Справочник по жилищным вопросам

1

СПРАВОЧНИК ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2008 года Г.Ф. ШЕШКО, А.В. ВИШНЯКОВА Шешко Галина Федоровна - советник президента Ассоциации строителей России, член рабочей группы по подготовке Жилищного кодекса Российской Федерации, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, заслуженный юрист Российской Федерации. Вишнякова Алла Вадимовна - член группы специалистов, участвовавших в систематизации предложений и замечаний, поступавших во время подготовки Жилищного кодекса РФ. А Аварийные дома Как определить, является ли жилое помещение непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу? Все эти вопросы урегулированы Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <1>. -------------------------------<1> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Согласно п. 38 Положения жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу. См. Непригодность жилого помещения для проживания. Административная ответственность Одной из форм юридической ответственности является ответственность физических и юридических лиц за совершение административного правонарушения. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ. Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений") нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц. Положение ст. 7.22 КоАП РФ основано на нормах ЖК РФ, а также ст. 681 ГК РФ, согласно которой переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статьей 7.21 КоАП РФ "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" предусмотрено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа. Согласно ст. 7.23 КоАП РФ ("Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами") нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в

2

размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. Аналогия закона, аналогия права Совершенных законов не бывает. Как и в любой другой отрасли, в жилищном законодательстве существуют пробелы в правовом регулировании отношений. Довольно часто возникают жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются. Аналогия закона и аналогия права помогают эти пробелы восполнить. Если жилищные отношения не урегулированы жилищным (или иным) законодательством или соглашением участников этих отношений, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ разрешает применять нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения. Это называется аналогией закона. Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую норму из всех имеющихся в законодательстве. В качестве примера рассмотрим следующую позицию. Согласно ст. 36 ГК РФ опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Статья 35 ГК РФ предусматривает назначение опекуна и попечителя по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве; при наличии определенных обстоятельств - по месту жительства опекуна, попечителя. Жилищный кодекс РФ не упоминает (умалчивает) вопросы вселения в жилое помещение граждан в качестве опекунов или попечителей. Представляется возможным их решение с применением положений ст. 80 ЖК РФ - "Временные жильцы". Названная статья, в частности, предусматривает безвозмездное проживание временных жильцов; эти лица не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. При невозможности использовать аналогию закона применяется аналогия права, т.е. права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ). Арбитражный суд Арбитражные суды наделены специальной компетенцией: им подведомственны дела по экономическим спорам между юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица; между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, между субъектами РФ. Арбитражный суд рассматривает также дела об установлении фактов, имеющих значение для возникновения, изменения или прекращения прав организаций и граждан в сфере экономической деятельности, о банкротстве (ст. 27 АПК РФ). Признание юридического лица банкротом влечет его ликвидацию. Так, согласно ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Статья 61 ГК РФ предусматривает, что юридическое лицо, действующее в форме потребительского кооператива, ликвидируется вследствие признания его банкротом. Такая ликвидация осуществляется арбитражным судом. Аренда жилого помещения Право сдавать жилье в аренду принадлежит собственнику жилого помещения, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы вправе предоставлять свое жилье в аренду юридическим лицам (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). В свою очередь, юридическое лицо может использовать арендованные жилые помещения (комнаты, квартиры, жилые дома) только по назначению - для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Условия пользования жильем, которое арендатор (юридическое лицо) предоставляет гражданам (например, своим работникам), определяются по договору между ними. Это может быть и безвозмездное пользование, и проживание за плату, а также на других условиях. Использовать арендованное жилье под офисы и для иных целей, не связанных с проживанием, недопустимо. Аренда части общего имущества в многоквартирном доме Собственники помещения в многоквартирном доме вправе сдавать объекты общего имущества в этом доме в аренду, а также в пользование на иных условиях (например на условиях обслуживания или ремонта общего имущества).

3

Передача в пользование иным лицом объектов общего имущества дома возможна при условии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Совершенно очевидно, что такая передача не может осуществляться в отношении межквартирных лестничных клеток, лифтов, лестниц, коридоров и т.п. Решение о передаче в аренду принимает общее собрание: собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ); товарищества собственников жилья (ТСЖ), если такое товарищество создано (ст. 145 ЖК РФ). Вопрос об аренде относится к исключительной компетенции общего собрания и не может быть передан на решение других органов управления многоквартирным домом. См. Общее имущество в многоквартирном доме. Арендатор (жилого помещения) Арендатором жилого помещения является юридическое лицо. Согласно ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендодатель Арендодатель (наймодатель) является стороной договора аренды (имущественного найма), предоставляющего арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать в аренду имущество (ст. 608 ГК РФ). Аукцион При аукционной торговле - продаже товаров с публичных торгов - продаваемая вещь передается в собственность покупателя, предложившего за нее наивысшую цену. Аукционная продажа может быть добровольной и принудительной. Законодательством предусматривается продажа с публичных торгов жилого помещения в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 293 ГК РФ. Такая продажа возможна, если собственник жилого помещения: использует его не по назначению; систематически нарушает права и интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Б Балкон Балконом называется площадка на фасаде здания, выступающая из стены и огражденная решеткой, балюстрадой или парапетом. Площадь балкона не включается в общую площадь жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Банки ипотечные На ипотеку возлагают большие надежды в решении вопросов возможного улучшения гражданами жилищных условий - "Ипотечный кредит делает жилье доступным". Однако пока не удалось добиться массовой "дешевой" ипотеки. Для подавляющего большинства граждан она недоступна. Следует обратить внимание на п. 2 ст. 95 ЖК РФ, которым предусматривается, что для граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, предназначены для временного проживания жилые помещения маневренного фонда. См. Ипотека жилого помещения. Беженцы

4

В соответствии с Федеральным законом от 19.02.1993 "О беженцах" беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или в силу политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие подобных опасений или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений. Беженцы имеют право на жилье, которое им предоставляется из фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, которое относится к специализированным жилым помещениям <1>. Положение об этом фонде утверждено Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275. Жилые помещения фонда предоставляются по нормам общежития не менее 6 кв. м на человека. На основании решения о предоставлении жилья заключается договор найма. Помимо общих правил расторжение договора найма специализированного жилого помещения договор подлежит расторжению при утрате или лишении статуса беженца. Следует отметить, что в случае смерти нанимателя члены его семьи сохраняют право пользования жильем до истечения срока действия их статуса беженцев. -------------------------------<1> Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42. Жилые помещения предоставляются в порядке территориальными органами миграционной службы.

очередности

принятия

на

учет

Безвозмездное пользование Безвозмездным пользованием является временное пользование вещью без какой-либо платы лицу, предоставившему ее в пользование. Передача вещи в безвозмездное пользование оформляется договором. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и лицам, управомоченным на то законом или собственником вещи. Вопросы безвозмездного пользования подлежат регулированию нормами главы 36 ГК РФ. См. Договор безвозмездного пользования. Безгражданство Отсутствие у лица гражданства может быть с момента рождения или в связи с утратой гражданства. Федеральный закон от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" содержит положения, направленные на сокращение безгражданства. Так, установлено, что ребенок, родившийся на территории РФ от лиц без гражданства, является гражданином Российской Федерации. Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что положения этого Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием лиц без гражданства, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом (ст. 4). "Иное" установлено, в частности, Жилищным кодексом РФ. Так, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Бездействие (участников жилищных отношений) Бездействие есть пассивное поведение, выражающееся в несовершении действия, которое лицо должно было совершить в силу возложенных на него обязанностей. Так, неисполнение наймодателем, а также нанимателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей, предусмотренных законодательством и договором, влечет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. ст. 66, 68 ЖК РФ). См. Ответственность. Безопасность жилища Безопасность жилища - один из принципов жилищного права.

5

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания проживающие в нем по договору социального найма граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст. 85, 87 ЖК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Жилищный фонд - сложный инженерный комплекс, оснащенный широкой сетью коммуникаций, сантехническим и прочим оборудованием. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК РФ). Бесхозяйственное содержание жилья Бесхозяйственное содержание жилья - это неисполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, что создает опасность для жизни и здоровья проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья. Следствием бесхозяйственного обращения с жильем, допущения его разрушения может явиться принудительное его изъятие у собственника - продажа с публичных торгов в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 293 ГК РФ (см. также ст. 235 ГК РФ). Благоустроенное жилое помещение Понятие "благоустроенность" не является абсолютным, поскольку определяется применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ). В соответствии со ст. 89 ЖК РФ гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в связи со сносом дома, переводом их жилья в нежилое помещение, признанием его непригодным для проживания. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. Благоустройство является существенной частью суммы потребительских качеств жилого помещения. Следует, вместе с тем, отметить, что требование о благоустроенности жилого помещения как одной из его необходимых характеристик не содержится ни в ст. 15 ЖК РФ, ни в ст. 57 и ст. 62. Представляется возможным рассматривать это как "редакционную погрешность". Болезни (перечень заболеваний) Статья 51 ЖК РФ предусматривает основания признания нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, граждан, проживающих в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (см. п. 4 ч. 1). Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. Законодатель предусматривает предоставление жилого помещения общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, определенных указанным Перечнем заболеваний (ст. 58 ЖК РФ). См. Предоставление жилых помещений вне очереди. Бремя содержания жилого помещения

6

Одна из обязанностей собственника жилого помещения - поддерживать это помещение в надлежащем состоянии (ремонтировать, устранять неполадки оборудования, в том числе путем его замены). Собственник квартиры должен, кроме того, нести расходы на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома. Обязанности собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены ст. 30 (ч. 3) и ст. 39 (ч. 1) ЖК РФ. Эти положения основаны на правилах ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник каждого помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество <1>. Участие в расходах осуществляется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения <2> (ч. 2 ст. 39; ч. 1 ст. 158 ЖК РФ; подп. "г" п. 19 Правил пользования жилыми помещениями <3>). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). -------------------------------<1> См. ст. 289 и ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. <2> Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме - ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. <3> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Бывшие члены семьи (их право на жилое помещение) Бывшие члены семьи нанимателя по договору социального найма не утрачивают своих прав на жилое помещение. Согласно ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4). В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст. 31 ЖК РФ). Бывший член семьи собственника сохраняет свое право пользоваться жильем, если: у него нет другого жилья и отсутствует возможность его приобрести. В этом случае суд может сохранить за бывшим членом семьи право пользования жилым помещением собственника на определенный срок (см. ч. 4 и ч. 5 ст. 31 ЖК РФ); в момент приватизации данного жилого помещения бывшие члены семьи имели на него равные права пользования этим помещением с лицом, которое это помещение приватизировало, если иное не установлено законом или договором. Например, если жена отказалась от приватизации, муж приватизировал жилье то после расторжения брака он не может требовать ее выселения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.) Следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ в отношении сохранения детьми права пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака. Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. В соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 СК РФ). Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2007 г.)

7

В Вандализм Данное преступление против общественной безопасности предусмотрено ст. 214 УК РФ. Согласно этой статье вандализм есть осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в иных общественных местах. Наказывается штрафом, либо обязательными работами, либо арестом. Веранда (терраса) Верандой называется и летняя открытая (без стен), и крытая (с кровлей на столбах) пристройка к дому, зданию. Площадь веранды не входит в общую площадь квартиры, жилого дома (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Верховенство закона Прежде всего - это главенство Конституции РФ. Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ (ст. 15). Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане обязаны соблюдать законы. Органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе издавать нормативные правовые акты, противоречащие закону. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает необходимость применения закона в решении ряда обозначенных Кодексом вопросов. Так, ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания, а также права пользования жилищем допускается лишь на основании Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона (ст. ст. 1, 3 ЖК РФ). Владение Владение - есть обладание вещью, дающее возможность воздействия на вещь. Право владения является составной частью права собственности: владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ). Следует, видимо, обратиться к некоторым положениям Гражданского кодекса РФ. Статья 128 Кодекса определяет перечень объектов гражданских прав, в числе которых вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество. Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов. Статьи 217 и 235 предусматривают приватизацию государственного и муниципального имущества. Неделимость вещи создает необходимость появления общей собственности на нее. Положения эти (равно как и иные) отражены в Жилищном кодексе РФ. Статья 30 обозначает право на жилое помещение; гл. 6 посвящена вопросам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д. Собственник жилого помещения вправе предоставить его гражданину во владение и (или) пользование (ст. 30). По договору жилищного найма наниматель получает жилое помещение во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ), на таких же условиях (владение и пользование) предоставляется специализированное жилье (ст. 100 ЖК РФ). В качестве информации: поднанимателю жилое помещение предоставляется в пользование (см., в частности, ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст. 77 ЖК РФ). Возмездные сделки Возмездная сделка предусматривает обязанность одной стороны совершить (совершать) определенные действия и встречную обязанность другой стороны оплатить ее (предоставить иное благо). Возмездность сделок определяется правовым актом или соглашением сторон. Так, договор жилищного найма является возмездным, что прямо предусматривается Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 671, 678, 682) и Жилищным кодексом РФ (ст. ст. 65, 67). Возмездным является договор поднайма (ст. 78 ЖК РФ), договор найма специализированного жилья (ст. 100 ЖК РФ).

8

Возмещение убытков Возмещение убытков есть ответственность за нарушение обязательств. Лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков в случаях и в порядке, установленных законодательством. Так, если наймодатель по договору социального найма недобросовестно выполняет свои обязанности по капитальному ремонту жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, наниматель вправе (по своему выбору) потребовать: а) уменьшения платы за пользование жильем и общим имуществом; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков; в) возмещение убытков, причиненных недобросовестным исполнением указанных обязанностей наймодателя (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ). Если обмен жилыми помещениями признан судом недействительным, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может обратиться в суд с иском о возмещении ему убытков, причиненных неуплатой собственниками помещений в многоквартирном доме обязательных платежей и взносов, а также иных общих расходов (ч. 4 ст. 137 ЖК РФ). Временное отсутствие Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. И наниматель, и члены его семьи сохраняют свои права и обязанности на весь период своего временного отсутствия. Жилищный кодекс РФ отказался от позиции прежнего законодательства (ст. 60 ЖК РСФСР), которым устанавливались случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими, а также сроки отсутствия. Условием реализации положений ст. ст. 26, 70, 72, 81 ЖК РФ (вселение других граждан, обмен жилого помещения, замена жилья, переустройство и перепланировка жилого помещения) прямо определено согласие (в числе членов семьи нанимателя) также и временно отсутствующих. Такого указания не содержат другие нормы Жилищного кодекса РФ: ст. 76 (поднаем жилого помещения); ст. 80 (вселение временных жильцов); ст. 82 (ч. 2 - замена нанимателя); ст. 83 (расторжение договора социального найма жилого помещения). Однако с учетом положений ст. 69 (ч. 2) и ст. 71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя. Таким образом, условием сдачи жилого помещения в поднаем, вселения временных жильцов, замены нанимателя, а также расторжения договора социального найма должно быть согласие и временно отсутствующих членов семьи. Временное отсутствие не дает права не вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, оплачиваются с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). Например, граждане, пребывающие летом на дачах, вправе потребовать перерасчета таких коммунальных платежей в установленном порядке. Временные жильцы Наниматель жилого помещения по договору социального найма и совместно проживающие с ним члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание в этом помещении другим гражданам - временным жильцам (ст. 80 ЖК РФ). При этом необходимое условие их вселения - предварительное уведомление наймодателя. Он вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше 6 месяцев подряд. В соответствии с ч. 4 ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.

9

Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением. Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жильем, перед наймодателем за их действия отвечает наниматель жилого помещения. Порядок и условия вселения временных жильцов в жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, определены ст. 680 ГК РФ. В соответствии с ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания. Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи также вправе вселить временных жильцов на условиях, указанных выше (ст. 126 ЖК РФ). Разумеется, это относится к тем членам ЖК и ЖСК, которые не выплатили свой пай полностью и потому не стали еще собственниками кооперативной квартиры. Что касается собственников жилых помещений, то каких-либо условий и ограничений в этом плане законодательство не содержит (см. ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Вселение членов семьи Собственник жилого помещения вправе вселить в него супруга, детей и родителей, а также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных граждан в качестве членов своей семьи. Для этого ему не требуется никаких разрешений (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Нанимателю жилья по договору социального найма на вселение супруга, родителей и детей необходимо письменное согласие других членов семьи, включая временно отсутствующих. Такого согласия не требуется только на вселение несовершеннолетних детей к своим родителям, как и согласия наймодателя. На вселение других граждан необходимо согласие не только членов семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если после этого общая площадь жилого помещения составит на каждого члена семьи менее учетной нормы (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). В связи с вселением гражданина в качестве члена семьи необходимо изменить договор социального найма, указав в нем этого гражданина (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Гражданским кодексом РФ определены условия вселения граждан в жилое помещение, занимаемое по договору найма ("коммерческого"). Так, согласно ст. 679 Кодекса другие граждане могут быть вселены в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение допускается при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей соблюдения этого требования, а также вышеобозначенного согласия на вселение не требуется. Выкуп жилого помещения В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Поскольку выкупу (изъятию) жилого помещения всегда предшествует изъятие соответствующего земельного участка, рассмотрим сначала условия и порядок этого действия. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных: 1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) с размещением указанных в данной статье Земельного кодекса РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; 3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 Земельного кодекса РФ). Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса РФ). Порядок выкупа жилого помещения у собственника: выкупная цена, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ);

10

выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием. Это убытки, связанные с: изменением места проживания; временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения; переездом; поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность; оформлением права собственности на другое жилое помещение; досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником ему может быть предоставлено - взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. См. Иск о выкупе жилого помещения. Вынужденные переселенцы В соответствии с Законом РФ от 19.02.93 N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах, либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка. Вынужденные переселенцы имеют право на жилье, предоставляемое из фондов для их временного поселения. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности принятия этих лиц на учет территориальными органами миграционной службы. Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации утверждено Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 <1>. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562. Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных предоставляются по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на одного человека.

переселенцев

Выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения См. Бывшие члены семьи (их право на жилое помещение). Выселение в связи с лишением родительских прав Одной из мер защиты детей, применяемой в соответствии с Семейным кодексом РФ, является лишение родительских прав по решению суда (ст. 70). Родители могут быть лишены родительских прав, если: не выполняют своих обязанностей, в частности уклоняются от уплаты алиментов; жестоко обращаются с детьми; являются хроническими наркоманами и проч. С целью защиты жилищных прав и законных интересов детей Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение из жилищных помещений без предоставления другого жилья граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ст. 91 ЖК РФ). Выселение из жилого помещения Важнейшим принципом законодательства является недопустимость произвольного лишения жилища. Следует подчеркнуть, что выселение из жилого помещения допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, и только в судебном порядке. Причем в вопросах выселения следует вести речь о законе, а не о других нормативных правовых актах. Выселение обычно является следствием прекращения жилищных правоотношений. Выселение также может иметь место в случаях, когда не следует говорить о прекращении жилищных правоотношений. Это выселение из самоуправно занятых жилых помещений. В данном случае гражданин никаких прав на жилое помещение не приобрел и никоим образом нельзя вести речь о лишении этого гражданина права пользования жильем, о прекращении жилищных правоотношений. Следует отметить, что прекращение правоотношений может не сопровождаться выселением. Это касается расторжения договора социального найма в случае приватизации

11

жилого помещения, поскольку право на жилье сохраняется в связи с возникновением права собственности на это помещение. Не имеет места выселение в случае смерти гражданина; не сопровождается выселением прекращение правоотношений в случае уничтожения жилого дома, жилого помещения (допустим, в результате стихийного бедствия). В то же время выселение происходит, когда договор жилищного найма признан недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения. Случаи выселения из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения установлены ст. 85 ЖК РФ. Предоставление другого жилого помещения (нет условия благоустроенности) осуществляется в соответствии со ст. 90 ЖК РФ. Основания выселения без предоставления другого жилого помещения содержатся в ст. 91 ЖК РФ. Вопросы расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, последствием которого является выселение, отражены в ст. 687 ГК РФ (выселение - ст. 688 ГК РФ). Выселению подлежат временные жильцы, поднаниматели в установленных случаях и порядке (ст. 79 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ). Выселение граждан из специализированного жилья осуществляется в соответствии со ст. 103 ЖК РФ. Прекращение права пользования кооперативной квартирой является следствием исключения из кооператива, а также в иных случаях, установленных ст. 130 ЖК РФ. Вопросы прекращения права пользования жильем и выселения отражены также в ст. 35 ЖК РФ, в частности в отношении граждан, пользующихся жильем на основании завещательного отказа. Что касается жилья на праве собственности, то законодатель предусматривает возможность изъятия жилого помещения у собственника этого помещения в случаях и в порядке, определяемых ст. 293 ГК РФ. Хотелось бы еще раз отметить, что выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, осуществляется с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 89 ЖК РФ), с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ), без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Что касается жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма, то Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления). В юридической литературе высказывается следующая позиция. В случае виновного поведения пользователей жилья они подлежат выселению без предоставления другого жилья. Что касается непригодности жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, выселяемые из него должны быть обеспечены другим жильем. На гражданина собственника жилого помещения нельзя возложить такую обязанность. Временные жильцы и поднаниматели, а также лица, самоуправно занявшие жилые помещения, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма 1) Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Жилищный кодекс РФ (ст. 85) предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилого помещения непригодным для проживания; изменения жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами. Остановимся подробнее на каждом из перечисленных случаев. Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 86 ЖК РФ). Снос домов осуществляется главным образом в связи с государственными или муниципальными нуждами; как правило, когда имеет место отвод земельного участка. Предоставление жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, осуществляют органы, принявшие решение о сносе жилого дома (ст. 86 ЖК РФ). Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

12

В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения, подлежащего сносу, размер жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении жилья в связи со сносом дома. Верховным Судом РФ было дано следующее разъяснение. Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома. Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ). (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.) Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые. Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд; с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ. Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, если помещение, расположенное под переводимым помещением, не является жилым (ст. 22 ЖК РФ). Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда. Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель помещения, которое переводится в нежилое (ст. 87 ЖК РФ). Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702. Непригодность жилых домов для проживания является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания дома. Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции: органа государственной власти Российской Федерации в отношении жилищного фонда Российской Федерации (п. 12 ст. 12 ЖК РФ); органа государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК РФ); органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель жилого помещения, признанного непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ). Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ); увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ). Если первые две позиции не вызывают вопросов, то последняя требует пояснения, поскольку законодатель не определяет, что считать существенным увеличением. Жилищный кодекс РФ не содержит положений относительно нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В ст. 58 говорится о возможном превышении нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в определяемых статьей случаях. Видимо, по рассматриваемому вопросу следует обращаться к этой статье. Другого варианта Кодексом не предложено.

