axl-rose (
[email protected])
1
ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ МЕХАНИЗМ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ С.В. МАТИЯЩУК Матиящук Светлана Владимировна Доцент кафедры гражданского права Сибирского университета потребительской кооперации (СибУПК). Специалист по законодательству в сфере энергетики. Кандидат юридических наук. ВВЕДЕНИЕ Ориентация на рыночные модели организации жилищно-коммунального хозяйства в России изменила представления об экономической роли платы за жилье. Попытки проведения рыночных реформ повлияли и на способы регламентации оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Если в недалеком прошлом можно было говорить о государственном регулировании платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то в настоящее время государственное регулирование направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений. И как следствие, сегодня государственное регулирование платы за жилое помещение сочетается с коллективнодоговорным. Государство устанавливает основные принципы правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги, базовые гарантии для населения, а также регламентирует порядок предоставления как субсидий, так и компенсаций расходов на оплату жилого помещения и коммунальные услуги. Основной принцип регулирования платы за жилье, закрепленный на государственном уровне, - собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещениям, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Суть данного принципа выражается в том, что: во-первых, при установлении любого способа управления многоквартирным домом плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, и совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже находится квартира и сколько человек в ней проживает; во-вторых, содержание общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников квартир и нежилых помещений; в-третьих, собственники помещений в многоквартирном доме свободны в определении размера платы за содержание общего имущества в таком доме и порядка ее уплаты. Наряду с закреплением общего принципа правового регулирования платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме законодательство устанавливает ряд важных гарантий по оплате коммунальных услуг, которые остаются незыблемыми в ходе договорного регулирования отношений по предоставлению гражданам коммунальных услуг, к числу которых относятся: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газо-, теплоснабжение. Первой и важнейшей такой гарантией является государственное регулирование цен на коммунальные услуги, которое выполняет прежде всего социальную функцию: защищает потребителей от неоправданно высоких цен на коммунальные услуги. 2
Однако на практике реализовать эти принципы и гарантии не так просто. Этому препятствуют экономические трудности переходного периода, а также недостаточно проработанная концепция построения новых отношений в сфере жилищнокоммунального хозяйства, и как следствие, на сегодняшний день у собственников помещений в многоквартирных домах возникают такие многочисленные вопросы, как: в каком размере и кем должна устанавливаться плата за квартиру и коммунальные услуги; в какой форме и с кем должны заключаться договоры; что необходимо учитывать при проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме; как произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т.п. Анализу указанных и других проблем правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги посвящена настоящая работа. Глава 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ 1.1. Понятие и структура платы за жилое помещение Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных со структурой платы за жилое помещение, необходимо вначале более подробно рассмотреть понятие самого жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое отвечает одновременно трем требованиям, а именно: является недвижимым имуществом; пригодно для постоянного проживания; является изолированным. По общему правилу жилые помещения должны использоваться по прямому назначению, т.е. только для проживания. В связи с этим закон разрешает в многоквартирных домах квартиры переводить в нежилые помещения для использования их для торговых, производственных, канцелярских и иных целей. Однако нежилых помещений в многоквартирном доме не должно быть слишком много, иначе дом превратится в нежилой. Наверное, с этой целью ст. 22 ЖК РФ введено ограничение в отношении перевода квартир в нежилое помещение. Так, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, в случаях если: 1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; 2) переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; 3) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; 4) переводимая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми; 5) переводимое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям. Анализ нормативных правовых актов, принятых в последнее время и регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению как размеров платы за жилое помещение, так и способов их установления. Связано это в первую очередь с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и снижением значения государственной регламентации отношений в этой сфере. Государственное регулирование платы за жилое помещение, начиная с 2005 г., в большей 3
мере направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений. Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории "плата за жилое помещение", характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, другими словами, мест общего пользования (т.е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). При этом капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда. В свою очередь, для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения, в состав платы за жилое помещение также включается плата за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемая собственником жилищного фонда (ст. 154 ЖК РФ). Таким образом, структуру платы за жилое помещение можно представить как плату: за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; за наем (для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения). Для анализа составляющих структуры платы за жилое помещение прежде всего необходимо сориентироваться в перечне работ и услуг как по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, так и по управлению им. Так, положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 <1>, позволяют выделить по меньшей мере следующие виды работ и услуг: --------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 34. С. 3680. 1) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний; 2) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы; 3) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (уборка внеквартирных мест общего пользования - подъездов, чердаков, подвалов, дератизация, дезинсекция) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями. При этом необходимо учитывать, что расходы воды на уборку лестничных клеток, уборку мусоропроводов, а также расходы по электроэнергии для освещения мест общего пользования в многоквартирном доме, тепловой энергии на нужды отопления подъездов не учитываются в стоимости работ по содержанию жилья, так как в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306, данные расходы учитываются в составе нормативов потребления коммунальных услуг; 4
4) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов. На практике нередки случаи, когда услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов необоснованно включают в число коммунальных. Вместе с тем п. 4 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что к коммунальным услугам не относятся услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, которые, в свою очередь, включаются в состав услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Так, в соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме. При этом согласно п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления. Кроме того, согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" органы местного самоуправления устанавливают тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в сфере очистки объектов утилизации твердых бытовых отходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования потребляют более 80% (в натуральном выражении) услуг этих организаций коммунального комплекса; 5) обслуживание лифтов; 6) текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества определяется в зависимости от видов текущего ремонта: непредвиденный или профилактический. В состав непредвиденного ремонта (неучтенного планом и требующего немедленного исполнения работ, отсрочка которых не может быть допущена без ущерба для сохранности и нормальной эксплуатации зданий) общего имущества включаются: работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий; работы, выявляемые при общем (весеннем) осмотре и т.п. В состав же профилактического текущего ремонта включаются систематически проводимые работы по предупреждению износа элементов зданий и поддержанию заданных эксплуатационных показателей (характеристик) здания; 7) капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Все указанные виды работ и услуг относятся к числу обязательных, но выделяют еще и дополнительные услуги по содержанию и текущему ремонту, примерный состав которых определен приложением N 3 к Постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" <1>. --------------------------------
<1> Российская газета. N 37. 2006. К числу дополнительных услуг по содержанию и текущему ремонту можно отнести следующие: 1) санитарные работы по содержанию помещений общего пользования: подметание полов во всех помещениях общего пользования, кабинах лифта и их влажная уборка; очистка и влажная уборка мусорных камер; мытье и протирка закрывающих устройств мусоропровода; 5
протирка пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования; мытье и протирка дверей и окон в помещениях общего пользования; подготовка зданий к праздникам; очистка и помывка фасадов зданий; 2) уборка земельного участка: полив тротуаров и газонов; стрижка газонов, подрезка деревьев и кустов; очистка и ремонт детских и спортивных площадок; 3) устранение аварии и выполнение заявок населения; 4) уничтожение грызунов специальными средствами (дератизация); 5) уничтожение вредных насекомых специальными средствами (дезинсекция); 6) обслуживание сетей радиовещания; 7) обслуживание антенного хозяйства; 8) предоставление услуг телекоммуникаций; 9) устранение повреждений фундаментов; 10) устранение повреждений стен, в том числе в подвалах и чердаках; 11) восстановление креплений выступающих деталей фасада, включая лепные украшения; 12) ремонт несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров; 13) окраска металлической кровли; 14) замена окон в помещениях общего пользования (в подъезде, подвале и т.п.); 15) утепление дверей в помещениях общего пользования (в подъезде, подвале и т.п.). Учитывая, что объем производства как обязательных, так и дополнительных работ и услуг зависит от эксплуатационных показателей и потребительских свойств дома (т.е. срока эксплуатации и степени физического износа, наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и других особенностей), по каждому многоквартирному дому должен быть конкретный перечень работ и услуг с указанием периодичности работ и их стоимости. Отсутствие четких указаний законодателя относительно второй составляющей платы за жилое помещение - услуги и работы по управлению многоквартирным домом позволяет выделить лишь их примерный состав. К числу услуг и работ по управлению многоквартирным домом можно отнести следующие: планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; планирование финансовых и технических ресурсов; осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением договорных обязательств; оплата работ и услуг подрядчиков в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг; сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги; ведение технической документации на переданные в управление объекты; работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; взыскание задолженности по оплате ЖКУ; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.). 1.2. Размер платы за жилое помещение Специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов об определении размера платы как за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и за услуги по управлению многоквартирным домом. Объясняется это прежде всего тем, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют размер платы за содержание общего имущества в таком доме и порядок ее уплаты коллективно-договорным способом, другими словами, свободно. Следовательно, можно
6
установить и 10 рублей за 1 кв. м, и 100 рублей, и 1000 рублей и пр. А как известно, свобода выбора порой чревата несправедливостью. Одним из ориентиров при формировании платы как за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и за услуги по управлению многоквартирным домом может служить величина предельного индекса изменения размера платы граждан за жилое помещение, установленного на федеральном и региональном уровнях. Кроме того, в качестве предельной величины стоимости можно применять федеральный стандарт стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, определенный Постановлением Правительства РФ для субъектов Российской Федерации. Вместе с тем необходимо учитывать, что стоимость обслуживания лифтов определяется, как правило, на каждый лифт в зависимости от срока эксплуатации, типа лифта, этажности дома в соответствии с условиями договора со специализированными организациями. Стоимость же услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов рассчитывают исходя из объемов вывозимого мусора, определяемых по количеству и объему контейнеров, периодичности и других условий вывоза отходов, устанавливаемых специализированными организациями. В то же время согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1> органы местного самоуправления устанавливают тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в сфере объектов утилизации твердых бытовых отходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования потребляют более 80% (в натуральном выражении) услуг этих организаций коммунального комплекса. Тариф на вывоз твердых и жидких бытовых отходов определяется для организаций коммунального комплекса в рублях на 1 куб. м, и как следствие, для расчета размера платы потребителей услуг организаций коммунального комплекса определяется норматив в кубических метрах на одного человека в месяц и соответственно устанавливается тариф в рублях на одного человека. --------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 36. Стоимость работ по текущему и капитальному ремонту определяется обычно ресурсным методом с применением элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы. Что же касается порядка установления размера платы за жилое помещение, то он определяется собственниками на общем собрании и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных работ и услуг (например, дезинсекции, дератизации и т.п.), то расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно. В свою очередь, органы местного самоуправления утверждают размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для муниципального жилищного фонда, а также за содержание и текущий ремонт для общежитий, находящихся в муниципальной собственности, в связи с дотационным режимом их содержания. Вместе с тем наниматели, проживающие в жилых многоквартирных домах, где на общем собрании собственниками установлен размер платы за содержание жилья и текущий ремонт жилых помещений, оплачивают данные работы и услуги в том же размере, что и собственники. Размер же платы за жилое помещение устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. м общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев. Хотелось бы обратить внимание на то, что размер платы за жилое помещение зависит только от размеров жилого помещения, т.е. чем больше площадь жилого помещения, тем выше размер платы за жилое помещение (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Следовательно, при решении вопроса о размере участия собственника жилого помещения в финансировании расходов, например, на ремонт крыши или лифта совершенно не имеет 7
никакого значения, на каком этаже расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает. Согласно ст. 153 ЖК РФ собственники квартир в многоквартирном доме обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение. При этом по общему правилу оплата производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, однако этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом. Что же касается правовых последствий ненадлежащего исполнения обязанности по оплате жилья, то в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение взыскиваются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. А вот увеличение размера неустойки запрещено законом. На практике очень часто возникают вопросы: с какого момента возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и кому вносятся эти платежи? В соответствии со ст. 153 ЖК РФ в зависимости от правового положения лица обязанность по внесению платы за жилье возникает: 1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. При покупке, мене, дарении квартир очень часто ошибочно с ее приобретателя плату за жилье начинают взимать с момента заключения договора или с момента фактического вселения в квартиру. Однако в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собственности на квартиру у ее приобретателя по общему правилу возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, дата регистрации перехода права собственности, указанная в свидетельстве о праве собственности, и является тем моментом, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение. И наконец, если иное не установлено договором, плата за жилое помещение вносится той организации, которая осуществляет управление многоквартирным домом. 1.3. Изменение размера платы за жилое помещение По общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования жилым помещением оплачивают услуги по управлению многоквартирным домом, а также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, даже если в квартире никто не проживает, все равно ее собственник обязан вносить плату за жилое помещение. В то же время размер платы за жилое помещение может быть уменьшен в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения работ и (или) оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Подчас собственники квартир не знают о своих правах и как эти права отстаивать. В последнее время в правоприменительной практике приобрел определенную актуальность вопрос об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по 8
содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Анализ нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за услуги и работы по управлению им. Это связано прежде всего со значительным расширением прав и обязанностей собственников жилых помещений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и, как следствие, снижением значения государственной регламентации отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если ст. 44 Конституции СССР 1977 г. и ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР устанавливалось, что право советских граждан на жилище обеспечивалось невысокой платой за квартиру, то с переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное регулирование платы за жилое помещение направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за управление им, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений. При применении норм законодательства об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на практике возникает ряд вопросов, в том числе об основаниях заявления такого требования, о выборе способа защиты, о предмете доказывания по таким судебным делам. Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо определить, что понимается под платой за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и по управлению им? Как уже отмечалось в предыдущем параграфе настоящей работы, Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории "плата за жилое помещение", характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую две составляющие: во-первых, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и, во-вторых, плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (т.е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). Что касается первой из названных составляющих, то анализ положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме позволяет выделить следующие виды работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме: осмотр общего имущества и освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также уборка и санитарно-гигиеническая очистка этих помещений, в том числе земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. В свою очередь, отсутствие четкой правовой регламентации относительно второй составляющей платы за жилое помещение - услуги и работы по управлению многоквартирным домом - позволяет выделить лишь их примерный состав. К числу услуг и работ по управлению многоквартирным домом в самом общем виде относятся: сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги; ведение технической документации на 9
переданные в управление объекты; работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; взыскание задолженности по оплате ЖКУ; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.) и т.п. Для определения стоимости работ и услуг как по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, так и услуг по управлению многоквартирным домом составляется смета, которая утверждается собственниками жилых помещений на общем собрании и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных работ и услуг (например, содержание вахтера, охраны, домофона и т.п.), то расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно. Размер же платы за жилое помещение устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. м общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев. Таким образом, плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и плата за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме определяются на год вперед, т.е., по сути, они являются плановыми показателями. И как следствие, по истечении данного года может возникнуть ситуация, при которой некоторые работы и услуги не были выполнены и оказаны либо выполнены или оказаны с нарушениями. В этом случае собственники квартир вправе обратиться к организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (жилищному кооперативу, товариществу собственников жилья, управляющей организации и др.), с требованием об уменьшении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Это право закреплено п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. При наличии такого заявления, которое может быть сделано как устно, так и письменно, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в течение 5 дней обязана снизить размер платы за жилое помещение собственникам квартир. В противном случае они могут обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В предмет доказывания по таким категориям дел входят, во-первых, обстоятельства, свидетельствующие о том, что работы и услуги по содержанию и управлению общим имуществом в многоквартирном доме на дату рассмотрения исковых требований не произведены и не оказаны; и во-вторых, сметная стоимость этих невыполненных работ и неоказанных услуг. Сделанный вывод может быть наглядно проиллюстрирован примером из судебной практики. Так, гражданин К., собственник квартиры, расположенной в многоквартирном доме (далее - Истец), обратился в суд с иском к жилищному кооперативу (далее - Ответчик) с требованием о перерасчете платежей по содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Истец, который не являлся членом жилищного кооператива, в обоснование своих требований ссылался на следующие обстоятельства. Согласно ст. 153 - 156, 161 ЖК РФ Ответчик обязан был оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, в силу ст. 138 ЖК РФ, п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением N 491) Ответчик обязан был заключить с собственником помещений, не являющимся членом жилищного кооператива, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. При этом отсутствие такого договора не освобождало Истца от несения расходов по управлению, содержанию и 10
ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, несмотря на своевременную оплату Истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, Ответчик не производил работы по капитальному ремонту и не оказывал услуги по уборке подъезда. Предъявленные претензии Ответчик оставлял без рассмотрения в нарушение п. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 7 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Более того, при проведении работ по установке лифта размер расходов каждого собственника жилых помещений, проживающего в этом многоквартирном доме, был определен Ответчиком не в соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ. Так, сумма расходов на установку лифта рассчитывалась следующим образом: несколько собственников квартир должны оплатить по 3 тыс. руб.; остальные должны оплатить по 6 тыс. руб. Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. В свою очередь, Ответчик никаких доказательств суду не представил, неоднократные запросы суда на имя Ответчика остались без исполнения. По мнению Истца, непредставление по запросу суда Ответчиком доказательств, подтверждающих расходование денежных средств на ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, свидетельствовало о том, что работы и услуги им не предоставлялись, поскольку бремя доказывания этих обстоятельств возлагалась на Ответчика в силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В связи с тем что Ответчик к установленному судом сроку не представил доказательства тех обстоятельств, имеющих значение для дела, которые он обязан был доказать, суд рассмотрел дело по имеющимся в нем доказательствам. Поскольку собственники квартир не утверждали на общем собрании смету на работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то Истцу пришлось представлять косвенные доказательства о ценах, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные работы и услуги (стоимость услуг по уборке подъезда, стоимость работ по ремонту крыши и т.п.). При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования Истца, в том числе обязал Ответчика произвести перерасчет суммы за установку лифта, мотивируя тем, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество <1>. --------------------------------
<1> Дело N 2м-11-89/2008 // Архив Новосибирского областного суда. Подводя итоги, можно отметить, что для определения стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме составление сметы обязательно. 1.4. Коммунальные услуги: виды, порядок уплаты, структура договорных связей За последнее время возникло достаточно много споров, вытекающих из правоотношений, складывающихся между ресурсоснабжающими организациями и бытовыми потребителями, в частности касающихся порядка оплаты потребленных коммунальных услуг. При разрешении данных споров появилась необходимость в надлежащей квалификации соответствующих правоотношений, правильном определении структуры договорных связей, опосредующих отношения по предоставлению
11
коммунальных услуг, а также требований, предъявляемых к заключению договора об оказании коммунальных услуг и исполнению вытекающих из него обязательств. Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги: горячее водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение; отопление - поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления; электроснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение; холодное водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки; водоотведение - отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети; газоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах. С переходом к рыночной экономике, упразднением непосредственного государственного управления жилищной сферой, казалось бы, должны были коренным образом измениться и нормы о снабжении коммунальными ресурсами бытовых потребителей. Однако большая часть норм воспроизводит уже известные ранее правила правового регулирования этих отношений, действовавшие в советский период. Так, на сегодняшний день основным источником, регулирующим отношения по теплоснабжению, является Гражданский кодекс РФ (§ 6 гл. 30), в который с некоторыми изменениями были перенесены положения, содержащиеся в утративших силу Правилах пользования электрической и тепловой энергией 1981 г. <1>. В частности, структура договорных связей по теплоснабжению осталась той же, что была предусмотрена в этих Правилах. Однако будет заблуждением считать, что нормы, заимствованные из советского законодательства, полностью приемлемы для регламентации отношений в сфере снабжения потребителей тепловой энергией в существующих экономических условиях. --------------------------------
<1> Правила пользования электрической и тепловой энергией. 3-е изд. М., 1982. Сделки, совершаемые в сфере снабжения тепловой энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах Анализ положений Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование договорных отношений в сфере снабжения теплоэнергией потребителей, проживающих в многоквартирном доме, дифференцируется в зависимости от того, кто осуществляет управление многоквартирным домом. Это прежде всего проявляется в особой структуре договорных связей, в особом субъектном составе договоров и в установлении особых прав и обязанностей их участников. Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом могут осуществлять: во-первых, непосредственно собственники жилых помещений в многоквартирном доме;
12
во-вторых, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив; в-третьих, управляющая организация. В зависимости от того, кто осуществляет управление многоквартирным домом, законодатель предусматривает два варианта структуры договорных связей в отношениях по снабжению теплоэнергией потребителей, проживающих в таком доме. Первый вариант - простая структура; имеет место и тогда, когда собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. В этом случае бытовые потребители заключают договоры теплоснабжения непосредственно с теплоснабжающей организацией. При этом объемы поставленной тепловой энергии определяются на границе балансовой принадлежности теплосетей теплоснабжающей организации (или их владельцу) и внутридомовых тепловых сетей. Следовательно, расчеты за потребленную тепловую энергию производятся непосредственно с теплоснабжающей организацией, а также все претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением договора теплоснабжения, потребители вправе предъявить теплоснабжающей организации. Сложная структура договорных связей возникает тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, либо управляющая организация, либо жилищный кооператив и т.п. Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не являются потребителями тепловой энергии, а выполняют своеобразные функции организатора договорных связей между теплоснабжающей организацией, владельцем тепловых сетей и бытовыми потребителями, проживающими в многоквартирном доме. Одновременно товарищество собственников жилья (либо управляющая организация, жилищный кооператив и т.п.) при сложной структуре договорных связей является своего рода профессиональным защитником гражданина-потребителя, являющегося экономически слабой стороной в правоотношениях с участием как теплоснабжающей организации, так и владельца тепловых сетей. Так, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана заключить с теплоснабжающей организацией договор энергоснабжения с целью обеспечения потребителей тепловой энергией для нужд горячего водоснабжения и отопления. При этом предложение о заключении договора снабжения тепловой энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирном доме, должно быть направлено надлежащей организации. Как уже не раз отмечалось, в соответствии со ст. 539 ГК РФ абонентом по договору энергоснабжения может выступать лишь лицо, теплопотребляющая энергоустановка которого непосредственно присоединена к сети энергоснабжающей организации. Потребители энергии, которые не имеют в собственности (или на ином законном основании) теплопотребляющих энергоустановок, присоединенных непосредственно к сети энергоснабжающей организации, именуются субабонентами. Между абонентом и субабонентами с согласия энергоснабжающей организации заключается договор на оказание услуг по передаче теплоэнергии. В случае если теплопотребляющая энергоустановка, расположенная в многоквартирном доме, непосредственно не присоединена к сетям теплоснабжающей организации, то договор энергоснабжения должен заключаться между энергоснабжающей организацией и абонентом, который с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, также обязан заключить договор об оказании услуг по передаче тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления с целью обеспечения потребителей коммунальными услугами. Таким образом, исходя из положений Гражданского кодекса РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, сложную структуру договорных связей по теплоснабжению потребителей, проживающих в многоквартирном доме, оформляют несколько договоров: 13
1) договор о предоставлении коммунальных ресурсов (договор теплоснабжения), сторонами которого выступают теплоснабжающая организация и лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги теплоснабжения, включая потребления ее на общедомовые нужды (отопление межквартирных лестничных площадок, лестниц, иного общего имущества в многоквартирном доме и т.п.), а также для компенсации потерь теплоэнергии во внутридомовых теплосетях; 2) договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемый между управляющей организацией (либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и др.) и бытовыми потребителями, которые и потребляют тепловую энергию. При сложной структуре договорных связей расчеты за потребленную теплоэнергию производятся с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (т.е. управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т.п.). Кроме того, претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением обязательств по теплоснабжению, потребители вправе предъявить только организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, которая вправе потребовать от теплоснабжающей организации в порядке регресса возмещение сумм, уплаченных потребителям по претензиям. Нетрудно заметить, что такая структура договорных связей, заимствованная из советского права, порождает в экономических условиях, существующих сегодня, различные проблемы. Подтверждением этого могут служить такие вопросы, как: кто осуществляет - теплоснабжающая организация либо управляющая организация, товарищество собственников жилья и т.п. - предоставление коммунальных услуг; к какой группе обязательств относится договор о приобретении коммунальных ресурсов; кто должен нести гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате потребленной энергии и многие другие. Их нерешенность приводит к серьезным осложнениям в правоприменительной практике. На практике нередки случаи, когда теплоснабжающие организации и организации, осуществляющие управление многоквартирными жилыми домами, игнорируют предусмотренную законом структуру договорных связей. Ссылаясь на защиту от риска неплатежей за потребленную энергию, они выработали особую структуру договорных отношений в сфере снабжения теплоэнергией потребителей, проживающих в многоквартирном доме. Если тепловая энергия потребляется для удовлетворения общедомовых нужд, то используются легитимные договорные конструкции. Если же тепловая энергия потребляется для удовлетворения личных и бытовых нужд потребителей, проживающих в многоквартирном доме, то они обязаны заключить соответствующий договор с теплоснабжающей организацией вне зависимости от того, осуществляет ли управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и т.п.) управление этим домом или нет. Вместе с тем нелегитимная структура договорных связей в сфере снабжения тепловой энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах, имеет как преимущества, так и недостатки. С одной стороны, риск неплатежей за потребленную энергию принимает на себя теплоснабжающая организация, что соответствует принципам гражданского права. А с другой стороны, бытовой потребитель, являющийся экономически слабой стороной в правоотношениях с участием теплоснабжающей организацией и владельца тепловых сетей, лишается профессионального защитника. Что же касается условий договора о снабжении тепловой энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирном доме, с участием организации, осуществляющей управлением им, то они обладают рядом особенностей. 14
Так, неправомерно устанавливать порядок расчета количества потребленной тепловой энергии бытовыми потребителями, отличный от предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, и Правилами установления и определения нормативов коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306. Нередко на практике договорами, заключенными с теплоснабжающими организациями, предусмотрен особый порядок расчета количества потребленной тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления <1>. Суть данного порядка сводится к тому, что бытовые потребители (граждане, потребляющие тепловую энергию для личных, домашних, семейных нужд) в течение года оплачивают коммунальные услуги исходя из объема потребленной энергии, определенного по нормативам потребления коммунальных услуг, утвержденным органами местного самоуправления, а в конце года объем потребленной энергии корректируется по так называемому балансовому (расчетному) методу, предусмотренному Правилами учета тепловой энергии и теплоносителя, зарегистрированными в Минюсте РФ от 25 сентября 1995 г. N 954. --------------------------------
<1> Письмо Министерства регионального развития РФ от 13 февраля 2007 г. N 2479РМ/07. При решении данного вопроса необходимо учитывать, что поскольку бытовой потребитель является экономически слабой стороной в отношениях по теплоснабжению, то нормами жилищного законодательства детально регламентируется порядок расчета как количества потребленной тепловой энергии, так и размера платы за нее. В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за потребленную теплоэнергию рассчитывается исходя из объема потребленной энергии, определенного по нормативам потребления тепловой энергии, утвержденным органами местного самоуправления. И как следствие, вопросы о способе и порядке определения размера платы за отопление и горячее водоснабжение жилого помещения не вызывают на первый взгляд достаточно большого количества проблем, особенно после детального урегулирования отношений по снабжению бытовых потребителей тепловой энергией Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Вместе с тем анализ п. 19 этих Правил позволяет обратить внимание на наличие некоторой неопределенности в вопросе установления размера платы за отопление и горячее водоснабжение жилого помещения при отсутствии приборов учета. Данным пунктом предусмотрено положение о том, что при отсутствии приборов учета оплата тепловой энергии для нужд отопления и горячего водоснабжения производится за то количество энергии, которое определяется по нормативам, утвержденным органами местного самоуправления, и размер такой платы подлежит корректировке по общему правилу один раз в год. Анализ данной нормы позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства: во-первых, речь идет только о жилых помещениях, не оборудованных приборами учета; во-вторых, такая корректировка проводится теплоснабжающей организацией расчетным путем в порядке, установленном законодательством РФ. Однако до сих пор законодатель не определил порядок корректировки размера платы за потребленную тепловую энергию, в связи с чем нередко возникает спорная ситуация: теплоснабжающие организации пытаются посредством корректировки повысить размер платы за потребленную энергию, ссылаясь на увеличение затрат на производство и транспортировку тепловой энергии. Для разрешения этой проблемы прежде всего необходимо ответить на вопрос: в чьих интересах и с какой целью законодатель наделил теплоснабжающие организации 15
полномочиями по корректировки размера платы за потребленную тепловую энергию? Как известно, суровые климатические условия нашей страны предопределяют зависимость ее населения от тепловой энергии, и как следствие, государство воздействует на отношения между теплоснабжающими организациями и бытовыми потребителями посредством регулирования тарифов на теплоэнергию и нормативов ее потребления. Так, Федеральная служба по тарифам ежегодно до внесения в Государственную Думу РФ федерального закона о бюджете утверждает предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги (в том числе горячее водоснабжение и отопление) в среднем по субъектам Российской Федерации. Соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ устанавливает в пределах индексов, утвержденных Федеральной службой по тарифам, предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги по муниципальным образованиям субъекта РФ. А органы местного самоуправления регулируют конечные ставки тарифов для населения в рамках этих предельных индексов. При этом согласно ст. 15 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" органы местного самоуправления получили право увеличивать тарифы, установленные соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ, путем утверждения надбавки к ним. Введение этих надбавок связано с развитием систем коммунальной инфраструктуры территории муниципальных образований. Так, организации коммунального комплекса (т.е. теплоснабжающие организации) могут реализовывать инвестиционные программы, определяемые органами местного самоуправления, за счет надбавок к тарифам, утверждаемых органами местного самоуправления. Между тем до 1 января 2009 г. такие надбавки могут увеличивать тарифы, установленные соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ только в пределах (минимальных и (или) максимальных) уровней тарифов, а после 1 января 2009 г. - превышать эти рамки. Необходимо учитывать, что не могут устанавливаться и использоваться единые или так называемые средневзвешенные тарифы на тепловую энергию. Статьи 2, 3 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и ст. 2 Федерального закона от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" предусматривают возможность установления тарифов только для соответствующих организаций коммунального комплекса (теплоснабжающих организаций), которые и должны использоваться при расчете платы за потребленную тепловую энергию для нужд как отопления, так и горячего водоснабжения. В свою очередь, нормативом потребления тепловой энергии является среднемесячное количество потребления энергии бытовым потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета. При этом расчет норматива потребления тепловой энергии для нужд отопления ставится в зависимость от такого показателя, как температура наружного воздуха в течение отопительного сезона. Очевидно, что, чем выше температура наружного воздуха, т.е. чем холоднее зима, тем выше нормативы потребления тепловой энергии. Согласно Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг норматив горячего водоснабжения устанавливается в кубических метрах в месяц на одного человека, а норматив отопления - в Гкал на 1 кв. м в месяц. И как следствие, тариф на горячее водоснабжение определяется в рублях на 1 куб. м, а тариф на отопление - в рублях на 1 Гкал. Однако на практике нередки случаи, когда органы местного самоуправления устанавливают тарифы на горячее водоснабжение в рублях на одного человека в месяц, а тариф на отопление - в рублях на 1 кв. м в месяц, что не соответствует требованиям вышеуказанных нормативных актов.
16
Особо необходимо отметить, что тарифы на тепловую энергию и нормативы ее потребления вводятся в действие с начала финансового года и для определения размера тарифа и норматива на энергию теплоснабжающие организации представляют в органы местного самоуправления расчет необходимых затрат на производство и передачу теплоэнергии по данным предшествующего года. Таким образом, тарифы на энергию и нормативы ее потребления устанавливаются на год вперед, т.е., по сути, они являются прогнозными оценками. И как следствие, по истечении данного года у теплоснабжающей организации могут возникнуть как убытки в случае превышения реальных затрат на производство и передачу теплоэнергии над выручкой, исчисленной по установленным "прогнозным" тарифам и нормативам, так и наоборот - дополнительные доходы. Представляется, что именно данное обстоятельство и обусловило введение корректировки размера платы за потребленную тепловую энергию. Уже многие теплоснабжающие организации пытаются осуществить корректировку указанных платежей в связи с увеличением своих затрат на производство тепловой энергии. Очевидно, что такой подход приведет к включению в размер платы за потребленную тепловую энергию необоснованных затрат, связанных с монопольным положением теплоснабжающих организаций (административные издержки, потери в теплосетях, использование неэффективных технологий и т.п.), что явно противоречит положениям ст. 2 Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", предусматривающей установления экономически обоснованных тарифов на тепловую энергию. Представляется, что более обоснованно и справедливо производить корректировку размера платы за потребленную тепловую энергию для нужд отопления только в случае фактических отклонений температуры наружного воздуха в течение отопительного сезона от нормативных (прогнозируемых). Другими словами, если зима была холоднее, чем было заложено в нормативе, то необходимо возместить теплоснабжающей организации обоснованные расходы, связанные с производством и передачей дополнительной теплоэнергии, посредством проведения корректировки размера платы за потребленную энергию. Если зима оказалась теплее по сравнению с прогнозным нормативом, теплоснабжающая организация обязана возвратить бытовым потребителям излишне уплаченную сумму. В свою очередь, норматив потребления тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения не зависит от температуры наружного воздуха, следовательно, корректировку размера платы за горячее водоснабжение вообще нецелесообразно производить. И все же, несмотря на то, что п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что размер платы за потребленную тепловую энергию на нужды горячего водоснабжения и отопления подлежит корректировке один раз в год (либо один раз в квартал) в порядке, предусмотренном законодательством РФ, на сегодняшний день такой порядок корректировки законом не определен. Следовательно, ни энергоснабжающая организация, ни организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, не вправе производить указанные корректировки на основании Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, так как в соответствии с п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам условия гражданско-правового договора, заключаемого с энергоснабжающей организацией, не должны противоречить нормам жилищного законодательства. Таким образом, нормы гражданского законодательства регулируют отношения по снабжению бытовых потребителей тепловой энергией только в той части, в какой они не противоречат нормам жилищного законодательства. На практике довольно часто упрекают органы местного самоуправления в том, что они устанавливают норматив потребления тепловой энергии для нужд отопления без учета материалов стен, крыш, объемов жилых помещений и др. Однако такой упрек не может быть признан обоснованным.
