Baukosten - So sparen Sie und umgehen die häufigsten Fallen

Das bietet Ihnen die CDROM Rechtssichere Musterbriefe und -formulare Musterverträge Excel-Tool zur Kostenkontro...

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Das bietet Ihnen die CDROM

Rechtssichere Musterbriefe und -formulare Musterverträge Excel-Tool zur Kostenkontrolle

Musterverträge Architektenvertrag mit Anmerkungen VOB-Vertrag Grundstückskaufvertrag mit Anmerkungen

Muster Aufforderung zum Baubeginn Auftragsentziehung wegen nicht rechtzeitigen Baubeginns Mängelbeseitigungsaufforderung bei VOB-Vertrag Auftragsentziehung wegen Nichtbeseitigung von Mängeln Abnahmeprotokoll Mängel- und Restarbeitenprotokoll.

Checkliste zum Überprüfen der Angebote Arbeitsmittel Übersicht: Umrechnungskoeffizienten Tabelle: Kostengruppen Tabelle: Darlehenssummen Übersicht: Leistungsphasen 1 bis 9 nach HOAI Übersicht: Honorarzonen 1 bis 5 nach HOAI Übersicht: Anrechenbare Leistungen auf Stundenbasis nach HOAI Beispiel: Grundpositionen in einer Leistungsbeschreibung Tabelle zur Kostenkontrolle bei kleineren Projekten Beispiel: Bauplan

Alle Muster, die Sie auf der CD-ROM finden, sind im Text mit dem CD-Icon gekennzeichnet. Diese Muster können Sie direkt in Ihre Textverarbeitung übernehmen. Berücksichtigen Sie bei der Bearbeitung Ihre individuellen Gegebenheiten und arbeiten Sie diese ein.

Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN 3448068225 Ab 01.01.2007 ISBN 9783448068221 1. Auflage, 2006

BestellNr. 063210001

© 2006, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG Niederlassung München Redaktionsanschrift: Postfach, 82142 Planegg Hausanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg Telefon: (0 89) 8 95 170 Telefax: (0 89) 8 95 172 90 EMail: [email protected], http://www.haufe.de Lektorat: Jasmin Jallad Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechani schen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie die Auswertung durch Datenbanken, vorbehalten. Lektorat und DTP: Lektoratsbüro Cornelia Rüping, 81679 München Umschlag: 102prozent design Simone Kienle, Stuttgart Druck: BoschDruck GmbH, 84030 Ergolding Zur Herstellung dieses Buches wurde alterungsbeständiges Papier verwendet.

Baukosten – So sparen Sie und umgehen die häufigsten Fallen Bernhard Metzger Helmut Aschenbrenner

Haufe Mediengruppe Freiburg · Berlin · München · Zürich

Inhaltsverzeichnis Vorwort

7

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

9

1.1 1.2

Kostenfaktor Grundstückskauf Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten Wahl und Beauftragung des Architekten Zur Finanzierung des Hausbaus Welche Kosten Sie beeinflussen können So lässt sich die Planung optimieren Vorbereitende Planung für die Bauzeit

9 30 69 93 112 122 128

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

131

2.1 2.2 2.3

Was ist bei der Ausschreibung zu beachten? So werten Sie die Angebote aus Zur Vergabe der Bauleistungen

3

Controlling in der Bauausführungsphase

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

132 137 142

171 172 185 194 204 217

5

Inhalt

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

237

4.1

Welche Rechte zur Nacherfüllung und Gewährleistung bestehen? Wenn Mängelansprüche verjähren Zur Verfolgung der Fristen

237 241 246

4.2 4.3

6

Stichwortverzeichnis

251

Abkürzungsverzeichnis

251

Anhang

257

Vorwort

Noch nie war das Bauen in Deutschland so teuer wie heute, beim Errichten eines Eigenheims geht es um viel Geld. Auch Sie haben entschieden, dass Sie eigene vier Wände wollen. Worauf aber ist zu achten, wenn ein Bau möglichst kostengünstig realisiert, aber dennoch der Wohnkomfort, den Sie sich wünschen, nicht vernachlässigt werden soll? Instrumente dafür sind das Bau- und Baukostencontrolling, sie eignen sich dazu, die Planungs-, Termin-, Bau- und Kostenüberwachung zu optimieren. Damit können Sie schwerwiegende Fehler im Planungsstadium, bei der Kostenermittlung, der Ausschreibung und beim Auftreten von Bauschäden vermeiden. Ihr Ziel sollte darin bestehen, ein Bauvorhaben mit effizienten Methoden, möglichst wirtschaftlich und ohne bauliche Mängel durchzuführen. Dieses Buch ist ein umfassender Ratgeber für Bauherren, es gibt Ihnen Hilfestellungen für das Bau- und Baukostencontrolling.

Ratgeber für Bauherren

Sie erfahren, wie Sie bereits im Planungsstadium erste Kostenfallen umgehen können, sei es bei der Einschätzung eines realistischen Kaufpreises für das Grundstück, der Projektkalkulation oder der Finanzierung. Es werden Fehler aufgezeigt, die während der Ausschreibungs- und Vergabephase, insbesondere bei der Definition der Leistungsbeschreibung, zu hohen Folgekosten führen können und Sie lernen die Möglichkeiten bei der Vertragsgestaltung kennen. Sie werden nach und nach erkennen, warum es während der Bauausführung so wichtig ist, die Termin- und Kostenentwicklung zu verfolgen, und Sie erfahren mehr über typische Fehler und Versäumnisse in dieser Phase, die Sie möglicherweise teuer zu stehen kommen. Und wenn der Bau endlich steht, ist Ihre Arbeit im Bereich der Kosten immer noch nicht abgeschlossen. Beachten Sie die Hinweise im Buch, wie Sie auch bei der Abnahme und der Mängelverfolgung Ihre Rechte durchsetzen.

Umgehen Sie die Kostenfallen

7

Vorwort

Wie stark Sie die Kosten beeinflussen können, verändert sich im Verlauf des Bauvorhabens. Zu Baubeginn, vor allem in der Planungsphase, stehen Ihnen mehr Möglichkeiten offen, während sich bei der Umsetzung, beim Abschluss bis hin zur Nachverfolgung von Verjährungsfristen die Einflussmöglichkeiten kontinuierlich verringern. Daher können Kostenfallen im ersten Teil des Buchs konkreter benannt werden. Im Weiteren lassen sich Fehler am besten vermeiden, indem Sie auf die genannten Details ein besonderes Augenmerk legen und stets wachsam sind. Im Zweifelsfall holen Sie sich lieber Rat von einem Fachmann, als dass Sie im Nachhinein mehr Lasten zu tragen haben, als Sie bewältigen können. Ob Sie sich auf das große Vorhaben Hausbau vorbereiten oder schon mittendrin stecken, es gilt grundlegend: • • • •

Eine eindeutige Projektdefinition, ein begleitendes Qualitätsmanagement, eine effiziente Terminsteuerung und ein vorausschauendes Baukostencontrolling

sind die Voraussetzungen für eine effiziente Projektsteuerung, die zugleich die Sicherung des qualitativen und wirtschaftlichen Projekterfolgs ermöglicht.

Bernhard Metzger Inning, im Dezember 2005

8

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Ein effizientes Bau- und Kostencontrolling setzt sich im Wesentlichen aus vier Bausteinen zusammen: • • • •

Controlling im Planungsstadium Controlling während der Ausschreibungs- und Vergabephase Controlling und Bauüberwachung während der Bauausführung Controlling während der Gewährleistungsphase

Schon im Planungsstadium können durch falsche Strategien, fehlgeleitete Annahmen etc. Mehrkosten in großem Ausmaß entstehen. Je weiter Planung und Bauvorhaben fortschreiten, desto geringer sind die Möglichkeiten, die Kosten zu beeinflussen. Wollen Sie ein Bauvorhaben kosten- und qualitätsbewusst durchführen, sollten Sie sich daher bereits bei der Planung unter anderem mit den folgenden Faktoren befassen: • • • • • •

1.1

Mehrkosten in großem Ausmaß

Grundstückskauf Kalkulation der Baukosten und Gesamtinvestitionskosten Wahl und Beauftragung eines geeigneten Architekten Finanzierung Optimierung der Planung Bauzeit, Bauzeitenplan, Ablaufplan

Kostenfaktor Grundstückskauf

Einen wesentlichen Kostenfaktor stellen die Grundstückskosten dar. Die Kosten für ein Grundstück sind regional sehr unterschiedlich und können bis zu 40 % des gesamten Investitionsvolumens einer Baumaßnahme ausmachen. Damit Sie keinen überhöhten, sondern einen realistischen Kaufpreis bezahlen, bietet es sich an, zunächst den Bodenwert eines unbebauten Grundstücks zu ermitteln.

Regionale Unterschiede

9

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

1.1.1

Wie Sie den Bodenwert ermitteln

Mithilfe der folgenden drei Wege lässt sich der Bodenwert ermitteln: Unmittelbarer Preisvergleich

1. Unmittelbarer Preisvergleich durch Kaufpreise von Vergleichs1 grundstücken : Der unmittelbare Vergleich von Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke ist theoretisch gesehen ein sehr sicherer Weg zur Bodenwertermittlung. Doch ist er in der Praxis eher selten durchführbar, da die Voraussetzungen dafür nur in wenigen Fällen gegeben sind. Achtung Zur regelgerechten Anwendung müssen folgende Kriterien erfüllt sein: • Es muss eine ausreichend große Anzahl von Vergleichsgrundstücken (mindestens fünf) zur Verfügung stehen. • Die Vergleichsgrundstücke müssen mit dem zu bewertenden Grund stück vergleichbar sein. Gegebenenfalls sind die Vergleichskaufpreise mittels Umrechnungsfaktoren zu korrigieren. Wie das gemacht wird, erfahren Sie ab Seite 15ff. • Die Kaufpreise der Vergleichsgrundstücke müssen zeitnah erhoben sein. Gegebenenfalls sind sie mit Bodenpreisindizes (siehe Seite 14f.) umzurechnen. • Die Vergleichsgrundstücke sollten unbebaut sein.

Mittelbarer Preisvergleich Residualwert verfahren

2. Der mittelbarer Preisvergleich2 durch geeignete Bodenrichtwerte: Diese Methode stellt in der Regel den Praxisfall dar. Daher erfahren Sie genauer, welche Schritte dabei zu durchlaufen sind. 3. Residualwertverfahren: Steht kein Bodenrichtwert zur Verfügung und können keine Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken herangezogen werden, so wird auf nicht normierte und wenig gesicherte Verfahren zurückgegriffen. Beim Residualwertverfahren wird der Bodenwert über den mutmaßlichen Ertrag ermittelt, es wird zum Beispiel häufig von Projektentwicklern angewandt. Auf dieses Verfahren wird hier nicht weiter eingegangen, da es für den Bauherrn, der für sich selbst auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus erstellen möchte, zu falschen Ergebnissen führen 1 2

10

§ 13(1) WertV 88 § 13(2) WertV 88

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

würde. Bei seinem Objekt steht in der Regel nicht der Ertrag, sondern der Sachwert im Vordergrund. Zudem ist im Einzelfall zu überprüfen, ob weitere bewertungsrelevante Umstände vorliegen, die den Bodenwert erhöhen oder mindern. Den dann müssen Anpassungen vorgenommen werden. Der mittelbare Preisvergleich durch geeignete Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, aus Verkäufen abgeleitete und auf die jeweilige Lage spezifisch abgeglichene Werte unbebauter Grundstücke, die im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzungsverhältnisse aufweisen. Sie dienen dem interessierten Laien zur Orientierung und dem Fachmann, der diese Werte modifizieren kann, als Berechnungsgrundlage für Gutachten. Von Bedeutung sind die Bodenrichtwerte auch in steuerlichen Angelegenheiten, vor allem für die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Vergleichspreise sind in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte enthalten. Der Gutachterausschuss veröffentlicht in der Regel alle zwei Jahre aktuelle Bodenrichtwerte. Diese Informationen können dort gegen Gebühr erfragt oder in gedruckter Form bestellt werden. Sie sind als Kartensatz (Bodenrichtwertkarten) erhältlich.

