфическому виду экономической деятельности. Желание обладать собственностью и иметь действенные гарантии
защиты
собственности
является
естественным
для
большинства граждан. Собственность есть основа подлинной независимости человека и его уверенности в завтрашнем дне. Великие философы прошлого (Гегель, Кант и др.) обосновали решающий вклад
28
Право частной собственности на землю юридических лиц
частной собственности в формирование свободного гражданского 1 общества .
В отношении к праву частной собственности западное общество значительно эволюционировало. В ходе французской революции право частной собственности было определено, как священное и неприкосновенное. Несмотря на то, что сейчас священность права частной собственности не закрепляется, однако ее неотъемлемость и неприкосновенность не ставится под сомнение. Кроме того, со временем западными государствами была осознана важность института права частной собственности, что привело к необходимости создания
оснований
ограничительные
для
меры
ограничения были
этого
связаны
права.
с
Такие
потребностями
государственного регулирования экономики, развитием трудового и социального законодательства. Стало очевидным положение о том, что если право частной собственности будет неограниченным, то это может привести
к
хозяйственному
произволу
на
предприятиях,
несправедливому распределению материальных благ. Поэтому оно способствовало утверждению сдерживающих этических ограничителей произвола и подталкивало государство на принятие таких мер, которые сделали бы собственниками большинство, а не узкий слой людей. Повсеместно была признана возможность отчуждения собственности для общественных нужд с соответствующим возмещением. Таким образом, признание права частной собственности нельзя считать
чем‐то
незыблемым,
это
право
требует
детальной
2
регламентации, его содержание постоянно развивается . Причина этого в его теснейшей связи с экономическими и социальными процессами 3 развития общества .
1
Гегель Г.В.Ф. Политические произведения. ‐ М., 1978. С.300. Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г. 3 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. ‐ М.: Дело, 2002. 2
С.А. Могиленский
29
Как уже указывалось автором, право частной собственности является конституционным. В истории экономических и правовых учений право частной собственности на землю не раз вызывало серьезные дискуссии. Многими учеными, цивилистами высказывалось мнение о том, что земля должна принадлежать всем или только тем, кто ее обрабатывает. Однако, развивающиеся экономические системы государств требовали введение земли в гражданский оборот. Это привело к тому, что в развитых странах мира закреплены такие принципы регулирования частной собственности на землю, которые обеспечивают равновесие интересов отдельного человека и всего общества. Российским
законодателем
определено,
что
владение,
пользование, а также распоряжение землей (иными природными ресурсами), по общему правилу, должно осуществляться их собственниками свободно. Из этого правила есть исключения: собственник имеет право пользоваться своим имуществом свободно, но при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Дополняя это положение еще и тем, что условия, порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, можно сделать вывод о том,
что
предоставленная
Конституцией
свобода
является
относительной. В качестве правовой категории собственность на землю возникает с появлением государства и права и представляет собой результат закрепления правовыми нормами экономических отношений 1 по их владению, пользованию, распоряжению .
В литературе понятие права собственности рассматривается как 2 в юридическом, так и экономическом смысле . Собственность на
1
Земельное право России /Под ред. проф. В.В. Петрова. ‐ М.: Стоглав, 1995. ‐ С. 71. 2 Веденин Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах – пятое изд. – М.: Юристъ, 2004г. С. 28.
30
Право частной собственности на землю юридических лиц
земельные участки как экономическая категория имела место еще до появления
государства
и
права.
Основной
особенностью
правоотношений собственности на землю в экономическом ракурсе является присвоение. Собственность как экономическое отношение по поводу присвоения земельных участков выступает в определенной форме, которая ставится в зависимость от доминирующего в конкретном обществе способа производства, уровня развития производственных сил и так далее. А вот собственность на землю как юридическая категория возникла вместе с появлением государства и права. В данном ракурсе собственность представляет собой закрепление в правовых нормах экономической триады правомочий – владение, пользование, распоряжение. Право собственности на земельные участки обладает основными чертами, характерными праву собственности вообще. Таким образом, это позволяет рассматривать право собственности, как в объективном, так и субъективном смыслах. Необходимо также обратить внимание на то, что в теории права различают такие понятия, как "собственность" и "право собственности". Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную форму
присвоения
предметов
природы,
орудий
и
средств
производства, предметов потребления. Под правом же собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. В ст. 209 ГК РФ особо оговорены такие правомочия собственника, как его право отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
С.А. Могиленский
31
распоряжаться им иным образом. Это право собственности в субъективном смысле. Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в 1 данном случае ‐ российского земельного права .
Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ). Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом если в земельном праве формулируется "конструкция" права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того чтобы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные
законом
собственнику
земли,
необходимо
обратиться к категории права собственности в субъективном смысле. Право собственности на землю в субъективном смысле – это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно‐правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранить вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности. Традиционно в практике и теории земельного права под понятием "право собственности на землю" обычно понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же
1
Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. С. 14.
32
Право частной собственности на землю юридических лиц
закреплено и в п. 2 ст. 36 ЗК, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами. Право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, 1 установленных законом и договором, по которому он получен .
Институту права собственности на землю, как и иному институту права собственности, присущи определенные особенности, которые определяются характером социально‐экономических отношений, сложившихся в обществе. Специфика института права собственности в России на сегодняшний момент заключается в восстановлении права частной собственности на землю в процессе формирования многоукладной рыночной экономики, а также возрождение института ограничений
права
собственности
в
рамках
современного
гражданского законодательства. Необходимо признать правильность того, что вовлечение земли, как объекта права собственности, в полноценный гражданский оборот, возможно только при наличии права частной собственности на земельные участки в условиях многоукладной рыночной экономики. При этом следует отметить, что это положение имеет как своих сторонников, так и оппонентов. Воззрения сторонников и противников введения права частной собственности на землю в России и их мотивы в последнее десятилетие в литературе получили достаточно широкое освещение. Их сущность за последние сто лет практически не изменилась. Наглядным примером тому служит переписка Л.Н. Толстого и П.А. Столыпина в 1907 году. Ратуя за сохранение устоев крестьянского общинного земледелия, Л.Н. Толстой выступал против частной собственности на землю. Обращаясь к Петру Аркадьевичу Столыпину он писал: "не
1
Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г. С. 212.
С.А. Могиленский
33
может существовать права одного, какого бы то ни было человека, богатого или бедного, царя или крестьянина, владеть землею как собственностью. Земля есть достояние всех, и все люди имеют одинаковое право пользоваться ею. Всякий человек знает, чувствует, что земля не должна, не может быть собственностью отдельных 1 людей" .
В своем ответе Льву Николаевичу Толстому П.А. Столыпин, выразил и аргументировал иную позицию: "Вы считаете злом то, что я считаю
для
России
благом.
Мне
кажется,
что
отсутствие
"собственности" на землю у крестьян создает все наше неустройство. Нельзя любить чужое наравне со своим, и нельзя обихаживать, улучшать землю, находящуюся во временном пользовании, наравне со своей землею. Искусственное в этом смысле оскопление нашего крестьянина, уничтожение в нем врожденного чувства собственности ведет ко многому дурному, главное к бедности. Смешно говорить этим людям о свободе или свободах. Сначала доведите их уровень благосостояния до той, по крайней мере, наименьшей грани, где минимальное довольство делает человека свободным. А это достижимо только при свободном приложении труда к земле, то есть 2 при наличии права собственности на землю" . Эти слова являются
актуальными и для сегодняшнего времени. Часть 1 ст. 36 Конституции не устанавливает каких‐либо предварительных условий приобретения права частной собственности на землю. В ней сказано о праве граждан и их объединений "иметь в частной собственности землю". Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что любой гражданин (объединение граждан) в соответствии и на основании законодательства вправе иметь в частной собственности необходимые ему земельные участки.
1
Цит. по: Коловангин П.М. Собственность на землю в России. История и современность. ‐ СПб.: Знание, ИВЭСЭП, 2003. С. 278. 2 Цит. по: Коловангин П.М. Указ. работа. С. 278‐279.
34
Право частной собственности на землю юридических лиц
Итак, право собственности граждан на землю заключается в праве собственника владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Под владением необходимо понимать: ‐ возможность устанавливать собственником границы своего земельного участка; ‐ требовать от органов государственной власти защиты прав собственника от посторонних лиц и органов управления. Сущность правомочия пользования характеризуется тем, что собственник обладает правом эксплуатации полезных свойств земли и извлечения от этой эксплуатации доходов. Распоряжаться значит осуществлять оборот земельного участка – возможность передавать земельные участки другим лицам. При этом важно отметить, что законодателем на сегодняшний день значительно расширяется содержание правомочий собственника. Такой вывод автор работы делает на основе анализа ч. 2 ст. 36 Конституции – владение, пользование и распоряжение может осуществляться свободно собственником. Ведь недооценка феномена права собственности как врожденного чувства, стимулирующего гражданина относиться к земле как к своей собственной слишком дорого обходится уже не одному поколению россиян. В связи с этим выявление сущности отношений собственности на землю и выработка адекватного им механизма правового регулирования продолжает оставаться одной из актуальных проблем науки как земельного, так и гражданского права. Принятие нового гражданского законодательства, вызвало 1 определенный интерес ученых к содержанию ст. 209 ГК РФ
"Содержание права собственности". В течение длительного времени
1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51‐ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14‐ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146‐ФЗ (с изменениями от 10 января 2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. № 49 ст. 4552.
С.А. Могиленский
35
юристами предлагались самые разнообразные варианты определения права собственности. Эта базисная категория должна быть надлежащим образом закреплена в Гражданском кодексе. В этой связи следует согласиться с Л.В. Щенниковой которая указывает на необходимость именования ст. 209 ГК РФ "Понятие права 1 собственности" .
Стремясь
добиться
краткого
и
лаконичного
определения понятия права собственности, Л.В. Щенникова предлагает исключить п. 3 из содержания ст. 209 ГК РФ, который, по ее мнению, устанавливает ограничения для собственника земель. Она предлагает ограничение, связанное с "ненасением ущерба окружающей среде" 2 включить в общее определение права собственности . Такое
предложение представляет определенный интерес, однако его следовало бы увязать с содержанием Земельного кодекса РФ, поскольку земля как объект права собственности имеет жизненно важное значение и нуждается в более детальном правовом регулировании. По общему правилу содержание права собственности, как уже указывалось в ходе работы, охватывается триадой правомочий ‐ собственник
вправе
владеть,
пользоваться
и
распоряжаться
принадлежащим ему имуществом. Законодатель в Земельном кодексе прописал главу 3 ‐ "Собственность на землю". Данная глава регулирует вопросы, связанные с основаниями приобретения права собственности на землю. В частности, в ней определены принципиальные подходы, в соответствии с которыми граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования могут стать собственниками земельных участков. Проанализировав
содержание
положений,
закрепленных
в
рассматриваемой главе земельного законодательства, можно сделать
1
Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. ‐ Пермь: Изд‐во Пермского университета, 2001. С. 114. 2 Щенникова Л.В. Указ. работа. С. 114.
36
Право частной собственности на землю юридических лиц
вывод о том, что законодателем не совсем корректно используется формулировка "Собственность на землю". Думается, что наиболее правильной была бы формулировка "Право собственности на земельные участки", так как собственность есть общественное отношение, объектом которого являются земельные участки. Анализируя действующее земельное законодательство, можно утверждать, что право собственности на землю, как и иные права на нее, возникают на основе право устанавливающих и право изменяющих юридических фактов. Таковыми в данной сфере отношений являются акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления; договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также, хотя и не предусмотренные им, но не противоречащие ему; приобретательная давность и др. Необходимо также иметь в виду, что с переходом к рыночной экономике и отменой монополии государства на землю число оснований возникновения прав на землю, в том числе и права собственности, значительно возросло, главным образом за счет таких оснований, как договоры купли‐продажи, дарения, наследование по завещанию и др., чего в условиях национализации и монополии государственной собственности на землю не было и не могло быть. Соответственно сократилось и число случаев возникновения прав на землю на основе административных актов. Вместе с тем такие акты и по сей день являются преобладающими основаниями возникновения прав на землю, поэтому и в настоящее время, в условиях отмены монополии государства на землю, можно говорить лишь об относительном сокращении таких оснований, что является одной из существенных особенностей земельных отношений, не укладывающихся
в
общие
рамки
гражданско‐правового
1 регулирования .
1
Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. С.13.
С.А. Могиленский
37
1.2. Объекты земельных правоотношений В общей теории права под объектами правоотношений понимаются те материальные и нематериальные блага, по поводу которых они складываются между разнообразными субъектами. Земельные правоотношения отличаются от всех остальных, прежде всего тем, что они имеют своим объектом землю. Сам термин "земля" многогранен и в науке выделяется несколько вариантов его толкования. В самом широком смысле под землей принято понимать весь земной шар как планету Солнечной системы. Существует понимание земли как места обитания человека, которое охватывает земную и воздушную оболочку, всю биосферу земного шара. Некоторые ученые выделяют два самостоятельных, но взаимосвязанных понятия – объект правового регулирования и объект правовой цели. Применительно к земельным правоотношениям объектом правового регулирования является сама земля, а объектом цели – ее рациональное, эффективное использование, охрана, создание условий для правильного формирования и развития земельного рынка, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды, охрана прав субъектов земельных правоотношений. Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является
общим
объектом
абсолютно
всех
земельных
правоотношений. Однако в зависимости от их вида понятие земли как объекта может быть различным. Так, если объектом материальных земельных правоотношений служит земля, в отношении которой установлен определенный правовой режим, то процессуальные земельные правоотношения, в которых конечным объектом является земля как объект первичного к ним материального правоотношения, своим непосредственным
38
Право частной собственности на землю юридических лиц
объектом имеют результат, на достижение которого направлено 1 процессуальное действие .
В цивилистике право собственности характеризуется как абсолютное,
вещное,
а
также
как
право,
оформляющее
принадлежность лицу определенных объектов имущественного оборота. В своих работах В.А. Дозорцев указывает, что "объектом права собственности могут быть только материальные вещи, ограниченные в пространстве"; "объектами субъективного права собственности могут 2 быть только индивидуально определенные вещи" .
Для возможности рационального использования земли, а также ее охраны необходимо создать продуманную систему законов и, именно поэтому, необходимость правового регулирования права частной собственности на землю не вызывает сомнений. Объектом правоотношений по использованию земли всегда является индивидуально определенный земельный участок. Как справедливо отмечает Б. В. Ерофеев, земля не может стать объектом конкретного вида земельных правоотношений, если она не снабжена индивидуализирующими ее определенную часть (участок) признаками 3 ‐ размеров и местоположением . Автор также обращает внимание на
то, что под понятием "земля как объект правового регулирования, объект правоотношения" понимаются только те ее элементы, в отношении которых установлен определенный правовой режим. В частности, в законе не учитываются такие свойства, как ее рельеф, 4 пересеченность объектами, типы почв и др.
Неотъемлемым
элементом
земельных
правоотношений
является объект, который при рассмотрении права частной
1
Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2005г. С. 184. 2 См.: Дозорцев В.А. Комплексные институты как компоненты системы российского права // Журнал российского права. 2002г. ‐ .№1. 3 Ерофеев Б. В. Земельное право России. В 2‐х частях. ‐ М.: Юрист, 1994. 4 Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2005г. С. 185.
С.А. Могиленский
39
собственности на землю определяется как земельный участок и земельная доля. В соответствии со ст.6 Земельного кодекса объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Как устанавливает законодатель ‐ земельный участок, являясь объектом
земельных
отношений,
представляет
собой
часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Одной из специфик проводимой в России земельной реформы являлась реорганизация колхозов, совхозов и иных государственных сельскохозяйственных организаций. В связи с этим в нашей стране был сформирован бессчетный класс земельных собственников, а именно собственников, сегодняшний
владеющих день
законодательного
нормы
земельными земельного
определения
такого
долями. права
Однако не
объекта
на
содержат земельных
правоотношений, как земельная доля. В связи с этим, необходимо согласиться мнением, высказанным С.В. Лобановым о том, что законодательное закрепление вопросов правового режима земельных долей в нормативных правовых актах иного уровня, чем Земельный кодекс РФ, носит отрицательный характер, так как при закреплении понятия объект земельных правоотношений необходимо закреплять исчерпывающий перечень этих объектов, а в настоящей редакции Земельного кодекса отсутствует помимо иных объектов земельных отношений, закрепление понятия земельная доля. В связи с этим, можно дать такую конкретизацию земельной доли: земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности,
40
Право частной собственности на землю юридических лиц
являются самостоятельным объектом земельных отношений и 1 земельных прав .
С целью характеристики объектов земельных правоотношений необходимо определить, прежде всего, статус земельного участка, включающий в себя целевое назначение, условие использования и вид прав на земельный участок. Объектом
правового
регулирования
земельного
права
выступает поверхностный слой земли в пределах территории РФ. Государственная территория ‐ часть земного шара, которая принадлежит определенному государству и в пределах которого оно осуществляет свое территориальное верховенство. Территория ‐ неотъемлемый признак государственности, пространственный предел 2 государственной власти . Конституция устанавливает, что территория
Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними. Регулируя отношения людей по поводу хозяйственного освоения
земельной
законодательство
территории,
обоснованно
российское учитывает
земельное особенности,
неоднородность этих земель по экологическому, рельефному, ландшафтному,
хозяйственному
и
производственному
3 предназначению . В связи с такой спецификой необходимо
устанавливать определенные задачи земельного законодательства, уже, исходя из которых все земли составляющие территорию Российской Федерации, по целевому назначению подразделяются на ряд категорий.
1
Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г. 2 Комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Л.А. Окунькова. – М., БЕК, 1996г. 3 Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе Российского права // Государство и право. ‐ 1995. ‐С.42.
С.А. Могиленский
41
Под
целевым
назначением
необходимо
понимать
установленный актами земельного законодательства порядок, условия, а также пределы использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией таких земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Как видно, в Российской Федерации особое значение имеют земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ч. 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием использования земель. Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем ‐ почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции. Главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения ‐ обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в России. На это в принципе должны быть направлены все основные
42
Право частной собственности на землю юридических лиц
нормы,
устанавливающие
порядок
владения,
пользования
и
распоряжения земельными участками в аграрном секторе. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно‐исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. В соответствии с земельным законодательством (ст. 83 ЗК РФ), землями
поселений
признаются
земли,
используемые
и
предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования таких зон определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными
правовыми
актами
местного
самоуправления
(правилами землепользования и застройки). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Указанные регламенты являются обязательными для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельный кодекс определяет, что землями промышленности, энергетики,
транспорта,
связи,
радиовещания,
телевидения,
информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального
С.А. Могиленский
43
назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности
организаций
и
(или)
эксплуатации
объектов
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных
отношений
по
основаниям,
предусмотренным
законодательством. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые: ‐ имеют особое природоохранное, научное, историко‐ культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение; ‐ изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления
полностью
или
частично
из
хозяйственного
использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ). К землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1. Особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно‐оздоровительных местностей и курортов. К таким землям относятся земли государственных природных заповедников, в том числе
биосферных,
государственных
природных
заказников,
памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических традиционного
парков,
ботанических
природопользования
садов,
коренных
территорий
малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно‐оздоровительных местностей и курортов.
44
Право частной собственности на землю юридических лиц
По общему правилу, земли особо охраняемых природных территорий могут находиться только в федеральной собственности, собственности
субъектов
Федерации
и
в
муниципальной
собственности, так как данные земли относятся к объектам общенационального достояния. Однако из этого правила есть исключение. В соответствии с п. 2 ст. 95 ЗК РФ, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных
участков,
землепользователей,
землевладельцев
и
арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима. В тоже время земельные участки, занятые природными
комплексами
и
объектами,
объявленными
в
установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев. Законодатель прямо закрепил, что на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются: ‐ предоставление садоводческих и дачных участков; ‐
строительство
федеральных
автомобильных
дорог,
трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий; ‐ движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог; ‐ иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.