17
Так, согласно п. 20 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг спорный норматив потребления тепловой энергии определялся расчетным методом, при котором не учитываются конструктивные и технические параметры многоквартирных и жилых домов, а в расчет принимаются только следующие параметры: этажность многоквартирного дома, год постройки дома, температура наружного и внутреннего воздуха. При этом необходимо учитывать, что нормативы потребления коммунальных услуг, определенные расчетным методом, не дифференцируются в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирных и жилых домов. И еще две проблемы, на которые хотелось бы обратить внимание. Во-первых, недопустимо по общему правилу производить ограничения или прекращения подачи тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В настоящее время ограничение или прекращение отпуска теплоэнергии регулируется как Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 1 (в ред. от 17 июля 1998 г.) "О порядке прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливноэнергетических ресурсов" (в ред. от 31 августа 2006 г.) и разд. X Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, так и Федеральным законом от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". На основании указанных нормативных правовых актов граждане, потребляющие тепловую энергию для бытовых нужд, относятся к потребителям, не подлежащим отключению в безусловном порядке при задолженности по оплате за потребленную энергию. Более того, приостановление или ограничение подачи тепловой энергии не должно нарушать права и законные интересы других потребителей, которые своевременно оплачивают потребленную тепловую энергию. В многоквартирном же доме приостановить или ограничить подачу тепловой энергии только потребителюнеплательщику, как правило, невозможно по техническим причинам. Таким образом, поскольку нормы права об ограничении и прекращении подачи тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления носят императивный характер, то гражданскоправовым договором, заключаемым с теплоснабжающей организацией, неправомерно устанавливать иное. Во-вторых, по общему правилу недопустимо осуществлять оплату потребленной тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления с применением авансовых платежей. Согласно п. 2 Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294 (в ред. от 23 мая 2006 г.), в отношении управляющих организаций не применяется правило об оплате за потребленную тепловую энергию для нужд горячего водоснабжения и отопления с применением авансовых платежей. Особенности имущественной ответственности за отпуск потребителям тепловой энергии ненадлежащего качества: проблемы и возможные пути их решения Неотвратимость наступления гражданско-правовой (имущественной) ответственности в обязательствах по теплоснабжению, не исполненных или ненадлежащее исполненных теплоснабжающей организацией, - проблема, привлекшая внимание не только специалистов-практиков, но и ученых-юристов, а также экономистов, занимающихся экономико-правовыми разработками в области централизованного теплоснабжения. В настоящее время весьма актуальными остаются вопросы, связанные с 18
определением качества тепловой энергии в сфере централизованного теплоснабжения. Вопервых, потому что само понятие "качество" применительно к тепловой энергии неоднозначно, подразумевает целый комплекс критериев оценки. А во-вторых, как показывает правоприменительная практика, невозможно в большинстве случаев привлечь теплоснабжающую организацию к ответственности за несоблюдение условий о качестве тепловой энергии. Сделанный вывод может быть наглядно проиллюстрирован многочисленными примерами из судебной практики. Бесспорно, тепловая энергия с экономической точки зрения является потребительским товаром. Известно, что основным регулируемым и контролируемым параметром потребительских товаров являлось их качество, представляющее собой совокупность свойств продукции, обусловливающих ее способность удовлетворять определенные потребности в соответствии со своим назначением. В теплоснабжении качество тепловой энергии характеризуется через совокупность характеристик теплоносителя (пара либо горячей воды), с помощью которого передается энергия потребителям. Специалисты к показателям качества тепловой энергии относят термодинамические параметры теплоносителя: температура и давление. В зависимости от вида теплоносителя выделяют следующие показатели ее качества: во-первых, при использовании пара в качестве теплоносителя к таким показателям относят температуру, давление и теплосодержание пара на границе балансовой (эксплуатационной) принадлежности тепловых сетей теплоснабжающей организации и потребителя тепловой энергии; во-вторых, если тепловая энергия передается с помощью воды на нужды отопления, вентиляции и кондиционирования, то показателями качества теплоэнергии являются температура в подающем трубопроводе по температурному графику регулирования отпуска теплоты в зависимости от температуры наружного воздуха, а также минимальный перепад давления в подающем и обратном трубопроводах и предельные значения давления в обратном трубопроводе на границе балансовой (эксплуатационной) принадлежности; в-третьих, при использовании воды в качестве теплоносителя на нужды горячего водоснабжения - минимальная температура воды в подающем трубопроводе на границе балансовой (эксплуатационной) принадлежности в зависимости от схемы горячего водоснабжения <1>. --------------------------------
<1> Качество теплоснабжения городов / Под общ. ред. Е.П. Кузнецова. СПб., 2004. С. 25. Однако государственный стандарт на качество теплоэнергии в системах теплоснабжения отсутствует. Объясняется это тем, что многообразие систем теплоснабжения в России привело к сложным схемам измерения и учета тепловой энергии и теплоносителя. Как показали исследования, установить единый стандарт на качество тепловой энергии невозможно из-за различий условий подачи тепловой энергии разным категориям потребителей, а также из-за различий в требованиях потребителей к термодинамическим параметрам теплоносителей и к режимам их подачи. Таким образом, условие о качестве тепловой энергии должно согласовываться с каждым потребителем отдельно. Вместе с тем специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов об определении показателей качества теплоэнергии. Одним из ориентиров при формировании этих показателей может служить нормативное их значение, которое закладывается индивидуально при проектировании систем теплоснабжения и указывается в технических условиях на присоединение потребителей. В идеале данные показатели и необходимо указывать в договоре теплоснабжения. Однако в существующих системах теплоснабжения, которые отличаются высокой степенью износа, 19
эти значения объективно ниже нормативных. Выход из этой сложной ситуации при существующем положении только один - преимущественно для каждого потребителя определять фактические показатели качества теплоэнергии посредством осуществления контроля и измерения параметров качества теплоснабжения <1>. --------------------------------
<1> Там же. С. 19. Таким образом, на уровне закона необходимо установить метрологические и экономические принципы измерения и учета качества тепловой энергии и теплоносителя, режима потребления, вместе с тем эти правила должны носить диспозитивный характер, что позволит по согласованию между теплоснабжающей организацией и потребителями устанавливать в договорах требования к показателям качества тепловой энергии. В соответствии с требованиями § 6 гл. 30 ГК РФ при отпуске теплоснабжающей организацией некачественной энергии потребитель вправе отказаться от ее оплаты. Однако, в связи с тем что некачественную потребленную тепловую энергию невозможно возвратить, теплоснабжающая организация вправе требовать от потребителя возмещения стоимости сбереженного вследствие использования некачественной энергии. Это правило обеспечивает теплоснабжающей организации возмещение потребителем стоимости неосновательного обогащения, полученного за ее счет. Кроме того, существует и еще один практический момент, на который хотелось бы обратить внимание. В соответствии со ст. 547 ГК РФ за нарушение условий договора теплоснабжения теплоснабжающая организация несет ограниченную ответственность в виде возмещения причиненного реального ущерба. Но, несмотря на то что теплоснабжающие организации, по статистике, повсеместно нарушают условия о качестве отпускаемой энергии, привлечь их к гражданско-правовой ответственности не представляется возможным. Причин тому две. Первая причина очевидна, она обусловлена известными обстоятельствами и связана главным образом с тем, что убытки, причиненные нарушением договорного обязательства, на практике труднодоказуемы. А вторая причина, как уже отмечалось, - отсутствие должной ясности в определении показателей качества тепловой энергии. Поэтому практически чаще всего теплоснабжающие организации привлекают к административной ответственности. Для подтверждения этого можно привести пример из судебной практики. Так, ООО "ТеплоСнаб" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Волгоградской области (далее Инспекция) о признании незаконным и отмене Постановления от 7 февраля 2008 г. N 31-2 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ). Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, заявление удовлетворено. Оспоренное постановление административного органа признано незаконным и отменено. Не согласившись с принятым судебным актом, Инспекция обратилась с кассационной жалобой, в которой просила отменить Постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, настаивая на правомерности привлечения ООО "ТеплоСнаб" к административной ответственности. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил Постановление апелляционного суда без изменения по следующим основаниям. В ходе разбирательства дела по существу было установлено, что на основании коллективного обращения граждан, обращения начальника отдела защиты прав потребителей администрации Светлоярского муниципального района и в соответствии с распоряжением Государственной жилищной инспекции Волгоградской области проведена 20
внеплановая проверка ООО "ТеплоСнаб" по соблюдению нормативного уровня обеспечения температуры горячей воды в квартирах жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, р.п. Светлый Яр, пер. Совхозный, д. 25, МКР-4, д. N 5. В ходе проверки выявлено отклонение температуры горячей воды в квартирах N 2, 5, 6, 12, 13, 14, 16, 17 жилого дома N 25 по пер. Совхозный, а именно: на момент обследования температура горячей воды в точках забора в жилых помещениях составляла +33°C при норме от +50°C до +70°C, при этом допустимое отклонение температуры горячей воды составляет в ночное время не более чем на 5°C, в дневное время - не более чем на 3°C. По результатам проверки Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области составлены акт проверки N 31-1 от 29 января 2008 г. и протокол об административном правонарушении N 31-2 от 29 января 2008 г. по ст. 7.23 КоАП РФ нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами. Постановлением Государственной жилищной инспекции Волгоградской области от 7 февраля 2008 г. N 31-2 ООО "ТеплоСнаб" привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.23 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 5000 рублей. Как установлено апелляционным судом, при проведении внеплановой проверки ООО "ТеплоСнаб" по соблюдению нормативного уровня обеспечения коммунальными услугами жителей в квартирах N 2, 5, 6, 12, 13, 14, 16, 17 жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, р.п. Светлый Яр, пер. Совхозный, д. 25, выявлены: 1) отклонение температуры горячей воды, которая в точках разбора в указанных жилых помещениях на момент обследования составляла +33°C при норме от +50°C до +70°C, при этом допустимое отклонение температуры горячей воды в точке разбора составляет в ночное время не более чем на 5°C, в дневное время - не более чем на 3°C; 2) отклонение температуры воздуха, которая на момент обследования жилых помещений составляла +16°C при норме не ниже +18°C, а в угловых комнатах не ниже +20°C. Результаты проверки были оформлены актом N 31-1 от 29 января 2008 г., которым зафиксированы выявленные нарушения. В этот же день, 29 января 2008 г., Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области было составлено два протокола об административных правонарушениях: N 31-1 и N 31-2, которыми действия ООО "ТеплоСнаб" квалифицированы по ст. 7.23 КоАП РФ, из которых один - за нарушение температурного режима воздуха, другой - горячей воды. По итогам рассмотрения вышеуказанных протоколов в отношении ООО "ТеплоСнаб" вынесены два Постановления от 7 февраля 2008 г. - N 31-1 и N 31-2 - о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.23 КоАП РФ, в виде административных штрафов в размере 5000 рублей по каждому. Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что две коммунальные услуги ненадлежащего качества оказаны обществом в результате совершения одного действия - поставки одной и той же тепловой энергии, по одному и тому же договору N 2894-07/07 от 1 сентября 2007 г., в один жилой дом и в один и тот же период. Постановлением Государственной жилищной инспекции Волгоградской области от 7 февраля 2008 г. N 31-1 ООО "ТеплоСнаб" привлечено к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 5000 рублей за нарушение нормативного уровня обеспечения населения коммунальными услугами, выразившееся в отклонении от нормативных параметров температуры горячей воды в точках водозабора, расположенных в квартирах N 2, 5, 6, 12, 13, 14, 16, 17 жилого дома, по адресу: Волгоградская область, р.п. Светлый Яр, пер. Совхозный, д. 25, что повлекло занижение температуры воздуха. 21
Арбитражный суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод апелляционного суда о том, что выявленные в ходе одной проверки нарушения нормативного уровня обеспечения населения коммунальными услугами (горячее водоснабжение и отопление), подпадающие под квалификацию ст. 7.23 КоАП РФ, которые совершены в результате одного действия, в один период, образуют единый состав административного правонарушения, а потому привлечение ООО "ТеплоСнаб" к административной ответственности за каждую услугу ненадлежащего качества (горячее водоснабжение, отопление) является неправомерным <1>. --------------------------------
<1> Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 сентября 2008 г. по делу N А12-2909/08-С10 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области. При привлечении теплоснабжающей организации к ответственности лишь в виде возмещения реального ущерба за нарушение условий договора о качестве произведенной тепловой энергии неправомерное поведение должника, как правило, остается безнаказанным. Таким образом, при несоблюдении требований к качеству энергии ставить выплату возмещения в зависимость от успешного доказывания размера причиненного убытка означает сохранение неопределенности и ущемление интересов потребителей тепловой энергии, особенно тех, кто потребляет ее для личных и бытовых нужд. Поэтому политика имущественных санкций в обязательствах по теплоснабжению должна измениться в сторону существенного повышения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей теплоснабжающих организаций. Учитывая то, что определить размер убытков зачастую бывает чрезвычайно трудно, а иногда и невозможно, необходимо отказаться от принципа ограниченной ответственности и установить определенные пределы имущественной ответственности при нарушении теплоснабжающей организацией условия о качестве тепловой энергии (например, штраф в размере 30% от стоимости такой энергии). Таким образом, в определенных случаях ответственность теплоснабжающей организации должна конструироваться как ответственность, ограниченная суммой, указанной в законе. Однако повышение пределов ответственности - это лишь одна сторона проблемы. Другая заключается в том, чтобы добиться неуклонного исполнения законодательства об ответственности теплоснабжающих организаций. Другими словами, речь идет о том, чтобы имущественные санкции, установленные в законе или договоре теплоснабжения, были неотвратимыми во всех случаях виновного неисполнения теплоснабжающими организациями своих обязанностей. Только при сочетании оптимальности санкций с точки зрения их размера с неотвратимостью их применения будет обеспечено эффективное правовое регулирование отношений по качественному снабжению тепловой энергией потребителей. Сделки, совершаемые в сфере снабжения электроэнергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирных домах В последнее время правоприменительная практика выявила большое количество спорных вопросов, связанных со снабжением электрической энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирных домах. Один из наиболее сложных и дискуссионных - выбор модели правового регулирования отношений с гарантирующим поставщиком, т.е. организацией, обеспечивающей через присоединенную сеть электроэнергией бытовых потребителей. К числу широко применяемых моделей, но различных по субъектному составу договорных отношений многие специалисты относят следующие: заключение договора энергоснабжения между гарантирующим поставщиком и лицом, осуществляющим управление общим имуществом в многоквартирном доме (т.е. 22
управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т.п.); заключение агентского договора на сбор денежных средств и осуществление расчетов между гарантирующим поставщиком и лицом, осуществляющим управление общим имуществом в многоквартирном доме (т.е. управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т.п.) и др. <1>. С юридической точки зрения такой подход к решению данного вопроса вызывает серьезные сомнения, поскольку разные по своей природе юридические конструкции не могут опосредовать отношения по электроснабжению между гарантирующим поставщиком и потребителями. --------------------------------
<1> См., например: Мальцева А. Модели энергоснабжения // ЭЖ-Юрист. 2008. N 10. Такое большое разнообразие различных вариантов решения этой проблемы объясняется очень просто. Несмотря на то что в последние годы принят ряд нормативных правовых актов, которые упорядочивают отношения по снабжению потребителей электрической энергией через присоединенную сеть, стройная система в этой сфере еще не сложилась. Многие существенные проблемы оборота электрической энергии остались нерешенными. Так, до сих пор имеются противоречия в части определения правовой природы отношений в сфере электроснабжения. Нет должной ясности в терминологии, которая применяется в различных нормативных актах, регулирующих отношения в области снабжения потребителей электроэнергией. Кроме того, в 2006 г. были введены в действие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, но, в частности, нельзя признать решенными проблемы снабжения электрической энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах. Эти проблемы обострились и как никогда являются актуальными. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. Количество споров в сфере электроснабжения варьируется в различных субъектах РФ, но постоянно растет, судебная же практика не отличается единообразием. Важно также учитывать, что, во-первых, снабжение электрической энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах, независимо от характера отношений и вида сделок, используемых для оборота энергии, представляет собой достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий; во-вторых, отношения по электроснабжению фактически регулируются различными нормативными правовыми актами, и важно определить, в каком случае должны применяться те или иные нормы законодательства. К основным источникам, регулирующим отношения по снабжению электроэнергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах, относятся: Гражданский кодекс Российской Федерации (§ 6 гл. 30); Жилищный кодекс Российской Федерации (раздел VII); Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике"; Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 августа 2006 г. N 530 (в ред. от 28 июня 2008 г. N 476) (далее - Правила); Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Правовое регулирование отношений по снабжению электроэнергией потребителей, проживающих в многоквартирном доме, дифференцируется в зависимости от того, кто осуществляет управление этим домом: управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или непосредственно собственники жилых 23
помещений в многоквартирном доме. Это прежде всего проявляется в особой структуре договорных связей и в установлении особых прав и обязанностей их участников. Первый вариант - простая структура имеет место и тогда, когда собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. В этом случае бытовые потребители заключают договоры энергоснабжения непосредственно с гарантирующим поставщиком. При этом объемы поставленной электрической энергии определяются на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей (п. 88 Правил и п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг). Следовательно, расчеты за потребленную электрическую энергию производятся непосредственно с гарантирующим поставщиком, а также все претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением договора энергоснабжения, потребители вправе предъявить гарантирующему поставщику. Сложная структура договорных связей возникает тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, либо управляющая организация, либо жилищный кооператив и т.п. Так, согласно п. 88 Правил собственники жилых помещений в многоквартирном доме, а также наниматели жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений потребляют услугу электроснабжения на основании договоров, заключенных в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не являются потребителями электрической энергии, а выполняют своеобразные функции организатора договорных связей между гарантирующим поставщиком и бытовыми потребителями, проживающими в многоквартирном доме. Одновременно товарищество собственников жилья (либо управляющая организация, жилищный кооператив и т.п.) при сложной структуре договорных связей является своего рода профессиональным защитником гражданинапотребителя, являющегося экономически слабой стороной в правоотношениях с участием гарантирующего поставщика. Сложную структуру договорных связей по электроснабжению потребителей, проживающих в многоквартирном доме, оформляют несколько договоров: 1) договор энергоснабжения, сторонами которого выступают гарантирующий поставщик и управляющая организация (либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги - электроснабжения, включая потребление ее на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества в многоквартирном доме), а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях; 2) договор на предоставление коммунальных услуг, заключаемый между управляющей организацией (либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и др.) и бытовыми потребителями, которые и потребляют электрическую энергию. При сложной структуре договорных связей расчеты за потребленную электрическую энергию производятся с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (т.е. управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т.п.). Кроме того, претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением обязательств по электроснабжению, потребители вправе предъявить только организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, которая вправе потребовать от гарантирующего поставщика в порядке регресса возмещение сумм, уплаченных потребителям по претензиям. Между тем на практике, ссылаясь на защиту от риска неплатежей за потребленную энергию, многие гарантирующие поставщики и организации, осуществляющие 24