Berechnungs grundlage für Gutachten

11

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Aus dem Auszug aus der Bodenrichtwertkarte können folgende Informationen entnommen werden: 840/0,6 W. 2

Bodenrichtwert

840 €/m

Geschossflächenzahl

GFZ 0,6 individuelles Wohngebiet (W) – mit in der Regel maximal zwei Vollgeschossen

Erschließungszustand

ebf (erschließungsbeitragsfrei )

Stichtag des Bodenrichtwerts

31.12.2002

3

Achtung Achten Sie auf die Darstellung bzw. die Ausweisung der Richtwerte in Bodenrichtwertkarten. Sie unterscheiden sich zum Teil erheblich, da eine einheitliche Ausweisung der Richtwerte und weiterführende In formationen nicht vorgeschrieben sind. Es ist ratsam, bei der jeweiligen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nachzufragen, welche Termi nologie der Richtwertausweisung zugrunde liegt. Werte durch Anpassung vergleichbar machen

Sie können Bodenrichtwerte nicht direkt in Ihre eigene Wertermittlung aufnehmen, sondern Sie müssen sie durch Anpassungen zum Grundstück Ihrer Wahl vergleichbar machen. Wichtige wertbeeinflussende Vergleichsmerkmale für den Boden sind zum Beispiel: • • • • • •

Art und Maß der baulichen Nutzung Form (Zuschnitt) des Grundstücks Größe des Grundstücks Lage des Grundstücks Entwicklungszustand Erschließungszustand

Zudem sind unter anderem zu berücksichtigen: • • •

Beschaffenheit des Baugrunds Immissionen, Aufwuchs, Einfriedungen Rechte und Belastungen, die das Grundstück betreffen

Folgende Schritte sind notwendig, wenn Sie den Bodenrichtwert an die tatsächlichen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks anpassen wollen, um letztendlich den Bodenwert zu bestimmen: 3

12

Die Bodenrichtwerte beziehen sich in der Regel immer auf den erschließungsbeitragsfreien (ebf) Zustand.

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

1. Klärung der wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks 2. Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen 3. Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag 4. Umrechnung der Geschossflächenzahl infolge unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzung 5. Weitere mögliche Schritte: – Berücksichtigung von Form und Größe des Grundstücks – Berücksichtigung des Entwicklungszustands von Grund und Boden – Berücksichtigung des Erschließungszustands – Berücksichtigung der Bodenbeschaffenheit – Berücksichtigung der Umgebungsinfrastruktur – Unwirtschaftliche Bebauung, Liquidation 6. Ermittlung des Bodenwerts bzw. Verkehrswerts 1. Schritt: Klärung der wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks Beispiel Grundstücksgröße

2

600 m (Quelle Grundbuchauszug)

Grundstücksform

rechteckig

Grundstückslage

Eckgrundstück

Geschossflächenzahl

GFZ 0,5 – Quelle Bauamt (Bebauungsplan)

Erschließungszustand

ebf (erschließungsbeitragsfrei)

Entwicklungszustand

baureifes Land

2. Schritt: Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen Der zuständige Gutachterausschuss vermittelt den Bodenrichtwert in Form einer Bodenrichtwertkarte. Sie erhalten folgende Auskünfte:

Auskünfte in Bodenricht wertkarte

Beispiel Geschossflächenzahl

GFZ 0,6

Erschließungszustand

ebf

Stichtag des Bodenrichtwerts

31.12.2002

Bodenrichtwert

840 €/m

Entwicklungszustand

baureifes Land

2

13

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Über Grundstücksgröße, Grundstücksform und Grundstückslage werden in der Regel keine Angaben gemacht. Achtung Die Informationen zu den wertbeeinflussenden Merkmalen können sehr unterschiedlich ausfallen. Häufig sind Angaben, die vom Gutachteraus schuss erteilt werden, in größeren Städten – aufgrund der größeren An zahl an Verkäufen – umfangreicher als in kleinen Gemeinden. Sind die Auskünfte nicht verwertbar oder liegen keine brauchbaren An gaben vor, fragen Sie zum Beispiel bei ortsansässigen Maklern nach. Mehr Informa tionen, genaue rer Wert

Generell gilt: Je umfangreicher das zur Verfügung gestellte Zahlenmaterial ist, desto genauer kann der Bodenwert Ihres Grundstücks bestimmt bzw. angepasst werden. 3. Schritt: Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag Die Ermittlung eines Grundstückspreises bezieht sich immer auf einen Wertermittlungsstichtag. Das bedeutet, dass die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Wertverhältnisse maßgeblich sein sollen. In der Regel ist dieser Zeitpunkt die Gegenwart. Falls die Angabe nicht aktuell genug ist, können Sie sie mithilfe von Bodenpreisindizes umrechnen.4 Diese Verhältniszahlen bestimmen die Relation von (durchschnittlichen) Bodenpreisen zu verschiedenen Zeitpunkten. Sie dienen dazu, die Bodenpreise auf die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag zu reduzieren. Durch eine einfache Rechnung aktualisieren Sie den recherchierten Wert mithilfe von Indizes auf der Grundlage eines Basisjahres.

Bodenpreis ist ortsspezifisch

Der Bodenpreisindex kann regional sehr unterschiedlich ausfallen. Daher sollten Sie jeweils den ortsspezifischen Bodenpreisindex beim zuständigen Gutachterausschuss anfordern. Die Stadt München gibt 5 für Wohnbaugrundstücke folgende Bodenpreisindizes an:

4 5

14

§ 9, WertV 88 Viele Gutachterausschüsse differenzieren bei den Indizes zwischen Wohnbau- und gewerblichen Grundstücken.

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

Preisentwicklung für Bauland im Landkreis München Preisentwicklung bei Bauland Basis: 1980 = 100 % (Jahresmittelwert) Jahr

Index

Jahr

Index

1980

100,0

1992

230,8

1981

113,8

1993

233,5

1982

118,4

1994

235,9

1983

131,0

1995

224,1

1984

128,8

1996

215,1

1985

130,2

1997

207,6

1986

130,3

1998

214,2

1987

132,6

1999

214,2

1988

144,0

2000

220,6

1989

180,1

2001

237,2

1990

206,6

2002

237,2

1991

219,4

2003

225,3

Beispiel 2 Bei einem Grundstück wurde ein Bodenrichtwert von 400 €/m mit Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2001 (Index 237,2 – Basis 1980) recherchiert. Welcher Wert ergibt sich zum 1.1.2004 (Index 225,3 – Basis 1980)? Stichtag des Bodenricht werts 31.12.2001

Wertermittlungsstichtag 1.1.2004

Indizes (Basis 1980)

237,2

225,3

Bodenwert 2 €/m

400 €/m

2

2

400 €/m x 225,3 / 237,2 = 2 380 €/m

4. Schritt: Umrechnung – Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzung Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird insbesondere durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben. Sie sagt aus, wie viel Quadratmeter Geschossfläche bezogen auf die Grundstücksfläche bebaut werden darf.

Geschoss flächenzahl

15

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Beispiel 2 Grundstücksgröße 600 m 2 Geschossfläche 300 m 2 2 GFZ = Geschossfläche / Grundstücksgröße = 300 m / 600 m = 0,5

Umrechnungs koeffizienten

Die GFZ ist in der Regel im Bebauungsplan aufgeführt. Sollte dies nicht der Fall sein, lässt sie sich über die Grundstücksgröße errechnen, wenn die Geschossfläche im Bebauungsplan angegeben ist. Falls die GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu bewertenden Grundstück abweicht, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechnungskoeffizienten (GFZ : GFZ) berechnet werden, die auf der zulässigen oder der realisierbaren Geschossflächenzahl beruhen. Häufig werden diese Umrechnungsfaktoren, mit genauen Umrechnungsformeln auf das zu bewertende Grundstück angewendet. Sie können zum Beispiel aus den Jahresberichten der Gutachterausschüsse entnommen werden, die Sie gegen Gebühr bestellen können. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München gibt zum Beispiel die Formel für den Faktor individuelle Wohnbebauung (W) wie folgt an: Faktor = 0,845 x GFZ + 0,155 Beispiel Umrechnungsfaktor für

GFZ 0,5 (Bewertungsgrundstück B) und GFZ 0,6 (Vergleichsgrundstück V)

FaktorB = 0,845 x 0,5 + 0,155 = 0,578 (für GFZB 0,5) FaktorV = 0,845 x 0,6 + 0,155 = 0,662 (für GFZV 0,6) Der Umrechungskoeffizient für die Anpassung an das Bewertungs grundstück ermittelt sich aus den Faktoren wie folgt: Umrechnungskoeffizient = 0,578 / 0,662 = 0,873 Anlage 11 der WertR 2002

16

Wenn keine Umrechnungskoeffizienten des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte vorliegen und Sie auch nicht auf brauchbare Umrechnungskoeffizienten aus vergleichbaren Gebieten zurückgreifen können, lassen sich die in Anlage 11 der Wertermitt-

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

lungsrichtlinien 2002 benannten Umrechnungskoeffizienten ansetzen. Eine Liste und ein Beispiel dazu finden Sie auf der beiliegenden CD-ROM. Beispiel 2 Das Vergleichsgrundstück hat eine GFZ von 0,6 und kostet 400 €/m . Welchen Wert hat das Wertermittlungsobjekt bei einer zulässigen GFZ von 0,5? Aus dem Jahresbericht des zuständigen Gutachterausschusses kann man folgende Umrechnungsfaktoren entnehmen: 0,662 bei GFZ 0,6 und 0,578 bei GFZ 0,5.