13

Жилое помещение в этом случае должно быть предоставлено до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ). При проведении капитального ремонта дома или его реконструкции, если эти работы не могут быть произведены без выселения граждан, наймодатель обязан на время этих работ предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде без расторжения договора социального найма. Переселение в маневренный фонд и обратно в жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции осуществляется за счет наймодателя. Наймодатель может потребовать переселения граждан в маневренный фонд в судебном порядке, если граждане откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции. Вместе с тем наймодатель может, с согласия нанимателя и членов его семьи, предоставить им другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в этом случае расторгается. Как видим, в данном случае законодатель не устанавливает обязанности наймодателя предоставить другое благоустроенное жилье вместо переселения в маневренный фонд. Наймодатель может решить вопрос, если наниматель и члены его семьи выразят на это согласие, т.е. имеет место расторжение договора социального найма по соглашению сторон. Причем необходимо согласие и временно отсутствующих членов семьи. В отличие от этого наймодатель, напомним, обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилого помещения либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции. Согласно ч. 4 ст. 88 ЖК РФ после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данное положение требует уточнения. Позиция ЖК в данном вопросе непонятна в части решения нанимателя после проведения ремонта заселить жилье. Возможное уменьшение площади отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель жилого помещения и члены его семьи до начала работ принимают решение: вернуться после завершения работ в жилое помещение и, следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции переселяются в дом маневренного фонда без расторжения договора социального найма; переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма на это помещение и с расторжением договора на жилье в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции. Не подлежат сомнению в этой ситуации лишь следующие позиции. Уменьшение площади жилого помещения, о котором говорится в ч. 4 ст. 88 ЖК РФ, не может быть столь значительным, чтобы семья была признана нуждающейся в жилье; в любом случае необходимо согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Госстроем России (Постановление от 27.09.2003 N 170 <1>). -------------------------------<1> РГ. 2003. N 214 (доп. выпуск). Вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилья в связи с выселением по рассмотренным выше основаниям посвящена ст. 89 ЖК РФ. Согласно этой статье предоставляемое жилое помещение должно обладать следующими признаками: быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта; быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; отвечать установленным требованиям; находиться в черте данного населенного пункта. В части требований к жилому помещению следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ. Что касается благоустроенности жилого помещения, то уровень его не должен быть ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнаты в коммунальной квартире, он соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ). 2) Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

14

В соответствии со ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, могут быть выселены в судебном порядке. Данная статья предусматривает выселение с предоставлением другого жилья по договору социального найма; требования о его благоустройстве законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Расторжение договора может иметь место в случае, если неуплата является длящейся без перерыва в течение 6 месяцев. Если же она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены. Статья 90 ЖК РФ не содержит положения о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Вместе с тем это необходимо. В решении суда должно быть названо конкретное жилое помещение, которое предоставляется гражданину в связи с выселением. Применение ст. 90 ЖК РФ является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п. Следует отметить, что помимо выселения к нанимателю может быть применено правило ч. 14 ст. 155 ЖК РФ о взимании пени. 3) Выселение без предоставления другого жилого помещения. Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях, если наниматель и (или) члены его семьи: используют жилое помещение не по назначению; систематически нарушают права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Рассмотрим каждый из перечисленных случаев. Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и основное требование Жилищного кодекса РФ - использование жилья в соответствии с его назначением. Нельзя, например, приспосабливать жилые помещения под офисы, подсобные помещения. В то же время ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения, наряду с проживанием, для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности на условиях, установленных указанной статьей Кодекса. Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться, в частности, в антиобщественном (аморальном) поведении нанимателя или членов его семьи, т.е. в поведении, противоречащем общепризнанным правилам поведения. Правило о выселении в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст. 67 ЖК РФ). Статья 91 ЖК РФ устанавливает в качестве условий выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными. По данному вопросу Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.) К случаям выселения, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, следует отнести и последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если самовольно перепланированное жилье не будет приведено в прежнее состояние, суд может расторгнуть договор найма. Представляется возможным классифицировать этот случай как причинение существенного вреда жилому помещению и, следовательно, применять выселение по ст. 91 ЖК РФ.

15

Выселению в соответствии со ст. 91 ЖК РФ подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жилым помещением. Следует отметить, что расторжение договора социального найма по указанным основаниям возможно, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Если же нарушителем является конкретное лицо (наниматель, член его семьи), то выселению подлежит только это лицо. При этом договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. Выселение в судебном порядке возможно (в случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК РФ) по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. Верховным Судом РФ в отношении круга лиц, имеющих право обращаться в суд с иском о выселении, дано следующее разъяснение. К заинтересованным относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома. Кроме того, согласно п. 5 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 <1>, органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями. -------------------------------<1> СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566. Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.) Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления жилья выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива в связи с грубым неисполнением своих обязанностей без уважительных причин, обязан освободить жилье в 2-месячный срок с момента своего исключения. В случае отказа освободить жилье добровольно он и члены его семьи выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст. 133 ЖК РФ). Г Главная вещь и принадлежность Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи. Она переходит к приобретателю главной вещи, если договором не установлено иное. Обратимся к Жилищному кодексу РФ. Статья 38 предусматривает, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме. То есть доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью жилого помещения в этом доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Недействительность ничтожной сделки вытекает из самого факта ее совершения. Недействительность сделки не влечет юридических последствий (см. ст. 167 ГК РФ). Город Отнесение населенного пункта к категории "город" осуществляется в соответствии с законом. Город - административно-территориальная единица, осуществляющая местное самоуправление (см. ст. 131 Конституции РФ).

16

Конституцией РФ установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, устанавливают местные налоги и сборы и проч. (ст. 132). Жилищным кодексом РФ обозначены вопросы, отнесенные к ведению органов местного самоуправления: учет граждан в качестве нуждающихся в жилье; определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного фонда; предоставление в установленном порядке жилых помещений малоимущим гражданам и т.п. (ст. 14). Города Москва и Санкт-Петербург являются городами федерального значения, т.е. субъектами Российской Федерации. Государственная регистрация Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции (Министерством юстиции РФ и его территориальными органами). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219. Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение госоргана от регистрации могут быть обжалованы в суд. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка будет зарегистрирована по решению суда. Государственная регистрация жилищного кооператива, товарищества собственников жилья (ТСЖ) Согласно ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (ст. 135 ЖК РФ). Жилищный кооператив, ТСЖ считаются созданными со дня внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о них. С этого же момента они вправе начинать свою деятельность, предусмотренную их уставами. Государственная регистрация прав на жилые помещения Права на жилые помещения регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584 ГК РФ предусматривается регистрация договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Эти правила относятся и к жилым помещениям как к одному из видов недвижимого имущества. Статьей 339 ГК РФ предусмотрена регистрация договора об ипотеке. Жилищный кодекс РФ также предусматривает случаи государственной регистрации прав на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). В частности, ст. 32

17

установлено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка. Согласно ч. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Законодатель не предусматривает регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ). Государственная регистрация права пользования по завещательному отказу Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, может потребовать государственной регистрации права пользования, возникающего из такого отказа (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ). См. Завещательный отказ. Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). Государственная собственность Статья 214 ГК РФ посвящена праву государственной собственности. Согласно этой статье государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют соответствующие органы власти в пределах их компетенции. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями в соответствии с ГК РФ (см. ст. ст. 294 - 298 ГК РФ). Статья 19 ЖК РФ определяет государственный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). Вопросы, находящиеся в ведении Российской Федерации и субъектов РФ в области жилищных отношений, обозначены ст. 12 и ст. 13 ЖК РФ. Государственный жилищный фонд См. Жилищный фонд. Гражданин Российской Федерации Гражданин РФ - лицо, принадлежащее на правовой основе к Российской Федерации. Согласно ст. 6 Конституции РФ гражданин Российской Федерации обладает на ее территории всеми правами и свободами и несет равные обязанности, предусмотренные Конституцией РФ. Гражданин Российской Федерации не может быть лишен своего гражданства или права изменить его. Российскими гражданами являются те лица, которые имеют документальное подтверждение их принадлежности к гражданству Российской Федерации. Жилищным кодексом РФ предусматривается исключительное право граждан Российской Федерации в определенных жилищных отношениях. Так, согласно ст. 49 Кодекса жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам Российской Федерации. Жилье по такому договору не предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Подобное касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ), приватизацию жилья.

18

Гражданско-правовая ответственность Нормами гражданского законодательства установлены последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения лицом своих обязанностей. К нарушителю применяются установленные меры воздействия: возмещение убытков, штраф, пеня, возмещение вреда. Так, в качестве ответственности за неисполнение наймодателем по договору социального найма своих обязанностей ст. 66 ЖК РФ предусмотрено право нанимателя требовать возмещения убытков. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных расходов. Вопросы ответственности за нарушение обязательств (убытки, неустойка), возмещение вреда регламентируются положениями гл. 25 и 59 ГК РФ. Д Дееспособность гражданина Дееспособность гражданина - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме (по общему правилу) возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет; возможно наступление полной дееспособности до достижения этого возраста на условиях, установленных ст. 21 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также малолетние в возрасте от 6 до 14 лет наделены частичной дееспособностью (ст. ст. 26, 28 ГК РФ). Обратимся к Жилищному кодексу РФ. Так, согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в установленных п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ случаях имеют право на внеочередное обеспечение жильем. Статьями 31 и 69 ЖК РФ предусматривается солидарная ответственность дееспособных членов семьи (соответственно) собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма по обязательствам, вытекающим из пользования жильем. См. Эмансипация. Действие закона Законы действуют во времени, пространстве и по кругу лиц. Действие закона во времени начинается с момента вступления его в силу, о чем может быть специально указано в законе. Прекращается действие закона с момента признания его утратившим силу либо по истечении срока, на который предусматривалось его действие. Статья 6 ЖК РФ посвящена вопросам действия жилищного законодательство во времени. Действие закона в пространстве означает его применимость на определенной территории. Так, Жилищный кодекс РФ действует на всей территории Российской Федерации, что следует, в частности, из положений ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. Конституция РФ применяется на всей территории Российской Федерации (ст. 15). Действие закона по кругу лиц означает его применимость к определенной категории лиц. Так, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам (ч. 2), а также иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3). Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются (ст. 15 Конституции РФ). Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность) Собственникам жилых помещений, приобретенных в собственность в порядке приватизации, предоставлено право передать эти жилые помещения в государственную или муниципальную собственность (с последующим заключением договора социального найма). В литературе такая передача получила обозначение "деприватизация". Указанное право предусмотрено ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В соответствии с этой статьей все собственники приватизированных жилых помещений имеют право на передачу этих помещений в

19

государственную и муниципальную собственность. Тогда как согласно ст. 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в этом случае надлежало отдавать ст. 20 Федерального закона (более позднего акта по времени принятия). -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Коллизия была ликвидирована Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ путем замены слов в ст. 20 Федерального закона от 19.12.2004 N 189-ФЗ, согласно которой вопрос о деприватизации могут решать не только малоимущие граждане. Следует обратить внимание на то, что такое право может быть реализовано до 1 января 2010 г.; одно из условий реализации - приватизированное жилье является единственным местом постоянного проживания для его собственника. Для органов государственной власти и органов местного самоуправления принятие жилого помещения (при деприватизации) является обязанностью. Дети См. Жилищные права детей; несовершеннолетние. Доверенность Под доверенностью понимается письменное уполномочие, которое одно лицо (доверитель) выдает другому (доверенное лицо) для представительства и защиты интересов доверителя перед третьими лицами. Доверенность должна содержать сведения о собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Она может быть удостоверена либо нотариусом, либо организацией, в которой доверитель (собственник помещения) работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией лечебного учреждения, если он находится на излечении (п. 4 ст. 185 ГК РФ). В жилищных отношениях доверенность необходима, в частности, в случае, когда интересы собственника помещения в многоквартирном доме представляет - на общем собрании собственников или на общем собрании ТСЖ - другое лицо. В этом случае представитель действует на основании доверенности на голосование (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Один из собственников жилого помещения (или иное лицо), когда собственники помещений в многоквартирном доме управляют этим домом непосредственно, а не через управляющую компанию, вправе действовать в отношениях с третьими лицами на основании доверенности, выданной в установленном порядке (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ). В этом случае необходимо решение общего собрания, на основании которого этим лицам остальные собственники выдают доверенность на право представлять их интересы по управлению многоквартирным домом. Договор (договор жилищного найма) Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении взаимных прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Обязательные для сторон правила закона могут представлять собой или запрет на включение в договор каких-либо условий, или на обязательное включение в договор определенных условий. Если обратиться к жилищному законодательству, то примером обязательного обозначения в договоре необходимого условия может служить ст. 69 ЖК РФ, частью 3 которой предусмотрено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре. Аналогичная норма содержится также в ГК РФ (ст. 677) в отношении граждан, постоянно проживающих по договору коммерческого найма. Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане свободны в реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством. Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании: договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, см. также п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ); договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, см. также п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

20

договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, см. также п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ); договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, см. также ст. 99 ЖК РФ); договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, см. также ст. 34 ЖК РФ). Жилищные права и обязанности возникают также из договоров купли-продажи, дарения жилых помещений. Пользование жилым помещением согласно требованиям ряда поколений российских законов осуществлялось главным образом на основании договора: в определенные периоды по договору имущественного найма, в последующем - по договору жилищного найма. Правовое регулирование отношений по найму жилья происходило в разные периоды существования советского государства по-разному. До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством. Причем к договору найма жилья применялись положения об имущественном найме. С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1981 г.) и Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством. Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений. Гражданский кодекс РФ (часть вторая, 1996 г.) внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, подлежащем регламентации жилищным законодательством (см. ст. 672 ГК РФ), предусматривается договор найма жилого помещения (обозначаемого в юридической литературе как договор коммерческого найма), регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК РФ (ст. ст. 671 - 688). В этой связи следует обратить внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма жилого помещения и договору коммерческого найма жилого помещения. Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства являются общими для договора социального найма и найма жилого помещения: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению (ст. 17 и ст. 67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ); предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ). Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма коммерческого осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 50 ЖК РФ), то по найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ). При этом законодатель не ограничивает размера жилья. Ряд положений ГК РФ (см. ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма договора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. ст. 680, 685). В свою очередь, реализация норм ГК РФ в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства (и не только в вопросах жилищного найма). Так, ст. 288 ГК РФ предусматривается, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться этим жильем на условиях, установленных жилищным законодательством. В соответствии со ст. 673 и ст. 682 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные жилищным законодательством, если договором найма такой срок не определен. Вселение временных жильцов и сдача в поднаем жилого помещения (ст. 680 и ст. 685 ГК РФ) допускается при условии соблюдения требований о норме площади на одного человека. Статьей 687 ГК РФ предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, помимо упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.

21

Договор аренды жилого помещения По этому договору арендодатель (собственник жилья) передает жилое помещение арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Причем арендатором в данном договоре может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан. В этой связи необходимо определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными им арендатором этих помещений. Не вызывает сомнений позиция о предоставлении такого жилья на условиях коммерческого найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Что касается договоров социального найма и поднайма, то они в данном случае неприемлемы по следующим основаниям. Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК РФ), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным такое решение вопроса. Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя-гражданина с поднанимателем - также гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. См. Аренда жилого помещения; арендатор (жилого помещения); арендодатель. Договор безвозмездного пользования жилым помещением По этому договору собственник жилья предоставляет его гражданину во временное пользование без взимания платы. Данное право предусмотрено в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ. В соответствии со ст. 109 ЖК РФ государство и муниципальные органы предоставляют - по договору безвозмездного пользования - жилье тем гражданам, которые нуждаются в социальной защите. Согласно Федеральному закону от 10.12.95 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" к таким гражданам относятся: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные несовершеннолетние; дети, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации; граждане без определенного места жительства и определенных занятий; граждане, пострадавшие от физического или психического насилия. Договор возмездного пользования жилым помещением См. Возмездные сделки. Договор дарения По договору дарения одна сторона безвозмездно передает (или обязуется передать) другой стороне вещь в собственность (либо имущественные права, а также освобождение от имущественных обязанностей). Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ). Собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению совершить в отношении этого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). Один из способов осуществления права распоряжения жилым помещением - его дарение. Характерным для договора дарения является (как отмечалось выше) его безвозмездность. Договор купли-продажи жилого помещения По этому договору продавец обязуется передать свое жилое помещение в собственность покупателя (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (т.е. одна или несколько комнат). Договор продажи жилого помещения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Помимо регистрации договора

22

регистрируется переход права собственности на жилое помещение (ст. 131 - "Государственная регистрация недвижимости", Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233). В договоре указывается адрес жилого помещения, количество комнат, общая и жилая площадь, этаж и проч. Одним из документов, который необходимо представить для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения (п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В договоре необходимо указать цену продаваемого жилого помещения. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Вместе с продажей комнаты (комнат) в коммунальной квартире к покупателю переходит также доля на общее имущество в квартире. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. См. Преимущественное право покупки комнаты. Договор мены По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже (если это не противоречит установленным правилам мены и существу мены). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который передает, и покупателем товара, который принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ). Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте (ст. 129 и ст. 455 ГК РФ). Собственники жилых помещений осуществляют обмен принадлежащими им помещениями по договору мены. Договор найма жилого помещения Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. По договору найма одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) это помещение за плату для проживания в нем. Наймодателями по данному договору могут быть граждане, юридические лица, а также государственные и муниципальные органы. Нанимателем может быть только гражданин, которому жилье передается во владение и (или) пользование для проживания в нем. Объектом договора является изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме сроком не более чем на 5 лет (если срок в договоре не определен, он считается заключенным на 5 лет). По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право заключить его на новый срок (ст. 684 ГК РФ). См. Договор (договор жилищного найма). Договор найма специализированного жилого помещения По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет в данном случае ее недействительности. Правовое последствие такого несоблюдения состоит в другом: в

23

случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях. Право пользования специализированным жилым помещением возникает на основании решения о предоставлении жилья и заключения договора найма. Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется по договору: найма служебного жилого помещения (ст. ст. 93, 104); найма жилого помещения в общежитии (ст. ст. 94, 105); найма жилого помещения маневренного фонда (ст. ст. 95, 106); найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. ст. 96, 107); найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. ст. 97, 108). В договоре найма указываются члены семьи нанимателя. Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98 и ст. 109 ЖК РФ). Права и обязанности нанимателей специализированных жилых помещений содержатся в типовых договорах найма каждого вида таких помещений (конечно, исключая жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан - ст. ст. 98, 109 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения имеет право: пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома (местами общего пользования в общежитии и проч.); на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения; в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения; получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ. Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ). На него также возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (см. ч. 5 ст. 100 ЖК РФ): использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ (ст. 17); обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилья; проводить его текущий ремонт; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 п. 5 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма. Несвоевременная оплата жилого помещения и коммунальных услуг влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ. Размер оплаты жилого помещения в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, если в одной комнате живет несколько человек, устанавливается собственниками указанных жилых помещений. Статья 100 ЖК РФ предусматривает применение к специализированному жилью правил ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ЖК РФ. Это означает, что наниматель специализированного жилого помещения также обязан: допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. "л" и "к" п. 4 Типового договора социального найма <1>). -------------------------------<1> Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. Кроме того, к пользованию специализированным жильем (за исключением служебного) применяются правила ст. 69 ЖК РФ "Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма". Следует отметить, в частности, положение ч. 2 ст. 69, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ) он вправе требовать

24

расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ). Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК РФ, применяемой и к специализированному жилью (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. - см. ч. 3 ст. 65 ЖК РФ. Правительство РФ приняло Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений. 1) Договор найма жилого помещения маневренного фонда. Жилье в маневренном фонде, как и прочие специализированные жилые помещения, предназначено для временного проживания. Пользование такими жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения маневренного фонда. Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания: а) граждан на период капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма; б) лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание; в) граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (см. ст. 95 ЖК РФ). Законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, занимающим жилье по договору социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции. В отношении иных граждан (например, собственников), проживающих в этом доме, законодатель подобного не предусматривает. Жилищный кодекс РФ не определяет порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда в случае утраты гражданами жилья в связи с обращением на него взыскания (п. 2 ст. 95, п. 2 ч. 2 ст. 106). По вопросу обращения взыскания на заложенное имущество следует руководствоваться ст. ст. 348 - 350, 447 и 448 ГК РФ. Жилыми помещениями маневренного фонда согласно п. 3 ст. 95 ЖК РФ подлежат обеспечению граждане, у которых единственное жилье стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Договор найма в этом случае заключается до завершения расчетов с гражданами либо до предоставления им жилых помещений публичных форм собственности. По вопросам расчетов с собственником жилых помещений следует руководствоваться ст. 32 ЖК РФ. Что касается предоставления жилых помещений (в случае непригодности жилья, занимаемого по договору социального найма), то оно осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. ст. 87, 89 ЖК РФ. Истечение периода, на который заключен договор найма помещения маневренного фонда, является основанием прекращения этого договора (ст. 106 ЖК РФ). Договор может быть расторгнут (ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма, а также в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, разрушение или повреждение жилья и проч.). В случае расторжения или прекращения договора граждане должны освободить жилое помещение. В случае отказа выселение осуществляется на основании решения суда без предоставления другого жилья (ст. 103 ЖК РФ). Жилье маневренного фонда предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. 2) Договор найма жилого помещения в общежитиях. Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается с гражданами на период их работы, службы или учебы. Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Под общежитие передаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов. Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК РФ общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Договор найма жилого помещения в общежитиях прекращается по окончании (истечении) периода работы, службы, учебы и т.д. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Договор прекращается также при переходе права собственности на жилое помещение (передаче жилья в хозяйственное ведение или оперативное управление иному юридическому лицу), и новый собственник (юридическое лицо) не является стороной трудового договора с гражданином - нанимателем жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п.

25

Договор может быть расторгнут также (ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма и в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.). В случаях прекращения или расторжения договора найма жилого помещения в общежитии граждане должны освободить жилые помещения. В случае отказа освободить жилье указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Однако это правило имеет исключение. Оно касается лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ (члены семьи лиц, погибших при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, пенсионеры по старости, члены семьи умершего работника, инвалиды I и II групп, получившие трудовое увечье, и проч.). Указанным гражданам другое жилье предоставляется (при выселении), если они не имеют жилого помещения как собственники или как наниматели по договору социального найма и не являются членами семьи нанимателя либо собственника и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Следует обратить внимание и на ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>. Названная статья предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения ЖК РФ в действие, и состоят на учете в качестве нуждающихся или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены, если их выселение не допускалось ранее действующим законодательством. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. 3) Договор найма служебного жилого помещения. Договор найма служебного жилья заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.). Служебное жилое помещение предоставляется на основании: решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.; договора найма служебного жилого помещения. Предметом этого договора может быть только отдельная квартира. Договор найма прекращается, как правило, по окончании службы или по истечении срока должностных полномочий нанимателя. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ). Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ). Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п., а также (см. ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору и в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.). В случаях прекращения или расторжения договора найма служебного жилого помещения граждане должны освободить жилое помещение. При отказе указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Однако это правило имеет исключение. Статьей 103 ЖК РФ предусматриваются случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения. С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются граждане, которые не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору и состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. 4) Договор найма жилого помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.

26

По договорам найма жилые помещения предоставляются для временного поселения граждан, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами. Постановлениями Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 и от 09.04.2001 N 275 предусматривается формирование фондов жилья для вынужденных переселенцев и беженцев и их использование. Согласно Закону РФ от 19.02.93 N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" и Федеральному закону от 19.02.93 N 4528-1 "О беженцах" жилые помещения указанным лицам предоставляются в порядке очередности принятия на учет, устанавливаемой территориальными органами миграционной службы. При этом учитываются и члены семьи, также признанные вынужденными переселенцами или беженцами. Жилые помещения указанным гражданам предоставляются: при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории Российской Федерации; если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма. Статья 108 ЖК РФ предусматривает принятие федеральных законов, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений вынужденным переселенцам или беженцам. Впредь до этого момента указанные вопросы подлежат регламентации актами, изданными до принятия ЖК РФ (см. ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>). -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Обеспечение вынужденных переселенцев и беженцев жильем для временного поселения предусматривается: Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845; Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275. Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев фонд для временного поселения этих лиц предоставляет им жилье (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения) в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Подобным образом формируется и фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами. Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета; жилые помещения являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов. Используются эти фонды на основе Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев и Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании. Жилые помещения данных фондов предоставляются по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения <1>, и п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев). -------------------------------<1> Утвержден Приказом Минфедерации России от 05.10.2001 N 83. Помимо общих правил расторжения договора найма специализированного жилого помещения договор найма данного вида может быть расторгнут и в случаях представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для заключения такого договора. Договор подлежит расторжению также при утрате или лишении статуса вынужденного переселенца либо беженца. Следует отметить, что в случае смерти нанимателя члены его семьи сохраняют право пользования жилым помещением до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев или беженцев. Договор об обмене жилыми помещениями Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется на основании заключенного между этими нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Условием обмена является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями

27

возможен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. При этом суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допустим только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение этих органов должно быть принято в 14-дневный срок с момента подачи соответствующего заявления (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Отметим, что Жилищный кодекс РФ ограничивает возможность обмена лишь жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма. Статья 20 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу - ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>) предусматривала в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма и собственника жилого помещения, а ст. 67 ЖК РСФСР - члена ЖСК. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Ограничение обмена лишь жильем социального найма следует признать целесообразным. Понятно, что участника обмена, занимающего жилье по такому договору, нельзя приравнивать к участнику, имеющему жилье в собственности. Получение жилого помещения в пользование бывшим собственником жилья далеко не равнозначно приобретенному праву собственности на жилое помещение другим участником обмена. Как правило, граждане производят обмен в целях приближения к месту жительства родственников, месту работы. В процессе обмена нередко два (и более) нанимателя жилых помещений переезжают в одно (большее по площади) жилое помещение в связи с объединением семьи. Вместе с тем обмен жилья является возможностью разъехаться конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что ч. 2 ст. 72 ЖК РФ предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Договор об обмене жилыми помещениями влечет расторжение ранее заключенных договоров социального найма и заключение новых договоров на жилые помещения, полученные в результате обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК РФ). Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в ст. 73 ЖК РФ. Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке. Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания; если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в доме, о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях. Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ). Обмен невозможен, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Статья 72 ЖК РФ предусматривает при обмене соблюдение требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, согласно которой вселение в жилое помещение может быть запрещено наймодателем, если в результате такого вселения общая площадь на каждого члена семьи составит менее учетной нормы. При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т.е. невозможность обмена, в результате которого на каждого члена семьи будет приходиться менее учетной нормы), но и ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (существенно в случае принудительного обмена - ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Отказ наймодателя оформляется в письменной форме и должен быть выдан нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ). Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями считается завершенным при заключении договоров социального найма на полученные в результате обмена жилые помещения.

