Der Energieausweis für Gebäude (2007)

Das bietet Ihnen die CDROM Musterformulare Schritt für Schritt zum Energieaus weis:
Energieausweis für Wohngebäude
Energieausweis für Nichtwohn gebäude
Modernisierungsempfehlungen
Zusatzvereinbarung zum Miet vertrag

Rechner

Übersichten Überprüfen Sie, ob Sie an alles Wich tige gedacht haben, u. a.:
Fragebogen zur Datenerhebung für Verbrauchsausweise
Fristen zur Vorlage des Energie ausweises
Bedarfs oder Verbrauchsausweis?
Angebot zur Erstellung eines Energieausweises

Gesetze

Mit dem Rechner zum Energiekenn Rechtliches Hintergrundwissen wert ermitteln Sie schnell und einfach
Die neue Energieeinsparverord den Sanierungsbedarf. nung (EnEV)

Screenshot der CDROM: Nutzen Sie unsere Übersichten und Checklisten, damit Sie an alle wichtigen Fristen denken und Schritt für Schritt zum Energie ausweis gelangen.

Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbib liographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN: 9783448072624

BestellNr.: 063280001

1. Auflage 2008 © 2008, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG Niederlassung München Redaktionsanschrift: Postfach, 82142 Planegg/München Hausanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg/München Telefon: (089) 895 170, Telefax: (089) 895 17290 www.haufe.de [email protected] Lektorat: Jasmin Jallad Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie die Auswertung durch Datenbanken, vorbehalten. Redaktion und DesktopPublishing: Text+Design Jutta Cram, 86157 Augsburg, www.textplusdesign.de Umschlag: 102prozent design, Simone Kienle, 70199 Stuttgart Druck: BoschDruck GmbH, 84030 Ergolding Zur Herstellung dieses Buches wurde alterungsbeständiges Papier verwendet.

Der Energieausweis von Stefan Onischke und Georg Hopfensperger

Haufe Mediengruppe Freiburg · Berlin · München

Inhalt

Vorwort

9

Häufig gestellte Fragen

11

Abkürzungsverzeichnis

15

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2 2.1 2.2

3 3.1 3.2

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007 Welche Arten des Energieausweises gibt es? Für welche Gebäude muss ein Energieausweis erstellt werden? Für welche Gebäude muss kein Energieausweis vorgelegt werden? In welchen Fällen muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden? Bis wann müssen Sie einen Energieausweis erstellt haben und vorlegen können?

17 20 24 27 30 30

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

33

Der Energieausweis für Wohngebäude Der Energieausweis für Nichtwohngebäude

34 43

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis Vorab: Wie Sie Ihr Gebäude schnell selbst einschätzen können Aussteller für den Energieausweis suchen

53 53 56

5

Inhalt

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4 4.1 4.2 4.3 4.4

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

6

Verfahren klären Vertrag schließen Daten erheben Berechnungen durchführen lassen Energieausweis aushändigen lassen

Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen Kein Anspruch des Mieters auf Energieausweis Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen Schließen Sie Modernisierungsvereinbarungen Kosten des Energieausweises auf Mieter umlegen?

59 60 63 67 68

69 69 71 82 84

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen 85 Recht des Mietinteressenten auf Energieausweis 85 Fotokopie muss nicht ausgehändigt werden 87 Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird … 89 Energieausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags machen 93 Mietminderung wegen Angaben im Energieausweis? 94 Modernisierungsempfehlungen umsetzen – eine lohnende Investition in die Zukunft 101 Vorsicht, fehlerhafter Energieausweis 102 Wann das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist 104

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters Über Energieausweis informieren Ermächtigung einholen Feststellung des Ist
107 107 108 110 113 114

Inhalt

6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

8 8.1 8.2 8.3

9 9.1 9.2 9.3

Vorbereitungen zur Deckung des Finanzbedarfs Einberufung der Eigentümerversammlung Beschlussfassung Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung Ordnungsgemäße Beschlussfassung Beschlusssammlung Neue Beschlusskompetenzen durch WEG
114 115 116 117 117 118 119

Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten? 127 Neubauten: Wärmebedarfs< bzw. Energieausweis vorlegen Bestandsgebäude: Energieausweis vorlegen Schadensersatzpflicht des Verkäufers Energieausweis nicht zu Vertragsbestandteil machen Wann haftet der Makler?

Von Altbau bis Energiesparhaus – wie können Gebäude klassifiziert werden?

127 128 129 129 131

133

Was sind Energiesparhäuser? Einordnung von Altbauten Wie sind die Angaben zum Energieverbrauch im Energieausweis zu verstehen?

138

Modernisierungs5 und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

141

Unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV) Bedingte Nachrüstverpflichtung (§ 9 EnEV) Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV)

133 136

141 145 148

7

Inhalt

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7

11

8

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung Warum Sie energetisch sanieren sollten Was Sie über physiologische Zusammenhänge wissen sollten Grundlagen der energetischen Sanierung Wichtig: die fachmännische Planung Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind Worauf Sie beim Bauvertrag achten müssen Kontrollieren Sie die Ausführung

Tipps zum Energiesparen

151 151 152 154 155 167 196 197

199

Glossar

203

Stichwortverzeichnis

209

Anhang

217

Vorwort Umweltschutz und Energieeinsparung sind längst nicht mehr nur Themen für besonders interessierte Kreise oder gar Idealisten. Umweltpolitik beherrscht heute nicht nur das politische Tagesgeschehen, sondern beschäftigt auch sämtliche Teile der Bevölkerung. Genannt seien hier nur die Schlagworte Kyoto-Protokoll, Klimaschutzprogramm oder Klimagipfel. Das Thema Energieeinsparung wird nicht nur wegen der derzeitigen Umweltsituation ausgiebig diskutiert, sondern berührt wegen ständig steigender Energiepreise praktisch jeden. Bei Kraftfahrzeugen und Haushaltsgeräten ist es seit Jahren üblich, den Kraftstoff- oder Energieverbrauch als maßgebliches Kriterium zu hinterfragen. Bei Gebäuden war dies bisher nicht der Fall. Die Bundesregierung hat nun am 27.06.07 die Energieeinsparverordnung 2007 verabschiedet. Sie ist das Ergebnis einer Verpflichtung der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union, die Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie 2002/91/EG v. 16.12.02) umzusetzen. Nach einer schier endlosen politischen Diskussion ist der Regierung diese Umsetzung nun gelungen. Neben dem erklärten Ziel der Verordnung, Energieeinsparungen im Bereich von Immobilien zu bewirken, soll der Immobilienmarkt nun transparenter werden. Deshalb haben Verkäufer und Vermieter künftig grundsätzlich Energieausweise zugänglich zu machen. Ziel der Neuregelungen ist ein einheitlicher, kostengünstiger und mit Vergleichskennwerten versehener Energieausweis. Wie bei Haushaltsgeräten seit Jahren der Fall, ist nun ein mit einer Farbskala versehener Energieausweis vorzulegen, aus dem sich der Energieverbrauch bzw. der Energiebedarf eines Gebäudes ergibt. Außerdem wird der Energieausweis als Marktinstrument verstanden. Er enthält Modernisierungsempfehlungen, die dem Gebäudeeigentümer aufzeigen sollen, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes zur Verfügung stehen.

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Vorwort

Das vorliegende Buch soll dem Leser die rechtlichen Auswirkungen der Energieeinsparverordnung und – im Kernstück – des Energieausweises aufzeigen. Vor allem werden die Auswirkungen im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts sowie beim Verkauf und bei der Verwaltung von Immobilien erläutert. Außerdem erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie einen Energieausweis erhalten, wie der Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes berechnet werden kann und wie die Verordnung in technischer Hinsicht zu verstehen ist. Das Buch richtet sich an Immobilieneigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler und dient als verständlicher Praxisratgeber zum Überblick und zur Umsetzung der Verpflichtungen aus der Energieeinsparverordnung und zum Energieausweis. Langfristig ist zu erwarten, dass Kauf- oder Mietinteressenten von Immobilien ihre Entscheidung zur Anmietung oder zum Kauf einer Immobilie auch auf Grundlage des Energieausweises treffen, wie dies bei Kühlschränken, Waschmaschinen oder anderen Haushaltsgeräten seit Jahren üblich ist. Deshalb wird das Thema Energieausweis künftig von erheblicher Relevanz sein – nicht nur für Immobilieneigentümer, sondern auch für Verwalter, Käufer oder Mieter. München, im August 2007 Georg Hopfensperger Stefan Onischke

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Häufig gestellte Fragen Was ist ein Energieausweis und wer stellt ihn aus? Welche Energieausweise gibt es? Es gibt den Verbrauchsausweis sowie den Bedarfsausweis. Synonym verwendet werden die Begriffe verbrauchsorientierter oder verbrauchsbasierter bzw. bedarfsorientierter und bedarfsbasierter Ausweis. Mehr dazu finden Sie ab Seite 20. Für welche Gebäude ist welcher Energieausweis auszustellen? Bis 30.09.2008 können Eigentümer für alle Wohngebäude zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Was danach gilt, finden Sie ab Seite 26. Kann man den Energieausweis umgehen? Grundsätzlich nein, jedenfalls dann nicht, wenn das Gebäude verkauft oder vermietet werden soll. Lesen Sie dazu weiter auf Seite 108. Wie komme ich zu einem Energieausweis? Zunächst müssen Sie sich eine Person suchen, die zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt ist. Nachdem geklärt wurde, welchen Ausweis Sie benötigen, müssen die erforderlichen Daten gesammelt und ausgewertet werden. Eine ausführliche Darstellung der einzelnen Schritte bis zum Energieausweis finden Sie ab Seite 53. Wer stellt den Energieausweis aus? Im Wesentlichen sind folgende Berufsgruppen berechtigt, Energieausweise auszustellen: • Architekten und Fachingenieure • Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation • zertifizierte Energieberater

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Häufig gestellte Fragen

Mehr dazu und wie Sie einen Aussteller finden können, lesen Sie ab Seite 56. Wie geht der Aussteller eines Energieausweises vor? Ab Seite 59 lesen Sie, wie ein Energieausweis von der Datensammlung bis zur Berechnung Schritt für Schritt erstellt wird. Welche Grundlagen muss ich dem Aussteller zur Verfügung stellen? Für den Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis benötigt der Aussteller unterschiedliche Angaben. Weitere Informationen finden Sie ab Seite 63. Wie sieht ein Energieausweis aus? Energieausweis-Muster finden Sie als farbige Darstellungen auf der beiliegenden CD zu diesem Buch. In Kap. 2 sind EnergieausweisMuster abgedruckt und ausführlich erläutert. Was kostet ein Energieausweis? Die Kosten für Verbrauchsausweise liegen im Allgemeinen zwischen 30 und 100 €, für Bedarfsausweise je nach Gebäude zwischen 200 und 500 €. Lesen Sie hierzu bitte die Ausführungen ab Seite 60. Was sagt der Energieausweis in Bezug auf die Energiekosten aus? Eine absolute Auskunft zum Energiebedarf bzw. -verbrauch in einem Gebäude können beide Energieausweise nicht geben. Weitere Informationen dazu finden Sie ab Seite 138.

Wann muss ein Energieausweis vorgelegt werden? Muss ein Energieausweis bei der Neuvermietung vorgelegt werden? Im Falle der Neuvermietung muss ein Energieausweis zugänglich gemacht werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Einzelheiten dazu finden Sie ab Seite 30.

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Häufig gestellte Fragen

Muss ein Energieausweis bei bestehenden Mietverhältnissen vorgelegt werden? Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen muss grundsätzlich kein Energieausweis vorgelegt oder zugänglich gemacht werden. Lesen Sie dazu mehr ab Seite 69. Muss dem Mieter/Käufer eine Fotokopie des Energieausweises ausgehändigt werden? Eine Fotokopie des Energieausweises muss nicht ausgehändigt werden – auch nicht bei der Neuvermietung. Weitere Informationen finden Sie ab Seite 87. Kann ich einen Energieausweis für eine einzelne Wohnung bekommen? Nein. Energieausweise werden nur für komplette Gebäude ausgestellt. Kann man zur Vorlage des Energieausweises gezwungen werden? Die Vorlage des Energieausweises kann über die zuständige Landesbehörde erzwungen werden. Mehr dazu finden Sie ab Seite 89. Was passiert wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird? Es können Bußgelder bis zu 15.000,– € verhängt werden. Weitere Informationen siehe ab Seite 89.

Was kommt auf Verwalter, Verkäufer, Eigentümer, Vermieter und Makler zu? Wozu ist der Verwalter im Zusammenhang mit dem Energieausweis verpflichtet? Der Verwalter ist in erster Linie verpflichtet, den baulichen Zustand eines Gebäudes zu prüfen. Ferner muss er die Eigentümergemeinschaft auf die Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises hinweisen, ebenso auf die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen. Schließlich muss der Verwalter die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig prüfen, entsprechende Sonderumlagen und Finanzierungen veranlassen und Eigentümer-

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Häufig gestellte Fragen

beschlüsse herbeiführen. Weitere Informationen dazu finden Sie ab Seite 107. Was kommt auf Verkäufer und Immobilienmakler zu? Verkäufer sind verpflichtet, den Energieausweis beim Verkauf zugänglich zu machen. Sowohl Verkäufer als auch Makler sollten auch auf die zwingenden Nachrüstungsverpflichtungen hinweisen. Mehr dazu finden Sie ab S. 127. Was muss ich bei einem denkmalgeschützten Gebäude beachten? Für den Denkmalschutz sind die Länder zuständig. In den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen sind Veränderungsverbote und Regelungen aufgeführt, die zu beachten sind. Lesen Sie mehr dazu ab Seite 157. Besteht eine Verpflichtung zur Durchführung von Modernisierungen? Eine Verpflichtung zur Durchführung von Modernisierungen besteht grundsätzlich nicht. Die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis sind lediglich unverbindliche Empfehlungen, vgl. auch Seite 101. Welche Verpflichtungen sieht die Energieeinsparverordnung sonst noch vor? Es sind sowohl unbedingte oder zwingende Nachrüstungsverpflichtungen als auch bedingte Nachrüstungsverpflichtungen vorgesehen, falls Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden, vgl. ab Seite 141.

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Abkürzungsverzeichnis Abs. BAnz BayObLG BayObLGZ BetrkVO BGB BGH BGHZ BImSchG BMF dena d. h. DIN EnEG EnEV gem. ggf. HeizkVO Hs. i. S. d. KfW MEA NJW NJW&RR

Absatz Bundesanzeiger Bayerisches Oberlandesgericht Entscheidungssammlung des Bayerischen Obersten Landgerichts in Zivilsachen Betriebskostenverordnung Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgerichtshof Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen Bundes&Immisionsschutzgesetz Bundesministerium für Finanzen Deutsche Energie&Agentur das heißt Deutsche Industrie&Norm, Deutsches Institut für Normung Energieeinspargesetz Energieeinsparverordnung gemäß gegebenenfalls Heizkostenverordnung Halbsatz im Sinne des Kreditanstalt für Wiederaufbau Miteigentumsanteil Neue Juristische Wochenschrift Neue Juristische Wochenschrift – Rechtsprechung& Report Zivilrecht

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Abkürzungsverzeichnis

NMVO Nr. NZM m. w. N. o. g. OLG OLGR Rn. s. S. WE WEG WuM z. B. ZBR ZMR

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Neubaumietenverordnung Nummer Neue Zeitschrift für Miet& und Wohnungsrecht mit weiteren Nachweisen oben genannt(e/en/er/es) Oberlandesgericht OLGReport Randnummer siehe Satz Wohnungseigentümer Wohnungseigentumsgesetz Zeitschrift für Wohnungswirtschafts& und Mietrecht zum Beispiel Zeitschrift für Beamtenrecht Zeitschrift für Miet& und Raumrecht

1

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinspar verordnung 2007

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt es eigentlich bereits seit 2002. Durch die EnEV wurden die Wärmeschutzverordnung (WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) abgelöst. Grundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Zur Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden hat die Bundesregierung im Zuge der Aktualisierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2007 den Energieausweis eingeführt. Für Neubauten gibt es ihn schon seit 1995. Neu ist die Erweiterung auf ältere Gebäude und die Regelung, dass Kauf- oder Mietinteressenten ihn auf Verlangen einsehen dürfen.

EnEV siehe CD ROM Was ist neu in der EnEV 2007?

„Energiepass“ oder „Energieausweis“? Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich – teilweise auch in offiziellen Berichten – der Begriff „Energiepass“ weit verbreitet. Es handelt sich dabei um die umgangssprachliche Bezeichnung für den offiziellen „Energieausweis“. Gemeint ist in beiden Fällen dasselbe. Ursprünglich wurde im Vorfeld der Einführung des Energieausweises die Bezeichnung „Energiepass“ im Feldversuch verwendet, beispielsweise als „dena Energiepass“. „Dena“ ist die Abkürzung für die „Deutsche Energie-Agentur“. In diesem Buch wird die aktuelle Bezeichnung aus der Verordnung verwendet: Energieausweis.

Verschiedene Begriffe

Warum wurde der Energieausweis eingeführt? Das politische Ziel dabei ist, zur Verbesserung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt, Käufern und künftigen Mietern die Möglichkeit zu geben, sich schnell und prägnant einen Überblick über die energetische Qualität einer Immobilie zu verschaffen und in ihre

Überblick über energetische Qualität

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1 Markt instrument

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

Entscheidung auch diese Aspekte eines Gebäudes mit einzubeziehen. So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei Vermietungen künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungsbaustein werden. In der Automobilindustrie hat es sich schon lange durchgesetzt, Angaben zum Norm-Energieverbrauch eines Kraftfahrzeugs zu machen. Der Verbraucher kann sich damit darüber informieren, ob der Benzinverbrauch eines Autos tendenziell hoch oder niedrig einzustufen ist. Ebenso wird er durch den Umgang mit Energieausweisen für Gebäude nach und nach die energetische Qualität einer Immobilie durch einen schnellen Blick auf die Skala einzuschätzen wissen. Der Energieausweis wird für Vermieter und Verkäufer damit in Zukunft – vor allem im Hinblick auf die steigenden Energiepreise – zu einem wichtigen Marktinstrument werden: Energetisch gut gerüstete Gebäude und Wohnungen werden sich leichter vermieten oder verkaufen lassen als schlecht isolierte Häuser und Mietobjekte. Warum Sie sich Gedanken über eine energetische Sanierung machen sollten Der Energieausweis wird nicht nur zu einem wichtigen Marktinstrument werden, die Bundesregierung fasst auch ein „integriertes Klima- und Energieprogramm“ ins Auge, das weitere verpflichtende energetische Sanierungsmaßnahmen für Gebäude-/Wohnungseigentümer und Vermieter vorsieht: • In Neubauten sollen künftig 15 % der Wärme aus erneuerbaren Quellen (z. B. Solarwärme, Biomasse) stammen. In Bestandsgebäuden sollen 10 % erreicht werden. Alternativ soll die Quote auch durch höhere Effizienz oder andere Ökoenergien wie Wärmepumpen, Holzpellets oder Fernwärmenutzung erfüllt werden können. • Nachtspeicheröfen sollen langfristig durch effizientere Energiequellen ersetzt werden. • Einscheibenfenster, die älter als 30 Jahre, und Heizungen, die älter als 20 Jahre sind, müssen ersetzt werden. Die Klimaschutzmittel des Bundes sollen um weitere 400 Mio. € auf 1,6 Mrd. € aufgestockt werden, um Energiesparmaßnahmen von Hauseigentümern zu fördern (CO2-Gebäudesanierungsprogramm).

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Welche Energieausweisarten gibt es?

1

Auskünfte über Fördergelder der Städte und Gemeinden gibt die jeweilige Stadt bzw. Gemeindeverwaltung. Staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Energiesparmaßnahmen und den Einbau einer neuen Brennwert-Heizungsanlage können beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gestellt werden. Informationen sind erhältlich bei der KfW-Förderbank (www.kfw-foerderbank.de, Tel. 01801/33 55 77). Was sagt der Energieausweis über die Energieeffizienz eines Gebäudes? Die Beurteilung eines ausgedruckten Energieausweises ist – auch für Laien – ganz einfach. Ähnlich wie bei Elektrogeräten, bei denen der Verbraucher seit 1998 bei bestimmten Haushaltsgroßgeräten den zu erwartenden Energieverbrauch an einem EU-Energie-Label ablesen und daran seine Kaufentscheidung ausrichten kann, wird durch den Energieausweis ein Symbol für die Energieeffizienz von Gebäuden geschaffen. Anders als bei Elektrogeräten gibt es aber im Energieausweis für Gebäude keine sieben Energieeffizienzklassen von A (geringer Verbrauch) bis G (hoher Verbrauch). Gebäude werden auf einer Skala klassifiziert, die stufenlos von null bis > 400 reicht.

Einfache Verständlichkeit

Abb. 1: Der Bandtacho Anmerkung: Im Original-Muster wird die Skala mit Farbverlauf von links nach rechts mit fließenden Übergängen dargestellt: grün – gelb – orange – rot. Die gestrichelten Pfeile stellen die Einordnung des Gebäudes dar.

Diese Skala, die als „Bandtacho“ bezeichnet wird, hat den Vorteil, dass sich auch kleine Verbesserungen am Bauwerk bereits in einer kleinen Bewegung des Pfeils auswirken. Auf Eigentümer- und Vermieterseite soll so die Motivation gestärkt werden, energiesparende Maßnahmen vorzunehmen.

Auch kleine Verbesserungen zeigen Wirkung

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1 Ansporn zur energetischen Sanierung

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

Eine Verpflichtung zu energiesparenden Maßnahmen ergibt sich allein aus einem Energieausweis mit schlechten Werten aber nicht. Der politische Wille setzt hier auf die Mechanismen des sich selbst regulierenden Marktes. Wenn durch den Energieausweis die eventuell schlechte Energieeffizienz eines Gebäudes aufgezeigt wird, kann sich das bei erneuter Vermietung durchaus negativ auswirken oder den Marktwert einer Immobilie verschlechtern. Dadurch hofft die öffentliche Hand, die Aufmerksamkeit der Immobilieneigentümer auf energiesparende Verbesserungen zu lenken. Aus diesem Grund müssen jedem Energieausweis Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden, damit gleichzeitig mögliche Verbesserungen der Energieeffizienz aufgezeigt werden.

1.1 Welche Energieausweisarten gibt es? Zwei Arten von Energie ausweisen

Kernstück der Energieeinsparverordnung sind die Regelungen zu den Energieausweisen (Abschnitt 5 der Energieeinsparverordnung, §§ 16 bis 21 EnEV). Zu unterscheiden ist zwischen dem verbrauchsorientierten Energieausweis und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Synonym werden die Begriffe Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bzw. verbrauchs- und bedarfsbasierter Energieausweis verwendet. Diese beiden Energieausweis-Arten werden wiederum – je nach Fall und Situation – in unterschiedlicher Weise für Wohngebäude und Nichtwohngebäude berechnet, wobei sich die Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude auf den ersten Blick nur geringfügig voneinander unterscheiden.

1.1.1 Berechnung des Energiebedarfs

Qualität der Gebäudehülle

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Der Energieausweis nach dem Energiebedarf

Die Grundlage für die Erstellung eines Energieausweises nach dem Energiebedarf (Bedarfsausweis) bildet die Berechnung des Energiebedarfs eines Gebäudes, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird. Dazu werden die Oberflächen aller Bauteile, die Kontakt zur Außenluft, unbeheizten Räumen oder zum Erdreich haben, in Quadratme-

Welche Energieausweisarten gibt es?

1

tern berechnet und diesen Flächen jeweils die Kennwerte zugewiesen, die angeben, wie viel Energie wegen des speziellen Materialaufbaus des Bauteils an die kältere Umgebung abgegeben wird (§§ 3 und 4 EnEV). Beispiel: Fenster Bei einem Fenster sieht das dann folgendermaßen aus: Das Fenster soll eine Fläche von beispielsweise 1,5 qm haben. Außerdem wird in einem speziellen Verfahren ermittelt, dass genau dieses Fenster, das aus Glas, Fensterrahmen und Fensterstock besteht, einen gesamten UWert (physikalischer Wert für die Dämmeigenschaften eines Bau teils) von beispielsweise 2,7 W/qm K aufweist.

Diese sehr detaillierte Betrachtungsweise wird nach und nach für alle Bauteile der Gebäudehüllflächen vorgenommen und zusammengeführt. Hieraus wird dann die energetische Qualität der gesamten Gebäudehülle berechnet. Die Gebäudetechnik, also insbesondere die Heizungsanlage, die Warmwasserbereitung, die Lüftung oder auch die Kühlung des Gebäudes, werden ebenso detailliert aufgenommen. Aus dieser Erfassung wird die Energieeffizienz der Gebäudetechnik berechnet. Aus der Zusammenstellung der Berechnungswerte für die Gebäudehülle und der Ergebnisse für die Gebäudetechnik entsteht dann der Energieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs. Diese Art des Energieausweises kann für Neubauten genauso wie für Bestandsgebäuden angewendet werden. Wann Sie einen bedarfsorientierten Energieausweis erstellen lassen müssen, lesen Sie in Kap. 1.2. Nach § 3 EnEV müssen zu errichtende Wohngebäude so ausgeführt werden, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung die in Anlage 1 Tabelle 1 zu EnEV bestimmten Höchstwerte nicht überschreitet. Die zur Feststellung der konkreten Werte durchzuführende Berechnung wird von Architekten, Energieberatern, qualifizierten Ingenieuren und Handwerksmeistern vorgenommen. Das individuelle Nutzerverhalten bleibt im Rahmen des Energiebedarfsausweises unberücksichtigt (ausführlich vgl. Kap. 8.3).

Qualität der technischen Anlagen

Höchstwerte für Neubauten

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1

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

Was muss beim Bedarfsausweis bedacht werden? Nachteil: umfangreiche Berechnungen

Preis: 200 bis 500 €

Der Bedarfsausweis erfordert wesentlich komplexere Berechnungen als der Verbrauchsausweis. Zunächst sind die konkret verwendeten Bauteile des Gebäudes zu ermitteln. Danach sind in der Regel komplizierte Berechnungen anzustellen. Liegen keine vollständigen Unterlagen über die tatsächlich im Bauvorhaben verwendeten Materialien vor, so können sich Ungenauigkeiten ergeben, etwa wenn andere Materialien verbaut wurden, als in den Planungsunterlagen niedergelegt ist. Außerdem sind in diesem Fall weiter gehende Begutachtungen durch den Ersteller des Energieausweises erforderlich. Der bedarfsorientierte Energieausweis wird (je nach Gebäudeart) etwa 200,– € bis 500,– € kosten.

1.1.2 Verbrauch der letzten drei Jahre

Witterungs bereinigung

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Der Energieausweis nach dem Energieverbrauch

Die zweite Berechnungsmethode für Energieausweise beruht auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung (Verbrauchsausweis, § 19 EnEV). Hierzu benötigt man den kompletten Energieverbrauch des ganzen Gebäudes über die letzten drei Jahre – bei Mehrfamilienhäusern beispielsweise den Verbrauch aller Wohnungen, wobei Leerstände einzelner Einheiten angemessen berücksichtigt werden müssen (§ 19 Abs. 3 Satz 2 EnEV). Zum Ausgleich unterschiedlich kalter oder warmer Jahre sowie unterschiedlich rauer oder milder Regionen werden für den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch Korrekturfaktoren ermittelt und mit diesen eine „Witterungsbereinigung“ durchgeführt (§ 19 Abs. 3 Satz 3 EnEV). Hierzu werden für jede Postleitzahl und jedes Jahr Multiplikatoren veröffentlicht, mit denen örtliche und saisonale Wetterschwankungen ausgeglichen werden müssen. Diese Energieverbrauchskennwerte werden rechnerisch ins Verhältnis zur Gebäudenutzfläche gesetzt. Die Ergebnisse werden dann im Energieausweis zusammengefasst. In der Berechnung wird angenommen, dass über die Erfassung dreier aufeinanderfolgender Jahre in Verbindung mit den Korrekturfaktoren ein ausreichend allgemeingültiger Verbrauchswert ermittelt

Welche Energieausweisarten gibt es?

wird, der dann die Grundlage für die standardisierte Berechnung darstellt. In welchen Fällen ein verbrauchsorientierter Energieausweis ausgestellt wird, lesen Sie in Kap. 1.2. Obwohl Leerstände von einzelnen Mietwohnungen angemessen zu berücksichtigen sind und zusätzlich die Witterungsbereinigung stattzufinden hat, hängt der tatsächliche Energieverbrauch vor allem vom individuellen Nutzerverhalten ab. Deshalb erlauben sowohl der Bedarfsausweis, als auch der Verbrauchsausweis keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.

1 Nutzerverhalten wird nicht berücksichtigt

Beispiel: Nutzerverhalten beeinflusst Energiekosten Benötigt eine konkrete Nutzergruppe, etwa eine Großfamilie, beson ders viel Warmwasser, so steigen die tatsächlichen Energiekosten al lein aufgrund des hierfür erforderlichen zusätzlichen Energieaufwan des.

Was muss beim Verbrauchsausweis bedacht werden? Der Verbrauchsausweis hat den Vorteil, dass der Eigentümer dem Ersteller des Energieausweises lediglich die letzten drei Heizkostenabrechnungen übermitteln muss. Dies kann z. B. ganz bequem per E-Mail erfolgen. Der Ersteller des Energieausweises gibt das Datenmaterial in der Regel in ein computergestütztes Berechnungsprogramm ein. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann daher rasch und kostengünstig erstellt werden. Der Nachteil des verbrauchsorientierten Energieausweises besteht darin, dass er auf dem konkreten Energieverbrauch beruht und daher vom Nutzerverhalten beeinflusst wird. Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird voraussichtlich zu einem Preis von etwa 50,– € zu erhalten sein. Die Ausweise werden derzeit aber auch mit einem Einführungspreis von 30,– € angeboten.

Vorteil: wenig Aufwand

Nachteil: Nutzerverhalten Preis: 30 bis 50 €

23

1

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

1.2 Für welche Gebäude muss ein Energieausweis erstellt werden? Kurz gefasst: Für diese Gebäude benötigen Sie einen Energieausweis

Wohn und Geschäfts gebäude

Neubauten und Bestands gebäude Bei Verkauf oder Vermietung

Die Energieeinsparverordnung gilt • für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden und • für deren Gebäudeteile, • insbesondere für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 EnEV). Die Energieeinsparverordnung gilt damit für alle Gebäudearten, gleichgültig ob es sich um Wohnräume, Geschäftsräume, kleine oder große Gebäude, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, vermietete oder selbst bewohnte Wohnungen handelt. Die Energieeinsparverordnung gilt außerdem gleichermaßen für neu zu errichtende Gebäude (Neubauten) und für bestehende Gebäude (Bestandsgebäude). Der Energieausweis muss im Falle des Verkaufs oder der Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Gebäude, unabhängig davon, ob es sich um reine Wohngebäude, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt, zugänglich gemacht werden (§ 16 II EnEV). Ob ein Verbrauchsoder Bedarfsausweis erforderlich ist, richtet sich nach folgenden Voraussetzungen.

1.2.1 Bedarfsausweis verpflichtend

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Neubauten

Energieausweise für neu zu errichtende Gebäude sind aufgrund des Energiebedarfs auszustellen. Für Neubauten ist der Bedarfsausweis verpflichtend. Bei Neubauten wird anhand der Planungsunterlagen errechnet, welche Energie benötigt wird, um das Gebäude zu beheizen bzw. Warmwasser zu erzeugen. Für Neubauten ist sachlogisch bereits deshalb nur ein Energieausweis auf Bedarfsgrundlage möglich, weil noch keine konkreten Verbrauchsdaten vorliegen (Bundesratsdruckssache 282/07, S. 128).

Für welche Gebäude muss ein Energieausweis erstellt werden?

In aller Regel geschieht die Erstellung des Energieausweises bei zu errichtenden Gebäuden heute automatisch, da der Bedarfsausweis für Neubauten bereits seit der Energieeinsparverordnung 2001 verpflichtend ist.

1.2.2

1 Gesetzliche Grundlage seit 2001

Ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen

Bei Gebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, ist der Bedarfsausweis zwingend (§ 17 Abs. 2 Satz 2 EnEV). Für diese Gebäude muss im Falle des Verkaufs oder einer Neuvermietung nach dem 01.10.2008 zwingend ein bedarfsorientierter Energieausweis vorgelegt werden. Ein verbrauchsorientierter Energieausweis ist in diesen Fällen nach dem 01.10.08 nicht mehr zulässig. Bis zum 01.10.08 besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Bei Gebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und die zum Zeitpunkt der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 bereits eingehalten haben, ist der bedarfsorientierte Energieausweis nicht zwingend. In diesem Fall ist auch der verbrauchsorientierte Energieausweis zulässig (§ 17 Abs. 2 Nr. 1 EnEV). Eine weitere Ausnahme gilt, wenn diese Gebäude (Bauantrag vor dem 01.11.1977, bis zu vier Wohnungen) durch spätere Modernisierungen auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 gebracht wurden (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 EnEV). Auch dann ist der verbrauchsorientierte Energieausweis zulässig.

Bauantrag vor 01.11.1977 Bedarfsausweis zwingend

Ausnahmen

Bauliche Veränderungen an bestehenden Gebäuden Werden an bestehenden Gebäuden wesentliche Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 der EnEV vorgenommen und wird zusätzlich eine Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes nach § 9 Abs. 2 EnEV durchgeführt, so ist ein Bedarfsausweis zu erstellen (§ 17 II EnEV).

Bedarfsausweis nach baulichen Änderungen

25

1 EnEV siehe CDROM

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

Erfasst sind davon Änderungen an • Außenwänden, • Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern, • Außentüren, • Decken, Dächern und Dachschrägen, • Wänden und Decken, die an unbeheizte Räume oder an Erdreich grenzen, sowie • sogenannten Vorhangfassaden. Dabei handelt es sich um eine am Gebäude angebrachte Konstruktion ohne statische Funktion zum Wetterschutz und zum Schutz gegen Regen, Luftzug und Sonneneinstrahlung. Erweiterung von bestehenden Gebäuden

EnEV siehe CDROM

Wird die Nutzfläche von beheizten oder gekühlten Räumen um mehr als die Hälfte erweitert – z. B. bei größeren Modernisierungen oder Anbauten – und wird eine Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes nach § 9 II EnEV durchgeführt, so ist ebenfalls der Bedarfsausweis zwingend (§ 17 II 1 i. V. m. § 16 I EnEV).

1.2.3

Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten

Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus welchem Baujahr, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

1.2.4

Wahlmöglichkeit für alle Wohngebäude bis 30.09.2008

Bis 30.09.2008 können Eigentümer für alle Wohngebäude zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Die bis zum 30.09.2008 erstellten Energieausweise bleiben zehn Jahre gültig.

Siehe CDROM

26

Gebäude

Bedarfsausweis

Neubau

zwingend

Verbrauchsausweis nicht zulässig

Bis vier Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977

zwingend ab 01.10.2008

Wahlrecht Verbrauchs ausweis bis 30.09.2008

Für welche Gebäude muss kein Energieausweis vorgelegt werden?

Gebäude

Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis

Bis vier Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, aber auf Niveau der Wär meschutzverordnung vom 11.08.1977

zulässig

zulässig

Bis vier Wohnungen und durch Mo dernisierung auf Niveau der Wärme schutzverordnung vom 11.08.1977 gebracht

zulässig

zulässig

Bestandsgebäude und wesentliche Änderungen und Berechnung gemäß § 9 II

zwingend

nicht zulässig

Erweiterung von bestehenden Gebäu den um mehr als die Hälfte und Be rechnung gemäß § 9 II

zwingend

nicht zulässig

Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus wel chem Baujahr

zulässig

zulässig

1

1.3 Für welche Gebäude muss kein Energieausweis vorgelegt werden? Kurz gefasst: Für diese Gebäude benötigen Sie keinen Energieausweis Die Energieeinsparverordnung gilt nicht für die in § 1 Abs. 2 genannten Gebäude. Hervorzuheben sind: • Stallgebäude (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 EnEV) • unterirdische Bauten (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 EnEV) • Zelte und sonstige Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden, z. B. Container (§ 1 Abs. 2 Nr. 5 EnEV) • provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer bis zu zwei Jahren (§ 1 Abs. 2 Nr. 6 EnEV). Dies sind Gebäude, die errichtet und nach einer kurzen Nutzungszeit wieder beseitigt werden, z. B. Musterhäuser. • Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind, z. B. Kirchen, Moscheen (§ 1 Abs. 2 Nr. 7 EnEV)

EnEV siehe CDROM

27

1

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007 •

Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind, z. B. Wochenend- und Ferienhäuser (§ 1 Abs. 2 Nr. 8 EnEV)

1.3.1

Auf welche Gebäude lässt sich die EnEV nicht anwenden?

§ 16 II, d. h. die Verpflichtung des Vermieters oder Verkäufers, einen Energieausweis zugänglich zu machen, ist nicht anwendbar, wenn das zur Vermietung oder zum Verkauf vorgesehene Gebäude nicht in den Anwendungsbereich der Verordnung gemäß § 1 EnEV fällt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn das Gebäude nur geringfügig oder gar nicht beheizt und gekühlt wird. Beispiele Vermietung oder Verkauf • eines Tiefgaragenstellplatzes, • eines Lagerraums oder • eines Kellers ohne Heizung.

Der Energieausweis kann in diesem Fall seinen Zweck, den künftigen Miet- oder Kaufinteressenten über die energetischen Verhältnisse des Objekts zu informieren, nicht erfüllen. Deshalb ist ein Energieausweis in diesen Fällen nicht erforderlich. Achtung: „Einheitliches Mietverhältnis“ Wird ein Tiefgaragenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermie tet, was regelmäßig der Fall ist, so geht die Rechtsprechung von einem sogenannten einheitlichen Mietverhältnis aus. Das Mietverhältnis über Wohnraum sowie das über die Tiefgarage bilden dann eine rechtliche Einheit. Hier bejaht die Rechtsprechung auch dann ein einheitliches Mietverhältnis, wenn zwei getrennte Vertragsurkunden ausgestellt sind. In diesem Fall hat der Vermieter seiner Verpflichtung aus § 16 II 3 EnEV zur Zugänglichmachung eines Energieausweises nachzukommen, da das einheitliche Mietverhältnis über Wohnraum betroffen ist.

28

Für welche Gebäude muss kein Energieausweis vorgelegt werden?

1.3.2

1

Keine Vorlagepflicht bei gemischten Verträgen

Die Vorlageverpflichtung des Energieausweises gilt ferner nicht für sogenannte gemischte Verträge, die neben dem Vermietungselement auch Dienstleistungselemente umfassen. Beispiele für gemischte Verträge Beherbergungsverträge (Hotels, Pensionen), Verträge über die Nut zung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen

1.3.3

Kleine Gebäude

Bei kleinen Gebäuden muss ein Energieausweis ebenfalls nicht vorgelegt werden (§ 16 IV EnEV). Es handelt sich hierbei um neu zu errichtende kleine Wohngebäude, die über nicht mehr als 50 qm Gebäudenutzfläche verfügen.

1.3.4

Kein Energie ausweis

Baudenkmäler

Der Energieausweis muss ferner nicht für Baudenkmäler vorgelegt werden. Auch die Aufnahme dieser Regelung in die Verordnung wurde vom Bundesrat durchgesetzt. Zur Begründung führte er an, dass eine Verpflichtung zur Herstellung des Energieausweises den Modernisierungsdruck auf Baudenkmäler erhöhen würde. Es drohe die Gefahr, dass das Erscheinungsbild und/oder die Substanz von Baudenkmälern durch ungeeignete und unsachgemäße Wärmedämmmaßnahmen gefährdet würden (Beschluss des Bundesrats vom 08.06.07, 282/07). Nach Ansicht des Bundesrats sind Baudenkmaleigentümer ohnehin erheblich belastet, sodass eine weitere Verpflichtung – hier durch Erstellung und Vorlage des Energieausweises – nicht angezeigt sei. Ursprünglich war im Verordnungsentwurf vorgesehen, dass Eigentümer von Baudenkmälern bei unverhältnismäßig hohem Aufwand eine Ausnahmegenehmigung erhalten können. Dies wiederum hätte nach Auffassung des Bundesrats zu einem zusätzlichen und erheblichen Verwaltungsaufwand geführt. Deshalb wurden die Eigentümer von Baudenkmälern auf Betreiben des Bundesrats von der Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises ausgenommen.

Kein Energie ausweis erforderlich

29

1

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

1.4 In welchen Fällen muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden? Aushang des Energie ausweises

In Gebäuden mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen untergebracht sind und die im Rahmen von öffentlichen Dienstleistungen von einer großen Anzahl von Menschen aufgesucht werden, hat der Eigentümer den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen (§ 16 III EnEV). Beispiele für öffentliche Gebäude Arbeitsagenturen, Schulen, Sozialämter

Private Dienst leister: keine Aushangpflicht

Eine Ausnahme gilt für die Anbieter von privaten Dienstleistungen im Rahmen größerer Gebäude, z. B. Kaufhäuser, Einzelhandelsgeschäfte, Bankgebäude u. Ä. Gebäude für private Dienstleistungen sind nicht von der Aushangpflicht erfasst. Ebenfalls nicht erfasst sind Gebäude, die zu Besichtigungszwecken geöffnet werden. Beispiele Museen, Kulturdenkmäler, ebenso Turn und Sporthallen, die durch Vereine genutzt werden

1.5 Bis wann müssen Sie einen Energieausweis erstellt haben und vorlegen können?

EnEV siehe CDROM

30

Gem. § 16 Abs. 2 EnEV hat der Verkäufer einer Immobilie oder eines grundstücksgleichen Rechts (z. B. Erbbaurecht) dem potenziellen Käufer oder Mieter einen Energieausweis zugänglich zu machen – spätestens unverzüglich nachdem dieser ihn verlangt hat. Zu Einzelheiten bei bestimmten Fallkonstellationen siehe für Mieter Kap. 5, für Verkäufer von Immobilien/Eigentumswohnungen oder grundstücksgleichen Rechten Kap. 7.

Bis wann müssen Sie einen Energieausweis erstellt haben und vorlegen können?

1

•

Neubauten Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und muss bei Neuvermietung oder Verkauf ab 01.10.07 zugänglich gemacht werden.

Bedarfsausweis ab 01.10.2007

•

Bestehende ältere Gebäude Energieausweise für Wohngebäude, die bis 1965 fertiggestellt worden sind, müssen bei Neuvermietung oder Verkauf ab 01.07.2008 zugänglich gemacht werden (§ 29 Abs. 1 EnEV).

Bis 1965 fertig gestellt: ab 01.07.2008

•

Alle anderen Wohngebäude Für alle anderen, später errichteten Wohngebäude muss im Falle der Vermietung oder des Verkaufs der Energieausweis ab dem 01.01.2009 zugänglich gemacht werden (§ 29 Abs. 1 EnEV).

Ab 1965 fertig gestellt: ab 01.01.2009

•

Nichtwohngebäude Für Nichtwohngebäude ist im Falle des Verkaufs oder der Neuvermietung ab 01.07.2009 ein Energieausweis zugänglich zu machen (§ 29 II Nr. 1 EnEV).

•

Öffentliche Gebäude In großen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen Dienstleistungen erbringen, muss ein Energieausweis ab 01.07.2009 gut sichtbar ausgehängt werden (§ 16 III EnEV).

Der Bundesrat hat zu den ursprünglich von der Bundesregierung vorgesehenen kürzeren Fristen jeweils Verlängerungen durchgesetzt. Nachdem die Aussagen des Energieausweises zur energetischen Qualität den Wert der Immobilie beeinflussen werden, soll den Eigentümern von Gebäuden durch die verlängerten Fristen die Möglichkeit eröffnet werden, vor Erstellung des Energieausweises energetische Sanierungen durchzuführen. Um hier den Eigentümern ausreichend Zeit zu geben und unter Berücksichtigung des zu erwartenden Auftragsstaus bei den Handwerkern wurden die ursprünglich vorgesehenen Fristen zeitlich nach hinten verschoben. Eine Verlängerung der Fristen war nach Ansicht des Bundesrats auch deshalb angezeigt, weil die Eigentümer wohl erst nach Inkrafttreten der Verordnung zum 01.10.09 beginnen werden, ihren recht-

Ab 01.07.2009

Aushang ab 01.07.2009

Möglichkeit zur Sanierung

31

1

Der Energieausweis – Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

lichen Verpflichtungen – Erstellung eines Energieausweises – nachzukommen. Den Eigentümern von Gebäuden wurde damit ein Planungs- und Ausführungszeitraum zugebilligt. Entschließt sich der Eigentümer, Maßnahmen durchzuführen, die die Energiebilanz des Gebäudes verbessern, so wäre es nicht sinnvoll, zunächst – etwa weil eine Neuvermietung ansteht – einen verbrauchsorientierten Energieausweis erstellen zu lassen und später die Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Denn falls Änderungen am Gebäudebestand vorgenommen werden, würde ein bereits ausgestellter verbrauchsorientierter Energieausweis seine Gültigkeit verlieren. Der bedarfsorientierte Energieausweis würde dann zwingend erforderlich (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 EnEV). Zusammenfassung Der bedarfsorientierte Energieausweis ist zwingend für Neubauten und Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen – Bauantrag vor dem 01.11.1977 – und bei Änderungen an Gebäuden. Im Übrigen besteht Wahlmöglichkeit. Der Eigentümer eines Gebäudes kann frei wählen, ob er einen verbrauchs- oder bedarfsorientierten Energieausweis erstellen lässt. Wurden relevante Veränderungen an den Gebäuden in den letzten drei Jahren durchgeführt, so ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht möglich, da die entsprechenden Daten nicht vorliegen. Werden zu einem späteren Zeitpunkt bauliche Veränderungen von energetischer Relevanz an Bestandsgebäuden durchgeführt, so verliert ein bereits erstellter Verbrauchsausweis seine Gültigkeit. Gebäude Siehe CDROM

32

zugänglich machen bei Vermietung oder Verkauf

Neubauten

ab 01.10.2007

Fertigstellung bis 1965

ab 01.07.2008

Alle anderen Wohngebäude

ab 01.01.2009

Nichtwohngebäude

ab 01.07.2009

Aushang in öffentlichen Gebäuden

ab 01.07.2009

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Die EnEV (Energieeinsparverordnung) setzt für neu zu errichtende Wohngebäude einen maximalen Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung sowie einen maximalen Wärmeverlust über die Umfassungsfläche des Gebäudes fest. Letzterer wird aus dem Verhältnis der Oberfläche des Gebäudes zu seinem Volumen ermittelt. Die Kühlung der Raumluft – falls vorhanden – wird bei Wohngebäuden ebenfalls berücksichtigt. In diesem Rahmen werden die Nachweise gemäß der EnEV geführt und die Energieausweise für neu zu errichtende Wohngebäude erstellt. Diese Energieausweise müssen immer auf der Grundlage des errechneten Energiebedarfs erstellt werden. Nachdem keine Verbrauchsdaten für Neubauten vorliegen, scheidet ein Verbrauchsausweis in diesem Fall naturgemäß aus. Energieausweise für bestehende Wohngebäude können immer – wie bei Neubauten – auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs erstellt werden. In vielen Fällen sind jedoch auch Energieausweise nach dem gemessenen Verbrauch möglich. Welchen Energieausweis Sie für ein Wohngebäude benötigen bzw. ob Sie eine Wahlmöglichkeit haben, lesen Sie in Kap. 1.2.4. Die im Folgenden abgebildeten Seiten der Energieausweise stellen die vorgeschriebenen Muster der Energieeinsparverordnung dar, denen die tatsächlichen Energieausweise in Inhalt und Aufbau entsprechen müssen. Ihr Energieausweis könnte sich also eventuell etwas von den Mustern unterscheiden. Die Muster der Energieausweise umfassen immer vier Seiten. Begleitet werden die Energieausweise von den Modernisierungsempfehlungen, wenn solche gegeben werden können.

