Управление эксплуатацией недвижимости: Учебное пособие

Федеральное агентство по образованию Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА

УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие для студентов специальности 291500 – экспертиза и управление недвижимостью

Санкт-Петербург 2007 1

УДК [69.059.25 + 69.059.7]:658.512.6/513(015.8) Рецензенты: Ю. В. Кольцов, генеральный директор, ООО «Департамент эксплуатации недвижимости»; Г. В. Крылов, канд. техн. наук, Санкт-Петербургский государственный университет Волков К. А., Шутова И. М. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие для студ. спец. 291500 – экспертиза и управление недвижимостью / СПбГАСУ. – СПб., 2007. – 144 с. Изложены основные вопросы организации и планирования технической эксплуатации объекта недвижимости. Рассматриваются процессы технического обслуживания, ремонта, уборки, материально-технического снабжения, автоматизации и диспетчеризации инженерной инфраструктуры зданий. Описываются современные позиции технической эксплуатации, сервиса и обслуживания объектов недвижимости. Рассмотрено нормативно-техническое регулирование процессов эксплуатации, что позволит будущим специалистам по управлению недвижимостью более правомерно оценивать факторы, влияющие на управление техническим состоянием недвижимости. Табл. 4. Ил. 13. Библиогр.: 21 назв. Рекомендовано Редакционно-издательским советом СПбГАСУ в качестве учебного пособия ISBN 978-5-9227-0085-6

Ó Волков К. А., Шутова И. М., 2007 Ó Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, 2007 Учебное издание Волков Кирилл Александрович Шутова Ирина Михайловна

УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ Редактор О. Д. Камнева Корректор К. И. Бойкова Компьютерная верстка И. А. Яблоковой Подписано к печати .2007. Формат 60´84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 9,0. Уч.-изд. л. 9,12. Тираж 100 экз. Заказ 219. «С» 105. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.

2

ВВЕДЕНИЕ В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации. В настоящее время о значимости подготовки профессиональных кадров в области технической эксплуатации и управления недвижимостью говорит много факторов. Каждый год на рынке коммерческой недвижимости возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные и торговые центры, торгово-развлекательные комплексы и др. Не отстает по показателям новое строительство жилых элитных комплексов. В связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства модернизируется и стандартизируется система технической эксплуатации жилого фонда. Поэтому на рынке управления недвижимостью существует особая необходимость профессионального управления, которое включает в себя три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. Одно из самых сложных направлений работы – это техническая эксплуатация объекта. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической эксплуатации включает в себя такие услуги, как поддержание в надлежащем виде здания и всех коммуникаций (отопление, связь, водоснабжение, кондиционирование и т. д.), охрана и уборка помещений. Техническая эксплуатация определяется как все виды деятельности, необходимые для поддержания первоначального стандарта и качества здания, а также его инженерных сооружений и коммуникаций. В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Организация и планирование различных видов деятельности по технической эксплуатации объекта недвижимости называется управлением эксплуатацией. Сюда включаются все планируемые и непредвиденные виды деятельно3

сти, относящиеся к ремонтным работам в случае повреждения здания, инженерных сооружений и коммуникаций, к организации отношений собственника с коммунальными службами, снабжению ресурсами и обеспечению безопасности жизнедеятельности. В настоящее время увеличивается число «интеллектуальных» зданий, насыщенных сложной техникой – различными специализированными и высокотехнологическими инженерными системами. Объекты недвижимости максимально модернизируются и требуют текущего профессионального технического обслуживания современных инженерных систем и конструкций. Учебное пособие предназначено для изучения следующих дисциплин, в которых рассматриваются различные аспекты и вопросы эксплуатации недвижимости: «Ремонт и эксплуатация недвижимости», «Делопроизводство в управленческой деятельности», «Основы управления недвижимостью» и «Планирование и контроллинг». Изучение этих дисциплин создает методологическую базу как для технически эффективной эксплуатации недвижимости, так и для ее корректной экономической оценки. Пособие разработано в целях теоретического обзора системы технической эксплуатации недвижимости. В нем рассмотрены основные положения, стандарты, критерии оценки, нормы и правила процессов технической эксплуатации, применяемые в управлении недвижимостью; приведены образцы нормативной и технической документации, регулирующие деятельность по эксплуатации; отображены организационнотехнические аспекты, учитываемые при разработке проектов по управлению недвижимостью.

4

Глава 1 СИСТЕМА ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие и цели эксплуатации недвижимости Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет. Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению. Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический. Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представлены на рис. 1.1. На I стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника. Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях. На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости 5

путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженерных систем. Реконструкция связана с изменением эксплуатационных показателей путем улучшения архитектурной выразительности, повышения уровня инженерного оборудования, изменения планировки помещений, функционального назначения, а также физических характеристик здания. Решение о постановке здания на капитальный ремонт и реконструкцию принимается только в том случае, если производимые улучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества и продлить срок его экономической жизни.

Физический и экономический жизненный циклы

Правовой жизненный цикл

Рис. 1.1. Жизненные циклы здания

В процессе эксплуатации здания, как и капитального ремонта (II и III стадии физического и экономического жизненного циклов) осуществляется владение, пользование и распоряжение правами на недвижимое имущество (сдача в аренду, передача в залог), может происходить смена собственника, т. е. здание находится на II или III стадиях правового жизненного цикла. 6

Прекращение использования объекта недвижимости (IV стадия) означает, что физически здание продолжает существовать, однако улучшения не добавляют стоимости имуществу. На V стадии здание разрушается, что требует дополнительных затрат. Вместе с этим регистрируется прекращение права собственности на объект (IV стадия правового жизненного цикла). Техническая эксплуатация здания – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование объекта недвижимости по назначению является основной целью его эксплуатации. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют знания закономерностей их износа и старения. Интенсивность этих процессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефектов уже в период строительства и их возникновением и развитием под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок. Изучение этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий и их инженерного оборудования от преждевременного износа. Цели и задачи эксплуатации недвижимости: ü обеспечение увеличения стоимости недвижимости; ü управление показателями физического износа; ü поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости. Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей. 7

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д. Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания. В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

8

9

Подготовка

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности. 1. Управление технической эксплуатацией: а) организация и планирование эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; в) все виды работы с нанимателями и арендаторами. 2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем: а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; б) осмотры; в) подготовка к сезонной эксплуатации; г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт. 3. Санитарное содержание: а) уборка мест общего пользования; б) уборка мест придомовой территории; в) уход за зелеными насаждениями. Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2. Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов. Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации

С приходом экономических реформ и рыночных отношений понятие эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование. Представив наглядно фазу жизненного цикла здания на стадии эксплуатации (рис. 1.3), изобразим эти сферы деятельности в виде горизонтальных блоков. Стадию эксплуатации здания разобьем условно на три следующих этапа: прием объекта в эксплуатацию, непосредственно сама эксплуатация и выбытие из эксплуатации, представив их в виде вертикальных блоков.

Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания является обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации. Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или принятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользования и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуальный характер. Современные рыночные отношения значительно расширили понятие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не только сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взятые на себя обязательства или их часть. 1.2. Объекты технической эксплуатации

В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.

Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По физическому статусу объекта выделяют земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения. В зависимости от назначения здания и помещения объекты разделяют на жилые и нежилые. Объект недвижимости – это юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). Объект

10

11

Рис. 1.3. Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

недвижимости, в отношении которого осуществляются действия по технической эксплуатации в соответствии со стандартами, правилами и нормами технической эксплуатации недвижимости, называется объектом технической эксплуатации. К нему относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижимости. Основными объектами технической эксплуатации являются различные виды зданий и сооружений. Зданиями принято называть наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, которое предназначено для удовлетворения различных потребностей человеческого общества. К зданиям относятся: жилые дома, школы, театры, больницы, заводские корпуса и другие наземные сооружения. Объекты технической эксплуатации классифицируются по следующим характеристикам: а) по функциональному назначению; б) по капитальности и долговечности, определяемой сроками их эксплуатации (для жилых и общественных зданий). По функциональному назначению объекты технической эксплуатации подразделяются на две группы: гражданские и промышленные. К гражданским объектам относятся здания, предназначенные для обслуживания бытовых, коммунальных и общественных потребностей людей. В эту группу входят жилые и общественные здания. К промышленным объектам относятся здания и сооружения, в которых выполняют различные производственные процессы, связанные с добычей сырья, его обработкой, производством и хранением продукции. В эту группу входят производственные, обслуживающие, вспомогательные здания. К производственным объектам близки по своему характеру и назначению сельскохозяйственные здания и сооружения. Объекты технической эксплуатации в свою очередь могут быть объектами недвижимости коммерческого назначения, т. е. использование объекта приносит его собственнику доход. Основная классификация фонда объектов технической эксплуатации по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов. Гражданские объекты технической эксплуатации: а) жилье – жилые здания и помещения: ü жилые дома квартирного типа (для постоянного и длительного проживания); 12

ü жилые дома с коридорной схемой планировки (общежития для временного проживания); ü гостиницы (для кратковременного проживания). ü индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые, а также дома традиционного типа, домовладения и дома нового типа (коттеджи, таунхаусы); б) общественные здания: ü здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения (госпитали, больницы, поликлиники, санатории, дома отдыха, спортивные здания и сооружения, интернаты и др.); ü просвещения (детские сады, детские ясли, общеобразовательные школы, профтехучилища, техникумы, высшие учебные заведения и др.); ü культуры (библиотеки, музеи, ботанические сады, Дома культуры, клубы и др.); ü искусства (театры, кинотеатры, цирки, концертные залы, филармонии и другие зрелищные предприятия и учреждения); ü научно-исследовательских учреждений, проектных и общественных организаций и управления (научно-исследовательские институты, проектные организации, органы управления, архивы, общественные организации, суды, банки, деловые и офисные центры и др.); ü коммунального хозяйства (общежития для приезжающих, пожарные депо, управления, тресты, гостиницы, туристические базы, пансионаты и т. д.); ü бытового обслуживания населения (бани, душевые, парикмахерские, прачечные, фотографии, кинолаборатории, приемные пункты, ателье различного назначения и др.); ü торговли и общественного питания (торговые центры, магазины, универмаги, крытые рынки, рестораны, столовые, фабрикикухни, кафе, чайные, закусочные и др.); ü связи (почтамты, телефонные станции и др.); ü транспорта (железнодорожные и речные вокзалы, авиавокзалы, автодорожные вокзалы и др.); ü пункты бытового обслуживания, сервиса. ü многофункциональные здания и комплексы, включающие помещения различного назначения (бизнес-центры, торгово-развлекательные центры и комплексы и др.). 13

Промышленные объекты технической эксплуатации: ü заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения (химические здания, машиностроительные здания и др.); ü мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения; ü паркинги, гаражи; ü склады, складские помещения. Сельскохозяйственные объекты технической эксплуатации: ü животноводческие фермы, теплицы, птицефермы и др. По степени капитальности и долговечности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) жилые здания подразделяются на группы с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет (табл. 1.1) и общественные здания – с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет (табл. 1.2) Строительные элементы жилого или общественного здания по признаку долговечности также подразделяются на две группы. Одну группу составляют несменяемые элементы, которые могут служить достаточно долгое время, не требуя при этом полного восстановления. К этой группе относятся каменные, бетонные и железобетонные фундаменты, кирпичные, каменные или бетонные стены, железобетонный или металлический каркас, монолитные или сборные железобетонные перекрытия, несущие элементы крыши из перечисленных выше материалов, лестницы, облицовка стен камнем и т. д. Другую группу составляют элементы здания, которые полностью или частично заменяются на новые несколько раз во время службы основных несменяемых несущих конструкций здания. В табл. 1.3 приведены сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования жилых зданий. Сроки службы отдельных строительных элементов, оборудования жилых и общественных зданий принимают по усредненным статистическим данным о продолжительности их службы до первой полной замены или восстановления. Усредненные нормативные сроки службы жилых и общественных зданий, их конструктивных элементов, отделки и оборудования установлены с учетом выполнения всех видов планово-предупредительного ремонта в строго установленные сроки. Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования. Следует отметить, что продолжительность безотказной работы элементов здания

и его инженерных систем неодинаковы. За основу безотказного срока службы здания принимают средний безотказный срок службы главных несущих элементов – фундаментов и капитальных стен. Сроки службы остальных конструктивных элементов здания могут быть в 2–3 раза меньше нормативного.

14

15

Таблица 1.1 Нормативные сроки службы жилых зданий Группа капитальности I

II

III

IV

V

Характеристика зданий

Срок службы зданий, лет

Каменные особокапитальные: фундаменты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные Каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам)

150

Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам Деревянные (рубленые и брусчатые), смешанные, сырцовые: фундаменты ленточные бутовые; стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты – на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, глинобитные; перекрытия деревянные

100

125

50

30

Таблица 1.2 Нормативные сроки службы общественных зданий Группа капитальности I II

III

IV V VI VII VIII IX

Характеристика зданий С железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменными материалами Особокапитальные с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия – железобетонные или каменные своды по металлическим балкам С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия ?железобетонные или каменные своды по металлическим балкам Со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия деревянные Со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные; перекрытия деревянные Деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами Деревянные каркасные, щитовые Камышитовые и прочие облегченные здания Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций

Срок службы зданий, лет 175 150

125

100 80 50 25 15 10

Для безотказного и комфортного использования здания по его назначению эти элементы могут неоднократно заменяться. Особенно частой замене подвергаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и центрального отопления. Невыполнение незначительных по объему работ часто является причиной выхода из строя какойлибо конструкции или системы. Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. 16

Таблица 1.3 Нормативные сроки службы конструктивных элементов зданий Здания, их конструктивные элементы и отделка Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные или железобетонные Ленточные бутовые на известковом растворе Бутовые или бетонные столбы Деревянные стулья Особокапитальные каменные (кирпичные при толщине 2,5–3,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2–2,5 кирпича), крупноблочные и крупнопанельные Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные рубленные и брусчатые, сырцовые Деревянные сборнощитовые, каркасные, глинобитные и саманные Каркасно-камышитовые и прочие облегченные

Усредненные сроки службы в годах по группам капитальности домов I II III IV V VI Фундаменты 150

125

100

–

–

–

–

–

–

50

–

–

–

–

–

–

30

–

–

–

10

10

–

– Стены

150

–

–

–

–

–

–

125

–

–

–

–

–

–

100

–

–

–

–

–

–

50

–

–

–

–

–

30

–

–

–

–

–

15

100

–

–

–

–

Перекрытия Железобетонные сборные и монолитные

150

125

17

Продолжение табл. 1.3 Здания, их конструктивные элементы и отделка С кирпичными сводами или с бетонным заполнением по металлическим балкам Деревянные по металлическим балкам Деревянные по деревянным балкам

Усредненные сроки службы в годах по группам капитальности домов I II III IV V VI –

125

100

–

–

–

–

80

60

–

–

–

–

60

60

60

30

15

Полы Паркетные из бука типа «Специаль» по дощатому основанию Паркетные дубовые, щитовые по дощатому основанию Дощатые Из линолеума Из поливинилхлоридных плиток Из керамической плитки по бетонному основанию Цементные с мраморной крошкой Цементные зажелезненные Матичные на поливинилцементной мастике

Усредненные сроки службы в годах по группам капитальности домов I II III IV V VI Крыши (несущие элементы)

Здания, их конструктивные элементы и отделка

Из сборных железобетонных настилов Стропила и обрешетка из сборных железобетонных элементов То же деревянные

150

125

–

–

–

–

150

125

–

–

–

–

50

50

50

40

30

15

Кровля 50

50

50

–

–

–

80

80

80

–

–

–

40 20

40 20

30 20

30 20

30 20

15 15

25

25

25

25

25

15

80

80

80

–

–

–

40

40

40

–

–

–

–

30

30

30

30

–

–

30

30

30

30

–

Лестницы Площадки железобетонные, ступени плитные каменные по металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой Деревянные

Продолжение табл. 1.3

100

100

100

–

–

–

50

50

50

–

–

–

–

–

–

15

15

8

18

Из керамической первосортной черепицы Из асбестоцементных плит и волнистого асбошифера Из черной листовой стали Из оцинкованной листовой стали Из рулонных материалов (2–3 слоя рубероида и 1 слой пергамента) Из асфальтобитумных мастик по бетонному основанию Из асфальтовых мастик Гипсовые, гипсоволокнистые в жилых комнатах Деревянные, оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой в жилых комнатах Деревянные, оштукатуренные в санузлах и на кухнях Шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные в санузлах и на кухнях

80

80

80

50

–

–

30

30

30

30

30

–

20

20

20

20

–

–

25

25

25

25

–

–

12

12

12

12

10

8

10

10

10

–

–

–

8 8 8 Перегородки

8

–

–

60

60

60

–

–

–

–

40

40

40

30

15

–

30

30

30

30

15

75

75

75

–

–

–

19

Продолжение табл. 1.3 Здания, их конструктивные элементы и отделка

Усредненные сроки службы в годах по группам капитальности домов I II III IV V VI Окна и двери

Переплеты и дверные полотна с коробками в 50 40 40 наружных стенах Внутриквартирные двери 50 50 50 ОТДЕЛКА ПОМЕЩЕНИЙ Штукатурка По бетонным и кирпичным 60 60 60 стенам в жилых комнатах По деревянным стенам и перегородкам в жилых 40 40 40 комнатах По деревянным стенам в 25 25 25 санузлах В лестничных клетках, вестибюлях и других 40 40 40 местах общего пользования Сухая штукатурка на 30 30 30 стенах жилых комнат То же на стенах 20 20 20 лестничных клеток Окраска и оклейка обоями Клеевая окраска стен 5 5 5 жилых комнат Оклейка стен жилых 5 5 5 комнат простыми обоями Оклейка стен жилых комнат улучшенного 8 8 8 качества Клеевая окраска мест 3 3 3 общего пользования Масляная окраска столярных изделий, а 8 8 8 также стен в жилых комнатах Масляная окраска стен лестничных клеток, 5 5 5 санузлов и кухонь 20

40

30

15

40

30

15

–

–

–

40

30

15

25

20

15

30

30

15

30

30

15

20

20

–

5

5

5

5

5

5

–

–

–

3

–

–

8

8

8

5

5

5

Продолжение табл. 1.3 Здания, их конструктивные элементы и отделка

Усредненные сроки службы в годах по группам капитальности домов I II III IV V VI

То же чистых полов на кухнях, в коридорах и 3 3 3 3 3 санузлах То же чистых дощатых 5 5 5 5 5 полов в жилых комнатах ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ ДОМА Центральное отопление Нагревательные приборы – 40 40 40 30 30 радиаторы Трубопроводы 30 30 30 30 30 Котлы чугунные 25 25 25 25 25 Котлы стальные 20 20 20 20 20 Насосы, вентиляторы и 10 10 10 10 10 электронагреватели Изоляция трубопроводов 10 10 10 10 10 Обмуровка котлов 10 10 10 10 10 (кирпичом) Борова 10 10 10 10 10 и дымоходы Горячее водоснабжение Трубопроводы 10 10 10 10 10 Изоляция трубопроводов 10 10 10 10 10 Вентиляция Шахты и коробка на чердак 30 30 30 30 30 Приставные вентиляционные вытяжные каналы из 30 30 30 30 30 шлакогипсовых плит внутри помещения То же из шлакобетонных 30 30 30 30 30 плит в санузлах Водопровод и канализация Трубопроводы газовые 15 15 15 15 15 черные То же оцинкованные 30 30 30 30 30 Трубопроводы чугунные 40 40 40 40 30 Газовые водогрейные 10 10 10 10 10 колонки 21

3 5

– – – – – – – – – – – –

– 15 15 15 10

Окончаниение табл. 1.3

Усредненные сроки службы в годах по группам капитальности домов I II III IV V VI Лифтовое хозяйство Моторы, лебедки, тросы 15 15 – – – – Лифтовые кабины 30 30 – – – – НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ Отделка фасадов зданий Штукатурка по кирпичу 30 30 30 – – – Штукатурка по дереву – – – 20 15 15 Терразитовая штукатурка с 50 50 50 – – – мраморной крошкой Облицовка стен 75 75 75 – – – керамическими плитами То же естественным 150 125 100 – – – камнем Окраска фасадов зданий Перхлорвиниловая и поливинилацетатная 6 6 6 – – – по штукатурке Силикатными составами 6 6 6 – – – Масляная окраска 6 6 6 По дереву Известковая 3 3 3 3 3 3 Благоустройство участка Асфальтовые покрытия 20 20 20 дорог Дорожное замощение 20 20 15 Асфальтовые тротуары 15 15 15 15 15 Отмостка каменная вокруг 10 10 10 здания То же асфальтовая 15 15 Газоны 10 10 10 10 10 10 Садовые и детские 15 15 15 15 15 15 площадки Здания, их конструктивные элементы и отделка

Надежность здания определяется надежностью составляющих элементов, которые в соответствии с ГОСТ 27004–85 «Надежность в технике, термины и определения» характеризуются тремя основными свойствами: 22

ü безотказностью, т. е. сохранением работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного периода времени до появления первого отказа; ü долговечностью, т. е. сохранением работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами на ремонтно-наладочные работы и устранения возникших неисправностей; ü ремонтопригодностью элементов здания к предупреждению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов. За безотказность обычно принимают отношение числа однотипных элементов, которые за данный промежуток времени могут работать безотказно, к общему числу этих элементов, что определяется следующей формулой: P = N N0 ,

(1.1)

где P – безотказность элемента за данный промежуток времени; N0 – число элементов данного типа, проработавших безотказно в течение данного промежутка времени; N – общее число элементов данного типа. Оптимальная долговечность здания определяется таким моментом времени, в котором остаточная стоимость здания становится равной стоимости его обслуживания и ремонта. 1.3. Структура управления технической эксплуатацией Конечная цель технической эксплуатации зданий – достижение эффективного и безотказного их функционирования. Поэтому при проектировании организационной структуры и показателей качества управления и функционирования эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений поступают так, чтобы была достигнута максимальная эффективность эксплуатации зданий и прилегающих территорий. В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление коллективами (подразделениями). Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ. 23

Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной оперативной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих управляющих воздействий для достижения поставленных задач наиболее эффективными методами. Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других непредвиденных работ. Известно, что случайные неисправности предупредить невозможно. Для их устранения создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых машин и механизмов. Объем запасного оборудования и материалов, а также число рабочих для устранения возникающих аварий и неисправностей – величины случайные и определяются двумя параметрами: средним значением числа машин, материалов и оборудования, а также средним числом рабочих данной специальности. Но эти средние величины гарантируют выполнение только части возникающих неисправностей и аварий (около 50 %). Для повышения гарантии устранения как можно большего числа неисправностей и аварий создаются запасы гарантированного числа машин, оборудования, материалов и комплектуется расчетное число рабочих, превышающее среднюю потребность в них из условия выполнения непредвиденных работ в предельно допустимое время. Когда ресурсы недефицитны (при этом трудоемкость и сложность сбора, обработки и передачи информации могут существенно снизить эффективность работы подразделений), целесообразно применять децентрализованную систему управления, например в аварийных службах, когда дежурный диспетчер сразу после получения заявки о неисправности или аварии принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы. При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, как правило, соблюдается принцип иерархического построения системы управления, при котором задачи управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о состоянии выполнения мероп-

риятий по эксплуатации зданий передается в орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляющего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют также обобщенный характер. Такие обобщенные решения конкретизируются в органах низшего ранга. Следует иметь в виду, что чем меньше рангов управления, тем более оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффективное функционирование ее звеньев. Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб: ü непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю; ü линейная структура; ü функциональная структура; ü линейно-функциональная структура. Непосредственное управление осуществляется в малочисленных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба и др.). В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура управления, при которой исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров. При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разносторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими системами и автоматическими устройствами. Указанных недостатков лишена функциональная структура построения ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой общие для нескольких подразделений функции передаются для исполнения подразделениям, специализирующимся на выполнении одной из них. Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий – пример функционального структурного построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (служб).