С.А. Могиленский
45
Земли лечебно‐оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. Земли данной категории у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии с условиями и порядком изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 2. Природоохранного назначения. На землях природоохранного назначения законодатель допускает ограниченную хозяйственную деятельность. При этом данная деятельность должна осуществляться с соблюдением регламентированного режима охраны этих земель. В связи с этим, в пределах земель данного вида вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. 3. Рекреационного назначения. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ, к землям
рекреационного
назначения
относятся
земли,
предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно‐оздоровительной и спортивной деятельности граждан. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. 4. Историко‐культурного назначения. Данные земли, к которым относятся объекты культурного наследия народов Российской Федерации; достопримечательные места, в том числе места бытования
46
Право частной собственности на землю юридических лиц
исторических промыслов, производств и ремесел; военные и гражданские захоронения, должны использоваться строго по назначению. Земельные участки, отнесенные к землям историко‐культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. При этом, на отдельных землях историко‐культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации,
может
быть
запрещена
любая
хозяйственная
деятельность. 5. Иные особо ценные земли. К таким землям необходимо относить такие земельные участки, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко‐культурную ценность. В силу того, что такие земли признаются особо ценными землями, законодателем на собственников таких земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов возлагаются обязанности по их сохранению. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, ‐ вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
С.А. Могиленский
47
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального
значения
при
отсутствии
других
вариантов
возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты
федерального
транспорта,
путей
сообщения,
информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты
электро‐,
газо‐,
тепло‐
и
водоснабжения
муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов. К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов,
гидротехнических
сооружений
и
иных
водохозяйственных сооружений, объектов. Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации
сооружений,
обеспечивающих
удовлетворение
потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных,
природоохранных,
промышленных,
48
Право частной собственности на землю юридических лиц
рыбохозяйственных,
энергетических,
транспортных
и
иных
государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований (п. 2 ст. 102 ЗК РФ). К
землям
государственной предоставленные
запаса или
относятся
земли,
муниципальной
гражданам
или
находящиеся
собственности
юридическим
в
и
не
лицам,
за
исключением земель фонда перераспределения земель. Как мы видим, земельные участки, предоставляются в собственность в определенном размере – в соответствии с их целевым назначением. Органы законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при разработке и утверждении предельных размеров и количества земельных участков, находящихся в собственности гражданина (семьи) и юридического лица должны учитывать природно‐экономические, экологические и социальные условия на основе рекомендаций научно‐ исследовательских учреждений о природно‐сельскохозяйственном нормировании земель. Немаловажную
роль
при
предоставлении
в
частную
собственность земельного участка играет целевое назначение такого участка. Качественная оценка земельных участков как объектов права частной собственности, проявляется при предоставлении их для нужд сельского хозяйства или несельскохозяйственных целей. В связи с этим, земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных целей предоставляются
земельные
участки
несельскохозяйственного
назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества согласно кадастровой оценке. Следовательно, особую роль при определении качества земли, ее пригодности для различных нужд играет их кадастровая оценка,
С.А. Могиленский
49
которая формируется на основе данных государственного земельного кадастра. Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 2 января 1 2000 г. № 28‐ФЗ "О государственном земельном кадастре" .
Под государственным земельным кадастром понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и 2 правовом положении земель Российской Федерации и сведений о
территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий муниципальных образований; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации. Земельный участок может быть определен как делимый (то есть такой участок, который может быть разделен на части без изменения, как своего целевого назначения, так и иных условий использования. При этом полученные части могут образовывать самостоятельные земельные участки, подлежащие государственной регистрации) и неделимый (то есть такой участок, который не может быть разделен на части, как это возможно с делимым и признается таковым законодательством:
федеральным
законом,
законом
субъекта
Федерации). Такая классификация становится возможной в силу того, что правовой режим земель обуславливается системой правил их использования,
регламентируемой
актами
земельного
1
Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28‐ФЗ "О государственном земельном кадастре (с измен. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ от 10.01.2000г. № 2 ст. 149. 2 Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. С. 46.
50
Право частной собственности на землю юридических лиц
законодательства, введения в гражданский оборот, охраны, учета, а также мониторинга и распространяется на земли определенной категории. Особенность данного тезиса заключается в возможности осуществления прав собственников по осуществлению своих правомочий. Условиями использования земельного участка являются его целевое назначение, ограничения и обременения, установленные в соответствии с нормативными правовыми актами земельного законодательства, зонирование земель, градостроительной и землеустроительной документации. В соответствии с этим, по мнению С.В. Лобанова условия использования земельного участка могут состоять в требованиях: ‐ к способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды; ‐ к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами; ‐ к размещению социально‐культурных, коммунально‐бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка; ‐ к видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанных с повышенной для него опасностью; ‐ к предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду; 1 ‐ к сохранению земельных насаждений .
Определение условий использования земельных участков предоставлено субъектам Российской Федерации и органам местного
1
Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г.
С.А. Могиленский
51
самоуправления при зонировании земель, предоставлении конкретных земельных участков и указываются в правоустанавливающих документах. При этом закрепляется положение о недопущении самовольное изменение установленных условий использования 1 земельных участков .
Земельные
доли
в
земельном
участке,
являющимися
самостоятельными объектами земельных отношений и земельных прав определяются в соответствии с положением об общей собственности на землю. Таким образом, общая собственность на землю характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Являясь разновидностью частной собственности на землю, общая собственность на землю может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность). Соответственно этому различают право общей долевой собственности 2 и право общей совместной собственности . Помимо прочего,
земельный участок может находиться в общей собственности 3 супругов .
По общему правилу, общая собственность на земельный участок, признается долевой, за исключением тех случаев, когда законодателем предусмотрено образование совместной собственности на данный земельный участок. В свою очередь долевая собственность на земельный участок может быть установлена только в двух случаях: в случая достижения согласия участников совместной собственности на землю, а при не достижении такого согласия по решению суда.
1
Ст. 8 Закона Саратовской области от 17 ноября 1997 г. № 57‐3СО "О земле" // Информационный бюллетень Саратовской областной Думы. ‐ 1998. ‐ № 17. ‐Стр. 26. 2 Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. – 2‐е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2002. С. 579. 3 Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223‐ФЗ (с изменениями от 28. 12. 2004) // Собрание законодательства РФ от 01.01.1996г. № 1. Ст. 16.
52
Право частной собственности на землю юридических лиц
Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия ‐ в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью земельного участка в приходящейся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение
имуществом,
находящимся
в
долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Земельный участок, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между ее участниками по соглашению между ними. При этом участник долевой собственности вправе требовать выдела своей части земельного участка из общего имущества. В том случае, если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего земельного участка или выдела части земельного участка одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли. Если такой выдел не допускается законом или
невозможен
без
несоразмерного
ущерба
имуществу,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Как видим, выплата стоимости части земельного участка, при невозможности ее выдела в натуре из общей долевой собственности, может осуществляться только с согласия собственника этой части. Однако законом устанавливаются исключения из этого правила. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании части земельного участка, находящегося в долевой собственности, суд может и при отсутствии
С.А. Могиленский
53
согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Рассматривая право общей совместной собственности на земельный участок, можно отметить следующее. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования земельного участка, являются общим имуществом, и используется по соглашению всех совместных собственников. Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в совместной собственности, также осуществляется с согласия всех лиц, совместно ведущих хозяйство. В случае недостижении ими согласия – спор разрешается судом. Важным моментом является то, что земельный участок, находящийся в общей совместной собственности, разделу не подлежит. Следовательно, участник общей совместной собственности не вправе требовать выдела своей части земельного участка из общего имущества. Он имеет только право на получение денежной компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на этот земельный участок. Подводя итог рассмотренному вопросу, можно отметить, что в качестве объектов земельных отношений могут выступать земельные участки, части земельных участков, земельные доли. Особенность объектов земельных правоотношений заключается в специфике их правового режима, который прямым образом влияет на возможность предоставления их в собственности физических и юридических лиц, особенности изъятия земель при использовании по целевому назначению.
54
Право частной собственности на землю юридических лиц
1.3. Содержание правоотношений, возникающих из частной собственности на землю Участвуя в земельных правоотношениях, субъекты права имеют как определенные права, так и несут обязанности. Права, предоставленные
собственникам,
являются
специфичными
(особенными), причем такие особенности напрямую связанны с правовым режимом земель и с включением земли в гражданский оборот. Субъекты земельных правоотношений ‐ собственники земельных участков имеют право: ‐ отчуждать земельный участок путем осуществления гражданско‐правовых сделок; ‐ устанавливать ипотеку на земельный участок в соответствии с 1 Федеральным законом "Об ипотеке" ;
‐ получать компенсацию стоимости принадлежащей ему земли по договорной цене в случае выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд; ‐ передавать земельный участков в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества); ‐ получать компенсацию в случае установления ограничений, препятствующих дальнейшему освоению участка; ‐ самостоятельно хозяйствовать на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и правовым режимом; ‐ использовать для хозяйственных нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые,
1
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998г. № 102 – ФЗ (с измен. от 30. 12. 2004) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20. 07. 1998. ‐№ 29. Ст. 3400.
С.А. Могиленский
55
торф, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения и водные объекты; ‐ возводить жилые, производственные, культурно‐бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных архитектурно‐ планировочных,
строительных,
экологических,
санитарно‐
гигиенических, противопожарных и иных специальных требований; ‐
проводить
по
своему
усмотрению
оросительные,
осушительные, культурно‐технические и другие мелиоративные 1 работы, строить пруды и иные водоемы .
Собственники земельных долей имеют следующие права: ‐ отчуждать принадлежащие им земельные доли. При этом, земельная
доля
может
быть
куплена
только
для
целей
сельскохозяйственного производства гражданами и организациями. По общему правилу, при продаже части земельного участка, находящегося в общей собственности постороннему лицу, остальные участники имею преимущественное право покупки продаваемой части земельного участка по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Такое право имеют и сельскохозяйственные организации, созданные
в
предприятием
процессе земельные
реорганизации доли
хозяйства.
переходят
в
Купленные
собственность
предприятия как юридического лица. На указанные доли необходимо выделить земельный участок, оформить его в собственность предприятия. Эта земля может быть заложена или продана предприятием. Выплаты за купленную земельную долю могут быть единовременными или в рассрочку. При оплате в рассрочку 2 ежегодные выплаты, как правило, выше, чем за арендованную долю ;
1
Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г. 2 См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.‐практ. пособие. ‐ М.: Дело, 2002.
56
Право частной собственности на землю юридических лиц
‐ закладывать право на земельную долю в банк; ‐ сдавать земельную долю в аренду. Договором аренды признается
гражданско‐правовой
договор,
в
силу
которого
арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, регулируются Земельным и Гражданским кодексом. В правовой литературе отмечается, что новый ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско‐правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско‐правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат 1 соответствующим положениям ГК РФ .
В.В. Витрянский отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. Земельный кодекс РФ пошел в прямо противоположном Гражданскому кодексу РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка.
1
См.: Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. ‐ Волтерс Клувер, 2005 г.
С.А. Могиленский
57
Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений, но и против общих положений об аренде всякого имущества, не поддается разумному 1 объяснению .
Е.А. Суханов указывает, что в противоречие современным тенденциям
развития
правового
регулирования
отношений
землепользования, связанным с закреплением многообразных вещных прав на земельные участки, ЗК РФ, подобно кодификации советского права 60‐х гг. XX в., стремится уничтожить основные ограниченные вещные права на землю, оставив лишь право собственности и аренду. Это прямо вытекает из запрета дальнейшего предоставления земельных участков на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. При этом из содержания данных прав изъято ограниченное правомочие распоряжения, что противоречит аналогичным правилам ГК РФ и исключает возможность передачи соответствующих земельных участков в аренду и безвозмездное срочное пользование. При всей сомнительной практической целесообразности последнего решения его, как и общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования, можно объяснить желанием законодателя 2 максимально упростить правовой режим земли .
По общему правилу в аренду могут быть переданы только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Данная норма не является императивной, так в судебной практике
1
Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно‐ правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право 2003г. № 1. 2 Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право 2003г. № 1.
58
Право частной собственности на землю юридических лиц
указывается, что положение о том, что земельный участок не прошел кадастровый учет, не является основанием для признания договора 1 аренды недействительным .
Законодателем допускается возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Существенными условиями договора аренды являются: 2 ‐ условие о предмете договора ;
‐ условие, необходимое для договоров данного вида; ‐ условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида; ‐ условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; ‐ дарить земельную долю. В данном случае необходимо заключит гражданско‐правовой договор дарения, который подлежит нотариальному удостоверению. Договор дарения земельной доли должен быть зарегистрирован в регистрационной палате, только после этого он вступает в силу. По требованию заинтересованного лица суд может
отменить
дарение,
совершенное
индивидуальным
предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений
1
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно‐Сибирского округа от 20 января 2005 г. № Ф04‐9448/2004(7754‐А81‐4); Постановление Федерального арбитражного суда Западно‐Сибирского округа от 20 января 2005 г. № Ф04‐9456/2004(7751‐А81‐10); Постановление Федерального арбитражного суда Западно‐Сибирского округа от 20 января 2005 г. № Ф04‐9462/2004(7761‐ А81‐9); Постановление Федерального арбитражного суда Западно‐Сибирского округа от 20 января 2005 г. № Ф04‐9447/2004 (7757‐А81‐4) (извлечение) // СПС Гарант. 2 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2004 г. № А65‐17163/03 // СПС Гарант.
С.А. Могиленский
59
закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших
объявлению
такого
лица
несостоятельным
(банкротом). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены
дарения
одаряемый
обязан
возвратить
подаренный
земельный участок; ‐ обменивать земельную долю. Законодателем прямо предусмотрено, что право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Договор мены земельных участков должен заключаться в письменной форме, т.к. в соответствии с нормами ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной
форме
путем
составления
одного
документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Как и в случае других сделок с земельными участками, в договоре
мены
обязательно
указываются
признаки,
идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение земель, входящих в состав участков, являющихся предметом договора, цель их использования, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам. К договору прилагаются планы (чертежи) обмениваемых земельных участков. Необходимым условием договора мены земельных участков является
оценка
соответствующими
земли
(по
комитетами
ценам по
согласно
земельным
выданным
ресурсам
и
землеустройству и прилагаемым к договору актам установления нормативной цены обмениваемых земельных участков) и объектов
60
Право частной собственности на землю юридических лиц
недвижимости (в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями
оценки
строений,
помещений
и
сооружений,
расположенных на обмениваемых участках). Если один или оба обмениваемых участка переданы в залог, то к договору мены прилагаются требования залогодержателя по задолженности. Если договор подписывается уполномоченными лицами, то обязательно прилагаются доверенности этих лиц от имени сторон, обменивающих земельные участки. Наконец, если сторонами были заключены договоры аренды, временного пользования, залога с третьими лицами, то необходимо приложить копии указанных договоров к договору мены земельных участков. При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сервитутов, передаче земельного участка третьему лицу. При этом на плане соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав. Стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных 1 сервитутов и заключенных другой стороной договоров .
В договоре мены должна быть отражена также вся информация, относящаяся к ограничениям в использовании обмениваемых земельных участков (установление санитарно‐защитных зон, отнесение земель участка к землям природоохранного или рекреационного значения и т.д.). После того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, право собственности на полученные по договору
1
Крассов О.И. Право частной собственности на землю. ‐ М.: Юристъ, 2000. С.118, 119.
С.А. Могиленский
61
мены земельные участки переходит одновременно к каждой из сторон 1 (ст.570 ГК РФ). Эта сделка подлежит государственной регистрации ;
‐ передавать земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества). В данном случае лицо, внесшее земельную долю в уставный капитал автоматически становится учредителем юридического лица – это с одной стороны. С другой стороны, юридическое лицо приобретает право пользования этой земельной долей на определенный срок, который, по общему правилу, не превышает трех лет; ‐ требовать выдела земельной доли в натуре для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Земельный участок в натуре в счет земельной доли можно получить для: ‐ ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; ‐ ведения личного подсобного хозяйства; ‐ передачи в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного 2 подсобного хозяйства .
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется в месячный срок по соглашению между 3 собственниками земельных долей хозяйства .
Как уже указывалось, собственник земельного участка имеет не только права, в отношении своего имущества, но и обязан нести соответствующие обязанности, сущность которых И.Н. Калинин сводит к следующему:
1
Кресникова Н.Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004г. № 4. 2 Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. .. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Саратов, 2002г. 3 См.: Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. ‐ 1999. ‐№6.
62
Право частной собственности на землю юридических лиц
‐ использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также способами, которые не должны наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; ‐ не нарушение прав соседних собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков; ‐ установление и сохранность межевых, геодезических и других, специальных информационных знаков на земельные участки; ‐ повышение плодородия почв, осуществление мероприятий по использованию и охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими объектами; ‐ недопущение причинения ущерба окружающей природной среде; ‐ соблюдение регламентированных режимов использования земель; ‐ своевременное использование земельных участков в случаях, если
сроки
освоения
земельных
участков
предусмотрены
законодательством, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления или договорами; ‐ своевременное внесение платежей за пользование земельным участком; ‐ осуществление строительства, благоустройства и содержание зданий, строений и сооружений на земельных участках в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами, нормативами); ‐ своевременное представление в органы государственной власти (также и органы местного самоуправления) сведений об использовании земель;
С.А. Могиленский
63
‐ оказание содействия должностным лицам специально уполномоченных
государственных
органов
по
контролю
за
использованием и охраной земель; ‐
производство
восстановление
их
рекультивации
плодородия,
нарушенных
своевременное
земель,
возвращение
временно занимаемых земель в состоянии, пригодном для дальнейшего использования их по целевому назначению; ‐ хранение и передача правопреемнику планы земельных 1 участков, иные документы о праве на земельные участки .
Стоит также отметить, что земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Использование земель должно осуществляться экологических
способами, систем,
обеспечивающими
способности
земли
сохранение
быть
средством
производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. В соответствии со ст. 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по: ‐ сохранению почв и их плодородия; ‐ защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель; ‐ защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения
бактериально‐паразитическими
и
карантинными
вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями,
1
См.: Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. ‐ М., 2002.
64
Право частной собственности на землю юридических лиц
кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель; ‐ ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель; ‐ сохранению достигнутого уровня мелиорации; ‐
рекультивации
нарушенных
земель,
восстановлению
плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот; ‐ сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель. В целях охраны земель законодателем разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий. Хотелось бы также обратить внимание на следующее. Собственник может провести самостоятельное (добровольное) отчуждение своего земельного участка. Однако, в определенных случаях, правоприменитель, может в принудительном порядке изъять у собственника земельный участок. Следовательно, основания прекращения права собственности на земли можно подразделить на две группы: добровольное прекращение права собственности и принудительное. Добровольно право собственности на земельные участки прекращается в результате: а) отчуждения собственником земельного участка (ст. 52 ЗК РФ); б) отказа собственника от права на земельный участок (ст. 55 ЗК РФ). Принудительная утрата права собственности на земельные участки допускается в случаях:
С.А. Могиленский
65
а) выкупа у собственников земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст.ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. 279 ГК РФ); б) реквизиции (ст. 50 ЗК РФ); в) конфискации (ст. 51 ЗК РФ); г) обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст.ст. 237, 278 ГК РФ); д) отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); е) выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре (п. 4 ст. 252 ГК РФ); ж)
решения
суда
о
признании
права
собственника
недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена (п. 2 ст. 272 ГК РФ); з) изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ); и) изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ); к) национализации (абз. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ). л) приватизации (абз.3 п. 2 ст. 235 ГК РФ). По общим правилам законодательства отчуждение земельного участка по воле собственника может совершаться по договорам купли‐ продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением или иной сделке об отчуждении имущества. Договоры купли ‐ продажи (глава 30 § 7 ГК РФ) и мены (глава 31 ГК РФ) являются возмездными и требуют встречного предоставления в виде цены (при купле ‐ продаже) или другого товара (при мене). Договор дарения (глава 32 ГК РФ) ‐ безвозмездный договор. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением (глава 33 ГК РФ) предусматривает взамен передачи в собственность земельного участка
66
Право частной собственности на землю юридических лиц
обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме. Законодателем устанавливается исчерпывающий перечень принудительного прекращения права собственности на земельные участки.