Vergleichsgrundstück

Bewertungsgrundstück

GFZ

0,6

0,5

Umrechnungs faktor

0,662

0,578

Bodenwert

400 €/m

2

2

400 €/m x 0,578 / 0,662 = 2 349 €/m

Vorsicht Falle Umrechnungsfaktoren, die nicht ortsbezogen sind, anwenden Bei der Anwendung von Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 11 der WertR 2002 kann es zu erheblichen Unterschieden beim Bodenwert kommen. Denn die angegebenen Umrechnungskoeffizienten stellen le diglich Mittelwerte eines ausgewogenen Marktes dar und führen in hochpreisigeren Wohnlagen eher zu höheren Bodenwerten und in nie drigpreisigeren Wohnlagen zu niedrigeren Bodenwerten, als wenn die ortsspezifischen Umrechnungsfaktoren eingesetzt werden. Aus diesem Grund sollten Sie möglichst auf ortsspezifische Umrech nungsfaktoren zurückgreifen, um einen realistischen Wert zu erhalten. Hierzu ein Beispiel: Ermittlung nach Anlage 11 der WertR 2002 Vergleichsgrundstück

Bewertungsgrundstück

GFZ

0,6

0,5

Umrechnungs faktor

0,78

0,72

Bodenwert

400 €/m

2

2

400 €/m x 0,72 / 0,78 = 2 369 €/m

17

1

Kostencontrolling im Planungsstadium Ermittlung anhand ortsspezifischer Umrechnungsfaktoren nach Angabe des Gutachterausschusses (Landkreis München) Vergleichsgrundstück

Bewertungsgrundstück

GFZ

0,6

0,5

Umrechnungs faktor

0,662

0,578

Bodenwert

400 €/m

2

2

400 €/m x 0,578 / 0,662 = 2 349 €/m

Ermittlung anhand ortsspezifischer Umrechnungsfaktoren nach Angabe des Gutachterausschusses (Landkreis Hildesheim)

Hohe GFZ, wertvoller Boden

Vergleichsgrundstück

Bewertungsgrundstück

GFZ

0,6

0,5

Umrechnungs faktor

0,85

0,83

Bodenwert

400 €/m

2

2

400 €/m x 0,83 / 0,85 = 2 391 €/m

Der Bodenwert in diesem Beispiel ist – bei einem fiktiven Bodenwert 2 von 400 Euro/m – bei der Ermittlung nach Anlage 11 der WertR 2002 im Vergleich zum Landkreis München um ca. 6 % höher und im Vergleich zum Landkreis Hildesheim um 6 % geringer, als wenn er anhand der ortsspezifischen Umrechnungsfaktoren des Gutachterausschusses berechnet worden wäre. Generell gilt: Je höher die GFZ, desto wertvoller ist der Boden. 5. Weitere mögliche Schritte

Zu und Ab schläge je nach Zuschnitt

a) Form und Größe des Grundstücks berücksichtigen Bei ungewöhnlich großen, kleinen sowie unzweckmäßig geschnittenen Grundstücken können sowohl Größe als auch Gestalt den Bodenwert beeinflussen. Dies ist jeweils durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Vorsicht Falle Schmale und tief geschnittene Grundstücke falsch ansetzen Bei verhältnismäßig schmalen und tief geschnittenen Grundstücken kommt es manchmal vor, dass diese in voller Größe zum Baulandwert angesetzt werden. Das ist nicht richtig, vielmehr werden solche Grundstücke in der Regel in Vorder und Hinterland aufgeteilt, abhän gig vom Wert.

18

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

Mit Vorderland wird der Teil eines Baugrundstücks bezeichnet, der di rekt an der Hauptzuwegung liegt und eine Tiefe von etwa 40 m hat. Vorderland wird mit 100 % des Bodenrichtwerts angesetzt. Zum Hinter land zählt der Rest eines Baugrundstücks, der nicht oder nur geringfü gig bebaubar ist, obwohl er rechtlich Baulandqualität hat. Zur Ermitt lung des Bodenwerts wird das Hinterland in Teilbereiche eingeteilt: Hinterland 1: Bereich ca. 40 bis 80 m Tiefe => Wert ca. 50 % des Bodenrichtwerts Hinterland 2: Bereich ca. 80 bis 120 m Tiefe => Wert ca. 25 % des Bo denrichtwerts Gilt das Hinterland nicht als Bau, sondern als Gartenland, sind nur et wa 10 bis 15 % des Baulandpreises anzusetzen.

In der Regel beziehen sich die Bodenrichtwerte auf eine bestimmte Grundstücksgröße. Häufig geben Gutachterausschüsse individuelle Umrechnungsfaktoren für andere Grundstücksgrößen an. Das Bewertungsgrundstück lässt sich dann mithilfe der Umrechnungsfaktoren an die tatsächliche Grundstücksgröße anpassen. Die Wertbeeinflussung durch eine andere Grundstücksgröße wird jedoch meist im Rahmen der Anpassung an die bauliche Ausnutzbarkeit mittels der GFZ-Umrechnung berücksichtigt.

Anpassung an Grundstücks größe

b) Entwicklungszustand von Grund und Boden berücksichtigen Die WertV unterscheidet vier Entwicklungszustände von Grund und Boden: • • • •

Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land

6 Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,

Flächen der Land und Forstwirtschaft

1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, 6

Abs. 1, § 4 WertV 88

19

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. Bauerwartungs land

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Ge7 meindegebiets gründen.

Rohbauland

Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form 8 oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vor9 schriften baulich nutzbar sind.

Entwicklungs zustand „bau reifes Land“

Bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke ist vom Entwicklungszustand „baureifes Land“ auszugehen und nach den Gegebenheiten des Einzelfalls zu prüfen, ob nach den zum Wertermittlungsstichtag maßgebenden rechtlichen Umständen die bauliche Nutzung auf Dauer oder nur vorübergehend aufgrund des Bestandsschutzes einer vorhandenen baulichen Anlage gewährleistet ist. Der Entwicklungszustand „baureifes Land“ ist auch zugrunde zu legen, soweit eine bauliche Nutzung nach § 35 Abs. 1 BauGB im Außenbereich privilegiert ist.10

7 8 9 10

20

Abs. 2, § 4 WertV 88 Abs. 3, § 4 WertV 88 Abs. 4, § 4 WertV 88 Abschnitt 2.2.1, WertR 2002

Kostenfaktor Grundstückskauf

c) Erschließungszustand berücksichtigen Für die Auswirkung des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands des Grundstücks gilt, dass es Zu- oder Abschläge auf den Vergleichspreis bedarf, wenn dieser oder der Erschließungszustand des Grundstücks von dem Zustand des Vergleichsgrundstücks abweicht.

1 Zu und Ab schläge bei Abweichungen

Vorsicht Falle Den Erschließungszustand nicht oder falsch berücksichtigen Wer den Wert eines Grundstücks realistisch berechnen möchte, sollte unbedingt vermeiden, dessen Erschließungszustand nicht oder falsch in die Bewertung einfließen zu lassen. Die entsprechenden Zu oder Ab schläge werden in der Regel nach der Höhe des Beitrags bzw. der Abga be (zum Beispiel Erschließungsbeitrag), gegebenenfalls unter Berück sichtigung der Wartezeit, die endet, sobald der Erschließungsbeitrag fällig wird, bemessen. Der Erschließungsbeitrag wiederum bemisst sich nach dem Erschlie ßungsaufwand für Erschließungsanlagen, insbesondere dem Wert, der für die Erschließungsanlagen in Anspruch genommenen Flächen, den Kosten des Straßenbaus, der Straßenentwässerung und Straßenbe 11 leuchtung (Erschließungsbeitrag nach dem BauGB). Weiterhin sind die üblichen Kosten für Maßnahmen der Ver und Ent sorgung (Kommunalabgaben), sonstige Belastungen wie Kostenerstat tungsbeträge (§ 135 a BauGB), Ausgleichsbeträge (§ 154 und § 166 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BauGB), Ausgleichsleistungen in der Umlegung und 12 Stellplatzabgaben zu berücksichtigen. Ist ein Grundstück erschlossen, so muss geprüft werden, ob und welche öffentlichrechtlichen Beiträge und nichtsteuerlichen Abgaben dafür 13 noch zu entrichten sind. Hinweise geben die zuständigen Ämter der Kommunen.

Doch was muss beachtet werden, wenn es darum geht, ob das Bewertungsgrundstück erschlossen oder nicht erschlossen ist? Fall 1: Bewertungsgrundstück und Vergleichsgrundstück sind erschlossen: Wenn Sie den Richtwert für den erschließungsbeitrags11 12 13

Abschnitt 2.2.4, Abs. 2, WertR 2002 Abschnitt 2.2.4, Abs. 3, WertR 2002 Abschnitt 2.2.4, Abs. 4, WertR 2002

21

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

freien (ebf) Bodenwert vom Gutachterausschuss erfahren haben, so sind die Kosten der Erschließung beim Vergleichsgrundstück bereits enthalten. Sofern das zu begutachtende Grundstück (Bewertungsgrundstück) ebenfalls voll erschlossen ist und die Erschließungsbeiträge in voller Höhe bezahlt worden sind, können Sie den bisher ermittelten Bodenwert ohne Korrekturen bei den Erschließungsbeiträgen übernehmen.

Erschließungs beiträge hinzu rechnen

Fall 2: Unterschiedlicher Erschließungszustand des Bewertungsgrundstücks und des Vergleichsgrundstücks: Ist das Bewertungsgrundstück nicht erschlossen, sind die Erschließungsbeiträge vom Bodenwert des Vergleichsgrundstücks abzuziehen, sofern das Vergleichsgrundstück erschlossen ist. Ist das zu begutachtende Grundstück erschlossen und haben Sie als Richtwert den erschließungsbeitragspflichtigen (ebp) Bodenwert erhalten, so sind die Kosten der Erschließung beim Vergleichsgrundstück noch nicht berücksichtigt. Die zu erwartenden Erschließungsbeiträge sind dann hinzuzurechnen. Sie ergeben sich zum Beispiel, indem Sie den beitragsfreien vom beitragspflichtigen Vergleichswert abziehen. Diese Werte können Sie bei Landratsämtern oder Gemeinden erfragen. d) Bodenbeschaffenheit berücksichtigen Achtung Grundstücke, die problematische Untergrund oder Bodenverhältnisse aufweisen, können die Nutzung des Grundstücks erheblich verteuern. Gegebenenfalls müssen aufwendige Maßnahmen und Vorarbeiten, zum Beispiel Wasserhaltung, Verbauarbeiten, Bodenaustausch wegen nicht tragfähigen Baugrunds, durchgeführt werden, damit ein Gebäude er richtet werden kann. Gleiches gilt für Bodenverunreinigungen, Altlasten und Verdachtsflächen. Einen genauen Aufschluss über die Bodenver hältnisse und die Bodenqualität kann nur über ein Bodengutachten er folgen, das von Sachverständigen erstellt wird.

Wertminderung des Grundstücks

22

Die Wertminderung des Grundstücks hängt von den Kosten für Sanierung, Sicherung, Bodenuntersuchungen oder andere geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ab, die notwendig sind, um das Grundstück entsprechend der zulässigen Nutzung zu verwenden.

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

e) Auswirkungen grundstücksbezogener Rechte und Belastungen berücksichtigen Vorsicht Falle Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen außer Acht lassen Vergessen Sie nicht, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen zu ermitteln. Denn sie können den Wert des berechtigten oder belasteten Grundstücks erhöhen, mindern oder wertneutral sein. Die Werterhö hungen bzw. minderungen aufgrund des Rechts oder der Belastung bemessen sich nach dem Vorteil bzw. Nachteil, der sich daraus für das berechtigte bzw. belastete Grundstück ergibt.

Rechte und Belastungen des Grundstücks sind zu berücksichtigen, soweit sie wertbeeinflussend sind. In Betracht kommen sowohl privatrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Rechte und Belastun14 gen. Privatrechtliche Rechte und Lasten sind insbesondere dinglich gesicherte Nutzungsrechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte sowie langfristige Miet- und Pachtverträge.15 Rechte und Lasten des öffentlichen Rechts können sich unter anderem aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Land16 schafts- und Gewässerschutzrecht ergeben.