Neubauten

Bestands gebäude

Muster

33

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Tipp: Energieausweise farbig oder schwarzweiß Die Muster der Energieausweise sind im Original farbig abgebildet. Da durch wird die grafische Darstellung selbsterklärend unterstützt. Die Zuordnung der Gebäude geschieht im „grünen“ oder im „roten“ Bereich, beziehungsweise abgestuft dazwischen in den jeweiligen Farbübergän gen. Die Energieausweise müssen aber gemäß der Verordnung aus Kos tengründen nicht farbig ausgegeben werden. Eine Ausgabe in schwarz weiß genügt, was zusätzlich die Möglichkeit der Übertragung per Fax ermöglicht und die Erstellung von Kopien erheblich vereinfacht.

2.1 Der Energieausweis für Wohngebäude Die abgebildeten Seiten des Energieausweises finden Sie in Farbe auf der CD, die diesem Buch beigefügt ist, und noch einmal in SchwarzWeiß im Anhang ab Seite 219.

Siehe CDROM

Abb. 2: Seite 1 des Energieausweises für Wohngebäude

34

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Auf der ersten Seite des Energieausweises für Wohngebäude werden zunächst seine Gültigkeitsdauer, die Beschreibung des Gebäudes sowie der Anlass für die Erstellung des Energieausweises dargestellt. Hier kann freiwillig noch ein Foto des Gebäudes eingefügt werden. Weiterhin wird angekreuzt, ob der Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs erstellt wurde und wer die Datenerhebung durchgeführt hat: der Eigentümer des Gebäudes oder der Aussteller des Dokuments. Im Folgenden werden verschiedene Hinweise zur Verwendung des Energieausweises aufgeführt. Besonders wichtig scheint in diesem Zusammenhang der Hinweis, dass der Energieausweis lediglich der Information und einem überschlägigen Vergleich von Gebäuden dient. Andere Ansprüche sollten deshalb auch nicht an den Energieausweis gestellt werden. Am Ende von Seite 1 identifiziert sich der Aussteller des Energieausweises mit seinem Namen, seiner Anschrift und seiner Berufsbezeichnung. Außerdem unterschreibt er das Dokument am Ende dieser Seite. Dabei ist neben einer eigenhändigen Unterschrift auch eine Nachbildung der Unterschrift zulässig. Auf Seite 2 werden die Ergebnisse dargestellt, wenn der Energieausweis nach dem berechneten Energiebedarf des Gebäudes erstellt wurde. Für den Fall, dass der Energieausweis aber nach dem erfassten Energieverbrauch erstellt wurde, bleibt diese Seite leer. Den größten Teil der Seite 2 nimmt die Abbildung des Bandtachos ein. Mit zwei Pfeilen werden der Primärenergiebedarf und der Endenergiebedarf dargestellt. Damit die Werte für den Betrachter ohne Vorkenntnisse besser verständlich werden, sind weiter unten auf dieser Seite Vergleichswerte für den Energiebedarf dargestellt. So kann ein Nichtfachmann die Einordnung des Gebäudes besser beurteilen und das Gebäude bezüglich seines Energiebedarfs einordnen. Freiwillig können neben dem Bandtacho noch die CO2-Emissionen pro Jahr und Quadratmeter angegeben werden. Weitere Informationen auf dieser Seite sind die Gegenüberstellungen von Ist- und Anforderungswerten zum Primärenergiebedarf und der energetischen Qualität der Gebäudehülle. Danach wird der Endenergiebedarf des Gebäudes angegeben.

2 Angaben auf der ersten Seite

Seite 2 Bedarfsausweis

Bandtacho

CO2Emissionen Endenergie bedarf

35

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Siehe CDROM

Abb. 3: Seite 2 des Energieausweises für Wohngebäude – Berechneter Energiebedarf des Gebäudes Erneuerbare Energien

Lüftungs konzept

36

Anzukreuzen sind außerdem Optionen zu erneuerbaren Energien. Zunächst muss angegeben werden, ob die Einsetzbarkeit alternativer Energieversorgungssysteme geprüft wurde, wie es beim Neubau von Gebäuden mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche vorgeschrieben ist; weiterhin, für welche Bereiche diese alternativen Energiesysteme genutzt werden. Schließlich hat der Aussteller noch Angaben zum angewendeten Lüftungskonzept im jeweiligen Gebäude zu machen. Diese Seite schließt mit weiteren Hinweisen, unter anderem dem folgenden, der besondere Beachtung verdient: „Insbesondere ... erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Verbrauch.“ Erläuterungen zu dieser problematischen Thematik finden Sie im Kap. 8.3.

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

2 Siehe CDROM

Abb. 4: Seite 3 des Energieausweises für Wohngebäude – Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes Wenn der Energieausweis auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt wurde, dann werden auf dieser Seite die Ergebnisse zusammengefasst. Wurde der Energieausweis aber nach dem berechneten Energiebedarf erstellt, dann wird diese Seite 3 nicht ausgefüllt. Ein Bandtacho zeigt auch hier mit einem Pfeil, wie der Energieverbrauchskennwert des bewerteten Gebäudes einzuordnen ist. Weiter unten sind wieder Vergleichswerte zum Energiebedarf zur besseren Orientierung in der Skala dargestellt. Direkt unter dem Bandtacho wird festgehalten, ob in dem erfassten Energieverbrauch der Energiebedarf für Warmwasser enthalten ist und ob das Gebäude gekühlt wird, ob es also eine Klimaanlage hat.

Seite 3 Verbrauchs ausweis

Bandtacho

Warmwasser Klimaanlage

37

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Außerdem wird zusätzlich die Grundlage für diesen Energieausweis, die Verbrauchserfassung, zusammengestellt. Die Angaben über zeitliche Bereinigung (d. h. die Berücksichtigung von Leerständen) und Klimafaktoren, mit denen die Verbrauchsdaten im Sinne einer allgemeingültigen Berechnung abgeglichen werden müssen, runden die Angaben über Verbrauchserfassung ab. Am Ende der Seite gibt es wieder wichtige Verbraucherhinweise, z. B.: „Der tatsächlich gemessene Verbrauch … weicht … vom angegebenen Energieverbrauchskennwert ab.“

2.1.1

Erläuterungen im Energieausweis

Siehe CDROM

Abb. 5: Seite 4 des Energieausweises für Wohngebäude - Erläuterungen

38

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

2

Auf Seite 4 werden Erläuterungen zu den vorherigen Seiten gegeben. Diese Erläuterungen sind allgemein gehalten und erklären folgende Fachbegriffe der ersten drei Seiten des Energieausweises: • Energiebedarf • Primärenergiebedarf • Endenergiebedarf • energetische Qualität der Gebäudehülle • Energieverbrauchskennwert Außerdem werden kurze Erläuterungen zu gemischt genutzten Gebäuden gegeben. Leider wirkt Seite 4 des Energieausweises ein bisschen wie das unangenehme Kleingedruckte zu irgendwelchen Geschäftsbedingungen. Davon sollte man sich – auch in diesem Fall – nicht abschrecken lassen. Für den interessierten Verbraucher bieten sich hier wichtige Hinweise zu den trockenen Fachbegriffen. Für die Leser, die sich trotzdem nicht für Kleingedrucktes begeistern können, hier einige Auszüge:

Seite 4 Energieausweis

•

Berechnungs grundlagen

Zu Energiebedarf – Seite 2 „Die angegebenen Werte werden auf der Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten und unter Annahme von standardisierten Rahmenbedingungen … berechnet. So lässt sich die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten und der Wetterlage beurteilen. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.“

•

Primärenergiebedarf – Seite 2 „Der Primärenenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte ‚Vorkette‘ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z. B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien etc.). Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffi-

Gesamtenergie effizienz

39

2 Jährlich benötigte Energiemenge

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

•

„Der Endenergiebedarf gibt die … jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt werden können. Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz.

Vergleichswerte

Die Vergleichswerte für den Energiebedarf sind modellhaft ermittelte Werte und sollen Anhaltspunkte für grobe Vergleiche der Werte dieses Gebäudes mit den Vergleichswerten ermöglichen. Es sind ungefähre Bereiche angegeben, in denen die Werte für die einzelnen Vergleichskategorien liegen. Im Einzelfall können diese Werte auch außerhalb der angegebenen Bereiche liegen.“

Angabe des Wärmeverlusts

•

Berechnungs grundlage

•

40

zienz und eine die Ressourcen und die Umwelt schonende Energienutzung.“ Endenergiebedarf – Seite 2

Energetische Qualität der Gebäudehülle – Seite 2 „Angegeben ist der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust … Er ist ein Maß für die durchschnittliche energetische Qualität aller wärmeübertragenden Umfassungsflächen (Außenwände, Decken, Fenster etc.) eines Gebäudes. Kleine Werte signalisieren einen guten baulichen Wärmeschutz.“ Energieverbrauchskennwert – Seite 3 „Der ausgewiesene Energieverbrauchskennwert wird für das Gebäude auf der Basis der Abrechnung von Heiz- und ggf. Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung … ermittelt. Dabei werden die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes und nicht der einzelnen Wohn- oder Nutzeinheiten zugrunde

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

2

gelegt. Über Klimafaktoren wird der erfasste Energieverbrauch … auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So führen beispielsweise hohe Verbräuche in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechten Beurteilung des Gebäudes. Der Energieverbrauchskennwert gibt Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes und seiner Heizungsanlage. Kleine Werte signalisieren einen geringen Verbrauch. Ein Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Verbrauch ist jedoch nicht möglich; insbesondere können die Verbrauchsdaten einzelner Wohneinheiten stark differieren, weil sie von deren Lage im Gebäude, von der jeweiligen Nutzung und vom individuellen Verhalten abhängen.“ •

Gemischt genutzte Gebäude „Für Energieausweise bei gemischt genutzten Gebäuden enthält die Energieeinsparverordnung besondere Vorgaben. Danach sind – je nach Fallgestaltung – entweder ein gemeinsamer Energieausweis für alle Nutzungen oder zwei getrennte Energieausweise für Wohnungen und die übrigen Nutzungen auszustellen; dies ist auf Seite 1 der Ausweise erkennbar (ggf. Angabe ‚Gebäudeteil‘).“

2.1.2

Gemeinsame oder getrennte Ausweise

Modernisierungsempfehlungen

In der Energieeinsparverordnung wird zusätzlich zu jedem Energieausweis gefordert: So steht es im Energieausweis: „Sind Maßnahmen für kostengünstige Verbesserungen der energeti schen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) möglich, hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer anlässlich der Aus stellung eines Energieausweises entsprechende, begleitende Empfeh lungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen auszustellen (Modernisierungsempfehlungen).“

41

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Siehe CDROM

Abb. 12: Modernisierungsempfehlungen zum Energieausweis Die Empfehlungen bilden dann den Anhang zu einem Energieausweis: So steht es im Energieausweis: „Diese Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung.“ Kein Ersatz für Energie beratung

42

Die Erwartungen an diese Tipps sollten folglich nicht zu hoch gesteckt werden. Die Bundesregierung wollte zumindest kleine Anregungen zu energiesparenden Maßnahmen im Energieausweis verankern, ohne die Kosten hierfür zu sehr in die Höhe zu treiben. Die ernsthaft interessierten Immobilienbesitzer kommen nicht umhin, sich von geeigneten Fachleuten eingehend und ganz individuell

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

beraten zu lassen. Erste Anregungen zur energetischen Sanierung finden Sie in diesem Ratgeber in Kap. 9 ab Seite 151. Das Muster für die Modernisierungsempfehlungen gilt für alle Energieausweise, ganz gleich ob sie für Wohn- oder Nichtwohngebäude bzw. ob sie als Verbrauchs- oder Bedarfsausweise ausgestellt wurden. Die „Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung“ werden gemäß dem Muster in Tabellenform gegeben. Hierzu werden • in einer Spalte Bau- und Anlagenteile aufgeführt und • in der anderen die jeweilig zugehörigen Maßnahmebeschreibungen aufgelistet. Als freiwillige Angaben könnten die Modernisierungsempfehlungen zu den erwähnten Themen gemäß Vorlage in verschiedenen Modernisierungsvarianten nach folgenden Kriterien und jeweiligem Einsparpotenzial beleuchtet werden: • Primärenergiebedarf • Endenergiebedarf • CO2-Emissionen Abschließend werden die Modernisierungsempfehlungen vom Aussteller ebenfalls unterschrieben.

2

Empfehlungen in tabellarischer Form

2.2 Der Energieausweis für Nichtwohngebäude Bei neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden werden die Anforderungen in der EnEV über den Jahresenergiebedarf festgelegt, genauso wie bei Wohngebäuden. Zu diesem Bedarf an Energie für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung werden bei Nichtwohngebäuden jedoch zusätzlich die Energieanteile für die eingebaute Beleuchtung erfasst. Über ein Referenzgebäude, das dem tatsächlichen Gebäude in Größe, Geometrie und Nutzung entspricht, werden die Anforderungen definiert. Diese Berechnungsart wurde deshalb gewählt, weil der Energiebedarf in Nichtwohngebäuden durch die unterschiedlichsten Nutzungen sehr weit auseinandergeht und dennoch eine allgemeingültige Berechnungsmethode gefunden werden musste.

Anforderungen über Referenz gebäude

43

2 Aushang des Ausweises

Verbrauchs oder Bedarfs ausweis

Zusätzliche Rahmen bedingungen

Muster für Aushänge

Seite 1

44

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Ab 1. Juli 2009 (ein Jahr später als bei Wohngebäuden) besteht die Verpflichtung für den Eigentümer, eventuellen Miet- oder Kaufinteressenten die Energieausweise auch für Nichtwohngebäude zugänglich zu machen, wenn diese danach fragen. In öffentlichen Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr muss ab diesem Zeitpunkt sogar ein gut sichtbarer Aushang angebracht werden, der die Energieeffizienz des Gebäudes aufzeigt. Die Energieausweise für Nichtwohngebäude können, genauso wie bei Wohngebäuden, nach dem berechneten Energiebedarf oder nach dem gemessenen Energieverbrauch erstellt werden. Welcher Energieausweis für ein Nichtwohngebäude ausgestellt werden muss bzw. ob Sie eine Wahlmöglichkeit haben, lesen Sie in Kap. 1.2. Das Energieausweis-Muster für Nichtwohngebäude unterscheidet sich auf den ersten Blick nur geringfügig von der Vorlage für Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden ist der Energieausweis um die Bereiche ergänzt, in denen die zusätzlich beurteilten Rahmenbedingungen eingetragen werden müssen. Zusätzlich zum Energieausweis gibt es bei Nichtwohngebäuden noch Muster, wie die Aushänge aussehen müssen, die bei öffentlichen Gebäuden mit mehr als 1.000 qm Nettogrundfläche und großem Publikumsverkehr gut sichtbar angebracht werden müssen. Auf Seite 1 des Energieausweises für Nichtwohngebäude wird ebenso wie auf Seite 1 des Energieausweises für Wohngebäude zunächst die Gültigkeitsdauer ausgewiesen, das betroffene Gebäude mit einigen Rahmendaten vorgestellt und der Anlass für die Ausstellung des Dokuments angegeben. Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes und zur Verwendung des Energieausweises, sowie die Identifikation des Ausstellers und seine Unterschrift beenden die erste Seite.

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Siehe CDROM

Abb. 6: Seite 1 des Energieausweises für Nichtwohngebäude Die zweite Seite fasst die Ergebnisse bei der Berechnung des Energiebedarfs zusammen. Der Aufbau ist wieder sehr nahe am Energieausweis für Wohngebäude, jedoch ergänzt um die spezifischen Anforderungen, wie sie sich für Nichtwohngebäude ergeben: • So umfasst zum einen der Bandtacho einen Bereich, der von Null bis größer 1.000 kWh/m² a (1.000 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) reicht, während die Skala bei Wohngebäuden bereits mit „größer 400“ endet. Naturgemäß ist der mögliche Energieverbrauch von Nichtwohngebäuden wie beispielsweise Krankenhäusern oder Schwimmbädern ungleich höher als bei Wohngebäuden – deshalb die angepasste Obergrenze des Energiebedarfs.

Seite 2 Bedarfs ausweis

Skala des Bandtachos

45

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Siehe CDROM

Abb. 7: Seite 2 des Energieausweises für Nichtwohngebäude – Berechneter Energiebedarf des Gebäudes Aufteilung des Endenergie bedarfs

46

•

Eine weitere Ergänzung zum Energieausweis für Wohngebäude stellt die Aufteilung des Endenergiebedarfs dar, die einerseits nach Nutz-, End- und Primärenergie, andererseits in die Bereiche Heizung, Warmwasser, eingebaute Beleuchtung, Lüftung sowie Kühlung einschließlich Befeuchtung gegliedert ist. Ein weiterer Unterschied der beiden Seiten 2 besteht darin, dass an der Stelle, wo beim Energieausweis für Wohngebäude die Vergleichswerte für den Energiebedarf angegeben werden, im Energieausweis für Nichtwohngebäude die Gliederung des Gebäudes in seine verschiedenen Zonen mit den Prozentanteilen der Gesamtfläche aufgeführt wird.

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

2 Siehe CDROM

Abb. 8: Seite 3 des Energieausweises für Nichtwohngebäude – Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes Analog zum Energieausweis für Wohngebäude wird auf der Seite drei das Ergebnis ausgegeben, wenn der Energieausweis nach dem erfassten Energieverbrauch des Gebäudes erstellt wurde. Nachdem beim Energieausweis für Nichtwohngebäude die Verbrauchskennwerte für den Heizenergieverbrauch und den Stromverbrauch getrennt erhoben werden müssen, werden diese Angaben auch in zwei verschiedene Bandtachos eingetragen und hier dem häufigsten Wert der jeweiligen Gebäudekategorie gegenübergestellt. Unter den Bandtachos findet man Tabellen, in denen die erfassten Energiemengen für Heizung und Warmwasser von drei aufeinanderfolgenden Jahren und die Faktoren zur Klimabereinigung und die Erfassung des verbrauchten Stroms eingetragen werden. Die vom

Seite 3 Verbrauchs ausweis

47

2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Aussteller zugewiesene Gebäudekategorie schließt die Angaben auf Seite drei ab.

Siehe CDROM

Abb. 9: Seite 4 des Energieausweises für Nichtwohngebäude – Erläuterungen Erläuterungen

48

Im Vergleich zu den Erläuterungen des Energieausweises für Wohngebäude sind die Erläuterungen auf dem Energieausweis für Nichtwohngebäude nur leicht modifiziert. Zunächst erfolgt auch hier wieder sinngemäß der Hinweis, dass der Energiebedarf im Falle eines Bedarfsausweises unter standardisierten Randbedingungen rechnerisch ermittelt wurde und insofern keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Verbrauch zulässt. Die weiteren Hinweise sind teilweise sogar wörtlich deckungsgleich mit denen, die auf den Energieausweisen für Wohngebäude abgedruckt sind.

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Interessant wird es hingegen bei den Hinweisen zum Heiz- und Stromverbrauchskennwert, wo erläutert wird, wie die Vergleichswerte („Häufigster Wert in dieser Gebäudekategorie“) festgelegt wurden:

2 Erläuterungen zu Vergleichs werten

So steht es im Energieausweis „Dazu wurden die Daten von einer großen Anzahl Gebäude untersucht und bewertet. Der Vergleichswert ist dabei der häufigste Wert … aus der statistischen Verteilung. Kleinere Verbrauchswerte als der Ver gleichswert signalisieren eine gute energetische Qualität im Vergleich zum Gebäudebestand dieses Gebäudetyps. Die Vergleichswerte werden durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie bekannt gegeben.“

Das Blatt für den Aushang beginnt mit der Nennung des Datums für die Gültigkeit des Energieausweises. Danach werden folgende Rahmendaten des Gebäudes ausgewiesen: • Hauptnutzung/Gebäudekategorie • Sonderzone(n) • Adresse • Gebäudeteil • Baujahre des Gebäudes, des Wärmeerzeugers und fallweise der Klimaanlage • Nettogrundrisse Auf freiwilliger Basis kann ein Gebäudefoto eingefügt werden. Die Angabe des Primärenergiebedarfs erfolgt auf dem Bandtacho und wird in diesem Fall dem Anforderungswert der EnEV für Neubau und modernisierten Altbau gegenübergestellt. Dadurch wird die Einstufung des Gebäudes im Vergleich zu den heutigen Anforderungen einfach möglich.

Rahmendaten auf Aushang

Primärenergie bedarf: Bandtacho

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2

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

Siehe CDROM

Abb. 10: Energieausweis für Nichtwohngebäude – Aushang Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs Aufteilung des Energiebedarfs

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Für Interessierte zeigt der Aushang dann sogar noch in der Aufteilung des Energiebedarfs, welche Energieanteile für • Kühlung einschließlich Befeuchtung, • Lüftung, • eingebaute Beleuchtung, • Warmwasser und Heizung benötigt werden. Diese Anteile werden jeweils für Nutz-, End- und Primärenergie gesondert ausgewiesen. Am Ende des Aushangs identifiziert sich der Aussteller des Energieausweises und unterschreibt den Aushang.

Wie sieht ein Energieausweis aus und was steht drin?

2 Siehe CDROM

Abb. 11: Energieausweis für Nichtwohngebäude – Aushang Energieausweis auf der Grundlage des Energieverbrauchs Die Nennung der Gültigkeit und der Vorstellung des Gebäudes erfolgt genauso wie beim Aushang auf Grundlage des Energiebedarfs. Bei den weiteren Angaben unterscheiden sich die Aushänge dann etwas voneinander. Beim Energieausweis auf Grundlage des Verbrauchs werden untereinander in zwei Bandtachos der Heizenergieverbrauchskennwert und der Stromverbrauchskennwert jeweils dem häufigsten Wert dieser Gebäudekategorie gegenübergestellt. Nach der Nennung des Ausstellers erfolgt am Ende des Aushangs wieder seine Unterschrift.

51

3

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

3.1 Vorab: Wie Sie Ihr Gebäude schnell selbst einschätzen können Achtung Diese Beurteilung ergibt keinen Energieausweis! Dafür können Sie ganz einfach Ihr Gebäude ohne großen Aufwand selbst energetisch beurtei len!

Wenn Sie überschlägig selbst ermitteln wollen, ob Ihre Immobilie tendenziell eher mehr oder eher weniger Energie verbraucht, dann können Sie dies ganz einfach selbst tun. Sie benötigen dazu nur folgende Angaben: 1. Die abgerechnete Energiemenge eines Jahres, also den Energieverbrauch in Litern Heizöl, beziehungsweise in Kubikmetern Erdgas. Wenn möglich, können Sie auch den Durchschnittsverbrauch über mehrere Jahre ermitteln; dann wird die Berechnung genauer und gleicht unterschiedliche Wetterbedingungen aus – zum Beispiel milde oder besonders harte Winter. Leider können in diesem Rahmen keine anderen Energiearten berücksichtigt werden; die Berechnung würde zu komplex und somit zu kompliziert werden. 2. Wenn mit dieser Energiemenge auch das Warmwasser bereitet wird: die Zahl der Bewohner. 3. Die gesamte Wohnfläche der zu beurteilenden Immobilie. Im ersten Schritt multiplizieren Sie den Jahres-Ölverbrauch in Litern mit dem Faktor 10. Wenn Sie mit Erdgas heizen, dann multiplizieren Sie den Jahres-Gasverbrauch in Kubikmetern mit dem Faktor 10.

Diese Angaben benötigen Sie

Erster Schritt

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3

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

Diese Berechnung ergibt den Zwischenwert. Also: Jahresverbrauch × 10 = Zwischenwert [kWh/a]

Zweiter Schritt

Das kleine „a“ am Ende steht übrigens in allen Formeln für „pro Jahr“ (von lat. „annus“ = Jahr). Wenn die Warmwasserbereitung mit einem anderen Energieträger erledigt wird, dann entfällt der zweite Schritt. Falls mit der JahresEnergiemenge aus Schritt eins aber auch das Warmwasser bereitet wird, dann nehmen Sie die Zahl der Bewohner der Immobilie und multiplizieren Sie diese mit dem Faktor 1000. Dieses Ergebnis ziehen Sie vom ersten Zwischenwert ab: Zwischenwert – Bewohner × 1000 = zweiter Wert [kWh/a]

Dritter Schritt

Im dritten Schritt teilen Sie den zweiten Wert durch die Gesamtwohnfläche, die mit der Jahres-Energiemenge beheizt wird. Sie erhalten somit den Energiekennwert: zweiter Wert : qm Wohnfläche = Energiekennwert [kWh/m² a]

Analyse Ihrer Ermittlung

Aus diesem Energiekennwert können Sie jetzt den Handlungsbedarf für energiesparende Maßnahmen anhand folgender Aufstellung ganz einfach ermitteln: • • • •

Energiekennwert bis 100 kWh/m² a: geringer oder kein Handlungsbedarf Energiekennwert zwischen 100 und 200 kWh/m² a: mittlerer Handlungsbedarf Energiekennwert zwischen 200 und 300 kWh/m² a: großer Handlungsbedarf Energiekennwert über 300 kWh/m² a: sehr dringender Handlungsbedarf

Je kleiner der von Ihnen ermittelte Energiekennwert, desto besser ist also die Energieeffizienz des untersuchten Gebäudes und umso weniger können Sie mit energiesparenden Maßnahmen ausrichten. Im Umkehrschluss gilt aber auch: Je größer der Energiekennwert, desto dringender ist der Handlungsbedarf – und umso umfangreichere Möglichkeiten zur Energieeinsparung sind dann gegeben.

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Vorab: Wie Sie Ihr Gebäude schnell selbst einschätzen können

Bitte beachten Sie, dass es sich bei der erläuterten Methode nur um eine überschlägige Bewertung handelt. Die Ursachen für gegebenenfalls besonders hohe Werte können nur in einer eingehenden Analyse durch Fachleute aufgedeckt werden. Mögliche Gründe könnten in der schlechten wärmetechnischen Qualität des Gebäudes, der Heizungsanlage und ihrer Steuerung oder im Nutzerverhalten liegen. Oft liegt eine Kombination dieser Faktoren vor. Die vorgenannten Formeln finden Sie als kleines Berechnungsprogramm auch auf der beiliegenden CD. Geben Sie bitte Ihre Werte einfach in die weißen Felder ein und das Programm wird für Sie die Berechnung durchführen. Der Programmname auf der CD lautet: energiekennwert.exe.

3 Mögliche Ursachen für schlechte Werte

Siehe CDROM

Abb. 13: Abbildung der Tabelle zum Energiekennwert, die auf der beiliegenden CD enthalten ist. Achtung: Berechnung ersetzt keine professionelle Analyse Der Verfasser garantiert nicht für die Richtigkeit der Ermittlung des Energiekennwerts durch den Leser. Die Tabelle führt keine Plausibili tätskontrolle und Fehlerkorrektur durch. Eine Anleitung zu einer profes sionellen Berechnung kann in diesem Rahmen leider nicht gegeben werden.

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3 Zweite Möglichkeit der Berechnung

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

Eine andere Möglichkeit, die energetische Qualität einer Immobilie selbst einzuschätzen, ergibt sich bei einem Blick auf die Heizkosten in Euro pro m² Wohnfläche und Jahr. Sehr stark vereinfacht kann man sagen, dass • bei Heizkosten von ca. 7,50 € pro m² Wohnfläche und Jahr ein günstiger Wert vorliegt, • bei mehr als 14 € ein extrem hoher Wert, • bei 9 € wäre der Wert durchschnittlich, • bei 10,50 € erhöht.

3.2 Aussteller für den Energieausweis suchen Wer darf einen Energieausweis ausstellen? Zunächst stellt sich die Frage: „Wer darf einen Energieausweis für bestehende Gebäude ausstellen?“ Im Wesentlichen sind als Aussteller für Energieausweise zugelassen: • Architekten, • Fachingenieure, • Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation und • zertifizierte Energieberater. Wenn Sie die genauen Bestimmungen in der EnEV nachlesen möchten, finden Sie sie im § 21. EnEV siehe CDROM

Siehe Internet

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Wie findet man einen zugelassenen Aussteller für Energieausweise? Wenn Sie nicht bereits mit infrage kommenden Fachleuten in Verbindung stehen, wäre das Einholen von Empfehlungen aus dem Bereich der Geschäftspartner oder aus dem Bekanntenkreis sinnvoll. Ansonsten bietet sich beispielsweise das Internet als Recherchemöglichkeit an. Die Architekten-, Ingenieurs- und Handwerkskammern führen Listen, über die man auch nach Postleitzahlen sortiert geeignete Fachleute aus der näheren Umgebung findet. Unter diesen Internetadressen werden Sie fündig: • Bundesarchitektenkammer: http://www.bak.de • Bundesingenieurkammer: http://www.bingk.de

Aussteller für den Energieausweis suchen

3

•

Portal des deutschen Handwerks: http://www.handwerk.de • Zentralverband des Deutschen Handwerks: http://www.zdh.de In diesen Portalen finden Sie die jeweiligen Länderkammern, die entsprechende Listen führen. Weitere Suchmöglichkeiten bieten sich in verschiedenen Internetseiten der Bauwirtschaft, der Verbraucherorganisationen oder unabhängiger Institutionen, wie beispielsweise der Deutschen EnergieAgentur unter http://www.dena.de. Wer keinen Internetanschluss hat, kann per Telefon- oder Branchenbuch einen Energieausweis-Aussteller finden.

Siehe Internet

Muster: Anfrage – Angebot zur Erstellung eines Energieausweises Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Ingenieuerbüro

Siehe CDROM

Baustein, Kalle & Kelle Herrn Dipl.Ing. Frieder Baustein BlattderEnergiesparer 12 35897 Burg Liegenschaft FelsinderBrandungStraße 2, See Ihr Artikel vom 22.09.2007 im RheinMainTagblatt Sehr geehrter Herr Dipl.Ing. Baustein, mit Interesse habe ich Ihren informativen Artikel über die Energieeinsparverord nung 2007 und die Einführung des Energieausweises für Gebäude gelesen. Ich bin Eigentümer eines in der FelsinderBrandungStraße 2, See gelegenen reinen Wohnhauses. Das Anwesen wurde im Jahre 1984 errichtet. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Einheiten, im 1. und 2. Obergeschoss jeweils drei Einheiten. Die Einheiten EG bis 2. OG sind vermietet. Ich selbst bewohne das Dachgeschoss. Lei der gab es infolge der Marktsituation im Jahr 2005 bei beiden EGEinheiten einen Leerstand. Ich bitte Sie um Übersendung eines Angebots für den Energieausweis und um Mitteilung, welche weiteren Daten und Unterlagen Sie von mir benötigen. Mit freundlichen Grüßen

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3

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

Muster: Angebot zur Erstellung eines Energieausweises Ingenieuerbüro Baustein, Kalle & Kelle, BlattderEnergiesparer 12, 35897 Burg Siehe CDROM

Herrn Paule Fischer Anglerstraße 1 23456 Teich Liegenschaft FelsinBrandungStraße 2, See Ihr Schreiben vom 30.09.2007 Sehr geehrter Herr Fischer, vielen Dank für Ihre Anfrage vom 30.09.2007. Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird von unserem Büro erstellt. Der Preis beträgt 70,00 € zzgl. Mehrwertsteuer, somit insgesamt 83,30 €. Gemäß anliegender Bestätigung der Industrie und Handelskammer Weser vom 12.10.1998 verfüge ich über die Qualifikation als Energieberater. Ich bitte Sie um Unterzeichnung des beiliegenden Angebots und um Rücksendung. Nach Eingang des unterzeichneten Vertrags werden Sie innerhalb der nächsten vier Wochen Ihren Gebäudeausweis erhalten. Ich bitte noch um Mitteilung folgender Informationen/Übersendung folgender Unterlagen: • Jahr der Fertigstellung der Immobilie • Baujahr der Heizungsanlage/Zeitpunkt der Durchführung von Modernisierungen an der Heizung • Gesamtwohnfläche sowie Anzahl der Wohneinheiten • Sind Keller und/oder Nebenräume beheizt? Falls ja, in welchem Umfang (qm)? • Bitte übersenden Sie uns die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Abrech nungszeiträume. • Falls es in den Abrechnungszeiträumen Leerstand gegeben haben sollte, teilen Sie uns diesen bitte nach Größe der Leerstandsfläche (qm) sowie Dauer des Leerstandes mit. • Bitte benennen Sie uns für jeden Abrechnungszeitraum die insgesamt ver brauchte Energiemenge (Heizöl, Gas etc.) sowie jeweils bezogen auf den Ab rechnungszeitraum die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Brauchwassertemperatur in °C.

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Verfahren klären

3

• Falls energetisch relevante Modernisierungen vorgenommen wurden, teilen Sie uns diese bitte ebenfalls nach Art und Zeitpunkt der Maßnahme mit (Beispiele: bauliche Maßnahmen an Dach/oberster Geschossdecke, Außenwänden, Fenster, Kellerdecke, Heizungsanlage). • Wurde das Gebäude entsprechend der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 erstellt oder nachträglich dem Stand der Wärmeschutzverordnung angepasst? Sollten Sie Rückfragen haben, stehe ich jederzeit gerne – auch telefonisch – zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen

3.3 Verfahren klären Zunächst ist ganz allgemein zu klären, ob im speziellen Fall eine Wahlmöglichkeit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis besteht. Lassen Sie sich am besten durch Ihren Fachmann dazu beraten. Wenn Sie beispielsweise nur einen Energieausweis erstellen lassen, weil Sie ihn für die Vermietung oder den Verkauf benötigen, dann sollten Sie – wenn möglich – den kostengünstigeren Verbrauchsausweis wählen. Falls Sie aber über energiesparende Maßnahmen an Ihrem Gebäude nachdenken, dann ist es sinnvoller, gleich in einen Bedarfsausweis zu investieren. Mit welchen Kosten Sie jeweils ungefähr zu rechnen haben, lesen Sie unten im Kap. 3.4. Welcher Energieausweis ausgestellt werden muss bzw. ob Sie eine Wahlmöglichkeit haben, lesen Sie im Kap. 1.2.4. Wenn ein Bedarfsausweis ausgestellt werden soll, dann gilt es zu klären, wie detailgetreu die Aufnahme des bestehenden Gebäudes erfolgen soll bzw. ob eine vereinfachte Aufnahme der Gebäudedaten durch vereinfachte Aufmaße und bestimmte zulässige Pauschalierungen durchgeführt werden soll. Naturgemäß leidet die Exaktheit der Berechnung, wenn im Ansatz Pauschalierungen angenommen werden. Voraussichtlich ergibt sich nach der überschlägigen Methode dann im Energieausweis ein schlechterer Wert für die Immobilie. Insofern ist denkbar, dass sich durch Sparsamkeit bei der Beauftragung des Energieausweises Nachteile bei Verkauf oder Vermietung ergeben.

Bedarfs oder Verbrauchs ausweis?

Gebäude aufnahme oder Pauschalierung

Pauschalierung: oft schlechtere Werte

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3 Bereitstellung der Daten

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

Ein weiterer Aspekt, der im Vorfeld der Erstellung eines Energieausweises zu klären ist, ist die Erhebung der Daten, die als Grundlage für den Energieausweis bereitgestellt werden müssen. Insbesondere muss geklärt werden, wer die nötigen Daten bereitstellt – der Eigentümer des Gebäudes oder der Aussteller des Energieausweises.

3.4 Vertrag schließen Angebote erstellen lassen

Unterschiedli cher Aufwand

Das kostet ein Energieausweis

Auftrags erteilung

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Wenn die Rahmenbedingungen und Grundlagen für die Ausstellung des Energieausweises feststehen, kann der Aussteller die Leistung kalkulieren und Ihnen ein Angebot machen. Die Preise hierfür sind frei verhandelbar. Es gibt keine behördlichen Vorgaben oder Gebühren zu beachten. Insofern lohnt es sich unter Umständen, mehrere Angebote einzuholen. Beachten Sie bitte, dass Sie vergleichbare Angebote von gleich qualifizierten Ausstellern bekommen. Sonst vergleichen Sie „Äpfel mit Birnen“. Der Aufwand für die Ausstellung eines Energieausweises ganz allgemein kann sehr unterschiedlich sein. Für einen Energieausweis auf Grundlage des gemessenen Verbrauchs ist der Arbeitseinsatz niedriger, für einen Bedarfsausweis höher. Wenn dann noch ohne Pauschalierungen gearbeitet werden muss, steigt der Aufwand weiter. Die Kosten für einen Energieausweis hängen in starkem Maße davon ab, welche Unterlagen dem Aussteller zur Verfügung gestellt werden bzw. ob er die Unterlagen selbst beschaffen oder gar selbst nach aufwendigem Aufmaß erstellen muss. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat in ihrem Feldversuch im Jahr 2004 ermittelt, dass die Kosten für einen bedarfsorientierten Energieausweis in 65 % der Fälle bei unter 300 € lagen. In diesem Zusammenhang wurde aber auch eingeräumt: „Allerdings können die Preise – je nach Gebäude, Verfügbarkeit von Unterlagen und Aufwand – variieren.“ Andere Quellen schätzen die durchschnittlichen Preise für Bedarfsausweise auf 500 Euro, wohingegen Verbrauchsausweise nicht teurer als 50 bis 100 Euro sein sollten, wenn der Eigentümer die Daten selbst erhebt. Die Auftragserteilung kann mündlich geschehen, eine schriftliche Beauftragung ist jedoch aus verschiedenen Gründen vorzuziehen.

Vertrag schließen

3

Fassen Sie die Rahmenbedingungen kurz zusammen. Erwähnen Sie auch, wenn Sie mehrere Ausfertigungen benötigen, beispielsweise zur Weitergabe an die Hausverwaltung oder einen Makler. Tipp: Farbigen Energieausweis erstellen lassen Wenn Sie den Energieausweis als farbiges Exemplar erhalten möchten, dann sollten Sie dies im Auftrag festhalten. Aus Kostengründen sind farbige Ausdrucke nicht vorgeschrieben. Bei Ausdruck in SchwarzWeiß erscheinen die farbigen Skalen des Bandtachos aber naturgemäß nur in verschiedenen Grauabstufungen. Denkbar wäre beispielsweise, sich ein Hauptexemplar als Farbausdruck und weitere Kopien in SchwarzWeiß geben zu lassen, wobei Sie berechtigt sind, weitere Kopien auch selbst anzufertigen.

Muster: Vertrag über die Erstellung eines Energieausweises Vertrag über die Erstellung eines Energieausweises zwischen

Siehe CDROM

Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich  Auftraggeber  und Energieberater Hofmann, Energiestraße 1, 23456 Teich  Auftragnehmer  I. Der Auftragnehmer verpflichtet sich, für das Wohngebäude ________________________________________________________________ (Straße, PLZ, Ort) einen
verbrauchsorientierten Energieausweis
bedarfsorientierten Energieausweis zu erstellen.

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3

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis II. Für die Erstellung des Energieausweises wird ein Pauschalhonorar in Höhe von _________________ € zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. In die sem Pauschalhonorar sind Portokosten, Telefonkosten, Fahrt und Reisekosten enthalten. III. Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Auftragnehmer folgende Unterla gen/Informationen zur Verfügung zu stellen: • Standort des Gebäudes____________________________________________ • Informationen über das Gebäude − Einfamilienhaus − Mehrfamilienhaus − Doppelhaushälfte − Reihenhaus − Reihenmittelhaus − Reihenendhaus • Wohnfläche des Gebäudes insgesamt _______________ • Baujahr _________________ • Leerstand in den letzten drei Jahren, bezogen auf Dauer des Leerstandes, Anzahl der Einheiten, Größe der Wohnfläche _________________________________ ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ • Anzahl der Wohneinheiten ____________________ • Baujahr Anlagentechnik, insbesondere Heizung und Klimaanlage ______________________________________________________________ • Übersendung der Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre • Ist eine Kühl/Klimaanlage vorhanden? _________________ • ggf. Angabe von Fabrikat, Baujahr, Zeitpunkt des Einbaus der Kühl/Klimaanlage ______________________________________________________________ Ergänzende Angaben zum bedarfsorientierten Energieausweis • Baujahr der Anlagentechnik, insbesondere Heizung/Kühlung _________________ • Angaben zu den verwendeten Materialien _____________________________ ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ • Wandstärke _______________________________________________________ • Wärmedämmung ___________________________________________________ • Dachaufbau, insbesondere Wärmedämmung ___________________________

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Daten erheben

3

• Fenster und Fenstertüren − Isolierglas − Verbundfenster − Wärmeschutzisolierglas − Angabe des UWertes, sofern bekannt _________________________________ • Art der Beheizung (Öl, Gas, Fernwärme etc.) ____________________________ ______________________________________________________________ Weitere Angaben zu den verwendeten Baumaterialien ____________________ ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ ______________________________________________________________

3.5 Daten erheben Je nachdem, welcher Energieausweis ausgestellt werden soll, geht es jetzt daran, die Daten zu sammeln, die für die Berechnungen benötigt werden.

3.5.1

Daten für einen Verbrauchsausweis

Für einen Verbrauchsausweis eines Wohngebäudes sind das: • Standort des Gebäudes • Baujahr – des Gebäudes – der Anlagentechnik • Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude • Wohnfläche des gesamten Gebäudes • Leerstand im Abrechungszeitraum in Prozent • Energieverbrauch dreier aufeinanderfolgender Abrechnungsperioden (jeweils der Verbrauch ganzer Jahre) • Angaben zum Energieträger (z. B. Brennstoff oder Fernwärme) • Anteil des Energieverbrauchs für Warmwasserbereitung, wenn bekannt • Angabe, ob im Energieverbrauch auch die Warmwasserbereitung erfasst ist • Angabe, ob das Gebäude gekühlt wird

Notwendige Angaben

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3

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

Achtung: Datensammlung erfordert Geschick Die Ermittlung des Gesamtverbrauchs, die für drei aufeinanderfolgende Abrechnungsperioden lückenlos erfolgen muss, erfordert fallweise eini ges Geschick. Wenn man bedenkt, dass möglicherweise Mieter mit Eta genheizungen eigene Lieferverträge mit unterschiedlichen Gasversor gern geschlossen haben und im Lauf von drei Jahren verschiedene Mie terwechsel stattgefunden haben, dann könnte es schwierig werden, verlässliche Daten zu sammeln. Nichtwohn gebäude

Fragebogen

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Bei Nichtwohngebäuden kommen weitere Angaben zum Stromverbrauch beispielsweise für • Lüftung, • Klimatisierung und • eingebaute Beleuchtung hinzu, die aufgenommen werden müssen. Über solche Fragebögen wie den auf der folgenden Seite können – für alle Beteiligten – die Daten für einen Verbrauchsausweis sehr einfach vollständig zusammengetragen werden. Die Bearbeitung wird komfortabel unterstützt – einerseits für die Sammlung der Daten, andererseits für den Aussteller des Energieausweises.

Daten erheben

3 Siehe CDROM

Abb. 14: Fragebogen zur Datenerhebung für Verbrauchsausweise

65

3

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

3.5.2 Notwendige Angaben

Daten für einen Bedarfsausweis

Für einen Bedarfsausweis ist eine exakte Kenntnis des zu beurteilenden Gebäudes nötig. Eine vollständige Aufstellung der benötigten Daten sprengt den Rahmen dieses Buches. In Gruppen zusammengefasst werden folgende Grundlagen benötigt: • aktuelle Bestandspläne zum Gebäude • aktuelle Bestandspläne zur Anlagentechnik bzw. detaillierte Angaben hierzu • umfangreiche Angaben zur Qualität aller Bauteile, z. B. Wände, Fenster etc. • verschiedene Schlüsselzahlen Achtung: Aufwand für Datenerhebung unterschiedlich Der Aufwand für die Datenerhebung bei Bedarfsausweisen kann sehr unterschiedlich sein. Für eine realistische Erfassung ist häufig detekti visches Geschick nötig.

Recherche möglichkeiten

Wenn aktuelle Bestandspläne und eine Baubeschreibung vorliegen, wird auf diese zurückgegriffen. Unter Umständen gibt es noch Abrechnungen der beauftragten Firmen, die Aufschlüsse über die verwendeten Materialien zulassen. Notfalls besteht die Möglichkeit, in alten Bauvorschriften zu recherchieren, die zur Bauzeit des Gebäudes Gültigkeit hatten. Vorausgesetzt, dass diese auch eingehalten wurden, kommt man den tatsächlichen Werten schon sehr nahe. Tipp: Fragen Sie bei der (Bau)Genehmigungsbehörde nach Eine Anfrage bei der (Bau)Genehmigungsbehörde kann lohnen. Häufig finden sich in den dortigen Archiven alte Baugenehmigungen, aus de nen man Pläne kopieren kann.

Aufwendig: Bestands aufnahme

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Falls sich jedoch keine aktuellen Unterlagen finden lassen, besteht die Möglichkeit, eine exakte Bestandsaufnahme durchzuführen. Der Aufwand hierfür kann fallweise beträchtlich sein. Für den Fall, dass Umbauarbeiten oder Sanierungen anstehen, ist eine solche Bestandsaufnahme sowieso nötig. Diese kann dann parallel auch für die Ausstellung des Energieausweises verwendet werden.

Berechnungen durchführen lassen

Wenn aber der Aufwand für die Aufnahme des Bestands zu groß würde, besteht nach der Verordnung in verschiedenen Fällen die Möglichkeit, Pauschalierungen und Abschätzungen zu verwenden. Die Daten, die für die Ausstellung eines Verbrauchs- oder auch eines Bedarfsausweises benötigt werden, können vom Aussteller oder auch vom Eigentümer selbst beschafft werden. Wenn allerdings begründeter Zweifel an der Richtigkeit der vom Eigentümer gesammelten Daten besteht, dann darf der Aussteller seinen Berechnungen diese nicht zugrundelegen. Der Versuch, sich einen verbesserten Energieausweis durch beschönigte Grundlagen zu erschleichen, soll so verhindert oder zumindest erschwert werden. Nachdem es manchmal nicht möglich wäre, ohne zerstörende Maßnahmen die energetische Qualität von Bauteilen zu beurteilen, wurden von der dena (Deutsche Energie-Agentur) typische U-Werte zusammengestellt und veröffentlicht, die bei üblichen Bauweisen in den verschiedenen Zeitaltern anzutreffen sind. So ist es möglich, bei Kenntnis der Bauzeit des Gebäudes, den tatsächlichen bauphysikalischen Werten der Bauteile schon ziemlich nahe zu kommen, ohne am Bauwerk Schaden anzurichten.

3 Pauschalierung ist möglich Wenn die Daten nicht korrekt sind …

Orientierung an typischen UWerten

3.6 Berechnungen durchführen lassen Wenn die Daten vollständig und korrekt erhoben wurden, werden vom Aussteller des Energieausweises die Berechnungen durchgeführt. Üblicherweise wird das mittels Software geschehen, die auf diese Anforderungen hin speziell ausgerichtet ist. Eine Berechnung mit „Papier, Bleistift und Taschenrechner“ wäre theoretisch denkbar, ist allerdings nicht effektiv und voraussichtlich fehlerhafter als die Computerlösung, weil in den Berechnungen sehr viele Alternativen berücksichtigt werden müssen. Nachdem die Energieausweise den Mustern der Verordnung entsprechend ausgegeben werden müssen, bietet sich die Bearbeitung am PC als zeitgemäße Lösung an. Wenn am Gebäude kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz möglich sind, hat der Aussteller des Energieausweises den Eigentümer darauf hinzuweisen, indem er diese kurz in den Modernisierungsempfehlungen zusammenfasst und sie dem

Berechnung per Software

Moderni sierungs empfehlungen

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3 Aushang

So kommen Sie Schritt für Schritt zum Energieausweis

Energieausweis beifügt. Für den bei Bestandsgebäuden wohl seltenen Fall, dass keine Modernisierungsempfehlungen möglich sind, muss der Aussteller den Eigentümer im Rahmen der Ausstellung des Energieausweises auf diesen Umstand hinweisen. Im Falle eines öffentlichen Gebäudes mit umfangreichem Publikumsverkehr wird der Aussteller des Energieausweises noch den Aushang beifügen, wie er gemäß Mustervorlage benötigt wird.