Как
верно
отмечает
В.П.
Мозолина,
установление
законодателем закрытого перечня оснований принудительной утраты прав собственника позволяет говорить о следующем: 1) государство берет на себя обязанность не принимать нормативных актов и не совершать иных действий, направленных на принудительное прекращение отношений собственности и ущемление интересов собственников, за исключением случаев, прямо указанных в законе; 2) эти случаи должны быть сведены к минимуму и заранее (а не постфактум) оговорены в законе; 3) при прекращении отношений собственности граждане и юридические лица, лишаемые имущества, должны получить 1 необходимое имущественное возмещение .
1
Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 159.
С.А. Могиленский
67
Выводы 1. В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Далее, в Конституции закреплено за гражданами и право частной собственности на землю. В силу того, что на сегодняшний момент законодательное регулирование права частной собственности на землю не является совершенным, многие аспекты данного института требуют
качественного
осмысления
и
доработки,
можно
констатировать, что институт права собственности на землю в настоящее время находится в стадии развития. 2. Право собственности закрепляет материальную основу любого общества ‐ экономические отношения собственности, которые характеризуются наличием субъектов, граждан и их групп, объединений и объектов, земельных участков, и при этом является юридическим выражением, формой закрепления экономических отношений собственности. 3. Выступая в качестве основы рыночной экономики право субъектов рынка на свободный обмен, приводит к перемещению земельных участков от одних собственников к другим. А, для нормального функционирования и развития такого свободного обмена, законодатель, в первую очередь, должен создать надежную правовую защиту всех субъектов рыночных отношений без исключения. При этом важно отметить, что как продавцам, так и покупателям законодатель должен обеспечить допустимую свободу в выборе способа (способов) экономической реализации собственности. 4. Обладание земельным участком (земельной долей) на праве собственности стимулирует субъектов права частной собственности к использованию своих ресурсов способами, влекущими улучшение их благосостояния в процессе создания материальных и духовных благ. Если право собственности отсутствует, то контроль за продуктивным
68
Право частной собственности на землю юридических лиц
использованием ресурсов ослабевает, и результат может оказаться далеким от оптимального. Помимо прочего, бесспорным является положение о том, что частный собственник может работать более эффективно, чем государство, если он рискует потерять свою собственность. 5. Российским законодателем определено, что владение, пользование, а также распоряжение землей (иными природными ресурсами), по общему правилу, должно осуществляться их собственниками свободно. Из этого правила есть исключения: собственник имеет право пользоваться своим имуществом свободно, но при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Дополняя это положение еще и тем, что условия, порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, можно сделать вывод о том,
что
предоставленная
Конституцией
свобода
является
относительной. 6. Право собственности в юридической науке принято рассматривать как в объективном, так и субъективном смысле. Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в данном случае ‐ российского земельного права. Право собственности на землю в субъективном смысле – это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно‐правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранить вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.
С.А. Могиленский
69
7. В общей теории права под объектами правоотношений понимаются те материальные и нематериальные блага, по поводу которых они складываются между разнообразными субъектами. Земельные правоотношения отличаются от всех остальных, прежде всего тем, что они имеют своим объектом землю. В соответствии со ст.6 Земельного кодекса объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. 8. Объектом правового регулирования земельного права выступает поверхностный слой земли в пределах территории РФ. Государственная территория ‐ часть земного шара, которая принадлежит определенному государству и в пределах которого оно осуществляет свое территориальное верховенство. Территория ‐ неотъемлемый признак государственности, пространственный предел государственной власти. Конституция устанавливает, что территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними. 9. Определение условий использования земельных участков предоставлено субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления при зонировании земель, предоставлении конкретных земельных участков и указываются в правоустанавливающих документах. При этом закрепляется положение о недопущении самовольное изменение установленных условий использования земельных участков 10. Земельные доли в земельном участке, являющимися самостоятельными объектами земельных отношений и земельных прав определяются в соответствии с положением об общей собственности на землю.
70
Право частной собственности на землю юридических лиц
11. Участвуя в земельных правоотношениях, субъекты права имеют как определенные права, так и несут обязанности. Права и обязанности,
предоставленные
собственникам,
являются
специфичными (особенными), причем такие особенности напрямую связанны с правовым режимом земель и с включением земли в гражданский оборот.
С.А. Могиленский
71
Глава 2. Особенности права частной собственности на землю юридических лиц 2.1. Юридические лица, как субъекты права собственности на землю В соответствии с п.1 ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация,
субъекты
Российской
Федерации,
муниципальные
образования. Данная норма, основанная на конституционном принципе, в соответствии с которым земля может находиться в частной,
государственной,
муниципальной
и
иных
формах
собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ) является императивной. Как отмечается Г.В. Чубуковым и М. Ю. Тихомировым, граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования являются субъектами не только земельных, основанных на властном подчинении одной стороны другой (п. 1, 2 ст. 3 ЗК РФ), но и гражданско‐правовых отношений (подп. 11 ст. 1, п. 3 ст. 3 ЗК РФ). В связи с этим авторы приходят к выводу о том, что используемое понятие "земельные отношения" является собирательным (т.е. подразумеваются как публичные, так и гражданско‐правовые отношения). Также авторами делается вывод о том, что в имущественных отношениях по владению, пользованию и распоряжению земельными участками граждане и юридические лица выступают как субъекты гражданско‐правовых отношений, а в вопросах охраны земель, использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением и иных подобных
72
Право частной собственности на землю юридических лиц
отношениях указанные лица являются участниками властных 1 отношений .
Характеризуя
юридическое
лицо,
как
субъект
права
собственности на землю, необходимо отметить, что согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. Субъектами земельных правоотношений могут быть не всякие лица, а лишь те, которые наделены действующим законодательством определенными правами и обязанностями, достаточными для участия в тех или иных правоотношениях. Степень наделенности правомочиями в земельных правоотношениях является главным критерием, определяющим
правовой
статус
субъектов
земельных
правоотношений. Б.В. Ерофеев выделяет следующие обстоятельства, от которых 2 зависит объем правомочий субъектов земельных правоотношений :
1.
От
вида
субъекта.
Юридические
лица
обладают
специальными правомочиями в отношении земельных участков, закрепленными в уставе. 2. От поведения субъекта, имеющего юридическое значение. Так, юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, обязано использовать его в соответствии с целевым назначением, в противном случае использование земельного участка не по целевому
1
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова). ‐ Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г. – Издательство Тихомирова М.Ю. 2006г. 2 Данная классификация будет применяться только относительно права собственности на землю юридических лиц.
С.А. Могиленский
73
назначению влечет за собой прекращение земельных правомочий субъекта, ведущего себя подобным образом. 3. От обстановки, в которой осуществляет свои функции субъект правоотношений, если она предусмотрена в законе. Например, порядок
хозяйственного
использования
земель,
загрязненных
тяжелыми металлами и подвергшихся радиоактивному загрязнению, определяется законодательством России, то есть общая свобода правомочий субъектов регламентирована специальными правовыми 1 нормами .
Правомочия субъектов земельных правоотношений, по общему правилу, подразделяются на общие (присущие всем видам субъектов) и специальные (присущие только отдельным категориям). Как уже указывалось в ходе исследования, на протяжении долгого времени в нашей стране монопольным собственником земель (земли) было государство. Однако переход страны к рыночной экономике вызвал острую
необходимость
изменения
сложившихся
земельных
правоотношений. Теперь субъектами земельных правоотношений являются Российская Федерация, ее субъекты, физические и юридические лица. Административно‐территориальные единицы выступают субъектами правоотношений муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ или черты соответствующих поселений. Все остальные субъекты земельных правоотношений – органы государственной власти и местного самоуправления, физические и юридические лица – выступают участниками таких видов отношений, как управление и пользование землями, охрана земельных прав, а граждане и юридические лица, кроме того, участниками отношений частной и общей собственности на 2 землю .
1
Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г. С. 179‐179. 2 Ерофеев Б.В. Указ. соч. С. 179.
74
Право частной собственности на землю юридических лиц
В связи с этим, считается целесообразным, отметить следующее. Наша страна обладает большими земельными ресурсами, но, к сожалению, это национальное богатство и достояние используется крайне неэффективно. Большое количество гектаров земли было выведено из сферы хозяйственного использования, что во многом приводит к деградации и снижению плодородий почв. Несмотря на такие негативные тенденции, в нашей стране долгое время финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществлялось по остаточному принципу, что создало угрозу ликвидации системы землеустройства. Кроме того, земельные отношения крайне политизированы. Единственным выходом из данной ситуации было установление основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации. На первом этапе земельных преобразований произошли значительные преобразования. Была, как уже указывалось, ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Проведена реорганизация 23,5тыс. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га их земель. В итоге 11,8 млн. работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей. Сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств (270,2 тыс. хозяйств), в распоряжение которых передано 13,8 млн. га земель. Создан фонд перераспределения земель на площади около 32 млн.га. Собственниками приватизированных предприятий и иных объектов недвижимости выкуплено свыше 10 тыс. земельных участков под такими предприятиями и объектами. Органам местного самоуправления передано в ведение 36,4 млн. га земель (153,3 тыс. сельских населенных пунктов с прилегающими территориями). В городах и поселках городского типа из 7,5 млн. га земли в собственность граждан и юридических лиц передано 6 процентов земли. Зарегистрированы права граждан и
С.А. Могиленский
75
юридических лиц на большую часть земельных участков. Документы, удостоверяющие права на землю, выданы 35 млн. граждан и 672 тыс. 1 юридических лиц и крестьянских хозяйств .
Итак, для того чтобы юридическое лицо могло выступать в качестве субъекта земельных правоотношений, в частности являться собственником земельного участка, оно должно обладать земельной правосубъектностью, состоящей из земельной правоспособности и земельной
дееспособностью.
Земельная
правоспособность
представляет собой возможность лица иметь земельные права и обязанности. Под земельной дееспособностью в теории права понимается способность лица своими действиями приобретать и осуществлять права и нести обязанности в сфере земельного права. Юридические лица приобретают правовой статус субъекта земельных правоотношений с момента государственной регистрации их уставов и внесения их в единый государственный реестр юридических лиц. Значение государственной регистрации юридических лиц, ее рациональной организации, полноты единого реестра юридических лиц, достоверности содержащихся в нем сведений и их открытости для любого заинтересованного лица чрезвычайно велико, в особенности в системе автономно действующих субъектов рыночного товарно‐ денежного гражданского оборота. Только такая регистрация обеспечивает возможность получения необходимой информации при выборе контрагента и ведении хозяйственных операций и способствует устойчивости экономического оборота, поскольку регистрируются и изменения правового статуса юридических лиц. Юридическое лицо считается созданным с момента его регистрации, и с этой даты возникает его правоспособность, а, следовательно, и земельная правоспособность.
1
Постановление Правительства Российской Федерации от 26. 06. 1999г. № 694 О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999‐2002 года" // Собрание законодательства Российской Федерации от 05.07.1999г. № 27. Ст. 3379.
76
Право частной собственности на землю юридических лиц
Государственная регистрация юридического лица ‐ это акт регистрирующего органа, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и 1 ликвидации юридических лиц и иных сведений о них .
Правосубъектность юридических лиц является специальной, так как ее объем и содержание определяется наряду с нормами закона и учредительными документами, в которых сформулированы и закреплены цели деятельности юридического лица. При этом следует обратить внимание на то, что в отличие от несельскохозяйственных предприятий, деятельность которых имеет многоцелевой характер и не всегда реализуется участниками, сельскохозяйственные юридические лица во всех случаях реализуют свою земельную правоспособность. Это связано, прежде всего, с тем, что земельные участки в сельском хозяйстве представляют собой незаменимое средство производства, и без них деятельность сельскохозяйственных предприятий, учреждений, организаций не имеет смысла. Основополагающие положения правосубъектности закреплены в рамках Земельного кодекса, в котором законодатель прописал возможность
приобретения
обязанностей
собственников,
юридическими арендаторов
лицами земли.
прав
и
Наряду
с
правомочиями субъектов земельных правоотношений предусмотрены определенные свободы в использовании земель. Так, вмешательство в связанную с использованием земли деятельность собственников земельных участков ‐ юридических лиц со стороны государственных, муниципальных и других органов и организаций запрещается, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О. Н. Садикова. Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом ИНФРА‐М, 2005г.
С.А. Могиленский
77
Совокупность правоспособности, дееспособности и свобод субъектов правоотношений образует их правовой статус, который обусловлен следующими обстоятельствами:
Правовой статус субъектов земельных правоотношений
Возникновение правового статуса субъектов земельных правоотношений
Момент изменения правового статуса субъектов земельных правоотношений
Прекращение правового статуса субъектов земельных правоотношений Рисунок 1. Обстоятельства, которыми обусловлен правовой статус субъектов земельных правоотношений
Собственность юридических лиц на земельные участки относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества, как закреплено в нормах права, является одним из непременных его признаков. Законодатель допускает возможность обладанием имуществом не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Следует отметить, что диапазон юридических лиц, которые могут иметь имущество в собственности, в частности, земельные участки, довольно широк. В соответствии с волей законодателя к юридическим
лицам
относятся
хозяйственные
общества
и
товарищества, производственные и потребительские кооперативы,
78
Право частной собственности на землю юридических лиц
общественные и религиозные организации, ассоциации и союзы. Как указывается С.В. Лобановым, Гражданским кодексом РФ выделяется, основные различия правового положения товариществ и обществ, характеризующие их как субъектов частной собственности на землю: ‐товарищество,
несмотря
на
обладание
собственной
правосубъектностью, рассматривается как договорное объединение. Оно действует на основании учредительного договора, а не устава, как большинство других юридических лиц; ‐в связи с тем, что товарищество, есть объединение лиц, предполагающих совместно осуществлять предпринимательскую деятельность, его участниками могут быть только индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, тогда как для участия в обществах подобное ограничение не предусмотрено; ‐участники товарищества при всех обстоятельствах несут неограниченную солидарную ответственность по его обязательствам. На участников общества такая ответственность может быть возложена лишь по ограниченному кругу оснований (ст. 56, 95, 105 ГК РФ); ‐товарищество не может быть создано одним лицом, а для общества такая возможность допускается; ‐у товариществ отсутствует система органов, характерная для общества. Дела товарищества ведут сами участники, в то время как в обществе эти функции могут осуществлять наемными лицами; ‐участие в обществе передается более свободно, чем в 1 товариществе .
Анализируя правовые нормы можно выделить общие закономерности,
характеризующие
осуществление
права
собственности юридическими лицами. 1. По общему правилу, все юридические лица подразделяются на две большие группы: коммерческие и некоммерческие. К
1
Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юрид. наук. – Саратов, 2002г.
С.А. Могиленский
79
коммерческим относятся организации, имеющие в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Полученную прибыль они в дальнейшем тем или иным способом распределяют между своими участниками (учредителями). Это – хозяйственные
товарищества
кооперативы,
государственные
и
общества, и
производственные
муниципальные
унитарные
предприятия. Ни в каких иных организационно‐правовых формах, кроме названных, коммерческие организации создаваться не могут (п. 2 ст. 50 ГК РФ). Таким образом, законодатель намерено ограничил перечень профессиональных участников оборота. Статус коммерческой организации дает возможность весьма широкого участия в гражданском обороте (в частности, на базе общей, а не специальной правоспособности, которая предоставляется всем таким организациям, за исключением унитарных предприятий), но влечет и предъявление повышенных
требований
к
деятельности
соответствующего
юридического лица. К некоммерческим организациям относятся потребительские кооперативы,
общественные
и
религиозные
организации
(объединения), учреждения, фонды и другие, прямо предусмотренные законом виды юридических лиц. Гражданский кодекс не содержит исчерпывающего
перечня
некоммерческих
организаций,
но
предусматривает возможность их появления только в формах, установленных законом. Некоммерческие организации вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, которая должна соответствовать таким условиям, как: ‐
такая
деятельность
должна
служить
достижению
поставленных перед организацией некоммерческих целей и соответствовать этим целям по своему характеру;
80
Право частной собственности на землю юридических лиц
‐ полученную прибыль некоммерческая организация не может распределять между своими участниками, а должна направлять на 1 достижение установленных для нее учредителями целей .
В соответствии с таким делением, юридические лица, в соответствии с их организационно‐правовой формой, наделяются либо общей правоспособностью, либо специальной, что напрямую определяет содержание принадлежащему юридическому лицу права собственности, пределах и способах его осуществления. Не смотря на то, что комплект правомочий собственника является неизменным и состоит
из
триады
правомочий:
владение,
пользование
и
распоряжение, по своим характеристикам (границам, содержанию) не является одинаковым. Естественно, коммерческие организации обладают большим объемом правомочий – это вытекает из их правового статуса. Соответственно, некоммерческие организации, в силу
законодательных
ограничений,
обладают
правомочиями
собственности по содержанию и границами более узкими, чем коммерческие юридические лица. 2. Как задачи (функции) организации, так и ее структура закрепляются в ее учредительных документах – уставе, учредительном договоре либо в общем положении об организациях данного вида. В них обязательно должен быть определен предмет и цели деятельности данного юридического лица. Наличие такого рода документов и является формальным выражением организационного единства как признака юридического лица. В большинстве случаев учредительным документом предприятия является его устав, но в некоторых случаях эту роль выполняют два учредительных документа – устав и 2 учредительный договор, а иногда ‐ только учредительный договор .
1
Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2005г. С. 182‐183. 2 См.: Козлова Н.В. Учредительный договор о создании коммерческих обществ и товариществ. – М., 1994г.
С.А. Могиленский
81
Правовой режим имущества, находящегося в собственности юридического лица должен быть определен в учредительных документах, так как именно в них отражается воля учредителей организации. Кроме того, стоит отметить, что определенное количество правовых норм содержат в себе отсылку к учредительным документам, которые имеют особенно важное значение при возникновении какого‐ либо спора, требующего рассмотрения и разрешения. 3. Большинство юридических лиц, обладающих статусом субъекта земельных правоотношений, так как они являются собственниками земельных участков, основаны на принципе добровольного членства (добровольного участия). Участники таких юридических лиц основывают их имущественную базу посредством внесения необходимых платежей (взносов, вкладов и пр.). И, естественно, что лица, передающие организации свои земельные участки имеют заинтересованность в том, каким образом будут использоваться такие участки, так как учредители (участники) рассчитывают на получение дохода от переданного в собственность юридического лица имущества. В силу этого данная категория лиц не безразлична к осуществлению деятельности юридического лица, которая
связана
осуществлению
с
осуществлением
права
исполнительно‐распорядительных
собственности, функций
в
отношении принадлежащего данному юридическому лицу имуществу. Это заключается в контроле над использованием имущества в соответствии с целевым назначением такого земельного участка. То есть при исполнении права собственности юридического лица, установлении параметров его деятельности имеет место сочетание актов коллегиальных и единоличных органов (например, общего собрания и генерального директора), где решающее значение придается актам коллегиальных органов.