28

Обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Недействительным признается обмен, если не соблюдены требования ст. 73 ЖК РФ; если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, нет согласия органов опеки и попечительства. Помимо этого следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством, в частности: недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой; недействительность обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем воспользовалась другая сторона (ст. 179 ГК РФ). Результатом признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 2 и ч. 3 ст. 75 ЖК РФ). Виновным, например, может быть признан тот, кто ввел в заблуждение другую сторону обмена путем представления ложной информации о качестве предлагаемого к обмену жилого помещения (допустим, скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при совершении обмена в летний период). См. Недействительность обмена жилыми помещениями. Договор поднайма жилого помещения Наниматель жилого помещения вправе передать в поднаем часть, а в случае выезда - все жилое помещение (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). Передача жилого помещения в поднаем оформляется договором поднайма. Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются: согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ); наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ); согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ); отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма (ч. 4 ст. 76 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 78 ЖК РФ). Он заключается на срок, определяемый сторонами договора. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права - в случае спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Таким образом, в случаях прекращения или расторжения договора социального найма правоотношения по договору поднайма прекращаются. Договор подлежит расторжению и при невыполнении поднанимателем его условий; так, вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает: использует жилое помещение не по назначению;

29

систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Однако прежде чем ставить вопрос о расторжении договора, наниматель может предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища - назначить поднанимателю соразмерный срок для ремонта. В случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и вселенных вместе с ним граждан. При этом наниматель не обязан обеспечить поднанимателя другим жилым помещением. На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма прекращается, т.е. по истечении его срока (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке. Условия и порядок поднайма жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, установлены ст. 685 ГК РФ. Договор пожизненного содержания с иждивением По этому договору гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру в собственность плательщика ренты, а тот обязуется пожизненно содержать (с иждивением) гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). Этот договор является длящимся, поскольку действует с момента его государственной регистрации и по день смерти получателя ренты и (или) указанного им лица. Договор пожизненного содержания с иждивением позволяет собственнику жилого помещения еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности его содержать и за ним ухаживать. Получатель ренты, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания, пользуется этим помещением наравне с собственником (плательщиком ренты), а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором). При отчуждении жилья, обремененного договором пожизненного содержания, обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику (ст. 586 ГК РФ). Поэтому плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение данного недвижимого имущества (ст. 604 ГК РФ). Сделка, совершенная без согласия получателя ренты, недействительна. Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен не только в случае смерти получателя ренты, но и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (ст. 605 ГК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем наравне с собственником этого жилого помещения (ст. 34 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения По этому договору одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне гражданину (нанимателю) это помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, которые определены федеральным законом или законом субъекта РФ, указом Президента РФ (ст. 49 ЖК РФ). Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

30

Согласно ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме по решению о предоставлении жилья. Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе. Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права - в случае спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц - в случае жилищного спора - в тяжелое положение при доказывании своих прав. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст. 64 ЖК РФ, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма. Во исполнение ст. 63 ЖК РФ Правительством РФ утвержден Типовой договор социального найма (полностью приводится ниже). Утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ <1> -------------------------------<1> Не приводится. См. Договор (договор жилищного найма). Договор управления многоквартирным домом По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме; осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

31

Деятельность управляющей организации не ограничивается предоставлением коммунальных услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; по договору управления на нее могут быть возложены иные виды деятельности, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Условия договора являются одинаковыми для каждого из собственников. Договор заключается на срок от года до 5 лет (с учетом возможности пролонгации). Договор может быть изменен или расторгнут в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии с ч. 8.1 и ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений вправе расторгнуть договор управления в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет его условия, а также в случае, если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общее собрание собственников выбрало или изменило способ управления домом. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Управляющая организация обязана ежегодно представлять собственникам помещений отчет о своей деятельности в течение первого квартала текущего года, если договором управления не установлен иной срок (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Долевая собственность Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности - долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Статья 36 ЖК РФ определяет принадлежащее на праве общей долевой собственности общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (помещения, оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д. - см. ч. 1 ст. 36). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения. Доля эта следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК РФ). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел своей доли в натуре; отчуждать свою долю, а также совершать иную передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ст. 38 ЖК РФ). Долевая собственность на жилые помещения См. Общая собственность на жилые помещения. Доступность жилья Совершенно очевидно: без государственной поддержки обеспечение значительного числа семей жилыми помещениями практически невозможно. Для экономически слабых слоев населения получение жилья от государства на льготных условиях - единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище. Нужно признать, что переход к рыночным отношениям, экономическая нестабильность, расслоение общества и обнищание значительной части населения делают актуальной проблему социальной защищенности отдельных категорий граждан, в частности необходимости ощутимой помощи государства в решении жилищных проблем. В числе насущных проблем, решение которых есть приоритетная задача государства, выделены качество и доступность жилья. Несомненно, важнейшим условием решения жилищной проблемы в стране является увеличение объемов жилищного строительства. Как отмечено в Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации (26 апреля 2007 г.), для удовлетворения потребности современного российского общества требуется строить "не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России". Следует отметить, что в 2004 г., а также в 2005 г. вводилось жилья в России чуть более 0,3 кв. м на человека.

32

Причем доля жилых домов, построенных за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, составляет лишь малую часть вводимого жилья. Большие надежды возлагают на ипотеку. Такая возможность улучшения жилищных условий широко разрекламирована: "Ипотечный кредит делает жилье доступным". Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище. Малоимущие граждане (и иные граждане - ст. 49 ЖК РФ) подлежат обеспечению жильем по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ предусматривает льготное обеспечение жильем лиц, нуждающихся в социальной защите (см. ст. 57). Кодексом предусмотрены также категории граждан, имеющих право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, а также условия их предоставления (ст. 159). См. Ипотека жилого помещения. Доход, приходящийся на каждого члена семьи См. Малоимущие граждане. Ж Жилище Статьей 40 Конституции РФ установлено право каждого на жилище. Понятие "жилище" применимо к месту жительства и к месту пребывания. Место жительства это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ). Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищу даже самовольные постройки (шалаши, садовые домики), если они служат лицу в качестве "дома". В российском жилищном законодательстве понятие "жилище" следует воспринимать как "жилое помещение" - объект жилищных прав. Обратимся к ст. 3 ЖК РФ. Статья повторяет позицию ст. 25 Конституции РФ, применяя употребляемое в Конституции понятие "жилище". Положения ст. 3 ЖК РФ, дополняющие позицию Конституции, свидетельствуют о том, что в Кодексе речь идет о "жилом помещении" (уточнение: проживающих в нем "на законных основаниях" означает, что проживающие имеют правоустанавливающие документы (собственника, нанимателя)). Часть 4 ст. 3 ЖК РФ, не допускающая ограничение в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, обозначает функциональную направленность жилища - использование для постоянного проживания (объект жилищных прав). В соответствии со ст. 3 ЖК РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом случаях и на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ). Данные правила не касаются граждан, которые занимают жилое помещение, не имея на то законных оснований (например, самовольное занятие жилья). Уголовный кодекс РФ (ст. 139) предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища. Жилищное законодательство Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ). Как следует из положений названной статьи, наибольшую юридическую силу в регламентации жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ. Если нормы жилищного законодательства, содержащиеся в иных актах, не соответствуют положениям ЖК РФ, применяются нормы Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ). Следует отметить, что жилищное законодательство содержит нормы разных отраслей законодательства, и прежде всего - гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения этой собственностью, организации и деятельности жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.). Поэтому обратимся к ст. 3 ГК РФ. Согласно этой статье нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно и в Жилищном кодексе РФ, должны

33

соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Таким образом, если нормы ЖК РФ противоречат нормам ГК РФ, предпочтение должно быть отдано нормам Гражданского кодекса РФ. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий. Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. Кодекс содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ, в частности утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (ст. 159). Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты на основании Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов (ч. 6 ст. 5 ЖК РФ). Органы местного самоуправления могут принимать акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления могут наделяться законом как Российской Федерации, так и ее субъекта отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (см., например, ч. 4 ст. 49 ЖК РФ). Согласно ЖК РФ органы местного самоуправления устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156). Нормативные правовые акты органов местного самоуправления в соответствии со ст. 5 ЖК РФ являются составной частью жилищного законодательства. Такая позиция представляется сомнительной. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Следовательно, систему жилищного законодательства образуют: федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты (федеральное жилищное законодательство); законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (жилищное законодательство субъектов РФ). Жилищные отношения (участники жилищных отношений) Виды жилищных отношений определены ст. 4 ЖК РФ. Этой статьей обозначены также участники жилищных отношений. Жилищные отношения - это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом; его содержания и др. Жилищное законодательство регулирует также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг не отделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), а обязанностью нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений. Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных отношений. Они являются прежде всего отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье. Гражданский кодекс РФ обозначает особую разновидность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном фондах социального использования - договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ). В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодексом РФ определены категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального

34

найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. ст. 65, 67), а также ответственность за нарушение жилищного законодательства и условий договора (ст. ст. 66, 68). Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма следует отметить ряд положений, предоставляющих ему право осуществлять ограниченные распорядительные правомочия: ст. 72 - обмен жилого помещения; ст. 76 - сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 - вселение временных жильцов. В отношении коммерческого найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 ("Временные жильцы") и ст. 685 ("Поднаем жилого помещения") ГК РФ. Следует отметить, что реализация нанимателем жилого помещения права по распоряжению жильем зависит от воли наймодателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ), права на сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ) нанимателю жилья необходимо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов возможно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ. Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК РФ (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86 ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения. Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ). Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК РФ), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ). Изменение договора коммерческого найма имеет место в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ). Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и ст. 103 - расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и ст. 688 ГК РФ. Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение). Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и ст. 31 ЖК РФ. Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ). Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями. Если собственник жилого помещения сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного найма регулируют нормы гл. 35 ГК РФ. Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК РФ. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов. Однако ни те, ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. ст. 76 и ст. 80 ЖК РФ; ст. 680 и ст. 685 ГК РФ).

35

Пользование специализированными жилыми помещениями регулируется статьями разд. IV ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.). Проживающие в таких жилых помещениях существенно ограничены в правах по пользованию жильем. Частью 3 ст. 4 ЖК РФ установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ); Законом РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан. Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц. Жилищные права граждан Реализация жилищных прав является одной из важнейших составляющих прав и свобод человека и гражданина. Статья 40 Конституции РФ относит право на жилище к числу основных прав человека и гражданина. Согласно ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Право на жилище не может быть ограничено даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56). Конституция РФ предусматривает вполне определенные гарантии этого права на жилище, что делает его стабильным. Право на жилище универсально. Так, оно означает возможность получения или приобретения жилья любыми предусмотренными законом способами и возможность постоянного пользования жилым помещением. Конституция РФ устанавливает недопустимость незаконного лишения граждан права на жилище, его неприкосновенность и защиту от проникновения в жилище других лиц. Согласно положениям Конституции РФ жилищное законодательство должно основываться на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав и их судебной защиты. Безусловно, происходившие в России (на любом этапе) политические и социальноэкономические перемены кардинальным образом влияли на условия проживания граждан, на формирование нормативной базы, способствующей реализации права на жилище, существенно меняли содержание жилищных отношений, в том числе в части прав и обязанностей по пользованию жильем, ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением, содержания и использования жилищного фонда. Каждый последующий этап характеризуется новыми подходами к регулированию жилищных отношений. Право граждан на жилище впервые провозгласила Конституция СССР 1977 г. Право могло быть реализовано путем получения в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и общественного фонда либо в домах ЖСК, а также путем приобретения в собственность жилого дома (части дома) в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик. Согласно ст. 44 Конституции СССР это право обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Право граждан на жилище нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ. Однако на каждом этапе социально-экономических преобразований право граждан на жилище в Конституции определялось по-разному. Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилье (ст. 40). Государство отказывается от "уравниловки" в обеспечении граждан жилым помещением. Предусматривается обязанность предоставлять его бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Устанавливается право каждого на жилище, недопустимость произвольного его лишения. Статья 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного

36

самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилое помещение. Конституционные принципы нашли отражение в Жилищном кодексе РФ, в частности обеспечение граждан жильем по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ); недопустимость произвольного лишения жилища, неприкосновенность его (ст. 3 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право: пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РФ); на обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ); на сдачу жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ); на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ); на вселение временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ) и проч. (см. ст. 67 ЖК РФ). Наниматель имеет право на приватизацию жилого помещения. Статья 71 ЖК РФ предусматривает сохранение за временно отсутствующими их прав и по договору социального найма. Права нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены положениями гл. 35 ГК РФ (права пользования жильем, вселения других граждан, вселения временных жильцов, на сдачу жилья в поднаем). Правам собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК РФ. Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан или соседей. Жилищные права детей Гражданский кодекс РФ устанавливает условия, пределы осуществления гражданских прав (ст. ст. 8 - 10). Права детей (их дееспособность) определены ст. ст. 26 - 28 ГК РФ. Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Жилищный кодекс РФ содержит ряд положений, определяющих жилищные права детей. Дети собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением наравне с иными членами семьи. Согласно ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи. В отношении детей Верховным Судом РФ разъяснено следующее. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 СК РФ). Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. (Обзор законодательства судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2007 г.) Дети нанимателя жилого помещения по договору социального найма, являясь членами его семьи (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ), имеют равные с нанимателем права по договору (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Согласно ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Частью 4 ст. 69 предусмотрено, что, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются права по пользованию жильем. Вселение других граждан в жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Для вселения несовершеннолетних детей это не требуется. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются детямсиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей,

37

оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Законодатель предусматривает меры защиты жилищных прав и интересов детей. Так, согласно ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства. Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены (без предоставления другого жилья) из жилого помещения, которое они вместе с детьми занимают по договору социального найма. Суд принимает такое решение, если признает невозможным совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). См. Несовершеннолетние. Жилищные права иностранных граждан Частью 3 ст. 4 ЖК РФ установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ); Законом РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан. Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц. Жилищный кооператив См. Кооперативы жилищные, жилищно-строительные. Жилищный фонд Для жилищного фонда характерна множественность субъектов-собственников; каждый из них владеет определенной частью жилищного фонда. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц; государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов РФ); муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Следует упомянуть, что ЖК РСФСР предусматривал регламентацию вопросов социального найма жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов, что не соответствовало положениям ГК РФ. Общественный фонд не может признаваться самостоятельным видом, поскольку относится к частному жилищному фонду. Значительному увеличению частного жилья способствовало принятие Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В ГК РФ гл. 18 посвящена праву собственности на жилое помещение. Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее граждане, совместно проживающие супруги и дети, могли иметь на праве собственности дом, квартиру под угрозой принудительной продажи жилья "сверх

38

одного" (ст. 106 и ст. 107 ГК РСФСР). В настоящее время таких ограничений не существует (ст. 213 ГК РФ). В состав частного жилищного фонда включаются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В собственности граждан находятся построенные и приобретенные по предусмотренным основаниям: жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч. В собственности юридических лиц - построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива (как юридических лиц - см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, в частности, сдавая его гражданам на основании договора найма или безвозмездного пользования. Государственный жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (Закон РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Признан утратившим силу Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>). -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение; госучреждениям и казенным предприятиям - в оперативное управление (см. гл. 19 ГК РФ "Право хозяйственного ведения, право оперативного управления"). Муниципальный жилищный фонд - самостоятельный вид жилищного фонда России. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК РФ). Помещения в многоквартирных жилых домах относятся (в основном) к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит собственникам этих помещений на праве общей долевой собственности (см. гл. 6 ЖК РФ). Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 ЖК РФ). В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые: используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Жилищный фонд социального использования предназначен только для предоставления жилья гражданам по договорам социального найма (разд. III ЖК РФ), специализированный - для предоставления жилья отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями разд. IV ЖК РФ. Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31 ЖК РФ), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 ЖК РФ. К индивидуальному жилищному фонду

39

относятся жилые помещения, используемые физическими и юридическими лицами собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования. Жилые помещения фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК РФ. В состав этого фонда входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов. Договор коммерческого найма жилого помещения являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК РФ не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания; нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ). К этому договору применим ряд норм жилищного законодательства. Жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет производится на основе Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301. Основная задача государственного учета - сбор информации о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности. Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда. Правительством РФ было принято Постановление от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства". Этим Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Жилищный фонд социального использования См. Жилищный фонд. Жилое помещение (предмет договора жилищного найма) Жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает функциональное назначение жилья - "жилые помещения предназначены для проживания граждан". Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений. В ст. 62 ЖК РФ не обозначено такое требование к жилому помещению, как его благоустройство. Не содержится такого требования и в ГК РФ. Согласно ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В то же время благоустройство - существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения. Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Требование о благоустроенности жилья (в определенной степени) содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (во исполнение ст. 15 и ст. 32 ЖК РФ).

40

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилье (ст. 51 ЖК РФ). В отношении признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания следует обратиться к вышеуказанному Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч. Объектом договора коммерческого найма также является изолированное жилое помещение (ст. 673 ГК РФ). Как правило, предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечения его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59 ЖК РФ). Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляются комнаты, если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнат. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным) Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливается Правительством РФ. Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции. Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения). Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень аварийность), а именно наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч. Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями. Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти. Орган исполнительной власти субъекта РФ создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта РФ. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта РФ. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его

41

непригодным для проживания, а в случае необходимости - представителя проектноизыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения). Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и при необходимости осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение: о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности. Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение комиссии должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан. Жилой дом (объект жилищных прав) Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в этом доме (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Жилой дом как объект жилищных прав понимается как одноквартирный. Когда жилищное законодательство под этим понятием подразумевает многоквартирный дом, на это указывается специально (гл. 6 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). З Завещание Завещанием является распоряжение гражданина своим имуществом на случай смерти (ст. 1118 ГК РФ). Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, определить доли наследников, включить в завещание распоряжения и т.д. (ст. 1119 ГК РФ). Так, завещатель вправе возложить на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (завещательный отказ - ст. 1137 ГК РФ). Вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, регламентируются ст. ст. 33, 35 ЖК РФ. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (ст. 1124 ГК РФ). Завещательный отказ Под завещательным отказом понимается распоряжение наследодателя, установленного в завещании, в котором он возлагает на своего наследника обязанность исполнить определенное действие имущественного характера в пользу другого гражданина - отказополучателя (ст. 1137 ГК РФ). Распространенный случай завещательного отказа - передача наследнику жилого дома, квартиры с возложением на него обязанности предоставить другому лицу (указанному в

42

завещании) право пользования таким помещением или его частью: на весь период жизни этого гражданина; на определенный в завещании срок (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется жильем наравне с его собственником (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). Дееспособный гражданин несет солидарную с ним ответственность (оплачивает жилье и т.п.), если иное не установлено соглашением между ними. Когда завещательный отказ имеет определенный срок, по его истечении гражданин должен освободить жилье. Исключение составляют случаи, когда право пользоваться этим жильем возникло у него на иных законных основаниях. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, может потребовать государственной регистрации своего права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ). Закон Закон - юридический акт, принятый высшим представительным органом государственной власти, регулирует, как правило, наиболее важные общественные отношения. Наибольшей юридической силой обладает Конституция РФ. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ (ст. 15 Конституции РФ). Для закона характерен особый порядок принятия, специальная законотворческая процедура: законодательная инициатива, обсуждение законопроекта, принятие закона и его опубликование. Неопубликованные законы не применяются (ст. 15 Конституции РФ). По значимости содержащихся в законе норм они делятся на конституционные и обычные. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане обязаны соблюдать законы. В области регулирования жилищных отношений все жилищные нормативные правовые акты должны соответствовать Жилищному кодексу РФ - базовому закону в системе актов жилищного законодательства. Замена жилого помещения В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществлять замену жилья, которое он занимает, на жилое помещение меньшего размера. Согласно ст. 81 ЖК РФ наниматель вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему другого жилья взамен занимаемого при наличии следующих условий: а) общая площадь занимаемого им жилья превышает норму предоставления (из расчета на каждого члена семьи); б) все проживающие вместе с ним члены семьи, включая временно отсутствующих, согласны на такую замену. Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной. Кроме того, если в этом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, представляется необходимым (отметим, что для обмена такое согласие необходимо) согласие органа опеки и попечительства, поскольку речь идет о (существенном) изменении жилищных условий семьи. Наймодатель должен предоставить другое жилье в 3-месячный срок со дня подачи нанимателем заявления о замене. При этом прежний договор социального найма жилого помещения расторгается и заключается новый - на жилье, полученное в результате замены. Размер предоставляемого жилья не может быть меньше учетной нормы, иное явится основанием для признания граждан нуждающимися в жилом помещении (ст. 50 ЖК РФ). Защита жилищных прав граждан В соответствии со ст. 11 ЖК РФ жилищные права граждан защищаются в судебном, а в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами - в административном порядке. Решение, принятое в административном порядке, можно обжаловать в суд. Защита жилищных прав осуществляется: 1) путем признания жилищного права (например, права пользования жилым помещением); 2) путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действия, которое нарушает это право или создает угрозу его нарушения; 3) путем признания недействующим (полностью или в части) нормативного правового акта, который нарушает жилищные права и противоречит Жилищному кодексу РФ, иному федеральному закону, другому нормативному правовому акту;

43

4) путем неприменения судом нормативного правового акта, противоречащего Жилищному кодексу РФ, иному федеральному закону, иному нормативному правовому акту; 5) путем прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом. Статья 14 ГК РФ допускает самозащиту прав при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь нарушение; соразмерность принятых мер характеру этого нарушения. Самозащита возможна при посягательстве на неприкосновенность жилища - для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища незаконно проникнувших в него лиц. См. Неприкосновенность жилища. Защита жилищных прав граждан (судебная защита) Одним из признаков правового государства является самостоятельность судебной власти, действующей независимо от законодательной и исполнительной (ст. 10 Конституции РФ). Согласно ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ, ст. 1 Федерального конституционного закона от 31.12.96 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации"). Конституционный Суд РФ - судебный орган конституционного контроля. Его решение является окончательным; акты или отдельные их положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; решение Конституционного Суда РФ действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Так, в связи с жалобами граждан Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.02.93 N 2-П была признана не соответствующей Конституции РФ ст. 90 ЖК РСФСР в части выселения в административном порядке из домов, грозящих обвалом; Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П - ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР; Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П - положения ст. 4 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В соответствии со ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ - это высший судебный орган по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подпадающим под общую юрисдикцию. Он осуществляет надзор за деятельностью соответствующих судебных учреждений, дает разъяснения по вопросам судебной практики. Полномочия, порядок образования и деятельности Верховного Суда РФ устанавливаются федеральным конституционным законом (см. также ст. 19 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации"). Полномочия верховных судов субъектов РФ, районных судов устанавливаются федеральным конституционным законом (ст. ст. 20, 21 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации"). Согласно ст. 127 Конституции РФ Высший Арбитражный Суд РФ является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами; осуществляет судебный надзор за их деятельностью; дает разъяснения по вопросам судебной практики (см. также ст. 9 Федерального конституционного закона от 28.04.95 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации"). Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием: юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, граждан. Помимо способов защиты, осуществляемых только судом (восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечение действий, нарушающих это право, признание судом недействующими нормативных актов и др.), в ст. 11 ЖК РФ определены способы, позволяющие гражданам и юридическим лицам защитить свои права самостоятельно. Так, прекращение или изменение жилищных правоотношений (п. 5 ч. 3 ст. 11) осуществляется способами, предусмотренными ЖК РФ. В частности, согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе - с согласия членов семьи - в любое время расторгнуть договор. В статье 11 ЖК РФ не упоминается предусматриваемая ст. 12 ГК РФ самозащита права. Самозащита возможна при покушении на неприкосновенность жилища - для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища незаконно проникнувших в него лиц. Безусловно, самозащита жилищных прав имеет пределы. Статья 14 ГК РФ ("Самозащита гражданских прав") допускает ее при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь это нарушение; соразмерность принятых для пресечения нарушения мер характеру и содержанию правонарушения. Самозащита не должна выходить за границы дозволенного.