Rechte und Belastungen, die den Wert beeinflussen

Tipp Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind selten auf Anhieb erkennbar, können sich jedoch auf den Bodenwert erheblich – meist nachteilig – auswirken. Sie sollten daher unbedingt sowohl das Grund buch als auch die Baulasten, Denkmalschutz und Altlastenverzeich nisse einsehen.

f) Umgebungsinfrastruktur berücksichtigen Auch die Umgebung eines Grundstücks muss bei der Wertermittlung einbezogen werden. Stammt das Vergleichsgrundstück aus einer Gegend, die sich hinsichtlich der Umgebungsinfrastruktur (zum Beispiel Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, 14 15 16

Umgebung eines Grund stücks

Abschnitt 2.2.3, Abs. 1, WertR 2002 Abschnitt 2.2.3, Abs. 2, WertR 2002 Abschnitt 2.2.3, Abs. 3, WertR 2002

23

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen) wesentlich von der Gegend des Bewertungsgrundstücks unterscheidet, muss eine entsprechende Anpassung vorgenommen werden. g) Unwirtschaftliche Bebauung, Liquidation Baureif machung

Ist der Wert eines Grundstücks zu ermitteln, auf dem ein Gebäude oder Gebäudeteile erstellt sind, die eine wirtschaftliche Nutzung nicht mehr zulassen oder auf dem nicht mehr nutzbare Gebäude beseitigt werden müssen, bevor eine wirtschaftliche Verwendung des Grundstücks möglich ist, ist unter Umständen eine Baureifmachung oder Freilegung von Grundstücken (Liquidation) notwendig. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine kleine Lagerhalle auf einem Grundstück im innerstädtischen Bereich steht, auf dem ein Gebäude mit wesentlich höherer baulicher Nutzung gebaut werden darf. Hier wäre ein Abbruch möglicherweise sinnvoll. In solchen Fällen ist der Bodenwert um die Kosten, die durch eine Baureifmachung anfallen, zu mindern. Diese Kosten können zum Teil sehr hoch sein und setzen sich im Wesentlichen aus Abbruchkosten einschließlich Sortieren des Abbruchmaterials sowie Transportkosten und Deponiegebühren zusammen. 6. Schritt: Ermittlung des Bodenwerts bzw. Verkehrswerts

Wertbeeinflus sende Umstän de einbeziehen

Es ist ratsam, die Entwicklung des örtlichen Grundstücksmarkts gut zu beobachten und diese bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Wenn Sie sämtliche oben dargestellten wertbeeinflussenden Umstände einbezogen haben, ergibt sich der Bodenwert des Grund17 stücks. Aus diesem können Sie dann den Verkehrswert ableiten. Vorsicht Falle Mangelnde Sorgfalt bei der Ermittlung des Bodenwerts Bedenken Sie, dass in den meisten Fällen der Bodenwert einen großen Anteil der Gesamtkosten einer Baumaßnahme ausmacht. Berechnen Sie ihn daher sehr sorgfältig. Zum Beispiel könnte eine Bauträgermaßnah me zum Scheitern verurteilt sein, wenn sich wegen der hohen Kosten die geplanten Verkaufspreise nicht mehr realisieren lassen. Wird zu viel bezahlt, fehlt dem Bauherrn womöglich das Geld für den Ausbau. 17

24

Abs. 2.4, WertR 2002

Kostenfaktor Grundstückskauf

1.1.2

1

So werden die Grundstücks und nebenkosten ermittelt

Wenn Sie ein Grundstück näher ins Auge gefasst haben, sollten Sie über nachfolgende Punkte eindeutige Aussagen treffen können: • •

•

• •

Was wissen Sie über den Baugrund hinsichtlich Altlasten, Grundwasser/Hangwasser, Tragfähigkeit etc.? Welcher Erschließungszustand liegt vor? Muss mit zusätzlichen Kosten gerechnet werden? Wenn ja, mit welchen und in welcher Höhe? Haben Sie Einsicht in das Grundbuch genommen? Ist das Grundstück lastenfrei? Sind eventuell wertmindernde Belastungen vorhanden? Sind alle Nebenkosten erfasst? Kann das ausgewählte Grundstück nach Ihren Vorstellungen bebaut werden?

Vorsicht Falle Wenn das Bodengutachten fehlt Häufig kommt es zu erheblichen Mehrkosten und Bauzeitverzögerun gen, wenn erst beim Aushub festgestellt wird, dass der Untergrund nicht tragfähig ist. Um dies zu vermeiden, sollten Sie ein Bodengutach ten vom Fachmann erstellen lassen. Die Kosten von etwa 1.500 €, die dies verursacht, können gut angelegt sein. Dabei werden mittels Ramm sondierungen, Schürfgruben etc. die unteren Schichten des Baugrunds untersucht. Reicht zum Beispiel die Tragfähigkeit des Untergrunds nicht aus, muss der Boden ausgetauscht werden. Wird andererseits festgestellt, dass es sich um einen ausreichend trag fähigen Boden handelt, können die Fundamente eines Gebäudes wirt schaftlicher dimensioniert werden. Dabei sind Kostenersparnisse, insbe sondere bei Baustahl und Beton, in bedeutendem Ausmaß möglich.

Doch nicht nur die Bodenqualität spielt eine Rolle, auch andere Faktoren sind zu berücksichtigen, wenn es um Grundstücks- und Nebenkosten geht. Bei hohem Grundwasserstand etwa ist der Keller wasserdicht auszuführen (zum Beispiel „weiße Wanne“). Die zusätzlichen Kosten im Vergleich zu einem Standardkeller für ein Einfamilienhaus betragen etwa 3.000 Euro. Des Weiteren ist eine Wasserhal-

Faktoren bei Grundstücks kosten

25

1 Erschließungs kosten

Kostencontrolling im Planungsstadium

tung mit entsprechender Anzahl von Pumpen erforderlich und bei starkem Wasserandrang oder hohem Grundwasserstand muss eine Spundwand errichtet werden. Dadurch fallen nochmals erhebliche Zusatzkosten an. Ein immer wichtigerer Faktor sind in den vergangenen Jahren die Erschließungskosten geworden. Neben den Hausanschlusskosten (innere Erschließung) – zum Beispiel für Kanal, Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabelfernsehen – sind in der Regel noch weitere Erschließungskosten (äußere bzw. öffentliche Erschließung) – zum Beispiel Erschließungskostenbeiträge nach BauGB und Herstellungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) sowie den entsprechenden gemeindlichen Satzungen – zu ermitteln. Vorsicht Falle Falsche Einschätzung der Erschließungskosten Die äußere Erschließung wird häufig vom Bauherrn in der Kalkulation nicht berücksichtigt, kann aber bei nicht erschlossenen Baugrundstü cken unter Umständen mehrere 10.000 € betragen. Fragen Sie bei der Gemeinde oder im Bauamt nach, welche Erschließungskostenbeiträge auf Sie zukommen, damit Sie diese in Ihre Gesamtkalkulation einfließen lassen können. • Erschließungskostenbeiträge nach BauGB: zum Beispiel Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz (Straßen, Wege etc.), Straßenbeleuch tung, Parkflächen, Grünanlagen. • Herstellungskosten nach KAG und entsprechenden gemeindlichen Satzungen: zum Beispiel Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung (Kanalanschluss) etc. Die Höhe des Beitrags hängt in der Regel von der Grundstücksfläche und der Geschossfläche des Gebäudes ab.

Wer zahlt die Ersterschlie ßung?

Klären Sie ab, welche Kosten der Grundstücksverkäufer übernimmt oder ob die Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten sind. Für eine Ersterschließung kommt in der Regel der Grundstücksverkäufer auf. Tipp Beim Grundstücks oder Immobilienkauf kann der Käufer in einer No tarurkunde unter dem Punkt „Erschließung” Kostensicherheit hinsicht lich der Herstellungs und Anschlusskosten sowie der Erschließungskos ten erzielen. Hierzu einige Formulierungsbeispiele:

26

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

Erschließungskosten Erschließungskosten nach Baugesetzbuch oder Kommunalabgabenge setz wurden noch nicht erhoben; sie sind vom Käufer zu zahlen. Oder: Erschließung Der Verkäufer versichert, dass alle bisher in Rechnung gestellten Er schließungskosten nach Baugesetzbuch und Kommunalabgabengesetz und sonstigen öffentlichrechtlichen Lasten und Abgaben für das Grundstück bezahlt sind. Ansprüche aus Vorauszahlungen an Erschließungsträger werden an den Käufer abgetreten; dieser nimmt die Abtretung an. Soweit die vorgenannten Kosten erst ab heute in Rechnung gestellt werden, trägt sie der Käufer; dies gilt auch für bereits abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen. Oder wenn die Gemeinde den derzeitigen Stand voll abgerechnet hat: Erschließungskosten Erschließungskosten nach Baugesetzbuch und Kommunalabgabenge setz, Anschlusskosten an Ver und Entsorgungsanlagen für bisher her gestellte Anlagen sind bereits bezahlt und im Kaufpreis enthalten. Das Gleiche gilt für einen Kostenerstattungsbetrag der Gemeinde nach §§ 135 a ff. BauGB (naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen).

Häufig werden Nebenkosten oder Kostengruppen vergessen. Damit Ihnen das nicht passiert, nutzen Sie die DIN 276 „Kosten im Hochbau“ mit den Kostengruppen 100 „Grundstück“ und 200 „Herrichten und Erschließen“ zur Orientierung. Die Kostengruppen in Tabellenform finden Sie auch auf der CD-ROM. Kostengruppe 100 „Grundstück“ Kosten gruppe

Bezeichnung

111

Verkehrswert

__________ €

110

Grundstückswert

__________ €

121

Vermessungsgebühren

__________ €

122

Gerichtsgebühren

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

27

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 100 „Grundstück“ Kosten gruppe

Bezeichnung

123

Notariatsgebühren

__________ €

124

Maklerprovisionen

__________ €

125

Grunderwerbsteuer

__________ €

126

Wertermittlungen, Untersuchungen

__________ €

127

Genehmigungs gebühren

__________ €

128

Bodenordnung, Grenzregulierung

__________ €

129

Grundstücksneben kosten, Sonstiges

__________ €

120

Grundstücksneben kosten

__________ €

131

Abfindungen

__________ €

132

Ablösen dinglicher Rechte

__________ €

139

Freimachen, Sonstiges

__________ €

130

Freimachen

__________ €

100

Grundstück

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

Kostengruppe 200 „Herrichten und Erschließen“

28

Kosten gruppe

Bezeichnung

211

Sicherungs maßnahmen

__________ €

212

Abbruchmaßnahmen

__________ €

213

Altlastenbeseitigung

__________ €

214

Herrichten der Geländeoberfläche

__________ €

215

Herrichten, Sonstiges

__________ €

210

Herrichten

__________ €

221

Abwasserentsorgung

__________ €

222

Wasserversorgung

__________ €

223

Gasversorgung

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

Kostenfaktor Grundstückskauf

1

Kostengruppe 200 „Herrichten und Erschließen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

224

Fernwärmeversorgung

__________ €

225

Stromversorgung

__________ €

226

Telekommunikation

__________ €

227

Verkehrserschließung

__________ €

229

Öffentliche Erschlie ßung, Sonstiges

__________ €

220

Öffentliche Erschließung

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

231

Abwasserentsorgung

__________ €

232

Wasserversorgung

__________ €

233

Gasversorgung

__________ €

234

Fernwärmeversorgung

__________ €

235

Stromversorgung

__________ €

236

Telekommunikation

__________ €

237

Verkehrserschließung

__________ €

239

Nichtöffentliche Er schließung, Sonstiges

__________ €

230

Nichtöffentliche Erschließung

__________ €

240

Ausgleichsabgaben

__________ €

200

Herrichten und Erschließen

__________ €

Vorsicht Falle Vorschneller Grundstückskauf Lassen Sie sich nicht auf einen vorschnellen Kauf eines Grundstücks ein. Prüfen Sie folgende Punkte, bevor Sie sich endgültig entscheiden: • Grundbucheinsicht: Stellen Sie sicher, dass keine Lasten in den Abtei lungen II und III des Grundbuchs eingetragen sind, die sich für eine Beleihung durch ein Kreditinstitut nachteilig auswirken können. Den Grundbuchauszug können Sie zum Beispiel vom Grundbuchamt oder dem beurkundenden Notar erhalten.