24

25

Для эксплуатации объектов недвижимости (зданий) создаются эксплуатационные подразделения, выполняющие техническое обслуживание и ремонт всех систем, конструкций и оборудования зданий собственными силами (хозяйственный способ ведения работ, линейная структура подразделений) или заключаются договора со специализированными службами (подрядный способ ведения работ, линейно-функциональная структура подразделений). Задача ремонтно-эксплуатационных (эксплуатирующих) организаций – обеспечение технической эксплуатации и обслуживания объекта в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации зданий, а также другими нормативными документами. Ремонтно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник (генеральный директор). Кроме начальника, в штате эксплуатирующей организации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируемых площадей): главный (старший) инженер, инженеры по эксплуатации, техники, работники бухгалтерии, секретари, менеджеры, операторы уборки и т. д. Начальник ремонтно-эксплуатационной службы (начальник отдела, директор эксплуатирующей организации) организует работу всех звеньев технической эксплуатации, координирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очистку и уборку прилегающей территории, экономично и рентабельно ведет хозяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением. Главный инженер эксплуатирующей организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспективные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполнением мероприятий по безопасным методам эксплуатации объектов, участвует в работе комиссий по приемке объектов в эксплуатацию (законченных строительством и после ремонта). Кроме того, главный инженер организует техническое обучение, повышение квалификации инженерно-технических работников и рабочих, обеспечивает повышение производительности труда путем внедрения передовых методов и механизации работ. Главный инженер руководит объединенной диспетчерской службой, которая организует и контролирует работы по своевременному уст-

ранению возникающих неисправностей подразделениями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт зданий. Инженер по эксплуатации (старший инженер) подчиняется главному инженеру эксплуатирующей организации и руководит работами по текущему ремонту объекта недвижимости. В ведении инженера по эксплуатации находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд. Инженер по эксплуатации непосредственно выдает бригаде задания на производство работ и через техников контролирует их выполнение. Он контролирует также ход работ и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает своевременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и контролирует ход изготовления проектно-сметной документации. Техник (техник-смотритель, бригадир) является старшим сотрудником группы обслуживающего персонала. Технику подчиняются: уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий персонал, закрепленный за объектами, обслуживаемыми техником. Он контролирует организацию и качество текущего и капитального ремонта в закрепленных за ним объектах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий, а также зеленых насаждений. Поскольку все рабочие, выполняющие текущий ремонт, как правило, работают в составе бригады, они осваивают смежные профессии и в процессе технического обслуживания зданий выполняют несколько видов работ. В штатах ремонтно-эксплуатационных организаций предусматриваются также должности младшего обслуживающего персонала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских систем), уборщицы, дворники, слесари-сантехники, электромонтеры, плотники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства объекта недвижимости. Низовым звеном ремонтно-строительной или специализированной эксплуатирующей организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является служба эксплуатации объекта (участок мастера), которая закрепляется за конкретными эксплуатационными организациями и оперативно подчиняется их руководителям. Для планирования и координации деятельности подчиненных участков в составе аппарата управления специализированной или ремонт-

26

27

но-строительной организации создаются плановый, финансовый, производственный отделы, группы материально-технического снабжения, проектно-сметная группа, а также отделы проектирования работ, бухгалтерия и др. В штатном расписании аппарата управления предусмотрены также должности инженеров по технике безопасности, кадрам, главный энергетик и др. Штаты аппарата управления специализированных и ремонтно-строительных организаций и численность линейных инженерно-технических работников устанавливают в зависимости от объемов работ, их сложности и трудоемкости на основании типовых структур. Должностные обязанности работников управленческого персонала и линейных работников, специализированных и ремонтно-строительных организаций разрабатывает руководитель подразделения применительно к конкретным условиям производства работ на основании типовых должностных инструкций для данной категории работников. При выборе структуры управления эксплуатирующей организации должны учитываться особенности технологических процессов, протекающие в эксплуатируемых объектах недвижимости. В зависимости от технологических процессов эксплуатационные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эксплуатационного персонала для различных категорий объектов эксплуатации отличаются друг от друга. Так, в зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксплуатационного персонала является обеспечение пожарной безопасности, что учитывается при определении структуры и штатов, соответствующих ремонтно-эксплуатационных служб, а также при утверждении должностных инструкций инженерно-технических работников этих служб.

Система менеджмента качества эксплуатации (СМКЭ) объекта недвижимости представляет собой механизм регулирования технической и технологической иерархически организованной совокупности «инструментов» и процедур координации, отчетности и инспектирования. Основным алгоритмическим инструментом СМКЭ системы является программа технической эксплуатации объекта, на основании которой осуществляется планирование и руководство деятельностью по технической эксплуатации, контролируется расходование средств.

Реализация программы технической эксплуатации позволяет обеспечить режим плановой эксплуатации, предотвратить технические отказы и аварийные ситуации, а не ограничиваться принятием решений от случая к случаю по мере возникновения необходимости. Разработку программы технического сервиса можно разделить на 5 основных этапов: 1. Определение характера потребностей: а) группировка задач по технической эксплуатации внутренних и внешних элементов объекта в зависимости от того, к какому виду технической эксплуатации они относятся (внешнему уходу и наведению порядка и чистоты, устранению неисправностей или профилактическому ремонту); б) определение примерной периодичности решения задач; в) определение состава сотрудников и вид оборудования, которые могут потребоваться для решения задач. 2. Получение информации. При планировании работ по технической эксплуатации необходимо иметь в своем распоряжении следующие документы: а) строительные чертежи с обозначением на них всех последних изменений; б) инструкции по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования; в) схемы расположения всех эксплуатируемых систем; г) строительные нормы и правила (СНиП), правила техники безопасности. 3. Оценка своих возможностей: а) определить, какие кадры и оборудование имеются в данный момент; б) определить примерный объем работ; в) решить, какие еще сотрудники и оборудование понадобятся. 4. Определение продолжительности выполнения каждого вида работ. 5. Распределение сотрудников на выполнение конкретных задач. На основании программы технической эксплуатации утверждается подсистема отчетности и «Руководство по эксплуатации». Организуется инспектирование, а также согласовываются мероприятия по предотвращению и ликвидации аварийных ситуаций. Оценка качества эксплуатации ставит перед собой цель выявления проблемных моментов в осуществлении эксплуатации, а также выработки мер по ее совершенствованию (рис. 1.4).

28

29

1.4. Критерии качества технической эксплуатации

Аудит . Контроль качества .

Программа технической эксплуатации Аварии Аварии

Отчётность

- Журнал журнал регистрации мероприятий по энергосбережению; - журнал техобслуживания системы водоснабжения; - журнал техобслуживания системы электроснабжения; - сводный отчёт о работе по уборке помещений и территории; - отчёт о результатах инспектирования ; - другие ...

Руководство по эксплуатации

Собранные воедино все правила и требования по эксплуатации объекта. Описание всех возможных видов деятельности, связанных с обслуживанием , эксплуатацией и устранением неисправностей на объекте, изложение всех соответствующих требований и объяснение, кто должен отвечать за их соблюдение.

Инспекти рование

Выявление Выявление неисправностей неисправностей конструктивных конструктивных элементов, , элементов инженерных инженерных системии систем оборудования оборудования здания здания ,, посредством посредством визуальногоии визуального инструментальн инструменталь. ного осмотров

- Подготовка к возможному возникновению аварий. - Создание аварийных бригад . - Руководство о порядке действий в случае возникновения аварий. - Организация охраны и обеспечения безопасности. -Сигнализация .

Рис. 1.4. Система качества эксплуатации

Для поддержания высокого уровня эксплуатации недвижимости управляющая организация должна разработать, документально оформить, внедрить, поддерживать в рабочем состоянии систему управления качеством и непрерывно улучшать ее результативность в соответствии с методологией TQM (Total Quality Menegement). Для разработки системы управления качеством организация должна: ü идентифицировать процессы, необходимые для системы управления качества и их применение в организации; ü установить последовательность и взаимодействие этих процессов; 30

ü определить критерии и методы, необходимые для гарантии того, что выполнение этих процессов и управление ими являются эффективными; ü гарантировать наличие и доступность ресурсов и информации, необходимых для поддержания выполнения и мониторинга этих процессов; ü проводить мониторинг, измерение и анализ этих процессов; ü внедрять меры, необходимые для достижения запланированных результатов и непрерывного улучшения этих процессов. Оценка качества включает в себя систематическое проведение внутреннего аудита, который позволяет выяснить, соответствует ли система эксплуатации государственным стандартам и требованиям к качеству, установленным самой организацией. Внутренний аудит включает также анализ эффективности внедрения и поддержания в рабочем состоянии системы эксплуатации и менеджмента качества. Проведение аудитов должно планироваться с учетом статуса и важности процессов и областей, подлежащих аудиту, а также с учетом результатов предыдущих аудитов. Критерии, область, частота и методы проведения аудитов должны быть определены. Подбор аудиторов и руководство аудиторами должны гарантировать объективность и беспристрастность процесса аудита. Аудиторы не должны проверять свою собственную работу. Разработке подлежит документированная процедура, определяющая ответственность и требования к планированию и руководству аудиторами, предоставлению отчетов о результатах аудитов. При оценке качества эксплуатации полезно проводить опросы арендаторов и пользователей объекта недвижимости. При составлении опросов следует уделить особое внимание вопросам качества содержания и благоустройства территорий и помещений; работы систем отопления, вентиляции и кондиционирования; охраны и обслуживающего персонала; работы лифтов; качества отделки; быстроты и эффективности мер, предпринятых сотрудниками в аварийных ситуациях. Основные критерии качества технической эксплуатации представлены в табл. 1.4.

31

Таблица 1.4 Критерии качества технической эксплуатации Вид процесса технической эксплуатации Мониторинг объекта технической эксплуатации

Техническое обслуживание и ремонт

Уборка и санитарное содержание

Планирование и организация технической эксплуатации

Критерии качества исполнения процесса технической эксплуатации Наличие фактора мониторинга объекта, т. е. ведется ли вообще мониторинг технического состояния инженерных систем на объекте Наличие соответствующих внутренних приказов в компании и инструкций, разработанныx для проведения осмотров Плановость и периодичность технических осмотров Отчетность по мониторингу Минимальное число аварий Минимальное число отказов оборудований Минимальное изменение величины фактического физического износа Профессионализм непосредственных исполнителей Профессионализм непосредственных исполнителей Максимальное соблюдение технологий уборки, заявленных не только собственником или эксплуатирующей организацией, но и производителем отделочных материалов Обучающие тренинги для персонала по работе с техникой Формат планов и бюджетов Детализация статей расходов Своевременность поставок и качество материалов Обоснованность стоимости расходных материалов Соответствие деятельности эксплуатирующей компании законодательным нормативным актам, регламентам и т. д., а также их адаптация к конкретному объекту Отсутствие предписаний от государственных контролирующих органов или надлежащее своевременное исполнение выписанных ранее предписаний 32

Окончание табл. 1.4 Вид процесса технической эксплуатации Взаимодействие с поставщиками и подрядными организациями

Критерии качества исполнения процесса технической эксплуатации Отсутствие штрафов и минимальное количество предписаний Своевременное выставление и оплата счетов по коммунальным платежам, отсутствие задолженностей и внеплановых отключений Наличие системы учета и отчетности по потребляемым энергоресурсам Максимальное выполнение гарантийных обязательств

1.5. Приемка объекта недвижимости в эксплуатацию Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых зданий и сооружений проводится в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04–87. Приемка зданий после их капитального ремонта в эксплуатацию производится государственными комиссиями с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42–85* (р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых домов». Приемку законченного строительством или реконструкцией здания осуществляют в два этапа: ü на первом этапе рабочая комиссия заказчика производит приемку законченного здания от генерального подрядчика; ü на втором этапе Государственная приемочная комиссия проводит приемку законченного здания от заказчика. До предъявления объектов государственным приемочным комиссиям рабочая комиссия, которая назначается заказчиком, должна проверить соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил (СНиП), результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, готовность объектов к эксплуатации и выпуску продукции. 33

Необходимо выполнить мероприятия по обеспечению условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и санитарных норм, а также по защите окружающей среды. Законченные строительством объекты производственного и жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации, на них устранены недоделки и начат выпуск продукции, предусмотренной проектом (производственные здания). Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территорий в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона. Если жилые здания состоят из нескольких секций, то они могут приниматься в эксплуатацию отдельными секциями. Жилые здания и секции в многосекционных жилых домах, имеющие встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные помещения для предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, следует принимать в эксплуатацию одновременно с указанными помещениями. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией. Для проверки объектов перед ее работой решением организации заказчика назначаются рабочие комиссии. В состав таких комиссий входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов санитарного надзора, органов пожарного надзора. Рабочие комиссии создаются заказчиками не более чем через пять дней после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к приемке в эксплуатацию. Рабочие комиссии обязаны проверять соответствие выполненных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, антисейсмических мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам. Рабочие комиссии должны проверять отдельные конструкции, узлы зданий и принять здания для предъявления Государственной приемоч-

ной комиссии. Эти комиссии должны также проверить готовность производственных предприятий к началу выпуска продукции или оказанию услуг в объеме, соответствующем нормам освоения проектных мощностей в начальный период, укомплектование кадрами, обеспеченность эксплуатационных кадров санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания. Рабочие комиссии создаются заказчиками не более чем через пять дней после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к приемке в эксплуатацию. Рабочие комиссии обязаны: ü проверить готовность предъявленных к приемке в эксплуатацию законченных строительством или реконструкцией зданий и сооружений, инженерного оборудования, а также определить качество выполненных строительно-монтажных работ и их соответствие проекту; ü требовать контрольных проверок и испытаний конструкций, использованных материалов и инженерного оборудования для выявления их надежности и соответствия проектным решениям. Генеральный подрядчик обязан своевременно подготовить и представить рабочей комиссии следующие документы: ü список участвующих в строительстве организаций с указанием выполненных ими работ и фамилиями инженерно-технических работников, ответственных за каждый вид работы; ü акты промежуточной приемки ответственных конструкций и акты на скрытые работы, журналы производства работ, паспорта на использованные в строительстве изделия, материалы и оборудования, лабораторные анализы, справки и другие документы, подтверждающие соответствие выполненных работ проекту и требованиям СНиП; ü комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с изменениями, внесенными в процессе строительства; ü акты гидравлических испытаний и приемки систем водоснабжения, канализации, газоснабжения, центрального отопления и других санитарно-технических систем; ü акты приемки систем вентиляции, противопожарного оборудования, электросиловых, осветительных и слаботочных устройств, а также лифтовых установок;

34

35

ü акты промежуточных испытаний, опробования или приемки установленного оборудования. После проверки проектной и технической документации рабочая комиссия детально осматривает предъявленное к сдаче здание. Выявленные в процессе осмотра объекта отступления от проекта и дефекты заносятся в ведомость и прилагаются к акту комиссии. Комиссия определяет сроки устранения выявленных недостатков и назначает ответственных исполнителей. Если по результатам работы рабочая комиссия установила, что выявленные дефекты могут быть устранены в течение не более пяти дней, здание принимают в эксплуатацию для последующего предъявления Государственной приемочной комиссии, о чем составляется соответствующий акт по установленной форме. С момента подписания рабочей комиссией сводного акта всю проектно-сметную документацию передают заказчику. Окончательную приемку зданий и сооружений производит Государственная приемочная комиссия. В ее состав включают представителей заказчика, эксплуатационной организации, генерального подрядчика, архитектора – автора проекта, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного и пожарного надзора. Государственную приемочную комиссию назначают не позднее чем за 3 месяца до установленного срока при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения и за 30 дней – зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения. Государственные приемочные комиссии проверяют устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, готовность объекта к приемке в эксплуатацию. Государственная приемочная комиссия по приемке в эксплуатацию зданий различного назначения независимо от их формы собственности назначается администрацией района города на основании совместного письменного сообщения заказчика и генерального подрядчика о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию с представлением справки владельца здания, который в дальнейшем будет его эксплуатировать. Приемка в эксплуатацию зданий и сооружений оформляется актами, составленными по форме согласно СНиП 3.01.04–87. Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом зданий должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утвержденной проектно-смет-

ной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок. Приемку в эксплуатацию капитально отремонтированного или реконструируемого здания осуществляет Государственная приемочная комиссия, назначаемая распоряжением руководителя органа местного самоуправления, председателем которой назначают одного из руководящих работников органов местного самоуправления. В комиссию входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, органов государственного санитарного и пожарного надзора и других организаций. Назначать Государственные приемочные комиссии необходимо заблаговременно в зависимости от характера сложности объектов, но не позднее чем за 10 дней до установленного срока сдачи в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом здания. Заказчик обязан представить Государственной приемочной комиссии следующую документацию: ü акты рабочих комиссий; ü справку об устранении дефектов и недоделок, выявленных рабочей комиссией, утвержденную проектно-сметную документацию, перечень проектных организаций, участвовавших в проектировании принимаемого объекта ремонта; ü акты городских эксплуатационных организаций о том, что наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, связи, тепло-, газо- и электроснабжения обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими после ремонта на обслуживание; ü акты освидетельствования скрытых работ и другую документацию. В перечень актов на скрытые работы, оформляемые при капитальном ремонте и реконструкции, включаются следующие акты: ü устройство дренажей; ü гидроизоляция фундаментов и стен подвалов; ü армирование монолитных железобетонных конструкций; ü устройство оснований под полы; ü устройство фундаментов под оборудование; ü антикоррозионная защита металлических конструкций, деталей и сварных соединений;

36

37

ü устройство рулонной кровли; ü герметизация стыков; ü устройство деформационных и осадочных швов и др. Государственные приемочные комиссии обязаны проверить устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, проверить готовность объекта к приемке в эксплуатацию, дать оценку качества ремонтно-строительных работ в соответствии с методикой оценки качества ремонтно-строительных работ и архитектурно-строительных решений. Приемка в эксплуатацию зданий после капитального ремонта Государственными приемочными комиссиями оформляется актами о приемке законченных капитальным ремонтом зданий в эксплуатации по установленной форме. Гарантийный срок, в течение которого подрядчик обязан безвозмездно устранять все дефекты, выявленные в процессе эксплуатации, составляет: по общестроительным работам – два года с момента приемки объекта; по системам отопления – один отопительный сезон; по всем остальным инженерным системам – шесть месяцев с момента приемки объекта. Акт Государственной приемочной комиссии служит основанием для закрытия финансирования объекта заказчиком.

38

Глава 2 НОРМАТИВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ И ДОКУМЕНТАЦИЯ 2.1. Нормативно-техническое обеспечение эксплуатации Система нормативных документов в сфере управления и эксплуатации недвижимостью представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами государственной власти; саморегулируемыми организациями, управляющими недвижимостью; предприятиями и организациями для применения на всех этапах системы управления и эксплуатации недвижимостью в целях защиты прав и интересов ее участников. Техническая эксплуатация зданий определяется и регламентируется рядом нормативных документов, основные из которых: МДК 2–03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»; ГОСТ Р 51617–2000 «Жилищно-коммунальные услуги»; ВСН 58–88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»; СанПиН 42–128–4690–88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест»; СНиП 31-01–2003 «Здания жилые многоквартирные» и др. Эти документы являются наиболее целостными, и могут послужить руководством в организации и планировании текущей деятельности по эксплуатации недвижимости. Целью соблюдения правил технической эксплуатации зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта. Главной задачей нормативно-технического обеспечения в области эксплуатации является обеспечение безопасности жизни или здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, экологической безопасности, жизни или здоровья животных и растений и соблюдения требований технических регламентов. К нормативно-техническим мероприятиям относятся: ü ведение технической документации и технического паспорта объекта; 39

ü выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ; ü проведение инструктажей и разработка инструкций: должностных, технологических, по охране труда и правилам пожарной безопасности; ü соблюдение поверочных интервалов; ü аттестация и обучение персонала. Сложнейшим и очень важным процессом в нормативно-техническом обеспечении является объективный анализ исходной информации. Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации – это формирование 100 %-ного информационного объема по эксплуатируемому объекту недвижимости (технического паспорта объекта недвижимости). Причем в обычном понимании технический паспорт как документ, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним юридическо-правовых действий, лишь малая часть того, что понимается под техническим паспортом в эксплуатации. Технический паспорт в эксплуатации недвижимости – это документ динамичный. Он заполняется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состоит из двух блоков: стационарного и динамичного. Стационарный блок – это общая техническая информация, техническая документация и информация об ограничении функционирования объекта. Динамичный блок – это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведения о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации и изменения к документации из первого блока. Выполнение законодательных нормативных документов является неукоснительным требованием законодательных органов. При этом проведение всех работ системы технического обслуживания невозможно без соблюдения требований указанных ниже правил. К ним относятся: ü правила по устройству и эксплуатации электроустановок; ü правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок; ü правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей; ü правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей; ü правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов; ü правила устройства и безопасной эксплуатации эскалаторов;

ü правила безопасности в газовом хозяйстве; ü правила пожарной безопасности; ü правила по охране труда. Государственный надзор и контроль за соблюдением законодательства об охране труда на предприятиях, в учреждениях, организациях независимо от форм собственности и подчиненности осуществляют специально уполномоченные на то государственные органы и инспекции в соответствии с федеральными законами. Государственный надзор за проведением мероприятий, обеспечивающих безопасное обслуживание электрических и теплоиспользующих установок, осуществляется органами Государственного энергетического надзора РФ. Его основная задача – осуществление контроля за техническим состоянием и безопасным обслуживанием электрических и теплоиспользующих установок потребителей электрической и тепловой энергии на предприятиях, в организациях и учреждениях независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности. Государственный санитарно-эпидемиологический надзор за соблюдением предприятиями, учреждениями, организациями гигиенических норм, санитарных правил и норм осуществляется Государственным комитетом санитарно-эпидемиологического надзора РФ (Госкомсанэпиднадзор России) и территориальными учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической. Государственная противопожарная служба осуществляет контроль и надзор по соблюдению правил пожарной безопасности. В соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об основах охраны труда в Российской Федерации об организации государственного надзора и контроля в области охраны труда» вся полнота контроля осуществляется федеральной инспекцией труда и не затрагивается сфера деятельности вышеперечисленных органов надзора. Проведение инструктажей и разработка инструкций является одной и важнейших задач нормативно-технического обеспечения. Существует несколько видов инструктажа: вводный, первичный на рабочем месте, повторный, внеплановый, целевой. Вводный инструктаж обязаны пройти все вновь поступающие на работу, а также командированные и учащиеся, прибывшие на практику. Вводный инструктаж проводится в целях ознакомления с общими правилами техники безопасности и производственной санитарии, основными законами об охране труда и правилами внутреннего распорядка. Его

40

41

проводит инженер по охране труда по программе, утвержденной главным инженером. Первичный инструктаж на рабочем месте проводят со всеми вновь принятыми в организацию по эксплуатации, переводимыми из одного подразделения в другое, командированными и т. д. Цель – ознакомление с действующими инструкциями для данной профессии руководителем участка, показ безопасных приемов работы и т. д. Повторный инструктаж проводится не реже чем через шесть месяцев. Цель – восстановить в памяти рабочих правила по охране труда, а также разобрать конкретные нарушения из практики структурного подразделения или организации. Внеплановый инструктаж проводят в случаях изменения технологического процесса, оборудования, приспособлений и т. п.; введения новых инструкций по охране труда; при наличии случаев травматизма на объектах и т. д. Целевой инструктаж проводят с работниками перед началом работ, на которые оформляется наряд–допуск (работа с электроустановками, в колодцах, траншеях; ремонт газопроводов, работа на высоте и т. д.). Все лица, обслуживающие электроустановки, подвергаются проверке знаний с присвоением квалификационной группы по технике безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей: ü оперативный персонал – 1 раз в год; ü административный – 1 раз в 3 года. Если работник совмещает дополнительную работу с основной, то должен быть приказ работодателя на проведение первичного инструктажа по совмещаемой работе. Создание инструкций необходимо для обеспечения законности хозяйственной деятельности объекта. Для технического обслуживания предусмотрено создание должностных инструкций, регулирующих выполнение каждым сотрудником его должностных обязанностей применительно к конкретному объекту, конкретной профессии или виду работ. Это, в свою очередь, обеспечивает внутреннюю логику производственного процесса. Инструкции по охране труда необходимы для обеспечения здоровых и безопасных условий труда, что повышает трудоспособность работающих, снижает риск возникновения профессиональных заболеваний и несчастных случаев на производстве. Инструкции по правилам пожарной безопасности – это одно из средств обеспечения требований пожарной безопасности. Эти доку-

менты объясняют, как пользоваться первичными средствами пожаротушения и что делать в случае возникновения пожара. Соблюдение поверочных интервалов у оборудования является неотъемлемой частью нормативно-технического контроля при эксплуатации объекта недвижимости. Соблюдение поверочных интервалов производится для проверки соответствия оборудования нормативным техническим характеристикам и контроля качества процесса эксплуатации оборудования. Соблюдение поверочных интервалов обеспечивается у следующего оборудования: ü метрологического оборудования; ü счетчиков воды; ü электрических счетчиков; ü счетчиков газа и тепловой энергии; ü электроинструмента; ü технических средств обеспечения охраны и пожарной безопасности; ü основных и вспомогательных защитных средств. Поддержание и соблюдение технических нормативов, выполнение правил и инструкций по технике безопасности, контроль качества производства работ, профилактика мероприятия охраны труда являются важнейшими задачами нормативно-технического контроля при эксплуатации недвижимости.