82
Право частной собственности на землю юридических лиц
Законодательное подкрепление данного вывода, мы можем 1 найти в рамках Федерального закона "Об акционерных обществах" . В
ст. 79 данного закона прописан порядок одобрения крупной сделки. По, общему правилу, решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества,
принимается
всеми
членами
совета
директоров
(наблюдательного совета) общества единогласно. В случае, если единогласие совета директоров (наблюдательного совета) общества по вопросу об одобрении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества вопрос об одобрении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. В таком случае решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров ‐ владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Крупная сделка, совершенная с нарушением требований законодательства, может быть признана недействительной по иску общества или акционера. 4. Юридические лица являются едиными и единственными собственниками своего имущества, в том числе имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) участников (членов). Следовательно, учредители (участники) не имеют на имущество юридического лица никаких вещных прав. Никакой долевой, коллективной или иной собственности учредителей (участников, членов) на имущество юридического лица не возникает. Исключение составляет имущество унитарного предприятия и учреждения, которое остается объектом права собственности учредителей и потому
1
Федеральный закон от 26.12.1995г. "Об акционерных обществах" (с измен. от 01.06.2006г) // Собрание законодательства Российской Федерации от 01.01.1996г. № 1. Ст. 1.
С.А. Могиленский
83
принадлежащее этим юридическим лицам на ограниченном вещном праве. Если учредители рассчитывают на получение прибыли от переданного в собственность юридического лица имущества, то взамен утраченного права собственности они приобретают права требования к такой организации. В состав этих прав требования входят, право на участие в распределении прибыли и право на получение части имущества, оставшегося после ликвидации организации и расчетов со всеми кредиторами. Если же создается некоммерческая организация, учредители не приобретают никаких прав на ее имущество. Это, в частности, означает отсутствие права на возврат имущества при выходе 1 из такой организации .
В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество. К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют
обязательственные
права,
относятся
хозяйственные
товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения. К юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные 2 фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы) .
1
Гражданское право: Учебник: В 2 т. Том I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2005г. С. 518. 2 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно‐практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации // КонсультантПлюс, 2002.
84
Право частной собственности на землю юридических лиц
Юридические лица различаются по своим учредителям и целям деятельности и имеют в зависимости от этого различные организационно‐правовые формы. Для правильного понимания юридических лиц, как субъектов права собственности необходима их классификация,
которая
может
проводиться
по
различным
1 основаниям . В действующем законодательстве все юридические лица
подразделяются на коммерческие и некоммерческие. Однако такая классификация не позволит в полной мере охарактеризовать юридические лица, как субъекты права собственности, так как организации могут входить в одну группу, но правовой режим их имущества может быть неодинаков. В связи с этим считается целесообразным согласиться с С.В. Лобановым, который указывает на то, что с точки зрения наиболее полного выявления, как общих черт, так и особенностей, присущих юридическим лицам именно как субъектам права собственности, представляется оправданным подразделение их на хозяйственные товарищества и общества; производственные и потребительские кооперативы;
общественные
и
религиозные
организации;
благотворительные и иные фонды; объединения (ассоциации и 2 союзы) .
Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки – право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом. Первое правомочие – это правомочие владения. По общему правилу, под владением понимается непосредственное обладание вещью, осуществление физического или хозяйственного господства над нею.
1
См.: Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. О.Н. Садикова. ‐ Юридическая фирма Контракт: ИНФРА‐М, 2006 г. 2 Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юрид. наук. – Саратов, 2002г.
С.А. Могиленский
85
Правомочие
владения
земельным
участком
означает
фактическое обладание им на законных основаниях. В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место, владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля не перемещаема и 1 господство над ней ограничено .
Правомочие
пользования
среди
других
правомочий
собственника имеет первостепенное значение, в силу того, что именно с его осуществлением достигается цель, для которой вещь изготавливается или приобретается. Право пользования землей – допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это право выражается в двух основных формах: во‐первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовывать право собственника; во‐вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем
возведения
строений
и
сооружений,
осуществления
мелиоративных работ и так далее. Конституция закрепляет, что владение, пользование и распоряжение землей их собственниками осуществляется свободно. Однако свободное хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В статьях Конституции предусмотрено два условия, которые не направлены на ущемление деятельности собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. В п. 3 ст. 36 КРФ устанавливается, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав. Общим правилом является
1
Коловангин П.М. Собственность на землю в России. История и современность. СПб. 2003. С. 356.
86
Право частной собственности на землю юридических лиц
рациональная организация территории, защита земли от процессов 1 разрушения .
Третьим правомочием является правомочие распоряжения, которое позволяет определить юридическую судьбу собственности. Посредством
распоряжения
может
быть
прекращено
право
собственности на вещь, либо отдельные правомочия собственника переходят к другим лицам. Право распоряжения земельным участком заключается в возможности определять юридическую судьбу земельного участка посредством совершения различных сделок или фактических действий. Право частной собственности на земельные участки, точнее содержание этого права, заключается в совокупности прав и обязанностей собственников земельных участков. Право частной собственности на землю было впервые признано в Законе РСФСР от 23 2 ноября 1990 г. "О земельной реформе" , отменившем монополию
государства на землю и установившем на нее две основные формы собственности: государственную и частную. Предусмотренные данным Законом нормы о праве частной собственности на землю нашли развитие в последующем законодательстве. Ныне право частной собственности на землю граждан и их объединений прямо закреплено в Конституции Российской Федерации, в ст. 36 которой установлено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжения землей и другими природными ресурсами, говорится в ч. 2 данной статьи, осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Специфика
1
Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г. С. 213‐214. 2 Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374‐1 (ред. от 28.04.1993) "О земельной реформе"// Ведомости СНД и ВС РСФСР 1990г. № 26 ст. 327.
С.А. Могиленский
87
этих правоотношений обусловлена особым характером объекта 1 отношений .
Типичным свойством права частной собственности на землю является наличие прав, которые предоставлены законодателем юридическим лицам, схожие с правами физических лиц. При этом правовое положение юридических лиц, в данном случае, является специфичным. Как отмечается С.В. Корастылевым, такая специфичность выражается в правоспособности, предусмотренной земельным и гражданским
законодательством,
которая
подразумевает
ее
существование, если сельское хозяйство или иная деятельность, связанная с наличием специальных возможностей в процессе осуществления своих правомочий собственника по отношению к земельным участкам, входит в законные или уставные цели, если оно располагает необходимыми средствами производства, специалистами 2 и т.д.
По общему правилу, объем правоспособности юридического лица подлежит закреплению в учредительных документах. В том случае, если в этих документах не будет закреплен исчерпывающий перечень видов деятельности предприятия, то такое юридическое лицо может заниматься любым видом предпринимательской деятельности, не
противоречащей
закону.
Это
так
называемая
общая
правоспособность юридического лица. Наряду с общей существует и специальная
правоспособность
присущая
организациям,
которые
четко
должны
некоммерческим
закрепить
в
своих
учредительных документах объем и характер предпринимательской деятельности, зависящий от целей и задач созданного юридического лица.
1
Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. С. 15. 2 Корастылев С.В. Земельное и лесное право. ‐ СПб.: Полиус, 1998. ‐ С. 60‐63, 75‐ 91.
88
Право частной собственности на землю юридических лиц
Следовательно, мы можем сделать вывод о том, что некоммерческие юридические лица, имеющие земельный участок на праве частной собственности должны не только соблюдать целевое назначение
использования
земель,
но
и
осуществлять
распорядительные действия с земельным участком в соответствии с целями деятельности организации. Правоспособность и дееспособность юридического лица реализуется через его органы, формирующие и выражающие вовне его волю как самостоятельного субъекта права. Органы юридического лица не только осуществляют управление его деятельностью, но и выступают в имущественном обороте от его имени, иначе говоря, их действия 1 признаются действиями юридического лица .
Анализ деятельности юридических лиц, имеющих на праве собственности земельные участки, позволяет сделать вывод о том, что такие организации иногда сталкиваются с трудностью формирования такого органа. В связи с этим, думается согласиться с мнением С.В. Лобанова, который отмечает, что наиболее приемлемой формой участия в гражданском обороте юридических лиц является осуществление таких действий их участниками непосредственно, которые, в соответствии с законодательством, признаются действиями 2 самого юридического лица .
В ст. 40 Земельного кодекса закреплены права собственников земельных участков на использование земельных участков. Нормы п. 1 указанной статьи регулируют правомочия собственников только в сфере использования принадлежащих им земельных участков и не затрагивают двух других правомочий собственников ‐ по владению и распоряжению соответствующим имуществом.
1
Гражданское право: Учебник: В 2 т. Том I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2005г. С. 192. 2 Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юрид. наук. – Саратов, 2002г.
С.А. Могиленский
89
Объем прав юридических лиц на земельные участки определяется с учетом положений ст. 40, 41 Земельного кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 43 ЗК и п. 1 ст. 9 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Под осуществлением права понимают поведение лица, соответствующее содержанию принадлежащего ему права, т.е. реализацию права в конкретных реальных действиях управомоченного лица. Субъективное гражданское право предоставляет лицу, которому это право принадлежит, возможность определенного поведения. Осуществление же права является реализацией этих возможностей. Проявлением свободы поведения служит широкое усмотрение лица при выборе варианта своего поведения в пределах, предусмотренных 1 гражданским правом .
Отказ юридического лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок ‐ акт субъективного волеизъявления, который, как правило, не влечет правовых последствий. Во‐первых, согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ, отказ юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав,
за
исключением
случаев,
предусмотренных
законом.
Недействительными будут соглашения, в силу которых собственник земельного участка отказывается, например, от права на возведение на своем земельном участке зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием. Однако если возможность отказа от осуществления права предусмотрена законом, то такой отказ может прекратить действие соответствующего права. Во‐вторых, отказ юридического лица ‐ собственника земельного участка от своих прав на соответствующие участки не влечет
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Издание 2‐е, испр. и доп., с использованием судебно‐ арбитражной практики / Под ред. Садикова О.Н. ‐ М., Юридическая фирма Контракт; Инфра‐М, 2003г. С. 30.
90
Право частной собственности на землю юридических лиц
прекращения юридических обязанностей указанных лиц. Кроме того, необходимо иметь в виду, что условия и порядок отказа лица от права на земельный участок регламентированы законодательством (ст. 53 1 Земельного кодекса) .
Итак, юридическое лицо – собственник земельного участка имеет следующие права: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) возводить жилые, производственные, культурно‐бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований
строительных,
градостроительных
экологических,
регламентов,
санитарно‐гигиенических,
противопожарных и иных правил, нормативов. Разрешенное использование ‐ это использование земельных участков с учетом ограничений
на
использование
земель,
устанавливаемых
законодательством. В сфере земельных отношений применяются и должны 2 соблюдаться строительные и иные нормы и правила ;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные,
осушительные,
культуртехнические
и
другие
мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно‐гигиеническими и иными специальными требованиями;
1
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. ‐ Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г. 2 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. ‐ Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.
С.А. Могиленский
91
4) отчуждать земельный участок путем осуществления гражданско‐правовых сделок; 5) устанавливать ипотеку на земельный участок в соответствии с 1 Федеральным законом "Об ипотеке" ;
6) получать компенсацию стоимости принадлежащей ему земли по договорной цене в случае выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 7) передавать земельный участков в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества); 8) получать компенсацию в случае установления ограничений, препятствующих дальнейшему освоению участка; 9) самостоятельно хозяйствовать на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и правовым режимом; 10) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса, собственники земельных участков обязаны: 1) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; 2) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; 3) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
1
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102‐ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 30 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29 ст. 3400.
92
Право частной собственности на землю юридических лиц
4) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; 5) своевременно производить платежи за землю; 6) соблюдать при использовании земельных участков требования
градостроительных
регламентов,
строительных,
экологических, санитарно‐гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 7) не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; 8) выполнять иные требования, предусмотренные ЗК, федеральными законами. Считается целесообразным рассмотреть статус иностранного юридического лица, как субъекта права собственности на земельные участки. Вопрос о предоставлении земельных участков иностранным лицам оставался дискуссионным. Статьей 7 Земельного кодекса РСФСР прямо устанавливался запрет на передачу в собственность иностранным гражданам земельных участков. После признания недействующей ст. 7 Земельного кодекса РСФСР в силу Указа Президента РФ от 24.12.93 № 2287 "О приведении земельного 1 законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ" практически
сохранялась неопределенность по данному вопросу. В
законодательстве
сохранялись
лишь
косвенные
подтверждения о возможности передачи земельных участков в собственность иностранным юридическим лицам под объектами собственности, расположенными на земельном участке. В соответствии
1
Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 "О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ" // Собрание актов Президента и Правительства РФ от 27.12.1993г. № 52.
С.А. Могиленский
93
со ст. 15 ФЗ от 09.07.99 № 160‐ФЗ "Об иностранных инвестициях в РФ"1 предусмотрены гарантии предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Иностранным инвесторам 2 гарантируется приобретение права на земельные участки .
Новый
Земельный
кодекс
предусмотрел
возможность
получения иностранными лицами земельных участков в собственность. Однако данный вопрос в Земельном кодексе не нашел специальной главы, а положения о правах иностранных лиц отражены в различных 3 пунктах различных статей Кодекса .
Согласно ст. 28 Земельного кодекса РФ иностранным юридическим
лицам
земельные
участки
предоставляются
в
собственность только за плату, при этом размер устанавливается в соответствии с Земельным кодексом РФ. В соответствии с п.2 ст. 5 ЗК права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии Земельным кодексом, федеральными законами. Иностранные юридические лица ‐ собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном ст. 36. Пунктом 9 ст. данной статьи устанавливается право иностранных юридических лиц на получение земельных участков. Анализируя данную правовую норму, мы можем сделать вывод о том, что иностранные юридические лица имеют право на получение земельных участков на праве собственности только в случаях, когда на
1
Федеральный закон от 09.07.99 № 160‐ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изменен. от 22.07.2005 ) // Собрание законодательства РФ от 12.07.1999г. № 28 ст. 3493. 2 Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юрид. наук. – Саратов, 2002г. 3 Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. ‐ М., 2002.
94
Право частной собственности на землю юридических лиц
земельном участке расположено здание, строение, сооружение, являющееся собственностью этих лиц. Предоставление свободных от застроек участков этим лицам на праве собственности Земельным кодексом не оговаривается. Следовательно, законодателем в рамках Земельного кодекса конкретизировано право иностранного юридического лица на получение земельных участков на праве собственности при нахождении на этих земельных участках зданий, строений или сооружений, являющихся его собственностью. В п. 3 ст. 15 ЗК установлено правило, в соответствии с которым иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях,
перечень
Российской
Федерации
которых в
устанавливается
соответствии
с
Президентом федеральным
законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
С.А. Могиленский
95
2.2. Теоретические вопросы основания и порядка возникновения права частной собственности на землю Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотношений являются юридические факты, которые должны отвечать как минимум трем требованиям: ‐ юридический факт должен иметь свое объективное, реальное содержание; ‐ юридический факт должен быть конкретным. Конкретность имеет две стороны: фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности и документально доказанная конкретность; 1 ‐ юридический факт должен иметь связь с законом .
Юридический факт – конкретное жизненное обстоятельство с наступлением которого норма права связывает возникновение, изменение, прекращение правоотношений. Юридические факты представляют собой разнообразные жизненные обстоятельства, а потому их можно классифицировать по различным основаниям. Важнейшим является деление юридических фактов по тем последствиям, которые они влекут, и их волевому содержанию (см. 2 схему 1) .
Правообразующие факты – это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. К таким актам относятся:
1
Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г. С. 250. 2 Теория государства и права: Учебник для вузов / Под ред. В.М. Корельского и В.Д. Перевалова. – М.: Издательство НОРМА, 2006г. С. 365.
96
Право частной собственности на землю юридических лиц
Правообразующие
Правоизменяющие
Правопрекращающие
Юридические факты
События
Деяния
Действия
Бездействия Правомерные
Индивидуальные акты
Неправомерные
Юридические поступки Проступки
Преступления
Административные
Дисциплинарные
Гражданско‐правовые
Процессуальные
Схема 1. Классификация юридических фактов
1. Административные акты государственных органов. Так, 1 например, Законом о земельной реформе (на данный момент он
признан утратившим силу) были введены условия для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования
1
Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374‐1(ред. от 28.04.1993)"О земельной реформе" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990г. № 26. Ст. 327.
С.А. Могиленский
97
многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. В 1999 г. было принято Постановление Правительства о 1 федеральной целевой программе , целью которого было повышение
эффективности использования земли, создание условий для увеличения
социального,
инвестиционного,
производительного
потенциала земли и превращение ее в самостоятельный фактор экономического роста. Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены. 2.
Сделки
организаций
по
приобретению
земель
в
собственность. К таким сделкам относятся, например, купля‐продажа, обмен земельными участками в установленном законе порядке и т.д. Сделки, связанные с приобретением права собственности на земельный участок юридических лиц, можно подразделить на две группы. Во‐первых, это прямые сделки, которые имеют объектом земельный участок, а значит и чисто земельно‐правовую природу. Во‐ вторых, это косвенные сделки, которые имеют своим объектом не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке. Эти сделки имеют преимущественно гражданско‐правовую природу. 3. Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю: ‐ приватизация земельных участков; ‐ приобретение земельных участков в порядке правопреемства; ‐ приобретение земельного участка в связи с его использованием непрерывно более 15 лет.
1
Постановление Правительства Российской Федерации от 26. 06. 1999г. № 694 О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999‐2002 года" // Собрание законодательства Российской Федерации от 05.07.1999г. № 27. Ст. 3379.
98
Право частной собственности на землю юридических лиц
Правоизменяющие факты – это предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности. К таким фактам относятся: 1. Обстоятельства, сужающие правомочия собственника земельного участка. В частности, собственник земельного участка обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 2. Обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на собственников земель. 3.
Обстоятельства,
расширяющие
права
собственников
земельных участков. Так, если на земельном участке имеются, например, общераспространенные полезные ископаемые, то этот факт расширяет правомочия собственника, предоставляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства эти природные объекты. 4. Обстоятельства, обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил. Правопрекращающие факты – обстоятельства, с которыми закон связывает возможности прекращения права собственности. Указанные факты, в литературе подразделяются на две группы: ‐ факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности зависят от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов (продажа земельного участка, добровольный отказ); ‐ факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок (использование земельного
С.А. Могиленский
99
участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, изъятие у собственников земли для государственных и муниципальных 1 нужд путем принудительного выкупа) .
Возникновение права частной собственности, в соответствии с земельным законодательством, возможно по двум основаниям, это – предоставление земельного участка (за плату или бесплатно) из государственной или муниципальной собственности; приобретение земельного участка в собственность в результате совершения гражданско‐правовых сделок. Земельные участки из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в частную собственность за плату. В случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законодательством субъектов Федерации,
предоставление
земельных
участков
возможно
юридическим лицам бесплатно. Эта норма не распространяется на случаи,
предоставления
земельного
участка
в
собственность
иностранным юридическим лицам. Данным субъектам права земельные участки предоставляются в собственность только за плату. В соответствии с п.4 ст. 28 ЗК не допускается отказ в предоставлении в собственность юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного
федеральным
законом
запрета
на
приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
1
Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г. С. 248‐258.
100
Право частной собственности на землю юридических лиц
Также, не допускается отказ в предоставлении в собственность юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность юридических лиц. Применительно к участкам, находящимся в государственной собственности,
соответствующей
компетенцией
обладают:
в
отношении земель, находящихся в федеральной собственности ‐ Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации ‐ глава администрации (или) правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений готовят соответствующие органы, осуществляющие управление 1 земельными ресурсами .