управление многоквартирными жилыми домами, в договорах электроснабжения предусматривают право гарантирующего поставщика на получение платы за потребленную электрическую энергию непосредственно от собственников и нанимателей жилых помещений (п. 90 Правил). А вот для владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено особое правило. Так, собственники нежилых помещений, которые, как правило, расположены на первых этажах многоквартирных домов, обязаны заключать договоры об электроснабжении непосредственно с гарантирующим поставщиком (ч. 3 п. 88 Правил). Это означает, что все вопросы, связанные с электроснабжением нежилого помещения, собственники должны согласовывать с энергоснабжающей организацией (гарантирующим поставщиком, территориальной сетевой организацией), а именно: согласование проекта электроснабжения, выделение дополнительной электрической мощности в счет мощности многоквартирного дома, разрешение на дополнительную мощность с определением технических условий, порядок оплаты потребленной электроэнергии и др. И как следствие, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, не участвует в решение данных вопросов. Особенности имущественной ответственности при безучетном потреблении электроэнергии Потребление электрической энергии, не учтенной прибором учета, (например, в случае повреждения прибора учета, приведения его в нерабочее состояние, изменения схемы подключения, отсутствия пломб государственной проверки, сокрытия объемов потребления электроэнергии и т.п.), принято называть безучетным потреблением электроэнергии. Согласно ст. 543 ГК РФ энергоснабжающая организация (в роли которой, как правило, выступают гарантирующий поставщик и сетевая организация) имеет право проверить показания, правильность работы и правильность подключения прибора учета. При обнаружении безучетного потребления электроэнергии гарантирующий поставщик (либо сетевая организация) обязан в присутствии потребителя составить акт об имеющихся нарушениях - акт о неучтенном потреблении электрической энергии. В таком акте должны содержаться данные о потребителе, способе и месте выявленного нарушения, описание приборов учета на момент составления акта, дата предыдущей проверки, объяснения потребителя по выявленному факту и его претензии к составленному акту (п. 152 Правил). В течение трех рабочих дней гарантирующий поставщик обязан составить расчет объема безучетного потребления электрической энергии на основании акта о неучтенном потреблении электрической энергии и документов, представленных потребителем. Объем безучетного потребления электрической энергии определяется одним из расчетных способов, предусмотренных п. 145 и 147 Правил. Стоимость же выявленного объема безучетного потребления электрической энергии исчисляется исходя из тарифов, действующих на день обнаружения факта безучетного потребления. При этом необходимо иметь в виду, что объем безучетного потребления электрической энергии определяется за весь период, истекший с даты предыдущей контрольной проверки состояния приборов учета потребителя, либо, если указанная проверка не была проведена по вине гарантирующего поставщика (или сетевой организации), - с даты, не позднее которой она должна быть проведена в соответствии с договором электроснабжения (п. 155 Правил). Таким образом, при наличии акта о неучтенном потреблении электрической энергии гарантирующий поставщик вправе предъявить потребителю требование о возмещении стоимости выявленного объема безучетного потребления электрической энергии.
25
Данное требование по своей природе является требованием о возмещении причиненных убытков, т.е. тех расходов, которые гарантирующий поставщик произвел или должен будет воспроизвести для восстановления своего нарушенного права реального ущерба (ст. 15, 547 ГК РФ). А как известно, для взыскания убытков необходимо установить наличие определенных обстоятельств (условий), к числу которых относятся: противоправное поведение потребителя, выразившееся во вмешательстве в работу соответствующего прибора учета или в несоблюдении установленных договором сроков извещения об утрате (неисправности) прибора учета, за обеспечение целостности и сохранности которого он отвечает, а также в иных действиях потребителя, приведших к искажению данных о фактическом объеме потребления электрической энергии; причинная связь между противоправным поведением и наступившими убытками; вина потребителя. Отсутствие хотя бы одного из этих условий является основанием для отказа в возмещении причиненных убытков. В заключение настоящего раздела следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 39 ЖК РФ на содержание и ремонт объектов электросетевого хозяйства все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы, размер и порядок сдачи которых устанавливаются на общем собрании. В случае безучетного потребления электроэнергии гарантирующий поставщик вправе предъявить собственникам требование о возмещении убытков, составляющих разницу между стоимостью фактически потребленной электроэнергии и стоимостью электроэнергии, рассчитанной по показаниям неисправного электросчетчика. При этом стоимость фактически потребленной электроэнергии должна исчисляться путем умножения объема безучетного потребления электрической энергии, определенного расчетным способом, предусмотренным п. 147 Правил, на тариф, действующий на день обнаружения факта безучетного потребления. Что же касается срока исковой давности, то он начинает отсчитываться со дня, когда гарантирующий поставщик узнал или должен был узнать о нарушении своего права (т.е. со дня обнаружения факта безучетного потребления электроэнергии) или когда он должен был обнаружить факт безучетного потребления энергии, например, если договором электроснабжения установлены сроки контрольной проверки состояния приборов учета (ст. 200 ГК РФ). Вместе с тем необходимо учитывать, что требование гарантирующего поставщика о возмещении причиненных убытков подлежит удовлетворению только при соблюдении условий, закрепленных в п. 152, 155 Правил, а также при наличии определенных обстоятельств, таких, как противоправный характер поведения потребителя, причинная связь между противоправным поведением и наступившими убытками, вина потребителя. Если требование гарантирующего поставщика окажется обоснованным, то собственник помещения в многоквартирном доме должен возместить причиненные убытки. Отказ собственника от возмещения причиненных убытков влечет взыскание задолженности в судебном порядке. Кроме того, в соответствии с п. 79 Правил при выявлении случаев безучетного потребления гарантирующий поставщик вправе прекратить подачу потребителю электроэнергии, при этом приостановление исполнения обязательств по договору электроснабжения не освобождает потребителя от обязанности оплатить в полном объеме безучетно потребленную электрическую энергию. Особенности правового регулирования отношений по холодному водоснабжению (и водоотведению) потребителей, проживающих в многоквартирных домах
26
Прежде всего отметим, что структура договорных связей при холодном водоснабжении (и водоотведении) потребителей, проживающих в многоквартирном доме, абсолютно аналогична структуре договорных связей при теплоснабжении. Сказанное в полной мере относится и к порядку оплаты таких коммунальных услуг, как холодное водоснабжение и водоотведение. А вот относительно установления нормативов потребления холодной воды и водоотведения можно выделить ряд особенностей. Во-первых, расчет средней температуры холодной воды в сети по общему правилу определяется на основании сведений местной метеостанции. Так, согласно п. 18 приложения к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг средняя температура холодной воды в сети водопровода определяется на основании сведений местной метеостанции, а только при их отсутствии этот показатель определяется по формуле, установленной законом. Во-вторых, при определении норматива на холодную воду установлены особый порядок расчета количества процедур по водоснабжению и их обоснование. Согласно п. 27 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг в норматив холодного водоснабжения включается расход воды исходя из расчета расхода холодной и горячей воды на одного потребителя, необходимого для удовлетворения его физиологических, санитарно-гигиенических, хозяйственных потребностей и содержания общего имущества многоквартирного дома, с учетом требований к качеству соответствующих коммунальных услуг. При этом необходимо учитывать, что количество и продолжительность процедур в каждом населенном пункте Российской Федерации устанавливаются в зависимости от местных условий и степени благоустройства домов. Согласно п. 14 Методических рекомендаций по формированию нормативов потребления услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных Приказом Минэкономики России от 6 мая 1999 г. N 240, определение нормативов водоснабжения основано на учете основных, наиболее типичных процедур использования воды в быту при наличии централизованного холодного и горячего водоснабжения и стандартном наборе сантехнического оборудования. Данные относительно продолжительности и периодичности процедур базируются на материалах выборочных натурных и анкетных обследований и экспертных оценок секундных расходов воды через краны различных санитарно-технических устройств, принятых в соответствии с рекомендациями СНиП. В-третьих, особый порядок составления расчета водоотведения. Согласно п. 28 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг норматив водоотведения определяется исходя из суммы нормативов холодного и горячего водоснабжения с учетом степени благоустройства многоквартирных домов или жилых домов. Поскольку органы местного самоуправления установили нормативы холодного и горячего водоснабжения с учетом степени благоустройства многоквартирных домов или жилых домов на соответствующий год, то, соответственно, автоматически определяется и норматив водоотведения, который является суммой двух указанных показателей. В заключение данного параграфа обращаем внимание на порядок перерасчета платы за коммунальные услуги. В отличие от платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирным доме законодатель допускает возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с их временным отсутствием. Как известно, законом установлены два варианта расчета размера платы за коммунальные услуги. Первый вариант имеет место тогда, когда количество потребленных коммунальных ресурсов (электрической энергии, холодной и горячей воды и т.п.) определяется по показаниям приборов учета. И соответственно, размер платы за коммунальные услуги
27
исчисляется путем умножения количества потребленного коммунального ресурса, определенного по показаниям приборов учета на тариф. Второй вариант применяется при отсутствии приборов учета, и размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления (в городах федерального значения - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Изъятием из этого правила являются нормативы потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, которые утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. И поскольку норматив потребления любой коммунальной услуги является, по сути, усредненной оценкой количества потребленных ресурсов, то разделом VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам предусмотрен порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия собственников квартир и (или) проживающих совместно с ними лиц. При временном отсутствии граждан в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, а также за водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. А вот плата за такую коммунальную услугу, как отопление, не подлежит перерасчету. Продолжительность и факт временного отсутствия собственник квартиры обязан подтвердить письменными доказательствами (например, проездными билетами, справками о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении и т.п.). Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, на основании письменного заявления собственника, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия собственника квартиры и (или) проживающих совместно с ним лиц. В случае неисполнения данного требования собственник может защитить свои права в судебном порядке. И еще раз следует отметить, что перерасчет платы за коммунальные услуги производится только при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг. 1.5. Тарифы на коммунальные услуги Вопросы, связанные с правовым регулированием тарифов на коммунальные услуги, продолжают оставаться более чем актуальными в нашей стране. Во-первых, потому что социальная значимость коммунальных ресурсов предопределяет обязательное участие государства в регулировании отношений в сфере энергетики. Во-вторых, было предпринято несколько не совсем удачных попыток создания некой конкурентной среды в этом естественно-монопольном секторе экономики. А в-третьих, достаточно много нарушений допускается при формировании тарифов, в частности, на электрическую и тепловую энергию. Поэтому вопросы, связанные с регулированием тарифов, затрагивают интересы каждого без исключения. И как следствие, каждый потребитель коммунальных услуг должен знать - за что и кому он платит. Уже на протяжении нескольких лет в нашей стране проводится реформа энергетической отрасли. Одним из ключевых направлений этой реформы является создание новой системы организации торговли энергией на конкурентной основе. Для достижения этой цели формируется новая модель отрасли, предусматривающая отделение деятельности по передаче энергии и оперативно-диспетчерскому управлению от деятельности по ее производству и сбыту. По замыслу реформаторов к 2014 г. должна исчезнуть прежняя монопольная структура электроэнергетики, и соответственно, перечень регулируемых тарифов на энергию значительно сузится, в частности,
28
планируется, что цены на электрическую энергию будут свободными. Удастся ли реализовать эти замыслы на практике, покажет время. Что же касается дня сегодняшнего, то цены на тепловую и электрическую энергию подлежат государственному регулированию. К основным нормативным правовым актам, регулирующим тарифы в электроэнергетике, относятся следующие: Федеральные законы "Об электроэнергетике"; "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", который утратит силу после окончания переходного периода реформирования электроэнергетики; Постановление Правительства РФ от 26 февраля 2004 г. N 109 "О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации" - данный нормативный акт закрепляет не только методы формирования тарифов, но и порядок принятия регулирующими органами решений по установлению тарифов; Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"; Постановление Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса". На ведомственном уровне принимаются в основном методические документы, содержащие механизм расчета тарифов, которые имеет право принимать только Федеральная служба по тарифам. Данная служба кроме установления тарифов обладает полномочиями на принятие обязательных к применению методических указаний. Особо необходимо отметить, что все тарифы вводятся в действие с начала финансового года и регулирование тарифов привязано к бюджетному процессу. Изменение тарифа в течение финансового года возможно только после внесения изменений в соответствующий бюджет. Механизм и порядок установления тарифов на энергию схематично можно разбить на три рынка: ценообразование на оптовом рынке электрической энергии России; ценообразование на розничном (потребительском) рынке электрической энергии и на рынке тепловой энергии. Что касается ценообразования на оптовом рынке электрической энергии России, то данный рынок условно поделен на регулируемый рынок и спотовый рынок. Такое деление рынка обусловлено способом формирования цены на электроэнергию. В первом случае цены на электроэнергию устанавливаются Федеральной службой по тарифам; а во втором - под влиянием спроса и предложения. На втором рынке - розничном рынке электрической энергии - органы местного самоуправления не имеют права регулировать тарифы на электрическую энергию. Только соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ (т.е. специально образованный ценовой орган исполнительной власти субъекта РФ, занимающийся на постоянной основе регулированием тарифов) наделен полномочиями по регулированию тарифов на розничном (потребительском) рынке электрической энергии субъекта РФ. Говоря о третьем рынке - рынке тепловой энергии, хотелось бы отметить следующее. В отличие от электрической энергии, цены на которую по замыслу реформаторов через несколько лет должны быть свободными, цены же на тепловую энергию будут регулироваться государством. По общему правилу соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ регулирует тарифы на тепловую энергию, холодное водоснабжение и водоотведение. Вместе с тем закон предусматривает некоторые особенности. Так, органы местного самоуправления могут наделяться законом субъекта РФ полномочиями по регулированию тарифов на тепловую энергию, отпускаемую непосредственно источниками тепловой энергии, обеспечивающими снабжение теплоэнергией потребителей, расположенных на территории одного муниципального образования (за исключением тепловой энергии, производимой электростанциями в режиме комбинированной выработки, так как это сфера оптового рынка электрической энергии). 29
Хотелось бы обратить внимание на ч. 8 ст. 6 Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", которая вступила в силу с 1 января 2006 г. и принципиально изменяет организационную структуру участия органов местного самоуправления в государственном регулировании тарифов. Так, органы местного самоуправления вправе устанавливать надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, которые могут увеличивать тарифы в рамках установленных соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ предельных (минимального и (или) максимального) уровней тарифов до 1 января 2009 г., а после 1 января 2009 г. - превышать эти рамки. Таким образом, начиная с 1 января 2009 г. органы местного самоуправления практически получили право увеличивать тарифы, установленные соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ, путем утверждения надбавки к ним. В связи с этим закономерным является вопрос: с какой целью законодатель наделил органы местного самоуправления полномочиями по установлению надбавок к тарифам? Анализ пояснительной записки к данному Закону позволяет сделать вывод о том, что введение надбавок связано с развитием инфраструктуры территории муниципальных образований. Согласно ст. 15 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" развитие систем коммунальной инфраструктуры финансируется посредством установления регулируемых: надбавок к ценам (тарифам) для потребителей; надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса; тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры; тарифов организаций коммунального комплекса на подключение. Таким образом, организации коммунального комплекса могут реализовывать инвестиционные программы, определяемые органами местного самоуправления, за счет надбавок к тарифам, утверждаемых органами местного самоуправления. Начиная с 1 января 2009 г. тарифы организаций коммунального комплекса, у которых отсутствуют инвестиционные программы, будут расти темпами не выше прогнозных значений индекса потребительских цен с учетом индекса роста регулируемых цен на продукцию естественных монополий. Другими словами, соответствующий исполнительный орган субъекта РФ в пределах индексов, утвержденных Федеральной службой по тарифам, как это было и раньше, будет устанавливать предельные индексы роста тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса по муниципальным образованиям субъекта РФ. Единственная возможность получить тариф выше этих индексов - принятие и реализация инвестиционных программ, причем эти программы должны быть разработаны в соответствии со следующими требованиями. Прежде всего необходимо сформировать и утвердить программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры. В соответствии с Законом данная программа разрабатывается органом местного самоуправления и утверждается представительным органом муниципального образования (т.е. на сессии депутатов). В свою очередь, инвестиционная программа организации коммунального комплекса разрабатывается на основании условий технического задания, утверждаемого главой местной администрации. Это техническое задание формируется в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры. Подготовка проекта инвестиционной программы и расчет финансовых потребностей, необходимых для реализации данной программы, производятся организацией коммунального комплекса. Подготовленный проект инвестиционной программы и расчет необходимых для ее реализации финансовых потребностей представляются организацией коммунального
30