42

43

2.2. Технический паспорт объекта Технический паспорт является обязательным документом для эксплуатации зданий (строений, сооружений) и прилегающей к ним территории в период с момента ввода в эксплуатацию и до момента вывода из эксплуатации. Паспорт вводимого в эксплуатацию здания (строения, сооружения) составляется застройщиком. Ведение паспорта осуществляется эксплуатирующей организацией. Вся техническая документация по сданному в эксплуатацию зданию (утвержденный технический проект (проектное задание), рабочие чертежи, данные о гидрогеологических условиях участка застройки, акт приемки в эксплуатацию с документами, характеризующими примененные материалы, условия и качество производства работ по возведению

объектов, акты на скрытые работы), а также сведения об отступлениях от проекта и недоделках к моменту ввода объекта в эксплуатацию должны храниться комплектно в техническом архиве эксплуатирующей организации. Технические и технико-экономические сведения о зданиях, которые могут повседневно требоваться при их эксплуатации, должны быть сосредоточены в техническом паспорте и техническом журнале по эксплуатации. Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости. Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью. Паспорт является основным документом по объекту, содержащим его конструктивную и технико-экономическую характеристику, составляемую с учетом всех архитектурно-планировочных и конструктивных изменений. Паспорт заполняется по единой форме, принятой в отрасли, и состоит из описательной части и приложений. В описательной части даются: год постройки, кубатура, площади объекта и его частей, протяженность и другие данные по сооружениям, развернутые площади элементов, требующих периодической окраски, конструктивная характеристика частей и элементов здания и сооружения и т. д. Приложениями к паспорту являются: а) светокопии рабочих чертежей планов, разрезов, фасадов здания или сооружения с внесенными в них отступлениями от проекта, если таковые имели место в процессе строительства; б) перечень предусмотренных проектом требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения, их отдельных элементов и прилегающей территории.

Паспорт составляется и ведется на русском языке. В случае наличия в составе приложений к паспорту документов на иностранном языке, они должны иметь перевод на русский язык. Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему, можно было бы: ü после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий; ü постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности; ü обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство; ü обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением. Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно: ü общие данные об объекте; ü контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости; ü задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования; ü данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные; ü внутренние и наружные поверхностные конструкции; ü плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем; ü плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта; ü количество машин и их технические характеристики;

44

45

ü ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта; ü инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях; ü данные о приложениях к техпаспорту. В случае смены эксплуатирующей организации прежняя эксплуатирующая организация передает технический паспорт собственнику или новой организации, ответственной за эксплуатацию здания. Прежняя эксплуатирующая организация и новая эксплуатирующая организация составляют акт сдачи-приемки обязанностей организации, ответственной за эксплуатацию, где фиксируется факт передачи технического паспорта и выявленные замечания по техническому состоянию здания (строения, сооружения) и прилегающей к нему территории. Указанный акт является приложением к паспорту.

Для эффективной работы подразделения по эксплуатации объекта недвижимости разрабатываются и утверждаются регламенты производственного процесса. Основными документами, определяющими регламенты являются положение о структурном подразделении и должностные инструкции. В сфере управления персоналом отсутствуют четкие критерии эффективности работы, нет единых требований и стандартов (кроме документооборота и требований ТК РФ). То есть каждое отдельное предприятие вырабатывает собственную политику, тактику, правила по управлению персоналом. Разработка должностной инструкции начинается с подготовки положения о подразделении. Даже если у вас есть положение об отделе кадров или департаменте по управлению персоналом, или положение о повышении квалификации сотрудников, об их обучении, то этого все равно недостаточно. Все функции, которые возложены на подразделение, должны быть разделены между сотрудниками данного подразделения. Поэтому положение о подразделении очень важно. Положение о подразделении является функционально-технологическим документом, определяющим и устанавливающим: место подразделения в структуре компании, задачи, для решения которых создано

подразделение, границы его функциональной деятельности, взаимодействие с другими подразделениями компании и внешними организациями, а также перечень нормативных документов, регулирующих деятельность данного подразделения. В основном это собранные в один документ должностные инструкции, и во многом Положение о подразделении дублирует текст должностной инструкции. Тем не менее данный документ является неотъемлемым разъясняющим инструментом, например, при обучении. Второй документ, который необходим для подготовки должностной инструкции, – это должностная квалификационная характеристика. Руководители организаций сами утверждают штатное расписание, следовательно, они имеют право вносить в штатное расписание те должности, которые им необходимы. Поскольку открылись совместные предприятия, предприятия со 100 %-ным иностранным капиталом, у нас появились должности, которые не предусмотрены Единой номенклатурой должностей служащих: секретарь-машинистка, референт, секретарь на «reception», менеджер по управлению персоналом, помощник директора, генеральный директор. Каждая должностная инструкция должна давать ясное представление о том, чем данная работа отличается от всех других работ. Должностная инструкция должна четко определять обязанности и права руководителей и специалистов. Технологическая (производственная) инструкция должна содержать требования по технологической последовательности выполнения различных операций, методы и объемы проверки качества выполняемых работ. Должностная инструкция – документ, регламентирующий производственные полномочия и обязанности работника. Должностные инструкции разрабатываются руководителями подразделений для своих непосредственных подчиненных. Первый руководитель компании утверждает инструкции для должностей, находящихся непосредственно в его подчинении. Для остальных должностей инструкции утверждаются заместителями первого руководителя, отвечающими за соответствующее подразделение. При отсутствии структурных подразделений инструкция составляется специалистом, занимающим данную должность, и им подписывается. Должностная инструкция обязательно утверждается первым руководителем организации. Руководитель структурного подразделения утверждает должностную инструкцию в том случае, если это в его компетенции и указано в его должностной инструкции и трудовом контракте.

46

47

2.3. Регламенты производственного процесса

Должностная инструкция согласовывается с соответствующими юридическими отделами (юрисконсультами) организации. В случае, если она разрабатывается кадровой службой, ее необходимо также согласовывать с соответствующими структурными подразделениями или должностным лицом, курирующим соответствующее направление деятельности организации. Основные требования к составлению должностных инструкций: ü должностная инструкция разрабатывается на основе положения о работе подразделения; ü обязанности работников должны быть определены в соответствии с основными задачами, решаемыми подразделением; ü в должностной инструкции должны быть описаны все основные функции, выполняемые работником; ü должностная инструкция должна быть написана простым, понятным языком и все ее пункты должны быть максимально конкретными. Должностная инструкция должна содержать информацию по следующим вопросам: ü наименование должности; ü наименование структурного подразделения; ü назначение должности, общая цель должности; ü место должности в рамках организационной структуры фирмы (кем руководит, кому подчиняется, кем может быть замещен работник); ü требования к сотруднику: образование, специальность, специальное обучение, навыки, опыт работы; ü перечень должностных обязанностей, сгруппированных по функциональным блокам; ü формы отчетности, критерии эффективности труда (количественные и/или качественные); ü взаимодействие внутри организации и с внешними структурами, права и ответственность; ü программа повышения квалификации, перспективы служебного роста. Должностная инструкция должна иметь гриф, заверяющий ее утверждение, дату, подпись работника об ознакомлении. Должностная инструкция – это руководство к действию для самого работника: в ней сообщается, каких действий от него ожидают и по ка-

ким критериям будут оценивать результаты труда, она дает ориентиры для повышения уровня профессиональной квалификации работника. Участие в обсуждении должностной инструкции предоставляет работнику возможность влиять на условия, организацию, критерии оценки своего труда. Должностная инструкция – основа для оценки результатов трудовой деятельности работника, для решения о его продвижении по должностной лестнице и переподготовке (о повышении, перемещении, увольнении, зачислении в резерв руководящих кадров, направлении на дополнительное обучение и т. п.). Должностная инструкция содержит информацию, необходимую для проведения обоснованного отбора работников при найме, при оценке соответствия требованиям организации кандидатов на вакантные должности. Должностные инструкции используются при ранжировании работ или должностей и последующей разработке внутрифирменных систем оплаты труда. Для внесения в должностные инструкции изменений и дополнений издается соответствующий приказ руководителя организации, который доводится до работника под расписку. Заменены или заново утверждены должностные инструкции могут быть в следующих случаях: при изменении наименования организации или структурного подразделения; при изменении наименования должности; при изменении фамилии работника, замещающего данную должность, если инструкция была именной. Без правильных и грамотно составленных должностных инструкций невозможно эффективное управление персоналом. Основными задачами должностных инструкций является: ü облегчение адаптации нового сотрудника; ü установление сферы ответственности и компетентности; ü предоставление сотруднику возможности самоуправления и самоконтроля своей деятельности. Анализ должностных инструкций (обязанностей, полномочий и т. п.) дает информацию, необходимую для совершенствования организационной структуры, планирования мероприятий по повышению производительности труда. Нормативным документом для написания должностных инструкций с соблюдением основных требований является ГОСТ 6.38.90 «Требования к оформлению документов».

48

49

В производственных инструкциях по технической эксплуатации здания должны быть даны подробные указания о порядке технического обслуживания и содержания зданий и сооружений, установлены права и обязанности инженерно-технического персонала, ответственного за эксплуатацию зданий и сооружений. Указанными инструкциями должна регламентироваться система осмотра зданий и сооружений, а также устанавливаться правила содержания отдельных конструкций и инженерного оборудования. Производственные инструкции составляет технический персонал эксплуатирующей организации в соответствии с «Правилами безопасности» и другими действующими нормативными материалами и указаниями. Технологические инструкции утверждает главный инженер (технический директор) организации. Производственная инструкция разрабатывается с учетом требований заводов-изготовителей оборудования, конкретных условий эксплуатации; она должна содержать требования по технологической последовательности выполнения различных операций, методы и объемы проверки качества выполняемых работ. К инструкции по техническому обслуживанию и ремонту оборудования должны прилагаться технологические схемы. Производственная инструкция и технологическая схема должны пересматриваться и переутверждаться после реконструкции, технического перевооружения и изменения технологического процесса до включения оборудования в работу. Технологические инструкции также должны включать указания по безопасности ведения технологических процессов и безопасной эксплуатации оборудования, а также аварийной остановке последнего. Производственные инструкции должны не реже одного раза в два года пересматриваться и переутверждаться главным инженером эксплуатирующей организации. Производственные инструкции определяют порядок проведения производственных операций, осуществляемых при производстве работ, и порядок эксплуатационного обслуживания оборудования и конструкций объекта недвижимости. К регламентам более низкого уровня относятся приказы, распоряжения, информационные и справочные материалы. Назначение приказов и распоряжений – обеспечение реализации программ по управлению персоналом. Например, приказ о введении в действие корпоративного регламента, приказ о прекращении действия/изменении инструкции и пр. Справочники и шаблоны служат в качестве дополнений к ин-

Охрана труда – это создание здоровых и безопасных условий труда различными средствами (управленческими, организационно-техническими, санитарно-гигиеническими и другими). Ответственность за охрану труда несет работодатель. Руководство организации по эксплуатации недвижимости, несущее ответственность за охрану труда, должно обеспечивать разработку, внедрение и функционирование системы управления охраной труда в соответствии с ГОСТ Р 12.0.006–2002 «Общие требования по управлению охраной труда в организации». В соответствии с требованиями Трудового Кодекса РФ № 197-Ф3 от 30.12.2001, Федерального закона от 17.07.1999 № 181-Ф3 «Об основах охраны труда в Российской Федерации», все работники организации, в том числе ее руководитель, обязаны проходить обучение по охране труда и проверку знаний требований охраны труда в порядке, определенном Правительством Российской Федерации. Согласно Постановлению Министерства труда и социального развития и Министерства образования РФ от 13.01.2003 г. № 1/29 «Порядок обучения по охране труда и проверке знаний требований охраны труда работников организаций» руководители и специалисты предприятий должны проходить обучение и проверку знаний по охране труда не реже одного раза в три года. Следует учитывать, что в соответствии со ст. 20 Федерального закона «Об основах охраны труда в Российской Федерации», Постановле-

50

51

струкциям. Содержат информацию справочного характера и шаблоны документов (приказов, распоряжений, отчетов и пр.), появляющихся в ходе реализации программ управления персоналом. Не менее важен в стратегическом управлении организации аспект управления информационными потоками между работодателем и сотрудниками. Для примера можно выделить следующие информационные блоки: информация о правилах для сотрудников, информация об изменении условий работы для группы сотрудников или информация об изменении условий работы для конкретного сотрудника, конфиденциальная информация. Правила управления данными информационными потоками также должны быть строго регламентированы и описаны в соответствующих корпоративных стандартах (положениях, инструкциях). 2.4. Охрана труда и пожарная безопасность

нием Правительства от 28.01.2000 г. № 78 «О Федеральной инспекции труда» государственные инспекторы труда вправе отстранить от работы лиц, не прошедших в установленном порядке обучение, инструктаж и проверку знаний требований охраны труда. Планирование работы по охране труда – это управленческий процесс, позволяющий скоординировать работу по охране труда на основе эффективного использования финансовых и материальных средств. Составление планов по охране труда представляет собой разработку конкретных мероприятий на определенный срок, с указанием исполнителей и средств, необходимых для реализации мероприятий. При составлении планов следует руководствоваться Постановлением Минтруда РФ от 27 февраля 1995 г. № 11, в котором утверждены Рекомендации по планированию мероприятий по охране труда. Инструкция по охране труда для работника разрабатывается исходя из его профессии или вида выполняемой работы. Разработка инструкции по охране труда для работника осуществляется на основании приказа (распоряжения) работодателя. Инструкция по охране труда для работника разрабатывается на основе межотраслевой или отраслевой типовой инструкции по охране труда; при ее отсутствии – межотраслевых или отраслевых правил по охране труда, требований безопасности, изложенных в эксплуатационной и ремонтной документации организаций-изготовителей оборудования, а также технологической документации организации с учетом конкретных условий производства. Эти требования должны быть изложены применительно к профессии работника или виду выполняемой работы. Инструкции по охране труда для работников разрабатываются в соответствии с наименованиями профессий и перечнем видов работ, утверждаемыми работодателем. Перечень инструкций, подлежащих разработке, утверждается работодателем и рассылается в структурные подразделения организации. Инструкции по охране труда для работников разрабатываются руководителями соответствующих структурных подразделений и/или назначенным руководством лицом, ответственным за организацию охраны труда. Обучение работающих и изучение дисциплин по безопасности труда регламентируется ГОСТ 12.0.004–1990 «ССБТ. Организация обучения безопасности труда. Общие положения». Руководитель организации должен обеспечить следующие безопасные условия охраны труда: 52

ü безопасность работников при эксплуатации зданий, сооружений, оборудования, осуществлении технологических процессов, а также применяемых в производстве сырья и материалов; ü применение средств индивидуальной и коллективной защиты работников; ü соответствующие требованиям охраны труда условия труда на каждом рабочем месте; ü режим труда и отдыха работников в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации; ü приобретение за счет собственных средств и выдачу специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты, смывающих и обезвреживающих средств в соответствии с установленными нормами работникам, занятым на работах с вредными или опасными условиями труда, а также на работах, выполняемых в особых температурных условиях или связанных с загрязнением; ü обучение безопасным методам и приемам выполнения работ, инструктаж по охране труда, стажировку на рабочих местах работников и проверку их знаний требований охраны труда, недопущение к работе лиц, не прошедших в установленном порядке указанные обучение, инструктаж, стажировку и проверку знаний требований охраны труда; ü организацию контроля за состоянием условий труда на рабочих местах, а также за правильностью применения работниками средств индивидуальной и коллективной защиты; ü проведение аттестации рабочих мест по условиям труда с последующей сертификацией работ по охране труда в организации; ü проведение за счет собственных средств обязательных предварительных (при поступлении на работу) и периодических (в течение трудовой деятельности) медицинских осмотров (обследований) работников, внеочередных медицинских осмотров (обследований) работников по их просьбам в соответствии с медицинскими рекомендациями с сохранением за ними места работы (должности) и среднего заработка на время прохождения указанных медицинских осмотров; ü недопущение работников к выполнению ими трудовых обязанностей без прохождения обязательных медицинских осмотров, а также в случае медицинских противопоказаний; 53

ü информирование работников об условиях и охране труда на рабочих местах, о существующем риске повреждения здоровья и полагающихся им компенсациях и средствах индивидуальной защиты; ü предоставление органам государственного управления охраной труда, органам государственного надзора и контроля за соблюдением требований охраны труда информации и документов, необходимых для осуществления ими своих полномочий; ü принятие мер по предотвращению аварийных ситуаций, сохранению жизни и здоровья работников при возникновении таких ситуаций, в том числе по оказанию пострадавшим первой помощи; ü расследование в установленном Правительством Российской Федерации порядке несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний; üсанитарно-бытовое и лечебно-профилактическое обслуживание работников в соответствии с требованиями охраны труда; ü беспрепятственный допуск должностных лиц органов государственного управления охраной труда, органов государственного надзора и контроля за соблюдением требований охраны труда, органов Фонда социального страхования Российской Федерации, а также представителей органов общественного контроля в целях проведения проверок условий и охраны труда в организации и расследования несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний; ü выполнение предписаний должностных лиц органов государственного надзора и контроля за соблюдением требований охраны труда и рассмотрение представлений органов общественного контроля в установленные законодательством сроки; ü обязательное социальное страхование работников от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний; ü ознакомление работников с требованиями охраны труда. Работник организации обязан выполнять следующие условия охраны труда: ü соблюдать требования охраны труда; ü правильно применять средства индивидуальной и коллективной защиты;

ü проходить обучение безопасным методам и приемам выполнения работ, инструктаж по охране труда, стажировку на рабочем месте и проверку знаний требований охраны труда; ü немедленно извещать своего непосредственного или вышестоящего руководителя о любой ситуации, угрожающей жизни и здоровью людей, о каждом несчастном случае, происшедшем на производстве, или об ухудшении состояния своего здоровья, в том числе о проявлении признаков острого профессионального заболевания (отравления); ü проходить обязательные предварительные (при поступлении на работу) и периодические (в течение трудовой деятельности) медицинские осмотры (обследования). Обеспечение норм и правил пожарной безопасности является неотъемлемой частью охраны труда при проведении нормативно-технических мероприятий при эксплуатации недвижимости. Пожарная безопасность при эксплуатации объекта недвижимости должна осуществляться в соответствии с ППБ-01–93 «Правила пожарной безопасности в Российской Федерации» и «Правилами пожарной безопасности при эксплуатации зданий и сооружений». Приказ и инструкции о мерах пожарной безопасности, разработанные и утвержденные в установленном порядке, являются основными нормативными документами, невыполнение или нарушение которых влечет за собой дисциплинарную (материальную), административную, уголовную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством. Приказ вводит в действие основные положения, инструкции и рекомендации в части организации предупреждения и противопожарной защиты территории, зданий, сооружений и помещений. Приказом назначаются ответственные за пожарную безопасность в подразделениях организации и на эксплуатируемых объектах, регламентируется их деятельность и т. п. Такой приказ должен быть один по организации. Он является своего рода законом, а инструкции и положения конкретно детализируют и регламентируют порядок выполнения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности и являются собственно правилами пожарной безопасности на объекте. Для персонала, работающего на пожароопасных участках, разрабатываются инструкции по противопожарной безопасности. Основные требования к видам, содержанию и изложению инструкций (положений) о мерах пожарной безопасности включают единые требования, предъяв-

54

55

ляемые к нормативным документам в области пожарной безопасности. Инструкции устанавливают основные направления обеспечения систем предотвращения пожара и противопожарной защиты на эксплуатируемом объекте в соответствии с требованиями ГОСТ 12.01.2004 «Пожарная безопасность. Общие требования», порядок обеспечения безопасности людей и сохранности материальных ценностей, а также создание условий для успешного тушения пожара. Инструкции о мерах пожарной безопасности подразделяются на следующие виды: ü общая инструкция о мерах пожарной безопасности на объектах; ü инструкции для отдельных зданий, сооружений, помещений, видов работ; ü инструкции по обеспечению безопасного производства временных пожаро- и взрывоопасных работ в учреждении (сварочных, огневых, строительно-монтажных и т. п.), выполняемых в том числе и сторонними организациями; ü положения об организации деятельности добровольных противопожарных формирований и обучения персонала мерам пожарной безопасности на объекте. Инструкции разрабатываются лицами, ответственными за пожарную безопасность на объекте (главным инженером по эксплуатации и управляющим объектом). Руководители объекта (управляющий объектом, главный инженер объекта) обязаны: ü организовывать на подведомственных объектах изучение и выполнение правил пожарной безопасности всеми инженерно-техническими работниками (ИТР), служащими и рабочими; ü установить в торговых, административных, складских, производственных и вспомогательных помещениях строгий противопожарный режим (порядок осмотра и закрытия помещений после окончания работы, условия проведения огневых работ, правила пользования электронагревательными приборами, определение мест для курения и т. п.) и постоянно контролировать его соблюдение всеми работающими, а также посетителями предприятий торговли и общественного питания, баз и складов; ü организовать на объекте добровольную пожарную дружину (ДПД), а при наличии инженерно-технического персонала и пожарно-техническую комиссию (ПТК); 56

ü периодически проверять состояние пожарной безопасности объекта, контролировать несение службы охраной и знание ею обязанностей на случай пожара, работу добровольной пожарной дружины и принимать необходимые меры к улучшению их деятельности; ü организовать разработку и своевременное осуществление мероприятий, направленных на обеспечение безопасности людей на случай возникновения пожара; ü обеспечить содержание в постоянной исправности систем противопожарной защиты (противопожарного водопровода, установок сигнализации, автоматического пожаротушения и др.); при неисправности или выходе из строя этих систем принимать меры к приведению их в работоспособное состояние; ü организовать противопожарную подготовку (противопожарный инструктаж, пожарно-технический минимум) подчиненных работников; противопожарный инструктаж должен проводиться не реже одного раза в шесть месяцев, а пожарно-технический минимум – не реже одного раза в два года; ü установить перечень профессий и помещений, работники которых должны проходить обучение по программе пожарно-технического минимума; ü определить место и порядок проведения противопожарного инструктажа и занятий по пожарно-техническому минимуму, а также перечень должностных лиц, на которых возлагается их проведение; ü не допускать к работе лиц, не прошедших противопожарного инструктажа; ü обеспечить разработку планов действий обслуживающего персонала на случай возникновения пожара и организовывать не реже одного раза в год практические тренировки по обработке этих планов; ü ответственность за пожарную безопасность помещений, торговых ларьков, палаток, павильонов, буфетов, закусочных, кафетериев, отдельных складов, кладовых и других помещений несут их заведующие или другие должностные лица, специально назначенные приказом руководителя предприятия торговли, общественного питания, базы или склада. Таблички с указанием лиц, ответственных за пожарную безопасность, вывешиваются на видных местах. 57

Лица, ответственные за пожарную безопасность, обязаны: ü обеспечить выполнение на вверенных им участках работы требований настоящих правил; ü знать пожарную опасность предметов, применяемых или хранимых на вверенном участке, и не допускать нарушений правил их хранения; ü следить за исправностью сигнализации, телефонной связи, систем отопления и вентиляции, электроустановок, содержанием путей эвакуации, проездов, противопожарных разрывов, источников водоснабжения и принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей; ü знать правила использования имеющихся средств пожаротушения и обеспечивать их постоянную готовность к действию; ü разъяснить служащим и рабочим инструкции и правила пожарной безопасности, действующие на объекте; ü следить за тем, чтобы после окончания работы производилась уборка рабочих мест и помещений, отключалась электросеть, за исключением витринного и дежурного освещения, источников электропитания автоматических установок пожаротушения и сигнализации, а также электроустановок, которые по условиям технологического процесса производства должны работать круглосуточно. Эффективная система охраны труда и безопасности, внедренная при эксплуатации объекта недвижимости, является гарантом безопасности жизнедеятельности.