44

Статья 11 ЖК РФ основана на положениях ст. 46 Конституции РФ, согласно которой каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты. Применение норм жилищного законодательства вызывает многочисленные споры. Наиболее распространены в судебной практике дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение; о расторжении договоров; об обеспечении жильем в связи со сносом домов и т.п. И Иждивенцы Иждивенцами являются лица, для которых основной источник средств существования полное материальное содержание или постоянная материальная помощь, получаемая от других лиц. В жилищных отношениях иждивенцы - в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ) и собственника жилья (ст. 31 ЖК РФ) учитываются при определении размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). В этом качестве они также обладают рядом прав по пользованию жилым помещением и несут обязанности. Так, являясь членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, они имеют равные с нанимателем права и обязанности (ст. 67 и 69 ЖК РФ); в качестве члена семьи собственника - имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членом его семьи. См. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма; права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения; жилищные права детей. Изменение договора жилищного найма Жилищным кодексом РФ предусматривается регламентация вопроса изменения договора социального найма (ст. 82). Изменение договора происходит при объединении в одну семью граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма. Граждане в этом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности). Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен при: выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69); вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70); переустройстве или перепланировке жилого помещения (ст. 26); получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59). Гражданский кодекс РФ предусматривает по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, изменение договора (коммерческого) найма жилого помещения. Согласно ст. 686 ГК РФ наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Условием замены должно быть согласие наймодателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Изменение законодательства (преемственность правовых норм) Следует отметить, что в процессе изменений законодательства прослеживается преемственность правовых норм, что подтверждается рядом поколений актов российского законодательства. В основе акта последующего периода ряд предыдущих положений либо сохраняется в том же виде, либо трансформируется с учетом социально-экономических условий общества.

45

Хотелось бы обратить внимание на отдельные нормы действующего жилищного законодательства, которые являются результатом последовательного развития ранее действовавших положений, т.е. закономерно вытекающие из прошлого. Так, существенным, обеспечивающим устойчивость жилищных прав граждан, является положение о возможности расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений лишь по основаниям, предусмотренным законом и только в судебном порядке. Данное положение содержится в ст. 687 и ст. 688 ГК РФ; ст. 83 и ст. 84 ЖК РФ. Судебный порядок расторжения договора найма предусматривал Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 171), определив основания расторжения и установив, что выселение в административном порядке допускается лишь в случаях, особо указанных в законе. Такой порядок расторжения договора по требованию наймодателя был предусмотрен Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 330), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 89). Положения ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ о сохранении договора жилищного найма при переходе права собственности на жилое помещение отражают норму ст. 170 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 288 ГК РСФСР 1964 г. Право нанимателя сдать имущество в поднаем, предусматриваемое ГК РСФСР 1922 и 1964 гг., ЖК РСФСР (ст. ст. 76 - 78, 80), нашло отражение в ГК РФ (ст. 685) и ЖК РФ (ст. ст. 76 - 79). Перечень можно продолжить. Связь действующих норм с применяемыми ранее возможно проследить в части иных прав, а также обязанностей нанимателя жилого помещения (обмен жилья, использование его по назначению и содержание в надлежащем состоянии и проч.); оплаты жилого помещения и расторжения договора жилищного найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и т.д. Важными направлениями изменения жилищного законодательства, необходимость которого определяется политическими и социально-экономическими переменами в стране, должны быть: поддержание доверия к Конституции РФ; недопустимость произвольных конституционно необоснованных изменений, затрагивающих права граждан; следует также учитывать уровень благосостояния общества и, по возможности, оправдывать его ожидания. Изъятие жилого помещения (в связи с изъятием земельного участка) Жилое помещение может быть изъято у его собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, жилое помещение выкупает Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Решение об изъятии жилого помещения принимает тот же орган государственной власти (местного самоуправления), что и решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Решение об изъятии жилого помещения должно быть зарегистрировано в органе госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения должен быть уведомлен об указанном решении и дате его госрегистрации не позднее чем за год до предстоящего изъятия его жилья (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). См. Выкуп жилого помещения. Изъятие жилого помещения вследствие нарушения законодательства Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями. Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно названной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ст. 1 ЖК (ч. 2) граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. В качестве пользователя жилым помещением собственник этого помещения обязан: использовать жилье по назначению в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние помещения;

46

нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Статья 29 ЖК РФ предусматривает принудительное изъятие у собственника жилья в случае его самовольного переустройства и перепланировки - продажу на основании судебного решения с публичных торгов. Данное положение сформулировано с привлечением ст. 293 ГК РФ. Однако вопрос о применении норм ст. 293 ГК РФ в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможным рассматривать, если бы в связи с этими работами были нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно было охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, что не отражено в статьях гл. 4 ЖК РФ. Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения. Судами могут приниматься решения о принудительном изъятии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилища, причиной которого явились переустройство и перепланировка жилого помещения. И конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей. Имущество (недвижимость) Имущество относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Жилые помещения, являющиеся объектами жилищных прав, являются недвижимым имуществом (ст. 15 ЖК РФ). Право собственности и иные вещные права на жилые помещения (право хозяйственного ведения и оперативного управления - ст. 216 ГК РФ) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. Жилые помещения могут находиться в государственной собственности: в федеральной собственности и собственности субъектов РФ (ст. 214 ГК РФ); в муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ); в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ). Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Согласно ст. 217 ГК РФ (см. также ст. 235 ГК РФ) находящееся в государственной и муниципальной собственности имущество может быть передано собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке приватизации. Жилые помещения подлежат приватизации в соответствии с Законом РФ от 04.07.91 N 15411 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме принадлежит им на праве общей собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения. Доля эта следует судьбе права собственности на жилое помещение; она не может быть передана отдельно от права собственности на помещение (ст. ст. 36, 37 ЖК РФ). Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения, а также общего имущества собственников в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ, см. также ст. 210 ГК РФ). Вопросы платы за жилое помещение (бремя содержания) решаются в соответствии с правилами ст. 153 и др. статей разд. VII ЖК РФ. Иностранные граждане Иностранные граждане - это лица, не являющиеся гражданами данного государства и имеющие доказательства принадлежности к другому государству. Жилищное законодательство содержит нормы в части правового положения иностранных граждан. Так, для временного поселения беженцев ЖК РФ предусматривает использование жилых помещений специализированного жилищного фонда; порядок предоставления им жилья этого фонда устанавливается федеральным законом (ст. ст. 97, 108 ЖК РФ).

47

Частью 3 ст. 4 ЖК РФ определено, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, если иное не установлено этим Кодексом или другим федеральным законом. Иное содержится, в частности, в ст. 49 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам (если международным договором РФ не предусмотрено иное); субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам (если международным договором РФ не предусмотрено иное). Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан тех государств, в которых имеются специальные ограничения таких прав российских граждан. Ипотека жилого помещения Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с целью получения кредита, займа и т.п. При ипотеке жилых помещений кредитором (залогодержателем) обычно выступает банк, а должником (залогодателем) - гражданин, т.е. собственник заложенного жилья. Жилое помещение, на которое установлена ипотека, остается у собственника. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно с квартирой заложенной считается доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 75 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Залогодатель (собственник жилья) вправе пользоваться заложенной квартирой, жилым домом, распоряжаться ими с согласия залогодержателя (банка), завещать. Залоговая стоимость жилья обычно составляет 50 - 70% от его рыночной стоимости, поэтому ипотекой может быть обеспечено несколько долговых обязательств (в пределах полной стоимости заложенного имущества). Для этого законом предусмотрена возможность последующего залога (перезалога) недвижимости. Перезалог недопустим, если в первоначальном договоре об ипотеке он был запрещен. Если гражданин-залогодатель не исполняет долговое обязательство, обеспеченное ипотекой, на заложенное им жилье может быть обращено взыскание с целью погасить долг (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Если же нарушение обязательства незначительно, т.е. не сопоставимо со стоимостью заложенного имущества, суд вправе отказать в обращении на него взыскания, т.е. в продаже его с публичных торгов. То же касается случаев, когда обязательство было нарушено не по вине залогодателя (например, обстоятельства непреодолимой силы помешали ему выплатить долг в назначенный срок). Заложенное жилое помещение реализуется по решению суда, если стороны не пришли к соглашению о внесудебной реализации, заверив его нотариально. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает: когда заключено такое соглашение, залогодержатель вправе приобрести заложенную недвижимость для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований кредитора к должнику. Во всех остальных случаях неисполнения долговых обязательств заложенное имущество реализуется с публичных торгов. В случае продажи заложенного имущества, переходе его по наследству и проч. новый собственник становится на место залогодателя (должника по долговому обязательству) и несет все его обязанности (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Иск о выкупе жилого помещения Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии этого помещения (в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд), орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие указанное решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой же иск предъявляется в случае, когда не достигнуто соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа данного жилого помещения. Иск о выкупе может быть предъявлен в пределах 2 лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии принадлежащего ему жилья (ст. 32 ЖК РФ). См. Выкуп жилого помещения. Использование жилого помещения не по назначению Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в жилищном, и в гражданском законодательстве.

48

Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилье по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Нарушение такой обязанности влечет расторжение договора (ст. 83) и выселение без предоставления другого жилого помещения. Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанность нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма использовать его только для проживания. В случае использования жилья не по назначению наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ). Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Использование собственником жилья не по назначению может повлечь продажу жилья с публичных торгов (по решению суда) с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ). К Капитальный ремонт По договору социального найма капитальный ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, обязан производить наймодатель, т.е. собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондов (действующий от его имени орган) или управомоченное собственником лицо. Если он не выполняет этих обязанностей, наниматель по своему выбору вправе потребовать: а) уменьшения платы за пользование жилым помещением (плата за наем); б) уменьшения платы за общее имущество в многоквартирном доме; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; г) возмещения убытков, причиненных ему неисполнением наймодателем указанных обязанностей (ст. 66 ЖК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения по договору коммерческого найма является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме осуществляют капитальный ремонт своих помещений самостоятельно, а капитальный ремонт общего имущества - сообща. Решение по этому вопросу принимает общее собрание собственников (общее собрание товарищества собственников жилья). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 ЖК РФ). См. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме. Квартира Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в этой квартире (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). Квартира составляет, наряду с помещениями общего пользования, часть единого целого жилого дома. Кворум Кворум - определенное (наименьшее) количество участников собрания, при котором оно (собрание) может принимать решения. Кворум, как правило, определяется процентным отношением к общему числу лиц. Так, ст. 45 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Согласно ст. 146 ЖК РФ правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ.

49

Коллизия законов Изданные по одному и тому же вопросу два (или более) формально действующих нормативных акта вступают в противоречие друг с другом (коллизия законов). Коллизия законов разрешается путем выбора того, который является последним по времени принятия, а также выбором специального акта, который имеет приоритет перед общим. В части коллизии законов (имея в виду жилищные отношения) вспомним вопрос деприватизации жилья. Так, ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает право всех граждан, приватизировавших жилые помещения, на передачу (в установленном порядке) этих помещений в государственную или муниципальную собственность, т.е. на деприватизацию (с последующим заключением договора социального найма). Тогда как согласно ст. 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в данном случае надлежало отдавать ст. 20 Федерального закона, т.е. иные лица (помимо малоимущих) были лишены этого права. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Предусмотренная Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ замена слов в ст. 20 указанного выше Закона позволяет решать вопрос о деприватизации не только малоимущим гражданам. Коммунальные услуги Коммунальные услуги включают (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ): 1) холодное и горячее водоснабжение; 2) водоотведение; 3) электроснабжение; 4) газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах); 5) отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Комната Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или в квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг Компенсация - возмещение гражданам произведенных ими расходов. Сущность компенсации такова: гражданин, имеющий право на компенсацию, несет расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном размере, потом часть его расходов на эти цели компенсируется предоставляемой гражданину денежной выплатой. Частью 1 ст. 160 ЖК РФ установлено, что отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Законодательство предусматривает выплату компенсаций ряду категорий граждан. В частности, во исполнение Федерального закона от 27.05.98 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" право на ежемесячную 60-процентную денежную компенсацию расходов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг имеют члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и членов семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более <1>. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 02.08.2005 N 475 "О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов

50

исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг". Следует отметить, что предоставление компенсации должно заменить предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 189ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Таким образом, до изменения законодательства действуют акты, предусматривающие предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. См. Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Кооперативы жилищные, жилищно-строительные Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими. Согласно ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Отношения, возникающие в сфере потребительской кооперации, традиционно являются объектом гражданско-правового регулирования <1>. Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ предусмотрено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о потребительских кооперативах. Надо полагать, речь идет о специальном законе, регламентирующем вопросы, в частности, жилищной кооперации. Представляется, что целесообразность присутствия в Жилищном кодексе РФ положений об организации и деятельности кооперативов: определения порядка образования кооператива, приема в члены кооператива и исключения, организации общего собрания, определения органов управления, реорганизации кооператива и т.д. (см. разд. V ЖК РФ) довольно сомнительна. -------------------------------<1> ГК РСФСР содержал ряд норм о потребительских кооперативах - ст. ст. 34 - 36, 39, 40. Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное <1> объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. -------------------------------<1> Статья 30 Конституции РФ устанавливает право каждого на участие в объединениях. Свобода деятельности общественных объединений гарантируется. Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых помещений, для проживания членов кооператива (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследствии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ) <1>. -------------------------------<1> Жилищные и жилищно-строительные кооперативы далее обозначаются как жилищные кооперативы (см. ч. 4 ст. 110 ЖК). Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане и иные определенные федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации граждане). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК РФ) <1>. --------------------------------

51

<1> Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов устанавливается Примерным уставом ЖСК, утв. Советом Министров РСФСР. Примерным уставом, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.65 N 1143 (СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144), было установлено для организации ЖСК объединение граждан в количестве не менее: в Москве и Ленинграде - 60 человек, в субъектах РФ - 48 и т.п. Что касается возраста граждан для вступления в ЖСК, то ст. 113 ЖК РСФСР (п. 6 Примерного устава ЖСК) было установлено, что членом кооператива мог быть гражданин, достигший 18 лет. Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наименование кооператива, его местонахождение, цель его деятельности и т.д. (см. ст. 113 ЖК РФ). Устав может содержать другие не противоречащие Жилищному кодексу РФ, иным федеральным законам положения. Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК РФ). Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями ст. 51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц". Жилищный кооператив считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при определенных условиях); правление кооператива и председатель правления. Роль каждого органа управления предусмотрена ст. ст. 116 - 119 ЖК РФ. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Решение общего собрания является обязательным для всех членов кооператива. Общее собрание решает вопросы: избрания правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) и ревизионной комиссии (ст. 120 ЖК РФ); утверждения заявления о приеме в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК РФ) и проч. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, определяются уставом кооператива, другими документами кооператива (ст. 118 и ст. 120 ЖК РФ). Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные, хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей деятельности кооператива. Статья 122 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив в установленном порядке может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Жилищный кооператив может быть ликвидирован на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответствии со ст. ст. 61 - 63 ГК РФ. Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 ЖК РФ. Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе определены ст. 130 ЖК РФ. Это: выход из кооператива; исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива выплачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 ЖК РФ). Бывший член жилищного кооператива (исключенный из кооператива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жилое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК РФ); ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива; ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК РФ); смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положение о преимущественном праве на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая содержится в ст. 131 ЖК РФ. Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном членов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса. Согласно ст. 129 ЖК РФ в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение <1>. На отношения собственности в

52

многоквартирном доме жилищного кооператива - при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива - распространяется действие гл. 6 ЖК РФ ("Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников"). -------------------------------<1> См. ст. 218 ГК РФ (п. 4). В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным основаниям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК РФ - для членов кооператива, не выплативших пай; ст. 32 ЖК РФ - для членов кооператива, выплативших пай (ст. 134 ЖК РФ) <1>. -------------------------------<1> Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что в случае сноса кооперативного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд передается кооперативу взамен сносимого равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР). Купля-продажа жилого помещения См. Договор купли-продажи жилого помещения. Л Ликвидация жилищного (жилищно-строительного) кооператива Жилищные кооперативы ликвидируются по общим правилам, предусмотренным ст. 61 ГК РФ ("Ликвидация юридического лица"). Ликвидация влечет прекращение жилищного кооператива без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Юридическое лицо может быть ликвидировано: добровольно - по решению его учредителей (общего собрания); принудительно - по решению суда (например, при осуществлении деятельности, запрещенной законом, либо с грубыми нарушениями закона). Жилищный кооператив ликвидируется также вследствие признания его несостоятельным (банкротом). Необходимые в связи с этим действия производит ликвидационная комиссия, назначенная общим собранием, или ликвидатор, назначенный судом (они составляют ликвидационный баланс, извещают кредиторов, удовлетворяют их требования и проч.). Если денежных средств кооператива недостаточно, чтобы удовлетворить требования кредиторов, с торгов продается его имущество. Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого кооператива производится в порядке очередности (ст. 64 ГК РФ). Паевые взносы возвращаются членам кооператива в последнюю очередь. Ликвидация считается завершенной, а кооператив - прекратившим свое существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Ликвидация товарищества собственников жилья ТСЖ ликвидируются по общим правилам, предусмотренным ст. 61 ГК РФ ("Ликвидация юридического лица"). Часть 2 ст. 141 ЖК РФ вводит еще одно основание для ликвидации ТСЖ. Общее собрание собственников жилья может принять решение о ликвидации, если члены товарищества имеют менее 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Лишение жилища (выселение) Статьей 40 Конституции РФ установлено: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Под произвольным лишением граждан жилья, исходя из смысла ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, понимается выселение по иным основаниям, нежели предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, либо не в установленном порядке. Лишение жилища связано главным образом: с принудительным выселением из жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма; с принудительным изъятием жилья,

53

принадлежащего на праве собственности, в результате виновного поведения нанимателя, собственника жилого помещения. Согласно ст. 83 ЖК РФ в случаях: разрушения или повреждения жилого помещения; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению договор социального найма подлежит расторжению. Наниматель и (или) члены его семьи в указанных случаях подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Расторжение договора и выселение следуют в случае невнесения платы за жилье и коммунальные услуги (ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ). Выселение в этом случае производится в другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения в общежитие (ст. 90 ЖК РФ не содержит требования о благоустроенности предоставляемого жилья). Что касается коммерческого найма, то ст. 687 ГК РФ устанавливает случаи расторжения договора по требованию наймодателя (невнесение платы, разрушение или порча жилого помещения и т.п.), ст. 688 ГК РФ предусматривает как следствие расторжения договора выселение. Законодатель не определяет последствия выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилья). По смыслу законодательства виновное поведение пользователей жилым помещением должно повлечь выселение без предоставления другого жилого помещения. Статья 235 ГК РФ устанавливает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, обозначенных этой статьей. В перечне таких случаев содержится ст. 293 ГК РФ. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению; систематически нарушает права и интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (на основании судебного решения) продажа такого жилья с публичных торгов. Расторжение договора социального найма (следовательно - выселение), а также принудительное изъятие жилья предусматриваются ст. 29 ЖК РФ. Подлежат выселению без предоставления жилого помещения временные жильцы и поднаниматели жилого помещения в порядке и на условиях, установленных ст. 79 ЖК РФ (использование поднанимателем жилого помещения не по назначению и проч.) и ст. 80 ЖК РФ (отказ освободить помещение). Нельзя лишить права пользования жильем за такие действия, которые не сопряжены с невыполнением жилищных обязательств и злоупотреблением жилищными правами. Еще раз обратим внимание, что выселение производится только на основании судебного решения. Выселение в административном порядке не допускается. См. Расторжение договора жилищного найма. Лоджия Лоджия представляет собой род балкона, углубленного в здание. Поэтому она, в отличие от балкона, открыта не с трех, а с одной стороны. Площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, жилого дома (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является обязанностью пользователя жилым помещением. Отдельным категориям граждан законодательством предусмотрены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. В большинстве случаев такая льгота выражается в 50процентном снижении размера полной платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (т.е. освобождение гражданина от внесения части размера такой платы) подлежат замене на предоставление компенсации (т.е. возмещения части понесенных гражданином таких расходов в полном объеме), что предусмотрено ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Ряду категорий граждан предоставлены скидки на оплату жилья и коммунальных услуг. Так, в частности, в размере 50% оплаты жилья и коммунальных услуг установлена скидка: гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие чернобыльской катастрофы, и другим лицам из подразделений особого риска (Закон РФ от 15.05.91 N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС"; Постановление ВС РФ от 27.12.91 N 2123-1 "О распространении действия Закона РСФСР "О

54

социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" на граждан из подразделений особого риска"; Федеральный закон от 26.11.98 N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча"; Федеральный закон от 10.01.2002 N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне"); инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов (Федеральный закон от 24.11.95 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"); инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, инвалидам боевых действий, лицам, награжденным знаком "Жителю блокадного Ленинграда", а также членам семей умерших инвалидов, участников войны и другим категориям граждан (Федеральный закон от 12.01.95 N 5ФЗ "О ветеранах"); реабилитированным лицам, пострадавшим от политических репрессий (Федеральный закон от 12.01.95 N 5-ФЗ, Закон РФ от 18.10.91 N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий"). Многодетные семьи имеют право на скидку в размере не ниже 30% платы за пользование отоплением, водой, канализацией, газом и электроэнергией (Указ Президента РФ от 05.05.92 N 431 "О мерах по социальной поддержке многодетных семей"). Педагогические работники образовательных учреждений пользуются правом на бесплатную жилую площадь в сельской местности с отоплением и освещением (Закон РФ от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании"). Скидка по оплате жилья и коммунальных услуг установлена для судей, работников аппаратов судов, которым присвоены классные чины (Закон РФ от 26.06.92 N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации"). Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы и члены их семей освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда. Указанные льготы сохраняются за пережившими супругами и родителями Героев, полных кавалеров ордена Славы (Закон РФ от 15.01.93 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы"). См. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. М Малоимущие граждане В соответствии со ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами. Данное конституционное положение нашло отражение и развитие в Жилищном кодексе РФ. Статья 49 ЖК РФ устанавливает, что жилыми помещениями по договору социального найма обеспечиваются граждане, признанные в установленном порядке малоимущими. Жилые помещения предоставляются из муниципального фонда. Что касается иных категорий граждан, имеющих право на социальное жилье, то они определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ, которыми (законами, указом) может быть определен порядок обеспечения их жилыми помещениями (см. ч. 3 и ч. 4 ст. 49 ЖК РФ). Основным требованием обеспечения граждан жилыми помещениями по договорам социального найма является нуждаемость в жилых помещениях; признание нуждающимися осуществляется по установленным ЖК РФ основаниям (ст. 51). Жилищный кодекс РФ обозначает показатели, позволяющие признать гражданина малоимущим: это невысокий доход в расчете на каждого члена семьи и (при этом) наличие подлежащего налогообложению имущества не выше определенной стоимости. Предельный размер дохода устанавливается органами местного самоуправления. Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512. Этим Постановлением определено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:

55

все предусмотренные системой оплаты труда выплаты; средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством; доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п. Однако порядок определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими устанавливает субъект РФ. Поэтому приведенное выше Постановление Правительства РФ может служить лишь ориентиром. Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон от 05.04.2003 N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи". Порядок признания граждан малоимущими устанавливается субъектами РФ. Признает граждан малоимущими орган местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Приказом Минрегиона России от 25.02.2005 N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. В части пользования малоимущими гражданами жилыми помещениями по договору социального найма следует упомянуть ст. 156 ЖК РФ, согласно которой указанные граждане освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Местное самоуправление Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции РФ). Местное самоуправление осуществляется населением через органы местного самоуправления (муниципальные собрания, комитеты, местную администрацию и проч.). В вопросах реализации гражданами жилищных прав органам местного самоуправления отводится значительная роль. В Жилищном кодексе РФ содержится статья, определяющая полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 14). Органы местного самоуправления: осуществляют учет муниципального жилищного фонда; ведут учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и предоставляют малоимущим гражданам жилые помещения из муниципального жилого фонда; определяют порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; признают непригодными для проживания жилые помещения муниципального жилищного фонда; согласовывают вопросы переустройства и (или) перепланировки жилых помещений; осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда; ведают вопросами перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые; устанавливают учетную норму и норму предоставления жилья и др. Органы местного самоуправления могут наделяться рядом государственных полномочий. Так, органы местного самоуправления могут быть наделены государственными полномочиями на обеспечение жилыми помещениями иных категорий граждан, имеющих право на социальный наем жилого помещения, из муниципального жилищного фонда (ч. 4 ст. 49 ЖК РФ). Согласно ст. 133 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти. Место жительства гражданина Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительство их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов. Местом жительства может быть жилой дом, квартира, жилое помещение специализированного фонда (служебное жилое помещение, общежитие и проч.), а также иное жилье, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору жилищного найма, поднайма или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (Закон РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на