3.7 Energieausweis aushändigen lassen Der Energieausweis, der – wie dargestellt – zusammen mit den Erläuterungen aus vier Seiten besteht, wird vom Aussteller auf Seite eins wie vorgegeben unterschrieben und ggf. zusammen mit den Modernisierungsempfehlungen und dem Aushang dem Eigentümer übergeben. Diese Übergabe kann auch per Post erfolgen. Vom Ausstellungsdatum gilt der Energieausweis dann für die nächsten zehn Jahre, es sei denn, es bestehen Verpflichtungen, einen neuen Energieausweis im Zuge von Erweiterungen oder größeren Änderungen am Gebäude anfertigen zu lassen.

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4

Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

4.1 Kein Anspruch des Mieters auf Energieausweis Nach § 16 II EnEV ist der Energieausweis „bei der Vermietung“ zugänglich zu machen. Sinnvollerweise kann dies nur bedeuten, dass der Energieausweis vor Vertragsabschluss vorzulegen ist (Beyer, NZM 2007, 1 ff.). Die Verpflichtung des Vermieters gilt damit grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat auf bestehende Vertragsverhältnisse (Bestandsmietverhältnisse) keinen Einfluss. Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen wird der Mieter deshalb grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstellung oder Vorlage eines Energieausweises haben. Der Energieausweis ist aber gemäß § 17 VI EnEV auf eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren beschränkt. Deshalb muss der Vermieter dann, wenn nach Ablauf der Gültigkeitsdauer wiederum eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Aus § 17 VI EnEV wird daher zu folgern sein, dass der Mieter nach Ablauf dieser Frist die Vorlage des aktualisierten Energieausweises verlangen kann (Sternel, NZM 2006, 495 ff.). Ob die Rechtsprechung dem Mieter auch zuvor bei bestehendem Mietverhältnis einen Anspruch auf Zugänglichmachung des Energieausweises zubilligt, bleibt abzuwarten. Der Wortlaut der Vorschrift, wonach der Energieausweis bei der Vermietung zugänglich zu machen ist, spricht jedenfalls eindeutig dafür, dass damit nur die Eingehung des Vertragsverhältnisses, also die Neuvermietung gemeint ist. Der Energieausweis dient der Information des Mieters über die energetische Qualität des Gebäudes. Relevante Faktoren sind hier insbesondere Heizungsanlage, Dach, Fenster, Türen sowie die Gebäudeaußenhaut. Im Rahmen bestehender Mietverhältnisse ist

EnEV siehe CDROM

Energieausweis zehn Jahre gültig

Information des Mieters

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4

Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

grundsätzlich kein Handeln des Vermieters veranlasst. Der Vermieter muss der Bitte um Vorlage eines Energieausweises also nicht nachkommen. Will der Vermieter trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung dennoch der Bitte des Mieters entsprechen, etwa weil er ein angenehmes Mietverhältnis nicht trüben will, so sollte unbedingt klargestellt werden, dass die Vorlage lediglich Informationscharakter hat.

Muster: Freiwillige Information bei bestehendem Mietverhältnis Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Siehe CDROM

Susi Nixe Flossenstraße 1 67890 See Mietobjekt FelsinderBrandungStraße 2 Sehr geehrte Frau Nixe, sicherlich haben Sie in jüngster Vergangenheit den Medien entnommen, dass die Energieeinsparverordnung 2007 in Kraft getreten ist. Danach ergibt sich für Gebäu deeigentümer im Falle der Neuvermietung die Verpflichtung, einen Energieausweis zugänglich zu machen. In Erfüllung dieser Verpflichtung habe ich zwischenzeitlich für mein Gebäude einen sogenannten verbrauchsorientierten Energieausweis vom Ingenieurbüro Dachstuhl, Häuslebauer Straße 12, 23456 Teich erstellen lassen. Nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung bin ich grundsätzlich nur verpflichtet, den Energieausweis bei Neuvermietungen vorzulegen. Sollten Sie jedoch Interesse daran haben, so möchte ich Ihnen die Möglichkeit einräumen, den Energieausweis in meinen Büroräumen, Netzstraße 27, 23456 Teich nach vorheriger Terminvereinbarung einzusehen. Bitte setzen Sie sich dazu ggf. innerhalb der nächsten zwei Wochen mit meinem Büro in Verbindung. Ich möchte hiermit interessierten Mietern die Möglichkeit einräumen, von dem neu erstellten Energieausweis Kenntnis zu nehmen. Gleichzeitig weise ich darauf hin, dass diese, von mir freiwillig gewählte Möglichkeit keinerlei Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat. Der Energieausweis wird nicht zum Bestandteil Ihres Mietvertrags, die Gewährung der Einsichtnahme in den Ausweis dient ledig lich Ihrer Information. Mit freundlichen Grüßen

70

Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen

4

4.2 Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen § 554 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Modernisierungen durchzuführen, wenn damit eine Verbesserung der Mietsache, die Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaffung neuen Wohnraums verbunden ist. Diese muss der Mieter nach § 554 II S. 1 BGB dulden. Unter der weiteren Voraussetzung, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 I BGB).

Vermieter darf modernisieren

Mieterhöhung

Beispiele für Modernisierungen allgemein • Anbau eines Balkons als Wohnwertverbesserung • Erstmaliger Einbau eines Badezimmers • Einbau eines Fahrstuhls Beispiele für Modernisierungen zur Energieeinsparung • Einbau von Fenstern mit erheblich besserer Wärmedämmung • Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit moderner Nieder brennwerttechnik und daraus folgender Energieeinsparung • Wärmedämmung einer Fassade, die zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt

Die eben genannten Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen, sind Maßnahmen, die gem. § 20 I EnEV als „Modernisierungsempfehlungen“ in den Energieausweis aufzunehmen sind. Es handelt sich um Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (§ 20 I EnEV). Ein Anspruch des Mieters auf Durchführung dieser Maßnahmen besteht aber nicht. Der Vermieter hat die Mietsache gem. § 535 I S. 2 BGB nur im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er ist deshalb ggf. zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Er ist

Empfehlungen im Energie ausweis

Keine Ver pflichtung zu modernisieren

71

4

Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

aber nicht verpflichtet, Maßnahmen durchzuführen, die über den vertragsgemäßen Zustand hinausgehen. Eine Verpflichtung zur Modernisierung nach § 554 BGB besteht deshalb grundsätzlich nicht.

4.2.1

EnEV siehe CDROM Mieterhöhung

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Dürfen Sie die Miete bei unbedingten Nachrüstverpflichtungen erhöhen?

Die EnEV 2007 sieht in § 10 EnEV sog. unbedingte oder zwingende Nachrüstverpflichtung vor. Als Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, veraltete Heizkessel nach bestimmten Fristen stillzulegen bzw. die Dämmung von Warmwasserleitungen zu veranlassen (mehr dazu finden Sie in Kap. 9.1). Nachdem es sich dabei um eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters handelt, muss der Mieter diese Maßnahmen dulden. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB im Falle der Erfüllung einer unbedingten Nachrüstverpflichtung richtet sich danach, ob der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat. Denn gem. § 559 I 4. Alternative BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Im Beispiel ist die Heizungsanlage nach § 10 EnEV zwingend zu erneuern. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Vermieters. Er hat diese im Sinne des § 559 I 4. Alternative BGB nicht zu vertreten (Schmidt-Futterer, § 559 BGB Rn. 107). Deshalb dürfte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich sein. Wenn nach Abschluss des Mietvertrags eine nachträgliche Nachbesserungspflicht (gem. § 10 EnEV) gesetzlich normiert wird, liegt darin wahrscheinlich eine Modernisierung, zumindest aber eine bauliche Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Börstinghaus, NZM 2005, 566). Eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ist daher grundsätzlich möglich. Im Beispielsfall wird der Austausch der Heizung gleichzeitig eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken, sodass auch § 559 I 3. Alternative BGB einschlägig ist. Der Vermieter kann deshalb grundsätzlich die jährliche Miete

Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen

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um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 I BGB). Liegt gleichzeitig aber ein „Instandhaltungsstau“ vor, so führt dies dazu, dass der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat. In diesem Falle wiederum scheidet eine Mieterhöhung nach § 559 BGB aus. Nach gefestigter Rechtsprechung sind die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme immer um die fiktiven Kosten bereits fälliger Instandsetzungsmaßnahmen zu kürzen. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist lediglich aus dem verbleibenden Restbetrag zu errechnen. Beispiel für Mieterhöhung nach Modernisierung Die Außenfassade eines Anwesens ist schadhaft. Nach dem Kosten voranschlag eines Fachbetriebs betragen die Reparaturkosten € 25.000,–. Der Vermieter entschließt sich, eine moderne und ener giesparende Wärmedämmung anzubringen. Die Kosten hierfür belau fen sich auf € 40.000,–. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB errechnet sich wie folgt: Kosten der Wärmedämmung insgesamt € 40.000,– abzgl. fiktiver Instandsetzungskosten – € 25.000,– verbleiben € 15.000,– hiervon 11 % jährlich = EUR 1650,– zu verteilen auf alle Wohnein heiten pro Monat Die sog. fiktiven Instandsetzungskosten sind immer in Abzug zu brin gen. Andernfalls könnte der Vermieter einen sog. Instandhaltungsstau entstehen lassen. Beispiel: Instandsetzung oder Modernisierung? Die Fenster in einem Mietshaus sind erneuerungsbedürftig. Der Ver mieter ersetzt diese dennoch nicht und entschließt sich erst, als die Fenster völlig undicht sind, neue, isolierverglaste und schallgedämmte Fenster einzubauen. Hier liegt keine Modernisierungs, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme vor. Es entstehen keine umlagefähigen Kosten, die zu einer Mieterhöhung führen könnten. Andernfalls könn te der Vermieter sich durch eine spätere Modernisierung denjenigen Kosten entziehen, die er aufgrund seiner Erhaltungspflicht der Miet sache bereits zuvor hätte aufbringen müssen. Deshalb hat immer eine Kürzung um die sog. fiktiven Instandsetzungskosten zu erfolgen.

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Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

4.2.2 Worauf muss man achten?

Der Vermieter muss die Maßnahme in Textform ankündigen, d. h. die Ankündigung muss schriftlich erfolgen, die Person des Erklärenden angeben und den Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise (z. B. durch Unterschrift) erkennbar machen (§ 126b BGB). Maßgeblich für Vermieter ist in diesem Zusammenhang, dass die eigenhändige Unterschrift nicht notwendig ist – eine einfache Grußformel, der maschinenschriftliche Name des Vermieters am Ende der Mitteilung oder die Information, dass die Erklärung maschinell erstellt wurde und deshalb nicht unterschrieben ist, genügen vollkommen.

4.2.3 Bedingte Anforderungen

Informieren Sie in Textform

Kündigen Sie die Maßnahme an

Nimmt der Vermieter Änderungen an Außenbauteilen seines Gebäudes, insbesondere an den Außenwänden, Fenstern und Dächern vor, so ist er nach § 9 EnEV zur Durchführung von weiteren energiesparenden Maßnahmen verpflichtet (vgl. Kap. 9.2). Es handelt sich dabei um „bedingte Anforderungen“ nach § 9 EnEV. Die bedingten Anforderungen sind nur dann zu erfüllen, wenn Änderungen an den oben genannten Gebäudeteilen vorgenommen werden. Danach ist zu unterscheiden, ob die vom Vermieter durchgeführte Maßnahme ihren Ursprung in der Instandsetzung der Mietsache oder in freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen hat: Instandsetzungs oder Instandhaltungsmaßnahmen

Duldungspflicht des Mieters

Die Duldungspflicht des Mieters für reine Erhaltungsmaßnahmen ergibt sich aus § 554 I BGB. Danach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Beispiel für Instandhaltungsmaßnahmen Die Außenfassade ist feucht. Der Putz bröckelt herab. Die Außenfas sade ist zu erneuern.

Es handelt sich dabei um eine Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache. Das Gesetz sieht eine Ankündigung zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht vor. Die förmliche An-

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Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen

kündigung nach § 554 II und III BGB ist nur erforderlich, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt. Nach gefestigter Rechtsprechung muss der Vermieter den Mieter gleichwohl im Falle größerer Instandsetzungsmaßnahmen über Art, Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahme informieren. Die Einhaltung einer Ankündigungsfrist von drei Monaten wie bei Modernisierungen gem. § 554 III S. 1 BGB ist im Falle der Erhaltungsmaßnahme aber nicht erforderlich. Die Einzelheiten richten sich nach dem konkreten Fall, insbesondere nach Art, Umfang und Dauer der Maßnahme. Wird die Maßnahme beispielsweise außerhalb der Wohnung des Mieters durchgeführt, so sind die Anforderungen weniger streng, als wenn die Maßnahme in der Wohnung des Mieters stattfindet. Außerdem: Je dringender die Maßnahme, desto kürzer ist die Ankündigungsfrist. Bei Notmaßnahmen kann der Vermieter seine Ansprüche auf Duldung und Zutritt zur Wohnung ggf. auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. Im oben genannten Beispielsfall handelt es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme. Die Arbeiten an der Außenfassade werden erforderlich, weil diese schadhaft ist. Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache können jedoch weder ganz noch teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter kommt mit den Instandsetzungsarbeiten lediglich seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach. Eine Umlagefähigkeit ist hierfür nicht vorgesehen. Im Beispielsfall hat der Vermieter aufgrund der Reparaturbedürftigkeit der Außenfassade Änderungen an der Außenwand des Gebäudes im Sinne von § 9 EnEV vorgenommen. Deshalb hat er gleichzeitig die bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV zu erfüllen. Dadurch wird die (ursprüngliche) bauliche Maßnahme jedoch nicht zur Modernisierungsmaßnahme, sondern bleibt eine Erhaltungsmaßnahme. In diesem Fall kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er die Maßnahme nicht zu vertreten habe (§ 559 I 4. Alternative BGB). Nachdem die Änderung an der Außenfassade ihren Ursprung in der Reparaturbedürftigkeit hat, bleibt die Maßnahme insgesamt eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Aufspaltung der Erhaltungsmaßnahme in einen zur Mieterhöhung führenden Teil (Energieeinsparung) und einen nicht umlegbaren Kostenanteil (Er-

4 Informations pflicht des Vermieters

Keine Umlage auf die Miete möglich

Keine Aufspal tung der Kosten möglich

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Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

haltungsmaßnahme) ist daher nicht gerechtfertigt (Kinne, ZMR 2004, 397 [400]). Der Vermieter kann also die Miete nicht erhöhen, obwohl ein Teil der Maßnahmen in Erfüllung der bedingten Anforderungen modernisierenden Charakter (Energieeinsparung) hat. Freiwillige Maßnahmen

EnEV siehe CDROM

Drei Monate vorher ankündigen

Besteht kein konkreter Reparaturbedarf und entschließt sich der Vermieter dennoch, eine Wärmedämmung auf die – bislang nicht schadhafte – Fassade aufzubringen, so handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Auch diese Maßnahme ist eine relevante Änderung nach § 9 EnEV. Deshalb müssen die im Anhang der EnEV beschriebenen Dämmvorschriften eingehalten werden. Auch insoweit handelt es sich wie oben um die Erfüllung einer bedingten Anforderung nach § 9 EnEV. Der Vermieter unterliegt bei Modernisierungsmaßnahmen den strengen Vorschriften der Mitteilungspflicht nach § 554 II und III BGB. Sie sind daher wie folgt anzukündigen: Der Vermieter muss dem Mieter die Mitteilung spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen zustellen. Die Frist darf ohne Weiteres länger bemessen sein. Sie wird rückwärts gerechnet vom voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, die Mitteilung muss also nicht etwa am Monatsanfang, Monatsmitte oder am Monatsende erfolgen.

4.2.4 Detaillierte und präzise Information

Informieren Sie über die Art der Maßnahme

Der Vermieter muss die Art der Maßnahme möglichst detailliert und präzise mitteilen. Tipp: Baubeschreibung beifügen Es empfiehlt sich, der Modernisierungsmitteilung eine detaillierte Bau beschreibung, etwa Leistungsverzeichnis oder Planungsunterlagen des Architekten, beizufügen.

Findet die Modernisierungsmaßnahme in der Wohnung des Mieters statt, so müssen die Auswirkungen so detailliert mitgeteilt werden, dass der Mieter prüfen kann, ob er seine Möbel nach der Moderni-

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Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen

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sierung genau so stellen kann wie vorher. Andernfalls ist die Modernisierungsmitteilung unwirksam. Beispiel: Austausch der Heizkörper Im Falle einer Modernisierung der Heizung in der Wohnung des Mie ters muss die genaue Situierung der jeweiligen Heizkörper sowie Bau art und Größe der Heizkörper angegeben werden, ferner ob die Lei tungen auf oder unter Putz verlegt werden.

In der Praxis hat die Unwirksamkeit der Modernisierungsmitteilung erhebliche Auswirkungen. Zunächst ist die Ankündigungsfrist von drei Monaten abgelaufen. In aller Regel hat der Vermieter bereits die Handwerker beauftragt. Sind gleichartige Maßnahmen in verschiedenen Wohnungen erforderlich und stimmt ein Großteil der Mieter zu, so können die Arbeiten dennoch bei denjenigen Mietern nicht ausgeführt werden, die sich der Maßnahme widersetzt haben. Der Mieter ist von Gesetzes wegen auch nicht verpflichtet, überhaupt auf eine Modernisierungsmitteilung zu antworten. Deshalb bleibt im Falle einer nicht erklärten Duldung des Mieters nur der Klageweg. Regelmäßig werden Klageverfahren aber nicht unter einem Zeitraum von sechs Monaten entschieden. Weitere Verzögerungen können sich dadurch ergeben, dass das Gericht zur Aufklärung des Sachverhalts noch Sachverständigengutachten einholt. Dies verursacht erhebliche Mehrkosten bei den bauausführenden Handwerkern.

Unwirksame Modernisie rungsmitteilung

Beispiel: Mehrkosten, wenn Mitteilung unwirksam ist Wenn Mieter einer Modernisierung nicht zustimmen, weil die Mittei lung ihrer Ansicht nach unwirksam ist, kann es dazu kommen, dass zunächst nur bei den zustimmenden Mietern und erst nach Klärung des Sachverhalts auch bei den anderen Bewohnern modernisiert wer den kann. Dies kann in der Praxis bedeuten, dass erhebliche Mehrkos ten zum Beispiel dadurch entstehen, dass ein Gerüst zweimal aufge baut werden muss.

Hinzu kommt, dass Handwerker in konjunkturellen Hochphasen möglicherweise über nicht genügend Kapazitäten verfügen und

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Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

deshalb nicht länger als ursprünglich vereinbart zur Verfügung stehen. Hierdurch treten weitere Verzögerungen ein. Die Verzögerungen wirken sich später vor allem bei der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB aus. Die Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann nicht vor Abschluss der Maßnahmen erfolgen (Schmidt-Futterer, § 559 b BGB, Rn. 34). Deshalb haben zeitliche Verzögerungen regelmäßig auch erhebliche wirtschaftliche Nachteile zur Folge. Tipp: Modernisierung möglichst präzise ankündigen Vermieter sollten daher möglichst konkret und detailliert unter Beigabe von Plänen und Planskizzen, Leistungsverzeichnissen und Angeboten die anstehende Modernisierungsmaßnahme mitteilen.

4.2.5

Beschreiben Sie den Umfang der Maßnahme

Mitzuteilen ist auch der voraussichtliche Umfang der Maßnahme. Der Mieter muss sich anhand der Modernisierungsankündigung eine Vorstellung davon machen können, welche Maßnahmen geplant sind. Der Umfang der baulichen Maßnahmen betrifft die Schwere des Eingriffs in die Bausubstanz und in die Wohnsituation des Mieters (Schmidt-Futterer, § 554b BGB, Rn. 266). Beispiel: Anschluss an Gaszentralheizung Die Wohnung des Mieters wird an die Gaszentralheizungsanlage an geschlossen. Der Mieter muss wissen, ob die bisher vorhandenen Heizkörper beibehalten werden können und lediglich die Anbindung an die neue Gaszentralheizungsanlage an einem Übergabepunkt er forderlich ist, oder ob auch die Heizkörper ausgetauscht werden müs sen. Im letztgenannten Fall muss der Mieter weiterhin wissen, ob und wo neue Leitungen gelegt werden sollen, welche Wand und Decken durchbrüche erforderlich sind etc.

Der Vermieter muss den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme so exakt wie möglich angeben. Da es jedoch bei jeder Baumaßnahme zu unvorhergesehenen Ereignissen kommen kann, die wiederum zu einer Umstellung der Planung führen können, muss der Vermieter nur den voraussichtlichen Umfang angeben.

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Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen

4.2.6

4

Geben Sie die Dauer der Maßnahme an

Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme ist ebenfalls möglichst konkret zu benennen, in jedem Fall nach Wochen, möglichst aber nach Tagen. Die Mitteilung „die Arbeiten werden etwa drei bis vier Monate dauern“ ist zu unbestimmt. Eine entsprechende Modernisierungsankündigung wäre unwirksam.

4.2.7

Teilen Sie die zu erwartende Mieterhöhung mit

In der Modernisierungsmitteilung informieren Sie den Mieter über die zu erwartende Mieterhöhung nach den voraussichtlichen Kosten der Baumaßnahme.

Mieterhöhung ankündigen

Tipp: Kostenschätzung beilegen Der Modernisierungsmitteilung sollte eine Kostenschätzung des Archi tekten oder aber das Leistungsverzeichnis beigegeben werden.

Die zu erwartenden Erhöhung der Miete wird mit 11 % aus den für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich errechnet. Im eigenen Interesse sollte der Vermieter auch hier um möglichst präzise Angaben bemüht sein. Nachdem die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen wurden, schicken Sie dem Mieter eine sog. Mieterhöhungserklärung in Textform (§ 559b I BGB). Die Erklärung muss von allen Vermietern an alle Mieter abgegeben werden. Gem. § 559b II BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung (§§ 559b I, 559 BGB). Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter den Mieter vorher über die zu erwartende Erhöhung im Mitteilungsschreiben gem. § 554 III BGB nicht informiert hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % höher liegt als die mitgeteilte.

Mieterhöhungs erklärung

Wann wird die Mieterhöhung wirksam?

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Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

Beispiel: Was gilt für Ehepaare? Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind jeweils Ehe paare Vertragsparteien. Deshalb muss die Erklärung nach § 559b BGB jeweils von beiden Eheleuten – Vermieter – gegenüber beiden Eheleu ten – Mieter – abgegeben werden. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam.

Berechnung und Erläuterung der Erhöhung

Inhalt der Mieterhöhungs erklärung

Gemäß § 559b BGB ist die Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen §§ 559 und 559a BGB erläutert wird. Die Mieterhöhungserklärung muss daher eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags, eine Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie Angaben zu den Abzügen für fiktive Instandsetzungen enthalten. Beispiel: Mieterhöhung wegen neuer Fenster Der Vermieter baut schallschutz und wärmedämmende Fenster ein. Die Mieterhöhungserklärung hat wie folgt auszusehen: Der Vermieter muss in der Erläuterung zur Mieterhöhung nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster, etwa durch Angabe des Wär medurchgangskoeffizienten, beschreiben, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entspre chenden Vergleich anstellen und den aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann (BGH Urteil vom 25.01.06, Az. VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126).

Notwendige Angaben

Modernisierung nach EnEV

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Die Erklärung nach § 559b I 2 BGB ist nur wirksam, wenn die Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen dargelegt sind. Ferner muss der Vermieter aufzeigen, inwiefern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Für Modernisierungen nach der Energieeinsparverordnung ist vor allem Folgendes wichtig: Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist nicht nötig, jedoch empfehlenswert. Erforderlich ist min-

Das müssen Sie beachten, wenn Sie modernisieren wollen

destens eine plausible Darlegung des Energieeinspareffekts der durchgeführten Maßnahmen. Dazu sollten die alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (K- bzw. U-Wert) der renovierten Teile beschrieben werden (BGH a. a. O., ferner: NJW 2002, 2036 = NZM 2002, 519). Nicht ausreichend ist die Angabe, dass der Einbau der neuen Fenster Energie einspare. Es müssen konkrete Tatsachen aufgeführt werden, wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Der Mieter muss die behauptete Einsparung von Heizenergie nachvollziehen können. Dazu ist es erforderlich, dass dem Mieter erläutert wird, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung der Wärmedämmung eintritt. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, einen entsprechenden Vergleich anzustellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energieeinspareffekt zu beurteilen (BGH NJW 2006, 1126).

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Energieeinspa rung belegen

Tipp: Energieberater hinzuziehen Der Vermieter sollte auch hier von Anfang an möglichst detaillierte An gaben machen. Die Wärmebedarfsberechnung eines Fachbetriebs oder Energieberaters erleichtert den Nachweis der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie erheblich.

Das Prozessrisiko kann dadurch erheblich eingedämmt werden. Vor allem wirtschaftliche Aspekte sprechen dafür, möglichst frühzeitig die Energieeinsparung durch entsprechende Gutachten/Wärmebedarfsberechnungen – möglichst bereits in der Modernisierungsmitteilung nach § 554 BGB – zu untermauern. Andernfalls läuft der Vermieter Gefahr, dass die Mieterhöhungserklärung unwirksam ist. Denn nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter nur dann einen Energieeinspareffekt beurteilen, wenn er vom Vermieter über die Energiewerte der alten Fenster informiert wird. Dieser muss die Wärmedurchgangskoeffizienten sowohl der alten, als auch der neuen Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich ziehen kann. Gleiches gilt für die hier relevanten Maßnahmen zur Einsparung von Energie, etwa durch Anbringung einer wärmedämmenden Fassade, Erneuerung der Heizungsanlage etc.

Einsparung muss nachvoll ziehbar sein

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4 Vorsicht, Prozessrisiko

Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

Unterbleiben diese Mitteilungen in der Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung, so kann sie im Prozess auch nicht nachträglich geheilt werden. In diesem Falle läuft der Vermieter Gefahr, einen aufwendigen Rechtsstreit, zumeist auch mit entsprechenden Sachverständigengutachten, führen zu müssen und diesen am Ende zu verlieren, wenn die Angaben in der Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend waren.

4.3 Schließen Sie Modernisierungsvereinbarungen

Vorteile

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Parallel zur ordnungsgemäßen Information des Mieters über die Sanierungsmaßnahmen sollte der Vermieter versuchen, mit seinen Mietern Modernisierungsvereinbarungen zu treffen. Darin wird einvernehmlich festgelegt, • welche Maßnahmen zu welchem Zeitpunkt durchgeführt werden und wie sich im Anschluss an die baulichen Maßnahmen die Miete nach §§ 559 ff. BGB erhöhen soll; • ob, in welchem Umfang und über welchen Zeitraum der Mieter zu Minderungen berechtigt ist. Die einvernehmliche Vorgehensweise mit dem Mieter bietet erhebliche Vorteile: • Beabsichtigt der Vermieter, in mehreren Wohnungen Maßnahmen durchzuführen, so ist er allein aus Gründen des reibungslosen Ablaufs der Baumaßnahme wirtschaftlich dazu gezwungen, dass die Maßnahmen ohne zeitliche Verzögerung durchgeführt werden können. • Insbesondere bei langwierigen und aufwendigen Maßnahmen ist er zudem darauf angewiesen, dass diese gleichzeitig in allen Wohnungen vorgenommen werden können. Stimmt ein Teil der Mieter zu, ein anderer widerspricht aber, so ist die reibungslose Durchführung der Baumaßnahme nicht möglich, wodurch erhebliche finanzielle Nachteile entstehen. Der Vermieter sollte daher in seine wirtschaftlichen Überlegungen mit einbeziehen, ob er gewillt ist, mit einem Teil der Mieter langwierige Prozesse zu führen. Diese kosten ebenfalls Geld. Prozesse über

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Schließen Sie Modernisierungsvereinbarungen

Modernisierungsmaßnahmen und daraus folgende Mieterhöhungen sind im Übrigen auch deshalb teuer, weil sie zumeist mit aufwendigen Sachverständigengutachten verbunden sind. All dies sollte der Vermieter in seine vorherigen Überlegungen einbeziehen. Aus dem gleichen Grund sollte bei Abschluss einer sog. Modernisierungsvereinbarung auch gemeinsam mit dem Mieter festgelegt werden, in welchem Zeitraum welche Mietminderungen entstehen. Zwar ist allgemein die Tendenz auf Vermieterseite zu erkennen, Mietminderungen wenig aufgeschlossen gegenüberzustehen, zumal ja eine bauliche Verbesserung der Wohnung erfolgen soll. Dennoch sollte der Vermieter an einer einvernehmlichen Lösung mit dem Mieter interessiert sein. Der Vermieter sollte also sein Schicksal selbst in die Hand nehmen und hier – abgestuft nach dem Umfang der Arbeiten – einvernehmliche Quoten mit dem Mieter festlegen: • Die Erfahrung zeigt, dass die Instanzgerichte bei baulichen Maßnahmen – auch kleinerer Art – relativ häufig Mietminderungsquoten von 20 % (bezogen auf die Bruttomiete) zusprechen. • Außerdem werden außergerichtlich vereinbarte Quoten von 10 % von den Mietern erfahrungsgemäß häufig akzeptiert. Andererseits geht es bei den Mietminderungen für Baumaßnahmen, die innerhalb eines überschaubaren Zeitraums (ein bis drei Monate) vorgenommen werden, um doch vergleichsweise geringe Summen. Bereits deshalb ist ein gerichtlicher Rechtsstreit über Minderungsquoten gut abzuwägen, zumal auch hier die Tendenz der Gerichte dahin geht, teure Sachverständigengutachten einzuholen und dadurch die Vermieter zu einem Vergleich zu zwingen. Berücksichtigt man all diese Umstände, so ist es zumeist empfehlenswert, einen derartigen Vergleich außergerichtlich und vor Durchführung der Maßnahme im Einvernehmen mit dem Mieter zu schließen.

Vereinbarung zur Miet minderung

Quote von 10 % bis 20 %

Kosten abwägen

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Rechtliche Regelungen bei bestehenden Mietverhältnissen

4.4 Kosten des Energieausweises auf Mieter umlegen? Keine Umlage auf den Mieter möglich

Ausnahme: Modernisierung

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Die Erstellung des Energieausweises resultiert aus einer öffentlichrechtlichen Verpflichtung. Wird ein Energieausweis erstellt, ohne dass daneben Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, so können die Kosten seiner Erstellung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Anders verhält es sich, wenn die Erstellung des Energieausweises im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt – dann handelt es sich um Baukosten. Diese sind mit 11 % bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB in Ansatz zu bringen. Wird der Energieausweis durch einen Architekten oder Ingenieur im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme erstellt, so können dessen Kosten als sogenannte Baunebenkosten im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.

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Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

§ 16 II der EnEV legt ausdrücklich die Pflicht des Vermieters fest, im Falle einer Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Diese Verpflichtung gilt für alle Gebäude, deren Räume beheizt oder gekühlt werden (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 EnEV). Sie erstreckt sich damit grundsätzlich auf alle Arten von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen über Gebäude und Teile davon. Die Verpflichtung des Vermieters gilt damit auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, etwa bei der Vermietung von Büro- oder Geschäftsräumen, sowie von Mietverhältnissen über Wohnraum, etwa über Ein- oder Mehrfamilienhäuser sowie einzelne Wohnungen.

EnEV siehe CDROM

5.1 Recht des Mietinteressenten auf Energieausweis Der Energieausweis ist nur potenziellen Mietern vorzulegen. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis. Nur echte Mietinteressenten haben das Recht zur Einsichtnahme. Als potenzielle Mieter können z. B. solche Personen angesehen werden, die sich auf Veranlassung des Vermieters zur Besichtigung des Objekts einfinden. Personen, die lediglich behaupten, an dem Mietobjekt interessiert zu sein, oder die aus anderen Gründen als Mietinteressenten nicht oder nicht mehr in Betracht kommen, haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis.

Vorlage nur bei ernsthaftem Interesse

Beispiel: Kein Anspruch auf Vorlage des Energieausweises Nach Abgabe einer Selbstauskunft durch den Mieter stellt sich her aus, dass er finanziell nicht in der Lage ist, das Mietobjekt anzumie ten. Er kommt deshalb als Mietinteressent nicht mehr in Betracht und hat daher auch keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis.

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5 „Potenzielle Mieter“

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Auf Betreiben des Bundesrats wurde der Begriff des „Mietinteressenten“ beschränkt auf „potenzielle Mieter“. Denn es wurde befürchtet, dass mit der Verwendung des Wortes „Interessent“ jedem, der vorgibt, ein Interesse am Kauf oder an der Anmietung zu haben, der Energieausweis nicht nur zugänglich zu machen, sondern sogar auf Verlangen eine Fotokopie auszuhändigen ist. Dies sei aber nicht erforderlich: Eine Zugänglichmachung des Ausweises solle lediglich bei Personen notwendig sein, die auch als Mieter ernsthaft in Betracht kommen. Andernfalls würde die Gefahr gesehen, dass schikanöse Anzeigen durch angebliche Mietinteressenten erfolgen und die Behörden mit Ordnungswidrigkeitsverfahren (§ 27 EnEV) überzogen werden könnten. Deshalb hat der Bundesrat im Verordnungsverfahren den Kreis der Personen, welchen der Energieausweis zugänglich zu machen ist, auf „potenzielle Mieter“ beschränkt. Was bedeutet „zugänglich machen“?

EnEV siehe CDROM

Vorlage, Aushang

Per EMail, Fax

Zeitpunkt der Einsichtnahme

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Gemäß Artikel 7 der Richtlinie 2002/91/EG vom 16.12.2002 stellen die Mitgliedstaaten sicher, dass bei der Vermietung von Gebäuden dem potenziellen Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt wird. Dem korrespondiert § 16 II 2 der EnEV. Danach ist der Energieausweis bei der Vermietung, d. h. bei Neubegründung von Mietverhältnissen, „zugänglich zu machen“. „Zugänglich machen“ bedeutet, dem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme in den Energieausweis zu verschaffen. Dies kann durch schlichte Vorlage des Ausweises, beispielsweise aber auch durch Aushang des Energieausweises im Gebäude erfolgen. Weiterhin ist an die Übermittlung des eingescannten Energieausweises per E-Mail zu denken. Die Muster zum Verordnungsentwurf sehen vor, dass der Energieausweis in Farbe ausgestellt wird. Dies gilt vor allem für Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert auf den Seiten 2 und 3 des Energieausweises. Allerdings ist auch eine Darstellung in Schwarz-Weiß zulässig. Deshalb kann der Energieausweis ggf. auch per Telefax zugänglich gemacht werden. Die Einsichtnahme durch den Mieter soll nach der Begründung der Bundesregierung noch während des Vorgangs der Entscheidungs-

Fotokopie muss nicht ausgehändigt werden

findung möglich sein. In aller Regel wird dies der Zeitpunkt der Besichtigung des Mietobjekts sein. Die Entscheidungsfindung kann sich aber auch über einen längeren Zeitraum erstrecken, was bei gewerblichen Mietobjekten nicht selten der Fall ist. Dann wird der Energieausweis regelmäßig spätestens bei Unterzeichnung der Verträge durch den Vermieter vorzulegen sein. Die Vorlage hat im Übrigen unverzüglich dann zu erfolgen, wenn der Mietinteressent dies ausdrücklich verlangt.

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Vorlage auf Verlangen

5.2 Fotokopie muss nicht ausgehändigt werden Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Energieausweis zugänglich zu machen, d. h. die Möglichkeit der Einsichtnahme zu verschaffen. Dies hat nach § 16 Abs. 2 EnEV spätestens unverzüglich, nachdem der Mietinteressent dies verlangt hat, zu erfolgen. Das Zugänglichmachen geschieht etwa durch Vorlage oder Aushang des Ausweises. Ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises besteht daher nicht.

Kein Anspruch auf Fotokopie

Tipp: Energieausweis nicht unaufgefordert aushändigen Als Vermieter sollten Sie dem Mieter eine Fotokopie des Energieauswei ses – unaufgefordert – nicht aushändigen. Der BGH hat im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen wiederholt entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Aushändigung von Belegkopien hat. Die Aushändigung von Fotokopien an den Mieter birgt die Gefahr, dass regelmäßig weitere Nachfragen kommen. Der Energieausweis hat nach § 20 I EnEV auch sogenannte Modernisierungsempfehlungen zu enthal ten. Diese können vom Mieter falsch verstanden werden, nämlich so, dass ein Anspruch auf Ausführung dieser Empfehlungen besteht. Des halb sollten Sie als Vermieter keine Fotokopie des Energieausweises aushändigen.

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Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Muster: Begründung eines Mietverhältnisses Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Siehe CDROM

Susi Nixe Flossenstraße 1 67890 See

Mietobjekt FelsinderBrandungStraße 2 Sehr geehrte Frau Nixe, ich danke für Ihr Interesse an der Anmietung meiner Wohnung in der Felsinder BrandungStraße. Dazu darf ich Ihnen noch einmal folgende Eckdaten übermitteln: • 4ZimmerWohnung, Küche, Bad, GästeWC, 3. OG, Anwesen verfügt über Lift • Ausstattung: Einbauküche, in allen Räumen Parkettboden, Videogegensprech anlage Die monatliche Miete beträgt netto Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung

EUR

1.100,00

+ EUR

200,00

Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser

+ EUR

250,00

insgesamt EUR 1.550,00 Zur Durchführung eines Besichtigungstermins stehe ich gerne zur Verfügung. Bitte setzen Sie sich unter der Telefonnummer 0987/654321 mit mir in Verbindung. Anbei übersende ich Ihnen auch eine Selbstauskunft mit der Bitte, diese vollstän dig auszufüllen und zum Übergabetermin mitzubringen. Für das Gebäude wurde am … ein Energieausweis gemäß § 16 II EnEV erstellt. Sollten Sie als Mietinteressent in Betracht kommen, so können Sie anlässlich des Besichtigungstermins – sofern gewünscht – den Energieausweis in meinem Büro einsehen. Für Rückfragen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen

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Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird …

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Achtung: Vorsicht bei Quadratmeterangaben Der Vermieter sollte weder in einem Inserat noch in dem vorgenannten Anschreiben noch im Mietvertrag eine QuadratmeterAnzahl angege ben. Weicht die tatsächliche Fläche von der angegebenen Fläche um mehr als 10 % ab, führt dies nach neuerer BGHRechtsprechung, Urteil vom 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 automatisch und ohne den Nachweis weiterer Beeinträchtigungen durch den Mieter zu einer Mietminderung. Erachten Sie diese Angabe für dennoch erforder lich, weil etwa Konkurrenzangebote auch über Flächenangaben verfü gen, so sollten Sie diese zuvor anhand bemaßter Bauunterlagen über prüfen und im Inserat mit einer CircaAngabe versehen.

5.3 Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird … 5.3.1

… werden Sie behördlich verpflichtet

Die Vorlage des Energieausweises ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb enthält § 16 I 2 EnEV auch die Verpflichtung des Eigentümers, den Energieausweis auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde vorzulegen. Hierdurch kann die zuständige Landesbehörde die Erstellung, das heißt die erstmalige Ausstellung des Energieausweises erzwingen.

5.3.2

EnEV siehe CDROM

… droht Ihnen ein Bußgeld und ein Ordnungswidrigkeitenverfahren

§ 27 II EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor.

Ordnungs widrigkeit

Beispiel: Kein Energieausweis bei Besichtigung Der Vermieter inseriert eine Wohnung zur Vermietung und es finden Besichtigungen statt. Er kann keinen Energieausweis vorlegen, da die ser noch nicht fertiggestellt ist. In diesem Fall ist der objektive Tatbe stand der Ordnungswidrigkeit des § 27 II 1, 1. Alternative und 4. Al ternative erfüllt.

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€ 5.000 bis € 50.000 Bußgeld drohen

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Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt, kann die Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn einleiten. Gleiches gilt, wenn der Mietinteressent den Vermieter wegen unterbliebener Vorlage des Energieausweises bei der zuständigen Behörde anzeigt. § 27 II EnEV verweist auf § 8 I 2 EnEG. Nach § 8 EnEG ist ein Bußgeldrahmen von 5.000,– € bis zu 50.000,– € vorgesehen. Für Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße von bis zu 15.000,– € vorgesehen. Die Energieeinsparverordnung schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße gegen die neue Verpflichtung zum Zugänglichmachen von Energieausweisen bei • Verkauf, • Vermietung, • Verpachtung und • Leasing nach § 16 II EnEV. Nachdem die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises ein Kernelement der Novellierung der Energieeinsparverordnung und der Richtlinienumsetzung ist, wurde ein Ordnungswidrigkeitentatbestand vorgesehen, um die effiziente Umsetzung der EnEV durchzusetzen. Die federführenden Ausschüsse haben dem Bundesrat dazu die Änderung empfohlen, in § 27 II 1 den Tatbestand der „nicht richtigen Zugänglichmachung“ zu streichen. Durch die Aufzählung der Tatbestandsalternativen • nicht zugänglich machen, • nicht vollständig zugänglich machen und • nicht rechzeitig zugänglich machen, sind bereits alle denkbaren Fälle von Zuwiderhandlungen gegen § 16 II 1 u. 2 EnEV erfasst. Die Alternative „nicht richtig zugänglich machen“ war daher nach den Empfehlungen im Bundesrat nicht erforderlich, da die EnEV keine bestimmten Anforderungen an den formellen Akt des Zugänglichmachens vorsieht. Außerdem wurde befürchtet, dass bei den potenziellen Mietern die Erwartung geweckt werden könnte, die zuständige Verwaltungsbehörde werde bei entsprechenden Beschwerden neben der formalen

Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird …

Richtigkeit auch die inhaltliche Richtigkeit des Ausweises prüfen und ggf. sanktionieren. Dies hätte für die Länder vor allem aufgrund der derzeitigen Medienpräsenz des Themas „Energieausweis“ einen erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeutet und stand damit dem Wunsch nach Verwaltungsvereinfachung und Deregulierung entgegen. Deshalb wurde auf Betreiben des Bundesrats das Tatbestandsmerkmal „nicht richtig zugänglich machen“ gestrichen. Aus dieser Empfehlung der federführenden Ausschüsse im Bundesrat lässt sich auch eine gewisse Skepsis der Länder für weiteren, zusätzlichen Vollzugsaufwand durch die Einführung des Energieausweises herauslesen. Es bleibt abzuwarten, inwieweit die zuständigen Länderbehörden tatsächlich Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten. Aus den Ordnungswidrigkeitentatbeständen folgt allerdings kein direkter Anspruch des Mieters (bei bereits bestehendem Mietverhältnis) gegenüber dem Vermieter auf Erstellung des Energieausweises. Gemäß § 16 II 2 EnEV haben Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit den Energieausweis lediglich zugänglich zu machen. Dies setzt zunächst einmal voraus, dass der Vermieter bereits über einen Energieausweis verfügt. Liegt noch kein Energieausweis vor, so fragt sich, ob der Mieter seinen Vermieter deshalb zu einem aktiven Handeln, nämlich zur Erstellung des Energieausweises zwingen kann. Bei der Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV handelt es sich um eine öffentlich-rechtlichte Verpflichtung. Aus dieser Verpflichtung folgt daher kein direkter Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Allerdings kann der Mieter gegebenenfalls seinen Vermieter bei der zuständigen Bußgeldbehörde anzeigen und hierdurch mittelbar erreichen, dass der Vermieter den Energieausweis erstellt.

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Kein Anspruch des Mieters

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5

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

5.3.3 Wohnungs eigentümer gemeinschaft

Anspruch des Eigentümers

… können Sie von den Wohnungseigentümern dazu verpflichtet werden

Ist der Vermieter Alleineigentümer eines Wohngebäudes, so hat er es selbst in der Hand, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Schwierigkeiten können aber entstehen, wenn der Vermieter seine Wohnung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vermietet. Hat die Eigentümergemeinschaft bisher keinen Energieausweis erstellt, so sieht die Begründung der Bundesregierung zur Energieeinsparverordnung vor, dass der Einzeleigentümer im Innenverhältnis gegen seine Miteigentümer einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises hat. Die gerichtliche Durchsetzung nimmt allerdings einen erheblichen Zeitraum in Anspruch. Regelmäßig ist der Eigentümer wegen der erheblichen Kosten eines Leerstands jedoch gezwungen, die Wohnung zügig weiterzuvermieten. Weigert sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber, einen Energieausweis zu erstellen, so kann der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises gegenüber Mietinteressenten nicht nachkommen. Dann wäre der Ordnungswidrigkeitentatbestand des § 27 II 1 EnEV erfüllt. Regelmäßig wird es aber zumindest dann, wenn der Vermieter zuvor von seinen Miteigentümern die Erstellung des Energieausweises verlangt hat, an einem Verschulden fehlen. Die Verhängung eines Bußgeldes kommt daher in diesen Fällen im Allgemeinen nicht in Betracht. Die Kosten des Energieausweises sind im Übrigen von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Tipp: Verbrauchsorientierten Energieausweis erstellen lassen Benötigen Sie als vermietender Wohnungseigentümer dringend einen Energieausweis und ist der verbrauchsorientierte Energieausweis für Ihr Gebäude zulässig, so können Sie sich gegebenenfalls vom Verwalter die erforderlichen Verbrauchsdaten aus den Hausgeldabrechnungen mittei len lassen und dadurch selbst einen verbrauchsorientierten Energieaus weis erstellen lassen.

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Energieausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags machen

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5.4 Energieausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags machen Die Vorlage des Energieausweises ist keine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrags. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen will oder kann, etwa weil er noch nicht erstellt wurde. Rechtsgrundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Es ermächtigt den Verordnungsgeber nur dazu, Vorschriften über die energetische Qualität des Gebäudes aufzustellen und entsprechende Rechtsfolgen vorzusehen. Der Energieausweis soll außerdem als Marktinstrument dem Mietinteressenten zusätzliche Informationen über die energetische Qualität des Gebäudes vermitteln. Das EnEG sieht aber nicht vor, dass die mietrechtlichen Vorschriften des bürgerlichen Gesetzbuches geändert werden dürfen, was durch eine einfache Verordnung im Übrigen auch nicht möglich wäre. Deshalb ist • weder die Erstellung • noch die Vorlage des Energieausweises Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen eines Vertrags. Der Vermieter ist lediglich zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet. Da der Energieausweis nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrags ist, wird er ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Vermieters grundsätzlich auch nicht Vertragsbestandteil. Anders verhält es sich allerdings, wenn er dem Mietvertrag, etwa durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde, beigefügt wird.

Nur Verpflich tung zur Vorlage

Tipp: Energieausweis nicht an Mietvertrag heften Machen Sie den Energieausweis nicht zur Anlage zum Mietvertrag.

Die Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis richten sich nach dem Zustand der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags und nach den Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag. Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifügen,

Gewährleis tungsansprüche ausschließen

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5

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

wird er zum Vertragsbestandteil. Stellt sich später heraus, dass die im Energieausweis angegebene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht zutreffend ist, so kann sich der Mieter unter Umständen auf Gewährleistungsrechte berufen.

5.5 Mietminderung wegen Angaben im Energieausweis? Subjektiver Fehlerbegriff

Gemäß § 536 I BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Gleiches gilt, wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht. Im Mietrecht gilt der „subjektive Fehlerbegriff“. Demnach liegt ein Mangel dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist.