58

Глава 3 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ 3.1. Мониторинг и контроль технического состояния Здание в процессе эксплуатации должно находиться под систематическим наблюдением и контролем ответственных за это инженернотехнических работников. В этих целях эксплуатирующей организацией создается система мониторинга объекта недвижимости. Мониторинг технического состояния недвижимости – это система наблюдения за техническим состоянием объектов недвижимости, в рамках которой осуществляется сбор, систематизация и анализ информации об их техническом состоянии. Основные принципы мониторинга: ü законность получения информации о техническом состоянии объекта недвижимости; ü непрерывность наблюдения за техническим состоянием объекта недвижимости; ü открытость доступа к результатам проведения мониторинга. Задачи мониторинга: ü предотвращение возникновения аварийных ситуаций на объекте недвижимости; ü анализ соответствия нормативным требованиям мероприятий по техническому обслуживанию, ремонту и подготовке объекта недвижимости к сезонной эксплуатации; ü обеспечение эффективности использования бюджетных средств, направляемых на содержание, техническое обслуживание и ремонт объекта недвижимости; ü определение эксплуатационного ресурса объектов мониторинга и предельных сроков проведения капитального ремонта объекта недвижимости; ü учет влияния на эксплуатационный ресурс объектов мониторинга качества работ, выполняемых в течение гарантийных периодов после завершения строительства, реконструкции и капитального ремонта объекта недвижимости; ü анализ полученной в ходе мониторинга информации; 59

ü оценка эффективности и полноты реализации законов и других нормативных правовых актов в сфере содержания и ремонта недвижимости; ü объединение информационных потоков, формируемых различными органами, участвующими в проведении мониторинга. Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией здания техниками-смотрителями и другими уполномоченными лицами, здание должно подвергаться периодическим осмотрам. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Существуют три вида осмотра зданий: общий – осматривается все здание, включая все конструкции, инженерное оборудование, различные виды отделки здания и все элементы внешнего благоустройства; частичный – при котором осматриваются лишь отдельные части или устройства здания, например крыша, перекрытие, центральное отопление, водопровод и канализация, мусоропроводы, лифты; внеочередной – проводимый после ливней, ураганных ветров и сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, наносящих повреждения отдельным частям зданий. В ходе проведения осмотров здания (строения, сооружения) и прилегающей территории эксплуатирующая организация должна удостовериться: ü в исправном состоянии кровли и устройств по отводу атмосферных осадков с крыши здания; ü исправном состоянии внутренних сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения, не допуская течи в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов; ü исправности систем газоснабжения; ü исправности вентиляционных систем; ü исправности системы электроснабжения; ü исправности деревянных конструкций зданий (строений, сооружений); ü отсутствии трещин в каменных или бетонных стенах, в железобетонных колоннах, прогонах, фермах, балках и плитах; ü вертикальности стен и колонн, несущих конструкций сооружений;

ü исправном состоянии швов и соединений в железобетонных и металлических конструкциях; ü исправности конструкций, которые подвержены динамическим нагрузкам, термическим воздействиям или находятся в агрессивной среде. Общие осмотры здания должны проводиться два раза в год весной и осенью. Весенний общий осмотр зданий и сооружений производится после таяния снега, когда все части здания и дворовые участки освобождаются от снежного покрова и становятся доступными для осмотра. При весеннем осмотре уточняются объемы работы по текущему ремонту зданий, выполняемому в летний период текущего года. При весеннем техническом осмотре необходимо: а) тщательно проверить состояние несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий; б) установить дефектные места, требующие длительного наблюдения; в) проверить механизмы и открывающиеся элементы окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств; г) проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки и ливнеприемники. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать арендаторов помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. Осенний общий осмотр зданий производится перед наступлением отопительного сезона и до образования снежного покрова, затрудняющего осмотр частей зданий и придомовых территорий. К этому времени должны быть закончены все работы по текущему ремонту, намеченные к выполнению в летний период для подготовки здания к эксплуатации в зимних условиях. При осеннем техническом осмотре необходимо: а) тщательно проверить несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений и принять меры по устранению всякого рода щелей и зазоров; б) проверить подготовленность покрытий зданий к удалению снега и необходимых для этого средств (снеготаялки, рабочий инвентарь), а также состояние желобов и водостоков;

60

61

в) проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств. Кроме перечисленных задач по осмотру зданий, целью технических осмотров является разработка предложений по улучшению технической эксплуатации зданий, а также качеству проведения всех видов ремонта. Календарные сроки общих осмотров здания устанавливаются соответствующим руководителем подразделения по техническому обслуживанию или руководителем эксплуатирующей организации. Календарные сроки общих осмотров здания устанавливаются в зависимости от климатических условий. Общие осмотры здания производятся технической комиссией в составе: управляющий объектом (зданием), инженер по эксплуатации здания и главный инженер эксплуатирующей организации, техник-смотритель здания, рабочие соответствующих специальностей и представители профессиональных сервисных организаций (при осмотре крыши – кровельщик и плотник, при осмотре системы центрального отопления – инженер-сантехник, слесарь по отоплению и т. д.). При осмотре здания, в котором наблюдаются деформации, в состав технической комиссии должны привлекаться отдельные специалисты-эксперты из проектных, производственных, научных и других организаций. При общем осмотре здания техническая комиссия обращает особое внимание на обнаружение недостатков, снижающих эксплуатационные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудования, вызванные нарушением правил пользования и содержания помещений арендаторами и посетителями объекта (здания). При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением арендаторами помещений условий договоров аренды. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения (дефекты), места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также необходимые меры для их устранения, с указанием сроков выполнения работ и сведения о выполненном при осмотре ремонте, а также оценка технического состояния здания и его элементов.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты общих обследований состояния здания, выполняемых периодически, оформляются актами. Все неисправности конструкций, сооружений и инженерного оборудования, выявленные при осмотре, записываются в акт общего осмотра здания, составляемый в двух экземплярах. Один экземпляр акта представляется в управляющую организацию. Обобщенные данные о состоянии здания должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте. Эксплуатирующая организация на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок: а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период; б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра – на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта; в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях. Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования здания устанавливается сервисными организациями, осуществляющими техническое обслуживание этого оборудования. Частичный осмотр отдельных конструкций, частей здания или установленного в нем инженерного оборудования производится в двух случаях: а) если не приняты срочные меры по ликвидации причин появления деформаций в конструкциях или частях зданий, что может привести к разрушению отдельных конструкций или к аварии здания в целом; б) при эксплуатации инженерного оборудования, которое должно осматриваться в процессе эксплуатации более часто (в целях его бесперебойной работы), чем это делается при общем осмотре. Частичные осмотры отдельных конструкций или частей здания при появлении в них деформаций должны проводиться в срок от 1 до 10 дней с момента обнаружения дефекта в зависимости от характера деформации. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных ос-

62

63

мотров элементов и помещений зданий приведена в ВСН 58–88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения». Частичный осмотр отдельных конструкций, частей зданий и оборудования производится штатными рабочими службы технического обслуживания или назначенными для этих целей специалистами профессиональных сервисных организаций. В ходе осмотра на месте принимаются меры по устранению обнаруженных неисправностей или повреждений, которые должны быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, устраняются в установленные сроки. Контроль за выполнением графиков осмотров осуществляет инженер по эксплуатации здания и техник-смотритель, который ведет книгу учета выполнения графика осмотров конструкций и оборудования здания. При внеочередном осмотре устанавливаются повреждения, причиненные зданию, его отдельным частям и оборудованию в результате прошедших ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других стихийных бедствий (затопление подвалов и нижних этажей, повреждение кровель, воздушных сетей, антенн, водосточных труб и т. д.) для принятия срочных мер по их устранению и предотвращению повреждений в будущем. Особое внимание должно быть обращено на немедленное устранение повреждений, угрожающих жизни людей и дальнейшей сохранности здания. Внеочередные осмотры в зданиях проводятся в срочном порядке не позднее 1–2 дней после стихийного бедствия. Последовательность внеочередного осмотра устанавливается в каждом отдельном случае в зависимости от характера повреждения здания. Техническое состояние элементов зданий и объектов определяется путем внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе эксплуатации. По решению технической комиссии в необходимых случаях производится вскрытие конструкций. Принятое в эксплуатацию новое здание должно особенно тщательно осматриваться в первый год эксплуатации. Обнаруженные при этом недостатки, снижающие эксплуатационные качества помещений, долговечность конструкций, надежность работы инженерного оборудова-

ния, допущенные подрядчиком, устраняются последним безвозмездно в течение гарантийных сроков. При обнаружении деформаций, вызвавших появление трещин, расслоение кирпичной кладки стен, раскрытия стыков в крупноэлементных сборных конструкциях и т. п., производится, в случае необходимости, временное крепление конструкций, устанавливаются стандартные маяки, позволяющие наблюдать за трещинами с занесением результатов наблюдений в специальный журнал. Одновременно привлекаются специалисты-эксперты для определения причин появления трещин и установления необходимых мер по ликвидации деформаций и предотвращения их в будущем. Результаты всех видов осмотра здания и объемы подлежащих выполнению ремонтно-строительных работ заносятся в акт общего осмотра здания, составленный по установленной форме. При обнаружении неисправностей, устранение которых входит в обязанности специализированных организаций, эксплуатирующая организация обязана немедленно сообщить об этом соответствующей организации для принятия мер по устранению неисправностей. При осмотре стен, фасадов, балконов и других выступающих частей здания и выполнении работ по снятию элементов наружной и внутренней отделки, угрожающих обрушением, должны соблюдаться правила техники безопасности. Проведение мониторинга обеспечивает полноту, сопоставимость, своевременность и достоверность информации о техническом состоянии объекта недвижимости.

64

65

3.2. Техническое обслуживание инженерного оборудования Техническое обслуживание – это комплекс мероприятий и работ в отношении инженерных систем и строительных конструкций здания, позволяющий обеспечить их надежную и безаварийную эксплуатацию в течение всего нормативного срока службы этих систем и конструкций. Работы делятся по системам и элементам: водопровод, канализация, отопление, электроснабжение, лифты, лифтовая связь, диспетчерское обслуживание, круглосуточное аварийное обслуживание, содержание кровель, подвалов, технических помещений, ограждающих конструкций, оконных и дверных заполнений, внутренняя и внешняя отделка общих помещений и многое другое. Работы включают в себя ежеднев-

ный контроль состояния, профилактический ремонт или замену вышедшего из строя оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации, герметизации систем, аварийный круглосуточный заявочный ремонт. Перечень работ по техническому обслуживанию включает в себя большое количество работ, которые рекомендуются Правилами и Нормами технической эксплуатации зданий. Техническое обслуживание инженерных систем – это комплекс взаимосвязанных организационно-технических мероприятий, направленных на обеспечение жизнедеятельности здания. Он позволяет обеспечить нормальное функционирование инженерных систем здания и его оборудования в течение всего периода использования. Это достигается за счет систематических регламентных, профилактических, настроечных и регулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов, узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе эксплуатации. Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования включают работы по техническому обслуживанию систем: ü теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения); ü газоснабжения; ü вентиляции, кондиционирования и холодоснабжения; ü дымоходов; ü водопровода и канализации; ü противопожарного водопровода; ü мусоропровода; ü дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации; ü лифтового хозяйства и подъемных устройств; ü электроплит; ü внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле- и прочего оборудования; ü тепловых пунктов и других инженерных систем. Техническое обслуживание инженерных систем является основой бесперебойной работы любого здания. Значительно дешевле предотвратить поломку, чем устранять ее, когда она уже произошла. График планово-профилактических работ разрабатывается на основе технической документации заводов-изготовителей оборудования. Техническое обслуживание инженерных систем объекта недвижимости включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности оборудования, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации.

Техническое обслуживание может осуществляться на периодической основе, т. е. выполняться согласно графику планово-профилактических работ. Постоянное техническое обслуживание предполагает мониторинг рабочего состояния инженерных систем на постоянной основе. Сезонное техническое обслуживание выполняется для подготовки или перевода систем к зимнему отопительному или летнему сезону. Выбор типа технического обслуживания зависит только от здания или сооружения, его инженерной инфраструктуры, архитектурно-строительного решения. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения осмотров с использованием современных средств технической диагностики. К работам, выполняемым при проведении осмотров основных инженерных систем здания, относятся следующие: ü устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения и водоотведения (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей – дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов; ü устранение незначительных неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др., замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов); ü устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.). Проведение работ по техническому обслуживанию персоналом службы эксплуатации представлено на рис. 3.1 и 3.2.

66

67

Рис. 3.1. Слесарь-сантехник выполняет наладку и регулировку инженерного оборудования системы отопления

Рис. 3.2. Электромонтер проводит технический осмотр осветительного оборудования

68

Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Частичные осмотры систем водоснабжения и водоотведения проводятся 3–6 раз в месяц, системы центрального отопления 3–6 раз в месяц в отопительный период. Осмотры открытой электропроводки и светильников во вспомогательных помещениях проводятся 3 раза в месяц, осмотры скрытой электропроводки – 6 раз в месяц. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния оборудования (журналах, специальных карточках и т. п.). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния инженерного оборудования, выявленные неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах. В целях обеспечения бесперебойной работы системы отопления обслуживающему техническому персоналу необходимо изучить систему отопления здания как по чертежам, так и путем ее осмотра в натуре. Персонал, обслуживающий отопительную систему, обязан своевременно выявлять и в кратчайший срок устранять неисправности системы, выводящие ее из строя или приводящие к перерасходу топлива, а также систематически поддерживать нормальную температуру в помещениях. Системы горячего и холодного водоснабжения и канализации должны находиться в состоянии, обеспечивающем бесперебойную их работу. Из трубопроводов и приборов не должно быть утечек воды. Инженерно-технический персонал, ведающий эксплуатацией зданий, обязан: ü в кратчайший срок устранять выявленные при осмотрах или отмеченные в заявлениях жильцов, арендаторов или нанимателей помещений неисправности системы; ü составлять ежегодно опись неисправностей водопровода и канализации, которые не могли быть устранены в порядке текущего ремонта (смена значительного количества санитарных приборов, смена труб дворовой канализации и т. п.); ü обеспечивать не реже одного раза в год профилактическую прочистку дворовой канализационной сети; ü осуществлять не реже двух раз в год профилактическую прочистку домовой канализационной сети (через ревизии); 69

ü следить за постоянной доступностью для осмотра колодцев дворовой сети; крышки колодцев круглый год должны очищаться от земли, мусора и снега; ü отметить местоположение колодцев специальными табличками, прикрепленными к стенам здания, с указанием расстояния до колодца. Главным требованием по содержанию и эксплуатации системы вентиляции является обеспечение нормативных воздухообменов во всех помещениях. С этой целью инженерно-технические работники, обслуживающие систему вентиляции, обязаны: ü изучить систему вентиляции путем ее осмотра в натуре и ознакомиться с ее чертежами (в случае их отсутствия необходимо нанести на планы этажей и чердаков все вентиляционные каналы, чердачные короба и вытяжные шахты); ü принять меры к немедленному устранению всех выявленных неисправностей системы, ухудшающих ее работу. Главными требованиями по содержанию и эксплуатации системы газоснабжения являются бесперебойная ее работа и отсутствие утечек газа в помещении. Все работы по ремонту и надзору за газовыми приборами и газопроводами производятся трестом (конторой) Горгаз. Электрооборудование в зданиях должно обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии к источникам освещения, бытовым приборам, силовым установкам и другим токоприемникам, имеющимся в здании. При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний и осеннезимний периоды выполняются следующие работы: ü ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях; ü ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и отопления. Также к техническому обслуживанию относятся: ü регулировка и наладка системы отопления в период ее опробования; ü промывка системы отопления; ü очистка и промывка водопроводных баков; ü регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

Техническое обслуживание строительных конструкций и элементов здания заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, по отделке зданий, предотвращающей преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации объекта недвижимости, а также в обеспечении безопасности людей, поддержании нормируемых параметров обеспечения комфортности объекта. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания состоит из работ, способствующих предупреждению преждевременного износа здания и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех его элементов: ü фундамента и стен подвалов; ü стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров; ü перекрытий; ü перегородок; ü крыш и чердаков; ü водоотводящих устройств; ü окон, дверей, лестниц, печей. Работы по текущему ремонту подразделяются на планируемые и непредвиденные. К планируемым работам относятся периодические осмотры и профилактический ремонт. К непредвиденным работам относятся работы по устранению мелких повреждений и неисправностей, выявляемые в процессе эксплуатации здания. При техническом обслуживании строительных конструкций должен быть установлен систематический строительный надзор за техническим состоянием несущих и ограждающих конструкций здания в целях своевременного обнаружения и контроля за устранением выявленных неисправностей и повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

70

71

Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации оборудования. Текущий ремонт внутридомовых систем инженерного оборудования заключается в проведении планово-предупредительных работ в целях предотвращения его преждевременного износа, а также работ по устранению мелких повреждений, возникающих в процессе эксплуатации. 3.3. Техническое обслуживание строительных конструкций

Защита строительных конструкций зданий и сооружений от механических повреждений и перегрузок обеспечивается путем организации систематической уборки промышленной пыли и снега с покрытий зданий, осмотров, ревизий и безотлагательных ремонтов конструкций и элементов в случае необходимости. В процессе технических осмотров конструкций и отделки здания устраняются выявленные мелкие неисправности. При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано постоянное наблюдение за их развитием, выяснены причины возникновения, степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания и определены сроки устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов следует провести обследование элементов здания специализированной организацией. При осмотре фундаментов со стороны подвального помещения необходимо обращать особое внимание на наличие трещин в теле фундаментов и местные повреждения кладки, выпадение отдельных кирпичей; на расстройство в стыках и сопряжениях крупных элементов фундаментов со смежными конструкциями, с образованием трещин и опусканием одного блока по отношению к другому; на появление агрессивных вод и возможное разрушение ими кладки фундаментов. При наличии трещин в теле фундаментов, а также при раскрытии швов между отдельными блоками или панелями в сборных фундаментах или при появлении трещин на блоках или панелях зданий должно быть организовано регулярное наблюдение за трещинами с установкой на них маяков. В процессе эксплуатации подвальных помещений необходимо следить за тем, чтобы все помещения были чистыми, сухими и в летний период регулярно проветривались, чтобы мусоросборные камеры своевременно освобождались от мусора, все трубопроводы, проходящие по подвальным помещениям, а также входы в подвальные помещения были в исправном состоянии. При осмотре стен зданий из кирпича, крупных блоков и крупных панелей необходимо обращать внимание: ü на наличие и характер трещин как в теле стен, так и местах сопряжения их с балконными плитами, эркерами и непосредственно под ними, особенно в наиболее нагруженных частях стен; ü расслоение рядов кирпичной кладки, состояние заделки горизонтальных и вертикальных стыков в крупноблочных и крупно-

панельных домах, разрушение и выветривание стенового материала; ü провисание и выпадение отдельных кирпичей из оконных и дверных перемычек, состояние фактурного слоя или облицовочной керамической плитки и наличие сырых пятен; ü состояние кладки парапетов и парапетных столбиков, венчающих и промежуточных карнизов, поясков и других горизонтальных членений, а также на состояние всех навесных архитектурных деталей на фасадах, включая покрытия всех выступающих частей. В случае обнаружения на стенах зданий трещин следует немедленно установить маяки, организовав регулярное наблюдение за ними с записью результатов наблюдений в специальный журнал. При осмотре стен деревянных зданий с наружной стороны необходимо обращать внимание: ü на заражение венцов в рубленых стенах, особенно нижних, а также каркасов зданий дереворазрушающими домовыми грибками и жуками-точильщиками, на наличие и состояние изоляции между каменным цоколем и нижним венцом; ü плотность законопатки пазов, выход отдельных венцов и простенков из плоскости стены, просадку углов и отдельных мест стен, состояние облицовки или наружной штукатурки, состояние обделки углов, мест сопряжений внутренних стен с наружными, оконных и дверных проемов, плотность прилегания отливных досок к нижним венцам и на наличие у этих досок надлежащего уклона, обеспечивающего отвод атмосферных вод от стен здания. При осмотре фасадов зданий необходимо обращать внимание на состояние покрытия карнизов и всех выступающих архитектурных деталей и их крепление, водоотводящих устройств с крыш, балконов и эркеров, состояние штукатурного и окрасочного слоев, облицовочных плит, парапетных ограждений, пожарных лестниц и т. п. Особенно тщательному осмотру подлежат участки стен, расположенные вблизи водосточных труб и лотков и мест наиболее обильного стока ливневых и талых вод; приемные воронки и водосточные трубы; необлицованные цокольные шлакобетонные блоки панели, кирпичная кладка. При обнаружении неисправностей все поврежденные участки отделочного слоя следует отбить, а после выявления и устранения причин

72

73

повреждения – произвести их восстановление. Стены надлежит периодически очищать, восстанавливать штукатурку, перекрашивать и промывать сильно загрязненные, выцветшие и облупившиеся фасады. При осмотре всех перекрытий следует обращать особое внимание на горизонтальность пола, провисание и зыбкость перекрытия, трещины в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке или затирке потолков, отсыревание потолков, достаточную звукоизоляцию, газо- и влагонепроницаемость над котельными помещениями и прачечными. В процессе эксплуатации не допускается превышения предельной нагрузки на перекрытие жилых и общественных зданий, установленной строительными нормами и правилами или проектом. Основное внимание при эксплуатации паркетных полов по лагам должно быть обращено на действие вентиляции подпольного пространства и предохранение его от попадания влаги. Вентиляция подпольного пространства осуществляется через половые вентиляционные решетки. При отсутствии решеток необходимо поставить их в двух расположенных по диагонали углах каждого помещения. При осмотре паркетных полов необходимо обращать внимание на наличие местных повреждений клепок, плотности примыкания клепок или щитов друг к другу и к основанию, на прогиб и зыбкость пола. Последние признаки могут явиться показателями развития грибковых и жучковых вредителей в древесине. Полы, покрытые линолеумом, протираются холодной или теплой водой. Для мытья полов нельзя применять средства, содержащие соду и другие щелочи. Периодически линолеумный пол после мытья следует натирать восковой мастикой. При осмотре крупнопанельных перегородок и перегородок из мелкоразмерных несгораемых плит следует обращать внимание на зыбкость перегородок, выпучивание их и местные повреждения отделочного слоя, наличие трещин в теле перегородок и в местах сопряжения перегородок между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными перегородочными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов (водопровода, канализации и центрального отопления). Сохранность и долговечность всего здания в первую очередь обеспечиваются правильным содержанием крыши, созданием нормального температурно-влажностного режима в чердачном помещении и своев-

ременным выполнением необходимого текущего ремонта покрытия. При систематическом наблюдении за состоянием крыш необходимо обращать особое внимание на кровли. Во время осмотров кровель из рулонных материалов необходимо обращать внимание на состояние примыкания кровли к выступающим конструкциям, дымовым и вентиляционным трубам и пр. Перед осмотром кровля очищается от мусора, листьев, ветвей, пыли и т. п. При очистке и ремонте кровель необходимо пользоваться только мягкой обувью. Следует обращать внимание на состояние древесины ферм и стропил и возможное наличие плесени, гнили и жучковых поражений, а также надежность крепления и наличие гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями. Особенно тщательный осмотр сопряжений деревянных частей крыш производится в новых зданиях, в которых эти конструкции могут получить деформации в течение первых 1,5–2 лет эксплуатации из-за усушки и усадки древесины. Эти деформации надо предупреждать своевременным подтягиванием болтов, хомутов и других металлических креплений до нормального натяжения в узловых соединениях конструкций. Во время осмотров стальных кровель следует обращать внимание на окраску, плотность лежачих и стоящих фальцов, разжелобков, свесов и крепление их к костылям, состояние настенных желобов, лотков и воронок водосточных труб, наличие пробоин в кровле и грязи в настенных желобах, покрытие брандмауэров, дымовых и вентиляционных труб, а также на повреждения кровли в местах установки антенн и крепления оттяжек. При осмотрах черепичных кровель, а также кровель из асбестоцементных плоских плиток и волнистых листов следует обращать внимание на наличие и состояние надлежащего напуска плиток и листов, на правильность перекрытия, особенно в коньковых и ребровых рядах, а также на надежность обделки примыканий к выступающим частям. Все обнаруженные при осмотрах крыш недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта. При осмотре и определении технического состояния лестниц и их отдельных конструктивных элементов необходимо обращать внимание: ü на состояние и прочность заделки лестничных площадок в стены лестничных клеток (по внешнему виду) при лестницах из сборных железобетонных элементов в крупноблочных и крупнопанельных домах с несущими стенами;

74

75

ü сопряжение лестничных маршей с лестничными площадками; ü состояние ступеней и опор лестничных маршей и металлических деталей в местах их сварки с определением надежности их крепления и степени повреждения их коррозией; ü наличие трещин и повреждений в лестничных площадках, маршах и накладных проступях; ü состояние и надежность крепления решетки-перил; ü состояние несущих поперечных стен в местах примыкания к ним лестничных площадок и маршей при лестницах в зданиях с панельными и поперечными несущими стенами; ü появление трещин в углах в местах сопряжения поперечных несущих стен с наружными стенами; ü состояние внутренних продольных стен, собираемых из панелей с заделанными инженерными проводками (водопровод, канализация, внутренний водосток и т. п.); ü состояние несущих конструкций ступеней, сопряжения косоура с металлической балкой лестничной площадки, на состояние и надежность крепления решетки-перил при лестницах на металлических косоурах в кирпичных домах; ü состояние лестничных площадок, ступеней и подступенков, на прочность крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, на надежность крепления лестничных перил и поручня, на появление дереворазрушителей в конструктивных элементах лестниц при деревянных лестницах. Все обнаруженные при осмотрах лестниц недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта. Неисправности в ограждениях лестничных маршей должны устраняться немедленно. Профилактический текущий ремонт производится в соответствии с пообъектным планом работ. В соответствии с полученным заданием рабочие получают со склада (мастерской) необходимый инструмент, приспособления, материалы, погружают на транспортные средства (или переносят сами), выгружают на объекте (рабочей зоне) со складированием в определенном порядке. После окончания работы рабочие очищают и убирают рабочее место, транспортируют отходы и мусор в установленные места, неиспользованные материалы, инструменты и приспособления погружают на транспортные средства (или переносят сами), разгружают и складируют на складе (или в мастерской).

При производстве профилактического ремонта операции по заготовке отдельных деталей, конструктивных элементов выполняются на постоянных рабочих местах в мастерских. Погрузка, транспортировка и разгрузка грузов внутри помещений должны осуществляться таким образом, чтобы при этом не нарушались целостность и внешний вид строительных конструкций и не превышались допустимые проектной документацией нагрузки для отдельных зон конструкций. Поддержание в надлежащем техническом состоянии кровли здания, водосточных труб, воронок, трубопроводов внутреннего водостока, отмостки, планировки прилегающей территории, внутренних и внешних сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и др. обеспечивает исключение замачивания грунтов у основания фундаментов и поддержание в зданиях и помещениях проектного температурно-влажностного и санитарно-гигиенического, противопожарного, взрывобезопасного и др. режимов. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником объекта, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию объекта (управляющей компанией) в установленные сроки.