Стоит отметить, что предоставление земельных участков для нужд строительства представляет собой не одномоментный акт органа власти. Перед тем, как государственным органом будет принято решение о предоставлении земельного участка в собственность юридического лица, необходимо совершить ряд организационно‐ правовых действий, обеспечивающих оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. Ранее юридическая судьба земельных участков предрешалась уже на стадии государственного планирования или решения какого‐либо органа власти. Сегодня, в ст. 30 Земельного кодекса введен иной порядок предоставления
земельных
участков
для
строительства:
предоставление земельных участков осуществляется с помощью проведения определенных работ по формированию конкретных земельных массивов (контуров), то есть определению местоположения и размеров земельных участков, подлежащих изъятию у их прежних пользователей. При этом устанавливаются два порядка предоставления
1
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. ‐ Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.
С.А. Могиленский
101
земельных участков: а) без предварительного согласования мест размещения объектов (осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) и б) с их предварительным согласованием. Далее субъектам необходимо осуществить выбор земельного участка для строительства. В связи с этим, юридическое лицо должно обратиться в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного
участка
и
предварительном
согласовании
места
размещения объекта. В соответствии с п.1 ст. 31 ЗК в подаваемом юридическом лице заявлении должно быть указано: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок, технико‐экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. После принятия такого заявления к рассмотрению, органы местного самоуправления: ‐ информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства; ‐ информируют землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно‐защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии
с
возможными
вариантами
их
выбора.
При
102
Право частной собственности на землю юридических лиц
необходимости изъятия земельного участка к акту должны быть приложены расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев,
арендаторов
земельных
участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта (копия такого решения направляется заявителю в семидневный срок и действует в течение 3 лет), утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, на основании заявления юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства (ст. 32 ЗК). По общему правилу, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (п.1 ст.34). Для этого указанные органы обязаны:
С.А. Могиленский
103
‐ принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; ‐ уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; ‐ обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации. Кроме того, юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном оперативном расположенные
пользовании, управлении на
хозяйственном
здания,
земельных
ведении
строения,
участках,
или
сооружения,
находящихся
в
государственной или муниципальной собственности, могут приобрести права на эти земельные участки. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений. Отдельное внимание законодателем уделяется религиозным организациям, а именно в ст. 36 ЗК прямо закреплено, что: ‐ религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно; ‐ религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в
104
Право частной собственности на землю юридических лиц
государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями. Если здание, принадлежащее нескольким лицам на праве собственности, находится на неделимом земельном участке, то они имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если в данной ситуации помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения ‐ правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В случае если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными
учреждениями,
данный
земельный
участок
предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. В данном случае, для приобретения прав на земельный участок юридические лица, совместно должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с
С.А. Могиленский
105
заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно,
а
в
случаях,
предусмотренных
земельным
законодательством, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо подготовка проекта договора купли‐продажи и направление его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора должно быть принято органом государственной власти или органом местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления. В случае отсутствия кадастровой карты земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица в месячный срок со дня поступления заявления должен обеспечить изготовление кадастрового плана земельного участка и утвердить проект его границ. Границы и размеры земельного участка должны быть определены с учетом: ‐ фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; ‐ красных линий; ‐ границ смежных земельных участков; ‐ естественных границ земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления проекта
границ
земельного
участка
принимает
решение
о
предоставлении этого земельного участка юридическому лицу и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. В ст. 37 Земельного кодекса характеризуются особенности купли‐продажи земельных участков. Прежде всего, необходимо
106
Право частной собственности на землю юридических лиц
отметить, что продажа земельного участка возможна с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст. 27, 52 ЗК). Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК. В данной норме законодатель закрепил, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой
их
оборот
допускается
законом,
осуществляются
их
собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В
соответствии
с
п.3
ст.129
ГК,
регулирующей
оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным кодексом. Статьей 27 ЗК определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Купля‐продажа
земельного
участка
осуществляется
по
правилам, установленным § 1 и 7 гл. 30 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. В силу того, что приобретение земельного участка по договору купли‐продажи является производным способом приобретения права собственности, то юридическое лицо приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. Это положение воспринято при создании норм п. 1 ст. 37 ЗК, в соответствии с которой продавца обязан информировать покупателя о
С.А. Могиленский
107
всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Если продавец не выполнит данное требование и не предоставит (или предоставит заведомо ложную) информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о выкупе данного земельного участка, то покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли‐продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В нормах права установлен перечень тех условий, которые не могут быть включены в договор продажи земельного участка. В противном случае они будут признаны недействительными. К таким относятся условия (п.2 ст. 37 ЗК): ‐ устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ‐ ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ‐ ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Земельный участок может быть приобретен юридическим лицом в собственность на торгах. Торги представляют собой один из способов заключения договоров, который тесным образом связан с основными законами свободного рынка и выражает их наиболее последовательно. Это, в частности, проявляется в присущей торгам конкуренции. Торги могут быть проведены либо в форме аукциона, либо в форме конкурсов. В соответствующих статьях ГК проводится разграничение аукционов и конкурсов. В основу положен способ определения победителя: при аукционе им признается лицо, которое предложило наибольшую цену, а при конкурсе – тот, кто по заключению конкурсной комиссии,
108
Право частной собственности на землю юридических лиц
назначенной организатором конкурса, предложил лучшие условия. По другому признаку – кругу возможных участников, различаются торги открытые и закрытые. Предметом торгов может быть земельный участок с установленными границами. Как сложилось на практике, да и установлено законом в качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. При этом форма проведения торгов, начальная цена предмета торгов определяется собственником земельного участка, а порядок их организации определяется 1 Правительством РФ .
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности,
для
жилищного
строительства
осуществляется в порядке, закрепленном в ст. 38.1 ЗК. Юридические лица могут приобретать земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности путем принятия участия в аукционе, который проводится: ‐ по продаже земельного участка для жилищного строительства в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно‐технического обеспечения и плата за подключение;
1
Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808) // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. N 46 ст. 4587
С.А. Могиленский
109
‐ по продаже земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно‐ технического обеспечения и плата за подключение. Государственный кадастровый учет необходим, прежде всего, 1 для описания и индивидуализации земельного участка . Под
государственным
земельным
кадастром
понимается
систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и 2 правовом положении земель Российской Федерации и сведений о
территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий муниципальных образований; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации. Следует отметить, что продавцом земельного участка будет являться исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом проводимый аукцион будет являться открытым по составу участников и по форме подачи заявок. В открытом аукционе может участвовать любое лицо. По общему правилу, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Такое извещение публикуется в периодическом печатном издании,
1
Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28‐ФЗ "О государственном земельном кадастре (с измен. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ от 10.01.2000г. № 2 ст. 149. 2 Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. С. 46.
110
Право частной собственности на землю юридических лиц
определяемом
соответственно
Правительством
РФ,
высшим
исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования. Сообщение о проведении аукциона должно быть также размещено на официальном сайте Правительства РФ, органа исполнительной
власти
субъекта
Федерации,
муниципального
образования в сети Интернет (п. 9 ст. 38.1 ЗК РФ). Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Кроме того, организатором должен быть определен "шаг аукциона" – величина повышения начальной цены предмета аукциона. "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона должно быть опубликовано в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки. Для участия в аукционе заявители – юридические лица должны представить в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) выписку из единого государственного реестра юридических лиц; 3) документы, подтверждающие внесение задатка.
С.А. Могиленский
111
Данные перечень документов, представляемых заявителями является исчерпывающим, в силу чего, организатор аукциона не вправе требовать представление других документов. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона. По истечению указанного срока, заявка на участие в аукционе возвращается в день ее поступления заявителю. В п. 17 ст. 38.1 ЗК РФ законодателем устанавливаются случаи, в соответствии с которыми заявитель не допускается к участию в аукционе. К таким основаниям относится: 1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений; 2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе; 3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки. Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям не допускается. Организатор аукциона обязан вести протокол приема заявок на участие в аукционе, который им в дальнейшем подписывается в течение одного дня со дня окончания приема заявок. Именно с этого момента заявитель становится участником аукциона. В протоколе необходимо отразить сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Как и заявители, признанные участниками аукциона, так и заявители, не допущенные к участию в аукционе, должны быть уведомлены о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.
112
Право частной собственности на землю юридических лиц
Заявителю, не допущенному к участию в аукционе, организатором в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в торгах, возвращается внесенный задаток. Организатор аукциона также обязан в течение трех дней вернуть задаток заявителю и в том случае, если последний отозвал принятую заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Помимо протокола приема заявок на участие в аукционе, организатором торгов ведется непосредственно и протокол самого аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы. Итоги
аукционов
оформляются
протоколом,
который
подписывается организатором и победителем аукциона в день проведения торгов. Протокол должен быть составлен в двух экземплярах, так как один экземпляр передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. Наряду с отмеченными данными, в протоколе также указываются: 1) предмет аукциона: ‐ сведения о местоположении, о площади, о границах земельного участка; ‐
обременения
земельного
участка,
ограничения
его
использования; ‐ кадастровый номер; ‐ разрешенное использование земельного участка; ‐ основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного использования объекта капитального строительства; ‐ технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно‐технического подключение;
обеспечения,
а
также
о
плате
за
С.А. Могиленский
113
2) победитель аукциона; 3) цена приобретаемого в собственность земельного участка. В течении трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона, организатор торгов обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем. Аукцион признается не состоявшимся в случае, если: 1) в аукционе участвовали менее двух участников. В данном случае единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения торгов вправе заключить договор купли‐ продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли‐ продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона; 2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене. Информация
о
результатах
аукциона
публикуется
организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте Правительства Российской Федерации, органа исполнительной
власти
субъекта
Российской
Федерации,
муниципального образования в сети "Интернет" (п. 29 ст. 38.1 ЗК РФ). Права на земельные участки, в частности и на земли находящиеся, на праве частной собственности юридических лиц, возникают
по
основаниям,
установленным
гражданским
114
Право частной собственности на землю юридических лиц
законодательством,
федеральными
законами,
и
подлежат
государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 1 сделок с ним" .
Регистрация земельного участка и землевладения ‐ это правовая сторона земельного кадастра, который в свою очередь представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, их качественной характеристике,
режиме
землепользования,
государственной
регистрации прав на земельный участок, учете и кадастровой оценке земельных участков, иных необходимых сведений. Государственная доказательством
регистрация
существования
является
единственным
зарегистрированного
права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть 2 оспорено только в судебном порядке .
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения
государством
возникновения,
ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Содержание земельной регистрации включает: 1) сведения о земле и землепользованиях: ‐ общие сведения о землях; ‐ сведения о целевом назначении земель;
1
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122‐ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 23 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30 ст. 3594. 2 Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. С. 28
С.А. Могиленский
115
‐ цель использования; ‐ форму собственности; ‐ наименование земельной собственности, землевладений и землепользовании; ‐ площадь земельной собственности, землевладений и землепользовании; ‐ местоположение, адрес землевладений и землепользовании; ‐ дату регистрации земельной собственности, землевладений и землепользовании; ‐ наименование правооформляющего документа, выданного после регистрации, его номер и дату выдачи; ‐ общую стоимость землевладения, включая стоимость самого земельного участка, стоимость связанного с ним имущества; ‐ величину земельного налога; ‐ особые отметки для землевладения; 2) сведения о собственниках, владельцах, пользователях, арендаторах земельного участка: ‐ наименование юридического лица; ‐ юридический и почтовый адрес; ‐ банковские реквизиты; ‐ паспортные данные гражданина; 3) сведения об обременениях земельных участков лежащих на земельной
собственности,
землевладении,
постоянном
землепользовании: ‐ аренда; ‐ залог; ‐ сервитут; ‐ долговые обязательства; 4) сведения о сделках купли‐продажи земли; 5) сведения о регистрации правоустанавливающих документов: ‐ решение местной администрации;
116
Право частной собственности на землю юридических лиц
‐ сведения о купчих; ‐ сведения о дарственных; ‐ данные о завещаниях; ‐ договоры залога, аренды; ‐ сведения о временном пользовании и о сервитутах; 1 ‐ номер и дату выдачи .
Задачей земельной регистрации является объединение в единую систему всех правовых сведений о земле, ее собственниках, владельцах, пользователях, а так же земельных сделках. Основное предназначение земельной регистрации состоит в обеспечении наиболее полного учета земель с учетом их правового, природного и хозяйственного положения и создании условий для эффективного регулирования использования и охраны земель. По общему правилу, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Выписки из Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП), утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированное право на него, а также ограничения
(обременения)
прав.
Орган,
устанавливающий
государственную регистрацию прав, должен в течение 5 дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Причины, которые являются основаниями для отказа, могут быть следующие: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах; содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект и так далее.
1
Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. ‐ 1998. ‐ №3.
С.А. Могиленский
117
При этом следует отметить, что открытость сведений имеет и ограничения. Так, данные о содержании правоустанавливающих документов, обобщенная информация о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости, могут предоставляться только следующей категории лиц: ‐ правообладателям; ‐ лицам, получившим доверенность от правообладателя; ‐ руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; ‐ налоговым органам; ‐ судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; ‐ наследниками по завещанию или закону. Такое ограничение направлено, прежде всего, на защиту интересов правообладателя. Земельная
регистрация
прав
на
земельные
участки
юридических лиц должна проводиться на основе оформления юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель. В федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплены
две
процедуры
государственной
регистрации:
обязательные и факультативные. К обязательным относятся следующие стадии: ‐ прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации; ‐ правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью; ‐ установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект
118
Право частной собственности на землю юридических лиц
недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации; ‐ внесение соответствующих записей в ЕГРП; ‐ совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решение об отказе в ней. К факультативным стадиям относятся: ‐ приостановление государственной регистрации; ‐ обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним. Государственная регистрация прав на земли юридических лиц проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После регистрации прав собственнику выдается право оформляющий документ ‐ государственный акт (свидетельство) на право собственности на земельный участок. Если юридическое лицо не желает получить свидетельство, то об этом должно быть указано в его заявлении о государственной регистрации прав. При этом в дальнейшем ходатайство о выдаче свидетельства может быть подано заявителем не только в течение проведения регистрации прав, но и после государственной регистрации права. При этом необходимо отметить следующее. Несмотря на то, что в соответствии с нормами права государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, свидетельство о регистрации не должно рассматриваться как единственное доказательство наличия права на земельный участок юридического единственным
лица
вообще.
Такое
доказательством
свидетельство только
является
существования
зарегистрированного права. Наличие свидетельства у субъекта права позволяет воспринимать его всеми иными лицами (третьими лицами) в
С.А. Могиленский
119
качестве правообладателя. При этом оно само по себе не создает прав на земельный участок. С
целью
проведения
государственной
регистрации
юридическое лицо, желающее приобрести права на земельный участок,
должно
предоставить
в
1 орган ,
регистрирующий
определенный блок документов. К таким документам относятся: ‐ заявление о государственной регистрации; ‐ документ об оплате государственной регистрации; ‐ документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица; ‐ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение права на земли; ‐ удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ план земельного участка, план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представитель юридического лица, должен в обязательном порядке
предъявить
документ,
удостоверяющий
личность.
Представитель юридического лица также должен предоставить в регистрирующий орган учредительные документы юридического лица. Основаниями для государственной регистрации прав на земли юридического лица являются определенные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на землю и сделок с ней. В частности, к данным документам можно отнести: ‐ акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;
1
Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" (с изменениями от 23 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. № 42 ст. 4110.
120
Право частной собственности на землю юридических лиц
‐ договоры и иные сделки с земельным участком, совершенные в соответствии с законом, действовавшим в месте расположения земельного участка на момент совершения сделки; ‐ вступившие в законную силу судебные акты и так далее. При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации он обязан известить об этом заявителя – юридическое лицо. При этом регистратор
должен
предложить
представить
заявителю
дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Анализ этого положения позволяет утверждать, что предоставление дополнительных доказательств является правом, а не обязанностью заявителя. В свою очередь регистратор должен предпринять самостоятельно все меры к получению информации такого рода. Так, например, он может запросить определенные дополнительные сведения у уполномоченных государственных органов. По решению государственного регистратора регистрация прав на земли может быть приостановлена на срок, не превышающий одного месяца, о чем в письменной форме уведомляется заявитель. Если в течение данного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор должен отказать заявителю в регистрации прав на земельный участок. В том случае, если правообладателем (уполномоченным им лицом) будет подано письменное заявление о приостановлении, то государственная регистрация может быть приостановлена на срок, который указан в заявлении. При этом этот срок не может превышать трех месяцев. Такое приостановление прерывает течение месячного срока государственной регистрации. С момента окончания срока приостановления месячный срок государственной регистрации начинается заново. Срок, истекший до подачи заявления о приостановлении регистрации, не засчитывается в новый срок, и после
С.А. Могиленский
121
окончания срока приостановления государственной регистрации срок ее проведения начинает течь заново. Законодателем также предусматривается положение, в силу которого
государственная
регистрация
также
может
быть
приостановлена на основании определения или решения суда о приостановлении регистрации. До окончания срока приостановления государственная регистрация может возобновиться в случае устранения причин, послуживших основанием для ее приостановления. Помимо того, что государственная регистрация может быть приостановлена, законом не исключена возможность отказа в государственной
регистрации
прав
на
земельный
участок
юридического лица. Такой отказ возможен только по определенным основаниям, перечень которых является исчерпывающим. К таким основаниям законодатель относит: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; лицо,
выдавшее
правоустанавливающий
документ,
не
уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
122
Право частной собственности на землю юридических лиц
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель
не
представил
заявление
и
иные
необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие анализируемого Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Иногда Учреждения юстиции требуют от юридических лиц предоставления тех документов, которые не предусмотрены в законодательстве. Так, акционерное общество закрытого типа обратилось в арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Как следует из решения суда, АОЗТ было образовано путем реорганизации совхоза. При образовании общества собственники внесли земельные доли в уставный капитал. В последствии АОЗТ обратилось в Учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный массив, сформированный из внесенных в уставный капитал земельных долей. Регистрирующий орган в письменном виде сообщил, что для регистрации дополнительно каждому собственнику земельной доли необходимо представить квитанцию об оплате за государственную регистрацию,
письменное
заявление,
свидетельство
о
праве
собственности на земельную долю, а от юридического лица ‐
С.А. Могиленский
123
доказательство оплаты за регистрацию права, кадастровый план земельного участка, а также учредительные и уставные документы. Посчитав такие доводы незаконными, акционерное общество обратилось в суд. Требования АОЗТ были удовлетворены по следующим основаниям. Первоначально исковые требования АОЗТ состояли в признании отказа в государственной регистрации несоответствующим закону. Впоследствии позиция была уточнена и общество просило признать незаконным уклонение от государственной регистрации. Учреждение юстиции пояснило суду, что нормативное определение отказа и требования к его содержанию установлены ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку письмо органа регистрации не отвечало указанным требования, оно с юридической точки зрения не может считаться отказом. Суд с такой позицией не согласился. Учреждение юстиции вправе запрашивать от заявителей только те виды документов, которые предусмотрены действующим законодательством. Требование о представлении документов, не имеющих отношение к государственной регистрации, является незаконным. В связи с тем, что АОЗТ обратилось с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок за юридическим лицом, а не за акционерами, требование о предъявлении документов физическими лицами не может быть 1 признано обоснованным ;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. При этом в п. 2 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что наличие
1
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо‐Кавказского округа от 8 апреля 2003 г. № Ф08‐1200/2003 // СПС Гарант; Мельников Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. ‐ Система ГАРАНТ, 2005 г.