56

свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"). Реализация ряда положений Жилищного кодекса РФ связана с местом жительства гражданина. Так, на учет для получения жилого помещения по договору социального найма граждане принимаются по месту своего жительства (ч. 3 ст. 52 ЖК РФ). По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Муниципальный жилищный фонд Под муниципальным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Муниципальный жилищный фонд является самостоятельным видом жилищного фонда. Согласно ст. 130 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Из муниципального фонда жилье предоставляется по договорам социального найма жилого помещения малоимущим гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Жилыми помещениями муниципального жилищного фонда могут обеспечиваться иные категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ч. 3 и ч. 4 ст. 49 ЖК РФ), в случае наделения органов местного самоуправления в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. См. Предоставление жилого помещения по договору социального найма. Н Наймодатель жилого помещения Наймодатель является стороной договора жилищного найма (социального, коммерческого), которая обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ). Наймодатель согласно ЖК РФ обладает значительным числом прав по договору социального найма и несет определенные обязанности (ст. 65 ЖК РФ). Ответственность наймодателя определена ст. 66 ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ: наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83); наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70); для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. ст. 72, 74, 76); наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным ст. 80. В соответствии с ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей и оно не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением. Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит; 2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном

57

объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Правилами пользования жилыми помещениями предусматривается обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к упомянутым выше Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена ст. 65 ЖК РФ и Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5) <1>. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемое составляющее жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право на использование санитарно-технического и иного оборудования в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ). В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307). Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правилами предусмотрена обязанность исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. Согласно ч. 3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления нанимателем. Согласно ст. 29 Кодекса наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае самовольного переустройства этого помещения. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) выселяемым из этого помещения гражданам наймодатель предоставляет другое жилье. Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма, в связи с другими обстоятельствами, предусмотренными ст. 95 ЖК РФ. Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ). Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5). Кроме того, Типовым договором предусмотрена обязанность наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ, а также ряд иных обязанностей. В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

58

Что касается прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма, то они определены статьями гл. 35 ГК РФ. Так, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма в случаях и в порядке, установленных ст. 687 ГК РФ. Обязанностью наймодателя является надлежащая эксплуатация жилого дома; проведение капитального ремонта жилого помещения, если иное не установлено договором найма (ст. 676 и ст. 681 ГК РФ). См. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Наниматель жилого помещения Наниматель является стороной договора жилищного найма (социального, коммерческого), получающей от наймодателя (другой стороны договора) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ). Жилищным кодексом РФ в значительном объеме определены права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ). Ответственность нанимателя предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (ст. ст. 70, 72, 76, 80, 81 ЖК РФ). Согласно п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия его в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 ЖК РФ. Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право на субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ содержит положение о праве нанимателя с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. На расторжение договора в этом случае надлежит получить согласие не только членов семьи, проживающих с нанимателем, как это обозначено в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, но и временно отсутствующих членов семьи. Вряд ли правильно решать столь серьезный вопрос без согласия всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Следует отметить, что при обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), переселении в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ) и проч. согласие временно отсутствующих членов семьи прямо предусмотрено этими статьями Кодекса. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3). Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Наряду с проживанием (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в жилых помещениях определенную профессиональную деятельность: писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17). Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ); 2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

59

3) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Плата за жилье для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК РФ): плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ); 4) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора. Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Согласно п. 10 Правил наниматель обязан: обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности; соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, своевременно производить ремонт жилого помещения; экономно расходовать газ, воду, электрическую, тепловую энергию; не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях; допускать в жилое помещение работников наймодателя для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии и т.п. Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма <1>. -------------------------------<1> Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) - соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (п. 3 ч. 4). Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены положениями гл. 35 ГК РФ. Так, наниматель может передать в порядке и на условиях, установленных ст. 685 ГК РФ, жилое помещение в поднаем, разрешить проживание временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Что касается обязанностей нанимателя, то согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность его, своевременно вносить плату за жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, и проч. (см. ст. ст. 681, 682). См. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Наследование пая Согласно ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. В случае смерти члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива его паевой вклад переходит к наследникам по закону или по завещанию.

60

Наследник (наследники) пая имеет право вступить в жилищный (жилищно-строительный) кооператив и приобрести таким образом право пользоваться жилым помещением. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Если он, приняв в наследство паевые накопления, отказался вступить в кооператив, жилищный кооператив (жилищностроительный кооператив) вправе распорядиться свободным жильем по своему усмотрению, но в соответствии с уставом. Согласно ст. 113 ЖК РФ положения о размере паевого взноса, порядке внесения и выдачи его, а также об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов должны содержаться в уставе жилищного (жилищно-строительного) кооператива. Вопросы наследования решаются в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (разд. V). См. Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив. Недееспособные граждане Недееспособными считаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значение своих действий или руководить ими и поэтому признаны недееспособными в судебном порядке. От имени таких граждан сделки совершают их опекуны (п. п. 1, 2 ст. 29 ГК РФ). Если основания, в силу которых гражданин признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. По решению суда установленная над ним опека отменяется (п. 3 ст. 29 ГК РФ). Законодательство, в том числе жилищное, содержит положения, направленные на защиту прав и интересов недееспособных граждан. Так, согласно ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают недееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника этого помещения (если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы), допускается с согласия органов опеки (ст. 292 ГК РФ). Недействительность обмена жилыми помещениями Жилищным законодательством предусмотрен обмен лишь жилых помещений, занимаемых по договору социального найма (ст. ст. 72 - 74 ЖК РФ). Согласно ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если обмен совершен с нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Обмен жилыми помещениями признается недействительным только в судебном порядке. Требования, предъявляемые к обмену жильем, предусмотрены ст. 72 ЖК РФ. Для обмена необходимо согласие членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, наймодателя, а также согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане. Более того, статьей 73 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Это случаи, когда: а) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 73 ЖК РФ); б) помещение признано непригодным для проживания, а также если принято решение о капитальном ремонте дома, о сносе дома либо о его переоборудовании для использования в других целях (п. п. 3 - 5 ст. 73 ЖК РФ). Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой, его сохранение проблематично; в) в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 6 ст. 73 ЖК РФ). Обратимся еще раз к ст. 75 ЖК РФ, которая допускает признание обмена недействительным, если нарушены требования Жилищного кодекса РФ. Следовательно, нарушения упомянутых правил ст. 72 и ст. 73 Кодекса являются основанием признания обмена недействительным. Помимо них существуют общие основания признания сделок недействительными. Так, обмен признается недействительным, если он совершен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с

61

другой, а также обмена вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона этой сделки воспользовалась (ст. 179 ГК РФ). Если суд признает обмен недействительным, граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения. При этом та сторона, которую суд сочтет виновной (при наличии ее неправомерных действий), обязана выплатить другой стороне возникшие вследствие переселения убытки (ст. 75 ЖК РФ). См. Договор об обмене жилыми помещениями. Непригодность жилого помещения для проживания См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным). Неприкосновенность жилища Положения Жилищного кодекса РФ в части неприкосновенности жилища достойны особого внимания. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан иначе как в предусмотренных этим Кодексом целях, в определенных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Названная статья основана на положениях ст. 25 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Так, Федеральный конституционный закон от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" предусматривает ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения (что основано на нормах ст. 56 Конституции РФ). Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане независимо от того, кто является посягателем - физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо. Правонарушением согласно ст. 3 ЖК РФ признается посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, это правило не подлежит применению к гражданам, самовольно занявшим жилое помещение. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ). Несовершеннолетние Несовершеннолетними считаются все граждане до 18 лет. От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, т.е. малолетних, сделки (за исключением мелких бытовых и проч.) совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться своим заработком, иными доходами, вносить вклады в банки и распоряжаться ими и проч. (п. 2 ст. 26 ГК РФ). Иные сделки (помимо предусмотренных п. 2 ст. 26 ГК РФ) указанные лица совершают с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Кроме того, по достижении 16 лет они вправе вступать в кооперативы, в том числе жилищные и жилищно-строительные. Права несовершеннолетних подлежат защите в порядке и на условиях, установленных законодательством. Так, если интересы несовершеннолетних вступают в противоречие с интересами их родителей (усыновителей) согласие на сделку дают органы опеки и попечительства. Это касается купли-продажи жилья, обмена жилыми помещениями. Обратимся к Гражданскому и Жилищному кодексам РФ. Согласно ст. 292 ГК РФ (п. 4) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника этого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства. Обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ). При вселении иных граждан в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя. Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 70 ЖК РФ).

62

Несовершеннолетний в возрасте 16 лет может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательством с согласия родителей (усыновителей, попечителей), по решению суда. Объявление несовершеннолетних граждан полностью дееспособными закон именует эмансипацией (ст. 27 ГК РФ). Норма предоставления площади жилого помещения Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается для социального найма органом местного самоуправления. Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). Необходимость нормы предоставления обозначена ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, другим категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется в соответствии с установленными законом нормами. Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и других факторов, т.е. при определении нормы предоставления орган местного самоуправления должен исходить только из уровня обеспеченности жильем фонда социального использования (а не общего уровня обеспеченности в населенном пункте). Совершенно очевидно, что необходимость определения нормы предоставления вызвана остротой жилищной проблемы, дефицитом жилья. Помимо малоимущих граждан жилыми помещениями по договору социального найма обеспечиваются иные категории граждан, определяемые федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ. Для этих граждан указанными актами могут быть установлены другие нормы предоставления. Применение нормы предоставления предусматривается не только при предоставлении жилых помещений (ст. 57 ЖК РФ). Обратимся к ст. 76 и ст. 80 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения и вселение временных жильцов в коммунальной квартире допускаются, если общая площадь в коммунальной квартире составит не менее нормы предоставления на одного проживающего. О Обмен См. Договор об обмене жилыми помещениями; недействительность обмена жилыми помещениями. Обратная сила актов жилищного законодательства Под обратной силой закона понимается его распространение на те случаи, которые были до вступления закона в силу. По общему правилу законы обратной силы не имеют. Это значит, что жилищный спор, например, разрешается по тем законам, которые действовали во время его возникновения, даже если на момент рассмотрения спора эти законы уже отменены или изменены. Закон имеет обратную силу (т.е. применяется к ситуациям, которые возникли до его вступления в силу) только в случаях, прямо указанных в данном законе. Так, ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> устанавливает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право на получение жилья по договору социального найма. Жилье этим гражданам предоставляется по правилам ЖК РФ. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Общая площадь жилого помещения Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан (например, коридор, кухня, ванная комната). В общую площадь не включаются балконы, лоджии, веранды и террасы (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Общая собственность на жилые помещения

63

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество, как правило, находится в общей собственности с определением доли каждого собственника (долевая собственность) либо без определения долей (совместная собственность), если законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст. 244 ГК РФ). В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилье их доли признаются равными, если федеральными законами не установлено иное. В частности, суд может отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей, которые остаются с матерью (отцом), что предусмотрено ст. 39 СК РФ. Участники совместной собственности на жилье несут расходы по его содержанию, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг, сообща, а участники долевой собственности соразмерно своей доле. Если один из долевых собственников хочет продать свою долю на жилое помещение, остальные собственники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ч. 1 ст. 250 ГК РФ). При этом продавец обязан в письменной форме известить остальных долевых собственников о своем намерении, указав цену и другие условия. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, ее можно продать постороннему лицу. Важно знать: если преимущественное право нарушено, любой участник долевой собственности вправе по суду требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. При этом к числу таких нарушений относится продажа своей доли по более низкой цене, чем было объявлено долевым собственником, в связи с чем они и отказались от покупки. Общее имущество многоквартирного дома К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие конструкции (несущие и ненесущие), механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, земельный участок, на котором находится дом, объекты, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Собственнику жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме Все вопросы, связанные с "жизнью" многоквартирных домов - ремонт, реконструкция, обслуживание и т.п. - решаются общим собранием собственников всех его помещений (как жилых, так и нежилых (подвалы, чердаки, колясочные и проч.)). Статья 44 ЖК РФ определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В данном перечне названы не все вопросы компетенции общего собрания, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ. К компетенции общего собрания относятся: а) вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; б) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; в) вопросы передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме; г) выбор способа управления многоквартирным домом. По вопросам, предусмотренным подп. "а" - "в", решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному подп. "г", - простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, простым большинством собрание решает вопросы:

64

о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ); об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления; о выборе способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ); об образовании товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Помимо годового общего собрания по инициативе любого из собственников может быть созвано внеочередное общее собрание (ст. 45 ЖК РФ). Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых решениях устанавливается общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку для собрания, а также изменять повестку дня. Собрание имеет кворум, т.е. правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники помещения в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Решение общего собрания может быть принято путем заочного голосования. При этом каждый собственник передает свое письменное решение по вопросам повестки дня в место или по адресу, указанному в извещении об общем собрании. О созыве общего собрания каждого собственника необходимо известить за 10 дней до дня его проведении заказным письмом (если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления). Учитывая трудоемкость этого способа, собственники могут на общем собрании установить, что информация об общем собрании должна вывешиваться в публичных местах (например, на доске около входа в подъезд). В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, время и место проведения общего собрания; дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании, место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ст. 45 ЖК РФ). Собственники, не принявшие участие в общем собрании, должны быть информированы о его итогах не позднее чем через 10 дней со дня его проведения. Правомочные решения обязательны для всех собственников, в том числе не присутствующих на собрании. Решение общего собрания может быть обжаловано собственником в судебном порядке в 6месячный срок со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. При этом срок на обжалование исчисляется с даты, когда в публичном месте вывешена информация о проведенном собрании и принятых решениях. Суд вправе отменить решение общего собрания в целом или по отдельным вопросам повестки дня, если придет к выводу, что: голосование истца могло повлиять на принятое решение; нарушения, допущенные в ходе общего собрания, являются существенными (не было кворума и т.п.); истец понес убытки. Общее собрание членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива Общее собрание является высшим органом управления жилищным (жилищностроительным) кооперативом. Оно правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании. Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании. Жилищный кодекс РФ указывает, какие вопросы относятся к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива. Это: выборы правления (ч. 3 ст. 117);

65

выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 120); прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121); принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122); предоставление жилых помещений членам кооператива (ч. 2 ст. 124); исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130). Компетенция собрания определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Устав утверждается на общем собрании кооператива (ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). Статья 113 ЖК РФ содержит перечень вопросов, которые должны содержаться в уставе кооператива, в частности: порядок вступления в кооператив; порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса; размер вступительных и паевых взносов, порядок их внесения и ответственность за нарушение обязательств по внесению; состав и компетенция органов управления и порядок принятия ими решений; порядок ликвидации кооператива. Каждый из этих вопросов может быть отнесен к исключительной компетенции общего собрания, имея в виду ст. 117 ЖК РФ. Этой статьей определены условия принятия общим собранием решений по вопросам, указанным в уставе кооператива (более 3/4 членов кооператива, присутствующих на собрании). Статья 113 ЖК РФ, напомним, определила вопросы, подлежащие обязательному включению в устав кооператива. Часть этих вопросов обозначена в ЖК РФ (ст. ст. 117, 120, 121) в качестве отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Устав кооператива может содержать другие положения (вопросы), не противоречащие ЖК РФ, иным федеральным законам, которые также могут быть отнесены к компетенции общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья Общее собрание членов ТСЖ собирается в том же порядке, что и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 145 ЖК РФ относит к исключительной компетенции этого собрания 12 вопросов. Из них выделим в первую очередь те, для решения которых необходимо большинство в 2/3 голосов. Это: реорганизация и ликвидация товарищества; получение заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; сдача в аренду или передача (третьим лицам) иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Все остальные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания, оно решает простым большинством голосов. Это: изменение в уставе товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии; установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ; образование специальных фондов, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о его выполнении; рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии товарищества; принятие (изменение) правил внутреннего распорядка для работников, обслуживающих многоквартирный дом, положения об оплате их труда; определение размера вознаграждения членов правления товарищества; другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иным федеральным законом (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании ТСЖ, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (по аналогии с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме - ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Общее собрание ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления (ч. 5 ст. 146 ЖК РФ). Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование: посредством опроса в письменной форме; по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов (ч. 6 ст. 146 ЖК РФ). См. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

66

Общежитие См. Договор найма специализированного жилого помещения. Ограничение жилищных прав Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям ЖК РФ допускает ограничение жилищных прав граждан (ст. 1). Провозглашенное ст. 40 Конституции РФ право граждан на жилище является одним из основных прав. Согласно ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Статья 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, которые не могут быть ограничены, определяет также право на жилище. В то же время не исключается возможность ограничения права на неприкосновенность жилища. Статья 12 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" ограничивает неприкосновенность в таких ситуациях. Статья 56 Конституции РФ не предусматривает неприкосновенность жилища в числе прав, которые не могут быть ограничены в условиях чрезвычайного положения. Не исключается введение законодателем определенных ограничений иных жилищных прав. Так, может быть ограничена свобода выбора жилого помещения для проживания в связи с тем, что жилые помещения расположены, например, в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда, имеющего специальное назначение, особый правовой режим (разд. IV ЖК РФ). Статья 4 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает ограничения в приватизации жилья. Статья 4 ЖК РФ устанавливает, что его положения применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом. "Иное" предусматривается ст. 49 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ). Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц. Органы управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом Органами управления жилищным, жилищно-строительным кооперативом являются: а) общее собрание членов кооператива; б) конференция, если число участников общего собрания членов кооператива более 50 и это предусмотрено в его уставе; в) правление кооператива; г) председатель правления (ст. 115 ЖК РФ). В соответствии со ст. 53 ГК РФ жилищный кооператив приобретает свои гражданские права и обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами, учредительными документами. Перечень органов управления, который может создавать жилищный кооператив, является закрытым. Поэтому создание иных органов признается незаконным, в том числе в судебном порядке. Общее собрание - высший орган управления (ст. 116 ЖК РФ). Правление руководит текущей деятельностью кооператива, осуществляет полномочия, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания (ст. 118 ЖК РФ). Правление избирается из числа членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Число членов правления и срок деятельности правления определяются уставом кооператива. Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе кооператива должны содержаться (наряду с иными вопросами) положения о составе и компетенции органов управления кооператива, порядке принятия ими решения.

67

Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливаются уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчетно общему собранию (конференции); осуществляет руководство текущей деятельностью, иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции). Жилищный кодекс РФ определяет ряд вопросов, которые относятся к компетенции правления кооператива. Согласно ст. 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива. Логично предположить, что вопрос освобождения его от должности также в компетенции правления. Статья 121 ЖК РФ рассматривает такую обязанность правления, как рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приеме в члены кооператива - компетенция общего собрания). Сдача членом кооператива жилого помещения внаем допускается при согласии правления, что установлено ст. 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ). Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; обеспечивает выполнение решений правления (ст. 119 ЖК РФ). Основываясь на положениях ст. 118 ЖК РФ, определившей функцию правления руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и т.п. См. Общее собрание членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива. Органы управления товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и обязанности через свои органы (ст. 53 ГК РФ). Органы управления товарищества образуются в соответствии с порядком, определенным ЖК РФ и уставом товарищества; обладают определенными полномочиями, осуществляемыми в рамках их компетенции. Компетенция общего собрания определена ст. 145 ЖК РФ (внесение изменений в устав; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрание правления и т.д.). Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания может быть отнесено решение иных вопросов. Правление руководит деятельностью товарищества. Правление вправе принимать решение по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания (ст. 147 ЖК РФ). Правление из своего состава избирает председателя. Статья 144 ЖК РФ, определившая органы управления ТСЖ, не упоминает председателя правления, тогда как его действия также порождают определенные права и обязанности для ТСЖ. В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены данного товарищества. Правление товарищества собственников жилья обозначено в числе органов управления (ст. 144 ЖК РФ) наряду с общим собранием членов товарищества. Оно подотчетно общему собранию. Правление руководит деятельностью товарищества. Осуществляя руководство, оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества. Обязанности правления определены ст. 148 ЖК РФ. Так, правление контролирует внесение членами товарищества обязательных платежей и взносов; заключает договоры на обслуживание и ремонт общего имущества дома; проводит общее собрание членов товарищества и т.д. Согласно ст. 146 ЖК РФ общее собрание ведет председатель правления или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления. Правление товарищества собственников жилья избирается общим собранием из числа членов товарищества. Срок его деятельности устанавливается уставом товарищества (но не более чем 2 года). Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы, совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением или общим собранием и проч. (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления представляет на решение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении

68

работников, обслуживающих многоквартирный дом, положение об оплате их труда (п. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Председатель созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления правомочно при наличии большинства членов правления. Решение правления оформляется протоколом (ст. 147 ЖК РФ). См. Общее собрание членов товарищества собственников жилья. Основания возникновения жилищных прав Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. (Следует отметить, что названная статья сформулирована с применением положений ст. 8 ГК РФ.) Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством. Так, согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст. 92 ЖК РФ. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка. В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК РФ). Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании договоров жилищного найма (социального, коммерческого), договоров найма специализированного жилья, договоров поднайма. Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), договору дарения (ст. 572 ГК РФ) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК РФ, Закон РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищностроительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и - в установленных пределах - распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе. Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс РФ предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства. Так, в соответствии с ЖК РФ в суде можно обжаловать: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого - в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст. 72) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. ст. 83, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и ст. 103). Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события. Жилищные права и обязанности возникают в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на

69

получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК РФ). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, вытекающих из договора: сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), замены жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ). Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит, в частности, положение ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный <1> член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 ГК РФ). -------------------------------<1> Полностью дееспособным признается гражданин, достигший 18 лет, а также вступивший в зарегистрированный брак до этого возраста. Кроме того, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ "Эмансипация"). Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма Неисполнение наймодателем возложенных на него обязанностей влечет ответственность, предусмотренную законодательством. Обязанности наймодателя по договору социального найма предусмотрены ст. 65 ЖК РФ. Ответственность наймодателя предусмотрена ст. 66 ЖК РФ. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Неисполнение наймодателем возложенной на него обязанности привести самовольно переустроенное нанимателем жилое помещение в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ. Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений") нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц. Статьей 7.23 КоАП РФ "Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами" предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами. Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение законодательства носит характер преступления. Статьей 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности; ст. 139 УК РФ - за нарушение

70

неприкосновенности жилища; ст. 201 УК РФ - за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства; ст. 293 УК РФ - за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе (халатность). См. Договор социального найма жилого помещения; наймодатель жилого помещения. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма Согласно ст. 68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма несет ответственность, предусмотренную законодательством. Основание ответственности - виновное поведение лица. Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) или утрата права пользования жилым помещением. Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также ст. 155 ЖК РФ, а именно взимание пени. Статья 68 ЖК РФ отсылает к иным отраслям законодательства, положения которых предусматривают определенную ответственность. Так, ст. 7.21 КоАП РФ "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа. Ущерб, причиненный жилым домам, жилым помещениям, подлежит возмещению. Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 N 2 было определено: разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст. 47 Основ жилищного законодательства об обязанностях граждан обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию в доме. Уголовная ответственность может наступить и в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности, в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества (ст. ст. 167, 168 УК РФ). Так, разрушение или повреждение жилого помещения может явиться последствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог). См. Договор социального найма жилого помещения; наниматель жилого помещения. П Пай См. Право на пай члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива Памятник архитектуры, истории, культуры Под таким памятником понимается здание, являющееся произведением зодчества, имеющее историческое, культурно-просветительное или эстетическое значение и охраняемое государством. Статьей 26 ЖК РФ установлено, что, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории и культуры, производить его переустройство и (или) перепланировку нельзя без заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Такое заключение должно входить в пакет документов, представляемых в орган местного самоуправления, дающий согласие на переустройство (перепланировку). Особенности приватизации объектов культуры обозначены в ст. 29