5.5.1 Wann entsteht ein Mangel?

Wenn der Energieausweis kein Vertragsbestandteil ist

Aus der Pflicht des Vermieters, den Energieausweis zugänglich zu machen, folgt kein automatischer Erklärungswille des Vermieters, die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen. Deshalb wird der Energieausweis ohne weitere Erklärungen der Vertragsparteien grundsätzlich nicht Vertragsbestandteil. Maßgeblich ist allein, was die Vertragsparteien bei Mietbeginn vereinbart haben. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit, d. h. die Ist-Beschaffenheit, von der nach dem Mietvertrag vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Beispiel: Badezimmer auf dem Flur Wird eine Wohnung vermietet, deren Badezimmer außerhalb der Wohnung auf dem Flur liegt, so entspricht dies der vertraglichen Ver einbarung, der sogenannten SollBeschaffenheit. Der Mieter kann zu einem späteren Zeitpunkt nicht verlangen, dass der Vermieter ihm ein Badezimmer in die Wohnung einbaut, etwa mit der Begründung, dass dies allgemeinen Wohnstandards entspreche. Vertraglich vereinbart war, dass das Badezimmer außerhalb der Wohnung liegt. Deshalb

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Mietminderung wegen Angaben im Energieausweis?

5

liegt keine Abweichung der IstBeschaffenheit von der SollBeschaf fenheit vor. Der Mieter ist deshalb nicht zur Minderung der Miete be rechtigt.

Lässt sich die vertragliche Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht zweifelsfrei festlegen, so muss der Vertragsinhalt ausgelegt werden (§§ 133, 157 BGB). Im Zweifel ist dann die allgemeine Verkehrsanschauung, also die herrschende Meinung zu diesem Sachverhalt, zurate zu ziehen.

Im Zweifel: Auslegung notwendig

Beispiel: Eigenheiten einer Altbauwohnung Wird eine nicht sanierte Altbauwohnung vermietet, so muss der Mie ter mit kleineren, bei Altbauten üblichen Rissen an den Wänden rech nen, ebenso damit, dass es bei den vorhandenen AltbauKasten fenstern zu Zugluft kommen kann.

Übertragen auf den Gebäudeenergieausweis sind verschiedene Konstellationen denkbar: So kann sich im Laufe eines Mietverhältnisses herausstellen, dass die tatsächlichen Energiekosten wesentlich höher sind als die im Energieausweis angegebenen Kosten. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Im Energieausweis können beispielsweise Zeiträume berücksichtigt sein, in denen relativ milde Winter herrschten. Außerdem kann der Leerstand einer oder mehrerer Wohnungen zu einer erheblichen Absenkung des Gesamtenergiebedarfs führen. Ganz besonders kann sich das Nutzerverhalten der jeweiligen Mieter auswirken. Wohnen im Anwesen energiebewusste Mieter, so hat dies ebenso einen maßgeblichen Einfluss auf den Gesamtenergieverbrauch, wie wenn die Mieter weniger bedacht sind und beispielsweise gleichzeitig heizen und lüften oder auf den täglichen Genuss eines Vollbades nicht verzichten wollen. In all diesen Fällen können sich erhebliche Abweichungen des tatsächlichen Energieverbrauchs von den im Energieausweis niedergelegten Werten ergeben. Die Frage, ob dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt, richtet sich danach, was die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart haben. In aller Regel wird der Energieausweis nicht zur Grundlage der Vereinbarungen der Mietvertragsparteien bei Mietvertragsabschluss.

Energiekosten höher als angegeben

Mietminderung berechtigt?

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5

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Deshalb werden regelmäßig Mietminderungen nicht in Betracht kommen, selbst wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises – auch erheblich – vom tatsächlichen Energieverbrauch abweichen.

5.5.2 Energieausweis als Anlage des Mietvertrags

Schadens ersatzforderun gen möglich

Ersatzvornahme

Außer ordentliche Kündigung

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Wenn der Energieausweis Bestandteil des Vertrags ist

Ist der Energieausweis durch Anlage zum Mietvertrag Vertragsbestandteil geworden, so stehen dem Mieter auch weitere Gewährleistungsansprüche zur Verfügung. Der Mieter kann z. B. Schadensersatz nach § 536a I 1. Alternative BGB verlangen. Danach haftet der Vermieter für Mängel, die bereits bei Vertragsabschluss vorhanden waren, auch ohne Verschulden. Gemäß § 536a I 2. Alternative BGB kann der Mieter auch dann Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt. Der Mieter kann dem Vermieter daher eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. In unserem Fall könnte der Mieter den Vermieter auffordern, einen Zustand herzustellen, wie er den im Energieausweis niedergelegten Werten entspricht. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist kann der Mieter dann ebenfalls Schadensersatz verlangen. Der Mieter könnte sogar gemäß § 536a II 1 BGB nach Ablauf einer entsprechenden Frist den Mangel im Wege der Ersatzvornahme selbst beseitigen und dem Vermieter die hierfür anfallenden Kosten in Rechnung stellen oder von der Miete nach und nach abziehen. Bei Vorliegen eines Mangels kann der Mieter schließlich ebenfalls nach entsprechender Fristsetzung gemäß § 543 III BGB das Mietverhältnis gemäß § 543 II 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Vertrags kannte. Bei Kenntnis des Mieters vom Mangel sind gemäß § 536b BGB im Übrigen auch die anderen Gewährleistungsrechte, etwa Minderung, Schadensersatz, Ersatzvornahme ausgeschlossen.

Mietminderung wegen Angaben im Energieausweis?

5

Zusammenfassung Wurde der Energieausweis durch Anlage zum Mietvertrag Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien und stellt sich später heraus, dass der tatsächliche Zustand (IstZustand) vom vertraglich vereinbarten Zustand (SollZustand) abweicht, so entstehen Gewähr leistungsansprüche des Mieters, insbesondere Minderung, Schadenser satz, die Möglichkeit der Ersatzvornahme sowie auch das Recht zur au ßerordentlichen fristlosen Kündigung. War dem Mieter jedoch bei Vertragsabschluss der Mangel bekannt, so sind seine Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen, § 536b BGB.

Die Beigabe des Energieausweises zum Mietvertrag kann außerdem auch eine „zugesicherte Eigenschaft“ im Sinne des § 536 II BGB sein. Darunter ist eine vertraglich bindende Erklärung zu verstehen, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks im Vertrag hinausgeht. Die Zusicherung muss sich auf die Sache selbst beziehen (Schmidt-Futterer, § 536 BGB Rn. 293). Der Energieausweis beschreibt die energetische Qualität des Gebäudes. Die energetische Beschaffenheit des Gebäudes bezieht sich wiederum auf die Mietsache selbst, sodass der Energieausweis auch Gegenstand einer zugesicherten Eigenschaft sein kann, wenn er dem Mietvertrag beigegeben wird und der Vermieter zum Ausdruck bringt, dass er für die energetische Beschaffenheit seines Gebäudes einstehen will. Fehlt der Mietsache aber eine zugesicherte Eigenschaft, so kann dies zur Mietminderung und zusätzlich zur Schadensersatzpflicht des Vermieters nach §§ 536 II BGB, 536a BGB führen.

Problem der „zugesicherten Eigenschaft“

Achtung, Schadensersatz

Tipp: Energieausweis nicht zum Mietvertrag nehmen Von der Beigabe des Energieausweises zum Mietvertrag ist dringend abzuraten.

Selbst wenn der Vermieter von der hervorragenden energetischen Qualität seines Gebäudes überzeugt ist, etwa weil es sich um ein Passivhaus nach dem neuesten Stand der Technik handelt, sollte von einer Zusicherung abgesehen werden.

Keine Zusiche rung geben

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5 Vorlage des Energieaus weises genügt

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Zwar ist heute wegen der erheblichen Energiekosten und weiter zu erwartenden Kostensteigerungen eine hohe energetische Qualität für Mietinteressenten durchaus relevant, jedoch genügt nach den Vorschriften der EnEV die Vorlage des Energieausweises sowie bei Vertragsabschluss gegebenenfalls die Erläuterung der energetischen Qualität durch den Vermieter. Durch die Zusicherung einer Eigenschaft ergibt sich für den Vermieter kein messbarer Gegenwert, insbesondere wird er deswegen bei der Vermietung keinen höheren Gewinn erzielen. Demgegenüber steht aber das erhebliche Risiko der Schadensersatzpflicht des Vermieters nach §§ 536 II, 536a BGB, wenn sich später herausstellt, dass das Mietobjekt doch nicht über die zugesicherte energetische Qualität verfügt. Dies aber kann sowohl bei einem Verbrauchs- als auch bei einem Bedarfsausweis – etwa durch versehentliche Übermittlung falscher Daten – ohne Weiteres passieren. Zusammenfassung Sowohl beim bedarfs als auch beim verbrauchsorientierten Energie ausweis können sich im Laufe eines Mietverhältnisses erhebliche Ab weichungen von der im Energieausweis beschriebenen energetischen Qualität ergeben. Vor allem beim verbrauchsorientierten Energieaus weis wird dies regelmäßig der Fall sein, da die dort niedergelegten Werte in hohem Maße vom Nutzerverhalten abhängen. Nachdem der Vermieter jedoch durch Vorlage des Energieausweises nur seiner Infor mationspflicht nachkommt und der Energieausweis nicht Bestandteil des Mietvertrags wird, sind Minderungen auch bei erheblichen Abwei chungen von der Beschreibung im Energieausweis ausgeschlossen.

5.5.3

Wenn der Energieausweis schlechte Werte enthält

Ist das Gebäude von mäßiger energetischer Qualität, wird es regelmäßig im orangen oder roten Bereich des Energieausweises eingestuft sein. Dies kann beispielsweise bei nicht modernisierten Altbauten der Fall sein.

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Mietminderung wegen Angaben im Energieausweis?

Ohne weitere vertragliche Vereinbarungen schuldet der Vermieter aber grundsätzlich nur die technischen Standards, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten. Eine Nachrüstverpflichtung des Vermieters besteht nicht, d. h. der Vermieter hat die Wohnung nicht in einen Zustand zu versetzen, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrags entspricht (BGH, Urteil vom 06.10.04, Az. VIII ZR 355/03). Allerdings muss auch bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau ein Mindeststandard vorliegen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH-Urteil vom 26.07.04, Az. VIII ZR 281/03). Zum Beispiel sollte die Verwendung der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte möglich sein. Im unten zitierten BGH-Urteil ging es um den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine oder eines Geschirrspülers und eines haushaltsüblichen Elektrogeräts, wie etwa eines Staubsaugers. Aus § 535 I 2 BGB folgt die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch, wenn die Wohnung hinter dem nach dem Vertrag vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauch zurückbleibt. Der Mieter kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 26.07.04, Az. VIII ZR 281/03).

5 Nicht zur Nachrüstung verpflichtet

Mindest standard sollte vorliegen

Tipp: Einverständnis des Mieters im Mietvertrag festhalten Enthält der Energieausweis negative energetische Werte, so sollte der Vermieter darauf hinwirken, dass der Mieter im Mietvertrag ausdrück lich erklärt, dass ihm die energetischen Werte des Gebäudes bekannt sind und erläutert wurden und er mit dem energetischen Zustand des Gebäudes einverstanden ist.

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5

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Muster: Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom … zwischen

Siehe CDROM

Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich  Vermieter  und Susi Nixe, Flossenstraße 1, 67890 See  Mieterin – Anlässlich der Wohnungsbesichtigung am … wurde dem/den Mieter/n auch der Energieausweis für das Gebäude FelsinderBrandungStraße 2 zur Einsichtnahme vorgelegt. Der/die Mieter wurde/n vom Vermieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die vermietete Wohnung in einem nicht sanierten Altbau befindet und die im Energieausweis beschriebenen Werte deutlich hinter den heute an Neubau ten gestellten Anforderungen zurückbleiben. Dem/den Mieter/n ist diese nachteili ge energetische Qualität des Gebäudes vom Vermieter ausführlich erläutert wor den. Der/die Mieter ist/sind mit dem baulichen, insbesondere energetischen Zu stand des Gebäudes und der vermieteten Wohnung einverstanden und verzichtet/n insoweit auf die spätere Geltendmachung etwaiger Mietminderungen. Der/die Mieter wurde/n auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt, weitere Maßnahmen im Hinblick auf eine mögliche Energieeinsparung durchzu führen, womit sich der/die Mieter ebenfalls einverstanden erklärt/en. Teich, den

Keine Anglei chung an DIN Vorschriften

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See, den

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Vermieter

Mieter

Eine Angleichung an die aktuell gültigen Standards oder DINNormen schuldet der Vermieter ebenfalls nicht. Nimmt der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vor, so kann der Mieter verlangen, dass die technischen Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen eingehalten werden, so beispielsweise Lärmschutzmaßnahmen (BGH-Urteil vom 06.10.04, Az. VIII ZR 355/03). Die vorgenannten Grundsätze zeigen, dass selbst wenn das Gebäude einen schlechten energetischen Zustand aufweist, grundsätzlich keine Verpflichtung des Vermieters besteht, das Gebäude auf den aktuellen Stand der Technik zu bringen.

Modernisierungsempfehlungen umsetzen – eine lohnende Investition in die Zukunft

Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich im Laufe der Zeit gesundheitsschützende Richtlinien geändert haben.

5

Gesundheits schützende Richtlinien

Beispiel: Nachtspeicheröfen setzen Asbest frei Die Wohnung wurde 1970 mit damals handelsüblichen Nachtspei cheröfen vermietet, die allerdings Asbest freisetzen.

Ältere Nachtspeicheröfen, die Asbest freisetzen, stellen eine Gesundheitsgefahr dar. Sie sind deshalb, auch wenn sie dem vertraglichen Zustand bei Anmietung der Mietsache entsprechen, mangelhaft und daher durch eine andere Beheizungstechnik auf Kosten des Vermieters zu ersetzen.

5.6 Modernisierungsempfehlungen umsetzen – eine lohnende Investition in die Zukunft Nach § 20 I EnEV hat der Aussteller anlässlich der Erstellung des Energieausweises dem Eigentümer Modernisierungsempfehlungen zu geben. Die Empfehlungen sollen in erster Linie dazu dienen, den Eigentümer auf energiebezogene Defizite und naheliegende Verbesserungsmöglichkeiten seines Gebäudes aufmerksam zu machen. Im Energieausweis sollen übliche, kostengünstige und rentable Maßnahmen zur energetischen Verbesserung des Gebäudes aufgezeigt werden. Sie haben die Funktion eines fachlichen Ratschlags, sie sollen eine Energieberatung des Eigentümers aber nicht ersetzen, sondern dazu nur einen Anstoß geben. Der Verordnungsgeber erhofft sich davon, dass Hauseigentümer künftig vermehrt in die energetische Verbesserung ihrer Gebäude investieren. Gleichzeitig sollen die Empfehlungen den Mietinteressenten als ergänzende Information zu den Angaben in den Energieausweisen zugänglich sein. Die Modernisierungsempfehlungen sind sowohl im bedarfs- als auch im verbrauchsorientierten Energieausweis enthalten. Es handelt sich dabei um reine Empfehlungen gegenüber dem Gebäudeeigentümer. Daraus erwächst kein Anspruch des Mieters auf Durchführung der im Energieausweis genannten Maßnahmen, da es sich

Hinweis auf Verbesserungs möglichkeiten

Empfehlungen in allen Ener gieausweisen

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Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

nur um Empfehlungen einer möglichen, aber nicht verpflichtenden Anpassung an die technischen Standards handelt. Der Mieter wird nach dem Wortlaut der Energieeinsparverordnung auch keinen Anspruch auf Aushändigung der Modernisierungsempfehlungen haben. Wie sich aus der Begründung zum Verordnungsentwurf ergibt, sollen die Modernisierungsempfehlungen dem Mieter als ergänzende Information zugänglich sein. § 16 II EnEV sieht nur die Verpflichtung des Vermieters vor, den Energieausweis selbst zugänglich zu machen, nicht aber die sogenannten Modernisierungsempfehlungen nach § 20 EnEV. Beispiel für Modernisierungsempfehlung Anbringung einer wärmedämmenden Außenfassade, Fensteraus tausch, Erneuerung der Heizungsanlage.

5.7 Vorsicht, fehlerhafter Energieausweis Fehlerquellen

Schadensersatz, wenn Vermieter schuld ist

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Es wird vermutlich nicht selten vorkommen, dass Energieausweise fehlerhaft sind. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis kann dies beispielsweise daran liegen, dass Verbrauchswerte nicht richtig oder unvollständig übermittelt oder falsch in die Berechnung des Energieausweises eingestellt wurden. Beim bedarfsorientierten Energieausweis können Fehlerquellen darin liegen, dass die tatsächliche Bauausführung abweichend von den Plänen erfolgte oder spätere bauliche Veränderungen übersehen oder versehentlich nicht berücksichtigt wurden. Gemäß § 241 II BGB treffen die Vertragsparteien allgemeine Rücksichtspflichten. Legt der Vermieter einen unrichtigen Energieausweis vor und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Den Vermieter muss allerdings ein Verschulden treffen. Dies liegt dann vor, wenn ihm bekannt ist, dass der Energieausweis unrichtige Angaben enthält. Ist der Ersteller an den unrichtigen Angaben schuld, trägt der Vermieter nach § 278 BGB dafür die Verantwortung.

Vorsicht, fehlerhafter Energieausweis

5

Tipp: Angaben im Energieausweis prüfen Überprüfen Sie die Angaben im Energieausweis, damit Sie nicht scha densersatzpflichtig werden, wenn Ihr Ersteller Fehler z. B. bei der Über nahme Ihrer Daten gemacht hat.

Der Vermieter haftet bei der Verwendung eines unrichtigen Energieausweises im Übrigen auch, da er die Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt (§ 280 BGB). Zwar regelt § 536a BGB die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters wegen eines Mangels an der Mietsache selbst, insbesondere wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Allerdings ist der Energieausweis im Allgemeinen nicht Vertragsinhalt, weshalb auch kein Mangel vorliegt. Eine Schadensersatzverpflichtung nach § 536a BGB ergibt sich damit auch bei Vorlage eines unrichtigen Energieausweises nicht, da diese Vorschrift nur für Mängel gilt. Dennoch handelt es sich bei der Verwendung eines unrichtigen Energieausweises um eine Pflichtverletzung des Vermieters. Für Pflichtverletzungen, die nicht zu einem Mangel führen, gilt § 280 BGB (Palandt-Heinrichs, § 280 BGB Rn. 21). Deshalb haftet der Vermieter, wenn er bewusst oder fahrlässig falsche Angaben zur Gesamtenergieeffizienz gemacht hat. Die Verpflichtung zum Schadensersatz besteht dann in der teilweisen Freistellung des Mieters von den Energiekosten.

5.7.1

Verletzung der Pflichten aus Mietverhältnis

Haftung bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit

Mietminderung möglich

Der Mieter darf die Miete nur dann mindern, wenn ein Mangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten abweicht. Wurde der Energieausweis nicht zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung gemacht – etwa durch Anfügen einer Kopie an den Vertrag –, so scheiden ein Mangel und damit eine Minderung regelmäßig aus. Fehlerhafte Angaben im Energieausweis berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung. Denn gemäß § 536 BGB treten Mietminderungen nur ein, wenn die Mietsache selbst mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist. Ein fehlerhafter Energieausweis führt jedoch nicht zu einem Mangel an der Mietsache selbst.

Kein Mangel an der Mietsache selbst

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5

Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

5.7.2 Arglistige Täuschung

Ersatzfähiger Schaden

Differenzmiete

Anfechtung des Mietvertrags rechtens

Wird der Mieter aufgrund des Energieausweises über die energetische Beschaffenheit der Mietsache in die Irre geführt, so kann außerdem ein Anfechtungsgrund vorliegen (Schmidt-Futterer, vor § 535 Rn. 26a). Der Mieter kann in diesem Fall die Anfechtung nach § 119 I BGB erklären. Hat der Vermieter den Mieter durch die Vorlage des unrichtigen Energieausweises arglistig getäuscht, so kann der Mieter den Mietvertrag auch nach § 123 I BGB anfechten. Außerdem macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Zum ersatzfähigen Schaden gehören insbesondere auch • Maklerkosten, • Umzugskosten, • Kosten für Zeitungsinserate, • Kosten für Ummeldung, auch von Telefon, • Umbaukosten für Einbaumöbel etc. Ferner kann der Mieter die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der neuen Miete als Schadensersatz verlangen. Letztgenannter Anspruch ist zeitlich unbegrenzt (Schmidt-Futterer § 542 BGB Rn. 116 m. w. N.). Es gibt allerdings auch einige landgerichtliche Urteile, die dazu auf den gewöhnlichen Verlauf der Dinge abstellen, nämlich dass der Mieter nach drei oder vier Jahren ausgezogen wäre, weshalb der Schaden auf diesen Zeitraum zu begrenzen sei. Der Mieter kann einen entsprechenden Schaden der Differenzmiete im Übrigen nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten verlangen.

5.8 Wann das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist Das Gebot der Wirtschaftlichkeit hat seit der Mietrechtsreform gemäß § 556 III BGB sowie § 560 VI BGB Eingang in das Gesetz gefunden. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit war allerdings auch vorher nach gefestigter Rechtsprechung bei den Betriebskosten zu berücksichtigen. Er gilt sowohl im Wohnraummietrecht als auch im gewerblichen Mietrecht. Nach gefestigter Rechtsprechung wird da-

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Wann das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist

bei auf die Bestimmung des für den preisgebundenen Wohnungsbau geltenden § 20 II NMVO zurückgegriffen. Danach dürfen nur solche Betriebskosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (Beyer, NZM 2007, S. 1 ff.). Der Vermieter ist demnach angehalten, im Rahmen eines bestimmten Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich zu handeln. Es muss aus Sicht eines vernünftigen Wohnungsvermieters ein vertretbares Kosten-/Nutzenverhältnis eingehalten werden, wobei dem Vermieter ein Ermessensspielraum zuzubilligen ist. Der Energieausweis dient der Information des potenziellen Mieters über die energetische Qualität des Gebäudes. Der Mieter kann sich anhand des Energieausweises in etwa ein Bild davon machen, mit welchen Kosten er insbesondere für Heizung und Warmwasser zu rechnen hat. Er hat außerdem die Möglichkeit, zum Vergleich Energieausweisdaten von mehreren in Betracht kommenden Wohnungen einzuholen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, welches Objekt er anmieten will.

5 Anwendung auf Betriebskosten

Entscheidungs hilfe für Mieter

Verbrauchsorientierter Energieausweis Deshalb stellt sich die Frage, ob der Mieter den Vermieter auf die Werte des Energieausweises „festnageln“ kann und ob die Heizungsund Warmwasserkosten durch die Angaben im Energieausweis gedeckelt sind. Dies ist zu verneinen. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis hängen die Werte von verschiedenen Faktoren ab. Ein maßgebender Faktor ist das Nutzerverhalten. Auch andere Umstände – wie etwa Leerstand in einem Mehrfamilienhaus – können dazu führen, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten bei späterer vollständiger Vermietung erheblich steigen. Außerdem gibt es Mieter, die überdurchschnittlich viel Energie verbrauchen. Ebenso gibt es Fälle, in denen unwirtschaftlich geheizt wird. Schließlich wirken sich auch Außentemperaturunterschiede erheblich auf die Werte des Energieausweises aus, etwa dann, wenn ein besonders harter Winter vorlag.

Angaben nicht verbindlich

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Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Bedarfsorientierter Energieausweis Kein Mangel der Mietsache bei Abweichung

Verstoß gegen die Wirtschaft lichkeit

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Gleiches gilt beim bedarfsorientierten Energieausweis. Weichen die späteren Heiz- und Warmwasserkosten von dem im Energieausweis genannten Werten ab, so gilt: Ergibt sich aus dem Energieausweis eine mäßige energetische Qualität des Gebäudes, so kann dies auf eine schlechte Wärmedämmung, eine veraltete Heizungsanlage etc. zurückzuführen sein. Ein Mangel der Mietsache liegt darin grundsätzlich nicht, da die angemietete Wohnung dem vertraglich vereinbarten Sollzustand entspricht. Allerdings kann objektiv ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorliegen, wenn die hohen Heizkosten durch Wärmedämmmaßnahmen mit vertretbarem Aufwand gesenkt werden könnten (Beyer, NZM 2007, 1 ff. [6]). Dies ist aber die Ausnahme, denn das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt grundsätzlich nur für die Einkaufspreise der verbrauchten Energie (§ 20 I 2 NMVO). Danach können nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Vom Wirtschaftlichkeitsgebot betroffen sind daher in erster Linie die Bewirtschaftungskosten und nicht der energetische Zustand des Gebäudes. Außerdem wird dem Mieter entgegenzuhalten sein, dass ihm die mäßigen Werte anhand des Energieausweises bewusst waren und er dennoch die Wohnung angemietet hat. Deshalb kann er eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes später nicht rügen. Es gilt das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens. Anders freilich, wenn die Werte im Energieausweis unrichtig sind und der Mieter damit getäuscht wurde. Der Vermieter macht sich dann schadensersatzpflichtig (siehe oben).

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Wohnungseigentümergemein schaften – Pflichten des Verwalters

6.1 Über Energieausweis informieren Ein ausdrückliches Ziel des Verordnungsgebers ist es, Immobilieneigentümer zur Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu bewegen. Deshalb hat der Bundesrat durchgesetzt, dass die ursprünglich im Verordnungsentwurf vorgesehenen Pflichten zur Zugänglichmachung des Energieausweises im Falle der Vermietung oder des Verkaufs entsprechend verlängert wurden. Dadurch soll den Eigentümern die Möglichkeit eingeräumt werden, ihre Immobilien noch vor der Verpflichtung zur Zugänglichmachung von Energieausweisen auf einen energetisch besseren Stand zu bringen und die entsprechenden baulichen Maßnahmen durchzuführen. Deshalb sollte der Verwalter den Eigentümern frühzeitig aufzeigen, welcher Energieausweis für das konkrete Gebäude in Betracht kommt. Gleichfalls sollten die Vor- und Nachteile des Verbrauchsausweises, bzw. des Bedarfsausweises aufgezeigt werden (vgl. Kap. 1.1). Exkurs: Was kann ein einzelner Wohnungseigentümer tun? Ein einzelner Wohnungseigentümer kann für seine Eigentumswohnung individuell keinen Energieausweis erstellen lassen. Der Energieausweis ist immer bezogen auf das gesamte Gebäude. Ein Einzeleigentümer hat jedoch einen Anspruch auf Erstellung des Energieausweises und kann diesen Anspruch ggf. auch gerichtlich durchsetzen. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen, da der Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt werden muss.

Anspruch auf Energieausweis

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6 Kosten verteilung

Verteilungs schlüssel

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

Im Innenverhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer hat jeder Eigentümer die Kosten entsprechend dem in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung niedergelegten Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Enthält die Gemeinschaftsordnung keinen konkreten Verteilungsschlüssel, so gilt § 16 Abs. 2 WEG. Danach hat jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. In der Praxis ist häufig eine Aufteilung nach 1.000stel/Miteigentumsanteil vorgesehen. In Betracht kommen aber auch andere Kostenverteilungsschlüssel, die dann entsprechend in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbart sein müssen, so etwa die Verteilung nach Wohnfläche (qm), Verteilung nach Köpfen oder aber (selten) nach Anzahl der Wohnungen.

6.2 Ermächtigung einholen Entscheidung über Moderni sierung

Wenn der Verwalter über die verschiedenen Energieausweise informiert hat, müssen die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung darüber entscheiden, ob sie vor Erstellung des Energieausweises die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen. In diesem Fall sollte sich der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss dazu ermächtigen lassen, Fachleute – etwa Architekten, Ingenieure oder Energieberater – hinzuzuziehen, um so der Eigentümergemeinschaft entsprechende Modernisierungsmaßnahmen aufzeigen zu können. Grundsätzlich steht es – mit Ausnahme der zwingenden Nachrüstverpflichtungen gem. § 10 EnEV – im Belieben der Eigentümer, ob sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Entscheidet sich die Eigentümergemeinschaft gegen die Durchführung von Modernisierungen, so ist dies rechtlich ohne Folgen. Insoweit steht den Eigentümern ein weitreichendes Ermessen zu. Kann man den Energieausweis umgehen?

Anspruch auf Energieausweis

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Anders als bei freiwilligen Modernisierungen ist die Erstellung des Energieausweises zwingend. Gem. § 16 Abs. 2 EnEV handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Dieser Verpflichtung sind die Eigentümer nachzukommen. Jeder einzelne Eigentümer hat

Ermächtigung einholen

einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Erstellung des Energieausweises. Dennoch kann es in Zeiten finanzieller Knappheit vorkommen, dass die Mehrheit der Eigentümer die Erstellung eines Energieausweises ablehnt. Grundsätzlich ist der Verwalter an entsprechende Mehrheitsbeschlüsse gebunden. Er ist lediglich ausführendes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat daher zu respektieren, wenn es der ausdrückliche – durch Mehrheit bestätigte – Wunsch der Wohnungseigentümer ist, keinen Energieausweis zu erstellen. Dem Verwalter selbst drohen deshalb für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft die Erstellung eines Energieausweises ablehnt, grundsätzlich keine rechtlichen Konsequenzen. Umgekehrt haftet die Eigentümergemeinschaft, wenn sie sich über die Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 EnEV über die Zugänglichmachung eines Energieausweises hinwegsetzt. Entsteht einem Eigentümer hieraus Schaden, etwa weil er seine Wohnung wegen Fehlens eines Energieausweises nicht vermieten oder verkaufen konnte, so hat diesen Schaden grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft zu tragen.

6 Wenn Erstel lung abgelehnt wird …

Haftung der Eigentümer gemeinschaft

Wenn die Eigentümer keinen Energieausweis erstellen lassen möchten … Nach hier vertretener Ansicht ist der Verwalter im Übrigen auch ohne Mehrheitsbeschluss und ggf. auch gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, einen Energieausweis auf Kosten der Eigentümer erstellen zu lassen, da ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Zugänglichmachung des Energieausweises nach § 16 Abs. 2 EnEV gem. § 27 EnEV mit Bußgeldern bis zu 15.000,– € belegt ist. Gem. § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sind. Außerdem besteht die Berechtigung des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zwar handelt es sich bei der Erstellung des Energieausweises nicht um eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung, jedoch dürfte der Rechtsgedanke zur Berechtigung des Verwalters,

Verwalter kann Energieausweis erstellen lassen

Ordnungs gemäße Verwaltung

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6

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

erforderliche Maßnahmen zu treffen, entsprechend anwendbar sein. Dies gilt umso mehr, als die Wahlfreiheit zur Erstellung des Verbrauchs- oder Bedarfsausweises noch bis 30.09.08 gilt. Nachdem sich die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises im relativ geringfügigen Bereich bewegen, wird der Verwalter zur Meidung von Rechtsnachteilen berechtigt sein, einen Energieausweis auch in Eigenregie zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag zu geben.

6.3 Feststellung des IstZustandes durch den Verwalter

EnEV siehe CDROM

Objektbegehung

110

Nach § 20 EnEV hat der Aussteller des Ausweises dem Eigentümer Modernisierungsempfehlungen zu geben. Hierdurch soll der Gebäudeeigentümer auf energiebezogene Defizite und Verbesserungsmöglichkeiten im Hinblick auf die energetische Qualität seines Gebäudes aufmerksam gemacht werden. Die im Energieausweis aufgezeigten möglichen Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Qualität haben die Funktion eines fachlichen Ratschlags. Den Wohnungseigentümern wird deshalb im Energieausweis in aller Regel aufgezeigt werden, welche Modernisierungen möglich und empfehlenswert sind. Dies wird wiederum zur Folge haben, dass zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften auch entsprechende Maßnahmen beschließen wollen – und genau das ist unter anderem ein Ziel des Gesetzgebers. Im Rahmen der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.07 wurde Wohnungseigentümern eine erheblich erweiterte Beschlusskompetenz zu baulichen Veränderungen, Kostenverteilungsregelungen und zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eingeräumt. Um den Zustand des Wohngebäudes zu beurteilen und notwendige oder mögliche bauliche Veränderungen vorschlagen zu können, muss der Verwalter hat eine Objektbegehung durchführen. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung müssen die öffentlichrechtlichen Verpflichtungen – wie zum Beispiel die unbedingten

Feststellung des IstZustandes durch den Verwalter

Nachrüstverpflichtungen (vgl. Kap. 9.1) – durch die Wohnungseigentümer zwingend erfüllt werden. Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung notwendig sind (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 17. Auflage 2006, § 27 Rn. 9). Der Verwalter kann, sofern er über Sachkunde verfügt, entsprechende Bestandsaufnahmen selbst durchführen. Dabei wird er regelmäßig bereits aus den Verwaltungsakten oder Bauunterlagen feststellen können, wann beispielsweise die Heizanlage eingebaut wurde. Gleiches gilt für die Feststellung, ob und wann eine Nachrüstung des Brenners stattgefunden hat. Fanden in der Vergangenheit bereits weitere Dämmmaßnahmen, etwa an Warmwasserleitungen oder den obersten Geschossdecken, statt, so wird sich dies ebenfalls aus den Verwaltungsunterlagen entnehmen lassen.

6

Verwaltungs unterlagen zurate ziehen

Tipp: Bauunterlagen bei der Baubehörde einsehen Soweit Unterlagen fehlen, sollte der Verwalter die Bauunterlagen bei der Baubehörde einsehen. Dort können weitere Kenntnisse über die ver bauten Materialien, insbesondere über Brennstoffe, Fenster und hei zungstechnische Anlagen, erlangt werden.

Außerdem sollten die Verwaltungsunterlagen auf Messprotokolle des zuständigen Kaminkehrers durchgesehen werden, denn hieraus können die Immissionswerte abgelesen werden. In der Regel enthalten die Protokolle auch Angaben über Fabrikat und den Zeitpunkt des Einbaus der Heizung. Ergeben sich aus den Bauunterlagen hinreichende Anhaltspunkte über die verwendeten Materialien, so sollte dennoch geprüft werden, ob diese auch tatsächlich verbaut worden sind. Verfügt der Verwalter selbst nicht über die notwendige Sachkunde, so ist er berechtigt, einen Fachmann hinzuzuziehen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Weil es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu

Messprotokolle

Verwendete Materialien Sachverständige hinzuziehen

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6

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

sorgen, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Verfahren herbeizuführen (BayObLG, Beschluss vom 26.02.04, Az: 2 ZBR 266/03, NZM 2004, 390). Für die Hinzuziehung von Fachleuten/Sachverständigen sollte sich der Verwalter durch Eigentümerbeschluss ermächtigen lassen, sofern ihm hierzu nicht bereits eine entsprechende Befugnis im Verwaltervertrag eingeräumt wurde. Hinweis für Verwalter: Ermächtigung erteilen lassen Falls Sie diese Befugnis nicht haben und falls es nicht nur um die Fest stellung des Baujahres der Heizung handelt oder Sie nicht über die not wendige eigene Sachkunde zur Beurteilung weiterer Maßnahmen ver fügen, so sollten Sie sich allein aus Haftungsgründen durch Beschluss der Eigentümer ermächtigen lassen, einen Sachverständigen/Fachleute hinzuzuziehen. Die Prüfung der energetischen Qualität des Gebäudes kann in der Regel nur durch sachkundige Architekten oder Energiebera ter vorgenommen werden. Eigentümer informieren

Ermächtigung

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Dazu kann der Verwalter wie folgt vorgehen: Der Verwalter sollte, nachdem er beispielsweise festgestellt hat, dass die Heizungsanlage nicht mehr den Anforderungen der EnEV entspricht, die Eigentümer im Rahmen einer (außer)ordentlichen Eigentümerversammlung darauf hinweisen, dass dringender Handlungsbedarf besteht. Nachdem dieses sog. unbedingten Nachrüstverpflichtungen (vgl. Kap. 9.1) größtenteils bereits zum 31.12.06 fällig waren, sollte der Verwalter hier möglichst umgehend tätig werden. In der Eigentümerversammlung kann sich der Verwalter zunächst durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen lassen, einen Fachmann hinzuzuziehen, sofern Art und Umfang der vorstehenden Maßnahme eine Hinzuziehung von Fachleuten/Sachverständigen erforderlich macht.

Einholung von Vergleichsangeboten

6

Beispiel für eine Ermächtigung des Verwalters Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Architekten/Energie berater XY, ein Gutachten über den Einbau einer neuen Heizungsan lage zu erstellen. Dabei soll das Gutachten auch Aufschluss darüber geben, ob die bisherige Beheizungsart beibehalten werden soll oder ob Alternativen zur Verfügung stehen. Das Gutachten soll außerdem über die voraussichtlich anfallenden Kosten informieren. Der Archi tekt/Energieberater wird weiterhin beauftragt, jeweils drei verschie dene Angebote über die durchzuführende Maßnahme einzuholen. Der Verwalter wird ermächtigt, auf Basis des Angebots des Architek ten/Energieberaters XY vom 01.11.07 ein entsprechendes Gutachten zu einem Pauschalpreis von 1.300,– € zzgl. Mehrwertsteuer in Auf trag zu geben.

6.4 Einholung von Vergleichsangeboten Stehen danach größere Sanierungsmaßnahmen an, so hat der Verwalter oder – falls beauftragt – der Architekt oder Energieberater in Erfüllung der zwingend bestehenden Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Dazu sind Vergleichsangebote einzuholen. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem ohne Einholung von Vergleichsangeboten über die Durchführung einer größeren Baumaßnahme entschieden wird, entspricht in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 09.09.1999, 2 Z BR 54/99, NZM 2000, S. 512). Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es, dass vor einer größeren Instandsetzungsmaßnahme grundsätzlich der Schadensumfang und die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt sowie mehrere Kostenangebote eingeholt werden (BayObLG, Beschluss vom 13.08.1998, 2 ZBR 97-98, NZM 99, 280).

Grundsatz ord nungsgemäßer Verwaltung

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6

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

6.5 Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung Ausreichend über Themen informieren

Die Tagesordnung muss so gestaltet sein, dass der Einzeleigentümer ausreichend über die zur Beschlussfassung anstehenden Themen informiert ist, damit er sich auf die Versammlung entsprechend vorbereiten kann. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist deshalb der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme notwendig ist, gegeben wird (OLG München, Beschluss vom 14.09.06, Az: 34 Wx 49/06, NZM 2006, Seite 934). Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist. In gleicher Entscheidung erachtete das OLG München die Bezeichnung „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ als nicht ausreichend, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.

6.6 Vorbereitungen zur Deckung des Finanzbedarfs Finanzen prüfen

Sonderumlagen

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Der Verwalter ist weiterhin gehalten, die finanzielle Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen. Dies gilt vor allem für den Fall, dass unbedingten Nachrüstverpflichtungen entsprochen werden muss. Hier ist nochmals an die Verpflichtung zum Ersatz von Heizanlagen, zur Dämmung von freiliegenden Rohren und Armaturen sowie zur Dämmung oberster Geschossdecken zu denken. Ist die vorhandene Instandhaltungsrücklage zur Durchführung etwaiger Maßnahmen nicht vorhanden oder nicht ausreichend, so sind entsprechende Sonderumlagen durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer festzusetzen. Die Sonderumlage ist eine nachträgliche Ergänzung zum Wirtschaftsplan. Die Höhe der Sonderumlage hat

Einberufung der Eigentümerversammlung

sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat hierzu einen weitreichenden Ermessensspielraum. Der Verwalter handelt ordnungsgemäß, wenn er der Eigentümergemeinschaft den voraussichtlichen Finanzbedarf vorstellt und einen Eigentümerbeschluss herbeiführt. Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über ausreichende finanzielle Mittel, so erübrigt sich der Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage. Im Übrigen kann jeder Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen, dass eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird. Alternativ zur Erhebung einer Sonderumlage kann der Verwalter auch bei entsprechendem zeitlichen Vorlauf langfristig über die Aufstockung der Instandhaltungsrücklage beschließen lassen.

6

Aufstockung der Rücklagen

6.7 Einberufung der Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einzuberufen. Eine Einberufung ist auch dann erforderlich, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies schriftlich unter Angaben des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Hierbei kommt es nicht auf die Miteigentumsanteile, sondern auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an, d. h. mindestens ein Viertel der Eigentümer nach Köpfen muss die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Im Übrigen steht das Recht zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich ausschließlich dem Verwalter zu. In dringlichen Fällen kann der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Im Rahmen der Erstellung des Energieausweises wird regelmäßig kein dringlicher Fall vorliegen. Etwas anderes kann gelten, wenn die unbedingten Nachrüstverpflichtungen – etwa zur Ersetzung der Heizungsanlage – bisher von der Eigentümergemeinschaft nicht eingehalten wurden und dazu bereits die behördliche Verpflichtung zur Außerbetriebnahme bzw. die Untersagung der weiteren Nutzung droht. In diesen Fällen ist dringendes Handeln durch den Verwalter geboten. Er hat möglichst umgehend eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Wann muss einberufen werden?

Außer ordentliche Versammlung

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6

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

Achtung: Neue Ladungsfrist Im Zuge der WEGReform wurde die Einberufungsfrist für Wohnungs eigentümerversammlungen auf zwei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nur im Falle besonderer Dringlichkeit kann diese Frist un terschritten werden.

6.8 Beschlussfassung

EnEV siehe CDROM

Bauliche Veränderungen

WEGReform: Beschluss möglich

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Die unbedingten Nachrüstverpflichtungen gem. § 10 EnEV sind für die Gebäudeeigentümer zwingend. Die Wohnungseigentümer müssen daher, soweit die Voraussetzungen des § 10 EnEV erfüllt sind, ihren Heizkessel außer Betrieb nehmen und oberste Geschossdecken, bzw. freiliegende Warmwasserleitungen dämmen. In Erfüllung dieser gesetzlichen Verpflichtungen ist der Verwalter daher gehalten, einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss herbeizuführen. Nach der Beauftragung von Fachleuten werden die infrage kommenden Maßnahmen dem Umfang und der Höhe nach feststehen. Regelmäßig haben die unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV zur Folge, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen sind. So muss die Eigentümergemeinschaft darüber entscheiden, welche Heizungsanlage nach Stilllegung der alten Anlage eingebaut werden soll, ferner ob die Beheizungsart (Öl, Gas, Fernwärmeheizung etc.) beibehalten wird oder ob auf eine andere Beheizungsart umgestellt wird. Bei der Verpflichtung, oberste Geschossdecken zu dämmen, werden zumeist auch verschiedene Maßnahmen in Betracht kommen, etwa die Verwendung von unterschiedlichen Dämmmaterialien. Gleiches gilt für die vorgeschriebene Dämmung von ungedämmten Warmwasserleitungen. Auch hierbei handelt es sich um bauliche Veränderungen. Im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ergaben sich mit Inkrafttreten des Gesetzes zum 01.07.07 zahlreiche Änderungen. So wurde auch die Vorschrift über bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) neu gefasst. Danach können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen wer-

Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung

6

den, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte nicht nur unerheblich beeinträchtigt sind. Unbedingte Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV fallen zwar unter bauliche Veränderungen, jedoch ist die Vorschrift des § 22 Abs. 1 WEG darauf nicht anzuwenden, da es sich hier um Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Instandsetzungsmaßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. Eine Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist deshalb nicht erforderlich. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend, da die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten stets ordnungemäßer Verwaltung entspricht (Bub, NZM 2006, 841 [848]).

6.9 Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung Liegt das Gutachten nebst Alternativangeboten vor, so hat der Verwalter eine weitere Eigentümerversammlung einzuberufen. Darin sollte entschieden werden, welche konkrete Maßnahme durchgeführt wird. Hier ist es ebenfalls erforderlich, dass der Verwalter in der Einladung zur Eigentümerversammlung möglichst präzise als Tagesordnungspunkt angibt, über welche Baumaßnahme abgestimmt werden soll. Für die Abstimmung über unbedingte Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Das Gutachten ist den Eigentümern spätestens in der Eigentümerversammlung zugänglich zu machen. Existiert ein Kurzgutachten oder eine Zusammenfassung des Gutachtens, so empfiehlt es sich, dies bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zu versenden.

Beschluss über konkrete Maßnahmen

Kurzgutachten mit Einladung verschicken

6.10 Ordnungsgemäße Beschlussfassung Auch nach bisherigem Recht konnten dem Verwalter im Rahmen von Beschlussanfechtungsverfahren – jetzt Anfechtungsklage nach § 46 WEG – Verfahrenskosten ganz oder teilweise auferlegt werden, wenn er sie wegen Verletzung seiner Vertragspflichten zu vertreten

WEG!Reform: Prozesskosten! verteilung

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6

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

hatte (BGH, Beschluss vom 03.07.1997, Az: V ZB 2/97). Durch die Neufassung des § 49 WEG können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. Deshalb ist der Verwalter in jedem Fall gehalten, auf eine möglichst präzise Beschlussfassung zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen nach § 10 EnEV hinzuwirken.

6.11 Beschlusssammlung WEGReform: Beschluss sammlung

Ebenfalls durch die WEG-Reform eingeführt wurde die Pflicht des Verwalters, eine Beschlusssammlung zu führen. Gem. § 24 Abs. 7 WEG hat diese Beschlusssammlung Folgendes zu enthalten: • Wortlaut der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung (§ 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG) • Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung (§ 24 Abs. 7 Nr. 2 WEG) • Wortlaut der Urteilsformen der gerichtlichen Entscheidungen mit Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien (§ 24 Abs. 7 Nr. 3 WEG) Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend in die Beschlusssammlung einzutragen und zu nummerieren. Nachdem ein entsprechender Eigentümerbeschlusses herbeigeführt wurde, durch den die zwingenden Nachrüstverpflichtungen des § 10 EnEV erfüllt werden, ist dieser daher in die Beschlusssammlung entsprechend der oben genannten Vorschriften einzutragen. Achtung: Abberufungsgrund Kommt der Verwalter seiner Verpflichtung zum Führen der Beschluss sammlung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach, so kann dies zu sei ner Abberufung führen. Der Verwalter kann nur aus „wichtigem Grund“ abberufen werden. Dieser liegt aber regelmäßig dann vor, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

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Neue Beschlusskompetenzen durch WEGNovelle

6

6.12 Neue Beschlusskompetenzen durch WEG Novelle Durch die Neufassung des § 22 WEG wurde die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erweitert. Folgende Maßnahmen sind dabei zu unterscheiden:

Erweiterung der Beschluss kompetenzen

6.12.1 Bauliche Veränderungen Durch die Neuregelung des § 22 Abs. 1 WEG können künftig auch bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, mehrheitlich beschlossen und verlangt werden. Im Rahmen dieses Mehrheitsbeschlusses muss zusätzlich aber immer die Zustimmung aller benachteiligten Eigentümer im Sinne des § 14 WEG vorliegen.

Mehrheits beschluss

Zustimmung der Benach teiligten

Beispiel: Eigentümer stimmt gegen Wintergarten Ein Wohnungseigentümer möchte einen Wintergarten errichten. Die Wohnungseigentümer stimmen dem mehrheitlich durch Beschluss zu. Ein anderer Wohnungseigentümer ist mit der Errichtung des Winter gartens nicht einverstanden. Er wendet ein, dass aufgrund der Maß nahme eine optische Beeinträchtigung vorliege.

In diesem Fall kann die bauliche Veränderung nicht mehrheitlich beschlossen werden, da nicht jeder Wohnungseigentümer zugestimmt hat, dessen Rechte durch die Maßnahme beeinträchtigt sind. Wird dennoch mehrheitlich über eine solche bauliche Veränderung beschlossen, so kann der betroffene Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erheben (§ 46 WEG). Neu ist ebenfalls, dass nun über bauliche Veränderungen grundsätzlich eine Beschlussfassung zu erfolgen hat. Wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen, ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Wie bisher sind Rechtsnachfolger, zum Beispiel Käufer, an derartige Eigentümerbeschlüsse gebunden, auch ohne dass diese im Grundbuch eingetragen sind.

Rechtsnach folger gebunden

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6 Individual anspruch

Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

Durch die WEG-Reform wurde neu eingeführt, dass nun auch Einzeleigentümer einen durchsetzbaren Individualanspruch auf Durchführung von baulichen Veränderungen haben. Voraussetzung ist aber auch hier, dass keiner der übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird. Der Verwalter ist aufgrund des jetzt in das Gesetz aufgenommenen Individualanspruchs verpflichtet, einen entsprechenden Beschlussantrag auf die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung zu nehmen.