комплекса в орган регулирования муниципального образования, который проводит соответствующую проверку. При соответствии представленного проекта инвестиционной программы условиям утвержденного технического задания и обоснованности расчета необходимых для ее реализации финансовых потребностей орган регулирования муниципального образования готовит предложения о размере надбавки к тарифам для потребителей и соответствующей надбавки к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса, а также предложения о размерах тарифа на подключение к системе коммунальной инфраструктуры и тарифа организации коммунального комплекса на подключение. Орган регулирования муниципального образования проводит также анализ доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса с учетом предлагаемой надбавки к тарифам для потребителей и тарифа на подключение к системе коммунальной инфраструктуры. Такой анализ проводится в отношении тарифов как для потребителей, так и на подключение. Далее, при вынесении органом регулирования муниципального образования решения о доступности для потребителей товаров и услуг организации коммунального комплекса указанный орган регулирования с учетом предложений по частичному обеспечению финансовых потребностей организации коммунального комплекса за счет средств местного бюджета направляет проект инвестиционной программы и представленные этой организацией коммунального комплекса расчеты в представительный орган муниципального образования. Представительный орган муниципального образования рассматривает и утверждает инвестиционную программу организации коммунального комплекса, устанавливает надбавку к тарифам для потребителей. После утверждения инвестиционной программы организации коммунального комплекса и установления надбавки к тарифам для потребителей орган регулирования муниципального образования устанавливает надбавку к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса, тариф на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, а также тариф организации коммунального комплекса на подключение. После установления всех указанных тарифов и надбавок органы местного самоуправления заключают с организацией коммунального комплекса договор в целях развития системы коммунальной инфраструктуры, определяющий условия реализации утвержденной инвестиционной программы данной организации. Реформирование жилищно-коммунального рынка России, в том числе и в сфере тарифного регулирования, - процесс длительный. Вместе с тем итоги этих преобразований будут видны уже в ближайшее время. Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 2.1. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, необходимо более подробно рассмотреть понятие самого многоквартирного дома. Жилищный кодекс РФ не содержит определения понятия "многоквартирный дом". Вместе с тем в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более
31
квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, т.е. в подъезд. Таким образом, для того чтобы жилой дом признавался многоквартирным, он должен отвечать следующим признакам. Во-первых, многоквартирный дом должен состоять как минимум из двух квартир, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Кроме того, как уже отмечалось, квартира может быть переведена в нежилое помещение для использования ее в торговых, канцелярских и иных целях. Но нежилых помещений в многоквартирном доме не должно быть слишком много, иначе дом превратится в нежилой. Наверное, с этой целью ст. 22 ЖК РФ введено ограничение в отношении перевода квартир, расположенных выше первого этажа, в нежилое помещение. Так, такой перевод возможен только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Во-вторых, многоквартирный дом должен также состоять и из мест общего пользования, предназначенных для обслуживания квартир и нежилых помещений и доступа к ним. Например, земельный участок, на котором расположен дом, лестницы, коридоры, чердаки и т.п. Такие объекты составляют единую общую вещь - общее имущество в многоквартирном доме и не могут отчуждаться по отдельности. И как следствие, собственникам как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещениям принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в таком доме. В статье 36 ЖК РФ дан примерный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, а именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры; технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Необходимо учитывать, что все эти объекты должны отвечать признакам, указанным в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, т.е. не являться частями квартир и быть предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Статья 36 ЖК РФ устанавливает особый правовой режим собственности на общее имущество в многоквартирном доме, среди его отличительных черт можно выделить следующие: 1. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников как квартир, так и нежилых помещений. 2. Общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом оборота, и как следствие, оно не подлежит продаже, найму, залогу и не может быть отчуждено самостоятельно собственником помещения иным, предусмотренным Гражданским кодексом РФ способом. 3. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью квартиры или нежилого помещения в таком доме. Другими словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе помещения, т.е. при продаже квартиры новый собственник приобретает не только в собственность квартиру, но и долю в праве собственности на 32
общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, в договоре купли-продажи квартиры нет необходимости указывать о приобретении покупателем доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а вот условие, предусматривающее иное, например, что к покупателю не переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, будет признаваться ничтожным (ст. 38 ЖК РФ). 4. Доля в праве собственности на общее имущество у собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме. Как известно, право собственности на жилые и нежилые помещения подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Датой государственной регистрации возникновения или перехода права собственности является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 5. Доля каждого собственника жилого или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре. 6. Доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Необходимо учитывать, что общую площадь как квартиры, так и нежилых помещений следует определять как сумму площадей их помещений: комнат и вспомогательных помещений (кухни, коридоров, санузлов, встроенных шкафов и т.п.), за исключением лоджий и балконов. Для примера можно привести определения долей в праве собственности на общее имущества в трехподъездном многоквартирном доме для каждого собственника помещений в таком доме: N Номер п/п квартиры (или помещения) 1 2 3
1 2 3
4 5
4 5
6 ... 54
6 ... 54 Всего
Фамилия, имя, отчество собственника помещения в многоквартирном доме ООО "Аптека-плюс" Сидорова Р.К. Иванов С.В. Иванова Т.А. Алексеев М.К. Марченко С.К. Марченко К.Е. Кравченко И.П. ... Волкова Е.Г.
Статус Общая помещения площадь помещения (кв. м) Нежилое Квартира Квартира
53,0 32,5 53,0
Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (%) 2,25 1,38 2,25
Квартира Квартира
30,5 45,0
1,29 1,91
Квартира ... Квартира
57,0 ... 32,5 2350
2,42 ... 1,38 100,0
Таким образом, если общая площадь всех помещений в трехподъездном многоквартирном доме составляет 2350 кв. м, что соответствует 100 процентов долей в праве собственности на общее имущество в таком доме, то собственник однокомнатной квартиры площадью 32,5 кв. м обладает долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 1,38% (32,5 кв. м x 100% / 2350 кв. м). И соответственно, если большинство жильцов решили установить новую входную дверь в подъезде стоимостью 40 тыс. рублей, то собственник квартиры общей площадью 32,5 кв. м обязан оплатить расходы по покупке и установке двери в подъезде в размере 552 рублей 33
(40000 руб. x 1,38% / 100%). А вот те собственники помещений в многоквартирном доме, которые возражали против установки новой двери в подъезде, вынуждены подчиниться большинству, т.е. оплатить расходы по приобретению и установке двери, в противном случае задолженность можно взыскать в судебном порядке. Согласно положениям ст. 36, 37, 38 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме ограниченным образом, что является изъятием из п. 1 ст. 209 ГК РФ, который прямо предусматривает, что собственник вправе своим имуществом владеть, пользоваться и распоряжаться. Так, собственники помещений в многоквартирном доме вправе: 1) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей. Нередки случаи на практике, когда на лестничных площадках жильцы размещают строительный мусор, различные коробки, старую мебель, велосипеды и пр., тем самым они прежде всего нарушают правила пожарной безопасности. Кроме того, в соответствии с санитарно-гигиеническими, ветеринарно-санитарными правилами и нормами не разрешается держать собак, кошек и иных животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах и т.п.; 2) распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, например сдавать в аренду земельный участок, помещения подвала или чердака и т.п. Но для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли соответствующее решение на общем собрании. Помимо названных собственник обладает правами, перечисленными в п. 2 ст. 40 ЖК РФ. При объединении смежных помещений в многоквартирном доме части общего имущества многоквартирного дома могут быть приращены к квартире или нежилому помещению путем реконструкции, переустройства и (или) перепланировки. Для этих целей необходимо, во-первых, доказать, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения части коридора, лестничной клетки и иных объектов общего имущества; во-вторых, получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, в случае разрушения многоквартирного дома, например в случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. При этом они владеют, пользуются и распоряжаются данным земельным участком в соответствии с гражданским законодательством (п. 6 ст. 36 ЖК РФ). Так, пострадавшие собственники могут предоставить земельный участок под застройку нового многоквартирного дома в обмен на приобретение новых квартир в нем. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся следующие. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом, что, по сути, означает управление общим имуществом в таком доме. Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги. Собственники жилых и нежилых помещений обязаны платить налоги, прежде всего земельный. Как известно, объектом обложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков и земельные доли (например, при общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Для 34
общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, характерны два основных отличия: всегда возникает в силу закона; доли участников общей собственности определяются на основании закона и не могут быть изменены по соглашению собственников. Таким образом, для каждого собственника помещений в многоквартирном доме доля обязательных расходов по уплате налогов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Например, если сумма земельного налога составляет 30 тыс. рублей, то собственник квартиры общей площадью 32,5 кв. м, соответственно обладающий долей в размере 1,38%, обязан оплатить расходы по уплате земельного налога в сумме 414 рубля (30 тыс. руб. x 1,38% / 100%). На практике при разрешении споров, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, собственникам приходится сталкиваться с многочисленными вопросами. Наиболее важными и сложными можно назвать следующие. К жильцам первых этажей предъявляются требования об оплате расходов по содержанию и ремонту лифтов, хотя эти граждане не пользуются этим имуществом. В трехподъездном многоквартирном доме со всех собственников собрали плату на установку нового лифта во втором подъезде. Собственники квартир, расположенных в первом и третьем подъездах, полагают, что такие расходы должны нести только собственники, проживающие во втором подъезде. Большинство собственников помещений в пятиэтажном многоквартирном доме отказались от проведения ремонта кровли, посчитав, что только собственники квартир, расположенных на последних этажах, обязаны нести расходы по капитальному ремонту кровли жилого дома. В шестиподъездном многоквартирном доме с собственников помещений дифференцированно взимают плату за пользование лифтом. Так, в подъездах, оборудованных лифтами, плату за его содержание взимают с жильцов первых этажей. А вот с жильцов, проживающих в подъездах, не оборудованных лифтом, плата не взимается. Подобные примеры можно приводить до бесконечности. Для правильного разрешения указанных спорных ситуаций следует учитывать, что в соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона, и самое главное, оно не подлежит разделу в силу закона. Понятие доли признается ключевым для определения общей собственности. Применительно к общему имуществу в многоквартирном доме как объекту общей собственности данное понятие характеризует именно долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме, но не часть лестничной площадки, коридора, подвала, крыши, лифта и т.п. Поэтому недопустимо определять долю в общей собственности на общее имущество в натуральных величинах, например два квадратных метра на лестничной площадке первого этажа. Жилищный кодекс РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или на этаже. Следовательно, все лестничные площадки, лифты, двери в подъездах и т.п. являются общим имуществом всего дома, а не только того подъезда или этажа, где они находятся <1>. Поскольку объект общей собственности всегда воспринимается как единое целое, то доля в праве общей долевой собственности определяется в процентном отношении, например как 1,28 или 5,42% и пр. --------------------------------
<1> Терешко Ю. Когда лифт не для всех // ЭЖ-Юрист. 2008. N 13. С. 16. В соответствующей пропорции определяются и расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае если требуется провести ремонт подъезда стоимостью 60 тыс. рублей, то сумма расходов по оплате такого ремонта для 35
собственника, обладающего долей в праве общей долевой собственности в размере 1,28%, будет определяться следующим образом: для собственника с долей 1,28% = 60 тыс. рублей x 1,28% / 100%. В качестве итога по изложенному в данном параграфе можно сделать следующий вывод. Расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме распределяются между собственниками помещений в таком доме в долях, определяемых пропорционально размеру общих площадей указанных помещений, и совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает. 2.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения Одним из основных прав собственника как жилого помещения (т.е. квартиры), так и нежилого, закрепленных в Жилищном кодексе РФ, является право на участие в управлении многоквартирным домом, а точнее, в управлении общим имуществом в таком доме. Данное право присуще всем без исключения собственникам независимо от размера их доли в праве собственности на квартиру (или нежилое помещение). В соответствии со ст. 44 ЖК РФ собственники квартир и нежилых помещений вправе участвовать в общем собрании с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Для обеспечения реализации права на участие в управлении многоквартирным домом законодатель детально регламентировал процедуру созыва и проведения общего собрания, включая порядок определения лиц, имеющих право на участие в общем собрании, формирования повестки дня, сообщения информации об общем собрании, определения кворума собрания, учета и подсчета голосов собственников. Большинство норм, регулирующих порядок проведения общего собрания, носит императивный характер, т.е. не может быть изменено по соглашению с собственниками. Видимо, необходимость не допустить злоупотреблений побудила законодателя обратиться к императивному детальному регулированию порядка созыва и проведения общего собрания собственников. Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом признано общее собрание собственников помещений в данном доме. Такой орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах независимо от вида жилищного фонда (государственный, муниципальный или частный). Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников Статьей 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников помещений в таком доме, т.е. примерный перечень вопросов, которые общее собрание собственников вправе рассматривать и принимать по ним решения. Составляющие компетенции общего собрания собственников могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые. К организационным полномочиям прежде всего относится выбор способа управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. 36
Имущественно-правовые функции общего собрания собственников основаны на его полномочиях по принятию решений о реконструкции многоквартирного дома; о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений на земельном участке, на котором расположен такой дом; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и т.п. Как уже отмечалось, общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, однако его компетенция не безгранична. Общее собрание собственников не вправе рассматривать и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции жилищного кооператива, товарищества собственников жилья и т.п., которые осуществляют функции управления таким домом. На практике часто возникают вопросы: вправе ли общее собрание собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, принимать решение по вопросам, относящимся к компетенции жилищного кооператива либо товарищества собственников жилья? Толкование Жилищного кодекса РФ дает основание ответить на эти вопросы отрицательно. Так, согласно п. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива. Следовательно, в таком собрании могут участвовать только члены жилищного кооператива. А вот приобретение квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет жилищный кооператив, не означает, что новый собственник квартиры автоматически становится членом жилищного кооператива. Для этих целей он должен вступить в жилищный кооператив в порядке, предусмотренном ст. 111, 121 ЖК РФ и уставом кооператива. Таким образом, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет жилищный кооператив, могут быть поделены на две группы: 1) собственники помещений, являющиеся членами жилищного кооператива; 2) собственники помещений, не являющиеся членами жилищного кооператива. Следовательно, в таком многоквартирном доме должны проводиться собрания двух видов. Первый из них - это общее собрание членов жилищного кооператива, на котором рассматриваются только вопросы, отнесенные к его компетенции, например избрание органов управления жилищным кооперативом и органов контроля за его деятельностью. Второй - это общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет жилищный кооператив. И соответственно, к компетенции такого собрания относятся вопросы, предусмотренные ст. 44 ЖК РФ. И как следствие, участниками такого собрания являются как члены жилищного кооператива, так и те, которые членами кооператива не являются. Все вышесказанное относится и к многоквартирным домам, управление которыми осуществляет товарищество собственников жилья. Право на участие в собрании К участию в собрании могут быть допущены только собственники, включенные в реестр многоквартирного дома. Список собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, составляется на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на жилое (или нежилое) помещение. Закон не определяет, какой орган составляет этот список. Следует считать, что над ним работает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация и т.п.). Необходимо учитывать, что такой реестр прежде всего нужен для того, чтобы обеспечить возможность голосования при проведении собрания как в очной, так и заочной 37
форме. Кроме того, для уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме нужно знать, кому их рассылать. На основании ст. 48 ЖК РФ право на участие в общем собрании собственником осуществляется собственников как лично, так и через своего представителя. Собственник вправе в любое время заменить своего представителя на общем собрании собственников или лично принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Представитель собственника на общем собрании собственников действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов или актов уполномоченных на то государственных органов или органов местного самоуправления либо доверенности, составленной в письменной форме. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Анализ данной нормы права позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства: во-первых, собственник вправе участвовать в собрании лично или через своего представителя; во-вторых, в Жилищном кодексе РФ представитель собственника помещения указан в единственном числе. Следовательно, не вправе участвовать в общем собрании собственников несколько представителей одного собственника. Кроме того, право разделить полномочия между представителем и самим собственником Кодексом собственнику не предоставлено. Например, собственник имеет право присутствовать на собрании вместе со своим юристом, но юрист не будет иметь статуса представителя и права голосовать по вопросам повестки дня собрания; в-третьих, собственник помещения может назначить нового представителя (заменить представителя), но полномочия предыдущего будут недействительны. Если собственника представляет на собрании доверенное лицо, то ему необходимо оформить доверенность. Согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Доверенность от собственника - юридического лица должна быть заверена печатью и подписью руководителя юридического лица, от собственника физического лица заверена нотариально либо подписью руководителя и печатью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Текст доверенности на представление собственника на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должен содержать сведения о дате проведения собрания и положения о том, что уполномоченное лицо имеет право присутствовать на общем собрании собственников, принимать участие в обсуждении любых вопросов повестки дня, голосовать по вопросам повестки. Доверенности передаются секретарю собрания и хранятся вместе с материалами собрания. Если собственник не найден в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, секретарь собрания обязан проверить его правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на помещение, и при наличии таковых внести его данные в регистрационный список. Следует еще раз подчеркнуть, что тот собственник помещения в многоквартирном доме, кто не может или не горит желанием сам участвовать в общем собрании, может доверить свой голос своему представителю, выдав ему доверенность. Причем за собственником сохраняется право в любое время заменить своего представителя или лично участвовать в общем собрании.