71

Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". См. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений. Пени за просрочку платежей за жилье и коммунальные услуги Понятие неустойки (штрафа, пени) содержится в ст. 330 ГК РФ. Статьей 155 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом. В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы должники обязаны уплатить пени (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Размер пени - одна трехсотая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое При определенных условиях перевести в нежилое помещение можно и комнату, и квартиру, и даже (в целом) многоквартирный дом. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ). Названная статья предусматривает условия перевода. Так, если помещение не отвечает установленным требованиям, перевод нежилого помещения в жилое не допускается. Не допускается такой перевод, если право собственности на помещение обременено правами какихлибо лиц. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если ограничен доступ к переводимому помещению, если право собственности на помещение обременено правами какихлибо лиц (ч. 2 и ч. 4 ст. 22 ЖК РФ). Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена: на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, - нежилые (магазин, мастерская и т.п.). Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех форм собственности, включая частную (ст. 288 ГК РФ). Независимо от того, кто является собственником жилья - Российская Федерация, субъект РФ, муниципалитет, юридическое лицо, гражданин, его перевод в нежилое помещение (и наоборот) осуществляет орган местного самоуправления. Для этого собственник (уполномоченное им лицо) подает в орган местного самоуправления: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если такие работы необходимы). Этот перечень является исчерпывающим, что означает: муниципальный орган не вправе требовать представления каких-либо других документов (ч. 2 и ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Как уже упоминалось, перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Поэтому собственник должен указать в своем заявлении, что квартира (жилой дом, комната) не находится ни в залоге, ни под арестом и т.п. (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ). Орган местного самоуправления обязан сообщить заявителю о своем решении в установленный срок. Кроме того, он информирует о решении собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ). Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Этот документ называется "Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

72

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (Ф.И.О. гражданина (наименование юридического лица)); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение: а) перевести: без предварительных условий; при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация); б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Если использовать помещение в целях, которые преследует соответствующий перевод, без ремонта или переустройства невозможно, в решении должно содержаться требование провести такие работы и их перечень. Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых). Решение муниципального органа об отказе перевести жилое помещение в нежилое должно быть обоснованным и может быть обжаловано в судебном порядке. Кроме того, собственники соседних помещений могут обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если это затрагивает их законные права и интересы. При использовании помещения (после его перевода) необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Жилые дома, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов и т.п.), переоборудуются для использования в других целях либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения должны использоваться по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Так, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием размещения в нем предприятий, учреждений, организаций. См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным). Переселение в связи с капитальным ремонтом дома Наниматель и члены его семьи переселяются из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на время капитального ремонта или реконструкции дома (если такие работы невозможны без выселения) в жилое помещение маневренного фонда (ст. 88 ЖК РФ). Переселение в такое жилое помещение и обратно (в отремонтированный жилой дом) производится за счет наймодателя. При этом договор социального найма не расторгается. Пользование жилым помещением маневренного фонда оформляется договором найма (ст. 100 ЖК РФ). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в маневренный фонд наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. См. Договор найма специализированного жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующих изменить техпаспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлены условия и порядок таких работ. Перечень таких работ включает: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и проч. Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, что также требует изменить его техпаспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать: перенос и разборку перегородок;

73

разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. Согласно этим Правилам переустройство, перепланировка недопустимы, если они: нарушают прочность или разрушают несущие конструкции здания; нарушают работу инженерных систем и установленного оборудования; ухудшают сохранность и внешний вид фасадов; нарушают противопожарные устройства. Работы по переустройству, перепланировке необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить: заявление по форме, утвержденной Правительством РФ; правоустанавливающие документы на жилое помещение; проект переустройства или перепланировки; технический паспорт жилого помещения; согласие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в порядке и на условиях, обозначенных п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ); заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории, культуры. Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ). Разрешение о переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в 3-дневный срок путем выдачи документа о согласовании. На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. При этом важно знать: если собственник жилья подаст такое заявление самостоятельно, то наниматель жилого помещения по договору социального найма - только в случае, если он уполномочен на это наймодателем, и при наличии письменного согласия всех членов своей семьи. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке в этом случае будет отказано. См. Самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378) См. Предоставление жилых помещений вне очереди. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения. Согласно ст. 153 ЖК РФ вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны: а) наниматели по договору социального найма - с момента заключения таких договоров; б) арендаторы жилых помещений - с момента заключения договоров аренды; в) наниматели по договору коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда - с момента заключения договоров; г) члены жилищных кооперативов - с момента предоставления им жилья в кооперативном доме; д) собственники жилых помещений - с момента возникновения права собственности на жилье. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица. Жилищный кодекс РФ (ст. 154) различает оплату жилья и коммунальных услуг, которую вносят наниматели и собственники жилья в многоквартирном доме, а также собственники индивидуальных жилых домов. Для нанимателя (по договору как социального найма, так и коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает:

74

а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; в) плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: а) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; б) плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники индивидуальных жилых домов несут расходы по их содержанию и ремонту, а также оплачивают коммунальные услуги по договорам с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности. Плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Наниматель и собственники освобождаются от уплаты пеней за просрочку, если платежные документы поступили к ним не вовремя (т.е. позднее 1-го числа следующего месяца). Жилье и коммунальные услуги необходимо оплачивать до 10-го числа следующего месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Просрочка обязательных платежей либо неполная оплата влечет начисление пеней (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Об изменении размера платы за жилье и коммунальные услуги необходимо проинформировать письменно не позднее чем за 30 дней до момента представления платежных документов (если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом). В случае временного отсутствия граждан (например, пребывание на даче) плата за те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период такого отсутствия. Перерасчет производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя. Перерасчет по отоплению не производится <1>. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". Наниматели вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого помещения (ч. 3 ст. 155 ЖК РФ). Наниматели жилых помещений (и по договору социального, и по договору коммерческого найма) в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги этой организации (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). Согласно ч. 7 и ч. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, вносят плату (за жилье и коммунальные услуги) этой организации; если управление осуществляется собственниками помещений - в соответствии с договорами с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 158 ЖК РФ). Наниматели (по договору социального и по договору коммерческого найма) оплачивают наем жилого помещения, а также его содержание и ремонт исходя из общей площади занимаемого жилого помещения. Размер платы за наем государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч. 4 ст. 156 ЖК РФ).

75

Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию (ч. 5 ст. 156 ЖК РФ). Граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за наем (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). Размер оплаты содержания и ремонта жилого помещения в многоквартирном доме определяется: общим собранием собственников помещений (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ), а если в доме создано ТСЖ либо жилищный кооператив, то общим собранием членов товарищества или кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Размер оплаты устанавливается на срок не менее года с учетом предложений управляющей компании (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ); органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ), если собственники жилья не избрали способ управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ). Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений. Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ коммунальные услуги оплачиваются по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ) <1>. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306. Поднаем См. Договор поднайма жилого помещения. Пользование жилым помещением Согласно ч. 3 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления (см. п. 5 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ; см. также Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ не содержит понятия "ордер", на основании которого заключался договор социального найма по ранее действовавшему законодательству (ст. ст. 47, 51 ЖК РСФСР) <1>. -------------------------------<1> Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), преследовавший цель контроля за деятельностью субъекта права собственности, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК РФ. Отказ органа местного самоуправления в выдаче ордера на занятие жилого помещения федеральной собственности или собственности субъекта РФ нарушал волеизъявление собственника заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения по усмотрению сторон. Кроме того, по существу ордер являлся промежуточным звеном между решением о предоставлении жилья и заключением договора социального найма. В решении о предоставлении жилого помещения устанавливается срок для заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания. Согласно ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями Кодекса и договором социального найма жилого помещения (ч. 1). Других правовых регуляторов отношений по пользованию жилым помещением в данной статье не упоминается. Вместе с тем согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25). Названная статья также предусматривает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом

76

помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Эта статья дает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. ст. 65 - 68, 83 ЖК РФ). Существенной гарантией осуществления права пользования жильем является неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена ст. 3 ЖК РФ. Частью 3 этой статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом. Такая возможность допускается также на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК РФ). Нанимателю жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ предоставляет значительное число прав: вселение в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ); обмен жилого помещения, сдача в поднаем, вселение временных жильцов (ст. ст. 72, 76, 80 ЖК РФ) и проч. (см. ст. 67 ЖК РФ). Наниматель вправе претендовать на улучшение жилищных условий по основаниям, предусмотренным п. п. 2 - 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, на предоставление другого благоустроенного жилого помещения в связи с выселением (ст. ст. 85 - 88 ЖК РФ), имеет право на изменение договора (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель имеет право в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма. Наниматель может выступать заявителем на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в качестве уполномоченного наймодателем (ст. 26 ЖК РФ). Наниматель имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения в соответствии с Законом РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (действует в определенной части до 1 марта 2010 г. <1>). Согласно ст. 71 ЖК РФ наниматель сохраняет права (и обязанности) по договору при временном отсутствии. -------------------------------<1> См. ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15 и Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881. Наниматель вправе осуществлять ограниченные распорядительные правомочия (обмен, вселение других граждан, сдача в поднаем - ст. ст. 72, 76 и 81 ЖК РФ). На нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложен ряд обязанностей: использовать жилье по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние этого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ). Статья 29 ЖК РФ предусматривает обязанность нанимателя по договору социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения привести его в прежнее состояние (ч. 3). Выступая в качестве заявителя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, наниматель должен получить на это согласие в письменной форме всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Следует упомянуть в связи с рассматриваемым вопросом положение ст. 1 ЖК РФ, согласно которой граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2). Неисполнение нанимателем своих обязанностей влечет ответственность. Расторжение договора в качестве ответственности нанимателя предусматривается ст. 83 ЖК РФ. В отношении административной ответственности следует обратиться к ст. 7.21 КоАП РФ. Когда нарушение носит характер преступления (например, умышленное уничтожение жилого помещения), может наступить уголовная ответственность. Права и обязанности нанимателя по пользованию жилым помещением определяются также Типовым договором социального найма жилого помещения <1> и Правилами пользования жилыми помещениями <2>.

77

-------------------------------<1> Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. <2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Общим имуществом в многоквартирном доме определены помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ (см. также ст. 290 ГК РФ). Вопросы коммерческого найма регламентированы нормами гл. 35 ГК РФ. В договоре найма определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. ст. 676, 678 - 682, 685 - 687 ГК РФ). Права и обязанности нанимателя жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования по пользованию жилым помещением определены также Правилами пользования жилыми помещениями. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других лиц; разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, проживание в жилом помещении временных жильцов; передавать жилое помещение в поднаем (п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, ст. ст. 679, 680, 685 ГК РФ). Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения отражены в Правилах пользования жилыми помещениями. Согласно п. 17 Правил собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Собственник обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги и т.п. (п. 19 Правил). Временные жильцы, поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. ст. 76, 80 ЖК РФ; ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя жилого помещения См. Наймодатель жилого помещения; ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Права и обязанности нанимателя жилого помещения См. Наниматель жилого помещения; ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Права и обязанности собственника жилого помещения Правам и обязанностям собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК РФ. Согласно этой статье собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу - по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ. Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи отражены в Правилах пользования жилыми помещениями (п. п. 17 - 21). Требование ч. 1 ст. 30 ЖК РФ об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ). Частью 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.).

78

Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства. Согласно ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение предприятия, учреждения, организации собственником в принадлежащем ему помещении возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь его принудительное изъятие (см. ст. 235 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, на ином законном основании. Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (причем арендатор жилого помещения может использовать его только для проживания граждан). Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ). Помимо прав ст. 30 ЖК РФ наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать жилое помещение и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире. Законодатель также обязывает собственника жилого помещения: поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать Правила пользования жилыми помещениями; соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий несоблюдения собственником жилого помещения обязанностей по надлежащему его содержанию и нарушения прав и интересов соседей (как и в случае использования жилья не по назначению - см. выше). Обратимся к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилья с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены в ст. 69 ЖК РФ. Статей обозначен круг членов семьи нанимателя. Наниматель и члены его семьи, а также лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать совместно с нанимателем, обладают равными правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной договора социального найма - наймодателем. Следует отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание: права по пользованию в качестве членов семьи могут иметь не только родственники нанимателя, но и, при определенных условиях, иные лица. Статья 69 ЖК РФ определяет две группы граждан, которые могут являться членами семьи нанимателя.

79

Супруги, дети, родители нанимателя, проживающие с ним совместно, рассматриваются в качестве членов его семьи без каких-либо дополнительных условий. (Обязательным условием является совместное проживание с нанимателем.) Для признания членами семьи нанимателя других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев необходимо, чтобы они были вселены нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство. Каждый из членов семьи вправе: бессрочно пользоваться жилым помещением; сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ). Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Следует отметить, что ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусматривает право члена семьи нанимателя, с согласия остальных членов семьи и наймодателя, требовать признания себя нанимателем жилого помещения (вместо первоначального нанимателя). При этом не определена позиция нанимателя жилого помещения (естественно, в случае, когда он жив), а также основания такого требования и последствия отказа нанимателя, иных членов семьи и наймодателя. В ЖК РСФСР в этом вопросе была определенность. Член семьи нанимателя жилого помещения мог требовать признания его нанимателем вместо первоначального с согласия нанимателя и остальных членов семьи (ст. 88), т.е. требование было адресовано наймодателю, а не нанимателю жилого помещения, как это следует из редакции (смысла) ч. 2 ст. 82 ЖК РФ. Частью 3 ст. 88 ЖК РСФСР предусматривалось, что споры, возникающие в связи с признанием нанимателем члена семьи, решаются в судебном порядке. Обратимся по данному вопросу к ст. 672 ГК РФ (которая содержит положения в отношении договора социального найма). Согласно этой статье замена нанимателя производится по требованию нанимателя жилого помещения и членов его семьи. Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению, поддерживать его надлежащее состояние и т.д. (ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ), нести другие обязанности, предусмотренные Кодексом, иными федеральными законами и договором социального найма жилого помещения (ч. 4 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Так, согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями. Статья 69 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает, что дееспособные члены семьи солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. Эта норма служит дополнительной гарантией в интересах наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья. Положение о солидарной ответственности пользователей жилыми помещениями предусматривалось рядом актов ранее действовавшего законодательства. Так, Постановлением СНК РСФСР от 10.10.40 <1> было установлено, что за просрочку внесения квартирной платы и причитающейся пени несли ответственность, наряду с самим съемщиком жилого помещения, также совместно с ним проживающие члены его семьи, имеющие самостоятельный заработок. -------------------------------<1> СП РСФСР. 1940. N 17. Ст. 72. Что касается договора коммерческого найма жилого помещения, то вопросы пользования данным жильем решаются в соответствии с положениями гл. 35 ГК РФ. Согласно ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2). Вместе с тем согласно п. 3 ст. 677 ГК РФ за действия постоянно проживающих с нанимателем граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, перед наймодателем несет ответственность наниматель. Если постоянные пользователи заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, они становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В отличие от договора социального найма жилого помещения участников договора коммерческого найма законодатель называет "гражданами, постоянно проживающими в жилом помещении вместе с нанимателем" (а не "членами семьи нанимателя") <1>. Изначально круг этих

80

граждан определяет наниматель, при последующем вселении необходимо согласие всех граждан, постоянно с ним проживающих (при вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется). Используемое гражданским законодательством понятие является более широким, поскольку включает не только людей, объединенных родственными или иждивенческими связями. В любом случае все они наделены равными правами по пользованию жилым помещением. -------------------------------<1> Представляет интерес высказываемая в публикациях позиция по данному вопросу. Так, по мнению Ю.К. Толстого, "Нет препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК (РСФСР. - Прим. авт.) о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе по договору коммерческого найма" (Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2004. С. 281). Позиции ст. 53 ЖК РСФСР использованы в ст. 69 ЖК РФ. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения Членами семьи собственника жилого помещения ст. 31 ЖК РФ называет супруга собственника, его детей и родителей, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Право пользования, которым обладают члены семьи собственника, может не совпадать с правом пользования самого собственника. Согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника обладают равным с собственником правом пользования, если иное не установлено соглашением между ними. Соглашением может быть предусмотрено (допустимо) ограничение в пользовании комнатой, которую занимает сам собственник; установлено условие для членов семьи пользоваться определенными комнатами и т.п. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи). Солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника означает, что, например, по оплате коммунальных услуг требование может быть адресовано как ко всем членам семьи, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать Правила пользования жилым помещением <1>. -------------------------------<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает Правила пользования жилым помещением. В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в этих случаях применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Верховным Судом РФ по данному вопросу дано разъяснение: "Учитывая положения ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий Правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен решением суда по требованию собственника". (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.) Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет утрату права пользования этим помещением. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением в порядке и по основаниям, установленным ст. 31 ЖК РФ (если сохранение права пользования установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи; на основании решения суда - на определенный срок). Права ребенка См. Жилищные права детей. Права члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе.

81

Лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ). Член кооператива (по согласию с членами семьи и с предварительным уведомлением правления кооператива) вправе разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (ст. 126 ЖК РФ). Пользование жилым помещением осуществляется временными жильцами в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 80 ЖК РФ (вселение временных жильцов нанимателем жилого помещения по договору социального найма), в частности: срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд; временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением; временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания (ч. ч. 2 - 4 ст. 80 ЖК РФ). С согласия членов семьи и правления кооператива член кооператива вправе сдать часть занимаемого жилого помещения либо все жилое помещение внаем за плату (ст. 128 ЖК РФ). Сдача жилого помещения внаем осуществляется по правилам ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ (сдача в поднаем жилого помещения нанимателем по договору социального найма). Применяя положения указанных статей ЖК РФ, следует, в частности, отметить следующее. Договор найма жилого помещения может быть заключен при условии, если общая площадь кооперативной квартиры на одного проживающего при сдаче внаем составит не менее учетной нормы. Передача жилого помещения внаем не допускается, если в кооперативной квартире проживает или в нее вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний <1>. Договор найма жилого помещения заключается на срок, определяемый сторонами договора. -------------------------------<1> Перечень заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. Порядок, условия, сроки внесения платы за наем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон. Договор найма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. По инициативе члена кооператива (наймодателя) договор найма может быть расторгнут (в установленном порядке) в случаях, если: наниматель не исполняет условия договора найма жилого помещения (допустим, несвоевременно вносит плату за наем жилья); использует жилое помещение не по назначению; нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 79 ЖК РФ). В случае сноса дома по предусмотренным основаниям член кооператива (с членами его семьи) подлежит обеспечению жилым помещением по правилам ст. 86 ЖК РФ, если пай не выплачен полностью (см. ст. 134 ЖК РФ). В случае полностью выплаченного пая членом кооператива кооперативная квартира становится собственностью члена кооператива (ст. 129 ЖК РФ). Расчеты с членом кооператива - собственником квартиры в случае сноса дома производятся по правилам ст. 32 ЖК РФ (см. ст. 134 ЖК РФ). Член кооператива может быть избран в правление кооператива и в ревизионную комиссию (см. ст. ст. 118 - 120 ЖК РФ). См. Член кооператива. Права члена товарищества собственников жилья См. Член товарищества собственников жилья; права и обязанности собственника жилого помещения. Правила пользования жилыми помещениями Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ <1> -------------------------------<1> Не приводится. Правление жилищного (жилищно-строительного) кооператива

82

См. Органы управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом. Правление товарищества собственников жилья См. Органы управления товарищества собственников жилья. Право граждан на жилище См. Жилищные права граждан. Право на пай члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива Закон не устанавливает порядок и условия внесения паевого взноса членами кооператива. Этот вопрос должен быть решен в уставе кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК РФ). В уставе кооператива должны содержаться также положения: о размере паевого взноса; об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о порядке выдачи паевого взноса при выходе из кооператива (ст. 113 ЖК РФ). Принятому в кооператив гражданину или юридическому лицу жилое помещение в кооперативном доме предоставляется в соответствии с размером паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ). Члену кооператива, исключенному из кооператива, выплачивается сумма пая (ст. 132 ЖК РФ). В случае смерти члена кооператива наследники, имеющие право на часть пая, пользуются преимущественным правом на вступление в кооператив (см. ст. 131 ЖК РФ). Согласно ст. 129 ЖК РФ в случае выплаты паевого взноса член жилищного (жилищностроительного) кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (см. п. 4 ст. 218 ГК РФ). См. Наследование пая. Предоставление жилых помещений вне очереди Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Очередность означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет (зависимость от времени постановки на учет нуждающихся). Исключение из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилье предоставляется вне очереди. В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции. Одним из оснований получения жилья во внеочередном порядке является проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). Подобное положение содержалось в ст. 37 ЖК РСФСР. Однако по сравнению с указанной статьей круг случаев обеспечения жильем по основанию непригодности расширен. Так, если по ЖК РСФСР вне очереди обеспечивались жильем граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания (т.е., как правило, аварийным), то ЖК РФ предусматривает такой порядок обеспечения жилыми помещениями при признании жилья непригодным для проживания не только в результате стихийного бедствия. Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ (жилые помещения ремонту и реконструкции не подлежат), свидетельствует о том, что речь следует вести о непригодности в связи с определенным техническим состоянием жилья. Иначе говоря, речь идет об аварийности дома, поскольку ветхое жилье при определенных показателях может быть приведено в состояние, пригодное для проживания в результате капитального ремонта; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в части возможных ограничений для реализации их права на льготное обеспечение жильем Верховным Судом РФ разъяснено.

83

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.96 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм. Как следует из преамбулы указанного Закона, а также из ст. 1, его положения распространяются на детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа до достижения ими 23-летнего возраста. Это значит, что гарантируемая данным лицам социальная поддержка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площадью, должна предоставляться до достижения детьмисиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и лицами из их числа вышеуказанного возраста. Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспечения жилой площадью будет реализована только после предоставления жилого помещения. Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им получено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение. Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа во внеочередном предоставлении ему жилья по договору социального найма не является. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2006 г.); 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, Перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ. Утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 ПЕРЕЧЕНЬ ТЯЖЕЛЫХ ФОРМ ХРОНИЧЕСКИХ ЗАБОЛЕВАНИЙ, ПРИ КОТОРЫХ НЕВОЗМОЖНО СОВМЕСТНОЕ ПРОЖИВАНИЕ ГРАЖДАН В ОДНОЙ КВАРТИРЕ <1> -------------------------------<1> Не приводится. Предоставление жилого помещения по договору социального найма Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд условий, соблюдение которых необходимо для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма: признание малоимущими, а также определение федеральным законом или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору; нуждаемость в жилом помещении; постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте. Признание граждан малоимущими (в целях Жилищного кодекса РФ, т.е. для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления. Порядок признания граждан таковыми устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 49 ЖК РФ они определяются федеральными законами и законами субъектов РФ, указами Президента РФ. Данными актами может быть установлен и порядок обеспечения этих категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма.