76

77

3.4. Система планово-предупредительного ремонта В процессе эксплуатации здания любого назначения необходимо выполнять ряд ремонтно-строительных работ для обеспечения нормативных сроков его службы и предупреждения преждевременного износа отдельных частей здания и инженерного оборудования. Система планово-предупредительного ремонта объектов недвижимости представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке. Согласно МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279), ремонт объектов недвижимости представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций. По периодичности ремонт-

ные работы подразделяются на два вида: текущий и капитальный ремонт. Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до одного года – к текущему; при периодичности ремонта более одного года – к капитальному. К текущему ремонту объектов недвижимости относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В положении для каждого конструктивного элемента объекта недвижимости приведен примерный перечень работ по текущему ремонту. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам арендаторов и эксплуатирующего персонала. Текущий ремонт, как правило, производится силами персонала управляющей компании, для чего в ней создается специальное ремонтно-строительное подразделение и хранится неприкосновенный запас необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций материалов, деталей, санитарно-технического оборудования (трубы, фасонные части и фитинги, пароводяная и газовая арматура, электрические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяется в зависимости от вида зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуатации и среды, а также прочности примененных при строительстве материалов и деталей. Текущий ремонт подразделяют на профилактический и непредвиденный. Профилактический текущий ремонт выполняют с целью предупредить разрушение отдельных частей здания и его инженерного оборудования в заранее запланированные сроки с указанием конкретных видов и объемов работ. Непредвиденный текущий ремонт выполняют в строгом порядке в результате воздействия на здание урагана, наводнения, землетрясения и других стихийных явлений природы. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на капитальный

ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Работы по текущему ремонту жилых и общественных зданий отличаются небольшими объемами работ, но требуют неукоснительного их выполнения, так как последствия нарастающих разрушений могут привести к весьма серьезным отрицательным результатам. Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ. Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) составляются с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях. Текущий ремонт выполняется посредством проведения ремонтностроительных работ, с помощью которых стремятся вернуть зданию его надежность и сохранить эксплуатационную пригодность. Приемка законченного текущего ремонта объекта должна осуществляться технической комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя управляющей организации. К капитальному ремонту объекта недвижимости относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.). Примерный перечень работ по капитальному ремонту приводится в МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений». Там же приведена примерная периодичность проведения капитальных ремонтов. В конкретных условиях сроки проведения капитального ремонта следует уточнить с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов.

78

79

Капитальный ремонт может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования. Выборочный капитальный ремонт объекта недвижимости в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа. Комплексный капитальный ремонт производственных зданий и сооружений в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности. В качестве исходных данных для планирования капитального ремонта жилых зданий используются отчетные материалы по изучению их механического состояния, данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков и особенно данные, полученные при сплошном техническом обследовании старого недвижимого фонда города. Основными задачами, на решение которых направлено планирование капитального ремонта, являются: ü своевременное осуществление ремонтных работ, обеспечивающее поддержание здания в удовлетворительном состоянии; ü максимальное устранение физического и морального износа зданий; ü концентрация финансовых и материально-технических ресурсов на пусковых объектах в целях ввода их в нормативные сроки; ü обеспечение ритмичности в проведении ремонтных работ и равномерной сдачи объектов ремонта в течение года; ü осуществление группового метода капитального ремонта жилых зданий, обеспечивающего комплексное решение вопросов жилой застройки городских кварталов. Перспективные планы капитального ремонта зданий целесообразно разрабатывать с привлечением специализированной проектной организации и увязывать с генеральными планами развития и реконструкции городских районов старой застройки. На основе этих планов составляются пятилетние и годовые планы капитального ремонта с разбивкой объемов работ и распределением объектов по кварталам и месяцам (титульные списки капитального ремонта).

Планы капитального ремонта недвижимого фонда должны содержать как строительные, так и натуральные показатели. Капитальный ремонт зданий должен выполняться, как правило, подрядным способом, силами специализированных ремонтно-строительных организаций. Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать: ü наименование и количество основных работ по объекту; ü наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями; ü общую стоимость каждого вида работ; ü календарные сроки ремонтов; ü потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих; ü источники и механизм финансирования капитального ремонта. Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами. Следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта конструкций объекта недвижимости приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Все работы, предусмотренные системой планово-профилактических ремонтов, выполняются в соответствии с согласованной с собственником объекта недвижимости программой управления. Последняя конкретизируется в годовых планах-графиках проведения ремонта, где указываются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам. Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ. Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами. В общем виде процесс обеспечения ремонта объектов представлен на рис. 3.3. Система ремонта зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей объектов. Также могут быть

80

81

произведены аварийный и охранно-поддерживающий ремонты. Аварийный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями. Охранно-поддерживающий ремонт осуществляют в ветхих зданиях, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Рис. 3.3. Процесс обеспечения ремонта

3.5. Сезонная эксплуатация объекта Смена времен года накладывает особый отпечаток на техническую эксплуатацию зданий. Так, в зимний период санитарно-технические и отопительные системы работают с наибольшей нагрузкой. Ограждающие конструкции испытывают воздействия знакопеременных температур. Большие ветровые нагрузки при низких температурах создают условия для интенсивного охлаждения помещений. Одним из важнейших мероприятий по подготовке здания к зиме является составление плана работ, предусматривающего комплексный ремонт источников теплоснаб82

жения, теплотрасс, а также устранение отказов в системах отопления, горячего и холодного водоснабжения, выявленных в прошедшем отопительном сезоне. Здание считается подготовленным к зиме при подписании соответствующего акта. Целью подготовки объектов к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) здания, обеспечивающих нормативные требования для проживания, работы людей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке объекта к эксплуатации в зимний период надлежит: ü устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водои электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; ü привести в технически исправное состояние прилегающую территорию с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; ü обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов. Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утверждаются органом местного самоуправления (по предложению организации, обслуживающей указанный объект) с учетом завершения всех работ в северных и восточных районах – до 1 сентября, в центральных – к 15 сентября, в южных – до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники и их уполномоченные и главные государственные инспекции. План-график подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.

83

В период подготовки объекта к работе в зимних условиях организуются: ü подготовка и переподготовка кадров (работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворников); ü подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов), инструктаж персонала; ü подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем); ü в неотапливаемых помещениях – ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода. При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье). Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления. Готовность объекта к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием: ü паспорта готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях; ü актов на исправность автоматики безопасности и контрольноизмерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий; ü актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования; ü обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона: твердого – не ниже 70 % потребности отопительного сезона, жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода; ü запаса песка для посыпки тротуаров из расчета не менее 3-4 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади; ü актов о готовности уборочной техники и инвентаря;

ü актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир (помещений) к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного и горячего водоснабжения и отопления. Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября. В летний период должны быть проведены следующие работы: а) по котельным – ревизия арматуры и оборудования приборов КИП и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовка контингента операторов и осуществление завоза топлива: твердого – в расчете 70 % потребности в отопительном сезоне, жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. Хранение топлива следует производить в соответствии с установленными требованиями; б) по тепловым сетям – промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях); в) по тепловым пунктам – ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.); г) по системам отопления и горячего водоснабжения – ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов; при непрогреве радиаторов – их гидропневматическая промывка. По окончании ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки; д) по уборочной технике и инвентарю для дворников – проверка, ремонт, замена; е) завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3-5 % массы песка) или ее заменителя; ж) разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений правил подготовки зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т. д.); з) наличие первичных средств пожаротушения.

84

85

Здания любого назначения в зависимости от капитальности должны прослужить 100–150 лет. Ппостроенные в настоящее время здания, будут эксплуатироваться в XXII в., для чего необходимо их строить и эксплуатировать так, чтобы обеспечить сохранность в будущем. 3.6. Аварийное и диспетчерское обслуживание Аварийно-ремонтная служба создается для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования здания, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления. Аварийная служба осуществляет: ü срочную ликвидацию засоров канализации; ü устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации; ü ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения; ü в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии; ü содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использование ее по назначению. При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий. Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварий в любое время суток. В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организаций, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние адреса руководителей, их личные, домашние и служебные телефоны. При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, под86

земной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий. Диспетчерская служба (ДС) осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования: ü лифтов; ü систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов); ü систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации; ü систем газоснабжения; ü электрощитовых здания, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий; ü установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности; ü сигнализацию при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых. Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает: контроль загазованности технических подполий и коллекторов; громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями и т. д. Работа ДС осуществляется круглосуточно. Ее служба ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии; о всех авариях или перерывах в работе систем водоснабжения, канализации, тепло-, электроснабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по обслуживанию здания, а также в специализированные организации, обслуживающие лифты, газовое оборудование, водопроводно-канализационное и др. Для обеспечения рациональной работы в ДС должен быть комплект рабочей документации на объект, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений здания. 87

Традиционные решения инженерного оборудования здания представляют собой совокупность отдельных систем, не взаимодействующих между собой (автономных). Здание, в котором эти системы объединены в интегрированный комплекс и правильно организованы (с учетом возможных будущих изменений) уже на этапе проектирования, называется «интеллектуальным зданием». Диспетчеризация, учет ресурсов, энерго- и ресурсосбережение, повышение рыночной стоимости здания – таким становится содержание проектов на сегодняшний день. И эти темы актуальны не только в строительстве крупных административных и офисных комплексов, но и в коттеджном строительстве, и в жилых комплексах элитного класса. Интеллектуальное здание (IB – Intelligent Building) представляет собой совокупность инженерно-технических решений и организационных мероприятий, направленных на создание высокоэффективной экономичной системы управления зданием (Building Managment Systems), максимально отвечающей потребностям пользователей и владельцев этого интеллектуального здания. В области эксплуатации недвижимости определим интеллектуальное здание как современную технологию автоматизированных комплексов систем инженерного оборудования здания с определенной степенью их интеграции на основе структурированных кабельных систем и стандартов открытых систем.

Система диспетчеризации – это набор аппаратных и программных средств для централизованного контроля и управления инженерными системами. Информация обо всем подключенном к системе диспетчеризации оборудовании выводится в режиме реального времени на экран компьютера. Инженерное оборудование интеллектуального здания – это комплекс сложных инженерно-технических систем безопасности, жизнеобеспечения, информатизации (КСБЖИ) с соответствующими системами управления (рис. 3.4). Важной частью КСБЖИ являются автоматизированные системы управления, составляющие суть интеллектуального здания. Все слаботочные системы контроля объединяются на основе структурированной кабельной системы (СКС) в систему диспетчеризации инженерного оборудования здания с единым центром мониторинга систем. В состав КСБЖИ интеллектуального здания входят: 1. Интегрированный комплекс технических средств безопасности: ü система управления доступом; ü система охранно-тревожной сигнализации; ü система телевизионного наблюдения; ü система сбора и обработки информации; ü система пожарной сигнализации и оповещения о пожаре; ü система автоматического пожаротушения. 2. Комплекс систем жизнеобеспечения: ü системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; ü система управления микроклиматом; ü система гарантированного бесперебойного электроснабжения; ü система удаленного мониторинга и управления электроснабжением; ü системы освещения и управления освещением; ü система учета энергоносителей и другие системы; ü системы контроля и управления лифтами, эскалаторами и пр. 3. Комплекс систем информатизации: ü локальная вычислительная сеть; ü система приема эфирного и спутникового телевидения; ü система радиофикации; ü система телефонной сети; ü система проведения конференций с синхропереводом; ü система электрочасофикации; ü средства оперативной радиосвязи персонала и другие системы. 4. СКС. 5. Единый центр диспетчеризации.

88

89

Диспетчер обеспечивает: ü проведение ежесуточного осмотра диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фотовыключателей; ü проведение еженедельной профилактики аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры; ü замену сгоревших ламп на диспетчерском пульте; ü заправку лент в приборы для вычерчивания диаграмм, проведение смазки, заправку приборов чернилами и т. п.; ü при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи передачу заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию. 3.7. Диспетчеризация и автоматизация объекта

(

(

(

)

)

)

На рис. 3.5 представлена схема построения систем интеллектуального здания: 1 – уровень конечного оборудования (датчиков, считывателей, заслонок, нагревателей, извещателей, видеокамер и т. п.); 2 – уровень управляющего оборудования (контроллеры, зонные панели, телеметрическое оборудование и т. п.); 3 – уровень систем управления (пульт управления и мониторы видеонаблюдения, панели сигнализации, ПО для управления системами авторизации доступа и контроля климата); 4 – уровень интеграции подсистем (некоторая платформа управления всем комплексом).

Рис. 3.4. Автоматизированная система управления зданием

Здание, оснащенное системами диспетчеризации и автоматизации (интеллектуальное здание), – это не столько внешние эффекты, сколько незаметная для окружающих эффективная работа инженерного оборудования, создающая идеальные условия жизнедеятельности обитателей здания. Эффективность работы достигается четким взаимодействием отдельных систем, их интеграцией. Интеграция систем обеспечивает: ü повышенный уровень безопасности здания в целом (предотвращение аварий, обеспечение непрерывности процессов и пр.); ü четкое взаимодействие работы всех инженерных систем с приоритетом системы пожарной безопасности; ü организацию сетевой структуры управления с реализацией функций автоматического контроля, обработки и хранения информации о состоянии систем с единого диспетчерского пульта управления; ü сочетание автоматического и ручного режимов управления, обеспечивающего оперативный контроль дежурного персонала за состоянием каждого элемента инженерных систем с диспетчерского пульта; ü высокий уровень управления средой обитания. Рис. 3.5. Схема построения систем интеллектуального здания 90

91

Рассмотрим пример взаимодействия систем в интеллектуальном здании при возникновении чрезвычайной ситуации. Так, при возникновении пожара (очага возгорания) «срабатывают» извещатели системы пожарной сигнализации (СПС). Сигнал от них передается на пожарную панель, которая формирует команду включения световых, звуковых и речевых оповещателей. При этом СПС также формирует сигналы для исполнения другими системами интегрированного комплекса по заданным алгоритмам: 1. Система телевизионного наблюдения «направляет» ближайшую видеокамеру на очаг возгорания и присваивает этой видеокамере высший приоритет. На мониторе наблюдения формируется полноэкранное изображение с этой видеокамеры, и видеомагнитофон переходит в режим приоритетной записи «картинки» с тревожной видеокамеры. 2. Система управления микроклиматом выключает приточную систему вентиляции, обслуживающую данную зону, чтобы предотвратить поступление свежего воздуха к очагу возгорания. Для удаления дыма из коридоров, холлов, лестниц (вдоль маршрутов эвакуации) включается соответствующая подсистема дымоудаления (открываются заслонки, включаются вентиляторы). 3. Система управления электроснабжением отключает цепи электропитания вблизи зоны пожара. 4. Система управления освещением включает аварийное освещение. 5. Система управления доступом разблокирует двери для беспрепятственной эвакуации людей. 6. Система управления лифтами спустит их на первый этаж и т. д. Одновременно сигнал поступает в единый диспетчерский центр на автоматизированное рабочее место (АРМ) оператора. На мониторе АРМ появляется графическая и текстовая информация о пожаре и месте его возникновения. Оператор имеет возможность проконтролировать работу системы автоматики и при необходимости продублировать ее. Эти действия могут быть обеспечены только за счет взаимодействия отдельных систем комплекса интеллектуального здания, таких как СПС, системы управления освещением, микроклиматом, доступом, электроснабжением и лифтами. Именно такие взаимосвязи между отдельными системами комплекса позволяют говорить о действительно интеллектуальном здании, когда комплекс приобретает новое качество – интегрированность. Интегриро-

ванный комплекс не является простой суммой отдельных систем, а на основе единой платформы управления приобретает новые свойства, отсутствующие у составляющих. Установка современной системы автоматизации и диспетчеризации обеспечивает: ü реальную и полную картину состояния всех инженерных систем в любой момент времени; ü удобный графический интерфейс, где в виде мнемосхем представлено все установленное оборудование; ü быструю и адекватную реакцию на аварийные ситуации; ü возможность выдачи аварийных сообщений на экран монитора, принтер, удаленный компьютер, пейджер, мобильный телефон; ü регистрацию всех системных событий, что позволяет во многих случаях установить причину аварийной ситуации, ее виновника, а также предотвратить ее появление в дальнейшем; ü быструю и точную реакцию на изменение условий внешней среды; ü подсчет времени наработки оборудования и предупреждение о необходимости проведения профилактических и регламентных работ и за счет этого – продление срока службы инженерных систем; ü более широкие возможности по управлению системами при сокращении штата обслуживающего персонала; ü возможность сбора статистической информации и прогнозирования. Оптимальное внедрение интеллектуальных систем – на стадии проектирования. Интеллектуальное здание будет по-настоящему эффективным, если заранее предусмотрена прокладка всех нужных коммуникаций. При оснащении «интеллектом» готового здания возникает ряд трудностей: работу инсталлятора ограничивают существующие инженерные коммуникации, нарушаются отделочные работы, возрастают сроки выполнения и стоимость работ. При учете интеллектуальных систем заранее их стоимость составляет до 50 %, а окупаются они в среднем за 5–6 лет. Вложения в интеллектуальные системы диспетчеризации и автоматизации на стадии строительства приведут к экономии в долгосрочном плане – повышается надежность и эффективность здания, сокращаются расходы на обслуживание и ресурсы, создаются действительно комфортные условия. Кроме этого, не нужно забывать об еще одном суще-

92

93

ственном для инвесторов моменте: интеллектуальные системы значительно повышают ликвидность здания, что помимо достижения всех описанных благ, делает их прямым средством для получения прибыли. В целом концепция системы диспетчеризации и автоматизации здания направлена на удовлетворение индивидуальных требований заказчика в управлении зданием. Комплексные системы управления обеспечивают обитателям здания безопасность и комфорт, получение информации о состоянии систем здания в удобной форме, эффективное использование оборудования. В итоге – снижение эксплуатационных затрат и потребления энергоресурсов и воды. В настоящее время на российском строительном рынке уже созданы главные предпосылки для реализации концепции интеллектуальных зданий. С одной стороны, имеется потребность в этом продукте, с другой стороны, есть ряд фирм – системных интеграторов, готовых предложить конкретные технические решения этих зданий, причем работы по их созданию могут быть выполнены методом поэтапного наращивания комплекса – от отдельной системы до полномасштабного комплекса, что дает возможность владельцу здания планировать финансовые вложения в развитие инфраструктуры объекта. В ходе эксплуатации здания очень важно контролировать работу всех систем из единого центра управления. Это позволяет оптимизировать затраты на эксплуатацию и профилактику и в итоге экономить на содержании здания. Сегодня уже на этапе строительства у здания появляется владелец, который заинтересован в грамотной эксплуатации всех инженерных систем, их диспетчеризации и мониторинге. Ему важно, чтобы эти системы проработали как можно дольше и эффективнее. В их функциональности заложен успех бизнеса владельца здания, так как такие системы позволяют строить отношения с жильцами и прогнозировать расходы и доходы от эксплуатации здания. Для владельца здания необходимо интегрированно учитывать и точно тарифицировать все услуги, потребляемые жильцами здания, будь то квартиры или офисы. «Интеллектуальные» системы автоматизации зданий позволяют установить различные настройки параметров для разных помещений здания. Автоматизированная система управления дает возможность учитывать такие параметры, как время суток, время года, специальное расписание, условия работы конкретного арендатора и назначение помещения. 94

Глава 4 САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВО 4.1. Клининг и санитарное содержание объекта Мероприятия по санитарному содержанию объекта недвижимости включают в себя: ü уборку и очистку придомовой территории; ü уборку внутридомовых помещений и мест общего пользования; ü благоустройство территории; ü озеленение и уход за зелеными насаждениями. Современная профессиональная уборка (клининг) – это сложнейшая отрасль услуг, включающая комплексный уход за недвижимостью и прилегающей территорией, производимая силами специализированных компаний. Специально обученный и сертифицированный персонал, сложные технологии уборочных процессов, высококачественные химикаты, профессиональная уборочная техника и специализированный менеджмент – это реалии современной профессиональной уборки. Услугой по уборке называется операция, проводимая в целях сохранения эксплуатационных свойств и поддержания в чистом состоянии поверхностей, различающихся по виду, назначению и материалам, из которых они изготовлены, в зависимости от степени их загрязнения. Услугой по уходу называется мероприятие, направленное на восстановление внешнего вида и эксплуатационных свойств поверхностей, связанные с защитой поверхности от старения или предохранением от повреждений. Также существуют прочие услуги, которые не связаны непосредственно с уборкой и уходом (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, работы по озеленению территорий, ландшафтная архитектура). Услуги по уборке и уходу классифицируют по следующим признакам: ü технологическому; ü виду убираемых объектов; ü периодичности выполнения услуг. По технологическому признаку услуги по уборке и уходу подразделяют следующим образом: 95

ü сохранение эксплуатационных свойств и внешнего вида поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений (внутри и снаружи), территорий (подметание и уборка мусора, протирка поверхностей и предметов, вакуумная обработка, влажная уборка, выведение пятен, дезинфекция, работы по уборке дорожек, тротуаров, мусора, снега); ü восстановление эксплуатационных свойств и внешнего вида, защита от старения поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений внутри и снаружи (полирование, химическая очистка, грунтование, лакирование, чистка, шлифование, кристаллизация, консервация); ü прочие услуги (дезинсекция, дератизация помещений, озеленение и т. д.). При осуществлении услуг по уборке объекты услуги подразделяют следующим образом: ü жилые объекты (внутри и снаружи); ü промышленные, культурные и общественные объекты (внутри и снаружи); ü прилегающие территории. По периодичности услуги подразделяют следующим образом: ü первоначальная комплексная уборка; ü ежедневная комплексная уборка и уход; ü еженедельная комплексная уборка и уход; ü генеральная уборка и уход. Основная цель клининга создать атмосферу уюта и комфорта в обслуживаемом помещении, а также максимально продлить срок эксплуатации зданий до наступления необходимости капитального ремонта. Как самостоятельный вид деятельности клининг возник в Европе около 70 лет назад. В России развитие данного направления началось с начала 1990-х годов. В настоящее время создана целая индустрия, обслуживающая это направление. Клиентами клининговых компаний являются торгово-развлекательные и бизнес-центры, производственные предприятия, владельцы коттеджей и квартир. Общие технические требования к услугам по уборке (внутри и снаружи) зданий и сооружений, прилегающей территории, по уходу за оргтехникой, компьютерами, мебелью, полами, деталями отделки внутренних и наружных поверхностей зданий, сооружений, а также требования безопасности услуг для жизни и здоровья потребителей,

сохранности их имущества и охраны окружающей среды определены стандартом [18]. Профессиональный подход к клинингу жизненно важен, без специальных знаний клининг дает слабые результаты. Профессиональный уход за недвижимостью – это целый комплекс клининговых услуг, включающий в себя подбор квалифицированного персонала, выбор нужного оборудования и специальных чистящих средств. Основная задача профессионального ухода заключается в сокращении расходов на эксплуатацию помещения за счет увеличения срока службы покрытий, при сохранении их идеального вида после уборки. К технологическому оборудованию относится то оборудование, с помощью которого производится комплекс процессов по уборке и уходу. Химическими средствами и уборочным инвентарем являются товары химического, текстильного, щетинно-щеточного, целлюлозно-бумажного и других производств, а также изделия из металлов, используемые в технологическом процессе оказания услуг по уборке и уходу. При профессиональном уходе срок службы мебели и покрытий увеличивается минимум в полтора раза, что избавляет клиентов от преждевременных затрат на косметический ремонт. Важнейшее преимущество клининга – его доступность при высоком качестве услуг. Услуги по уборке и уходу должны соответствовать требованиям настоящего стандарта, а также действующим технологическим документам на услуги конкретного вида. Сегодня респектабельность компании, организации зависит не только от финансовых показателей, но и от внешнего вида помещений компании. Клининговые компании предоставляют широкий спектр работ по уборке помещений (рис. 4.1 и 4.2). Обычно владельцы помещений проводят уборку офисов, производственных помещений и следят за ними самостоятельно. Когда помещение небольшое и покрытие не требует специального ухода, уборка не представляется сложным делом. С ней справится и штатная уборщица, хотя даже в небольшом помещении возникают проблемы, решение которых лучше поручить специалистам. Например, покрыть защитным составом и отполировать полы, сделать глубокую химчистку коврового покрытия, кристаллизацию – упрочнение поверхностного слоя мрамора, мытье окон и фасадов, которое могут выполнить только профессиональные промышленные альпинисты, и т. д.

96

97

Профессиональная уборка необходима не только с точки зрения чистоты, но и для экономии. Применение специальных технологий при восстановительных и поддерживающих уборочных работах позволяет отложить косметический ремонт на длительный срок, например, срок эксплуатации помещений, напольных покрытий, мягкой мебели увеличивается минимум на 25 %.