29

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

•

•

• •

•

•

1.2 Wichtig: solide Finanzierung

30

Prüfen Sie, ob sich Ihr geplanter Baukörper auf Ihrem Grundstück rea lisieren lässt und Sie später keine Kompromisse eingehen müssen. Sind zum Beispiel die Geschossflächen, die Anzahl der Geschosse etc. für Ihre Zwecke und Bedürfnisse ausreichend? Sprechen Sie mit ei nem Architekten oder mit einem Mitarbeiter der zuständigen Baube hörde, wenn Sie unsicher sind. Ein Besuch bei der Baubehörde lohnt sich aus einem weiteren Grund: Fragen Sie nach zukünftigen Veränderungen im Umfeld und klären Sie ab, ob Erschließungskosten nach BauGB und KAG, Anschlusskos ten an Ver und Entsorgungsanlagen für bisher hergestellte Anlagen bereits gezahlt oder noch entrichtet werden müssen. Das Gleiche gilt, wenn es um einen Kostenerstattungsbetrag der Gemeinde nach §§ 135 a ff. BauGB (naturschutzrechtliche Aus gleichsmaßnahmen) geht. Notarieller Kaufvertrag: Für Grundstücksgeschäfte ist immer die Be urkundung durch den Notar erforderlich. Lassen Sie sich einen Ent wurf des notariellen Kaufvertrags mindestens 14 Tage vor dem Beur kundungstermin zusenden, damit Sie diesen gegebenenfalls durch Dritte juristisch prüfen lassen können. Verhandeln Sie beim Grundstückskaufpreis: Wird das Grundstück be reits seit längerer Zeit angeboten, haben Sie bessere Chancen, auf den Kaufpreis einzuwirken, als wenn sich mehrere Interessenten um ein Grundstück bewerben. Stellen Sie dabei immer die wertmindernden Faktoren in den Vordergrund. Prüfen Sie, ob Ihre Finanzierung für das Grundstück und für alle durch den Bau anfallenden Kosten gesichert ist, um sicherzugehen, dass Sie die damit verbundene finanzielle Belastung bewältigen können.

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

Ein wichtiger Parameter für die erfolgreiche Realisierung eines Bauvorhabens ist die solide Finanzierung. Die Liste der Baukosten sollten Sie bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt aufstellen. Denn spätestens bei den Finanzierungsgesprächen mit Kreditgebern muss der Kostenrahmen abgesteckt sein. Die Hauptsache für eine solide Kostenermittlung sowie eine effektive Kostenkontrolle während der Bauphase ist ein aussagekräftiger und ausreichend untergliederter Kostenplan.

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Tipp Fast jedes Bauvorhaben wird mit der Zielsetzung geplant, die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Häufig werden dabei Kostenblöcke belie big aufsummiert. Ein Vergleich mit anderen Objekten gleicher Art ist nicht möglich. Dadurch wird die Kostenkontrolle erschwert. Eine einheitliche und vergleichbare Kostenermittlung im Hochbau er möglichen zum Beispiel die DIN 276 „Kosten im Hochbau“ und DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Durch eine direkte Orientierung an den Kostengruppen, die die DIN 276 auf führt, oder durch eine gewerkeorientierte Gliederung (siehe Seite 49f.) der Kostengruppen wird die Kostenplanung objektiviert.

Zur Ermittlung und Gliederung der Kosten von Hochbauten kann die DIN 276 „Kosten im Hochbau“18 herangezogen werden. Sie erfasst die Kosten für Maßnahmen zur Herstellung der Bauwerke sowie die damit zusammenhängenden Aufwendungen. Die Norm legt Begriffe und Unterscheidungsmerkmale fest und schafft damit die Voraussetzungen, um Ergebnisse von Kostenermittlungen zu vergleichen. In der DIN 276 sind folgende Begriffe definiert:

Begriffe und Unterschei dungsmerkmale

Kosten im Hochbau Kosten im Hochbau sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen notwendig sind. Kostenplanung Die Kostenplanung ist die Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung. Die Kostenplanung begleitet kontinuierlich alle Phasen der Baumaßnahme während der Planung und Ausführung. Sie befasst sich systematisch mit den Ursachen und Auswirkungen der Kosten.

Kostenplanung in allen Phasen

Kostenermittlung Die Kostenermittlung ist die Vorausberechnung der entstehenden Kosten bzw. die Feststellung der tatsächlich entstandenen Kosten. Die Kostenermittlungen dienen als Grundlage für die Kostenkon18

DIN Deutsches Institut für Normung e. V. – Technische Baubestimmungen 2004, Herausgeber Beuth Verlag, Berlin

31

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

trolle, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie den Nachweis der entstandenen Kosten. Entsprechend dem Planungsfortschritt werden die folgenden Arten der Kostenermittlung unterschieden. Kosten schätzung

Kostenschätzung: Die Kostenschätzung ist eine überschlägige Ermittlung der Kosten. Sie stellt eine Grundlage für die Entscheidung über 19 die Vorplanung dar. Grundlagen für die Kostenschätzung sind: •

•

• •

Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Planungsunterlagen, zum Beispiel versuchsweise zeichnerische Darstellungen, Strichskizzen Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, zum Beispiel Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277-1 und DIN 277-2 Erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammenhängen, Vorgängen und Bedingungen Angaben zum Baugrundstück und zur Erschließung

In der Kostenschätzung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur ersten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden. Sie ist eine Grundleistung nach HOAI und erfolgt in der Leistungsphase 2 „Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)“. Kosten berechnung

Kostenberechnung: Die Kostenberechnung ist eine angenäherte Ermittlung der Kosten. Die Kostenberechnung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung. Grundlagen 20 für die Kostenberechnung sind: •

•

19 20

32

Planungsunterlagen, zum Beispiel durchgearbeitete, vollständige Vorentwurfs- und/oder Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens), gegebenenfalls auch Detailpläne mehrfach wiederkehrender Raumgruppen Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen

DIN 276, Kosten im Hochbau, Seite 3, Beuth Verlag GmbH, Berlin DIN 276, Kosten im Hochbau, Seite 3, Beuth Verlag GmbH, Berlin

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten •

1

Erläuterungen, zum Beispiel Beschreibung der Einzelheiten in der Systematik der Kostengliederung, die aus den Zeichnungen und den Berechnungsunterlagen nicht zu ersehen, aber für die Berechnung und die Beurteilung der Kosten von Bedeutung sind

In der Kostenberechnung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden. Auf Grundlage der Kostenberechnung werden auch die anrechenbaren Kosten für die Leistungsphasen 1 bis 4 der HOAI, die Basis des Honorars, ermittelt. Die Kostenberechnung ist eine Grundleistung nach HOAI und erfolgt in der Leistungsphase 3 „Entwurfsplanung“. Kostenanschlag: Der Kostenanschlag ist eine möglichst genaue Ermittlung der Kosten. Er stellt eine Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe 21 dar. Grundlagen für den Kostenanschlag sind: • • • • •

Planungsunterlagen, zum Beispiel endgültige vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen Berechnungen, zum Beispiel für Standsicherheit, Wärmeschutz, technische Anlagen Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen Erläuterungen zur Bauausführung, zum Beispiel Leistungsbeschreibungen Zusammenstellungen von Angeboten, Aufträgen und bereits entstandenen Kosten

Im Kostenanschlag sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur dritten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden. Er dient der Bestimmung voraussichtlicher Baukosten. Grundlage des Kostenanschlages sind die aus den Planungsunterlagen ermittelten Massen mit den angebotenen Einheitspreisen. Er ist eine Grundleistung nach HOAI und erfolgt in der Leistungsphase 7 „Mitwirkung bei der Vergabe“. 21

Kostenanschlag

Bestimmung voraussichtli cher Baukosten

DIN 276, Kosten im Hochbau, Seite 3, Beuth Verlag GmbH, Berlin

33

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostenfeststellung: Sie ist die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten. Sie wird auf Basis geprüfter Abrechnungsbelege, Planungsunterlagen und Aufmaße erstellt. Die Mengen sind belegt und die Preise anhand der eingeholten Angebote bekannt. In der Kostenfeststellung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung unterteilt werden. Bei Baumaßnahmen, die für Vergleiche und Kostenkennwerte ausgewertet und dokumentiert werden, sollten die Gesamtkosten mindestens bis 22 zur dritten Ebene der Kostengliederung unterteilt werden. Auf Grundlage der Kostenfeststellung werden auch die anrechenbaren Kosten für die Leistungsphasen 5 bis 9 der HOAI, die Basis des Honorars, ermittelt: Sie ist eine Grundleistung nach HOAI und erfolgt in der Leistungsphase 8 „Objektüberwachung“. Genauigkeit von Kostener mittlungen

Für die Genauigkeit von Kostenermittlungen gibt es keine normierten Anforderungen. Mittelt man die Angaben über aus Literatur und Rechtsprechung gewonnene zulässige Toleranzen, kann der Bauherr bei einer Kostenschätzung davon ausgehen, dass der Genauigkeitsgrad der voraussichtlichen Baukosten bei ca. 30 %, bei einer Kostenberechnung bei ca. 20 % und bei einem Kostenanschlag bei ca. 10 % liegt. Vorsicht Falle Oft überschätzt: die Genauigkeit von Kostenermittlungen In der Regel ist die Kostenschätzung für den Bauherrn die Basis für sei ne Entscheidung, ob er sich das Bauvorhaben im geplanten Umfang und in der gewünschten Ausstattung leisten kann. Bei einem Genauigkeits grad von ca. 30 % kann dieses Vorhaben schnell zu einem hohen finan ziellen Risiko werden, wenn etwa Mehrkosten in Höhe von beispielswei se 50.000 € möglich sind. Klären Sie mit Ihrem Architekten daher ab, welcher Genauigkeitsgrad seiner Berechnung zugrunde liegt. Erfahrene Architekten, die bereits mehrere gleichartige Objekte im näheren Umfeld zu Ihrem Bauvorhaben realisiert haben, können die voraussichtlichen Baukosten bereits bei der Kostenschätzung mit einem Genauigkeitsgrad von ca. 10 % benennen.

Umsatzsteuer: Sie kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen wie folgt berücksichtigt werden: 22

34

DIN 276, Kosten im Hochbau, Seite 3, Beuth Verlag GmbH, Berlin

1

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten • • •

In den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer enthalten („Brutto-Angabe“). In den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer nicht enthalten („Netto-Angabe“). Nur bei einzelnen Kostenangaben (zum Beispiel bei übergeordneten Kostengruppen) ist die Umsatzsteuer ausgewiesen.