84

Категориям граждан (иным, помимо малоимущих) жилые помещения могут предоставляться органами местного самоуправления (из муниципального жилищного фонда). Условиями обеспечения таким жильем этих граждан являются: наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями на предоставление жилых помещений; предоставление жилья в определенном порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями осуществляется только законом. Такое требование содержится в ст. 132 Конституции РФ. Реализация данных полномочий подконтрольна государству. Отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления, исполняются ими в течение всего периода действия закона (см. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Условием обеспечения жильем по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Основания признания нуждающимися установлены ст. 51 ЖК РФ: обеспеченность жильем менее учетной нормы; непригодность жилого помещения; проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором проживание в одной квартире невозможно (см. "Предоставление жилых помещений вне очереди" Перечень соответствующих заболеваний). Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ). Статья 58 ЖК РФ предусматривает учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Так, при предоставлении жилья по такому договору заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Председатель правления товарищества собственников жилья См. Органы управления товарищества собственников жилья. Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив В связи со смертью гражданина его членство в жилищном кооперативе прекращается (ст. 130 ЖК РФ). В этом случае к его наследникам переходит право на паенакопление (а не на жилое помещение, поскольку пай не выплачен). В случае выплаты пая член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (ст. 129 ЖК РФ), следовательно, в этом случае в связи со смертью члена кооператива наследники его наследуют жилое помещение (в установленном порядке). Наследники пая имеют преимущественное право на вступление в жилищный кооператив (ст. 131 ЖК РФ). Статья 131 ЖК РФ устанавливает очередность реализации этого права. Преимущественное право имеют: в первую очередь - супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая; во вторую очередь - наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое право отсутствует или он отказался вступить в члены жилищного кооператива); в третью очередь - наследник, не проживавший совместно с наследодателем (если граждане, указанные в первой и второй очередях, отсутствуют или отказались вступить в кооператив); в четвертую очередь - член семьи, хотя и проживавший совместно с наследодателем, но не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо отказались от него. Согласно ст. 111 ЖК РФ преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют граждане, указанные в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие, иные категории граждан, определенные федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта РФ). Преимущественное право покупки комнаты

85

Часть 6 ст. 42 ЖК РФ предоставляет собственникам комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки комнаты, которую продает один из них. Законодатель не устанавливает порядка и условий такой продажи. Возможен следующий вариант. Согласно ч. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на эту комнату. То есть продажа комнаты сопровождается продажей доли собственника на общее имущество квартиры. Статья 250 ГК РФ предусматривает правила продажи доли в праве общей собственности (преимущественное право покупки): извещение о намерении отчуждения, указание цены и проч. Представляется возможным применение этих правил при продаже комнаты в коммунальной квартире. При продаже жилого помещения следует исходить из положения ст. 558 ГК РФ, согласно которой существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Прекращение членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе Основания прекращения членства в кооперативе предусматривает ст. 130 ЖК РФ: это выход из кооператива; исключение члена кооператива; ликвидация юридического лица (члена кооператива); ликвидация кооператива; смерть члена кооператива. В случае добровольного выхода из кооператива членом кооператива подается заявление, которое, как правило, удовлетворяется. Член кооператива может быть исключен из кооператива в случае грубого неисполнения своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом кооператива. Обязанностью члена кооператива (как пользователя жилым помещением) является соблюдение правил пользования жильем (ст. 17 ЖК РФ), что предполагает использование жилого помещения по назначению; соблюдение прав и интересов соседей; сохранность жилого помещения. Следовательно, несоблюдение этих обязанностей, а также иных, в частности невнесение паевого взноса, невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, могут повлечь исключение из кооператива в установленном порядке. Бывший член кооператива (исключенный из кооператива) подлежит выселению с членами семьи (ст. 133 ЖК РФ). Основанием прекращения членства в кооперативе является ликвидация самого кооператива. Ликвидация юридического лица - члена кооператива влечет прекращение членства в кооперативе. Прекращение членства в случае смерти члена кооператива требует решения ряда вопросов, связанных с наследством. Так, наследники пая (каковой не выплачен полностью) имеют преимущественное право на вступление в кооператив (ст. 131 ЖК РФ). Правила ст. 130 ЖК РФ касаются только тех членов кооператива, которые не выплатили свой пай полностью. Приватизация жилых помещений Под приватизацией понимается бесплатная передача гражданам РФ жилых помещений, занимаемых ими в государственном или муниципальном жилищном фонде (в том числе находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении) на условиях договора социального найма. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. При этом жилые помещения передаются либо в общую собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (ст. ст. 1, 2 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации)). Если в квартире (комнате) проживают только граждане в возрасте до 14 лет, она передается в собственность этих граждан по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (либо по инициативе этих органов). Если же в квартире проживают только граждане от 14 до 18 лет, они подают заявление сами - с согласия родителей (усыновителей), а также органов опеки и попечительства. В этих случаях договор передачи жилья в собственность оформляется за счет государственных или муниципальных средств (в зависимости от того, в чьей собственности это жилье находилось). На ранних этапах приватизации жилье передавалось не только в долевую, но и в совместную собственность проживающих в нем граждан. Поэтому в Закон о приватизации была

86

введена ст. 3.1. Согласно этой статье в случае смерти одного из участников такой собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли этих участников, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными (Федеральный закон от 26.11.2002 N 153-ФЗ). Согласно ст. 11 Закона о приватизации каждый гражданин может воспользоваться своим правом приватизировать жилое помещение только один раз. Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия. Таким образом, несовершеннолетние, имеющие право на приватизируемое жилое помещение, должны включаться в договор передачи его в собственность; но это не лишает их по достижении совершеннолетия права получить в собственность занимаемое жилое помещение в государственном или муниципальном фонде. Приватизация жилья в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется на общих основаниях. При этом бывший наймодатель обязан производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16 Закона о приватизации). Вопрос о приватизации должен решаться в двухмесячный срок со дня подачи гражданами заявления и всех необходимых документов. Должностные лица, виновные в нарушении этого срока, привлекаются к ответственности в установленном порядке (ст. 8 Закона о приватизации). Статья 2 Закона о приватизации предусматривает одним из условий согласие членов семьи на приватизацию жилья. Заслуживает внимания вопрос о праве пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения. Верховным Судом РФ разъяснено, что "если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер". (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.) В судебной практике нередко возникают вопросы о приватизации жилых помещений в домах, которые использовались ранее в качестве общежитий, а также о приватизации служебных жилых помещений. Ответы на них даны Верховным Судом РФ. Так, Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона о приватизации. Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены

87

гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд, могут быть приобретены в порядке приватизации при условии, если эти жилые помещения являются изолированными. Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента РФ от 26.03.2003 N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.) См. Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность). Прием в члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива Прием в члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива осуществляется в порядке, предусмотренным ст. 121 ЖК РФ. Для вступления в кооператив гражданин или юридическое лицо подают заявление о приеме в правление кооператива, которое после рассмотрения (в течение месяца) передает заявление на утверждение общего собрания членов кооператива. Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после решения вопроса общим собранием членов кооператива. Право на вступление в кооператив имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Статья 111 ЖК РФ предусматривает преимущественное право на вступление в члены кооператива граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие, иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ), с соблюдением условий, предусмотренных ч. 2 ст. 111 ЖК РФ. Преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют наследники умершего члена кооператива (ст. 131 ЖК РФ). См. Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив. Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях - одно из условий предоставления жилья по договору социального найма жилого помещения. Основаниями для такого признания служат: а) отсутствие жилого помещения, которым гражданин вправе пользоваться как собственник либо как наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя; б) обеспеченность жильем менее учетной нормы; в) неудовлетворительное состояние жилища; г) состояние здоровья проживающих. Все четыре основания нуждаемости перечислены в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. По смыслу п. 1 ч. 1 этой статьи нуждающимися в жилье признаются: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору коммерческого найма и другие граждане (и члены их семей), которые не имеют своего жилья ни на праве собственности, ни на праве пользования по договору социального найма. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ), являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей нанимателей и собственников. Иные основания нуждаемости граждан в жилых помещениях (п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) не связаны с размером занимаемой площади и не требуют применения учетной нормы.

88

Так, п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ граждане признаются нуждающимися в связи с непригодностью их жилья для проживания. Признание жилого помещения непригодным для проживания производится в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Самостоятельное основание нуждаемости - проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Данное положение относится и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также членам их семей. Условием его применения является отсутствие иного жилья, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Семьи, в составе которых есть такой больной, переселяются главным образом в интересах иных проживающих в квартире лиц. Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 <1>. -------------------------------<1> См. Предоставление жилых помещений вне очереди. Нуждающимися в жилых помещениях должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном населенном пункте. Значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, является регистрация по месту жительства. Подтверждением данной позиции служит Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2002 N 123-О. По мнению Суда, условие о наличии регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилищного фонда, иных граждан. Часть 2 ст. 51 ЖК РФ предписывает определять уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений гражданина и членов его семьи, занимаемых по договору социального найма и на праве собственности. Признание дома аварийным и подлежащим сносу Жилые дома признаются аварийными в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Решаются такие вопросы межведомственными комиссиями, которые создаются на федеральном, региональном или местном уровне в зависимости от того, к какому жилищному фонду относится данный жилой дом (п. 7 Положения). В случае признания жилого дома непригодным для проживания по причине аварийного состояния орган исполнительной власти РФ, субъекта РФ, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании дома; сроках отселения лиц или о необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения). Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, в случае сноса дома производится с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. ст. 84 - 86, 89 ЖК РФ). Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ в случае признания аварийным многоквартирного дома к собственникам помещений в этом доме предъявляется требование о сносе дома в разумный срок. Если в этот срок снос дома не осуществлен, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежат изъятию жилые помещения в доме, принадлежащие гражданам на праве собственности (см. ч. ч. 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ). См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным). Признание жилого помещения непригодным для проживания См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным).

89

Принципы жилищного законодательства (основные начала) На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст. 1 ЖК РФ к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются: 1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; 2) безопасность жилища; 3) неприкосновенность жилища; 4) недопустимость произвольного лишения жилища; 5) беспрепятственное осуществление жилищных прав; 6) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений; 7) судебная защита жилищных прав; 8) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав; 9) обеспечение сохранности жилищного фонда; 10) использование жилых помещений строго по назначению. Указанной статьей Кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище Необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище основана на положениях ст. 7 и ст. 40 Конституции РФ. Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство. В пределах предоставленных им полномочий органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют осуществлению гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК РФ), а именно: создают необходимые условия для удовлетворения потребностей граждан в жилье; предоставляют в установленном порядке субсидии на приобретение или строительство жилья; в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда; обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан и т.д. Статья 8 Конституции РФ устанавливает, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина, независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств (ст. 19 Конституции РФ). Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Статьей 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Данное право является многогранным. Это: возможность улучшения жилищных условий по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда); возможность стабильного пользования жилым помещением, недопустимость произвольного лишения жилища; обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой безопасной среды обитания и проч. С этим конституционным правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища Недопустимость произвольного, т.е. незаконного, лишения жилища и его неприкосновенность предусматриваются ст. 25 и ст. 40 Конституции РФ. Так, согласно ст. 25

90

Конституции РФ "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Выселение из жилого помещения возможно в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям; в связи с капитальным ремонтом дома или реконструкцией его, когда жилое помещение не может быть сохранено, и проч. (ст. 85 ЖК РФ). В этих случаях выселяемые граждане обеспечиваются другим благоустроенным жилым помещением в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ. Предусматривается выселение (лишение жилища) в случае нарушения жилищного законодательства: с предоставлением другого жилого помещения (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) или без предоставления другого жилого помещения (п. п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ). Произвольным лишением жилища является без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом, лишение права проживать в жилом помещении. Выселение из жилого помещения (лишение жилища) вопреки желанию пользователя допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе, как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК РФ). Требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г., в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. Проникновение в жилище без согласия лиц, проживающих в нем на законных основаниях, допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях: спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера; задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо происшедшего несчастного случая. Что касается проникновения в жилище в связи с преступлением (в целях предупреждения или раскрытия преступления), а также при чрезвычайных ситуациях, то данные вопросы решены Законом РФ от 18.04.91 N 1026-1 "О милиции" <1> и Федеральным законом от 03.04.95 N 40-ФЗ "О Федеральной службе безопасности" <2>, Федеральным законом от 12.08.95 N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" <3>. -------------------------------<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 16. Ст. 503. <2> СЗ РФ. 1995. N 15. Ст. 1269. <3> СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3349. Конституция РФ (ст. 25) предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом. Федеральным конституционным законом от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" <1> предусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения, что основано на положении ст. 56 Конституции РФ. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2001. N 23. Ст. 2277. Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод 1950 г. предусматривает право на уважение жилища человека, допускает возможность законного проникновения в жилое помещение против воли проживающих в целях предотвращения беспорядков или преступления, защиты прав и свобод других лиц. Важное значение имеет позиция о недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия граждан, которые не связаны со злоупотреблением своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязательств. Данная норма фактически была сформулирована в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П <1>. Суд признал неконституционной ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР, которая ограничивала конституционное право на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи. -------------------------------<1> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

91

Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане, независимо от того, кто является посягателем: физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо государственного или муниципального органа. Однако следует помнить, что правонарушением является посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, к гражданам, проживающим, например, в самовольно занятом жилом помещении, правила о защите от проникновения в жилище не подлежат применению. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ). Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями Жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем, если иное не вытекает из положений ЖК РФ, других федеральных законов или существа соответствующих отношений. Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данные положения соответствуют Конституции РФ, в частности ст. ст. 8, 19, 35, 40. В отношении равенства участников жилищных отношений ст. 1 ЖК РФ обозначает отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений. Данный принцип применим главным образом в отношениях по найму жилья, отношениях собственности на жилое помещение. Этот принцип заимствован из гражданского законодательства. Обратимся к ст. 1 ГК РФ, определившей, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых Кодексом отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора и т.д. Рассматриваемый принцип ставит участников имущественных отношений (владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями) в юридически равное положение перед законом и судом. Это равенство признается за гражданином, юридическим лицом, органом власти в отношениях "невластного, неподчиненного ряда". В иных отношениях (административно-правовых) принцип равенства не подлежит применению. В таких вопросах, как управление жилищным фондом, контроль за его использованием и сохранностью, соответствующие органы выступают как властные структуры. Статья 27 Конституции РФ закрепляет свободу выбора места пребывания и жительства. Таким образом, она воспроизводит положения ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г. Данные отношения не являются предметом регулирования жилищного законодательства и отделены от возникновения, изменения и прекращения жилищных прав граждан. Жилищные права и обязанности граждан независимы от факта регистрации. (Вспомним недавнюю историю, когда режим прописки и наличие жилищных прав были неразрывно связаны. Такое положение содержалось в ст. 54 ЖК РСФСР, которое Конституционным Судом РФ было признано не соответствующим Конституции РФ <1>.) -------------------------------<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708. Следует отметить, что ст. 27 Конституции РФ фактически упразднила ценз оседлости. Законодательство (уголовное, административное) не содержит положений об ответственности за отсутствие прописки. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1> устанавливает пределы ограничения свободы передвижения и территории, которые нельзя избирать для проживания по своему усмотрению (только по специальному разрешению): это пограничные территории, территории, где введено чрезвычайное положение, и проч. -------------------------------<1> ВВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227. Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав

92

Жилищное законодательство базируется на положениях Конституции РФ о судебной защите жилищных прав, а также об обеспечении восстановления нарушенных прав (ст. ст. 18, 35, 46). Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и ст. 46 Конституции РФ). Право на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Неограниченная судебная защита прав граждан была подтверждена в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой Постановлением Верховного Совета РСФСР от 22.11.91 N 1920-1 <1>. -------------------------------<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 52. Ст. 1865. В судебной практике наиболее распространены дела о праве пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.), рассматриваемые судами общей юрисдикции. Жилищный кодекс содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, любой пользователь жилым помещением по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена этого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91) в судебном порядке. Требования к обмену жилыми помещениями содержатся: в ст. 72 (согласие органов опеки и попечительства на обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, а также признанные недееспособными или ограниченными в дееспособности); в ст. 73 (условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается). В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также ст. 56 ЖК РФ, предусматривающая возможность обжалования решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях в судебном порядке; ст. ст. 66, 79 и проч. Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению Статьи 65 - 68 ЖК РФ посвящены обязанностям наймодателя и нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилищного фонда. Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению в пределах, установленных ЖК РФ. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилища влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ (аналогичные нарушения влекут за собой расторжение договора коммерческого найма - ст. 687 ГК РФ). Следует отметить, что требование об использовании жилья по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). Ответственность за невыполнение им этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК РФ. Обязанность собственника поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК РФ (ч. 4). Гражданский кодекс (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника по надлежащему содержанию жилого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК РФ ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности. В определенном объеме обязанности нанимателя жилого помещения по пользованию жильем, содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25). Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма жилого помещения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315). Необходимость обеспечения безопасности жилища Требование о необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда способствует (последовательно и закономерно) реализации принципа безопасности жилища.

93

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания проживающие в нем граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст. 85, 87 ЖК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК РФ). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях Согласно общему правилу жилье по договорам социального найма предоставляется гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Исключение составляют случаи, установленные ЖК РФ. Это касается категорий граждан, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. Граждане принимаются на учет по заявлению, поданному в соответствующий орган местного самоуправления по месту жительства (ст. 52 ЖК РФ). Для постановки на учет необходимы заявление и документы, подтверждающие право гражданина на признание его нуждающимся в жилье (условия проживания в занимаемом помещении; непригодность помещения для проживания; размер занимаемой площади и проч.), а также на определение семьи в качестве малоимущей. Недееспособные граждане принимаются на учет по заявлениям их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей). На учет для получения жилья принимается либо вся семья, либо один или несколько членов семьи (например, образовавший свою семью сын нанимателя жилого помещения). Граждане, сохраняющие право на жилое помещение по месту жительства (временное отсутствие), могут быть признаны нуждающимися и приняты на учет по месту жительства (сохраняемого помещения). Данная позиция основана на положениях ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Лиц, принятых на учет в качестве нуждающихся, регистрируют в учетных документах (специальная книга учета, специальная форма списков очередников). Процедура зачисления на учет (выдача расписки в получении документов, жесткие сроки рассмотрения заявления о принятии на учет и сопутствующих документов - ч. 4 и ч. 5 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о придании данному порядку большого значения; это существенная позиция законодателя. Решение относительно постановки на учет обязательно доводится до сведения заявителя: в случае положительного решения - выдачей соответствующего документа, в случае отрицательного - письменным сообщением (решение об отказе). На учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут состоять лишь те, кто признан таковыми по правилам ст. 51 ЖК РФ. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям, он может по своему выбору быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ). Граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся не ранее чем через 5 лет с момента совершения таких действий (ст. 53 ЖК РФ). См. Малоимущие граждане; признание граждан нуждающимися в жилых помещениях. Р Раздел жилого помещения в доме жилищного (жилищно-строительного) кооператива Раздел жилого помещения в доме жилищного (жилищно-строительного) кооператива допускается между лицами, имеющими право на пай, т.е. когда пай находится в составе общего имущества. Супруг (бывший супруг), члены семьи члена кооператива, каждый из которых имеет право на часть пая, вправе разделить кооперативную квартиру, если: 1) каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение; 2) есть техническая возможность перепланировки, переустройства неизолированных жилых помещений в изолированные. Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому участнику раздела доли

94

паенакопления, интересы других членов семьи, имеющих право пользования жильем, а также планировку квартиры. В отдельных случаях может быть принят во внимание фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением (п. 23 Постановления от 11.10.91 N 11) <1>. -------------------------------<1> Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2002. С. 27. Споры о разделе жилых помещений в домах жилищных кооперативов разрешаются в судебном порядке (ст. 127 ЖК РФ). Если же пай выплачен полностью и квартира перешла в собственность (ст. 129 ЖК РФ), ее можно разделить между собственниками в том же порядке, что и любую другую квартиру, находящуюся в общей собственности. Расприватизация См. Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность). Расторжение договора жилищного найма Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье, например в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Необходимо обратить внимание на положения ст. 83 ЖК РФ в части согласования этих действий с членами семьи. Предусматривается дача согласия лишь членов семьи нанимателя, проживающих с ним. Вместе с тем необходимо получить согласие на это и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, имея в виду положения ст. 69 и ст. 71 ЖК РФ (права членов семьи нанимателя, права и обязанности временно отсутствующих). Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Следует иметь в виду, что договор можно расторгнуть только в случае выезда всей семьи (нанимателя с членами его семьи). Если же выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением; в случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82). Основаниями расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются: невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению. Эти основания предусмотрены ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. По смыслу п. 1 ч. 4 этой статьи расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата является длящейся в течение 6 месяцев (без перерыва). Следовательно, если она прерывается уплатой, нет оснований к расторжению договора. Как уже было сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК РФ перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членами его семьи. Помимо этого расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом. Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации

95

жилищного фонда в Российской Федерации" действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010) <1>; обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замены жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ). -------------------------------<1> См. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15 и Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ст. 8) // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881. В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 ЖК РФ (п. 2 ч. 5 - расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что "создает угрозу жизни или здоровью" граждан и, следовательно, применять ст. 83 ЖК РФ (п. 2 ч. 4). В случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, виновные лица - наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны: а) содержать свое помещение (ремонтировать и проч.); б) участвовать в расходах на содержание общего имущества этого дома (ст. 158 ЖК РФ). Собственник помещения в многоквартирном доме участвует в расходах на содержание общего имущества дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за: услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Положение ч. 1 ст. 158 ЖК РФ в части жилого помещения развивает норму ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Расходы на капитальный ремонт определяются с учетом предложений управляющей организации: о стоимости предстоящих затрат, о сроке начала капитального ремонта, о необходимом объеме работ, о порядке финансирования ремонта, о сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). Подчеркнем еще раз, что расходы на капитальный ремонт общего имущества входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Иными словами, они не могут взиматься с собственников помещений сверх этой платы, которую они вносят ежемесячно (до 10-го числа) в порядке, установленном ч. ч. 1, 5 - 8 ст. 155 ЖК РФ. Оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома обязаны собственники всех помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому лицу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного (жилищно-строительного) кооператива Ревизионную комиссию (ревизора) избирает общее собрание (конференция) членов жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ). Максимальный срок, на который она может быть избрана, - 3 года. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом кооператива. Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно занимать иные должности в органах управления данного кооператива. Обязанность ревизионной комиссии - плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, которые должны проводиться не реже одного раза в год.

96

Ревизионная комиссия (ревизор): отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности; представляет собранию (конференции) заключение о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов. Ревизионная комиссия (ревизор) вправе требовать предъявления всех необходимых документов, получать от членов правления и от любого члена кооператива нужные объяснения. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года (ст. 150 ЖК РФ). Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом товарищества. Члены правления ТСЖ не могут входить в состав ревизионной комиссии (которая контролирует деятельность правления). Ревизионная комиссия (ревизор): проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием о своей деятельности (ст. 150 ЖК РФ). Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ не содержит положений о досрочном прекращении деятельности ревизионной комиссии (ревизора). Видимо, такие вопросы должны быть отражены в уставе товарищества, поскольку необходимость досрочного прекращения деятельности этой комиссии не исключается (допустим, в случае недобросовестного исполнения обязанностей). Реконструкция помещений См. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений. Ремонт жилого помещения И текущий, и капитальный ремонт жилья, находящегося в собственности граждан, обязаны производить сами граждане (ст. 158 ЖК РФ). Что касается жилых помещений, которые предоставляются по договорам социального найма, то их текущий ремонт обязаны производить наниматели, а капитальный - наймодатели этих помещений (ст. ст. 65, 67 ЖК РФ). Наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования многоквартирных домов, придомовой территории <1>. -------------------------------<1> См. Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Наймодатель обязан предоставить нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции (если работы не могут быть произведены без выселения), другое жилое помещение (маневренный фонд) на время капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ). Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (коммерческий наем) является обязанностью нанимателя, капитальный ремонт - обязанностью наймодателя, если и в случае текущего ремонта, и в случае капитального иное не предусмотрено договором найма жилого помещения. См. Капитальный ремонт. Рента См. Договор пожизненного содержания с иждивением. Реорганизация жилищного (жилищно-строительного) кооператива Жилищный (жилищно-строительный) кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Для этого необходимо решение общего собрания членов кооператива.

97

Реорганизация - в форме преобразования - юридических лиц (в том числе жилищных (жилищно-строительных) кооперативов) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 57 - 60 ГК РФ). Жилищный (жилищно-строительный) кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья. Следует отметить, что реорганизация юридического лица, помимо преобразования, может быть в форме: слияния, присоединения, разделения, выделения (ст. 57 ГК РФ). Совершенно очевидно, что возможно присоединение одного кооператива к другому (допустим, ранее организованному); слияние кооперативов (образование объединенного кооператива). Реорганизация товарищества собственников жилья По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК РФ). Реорганизация юридических лиц, в том числе в форме преобразования, регулируется гражданским законодательством (ст. ст. 57 - 60 ГК РФ). ТСЖ считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь образованного жилищного, жилищно-строительного кооператива. С Самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения Статья 29 ЖК РФ устанавливает последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК РФ оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. И собственники, и наниматели самовольно переустроенных (перепланированных) жилых помещений обязаны привести их в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом местного самоуправления (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Суд может сохранить жилое помещение в переустроенном, перепланированном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Если же такое решение не принято, а собственник, наниматель не привели жилье в первоначальное состояние, суд по иску органа местного самоуправления выносит решение: в отношении собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных денег (за вычетом расходов по продаже); в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении этого договора. В этих случаях обязанность привести жилье в первоначальное состояние возлагается соответственно на нового собственника или наймодателя. Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) и, таким образом, применять положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, - выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Самоуправное занятие жилого помещения Статья 10 ЖК РФ предусматривает основания возникновения жилищных прав и обязанностей. В числе таких оснований, в частности: договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом; судебные решения; приобретение жилого помещения в собственность. Так, основанием вселения в жилое помещение, возникновения жилищных прав и обязанностей по договору социального найма является решение о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма. Самоуправным занятием жилого помещения является вселение в помещение с нарушением установленных порядка и условий заселения этого жилого помещения. Заселение жилого помещения вне установленного порядка, без установленных оснований не влечет права пользования этим помещением, нет оснований говорить о возникновении жилищных отношений. Примечательна в этом плане позиция ст. 3 ЖК РФ.