Нанимая клининговую компанию, заказчик получает весь комплекс услуг. Одна и та же компания может убирать помещение, а также выполнять работы по промышленному альпинизму. Данное направление стало активно развиваться только в последние два десятилетия. Связано это с резко возросшей высотностью зданий, усложнением их архитектуры и использованием новых строительных материалов, требующих аккуратного обращения при монтаже и последующего обслуживания в процессе эксплуатации. Все это, а также высокая мобильность, относительная дешевизна, способность решать задачи любой сложности и зачастую невозможность использования по ряду технических причин других способов и привели к рождению и развитию промышленного альпинизма. Некоторые компании могут предложить зимний клининг – очистку кровель от наледи и сосулек, ручную и механизированную уборку снега. Летний клининг – это в чистом виде сезонные работы. К ним относятся: всевозможная мойка, как ручная, так и «под давлением»; мытье остекления административных и прочих зданий (как правило, эти работы производятся два раза в год), вентилируемых и обычных фасадов, строительных кранов и прочих конструкций. Санитарно-гигиенические мероприятия при эксплуатации зданий – это проведение мероприятий по дезинсекции и дератизации по договору с СЭС. Для оказания выполнения услуг по уборке обязательными условиями являются: ü профессиональный уровень мастерства исполнителя и знание им требований безопасности, правил обслуживания и санитарных норм; ü наличие технологического оборудования, уборочного инвентаря, химических средств; ü наличие нормативных и технологических документов на оказываемые услуги по уборке. При оказании услуг по уборке и уходу (внутренние и внешние работы) должны быть обеспечены безопасность жизни, здоровья и сохранность имущества потребителя услуг и санитарно-гигиенические требования. Оказание услуг по уборке и уходу должно быть организовано в период времени, не создающий неудобств для жизни и труда потребителей.

98

99

Рис. 4.1. Специалист службы клининга выполняет мытье стеклянных поверхностей

Рис. 4.2. Специалист службы клининга выполняет уборку ковровых покрытий в холле бизнес-центра

Все помещения объекта недвижимости, а также коридоры, лестницы, вестибюли следует постоянно содержать в чистоте и ежедневно убирать. Полы следует ежедневно подметать влажными щетками, вениками или протирать влажными тряпками и не реже одного раза в неделю мыть горячей водой с моющими веществами. Оконные стекла, подоконники, двери, шкафы, столы необходимо тщательно протирать влажными тряпками. Генеральную уборку всех помещений следует проводить не реже одного раза в месяц с удалением пыли со стен, потолков, карнизов, вентиляционных воздухопроводов, отопительных приборов, производственной мебели. Оконные и дверные шторы и другие драпировки из тяжелой материи следует чистить пылесосом не реже раза в квартал, а шторы из легкой ткани следует ежеквартально стирать. Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, подоконников, перил, оконных и лифтовых ограждений, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье кабин и лифтов. В начале смены рабочий доставляет к месту работы необходимые средства уборки и приспособления (веник, щетку, тряпку, ведро, совок, моющие средства), по окончании уборки относит их к месту хранения. Все средства уборки хранятся в специально отведенном для этой цели месте. Уборка лестничных клеток, начиная с верхнего этажа, должна проводиться после окончания работ по уборке кабин лифтов, клапанов мусоропроводов. При подметании лестничных маршей и площадок мусор собирают в специальную тару и транспортируют в установленное место на расстояние до 100 м. Лестницы перед мытьем нужно тщательно подмести, так как на площадках и ступеньках могут быть мелкие стекла,

гвозди, иголки и т. д., которыми можно нанести травму рукам. Ведро с водой при мытье ставят на верхнюю ступеньку. Очистку потолков и стен (окрашенных масляной или синтетической краской) проводят шваброй с надетой на нее влажной тряпкой. Выполняя эту работу, рабочий должен стоять несколько в стороне от стен, применяя при этом защитные очки. Перед мытьем окон лестничных клеток рабочий должен убедиться в исправности переплетов и надежном креплении стекол. При влажной уборке тряпку периодически смачивают в воде и отжимают. Рабочий приготавливает из моющих средств раствор и периодически меняет его. Работы по непосредственному обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр мусоропроводов, удаление мусора из мусороприемных камер (мытье стен, полов, трапов), мойку мусоросборников (при системе вывоза мусора способом «опорожнения»), уборку загрузочных клапанов и нижней части ствола и шибера, дезинфекцию мусоросборников и всех элементов мусоропровода. Мусор, собираемый при уборке помещений, следует выносить в мусорные ящики. Бумажный мусор можно выносить в бумажных мешках. Во всех помещениях и в местах общего пользования должны быть установлены корзины или урны для мусора. Профилактические осмотры мусоропроводов производятся периодически, обнаруженные во время осмотров повреждения и неисправности устраняются немедленно. Удаление мусора из мусороприемных камер производится в сроки, установленные санитарными требованиями. Мусоросборники транспортируются из камер во двор и устанавливаются до их вывоза на свободные места в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон. После каждого удаления мусора полы камер подметаются. Стены и полы камер, загрузочные клапаны мусоропроводов, а также мусоросборники периодически очищаются от грязи и моются. Засоры стволов мусоропроводов устраняются немедленно. При появлении насекомых и грызунов в мусоропроводе производятся дезинфекционные работы специализированными организациями с участием рабочих по обслуживанию мусоропроводов. Вывоз мусора осуществляется по системе «опорожнения» (когда мусор из переносных мусоросборников перегружают в кузов мусоровозов) или «сменной» системе (когда контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают в домовладение). При системе «опо-

100

101

Клининг позволяет сэкономить до 30 % расходов на ремонт и эксплуатацию здания. Услуги клининговых компаний обойдутся заказчику дешевле, чем собственный штат сотрудников, ведь он не несет затрат по содержанию склада, закупке оборудования, расходных материалов и химических средств, по ремонту и автоперевозке этого оборудования и многим другим статьям. 4.2. Уборка внутридомовых помещений и мест общего пользования

рожнения» переносные мусоросборники ежедневно моет уборщик мусоропровода струей воды из шланга. Эта работа должна проводиться в специальных помещениях или мусороприемных камерах. Перемещение мусоросборников производится с помощью ручных лебедок или ручных тележек.

Работы, выполняемые при уборке территорий, различают в зависимости от сезона. В зимнее время производятся: сдвигание свежевыпавшего снега; очистка территорий с усовершенствованными покрытиями от уплотненного снега; очистка территорий, водосточных труб, крышек люков пожарных колодцев от наледи и льда; перекидывание снега и скола; сдвигание снега и скола, сброшенного с крыш; очистка участков территорий при зимних механизированных уборочных работах; укладка снега в валы или кучи после механизированной уборки; погрузка снега и скола на транспорт; уборка отмосток, приямков, посыпка территорий песком во время гололеда. Неуплотненный свежевыпавший снег толщиной слоя до 2 см подметается метлой, а свыше 2 см сдвигается с помощью движка. В летнее время производится уборка газонов от случайного мусора, подметание территорий, мойка территории с усовершенствованными и неусовершенствованными покрытиями из шланга, поливка газонов из шланга, очистка участков территорий при летних механизированных уборочных работах, недоступных для уборки машиной. Вне зависимости от времени года необходимо очищать урны от мусора, протирать указатели, убирать контейнерные площадки. Прилегающая территория должна содержаться в чистоте. Проезды и проходы должны быть свободными для движения, выровнены, не иметь рытвин, ям и достаточно освещены. Площадки для проведения погрузочно-разгрузочных работ, транспортные и подъездные пути должны иметь твердое и ровное покрытие, содержаться в исправном состоянии, в летнее время поливаться, в зимнее время очищаться от снега и льда, при гололеде посыпаться песком. Водостоки для отвода атмосферных вод надлежит регулярно прочищать и ремонтировать. Уборка тротуаров и дворовых территорий проводится вручную или тротуароуборочными, подметально-уборочными и поливомоечными

машинами. Места, недоступные для машин, убираются вручную до начала работы этих машин. Уборка проводится в основном в поздние вечерние или ранние утренние часы, когда количество пешеходов незначительно. Время уборки тротуаров должно быть увязано с графиком работы поливомоечных машин. При ручной уборке снег с усовершенствованных покрытий убирается полностью – «под скребок», с неусовершенствованных покрытий и с территорий без покрытий снег убирается не полностью – «под движок», при этом оставляется слой снега для его последующего уплотнения. При механизированной уборке машинами снег высотой до 2 см убирается щеткой, при большей высоте снега – плугом и щеткой. Убираемый снег должен сдвигаться с тротуаров на проезжую часть в прилотковую полосу, а во дворах – к местам складирования. Сдвинутый с внутриквартальных проездов снег следует укладывать в валы или кучи, расположенные параллельно бортовому камню, или складировать вдоль проезда при помощи, как правило, роторных снегоочистителей, или вывозить автотранспортом. Грузят снег на автотранспорт снегопогрузчиками или вручную. На тротуарах шириной более 6 м, отделенных газонами от проезжей части улиц, допускается сдвигать снег в валы на середину тротуара для последующего удаления. Для обеспечения нормального движения троллейбусов и эффективной работы снегоуборочных машин вал снега укладывается с таким расчетом, чтобы в основании он был не шире 1,5 м. Участки территории, покрытые уплотненным снегом или льдом, убираются при помощи машин со скалывающим устройством или вручную. Для удаления отдельных образований льда толщиной до 2 см их предварительно обрабатывают хлоридами. При гололеде посыпают территорию песком с помощью машин (с пескоразбрасывающим устройством) или вручную. Для посыпки применяется крупнозернистый и среднезернистый речной песок, не содержащий камней и глинистых включений. Песок предварительно просеивается через сито с отверстиями диаметром 5 мм. В зависимости от интенсивности пешеходного движения территории разбиваются на 3 класса: ü I класс – до 50 чел./ч; ü I класс – от 50 до 100 чел./ч; ü III класс – свыше 100 чел./ч.

102

103

4.3. Уборка прилегающей территории

Благоустройство внешнее – благоустройство поверхности территории, включающее мероприятия по удалению ливневых стоков (вертикальная планировка), устройству покрытий дорог и пешеходных связей, наружного (уличного) освещения, озеленения, а также установку малых архитектурных форм, знаков городской информации и рекламы. При внешнем благоустройстве объекта на фасадах зданий в соответствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектурной службой размещаются указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. В жилых домах таблички с указанием номеров подъездов, а также номеров квартир, расположенных в данном подъезде, должны вывешивать у входа в подъезд (лестничную клетку). Они должны быть размещены однотипно в каждом подъезде, доме, микрорайоне. Таб-

лички с номерами квартир (помещений) следует устанавливать на двери каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для данного домовладения нумерацию квартир). Флагодержатели следует устанавливать по проекту на фасаде каждого дома, утвержденного городской (районной) архитектурной службой. Указатели расположения пожарных гидрантов, полигонометрические знаки (стенные реперы), указатели расположения геодезических знаков следует размещать на цоколях зданий, камер, магистралей и колодцев водопроводной и канализационной сети, указатели расположения подземного газопровода, а также другие указатели расположения объектов городского хозяйства, различные сигнальные устройства допускается размещать на фасадах здания при условии сохранения отделки фасада. Ремонт указателей и флагодержателей должны проводить организации по содержанию и обслуживанию по мере необходимости. За сохранность и исправность знаков должны отвечать организации, их установившие. Установка памятных досок на фасадах зданий, объясняющих названия отдельных городских проездов, площадей, улиц, допускается по решению местных органов самоуправления. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна вывешивать на месте, доступном для посетителей, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов: ü местных органов самоуправления; ü городского (районного) жилищного управления; ü пожарной охраны; ü отделения милиции; ü скорой медицинской помощи; ü службы газового хозяйства; ü санитарно-эпидемиологической станции; ü аварийных служб жилищного хозяйства, в обязанность которых входит ликвидация аварий в жилых домах; ü органов Государственной жилищной инспекции. Организации по обслуживанию жилищного фонда или иных объектов следят за недопущением: ü загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); ü вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; ü мытья автомашин на придомовой территории;

104

105

Интенсивность пешеходного движения определяется на полосе тротуара шириной 0,75 м по пиковой нагрузке утром и вечером (суммарно с учетом движения пешеходов в обе стороны). Территории дворов следует относить к I классу. Типы покрытий приняты следующие: усовершенствованные (асфальтобетонные, брусчатые), неусовершенствованные (щебеночные, булыжные) и территории без покрытий. Отдельно выделяются территории газонов. Механизированная уборка территории осуществляется по маршрутным картам, содержащим план тротуаров и дворов с находящимися на них зелеными насаждениями, столбами и мачтами электроосвещения и различного рода препятствиями. На маршрутных картах устанавливается наиболее рациональное направление движения машин, количество и очередность проходов, места и характер маневрирования машин, схема перемещения снега и смета, сочетание участков механизированной и ручной уборки, расстояние нулевых (от места стоянки до места работы) и холостых пробегов (переезды на другие места работы). Перед началом работы водитель осматривает и смазывает машину, заправляет горючим и водой, устанавливает необходимое навесное оборудование и т. д. Уборочные машины с комплектом навесного оборудования хранятся в специальных помещениях или гаражах. 4.4. Внешнее благоустройство

ü самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий; ü окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания; ü загромождения дворовой территории металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами; ü выливания во дворы помоев, выбрасывание пищевых и других отходов мусора и навоза, а также закапывания или сжигания его во дворах; ü крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Временная укладка строительных материалов на территории объекта допускается при условии сохранения пожарных проездов, сохранности зеленых насаждений и не затемнения окон жилых помещений. Складирование тары торговых организаций и других арендаторов, размещенных в жилых домах, на открытой территории домовладения не допускается. Территория каждого домовладения, как правило, должна иметь: ü хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; ü площадку для отдыха взрослых; ü детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью. Устройство и благоустройство площадок, элементов оборудования мест отдыха и других необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями. Устройство и расположение на территории организации по обслуживанию жилищного фонда площадок для выгула собак допускается по согласованию с соответствующими органами в установленном порядке. 106

4.5. Озеленение и уход за зелеными насаждениями Озеленение – это комплекс ландшафтных работ по формированию рельефа участка, устройству газона, посадке растений (цветов, кустарников, деревьев и лиан) и созданию декоративных композиций (альпийских горок, рокариев, живых изгородей, водоемов и пр.). Сюда входят организационные работы, завоз необходимых материалов и непосредственно работы на участке. Озеленение территории включает: ü грунтовку – рельеф местности должен предполагать уклоны для стока поверхностных вод; ü отсыпку бутом, песком в качестве дренажной прослойки под газон и небольшие посадки; ü отсыпку плодородным грунтом; ü посадку растений, создание цветников и прочих декоративных композиций; ü посев газона, наблюдение и уход за произведенными работами. Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград. Пересадка или вырубка деревьев и кустарников, в том числе сухостойных и больных, без соответствующего разрешения не допускается. Сохранность зеленых насаждений на территории и надлежащий уход за ними обеспечивается организацией по обслуживанию объектной территории или на договорных началах – специализированной организацией. Не следует осуществлять посадку женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения. Ящики для цветов следует устанавливать на балконах в соответствии с указаниями проекта. Изменять оформление балконов и устанавливать новые кронштейны для крепления цветочных ящиков допускается лишь по проекту и согласованию с органами местного самоуправления. Наполнение водой имеющихся на территории водоемов и бассейнов, приведение в действие фонтанов следует производить весной при наступлении среднедневной температуры воздуха за истекшие 5 дней свыше 17 °С. О массовом появлении на зеленых насаждениях вредителей растений и болезней организации по содержанию должны довести до сведе107

ния городских станций по защите зеленых насаждений и принимать меры борьбы с ними согласно указаниям специалистов. Отсоединение временной водопроводной сети и выпуск из нее воды, спуск воды из бассейна, снятие и укрытие скульптуры следует производить при наступлении ночных и утренних заморозков с температурой воздуха минус 2 °С и ниже. Дорожки и площадки зимой должны очищаться от снега, скользкие места посыпаться песком. Рыхлый и чистый снег с дорожек и площадок следует разбрасывать ровным слоем на газоны (укладывать снег вдоль жилых изгородей и на бровках не допускается). Снег на озелененных улицах, содержащий химические вещества, следует складировать на осевой полосе проезжей части, на полосе дороги, примыкающей к бордюрному камню, или на свободных от зеленых насаждений площадях у проезжей части. При перемещении снега, содержащего химические вещества, на полосу, занятую зелеными насаждениями, необходимо использовать площади вне проекции кроны деревьев, избегая попадания снега непосредственно под деревья (в лунки). Складывать материалы на участках, занятых зелеными насаждениями, засорять цветники, газоны и дорожки отходами и повреждать зеленые насаждения, привязывать к деревьям веревки и провода, подвешивать гамаки, прикреплять рекламные щиты и пр. не допускается. Владельцы озелененных территорий обязаны: ü обеспечить сохранность насаждений; ü в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники; ü не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т. д.; ü новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий; ü во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников, производимых в процессе содержания территории, осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил и технологическим регламентом; ü при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее одного раза в 10 лет; 108

ü организовывать разъяснительную работу среди населения о необходимости бережного отношения к зеленым насаждениям. На озелененных территориях запрещается: ü складировать любые материалы; ü применять чистый торф в качестве растительного грунта; ü устраивать свалки мусора, снега и льда, за исключением чистого снега, полученного от расчистки садово-парковых дорожек; ü использовать роторные снегоочистительные машины для перекидки снега на насаждения, так как использование роторных машин на уборке озелененных улиц и площадей допускается лишь при наличии на машине специальных направляющих устройств, предотвращающих попадание снега на насаждения; ü сбрасывать снег с крыш на участки, занятые насаждениями, без принятия мер, обеспечивающих сохранность деревьев и кустарников; ü сжигать и сметать листья в лотки в период массового листопада, засыпать ими стволы деревьев и кустарников (целесообразно их собирать в кучи, не допуская разноса по улицам, удалять в специально отведенные места для компостирования или вывозить на свалку); ü посыпать химическими препаратами, не разрешенными к применению, тротуары, проезжие и прогулочные дороги и иные покрытия; ü сбрасывать загрязнения на газоны; ü ходить, сидеть и лежать на газонах (исключая луговые), устраивать игры; ü разжигать костры и нарушать правила противопожарной охраны; ü подвешивать на деревьях гамаки, качели, веревки для сушки белья, забивать в стволы деревьев гвозди, прикреплять рекламные щиты, электропровода, электрогирлянды из лампочек, флажковые гирлянды, колючую проволоку и другие ограждения, которые могут повредить деревьям; ü добывать из деревьев сок, смолу, делать надрезы, надписи и наносить другие механические повреждения; ü проводить разрытия для прокладки инженерных коммуникаций без согласования в установленном порядке; ü проезд и стоянка автомашин, мотоциклов и других видов транс109

порта (кроме транзитных дорог общего пользования и дорог, предназначенных для эксплуатации объекта). Новые посадки, особенно деревьев на придомовых территориях, следует проводить по проектам в установленном порядке.

Для поддержания санитарных норм и правил в процессе эксплуатации на объекте проводятся санитарно-гигиенические мероприятия по дезинсекции и дератизации по договору с СЭС или иными специализированными организациями. Услуги по дезинсекции и дератизации проводятся специалистами в данной области и требуют специализированных средств, прошедших испытания и утвержденных официальными органами. Все работы выполняются с учетом санитарных правил и нормативов, установленных органами ЦГСЭН. Для дезинсекции и дератизации такими нормативными актами являются СанПиН 3.5.2.1376–03 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционных мероприятий против синантропных членистоногих» и СанПиН 3.5.3.1129–02 «Санитарноэпидемиологические требования к проведению дератизации». Контроль насекомых (дезинсекция – от лат. des – приставка, означающая устранение, и лат. insectum – насекомое) – методы и средства борьбы с насекомыми, в том числе переносящими инфекционные заболевания, а также наносящими вред пищевым и сельскохозяйственным продуктам, производству и жилищу человека. Дезинсекция осуществляется в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, создания благоприятных условий жизнедеятельности человека и включает в себя организационные, санитарно-технические, санитарно-гигиенические и истребительные мероприятия, направленные на уничтожение синантропных членистоногих, включая переносчиков возбудителей инфекционных заболеваний человека, а также на создание условий, неблагоприятных для их жизни. Дезинсекция проводится в производственных, жилых помещениях, зданиях, сооружениях, на транспорте, на территориях городских и сельских поселений, прилегающих к ним участках открытой природы, включая водоемы, а также места естественного обитания синантропных членистоногих. Членистоногие являются одной из многочисленных групп

животных, распространенных повсеместно в разнообразных местах обитания. Профессиональные техники по контролю вредителей проводят обработку против насекомых различными способами, в том числе аэрозольным орошением, нанесением геля, раскладыванием приманок. Для уничтожения насекомых применяются современные препараты и технологии, которые не наносят вред окружающей среде и человеку. В каждом случае осуществляется индивидуальный подбор средств. Для предотвращения привыкания насекомых к препаратам практикуется регулярная замена препаратов. Специалист-дезинсектор обнаруживает и производит обработку места обитания насекомых-вредителей (сантехнические, вентиляционные коммуникации, мусоросборники и т. п.), а также места их возможных продвижений (плинтуса, косяки дверей и т. п.), таким образом образуется незримая защита от насекомых на длительное время. В современных условиях для эффективной борьбы с летающими насекомыми рекомендуется применять инсектицидные лампы. Основное отличие инсектицидных ламп, заключается в качественных люминесцентных тубах (специальный спектр, привлекающий насекомых) и современном дизайне, позволяющем найти оптимальное решение для любого помещения, в зависимости от его функциональной принадлежности. Истребительная дезинсекция включает применение химических, физических и биологических средств, губительно действующих на все стадии развития членистоногих. Эти вещества проникают в организм членистоногих через кутикулу (контактные инсектициды), дыхательные пути (фумиганты) или кишечный тракт (кишечные яды); некоторые препараты обладают комплексом этих свойств. Инсектициды применяют в виде растворов, порошков и аэрозолей. Контроль грызунов (дератизация от лат. de – приставка, означающая устранение, и лат. rattus – крыса) – это комплекс мероприятий, направленных на снижение численности и уничтожение мышевидных грызунов, являющихся источниками и переносчиками инфекционных заболеваний и наносящих экономический ущерб. Нередко появление на объекте грызунов способствует дальнейшему распространению блох и клещей, переносчиками которых являются сами грызуны. Дератизация как система организационных, санитарно-технических, санитарно-гигиенических и истребительных мероприятий, направ-

110

111

4.6. Дезинсекция и дератизация

ленных на регулирование численности грызунов, осуществляется в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, создания благоприятных условий жизнедеятельности человека путем устранения и (или) уменьшения вредного воздействия грызунов на человека. Юридические лица, индивидуальные предприниматели осуществляют дератизацию в производственных, общественных, жилых помещениях, зданиях, сооружениях, на транспорте, на территории городских и сельских поселений, промышленных площадок, а также в природных условиях – в очагах инфекционных зоонозных заболеваний. В производственных, общественных помещениях, зданиях, сооружениях, на транспорте, имеющих особое эпидемиологическое значение, ежемесячно осуществляется дератизация. Некоторые грызуны постоянно живут вблизи человека и могут быть эпидемиологически опасны для людей. Более 60 видов грызунов формируют природные очаги инфекционных болезней, к которым восприимчив человек. Кроме того, грызуны причиняют большой экономический ущерб. Многие виды грызунов играют основную роль в распространении ряда инфекционных болезней. Особо опасны в этом плане крысы и мыши, так как они наиболее близко соприкасаются с жилищем человека, с предметами домашнего обихода, продуктами питания. Для дератизации применяют средства, допущенные в установленном порядке к использованию на территории Российской Федерации. На современном этапе используются различные методы контроля грызунов и препараты, которые безопасны для человека и окружающей среды, в основном применяются нехимические методы контроля, т. е. без использования отравляющей приманки. В каждом случае осуществляется индивидуальный подбор средств, направленный на всеобъемлющее и определенное решение проблем. При уничтожении грызунов применяют различные приманки, которые раскладываются в труднодоступных местах, а также расставляются клеевые ловушки, кротоловки, УЗГ, заделываются норы. Истребительные мероприятия продолжаются до тех пор, пока грызуны полностью не исчезнут. Далее проводятся профилактические мероприятия. На объект, подлежащий дезинсекции и дератизации, оформляется санитарный паспорт. Санитарный паспорт – это документ, подтверждающий, что на данном объекте проводятся согласованные с учреждениями Госсанэпидслужбы профилактические дезинсекционные и дера-

тизационные работы, отвечающие по объемам и частоте их проведения действующим санитарным нормам и правилам. Санитарный паспорт объекта оформляется на основании договора (с организацией, осуществляющей дезинсекционные и дератизационные работы на основании соответствующей лицензии) на годовое обслуживание по проведению дезинсекционных и дератизационных работ на объекте. В санитарный паспорт работниками дезслужбы проставляются отметки о количестве и объеме необходимых и выполненных мероприятий по дезинсекции и дератизации на объекте. Наличие санитарного паспорта избавит от обоснованных претензий и штрафных санкций со стороны ЦГСЭН.