6.12.2 Instandhaltungs und Instandsetzungsmaßnahmen Instand haltungs maßnahmen

Unter Instandhaltungsmaßnahmen versteht man alle Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands und der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen dienen. Beispiele für Instandhaltungsmaßnahmen Pflegemaßnahmen, Wartungen, Vorsorgemaßnahmen zur Verhinde rung von Schäden, Schönheitsreparaturen, kleinere Reparaturen sowie Inspektionen.

Instand setzungs maßnahmen

Bei Instandsetzungsmaßnahmen handelt es sich um die Beseitigung von Schäden und Mängeln am Gemeinschaftseigentum: Beispiele für Instandsetzungsmaßnahmen Altersbedingte Reparaturen, Sanierungen, Instandsetzungen nach Brand oder Vandalismus am Gemeinschaftseigentum.

Einfacher Mehrheits beschluss

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Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen konnten bereits nach bisherigem Recht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Hieran hat sich durch die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes nichts geändert. Auch künftig unterliegen Maßnahmen der Instandsetzung sowie der Instandhaltung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer durch einfache Mehrheit.

Neue Beschlusskompetenzen durch WEGNovelle

6

6.12.3 Modernisierende Instandsetzungen Modernisierende Instandsetzungen sind Maßnahmen, die über reine Reparaturen hinausgehen und zusätzlich eine Anpassung an einen technisch oder wirtschaftlich besseren Standard vorsehen. Bereits nach bisherigem Recht konnten modernisierende Instandsetzungen mehrheitlich beschlossen werden. Voraussetzung ist ein konkreter Instandsetzungsbedarf. Liegt dieser vor, so kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich eine Anpassung der vorhandenen defekten Anlagen und Einrichtungen an einen technisch oder wirtschaftlich besseren Standard beschließen. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist nicht auf eine bloße Wiederherstellung des früheren Zustands beschränkt. Eine ordnungsgemäße Instandsetzung schließt vielmehr auch eine sinnvolle Modernisierung mit ein, die die Vorteile neuer technischer Entwicklungen und verbesserter Standards unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse beinhaltet. Der Eigentümergemeinschaft steht dabei ein weiter Ermessensspielraum zu.

Mehrheits beschluss

Voraussetzung: Instand setzungsbedarf

Beispiele für sinnvolle Modernisierungen im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen • Umstellung auf eine andere Heizungsart Die in der Wohnanlage vorhandene Ölzentralheizung ist defekt bzw. muss wegen der zwingenden Nachrüstverpflichtung aus § 10 EnEV erneuert werden. Die Eigentümergemeinschaft möchte künf tig eine andere Beheizungsart, nämlich eine Gaszentralheizungs anlage mit einem modernen, energiesparenden Niederbrennwert kessel einbauen. Die Umstellung der Beheizungsart auf eine mo derne, dem technischen Standard entsprechende Heizung ist zu lässig (vgl. auch OLG Hamburg, Beschluss vom 21.07.05, 2 Wx 18/04 – zur Umstellung der Ölzentralheizung auf Fernwärme). • Anbringung einer Wärmedämmung Als zulässige modernisierende Instandsetzung wurde angesehen, dass die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Sanierung einer durchfeuchteten Fassade gleichzeitig die Anbringung einer Wär medämmung beschließt. Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, so steht den Eigentümern bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu (OLG Düs seldorf, Beschluss vom 26.04.00, 3 Wx 81/00, NZM 2000, 1067).

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Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters •

Ersatz von alten Wasserboilern Der Ersatz von zwei 16 Jahre alten, je 750 l fassenden Warmwas serboilern, von denen einer defekt ist, durch einen neuen, 500 l fassenden Boiler aus Edelstahl, der durch sein besseres Heizsystem warmes Wasser in ausreichender Menge zur Verfügung stellt, ist keine bauliche Veränderung, sondern eine mit Mehrheit zu be schließende modernisierende Instandsetzung (OLG Düsseldorf, Be schluss vom 27.05.02, 3 Wx 40/02, NZM 2002, S. 705). • Austausch von Holzfenstern gegen Kunststofffenster Der Austausch von sanierungsbedürftigen Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster stellt in der Regel keine bauliche Veränderung dar, sondern eine modernisierende In standsetzung, die mehrheitlich beschlossen werden kann (Bay ObLG 2 ZBR 177/04, Beschluss vom 11.02.05).

Wie nach bisherigem Recht genügt auch nach der WEG-Novelle ein einfacher Mehrheitsbeschluss zur Durchsetzung modernisierender Instandsetzungen.

6.12.4 Modernisierungen Definition

WEGReform: Qualifizierte Mehrheit

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Unter Modernisierungen sind alle Maßnahmen im Sinne des § 559 BGB zu verstehen, • die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder • zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen. Reine Modernisierungen, d. h. die Anpassung an einen modernen Standard ohne konkreten Instandsetzungsbedarf, waren bisher durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich. Nach der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG können künftig Modernisierungen auch ohne konkreten Reparaturbedarf wie im Bereich des Mietrechts nach § 559 Abs. 1 BGB durch eine doppelt qualifizierte Mehrheit (¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) beschlossen werden. Gleiches gilt für Anpassungen an den Stand der Technik. Nachdem reine Modernisierungen bisher grundsätzlich als bauliche Veränderungen zu qualifizieren waren, hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu bisher keine Beschlusskompetenz. Diese

Neue Beschlusskompetenzen durch WEGNovelle

6

steht ihr nun nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG im Rahmen des doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses zu. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft künftig auch reine Modernisierungen beschließen. Beispiele für Modernisierungen • Einbau von Isolierfenstern (ohne konkreten Instandsetzungsbedarf, da sonst modernisierende Instandsetzung, vgl. oben). • Anbringung einer Wärmedämmung • Einbau von Kaltwasserzählern • Einbau einer Zentralheizung • Einbau von Warmwasserzählern

Modernisierungsmaßnahmen konnten bisher nicht mehrheitlich beschlossen werden. Hat sich ein Eigentümer z. B. gegen den Einbau einer Videoüberwachung gewehrt und einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss angefochten, so konnte die Eigentümergemeinschaft diese Maßnahme nicht durchsetzen. Dies ist nun nach § 22 Abs. 2 WEG mit folgenden Einschränkungen möglich: Die Modernisierung darf die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Umgestaltungen der Wohnanlage sind auch nach wie vor nicht zulässig.

Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage Keine Umgestaltung

Beispiele für unzulässige Umgestaltungen Anbau eines Wintergartens, Aufstockung oder Abriss von Gebäudetei len, Luxussanierung eines Wohnhauses von einfacher Wohnqualität, Ausbau eines nicht zu Wohnzwecken genutzten Speichers zu Woh nungen, Asphaltierung einer Grünfläche zur Schaffung von Abstell plätzen.

Eine Modernisierung kann ebenfalls nicht mehrheitlich beschlossen werden, wenn der optische Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert wird.

Keine nachteili ge Veränderung der Optik

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Wohnungseigentümergemeinschaften – Pflichten des Verwalters

Beispiel für nachteilige Veränderungen des optischen Eindrucks Der optische Eindruck eines Gebäudes kann dadurch verändert wer den, dass nur einzelne (nicht alle) Balkone verglast werden sollen oder dass beim Bau von Dachgauben die Symmetrie des Hauses nicht be achtet wird.

Derartige Maßnahmen sind keine Modernisierungen, sondern bleiben – wie nach bisherigem Recht – bauliche Veränderungen, sodass diese nur nach § 22 Abs. 1 WEG zulässig sind, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Zusammenfassung Modernisierung zulässig?

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•

Modernisierungen sind nur dann zulässig, wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern. • Die Modernisierungsmaßnahme darf ferner einen oder mehrere Wohnungseigentümer nicht unbillig beeinträchtigen. Ob eine solche unbillige Beeinträchtigung vorliegt, hängt von den jeweiligen Umständen des konkreten Einzelfalls ab. • Die Kosten der Modernisierungsmaßnahme können eine Beeinträchtigung darstellen. Sie werden aber nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen sein, wenn sie die Aufwendungen übersteigen, die dazu dienen, das gemeinschaftliche Eigentum in einen Zustand zu versetzen, wie er allgemein üblich ist. Mit solchen Maßnahmen muss jeder Wohnungseigentümer rechnen und erforderlichenfalls entsprechende private Rücklagen bilden, um sie zu finanzieren. • Im Einzelfall kann sich eine erhebliche Beeinträchtigung dann ergeben, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Nachdem die unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern von den jeweiligen Umständen des konkreten Einzelfalls abhängt, wird hier eine genauere Ausgestaltung durch die Rechtsprechung erfolgen. Dabei wird unter Berücksichtigung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG) eine unbillige Benachteiligung im konkreten

Neue Beschlusskompetenzen durch WEGNovelle

Einzelfall auch dann anzunehmen sein, wenn der einzelne Eigentümer noch nicht gezwungen ist, sein Eigentum zu veräußern. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist bei Modernisierungen nicht ausreichend. Nach § 22 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss über Modernisierungsmaßnahmen nur durch eine doppelt qualifizierte Mehrheit möglich, d. h. dass • ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und zusätzlich • mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen müssen. Wird dieses „Quorum“ nicht erreicht, ist der Beschluss jedoch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Will sich ein Wohnungseigentümer gegen beschlossene Modernisierungsmaßnahmen zur Wehr setzen, so muss er innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Andernfalls wird der Beschluss bestandskräftig.

6 Beschluss kompetenz

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7

Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten?

7.1 Neubauten: Wärmebedarfs bzw. Energieausweis vorlegen Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energieausweisen bereits seit 1995 in Form von „Wärmebedarfsausweisen“ vorgeschrieben. Die Verpflichtung ergab sich bereits bisher • aus § 13 der Energieeinsparverordnung 2004 sowie • nach § 12 der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994. Diese Energie- bzw. Wärmebedarfsausweise gelten fort. Die Gültigkeitsdauer der Ausweise beträgt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung (§ 29 Abs. 3 EnEV). Für Verkäufer von Immobilien ab dem Baujahr 1995 bereitet die Vorlagepflicht des Energieausweises gem. § 16 Abs. 2 EnEV gegenüber dem potenziellen Käufer damit in aller Regel keine Schwierigkeiten. Ist der Wärmebedarfsausweis bzw. Energieausweis älter als zehn Jahre und damit abgelaufen, so kann der Verkäufer der Immobilie einen Verbrauchsausweis erstellen lassen. Im Übrigen wird er bei jüngeren Baujahren ohnehin über einen gültigen Energieausweis verfügen. Es ist seit Jahren allgemeine Praxis, dass z. B. der Bauträger dem Käufer bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung einen Energieausweis aushändigt.

Seit 1995: Wärmebedarfs ausweise

Energieausweis bei Neubauten bereits üblich

127

7

Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten?

7.2 Bestandsgebäude: Energieausweis vorlegen

EnEV siehe CDROM

Der Verkäufer eines Gebäudes ist nach § 16 Abs. 2 EnEV verpflichtet, einen Energieausweis zugänglich zu machen. Soll • ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, • ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder • Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis spätestens unverzüglich, nachdem der Kaufinteressent dies verlangt hat, zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV). Hier war ursprünglich vorgesehen, dass der Verkäufer dem Kaufinteressenten auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises zu überlassen hat. Diese Verpflichtung wurde auf Betreiben des Bundesrats gestrichen. Tipp: Käufer sollte Energieausweis verlangen In aller Regel wird der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer den Ener gieausweis zusammen mit den sonstigen relevanten Unterlagen der Immobilie aushändigen. Als Käufer sollten Sie jedoch unbedingt nach prüfen, ob sich der Energieausweis bei den Unterlagen befindet und darauf drängen, dass Ihnen der Energieausweis auch zur Verfügung ge stellt wird.

Aushändigung des Energie ausweises

128

Dies wird auch der Regelfall und unproblematisch sein, da der Verkäufer der Immobilie mit dem Energieausweis nach einem Verkauf nichts mehr anfangen kann. Der Käufer sollte dennoch darauf drängen, dass ihm der Ausweis zur Verfügung gestellt wird, da er ansonsten im Rahmen eines Weiterverkaufs der Immobilie aufgrund der Verpflichtung in § 16 Abs. 2 EnEV nochmals einen Energieausweis erstellen lassen müsste.

Schadensersatzpflicht des Verkäufers

7

7.3 Schadensersatzpflicht des Verkäufers Eine Verpflichtung zum Schadensersatz nach §§ 433, 280 BGB besteht, wenn der Verkäufer einer Immobilie anlässlich der Vertragsverhandlungen vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben macht.

Schadensersatz

Beispiel: Verkäufer erteilt falsche Auskünfte Der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie von ihm durch Modernisie rungsmaßnahmen auf den neuesten Stand der Energieeinsparverord nung gebracht wurde und alle unbedingten Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV) erfüllt wurden (vgl. dazu Kap. 9.1). Die Angaben stellen sich später als unzutreffend heraus.

Der Käufer hat in diesem Fall einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer. Gem. § 280 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Pflichtverletzung aus dem bestehenden Schuldverhältnis. Daher hat der Verkäufer den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen.

7.4 Energieausweis nicht zu Vertragsbestandteil machen Gem. § 16 Abs. 2 EnEV hat der Verkäufer eines Gebäudes dem potenziellen Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen, wenn der Kaufinteressent dies verlangt. Kommt der Verkäufer dieser Verpflichtung nicht nach, so kann gegen ihn ein Bußgeld von bis zu 15.000 € verhängt werden (§ 27 Abs. 2 EnEV) (zu Einzelheiten vgl. Kap. 5.3). Der Verkäufer sollte den Energieausweis keinesfalls zum Bestandteil des notariellen Kaufvertrags machen. Denn in diesem Fall kann der Inhalt des Energieausweises zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB werden. Entspricht die Immobilie dann nicht den im Energieausweis angegebenen Werten und Eigenschaften, so liegt ein Sachmangel vor. Die tatsächliche Beschaffenheit (Ist-Beschaffenheit) der Immobilie weicht dann von der vertraglich vereinbarten (Soll-Beschaffenheit) ab. Dies führt zu Gewährleistungsanspruch des Käufers, insbesondere

EnEV siehe CD ROM

Energieausweis nicht Bestand teil des Vertrags

129

7

Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten? •

Ausnahme

Nacherfüllung, • Minderung und • Schadensersatz (§ 437 BGB). Nur ausnahmsweise kann es geboten sein, einen Energieausweis zum Vertragsgegenstand und somit zu einer Beschaffenheitsvereinbarung zu machen. Dies wird zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Verkäufer von den besonderen energetischen Qualitäten seines Gebäudes überzeugt ist und sich deshalb aufgrund der energetischen Gegebenheiten einen Markvorteil erhofft. Die Vereinbarung einer Beschaffenheit durch Einbeziehung der energetischen Eigenschaften und Werte in den Kaufvertrag sollte jedoch die Ausnahme bleiben. Beispiel: Passivhaus Ein nach neustem Standard errichtetes Passivhaus wird verkauft. Der Verkäufer ist von dessen besonderer energetischen Qualität überzeugt und erhofft sich durch einen Energieausweis, der dies belegt, einen Marktvorteil.

Verbrauchs orientierter Ausweis

Beim verbrauchsorientierten Ausweis empfiehlt sich eine Einbeziehung in den Vertrag grundsätzlich nicht. Trotz Witterungsbereinigung und Berücksichtigung von Leerständen hängen die Werte im Energieausweis auch stark vom Nutzerverhalten ab. Die späteren Verbrauchswerte können hiervon erheblich differieren. Deshalb sollte – wenn überhaupt – allenfalls ein bedarfsorientierter Ausweis zur Beschaffenheitsvereinbarung gemacht werden. In diesem Fall muss dem Verkäufer aber klar sein, dass bei späteren Abweichungen von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit verschuldensunabhängig Mängelrechte des Käufers entstehen können. Achtung: Veränderung des Energiebedarfs möglich Auch bei bedarfsorientierten Energieausweisen können bauliche Verän derungen, die nach Erstellung des Ausweises vorgenommen wurden, bereits die energetische Qualität des Gebäudes beeinflussen.

Auf bauliche Veränderungen achten

130

Wird ein Bedarfsausweis – entgegen ausdrücklicher Empfehlungen – in den Kaufvertrag im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung einbezogen, so muss der Verkäufer gründlich recherchieren, ob die

Wann haftet der Makler?

energetische Qualität des Gebäudes sich durch spätere bauliche Maßnahmen verändert hat. Nach der hier empfohlenen Vorgehensweise sollte der Verkäufer in jedem Fall im Kaufvertrag klarstellen, • dass er den Energieausweis nur in Erfüllung einer öffentlichrechtlichen Verpflichtung gem. § 16 EnEV von einem IngenieurBüro/Architekten/Energieberater hat erstellen lassen und den Ausweis an den Käufer übergeben hat sowie • dass er für die Richtigkeit des Ausweises nicht einzustehen hat und dass die Übergabe ausschließlich in Erfüllung der Verpflichtung nach § 16 EnEV erfolgt ist.

7 Klarstellungen im Kaufvertrag

7.5 Wann haftet der Makler? Auch gewerblich tätige Makler können bei Verletzung von Offenbarungspflichten in die Haftung geraten. Der Vertrag zwischen Makler und Käufer ist ein Schuldverhältnis im Sinne des § 241 BGB. Dieses Schuldverhältnis verpflichtet jeden Vertragspartner zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen. Für den Makler erwächst hieraus eine Aufklärungspflicht. • Er muss den Kaufinteressenten über alle ihm bekannten Umstände, die für dessen Entschlussfassung von Bedeutung sein können, aufklären (OLG München, NJW RR 2005, 1144). • Die Erklärungen des Maklers müssen so beschaffen sein, dass sie dem Kaufinteressenten keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (BGH, NJW RR 2003, 700). Der Makler kann sich seiner Haftung nicht dadurch entziehen, dass er im Exposé darauf hinweist, dass die dortigen Angaben vom Grundstückseigentümer stammen und er für dessen Richtigkeit keine Gewähr übernimmt. Die Aufklärungspflicht des Maklers bleibt trotzdem bestehen. Er hat deshalb dem Kaufinteressenten die ihm bekannten Umstände, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sind, auch ungefragt zu offenbaren.

Aufklärungs pflicht des Maklers

131

7

Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten?

Beispiel: Aufklärung über mangelhafte Heizungsanlage Ist dem Makler beispielsweise bekannt, dass die vorhandene Hei zungsanlage nicht den Voraussetzungen der Energieeinsparverord nung entspricht und nach § 10 Abs. 1 EnEV bereits hätte außer Be trieb genommen werden müssen, so muss er den Kaufinteressenten darüber aufklären. Andernfalls schuldet er dem Käufer Schadenser satz. Schadens ersatzpflicht

132

Eine Schadensersatzverpflichtung besteht selbstverständlich auch, wenn Verkäufer und Makler mit Schädigungsabsicht zusammenwirken: etwa wenn sie einen verbrauchsorientierten Energieausweis aufgrund falscher Daten erstellen lassen, um die Attraktivität des zum Verkauf stehenden Objekts zu erhöhen.

8

Von Altbau bis Energiesparhaus – wie können Gebäude klassifiziert werden?

Für die Beschreibung von Gebäuden bezüglich ihrer Energiespareigenschaften wird mit einer ganzen Schar von Begriffen hantiert, die bei Laien meist Ratlosigkeit hervorrufen. Manchmal sind die Bezeichnungen gar nicht näher definiert, andere sind nicht oder nur schwer vergleichbar und einige haben ihren Ursprung in Förderprogrammen von Banken. Verschiedene Bezeichnungen erwecken ganz schlicht den Eindruck eines Verkaufstricks. Zur einfacheren Orientierung und zur besseren Unterscheidung werden im Folgenden die häufigsten Begriffe kurz erläutert. Damit die hier zusätzlich erläuterten Gebäudetypen griffiger unterschieden werden können, ist in der Aufstellung jeweils zusätzlich der Brennstoffbedarf für die Heizung angegeben. Als Vergleichsmaßstab wurde der Energieträger Heizöl angenommen. Die Angaben zum Ölverbrauch dienen nur dem Vergleich, der tatsächliche Verbrauch an Heizenergie kann hiervon sogar erheblich abweichen. Warum das so ist, lesen Sie in Kap. 8.3. Anhand der Angaben zum Verbrauch in „kWh pro qm und Jahr“ können Sie die vorgestellten Gebäudekategorien in einem Bandtacho einordnen.

Zahlreiche unklare Begriffe

Brennstoff: Heizöl

8.1 Was sind Energiesparhäuser? Der Begriff „Energiesparhaus“ ist gut gemeint, bezeichnet jedoch nur eine vage Wunschvorstellung. Eine exakte Definition für diese Bezeichnung existiert nicht. Meistens wird er einfach als Oberbegriff für energiesparende Häuser eingesetzt. Ein besonderes Qualitäts-

Schwammiger Begriff

133

8

Von Altbau bis Energiesparhaus – wie können Gebäude klassifiziert werden?

merkmal ist damit aber nicht verbunden und eine Zuordnung im Bandtacho deshalb nicht möglich.

8.1.1 Nicht gesetzlich definiert

Energiebedarf

Auch der Begriff „Niedrigenergiehaus“ ist nicht gesetzlich definiert oder geschützt. Üblicherweise werden damit Gebäude bezeichnet, die mindestens 25 % weniger Energie verbrauchen, als nach der Wärmeschutzverordnung von 1995 erlaubt gewesen wäre. Der Niedrigenergiestandard entspricht den nach Energieeinsparverordnung gültigen Anforderungen. • Ein Niedrigenergiehaus braucht demnach für die Raumheizung 30 bis 70 kWh pro qm und Jahr. • Das entspricht ungefähr drei bis sieben Litern Heizöl.

8.1.2 Energiebedarf

SiebenLiter Haus

134

DreiLiterHaus

Der Begriff „Drei-Liter-Haus“ wurde aus der Automobilindustrie entlehnt, als das Drei-Liter-Auto vor einigen Jahren für Gesprächsstoff sorgte. • Analog dazu wird als Drei-Liter-Haus ein Gebäude bezeichnet, das pro Jahr und Quadratmeter nur so viel Primärenergie verbraucht, wie in drei Litern Heizöl enthalten ist. • Das bedeutet einen Energiebedarf von ca. 30 kWh pro qm und Jahr. Manchmal begegnet man auch der Bezeichnung „Sieben-LiterHaus“. Gemeint ist auch hier der entsprechende Ölverbrauch. Das entspricht somit ungefähr der Obergrenze des Niedrigenergiehauses.

8.1.3

Transmissions wärmeverlust

Niedrigenergiehaus

KfWEnergiesparhaus 60

Der Begriff wurde geprägt von der KfW Förderbank im Rahmen von Fördermaßnahmen für energiesparende Bauten. Er bezeichnet Gebäude, die einen Primärenergiebedarf von nicht mehr als 60 kWh pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche aufweisen. Außerdem muss der Transmissionswärmeverlust den in der EnEV angegebenen Höchstwert um mindestens 30 % unterschreiten.

Was sind Energiesparhäuser? • •

Zusammengefasst: Das KfW-Energiesparhaus 60 benötigt nicht mehr als 60 KWh/m2 a. Der Verbrauch an Heizöl beträgt bei diesem Qualitätsstandard ca. fünf Liter pro Quadratmeter und Jahr.

8.1.4

Energiebedarf

KfWEnergiesparhaus 40

Der Primärenergiebedarf muss hier unter 40 kWh pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche bleiben. Der angegebene Transmissionswärmeverlust muss zusätzlich um mindestens 45 % unterschritten werden. • Zusammengefasst: Das KfW-Energiesparhaus 40 benötigt nicht 2 mehr als 40 kWh/m a. • Es braucht jedes Jahr in etwa drei Liter pro Quadratmeter Wohnfläche.

8.1.5

8

Energiebedarf

Passivhaus

Bei einem Passivhaus verhält es sich ähnlich wie beim KfWEnergiesparhaus 40: • Der Jahres-Primärenergiebedarf darf ebenfalls nicht über 40 kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche klettern. Zusätzlich darf beim Passivhaus der Jahres-Heizwärmebedarf nicht mehr als 15 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. • Der Heizwärmebedarf beträgt somit umgerechnet auf den Ölverbrauch unter 1,5 Liter Heizöl pro Jahr und Quadratmeter. Dabei muss man anmerken, dass ein Passivhaus nur noch für Notfälle eine Heizung im eigentlichen Sinn hat. Ein Passivhaus bezieht seine Wärme hauptsächlich über die Sonne und aus der Energie, die Haushaltsgeräte und Menschen abgeben. Diese Wärmegewinne werden auf der einen Seite umfassend ausgenutzt und auf der anderen Seite werden die Wärmeverluste effizient reduziert. Die Dämmstärken betragen beispielsweise in einem Passivhaus circa 20 bis 40 cm und überschreiten somit sonst übliche Maße ganz erheblich. Dadurch wird es möglich, dass ein Mensch durch seine bloße Anwesenheit mit seiner Wärmeabgabe von circa 70 bis 100 Watt bereits einen nennenswerten Beitrag zur Raumheizung beisteuert.

Energiebedarf

Wärmequellen

135

8

Von Altbau bis Energiesparhaus – wie können Gebäude klassifiziert werden?

8.1.6 Ohne zusätzliche Heizung Noch nicht realisierbar

Eine energetische Verbesserung des Passivhauses stellt das Nullenergiehaus dar. Es muss gemäß der Bezeichnung komplett ohne zusätzliche Heizung auskommen, auch in kältesten Winterperioden. Es handelt sich hier momentan noch um eine eher theoretische Auseinandersetzung mit dem Thema, da es mit den heutigen technischen Möglichkeiten äußerst schwierig zu realisieren und auch in Anbetracht des Aufwands kaum rentabel ist. Die Diskussionen um die Bezeichnung „Nullenergiehaus“ sind häufig mit Ideologien überfrachtet und können deshalb leider oft nicht mehr sachlich geführt werden. Allein beim Grad der Autarkie können sich die Parteien selten einigen. Die Puristen rechnen in den Energiebedarf sogar die Energie hinein, die bei der Herstellung des Gebäudes verbraucht wird.

8.1.7 Erste Prototypen

Nullenergiehaus

Plusenergiehaus

Eine theoretische Verbesserung des Nullenergiehauses stellt das Plusenergiehaus dar. Im Jahresmittel gibt dieses Gebäude mehr Energie ab, als es verbraucht. Der Name „Plusenergiehaus“ ist als geschützte Marke eingetragen. Erste Prototypen wurden bereits realisiert.

8.2 Einordnung von Altbauten

Energiever schwender

136

Die bisher hier erläuterten Bezeichnungen für die Energieeffizienz von Gebäuden beziehen sich alle auf Gebäude, die relativ neu sind. Deren Entstehungszeitraum umfasst in etwa den Bereich zwischen 1995 und heute. Bei diesen Immobilien wurde bei der Planung und Ausführung schon an energiesparende Bauweisen gedacht. Bei älteren Gebäuden steigt der Energiebedarf im Vergleich dazu erheblich über die bisher genannten Werte an. • Besonders extreme Energieverschwender sind üblicherweise Häuser aus der Zeit zwischen Ende der 60er- und Anfang der 70er-Jahre. Vor der ersten Ölkrise wurde der Energieverbrauch zumeist völlig unberücksichtigt gelassen. So kommt es, dass in

Einordnung von Altbauten

dieser Zeit Gebäude entstanden, die mehr als 30 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr verbrauchen. In „Spitzenwerten“ werden – besonders bei Einfamilienhäusern aus dieser Zeit – sogar bis zu 50 Liter benötigt. • Altbauten, die um 1900 entstanden sind, liegen mit ihrem Jahresverbrauch an Heizöl im Bereich zwischen 20 und 30 Litern pro Quadratmeter. • Gebäude, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1978 gebaut wurden oder nach diesen Maßstäben saniert wurden, brauchen ca. 11 bis 14 Liter. Für die bessere Orientierung sind hier noch einmal die Richtwerte zusammengefasst: Gebäudebezeichnung Altbau Altbau Nach Wärmeschutzverordnung von 1978 Niedrigenergiehaus SiebenLiterHaus

Baujahr circa

Heizöl verbrauch [l/qm a]

Energie bedarf [kWh/qm a]

1970

30–50

300–500

1900

20–30

200–300

1978–1995

11–14

110–140

ab 1995

3–7

3070

7

70

DreiLiterHaus

3

30

KfWEnergiesparhaus 60

5

50

KfWEnergiesparhaus 40 Passivhaus Nullenergiehaus

3

30

1,5

15

0

0

Durch entsprechende Maßnahmen kann der Verbrauch in einem Altbau von 1970, der momentan in unsaniertem Zustand beispielsweise bei 30 Litern Heizöl pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche liegt, künftig auf etwa drei Liter oder noch niedriger gedrückt werden. In verschiedenen Fällen können bereits durch geringen Aufwand große Effekte erzielt werden. Wertvolle Anregungen und Informationen zur energetischen Sanierung von Gebäuden finden Sie im den folgenden Kap. 9 ab Seite 151.

8 Altbauten um 1900

Siehe CDROM

Verbesserungen sind möglich

137

8

Von Altbau bis Energiesparhaus – wie können Gebäude klassifiziert werden?

8.3 Wie sind die Angaben zum Energieverbrauch im Energieausweis zu verstehen? Abweichungen unvermeidlich

Wie bereits angedeutet, kann sich der tatsächliche Heizenergieverbrauch von den oben tabellarisch angegebenen Richtwerten unterscheiden, teilweise sogar erheblich. Insofern ist es gefährlich, einen Verbrauch konkret abzuschätzen und anzugeben, weil es bei größeren Abweichungen vom Schätzwert unweigerlich zu Irritationen kommt. Genau mit dieser Problematik hat der Energieausweis zu kämpfen. Den Urhebern des Muster-Energieausweises war diese Situation im Vorfeld bewusst. Deshalb haben sie folgende zusätzliche Information für die Verbraucher angegeben: So steht es im Energieausweis: „Insbesondere … erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Verbrauch.“

Besonderheiten nicht berücksichtigt

138

Man kann nur hoffen, dass diese kleine Anmerkung gelesen und auch beachtet wird. Die im Energieausweis ermittelten Werte zur Energieeffizienz geben nämlich das Ergebnis eines standardisierten Berechnungsverfahrens wieder. Individuelle Besonderheiten, wie speziell sich änderndes Nutzerverhalten oder Orientierung der Wohneinheit, werden nicht berücksichtigt. Nachdem Energieausweise immer für ganze Gebäude ausgestellt werden und nicht für einzelne Wohnungen, können diese unterschiedlichen Rahmenbedingungen nicht erfasst werden. Naturgemäß macht es aber einen großen Unterschied im Heizenergieverbrauch aus, ob eine Wohnung beispielsweise im Dachgeschoss liegt und somit sehr stark der kalten Witterung ausgesetzt ist, oder ob eine andere Wohnung, womöglich noch mit Südausrichtung, wie eine Bienenwabe von einem Gefüge anderer beheizter Wohnungen umgeben ist. Ebenso lässt sich unterschiedliches Nutzerverhalten nicht in einer schematisierten Berechnung widerspiegeln.

Wie sind die Angaben zum Energieverbrauch im Energieausweis zu verstehen?

8

Genau hier gibt es aber große Unterschiede: Der Bewohner hat es zu einem großen Teil mit seinem Verhalten selbst in der Hand, wie viel Energie er verbraucht, effektiv nutzt oder verschleudert. Wie Sie selbst durch Ihr Verhalten dazu beitragen können, dass weniger Energie verbraucht, weniger CO2 ausgestoßen wird und damit das Klima und Ihr Geldbeutel geschont werden, lesen Sie in Kap. 11. Gerade aber der Umstand, dass der Energieausweis das Nutzerverhalten nicht berücksichtigt, macht ihn zum interessanten Baustein beim Vergleich von Gebäuden. Seine Aussagekraft geht also eher dahin, dass ein Nutzer durch den Energieausweis aufgezeigt bekommt, in welcher Wohnung er bei gleichem Wohnverhalten tendenziell mit höherem oder geringerem Heizenergieverbrauch rechnen muss. Eine Berechnung der konkreten Heizkosten für eine spezielle Wohnung sollte also besser nicht nach dem Ergebnis eines Energieausweises erfolgen, weil das Ergebnis voraussichtlich falsch wäre.

139

9

Modernisierungs und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

Die Vorschriften zum Energieausweis bilden das Kernstück der EnEV 2007. Die EnEV enthält darüber hinaus aber auch eine Vielzahl von Verpflichtungen zu Änderungen am Gebäudebestand. Diese finden sich im 3. Abschnitt der EnEV (§§ 9 ff. EnEV). Hier sind sog. Nachrüstverpflichtungen für bestehende Gebäude festgelegt. Dabei gilt es, zwischen den „unbedingten“ (manchmal auch „zwingend“ genannten) und den „bedingten“ Nachrüstverpflichtungen zu unterscheiden: • Die unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und daher für Gebäudeeigentümer, Wohnungseigentümer und Verwalter zwingend. Der Alleineigentümer einer Immobilie hat den Nachrüstverpflichtungen selbst nachzukommen. • Bedingte Nachrüstverpflichtungen können sich dadurch ergeben, dass Änderungen an einem Gebäude vorgenommen werden. Diese Änderungen müssen gem. § 9 EnEV so gestaltet werden, dass die in der EnEV vorgeschriebenen Energiewerte eingehalten werden.

EnEV siehe CDROM

Zwingende Maßnahmen

9.1 Unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV) Die unbedingten oder zwingenden Nachrüstverpflichtungen sind in § 10 EnEV niedergelegt. Danach sind Eigentümer von bestehenden Gebäuden gesetzlich verpflichtet, folgende Nachrüstungen durchzuführen:

141

9

Modernisierungs und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

9.1.1

EnEV siehe CDROM

Ausnahmen

Stilllegung von Heizkesseln

Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, mussten diese bereits bis zum 31.12.06 außer Betrieb nehmen. Diese Verpflichtung ergab sich bereits aus der EnEV 2004. Gem. § 30 der EnEV 2007 gilt diese Verpflichtung weiterhin. Bereits nach der Energieeinsparverordnung von 2004 mussten insbesondere Öl- oder Gasheizungen bis 31.12.06 zwingend außer Betrieb genommen werden. Wurden Heizungen, die bereits vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden, nach dem 01.11.1996 durch nachträgliche Maßnahmen so ertüchtigt, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, so müssen diese erst bis zum 31.12.08 außer Betrieb genommen werden. Gleiches gilt für Heizkessel, deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind (§ 10 Abs. 1 EnEV). Die unbedingten Nachrüstverpflichtungen gelten nicht, wenn die Heizungen mit sogenannten Niedertemperatur-Heizkesseln oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der EnEV 2001 (01.02.02) eine selbst bewohnt hat, müssen Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut worden sind, erst dann außer Betrieb genommen werden, wenn ein Eigentümerwechsel nach dem 01.02.02 stattgefunden hat. Bei diesen eigengenutzten Immobilien, hat der neue Eigentümer den Heizkessel zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang außer Betrieb zu nehmen, nicht jedoch vor dem 31.12.08 (§ 10 Abs. 2 Nr. 3 EnEV). Welche Auswirkungen hat die Verpflichtung zur Stilllegung von Heizkesseln für Vermieter? Aus der „unbedingten Nachrüstverpflichtung“ des § 10 I EnEV ergibt sich eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet ist, Änderungen oder bauliche Maßnahmen an der Mietsache durchzuführen. Der Vermieter muss also dafür sorgen, dass Heizkessel gemäß

142

Unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV)

den oben genannten Fristen ausgetauscht werden, obwohl die Mietsache nach wie vor dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entspricht. In diesem Zusammenhang wird man davon auszugehen haben, dass eine Heizungsanlage, die entgegen der unbedingten Nachrüstverpflichtung gemäß § 10 EnEV vom Vermieter nicht ausgewechselt wurde, zu einem Mangel der Mietsache führt. Der Mieter kann in diesem Fall einen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtung gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

9.1.2

9 Gerichtliche Durchsetzung möglich

Verpflichtung zur Durchführung von Dämmungen

Eine weitere Nachrüstverpflichtung besteht gem. § 30 Abs. 2 EnEV 2007 für Eigentümer von Bestandsgebäuden mit heizungstechnischen Anlagen. Hier gilt § 9 Abs. 2 der Energieeinsparverordnung von 2004 fort. Bereits danach mussten Eigentümer von Gebäuden ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, bis zum 31.12.06 mit Wärmedämmungen versehen. Eigentümer von Gebäuden mussten bereits nach der EnEV 2004 nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31.12.06 so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt pro qm Kelvin nicht überschreiten (§ 9 Abs. 3 EnEV 2004). Auch diese Verpflichtung gilt gem. § 30 Abs. 3 der EnEV 2007 für die Eigentümer von Bestandsgebäuden fort. Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der EnEV 2001 (01.02.02) eine selbst bewohnt hat, muss die Dämmung ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Armaturen sowie ungedämmter, nicht begehbarer aber zugänglicher oberster Geschossdecken spätestens zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang erfolgen.

Wärme dämmung von Leitungen

Dämmung oberster Geschossdecken

143

9

Modernisierungs und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

Welche Auswirkungen hat es für Vermieter, wenn sie den unbedingten Nachrüstverpflichtungen nicht nachkommen? Erfüllt der Vermieter die unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV nicht, so wird darin regelmäßig ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen. Was gilt in Eigentümergemeinschaften?

Anfechtungs klage

Weigert sich die Eigentümergemeinschaft, den zwingenden Nachrüstverpflichtungen des § 10 EnEV nachzukommen, so hat der einzelne Eigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf deren Erfüllung. Jeder Wohnungseigentümer kann mit der Anfechtungsklage gem. § 46 WEG einen entsprechenden ablehnenden Beschluss anfechten. Er kann die Klage gleichzeitig mit einem Antrag dahin gehend verbinden, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet werden, die zwingenden Nachrüstverpflichtungen des § 10 EnEV – etwa durch Ersetzung eines veralteten Heizkessels – zu erfüllen. Die Ablehnung der Nachrüstverpflichtung durch die Eigentümergemeinschaft entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie gem. § 10 EnEV eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung darstellt. Weigert sich die Eigentümergemeinschaft, überhaupt einen Beschluss zu fassen, so kann jeder Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Durchführung der erforderlichen Nachrüstungsmaßnahmen ebenfalls gerichtlich durchsetzen. Was gilt, wenn ein Gebäude verkauft wird, das nicht den Vorgaben der unbedingten Nachrüstverpflichtungen entspricht?

Gültigkeit des Haftungs ausschlusses?

144

Hat der Verkäufer einer Immobilie es versäumt, z. B. einen veralteten Heizkessel fristgemäß außer Betrieb zu nehmen, so stellt sich die Frage, ob darin ein Sachmangel der Immobilie zu sehen ist. In der Praxis ist diese Fallgestaltung selten relevant, da der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie in aller Regel jegliche Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag ausschließt. Ein solcher Haftungsausschluss gilt allerdings nicht für arglistig verschwiegene Mängel. War dem Verkäufer der Immobilie bekannt, dass er aufgrund der zwingenden Nachrüstverpflichtung aus § 10 EnEV den Heizkessel eigentlich hätte außer Betrieb nehmen müssen und hat er den Käufer

Bedingte Nachrüstverpflichtung (§ 9 EnEV)

darüber arglistig nicht aufgeklärt, so führt dies nach § 444 BGB dazu, dass der Haftungsausschluss unwirksam ist. Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte, die der Käufers bei einem Mangel hat, ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Der Verkäufer haftet in diesem Fall, da der Haftungsausschluss unwirksam ist. Allerdings ist der Käufer einer Immobilie für den Nachweis von Kenntnis und arglistigem Handeln des Verkäufers voll darlegungsund beweispflichtig. Treten nach Übergabe Mängel auf, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein konnten und über die demgemäß hätte aufgeklärt werden müssen, hat der Käufer Folgendes darzulegen: • Er hat die Kenntnis des Verkäufers über den Mangel – bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beweisen. • Der Käufer ist hinsichtlich aller Anspruchsvoraussetzungen, also auch hinsichtlich der unterlassenen Aufklärung beweispflichtig. Die in den Kaufvertrag aufgenommene Erklärung des Verkäufers, ihm sei vom Vorhandensein wesentlicher unsichtbarer Mängel nichts bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass der Verkäufer ihn über offenbarungspflichtige Umstände nicht aufgeklärt hat (BGB, Az: 5 ZR 100/02).

9

Käufer nach weispflichtig

9.2 Bedingte Nachrüstverpflichtung (§ 9 EnEV) Bedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 9 EnEV) können entstehen, wenn Änderungen am Gebäude vorgenommen werden, gleichgültig ob es sich um notwendige Instandhaltungen (Reparaturen) oder freiwillige Modernisierungen bzw. bauliche Veränderungen handelt. Die notwendige Maßnahme der Instandsetzung bringt also mit sich, dass das Bestandsgebäude auf eine bessere energetische Qualität anzuheben ist. Die baulichen Änderungen müssen gem. § 9 EnEV so gestaltet werden, dass die in der EnEV vorgeschriebenen Energiewerte, vor allem der Jahresprimärenergiebedarf des Gebäudes und

EnEV siehe CDROM

145

9 Betroffene Gebäudeteile

Ausnahme: < 20 % der Bauteilflächen

Modernisierungs und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten, um nicht mehr als 40 % überschritten werden. Gem. Anlage 3 zur Energieeinsparverordnung sind diese „bedingten Anforderungen“ dann zu erfüllen, wenn Änderungen an • Außenwänden, • Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern, • Außentüren, • Decken, Dächern und Dachschrägen, • an Wänden und Decken, die an unbeheizte Räume oder an Erdreich grenzen oder • schließlich an sogenannten Vorhangfassaden vorgenommen werden. Die bedingte Nachrüstverpflichtung des § 9 EnEV gilt gem. § 9 Abs. 4 EnEV nicht bei kleineren baulichen Veränderungen von weniger als 20 % der betroffenen Bauteilflächen. Werden Änderungen an den Gebäudeteilen von mehr als 20 % vorgenommen, so sind die bedingten Nachrüstverpflichtungen nach §§ 9 EnEV zu erfüllen. Sollen größere Baumaßnahmen, d. h. um mehr als 20 % im Sinne des § 9 EnEV durchgeführt werden, so ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich um bauliche Veränderungen, Maßnahmen der Instandsetzung bzw. der Instandhaltung oder um modernisierende Instandsetzungen bzw. Modernisierungen handelt. Beispiel für eine bedingte Nachrüstverpflichtung Die Fassade ist derart schadhaft, dass sie vollständig saniert werden muss. Es handelt sich dabei um eine Maßnahme der Instandsetzung. Nachdem die gesamte Fassade betroffen ist, sind auch mehr als 20 % der Bauteilflächen im Sinne des § 9 Abs. 1 betroffen. Deshalb müssen die bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV erfüllt werden. Die in der Energieeinsparverordnung bestimmten Energiewerte und Wärme durchgangskoeffizienten sind einzuhalten.

Welche Auswirkungen hat es für Vermieter, wenn die bedingten Nachrüstverpflichtungen nicht durchgeführt werden? Grundsätzlich ist für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, auf die von den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ab-

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Bedingte Nachrüstverpflichtung (§ 9 EnEV)

zustellen, nicht aber auf die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlt eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist der Vermieter nur verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen einzuhalten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Gebäude regelmäßig dem technisch neuesten Stand anzupassen. Er ist aber im Rahmen sogenannter Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB dazu berechtigt. Sie können vom Vermieter freiwillig durchgeführt werden, den Mieter trifft unter den Voraussetzungen des § 554 BGB eine sog. Duldungsverpflichtung (vgl. Kap. 4.2 zu Modernisierungen). Auf Folgendes sollte der Vermieter achten: • Nimmt der Vermieter freiwillig bauliche Veränderungen am Gebäude vor, so sind die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten (BGH-Urteil vom 06.10.2004, Az. VIII ZR 355/03; NZM 2005, 60). • Nimmt er energetische Maßnahmen am Gebäude vor, so ist er nach § 9 EnEV verpflichtet, das Gebäude insgesamt den Anforderungen der Energieeinsparverordnung an Neubauten anzupassen. Regelmäßig werden die hier interessierenden energetischen Maßnahmen an der Mietsache gleichzeitig Modernisierungen nach § 554 BGB darstellen, die wiederum zu Mieterhöhungen führen können, vgl. Kap. 4.2.7. Nachdem aus § 9 EnEV keine unbedingte Verpflichtung des Vermieters resultiert, sein Gebäude anzupassen, entspricht das Mietobjekt auch ohne energetische Maßnahmen sowohl dem vertraglich vereinbarten Zustand als auch dem allgemein üblichen Standard. Ein Mangel liegt also nicht vor. Deshalb kann der Mieter auch keine Rechte daraus ableiten, wenn der Vermieter keine Maßnahmen im Sinne der bedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 9 EnEV durchführt.

9

Modernisierung

DINNormen

Bedingte Nachrüst verpflichtung

Zusammenfassung Aus den bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV folgt nur dann eine Verpflichtung des Vermieters zu weitergehenden Maßnahmen, wenn er bauliche Veränderungen vornimmt. Enthält der Energieausweis vom tatsächlichen Zustand abweichende energetische Kennzahlen, so än

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9

Modernisierungs und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

dert dies grundsätzlich nichts am vertragsgemäßen Zustand der Miet sache. Auch in diesem Fall entsteht kein Recht zur Mietminderung.

Was gilt in Wohnungseigentümergemeinschaften? Die Gesamtmaßnahme kann als Instandsetzungs- und damit Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mehrheitlich beschlossen werden. Gleiches gilt für eine modernisierende Instandsetzung, d. h. wenn ein Instandsetzungsbedarf besteht, die Eigentümergemeinschaft aber auf technisch höhere Standards umstellen will. Beispiel: Umstellung der Heizung Die Heizungsanlage ist defekt. Sie stammt aus dem Jahr 1998, muss also nicht im Rahmen zwingender Nachrüstverpflichtungen gem. § 10 EnEV erneuert werden. Dennoch möchte ein Großteil der Eigentümer die vorhandene Ölheizung umstellen und eine moderne Gasheizungs anlage einbauen.

Hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Es handelt sich um eine modernisierende Instandsetzung. Der Eigentümergemeinschaft steht ein Ermessensspielraum zu, ob sie die schadhafte Anlage lediglich reparieren lässt oder ob sie im Rahmen eines konkreten Instandsetzungsbedarfs auf technische Neuerungen umstellt. Ist beispielsweise die Fassade nicht mangelhaft, möchte die Eigentümergemeinschaft dennoch eine Wärmedämmung anbringen, so sind ebenfalls die nach § 9 EnEV erhöhten Anforderungen zu erfüllen. Dann handelt es sich um eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese ist im Rahmen des doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses zulässig.

9.3 Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) Inspektion durch Betreiber

148

Eine weitere Verpflichtung für Immobilieneigentümer und Vermieter ergibt sich aus § 12 der Energieeinsparverordnung 2007. Danach ist für in Gebäude eingebaute Klimaanlagen mit einer Nennleistung

9

Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV)

von mehr als 12 KW vom Betreiber eine regelmäßige Inspektion durchzuführen. Betreiber im Sinne dieser Vorschrift sind die Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. In Ausnahmefällen wird jedoch auch der Mieter ein entsprechender Betreiber der Klimaanlage sein, etwa dann, wenn er sie selbst zur Kühlung seiner Mieteinheit eingebaut hat und nutzt. Der Betreiber der Klimaanlage muss die Inspektion in Abhängigkeit vom Alter der Anlage nach bestimmten Fristen von einem Fachmann überwachen, d. h. warten lassen. Auch hier ist vorrangiges Ziel der Regelung die Einsparung von Energie.