98

Согласно названной статье не допускается проникновение в жилище иных лиц без согласия проживающих в нем на законных основаниях <1> граждан. Таким образом, правила этой статьи ЖК РФ о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилое помещение, не имея на то законных оснований (самоуправное занятие жилья). -------------------------------<1> Положения ст. 3 ЖК РФ основаны на ст. 25 Конституции РФ. Вместе с тем данная статья ЖК РФ конкретизирует норму Конституции, обозначив условием возможного проникновения согласие лиц, проживающих в жилом помещении на законных основаниях. Статьей 304 ГК РФ предусматривается, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, собственник жилья: гражданин, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п. (см. ст. 305 ГК РФ), могут предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение. Служебные жилые помещения См. Договор найма специализированного жилого помещения. Снос дома Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым из него нанимателям предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Снос жилого дома допускается, главным образом, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией. Гражданам, выселяемым в связи со сносом дома, жилье предоставляют органы, принявшие решение о сносе. Решение о сносе дома принимает: исполнительный орган федеральной государственной власти, если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ, если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления, если дом относится к муниципальной собственности. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК РФ). В отношении собственников действуют другие правила. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривается ст. 32 ЖК РФ (выкуп жилого помещения; предоставление другого жилья с зачетом его стоимости в выкупную цену; изъятие жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в многоквартирном доме, признанном аварийным, если собственники помещений не приняли решения о сносе этого дома). В случае сноса кооперативного дома к выселяемым из него членам кооператива применяются правила, установленные ст. 86 ЖК РФ, если паевой взнос не выплачен полностью; и ст. 32 - при полной выплате пая (см. ст. 129 ЖК РФ). Соблюдение прав и интересов иных лиц при пользовании жилым помещением См. Условия осуществления жилищных прав. Создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано не только в многоквартирном доме, который уже находится в эксплуатации, но и в еще не построенном (строящемся). В таких домах ТСЖ создается будущими собственниками помещений на их общем собрании (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании будущих собственников жилья, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Сохранение договора жилищного найма при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на жилое помещение

99

Позиции ст. 64 ЖК РФ, предусматривающей сохранение договора социального найма при переходе права собственности на занимаемое по такому договору жилое помещение, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления <1>, способствуют стабильности жилищных отношений. -------------------------------<1> Положения ст. 64 ЖК РФ отражают норму ст. 675 ГК РФ. Однако данная статья ГК РФ предусматривает сохранение договора найма лишь при переходе права собственности на жилое помещение. Статья 675 ГК РФ подлежит применению к договору социального найма (см. ст. 672 ГК РФ). Однако положения статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и ст. 60 ЖК РФ. Данными статьями предусматривается, что по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 49); договор социального найма заключается на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 60). Таким образом, под переходом права собственности следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (ст. 58 ГК РФ). Что касается договора коммерческого найма, то согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Сохранение договора социального найма при изменении оснований на получение жилья по такому договору Согласно положениям ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора. Данное положение не нашло необходимого завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений. Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена к числу малоимущих (ст. 49 ЖК РФ). Для определения последствий такого изменения обратимся к ст. 156 ЖК РФ. Согласно ч. 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем. Таким образом, следствием вышеобозначенного изменения положения семьи должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается ст. 154 ЖК РФ. Сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующими Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Таким образом, бывшие члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Условием реализации положений ст. ст. 26, 70, 72, 81 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения, вселение других граждан, обмен жилого помещения, замена жилья) прямо определено согласие (в числе членов семьи нанимателя) также и временно отсутствующих. Такого указания не содержат другие нормы Жилищного кодекса РФ: ст. 76 (поднаем жилого помещения); ст. 80 (вселение временных жильцов); ст. 82 (ч. 2 - замена нанимателя); ст. 83 (расторжение договора социального найма жилого помещения). Однако с учетом положений ст. 69 (ч. 2) и ст. 71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя. Таким образом, условием сдачи жилого помещения в поднаем, вселения временных жильцов, замены нанимателя, а также расторжения договора социального найма должно быть согласие и временно отсутствующих членов семьи. Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование жилого помещения нанимателем и членами семьи не является основанием невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. При временном

100

отсутствии граждан плата за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемая исходя из нормативов потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ <1>. -------------------------------<1> В порядке информации. По данному вопросу Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25), была предложена следующая позиция: в случае отсутствия "отдельных жильцов" свыше одного месяца оплата коммунальных услуг за время отсутствия не взимается. Специализированный жилищный фонд (специализированные жилые помещения) Специализированный жилищный фонд состоит из помещений, предназначенных (в основном) для временного проживания, а именно (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ): служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда: жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма специализированных жилых помещений (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ). См. Договор найма специализированного жилого помещения. Страхование жилых помещений Действующее законодательство не предусматривает обязательного страхования жилья, но любой гражданин вправе застраховать его добровольно. В соответствии со ст. 21 ЖК РФ страхование жилых помещений гарантирует возмещение убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилья. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Субсидии предоставляются в случае, если расходы граждан на оплату жилья и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю таких расходов в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ). Указанные расходы рассчитываются исходя из размера региональных стандартов: а) нормативной площади жилого помещения; б) стоимости жилищно-коммунальных услуг; в) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ). Право на субсидии имеют следующие граждане: пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; члены жилищных кооперативов; собственники жилых помещений (ч. 2 ст. 159 ЖК РФ). Субсидии предоставляются органом местного самоуправления (или управомоченным им учреждением) гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 3 ст. 159 ЖК РФ). Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также если они заключили и (или) выполнили соглашения по ее погашению. Субсидии устанавливаются с момента подачи заявления и перечисляются до 10-го числа месяца, следующего за истекшим (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

101

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761. См. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Т Терраса См. Веранда. Техническая инвентаризация Техническая инвентаризация (технический учет) составляет основу государственного учета жилищного фонда (ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ). Государственному учету подлежат все жилые дома, жилые помещения, находящихся на территории Российской Федерации (т.е. частного, государственного и муниципального жилищных фондов). Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. См. Жилищный фонд. У Убытки Убытком является ущерб, причиненный одному лицу действиями другого лица, выраженный в денежной форме. Под убытком понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления этого права. Жилищный кодекс РФ предусматривает необходимость возмещения убытков, в частности в случае признания обмена жилыми помещениями недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Условия осуществления жилищных прав Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ. Согласно этой статье пользоваться жилым помещением необходимо с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей. Как правило, нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением, т.е. соблюдение гражданами таких обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан. Статья 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение без предоставления другого жилья в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей. Такое нарушение может выразиться в виде антиобщественных (аморальных) действий в квартире или в доме. Кроме того, права и интересы других граждан могут быть нарушены в случаях: использования жилья не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное); переустройства и реконструкции жилого помещения; вселения поднанимателей и временных жильцов и проч. В целях защиты законных прав и интересов членов семьи и соседей в указанных случаях Жилищный кодекс РФ предусматривает основания и порядок: производства переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 26), сдачи в поднаем (ст. 76), вселения временных жильцов (ст. 80). Ответственность пользователей жилым помещением по договору коммерческого найма за нарушение прав и интересов соседей предусмотрена ст. 687 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ устанавливает определенные последствия для собственника жилого помещения в случае систематического нарушения прав и интересов соседей. Причем (помимо антиобщественного поведения) нарушение прав и интересов соседей может выразиться в несвоевременной оплате жилья (участие в расходах по содержанию многоквартирного дома). Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома (оплата жилья) нарушает данное

102

положение ГК РФ и, следовательно, является нарушением прав и законных интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества. Устав жилищного (жилищно-строительного) кооператива Устав жилищного (жилищно-строительного) кооператива является его учредительным документом. В уставе должны содержаться сведения о: а) наименовании кооператива; б) месте его нахождения; в) предмете и целях деятельности; г) порядке вступления в члены кооператива; д) порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат; е) размере вступительных и паевых взносов; ж) составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов; з) ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; и) составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива; к) порядке принятия органами управления и органами контроля решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; л) порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков; м) порядке реорганизации и ликвидации кооператива (ст. 113 ЖК РФ). В устав ТСЖ могут быть включены и любые другие сведения, не противоречащие законодательству. Статья 113 ЖК РФ содержит те обязательные сведения, которые необходимы для государственной регистрации. Отсутствие их не позволит осуществить регистрацию кооператива. Другие позиции, помимо обозначенных в указанной статье, не будут влиять на решение о признании кооператива юридическим лицом. Вместе с тем представляется целесообразным обозначить в уставе права и обязанности членов кооператива и членов их семей по пользованию жилым помещением, ответственность за нарушение правил пользования и проч. Участники жилищных отношений Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. В вопросах учета нуждающихся в жилье, предоставления и пользования жилым помещением по договору социального найма участниками жилищных отношений являются граждане и органы местного самоуправления; в отношении лиц (помимо малоимущих граждан), имеющих право на социальный наем, - органы государственной власти (ч. ч. 2, 3 ст. 49 ЖК РФ). В отношениях по коммерческому найму сторонами по договору найма выступают граждане с одной стороны договора; орган государственной власти, орган местного самоуправления, юридическое лицо, гражданин, являющийся собственником жилого помещения, - с другой стороны договора. Участниками жилищных отношений являются также: члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма; граждане, постоянно проживающие с нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма (ст. 69 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ). Наниматель по договору жилищного найма (социального, коммерческого) вступает в определенные отношения с другими гражданами: по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); может вселить в жилое помещение временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ). Пользование специализированным жильем, кооперативным жилым помещением, жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением - область жилищных отношений. Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и ст. 103 - расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и ст. 688 ГК РФ. Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение). Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и ст. 31 ЖК РФ.

103

Участниками жилищных отношений являются также арендаторы этих помещений. Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан. Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения. Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдаваться гражданам в поднаем (ст. 615 ГК РФ). По мнению других, арендованное жилое помещение может быть предоставлено гражданам и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма, и на иных основаниях. Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях коммерческого найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Что касается договоров социального найма и поднайма, то они неприемлемы по следующим основаниям. Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК РФ), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным заключение договора социального найма. Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ) (так же, как и по договору социального найма - ст. 60 ЖК РФ). Таким образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615 ГК РФ) неприемлемо. Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ). Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях См. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма площади жилого помещения Нуждаемость в жилом помещении - одно из условий предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма. В свою очередь, одним из оснований признания граждан нуждающимися в жилье является проживание в жилом помещении, размер которого менее учетной нормы на одного члена семьи (см. п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Учетная норма зависит от уровня обеспеченности граждан жильем в конкретном населенном пункте и устанавливается органом местного самоуправления (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ). Учетная норма применяется не только при решении вопросов постановки на учет нуждающихся в жилье. Так, вселение в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи; сдача жилого помещения в поднаем; вселение временных жильцов требуют наличие общей площади соответствующего жилого помещения на одного проживающего не менее учетной нормы (ст. ст. 70, 76, 80 ЖК РФ). См. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Ч Частный жилищный фонд Под частным жилищным фондом понимаются все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (п. 1 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

104

В собственности граждан находятся жилые помещения, построенные или приобретенные (приватизированные, купленные, полученные по наследству и проч.); в том числе квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах - в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и т.п. В собственности юридических лиц - жилые дома и квартиры, построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям (в том числе в порядке долевого участия). Так, кооперативные дома с не полностью выплаченным паем находятся в собственности жилищных, жилищно-строительных кооперативов. Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его либо для личного проживания (проживания членов его семьи), либо предоставляет жилье в пользование другим лицам по договору найма, другим договорам. Юридическое лицо может использовать жилое помещение, в частности, для сдачи по договору аренды юридическому лицу или гражданину по договору найма жилого помещения. Вопросы найма регулируются положениями гл. 35 ГК РФ. Член кооператива Членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива признается гражданин (юридическое лицо), принятый в кооператив по решению общего собрания (конференции). Этим же решением ему предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ч. 1 ст. 124 ЖК РФ). Член кооператива имеет право владения, пользования и, в установленных пределах, распоряжения жилым помещением. Так, член кооператива может сдать жилое помещение внаем с соблюдением условий, установленных ст. 128 ЖК РФ, разрешить в соответствии со ст. 126 ЖК РФ проживание в жилом помещении временным жильцам. Член кооператива обязан использовать жилое помещение по назначению; обеспечить сохранность его; не нарушать права иных лиц; своевременно вносить обязательные платежи и взносы и т.п. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: а) добровольного выхода из кооператива; б) исключения из кооператива; в) ликвидации юридического лица - члена кооператива; г) ликвидации самого кооператива; д) смерти гражданина - члена кооператива. Общее собрание может исключить члена кооператива в случае грубого неисполнения им (без уважительных причин) своих обязанностей, предусмотренных Жилищным кодексом РФ или уставом жилищного кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ). См. Права члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива. Член товарищества собственников жилья Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). В строящемся многоквартирном доме товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будут принадлежать на праве собственности помещения в этом доме (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ). Право собственности на помещение в многоквартирном доме является основанием членства в товариществе (при волеизъявлении собственника - подаче заявления). Членство в товариществе прекращается: с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ; с момента прекращения права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Из положений ст. 143 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме не может быть исключен из товарищества - законодатель таковое не предусматривает. Членство в товариществе прекращается в связи со смертью гражданина, в связи с ликвидацией юридического лица - члена товарищества; реорганизацией (ст. 140 ЖК РФ) и ликвидацией товарищества (ст. 141 ЖК РФ). См. Права и обязанности собственника жилого помещения. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма Статья 69 ЖК РФ определяет круг членов семьи нанимателя по договору социального найма, жилищные права и обязанности этих лиц, а также бывших членов семьи нанимателя.

105

Членов семьи нанимателя можно разделить на две основные группы: 1) супруги, дети, родители нанимателя, проживающие совместно с ним. Эти лица рассматриваются в качестве членов его семьи без каких-либо дополнительных условий достаточно совместного проживания с нанимателем; 2) другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы. Для признания этих лиц членами семьи нанимателя необходимо, чтобы они были вселены в нанимаемое жилое помещение именно в этом качестве и вели с нанимателем общее хозяйство. Кроме того, суд может - в исключительных случаях - признать членами семьи нанимателя других лиц. Наниматель и члены его семьи, включая бывших, если они продолжают проживать совместно с нанимателем, обладают равными правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед наймодателем - другой стороной договора социального найма. Каждый из членов семьи вправе бессрочно пользоваться жилым помещением; сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). Никто из членов семьи нанимателя не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением или выселен из него кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны: использовать жилое помещение по назначению, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и т.д. (ч. 3 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей; не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма; соблюдать требования, предусмотренные иными (помимо ЖК РФ) федеральными законами; нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. Часть 2 ст. 69 ЖК РФ предусматривает солидарную с нанимателем ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. Она служит дополнительной гарантией интересов наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья. См. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. Члены семьи собственника жилого помещения Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения определены ст. 31 ЖК РФ. Статья 292 ГК РФ предусматривает, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилья могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Члены семьи пользуются жильем наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Круг членов семьи определен ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. К членам семьи собственника жилого помещения отнесены проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и - в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником именно в этом качестве. Надо признать, что формулировка является более чем неопределенной, нет четкого понятия членов семьи. Исходя из этого могут возникнуть трудности относительно доказательств в случае спора о признании вселенных в жилое помещение лиц членами семьи собственника. Вспомним, что ранее действовавшее законодательство было в этом вопросе более внятным: решающим для признания гражданина членом семьи собственника жилого помещения было совместное проживание и ведение общего хозяйства (доказательством являлось, в частности, наличие общего бюджета).

106

Право пользования, которым обладают члены семьи собственника, может не совпадать с правом пользования самого собственника, что допускается ст. 31 ЖК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи члены семьи собственника обладают равным с собственником правом пользования, если иное не установлено соглашением между ними. Соглашением может быть предусмотрено (допустимо) ограничение в пользовании комнатой, которую занимает сам собственник; установлено условие для членов семьи пользоваться определенными комнатами и т.п. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную (см. ст. ст. 322 - 325 ГК РФ) с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи). Солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника означает, что, например, по оплате коммунальных услуг требование может быть адресовано как ко всем членам семьи, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать правила пользования жилым помещением. Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением. В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в этих случаях применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Статья 35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением. Исходя из изложенного и учитывая положения ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. Э Эмансипация Эмансипация - объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. В соответствии со ст. 27 ГК РФ человек, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя; при отсутствии такого согласия - по решению суда. ГК РФ не определил форму, в которой должно быть выражено согласие родителей, усыновителей и попечителя, однако, имея в виду п. 1 ст. 26 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости письменной формы. После объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет имущественную ответственность по своим обязательствам, а родители, усыновители, попечитель не отвечают по обязательствам несовершеннолетнего. Следует ответить, что согласно законодательству полная дееспособность возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет (ст. 21 ГК РФ). В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным является значимым при применении ряда положений ЖК РФ. Так, согласно ст. 69 ЖК РФ дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Статья 82 ЖК РФ предусматривает право дееспособного члена семьи нанимателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма. Статья 31 ЖК РФ устанавливает солидарную с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

107

Ю Юридические лица Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности (хозяйственном ведении или оперативном управлении) обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс и смету (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Закон различает коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица. Коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Некоммерческие организации не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица - некоммерческие организации создаются в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных объединений, учреждений, благотворительных и других фондов, а также в иных формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям (п. п. 2, 3 ст. 50 ГК РФ). Юридическое лицо считается созданным со дня внесения записи о нем в Единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 51 ГК РФ). Жилищный (жилищно-строительный) кооператив и товарищество собственников жилья относятся к юридическим лицам - некоммерческим организациям (ст. ст. 110, 135 ЖК РФ).

108

ОГЛАВЛЕНИЕ А Аварийные дома Административная ответственность Аналогия закона, аналогия права Арбитражный суд Аренда жилого помещения Аренда части общего имущества в многоквартирном доме Арендатор (жилого помещения) Арендодатель Аукцион Б Балкон Банки ипотечные Беженцы Безвозмездное пользование Безгражданство Бездействие (участников жилищных отношений) Безопасность жилища Бесхозяйственное содержание жилья Благоустроенное жилое помещение Болезни (перечень заболеваний) Бремя содержания жилого помещения Бывшие члены семьи (их право на жилое помещение) В Вандализм Веранда (терраса) Верховенство закона Владение Возмездные сделки Возмещение убытков Временное отсутствие Временные жильцы Вселение членов семьи Выкуп жилого помещения Вынужденные переселенцы Выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения Выселение в связи с лишением родительских прав Выселение из жилого помещения Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма Г Главная вещь и принадлежность Город Государственная регистрация Государственная регистрация жилищного кооператива, товарищества собственников жилья (ТСЖ) Государственная регистрация прав на жилые помещения Государственная регистрация права пользования по завещательному отказу Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения Государственная собственность Государственный жилищный фонд Гражданин Российской Федерации Гражданско-правовая ответственность Д Дееспособность гражданина Действие закона Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных государственную или муниципальную собственность) Дети Доверенность Договор (договор жилищного найма) Договор аренды жилого помещения Договор безвозмездного пользования жилым помещением Договор возмездного пользования жилым помещением Договор дарения Договор купли-продажи жилого помещения Договор мены Договор найма жилого помещения Договор найма специализированного жилого помещения Договор об обмене жилыми помещениями

жилых

помещений

в

109

Договор поднайма жилого помещения Договор пожизненного содержания с иждивением Договор социального найма жилого помещения Договор управления многоквартирным домом Долевая собственность Долевая собственность на жилые помещения Доступность жилья Доход, приходящийся на каждого члена семьи Ж Жилище Жилищное законодательство Жилищные отношения (участники жилищных отношений) Жилищные права граждан Жилищные права детей Жилищные права иностранных граждан Жилищный кооператив Жилищный фонд Жилищный фонд социального использования Жилое помещение (предмет договора жилищного найма) Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным) Жилой дом (объект жилищных прав) З Завещание Завещательный отказ Закон Замена жилого помещения Защита жилищных прав граждан Защита жилищных прав граждан (судебная защита) И Иждивенцы Изменение договора жилищного найма Изменение законодательства (преемственность правовых норм) Изъятие жилого помещения (в связи с изъятием земельного участка) Изъятие жилого помещения вследствие нарушения законодательства Имущество (недвижимость) Иностранные граждане Ипотека жилого помещения Иск о выкупе жилого помещения Использование жилого помещения не по назначению К Капитальный ремонт Квартира Кворум Коллизия законов Коммунальные услуги Комната Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг Кооперативы жилищные, жилищно-строительные Купля-продажа жилого помещения Л Ликвидация жилищного (жилищно-строительного) кооператива Ликвидация товарищества собственников жилья Лишение жилища (выселение) Лоджия Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг М Малоимущие граждане Местное самоуправление Место жительства гражданина Муниципальный жилищный фонд Н Наймодатель жилого помещения Наниматель жилого помещения Наследование пая Недееспособные граждане Недействительность обмена жилыми помещениями Непригодность жилого помещения для проживания Неприкосновенность жилища Несовершеннолетние Норма предоставления площади жилого помещения

110

О Обмен Обратная сила актов жилищного законодательства Общая площадь жилого помещения Общая собственность на жилые помещения Общее имущество многоквартирного дома Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме Общее собрание членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива Общее собрание членов товарищества собственников жилья Общежитие Ограничение жилищных прав Органы управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом Органы управления товарищества собственников жилья Основания возникновения жилищных прав Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма П Пай Памятник архитектуры, истории, культуры Пени за просрочку платежей за жилье и коммунальные услуги Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое Переселение в связи с капитальным ремонтом дома Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Поднаем Пользование жилым помещением Права и обязанности наймодателя жилого помещения Права и обязанности нанимателя жилого помещения Права и обязанности собственника жилого помещения Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения Права ребенка Права члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива Права члена товарищества собственников жилья Правила пользования жилыми помещениями Правление жилищного (жилищно-строительного) кооператива Правление товарищества собственников жилья Право граждан на жилище Право на пай члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива Предоставление жилых помещений вне очереди Предоставление жилого помещения по договору социального найма Председатель правления товарищества собственников жилья Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив Преимущественное право покупки комнаты Прекращение членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе Приватизация жилых помещений Прием в члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях Признание дома аварийным и подлежащим сносу Признание жилого помещения непригодным для проживания Принципы жилищного законодательства (основные начала) Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению Необходимость обеспечения безопасности жилища Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях Р Раздел жилого помещения в доме жилищного (жилищно-строительного) кооператива Расприватизация Расторжение договора жилищного найма Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

111

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного (жилищно-строительного) кооператива Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья Реконструкция помещений Ремонт жилого помещения Рента Реорганизация жилищного (жилищно-строительного) кооператива Реорганизация товарищества собственников жилья С Самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения Самоуправное занятие жилого помещения Служебные жилые помещения Снос дома Соблюдение прав и интересов иных лиц при пользовании жилым помещением Создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах Сохранение договора жилищного найма при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на жилое помещение Сохранение договора социального найма при изменении оснований на получение жилья по такому договору Сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующими Специализированный жилищный фонд (специализированные жилые помещения) Страхование жилых помещений Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Т Терраса Техническая инвентаризация У Убытки Условия осуществления жилищных прав Устав жилищного (жилищно-строительного) кооператива Участники жилищных отношений Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях Учетная норма площади жилого помещения Ч Частный жилищный фонд Член кооператива Член товарищества собственников жилья Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма Члены семьи собственника жилого помещения Э Эмансипация Ю Юридические лица

112