112

113

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ. Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности. Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности.

Результатом проведенной работы станет: ü заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов; ü разработка концепции технической эксплуатации; ü определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу; ü составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте); ü определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте; ü разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации; ü определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации. Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание. В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы. Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных плановграфиков работ по техническому обслуживанию. В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта. Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться, например, от ежегодного осмотра теплопроводов

114

115

Глава 5 УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5.1. Планирование технической эксплуатации

и отопительного оборудования до плановой покраски лестничных пролетов и коридоров через каждые шесть лет. Некоторые виды работ не являются повторяющимися, но планируются на основе отчета об инспектировании и вовремя выполняются во избежание поломки, например, замена вентилей в отопительной системе или замена оконной рамы с очевидными признаками гнили. Независимо от вида работ карты должны содержать необходимую детальную информацию, чтобы служить в качестве инструкций для работы или порядка их проведения. Для некоторых видов деятельности описание будет базироваться на практических знаниях (ноу-хау), а для других – на технической информации, инструкциях по инспектированию, законодательстве и регламентах. Там, где это уместно, должны быть сделаны ссылки на дополнительные источники информации, экспертов, производителей, подрядчиков и т. п. Эти карты должны рассматриваться как важная составная часть систематического процесса управления эксплуатацией и ремонтными работами и потому должны быть тщательно разработаны. Карты должны быть сведены в единую часть программы и служить отправным пунктом не только тогда, когда разрабатываются инструкции по проведению работ, но также при расчете стоимости и составлении бюджета. Если работы проводятся внешними подрядчиками, то карты также будут служить базовой информацией для тендерной документации. Расчет стоимости и ее оценка служат нескольким целям. В процессе составления бюджета эта стоимость включается как составная часть в бюджет на эксплуатацию и ремонт, который является частью годового бюджета. Стоимость отдельных видов работ – это также основание для принятия решения о методе их производства, необходимости использования внешних подрядчиков или штатного персонала и т. д. Предшествующий опыт и затраты, зарегистрированные в предыдущие годы, являются важной информацией для дальнейших расчетов. При планировании эксплуатации осуществляется прогнозирование расходов. Стоимость запасных частей и других средств должна базироваться на тендерных или рыночных ценах. Стоимость услуг персонала должна включать оплату труда всего персонала, работающего по контрактам, и/или штатного персонала, полностью или частично выполняющего обязанности по обслуживанию здания. Расходы на оплату труда эксплуатационно-технического персонала рассчитываются исходя из списочной численности рабочих по профессиям, размеров их средней месячной зарплаты и начислений на нее.

Персонал, требуемый для обеспечения технической эксплуатации, в зависимости от назначения и технико-экономических характеристик объекта, включает в себя: дворников и уборщиков помещений, уборщиков мусоропроводов, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования (слесарь-сантехник, электромонтер по обслуживанию и ремонту электрооборудования, слесарь по контрольно-измерительным приборам и автоматике), лифтеров, столяров, занятых обслуживанием и ремонтом мебели, фурнитуры, оконных и дверных заполнений, а также рабочих, выполняющих ремонтно-строительные работы. На такие работы, как вывоз мусора, дезинфекция, установка и обслуживание системы кондиционирования воздуха, проведение работ по благоустройству и озеленению территории, а также обеспечение безопасности, включающее организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и противопожарного оборудования, могут привлекаться внешние подрядчики. Потребность в эксплуатационно-техническом персонале определяется на основании «Межотраслевых нормативных материалов для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений» (М., 1992) и «Нормативов численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий» (М., 1988). Расходы на вывоз мусора рассчитываются на основании справочника «Санитарная очистка и уборка населенных мест» (М., 1990) и «Рекомендаций по определению норм накопления твердых бытовых отходов для городов РСФСР» (М., 1982) исходя из стоимости вывоза (погрузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую свалку) и норм накопления твердых бытовых отходов. Расходы на пожарную безопасность рассчитываются на основании общих указаний СНиП 2.01.02–85 «Противопожарные нормы» и СНиП 2.04.01–84 «Пожарная автоматика зданий и сооружений», исходя из количества единиц противопожарного оборудования, приемно-контрольных приборов и извещателей, а также стоимости их обслуживания. Материально-технические ресурсы, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт здания, включают в себя: дезинфицирующие и моющие средства, строительные материалы, фурнитуру, спецодежду, инструмент, специнвентарь, комплектующие к оборудованию и др. Расходы на материально-технические ресурсы, обеспечивающие техническую эксплуатацию и текущий ремонт, рассчитываются исходя

116

117

из норм расходов каждого вида ресурса и их стоимости на основе нормативного справочника «Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социальнокультурного назначения» (М.: Стройиздат, 1988). Затраты на оплату коммунальных услуг являются существенной статьей расходов и рассчитываются исходя из тарифов на оплату коммунальных услуг и их потребления. Тарифы на оплату коммунальных услуг периодически публикуются в СМИ, информацию о них можно узнать также в Центре научно-технической информации. Общее потребление электроэнергии здания может быть рассчитано по установленной мощности ее потребителей. Оно включает электроэнергию на освещение здания, в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами, а также электроэнергию на технологическое оборудование, обусловленные функциональным назначением объекта. К расчетным потребителям электроэнергии относятся: осветительная арматура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания), розетки из расчета технически возможной нагрузки от осветительных приборов и оргтехники, лифтовое и технологическое оборудование (в том числе сауны и бассейна), посудомоечные машины предприятий общественного питания и т. п. Установленная мощность оборудования указывается в технических паспортах. Для установленных и используемых электроприемников на основании опроса инженерно-технических работников выявляются режимы работы и фактические коэффициенты спроса по ним. На основании данных обследования производится расчет потребления электроэнергии отдельно по каждой группе оборудования с применением соответствующих коэффициентов спроса по режимам работы. В соответствии с ВСН 59–88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» применяются коэффициенты единовременного спроса: при расчете расходов на рабочее освещение – в зависимости от установленной мощности, а при расчете расходов на лифтовое оборудование – в зависимости от числа лифтовых установок и этажности здания. Полученные результаты корректируются с учетом коэффициента фактического сезонного спроса. Поскольку фактическая освещенность должна соответствовать современным санитарно-гигиеническим нормам, то потребление электроэнергии на освещение здания, рассчитаннное по установленной мощности, должно совпадать с величиной, рассчитанной по нормам освещен-

ности. Светотехнический расчет по нормам освещенности должен обеспечивать в процессе эксплуатации требуемые количественные и качественные показатели уровня освещенности. Потребление электроэнергии на освещение здания по нормам освещенности рассчитывается на основании: СНиП 23-05–95 «Естественное и искусственное освещение» (с изменениями), ВСН 59–88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» и «Справочной книги для проектирования электрического освещения» Т. М. Кноринга (СПб.: Энергоиздат, 1992) исходя из объемно-планировочного решения объекта, функционального назначения помещений и коэффициентов единовременности, спроса по режиму работы и фактического сезонного потребления. Общее потребление электроэнергии может рассчитываться по укрупненным нормативам на основании ВСН 59–88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» исходя из данных, рекомендованных для предварительного расчета общего энергопотребления, в зависимости от функционального назначения здания, с учетом коэффициентов спроса по режиму работы и фактического сезонного спроса. Потребление воды рассчитывается по укрупненным показателям на основании СНиП 2.04.01–85 «Внутренний водопровод и канализация» (действующее издание с изменениями), СНиП 2.04.02–84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» и СНиП 2.04.03–85 «Канализация. Наружные сети и сооружения» исходя из количества работающих в здании и норм потребления холодной и горячей воды, а также объема сточных вод, определенных в соответствии с функциональным назначением объекта. Нормы потребления воды установлены для основных потребителей и включают уборку помещений, обслуживание здания и т. д. Потребление тепла рассчитывается по удельным теплопотерям объекта с использованием эмпирических формул на основании справочника Тихомирова К. В. «Удельные тепловые характеристики жилых и общественных зданий» исходя из справочных данных, рекомендованных для предварительного расчета общего теплопотребления здания в зависимости от его функционального назначения. Потребление тепла может быть рассчитано по коэффициентам теплопередачи ограждающих конструкций исходя из данных об объемнопланировочном и конструктивном решениях здания, в соответствии со строительными нормами, на основе следующих нормативов: СНиП 2.04.05–91* «Отопление, вентиляция, кондиционирование» (с изменениями), СНиП II-3–79* «Строительная теплотехника» (с изменени-

118

119

ями) и СНиП 2.04.05–91 «Отопление, вентиляция, кондиционирование» (с изменениями). Изменения к этим нормативам регулярно публикуются в журнале «Бюллетень строительной теплотехники». Техническое нормирование невозможно применить к эксплуатационным расходам, связанным с функционированием объекта недвижимости на рынке. К таким расходам относятся: ü расходы на управление; ü расходы на заключение договоров аренды; ü оплата юридических и бухгалтерских услуг; ü расходы на маркетинг и оказание услуг дополнительного сервиса арендаторам; ü платежи по налогу на имущество; ü плата за пользование земельным участком (налог на землю или арендная плата); ü имущественное страхование здания; ü резерв на замещение и др. Данные эксплуатационные расходы могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований. Существенно также то, что нормативные показатели ресурсов на техническую эксплуатацию все же не позволяют гибко отслеживать изменение уровня технического оснащения здания, поэтому при их использовании может потребоваться внесение соответствующих корректировок. Поэтому рассчитанная на основе существующих СНиПов, нормативов и справочников величина эксплуатационных расходов является недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает конкретные особенности каждого объекта недвижимости в современных условиях рынка. Эксплуатация и ремонтные работы достаточно трудоемки, поэтому для их проведения необходим особый опыт и специальное оборудование. Следовательно, внешние подрядчики должны рассматриваться и наниматься на конкурентной основе тендеров, проводимых по точно составленным спецификациям. Стоимость внешних контрактов при расчете включается в общие расходы. Непредвиденные расходы на ремонт должны закладываться в бюджет с учетом предыдущего опыта как фиксированная сумма из расчета на 1 м2 площади по итогам предшествующих лет с проведением корректировки по соответствующему индексу цен.

Необходимо сделать как можно более полные расчеты путем разделения недвижимости на части и применения цен из расчета на 1 м2 площади по итогам предшествующих лет для каждой части или группы частей недвижимости. Однако важно, чтобы используемая ценовая информация базировалась на реалистичных предположениях и необходимых опыте и знаниях (ноу-хау). Предполагаемая стоимость непредвиденных ремонтных работ включается непосредственно в бюджет на эксплуатацию и ремонт. Затраты на эксплуатацию в том виде, как они рассчитаны и/или определены внешними подрядчиками в результате тендеров, должны рассматриваться и учитываться при установлении приоритетов. Причины для установления приоритетов – необходимость сбалансировать финансовые расходы эксплуатирующей организации. Следовательно, важной обязанностью эксплуатирующей организации является оценка последовательности таких приоритетов, как в техническом, так и в финансовом смысле. Итог оценки – представление заключения. В бюджет на эксплуатацию и ремонт включаются все затраты, относящиеся к эксплуатации, ремонтным работам и замене оборудования, которые были запланированы и выполнены для поддержания качества и стандарта здания, а также для предотвращения повреждений и поломок. Расходы на плановые работы по эксплуатации (и плановые ремонтные работы) рассчитываются и представляются в бюджете как затраты на каждый элемент объекта. Внеплановые ремонтные работы (и замену оборудования) обычно нельзя предвидеть и рассчитать при составлении бюджета. Бюджет на эксплуатацию и ремонт должен позволять проводить ремонтные работы, поэтому чтобы это сделать, необходимо провести спецификацию расходов. Ожидаемый объем работ должен выполняться. Однако при этом нужно избегать искушения скопировать бюджет предыдущего года. Бюджет на эксплуатацию и ремонт является основой для финансового контроля поставок всех услуг, работ по эксплуатации и ремонту и сопутствующих расходов. Практическая работа, связанная с плановой эксплуатацией (и небольшими плановыми объемами ремонтных работ), основывается на заказах-нарядах или инструкциях по эксплуатации и входит в отчетность. Инструкции выдаются на каждый месяц с описанием видов работ на этот месяц. Виды работ описываются в соответствии с порядком, определенным для конкретной работы (объекта) в части их выполнения и периодичности. Инструкции должны также охватывать небольшие

120

121

объемы ремонтных работ и замены оборудования вследствие повреждений или поломок, возникших за последний месяц и требующих внимания. Капитальный ремонт и большие объемы ремонтных работ по замене оборудования будут планироваться и выполняться на основе отдельных спецификаций и тендеров. Программа управления технической эксплуатаций,определяет также состав внеплановых работ, работ, производимых по заявке пользователей объекта, порядок их исполнения, действия персонала в аварийных ситуациях, порядок создания и работы диспетчерской службы. В процессе эксплуатации достигается: ü обеспечение максимальной и регулярной доходности объектов в интересах собственника; ü сохранение стоимости недвижимости и создание условий для ее возрастания в будущем; ü гибкая эксплуатация – обеспечение всестороннего соответствия объекта возрастающим требованиям рынка (модернизация, перепрофилирование, реконструкция и т. д.). Состав документов программы управления технической эксплуатацией: ü заключение о техническом состоянии объекта; ü дефектная ведомость; ü перечень комплекта ЗИП, инструмента и расходных материалов; ü должностные инструкции сотрудников технической службы эксплуатации; ü типовой договор подряда на обслуживание систем; ü бюджет годовой технической эксплуатации объекта; ü годовой календарный план производства планово-предупредительных работ; ü технологические карты ППР сотрудников СЭ; ü наряд на производство работ; ü журнал учета выполненных работ; ü журнал технического надзора; ü предписание на устранение недостатков; ü акт весеннего/осеннего осмотра; ü план подготовки к периодам эксплуатации; ü план мероприятий по устранению недостатков; ü журнал учета аварийных ситуаций; ü акт выполненных работ;

ü отчет о выполненных работах; ü отчет сотрудника о выполненной работе; ü книга движения материальных средств на объекте; ü заявка на поставку ЗИП; ü образец служебной записки. Программа управления технической эксплуатацией является совокупностью инструкций, рекомендаций, планов, составов работ и затрат и необходима для оптимальной и безаварийной технической эксплуатации объекта недвижимости. Организация системы планирования и бюджетирования позволяет сделать деятельность по эксплуатации недвижимости и контроль за ней прозрачной, дает возможность постоянного наблюдения за финансированием работ и ходом их выполнения. Инженерно-эксплуатационная служба при формировании плана мероприятий и бюджета на основе данных технических осмотров представляет собственнику информацию о необходимых на планируемый период работах и их ориентировочную стоимость. При выполнении плановых работ вся имеющаяся информация исполнителя документально концентрируется в паспорте здания. Указанный подход дает возможность корректировки плана выполнения работ и позволяет решать оперативные задачи, возникающие в рабочем процессе.

122

123

5.2. Организация материально-технического снабжения Для обеспечения процесса эксплуатации необходимыми для него материалами в соответствии с выявленными потребностями, организуется материально-техническое снабжение (МТС). Его задача заключается в определении потребности в материальных и технических ресурсах, изыскании возможностей покрытия этой потребности, а также в проведении контроля за правильным использованием материально-технических ресурсов и содействия в их экономии. Все эти функции выполняет отдел материально-технического обеспечения эксплуатирующей организации. Потребность в планировании МТС при современных условиях технической эксплуатации вытекает из большого количества конкурентных организаций, все увеличивающихся в период рыночной экономики; разнообразия возможных форм управления предприятием; наличия многочисленных структурных подразделений в рамках предприятия; тесных

межфирменных связей с поставщиками различных товаров (материалов, оборудования и пр.) и фирмами-агентами, включенными в процесс обслуживания клиентов, а также из требований научно-технического прогресса – быстро учитывать и осваивать новейшие достижения науки и техники. В условиях рынка у эксплуатирующей организации есть право выбора поставщика, а значит и право закупки более эффективных материальных ресурсов. Это заставляет снабженческий персонал внимательно изучать качественные характеристики продукции, изготовляемой различными поставщиками. Планирование МТС процесса эксплуатации на современном этапе призвано решать следующие задачи: 1) обеспечить непрерывность работы подразделений эксплуатации, что достигается путем правильной организации поставок материалов на объект в необходимом количестве и соответствующего качества; 2) способствовать повышению технического уровня производства услуг, внедрению автоматизации, новых технологий, что, в свою очередь, является важнейшим фактором увеличения стоимости эксплуатации; 3) способствовать повышению качества обслуживания путем закупки товаров высокого качества для наиболее полного удовлетворения клиента; 4) способствовать повышению производительности труда; 5) планировать экономию материальных ресурсов; 6) планировать эффективное выполнение плана прибыли. Перед отделом МТС ставятся следующие задачи: организация контроля над снабжением по объему и ассортименту в соответствии с заключенными договорами; соблюдение норматива и структуры товарных запасов; нахождение путей снижения товарных потерь при хранении и транспортировке. Но следует отметить, что важнейшей обязанностью этого отдела является разработка плана материально-технического обеспечения объекта. План МТС объекта является его материальным балансом, в котором сведены все расчеты потребности в материальных ресурсах, необходимых для обеспечения производственного процесса (расходная часть), наличие остатков на планируемый период, а также определены источники снабжения (приходная часть). Материально-технические ресурсы, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт здания, вклю-

чают в себя дезинфицирующие и моющие средства, строительные материалы, фурнитуру, спецодежду, инструмент, специальный инвентарь, комплектующие к оборудованию и др. Планы снабжения составляются из предварительных расчетов (заявок) на все виды потребностей по объекту: эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, капитальные работы. Заявки представляются инженером по эксплуатации объекта в отдел МТС. Также заявки могут предоставляться главному инженеру по эксплуатации, который после составления сводной заявки по объектам передает ее в отдел МТС. Процесс разработки плана МТС включает в себя следующие этапы: 1) расчет потребности в материальных ресурсах на производственно-эксплутационные нужды; 2) расчет норм запасов ресурсов, необходимых для бесперебойного функционирования процесса эксплуатации, исходя из существующих потребностей; 3) определение источников покрытия потребности в материальных ресурсах; разрабатывается план ввоза материалов со стороны. Сводный план МТС учитывает общую потребность в материалах для всех нужд процесса технической эксплуатации, включая образование запасов, а также источники покрытия потребности процесса в материалах. Для обеспечения нормальной и экономной эксплуатации на объекте должны быть в наличии материальные ресурсы не только в количестве, необходимом для ее повседневных нужд, но и располагать определенным запасом. В связи с этим в плане материального снабжения наряду с расчетами текущих потребностей материальных ресурсов учитывают также размер необходимых запасов и остатков их на начало и конец планируемого периода. При выборе поставщиков следует учитывать ряд факторов: территориальную отдаленность и оперативность поставок, соответствие производственной мощности поставщиков потребностям предприятия в материальных ресурсах, их качество, цену, условия расчетов, возможность предоставления кредита и др. Предпочтение отдается тому партнеру, который обеспечивает лучшие условия с минимальными затратами. Успешный выбор поставщика зависит от умения эксплуатирующей организации проанализировать его деятельность в отношении качества, доставки и цены. Данные компоненты рассматриваются при отборе в первую очередь.

124

125

Для правильной организации материально-технического обеспечения работникам отдела материально-технического снабжения эксплуатирующей организации необходимо в совершенстве владеть методикой расчета всех потребностей процесса эксплуатации в материалах, создавать запасы в необходимых для бесперебойной технической эксплуатации размерах (но не свыше установленных норм), искать источники покрытия потребностей, заниматься поисками наиболее выгодных поставщиков и т. д. Правильная организация материально-технического снабжения на объекте не только обеспечивает нормальную эксплуатацию, но в совокупности с другими качественными характеристиками определяет положение эксплуатирующей организации на рынке эксплуатационных услуг. 5.3. Взаимодействие со смежными организациями При эксплуатации объекта недвижимости необходимо взаимодействие с различными смежными организациями, государственными структурами и органами, организациями-поставщиками товаров и услуг. Для решения данных задач формируют отдельное направление процесса эксплуатации недвижимости, которое называется техническим консалтингом. Данное направление включает в себя представление интересов собственников недвижимости перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, координацию и обеспечение гарантийных обязательств, а также управление строительными проектами (работа с подрядными и проектными организациями). Государственный контроль и надзор осуществляется в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, устойчивого функционирования инженерного оборудования и систем объекта, соблюдения правил эксплуатации и безопасности. Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора вызывает наибольшие трудности в работе инженерно-технических служб при эксплуатации объекта недвижимости. Этому способствуют часто меняющиеся требования, сложности с подготовкой документации, получением разрешений и допусков, необоснованные претензии, выдвигаемые во время проверок.

126

В Санкт-Петербурге к государственным органам контроля и надзора относятся: ü Пожнадзор. ü Госгортехнадзор. ü Энергонадзор. ü Энергосбыт. ü Санитарно-эпидемиологическая служба. ü Комитет по управлению государственным имуществом. ü Комитет по градостроительству и архитектуре. ü Комитет по земельным ресурсам. ü Комитет по природным ресурсам. Основная задача, которую ставит перед собой эксплуатирующая организация в сфере взаимодействия с государственными органами контроля и надзора, – максимально конкретизировать и упростить процесс для получения положительного результата при согласовании и утверждении проектной и технической документации. Взаимодействие с органами контроля и надзора предусматривает: ü переоформление договоров; ü переоформление/получение актов допуска; ü подготовку пакетов технической документации; ü получение оптимизации технических условий; ü рекомендации и консультирование по изменениям в проекте; ü достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов, в том числе проведение переговоров, встреч в целях уменьшения затрат на выполнение. Перед получением согласования необходимо оценить свои шансы. Шансы оцениваются субъективно, и эта оценка составляется из юридической возможности, технического осуществления и наличия аналогичных примеров. После оценки прогнозируются варианты результата. Перед обращением в орган государственной структуры также необходимо учитывать определенные риски, которые могут возникнуть при получении документов. Учет рисков производится методом модельного прогнозирования. При оценке стоимости получения результатов необходимо учесть фонд оплаты труда специалистов и консультаций, стоимость «государственной пошлины» и другие затраты. Затем нужно провести сравнение с предполагаемым экономическим эффектом. 127

При эксплуатации недвижимости необходимо владеть перечнем всех согласовательных документов и знать их нормативную основу. При взаимодействии с органами контроля и надзора задача управления эксплуатацией сводится к прогнозированию точных сроков согласования. Необходимо как можно более точно смоделировать прогнозированный результат. Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг предусматривает взаимодействие с представителями «Водоканала», «Энергосбыта» и ТЭК. Взаимодействие предполагает: ü ведение учета потребления коммунальных услуг; ü контроль сроков выставления и содержания счетов на оплату; ü правильность и соответствие договорным обязательствам выставленных счетов; ü качество предоставленных услуг; ü сверку соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг. Представление интересов собственника перед энергоснабжающими организациями подразумевает два важных аспекта: контроль над соблюдением энергоснабжающими организациями условий договора контроль ведения учета и статистки энергозатрат. В первом случае это защита прав собственника как потребителя, во втором – возможность сравнивать, оценивать и анализировать качественные, количественные и стоимостные показатели затрат собственника в целях их оптимизации и эффективного использования энергетических ресурсов. Собственник вправе требовать от эксплуатирующей организации предложений по оптимизации и эффективному использованию ресурсов, а последняя обязана предоставлять подобные предложения. Грамотный анализ затрат и применение как новейших энергосберегающих технологий, так и примитивных на первый взгляд мероприятий (утепление оконных проемов и установка энергосберегающих электрических лампочек) позволяют значительно экономить средства. Эксплуатирующей компании более выгодно подключаться к проекту на стадии строительства, а в идеале – на стадии проектирования. Это не только разумно, но и соответствует европейскому стандарту ведения бизнеса. Собственник, строя объект, зачастую даже не задумывается, что ему понадобятся помещения для хранения оборудования или для размещения диспетчерской. Для этих нужд используются неарендопригодные площади. В противном случае придется занимать помеще-

ния, которые можно было бы сдать и получать доход. Мнение эксплуатирующих организаций нужно учитывать при планировке здания, размещении лифтов или эскалаторов, разбивки офисов, использовании конкретных технологий или материалов – все это может упростить дальнейшую эксплуатацию. Подключение на стадии проектирования эксплуатирующей организации позволяет собственнику ощутить экономию средств в первый год эксплуатации. Подключение на стадии строительства не дает такого эффекта (не все строительные компании способны гибко подходить к вопросам эксплуатации), но это является более эффективным и правильно спланированным решением, чем подключение эксплуатирующей организации в последующем. В мировой практике здания начинают строить с участием главного инженера эксплуатирующей компании. Затем, по мере появления крыш, котельных и так далее, появляются эксплуатирующие службы, которые служат своеобразным противовесом строителям. Данное направление в эксплуатации недвижимости называется управлением строительными проектами, основной задачей которого является взаимодействие с подрядными строительными организациями и осуществление технического контроля выполнения строительно-монтажных работ. При взаимодействии с подрядными организациями (управление строительными проектами) предусматривают: ü заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями; ü подготовку тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов. Одно из самых важных и дорогостоящих мероприятий при взаимодействии со смежными организациями – обеспечение гарантийных обязательств. При приемке объекта недвижимости в эксплуатацию от прежних владельцев и после ремонтно-строительных работ служба эксплуатации или привлеченная эксплуатирующая организация должна проконтролировать выполнение гарантийных обязательств. Для осуществления контроля над соблюдением гарантий строительными подрядчиками, поставщиками строительных материалов, монтажниками и поставщиками инженерного и технологического оборудования необходимо получить следующие данные по всем заключенным договорам:

128

129

действии с организациями различного уровня и назначения решаются задачи по минимизации рисков, возможных при эксплуатации объекта недвижимости, а также определяются параметры эффективности процессов эксплуатации.