9.3.1

Berechtigte Personen

Inspektionen dürfen nur von fachkundigen Personen durchgeführt werden. Wer fachkundig ist, bestimmt § 12 Abs. 5 der Energieeinsparverordnung. Diese sind im Wesentlichen • Ingenieure mit Fachrichtung Versorgungstechnik oder technische Gebäudeausrüstung mit mindestens einem Jahr Berufserfahrung, • Maschinenbauer, Elektrotechniker, Verfahrenstechniker oder Bauingenieure sowie • Personen mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf Versorgungstechnik oder technischer Gebäudeausrüstung mit mindestens drei Jahren Berufserfahrung. Die hohen Anforderungen werden dadurch begründet, dass die Inspektion von Klimaanlagen Fachkenntnisse und Erfahrung in Planung, Bau und Betrieb von Klimaanlagen erfordert und damit die Inspektion eine sehr komplexe Aufgabe darstellt.

9.3.2

Wer ist Betreiber?

EnEV siehe CDROM

Fristen zur Inspektion Alter der Klimaanlage Inspektionspflicht bis spätestens älter als 20 Jahre 01.10.2009 zwischen 12 und 20 Jahre alt 01.10.2011

Siehe CDROM

zwischen 4 und 12 Jahre alt 01.10.2013

149

9

Modernisierungs und Inspektionspflichten, denen Sie nachkommen müssen

9.3.3 Information und Bestands aufnahme

150

Verwalterpflichten

Der Verwalter hat die Eigentümergemeinschaft über die Inspektionspflicht nach § 12 EnEV zu informieren und nach hiesiger Ansicht auch eine Bestandsaufnahme im Hinblick auf Klimaanlagen durchzuführen, d. h. Fabrikat, Baujahr, Zeitpunkt des Einbaus sowie Leistungsumfang (mehr als 12 KW) festzustellen und den Eigentümern mitzuteilen.

10 Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

10.1 Warum Sie energetisch sanieren sollten Wenn der Energieausweis seine Wirkung entfaltet und Bewusstsein für den Energieverbrauch von Gebäuden schafft, dann wird voraussichtlich unter den Eigentümern von Immobilien die Bereitschaft erhöht, Maßnahmen zu ergreifen, damit ihre bisher energieverschwendenden Gebäude energetisch saniert oder modernisiert werden. Die Motivationen hierfür mögen unterschiedlich sein: • dauerhaft Geld zu sparen, • den Wert von Gebäuden bei Verkauf oder Vermietung zu erhalten oder • einen eigenen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten. Trotz der unterschiedlichen Ansätze ergibt sich in jedem Fall im Ergebnis eine Reduzierung des Energieverbrauchs und somit eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes. Der vom Menschen verursachte Anteil am Klimawandel und an der Erderwärmung kann so wirkungsvoll begrenzt werden. Der Ansatz, den Hebel zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes bei den Gebäuden anzusetzen, ist richtig und sinnvoll, weil die Beheizung der Gebäude im gesamten Land einen sehr großen Anteil an unserem gesamten Energieverbrauch hat und das mögliche Einsparpotenzial hier folglich sehr groß ist. In Deutschland müssen bisher ungefähr 35 % des gesamten Energieverbrauchs für die Gebäudeheizung aufgewendet werden.

Motive für Energie einsparung

Reduzierung des CO2 Ausstoßes

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10 Anregungen zur energetischen Sanierung

Neutrale Beratung

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

Im Folgenden werden verschiedene Aspekte zur energetischen Sanierung beleuchtet. Nachdem sich aber die ganze Thematik als äußerst komplex darstellt, können an dieser Stelle nur Anregungen und Denkanstöße gegeben werden. Weil auf diesem Gebiet auch vieles falsch gemacht werden kann, ist eine professionelle und unabhängige Beratung unverzichtbar. Seien Sie wachsam, wenn man Ihnen zusätzlich zu einer Beratung gleich noch etwas verkaufen will! Das muss nicht unbedingt schlecht sein, gesunde Skepsis kann jedoch nicht schaden. Wenn Sie eine neutrale Beratung erhalten, dann werden in diesem Zusammenhang folgende Aspekte eines jeden einzelnen Bausteins einer energetischen Sanierung nach und nach geprüft auf • seine energetische Einsparung, • die technische Umsetzung am jeweiligen Gebäude, • die gestalterische Integration, • die Wirtschaftlichkeit (Amortisationszeit) • und die Integration der Maßnahme in das mögliche Paket einer Gesamtsanierung.

10.2 Was Sie über physiologische Zusammenhänge wissen sollten Außenklima Wir Menschen benötigen eine konstante Körpertemperatur von etwa 37° Celsius, um überleben zu können. Um diese aufrechtzuerhalten, betreibt die Menschheit einen beträchtlichen Aufwand bei der Errichtung ihrer Gebäude, der je nach Klimazone sehr unterschiedlich ausfällt. Wenn man an die extremen Spreizungen der Klimabereiche denkt, in denen Menschen leben, dann wird schnell klar, dass in den allermeisten Zonen unserer Erde besondere Anpassungen der Behausungen nötig sind, um in Innenräumen ein behagliches, „menschengerechtes“ Klima zu schaffen. Die Spezialisierungen reichen vom Iglu im arktischen Klima bis zum Lehmbau im Wüstenklima. So ganz ohne Gebäude sind Menschen (zumeist) nicht überlebensfähig.

152

Was Sie über physiologische Zusammenhänge wissen sollten

10

Innenraumklima Durch Gebäude schaffen wir Menschen ein Innenraumklima, das uns unabhängig vom Außenklima macht und möglichst angenehme Aufenthaltsbedingungen für uns bietet. Ein Bereich an Konditionierungen des Innenraumklimas sind physikalische Faktoren wie zum Beispiel: • Lufttemperatur • Luftfeuchtigkeit • Luftgeschwindigkeit • Temperatur der raumumschließenden Flächen Zu den hygienischen Anforderungen, die an das Innenraumklima zu stellen sind, gehören folgende Bereiche: • chemische Zusammensetzung der Luft (Sauerstoffgehalt, CO2Konzentration, Ozonbelastung etc.) • Schadstoffgehalt der Atemluft (chemisch) • Staub- und Feinstaubbelastung • Belastung mit Viren, Sporen, Pollen, Milben etc.

Physikalische Anforderungen

Hygienische Anforderungen

Behaglichkeit Im Rahmen der genannten Anforderungen ergibt sich für uns Menschen ein recht kleiner Bereich an Klimabedingungen, in denen wir uns behaglich fühlen. Allein bei der Raumlufttemperatur gibt es sehr enge Grenzen, die als angenehm empfunden werden. In Abhängigkeit von der Raumluftfeuchte sind das Temperaturen zwischen ca. 18 und knapp 24 °C, wobei höhere Temperaturen bei niedriger Luftfeuchte leichter zu ertragen sind, bei kühleren Temperaturen darf die relative Luftfeuchte höher sein, ohne als unangenehm empfunden zu werden. Bei der Luftgeschwindigkeit in Räumen verhält es sich ähnlich. Je kälter die Raumluft ist, desto eher werden Luftbewegungen auf der Haut als unangenehme Zugerscheinungen wahrgenommen. Bei höheren Temperaturen steigt die mögliche Luftgeschwindigkeit, die noch nicht als störend empfunden wird, etwas an.

Temperatur bereich

Luft geschwindigkeit

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10 Gefühlte Temperatur

Temperatur grenzwerte

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

Beim Verhältnis der Raumlufttemperatur zur Oberflächentemperatur der raumumschließenden Flächen zeigt sich: Wir nehmen etwa den Mittelwert aus Luft- und Oberflächentemperatur als empfundene Temperatur wahr. Bei kühlen Außenwänden muss folglich die Lufttemperatur entsprechend angehoben werden, damit Behaglichkeit entsteht. Doch auch hier bestehen Grenzen. Wenn die Temperatur an den begrenzenden Wandoberflächen bei 16 °C oder tiefer liegt, dann kann diese Kältestrahlung durch Erhöhung der Lufttemperatur nicht mehr wettgemacht werden. Es bleibt dann unbehaglich, egal wie warm eingeheizt wird. In verschiedenen Vorschriften sind Grenzwerte bezüglich der Temperatur für Innenräume fixiert. So müssen sich beispielsweise alle Nutzflächen auf mindestens 20 °C heizen lassen, während sie sich im Sommer nicht über 26 °C erhitzen dürfen. Werden diese Grenzwerte nach oben oder unten überschritten, so entspricht deren Ausführung nicht den Regeln der Technik. Insofern liegt dann ein Mangel vor.

10.3 Grundlagen der energetischen Sanierung

Aktiv Maßnahmen

Passiv Maßnahmen

Schimmel bildung

154

Das Ziel einer energetischen Sanierung besteht nun darin, durch verschiedene Maßnahmen zu erreichen, dass die Behaglichkeit verbessert und der energetische Aufwand zur Erreichung dieses Ziels minimiert wird. Die anlagentechnischen Maßnahmen kann man unter dem Begriff der „Aktiv-Maßnahmen“ zusammenfassen. Damit kann das Innenraumklima aktiv beeinflusst werden: Heizung, Warmwasserbereitung und mechanische Lüftungsanlagen gehören zu diesem Paket, das in dem Bereich angreift, in dem die Passiv-Maßnahmen an ihre natürlichen Grenzen stoßen. Der andere Bereich der Maßnahmen, die das Innenraumklima und die Energieeffizienz beeinflussen, lässt sich in den „Passiv-Maßnahmen“ zusammenfassen. Vereinfacht gesagt sind es die rein baulichen Maßnahmen, die uns in erster Linie vor den ungefilterten Einwirkungen des Außenklimas schützen. Dadurch, dass Innenräume genutzt werden, wird – je nach Art der Nutzung mehr oder weniger – die Raumluftfeuchte nach und nach

Wichtig: die fachmännische Planung

erhöht. Wenn nicht ausreichend gelüftet wird, dann steigt die relative Luftfeuchtigkeit durch den Menschen zunächst unbemerkt auf über 65 % und in den kühleren Zonen der Räume auf über 80 %. (In den kühleren Zonen steigt die relative Luftfeuchtigkeit deshalb höher, weil kühlere Luft weniger Feuchtigkeit halten kann als wärmere.) Solche Klimabedingungen unterstützen die Vermehrung der Schimmelpilzsporen, die immer in geringer Konzentration in der Luft vorhanden sind. Sie breiten sich dann übermäßig aus und setzen sich an den kühleren und damit feuchteren Raumteilen fest. Durch zwei einfache Vorkehrungen kann dem Befall mit Schimmelpilzen vorgebeugt werden: • ausreichendes Lüften • Dämmen der raumbegrenzenden Bauteile Verschiedene weitere Aspekte zu diesen Themen werden in den nachfolgenden Kapiteln beleuchtet.

10

Vorbeugende Maßnahmen

10.4 Wichtig: die fachmännische Planung Wie jede andere Baumaßnahme, so muss auch eine energetische Sanierung gründlich von einem Fachmann geplant werden. Dabei sollten aber auch andere Aspekte einer allgemeinen Sanierung nicht außer Acht gelassen werden. Ein Gebäude, das gravierende Defizite aufweist, kann diese nicht durch eine hervorragende Energieeffizienz ausgleichen. Im Vorfeld ist es deshalb immer sinnvoll, nach einer gründlichen Bestandsaufnahme den gesamten Sanierungs- und Modernisierungsbedarf zu erfassen, um dann aus dem Gesamtpaket die Einzelaspekte zusammenzufassen, die sinnvollerweise gemeinsam angepackt werden. Auch wenn es selbstverständlich klingt, sollten beispielsweise alle Arbeiten an den Fassaden möglichst in einem Zug ausgeführt werden, weil das Aufstellen eines Gerüsts dann nur einmal anfällt. Im Zusammenhang mit einer nachhaltigen Gesamtsanierung eines Wohngebäudes sollten neben den energetischen Aspekten fallweise auch folgende Möglichkeiten untersucht werden:

Fachmännische Planung

Effizienter Sanierungs ablauf

Nicht nur energetische Aspekte

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10

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung • • • • • • • • • • • •

Aufwertung der Wohnungen durch Balkone Sanierung der Sanitärräume Altersgerechter Umbau Barrierefreiheit Einbau von Aufzügen Anpassung an gehobene Ansprüche des Wohnkomforts Anpassung der Wohnungsgrößen an den aktuellen Bedarf (Vergrößerung, Verkleinerung von Wohnungen) Verbesserung des Innen-/Außenbezugs (Fenstergrößen) Erhöhung der Flexibilität in der Nutzung des Gebäudes Schallschutzaspekte Sonnenschutz zur Vermeidung sommerlicher Überhitzung sparsamer Umgang mit natürlichen Ressourcen

Die nachhaltige Weiterentwicklung von Immobilien ist – wie Sie sehen – ein äußerst komplexes Thema. Auch wenn realistisch betrachtet in den seltensten Fällen alle aufgezeigten Aspekte Berücksichtigung finden werden, so lohnt doch im Vorfeld jeder Sanierungsmaßnahme ein Blick darauf. Die Machbarkeit der Optionen wird von zahlreichen Gesichtspunkten von außen beeinflusst. Die detaillierte Beleuchtung der Einzelaspekte würde den Rahmen dieses Buches sprengen. Deshalb werden zu den einzelnen Themen jeweils nur Denkanstöße gegeben.

10.4.1 Welche baurechtlichen Vorgaben sind zu beachten? Bau genehmigung notwendig?

156

Umbaumaßnahmen und Sanierungen können eine Baugenehmigung nötig machen. Die Genehmigungsbehörden oder Ihr Architekt beraten Sie bestimmt gerne, in welchen Fällen Sie genehmigungsfrei agieren können.

Wichtig: die fachmännische Planung

10

Tipp: Baugenehmigung rechtzeitig beantragen Lassen Sie rechtzeitig prüfen, ob Ihre energetische Sanierung baurecht lich genehmigt werden muss. Und kalkulieren Sie den zeitlichen Bedarf hierfür entsprechend in die Maßnahme ein, denn nur in seltenen Fällen bekommen Sie eine Baugenehmigung schneller als in drei Monaten.

Durch die Anbringung einer Wärmedämmung auf die Außenwände eines Gebäudes vergrößern sich logischerweise seine Außenmaße. Dies könnte Auswirkungen auf Auflagen aus dem Bebauungsplan, die Abstandsflächen oder Überschreitungen von Baufeldern auslösen, die dann genehmigungspflichtig sind. In verschiedenen Fällen sind Befreiungen oder Abweichungen nötig. Erfahrungsgemäß sind die Genehmigungsbehörden sehr kooperativ und helfen gerne, wenn es sich um Unterstützung bei energetischen Sanierungen handelt. Wenn das Gebäude direkt an den Gehweg grenzt, muss beispielsweise die Überbauung des öffentlichen Grundstücks genehmigt werden, bei der Sockel- und Kelleraußendämmung sind zusätzlich die im Gehweg verlegten Leitungen zu beachten und die Arbeiten mit den entsprechenden Behörden abzustimmen.

Vergrößerung der Außenmaße

Denkmalschutz In den Denkmalschutzgesetzen der Länder ist ganz allgemein geregelt, was zu beachten ist, wenn an denkmalgeschützten Gebäuden Änderungen vorgenommen werden sollen. Empfehlenswert ist auf jeden Fall, im Vorfeld die geplante Maßnahme mit den zuständigen Behörden zu besprechen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist eine besonders sensible Betrachtungsweise nötig. In gewissen Fällen sind energiesparende Maßnahmen nur mit entsprechender Kompromissbereitschaft aller Seiten möglich. Baudenkmäler, die nach Landesrecht geschützt sind, sind von der Verpflichtung zur Erstellung von Energieausweisen ausgenommen. Prinzipiell haben Baudenkmäler die sonstigen Anforderungen der Energieeinsparverordnung zu erfüllen, wobei aber einschränkend festgehalten ist, dass in bestimmten Fällen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zulassen. Insbesondere dann, wenn das Erscheinungsbild beeinträchtig würde oder der Aufwand für die Maßnahme unverhältnismäßig hoch wäre.

Vorhaben mit Behörden absprechen

157

10

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

Brandschutz Brandschutz anforderungen beachten

Bei jeder Planung stellt die Berücksichtigung der Brandschutzanforderungen einen Teilaspekt dar, der in den Rahmen eines Gesamtkonzepts integriert werden muss. So gilt es, bei Verbesserung der Energieeffizienz die Aufwertung von vorhandenen Bauteilen mit in den Maßnahmenkatalog aufzunehmen, wenn diese den bestehenden Vorschriften nicht genügen. Beim Einbau von neuen Baustoffen sind selbstverständlich auch die Gesichtspunkte aktueller Brandschutzanforderungen zu berücksichtigen. Schallschutz

Schallschutz anpassen

Fenster

Wärme dämmung

Heizungs leitungen

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Bei älteren Gebäuden ist häufig zu beobachten, dass gerade der vorhandene Schallschutz heutigen Anforderungen nicht entspricht und in diesem Bereich großer Handlungsbedarf besteht. Das große Thema Schallschutz teilt sich auf in folgende Bereiche: Schutz von Aufenthaltsräumen gegen • Geräusche aus fremden Räumen, • Geräusche aus haustechnischen Anlagen und • gegen Außenlärm. Bei Sanierungen im Bereich der Fassaden, wie sie bei energiesparenden Maßnahmen zumeist anstehen, lassen sich zum Beispiel bei der wärmetechnischen Ertüchtigung von Fenstern ganz einfach Verbesserungen im Bezug auf den Schallschutz als Nebeneffekt erreichen. Bei der Wärmedämmung von Fassaden ist bei der Materialwahl ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, dass die zusätzlichen Schichten, die aufgebracht werden, nicht durch ihr besonderes Schwingungsverhalten den Schallschutz der bestehenden Außenwände verschlechtern. Vielmehr sollte dadurch der Schallschutz an heutige Anforderungen angepasst werden, auch weil die Schallbelastung von außen beispielsweise durch erhöhtes Verkehrsaufkommen inzwischen in aller Regel enorm gestiegen ist. Wenn Heizungsleitungen neu verlegt werden müssen, dann könnte das zum Beispiel neben den vorhandenen Steigsträngen geschehen, die dann insgesamt mit einer schalldämmenden Verkleidung versehen werden. So würden bestehende Schallschutzprobleme elegant mit einer optischen Aufwertung gelöst.

Wichtig: die fachmännische Planung

Bei Einbau von neuen Heizkesseln gibt es üblicherweise keine Schallprobleme, da moderne Brenner durch ihre Bauweise schon mehr auf Schalldämmung ausgelegt sind, als das bei alten Kesseln der Fall war. Beim nachträglichen Einbau zentraler Lüftungsanlagen ist die Schallschutzproblematik ein wesentlicher Planungsaspekt. Es sollten durch die Lüftungskanäle keine Schallübertragungen zwischen fremden Einheiten erfolgen. Bei dezentralen Lüftungsanlagen, bei denen jeder Raum an einer Außenwand ein Lüftungsgerät erhält, muss darauf geachtet werden, dass die Schallemissionen der Geräte möglichst gering sind, weil sie sonst – besonders in Schlafräumen – Störungen verursachen und dann von den Bewohnern außer Betrieb genommen werden.

10 Heizkessel

Dezentrale Lüftungs anlagen

10.4.2 Welche mietrechtlichen Regelungen müssen eingehalten werden? Zu den wichtigen Gesichtspunkten zum juristischen Umfeld des Energieausweises finden Sie in Kap. 4.2 alle relevanten Informationen. Hier sollen nur einige Aspekte kurz angerissen werden: Im Umfeld einer jeden Modernisierung sind unter anderem folgende Aspekte aus dem Mietrecht zu beachten: • Ankündigung an den Mieter • Duldungspflichten der Mieter • Mieterhöhung bei Modernisierungen Die Ankündigung der Maßnahme muss rechtzeitig vor dem Beginn erfolgen; sie enthält Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, ihren geplanten Beginn und ihre Dauer. In dieser Mitteilung, die der Mieter in Textform erhalten muss, ist die zu erwartende Erhöhung der Miete bekannt zu machen.

Ankündigung der Maßnahmen

Tipp: Zustimmung des Mieters einholen „Gleichwohl wird nach wie vor empfohlen, dass sich der Vermieter vor Beginn der geplanten Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter eine schriftliche Zustimmungserklärung unterschreiben lässt.“ (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, 9. Auflage 2006, M 126)

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10 Mehr Planungs sicherheit

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

Eine Zustimmungserklärung des Mieters erhöht die Planungssicherheit für eine Modernisierungsmaßnahme ganz erheblich. Denn es hilft wenig, wenn eine Modernisierung zwar ordnungsgemäß angekündigt wurde, die Handwerker dann aber bei Arbeitsbeginn vor verschlossenen Türen stehen – mit allen daraus folgenden Konsequenzen.

10.4.3 Welche Kosten entstehen und welche Fördermöglichkeiten gibt es? Investitionen, Baukosten und Amortisation

Faustregel

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Wie bei jeder größeren Investition stellt sich auch bei energiesparenden Maßnahmen die Frage der Gesamtkosten und schließlich der Amortisation. Dabei sind die bereits angesprochenen Komplexe des Miet- und Steuerrechts zu berücksichtigen. Im Großen und Ganzen kann man ganz allgemein festhalten, dass die Wirtschaftlichkeit von energiesparenden Maßnahmen in den Fällen am größten ist, wo die Ausgangssituation besonders schlecht ist. So kann bei Gebäuden, deren ursprünglicher Energiebedarf besonders hoch ist, bereits durch verhältnismäßig geringe Investitionen eine relativ große Verbesserung erwartet werden. Andererseits werden die notwendigen Aufwendungen proportional immer größer, wenn der Ausgangszustand bereits eine gehobene energetische Qualität aufweist. Die Hebelwirkung von Investitionen lässt dann rapide nach und die Amortisationszeit verlängert sich erheblich. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht lässt sich in diesem Grenzbereich der Sinn von weiteren Maßnahmen nicht mehr nachweisen. Wenn Sie aber Ihre Verantwortung der Umwelt und unseren Nachfahren gegenüber in die Wertung mit einbeziehen, dann sind auch hier weitere Verbesserungen durchaus noch sinnvoll. Die Einsparung an Energie nach einer energetischen Sanierung macht sich natürlich bei den aufsummierten Energiekosten bemerkbar. Wegen der unbekannten Preisentwicklung lässt sie sich leider schlecht exakt berechnen. Trotzdem stellt sie einen wichtigen Aspekt bei der Amortisation dar.

Wichtig: die fachmännische Planung

Das Beispiel des Ölpreises verdeutlicht die preisliche Entwicklung am Energiemarkt besonders anschaulich: So hat sich der Preis für ein Barrel Rohöl (ungefähr 159 Liter) von ca. 15 US-Dollar im Jahr 1999 auf knapp 70 US-Dollar im Jahr 2005 erhöht. Das entspricht einer Verteuerung um den Faktor von ca. 4,5 im Zeitraum von nur fünf Jahren. Nachdem die weltpolitische Lage und Naturkatastrophen die Energiepreise wesentlich mitbestimmen, bleibt eine Prognose für die weitere Preisentwicklung Spekulation. Sicher ist nur, dass die Reichweite der Energievorräte auf der Erde nicht grenzenlos ist. Allein schon aus dieser Tatsache ist von sinkenden Preisen nicht auszugehen. Wenn Sie also bei Ihren Überlegungen konstante Energiepreise ansetzen, dann sind Sie mit Ihrer Kalkulation voraussichtlich auf der sicheren Seite und können sich in einem mittelfristigen Zeitraum über eine sogar verbesserte Amortisation durch Erhöhungen der Energiepreise freuen, weil Sie die Preiserhöhungen nicht mehr in vollem Umfang betreffen. Zur Berechnung der Amortisationszeit können Sie ganz allgemein folgende einfache Formel anwenden: Amortisationszeit =

10 Preisentwick lung am Ener giemarkt

Berechnung der Amortisations zeit

Anschaffungskosten jährliche Abschreibungen + durchschnittlicher Gewinn + kalkulatorische Zinsen

Im Zuge einer Energieberatung sollten Sie sich von Ihrem Fachmann eine Einschätzung im Bezug auf die wirtschaftliche Amortisation für die verschiedenen Maßnahmen geben lassen. Zur Unterstützung Ihrer Entscheidung steuern solche Analysen wesentliche Grundlagen bei. Förderprogramme Zur Unterstützung der Bereitschaft zur energetischen Sanierung gibt es verschiedene Förderprogramme, die entweder einen Zuschuss oder einen Kredit zu vergünstigten Konditionen beisteuern. Ein Tilgungszuschuss kann ebenso infrage kommen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zum Beispiel für Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen zahlreiche Förderprogramme sowohl für Privatpersonen, als auch für Wohnungsunternehmen an.

Förderung durch KfW

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10 Förderung bei Neubau Standard

Förderung von Maßnahmen paketen

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

Der eine Bereich der Förderung betrifft alle energetischen Sanierungen, bei denen im Zuge der Sanierung eines Gebäudes ohne Abschlag das Niveau erreicht wird, das die EnEV für Neubauten fordert. Der andere Bereich der Förderung wird für „Maßnahmenpakete“ gewährt. Hierbei müssen dann nach festen Regeln verschiedene Maßnahmen aus folgenden Sektoren ausgewählt und durchgeführt werden: • Wärmedämmung der Außenwände • Wärmedämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke • Wärmedämmung der Kellerdecke, von erdberührten Außenflächen beheizter Räume oder von Wänden zwischen beheizten und unbeheizten Räumen • Austausch der Fenster • Austausch der Heizung • Einbau einer Lüftungsanlage (Quelle: KfW Förderbank CO2-Gebäudesanierungsprogramm 01/2007) Tipps zu Förderungen: • Erkundigen Sie sich rechtzeitig nach den Bedingungen. • Nutzen Sie die Fördermöglichkeiten. • Der Antrag muss üblicherweise vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. • Beachten Sie die Maßnahmenpakete. • Bedenken Sie eventuelle Fristen zur Förderung.

Hervorzuheben ist hier das sog. CO2-Gebäudesanierungsprogramm sowie weitere Programme zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand, die von der KfW Förderbank angeboten werden. Außerdem hält die KfW zahlreiche Förderprogramme für Wohnimmobilien zur energetischen Altbausanierung bereit, wie auch für Neubauten im sogenannten „Eigentumsprogramm“ oder im Programm „Ökologisch Bauen“. Die KfW unterstützt mit den wohnwirtschaftlichen Programmen sowohl den Er-

162

Wichtig: die fachmännische Planung

werb als auch die Modernisierung und Sanierung wie auch die Errichtung von Wohnimmobilien. Die Einzelheiten der vielfältigen Programme können Sie im Internet unter www.kfw.de abrufen. Die umfangreiche, öffentliche Förderung umfasst zinsverbilligten KfW-Darlehen oder Tilgungszuschüssen des Bundesumweltministeriums, tilgungsfreie Zeiträume etc. Mit Stand 25.05.07 beträgt der Nominalzins zur Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Investitionen je nach Programm zwischen 3,15 % und 4 %, der effektive Zins zwischen 4,19 % und 4,59 %. Nachdem sich die Fördermaßnahmen immer wieder ändern – das heißt, manche laufen aus, andere werden neu aufgelegt – ist es unbedingt nötig, dass Interessenten sich nahezu tagesaktuell über den Stand der Möglichkeiten informieren. Informationen über bestehende Förderprogramme erhalten Sie beispielsweise unter folgenden Kontaktadressen, wobei die Aufzählung hier in alphabetischer Reihenfolge erfolgt und deshalb keine Wertung darstellt. Anmerkung des Autors: Die Adressen, Telefon- und Telefaxnummern wurden zum Zeitpunkt der Drucklegung überprüft. Spätere Änderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Ich bitte um Verständnis. BINEInformationsdienst Fachinformationszentrum Karlsruhe  Büro Bonn Mechenstraße 57, 53129 Bonn Telefon: +49 (0) 228/ 9 23 79–0 Telefax: +49 (0) 228/ 9 23 79–29 Internet: http://www.bine.info

Bundesamt für Wirtschaft und Aus fuhrkontrolle Frankfurter Straße 29–35 65760 Eschborn Internet: http://www.bafa.de

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Invalidenstr. 44 10115 Berlin BürgerTelefon: +49 (0) 30 18 300–3060 Telefax: +49 (0) 30 18 300–1942 Internet: http://www.bmvbs.de

Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie Scharnhorststr. 3437 10115 Berlin Postanschrift: 11019 Berlin Telefon: +49 (0) 30 18 615 0 Telefax: +49 (0) 30 18 615 7010

10 Siehe Internet

Förderpro gramme ändern sich

Siehe CDROM

Förderberatung: Telefon: +49 (0) 30 18 615 8000 Internet: http://www.bmwi.de

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10

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung Deutsche EnergieAgentur GmbH (dena) Chausseestrasse 128a 10115 Berlin Telefon: +49 (0)30 72 61 65–600 Telefax: +49 (0)30 72 61 65–699 Internet: http://www.dena.de

KfW Förderbank Beratungszentrum Berlin Charlottenstraße 33/33a 10117 Berlin Telefon: +49 [0] 30 202645050 Telefax: +49 (0) 30 202645445 Internet: http://www.kfwfoerderbank.de

http://www.zukunfthaus.info Andere Förderungen

In verschiedenen Fällen legen die Kommunen oder auch die Länder Förderprogramme auf. Auch in dieser Richtung kann also die Suche nach finanzieller Unterstützung der Maßnahmen lohnen. Tipp: Schalten Sie einen Energieberater ein • Empfehlenswert ist auch, einen unabhängigen Energieberater ein zuschalten. Dieser kann Sie über die zahlreichen Förderprogramme des Bundes (KfW) wie auch der Länder informieren. • Der Energieberater erstellt in der Regel eine umfassende Analyse und gibt Ihnen verschiedene Entscheidungshilfen zu den in Be tracht kommenden Maßnahmen, sodass Sie selbst beurteilen kön nen, welches Programm Ihren individuellen Bedürfnissen am bes ten entspricht. • Außerdem erstellt der Energieberater eine sogenannte Energiebi lanz, die Ihnen die möglichen Energieeinspareffekte genau auf zeigt. Dadurch können Sie z. B. Ihrem Mieter im Rahmen von Mo dernisierungsankündigen nach § 554 BGB und im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB verständlich und nachvollziehbar das Maß der Energieeinsparung darlegen. Dies ist insbesondere Voraussetzung für die Erhöhung der Miete nach § 559 BGB.

Steuerrecht Einen weiteren wichtigen Baustein im Kontext von Modernisierungen stellen das Steuerrecht und die damit zusammenhängenden Gestaltungsmöglichkeiten dar. Auch hier würde eine genauere Betrachtung den Rahmen sprengen, deshalb an dieser Stelle nur der Hinweis, auch diese Gesichtspunkte mit in die Gesamtüberlegungen einzubeziehen und entsprechend vorher auch zu diesem Thema kompetente Beratung einzuholen!

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Wichtig: die fachmännische Planung

10

Tipp: Steuerberater rechtzeitig informieren Informieren Sie Ihren Steuerberater bereits im Vorfeld Ihrer Maßnahme. Unter Umständen haben Sie Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des Steuerrechts, die Sie andernfalls eventuell aufs Spiel setzen!

10.4.4 Wie geht man bei der Planung vor? Nachdem die Grundlagenermittlung gemäß den in diesem Kapitel angerissenen Aspekten durchgeführt wurde und die einzelnen Gesichtspunkte gewichtet, verworfen oder verabschiedet wurden, geht es an die planerische Umsetzung der Einzelmaßnahmen und deren Integration in die gesamte energetische Sanierung. Der von Ihnen beauftragte Architekt, Bauingenieur oder sonstige Fachmann weiß selbst, wie er das angeht. Besonders wichtig und empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang die unabhängige Beratung, die nicht an bestimmte Hersteller oder Bauprodukte gebunden ist und Ihnen deshalb aus den Angeboten des Marktes die für Ihren speziellen Fall maßgeschneiderte Lösung bieten kann. Nachdem also die Planung abgeschlossen ist, wird eine Ausschreibung vorgenommen. Der Fachmann beschreibt hier die benötigten Leistungen und holt von verschiedenen Firmen unabhängige Angebote ein, die • qualitativ und • in Bezug auf die Kosten vergleichbar sind. Nur so finden Sie als Auftraggeber die für Sie günstigste Lösung und können die Aufträge den geeigneten Firmen erteilen. Im Zuge der Bauleitung • überwacht der Fachmann die Ausführungen, • prüft die Abrechnungen und • nimmt am Ende der Maßnahmen die jeweiligen Leistungen ab. So können Sie nach erfolgter Mängelbeseitigung auf eine qualitativ einwandfreie Ausführung bauen und kommen in vollem Umfang zu der Ihnen zustehenden Gewährleistung.

Ausschreibung

Bauleitung

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10

Rüsten Sie Ihr Haus für die Zukunft – durch eine energetische Sanierung

Tipp: Lassen Sie sich die neue Haustechnik erklären Wenn Sie Verbesserungen an der Haustechnik (zum Beispiel Heizung, Warmwasserbereitung oder Lüftungsanlage) vornehmen lassen, denken Sie bitte daran, sich in die Bedienung der Geräte, deren Wartungsinter valle und Besonderheiten einweisen zu lassen. Eventuell beauftragen Sie die jeweiligen ausführenden Firmen gleich mit den ersten nötigen wiederkehrenden Wartungsarbeiten.

Teilaspekte der Sanierung

Im Folgenden werden die verschiedenen Ansatzpunkte einer energetischen Sanierung beleuchtet. Hier in diesem Rahmen können die Themen nur allgemein angerissen werden. Eine eingehende individuelle Beratung kann und soll hier nicht ersetzt werden. Die Teilaspekte, die im Rahmen einer energiesparenden Sanierung auf den Prüfstand kommen, sind folgende: •

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Anlagentechnische (Aktiv-)Maßnahmen – Heizungsanlage – Warmwasserbereitung – Lüftungsanlage Bauliche (Passiv-)Maßnahmen – Außenwände – energiesparende Fenster – Maßnahmen am Dach – Maßnahmen an Balkonen – Maßnahmen am Keller

In dieser Abfolge werden in den nächsten Kapiteln Grundlagen zusammengestellt, die die Überprüfung Ihrer Immobilie und die Entscheidung über die anstehenden energiesparenden Maßnahmen unterstützen werden. Tipp: Denken Sie an die Baubehörde und den Denkmalschutz Weiterhin sollten Sie prüfen, ob Ihr Vorhaben eine baurechtliche Ge nehmigung erforderlich macht. In aller Regel ist dies zwar bei Moderni sierungsmaßnahmen geringeren Ausmaßes nicht der Fall, jedoch sollten Sie sich hier Klarheit verschaffen. Bei älteren Gebäuden denken Sie da bei auch eventuell an die denkmalschutzrechtlichen Erfordernisse.

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Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

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Tipp: Setzen Sie sich mit den Nachbarn in Verbindung Kommen wärmedämmende Maßnahmen an der Außenfassade in Be tracht, so kann dies vor allem im innerstädtischen Bereich dazu führen, dass durch die Aufbringung der Wärmedämmung z. B. 10 cm in das Grundstück des Nachbarn hineinragen werden. Hier ist derzeit rechtlich noch nicht endgültig geklärt, ob den Nachbar hier eine Duldungsver pflichtung trifft und der Bauherr für den Überbau eine „Überbaurente“ zu bezahlen hat. Im Sinne eines guten Nachbarschaftsverhältnisses soll ten Sie deshalb frühzeitig mit Ihrem Nachbarn in Kontakt treten und eventuell erforderlich werdende Überbauten sowie einen im Gegenzug hierzu zu gewährenden finanziellen Ausgleich einvernehmlich regeln.

10.5 Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind 10.5.1 Heizungsanlage Der Heizungsanlage gilt die erste und wichtigste Aufmerksamkeit bei den Überlegungen zu einer energetischen Sanierung, denn hier sind die umfangreichsten Einsparmöglichkeiten gegeben, die sich im Vergleich mit anderen Maßnahmen auch am schnellsten amortisieren. Heizkessel, die nicht mehr der Energieeinsparverordnung entsprechen, zum Beispiel Gas- oder Ölkessel, die älter als ca. 30 Jahre sind, müssen sowieso ausgetauscht werden. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie von Ihrem Kaminkehrermeister. Eine moderne Heizungsanlage braucht bis zu 40 % weniger Energie als überholte Technik. Durch dieses enorme Einsparpotenzial lohnt es sich, den Heizkessel mit seinem Brenner auch schon auszutauschen, wenn er noch nicht defekt ist. In Bezug auf den Wirkungsgrad hat die Technik in der jüngsten Zeit sehr große Fortschritte gemacht, die sich in diesem umfangreichen Einsparpotenzial bemerkbar machen. Bedenkenswert ist die Möglichkeit, sich bei einem Kesselaustausch von fossilen Brennstoffen unabhängig zu machen und stattdessen regenerative Energien, wie beispielsweise Holzpellets, einzusetzen. Thermostatventile an den Heizkörpern, vorschriftsmäßige Dämmung der Heizungsrohre, eine außentemperaturgeführte Brenner-

Hohes Einspar potenzial

40 % Einsparung möglich

Einsatz regenerativer Energien

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regelung mit Nachtabsenkung – all diese Gesichtspunkte leisten ihren Anteil zum Energiesparen und sollten allmählich selbstverständlich sein. Eine Abstimmung zwischen Heizkessel, Heizverteilung und Heizkörpern (hydraulischer Ausgleich) trägt ebenfalls zum reibungslosen energiesparenden Betrieb der Heizanlage bei. Energiearten und ihre Primärenergiefaktoren Einberechnung aller Energie verluste

In der Energieeinsparverordnung werden für die Energiebilanz von Gebäuden die Energieverluste berücksichtigt, die für die Erzeugung, Verteilung, Speicherung und Übergabe der jeweiligen Energieart anfallen. Allgemein zusammengefasst handelt es sich dabei um sämtlichen Aufwand, der bei Verwendung der jeweiligen Energie eingesetzt werden muss, „bis die Wohnung warm ist“. Das beginnt also z. B. beim Heizöl bei den ersten Untersuchungen, die nötig sind, um Ölquellen zu entdecken, zu erschließen und das Rohöl zu fördern. Weiter geht es mit den Verlusten für Transporte und die Umwandlung z. B. in leichtes Heizöl. Schließlich werden wiederum Verluste für Transport und Lagerung berücksichtigt, bis dann endlich die Heizung dafür sorgt, dass es im Zimmer warm wird. Diese – zugegebenermaßen sehr vereinfachte – Darstellung der Abläufe ist in Primärenergiefaktoren zusammengefasst, die für jede Energieart den Quotienten aus Primärenergie und Endenergie definieren. Die nachstehende Aufstellung gibt einen kleinen Überblick für verschiedene Energiearten. Energieart Primärenergiefaktor Holzpellets 0,2 Brennholz 0,2 Erdöl 1,1 Erdgas 1,1 Braunkohle 1,2 Strom 2,7

Wie man der Tabelle entnehmen kann, ist der Verlust zwischen Primär- und Endenergie bei Holz und Holzpellets am geringsten, bei Strom am größten. Das bedeutet, dass die gesamten Energieverluste bei der Heizung mit Strom am größten sind. Dagegen ist die Ener-

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gieeffizienz insgesamt beim Verbrennen von Holz und Pellets am größten. Nachdem die Primärenergiefaktoren in die Berechnung gem. Energieeinsparverordnung bei der Bestimmung der energetischen Qualität der Heizungsanlage eingehen, macht es im Rechenergebnis einen wesentlichen Unterschied, welche Energieart zur Heizung herangezogen wird. Fernwärme Bei Nutzung von Fernwärme wird die Wärme zentral erzeugt und in einem Leitungssystem über eine Entfernung vom Heizkraftwerk von bis ca. zehn Kilometer verteilt. Weitere Strecken sind wegen der Energieverluste in den Leitungen nicht sinnvoll. Energetisch betrachtet sind Fernwärmesysteme sehr sinnvoll, weil bei der Erzeugung von Heizenergie im großen Stil der Wirkungsgrad sehr hoch ist und die Abgase mit Filteranlagen sehr effizient gereinigt werden können. Je nach verwendeten Rohstoffen können Heizkraftwerke sogar Primärenergiefaktoren von 0,0 erreichen. Für den Endverbraucher hat ein Anschluss an das Fernwärmenetz verschiedene Vorteile: • keine eigene Heizungsanlage, nur eine Übergabestation • keine Brennstofflagerung • kein Kamin nötig • Versorgung mit Fernwärme zuverlässiger als eine eigene Heizanlage

Energetisch sehr sinnvoll

Vorteile für den Endverbraucher

Heizkessel Bei häuslichen Heizkesseln werden hauptsächlich fossile Brennstoffe wie Gas oder Heizöl bzw. nachwachsende Rohstoffe wie Holz oder neuerdings die aus Holz gewonnenen Pellets verbrannt, wobei die Primärenergiefaktoren der nachwachsenden Rohstoffe sehr niedrig liegen. Diese Heizsysteme stellen sich also energetisch betrachtet als sehr günstig dar. Niedertemperaturkessel Bei Niedertemperaturkesseln wird die Kesseltemperatur nicht wie bei Konstanttemperaturkesseln ständig auf 70 °C bis 90 °C gehalten,

Vorteile

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Kamin überprüfen

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sondern in Abhängigkeit von der Außentemperatur fallweise abgesenkt. Eine Regelung sorgt dafür, dass das Kesselwasser jeweils nur so weit erwärmt wird, dass das Haus entsprechend der Außentemperatur beheizt werden kann. An kalten Tagen liegt diese Temperatur höher als an warmen. Beim Ersatz von Konstanttemperaturkesseln durch Niedertemperaturkessel muss die Eignung des Kamins überprüft werden, damit es wegen der niedrigeren Abgastemperaturen nicht zu Durchfeuchtung oder Versottung besonders im oberen Bereich des Kamins kommt. Bei alten Kaminen wird deshalb meist in einen vorhandenen Kaminzug ein zusätzliches Rauchrohr mit schwächerem Querschnitt eingebaut und somit der Kamin an die neuen Bedürfnisse angepasst. Diese Umrüstung wird von oben in den Kamin eingeführt. Die Wohnungen, durch die der Kamin führt, werden durch diese Maßnahme nicht angetastet. Brennwertkessel

Weitere Einspar möglichkeiten

Bei Brennwertkesseln wird der Wirkungsgrad der Heizung noch einmal dadurch erhöht, dass auch dem Kondensat der Abgase Wärme entzogen wird. Besonders bei Gasbrennern ergeben sich interessante energiesparende Effekte von ca. 10 bis 12 %, weil im Gas relativ viel Wasser enthalten ist. Bei Erdöl liegen die Einsparmöglichkeiten etwas niedriger, betragen aber immer noch circa 4 bis 5 %. Wärmepumpen

Benötigten Strom mit einberechnen

Leistungszahlen

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Wärmepumpen arbeiten nach dem gleichen Prinzip wie Kühlschränke. Für Heizzwecke wird das System jedoch umgekehrt angewandt. Hierzu wird mit relativ kleinem Aufwand an elektrischer Energie der Luft oder besser noch der Erde oder dem Grundwasser Energie entzogen und dadurch ein wesentlich größerer Anteil an Wärmeenergie gewonnen. Nachdem jedoch – wie bereits dargestellt – der Primärenergiefaktor von Strom sehr hoch ist, muss eine Wärmepumpe schon sehr energieeffizient arbeiten, damit die Nachteile des Stromeinsatzes wieder aufgehoben werden. So kalkuliert man bei Wärmepumpen mit sog. Leistungszahlen das Verhältnis von aufgewendeter Stromenergie zu erzeugter Wärmeenergie. Besonders gute Leistungszahlen bis zu sieben werden bei

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Grundwassernutzung erzielt. Bei Werten von kleiner als vier ist der Stromaufwand für die relativ geringe Ausbeute fragwürdig. Wärmepumpen sind immer dann am effektivsten, wenn der Unterschied zwischen der angezapften Wärmequelle und der Vorlauftemperatur der Heizung möglichst gering ist. In Verbindung mit großen Heizflächen wie z. B. Fußboden- oder Wandheizungen erreichen Wärmepumpen deshalb eine besonders hohe Energieeffizienz, weil diese mit relativ niedrigen Vorlauftemperaturen betrieben werden. Thermische Solaranlagen Bei thermischen Solaranlagen wird die Energie der Sonnenstrahlung mittels Kollektoren aufgefangen und über einen Kreislauf in einen Speicher transportiert. Als Kollektoren stehen Flach- oder Röhrenkollektoren zur Verfügung, wobei Flachkollektoren preislich deutlich günstiger sind und deren Anschaffung und Nachrüstung sich deshalb auch erheblich schneller amortisiert. Wegen des höheren Aufwands für Regelung und besonders für die Speicherung der Energie ist die Nutzung der Solarenergie direkt zu Heizzwecken heute noch nicht wirtschaftlich und deshalb relativ selten anzutreffen. Wenn jedoch die Sonnenenergie zur Unterstützung der Warmwasserbereitung eingesetzt wird, dann stellt dies auch heute schon eine sehr effektive energiesparende Maßnahme dar. Die Vorteile der Solarnutzung bestehen darin, dass Warmwasser das ganze Jahr über benötigt und verwendet wird. Dadurch werden eventuelle Probleme mit Überhitzungen reduziert. Der Heizkessel muss in der Übergangszeit und im Sommer dann nicht mehr ständig für die Warmwasserbereitung in Bereitschaft gehalten, sondern kann einfach komplett abgeschaltet werden. In der Heizperiode unterstützt die Solarnutzung also die Heizungsanlage, im Sommer kann sie bei entsprechender Dimensionierung von Kollektorflächen und Inhalt des Speichers die Warmwasserbereitung allein übernehmen. Eine Solarunterstützung kann relativ einfach nachgerüstet werden und bietet deshalb bei geeigneten Rahmenbedingungen immer einen überlegenswerten Denkansatz.

Zu Heizzwecken noch nicht wirtschaftlich

Warmwasser bereitung effektiv

Nachrüstung unkompliziert

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Heizen mit Strom Wenn möglich, vermeiden

Das Heizen mit Strom ist allein schon wegen des schlechten Primärenergiefaktors von Strom fragwürdig und sollte möglichst vermieden werden. Blockheizkraftwerk (BHKW) und KraftWärmeKopplung (KWK)

Strom und Abwärme

Sehr effiziente Lösung

Ein Blockheizkraftwerk ist eine Anlage, die mit einem Verbrennungsmotor hauptsächlich Strom erzeugt und in das Stromnetz einspeist. In zweiter Linie wird die Abwärme des Motors für Heizzwecke genutzt. Dieses Prinzip nennt man Kraft-Wärme-Kopplung. Durch die doppelte Nutzung der eingesetzten Primärenergie wird diese zu 80 bis über 90 % ausgenutzt. Besonders effektiv arbeiten Blockheizkraftwerke dort, wo die Abwärme dauerhaft, also das ganz Jahr über ihre Abnehmer findet, die möglichst nahe gelegen sein sollten, um die unvermeidlichen Leitungsverluste einzudämmen. Häufig werden deshalb mit Blockheizkraftwerken die Grundlasten der Wärmeerzeugung für Heizung und Warmwasserbereitung abgedeckt. Für die Spitzenlasten benötigt man einen zusätzlichen Heizkessel. So kann das Blockheizkraftwerk das ganze Jahr über im optimalen Leistungsbereich sehr effizient arbeiten. Biogasanlagen

Grundlage: nachwachsende Rohstoffe

Vor allem im ländlichen Raum

Biogas wird durch die Vergärung von organischen Materialien, z. B. von Speiseresten, Klärschlamm, Mist, Gülle oder auch gezielt angebauten Energiepflanzen, erzeugt. Dieses Gas kann für den Betrieb von Blockheizkraftwerken oder zu Heizzwecken in Heizkesseln direkt verwendet werden. Die Möglichkeit, Biogas in das Gasnetz einzuspeisen, besteht ebenfalls, wird jedoch in Deutschland noch nicht verwirklicht. Nachdem die Grundlagen für Biogas „nachwachsende“ Rohstoffe sind, ist dessen Verwendung allgemein sehr zu begrüßen. Sein Einsatz ist derzeit hauptsächlich dem ländlichen Raum vorbehalten, wo die organischen Rohstoffe als Abfallprodukte zur Verfügung stehen und somit eine effiziente Zweitverwertung erfahren. Alternativen der Zukunft

Geothermie

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Nachdem die Reichweite der fossilen Brennstoffe voraussichtlich noch im 21. Jahrhundert ausläuft, wird die Menschheit nicht um-

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hinkommen, die Anstrengungen deutlich zu verstärken, alternative und effektive Möglichkeiten zur Energiegewinnung zu erschließen. Aussichtsreiche Versuche ergeben sich derzeit aus Fernwärmesystemen, die mittels Geothermie betrieben werden. Hierbei wird die Erdwärme nutzbar gemacht, die in den äußeren zugänglichen Erdschichten gespeichert ist. Erste Versuchsanlagen laufen bereits Erfolg versprechend. Die Technologie der Brennstoffzellen, in denen Strom erzeugt wird, indem sich in einem chemischen Prozess Wasserstoff und Sauerstoff zu Wasser verbinden, wird seit geraumer Zeit als zukunftsträchtige Technologie angesehen. Aus verschiedenen Gründen bleibt diese Technik schon seit Langem im Versuchsstadium und kann derzeit noch nicht in Serie produziert werden.