124
Право частной собственности на землю юридических лиц
судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Следовательно, заявителю не может быть отказано в государственной регистрации прав в том случае, если на момент такой регистрации будет иметь место спор о границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Анализируя судебную практику можно придти к выводу о том, что в регистрации не может быть также отказано по мотиву отсутствия в уставе общества указания на определенный вид деятельности, непредставления документов, подтверждающих установление предельного размера земельных участков, расположенных на территории одного административного образования. Судом было рассмотрено дело следующего содержания. Принадлежащие гражданину земельные участки были внесены в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. В последствии ООО обратилось в Учреждение Юстиции с заявлением о регистрации права собственности на указанные участки. В регистрации было отказано в связи с несоблюдением установленного ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" порядка отчуждения земельного участка, в частности преимущественного права покупки, отсутствием в уставе ООО указания на производство сельскохозяйственной продукции в качестве основного вида деятельности, что не свидетельствует о сохранении целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также непредставлением документов, подтверждающих соответствие
размера
приобретенного
участка
максимально
установленным ограничениям, предусмотренным статье 1 ФЗ "Об 1 обороте земель сельскохозяйственного назначения" .
1
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101‐ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018.
С.А. Могиленский
125
Часть 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает основные начала совершения сделок с землей. Среди них главным считается принцип целевого использования земельных участков. Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено в ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Общие положения об использовании земельных участков по целевому назначению также содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ. Нарушение принципа целевого назначения предполагает совершение действий, связанных с воздействием на земельный участок способами, несоответствующими действующему законодательству. Из анализа учредительных документов невозможно сделать правовой вывод о характере использования земельного участка, поскольку такое решение должно строиться на основе исследования способов ведения производства и других вариантов владения землей. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 49 ГК РФ общество с ограниченной ответственностью обладает общей правоспособностью, то есть может осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Это правило применяется вне зависимости от того, указан ли тот или иной вид деятельности в учредительных документах или нет. Анализ устава ООО показал, что основным видом деятельности общества является садоводство, выращивание плодовых и ягодных культур, а также разведение овец, коз лошадей, крупного рогатого скота. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО является сельскохозяйственным
товаропроизводителем
и
намеривается
использовать приобретенную землю по назначению. Как справедливо указано в решении, Учреждение Юстиции исходило из предположения
126
Право частной собственности на землю юридических лиц
о нарушении принципа целевого использования, что не может быть признано законным. Отказывая в регистрации, Учреждение сослалось на нарушение права преимущественной покупки, предусмотренного в ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с п. 2 ст. 270, п. 2 ст. 288 АПК РФ, применение при вынесении решения закона,
который
не
может
быть
использован
в
спорном
правоотношении, является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной и кассационной инстанций. Признавая позицию Учреждения незаконной, суд справедливо указал, что статья 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует порядок купли‐продажи земельного участка и не подлежит применению к сделкам по внесению земли в уставный капитал. Остальные доводы отказа в регистрации также были признаны незаконными, поскольку Учреждение Юстиции не смогло пояснить, 1 какие положения действующего законодательства были нарушены .
В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в течение 5 дней после истечения срока государственной регистрации права на земельный участок, должно быть направленно письменное сообщение о причинах отказа. Такой отказ может быть обжалован в судебном порядке. Кроме того заявитель вправе требовать дополнительно возмещения причиненных 2 незаконным отказом в регистрации убытков .
1
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно‐Сибирского округа от 15 декабря 2003 г. № Ф04/6258‐183/А02‐2003 // СПС Гарант; Мельников Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. ‐ Система ГАРАНТ, 2005 г. 2 Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Отв. ред. А.Н. Ткач ‐ ЗАО Юстицинформ, 2005 г.
С.А. Могиленский
127
Выводы 1. В соответствии с п.1 ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация,
субъекты
Российской
Федерации,
муниципальные
образования. 2. Для того чтобы юридическое лицо могло выступать в качестве субъекта
земельных
правоотношений,
в
частности
являться
собственником земельного участка, оно должно обладать земельной правосубъектностью, состоящей из земельной правоспособности и земельной дееспособности. Земельная правоспособность представляет собой возможность лица иметь земельные права и обязанности. Под земельной дееспособностью в теории права понимается способность лица своими действиями приобретать и осуществлять права и нести обязанности в сфере земельного права. Юридические лица приобретают правовой статус субъекта земельных правоотношений с момента государственной регистрации их уставов и внесения их в единый государственный реестр юридических лиц. 3. Диапазон юридических лиц, которые могут иметь имущество в собственности, в частности, земельные участки, довольно широк. В соответствии с волей законодателя к юридическим лицам относятся хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские
кооперативы,
общественные
и
религиозные
организации, ассоциации и союзы. 4. Анализ правовых норм позволил выделить общие закономерности,
характеризующие
осуществление
права
собственности юридическими лицами. 1. По общему правилу, все юридические лица подразделяются на две большие группы: коммерческие и некоммерческие. В соответствии с таким делением, юридические лица, в соответствии с их организационно‐правовой
формой,
наделяются
либо
общей
правоспособностью, либо специальной, что напрямую определяет
128
Право частной собственности на землю юридических лиц
содержание
принадлежащему
юридическому
лицу
права
собственности, пределах и способах его осуществления. Не смотря на то, что комплект правомочий собственника является неизменным и состоит
из
триады
правомочий:
владение,
пользование
и
распоряжение, по своим характеристикам (границам, содержанию) не является одинаковым. Естественно, коммерческие организации обладают большим объемом правомочий – это вытекает из их правового статуса. Соответственно, некоммерческие организации, в силу
законодательных
ограничений,
обладают
правомочиями
собственности по содержанию и границами более узкими, чем коммерческие юридические лица. 2. Как задачи (функции) организации, так и ее структура закрепляются в ее учредительных документах – уставе, учредительном договоре либо в общем положении об организациях данного вида. Правовой
режим
имущества,
находящегося
в
собственности
юридического лица должен быть определен в учредительных документах, так как именно в них отражается воля учредителей организации. 3. Большинство юридических лиц, обладающих статусом субъекта земельных правоотношений, так как они являются собственниками земельных участков, основаны на принципе добровольного членства (добровольного участия). Участники таких юридических лиц основывают их имущественную базу посредством внесения необходимых платежей (взносов, вкладов и пр.). 4. Юридические лица являются едиными и единственными собственниками своего имущества, в том числе имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) участников (членов). Следовательно, учредители (участники) не имеют на имущество юридического лица никаких вещных прав. 5. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки – право владеть, пользоваться и распоряжаться
С.А. Могиленский
129
земельными участками с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом. Типичным свойством права частной собственности на землю является наличие прав, которые предоставлены законодателем юридическим лицам, схожие с правами физических лиц. При этом правовое положение юридических лиц, в данном случае, является специфичным. Как отмечается С.В. Корастылевым такая специфичность выражается в правоспособности, предусмотренной земельным и гражданским
законодательством,
которая
подразумевает
ее
существование, если сельское хозяйство или иная деятельность, связанная с наличием специальных возможностей в процессе осуществления своих правомочий собственника по отношению к земельным участкам, входит в законные или уставные цели, если оно располагает необходимыми средствами производства, специалистами и т.д. 6. Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотношений являются юридические факты 7. Правообразующие факты – это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. К таким актам относятся: административные акты государственных органов; сделки организаций по приобретению земель в собственность; обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю. Правоизменяющие факты – это предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности. К таким фактам относятся: обстоятельства, сужающие правомочия собственника земельного участка; обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на собственников земель; обстоятельства, расширяющие права собственников земельных участков; обстоятельства, обязывающие собственника осуществлять
130
Право частной собственности на землю юридических лиц
свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил. Правопрекращающие факты – обстоятельства, с которыми закон связывает возможности прекращения права собственности. Указанные факты, в литературе подразделяются на две группы: ‐ факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности зависят от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов (продажа земельного участка, добровольный отказ); ‐ факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок (использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, изъятие у собственников земли для государственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа). 8. Возникновение права частной собственности, в соответствии с земельным законодательством, возможно по двум основаниям, это – предоставление земельного участка (за плату или бесплатно) из государственной или муниципальной собственности; приобретение земельного участка в собственность в результате совершения гражданско‐правовых сделок. 9.
Земельные
участки
из
земель,
находящихся
в
государственной и муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в частную собственность за плату. В случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законодательством субъектов Федерации, предоставление земельных участков возможно юридическим лицам бесплатно. Эта норма не распространяется на случаи,
предоставления
земельного
участка
в
собственность
иностранным юридическим лицам. Данным субъектам права земельные участки предоставляются в собственность только за плату.
С.А. Могиленский
131
10. В соответствии с п.4 ст. 28 ЗК не допускается отказ в предоставлении в собственность юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев, установленных законом 11. В силу того, что приобретение земельного участка по договору
купли‐продажи
является
производным
способом
приобретения права собственности, то юридическое лицо приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. 12. Земельный участок может быть приобретен юридическим лицом в собственность на торгах. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности,
для
жилищного
строительства
осуществляется в порядке, закрепленном в ст. 38.1 ЗК. 13. Юридические лица могут приобретать земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности путем принятия участия в аукционе, который проводится: ‐ по продаже земельного участка для жилищного строительства в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно‐технического обеспечения и плата за подключение; ‐ по продаже земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а
132
Право частной собственности на землю юридических лиц
также технические условия подключения объекта к сетям инженерно‐ технического обеспечения и плата за подключение. 14. Права на земельные участки, в частности и на земли находящиеся, на праве частной собственности юридических лиц, возникают
по
основаниям,
законодательством,
установленным
федеральными
законами,
гражданским и
подлежат
государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрация земельного участка и землевладения ‐ это правовая сторона земельного кадастра, который в свою очередь представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, их качественной характеристике,
режиме
землепользования,
государственной
регистрации прав на земельный участок, учете и кадастровой оценке земельных участков, иных необходимых сведений.
С.А. Могиленский
133
Глава 3. Совершенствование законодательного регулирования права частной собственности на землю юридических лиц 3.1. Коллизии земельного и гражданского права в отношении права собственности на землю юридических лиц Выявить
и
охарактеризовать
коллизии
земельного
и
гражданского законодательства в отношении права собственности на землю юридических лиц, невозможно без рассмотрения следующих вопросов: ‐ о соотношении норм земельного и гражданского права в регулировании отношений собственности; ‐ о причинах появления коллизий в правовой системе Российской Федерации. Одним из приоритетных институтов российского земельного права является институт прав на землю. Несмотря на это, обращаясь к анализу содержания данного института, сегодня имеет место необходимость определиться с его отраслевой принадлежностью. Это связано с той ролью, которую играет земельное право как отрасль права в правовой системе России. В теории права признано и не вызывает сомнение положение о том, что земельное право, имеющее собственный предмет регулирования, является самостоятельной отраслью права. Вместе с тем, обращаясь к проблематике о том, при помощи какого метода осуществляется правовое регулирование
134
Право частной собственности на землю юридических лиц
земельно‐правовых
отношений,
дать
однозначный
ответ
не
1
представляется возможным . В соответствии с Конституцией РФ граждане и их объединения (в качестве которых и выступают юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. При этом в ст. 35 КРФ законодатель прописал положение, в силу которого право частной собственности подлежит обязательной охране законом. Увы, это право долгое время было лишь номинальным и в течение долгого времени не находило реализации, а главное и регламентации в законодательстве. Как отмечалось П.В. Крашенинниковым при принятии Государственной Думой в 1994г. части первой Гражданского кодекса РФ было найдено компромиссное решение об отсрочке вступления в 2 силу главы "Право собственности и иные вещные права на землю" .
Первоначально законодателем было определено, что данная глава вступит в законную силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Также было определено, что нормы главы 17 ГК в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие с момента введения в действие не только Земельного кодекса, но и специализированного Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако данные правовые акты вступили в силу лишь в 2001г. (Земельный кодекс) и 2002г (Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Такой дисбаланс обусловил появление коррупции в сфере земельных 3 правоотношений .
Необходимо отметить, что как с практической, так и с теоретической точки зрения, большое значение имеет разрешение
1
См.: Горбачев А.Н. О соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании правоотношений, содержанием которых являются права на землю // Права на землю: законодательное решение некоторых вопросов. ‐ Буквы Ру – Интернет библиотека от 29.10.2003г. 2 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю. Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса. – М., 2001г. 3 См. Там же.
С.А. Могиленский
135
вопроса о соотношении земельного и гражданского законодательства, в силу того, что земля по воле законодателя была признана недвижимым имуществом и вовлечена в оборот. Нормы гражданского права основаны на признании равенства участников, регулируемых им отношений и свободы договора. Не смотря на это, безусловно, публично‐правовые нормы оказывают влияние на гражданско‐правовые отношения, но и в иной степени, чем в сфере регулирования земельных отношений, где они носят приоритетный характер. О.И. Крассов исходя из того, что земельные отношения
являются
по
своему
характеру
имущественными
отношениями, отмечает, что соотношение земельного и гражданского права в сфере регулирования права собственности и иных вещных прав на землю заключается в следующем: прерогативой гражданского права является регулирование принципиально общих вопросов права собственности на землю и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными, а не частными интересами. Более того, эта специфика отражена даже в такой чисто гражданско‐правовой сфере, как 1 регулирование сделок с землей .
Рассматривая это положение, А.Н. Горбачев также указывает на двойственность понятия "законодательство о правах на землю". С одной стороны, говорит автор, поскольку речь идет об имущественных правах, очевидно, что данный правовой институт не может не включать нормы отрасли, регулирующей имущественные отношения в целом, то есть гражданского права. С другой стороны, поскольку речь идет о правах не на имущество в целом, а именно на землю, вторая неотъемлемая составляющая рассматриваемого института – нормы земельного права. Поэтому исследование проблематики прав на землю, прежде всего, требует ответа на вопрос о том, какое законодательство – гражданское или земельное – пользуется
1
Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000г. С. 38‐39.
136
Право частной собственности на землю юридических лиц
приоритетом в регулировании правоотношений, содержанием которых 1 являются соответствующие права .
В
ст.
1
ЗК
РФ
"Основные
принципы
земельного
законодательства" указано, что Земельный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на определенных принципах, одним из которых является принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В правовой системе России, земельные правоотношения регулируются не только Земельным кодексом, но и главой 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Кроме того, и в других статьях гражданского законодательства имеется ряд положений, которые в той или иной степени направлены на регулирование земельных правоотношений. Законодателем в ГК определяются основания возникновения и прекращения права собственности, что с некоторыми изменениями и спецификой воспроизводится и земельным законодательством. В гражданском законодательстве содержится детальное регулирование договорных отношений, которые применимы также к отношениям, объектом которых является земля. В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ, имущественные
отношения
по
владению,
пользованию
и
распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
1
См.: Горбачев А.Н. О соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании правоотношений, содержанием которых являются права на землю // Права на землю: законодательное решение некоторых вопросов. ‐ Буквы Ру – Интернет библиотека от 29.10.2003г.
С.А. Могиленский
137
Земельным кодексом регулируются имущественные отношения, объектом которых является земля, и, прежде всего, определяются основания
возникновения
и
порядок
осуществления
права
собственности и иных вещных прав, которые одновременно являются и 1 предметом регулирования Гражданского кодекса . Как отмечается в
литературе, к сожалению, общепринятого теоретического подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип, 2 законодатель не определил его содержание .
О соотношении земельного и гражданского права в рамках права собственности на землю, как объекта оборота, авторы высказывают разные позиции. Так, И.А. Иконицкая, М.М. Богуславский говорят о том, что земельные отношения являются едиными отношениями, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений является как земельным, так и гражданским законодательством. По мнению И.А. Иконицкой доказывать, как это делается в отдельных комментариях, примат
земельного
законодательства
над
гражданским
при
регулировании единых земельных отношений и наоборот занятие бесперспективное. Следует определить нишу того или иного законодательства в регулировании земельных отношений, имеющих имущественный характер. Гражданское законодательство содержит как общие нормы, регулирующие все имущественные отношения, независимо от их объекта, которые могут быть применимы к земельным
отношениям,
а
также
нормы,
непосредственно
относящиеся к имущественным отношениям, объектом которых является земля. Земельное законодательство применительно к
1
Богуславский М.М. Право собственности на землю по новому земельному и гражданскому законодательству России // Буквы Ру – Интернет библиотека от 09.09.2005г. 2 См.: Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.М. Богуславского. Приложение к журналу Хозяйство и право, 2002г. № 1. С. 20.
138
Право частной собственности на землю юридических лиц
различным видам земельных имущественных отношений должно содержать особенности их регулирования, не входя в противоречие с положениями гражданского законодательства. При объективной необходимости урегулировать указанные отношения иным по сравнению с гражданским законодательством способом нужно просто прибегать к элементарным правилам юридической техники и вносить 1 необходимые изменения в ГК РФ .
По мнению А.Н. Горбачева законодателем прямо закрепляется абсолютный приоритет норм земельного права перед гражданско‐ правовыми в вопросах регулирования отношений по поводу земли как имущества. К такому выводу автор приходит, проанализировав действующее законодательство. Первоначально автор анализирует положение ч.2 п.2 ст. 1 ГК РФ, в соответствии с которой гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. А.Н. Горбачев указывает, что в отсутствие каких‐либо оговорок, это положение справедливо в отношении любых гражданских прав, объектом которых является любое имущество, включая вещи естественного происхождения. Под указанным федеральным законом автор понимает не только гражданско‐правовые акты. В связи, с чем им делается вывод о том, что в соответствии с анализируемой нормой ГК вполне допустимо ограничение гражданских прав на землю Земельным Кодексом. Также автором рассматривается вопрос о том, как в рамках гражданского законодательства определяется содержание права собственности применительно к земле. По общему правилу оно включает правомочия владения, пользования и распоряжения.
1
Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право, 2002г. № 6.
С.А. Могиленский
139
Соответственно, объем права в целом определяется объемом составляющих его правомочий. Прежде всего, что касается правомочий владения и пользования, любой землепользователь, независимо от титула владения, обязан иметь в виду наличие в ГК РФ статьи 260. Согласно п.2 данной статьи, на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, а пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. Очевидно, что целевое назначение земель определяется в соответствии с земельным законодательством. Других норм по данному вопросу ГК не содержит, соответственно, в этой части ни о каком противоречии с ч.2 п.1 ст.3 ГК РФ говорить не приходится. Далее,
возможности
собственника
по
распоряжению
принадлежащим ему имуществом определяются кругом сделок, которые он может с ним совершить, то есть оборотоспособностью имущества. В соответствии с прямым указанием п.3 ст.129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Следовательно,
перечень
сделок
с
земельными
участками
определяется земельным законодательством на основе общего перечня гражданско‐правовых сделок. Таким образом, автор приходит к выводу о том, что задолго до вступления в силу ныне действующего Земельного кодекса, Гражданский кодекс, обоснованно претендуя на главенство в регулировании имущественных отношений в целом, четко оговорил, что это правило не распространяется на имущественные отношения по поводу природных объектов. В этой связи заслуживает внимания, как данный вопрос решается в земельном законодательстве. В
140
Право частной собственности на землю юридических лиц
соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. То есть положения, изначально закрепленные нормами ГК РФ, по сути, в неизменном виде воспроизводятся в ЗК РФ. Исходя из вышеизложенного, А.Н. Горбачев констатирует, что в вопросах регулирования имущественных отношений по поводу земли легально закреплен абсолютный приоритет норм земельного законодательства. На практике этот приоритет может проявляться двояко. В принципе, любое конкретное правоотношение подобного рода может быть полностью урегулировано земельно‐правовыми нормами, без обращения к гражданскому законодательству. В тоже время, в целом применительно к регулированию рассматриваемых правоотношений
гражданское
законодательство
призвано
осуществлять восполняющую функцию – его нормы применяются только в том случае, если по данному вопросу отсутствует земельно‐ 1 правовая норма .