ü предмет договора; ü наименование подрядной организации; ü контактные телефоны исполнителей, руководства, бухгалтерии; ü сроки действия договоров; ü акты выполненных работ, исполнительная документация; ü сроки гарантии; ü текст статьи «Гарантийные обязательства» в соответствии с договором; ü подробное разграничение зон ответственности между подрядчиком и заказчиком на строительные работы и инженерное оборудование: · на строительные работы – срок гарантийных обязательств не менее одного года; · на все инженерное оборудование необходимы технические паспорта с гарантийными талонами; ü согласование с подрядной организацией наличия и состава ремонтного комплекта для инженерного оборудования; ü контактная информация обо всех сервис-центрах гарантийного и постгарантийного обслуживания инженерного оборудования: · предоставляемые услуги; · форма обслуживания; · предполагаемые сроки выполнения работ; · адрес и телефон; · режим работы; · контактное лицо. Также необходимо определить регламент взаимодействия и разграничения ответственности между собственником, подрядчиком и эксплуатирующей службой. Основные положения регламента: ü определение «аварийной ситуации»; ü организация ликвидации причин и последствий «аварийной ситуации»; ü информационное поле и информационные потоки; ü схема принятия решений; ü порядок актирования; ü определение финансовой ответственности; ü определение порядка компенсации. Взаимодействие со смежными организациями является неотъемлемой частью управления эксплуатацией недвижимости. При взаимо-

Вспомогательные виды деятельности компаний, занимающихся управлением и эксплуатацией недвижимости, обеспечивают выполнение основных, и в этом смысле они практически не отличаются от вспомогательных видов деятельности на любом другом предприятии. Среди них можно выделить материально-техническое снабжение, управление персоналом, управление финансами, обеспечение инфраструктуры компании (бухгалтерия, делопроизводство, юридическое обеспечение и т. д.). Важнейшее значение среди данных видов деятельности имеет управление персоналом компании. Достижение успеха и завоевание долгосрочных конкурентных преимуществ на рынке возможно только при наличии команды менеджеров, профессионально знающих бизнес по управлению и эксплуатации недвижимостью, отождествляющих свое будущее с будущим компании, разделяющих общие принципы ее руководства. Руководители и менеджеры управляющих компаний – это профессионалы в сфере управления недвижимостью, обладающие знаниями в других областях управления организациями. Профессионал – это не тот, кто обладает какой-либо значительной суммой знаний. Профессионал – это тот, кто, опираясь на знания, умеет практически сделать то, что необходимо в данный момент для организации. Основная ставка в продвижении по служебной лестнице делается на компетентных сотрудников. Ключевыми задачами в сфере управления персоналом по эксплуатации являются: ü формирование базы знаний о профиле работы в подразделениях по эксплуатации (на каждом рабочем месте) и о необходимых профессиональных качествах и навыках персонала; ü документирование и доведение до кандидатов основных целей организации, ценностей руководства, принципов корпоративной культуры, других составляющих организации; ü применение методов ситуационного анализа подразделений и групп;

130

131

5.4. Организация работы персонала по эксплуатации

дартов качества выплата премий не производится. В этом случае общая сумма вознаграждения становится ниже, чем в среднем на рынке. Целесообразно также проводить политику поощрения длительности работы в компании. В зависимости от трудового стажа в компании должны выплачиваться годовые премии. Опыт показывает, что техническому и обслуживающему персоналу целесообразно также выплачивать премии за отсутствие опозданий и пропусков работы. Для формирования квалифицированного персонала компании целесообразна разработка системы непрерывного внутрифирменного обучения. При платном обучении для сотрудников можно предоставлять скидки в зависимости от срока работы в компании. Таким образом, основным результатом стратегии управления персоналом эксплуатирующей компании должно стать построение саморегулируемой интеллектуальной организации, которая обладает способностью самообучения и генерации более эффективных методов работы, так как заложенные механизмы должны обеспечивать выгоду от этого всем сторонам, участвующим в деятельности (собственникам, менеджерам, рядовым работникам).

ü создание методик анализа на соответствие кандидатов критериям, формируемым тремя указанными выше задачами; ü разработка программ адаптации персонала на новом месте работы. Система материального вознаграждения персонала ориентирована на положение работника в организации, т. е. размер оплаты труда определяется по следующим критериям: ü значение для организации вида деятельности, которую осуществляет работник; ü место должности работника в иерархии организационной структуры; ü индивидуальные особенности работника (уникальный специалист, связи в определенных кругах и т. п.); ü уровень оплаты труда специалистов данной категории на рынке. Опыт показывает, что для формирования у персонала компании чувства ответственности и сопричастности к результатам работы организации целесообразно внедрение системы квартального общего премирования в зависимости от результатов деятельности компании. Там, где возможно определение количественных результатов деятельности подразделений или отдельных работников, может успешно применяться система оплаты и премирования, основанная на дифференцированной и даже персонифицированной оценке. Кроме того, целесообразно выплачивать разовые премии за успешное выполнение важных задач и проектов. Особый подход должен применяться в работе с техническим и обслуживающим персоналом эксплуатирующей компании. Организацию их труда целесообразно осуществлять на основе системы нормирования и тарифицирования. Для каждого вида работ устанавливают нормы времени на их выполнение и стандарты качества. Технический и обслуживающий персонал обеспечивается фирменной спецодеждой, средствами и предметами труда. Там, где это возможно, ставка должна делаться на автоматизацию и механизацию соответствующих работ. При выполнении заданных норм и соблюдении стандартов качества техническому и обслуживающему персоналу выплачивается фиксированный оклад плюс премия. Сумма общего вознаграждения в этом случае должна быть выше, нежели в среднем на рынке. При превышении установленных норм премия выплачивается в повышенном размере. При невыполнении установленных норм и/или несоблюдении стан-

В условиях постоянного совершенствования технологий эксплуатация является неотъемлемой функцией управления объектом недвижимости. Инженерное оборудование и коммуникации современных зданий становятся все более сложной системой, обслуживание которой требует узкоспециализированных знаний и серьезной подготовки. Успех и профессионализм управляющей компании, оказывающей услуги эксплуатации, определяются человеческим фактором – высококвалифицированным и опытным персоналом. Качество эксплуатации во многом зависит от квалификации сотрудников и того, насколько согласована работа всех технических служб, задействованных на объекте. Эффективность процессов эксплуатации определяется четким взаимодействием технических служб на объекте и контролем качества. На современном этапе управления недвижимостью для оптимизации процессов эксплуатации активно разрабатываются и внедряются системы автоматизации управления зданием. Программное обеспечение, разработанное специально под процесс эксплуатации, доступное как в использовании, так и по цене, способно решить проблему организации эффек-

132

133

5.5. Автоматизация процессов эксплуатации

тивного взаимодействия технических служб и обеспечить комплексное управление качеством эксплуатации. Управление инженерными службами и оборудованием является сложным участком автоматизации. С помощью систем автоматизации можно вести учет объектов аренды и арендаторов, параметров помещений, используемого в здании оборудования. Современные системы автоматизации также позволяют вести учет оказываемых каждому арендатору услуг – парковки, ремонта, вывоза ТБО, уборки, мытья витрин, теплоснабжения, кондиционирования, освещения, охраны и т. д. По каждой услуге контролируется лимит, входящий в арендную ставку или эксплуатационные расходы, фиксируются условия оплаты и время предоставления услуги. Учитывается оборудование объекта и по каждому отдельному элементу ведется технический паспорт. Каждый технический объект, материальная ценность, арендатор привязываются к участку поэтажного плана, который создается с помощью интегрированного в программу модуля графического пакета. На основе данных паспортов оборудования формируются графики обслуживания объектов. На основе нормативных актов и фактических затрат системой рассчитывается стоимость эксплуатации здания. Автоматизированная система позволяет формировать сметы на уборку территории, техническое обслуживание здания, охрану и т. д. В автоматизированные системы вводятся стоимость и параметры каждой детали, сроки ремонтов, периодичность обслуживания, замены, а также данные о персонале – квалификация каждого инженера, электрика, их зарплата и т. п. На основе математических алгоритмов система рассчитывает, какие работы, в какой день и какой сотрудник должен выполнять, с учетом отпусков, выходных, праздников, режима работы и т. д. Существует мнение, что опытный инженер сможет самостоятельно составить такой график без системы автоматизации. Однако при изменении внешних условий (заболел сотрудник, вышло из строя оборудование) современные программы могут быстро производить перерасчет так, чтобы потенциальный ущерб от изменения графика работ был минимальным. Кроме того, программы учитывают заявки на обслуживание арендаторов, перемещения деталей, расходных материалов и других материальных ценностей, рассчитывает стоимость операций по техническому обслуживанию. Программное обеспечение является важнейшей частью автоматизированной системы управления эксплуатацией. Можно выделить общие требования к программному обеспечению:

ü удобный графический интерфейс с планами объектов; ü возможность управления как отдельными объектами, так и всей системой; ü протоколирование событий (тревог, проходов в помещения и пр.) и действий оператора в памяти компьютера; ü парольная защита прав доступа операторов; ü редактирование базы данных, запись в нее данных пользователя; ü автоматическое формирование списка сообщений системы для просмотра, распечатки и анализа; ü учет рабочего времени; ü программирование реакций системы на внешние события. Предпочтительным является использование отечественного программного обеспечения, поскольку его доработка под конкретные требования для зарубежных продуктов маловероятна. Программный продукт должен быть гибкой, настраиваемой, масштабируемой системой. Дополнительным преимуществом может стать открытость ПК для сторонних разработчиков, когда заказчику предоставляется возможность разработки собственных драйверов оборудования. Программное обеспечение, разработанное специально под процесс эксплуатации, должно выполнять две основные функции: 1. Функция эксплуатационного учета, отвечающая за автоматическое формирование комплекса базовых документов по эксплуатации, на основе которых осуществляется управление всем процессом. 2. Функция управления эксплуатацией, предназначенная для автоматизации процессов планирования, организации, контроля и анализа результатов деятельности по технической эксплуатации. Структура базы эксплуатационного учета разрабатывается на основе детального анализа нормативно-методических документов по эксплуатации зданий и сооружений, их конструкций и инженерных систем, современных концепций и методов эксплуатации объектов, а также отечественного и зарубежного оборудования систем жизнеобеспечения объектов недвижимости. На основе единого реестра объектов технического учета и разработанного справочника оборудования в базе данных эксплуатационного учета формируется единая иерархическая структура (реестр) объектов эксплуатационного учета. В реестре эксплуатационного учета местоположение оборудования определяется не только в структуре инженерной системы, но и в структуре планировочного решения объекта (в помещениях, в которых оно

134

135

установлено), что отображается в графической части программного комплекса на поэтажных планах. Это позволяет эксплуатационному персоналу получать оперативный доступ к информации по оборудованию и осуществлять эффективное управление его эксплуатацией. Структура реестра эксплуатационного учета является гибкой и настраиваемой, позволяет включить в нее характеристики для полного исходного описания объектов эксплуатационного учета с любой степенью детализации, а также информацию в полном объеме по планированию, организации, контролю и анализу эксплуатации объектов недвижимости. Исходные характеристики объектов эксплуатационного учета включают следующие основные группы: ü общие сведения об объектах эксплуатации; ü паспортные данные оборудования; ü технические характеристики объектов, их функциональных составляющих и элементов; ü рабочие характеристики инженерных систем; ü эксплуатационные характеристики объектов и их элементов, включая нормативные эксплуатационные показатели; ü условия эксплуатации инженерных систем и оборудования; ü установочные характеристики инженерных систем и оборудования. На основе выполненного эксплуатационного учета динамически формируются реестры оборудования, эксплуатационные паспорта объектов, инженерных систем и оборудования, включающие исходные характеристики и информацию по планируемым и выполненным работам, накопленным затратам по эксплуатации рассматриваемого объекта. В рамках планирования эксплуатации объектов недвижимости в программном комплексе выполняются следующие основные процедуры: ü составление долгосрочных перспективных планов (проектов) эксплуатации объектов; ü расчетное обоснование планируемых затрат на выполнение работ по эксплуатации и бюджетов эксплуатации объектов на долгосрочную перспективу; ü составление среднесрочных планов эксплуатации на основе результатов долгосрочного планирования; ü расчетное обоснование планируемых затрат на выполнение текущих ремонтов и технического обслуживания, содержания объектов и годовых бюджетов (проектов) их эксплуатации; ü расчетное обоснование планируемых затрат на коммунальное обеспечение объектов эксплуатации.

Реализованная в программном комплексе универсальная методика позволяет применять современные принципы и методы планирования работ по техническому обслуживанию, ремонтам, содержанию и обеспечению объектов коммунальными услугами в соответствии с заданным уровнем функционирования объектов. Обоснование стоимости планируемых работ по технической эксплуатации и содержанию объектов обеспечивается путем выполнения сметных расчетов на основе встроенной нормативно-сметной базы данных и разработанного в программном комплексе алгоритма расчета. Сочетание универсальной методики планирования эксплуатации и разработанной структуры единого реестра объектов эксплуатационного учета позволяет: ü выполнять не только пообъектное, но и поэлементное планирование работ по эксплуатации; ü рассчитывать эксплуатационные издержки; ü определять эксплуатационные издержки для обоснования бюджетирования эксплуатации объектов недвижимости на долгосрочную перспективу. В рамках управления эксплуатацией в программном комплексе выполняются следующие основные процедуры: ü документальное обеспечение организации работ по технической эксплуатации и содержанию объектов, в том числе собственными силами и с привлечением сторонних организаций; ü организация постоянного контроля выполнения работ по технической эксплуатации и содержанию объектов; ü анализ выполнения работ по эксплуатации объектов и годовых бюджетов на их выполнение; ü корректировка сроков и объемов выполнения работ по эксплуатации объектов, а также объемов их перспективного и годового бюджетирования. Таким образом, служба эксплуатации получает возможность перейти от пообъектного управления эксплуатацией к поэлементному, осуществлять планирование эксплуатации объектов с любой степенью детализации, применяя те принципы и методы эксплуатации, которые определяются разработанной политикой эксплуатации в отношении объектов инфраструктуры, а также концепцией эксплуатации каждого объекта и элемента. Примеры интерфейсов автоматизированных программ изображены на рис. 7.1 и 7.2.

136

137

Рис. 7.2. Планирование затрат на техническое обслуживание (ValMaster™ FM)

Интеграция алгоритмов сметных расчетов и планирования эксплуатации позволяет реализовать их в качестве одной процедуры, что существенно снизит трудоемкость работ по планированию. Поддержка процессов планирования эксплуатации расчетными механизмами в сочетании с возможностью реализации поэлементного планирования работ позволяют обеспечить прозрачность и обоснованность формирования бюджета эксплуатации объектов. Выполнение процедур управления эксплуатацией объектов обеспечивается динамическим формированием соответствующей эксплуатационной документации: перспективных планов и графиков выполнения работ, объектных и локальных смет, ресурсных ведомостей, штатов технического персонала, годовых бюджетов и т. п. Программное обеспечение для автоматизации процессов эксплуатации предлагают несколько компаний-разработчиков. Среди них стоит отметить ValMaster Facilities Manager – промышленную платформу для построения корпоративных информационных систем управления недвижимостью от компании «ValMaster», специализирующейся на программных продуктах для рынка недвижимости. Также интересны разработки компании ИТ-град «Служба эксплуатации» и «Управление недвижимостью», созданные на базе всем известной программы 1С. Фирма «Infor» предлагает для автоматизации процессов управления эксплуатацией на объекте использовать свою систему Datastream 7i. Эта система – американский продукт. Она обладает модульной структурой и web-архитектурой, что позволяет настраивать ее под объекты различной функциональности и делает ее доступной через сеть Интернет или локальную корпоративную сеть. Несмотря на очевидные достоинства вышеуказанных программ, они пока не получили широкого распространения из-за сложности в управлении и дороговизны. Автоматизация процессов эксплуатации недвижимости приводит к упрощению процессов планирования и контроля деятельности службы эксплуатации, а бюджет становится абсолютно прозрачным и эффективно работающим инструментом. При внедрении системы автоматизации необходимо помнить, что безупречно организованная эксплуатация объекта зависит прежде всего от профессионализма сотрудников подразделения по эксплуатации. Некачественная подготовка персонала может свести на нет любые технические достоинства программного комплекса. Именно люди с их опы-

138

139

Рис. 7.1. Реестр объектов эксплуатации (ValMaster™ FM)

Для коммерческих организаций, которые отвечают за эксплуатацию и техническое обслуживание зданий, актуальной становится проблема повышения качества услуг и предоставления своим клиентам гарантий возмещения убытков, которые могут произойти по их вине. Имея договор страхования гражданской ответственности, эксплуатирующая организация может гарантировать своим клиентам полное возмещение убытков, произошедших по ее вине. Страховое покрытие распространяется на причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, произошедшее по вине эксплуатирующей организации вследствие плохого оказания услуг по технической эксплуатации зданий, помещений, коммуникаций (включая текущий ремонт здания), а также прилегающей территории. Практика показывает, что только использование страхования позволяет эффективно противостоять убыткам, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации крупных объектов недвижимости. По договору страхования страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренных в договоре страхования событий (страховых случаев) возместить стороне, в пользу которой заключен договор страхования (выгодоприобретателю), реальный ущерб, если иное не будет предусмотрено договором страхования, причиненный в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения страхователем обязательств по государственному (муниципальному) контракту или договору. Договором страхования является письменное соглашение между страхователем и страховщиком, в силу которого страховщик обязуется при наступлении предусмотренного договором страхования страхового случая произвести страховую выплату в порядке и на условиях, предусмотренных договором страхования, а страхователь обязуется уплатить страховую премию в установленные сроки. Объектом страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы страхователя, связанные с возмещением ущерба, вследствие причинения им вреда жизни и здоровью и/или имуществу выгодоприобретателей.

Страховая премия является платой за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в размере, порядке и сроки, установленные договором страхования. Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату. Основными факторами, влияющими на размер тарифа, являются опыт работы, квалификация сотрудников, объем и срок деятельности, количество исков и претензий, предъявляемых страхователю в связи с его деятельностью за последние годы, и иные факторы риска. Договоры страхования могут заключаться в отношении следующих объектов: ü зданий и сооружений (в том числе административных, социальнокультурного назначения, складских помещений, временных сооружений); ü офисного оборудования и электроаппаратуры (оргтехники, компьютеров, технически исправных средств электронной, вычислительной и радиотехники); ü инженерного оборудования и коммуникаций; ü внутренней отделки помещений; ü движимого имущества; Риски, от которых может быть застраховано имущество: ü повреждение или уничтожение имущества при непосредственном воздействии огня (пожар, удар молнии, взрыв, задымление), а также от падения пилотируемых летательных аппаратов и их обломков; ü повреждение или уничтожение имущества в результате стихийных явлений: бури, вихря, урагана, смерча; наводнения; атмосферных осадков (ливня, града); землетрясения, просадки грунта, оползня; ü повреждение водой из водопроводной, канализационной или отопительной системы, а также системы пожаротушения; ü хищение, а также повреждение или уничтожение имущества в результате кражи со взломом, грабежа, разбоя или попытки перечисленных действий; ü повреждение или уничтожение имущества вследствие умышленных действий третьих лиц или попытки указанных действий, включая поджог.

140

141

том и профессиональными навыками являются основным конкурентным преимуществом эксплуатационной службы. 5.6. Страхование рисков при эксплуатации

Для получения выплаты страхового возмещения страхователь обязан подать страховщику заявление на получение выплаты, предоставить оригиналы или должным образом заверенные копии следующих документов (в зависимости от причин и обстоятельств страхового события): ü документы, свидетельствующие о страховых интересах страхователя (имущественные права, хозяйственные договоры, договоры аренды и др.); ü документы, свидетельствующие о причине ущерба (в зависимости от случая исходят от МВД, метеослужб, пожарного надзора и пр.); ü документы, свидетельствующие о размере ущерба (акты экспертизы, списки поврежденного имущества и пр.). Дополнительно возможно возмещение расходов страхователя на спасение застрахованного имущества и на мероприятия по минимизации размера ущерба, расчистку территории в месте происшествия. Полис страхования ответственности эксплуатирующей организации обеспечивает надежную гарантию компенсации возможного ущерба в результате причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц (в частности, жильцов дома) при проведении эксплуатирующей организацией работ по техническому обслуживаю, текущему и капитальному ремонту, переоборудованию (перепланировке) помещений в жилых помещениях, зданиях и сооружениях.

142

Рекомендуемая литература 1. Болотин С. А., Пастухов Ю. И. Эксплуатация и ремонт недвижимости: учеб. пособие. – СПб.: СПбГАСУ, 2002. 2. Кабанов В. А. Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью: учеб. пособие. – Курск: КТУ, 2005. 3. Комков В. А., Рощина С.И., Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. 4. Справочник современного инженера ЖКХ / под общ. ред. проф. Л. Р. Маиляна. – Ростов н/Д: Феникс, 2005. 5. Тарасевич Е. И. Управление эксплуатацией недвижимости. – СПб., 2006. 6. Шумилов М. С., Стражников А. М., Нотенко С. Н. и др. Техническая эксплуатация жилых зданий: учебник для студентов строительных вузов, техникумов / под ред. А. М. Стражникова. – М.: Высшая школа, 2000. 7. Управление коммерческой недвижимостью: учебник / кол. авторов; под. ред. проф. М. Л. Разу. – М.: КНОРУС, 2007. 8. Якушин Е. В. Эксплуатация недвижимости. Часть 1. – СПб., 2006. 9. ВСН 58–88(р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. 10. МДК 2–03.2003. Правила технической эксплуатации жилого фонда. 11. МДС 13–14.2000. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий. 12. ВСН 53–86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий. 13. ППБ0-1–03. Правила пожарной безопасности в Российской Федерации. 14. СанПиН № 983–72. Санитарные правила устройства и содержания общественных уборных. 15. ГОСТ Р ИСО 9001–2001. Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь. 16. ГОСТ Р 51617–2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия. 17. ГОСТ Р 51929–2002. Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения. 18. ГОСТ Р 51870–2002. Услуги по уборке зданий и сооружений. Общие технические условия. 19. ГОСТ 12.0.004–90. Система стандартов безопасности труда. Организация обучения работающих безопасности труда. Общие положения. 20. ГОСТ 12.1.004–91. Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования. 21. СНиП 3.01.04–87. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения.

143

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение………………………………………………………………………………3 Глава 1. СИСТЕМА ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………5 1.1. Понятия и цели эксплуатации недвижимости.……………………………5 1.2. Объекты технической эксплуатации………………….…………………11 1.3. Структура управления технической эксплуатацией……………………23 1.4. Критерии качества технической эксплуатации…………………………28 1.5. Приемка объекта недвижимости в эксплуатацию………………………33 Глава 2. НОРМАТИВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ И ДОКУМЕНТАЦИЯ………39 2.1. Нормативно-техническое обеспечение эксплуатации…….……………39 2.2. Технический паспорт объекта…………………………….………………43 2.3. Регламенты производственного процесса………………………………46 2.4. Охрана труда и пожарная безопасность…………...……………………51 Глава 3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ…………………59 3.1. Мониторинг и контроль технического состояния………………………59 3.2. Техническое обслуживание инженерного оборудования………………65 3.3. Техническое обслуживание строительных конструкций...……………71 3.4. Система планово-предупредительного ремонта………………………77 3.5. Сезонная эксплуатация объекта…………………………………………82 3.6. Аварийное и диспетчерское обслуживание……………………………86 3.7. Диспетчеризация и автоматизация объекта……………………………88 Глава 4. САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВО……….95 4.1. Клининг и санитарное содержание объекта……………………………95 4.2. Уборка внутридомовых помещений и мест общего пользования……100 4.3. Уборка прилегающей территории…………………………………….102 4.4. Внешнее благоустройство………………………………………………104 4.5. Озеленение и уход за зелеными насаждениями………….……………107 4.6. Дезинсекция и дератизация……………………………….……………110 Глава 5. УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ……….114 5.1. Планирование технической эксплуатации…………………..…………114 5.2. Организация материально-технического снабжения……….…………123 5.3. Взаимодействие со смежными организациями…...………………….126 5.4. Организация работы персонала по эксплуатации……………………131 5.5. Автоматизация процессов эксплуатации………………………………133 5.6. Страхование рисков при эксплуатации……………………………….140 РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА…………………….…………………….143

144