In der Kostenermittlung und bei Kostenkennwerten muss immer angegeben werden, in welcher Form die Umsatzsteuer berücksichtigt worden ist. Kostenkontrolle Die Kostenkontrolle ist der Vergleich einer aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung. Kostensteuerung Die Kostensteuerung ist das gezielte Eingreifen in die Entwicklung der Kosten, insbesondere bei Abweichungen, die durch Kostenkontrolle festgestellt worden sind.

Gezieltes Eingreifen

Kostenkennwert Ein Kostenkennwert ist ein Wert, der das Verhältnis von Kosten zu einer Bezugseinheit (zum Beispiel Grundflächen oder Rauminhalte nach DIN 277 Teil 1 und 2) darstellt. Kostengliederung Die Kostengliederung ist die Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten einer Baumaßnahme in Kostengruppen unterteilt wird. Die Kostengliederung sieht drei Ebenen der Kostengliederung vor; diese sind durch dreistellige Ordnungszahlen gekennzeichnet.

Ordnungs struktur

Kostengruppe In einer Kostengruppe sind einzelne, nach Kriterien der Planung oder des Projektablaufs zusammengehörende Kosten zusammengefasst. Gesamtkosten Die Gesamtkosten sind die Kosten, die sich als Summe aus allen Kostengruppen ergeben. Die Gesamtkosten eines Bauwerks werden

35

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

auf sieben Kostengruppen verteilt. Die DIN 276 unterteilt in der ersten Ebene der Kostengliederung in sieben Kostengruppen: 100 Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk – Baukonstruktion 400 Bauwerk – Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten Zur Begriffs verwendung

Häufig werden die Begriffe „Bauwerkskosten“, „Gebäudekosten“, „Baukosten“ und „Gesamtbaukosten“ falsch angewendet. Während nach der Definition der DIN 276 die Bauwerkskosten ausschließlich die Kosten des Bauwerks, also die Kosten der Kostengruppen 300 und 400, umfassen, beinhalten die Gebäudekosten zusätzlich die Kosten der Kostengruppe 300 bis 700. Diese Kosten werden häufig mit den Baukosten gleichgesetzt. Dabei handelt es sich aber um die Gesamtbaukosten einer Baumaßnahme, vermindert durch die Kosten des Grundstücks und den damit verbundenen Nebenkosten. Zuordnung Kostengliederung (erste Ebene) nach DIN 276 mit den Kostenarten

36

100

Grundstück

200

Herrichten und Erschließen

300

Bauwerk – Baukons truktion

400

Bauwerk – Technische Anlagen

500

Außen anlagen

600

Ausstattung und Kunstwerke

700

Bauneben kosten

Bau werks kosten

Gebäude kosten

Baukosten

Gesamt baukosten

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1.2.1

1

Wie sich die Kostengruppen gliedern lassen

Bei Bedarf können die Kostengruppen der ersten Ebene in die Kostengruppen der zweiten und dritten Ebene der Kostengliederung weiter unterteilt werden.

Unterteilung der Kosten

Beispiel Darstellung der drei Ebenen der Kostengruppe 300 „Bauwerk – Bau konstruktion“ 1. Ebene Kostengruppe 300 Bauwerk – Baukonstruktion 2. Ebene (Grobelement) Kostengruppe 310 – Baugrube 3. Ebene (Element) Kostengruppe 311 – Baugrubenherstellung Kostengruppe 312 – Baugrubenumschließung Kostengruppe 313 – Wasserhaltung

Im Folgenden werden die Kostengruppen der zweiten und dritten Ebene beschrieben. Die Kostengruppen 100 „Grundstück“ und 200 „Herrichten und Erschließen“ sind unter „1.1.2 Ermittlung der Grundstücks- und -nebenkosten“ aufgeführt.

Kostengruppen 100 und 200

Kostengruppe 300 „Bauwerk – Baukonstruktionen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

311

Baugrubenherstellung

312

Baugruben umschließung

__________ €

313

Wasserhaltung

__________ €

319

Baugrube, Sonstiges

__________ €

310

Baugrube

__________ €

321

Baugrundverbesserung

__________ €

322

Flachgründungen

__________ €

323

Tiefgründungen

__________ €

324

Unterböden und Bodenplatten

__________ €

325

Beläge auf Boden und Fundamentplatten

__________ €

326

Bauwerksabdichtungen

__________ €

Beschreibung

Kosten __________ €

37

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 300 „Bauwerk – Baukonstruktionen“ Kosten gruppe

38

Bezeichnung

Beschreibung

Kosten

327

Dränagen

__________ €

329

Gründung, Sonstiges

__________ €

320

Gründung

__________ €

331

Tragende Außenwände

__________ €

332

Nichttragende Außenwände

__________ €

333

Außenstützen

__________ €

334

Außentüren und fenster

__________ €

335

Außenwandbekleidun gen außen

__________ €

336

Außenwandbekleidun gen innen

__________ €

337

Elementierte Außenwände

__________ €

338

Sonnenschutz

__________ €

339

Außenwände, Sonstiges

__________ €

330

Außenwände

__________ €

341

Tragende Innenwände

__________ €

342

Nichttragende Innenwände

__________ €

343

Innenstützen

__________ €

344

Innentüren, fenster

__________ €

345

Innenwandbekleidungen

__________ €

346

Elementierte Innenwände

__________ €

349

Innenwände, Sonstiges

__________ €

340

Innenwände

__________ €

351

Deckenkonstruktionen

__________ €

352

Deckenbeläge

__________ €

353

Deckenbekleidungen

__________ €

359

Decken, Sonstiges

__________ €

350

Decken

__________ €

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Kostengruppe 300 „Bauwerk – Baukonstruktionen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

361

Dachkonstruktionen

__________ €

362

Dachfenster, Dachöffnungen

__________ €

363

Dachbeläge

__________ €

364

Dachbekleidungen

__________ €

369

Dächer, Sonstiges

__________ €

360

Dächer

__________ €

Beschreibung

Kosten

371

Allgemeine Einbauten

__________ €

372

Besondere Einbauten

__________ €

379

Baukonstruktive Einbauten, Sonstiges

__________ €

370

Baukonstruktive Einbauten

__________ €

391

Baustelleneinrichtung

__________ €

392

Gerüste

__________ €

393

Sicherungsmaßnahmen

__________ €

394

Abbruchmaßnahmen

__________ €

395

Instandsetzungen

__________ €

396

Recycling, Zwischen deponierung und Entsorgung

__________ €

397

Schlechtwetterbau

__________ €

398

Zusätzliche Maßnahmen

__________ €

399

Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen, Sonstiges

__________ €

390

Sonstige Maßnahmen

__________ €

300

Bauwerk – Baukonstruktionen

__________ €

39

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 400 „Bauwerk – Technische Anlagen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

411

Abwasseranlagen

__________ €

412

Wasseranlagen

__________ €

413

Gasanlagen (wenn zu Kochzwecken)

__________ €

414

Feuerlöschanlagen

__________ €

419

Abwasser, Wasser und Gasanlagen, Sonstiges

__________ €

410

Abwasser, Wasser, Gasanlagen

__________ €

421

Wärmeerzeugungs anlagen

__________ €

422

Wärmeverteilnetze

__________ €

423

Raumheizflächen

__________ €

429

Wärmeversorgungs anlagen, Sonstiges

__________ €

420

Wärmeversorgungs anlagen

__________ €

Lüftungsanlagen (LA)

__________ €

432

Teilklimaanlagen (TKA)

__________ €

433

Klimaanlagen (KLA)

__________ €

434

Prozesslufttechnische Anlagen (PLA)

__________ €

435

Kälteanlagen (KA)

__________ €

439

Lufttechnische Anlagen, Sonstiges

__________ €

430

Lufttechnische Anlagen

__________ €

441

Hoch und Mittel spannungsanlagen

__________ €

442

Eigenstromversorgungs anlagen

__________ €

443

Niederspannungsschalt anlagen

__________ €

431

40

Beschreibung

Kosten (€)

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Kostengruppe 400 „Bauwerk – Technische Anlagen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

444

Niederspannungs installationsanlagen

__________ €

445

Beleuchtungsanlagen

__________ €

446

Blitzschutz und Erdungsanlagen

__________ €

449

Starkstromanlagen, Sonstiges

__________ €

440

Starkstromanlagen

__________ €

451

Telekommunikations anlagen

__________ €

452

Such und Signalanlagen

__________ €

453

Zeitdienstanlagen

__________ €

454

Elektroakustische Anlagen

__________ €

455

Fernseh und Antennenanlagen

__________ €

456

Gefahrenmelde und Alarmanlagen

__________ €

457

Übertragungsnetze

__________ €

459

Fernmelde, informati onstechnische Anlagen, Sonstiges

__________ €

Fernmeldeanlagen

__________ €

461

Aufzugsanlagen

__________ €

462

Fahrtreppen, Fahrsteige

__________ €

463

Befahranlagen

__________ €

464

Transportanlagen

__________ €

465

Krananlagen

__________ €

469

Förderanlagen, Sonstiges

__________ €

460

Förderanlagen

__________ €

471

Küchentechnische Anlagen

__________ €

450

Beschreibung

Kosten (€)

41

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 400 „Bauwerk – Technische Anlagen“

42

Kosten gruppe

Bezeichnung

472

Wäscherei und Reinigungsanlagen

__________ €

473

Medienversorgungs anlagen

__________ €

474

Medizintechnische Anlagen

__________ €

475

Labortechnische Anlagen

__________ €

476

Badetechnische Anlagen

__________ €

477

Kälteanlagen

__________ €

478

Entsorgungsanlagen

__________ €

479

Nutzungsspezifische Anlagen, Sonstiges

__________ €

470

Nutzungsspezifische Anlagen

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

481

Automationssysteme

__________ €

482

Leistungsteile

__________ €

483

Zentrale Einrichtungen

__________ €

489

Gebäudeautomation, Sonstiges

__________ €

480

Gebäudeautomation

__________ €

491

Baustelleneinrichtung (TA)

__________ €

492

Gerüste (TA)

__________ €

493

Sicherungsmaßnahmen (TA)

__________ €

494

Abbruchmaßnahmen (TA)

__________ €

495

Instandsetzungen (TA)

__________ €

496

Recycling, Zwischen deponierung und Ent sorgung (TA)

__________ €

497

Schlechtwetterbau (TA)

__________ €

498

Zusätzliche Maßnahmen (TA)

__________ €

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Kostengruppe 400 „Bauwerk – Technische Anlagen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

499

Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen, Sonstiges

__________ €

490

Sonstiges Maßnahmen (TA)

__________ €

Bauwerk – Technische Anlagen

__________ €

400

Beschreibung

Kosten (€)

Kostengruppe 500 „Außenanlagen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