38
Виды общих собраний, проводимых в многоквартирных домах Статья 45 ЖК РФ предусматривает два вида общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме - годовое и внеочередное. Как следует из п. 1 ст. 45 ЖК РФ, годовое общее собрание собственников квартир и нежилых помещений проводится в сроки, определенные самими собственниками на соответствующем собрании. Целесообразно, годовое общее собрание собственников проводить с декабря по январь, что позволит подвести итоги уходящего года и наметь планы на будущий год. Таким образом, раз в год собственники помещений в многоквартирных домах обязаны подвести итоги деятельности по управлению многоквартирным домом и провести общее собрание собственников. На нем они в обязательном порядке должны утвердить смету расходов по содержанию и управлению многоквартирным домом на будущий год. Процедуры его созыва и проведения будут рассмотрены ниже. Все остальные собрания, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными, порядок проведения которых установлен п. 3, 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Для решения важнейших вопросов деятельности по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме созываются внеочередные собрания собственников. Однако мало просто собрать собственников, важно четко соблюсти все необходимые процедуры. Только это поможет предотвратить конфликты, возникающие при проведении внеочередных собраний. В деятельности по управлению многоквартирным домом возникают моменты, когда необходимо провести внеочередное собрание собственников. И наверное, поэтому законодательством не оговорены случаи, когда оно должно проводиться, поскольку внеочередные собрания должны созываться для решения неотложных вопросов, которые находятся в исключительной компетенции собрания собственников. К таковым относятся случаи, когда необходимо: провести незапланированный ремонт общего имущества многоквартирного дома; провести озеленение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; установить домофон; повысить плату за содержание вахтера, охраны и т.п. Внеочередное собрание собственников также проводят при смене способа управления многоквартирным домом, а также замене управляющей организации. При принятии решений такого рода часто возникают конфликты интересов различных групп собственников. Единственным "противоядием" от подобных последствий является неукоснительное соблюдение процедур проведения собраний. Многие вопросы, касающиеся уведомления участников, порядка ведения собрания, являются общими как для годового, так и для внеочередного собрания. Однако для внеочередных собраний имеется своя специфика. Внеочередное собрание собственников в отличие от годового проводится в инициативном порядке. Не секрет, что сегодня массовыми стали беды, вызванные недобросовестностью и некомпетентностью руководителей управляющих организаций, жилищного кооператива, товарищества собственников жилья и т.п. Чтобы усилить профессиональный подход при принятии важных решений, установить лидерство специалистов, предохранить собственников от злоупотреблений со стороны организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, или от собственной некомпетентности, закон устанавливает, что любой из собственников помещений в многоквартирном доме может инициировать такое собрание (п. 2 ст. 45 ЖК РФ). К примеру, любой собственник вправе предложить общему собранию вопрос о проведении ремонта общего имущества в многоквартирном доме, определении размера расходов по содержанию и управлению многоквартирного дома, сроках внесения платы за 39
жилое помещение и коммунальные услуги. Аналогичная ситуация и со сменой управляющей организации. Как известно, Жилищный кодекс РФ предоставляет возможность собственникам в любое время досрочно прекратить полномочия управляющей организации. Инициатор проведения собрания обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок инициатор должен уведомить о проведении общего собрания собственников помещений в таком доме. Передать извещение о созыве собрания можно несколькими способами: первый - направить каждому собственнику его по почте заказным письмом, по адресу их места жительства; второй вариант - вручить под роспись каждому собственнику помещений в многоквартирном доме; третий - разместить объявление о проведении собрания в доступном для всех собственников месте, например на первом этаже дома, и т.п. При этом необходимо учитывать, что последние два варианта возможно только в том случае, если эти способы предусмотрены решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме. Данные правила необходимо неукоснительно соблюдать. Ведь в случае конфликта это может стать формальной причиной отказа удовлетворения требования о созыве собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В сообщении о созыве собрания в обязательном порядке должны быть сформулированы вопросы повестки дня. Извещение может содержать также возможные решения по каждому из этих вопросов. Ясно, что если вы созываете собрание для смены управляющей организации, то нужно включить формулировки решений вплоть до кандидатуры новой управляющей организации. Ведь собственники помещений в многоквартирном доме должны как минимум в течение десяти дней рассмотреть ваши предложения и прийти к определенному решению. С этой целью в извещении следует указать порядок ознакомления с информацией и материалами (например, учредительными документами новой управляющей организации, проектом договора управления многоквартирным домом и т.п.), которые будут рассматриваться на данном собрании, а также адрес, где с ними можно ознакомиться. Кроме того, если инициатором является физическое лицо, то он должен указать свои фамилию, имя, отчество; адрес помещения, собственником которого инициатор является, и контактный телефон; в случае если инициатором выступает юридическое лица наименование организации; фамилия имя, отчество руководителя организации и адрес помещения, собственником которого инициатор является; контактный телефон. Закон не требует от лица, которое созывает внеочередное собрание, доказательства того, что он является владельцем соответствующего помещения в многоквартирном доме. Но в случае конфликта лучше приложить копию правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности, например свидетельство о праве собственности на квартиру. Датой сообщения о созыве внеочередного собрания является дата получения заказных писем либо дата вручения уведомления под роспись каждому собственнику или дата размещения объявления о проведении собрания в доступном для всех собственников месте. Именно с этого момента идет отсчет времени по созыву собрания. Собственники должны быть собраны не ранее чем по истечении десяти дней со дня уведомления о созыве собрания. В сообщении о проведении внеочередного собрания помимо даты, места, времени его проведения должно быть указано, в какой форме оно будет проводиться: очное голосование или заочное. Форму проведения внеочередного собрания определяют
40
инициаторы его созыва, а годового - сами собственники помещений в многоквартирном доме посредством принятия соответствующего решения. В случае проведения собрания в форме заочного голосования необходимо довести до сведения собственников помещений в многоквартирном доме дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также адрес, куда должны передаваться такие решения (это будет более подробно освещено в следующем параграфе настоящей главы при рассмотрении вопросов о заочной форме голосования). Подводя итог, еще раз кратко отметим, что должно быть указано в сообщении о проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. (Примерная форма такого извещения приведена в Приложении.) Подготовка к проведению собрания собственников помещений Слово "собрание" у большинства российских граждан ассоциируется с председателем, залом, президиумом, "жаркими" дебатами и т.п. Однако собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийного и по существу, и по форме. Такого рода собрания являются наиболее сложным по степени организации и возможности достижения согласованных действий. Это прежде всего объясняется тем, что очень трудно собрать людей разных возрастов, профессий и социального положения, объединенных только по месту жительства, и принять согласованное решение по вопросам, которые неоднозначно волнуют каждого. Наверное, именно поэтому законодатель позволяет провести собрание собственников помещений в многоквартирном доме и без совместного личного присутствия собственников помещений, т.е. в подъезде, во дворе многоквартирного дома и т.п. Жилищным кодексом РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников. Очное голосование предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня. Заочное голосование - это выявление мнения собственников способом письменного опроса. Собственники в письменном виде выражают свое мнение по вопросам, поставленным на голосование. Следует обратить внимание на то, что закон не регламентирует формы проведения общих собраний помещений в многоквартирном доме, т.е. в какой форме должны проводиться годовое и внеочередное собрания. Объясняется это, наверное, тем, что ввиду большого числа собственников в многоквартирном доме не следует принуждать их к обязательному личному присутствию на собрании. Таким образом, собственники свободны сами выбрать, присутствовать им на собрании лично или выразить свое мнение путем заочного голосования. Из этих двух форм проведения общего собрания особый интерес вызывает заочное голосование, рассчитанное главным образом на многоквартирные дома со значительным количеством собственников, которых очень сложно собрать в одном месте для личного участия в собрании. Многие собственники отказываются от личного участия в собрании в 41
связи с отсутствием времени и т.п., но самая главная причина заключается в низком уровне организации и проведения этих собраний, которые, как правило, сводятся к выяснению личных отношений между собственниками (кто из жильцов громко включает музыку, рисует, шумит и сорит в подъезде и др.). При заочном голосовании собственник помещения в многоквартирном доме заблаговременно получает сообщение о проведении собрания. Если он определился по вопросам повестки дня, то выражает свое мнение письменно, направив свое решение по адресу, указанному в сообщении, как правило, в адрес инициатора проведения собрания. Письменные решения, полученные инициатором проведения собрания до даты окончания их приема, учитываются при определении кворума и подведении итогов голосования (ст. 47, 48 ЖК РФ). Как показывает практика, форма заочного голосования позволяет выявить мнение значительной части собственников помещений в многоквартирном доме под "бдительным" оком инициатора проведения собрания, в роли которого может выступать жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация или любой из собственников такого дома. Независимо от формы проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме оно должно быть заранее и тщательно подготовлено. Существенным условием успешного проведения такого рода собраний является умение его инициаторов предусмотреть все возможные варианты хода событий. Можно выделить следующие этапы подготовки и проведения собрания. Подготовка собрания проводится инициатором, который должен определить место и время его проведения, а также материально-техническое обеспечение и смету расходов. Место и время выбираются в зависимости от объективных условии и возможностей инициаторов. На практике такого рода собрания, как правило, проводятся во дворе многоквартирного дома или в подъезде. Вместе с тем можно для проведения собрания и арендовать, например, конференц-зал, который расположен неподалеку от места жительства или рядом с остановкой общественного транспорта, оборудован для проведения собрания и благоустроен для пребывания там людей. Но все расходы по проведению такого собрания должны нести собственники помещений в многоквартирном доме. Время проведения, как правило, вечернее, после рабочего дня. В зимнее время или неблагоприятное для активного отдыха и поездок за город возможно проведение в выходной день. Что же касается материально-технического обеспечения, то оно включает: столы для президиума и регистрации участников, канцелярские принадлежности - бумага и ручки и т.п. И как следствие, смета расходов даже для небольшого по числу участников собрания необходима, ведь даже на приобретение канцелярских товаров нужны средства, не говоря уже о ксерокопировании объявлений, рассылке сообщений по почте и др. Как пройдет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, во многом зависит от повестки дня. Последнее слово в ее формировании на практике остается за инициатором проведения собрания (организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом или любым из собственников помещений). Сделано это для того, чтобы иметь возможность оперативно созвать общее собрание. При подготовке такого рода собраний необходимо его инициатору учесть влияние оппозиции, которая, как правило, всегда существует или возникнет среди жителей при решении вопросов, кардинально меняющих условия управления многоквартирным домом и, соответственно, затрагивающих личные интересы собственников помещений (например, решение вопроса о сборе денежных средств на благоустройство земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, или на реконструкцию лифта и т.п.). Немаловажно также для успеха любого собрания конкретно и убедительно сформулировать задачу и провести основную идею через все мероприятие. 42
Возьмем для примера некий "усредненный" десятиэтажный дом, где в двух подъездах не работают лифты и требуется 450 тыс. рублей на их капитальный ремонт. Домом управляет жилищный кооператив, который должен собрать с собственников помещений в многоквартирном доме необходимые средства для оплаты этих ремонтных работ. Малообеспеченные жители с осторожностью воспринимают предложение о сборе средств для ремонта лифтов, а наиболее консервативная их часть, проживающая обычно на первых, вторых и третьих этажах, автоматически становится в оппозицию. Эта условная схема типична для большинства многоквартирных домов в нашей стране. Для решения такого рода препятствий необходимо провести предварительную подготовку среди жителей и сформировать группу поддержки. В такую группу, как правило, входят жители, готовые и способные взять на себя роль "паровоза". Кроме того, с этой целью можно подготовить информационное сообщение (листовку) по существу рассматриваемых вопросов с контактными телефонами, которое, например, через почтовые ящики доводится до сведения собственников каждой квартиры. Таким образом, формируется группа поддержки при содействии и под контролем инициатора проведения собрания, и тем самым до начала собрания нужно сформировать благоприятное общественное мнение среди жителей дома. Кроме того, необходимо подготовить выступающих, хорошо владеющих темой, в том числе специалистов, которые будут находиться на собрании. Часто для направления собрания в нужное русло в первую очередь слово должно предоставляться заранее подготовленным выступающим, которые нейтрализуют оппозицию. В связи с изложенным можно выделить следующие этапы подготовки собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Первый этап. Формирование группы поддержки. Инициатору проведения собрания необходимо начинать с тех, кто, по его мнению, может поддержать, оказать помощь и повлиять на нерешительных и недоверчивых. Чем больше будет соратников, тем легче в дальнейшем решить вопрос. С этой целью нужно проинформировать жителей многоквартирного дома путем либо обхода по квартирам, либо распространения письменных сообщений. Необходимо тщательно продумать способы донесения информации для желаемого восприятия различными возрастными и социальными группами жильцов многоквартирного дома, а также учета психологического фактора, в том числе возможного негативного отношения конкретных собственников. Разъяснительную работу среди жителей дома до проведения собрания следует построить на принципах индивидуальных встреч и бесед с жителями, которые могут быть разделены на три условные группы для определения методов, которые будут использоваться инициатором собрания. Первая группа - это те собственники, которые имеют наибольшую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Как известно, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). То есть чем больше площадь квартиры или нежилого помещения, тем больше голосов у собственника. Исходя из этого, прежде всего необходимо опереться и искать поддержку у собственников трех-, четырехкомнатных и т.п. квартир. Кроме того, в эту группу входят и другие собственники, заинтересованные в положительном решении вопросов, входящих в повестку дня собрания. Во вторую группу входят инертные жильцы, которые безразличны к любым изменениям, но с ними в принципе можно договориться по основным позициям. Третья условная группа - это заведомо оппозиционные собственники, как правило, люди пожилого возраста с выработанными стереотипами, а также люди, ничему не верящие, привыкшие жить по определенным меркам и т.п. Работа с этой группой очень сложная.