Третьи авторы занимают позицию, в соответствии с которой нормы гражданского права являются приоритетными. Так, Г.А. Гаджиев, ссылается на норму ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Однако автор недостаточно
1
См.: Горбачев А.Н. О соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании правоотношений, содержанием которых являются права на землю // Права на землю: законодательное решение некоторых вопросов. ‐ Буквы Ру – Интернет библиотека от 29.10.2003г.
С.А. Могиленский
141
обосновал свою позицию, что приводит к тому, что данный тезис 1 многими авторами признается не соответствующим истине .
Думается, что в данной полемике необходимо занять позицию тех авторов, которые указывают на то, что доказывание приоритета земельного законодательства над гражданским при регулировании земельных правоотношений и наоборот занятие бесперспективное. Такой вывод основывается, прежде всего, на том, что все законодательство должно представлять собой систему правовых норм, направленных на урегулирование возникающих правоотношений. Термин "система" переводится с греческого как "соединение, составление из частей" и означает "объективное единство закономерно связанных друг с другом предметов, явлений в целое, состоящее из 2 частей, упорядоченных по определенным законам или принципам" .
Говоря о системе правовых норм, следует отметить, что такая системность
определяется
не
только
их
взаимосвязью
и
взаимообусловленностью, но и качественной определенностью каждой из них, относительной самостоятельностью и непротиворечивостью. Увы, на сегодняшний день Российское законодательство содержит в себе не только большое количество пробелов, но и коллизий, что приводит к большим трудностям при решении на практике целого ряда вопросов. Следует признать, что проблема коллизий в крупном масштабе до недавнего времени не ставилась и не решалась, в связи, с чем до последнего времени в большинстве учебников по теории государства и права не было разделов, посвященных юридическим коллизиям. Первое, наиболее полное исследование, посвященное юридическим коллизиям, было проведено в трудах Г.Ф. Шершеневича. Автор рассматривал закон и виды законов, а также действие закона во
1
См.: Минина Е.Л. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право, 1997г. №3. С. 36. 2 См.: В.К. Афанасьев. Научное управление обществом. ‐ М., 1979. С. 8.
142
Право частной собственности на землю юридических лиц
времени и пространстве. Большое внимание уделено им применению права его принципам, критике, т.е. установлению подлинности правовой нормы (ее существования и юридической оценки), толкованию, аналогии. Анализ нарушения права проведен здесь с 1 точки зрения видов, последствий и ответственности .
В теории права на сегодняшний день учеными не разработано и не выведено единое понятие юридическим коллизиям. По мнению М.В. Баглая коллизиями необходимо называть 2 противоречия, возникающие между нормами права .
С.С. Алексеев в своих работах рассматривает коллизию как столкновение актов в связи с их действием на той или иной территории, 3 с компетенцией правотворческих органов и временем издания актов .
И.В. Аленина определяет юридическую коллизию как сложное правовое явление, которое объединяет в себе столкновения, возникающие в рамках объективного права (формальные коллизии), а также несоответствия между нормами права и опосредуемыми ими 4 общественными отношениями .
С. И. Некрасов, используя термин «юридическая коллизия», относит к ней споры публично‐правового характера (между федеральными
органами
государственной
власти,
между
федеральными органами власти и органами власти субъектов 5 Федерации, между государственными органами субъектов РФ) .
1
Шершеневич Г.Ф. Общая теория права. Учебное пособие. Том 2. М. 1995.С. 5‐ 91. 2 Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. М. 1999. С.260. 3 Алексеев С.С. Государство и право: начальный курс. М. 1993.С.76 4 Аленина И.В. Коллизии в трудовом праве // Автореф. дис... канд. юрид. наук. Томск, 2000. С. 7. 5 Некрасов СИ. Федеральные и региональные средства и способы преодоления юридических коллизий публично‐правового характера // Государство и право. 2001. № 4. С. 5‐11.
С.А. Могиленский
143
Ю.А. Тихомиров раскрывает понятие юридической коллизии как противоречие
между
существующим
правовым
порядком
и
1 намерениями, а также действиями по его изменению .
В свою очередь Н.И. Матузов трактует юридическую коллизию шире, чем просто различие или противоречие между нормами права, включая в ее определение противоречия, возникающие в процессе правоприменения; и осуществления компетентными субъектами 2 (органами и должностными лицами) своих полномочий .
Думается, что наиболее полным и юридически верным является определение юридических коллизий данное Н.И. Матузовым, так как автор рассматривает коллизии не в одном аспекте, как это делается другими учеными, а во взаимодействии со сложными, существующими в праве правоотношениями. Коллизии подразделяются на четыре группы: 1) коллизии между нормативными актами или отдельными правовыми нормами (между законами и подзаконными актами, между конституцией и всеми иными актами, между федеральными, и региональными актами); 2) коллизии в правотворчестве; 3) коллизии в правоприменении; 4) коллизии полномочий и статусов госорганов, должностных 3 лиц и др.
Наличие коллизий обуславливается самыми разнообразными причинами. Такие причины, как несовершенство законов, судебные ошибки, произвольное толкование Конституции и других актов, выход
1
Тихомиров Ю.А. Коллизионное право: учебное и научно‐практическое пособие. М., 2000. С. 2 Теория государства и права. Курс лекций / Под ред. Н.И. Матузова А.В. Малько. – 1995г. С.353. 3 Тихомиров Ю.А. Критерии законности правовых актов // Право и экономика. 1997. 19/20. С.3
144
Право частной собственности на землю юридических лиц
отдельных органов за пределы своих полномочий, выделяются М.В. 1 Баглаем .
В свою очередь Ю.А. Тихомиров акцентирует внимание на том, что возникновение и нарастающую остроту коллизий пока не удается предотвратить по двум причинам ‐ мешают слабое и неполное правовое регулирование данной сферы и отступление от действующих норм и договоренностей. Недостаточно законодательно закрепленных 2 процедур разрешения споров .
Помимо прочего, следует иметь в виду, что в большинстве случаев коллизии возникают в силу того, что те или иные нормы права принимаются в разное время и не могут, вследствие этого, основываться на одинаковом учете условий общественной жизни. Э. В. Сухов выделяет следующие причины возникновения противоречий внутри системы права: ‐ правовые институты и нормы, изданные примерно в одно время,
в
дальнейшем
"стареют"
по‐разному
вследствие
неравномерного развития регулируемых общественных отношений; ‐ правовые институты и нормы, изданные в разное время, регулируют общественные отношения с учетом существенно отличающихся друг от друга условий общественной жизни; 3 ‐вследствие комплексного действия указанных причин .
Следует отметить, что государственные органы обязаны в своей деятельности собирать так называемую "коллизионную информацию", в которую входит информация о зарождающихся, появившихся или могущих
возникнуть
юридических
противоречиях.
Ведь,
противоречивость нормативного массива, а также действующего эффективного механизма преодоления коллизий, приводит к дестабилизации Российской Федерации, как единого федеративного
1
Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. М.1999.С.263 Тихомиров Ю.А. Юридическая коллизия. М. 1994.С.78 3 Сухов Э. В. Правовые коллизии и пути их разрешения. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юрид. наук. – Н. Новгород, 2004г. 2
С.А. Могиленский
145
государства. Кроме того, с целью предотвращения будущих коллизий и разрешения существующих, органы государственной власти должны содействовать
участию
самых
разнообразных
общественных
объединений и групп в проведении мероприятий, направленных на поиск взаимоприемлемых решений, разъяснение населению причин появления коллизий в правовом массиве. Для реализации поставленной задачи первостепенное значение имеет создание специализированных правовых средств, набор которых, по мнению И.А. Умновой, включает в себя весь диапазон "от мягкого к жесткому" ‐ взаимное информирование сторон по спорным вопросам,
уведомление,
договоренностей,
ведение
взаимные
переговоров,
компромиссы,
достижение использование
арбитражных и посреднических процедур, решения судов, жесткие санкции государств. Их правильный выбор и умелое применение в нужный момент и в соответствующей коллизионной ситуации гарантирует успех. И, напротив, неудачная оценка подобных ситуаций и 1 избранных средств приводит к отрицательным результатам .
По мнению Н.И. Матузова, причины правовых коллизий носят 2 как объективный, так и субъективный характер . К объективным
причинам он относит: ‐ противоречивость; ‐
динамизм
и
изменчивость
регулируемых
правом
общественных отношений, их скачкообразное развитие. К субъективным причинам коллизий относятся такие, которые зависят от воли и сознания людей ‐ политиков, законодателей, представителей власти. Это, например низкое качество законов, пробелы в праве, непродуманность нормотворческой деятельности, юридический нигилизм, политическая борьба и др.
1
Умнова И.А. Конституционные основы современного российского федерализма. М. 1998. С.92. 2 Теория государства и права. Курс лекций / Под редакцией Н.И. Матузова, А.В. Малысо. М. 2002. С.364.
146
Право частной собственности на землю юридических лиц
Наибольший интерес представляют субъективные причины коллизий, в частности, вопрос о пробелах в праве, которые возникают главным образом в связи с применением и толкованием правовых норм, при решении общеметодологических задач правотворческого и правоприменительного процесса, и юридических ошибках. Юридической наукой пробелы в праве определяются как отсутствие конкретного нормативного предписания в отношении фактических
обстоятельств,
находящихся
в
сфере
правового
регулирования, отсутствие нормы права для урегулирования какого‐ 1 либо вида общественных отношений .
Пробел в законодательстве – это отсутствие конкретной нормы, необходимой для регламентации отношения, входящего в сферу правового регулирования. Пробелы в законодательстве существуют в основном вследствие двух причин: во‐первых, в результате появления новых общественных отношений, которые в момент принятия закона не существовали и не могли быть учтены законодателем; во‐вторых, из‐ 2 за упущений при разработке закона .
В связи с этим, в юридической литературе различают 3 первоначальную и последующую пробельность в праве . Первая
обуславливается
тем,
что
законодатель
не
смог
охватить
формулировками нормативного акта всех жизненных ситуаций, требующих правового регулирования, а вторая вызывается появлением новых
общественных
отношений,
которые
не
могли
быть
предусмотрены законодателем. Существование
пробелов
в
нормах
федерального
законодательства, а также недостаточная оперативность принятия таких актов приводит к тому, что в субъектах Федерации принимаются законы, регулирующие общественные отношения, не урегулированные
1
Лазарев А.Е. Пробелы в праве. М.1974. С.73. Теория государства и права: Учебник для вузов / Под ред. В.М. Корельского, В.Д. Перевалова. – М.: Издательство НОРМА, 2006г. С. 407‐408. 3 Лазарев А.Е. Пробелы в праве. М.1974. С.82 2
С.А. Могиленский
147
федеральными законами. В связи с этим, роль законодателя на федеральном уровне заключается в сокращении до минимума имеющихся пробелов. Под юридической ошибкой необходимо понимать результат неправильной властноорганизующей деятельности, противоречащей нормам права, допущенный из‐за невыполнения необходимого комплекса условий для достижения истинной цели, вследствие добросовестного заблуждения или имевшей место неосторожности, которая квалифицируется в качестве ошибочного компетентным 1 органом .
В связи с данным определением, Э.В. Суханов, выделяет следующие признаки юридических ошибок: а)
ошибки
свидетельствующие
представляют о
собой
несоблюдении
неправильности,
целевых
установок
правоприменения; б)
ошибки
совершают
субъекты
правоприменительной
деятельности, управомоченные рассматривать и разрешать дела; в) ошибки имеют непреднамеренный характер; г) ошибки представляют собой нарушения требований закона, определяющего
порядок
осуществления
правоприменительной
деятельности; д) ошибки устраняются юридическими средствами, которые 2 реализуются с соблюдением определенной процедуры .
Наиболее часто встречающейся причиной юридической ошибки является отсутствие у правоприменителя необходимых правовых знаний ‐ непонимание значения тех или иных правовых норм, неосведомленность о значении специальных терминов, неверное представление о применяемой норме и так далее.
1
Сухов Э. В. Правовые коллизии и пути их разрешения. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юрид. наук. – Н. Новгород, 2004г. 2 См.: Там же.
148
Право частной собственности на землю юридических лиц
Е.С. Урумова к типичным юридическим ошибкам относит: противопоставление законности и целесообразности; неверный выбор предмета
законодательного
регулирования;
неправильное
определение формы правового акта; несоблюдение процедуры подготовки и обсуждения проекта закона или иного акта; неправильный выбор акта и норм, относящихся к субъекту и объему его прав; неверное применение средств реализации права; неприменение 1 мер ответственности .
Разрешить образование правовых коллизий, возникших в связи с допущением юридической ошибки, возможно посредством поэтапного анализа практики исполнения законодательных актов и оценки использования актов в целом либо их отдельных норм. Не маловажное значение для преодоления разных правоприменительных убеждений имеет конституционное правосудие, посредством которого было введено в правовой оборот такое понятие как "правовая позиция Г.А. Гаджиев, С.Г. Пепеляев трактуют правовую позицию как интерпретацию конституционной нормы в мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации, причем именно той нормы, которая положена в основу резолютивной части постановления. Исследование в судебном заседании материалов судебного дела и правовых позиций сторон, конституционное толкование принципов конституционного строя, принципов и норм международного права, иных конституционных норм служат формированию правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации. Тем самым конституционный текст приспосабливается к 2 меняющимся общественным условиям .
С
целью
предотвращения
возникновения
различий
в
правопонимании необходимо толкование права – интеллектуально‐
1
Урумова Е.С. Разночтения в официальных текстах Налогового кодекса. ‐ Законодательство, № 3, 1999. С. 15‐19. 2 Г.А. Гаджиев, С.Г. Пепеляев. Предпринимательство, налогоплательщик, государство. ‐ М, 1998,С.51‐62.
С.А. Могиленский
149
волевая деятельность по установлению подлинного содержания 1 правовых актов в целях их реализации и совершенствования .
Претворение правовых предписаний в жизнь, в поведение людей затруднено
также
в
связи
с
наличием
многочисленных
терминологических противоречий, для преодоления подобных терминологических коллизий решено готовить терминологический словарь для обозначения существующих определений терминов выбранной предметной сферы, отрасли на бумажных или иных 2 носителях .
Помимо прочего на сегодняшний день существует явная необходимость в нормативном установлении основных правил законодательной техники. Проблема выработки рекомендаций по совершенствованию федерального и регионального законодательства очень многогранна и неоднозначна. В связи с этим, А.Р. Лаврентьевым, в своей работе были предложены
следующие
рекомендации,
направленные
на
предотвращение возникновения коллизий. Механизм преодоления коллизий должен включать на взгляд автора следующие элементы: ‐ завершение оформления законодательной базы по наиболее важным
конституционно
‐
правовым
институтам
Российской
Федерации и ее субъектов, в том числе и по вопросам рамок возможного нормотворчества органов государственной власти субъектов Федерации, что позволило бы решительно пресечь тяготение отдельных регионов к избыточному суверенитету; ‐ улучшение качества подготовки нормативно‐правовых актов участниками нормотворческого процесса путем повышения их
1
Теория государства и права: Учебник для вузов / Под ред. В.М. Корельского, В.Д. Перевалова. – М.: Издательство НОРМА, 2006г. С. 370. 2 Умнова И.А. Конституционные основы современного российского федерализма. М, 1998.С.39
150
Право частной собственности на землю юридических лиц
юридической квалификации и совершенствования нормотворческих технологий; ‐ введение в юридическую практику элементов модельного нормативно‐правового регулирования по вопросам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, а также отдельным 1 вопросам местного значения .
Как отмечается С. Сомовым, закон должен быть стабильным, но реальная жизнь постоянно ставит все новые и новые вопросы. Издание законов по отдельным видам деятельности практически неизбежно приводит к противоречивым трактовкам одних и тех же положений в 2 различных законах, что создает затруднения на практике . Еще Жан‐
Жак Руссо говорил, что бесполезные законы лишают силы законы 3 необходимые .
Большую роль в урегулировании противоречий регионального и федерального
законодательства
призвана
сыграть
новая
формирующаяся отрасль права ‐ коллизионное право. На сегодняшний день коллизии земельного и гражданского права в отношении права собственности на землю юридических лиц можно свести к следующим положениям. Во‐первых, возможности собственника по обороту земельных участков ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК. В данной норме законодатель закрепил, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит
1
Лаврентьев А.Р. Коллизии института юридической ответственности. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Н. Новгород, 1999г. 2 Сомов С. Единство правового пространства. Правоведение. №2. С.31. 3 Руссо Ж.Ж. Сочинения. М. 2001. С.246.
С.А. Могиленский
151
ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В
соответствии
с
п.3
ст.129
ГК,
регулирующей
оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться Земельным кодексом. Статьей 27 ЗК определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Трактовки
изъятия
из
оборота
и
ограничения
оборотоспособности, данные ЗК и ГК, отличаются друг от друга. В п.2 ст.129 ГК под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального
правопреемства
(наследования,
реорганизации
юридического лица) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК). В соответствии с п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Следовательно, понятие изъятых из оборота земельных участков,
определяемое
земельным
законодательством,
предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность. В соответствии с п.2 ст.129 ГК виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых из оборота
152
Право частной собственности на землю юридических лиц
земельных участков, предусмотренный ЗК, носит исчерпывающий характер. В соответствии с п.4 ст.27 ЗК из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими находящимися в федеральной собственности объектами: 1)
государственными
природными
заповедниками
и
национальными парками; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5)
объектами
организаций
федеральных
органов
государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно‐территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно‐техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Определенное несоответствие в нормах гражданского и земельного законодательства также можно выявить и в правовой регламентации положений об ограничении оборотоспособности объектов. В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК ограниченно оборотоспособными являются такие объекты, которые могут
С.А. Могиленский
153
принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.5 ст.27 ЗК ограничиваются в обороте следующие находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий; 2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 3)
занятые
находящимися
в
государственной
или
муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного
наследия,
историко‐культурными
заповедниками,
объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; 6) в границах закрытых административно‐территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры;
154
Право частной собственности на землю юридических лиц
10)
расположенные
под
объектами
гидротехнических
сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,
подвергшиеся
биогенному
загрязнению,
иные
подвергшиеся деградации земли. Законодатель в рамках норм Гражданского кодекса не предусматривает необходимости установления исчерпывающего перечня ограниченных в обороте объектов, и соответственно перечень объектов, установленный в п.5 ст.27 ЗК, не является исчерпывающим. Во‐вторых, земельным законодательством несколько иначе, чем гражданским решаются вопросы, связанные с постоянным (бессрочным) пользованием земельным участком. После введения в действие Земельного кодекса РФ законодателем было определено, что в
постоянное
(бессрочное)
пользование
земельные
участки
предоставляются теперь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам местного самоуправления. Юридические лица других организационно‐ правовых форм, владеющие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны по своему усмотрению или переоформить свое право аренды, или приобрести участки в собственность до определенного периода. Последний вариант действий возможен в случае продажи здания, сооружения на данных участках при условии соблюдения специальных правил о приобретении прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых расположены указанные объекты. При продаже объектов, расположенных на данных земельных участках, покупатель объекта будет обладать правом выбора титула на землю (право собственности или право аренды).
С.А. Могиленский
155
Согласно Закону о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка
(ст.
270
законодательством
ГК).
Таким
допускается
образом,
если
ограниченное
гражданским распоряжение
земельными участками (например, возможность передачи их в аренду), то земельным кодексом (ст. 20) полностью исключается любое распоряжение такими участками. В‐третьих. В пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В частности, не допускается передача в собственность зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, кроме случаев, когда эти земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. В данном правовом положении земельного законодательства отражен цивилистический принцип главной вещи и принадлежности: земельный участок является главной вещью, а расположенная на нем недвижимость
–
принадлежность.