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Brennstoff zellen

10.5.2 Warmwasserbereitung Für die Warmwasserbereitung wird ein immer größer werdender Energieanteil im Verhältnis zur benötigten Gesamtenergiemenge verwendet. In einem energetisch unsanierten Gebäude, das ca. 1985 errichtet wurde, beträgt der Anteil für die Warmwasserbereitung 15 bis 25 %. Mit zunehmenden Verbesserungen an der Energieeffizienz der Gebäudehülle wächst dieser Anteil auf bis zu 60 % des gesamten Energiebedarfs, z. B. bei einem Gebäude nach Passivhausstandard. Nachdem Warmwasser, anders als die Raumheizung, zusätzlich über das ganze Jahr zur Verfügung stehen muss, werden die Einsparpotenziale in diesem Sektor immer bedeutsamer. Doch auch hier ist der direkte Einfluss des Nutzerverhaltens ein wesentlicher Bestandteil des Energieverbrauchs. Der größte Einsparfaktor ergibt sich bei der Warmwasserbereitung durch sparsamen Verbrauch. Was nicht verbraucht wird, muss logischerweise nicht erwärmt werden.

Nutzerverhalten entscheidend

Tipp: Sparbrausen und wassersparende Perlatoren einbauen Deshalb sind Sparbrausen und wassersparende Perlatoren durchaus sinnvolle Beiträge, nicht nur zum Wasser, sondern auch zum Energie sparen.

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10 Solare Unter stützung

Zirkulations leitungen sinnvoll?

RohranRohr Installation

Dämmung der Warmwasser leitungen

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Auch durch bauliche Maßnahmen lässt sich der Energieaufwand begrenzen. Die größte Energieeffizienz wird erzielt, wenn der Heizkessel der Heizanlage als Nebenaufgabe noch die Warmwasserbereitung zentral übernimmt. Dezentrale Systeme sind im Sanierungsfall oft gute Lösungen, können jedoch beim Vergleich des Energieaufwands nicht konkurrieren. Wie bereits im vorherigen Kapitel auf Seite 171 dargestellt, sind thermische Solaranlagen sehr gut geeignet, die Warmwasserbereitung ökologisch und ökonomisch sinnvoll zu unterstützen. Die Verbrauchskosten für die Warmwassererwärmung können somit auf weniger als die Hälfte gesenkt werden. Wenn bei zentraler Versorgung mit Warmwasser die Leitungslängen zu groß werden, sind Zirkulationsleitungen sinnvoll, verursachen jedoch dauerhaften Energieaufwand, da die Pumpen Strom verbrauchen und das abgekühlte Wasser immer wieder neu erwärmt werden muss. Wenn nun über längere Zeit, d. h. etwa länger als eine Stunde kein Warmwasser benötigt wird, dann lohnt es sich, die Zirkulationspumpen abzuschalten. In Haushalten ohne Kinder geht die Rechnung auf: Man geht von sechs Stunden pro Tag aus, in denen die Zirkulation abgeschaltet werden könnte und dass dadurch 5 % Energieeinsparung möglich wären. In Mehrfamilienhäusern mit Kindern ist die Abschaltung jedoch nicht sinnvoll, weil im üblichen Tagesablauf immer wieder warmes Wasser benötigt wird. Eine gute neue Idee ist das System der Rohr-an-Rohr-Installation. Hier werden die Warmwasser- und die Zirkulationsleitung gemeinsam in einer doppelten Isolierschale geführt. Durch diese platzsparende Installationsmethode sollen die Wärmeverluste bei der Warmwasserverteilung um bis zu 18 % reduziert werden. Bei klassischer Montage der Leitungen nebeneinander trägt die ordnungsgemäße Dämmung der Warmwasserleitungen ihren Anteil zur Reduzierung der Energieverluste bei. Durch freiwillige Verdoppelung der geforderten Dämmstärken lässt sich die Effizienz weiter erhöhen, wobei diese Investition wegen der Amortisationszeiten nur bei Neubauten oder grundlegenden Sanierungen sinnvoll ist.

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Tipp: Dämmung der Warmwasserleitungen überprüfen Überprüfen Sie, ob die Dämmung der Warmwasserleitungen vollständig ausgeführt ist. Alle Bögen und Abzweigungen müssen komplett „einge packt“ sein! Wenn Sie mit der Hand spüren können, dass die Dämmung außen warm wird, dann sind die Dämmstärken in jedem Fall zu gering.

10.5.3 Lüftung Natürliche Lüftung Im Wohnungsbau wird bislang hauptsächlich auf natürliche Lüftung gesetzt. Das heißt, dass üblicherweise vorausgesetzt wird, dass jeder Nutzer auch ein verantwortlicher Bewohner ist, der aktiv dafür sorgt, dass über die Fenster der erforderliche Luftaustausch erfolgt. Wenn man nun bedenkt, dass über die Lüftung von Wohnungen je nach dem Niveau der Wärmedämmung des Gebäudes ca. 30 bis 50 % der Energieverluste aus der Raumheizung entstehen, dann kommt man schnell zu dem Ergebnis, dass der Mensch die Schwachstelle bei natürlicher Lüftung darstellt. Es geht beim Lüften um das richtige Maß. Wenn unsachgemäß gelüftet wird, dann heizt man buchstäblich zum Fenster hinaus. Wird aber zu wenig gelüftet, leidet nicht nur die Luftqualität. Besonders bei hochgedämmten Gebäuden mit besonders dichten Fenstern kann es zu Feuchteschäden und Schimmelbildung kommen, wenn zu wenig gelüftet und somit die ständig neu anfallende Luftfeuchtigkeit nicht nach draußen geführt wird. So gibt beispielsweise ein Erwachsener jede Nacht etwa einen halben Liter Wasserdampf an die Umgebung ab. Eine mittlere Topfpflanze steuert ebenso viel dazu bei. Dazu kommt noch die Feuchtigkeit, die beispielsweise beim Kochen, Duschen und Baden entsteht. Diese Luftfeuchtigkeit muss regelmäßig und immer wieder abgeführt werden. Es ist ein Märchen, dass „Wände atmen“. Im Gegenteil: Das gesamte Bauwerk sollte möglichst luftdicht sein. Wände können je nach Material manche Spitzenwerte der Luftfeuchte abfangen, indem sie Luftfeuchtigkeit aufnehmen und in trockenen Zeiten wieder abgeben. Dauerhaft zu feuchte Raumluft können sie aber nicht „entfeuchten“.

Energieverluste von 30 bis 50 %

Lüftung und Luftfeuchtigkeit

Wände „atmen“ nicht

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Tipp: Richtiges Lüften Wenn nur zwei bis viermal am Tag bei zugedrehtem Heizkörperventil die Fenster für ca. fünf bis zehn Minuten komplett geöffnet werden, dann haben Sie einen ausreichenden Luftwechsel. Gleichzeitig transpor tieren Sie die Feuchtigkeit aus der Wohnung, ohne dass die Wände aus kühlen und erst wieder durch die Heizung aufgewärmt werden müssten. Probleme im Sommer

Vorsicht auch im Sommer! Wenn die Außenluft wärmer ist als die Oberflächentemperatur der Wände, dann schlägt sich die in der warmen Luft gehaltene Luftfeuchtigkeit an den kalten Wänden nieder. Besonders in kühlen Kellern kommt es so im Sommer häufig zu Schwierigkeiten. Sinnvoll ist in diesem Fall, die kühlere Tageszeit zum Lüften zu nutzen und während der Hitze des Tages die Fenster zu schließen. Tipp: Broschüren bei den Verbraucherverbänden Zum richtigen Heizen und Lüften gibt es zahlreiche Broschüren der Verbraucherverbände, die zu diesem Thema weiterführende Informatio nen bereithalten.

Mechanische Lüftung Einspar potenzial

Wenn man vermeiden möchte, dass der „Faktor Mensch“ beim Lüften zu viele Fehler macht und dadurch die Grundlage für Schimmelbildung und eventuell sogar Schädigung der Bausubstanz schafft, dann kann durch technische Lösungen in Form von Lüftungsanlagen Abhilfe geschaffen werden. Zusätzlich ist beim automatischen Lüften ein Einsparpotenzial von bis zu 60 % gegenüber dem manuellen Lüften möglich. Achtung: Regelmäßig warten lassen Denken Sie daran, dass Lüftungsanlagen jeder Art in gewissen Interval len gewartet werden müssen. Je nach Verunreinigung der Luft müssen Filter mindestens zwei bis viermal pro Jahr gereinigt oder gewechselt werden, sonst reduziert sich der Luftaustausch und die Anlage arbeitet nicht mehr ordnungsgemäß.

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Zentrale Zu und Abluftanlagen Es gibt zentrale Systeme, die in bereits bestehenden Gebäuden nur mit größeren Schwierigkeiten nachgerüstet werden können, da verhältnismäßig große Lüftungskanäle für Zu- und Abluft durch das ganze Gebäude verlegt werden müssen. Insofern scheiden solche Anlagen bei Altbau-Sanierungen zumeist aus. Im Neubau liegen deren Vorteile bei • niedrigen Betriebskosten, • guter Möglichkeit zur Wärmerückgewinnung und • niedrigeren Betriebsgeräuschen. Bei geschickter Planung werden die Lüftermotoren nicht zu hören sein. Was jedoch bleibt und auch nicht ganz vermieden werden kann, sind leichte Strömungsgeräusche an den Ein- und Ausblasöffnungen.

Im Altbau nicht zweckmäßig

Vorteile bei Neubau

Nachteil: Strömungs geräusche

Dezentrale Lüftungsgeräte Einfacher ist im Zusammenhang mit Gebäudesanierungen der nachträgliche Einbau von dezentralen Geräten mit Wärmerückgewinnung. Dazu werden in die Außenwand der wichtigsten Räume einer Wohnung einzelne Geräte eingebaut, die die Lüftung der Räume sicherstellen. Sinnvollerweise erfolgt der Luftaustausch in Verbindung mit einer Wärmerückgewinnung. Hierbei wird die einströmende Frischluft durch die ausströmende Fortluft vorgewärmt, wobei die Zuluft zusätzlich noch durch Filter von Staub und Pollen gereinigt werden kann. Ein Nachteil der dezentralen Einzellüfter ist dadurch gegeben, dass die Lüftermotoren jeweils in den Außenwänden der Aufenthaltsund Schlafräume eingebaut werden und dadurch besonders in der Nacht zu hören sind, wenn sonstige Nebengeräusche wegfallen. Oft werden die Laufgeräusche als störend empfunden – zumindest anfangs, bis eine Gewöhnung eingetreten ist.

Nachrüstung möglich

Nachteil: Lüftergeräusche

Abluftanlagen Eine weitere Möglichkeit, einen Mindest-Luftwechsel sicherzustellen, besteht in der Einrichtung einer Abluftanlage. Hierbei wird über Außenluftdurchlässe die Nachströmung von Frischluft sichergestellt. Das kann auch über Bauteile erfolgen, die in den Fensterrahmen

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10 Steuerung über Zeitschaltuhren

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montiert werden. Wird durch die Absaugung ein Unterdruck erzeugt, strömt frische Außenluft nach. Die Fortluft wird über Ventilatoren aus stark belasteten Bereichen wie Küche, Bad oder WC abgesaugt und ins Freie – zumeist über das Dach – ausgeblasen. Die Steuerung der Abluft erfolgt bevorzugt über Zeitschaltuhren, an denen die Bewohner ohne Abstimmung keine Veränderungen vornehmen sollten, weil ansonsten die Wirksamkeit der ganzen Anlage infrage gestellt wird. Achtung: Geräusche der Lüftungsanlagen Jede Lüftungsanlage ist in einer ruhigen Umgebung zu hören. Selbst wenn die Geräusche im zulässigen Bereich sind, sie bleiben hörbar. Be sonders anfangs kann es zu Beeinträchtigungen kommen, solange sich die Bewohner nicht an die neuen Geräusche gewöhnt haben.

Meist in Nebenräumen

Abluftanlagen haben den Vorteil, dass die Lüfter üblicherweise in Nebenräumen untergebracht werden können und die Lüftergeräusche somit selten als störend empfunden werden. Tipp: Durch Lüftungsanlagen Schimmel vermeiden Automatische Lüftungsanlagen haben im Wohnungsbau noch Akzep tanzprobleme in weiten Teilen der Bevölkerung. Zur Vermeidung von Schimmelbefall können sie jedoch einen wertvollen Beitrag leisten – gerade im Zusammenhang mit energetisch sanierten Gebäuden.

Informieren Sie Mieter und Wohnungseigentümer Ein sehr wichtiger Aspekt im Problemfeld energetischer Sanierung und Lüftungsverhalten besteht darin, die Bewohner auf die neue Situation und die Notwendigkeit ihrer Mitwirkung hinzuweisen. Durch energiesparende Maßnahmen werden Undichtigkeiten beseitigt, durch die bisher im unsanierten Zustand eine Zwangslüftung sichergestellt war. Aktives Lüften war deshalb bisher – vor der Sanierung – nicht so bedeutsam. Nach einer Sanierung müssen die Bewohner bei einem natürlichen Lüftungskonzept selbst mitwirken und bei einer mechanischen Lüftung in die Bedienung der Anlage eingewiesen werden.

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Tipp: Mit Hydrometer Luftfeuchtigkeit kontrollieren Wer sich unsicher ist, kann sich mit einem Hygrometer ausstatten und damit die Luftfeuchtigkeit und das eigene Lüftungsverhalten kontrollie ren: • Wenn die Luftfeuchtigkeit zwischen 30 und 60 % liegt, dann ist alles in Ordnung. • Für begrenzte Zeiträume sind im Winter auch Werte bis 25 % und im Sommer bis 65 % unbedenklich. Werden diese Werte eingehalten, besteht kein Anlass zur Besorgnis. Wenn allerdings die Luftfeuchtigkeit über längere Zeit außerhalb dieser Grenzwerte liegt, sollten Sie der Ursache schnell auf den Grund gehen, um weitere Schäden abzuwenden.

10.5.4 Dämmung der Außenwände Die Dämmung der Gebäudehülle ist ein wichtiger Bestandteil energiesparender Bauweise bzw. energetischer Sanierung. Je nach Bauform kommt den Wandanteilen der Fassade eine große Bedeutung zu, weil es sich um den Löwenanteil der Außenfläche handelt. Bei der Dämmung der Außenwände kann der U-Wert (Maß für die Wärmedämmeigenschaft) beispielsweise von 2,0 auf unter 0,3 W/(m² K) gedrückt werden – immerhin eine Reduzierung auf ungefähr ein Siebtel. Den Wärmeverlust über die Wandanteile können Sie so um etwa 85 % reduzieren. Wenn Sie eine konsequente energetische Sanierung anstreben, kommen Sie um eine optimierte Dämmung der Außenwand nicht umhin. Tipp: Vermeiden Sie Wärmebrücken Achten Sie bei Dämmarbeiten auf die möglichst vollständige Vermei dung von Wärmebrücken!

Wichtig ist bei allen Dämmarbeiten, auf eine lückenlose Ausführung zu achten, weil die Oberflächentemperatur von schlechter gedämmten Bauteilen naturgemäß niedriger ist und dort deshalb die Gefahr von Tauwasserbildung besteht. Und diese ist oft die Ursache für Schimmelbildung. Deshalb sind Wärmebrücken möglichst zu ver-

Keine Lücken lassen

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meiden, nicht nur wegen des Energieverlusts an diesen Stellen, auch wenn das bei Sanierungen nicht immer ganz einfach ist. Gehen Sie bei der Dämmung von Außenwänden von mindestens 8 cm aus, besser wäre eine Dämmstärke von 10 bis 12 cm. Tipp: Dämmen Sie so gut wie möglich Früher galt bei der Dimensionierung: So viel wie verlangt, eventuell ein bisschen mehr. Heute gilt: Sie sollten das Maximum anpeilen, das tech nisch ohne besonderen Mehraufwand möglich ist. Danach sollten Sie die Dämmstärken auslegen. Sie würden sich und Ihrem Gebäude keinen Gefallen tun, wenn Sie jetzt an der Untergrenze ansetzen. Die Idee, eine heute knapp dimensionierte Dämmung auszuführen und in einigen Jahren diese dann entsprechend zu verstärken, ist widersinnig. Bedenken Sie, dass der Hauptanteil der Kosten von Bauarbeiten in der Arbeitszeit liegt, während die Mehrauf wendungen für die um ein paar Zentimeter größere Materialstärke kaum zu Buche schlagen.

Wenn auf die Fassaden eine zusätzliche Außendämmung aufgebracht wird, müssen unter anderem die Regenrohre, die Außenfensterbänke, die Roll- oder Fensterläden und alle an der Fassade montierten Bauteile wie beispielsweise Markisen, Spaliere, Vordächer oder Außenleuchten an die neue Situation angepasst werden. Achtung: Verringerte Abstände etc. mit Baubehörde abklären Wenn Sie auf die Außenwände Ihres Gebäudes außen eine Dämmung aufbringen lassen, reduziert sich der Grenzabstand um dieses Maß, die Abstandsflächen und die Brandschutzabstände könnten unterschritten werden. Gleichzeitig könnte durch die „Vergrößerung“ des Gebäudes die maximal zulässige Nutzung des Grundstücks überschritten werden. Lassen Sie diese Punkte rechtzeitig klären, damit eventueller Ärger mit Nachbarn oder Baubehörden vermieden wird! Weitere Informationen zum Baurecht finden Sie in Kap. 10.4.1 auf Seite 156.

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Wärmedämmverbundsysteme Bei den zur Außendämmung infrage kommenden Konstruktionsprinzipien gibt es Wärmedämmverbundsysteme (WDVS), die direkt auf die vorhandenen Außenwände aufgebracht werden, und hinterlüftete Vorhangfassaden. Beide Systeme sind erprobt. Es muss jedoch vom Fachmann fallweise beurteilt werden, welches System in Ihrem Fall am besten geeignet ist. Beim WDVS wird das Dämmmaterial auf die Außenwand geklebt und mit Spezialdübeln befestigt. Zuvor muss im Sanierungsfall der vorhandene Untergrund auf seine Tauglichkeit geprüft werden. Loser Putzuntergrund muss gründlich entfernt werden, weil sonst die Schichten des neuen Dämmsystems nicht ordnungsgemäß haften. Auf die Dämmung wird ein Putzträger aufgebracht, der dann verputzt wird. Wichtig ist zu beachten, dass man sich für ein zugelassenes System eines Herstellers entscheidet, denn die Materialien müssen aufeinander abgestimmt sein. Und nur so haben Sie auch Anspruch auf die Gewährleistung des Herstellers.

System von einem Hersteller

Materialien für Wärmedämmverbundsysteme Für WDVS bietet der Markt verschiedene Lösungen. Die gebräuchlichsten sind: • Polystyrol-Hartschaumplatten (PS) oder Polyurethan-Hartschaumplatten (PU) mit organischen oder anorganischen Putzsystemen • Mineralfaserplatten mit anorganischem Putzsystem • Korkdämmplatten, Holzfaserdämmplatten oder Schilfrohrdämmplatten mit anorganischen Putzsystemen • Mineralschaumplatten mit anorganischem Putzsystem Brandschutz bei Wärmedämmverbundsystemen In Abhängigkeit von der Gebäudehöhe müssen WDVS bestimmten Baustoffklassen entsprechen, wobei die Anforderungen mit zunehmender Gebäudehöhe ansteigen. Ihr Fachplaner oder die ausführende Firma berät Sie sicher gerne zu dieser Thematik. Bei PS- oder PU-Hartschaumplatten sind bei Dämmstärken von mehr als 10 cm um die Fenster herum Streifen aus nicht brennbarer Dämmung

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vorzusehen, damit die Fenster im Brandfall vor abschmelzendem Dämmmaterial geschützt werden. Probleme mit Wärmedämmverbundsystemen Mechanische Beschädigungen

Algenbildung

Ein Nachteil von WDVS besteht in der Anfälligkeit durch mechanische Beschädigungen, weil die relativ harte Schicht des Oberputzes auf der weichen Dämmschicht aufgebracht wird. Dadurch kann die Oberfläche durch Stöße eingedrückt werden. Einen weiteren beachtenswerten Gesichtspunkt stellt die Gefahr der Algenbildung bei Vollwärmeschutz dar, die jedoch bei erprobten Dämmsystemen und korrekter Ausführung beherrschbar ist. Prinzipielle Vorteile der Außendämmung

Beseitigung von Wärmebrücken

Ein großes Plus der Außendämmung besteht darin, dass ohne großen Planungsaufwand Wärmebrücken nahezu vollständig beseitigt werden, wenn das Gebäude ganz einfach von außen gedämmt wird. Das Gebäude wird im übertragenen Sinn wie in einen „warmen Pullover eingepackt“, der keine Löcher aufweist.

Vorhangfassade Unterkon struktion plus Dämmmaterial

Kostenfrage

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Bei der Vorhangfassade wird eine Unterkonstruktion auf der Außenwand befestigt, im Idealfall wegen der Wärmebrücken in zwei Ebenen über Kreuz. Die Zwischenräume der Unterkonstruktion werden mit Dämmmaterial ausgefüllt. Auf der bewitterten Seite wird die Tragkonstruktion mit einer Beplankung versehen, für die beispielsweise folgende Materialien infrage kommen könnten: • Holz oder Holzwerkstoffe • Faserzementplatten • Bleche • Naturstein- oder Ziegelplatten Zwischen der Dämmschicht und der Wetterschutzbeplankung kommt normalerweise eine Ebene zur Ausführung, in der die Konstruktion hinterlüftet wird. Bei der Abwägung zwischen den beiden Prinzipien Vollwärmeschutz oder Vorhangfassade wird auch die Kostenfrage zur Sprache kommen: Eine Vorhangfassade ist erheblich teurer als ein WDVS.

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Im Gegenzug bietet die Vorhangfassade Vorteile, weil sie bauphysikalisch durch die Trennung von Dämmung und Wetterschutz optimal auf die vorgefundene Situation abgestimmt werden kann. Die Planung einer hinterlüfteten Fassadenbekleidung ist konstruktiv und gestalterisch anspruchsvoll, besonders bei den Ausbildungen aller Bauwerksanschlüsse, bietet jedoch auch reizvolle Lösungen durch maximale Gestaltungsfreiheit bei der Materialwahl. Durch die größere Bautiefe bewirkt eine hinterlüftete Fassade ein zumindest ungewohntes Fassadenbild, wenn die Fenster nicht verändert werden, weil die Lage der vorhandenen Fenster nach der Sanierung dann durch die sehr großen Leibungstiefen eine veränderte Wirkung in der Gesamterscheinung hervorruft.

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Veränderung des Fassaden bildes

Physiologische Wirkung Wenn die Außenwände gut gedämmt sind, dann kann sogar die Raumtemperatur gesenkt werden, ohne dass dies als unangenehm empfunden wird. Durch die Dämmung bleibt die Oberflächentemperatur an der Innenseite der Außenwände höher und der unangenehme Effekt der Kältestrahlung fällt weg.

Innendämmung Es muss dringend davon abgeraten werden, ohne kompetente Fachberatung die Außenwände an der beheizten Raumseite innen zu dämmen. Hier können bei unsachgemäßer Ausführung und ungeeigneten Materialien drastische Bauschäden entstehen – auch an Gebäuden, die jahrzehntelang schadensfrei waren. Zu den schlimmsten „Sünden“ der Bauindustrie gehören in diesem Zusammenhang die mit Styropor kaschierten Isoliertapeten.

Kompetente Fachberatung unumgänglich

Vorsicht, Bauschäden! Vorsicht bei jeder Innendämmung! Lassen Sie sich gründlich beraten, um Bauschäden durch falsche Innendämmung zu vermeiden!

Es besteht die große Gefahr, dass sich hinter der Innendämmung die Luftfeuchtigkeit niederschlägt und die Baukonstruktion dadurch dauerhaft durchfeuchtet wird, weil die Dampfbremse fehlt oder

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Einschränkun gen in der Optik

Nachteile der Innendämmung

Vorteile

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nicht ordnungsgemäß auszuführen ist. Selbst wenn ein stimmiger Aufbau einer Innendämmung gefunden und ausgeführt wird, so wird dieser durch jede Wandmontage und jedes Bild, das dort aufgehängt wird, unterbrochen und jeweils dort eine gefährliche Ursache für Bauschäden provoziert. Für eine weitgehende Vermeidung von Wärmebrücken ist es bei Innendämmungen nötig, dass alle Innenwände, die auf die Außenwände treffen – genauso wie die Untersichten der Geschossdecken – noch bis ca. 50 cm nach innen gedämmt werden müssen, was unmotivierte Vorsprünge an Wand und Decke zur Folge hat, die zumeist einen unglücklichen Eindruck hinterlassen und nur schwierig kaschiert werden können. Eine bauphysikalisch stimmige Lösung stellt nach Herstellerangaben die Innendämmung mit Kalziumsilikatplatten (Mineralschaumplatten) dar. Die Nachteile dieser Möglichkeit liegen im Flächenverlust für den Innenraum und darin, dass alle Innen-Dämmungsarbeiten aus genutzten Räumen richtige Baustellen machen – mit allen unangenehmen Randerscheinungen. Trotz aller Fallen, die bei Innendämmung drohen, gibt es verschiedene Vorteile für diese Ausführung: • Die Ausführung von innen ist ohne Gerüstbauarbeiten möglich. • Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes bleibt unverändert. • Alle an der Fassade außen angebrachten Bauteile können unverändert bleiben. • Die Innendämmung kann nach und nach jeweils bei Mieterwechseln vorgenommen werden, sogar die raumweise Ausführung ist denkbar.

Fassadendämmung und Fensteraustausch Gleichzeitige Ausführung vorteilhaft

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Wenn in einem Zug die Fenster ausgetauscht und die Wandanteile der Fassade gedämmt werden, dann besteht der große Vorteil, dass die Anschlüsse zwischen Fenstern und Dämmung sorgfältig neu geplant und einfach hergestellt werden können. Die bautechnisch beste und auch in Bezug auf die Ausführung einfachste und damit günstigste Lösung besteht darin, die neuen Fenster außen mit dem bisherigen Außenputz bündig einzubauen und dann den Fenster-

Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

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rahmen mit dem Vollwärmeschutz ausreichend einzufassen. So werden Wärmebrückeneffekte am Materialwechsel minimiert. Der optische Eindruck, wie das Fenster in Bezug auf die Leibungstiefe in der Außenwand sitzt, entspricht auch am ehesten einem gewohnten Fassadenbild. Für den Fall, dass die bestehenden Fenster erhalten bleiben sollen, ergeben sich aufwendige Anpassungsarbeiten bei der Dämmung, weil die Leibungen üblicherweise mitgedämmt werden müssen. Wärmebrücken sind in diesen Fällen unvermeidlich, weil in den Leibungen die Dämmstärken auf wenige Zentimeter reduziert werden müssen. Das Beiblatt 2 der DIN 4108 schreibt vor, dass die Leibungen mit mindestens 3 cm Materialstärke der Wärmeleitgruppe (WLG) 040 gedämmt werden sollen.

10.5.5 Fenster Energiesparende Fenster sind häufig die erste Idee, wenn es um die energetische Sanierung geht. Dabei ist der Austausch der Fenster eher problematisch, wenn er als alleinige Maßnahme ohne weitere Dämmarbeiten der Fassade angedacht ist. Erstens sind die Investitionskosten bei einem Fensteraustausch sehr hoch, der Zeitpunkt der Amortisation liegt deshalb in weiter Ferne. Außerdem kann durch die Dichtigkeit der neuen Fenster ein Problem mit der Feuchtigkeit der Raumluft entstehen, wenn die Bewohner nicht ausreichend lüften. Diese Zusammenhänge sind im Kapitel 10.5.3 umfangreich dargestellt und können dort nachgelesen werden. Wenn jedoch in einem Gesamtpaket die Fenster ausgetauscht oder saniert und im gleichen Zug die Wandanteile gedämmt werden, dann ist ein großer Schritt der gesamten energetischen Sanierung getan.

Fensteraus tausch allein lohnt sich nicht

Tipp: Nur nicht mehr funktionstüchtige Fenster austauschen Fenster nur dann austauschen, wenn sie aufgrund ihres Erhaltungszu standes sowieso ausgetauscht werden müssen. Ein Fensteraustausch nur wegen energetischer Aspekte lohnt sich finanziell nicht.

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Überarbeitung vorhandener Fenster

Tragfähigkeit der Beschläge prüfen

Bei Holzfens tern lohnt Überarbeitung

Zusätzliche Eigenschaften erwünscht?

Renovierfenster

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Bevor man sich zum kompletten Fensteraustausch entscheidet, sollte man prüfen lassen, ob die vorhandenen Fenster durch entsprechende Überarbeitungen ertüchtigt werden können. Zu denken ist dabei an • den Austausch vorhandener Dichtungen, • die Schaffung neuer zusätzlicher Dichtungsebenen und schließlich • den Austausch der Verglasung durch entsprechend zeitgemäße hoch dämmende Gläser. Das sind Optionen, vorhandene Fenster aufzubessern. Beim Austausch der Verglasung muss allerdings die Tragfähigkeit der Beschläge geprüft werden, da neue Verglasungen durch ihr höheres Gewicht den Fensterrahmen immer erheblich stärker belasten als die alten. Die Möglichkeit, vorhandene Fenster aufzuwerten, besteht am ehesten bei Fenstern aus Holz. Für Kunststofffenster oder solche aus Metall macht eine Überarbeitung tendenziell weniger Sinn, weil alte Fensterprofile aus diesen Materialien aus energetischer Betrachtung sehr schlecht abschneiden und sich meist nicht aufrüsten lassen. In diesen Fällen bleibt also zumeist nur ein Austausch. Wenn Fenster überarbeitet oder ausgetauscht werden, sollte in die Untersuchung einbezogen werden, ob eventuelle Zusatzeigenschaften wie Anhebung des Schallschutzes, verbesserter Sonnenschutz oder Zwangslüftung durch Nachströmung, vielleicht auch Einbruchschutz gleich mit abgedeckt werden können und sollen. Eine beliebte Möglichkeit, vorhandene Fenster energetisch zu verbessern, besteht im Einbau von Renovierfenstern. Hierbei bleibt der alte Fensterstock erhalten, er wird im eingebauten Zustand auf ein Minimalmaß zurückgeschnitten. Darüber wird ein neuer, zumeist zweiteiliger Fensterstock montiert, der dann den neuen Fensterflügel trägt. Diese Renovierfenster werden in Kunststoff- oder Holzausführung angeboten. Sie bieten Vorteile durch die einfache Montage, weil die Fensterbänke und die Putzanschlüsse innen und außen unverändert bleiben können. Bei konstruktiven Problemen an den

Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

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Fugen zwischen Fenstern und Wand bieten diese Systeme jedoch keine Abhilfe. Rollladenkästen Direkt über den Fenstern findet sich häufig eine der schlimmsten Wärmebrücken: teilweise völlig ungedämmte Rollladenkästen, die manchmal so undicht sind, dass man innen am Revisionsdeckel den Windzug spüren kann. Zur Beseitigung dieser Probleme gibt es von verschiedenen Herstellern Einbauteile aus Polystyrol, mit denen die Rollladenkästen nachgerüstet werden können. So können Hohlräume relativ einfach nachträglich mit Dämmmaterial aufgefüllt werden. Wenn der Zwischenraum zwischen dem Ballen des Rollladenpanzers und dem Rollladenkasten zu knapp für die Dämmschalen sein sollte, so ist zu prüfen, ob nicht ein Rollladen mit schmäleren Lamellen eingebaut werden kann. Diese Rollläden lassen sich dann enger aufwickeln und geben somit Raum frei, der für Dämmung genutzt werden kann. Weiteres Verbesserungspotenzial ergibt sich am Gurtauslass: Hier besteht konstruktionsbedingt eine direkte Verbindung zwischen Innen- und Außenluft. Deshalb sollten am Übergang die Wärmeverluste wenigstens durch Manschetten mit Bürstendichtungen begrenzt werden. Abschließend müssen bei der Sanierung von Rollladenkästen die Revisionsdeckel so überarbeitet werden, dass sie luftdicht abschließen.

Rollladenkästen nicht vergessen

Hohlräume dämmen

Gurtauslass mit Manschetten versehen

Luftdichte Revisionsdeckel

Fugen Wand  Fenster Ein wichtiges Augenmerk bei Dämmarbeiten an Fassaden gilt der Fugenausbildung zwischen Wand und Fenster. Egal, ob die Fenster erneuert werden oder nicht, die Fugen müssen dauerhaft luftdicht ausgeführt werden. Bei der Sanierung müssen die Fugen zunächst geöffnet und dann zusätzlich ausgestopft oder mit geeigneten Fugen- oder Dichtungsbändern abgeklebt werden. Das Ausschäumen der Fugen mit Polyurethan-Schaum, wie es über Jahrzehnte üblich war, stellt keine Dichtungsmaßnahme dar, weil der Bauschaum komplett aushärtet und danach keine Bewegungen zwischen Wand und Fenster aufnehmen oder überbrücken kann.

Luftdichte Fugen

Polyurethan Schaum nutzlos

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10.5.6 Dach Geneigtes Dach Ideal: 20 bis 24 cm Dämmung

Dampfsperre

Anspruchsvoll: luftdichte Dachdämmung

Die Dachdämmung wird im Idealfall im Zuge eines Dachgeschossausbaus gleich mit ausgeführt. Die Bereiche zwischen den Sparren (Hölzer des Dachstuhls) sowie die unter und über den Sparren können hierfür verwendet werden. Bei Schrägdächern können so die benötigten Dämmstärken von 14 bis 16 cm problemlos untergebracht werden. Besser wären Dämmstärken von 20 bis 24 cm. Der Dachaufbau sieht an der Innenseite der Dämmung (raumseitig) immer eine Dampfsperre vor. Diese verhindert, dass Raumluftfeuchte in die Dämmung dringen kann. Ob die Dachkonstruktion hinterlüftet werden muss, hängt von der Unterspannbahn (wasserdichtes Material direkt unter der Dachdeckung) ab. Wird diese diffusionsoffen ausgeführt, dann ist eine Vollsparrendämmung möglich, die ohne Hinterlüftung auskommt. Eine luftdichte Ausführung ist besonders bei der Dachdämmung von großer Bedeutung, die in der Planung und bei der Bauleitung besonders beachtet werden muss. Anspruchsvoll ist diese Thematik besonders deshalb, weil im Dach üblicherweise viele verschiedene Materialien aufeinandertreffen und die Anschlüsse deshalb sorgfältig überdacht und ausgeführt werden müssen. Auf die Durchdringungen der Dachhaut mit Lüftungskaminen, Heizkaminen, Antennendurchlässen etc. ist ein spezielles Augenmerk zu richten. Die energetische Sanierung eines bereits ausgebauten Daches ist meist erst dann sinnvoll, wenn es entweder bisher gar nicht gedämmt war oder eine Erneuerung der Dachdeckung ansteht. Der Aufwand steht ansonsten in keinem Verhältnis zum Nutzen.

Nicht ausgebautes Dachgeschoss Dachraum zugänglich, aber nicht begehbar Dämmung auf der obersten Geschossdecke

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Wenn der Dachraum zwar zugänglich, jedoch nicht begehbar ist, dann schreibt die Energieeinsparverordnung eine Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke vor, die einen U-Wert von maximal 0,3 W/(m² K) nicht überschreiten darf. Das ist eine der wenigen

Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

Nachrüstverpflichtungen, die gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung bestehen. Nachdem diese Flächen meist groß und die Materialien und deren Verlegung relativ preiswert sind, empfiehlt sich hier, eher größere Dämmstoffstärken zu bevorzugen – die Energieeinsparmöglichkeiten sind damit deutlich besser. Und umso schneller ist der Zeitpunkt der Amortisation gegeben. Auf eine ordnungsgemäße Dampfbremse muss auch hier bei der Ausführung geachtet werden.

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Dampfbremse

Definition „zugänglich, aber nicht begehbar“ Die Bezeichnung „zugänglich, aber nicht begehbar“ bezeichnet im Sinn der EnEV einen Dachraum, der sich wegen seiner geometrischen Aus prägung für einen späteren Ausbau zu Wohnzwecken nicht eignet. Häufig ist ein solcher Speicher nur über eine Not oder Einschubtreppe erreichbar und wird oft als Kriechspeicher bezeichnet, weil er nicht aufrecht begangen werden kann.

Dachraum für künftige Nutzung von innen dämmen Für den Fall, dass ein bislang nicht genutzter Dachraum gedämmt werden soll, müssen im Vorfeld folgende Rahmenbedingungen geklärt werden: • Ist die vorhandene Dachdeckung in einem guten Zustand? • Existiert ein funktionstüchtiges Unterdach, das die einzubauende Dämmung vor Feuchtigkeit und Flugschnee von außen schützt? Werden diese Fragen mit „ja“ beantwortet, dann können die Dämmarbeiten von innen (vom Dachraum aus) durchgeführt werden. Ein großer Vorteil besteht in diesem Fall darin, dass der Aufwand für die neue Dachdeckung und den Gerüstbau entfällt. Von innen kann so das Dämmmaterial zwischen die Sparren eingebracht werden. Wichtig ist, dass hierfür geeignetes Material verwendet wird. Bestens bewährt haben sich beispielsweise Klemmfilze aus Natur- oder Mineralfasern, die sich den eventuell verwundenen Dachhölzern anpassen und auch künftige Bewegungen des Dachstuhls und das Schwindverhalten der Hölzer mitmachen. Steife Dämmplatten sind für die Zwischensparrendämmung nicht geeignet.

Materialwahl zur Dach dämmung

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10 Hinterlüftung

Dampfbremse

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Wenn Ihr Dachaufbau mithilfe einer hinterlüfteten Konstruktion saniert werden soll, so müssen Sie sorgfältig darauf achten, dass der benötigte Lüftungsquerschnitt zwischen Dämmung und Unterdach durchgängig zur Verfügung steht und nicht durch irgendwelche Bauteile beschränkt wird. Die Dämmstoffe zur Dachisolierung sollten eine möglichst hohe spezifische Wärmespeicherkapazität aufweisen. Somit können sie die Abkühlung in der Nacht speichern und im Sommer dazu beitragen, dass die Überhitzung tagsüber begrenzt wird. Nach der Zwischensparrendämmung wird raumseitig als nächste Schicht die Dampfbremse aufgebracht. Diese Folie soll verhindern, dass Raumluftfeuchte in die Wärmedämmung eindringt. Dazu ist es aber nötig, dass sie entsprechend sorgfältig verlegt und an den Stößen und Bauteilanschlüssen mit geeigneten Materialien verklebt wird. Bei konstruktiven Problemen im Dachgeschossausbau sind zumeist fehlerhaft verlegte Dampfbremsen die Ursache. Deshalb muss die Bauleitung hierauf ein besonderes Augenmerk richten. Tipp: Auf professionelle Ausführung der Dämmung achten • Lassen Sie den Schichtenaufbau der Dachdämmung bauphysika lisch untersuchen, damit Durchfeuchtungen der Konstruktion aus geschlossen werden. • Der von Ihnen beauftragte Bauleiter wird die ordnungsgemäße Ausführung der einzelnen Ausführungsschritte exakt kontrollieren und dokumentieren, besonders die lückenlose Ausführung und die korrekten Anschlüsse bei Materialwechseln und Durchdringungen. • Lassen Sie sich bei Eigenleistungen zur Schadensvermeidung ent sprechend vorher kompetent beraten.

Untersparren dämmung

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Üblicherweise liegen die Sparrenhöhen älterer Dachstühle je nach Spannweite bei 12 bis 14 cm. Wenn nun etwa 4 cm der Sparrenhöhe für die Hinterlüftung der Konstruktion freigehalten werden müssen, so verbleiben für die Dämmung zwischen den Sparren maximal 8 bis 10 cm. Diese Dämmstärken sind nach heutigen Maßstäben bei Weitem nicht ausreichend. Deshalb ist dringend anzuraten, dass raumseitig innerhalb der Dampfbremse eine weitere Dämmebene aufgebracht wird, die dann die benötigte Gesamtdämmstärke sicher-

Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

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stellt. Diese Dämmebene, die Untersparrendämmung, hat darüber hinaus den Effekt, dass die Dampfbremse beim Einbau von Elektroinstallationen, Kabelführungen und Auslässen nicht durchbrochen und aufwendig wieder abgedichtet werden muss. Bei einer quer zu den Sparren verlegten Konterlattung werden zusätzlich noch Wärmebrücken reduziert, was das künftige Klima im ausgebauten Dachraum weiter verbessert. Der raumseitige Abschluss der gedämmten Dachkonstruktion wird je nach Geschmack und Brandschutzauflage zum Beispiel mit einer Holzvertäfelung, Gipskarton- oder Brandschutzplatten ausgeführt, die dann nur noch vom Maler abschließend beschichtet werden müssen. Dachraum für künftige Nutzung von außen dämmen Wenn die Dacheindeckung saniert werden muss, dann bietet es sich an, in diesem Zusammenhang die Dämmung der Dachkonstruktion auf den heutigen Standard anzuheben. In diesem Fall liegt es auf der Hand, die Arbeiten von außen vorzunehmen. Dadurch wird ein eventuell bereits ausgebauter Dachraum nicht oder zumindest nur in Teilbereichen zur Baustelle. Mit einigen Abwandlungen wird in diesem Fall von außen ein Schichtaufbau hergestellt, der sich von innen nach außen wie folgt darstellt: • Raumseitige Bekleidung (z. B. Gipskartonplatten) • Dampfbremse/Dampfsperre • Zwischensparrendämmung • Aufsparrendämmung • Unterdach • Dachdeckung Wie Sie sehen, entfällt die Möglichkeit der raumseitigen Untersparrendämmung. Stattdessen wird auf den Sparren eine weitere Dämmebene, die Aufsparrendämmung, eingebaut. Dadurch wird die Höhe des Dachaufbaus angehoben, was eventuell von der Baubehörde genehmigt werden muss. Im Einzelnen wären Abstandsflächenprobleme oder die Überschreitung eventuell vorgeschriebener Wand- und Gebäudehöhen denkbar, die bei solchen Sanierungen im

Aufbau der Dämmung

Aufsparren dämmung

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Vorfeld geklärt werden müssen, damit Probleme mit der Nachbarschaft oder den Behörden vermieden werden. Weitere Konsequenzen einer Aufsparrendämmung sind die notwendige Anpassung der Verblechungen, Dachrinnen und Regenrohre. Bei aneinandergereihten Gebäuden können unschöne Versätze in der Dachfläche entstehen, wenn nicht alle Dachflächen in einem Zug energetisch saniert werden.

Flachdach Ausführung durch den Fachmann

Schichtaufbau

Bei Flachdächern muss die energetische Sanierung unbedingt von Fachleuten geplant und ausgeführt werden. Nachdem aber immer wieder Flachdächer zur Schadenssanierung anstehen, bietet sich jeweils an, die energetischen Aspekte mitzubetrachten. Besonders ältere Flachdächer bieten ein großes Potenzial zur Energieeinsparung, weil Flachdächer früher besonders in Bezug auf die Wärmedämmung sehr nachlässig ausgeführt wurden. Der Schichtaufbau und die Abstimmung der dazu verwendeten Materialien spielt bei der Sanierung von Flachdächern immer eine besonders wichtige Rolle. Er sollte deshalb im Zuge der Planung der Renovierung entsprechend auf seine bauphysikalische Tauglichkeit geprüft werden.

10.5.7 Balkone Achtung, Wärmebrücken

Vermeidung von Schimmel bildung

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Eine der gravierendsten Wärmebrücken stellen auskragende Stahlbetonplatten dar, die nicht thermisch getrennt ausgeführt wurden. Die radikalste Abhilfe besteht darin, die Balkonplatten abzuschneiden und neue Balkone, z. B. aus Holz oder Stahl, als eigenständige Konstruktionen vor die Fassaden zu stellen. Verständlicherweise handelt es sich hierbei um eine äußerst aufwendige und teure Lösung. Oft genügt es schon zur Vermeidung von Schimmelbildung, wenn die Fassaden gedämmt werden. Dadurch kann der Taupunkt an den Balkonplatten so weit nach außen verlegt werden, dass der Schimmelbefall vielleicht schon beseitigt wird. Die Wärmebrücke bleibt jedoch bestehen – mit allen damit verbundenen Risiken. Die örtli-

Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

chen Gegebenheiten müssen in diesem Zusammenhang sehr differenziert untersucht und geprüft werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die ganze Balkonplatte von allen Seiten in geeignetes Dämmmaterial einzupacken und an der Oberseite mit einer neuen Abdichtung und einem Oberbelag zu versehen. Anpassungen bei den Balkontüren, den Geländerhöhen und Aufkantungen am Übergang zum Gebäude sowie Klärung der Entwässerungssituation stellen dabei anspruchsvolle Herausforderungen an den Planer.