511

Geländebearbeitung

__________ €

512

Vegetationstechnische Bodenbearbeitung

__________ €

513

Sicherungsbauweisen

__________ €

514

Pflanzen

__________ €

515

Rasen

__________ €

516

Begrünung unterbauter Flächen

__________ €

517

Wasserflächen

__________ €

519

Geländeflächen, Sonstiges

__________ €

510

Geländeflächen

__________ €

521

Wege

__________ €

522

Straßen

__________ €

523

Plätze, Höfe

__________ €

524

Stellplätze

__________ €

525

Sportplatzflächen

__________ €

526

Spielplatzflächen

__________ €

527

Gleisanlagen

__________ €

529

Befestigte Flächen, Sonstiges

__________ €

520

Befestigte Flächen

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

43

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 500 „Außenanlagen“

44

Kosten gruppe

Bezeichnung

531

Einfriedungen

__________ €

532

Schutzkonstruktionen

__________ €

533

Mauern, Wände

__________ €

534

Rampen, Treppen, Tribünen

__________ €

535

Überdachungen

__________ €

536

Brücken, Stege

__________ €

537

Kanal und Schacht bauanlagen

__________ €

538

Wasserbauliche Anlagen

__________ €

539

Baukonstruktionen in Außenanlagen, Sonstiges

__________ €

530

Baukonstruktionen Außenanlagen

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

541

Abwasseranlagen

__________ €

542

Wasseranlagen

__________ €

543

Gasanlagen

__________ €

544

Wärmeversorgungs anlagen

__________ €

545

Lufttechnische Anlagen

__________ €

546

Starkstromanlagen

__________ €

547

Fernmelde und informationstech nische Anlagen

__________ €

548

Nutzungsspezifische Anlagen

__________ €

549

Technische Anlagen in Außenanlagen, Sonstiges

__________ €

540

TA in Außenanlagen

__________ €

551

Allgemeine Einbauten

__________ €

552

Besondere Einbauten

__________ €

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Kostengruppe 500 „Außenanlagen“ Kosten gruppe

Bezeichnung

559

Einbauten in Außen anlagen, Sonstiges

__________ €

550

Einbauten in Außenanlagen

__________ €

591

Baustelleneinrichtung

__________ €

592

Gerüste

__________ €

593

Sicherungsmaßnahmen

__________ €

594

Abbruchmaßnahmen

__________ €

595

Instandsetzungen

__________ €

596

Recycling, Zwischen deponierung und Entsorgung

__________ €

597

Schlechtwetterbau

__________ €

598

Zusätzliche Maßnahmen

__________ €

599

Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen, Sonstiges

__________ €

590

Sonstiges Maßnahmen Außenanlagen

__________ €

Außenanlagen

__________ €

500

Beschreibung

Kosten (€)

Kostengruppe 600 „Ausstattung und Kunstwerke“ Kosten gruppe

Bezeichnung

611

Allgemeine Ausstattung

__________ €

612

Besondere Ausstattung

__________ €

619

Ausstattung, Sonstiges

__________ €

610

Ausstattung

__________ €

621

Kunstobjekte

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

45

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 600 „Ausstattung und Kunstwerke“ Kosten gruppe

Bezeichnung

622

Künstlerisch gestaltete Bauteile des Bauwerks

__________ €

623

Künstlerisch gestaltete Bauteile der Außenanlagen

__________ €

629

Kunstwerke, Sonstiges

__________ €

620

Kunstwerke

__________ €

600

Ausstattung und Kunstwerke

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

Kostengruppe 700 „Baunebenkosten“ Kosten gruppe

Bezeichnung

711

Projektleitung

__________ €

712

Projektsteuerung

__________ €

713

Betriebs und Organisa tionsberatung

__________ €

719

Bauherrenaufgaben, Sonstiges

__________ €

710

Bauherrenaufgaben

__________ €

721

Untersuchungen

__________ €

722

Wertermittlungen

__________ €

723

Städtebauliche Leistungen

__________ €

724

Landschaftsplanerische Leistungen

__________ €

725

Wettbewerbe

__________ €

729

Vorbereitung der Ob jektplanung, Sonstiges

__________ €

720

Vorbereitung Objektplanung

__________ €

Gebäude

__________ €

731

46

Beschreibung

Kosten (€)

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Kostengruppe 700 „Baunebenkosten“ Kosten gruppe

Bezeichnung

732

Freianlagen

__________ €

733

Raumbildende Ausbauten

__________ €

734

Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen

__________ €

735

Tragwerksplanung

__________ €

736

Technische Ausrüstung

__________ €

739

Architekten und Ingenieurleistungen, Sonstiges

__________ €

730

Architekten und Ingenieurleistungen

__________ €

741

Thermische Bauphysik

__________ €

742

Schallschutz und Raumakustik

__________ €

743

Bodenmechanik, Erd und Grundbau

__________ €

744

Vermessung

__________ €

745

Lichttechnik, Tageslichttechnik

__________ €

749

Gutachten und Beratung, Sonstiges

__________ €

740

Gutachten und Beratung

__________ €

Beschreibung

Kosten (€)

751

Kunstwettbewerbe

__________ €

752

Honorare

__________ €

759

Kunst, Sonstiges

__________ €

750

Kunst

__________ €

761

Finanzierungskosten

__________ €

762

Zinsen vor Nutzungsbeginn

__________ €

769

Finanzierung, Sonstiges

__________ €

760

Finanzierung

__________ €

47

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Kostengruppe 700 „Baunebenkosten“ Kosten gruppe

Bezeichnung

771

Prüfungen, Genehmi gungen und Abnahmen

__________ €

772

Bewirtschaftungskosten

__________ €

773

Bemusterungskosten

__________ €

774

Betriebskosten während der Bauzeit

__________ €

779

Allgemeine Bauneben kosten, Sonstiges

__________ €

770

Allgemeine Baunebenkosten

__________ €

Sonstige Bauneben kosten

__________ €

Baunebenkosten

__________ €

790

700

Beschreibung

Kosten (€)

Weitere Möglichkeiten der Kostengliederung

Vorschlag in DIN 276

Über die Kostengliederung dieser Norm hinaus können die Kosten entsprechend den technischen Merkmalen oder den herstellungsmäßigen Gesichtspunkten oder nach der Lage im Bauwerk bzw. auf dem Grundstück weiter untergliedert werden.23 Eine Idee, wie der Bauherr eine Kostenplanung angehen kann, zeigt die DIN 276. Diese Art der Kostenplanung hat aber den entscheidenden Nachteil, dass sie erst zu einem Zeitpunkt ansetzt, zu dem schon einige kostenrelevante Entscheidungen, etwa in Hinblick auf Bedarfsermittlung, Grundstücksbewertung, Genehmigungs- sowie Ausführungsplanung, gefallen sind. Zudem ist die Einteilung der Kostengruppen elementeorientiert, wodurch Kosten nicht mit bestimmten Phasen des Bauablaufs in Verbindung gebracht werden können. Eine Kostenkontrolle wird dadurch erschwert. Soweit es die Umstände des Einzelfalls zulassen (etwa im Wohnungsbau) oder erfordern (etwa bei Modernisierungen), können die Kosten vorrangig gewerke- bzw. ausführungsorientiert gegliedert 23

48

DIN 276, Kosten im Hochbau

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

werden, indem bereits die Kostengruppen der ersten Ebene einer Kostengliederung nach herstellungsmäßigen Gesichtspunkten unterteilt werden. Hierfür kann die Gliederung in Leistungsbereiche entsprechend dem Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) oder dem Standardleistungskatalog (StLK) oder gemäß anderen ausführungs- bzw. gewerkeorientierten Strukturen (zum Beispiel Vergabeund Vertragsordnung für Bauleistungen [VOB], Teil C) erfolgen. Dies entspricht formal der zweiten Ebene der Kostengliederung. Im Fall einer solchen ausführungsorientierten Gliederung der Kosten ist eine weitere Unterteilung zum Beispiel in Teilleistungen erforderlich, damit die Leistungen hinsichtlich Inhalt, Eigenschaften und Menge beschrieben und erfasst werden können. Dies entspricht formal der dritten Ebene der Kostengliederung. Bei einer ausführungsorientierten Gliederung sollten die Kosten in Vergabeeinheiten zusammengefasst werden, damit die projektspezifischen Angebote, Aufträge und Abrechnungen mit den Kostenvor24 gaben verglichen werden können.

1

Weitere Unter teilung, falls erforderlich

Beispiel Für die Kostengruppe 300 bietet sich als gewerkeorientierte Zusammen stellung die folgende Art von Auflistung an (VOB/C): Kostengruppe 300 „Bauwerk – Baukonstruktion“ als gewerke orientierte Zusammenstellung

24

000

Baustelleneinrichtung

001

Gerüstarbeiten

______________ € ______________ €

002

Erdarbeiten

______________ €

005

Brunnenbauarbeiten und Aufschlussbohrungen

______________ €

006

Verbau, Ramm und Einpressarbeiten

______________ €

008

Wasserhaltungsarbeiten

______________ €

010

Dränarbeiten

______________ €

012

Mauerarbeiten

______________ €

013

Beton und Stahlbetonarbeiten

______________ €

014

Natur und Betonwerksteinarbeiten

______________ €

DIN 276, Kosten im Hochbau, Ausführungsorientierte Gliederung der Kosten

49

1

Kostencontrolling im Planungsstadium 016

Zimmer und Holzbauarbeiten

______________ €

017

Stahlbauarbeiten

______________ €

018

Abdichtungsarbeiten gegen Wasser

______________ €

020

Dachdeckungsarbeiten

______________ €

021

Dachabdichtungsarbeiten

______________ €

022

Klempnerarbeiten

______________ €

023

Putz und Stuckarbeiten

______________ €

024

Fliesen und Plattenarbeiten

______________ €

025

Estricharbeiten

______________ €

027

Tischlerarbeiten

______________ €

028

Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten

______________ €

029

Beschlagarbeiten

______________ €

030

Rolladenarbeiten; Sonnenschutz und Verdunklungsanlagen

______________ €

031

Metallbau und Schlosserarbeiten

______________ €

032

Verglasungsarbeiten

______________ €

033

Gebäudereinigungsarbeiten

______________ €

034

Maler und Lackiererarbeiten

______________ €

035

Korrosionsschutzarbeiten an Stahl und Aluminiumbaukonstruktionen

______________ €

036

Bodenbelagsarbeiten

______________ €

037

Tapezierarbeiten

______________ €

039

Trockenbauarbeiten

______________ €

081

Betonerhaltungsarbeiten

______________ €

098

WinterbauschutzMaßnahmen

______________ €

099

Allgemeine Standardbeschreibungen

______________ €

999

Sonstige Leistungen

______________ €

Sonstige Kosten

______________ €

Summe Kostengruppe 300

______________ €

Gliederung nach Leistungsbereichen Ausführungs orientierte Ergänzung

Als Beispiel für eine ausführungsorientierte Ergänzung der Kostengliederung werden die Leistungsbereiche nach StLB in einer Übersicht dargestellt. Diese Gliederung kann entsprechend der Weiterentwicklung des StLB angepasst werden.25 25

50

DIN 276, Kosten im Hochbau, Gliederung der Leistungsbereiche

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

Das StLB wird vom Gemeinsamen Ausschuss Elektronik im Bauwesen (GAEB) in Verbindung mit dem Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) aufgestellt und vom DIN Deutschen Institut für Normung e. V. herausgegeben. Das StLB gliedert sich in rund 90 Leistungsbereiche, die alle Bauleistungen des Hoch- und Tiefbaus abdecken. Nachfolgend wird die Kostengliederung nach Leistungsbereichen den möglichen Kostengruppen zugeordnet. Bei den dunkel hinterlegten Posten fallen in der Regel keine Kosten in der jeweiligen Kostengruppe an. Es können jedoch mehrere Kostengruppen (zum Beispiel KG 200, 300, 400, 500) in den gleichen Leistungsbereich (zum Beispiel Baustelleneinrichtung) fallen.