По
общему
правилу,
принадлежность следует судьбе главной вещи. Однако законодателем в рамках ГК РФ закреплено положение, в силу которого допускается продажа земельного участка без передачи в собственность находящейся на этом земельном участке недвижимости, которая не только остается в собственности продавца, но и за ним сохраняется
156
Право частной собственности на землю юридических лиц
право пользования частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Анализируя это положение, некоторые авторы приходят к выводу о том, что "единство судьбы" земельного участка и прочно связанных с ним объектов, о котором говорится в пп. 5 п.1 ст. 1 ЗК абсолютного значения не имеет. Возможно, этим обстоятельством вызвано суждение одного из комментариев к ЗК РФ о том, что "единый принцип распространяется не на существующую совокупность норм, а 1 закладывает основы будущего регулирования земельных отношений" .
Думается, что в данном случае, авторами анализировалось положение ст. 35 Земельного кодекса, в соответствии с которым земельный участок является не главной вещью, а принадлежностью, а недвижимость выступает в качестве главной вещи. В данном случае отчуждение земельного участка проводится наряду с отчуждением недвижимости. Следовательно, Земельный и Гражданский кодексы по разному регулируют случаи, когда главной вещью является недвижимость,
находящаяся
на
земельном
участке,
а
принадлежностью ‐ сам земельный участок. В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
строением,
сооружением
и
необходимой
для
их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии со ст.552 ГК РФ по договору продажи здания,
сооружения
одновременно
с
или
другой
передачей
права
недвижимости собственности
покупателю на
такую
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка,
1
Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право, 2002г. № 6.; Приложение к журналу "Хозяйство и право", 2002, № 1. С. 19.
С.А. Могиленский
157
которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка,
на
котором
находится
продаваемая
недвижимость,
покупателю передается право собственности либо предоставляется право
аренды
или
предусмотренное
договором
продажи
недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В связи с этим, И.А. Иконицкой отмечается, что здесь имеет место совершенно ничем не оправданное противоречие норм ЗК РФ нормам ГК РФ, а нормы ГК РФ не были признаны недействующими Вводным законом к ЗК. Если говорить о целесообразности того или иного подхода, то необходимо согласится с мнением И.А. Иконицкой, которая
утверждает,
что
подход
ГК
РФ
является
более
последовательным и логичным, ибо он гарантирует свободу собственнику распоряжаться своим земельным участком, что 1 закреплено в ст. 36 Конституции РФ .
1
См.: Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право,
158
Право частной собственности на землю юридических лиц
3.2. Рекомендации по внесению изменений в действующее законодательство Проведенное исследование позволило автору работы выявить ряд законодательных проблем и неточностей в законодательном регулировании вопросов, связанных с правом частной собственности на землю юридических лиц. В связи с чем, в данном параграфе монографии будут предложены определенные законодательные решения по внесению изменений в действующее законодательство. 1. Законодатель в Земельном кодексе прописал главу 3 ‐ "Собственность на землю". В данной главе законодателем определяются положения о собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. В частности, в ст. 15 ЗК РФ закреплено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям,
предусмотренным
законодательством
Российской
Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Рассматривая это положение, внимание хотелось бы обратить на следующее. Категория собственности является не только правовой, но и экономической, причем при обороте земельных участков, первостепенное
значение
имеет
экономическое
содержание
собственности. Следовательно, собственность, включая и частную собственность, представляет собой экономическое отношение, возникающее и формирующееся по поводу какого‐либо определенного блага. Иными словами, собственность это не сам земельный участок, имеющийся в наличии у субъекта правоотношений, а отношение
2002г. № 6.; Богуславский М.М. Право собственности на землю по новому земельному и гражданскому законодательству России // Буквы Ру – Интернет библиотека от 09.09.2005г.
С.А. Могиленский
159
субъектов права к этому участку и по поводу него. В связи с этим думается, что п. 1 ст.15 ЗК РФ необходимо изложить в следующей редакции: "В собственности граждан и юридических лиц, а равно собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (частной собственности) находятся земельные участки, приобретенные гражданами, юридическими лицами, иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными
юридическими
лицами
по
основаниям,
предусмотренным законодательством Российской Федерации". П.3 данной статьи раскрывает правовой режим иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в отношении права собственности на земельные участки. В соответствии с анализируемыми нормами иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Законодателем также определено, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В связи с этим, в ст.17 ЗК указаны категории земель, находящихся в собственности Российской Федерации: ‐
земельные
участки,
которые
признаны
таковыми
федеральными законами; ‐ право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; ‐ земельные участки, которые приобретены Российской Федерацией
по
основаниям,
предусмотренным
гражданским
законодательством. В ст. 18 ЗК РФ перечисляются земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Федерации, а в 19 ЗК указывается муниципальная собственность на землю.
160
Право частной собственности на землю юридических лиц
Обобщая все вышесказанное, можно определить, что данная глава регулирует вопросы, связанные с основаниями приобретения права собственности на землю. В частности, в ней определены принципиальные подходы, в соответствии с которыми граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования могут стать собственниками земельных участков. В связи с этим думается, что в данном случае выражение "Собственность на землю" неприменимо к тем положениям, которые отражены в данной главе. Таким образом, по мнению автора данной работы, главу 3 Земельного кодекса необходимо формулировать как "Право собственности на земельные участки", так как собственность есть общественное отношение, объектом которого являются земельные участки. 2. Интерес представляет вопрос о добросовестном владении земельным участком юридическим лицом. В соответствии с со ст.302 ГК РФ, незаконный владелец признается добросовестным, если он, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права его отчуждать. Если же незаконный владелец, приобретая имущество, знал или должен был знать о том, что лицо, у которого он приобретает имущество, не имеет права на отчуждение этого имущества, то он является недобросовестным. Это положение в равной мере относится и к юридическим лицам, как субъектам права. Думается, что данная норма является не совсем корректной, так как при ее составлении законодателем не учтено положение, в силу которого незаконным владельцем может быть также лицо, чьими действиями нарушено субъективное право собственности другого лица. Такая
непродуманность
законодательного
решения
обсуждается сегодня учеными. Одни авторы предлагают изложить п. 1 ст. 302 ГКРФ в следующей редакции: "Приобретатель признается добросовестным, если он не нарушил своими действиями право
С.А. Могиленский
161
собственности и, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество по предусмотренным законом основаниям, не имело права его отчуждать. Если
имущество
возмездно
приобретено
добросовестным
приобретателем, то собственник вправе истребовать это имущество, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем 1 помимо их воли" .
Другие авторы, предлагают дополнить ст. 302 ГК РФ нормой, следующей формулировки: "Право собственности на движимое имущество возникает у добросовестного приобретателя (лица, которое не знало и не могло знать о неуправомоченности отчуждателя) на основании возмездной сделки об отчуждении этого имущества с лицом, не имеющим права его отчуждать". Автор поясняет, что такое правило применимо лишь к движимым вещам, т.к. регистрационный принцип
оборота
недвижимости
предполагает
исключение
2 возможности добросовестного приобретения чужого имущества" .
По нашему мнению, в данной дискуссии необходимо занять позицию М.А. Александриной, так как указанное ей решение является наиболее полным и не ограничивается в применении только по отношению к движимым вещам. В связи с этим, п. 1 ст. 302 ГК РФ необходимо изложить в следующей редакции: "Приобретатель признается добросовестным, если он не нарушил своими действиями право собственности и, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество по
1
Александрина М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования. Диссер. … на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – Волгоград, 2002г. 2 Моргунов С. В. Виндикационный иск. Автореф. дис. канд. юридич. наук. М., 2001. С. 5‐6.
162
Право частной собственности на землю юридических лиц
предусмотренным законом основаниям, не имело права его отчуждать. Если
имущество
возмездно
приобретено
добросовестным
приобретателем, то собственник вправе истребовать это имущество, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли". 3. Несмотря на то, что юридическое лицо может любым способом, не противоречащим законодательству, распоряжаться земельным участком, находящимся у него в собственности, законодателем допускается возможность реквизиции земельного участка. Необходимо отметить, что в период разработки нового гражданского законодательства некоторые ученые указывали на необходимость отказа в гражданском праве от норм, направленных на учет публично‐правовых интересов. В связи с этим С.С. Алексеев утверждал, что до тех пор, пока гражданское законодательство, законы о собственности, предпринимательстве, все аналогичные законы не будут признаны и конституированы в общественном и юридическом бытии в качестве частного права, у нас не будет действительной частной собственности, предпринимательства, частной инициативы, 1 права крестьян на землю .
Мнение, высказанное ученым, является ошибочным, а правильную позицию занимает Е. Богданов, который утверждает, что гражданское
законодательство
имеет
частно‐публичную
направленность, обусловленную объективными причинами развития общества. Признание наряду с частным также и публичного характера гражданского законодательства позволит достичь баланса интересов
1
Алексеев С.С. Гражданское право как частное право // Проблемы развития гражданского законодательства и методика преподавания гражданско‐правовых дисциплин. Харьков, 1993. С. 21.
С.А. Могиленский
163
частного и публичного, предупредить эксцессы в обществе, адекватно 1 регулировать имущественные отношения .
Согласно п. 1 ст. 242 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Это положение дополняется нормами Земельного кодекса, в котором закреплено, что случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно
изъят
у
его
собственника
уполномоченными
исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. Определенным недочетом в конструкции как ГК, так и Земельного кодекса, по моему мнению, является то, что в нормах этих правовых актов не раскрываются такие понятия, как: стихийные бедствия, эпидемии, эпизоотии и так далее. Для раскрытия и анализа этих понятий правоприменителю необходимо обращаться к иным нормативным актам, что не является верным. В частности, для определения понятия "чрезвычайная ситуация", правоприменителю необходимо обратиться к нормам Федерального закона "О защите населения и территорий от 2 чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" ,
1
Богданов Е. Соотношение частного и публичного в гражданском законодательстве // Российская юстиция. 2000г. № 4. С. 24. 2 Федеральный закон от 21.12.1994 № 68‐ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (с изменен. от
164
Право частной собственности на землю юридических лиц
который
определяет
общие
для
Российской
Федерации
организационно‐правовые нормы в области защиты граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства, находящихся на территории РФ, всего земельного, водного, воздушного пространства в пределах РФ или его части, объектов производственного и социального назначения, а также окружающей природной среды от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. В соответствии со ст.1 данного Федерального закона, под чрезвычайной ситуацией понимается обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей
или
окружающей
природной
среде,
значительные
материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей. Понятие "авария" находит свое законодательное закрепление в рамках Федерального закона "О промышленной безопасности опасных 1 производственных объектов" . Так, авария ‐ разрушение сооружений и
(или)
технических
устройств,
применяемых
на
опасном
производственном объекте, неконтролируемые взрыв и (или) выброс опасных веществ (ст.1 Закона). Реквизиция земельного участка допускается также в случаях эпидемии (инфекционное заболевание, представляющее опасность для окружающих)
‐
инфекционное
заболевание
человека,
характеризующиеся тяжелым течением, высоким уровнем смертности 2 и инвалидности, быстрым распространением среди населения .
22.08.2004г.) // Собрание законодательства РФ от 26 декабря 1994г. № 35. Ст. 3648. 1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 116‐ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (с изменениями от 9 мая 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30. Ст. 3588. 2 Ст.1 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52‐ФЗ "О санитарно‐ эпидемиологическом благополучии населения" (с изменениями от 31 декабря
С.А. Могиленский
165
В связи с этим считается необходимым дополнить и Гражданский и Земельный кодексы статьями, дающими определение понятий, включаемых в правовую конструкцию реквизиции.
2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 апреля 1999 г. № 14. Ст. 1650.
166 Выводы
Право частной собственности на землю юридических лиц
1. В ст. 1 ЗК РФ указано, что Земельный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на определенных принципах, одним из которых является принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В правовой системе России, земельные правоотношения регулируются не только Земельным кодексом, но и гражданским законодательством. В связи с этим имеет место необходимость разграничения
компетенции
земельного
и
гражданского
законодательства в регулировании вопросов права собственности на земельные участки. Как отмечается в литературе, к сожалению, общепринятого теоретического подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип, законодатель не определил его содержание. О соотношении земельного и гражданского права в рамках права собственности на землю, как объекта оборота, авторы высказывают разные позиции. Думается, что необходимо согласиться с теми авторами, которые указывают на то, что доказывание приоритета земельного законодательства над гражданским при регулировании земельных правоотношений и наоборот занятие бесперспективное. Такой вывод основывается, прежде всего, на том, что все законодательство должно представлять собой систему правовых норм, направленных на урегулирование возникающих правоотношений. 2. На сегодняшний день Российское законодательство содержит в себе не только большое количество пробелов, но и коллизий, что приводит к большим трудностям при решении на практике целого ряда вопросов. Под юридической коллизией понимается не просто различие или противоречие между нормами права, определение противоречия,
С.А. Могиленский
167
возникающего в процессе правоприменения, но и осуществление компетентными субъектами (органами и должностными лицами) своих полномочий. Автором коллизии земельного и гражданского права в отношении права собственности на землю юридических лиц были сведены к следующим положениям. Во‐первых, законодателем в рамках двух отраслей права по‐ разному определяются положения об ограниченности в обороте и изъятия из оборота земельных участков. Во‐вторых, земельным законодательством несколько иначе, чем гражданским решаются вопросы, связанные с постоянным (бессрочным) пользованием земельным участком. В‐третьих, по‐разному характеризуется принцип "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Законодатель в Земельном кодексе прописал главу 3 ‐ "Собственность на землю", которая регулирует вопросы, связанные с основаниями приобретения права собственности на землю. В частности, в ней определены принципиальные подходы, в соответствии с которыми граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования могут стать собственниками земельных участков. В связи с этим думается, что в данном случае выражение "Собственность на землю" неприменимо к тем положениям, которые отражены в данной главе. Таким образом, по мнению автора монографии, главу 3 Земельного кодекса необходимо формулировать как "Право собственности на земельные участки", так как собственность есть общественное отношение, объектом которого являются земельные участки.
168
Право частной собственности на землю юридических лиц
4. В ст. 15 ЗК РФ закреплено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям,
предусмотренным
законодательством
Российской
Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Рассматривая это положение, внимание автора обращалось на следующее. Категория собственности является не только правовой, но и экономической, причем при обороте земельных участков, первостепенное
значение
имеет
экономическое
содержание
собственности. Следовательно, собственность, включая и частную собственность, представляет собой экономическое отношение, возникающее и формирующееся по поводу какого‐либо определенного блага. Иными словами, собственность это не сам земельный участок, имеющийся в наличии у субъекта правоотношений, а отношение субъектов права к этому участку и по поводу него. В связи с этим думается, что п. 1 ст.15 ЗК РФ необходимо изложить в следующей редакции: "В собственности граждан и юридических лиц, а равно собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (частной собственности) находятся земельные участки, приобретенные гражданами, юридическими лицами, иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными
юридическими
лицами
по
основаниям,
предусмотренным законодательством Российской Федерации". 5. Автором было рассмотрено положение о добросовестном владении земельным участком юридическим лицом, в связи с чем, соглашаясь с мнением М.А. Александриной, автором работы предлагается изложить п. 1 ст. 302 ГКРФ в следующей редакции: "Приобретатель признается добросовестным, если он не нарушил своими действиями право собственности и, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел
С.А. Могиленский
169
имущество по предусмотренным законом основаниям, не имело права его
отчуждать.
Если
имущество
возмездно
приобретено
добросовестным приобретателем, то собственник вправе истребовать это имущество, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли 6. Законодателем предусматривается возможность реквизиции земельного участка – временное изъятие его у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Определенным недочетом в конструкции как ГК, так и Земельного кодекса, по моему мнению, является то, что в нормах этих правовых актов не раскрываются такие понятия, как: стихийные бедствия, эпидемии, эпизоотии и так далее. Для раскрытия и анализа этих понятий правоприменителю необходимо обращаться к иным нормативным актам, что не является верным. В связи с этим считается необходимым дополнить и Гражданский и Земельный кодексы статьями, дающими определение понятий, включаемых в правовую конструкцию реквизиции.
170
Право частной собственности на землю юридических лиц
Рекомендуемая литература 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием) 12 декабря 1993г // Российская газета от 25 декабря 1993г. № 237 2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122‐ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30 ст. 3594. 3. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101‐ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018. 4. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28‐ФЗ "О государственном земельном кадастре (с измен. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ от 10.01.2000г. № 2 ст. 149. 5. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137‐ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148. 6. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51‐ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14‐ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146‐ФЗ (с изменениями от 10 января 2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. № 49 ст. 4552. 7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136‐ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147. 8. Алексеев С.С. Проблемы теории права. М., 1972. Т. 1.
С.А. Могиленский
171
9. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976. 10. Быстров Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель в Российском праве XX века // Государство и право. 1999. № 5. 11. Быстров Г.Е. Право частной собственности граждан на землю // Советская юстиция. 1993. № 5. 12. Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. – 3‐е изд., перераб и доп. – М.: Юриспруденция, 2001г. 13. Голиченков А.К., Лукина Е.Н. Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях (обзор выступлений участников научно‐практической конференции "СОФРИНО‐4") //Государство и право. 1999. № 2. 14. Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса. Попытка научно‐практического анализа // Закон.2002.№ 3. 15. Ерофеев Б.В. Земельное право /отв. редактор Г.В. Чубуков/. ‐ М.: Новый юрист, 1998. 16. Ерофеев Б.В. Земельное право России. В 2‐х частях. ‐ М.: Юрист, 1994. 17. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г. 18. Ерофеев Б.В. Основы земельного права. ‐ М.: Юридическая литература, 1971. 19. Жариков Ю.Г. Право сельскохозяйственных землепользователей. ‐ М.: Юрист, 1969. 20. Земельное право /Под ред. С.А. Боголюбова. ‐ М.: Норма, 1999. 21. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. – М., ООО Профобразование, 2003г
172
Право частной собственности на землю юридических лиц
22. Земельное право Российской Федерации: законодательство, ведомственные нормативные акты. ‐ М., 1995. 23. Земельное право: Учебник для вузов. /Под. ред. Боголюбова С.А. ‐ М.: НОРМА‐ЦИФРА, 1998. 24. 3емельная реформа в России: негативные последствия и возможности для устойчивого развития. ‐ М, 1996. 25. Иванов А.А. Право на землю в РФ: понятие и система // Правоведение.1992. №3. 26. Иконицкая И.А. Тенденции развития земельного законодательства Российской Федерации //Государство и право. 1992. № 10. 27. Иконицкая И.А. Новое законодательство о земле. — М.: Знание, 1992. 28. Иконицкая И.А. Проблемы эффективности в земельном праве. — М.: Наука, 1979. 29. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. 30. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.,2000. 31. Колотинская Е.Н. Земельное право: учебник. ‐ М., 1993. 32. Краснов Н. Новый Земельный кодекс // Законность. 2002. № 7 33. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. ‐ М: Юристъ, 2000. 34. Крассов О.И., Рюмина Р.Б. Право собственности на природные ресурсы // Государство и право. 1995. № 9. 35. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. ‐ 1998. ‐ №3.
С.А. Могиленский
173
36. Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве России и Беларуси // Журнал российского права. 2002. №4. 37. Станкевич Т.Б. Ограничение права собственности на землю: история и современность // Вестник института права СГЭА. 2002. № 2. 38. Тархов В.А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов, 1973. 39. Тархов В.А. Советское гражданское право. Изд. Сарат. ун‐та, 1978.
174
Право частной собственности на землю юридических лиц
Могиленский Сергей Александрович
ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ Подписано в печать 22.10.2007. Формат 60х90/16. Тираж 500 экз. Заказ № 3411.