10 Balkonplatte insgesamt dämmen

10.5.8 Keller Unbeheizter Keller Wärmedämmung im Kaltbereich Die Dämmung des unteren Abschlusses des Gebäudes, die Kellerdämmung, rundet schließlich die Möglichkeiten der Energieeinsparung ab. Im Fall eines kalten, unbeheizten Kellers wird die Untersicht der Kellerdecke gedämmt. Der Aufwand hierfür hängt sehr von den Installationen ab, die im Keller an der Deckenuntersicht verzogen sind. • Verkabelungen, • Heizleitungen, • Wasser- und • Abwasserleitungen können den Aufwand für die Dämmarbeiten erheblich erschweren. Zur Vermeidung von Wärmebrücken ist es empfehlenswert, an den Kellerinnen- und -außenwänden jeweils noch einen Streifen von ungefähr 50 cm ab der Decke nach unten mitzudämmen. Sonst wird über die Wände die Kälte nach oben in den beheizten Bereich geführt. Zur Vermeidung der Wärmebrücke im Bereich des Sockels ist es zusätzlich unabdingbar, den Sockelbereich von außen mitzudämmen. Üblicherweise geschieht das in einem Zug mit der Dämmung der Außenwände. Falls aber zunächst die Kellerdämmung als Einzelmaßnahme ansteht, dann muss die Sockeldämmung außen am

Dämmung an der Decken untersicht

Wärmebrücken vermeiden

Sockel dämmung

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oberen Abschluss mit einer Verblechung abgedeckt werden. Dass im Sockelbereich ein Oberputz verwendet wird, der spritzwasserresistent sein muss, ist selbstverständlich. Die Keller- und Sockeldämmung kann auch bei Schimmelproblemen im Erdgeschoss Abhilfe schaffen, weil die übermäßige Abkühlung im Fußbodenbereich verringert und dadurch die Gefahr des Niederschlags der Raumluftfeuchte an den ausgekühlten Bauteilen reduziert wird. Dämmung im Warmbereich Dämmung des Bodens

Worauf Sie achten sollten

Moderne Materialien

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Neben der Möglichkeit, einen unbeheizten Keller im Kaltbereich zu dämmen, besteht die Option, in den Erdgeschossbereichen den vorhandenen Bodenaufbau zu entfernen und durch einen gedämmten zu ersetzen. Die Türhöhen stellen hier oft begrenzende Parameter dar. Dieses Problem ist in „echten“ Altbauten weniger häufig anzutreffen, da die Türhöhen hier zumeist komfortabel bemessen sind. Wenn die Türhöhen bei nur knapp zwei Metern liegen, dann ist eine Reduzierung der Durchgangshöhe nicht anzuraten. Eventuell müssen dann die Türstürze erhöht und neue Innentüren gesetzt werden. • Überprüfen Sie auch die lichte Raumhöhe, die durch Bodenaufdoppelungen nicht unzulässig reduziert werden sollte. • Beachten Sie auch die Brüstungshöhen an den Fenstern, damit die Absturzsicherung gewährleistet bleibt. • Ein weiteres Augenmerk muss auf die Anschlusshöhen an den Wohnungs- und Terrassentüren gerichtet werden. Je nach Situation kann eine erhebliche Verbesserung der Wärmedämmung schon dadurch erreicht werden, dass die heute erhältlichen Baumaterialien in hohem Maße verbesserte Dämmeigenschaften aufweisen. Es ist deshalb durchaus möglich, dass unter Beibehaltung der Aufbauhöhen bereits ausreichende Verbesserungen der Dämmwerte erzielt werden können.

Welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind

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Beheizter Keller Soll ein beheizter Keller nachträglich gedämmt werden, so stellt sich zunächst die Frage, ob die Dämmung außen oder innen angebracht werden soll. Wie im Kapitel über Außenwände bereits dargestellt, ist die Außendämmung bauphysikalisch einer Innendämmung vorzuziehen – das gilt sinngemäß auch für Kellerdämmungen. Nun besteht bei der nachträglichen Dämmung der Außenseite von Kellerwänden der Mehraufwand, dass die Wände zuerst freigelegt werden müssen, was je nach Situation erheblichen Aufwand bedeuten kann, da die Außenanlagen nach der Baumaßnahme wiederhergestellt werden müssen und das Freilegen teilweise nur in aufwendiger Handarbeit möglich sein könnte. Soll nun ein Keller von außen gedämmt werden, kommt die sog. Perimeterdämmung zum Einsatz. Diese ist druckfest und wasserbeständig. Wichtig ist, dass der Anschluss oben an die Außenwanddämmung lückenlos ohne Wärmebrücken hergestellt wird. Sonst droht an diesen Stellen Schimmelgefahr. Für den Fall, dass ein feuchter Keller abgedichtet werden soll, lassen sich beide Vorgänge ideal kombinieren. Das Freilegen des Kellers ist schon allein für die Abdichtungsarbeiten nötig. Die Kelleraußendämmung schützt dann zusätzlich die Feuchtigkeitsisolierung vor Beschädigungen.

Aufwendige Außen dämmung

Perimeter dämmung

Abdichtung eines feuchten Kellers

Nicht unterkellerte Gebäudeteile Bei einem Gebäude ohne Unterkellerung, nicht unterkellerten Gebäudeteilen oder dem Kellerboden selbst wird es schwieriger, einen ordnungsgemäß wärmegedämmten Fußbodenaufbau nachzurüsten. Dann muss der Fußbodenaufbau im beheizten Bereich erneuert werden. Dabei ist die Dämmstärke zu wählen, die gerade noch ohne Änderung der Türhöhen zu realisieren ist. Wenn bei den Türhöhen kein Spielraum besteht, muss evtl. der gesamte Unterboden entfernt und tiefergelegt werden. Dabei können dann gleich Maßnahmen getroffen werden, die aufsteigende Erdfeuchte abzusperren. Der Aufwand, den Fußboden in nicht unterkellerten Gebäudeteilen zu sanieren, ist beträchtlich, die Ergebnisse können wegen konstruktiver Zwänge und Beschränkungen oft nur Kompromisse sein.

Dämmung des Bodens schwierig

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10.6 Worauf Sie beim Bauvertrag achten müssen Baumaßnahme ausschreiben

Pauschalpreise aushandeln

Baubegleitende Begutachtung

Holen Sie unbedingt Alternativangebote ein. Sollte infolge der Größe der Baumaßnahme eine Zuziehung eines Architekten oder Ingenieurs erforderlich sein, so sollte dieser ein Leistungsverzeichnis erstellen und eine Ausschreibung durchführen. Anhand dessen können Sie am besten prüfen, welche Baufirma bei Berücksichtigung der konkreten Leistungen das beste Angebot abgibt. Zumeist verwenden die Firmen sog. Einheitspreisangebote. Danach wird der Preis für eine bestimmte Arbeitseinheit festgelegt. Nach Abschluss der Arbeiten wird dann nach der konkret verbauten Menge oder nach konkretem Aufmaß abgerechnet. Hierdurch können die Kosten von dem abgegebenen Angebot teils erheblich nach oben abweichen. Sie sollten daher unter Zuhilfenahme des Architekten/Ingenieurs versuchen, möglichst Pauschalangebote für die gesamte Leistung und damit einen Festpreis auszuhandeln. Nur so können die Kosten vor Durchführung der Baumaßnahme ganz konkret festgelegt werden. Schließlich ist bei größeren Maßnahmen in Erwägung zu ziehen, ob eine baubegleitende Begutachtung durch einen Sachverständigen stattfindet. Dieser überprüft je nach Bauabschnitt die einzelnen Gewerke. Eine derartige bauabschnittsweise Prüfung hat den Vorteil, dass man frühzeitig auch Klarheit über die ordnungsgemäße Ausführung der Maßnahme hat. Dies ist vor allem relevant, wenn ein Gewerk auf das andere aufbaut. Beispiel: Ausbau eines Dachgeschosses Das Dachgeschoss soll ausgebaut werden. Dazu sollen zunächst das Dämmmaterial, sodann eine sog. Dampfsperre und schließlich Gips kartonplatten eingebaut werden. Erfolgt hier eine bauabschnittsweise Begutachtung durch einen Sachverständigen, so kann dieser nach Einbringung der Dampfsperre feststellen, ob diese ordnungsgemäß eingebaut wurde und das Gewerk für die Ausführung der weiteren Maßnahmen – hier Anbringung der Gipskartonplatten – freigeben.

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Kontrollieren Sie die Ausführung

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10.7 Kontrollieren Sie die Ausführung Die ständige Begleitung der energetischen Sanierung ist eine wichtige Voraussetzung für das Gelingen der Gesamtmaßnahmen. Besonders an den Berührungs- und Übergabepunkten der einzelnen Gewerke ist die Überwachung wichtig. Bedeutsam ist gerade die Kontrolle von Arbeiten, die später durch nachfolgende Arbeitsschritte nicht mehr überprüft werden können.

Ständige Über prüfung wichtig

Tipp: Bauleitung entscheidend Gerade bei Sanierungen ist die Bauleitung ein wichtiger Bestandteil der Planung. Die Kostenkontrolle und die Qualität der Ausführung werden davon profitieren.

Zusätzlich gibt es noch folgende technische Möglichkeiten, die Qualität einer energetischen Sanierung zu kontrollieren: • Blower-Door-Test • Thermografie BlowerDoorTest Der Blower-Door-Test wird eingesetzt, um die Dichtigkeit der Bauausführung zu überprüfen. Hierzu wird in der Phase, zu der die Baustelle eigentlich „dicht“ sein sollte, in eine Tür- oder ein Fensteröffnung eine Spezialtür eingebaut, die mit einem Ventilator ausgestattet ist. Mit diesem Ventilator wird im zu untersuchenden Gebäude ein Über- oder Unterdruck aufgebaut. Messgeräte stellen fest, welche Luftwechselrate vorliegt. Undichte Stellen im Gebäude werden mit der Hand registriert. Bei kleineren Undichtigkeiten wird mit Rauchspendern oder Luftgeschwindigkeitsmessung gearbeitet. Sinnvollerweise wird der Test durchgeführt, wenn die Fenster in den Rohbau eingesetzt wurden und auch das Dach bereits dicht hergestellt wurde. Die festgestellten Leckagen können dann relativ einfach überarbeitet werden, weil die undichten Stellen noch zugänglich sind und somit problemlos nachgearbeitet werden können. Die Luftdichtigkeit eines Gebäudes ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil durch die undichten Stellen ständig und unkontrol-

Überprüfung der Dichtigkeit

Testzeitpunkt

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10

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liert die teuer erwärmte Raumluft entweicht, die dann wieder aufwendig neu temperiert werden muss. Thermografie

Vorher Nachher Vergleich

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Die Thermografie wird in der Werbung oft eingesetzt, um Wärmeverluste aufzuzeigen. Tatsächlich sind diese Darstellungen besonders für den Laien oft sehr eindrucksvoll. Dem Fachmann geben sie jedoch nur selten wirkliche Aufschlüsse über Konstruktionsmängel, da er Wärmebrücken und energetisch ungünstige Konstruktionen zumeist bereits mithilfe seines geübten Auges erkennt. Wer den Sinn und Erfolg von energiesparenden Maßnahmen durch eine Wärmebildkamera optisch dargestellt haben möchte, der kann sich durch die Gegenüberstellung von Aufnahmen die Zustände vorher und nachher eindrucksvoll belegen lassen.

11 Tipps zum Energiesparen Nicht nur Immobilien können Energieverschwender sein. Der „Faktor Mensch“ ist mit seinen Gewohnheiten ein wichtiger Baustein im Gesamtkonzept energiesparender Maßnahmen. Was hilft es, wenn das Gebäude optimal energetisch saniert ist, aber im Winter ständig das Fenster offen steht? Deshalb im Folgenden noch einige Anregungen, wie Sie Ihre eigenen Energiekosten senken. Tipp: Geben Sie die Anregungen weiter! Sie können die Tipps auch an Ihre Mieter oder Wohnungseigentümer weitergeben, damit Ihr Gebäude einen Beitrag zur Senkung des CO2 Ausstoßes und damit zum Klimaschutz leistet.

Heizen •

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•

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Nutzen Sie die Möglichkeit, die Raumtemperatur nachts abzusenken. Senken Sie aber nicht um mehr als 5 °C ab, weil sonst für das Aufheizen am nächsten Morgen zu viel Energie verbraucht wird. Heizkörper sollen die Wärme ungehindert an die Räume abgeben können. Deshalb ist es besser, sie nicht durch schwere Vorhänge oder Verkleidungen abzudecken. Türen zu kühleren Räumen sollten möglichst geschlossen werden. Einerseits werden sonst die kühleren Räume mitgeheizt, andererseits bewirkt der Luftaustausch verschieden warmer Räume einen ungünstigen Anstieg der relativen Luftfeuchte in den kühleren Räumen. Die Raumtemperatur um ein Grad abzusenken spart jeweils etwa 6 % der Heizenergie. Eine Absenkung von 22 °C auf 19 °C spart folglich schon 18 % der Kosten! Trotzdem sollte man es mit der Absenkung der Raumtemperatur nicht übertreiben, weil die Gefahr von Schimmelbefall sonst zunimmt.

Nachts Raum temperatur absenken

Heizkörper nicht abdecken

Türen zu küh leren Räumen schließen

Temperatur absenken

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Tipps zum Energiesparen •

Abwesenheit

•

Holzgebäude

Auch kühlere Räume sollten deshalb nicht kälter als 14 bis 16 °C sein. Eine dauerhafte Absenkung der Raumtemperatur, beispielsweise während des 14-tägigen Winterurlaubs, sollte nicht zu niedrig ausfallen. Im Extremfall riskieren Sie sonst einen Frostschaden. Bedenken Sie außerdem, dass der Energieaufwand ungleich größer ist, wenn die völlig ausgekühlten Ziegelwände wieder aufgewärmt werden müssen. Lassen Sie deshalb die Heizung auf ungefähr 15 °C durchlaufen. Bei Gebäuden aus Holz stellt sich die Situation anders dar. Dort ist der Energieaufwand nicht so groß, wenn eine ausgekühlte Wohnung wieder auf Betriebstemperatur gebracht werden soll.

Wasser und Warmwasserverbrauch Duschen statt baden

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Perlatoren

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Einmal Duschen spart ca. 80 Liter gegenüber einem Vollbad in der Badewanne. Wasserspar-Luftsprudler (Perlatoren) senken nicht nur den Wasser-, sondern auch den Energieverbrauch.

Lüften Stoßlüften

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Regelmäßig lüften

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Abstand Möbel/ Außenwand

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Was Sie unbedingt vermeiden sollten, sind dauerhaft gekippte Fenster während der Heizperiode. Besser stoßlüften. Man geht davon aus, dass Fenster, die ständig gekippt sind, den Energieverbrauch gegenüber einer vernünftigen Stoßlüftung vervierfachen. Alle Räume lüften und die Häufigkeit des Lüftens erhöhen, z. B. nach dem Baden, Duschen oder Kochen etc. Beim Lüften die Heizkörper abschalten. Möbel nicht zu nah an die Außenwand stellen, damit dahinter Luft zirkulieren kann. In der Wohnung keine Wäsche trocknen. Wenn es nicht zu vermeiden ist, dann vermehrt lüften. Möglichkeiten der Lüftungstechnik nutzen, Technik nicht stilllegen durch falsches Programmieren. Die relative Luftfeuchte überprüfen.

Tipps zum Energiesparen • • •

Je kühler ein Raum gehalten wird, desto öfter muss er gelüftet werden. Heizkörper müssen entlüftet werden, wenn sie gluckern oder nicht gleichmäßig warm werden. Fensterläden oder Rollläden nachts schließen – das reduziert Wärmeverluste an den Fenstern.

11 Heizkörper entlüften

Strom sparen •

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Der Stand-by-Betrieb von Elektrogeräten verursacht geschätzte 11 % des Stromverbrauchs der privaten Haushalte. Deshalb: Geräte ganz ausschalten, wenn möglich. Sie erkennen den Standby-Betrieb beispielsweise an kleinen leuchtenden Kontrollanzeigen oder Uhrzeitanzeigen. Der Löwenanteil des Stromverbrauchs im Haushalt von ca. 20 % geht auf Kühlschränke und Gefriertruhen zurück. Hier lohnen energiesparende Geräte also am meisten. Im Vergleich dazu können Energiesparlampen nur weniger einsparen, weil die privaten Haushalte nur ca. 8 % ihres Energieverbrauchs für Beleuchtung aufwenden. Trotzdem ist ihr Einsatz sinnvoll.

Geräte ganz ausschalten

Kühl und Gefrierschränke

Energiespar lampen

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Glossar Absorber Die Fläche eines Sonnenkollektors, die die Wärme der Sonne aufnimmt. ALD Außenwand-Luftdurchlässe: Einbauteile in der Außenwand, die eine Mindestlüftung sicherstellen. BHKW Siehe Blockheizkraftwerk Blockheizkraftwerk Meist ein Verbrennungsmotor, der Strom erzeugt und die dabei entstehende Wärme für Heizzwecke nutzt. Arbeitet nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Abkürzung: BHKW. BlowerDoorTest Test, mit dem die Luftdichtheit eines Gebäudes bestimmt wird. Hierzu baut der Fachmann einen Ventilator in eine Tür oder ein Fenster ein. Der Ventilator erzeugt einen Über- oder Unterdruck im Gebäude. Anhand der Differenzdruckmessung kann die Luftwechselrate und somit die Luftdichtheit des Gebäudes ermittelt werden. Im Neubau wird ein Blower-Door-Test möglichst nach dem erweiterten Rohbau durchgeführt, damit Fehlstellen noch ohne großen Mehraufwand beseitigt werden können. Brennwerttechnik Technik, die in einem Heizkessel zur Anwendung kommt. Dabei werden die Wasserdampfanteile (Kondensationswärme) des Abgases genutzt. Ist besonders effektiv bei Gaskesseln wegen des im Gas mitgelieferten Wasseranteils.

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Glossar

Dampfbremse Folie oder Pappe, die das Eindringen von Wasserdampf in die Wärmedämmung reduziert. Im Gegensatz zur Dampfsperre lässt die Dampfbremse eine geringfügige Diffusion zu. Zur Unterscheidung: siehe Dampfsperre. Dampfsperre Folie aus Aluminium oder Polyethylen, die verhindert, dass Feuchtigkeit aus der Raumluft in Dämmstoffe eindringen kann. Immer raumseitig angebracht. Zur Unterscheidung: siehe Dampfbremse. DifferenzdruckMessverfahren Siehe Blower-Door-Test Endenergie Siehe Primärenergie EnEG Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden Energiepass Umgangssprachlich verwendet für „Energieausweis“ EnEV Energieeinsparverordnung Erneuerbare Energie Siehe regenerative Energie Fotovoltaik Nutzung der Sonnenenergie zur direkten Stromerzeugung Geothermie Nutzung der Erdwärme als Energiequelle Hydraulischer Abgleich Abstimmung im Heizsystem zwischen Heizkessel, Heizverteilung und Heizkörpern

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Glossar

Kalziumsilikatplatten Platten, die aus Kalk, Zement, Sand und Bindemittel bestehen. Bei der Herstellung werden sie wie Porenbeton aufgeschäumt. Durch ihr bauphysikalisches Verhalten eignen sie sich für die Verwendung als Innendämmung, also auf der beheizten Seite von Außenwänden. KraftWärmeKopplung In einem Vorgang werden elektrische Energie und Wärme erzeugt, beispielsweise in einem Blockheizkraftwerk. Die Abkürzung lautet KWK. kWert Siehe U-Wert KWK Siehe Kraft-Wärme-Kopplung Monatsbilanzverfahren Das Monatsbilanzverfahren bilanziert den Jahres-Heizwärmebedarf, indem für jeden Monat gesondert die Wärmeverluste und die nutzbaren Wärmegewinne ermittelt werden. NiedertemperaturHeizflächen Niedertemperatur-Heizflächen arbeiten mit einer Vorlauftemperatur von unter 55 Grad Celsius. Die Heizflächen sind vergleichsweise größer. Nutzenergie Siehe Erläuterung Primärenergie Perimeterdämmung Wärmedämmung von erdberührten Bauteilen, zum Beispiel Kellerwänden, Bodenplatte. Zur Verwendung kommt druckfestes und wasserbeständiges Material. Primärenergie Energie, die in den natürlich vorkommenden Energieformen auf der Erde vorhanden ist (z. B. Erdöl in der Ölquelle). Nach der Umwandlung in Sekundärenergie liegt diese als Energie in ihrer nutzbaren

205

Glossar

Form vor (z. B. Heizöl in der Raffinerie). Die beim Verbraucher ankommende Energie wird als Endenergie bezeichnet (z. B. Heizöl im heimischen Öltank.) Als Nutzenergie bezeichnet man schließlich beispielsweise die Heizwärme, wenn das Öl verbrannt wurde. Primärenergiebedarf Das ist der Energiebedarf der gesamten Haustechnik. Dazu gehört der Heizenergie- und Warmwasserenergiebedarf sowie der Bedarf an Elektroenergie der Pumpen, der mechanischen Lüftung und der Steuerung und Regelung der Anlage. Regenerative Energie Erneuerbare Energie, steht auf der Erde „grenzenlos“ beispielsweise in Form von Sonnenlicht und -wärme, Windenergie, Wasserkraft, Biomasse oder auch Erdwärme zur Verfügung. Sekundärenergie Siehe Primärenergie Sonnenenergienutzung Es wird unterschieden zwischen aktiver und passiver Sonnenenergienutzung. Bei passiver Sonnenenergienutzung wird die Energie direkt, also ohne technische Umwandlung genutzt (Beispiel: Wintergarten). Bei der aktiven Sonnenenergienutzung wird durch technische Maßnahmen die Sonnenenergie nutzbar gemacht (Beispiel: Sonnenkollektor, Fotovoltaik). Taupunkt Temperatur, bei der der Wasserdampf kondensiert Thermografie Bildhafte Darstellung von Wärmestrahlung. An Gebäuden kann so bildhaft dargestellt werden, an welchen Bauteilen der Fassade wie viel Energie entweicht. UWert Wärmedurchgangskoeffizient, gibt an, welche Energiemenge durch ein Bauteil mit einer Fläche von 1 qm fließt, wenn der Temperaturunterschied der angrenzenden Lufttemperaturen 1 K beträgt. Je

206

Glossar

kleiner der Wert, desto besser die Dämmwirkung. Frühere Bezeichnung: k-Wert. Einheit: W/m²K. Wärmedämmverbundsystem System zur Wärmedämmung von Außenwänden auf der bewitterten Seite, bestehend aus Dämmstoff, Armierungsschicht und Außenputz. Wärmedurchgangskoeffizient Siehe U-Wert Wärmepumpe Maschine, die der Luft, der Erde oder dem Wasser Wärme entzieht und diese Energie für Heizung oder Warmwasserbereitung nutzbar macht. Wärmepumpen werden besonders effizient im Zusammenhang mit Niedertemperatur-Heizungen oder zur Warmwasserbereitung eingesetzt. Wasserdampfdiffusionswiderstand Drückt aus, wie stark die Ausbreitung von Wasserdampf unterbunden wird. WDVS Abkürzung für Wärmedämmverbundsystem Wirkungsgrad Verhältnis zwischen aufgenommener und abgegebener Leistung bei der Energieumwandlung. Heute erreichte Wirkungsgrade sind beispielsweise bei Fotovoltaik: 10 %, Kohlekraftwerken: 45 %, Blockheizkraftwerken: 80 %, Benzinmotoren: 25 %.

207

Stichwortverzeichnis

A Abluftanlagen 177 Altbauten 136 Amortisation Berechnung 161 Energetische Sanierung 160 Aufsparrendämmung 191 Aushang 30, 44, 49 Ausschreibung, energetische Sanierung 165 Außendämmung Vorteile 182 Wirkung, physiologische 183 Außenklima 152 Außenwände 179 Aussteller, Energieausweis 56

B Balkone Energetische Sanierung 192 Schimmelvermeidung 192 Wärmebrücken 192 Bandtacho 19, 35, 37, 45 Baudenkmäler 29 Baujahr 137, 233 Baukosten, energetische Sanierung 160

Bauleitung, energetische Sanierung 165, 197 Bauliche Veränderungen 119, 130 Beschlussfassung 116 Baurecht 156 Bauvertrag 196 Ausschreibung 196 Begutachtung, baubegleitende 196 Pauschalpreis 196 Bedarfsausweis 20, 45, 59 Abbildung 35 Abschätzung 67 Berechnung 21 Bestandsaufnahme, aktuelle 66 Datenerhebung 66 Datenrecherche 66 Gebäudeaufnahme 59 Kosten 22 Mietvertrag 106 Nicht korrekte Daten 67 Pauschalierung 59, 67 UWerte 67 Vor und Nachteile 22 Beschlusssammlung 118 Bestandsgebäude Bauliche Veränderungen 25 Erweiterung 26 Fristen 31

209

Stichwortverzeichnis

Betriebskosten 105 Gebot der Wirtschaft lichkeit 105 Beurteilung, energetische 53 Angaben 53 Anleitung 53 Berechnung 53, 56 Schlechte Werte, Ursachen 55 BINEInformationsdienst 163 Biogasanlagen 172 Blockheizkraftwerk 172 BlowerDoorTest 197 Brandschutz 158 Brennstoffzellen 173 Brennwertkessel 170 Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle 163 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 163 Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie 163 Bußgeld 89, 109

C CO2Emissionen 35

D Dach 188 Dämmung 188 Dampfsperre 188 Geneigtes ~ 188 Dachgeschoss Aufsparrendämmung 191 Außendämmung 191

210

Dämmung 188 Dampfbremse 189 Geschossdecke, oberste 188 Hinterlüftung 190 Innendämmung 189 Untersparren dämmung 190 Zwischensparren dämmung 190 Dampfbremse 189, 190 Dampfsperre 188 dena (Deutsche Energie Agentur) 60, 164 Denkmalschutz 157 Deutsche EnergieAgentur (dena) 60, 164 Differenzmiete 104 DINVorschriften 100 DreiLiterHaus 134

E Endenergiebedarf 35, 40, 46 Aufteilung 46 Energetische Sanierung 151 Adressen 163 AktivMaßnahmen 154 Amortisation 160 Amortisationszeit, Berechnung 161 Ausschreibung 165 Außenklima 152 Außenmaße, Vergrößerung 157 Außenwände 179 Balkone 192 Baugenehmigung 156 Baukosten 160

Stichwortverzeichnis

Bauleitung 165 Baurecht 156 BlowerDoorTest 197 Brandschutz 158 Dach 188 Dachgeschoss 188 Dampfsperre 188 Denkmalschutz 157 Energiekosten 160 Fenster 158, 185 Fernwärme 169 Flachdach 192 Geneigtes Dach 188 Heizkessel 159, 169 Heizungsanlage 167 Heizungsleitungen 158 Innendämmung 183 Innenraumklima 153 Investition 160 Keller 193 Kredit 161 Lüftungsanlage 159 Maßnahmenpakete, Förderung 162 Mietrecht 159 PassivMaßnahmen 154 Planung 155, 165 Rollladenkästen 187 Schallschutz 158 Schimmelbildung 154 Solaranlagen 171 Steuerrecht 164 Thermografie 198 Vorhangfassade 182 WandFensterFugen 187 Wärmedämmung 158 Wärmepumpen 170

Wärmeverbund systeme 181 Zuschuss 161 Energiearten 168 Energieausweis 17 Anspruch auf ~ 108 Aushang 44, 49 Aussteller 56 Baudenkmäler 29 Bedarfsorientierter ~ 20, siehe Bedarfsausweis Bußgeld 89 Datenerhebung 63 Energieverbrauch 138 Erläuterungen 39, 48 Fehlerhafter 102 Fristen 30 Keine Vorlage 89 Kopie, Anspruch auf 87 Kosten 60 Marktinstrument 17 Mietminderung 94, 103 Modernisierungs empfehlungen 67, 101 Neubauten 24 Referenzgebäude 43 Schadensersatz 102 Schlechte Werte 98 Umlage der Kosten 84 Unterschrift 35 Verbrauchsorientierter ~ 22, siehe Verbrauchs ausweis Verfahren 59 Vertrag 60 Vorlage nicht möglich 92 Wahlmöglichkeit 59

211

Stichwortverzeichnis

Wohngebäude 26 Wohngebäude vor 1977 25 Energiebedarf 20, 39 Aufteilung 50 Energieeffizienzklasse 19 Energieeinsparverordnung Anwendungsbereich 24 Ausnahmen 27 Energiepass 17 Energiesparhaus 133 Energiesparlampen 201 Energiespartipps 199 Heizen 199 Lüften 200 Strom 201 Warmwasser verbrauch 200 Wasserverbrauch 200 Energieverbrauch 22, 138 Nutzerverhalten 138 Energieverbrauchs kennwert 40 Erderwärmung 151 Erneuerbare Energien 36

G

F

Innendämmung 183 Nachteile 184 Vorteile 184 Innenraumklima 153 Gefühlte Temperatur 154 Hygienische Anforderungen 153 Luftgeschwindigkeit 153 Physikalische Anforderungen 153

Fenster 185 Austausch 184 Renovier~ 186 Überarbeitung vorhandener ~ 186 Fernwärme 169 Flachdach, energetische Sanierung 192

212

Gebäude, Vergleichswerte 49 Gebäudehülle 40 Gehweg 157 Geothermie 172 Gesamtenergieeffizienz 39 Gesamtsanierung 155 Geschossdecke, oberste 188 Dämmung 188

H Heizkessel 142 Brennwertkessel 170 Energetische Sanierung 169 Niedertemperatur kessel 169 Heizkosten 139 Heizölverbrauch 137, 233 Heizungsanlage, energetische Sanierung 167 Hinterlüftung 190

I

Stichwortverzeichnis

Temperaturbereich 153 Temperaturgrenz werte 154 Instandhaltungs maßnahmen 74, 120 Duldungspflicht 74 Informations verpflichtung 75 Instandsetzungen, modernisierende 121 Instandsetzungsbedarf 121 Instandsetzungs maßnahmen 74, 120 Duldungspflicht 74 Informations verpflichtung 75 Investition, energetische Sanierung 160

K Kaufvertrag 129 Energieausweis 129 Verbrauchsausweis 130 Keller Abdichtung 195 Außendämmung 195 Dämmung, Boden 194 Deckenuntersicht 193 Energetische Sanierung 193 Perimeterdämmung 195 Sockeldämmung 193 Unbeheizter ~ 193 Wärmebrücken 193 KfW Förderbank 164 KfWEnergiesparhaus 40 135 KfWEnergiesparhaus 60 134 Klimaanlage 37, 148

Klimaanlageninspektion 148 Berechtigte Personen 149 Fristen 149 Verwalterpflichten 150 Klimawandel 151 Kosten, Energieausweis 60 KraftWärmeKopplung 172

L Leerstand 22 Lüften Energiespartipps 200 Stoß~ 200 Luftfeuchtigkeit 175, 179 Lüftung 175 Information der Bewohner 178 Luftfeuchtigkeit 175 Mechanische ~ 176 Natürliche ~ 175 Lüftungsgeräte, dezentrale 177 Lüftungskonzept 36

M Makler Aufklärungspflicht 131 Schadensersatzpflicht 132 Mieterhöhung 71 Berechnung 80 Modernisierung 71, 79 Nachrüstverpflichtung, unbedingte 72 ~serklärung 80 Mietminderung 103 Energieausweis 94 Vereinbarung 83

213

Stichwortverzeichnis

Mietrecht, energetische Sanierung 159 Mietvertrag 93 Arglistige Täuschung 104 Bedarfsausweis 106 Gebot der Wirtschaft lichkeit 104 Modernisierung 71 Verbrauchsausweis 105 Zugesicherte Eigenschaft 97 Modernisierung 71, 122 Ankündigung 74 Empfehlungen im Energieausweis 71 Freiwillige ~ 76 Mieterhöhung 71 Modernisierungs empfehlungen 41, 101 Modernisierungs vereinbarung 82 Muster Anfrage Energieausweis erstellung 57, 229 Begründung Mietverhältnis 88, 227 Information, bestehendes Mietverhältnis 70, 226 Vertrag über Erstellung Energieausweis 61, 231 Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag 100, 228

Heizkessel 142 Mieterhöhung 72 Verwalterpflichten 141 Neubauten, Fristen 31 Nichtwohngebäude, Fristen 31 Niedertemperaturkessel 169 Niedrigenergiehaus 134 Nullenergiehaus 136

N

Referenzgebäude 43 Regenerative Energien Heizung 167 Renovierfenster 186

Nachrüstverpflichtung, Unbedingte 72 Dämmungen 143

214

O Öffentliche Förderprogramme Information 164 Kreditanstalt für Wieder aufbau (KfW) 161 Öffentliche Gebäude 44 Aushang, Energie ausweis 44 Fristen 31

P Passivhaus 135 Wärmequellen 135 Perimeterdämmung 195 Perlator 173 Plusenergiehaus 136 PolyurethanSchaum 187 Primärenergiebedarf 39, 49 Primärenergiefaktoren 168

R

Stichwortverzeichnis

Richtlinien, gesund heitsschützende 101 RohranRohr Installation 174 Rollladenkästen 187 Gurtauslass 187 Hohlräume 187 Revisionsdeckel 187

S Sanierung, energetische siehe Energetische Sanierung Schadensersatz, Energie ausweis 102 Schallschutz 158 Schimmelbildung 154 SiebenLiterHaus 134 Sockeldämmung 193 Solaranlagen 171 Heizung 171 Warmwasserbereitung 171 Sonderumlagen 114 Sonnenenergie 171 Sparbrause 173 StandbyBetrieb, Elektrogeräte 201 Steuerrecht, energetische Sanierung 164

T Thermografie 198 Transmissionswärme verlust 134

U Unterdach 189 Untersparrendämmung 190 UWerte 67

V Verbrauchsausweis 37, 47, 59 Berechnung 22 Daten 63 Fragebogen 64 Kosten 23 Mietvertrag 105 Nichtwohngebäude 64 Vor und Nachteile 23 Witterungsbereinigung 22 Vergleichswerte 49 Verkäufer Bauliche Veränderungen 130 Energieausweis, Vorlage 129 Haftungsausschluss 144 Vermieter Vorlage des Energie ausweises 85 Verwalter Energieausweis, Erstellung 109 Prozesskosten 117 Verwalterpflichten Beschlussfassung 113, 116 Beschlussfassung, ordnungsgemäße 117 Beschlusssammlung 118 Dämmung 143 Eigentümerversammlung 114, 115, 117

215

Stichwortverzeichnis

Ermächtigung 112 Feststellung, IstZustand 110 Finanzen, Prüfung 114 Information 112 Klimaanlagen inspektion 150 Nachrüstung, bedingte 145 Sonderumlagen 114 Vergleichsangebote 113 Vorhangfassade 182 Dämmmaterial 182 Unterkonstruktion 182

W WandFensterFugen 187 Wärmebedarfsausweis 127 Wärmebrücken 179, 192, 193 Wärmedämmverbund systeme 181 Algenbildung 182 Beschädigungen, mechanische 182 Brandschutz 181 Materialien 181 Wärmepumpen 170 Leistungszahlen 170 Warmwasserbereitung 173 Solaranlagen 171 Warmwasserleitungen, Dämmung 174

216

Warmwasserverbrauch Energiespartipps 200 Wasserverbrauch Energiespartipps 200 Witterungsbereinigung 22 Wohngebäude, Fristen 31 Wohnungseigentümer Anspruch, bauliche Veränderungen 120 Kostenverteilung 108 Wohnungseigentümer gemeinschaft 92 Bauliche Veränderungen 119 Beschlussfassung 116 Beschlussfassung, ordnungsgemäße 117 Eigentümer versammlung 115 Erstellung Energieausweis 92 Haftung 109 Modernisierung 122 Rücklagen 115 Sonderumlagen 114 Versammlung, außer ordentliche 115

Z Zirkulationsleitungen 174 Zu und Abluftanlagen 177 Zugesicherte Eigenschaft 97 Zwischensparren dämmung 190

Anhang Übersicht: Bedarfs oder Verbrauchsausweis? Gebäude

Bedarfsausweis

Neubau

zwingend

Verbrauchsausweis nicht zulässig

Bis vier Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977

zwingend ab 01.10.2008

Wahlrecht Verbrauchs! ausweis bis 30.09.2008

Bis vier Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, aber auf Niveau der Wär! meschutzverordnung vom 11.08.1977

zulässig

zulässig

Bis vier Wohnungen und durch Mo! dernisierung auf Niveau der Wärme! schutzverordnung vom 11.08.1977 gebracht

zulässig

zulässig

Bestandsgebäude und wesentliche Änderungen und Berechnung gemäß § 9 II

zwingend

nicht zulässig

Erweiterung von bestehenden Gebäu! den um mehr als die Hälfte und Be! rechnung gemäß § 9 II

zwingend

nicht zulässig

Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus wel! chem Baujahr

zulässig

zulässig

Siehe CD!ROM

Übersicht: Fristen zur Vorlage des Energieausweises Gebäude

zugänglich machen bei Vermietung oder Verkauf

Neubauten

ab 01.10.2007

Fertigstellung bis 1965

ab 01.07.2008

Alle anderen Wohngebäude

ab 01.01.2009

Nichtwohngebäude

ab 01.07.2009

Aushang in öffentlichen Gebäuden

ab 01.07.2009

Siehe CD!ROM

217

Anhang

Der Energieausweis für Wohngebäude Siehe CD!ROM

218

Anhang

219

Anhang

220

Anhang

221

Anhang

Muster: Freiwillige Information bei bestehendem Mietverhältnis Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Siehe CD!ROM

Susi Nixe Flossenstraße 1 67890 See

Mietobjekt Fels-in-der-Brandung-Straße 2 Teich, den 24.5.2008 Sehr geehrte Frau Nixe, sicherlich haben Sie in jüngster Vergangenheit den Medien entnommen, dass die Energieeinsparverordnung 2007 in Kraft getreten ist. Danach ergibt sich für Gebäudeeigentümer im Falle der Neuvermietung die Verpflichtung, einen Energieausweis zugänglich zu machen. In Erfüllung dieser Verpflichtung habe ich zwischenzeitlich für mein Gebäude einen sogenannten verbrauchsorientierten Energieausweis vom Ingenieurbüro Dachstuhl, Häuslebauer Straße 12, 23456 Teich erstellen lassen. Nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung bin ich grundsätzlich nur verpflichtet, den Energieausweis bei Neuvermietungen vorzulegen. Sollten Sie jedoch Interesse daran haben, so möchte ich Ihnen die Möglichkeit einräumen, den Energieausweis in meinen Büroräumen, Netzstraße 27, 23456 Teich nach vorheriger Terminvereinbarung einzusehen. Bitte setzen Sie sich dazu ggf. innerhalb der nächsten zwei Wochen mit meinem Büro in Verbindung. Ich möchte hiermit interessierten Mietern die Möglichkeit einräumen, von dem neu erstellten Energieausweis Kenntnis zu nehmen. Gleichzeitig weise ich darauf hin, dass diese, von mir freiwillig ge-

222

Anhang

wählte Möglichkeit keinerlei Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat. Der Energieausweis wird nicht zum Bestandteil Ihres Mietvertrags, die Gewährung der Einsichtnahme in den Ausweis dient lediglich Ihrer Information. Mit freundlichen Grüßen

Muster: Begründung eines Mietverhältnisses Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Siehe CD!ROM

Susi Nixe Flossenstraße 1 67890 See Mietobjekt Fels-in-der-Brandung-Straße 2

Teich, den 12.3.2008 Sehr geehrte Frau Nixe, ich danke für Ihr Interesse an der Anmietung meiner Wohnung in der Fels-in-der-Brandung-Straße. Dazu darf ich Ihnen noch einmal folgende Eckdaten übermitteln: • •

4-Zimmer-Wohnung, Küche, Bad, Gäste-WC, 3. OG, Anwesen verfügt über Lift Ausstattung: Einbauküche, in allen Räumen Parkettboden, Videogegensprechanlage

Die monatliche Miete beträgt netto Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung + Vorauszahlungen für Heizung- und Warmwasser + insgesamt

EUR 1.100,00 EUR 200,00 EUR 250,00 EUR 1.550,00

223

Anhang

Zur Durchführung eines Besichtigungstermins stehe ich gerne zur Verfügung. Bitte setzen Sie sich unter der Telefonnummer 0987/654321 mit mir in Verbindung. Anbei übersende ich Ihnen auch eine Selbstauskunft mit der Bitte, diese vollständig auszufüllen und zum Übergabetermin mitzubringen. Für das Gebäude wurde am … ein Energieausweis gemäß § 16 II EnEV erstellt. Sollten Sie als Mietinteressent in Betracht kommen, so können Sie anlässlich des Besichtigungstermins – sofern gewünscht – den Energieausweis in meinem Büro einsehen. Für Rückfragen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen

224

Anhang

Muster: Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom … zwischen

Siehe CD!ROM

Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich – Vermieter – und Susi Nixe, Flossenstraße 1, 67890 See – Mieterin – Anlässlich der Wohnungsbesichtigung am … wurde dem/den Mieter/n auch der Energieausweis für das Gebäude Fels-in-derBrandung-Straße 2 zur Einsichtnahme vorgelegt. Der/die Mieter wurde/n vom Vermieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die vermietete Wohnung in einem nicht sanierten Altbau befindet und die im Energieausweis beschriebenen Werte deutlich hinter den heute an Neubauten gestellten Anforderungen zurückbleiben. Dem/den Mieter/n ist diese nachteilige energetische Qualität des Gebäudes vom Vermieter ausführlich erläutert worden. Der/die Mieter ist/sind mit dem baulichen, insbesondere energetischen Zustand des Gebäudes und der vermieteten Wohnung einverstanden und verzichtet/n insoweit auf die spätere Geltendmachung etwaiger Mietminderungen. Der/die Mieter wurde/n auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt, weitere Maßnahmen im Hinblick auf eine mögliche Energieeinsparung durchzuführen, womit sich der/die Mieter ebenfalls einverstanden erklärt/en. Teich, den _______________________ Vermieter

See, den _______________________ Mieter

225

Anhang

Muster: Anfrage – Angebot zur Erstellung eines Energieausweises Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Siehe CD!ROM

Ingenieuerbüro Baustein, Kalle & Kelle Herrn Dipl.-Ing. Frieder Baustein Blatt-der-Energiesparer 12 35897 Burg

Liegenschaft Fels-in-der-Brandung-Straße 2, See Ihr Artikel vom 22.03.2008 im Rhein-Main-Tagblatt

Teich, den 25.3.2008 Sehr geehrter Herr Dipl.-Ing. Baustein, mit Interesse habe ich Ihren informativen Artikel über die Energieeinsparverordnung 2007 und die Einführung des Energieausweises für Gebäude gelesen. Ich bin Eigentümer eines in der Fels-in-der-Brandung-Straße 2, See gelegenen reinen Wohnhauses. Das Anwesen wurde im Jahre 1984 errichtet. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Einheiten, im 1. und 2. Obergeschoss jeweils drei Einheiten. Die Einheiten EG bis 2. OG sind vermietet. Ich selbst bewohne das Dachgeschoss. Leider gab es infolge der Marktsituation im Jahr 2005 bei beiden EG-Einheiten einen Leerstand. Ich bitte Sie um Übersendung eines Angebots für den Energieausweis und um Mitteilung, welche weiteren Daten und Unterlagen Sie von mir benötigen. Mit freundlichen Grüßen

226

Anhang

Muster: Angebot zur Erstellung eines Energieausweises Ingenieuerbüro Baustein, Kalle & Kelle, Blatt-der-Energiesparer 12, 35897 Burg Siehe CD!ROM

Herrn Paule Fischer Anglerstraße 1 23456 Teich Liegenschaft Fels-in-Brandung-Straße 2, See Ihr Schreiben vom 30.09.2007 Burg, den 01.10.2007 Sehr geehrter Herr Fischer, vielen Dank für Ihre Anfrage vom 30.09.2007. Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird von unserem Büro erstellt. Der Preis beträgt € 70,00 zzgl. Mehrwertsteuer, somit insgesamt € 83,30. Gemäß anliegender Bestätigung der Industrie- und Handelskammer Weser vom 12.10.1998 verfüge ich über die Qualifikation als Energieberater. Ich bitte Sie um Unterzeichnung des anliegenden Angebots und Rücksendung. Nach Eingang des unterzeichneten Vertrags werden Sie innerhalb der nächsten vier Wochen Ihren Gebäudeausweis erhalten. Ich bitte noch um Mitteilung folgender Informationen/Übersendung folgender Unterlagen: • • •

Jahr der Fertigstellung der Immobilie Baujahr der Heizungsanlage/Zeitpunkt der Durchführung von Modernisierungen an der Heizung Gesamtwohnfläche sowie Anzahl der Wohneinheiten

227

Anhang •

Sind Keller- und/oder Nebenräume beheizt? Falls ja, in welchem Umfang (qm)? • Bitte übersenden Sie uns die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Abrechnungszeiträume. • Falls es in den Abrechnungszeiträumen Leerstand gegeben haben sollte, teilen Sie uns diesen bitte nach Größe der Leerstandsfläche (qm) sowie Dauer des Leerstandes mit. • Bitte benennen Sie uns für jeden Abrechnungszeitraum die insgesamt verbrauchte Energiemenge (Heizöl, Gas etc.) sowie jeweils bezogen auf den Abrechnungszeitraum die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Brauchwassertemperatur in °C. • Falls energetisch relevante Modernisierungen vorgenommen wurden, teilen Sie uns diese bitte ebenfalls nach Art und Zeitpunkt der Maßnahme mit (Beispiele: bauliche Maßnahmen an Dach/oberster Geschossdecke, Außenwänden, Fenster, Kellerdecke, Heizungsanlage). • Wurde das Gebäude entsprechend der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 erstellt oder nachträglich dem Stand der Wärmeschutzverordnung angepasst? Sollten Sie Rückfragen haben, stehe ich jederzeit gerne – auch telefonisch – zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen

228

Anhang

Muster: Vertrag über die Erstellung eines Energieausweises Vertrag über die Erstellung eines Energieausweises zwischen Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich – Auftraggeber – und Energieberater Hofmann, Energiestraße 1, 23456 Teich – Auftragnehmer –

Siehe CD!ROM

I. Der Auftragnehmer verpflichtet sich, für das Wohngebäude _____________________________________________________ (Straße, PLZ, Ort) einen • verbrauchsorientierten Energieausweis • bedarfsorientierten Energieausweis zu erstellen. II. Für die Erstellung des Energieausweises wird ein Pauschalhonorar in Höhe von € _________________ zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. In diesem Pauschalhonorar sind Portokosten, Telefonkosten, Fahrt- und Reisekosten enthalten. III. Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Auftragnehmer folgende Unterlagen/Informationen zur Verfügung zu stellen: • •

Standort des Gebäudes ________________________________ Informationen über das Gebäude –

Einfamilienhaus

–

Mehrfamilienhaus

229

Anhang –

Doppelhaushälfte

–

Reihenhaus

–

Reihenmittelhaus

– • • •

• • • • •

Reihenendhaus Wohnfläche des Gebäudes insgesamt _______________ Baujahr _________________ Leerstand in den letzten drei Jahren, bezogen auf Dauer des Leerstandes, Anzahl der Einheiten, Größe der Wohnfläche ____________________________________________________ ____________________________________________________ ____________________________________________________ Anzahl der Wohneinheiten ____________________ Baujahr Anlagentechnik, insbesondere Heizung und Klimaanlage _________________________________________________ Übersendung der Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre Ist eine Kühl-/Klimaanlage vorhanden? _________________ ggf. Angabe von Fabrikat, Baujahr, Zeitpunkt des Einbaus ____________________________________________________

Ergänzende Angaben zum bedarfsorientierten Energieausweis • •

• • •

230

Baujahr der Anlagentechnik, insbesondere Heizung/Kühlung _________________ Angaben zu den verwendeten Materialien __________________ ____________________________________________________ ____________________________________________________ Wandstärke ____________________________________________________ Wärmedämmung ___________________________________________________ Dachaufbau, insbesondere Wärmedämmung _______________ ____________________________________________________

Anhang •

Fenster und Fenstertüren –

Isolierglas

–

Verbundfenster

–

Wärmeschutzisolierglas

– • •

Angabe des U-Wertes, sofern bekannt __________________ Art der Beheizung (Öl, Gas, Fernwärme, etc.) _______________ ____________________________________________________ Weitere Angaben zu den verwendeten Baumaterialien ____________________________________________________ ____________________________________________________ ____________________________________________________

231

Anhang

Übersicht: Fristen zur Inspektion von Klimaanlagen Alter der Klimaanlage Inspektionspflicht bis spätestens älter als 20 Jahre 01.10.2009

Siehe CD!ROM

zwischen 12 und 20 Jahre alt 01.10.2011 zwischen 4 und 12 Jahre alt 01.10.2013

Übersicht: Energieverbrauch Gebäudebezeichnung

Baujahr circa

Heizöl verbrauch [l/qm a]

Energie bedarf [kWh/qm a]

Altbau

1970

30–50

300–500

Altbau

1900

20–30

200!300

Nach Wärmeschutzverordnung von 1978

1978–1995

11–14

110–140

Niedrigenergiehaus

ab 1995

Siehe CD!ROM

232

3–7

30!70

Sieben!Liter!Haus

7

70

Drei!Liter!Haus

3

30

KfW!Energiesparhaus 60

5

50

KfW!Energiesparhaus 40

3

30

Passivhaus

1,5

15

Nullenergiehaus

0

0