43
Таким образом, для успешного проведения собрания его инициатору следует сформировать базу данных собственников помещений в многоквартирном доме, ранжировав их на группы потенциальных союзников и возможных противников. Второй этап. Разработка информационных сообщений (листовок). Следующий этап подготовки проведения собрания - разработка информационных сообщений (листовок), которые можно будет развесить в подъездах, а лучше опустить в почтовые ящики жителей многоквартирного дома. Информационное сообщение должно легко читаться и содержать фактическую информацию. Кроме того, информация, предваряющая собрание, должна быть изложена простым, ясным языком и содержать всем известные понятия. Например: Уважаемые члены жилищного кооператива! Предлагаем вам перейти на оплату жилья и коммунальных услуг по системе "Город", с помощью которой оплата услуг для жителей нашего дома станет проще и удобнее: не нужно получать и заполнять расчетные книжки и квитанции; более того заплатить за услуги можно в любой момент и в любом пункте оплаты. Вы можете быть уверенными в том, что совершенные платежи правильно отразятся у поставщиков услуг (информация о том, что вы совершили платеж, не потеряется и не исказится). Система "Город" оперативно и точно передает сведения о совершенных платежах поставщикам услуг. При совершении платежа вы просто называете кассиру домашний адрес, а также услугу, которую вы хотите оплатить. После оплаты, вы получите чек кассового аппарата с указанием вашего ФИО, адреса, оплаченной услуги и суммы. Этот чек является документом, подтверждающим совершенные платежи. Приглашаем вас обсудить проблемы нашего дома и решить, как общими усилиями облегчить себе жизнь. Собственники квартир N 5, 47. Непременно под текстом следует подпись инициаторов с указанием контактных телефонов, по которым желающие и сомневающиеся могут получить более подробную и квалифицированную информацию. Третий этап. Подготовка выступающих на собрании. И наконец, последний этап подготовки проведения собрания - подготовка выступающих. Следует учесть, что присутствие оппозиции на собрании обязывает предусмотреть различные неожиданности, в том числе вероятную подачу информации не в пользу инициаторов, и текст речи выступающих должен быть особенно тщательно продуман. Кроме того, целесообразно пригласить на собрание юристов, которые могут сыграть важную роль в успешном ходе собрания и принятии нужного решения. Иногда участие в собрании юриста обеспечивает необходимую для решения поставленной задачи поддержку собственников квартир. Из вышеизложенного следует, что организационная работа, предваряющая собрание, требует усилий и времени. Например, 60 квартир жилого одноподъездного дома, обойти достаточно один-два вечера. За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов о проведении собрания, за это время в семьях пройдет обсуждение, будут звонки и по контактному телефону. В это же время инициатор кроме работы с жителями занимается разработкой плана подготовки и проведения собрания и обеспечивает его выполнение. Здесь следует обратить особое внимание на информирование участников собрания, которое требует тщательной проработки и эффективной реализации. Так, когда собрание проводится за пределами дома, например в арендуемом зале, то немаловажно наличие рядом остановки общественного транспорта. Проведение собрания Проводить собрание следует в строгом соответствии с хорошо продуманным и подробным планом, где расписаны порядок выступлений и процедуры голосования, фамилии председателя и секретаря, регламент и проекты решений. Как правило, в роли 44
председателя выступает председатель жилищного кооператива, товарищества собственников жилья и т.п. Все пришедшие на собрание обязаны пройти регистрацию. Регистрацию участников собрания проводят уполномоченные инициатором люди, которые разъясняют порядок и правила регистрации, заполняют регистрационные ведомости и дают их для росписи каждому участнику. В регистрационных ведомостях должны содержаться сведения о дате и месте проведения собрания; фамилии, имена и отчества собственников квартир или нежилых помещений; их паспортные данные; номера и общие площади квартир или офисных помещений, принадлежащих участникам собрания; доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Каждая регистрационная ведомость подписывается лицом, проводившим регистрацию. Если на собрании принимает участие представитель собственника помещений в многоквартирном доме, то в регистрационной ведомости обязательно указываются паспортные данные лица, предъявившего доверенность, и делается запись "по доверенности", а сама доверенность приобщается к регистрационной ведомости. Кроме того, регистрацию целесообразно проводить раздельно: для собственников жилых помещений, т.е. квартир, и для собственников нежилых помещений, к числу которых обычно относятся офисные помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного дома. После завершения регистрации регистрационные ведомости должны быть представлены председателю собрания. Если кто-то из участников собрания опоздает, то только до начала проведения голосования их можно вносить в регистрационную ведомость. Последняя регистрационная ведомость подается председателю собрания для включения опоздавших в общее количество участников собрания, т.е. голосующих, и для протокола. Случается, что несколько голосов могут изменить ход собрания и повлиять на окончательный результат. Начинать собрание следует вовремя, что, несомненно, позволит мобилизовать участников и настроить их на серьезный лад. Ведение протокола является неотъемлемой частью любого, даже самого маленького по численности участников собрания, поскольку в протоколе фиксируются в письменном виде ход и окончательный результат собрания, т.е. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ведет протокол секретарь собрания. К способам ведения протокола относятся: аудиозапись, стенографирование, описание организационных процедур и их результатов. Желательно вести аудиозапись, которая в случае возникновения спорных вопросов будет содействовать установлению истины. Протокол собрания в обязательном порядке содержит следующие сведения: адрес многоквартирного дома, собственников помещений, которые участвуют в собрании, дату и место проведения собрания, наличие кворума, повестку дня (полная формулировка рассматриваемых вопросов), фамилии выступивших, краткое содержание выступлений по рассматриваемым вопросам, принятое решение с результатами голосования. Форма протокола с отражением необходимых его составных частей приведена в Приложении. Сразу заметим, что для открытия собрания его инициатор должен определить наличие кворума. Кворум - необходимое число участников собрания, достаточное для признания его правомочности. Для кворума необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Например, если общая площадь всех квартир в одноподъездном многоквартирном доме составляет 2502 кв. м, что соответствует 100% голосов, то собственник однокомнатной квартиры площадью 32 кв. м обладает 1,28% голосов (32 кв. м x 100% / 2502 кв. м), а кворум собрания составит 1252 кв. м, т.е. более 50% голосов. Соответственно, в случае если решение общего собрания принято в отсутствие кворума (т.е. на собрании присутствовали собственники, обладающие менее половины
45
голосов от общего числа голосов), такое решение не имеет юридической силы, причем независимо от того, оспорено это решение кем-либо из заинтересованных лиц или нет. Таким образом, при отсутствии кворума должно быть проведено повторное собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При кворуме в начале собрания его инициатор обязательно должен поприветствовать собравшихся и представить приглашенных гостей (например, юристов, инвесторов и др.), указывая их фамилию, имя и отчество, а также должность. Затем инициатору следует огласить повестку дня, провести открытое голосование за кандидатуры председателя и секретаря собрания, за состав счетной комиссии и за принятие регламента проведения собрания. Поскольку роль председателя и секретаря собрания в успешном проведении собрания ведущая, их следует утвердить в соответствии с предложением инициаторов, а кандидатуры членов счетной комиссии должны быть названы присутствующими жителями. На практике очень часто возникает вопрос: может ли общее собрание по своему усмотрению изменить повестку дня? Следует обязательно учитывать, что при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменение ранее объявленной его повестки не допускается (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). Сформированная повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной и не содержать такого вопроса, как "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют большинство собственников квартир и нежилых помещений. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании. Иначе оно могло бы рассмотреть вопросы, которые ущемят интересы отсутствующих, что открывало бы возможность для серьезных злоупотреблений. И как следствие, такой запрет позволяет проводить голосование в заочной форме. Поэтому, как уже отмечалось, вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании, должны быть тщательно продуманы инициатором собрания. Не последнюю роль в собрании играет регламент, определяющий время, отведенное на отдельные его этапы проведения (выступления, прения, голосование и т.п.). Нередко необоснованно долгое обсуждение одного вопроса и недостаток времени на другие срывают намеченные планы. Обычно первым берет слово его председатель. В своем выступлении он раскрывает существо подлежащих рассмотрению вопросов. Как уже говорилось, необходимо заранее подготовить это выступление. Речь выступающего должна быть лаконична, убедительна и вызывать доверие. Председатель должен хорошо владеть предметом обсуждения и дать при необходимости квалифицированные ответы на задаваемые вопросы, а при необходимости и не позволить оппонентам завладеть вниманием участников собрания. Выступление специалистов (например, юристов, потенциальных подрядчиков) может быть предусмотрено повесткой собрания в зависимости от сложности проблемы принятия положительного решения большинством. Если возникают сложности при обсуждении вопросов, то для председателя целесообразно дать слово специалисту. Однако необходимо быть уверенным в умении такого лица правильно выступить, т.е. аргументировано, а в необходимых случаях с цифрами доказывать преимущество положительного решения рассматриваемых вопросов. Несомненно, выступающий должен хорошо владеть темой, иначе это приведет к отрицательным результатам. Как известно, при решении любых вопросов всегда существует или возникнет оппозиция. Для решения такого рода препятствий необходимо предвидеть, кто именно будет выступать на собрании против рассматриваемых вопросов, и заранее выяснить их аргументацию и подготовить на нее ответ. Заключительный этап в ходе собрания - проведение процедуры принятия решений и голосования по ним. Председатель должен зачитать заранее подготовленные проекты 46
решений (например, "в апреле - марте 2008 г. провести капитальный ремонт лифтов в подъездах N 1, 2, проектная стоимость которого составляет 450 тыс. рублей"). В случае если предлагаемый председателем собрания проект вызовет обсуждения, то необходимо провести голосование по каждой вносимой поправке. Из одобренных большинством голосующих поправок и складывается в результате окончательный вариант решения собрания. Но следует учитывать, что эти поправки не должны принципиально изменять существо рассматриваемых вопросов. Возвращаясь к приведенному примеру, такое решение может быть следующим: "в сентябре 2008 г. провести капитальный ремонт лифтов в подъездах N 1, 2, проектная стоимость которого составляет 450 тыс. рублей". Кроме того, в решении важно закрепить персональную ответственность (выбрать ответственных) за его выполнение. И наконец, председатель должен обратиться к собравшимся с предложением проголосовать по рассматриваемым вопросам. Для принятия решения необходимо, чтобы за него проголосовали собственники помещений с количеством голосов более 50% общего числа голосов принимающих участие в данном собрании в соответствии с реестром (при условии надлежащего уведомления о времени и месте проведения собрания). Исключение составляют вопросы, предусмотренные пп. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а именно: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Решения по указанным вопросам принимаются не менее чем 75% голосов от общего числа голосов, принимающих участие, т.е. квалифицированным большинством. Результаты голосования оформляются протоколом, который является документальной формой решения собрания собственников в многоквартирном доме. Протокол подписывается председателем и секретарем, который вел протокол. После собрания допускается редактирование протокола: в краткой форме отразить принципиальную суть выступлений, уточнить формулировки в строгом соответствии с принятыми решениями. К протоколу прилагаются: регистрационная ведомость, а также лист результатов голосования по каждому вопросу повестки дня с указанием количества голосов, которыми приняты или не приняты решения ("за" или "против", "воздержался"). Независимо от результатов собрания после его окончания следует поблагодарить всех за участие. Проведение повторного собрания В случае неудачи необходимо детально проанализировать ход проведения собрания и дать объективную оценку его результатам. Допустим, ситуация, когда собрание проведено без тщательной подготовки из-за незнания всех тонкостей его проведения, или непредвиденная ситуация, которая привела к противоположному результату (например, инициатора обвинили в корыстных намерениях). В такой ситуации придется заново формировать команду поддержку и более тщательно, чем прежде, провести подготовку еще к одному собранию. Например, можно разработать анкету, в которой предложить жильцам высказаться по рассматриваемым вопросам. Такая анкета позволит выявить отношение большинства собственников к проблеме, определить степень их готовности к участию в собрании, а также выявить новых союзников и оппонентов, с которыми нужно продолжать работать: встречаться, информировать, находить личный интерес каждого.
47
В данном случае главная задача - изменить соотношение сил и приобрести новых союзников, обладающих большой долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т.е. владельцев трех- и четырехкомнатных и т.п. квартир. Хорошо обратить внимание на такую форму голосования, как заочное. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования Как уже отмечалось, при заочном голосовании мнения собственников помещений в многоквартирном доме выявляются способом письменного опроса. Собственники в письменном виде выражают свое мнение по вопросам, поставленным на голосование. Заочная форма голосования особенно удобна для многоквартирных домов со значительным количеством собственников, которых очень сложно собрать в одном месте для личного участия в собрании. Заочным голосованием могут приниматься любые вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Хотелось бы предостеречь от весьма распространенной ошибки, когда годовые собрания собственников помещений в многоквартирном доме не проводятся в заочной форме. Участие в собрании - это право, а не обязанность собственника, в том числе и его личное присутствие на совместном обсуждении вопросов повестки дня. Поэтому и нормы жилищного права исходят из концепции, что собственнику помещений в многоквартирном доме должна быть обязательно предоставлена возможность непосредственно участвовать в совместном обсуждении вопросов повестки дня собрания. Однако закон не может требовать от собственника обязательного участия в собрании. Годовое общее собрание - это случай, когда не может быть исключено совместное обсуждение итогов деятельности по управлению многоквартирным домом за год и утверждение сметы расходов по содержанию и ремонту общего имущества на будущий год. Однако участие в таком обсуждении - это право, а не обязанность собственника. Поэтому создана конструкция заочной формы собрания, предоставляющая собственнику возможность выбора при реализации его законных прав. Таким образом, как годовое, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем заочного голосования. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме получили в руки рычаги, которые позволяют им неактивно, цивилизованно и правомерно управлять общим имуществом многоквартирного дома. И еще одна главная особенность заочной формы голосования заключается в том, что участниками такого собрания признаются собственники помещений, решения которых получены до даты окончания их приема. Другими словами, те из собственников, которые передали в установленные сроки свои письменные решения по вопросам, поставленным на голосование, признаются участниками собрания. А вот те, кто пропустили срок для передачи таких решений или вообще их не подготовили, не являются участниками собрания. При проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме не позднее чем за десять дней до проведения собрания его инициатор обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме о проведении собрания в форме заочного голосования. Как уже отмечалось, Жилищным кодексом РФ определены несколько способов направления собственникам сообщения о собрании: путем рассылки заказных писем; посредством их вручения лично собственникам под роспись; путем размещения объявлений в подъезде, во дворе и т.п. 48
При этом последние два способа возможны только в том случае, если такое уведомление предусмотрено решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме. Другими словами, собственники должны заранее, например на очередном годовом собрании, определить, каким способом собственники должны быть оповещены о проведении внеочередных собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Нетрудно заметить, что самый затратный из всех способов уведомления является рассылка заказных писем собственникам квартир и нежилых помещений. А вот самый экономный способ - размещение объявлений в подъезде, во дворе и т.п. Однако и такой способ имеет существенный недостаток - в судебном порядке будет сложно доказать факт надлежащего уведомления о проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Что же касается такого способа, как направление сообщений о проведении собрания путем их вручения под роспись собственникам, то он и дает значительную экономию средств, и будет являться неоспоримым доказательством извещения всех собственников о проведении внеочередного собрания (примерная форма приведена в Приложении). При проведении общего собрания в форме заочного голосования целесообразно подготовить бланк решения для каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Необходимость использования такого бланка продиктована следующим. Во-первых, многие граждане по объективным причинам зачастую не в состоянии самостоятельно разобраться в хитросплетениях жилищного законодательства и в письменном виде грамотно оформить свое решение. Во-вторых, бланк позволяет практически сократить время на подготовку решений, а в последующем их быстрее и проще обработать (определить кворум, подвести итоги и т.п.). Для заочного голосования удобнее использовать единый бланк решения для голосования по нескольким вопросам повестки дня. При рассылке нескольких отдельных бланков может возникнуть путаница и высока вероятность их утери в процессе передачи многочисленных "бумаг". Целесообразно, чтобы порядок рассылки бланков решений для заочного голосования совпадал с порядком направления собственникам сообщения о проведении собрания в смешанной форме. Лучше всего собственникам помещений в многоквартирном доме выдавать под расписку решения для заочного голосования. Затем им следует выразить свое мнение, т.е. заполнить бланки решений и сдать их в место или по адресу, указанному инициатором проведения собрания. Во избежание возможности давления на собственников помещений в многоквартирном доме с целью изменения результатов голосования не нужно допускать переголосование (повторное голосование) собственниками, уже проголосовавшими. При подведении итогов голосования собрания, проводимого в форме заочного голосования, учитываются решения, поступившие в адрес инициатора проведения собрания до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания. Для того чтобы однозначно определить момент поступления решения в адрес инициатора (и тем самым защитить права собственников), целесообразнее направлять решения по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо передавать их инициатору проведения собрания под роспись. Следует отметить что, лица, сдающие решения непосредственно инициатору, вправе получить документ (отметку), подтверждающий со стороны инициатора факт приема решений. А лучше всего факт поступления решения следует зафиксировать в специальном журнале. И еще раз напомним, при заочной форме поступившими в срок считаются решения, переданные до установленной даты окончания срока их приема инициатором. И соответственно, подводить итоги заочного голосования следует после окончания приема письменных решений собственников. 49
Практика показывает, что очень часто возникает вопрос: на кого возлагается обязанность по подведению этих итогов? Закон, однако, не содержит никаких указаний по этому поводу. Скорее всего, при проведении внеочередного собрания это должен сделать инициатор проведения собрания, а при проведении годового - организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. Вместе с тем необходимо учитывать, что нужно не только подсчитать голоса и подвести итоги заочного голосования, но и обеспечить установленный порядок голосования и права собственников на участие в голосовании, разъяснить возникающие в связи с этим вопросы. С этой целью можно сформировать счетную комиссию, хотя она прямо и не предусмотрена жилищным законодательством, но ее формирование возможно в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. В связи с этим появляется ряд вопросов: надо ли счетную комиссию заново создавать на каждом общем собрании или это постоянно действующий орган? Кто вправе ее формировать? Собственники помещений в многоквартирном доме могут по своему усмотрению избрать счетную комиссию, утвердить ее количественный и персональный состав, а также оговорить срок ее полномочий. И, как следствие, при установлении достаточно большого срока полномочий счетная комиссия будет постоянно действующим органом. Это позволит избежать существенных трудностей при проведении внеочередных собраний. Таким образом, собственники должны заранее решением общего собрания, лучшего всего годового, сформировать счетную комиссию. В заключение настоящего параграфа хотелось бы уделить внимание вопросам, связанным с порядком определения кворума, подведения итогов голосования и оформления протокола, который абсолютно аналогичен при проведении общего собрания в форме как очного, так и заочного голосования. Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования считается состоявшимся, если в установленный срок передали свои письменные решения собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом в зависимости от того, какой вопрос рассматривается, за принятие решения должно проголосовать простое или квалифицированное большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании. Так, по общему правилу решения принимаются простым большинством голосов, т.е. за него должны проголосовать собственники помещений с количеством голосов более 50% общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании. А квалифицированным большинством (более 75%) принимаются решения: 1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. И еще раз напомним, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Рассмотрим порядок определения кворума и подсчета голосов на примере. Если общая площадь всех помещений в одноподъездном многоквартирном доме составляет 2600 кв. м, что соответствует 100% голосов, то, к примеру, собственник однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м обладает 1,53% голосов (40 кв. м x 100% / 2600 кв. м) и собрание будет правомочно (имеет кворум), если в установленный срок свои решения в письменном виде подготовят и передадут собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов, т.е. суммарная общая площадь 50
их квартир должна быть более 1300 кв. м. Допустим, на общем собрании приняли участие 32 собственника квартир, обладающие 51% голосов, что соответствует 1326 кв. м, составляющим суммарную общую площадь их квартир. Решение о проведении капитального ремонта кровли многоквартирного дома будет принято, если за него проголосовали собственники, обладающие 75,1% голосов, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, что соответствует 995,83 кв. м (1326 кв. м x 75,1% / 100%). Как уже отмечалось, необходимо, чтобы в письменном решении каждого собственника были отражены как формулировка каждого вопроса повестки дня, так и варианты голосования по каждому вопросу, поставленному на голосование, а именно: "за", "против", "воздержался". Засчитываются и учитываются голоса по тем вопросам, по которым участником собрания оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если же решение заполнено с нарушением этого требования, оно признается недействительным и голоса по содержащимся в нем вопросам не учитываются. Когда решение содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение указанного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет признания решения недействительным в целом. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое путем заочного голосования, в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом и доведено до сведения всех собственников не позднее чем через десять дней со дня принятия такого решения. Обжалование решений общего собрания При нарушении права собственника на участие в управлении многоквартирным домом собственник имеет право на защиту. Примерный перечень способов защиты гражданских прав определен ст. 12 ГК РФ. Кроме того, п. 6 ст. 46 ЖК РФ предусмотрена возможность обжаловать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Рассмотрение споров об обжаловании решений общего собрания собственников отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции. Как показывает практика, признать решения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме недействительным в судебном порядке очень сложно. Прежде всего проблема заложена в текст п. 6 ст. 46 ЖК РФ. Данная норма содержит условия предъявления иска об обжаловании решения общего собрания. Таковых пять. Во-первых, с иском может обратиться только собственник. При этом данный статус должен быть у истца и на момент проведения общего собрания, и на момент предъявления иска, поскольку в п. 6 ст. 46 указано, что правом на обжалование обладает собственник. Для иных лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, возможность обжалования решений общего собрания исключается. Это обоснованно, поскольку общее собрание является волеформирующим органом управления многоквартирным домом, а поэтому никаких правовых последствий для третьих лиц решение общего собрания породить не может. Права третьих лиц будут нарушены только тогда, когда решение общего собрания собственников начнет претворяться в жизнь путем совершения каких-либо юридически значимых действий (сделок, актов). Для защиты своих прав третьи лица должны будут оспаривать именно эти юридические действия, например обращаться с иском о признании сделки недействительной либо пользоваться иными способами защиты своих прав, предусмотренными законом. Во-вторых, Кодексом установлен шестимесячный срок для обжалования решения, который начинает исчисляться со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о 51
принятом решении. Данный срок, наверное, нужно рассматривать как срок исковой давности, и, соответственно, применять этот срок суд должен только по требованию ответчика. В-третьих, при обжаловании решения общего собрания обязательно указание на нарушение требований Жилищного кодекса РФ и иных правовых актов Российской Федерации. В-четвертых, условием предъявления иска является нарушение прав и законных интересов собственника решением общего собрания. Проще всего обосновать наличие данного условия собственнику, которого не известили о проведении общего собрания. Во всех подобных случаях нарушено право собственника на участие в управлении, а потому формально данное условие будет соблюдено. Сложнее обстоит дело в ситуации, когда собственник присутствовал на общем собрании и даже голосовал по вопросам повестки дня, однако не согласен с принятым решением. В такой ситуации право собственника на участие в управлении не нарушено, однако собственник все равно должен обосновать нарушение его прав решением общего собрания. В судебной практике можно обнаружить два подхода истцов к формулированию соответствующего условия предъявления иска. Условно первый из них можно назвать формальным. В этом случае истцы просто перечисляют нарушения закона при подготовке и проведении общего собрания и делают вывод о том, что данные нарушения закона автоматически нарушают права и законные интересы истцов, без детальной расшифровки. Второй подход заключается в том, что истцы пытаются найти нарушение своих интересов принятым решением. Например, если собственник квартиры обратился в суд с иском о признании недействительным решений общего собрания, указывая на нарушение сроков проведения общего собрания, то суд обязан отказать истцу в иске, поскольку истец не доказал, что нарушение сроков проведения собрания нарушило права и законные интересы истца. Последнее условие предъявления иска: собственник должен или не принимать участия в общем собрании, или голосовать "против". Голосование "воздержался" должно рассматриваться как основание к отказу в иске, поскольку любое лицо, которое зарегистрировалось для участия в общем собрании, считается участвовавшим, а единственный вариант голосования, который дает основания для оспаривания решения, это голосование "против". Наличие всех пяти условий для предъявления иска еще не означает, что иск будет удовлетворен. Законодатель дает возможность суду с учетом всех обстоятельств оставить в силе обжалованное решение. Для того чтобы оставить в силе решение, необходимо одновременное наличие трех обстоятельств: голосование данного собственника не могло повлиять на результаты голосования. Здесь следует оговориться, что в многоквартирном доме с сотнями собственников, как правило, решение одного собственника никогда не влияет на результаты голосования. Однако если в многоквартирном доме большую часть составляют квартиры, занимаемые гражданами по договорам социального найма, то в этом случае мнение наймодателясобственника является решающим; нарушения, допущенные при подготовке и проведении собрания, не являются существенными; решение не должно повлечь причинения убытков собственнику. Под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также неполученные доходы, которые лицо получило бы, если бы его право не было нарушено. Как указывалось ранее, очень трудно доказать в суде даже нарушение прав и законных интересов собственника, еще сложнее это нарушение облечь в материальную форму путем исчисления причиненных убытков. Рассмотрев условия предъявления иска об обжаловании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и основания для оставления его в 52
силе, представляется, что признать его недействительным в судебном порядке будет очень сложно. Итак, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, оно должно быть: принято только по вопросам, включенным в повестку дня соответствующего собрания; принято только с соблюдением императивных правил о простом и квалифицированном большинстве голосов, необходимых для его принятия; оформлено протоколом и доведено до сведения собственников.
53
Приложение 1 Мировому судье адрес: _____________________________ Истица: Иванова Наталья Петровна, прожив. по адресу: ____________________________________ Ответчик: жилищный кооператив "50 лет Октября" адрес ______________________________ Госпошлина рублей __________________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ об обязании произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги С 19 января 2007 г. истица является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. _____________. Управление данным многоквартирным домом осуществляет жилищный кооператив "50 лет Октября" (далее ЖК "50 лет Октября"). Согласно ст. 153 156, 161 ЖК РФ ЖК "50 лет Октября" обязан оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако, несмотря на своевременную оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ЖК "50 лет Октября" не производит капитальный ремонт (в т.ч. работы по ремонту крыши), а также услуги по уборке подъезда. Предъявленные претензии ЖК "50 лет Октября" оставляет без рассмотрения. Кроме того, в июле 2007 г. ЖК "50 лет Октября" необоснованно предъявил требования о возмещении расходов, связанных с устранением засора канализационных труб в размере 237 рублей. Более того, при проведении работ по установке лифта размер расходов каждого собственника жилых помещений, проживающих в этом многоквартирном доме, был определен не в соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ. Так, сумма расходов на установку лифта рассчитывалась следующим образом: несколько собственников квартир должны оплатить по 3 тыс. руб.; остальные - должны оплатить по 6 тыс. руб. Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. На основании изложенного и руководствуясь ст. 153 - 161 ЖК РФ, п. 6, 7, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, прошу: Обязать жилищный кооператив "50 лет Октября" произвести перерасчет платежей по содержанию и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальным услугам, а именно: 1) за январь 2007 г. (согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности, следовательно, начисления должны были производиться с 19 января 2007 г.) в размере _______________; 2) за период с 1 января 2007 по 31 декабря 2007 г. в связи с отсутствием уборщицы в размере ____________________; 54
3) за период с 1 января 2006 по 31 декабря 2007 г. в связи с непроведением капитального ремонта многоквартирного дома в размере ___________; 4) за июль 2007 г. в связи с необоснованным начислением расходов за засор канализационных труб в размере ______ рублей, предъявленных по квитанции в ноябре 2007 г.; 5) за октябрь 2007 г. в связи с неправильным определением размера участия каждого собственника в установке лифта в многоквартирном доме в размере ___________. Подпись истицы Дата
55
Приложение 2 Сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования Собственник квартиры N 12 Иванов Сергей Петрович инициирует проведение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _______________, в форме заочного голосования. Повестка дня: О проведении в сентябре 2008 г. капитального ремонта лифтов в подъездах N 1, 2, проектная стоимость работ составляет 450 тыс. рублей. Об увеличении с 1 октября 2008 г. заработной платы уборщицы до 7000 рублей в месяц. Письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, должны быть переданы инициатору проведения собрания до 14 июня 2008 г., по адресу: _________________, контактный телефон _____________. С проектно-сметной документацией по капитальному ремонту лифтов и иными документами можно ознакомиться в вечернее время с 17.00 до 22.00 по адресу: _______________. С.П. Иванов 1 июня 2008 г.
56
Приложение 3 Примерная форма письменного решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование Фамилия, имя, отчество собственника помещения в многоквартирном доме ______________________________________________________. Адрес помещения в многоквартирном доме __________________________________ ______________________________________________________. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на помещение _______________________________________________________________. Общая площадь жилого помещения ________ кв. м. Вопросы, поставленные на голосование: Провести в сентябре 2008 г. капитальный ремонт лифтов в подъездах N 1, 2, проектная стоимость работ составляет 450 тыс. рублей. Результат голосования: "за" ________, "против" ________, "воздержался" ________________. Увеличить с 1 октября 2008 г. заработную плату уборщицы до 7000 рублей в месяц. Результат голосования: "за" ________, "против" ________, "воздержался" ________________. Подпись Дата
57
Приложение 4 Примерная форма реестра о вручении под роспись уведомлений о проведении внеочередного общего собрания помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _____________, в форме заочного голосования N Фамилия, имя, п/п отчество собственника помещения 1 2 3 4 5
Номер квартиры
Дата вручения
Роспись собственника
58
ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Глава 1. Общие вопросы правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги 1.1. Понятие и структура платы за жилое помещение 1.2. Размер платы за жилое помещение 1.3. Изменение размера платы за жилое помещение 1.4. Коммунальные услуги: виды, порядок уплаты, структура договорных связей Сделки, совершаемые в сфере снабжения тепловой энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах Особенности имущественной ответственности за отпуск потребителям тепловой энергии ненадлежащего качества: проблемы и возможные пути их решения Сделки, совершаемые в сфере снабжения электроэнергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирных домах Особенности имущественной ответственности при безучетном потреблении электроэнергии Особенности правового регулирования отношений по холодному водоснабжению (и водоотведению) потребителей, проживающих в многоквартирных домах 1.5. Тарифы на коммунальные услуги Глава 2. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 2.1. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме 2.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников Право на участие в собрании Виды общих собраний, проводимых в многоквартирных домах Подготовка к проведению собрания собственников помещений Проведение собрания Проведение повторного собрания Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования Обжалование решений общего собрания Приложение 1. Исковое заявление об обязании произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги Приложение 2. Сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования Приложение 3. Примерная форма письменного решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование Приложение 4. Примерная форма реестра о вручении под роспись уведомлений о проведении внеочередного общего собрания помещений в многоквартирном доме
59