26

Baustelleneinrichtung

001

Gerüstarbeiten

002

Erdarbeiten

003

Landschaftsbau arbeiten

004

Landschaftsbau arbeiten (Pflanzen)

005

Brunnenbau arbeiten und Auf schlussbohrungen

006

Verbau, Ramm und Einpressarbeiten

007

Untertagebauarbeiten

008

Wasserhaltungs arbeiten

009

Entwässerungskanal arbeiten

010

Dränarbeiten

Kostengliede rung nach Leis tungsbereichen

LB in €

Summe

KG 700

26

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

000

KG 200

LB Nr.

KG 100

Kosten des Objekts nach Leistungsbereichen (LB)

1

BKI, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart

51

52

Abscheideranlagen, Kleinkläranlagen

012

Mauerarbeiten

013

Beton und Stahl betonarbeiten

014

Natur und Beton werksteinarbeiten

016

Zimmer und Holz bauarbeiten

017

Stahlbauarbeiten

018

Abdichtungsarbeiten gegen Wasser

020

Dachdeckungs arbeiten

021

Dachabdichtungs arbeiten

022

Klempnerarbeiten

023

Putz und Stuck arbeiten

024

Fliesen und Platten arbeiten

025

Estricharbeiten

027

Tischlerarbeiten

028

Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten

029

Beschlagarbeiten

030

Rolladenarbeiten; Sonnenschutz und Verdunklungs anlagen

031

Metallbau und Schlosserarbeiten

032

Verglasungsarbeiten

033

Gebäudereinigungs arbeiten

034

Maler und Lackierer arbeiten

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

Bezeichnung

011

KG 300

LB Nr.

KG 200

Kostencontrolling im Planungsstadium

KG 100

1

Korrosionsschutzar beiten an Stahl und Aluminiumbaukons truktionen

036

Bodenbelagsarbeiten

037

Tapezierarbeiten

039

Trockenbauarbeiten

040

Heizungs und zentrale Brauch wassererwärmungs anlagen

042

Gas und Wasserin stallationsarbeiten (Leitungen und Armaturen)

043

Druckrohrleitungen für Gas, Wasser und Abwasser

044

Abwasserinstallations arbeiten (Leitung, Ab läufe und Abscheider)

045

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Einrich tungsgegenstände)

046

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Be triebseinrichtungen)

047

Wärme und Kältedämmarbeiten an betriebstechni schen Anlagen

049

Feuerlöschanlagen, Feuerlöschgeräte

050

Blitzschutz und Erdungsanlagen

051

Bauleistungen für Kabelanlagen

1

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

035

KG 200

LB Nr.

KG 100

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

53

54

Mittelspannungs anlagen

053

Niederspannungs anlagen

055

Ersatzstrom versorgungsanlagen

056

Batterien

058

Leuchten und Lampen

060

Elektroakustische Anlagen

061

Fernmeldeleitungs anlagen

063

Meldeanlagen

065

Empfangsantennen anlagen

067

Zentrale Leittechnik für betriebstechnische Anlagen in Gebäuden (ZLTG)

069

Aufzüge

071

Gebäudeautomation (Einrichtungen)

072

Gebäudeautomation (Schaltschränke)

074

Raumlufttechnische Anlagen (Zentral geräte und deren Bauelemente)

075

Raumlufttechnische Anlagen (Luftverteil systeme und deren Bauelemente)

076

Raumlufttechnische Anlagen (Einzelgeräte)

077

Raumlufttech nische Anlagen (Schutzräume)

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

Bezeichnung

052

KG 300

LB Nr.

KG 200

Kostencontrolling im Planungsstadium

KG 100

1

Raumlufttech nische Anlagen (Kälteanlagen)

080

Straßen, Wege, Plätze

081

Betonerhaltungs arbeiten

098

Winterbauschutz Maßnahmen

099

Allgemeine Standard beschreibungen

999

Sonstige Leistungen

1

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

078

KG 200

LB Nr.

KG 100

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

Sonstige Kosten Summe Kostengrup pen in €

.

Zur Plausibilitätsprüfung sollten die Summen der Kostengruppen 100 bis 700 mit den aufsummierten Summen der Kostengruppen nach Leistungsbereichen 000 bis 999 gegenübergestellt werden. Dabei dürfen sich keine Differenzen ergeben.

1.2.2

Plausibilitäts prüfung

Mit Kostenkennwerten Kosten vergleichen

Um festzustellen, ob Kosten realistisch ermittelt wurden, bietet es sich an, Kostenkennwerte zu errechnen und diese mit Werten zu vergleichbaren Objekten zu vergleichen. Hilfsmittel können zum Beispiel Objektdaten des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) sein. Ein Kostenkennwert ist ein Wert, der das Verhältnis von Kosten (zum Beispiel Kostengruppe 300 und 400) zu einer Bezugseinheit (zum Beispiel Grundflächen oder Rauminhalte nach DIN 277 Teil 1 und 2) darstellt. Kostenkennwerte können zum Beispiel bei Kostenschätzungen hilfreiche Orientierung geben, wenn sie mit entsprechenden Bezugseinheiten multipliziert werden. Es ist jedoch immer darauf zu achten, dass möglichst ähnliche Qualitäten, Ausführungsstandards (zum

Ähnliche Grundlagen

55

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Beispiel inklusive ausgebautem Hobbyraum, Dachgeschoss), Konstruktionen (zum Beispiel Massivbau, Holzrahmenbau), Gebäudeabmessungen etc. zugrunde gelegt werden. Die Preise schwanken zum Teil auch regional erheblich. Vorsicht Falle Äpfel mit Birnen vergleichen Wenn Sie Kostenkennwerte miteinander vergleichen, müssen Sie darauf achten, welche Kosten bzw. Kostengruppen mit welchen Bezugseinhei ten ins Verhältnis gesetzt werden. Beachten Sie, dass möglichst gleiche Qualitäts bzw. Ausführungsstandards, Konstruktionen, Gebäudeabmes sungen etc. herangezogen werden. Abweichungen können das Ergebnis deutlich verfälschen. Beispiele für Kosten kennwerte

Wenn es um den Bau eines Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhauses geht, bieten sich zum Beispiel Kostenkennwerte wie in der folgenden Tabelle an: BruttoRauminhalt (BRI) (nach DIN 277) BruttoGrundfläche (BGF) (nach DIN 277) Kostengruppe 300 und 400 (nach DIN 276)

Bezogen auf

Wohnfläche nach Wohnflächen verordnung (WoFlV) Wohnfläche nach Zweiter Berech 27 nungsverordnung (II. BV) Nutzfläche (NF) (nach DIN 277)

27

56

§ 42 [1] Wohnfläche 1) Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. 2) Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der WoFlV vom 25.11.2003 (BGBl. I Seite 2346) anzuwenden.

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

Damit Sie selbst geeignete Kostenkennwerte ermitteln bzw. ableiten können, werden hier einige Bezugseinheiten erläutert. Die DIN 277, Teil 128 definiert folgende Bezugseinheiten: BruttoGrundfläche (BGF) Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, zum Beispiel in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Die Brutto-Grundfläche setzt sich aus der Konstruktions- und der Netto-Grundfläche zusammen. Zur der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung in Fußbodenhöhe, zum Beispiel Putz, anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt. Brutto-Grundflächen des Bereichs b sind an den Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur senkrechten Projektion ihrer Überdeckungen zu rechnen. Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), 29 die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind zum Bereich a zu rechnen. Konstruktions-Grundfläche (KGF): Sie ist die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks, zum Beispiel von Wänden, Stützen und Pfeilern. Zu ihr gehören auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen sowie Schlitzen. Die Konstruktions-Grundfläche ist aus den Grundflächen der aufgehenden Bauteile zu berechnen. Dabei sind die Fertigmaße der Bauteile in Fußbodenhöhe einschließlich Putz oder Bekleidung 28

29

Konstruktions und Netto Grundfläche

Grundflächen der aufgehen den Bauteile

DIN 277 Teil 1, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Beuth Verlag GmbH, Berlin Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen; Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen; Bereich c: nicht überdeckt.

57

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, soweit sie die Netto-Grundfläche nicht beeinflussen, Fuß-, Sockelleisten, Schrammborde sowie vorstehende Teile von Fenster- und Türbekleidungen bleiben unberücksichtigt. Die Konstruktions-Grundfläche darf auch als Differenz aus Bruttound Netto-Grundfläche ermittelt werden.

Berechnung der NGF

Berechnung der Grundflächen

Netto-Grundfläche (NGF): Sie ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Zur Netto-Grundfläche gehören auch die Grundflächen von freiliegenden Installationen und von fest eingebauten Gegenständen, zum Beispiel von Öfen, Heizkörpern oder Tischplatten. Die Netto-Grundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Bei der Berechnung der Netto-Grundfläche sind die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen unter Schrägen mit lichten Raumhöhen von 1,5 m und mehr sowie unter 1,5 m stets getrennt zu ermitteln. Für die Ermittlung der Netto-Grundfläche bzw. der Nutz-, Funktions- oder Verkehrsfläche im Einzelnen sind die lichten Maße der Räume in Fußbodenhöhe ohne Berücksichtigung von Fuß-, Sockelleisten oder Schrammborden anzusetzen. Die Grundflächen von Treppenräumen und Rampen sind jeweils als Projektion auf die darüber liegende Grundrissebene zu berechnen, soweit sie sich nicht mit anderen Grundflächen überschneiden. Die Grundflächen unter der jeweils ersten Treppe oder unter der ersten Rampe werden der Grundrissebene zugerechnet, auf der die Treppe oder Rampe beginnt. Diese werden ihrer Nutzung entsprechend zugeordnet. Die Grundflächen von Aufzugsschächten und begehbaren Installationsschächten werden in jeder Grundrissebene, durch die sie führen, berechnet. •

•

58

Nutzfläche (NF): Sie ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerks laut seiner Zweckbestimmung dient. Die Nutzfläche gliedert sich in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF). Verkehrsfläche (VF): Die Verkehrsfläche ist der Teil der NettoGrundfläche, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und dem Verlassen im Notfall dient.

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten •

•

1

Bewegungsflächen innerhalb von Räumen, die zur Nutz- oder Funktionsfläche gehören, zum Beispiel Gänge zwischen Einrichtungsgegenständen, zählen nicht zur Verkehrsfläche. Technische Funktionsfläche (TF): Die Technische Funktionsfläche ist die Summe der Grundflächen mit Nutzungen für technische Anlagen. Sofern es die Zweckbestimmung eines Bauwerks ist, eine oder mehrere technische Anlagen unterzubringen, die der Ver- und Entsorgung anderer Bauwerke dienen, zum Beispiel bei einem Heizhaus, sind die dafür notwendigen Grundflächen Nutzflächen.

BruttoRauminhalt (BRI) Der Brutto-Rauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird. Nicht zum Brutto-Rauminhalt zählen die Rauminhalte von • •

•

Fundamenten; Bauteilen, soweit sie für den Brutto-Rauminhalt von untergeordneter Bedeutung sind, zum Beispiel Kellerschächte, Außentreppen, Eingangsüberdachungen und Dachgauben; untergeordneten Bauteilen, beispielsweise konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, auskragende Sonnenschutzanlagen, Lichtkuppeln, Schornsteinköpfe, Dachüberstände, soweit sie nicht Überdeckungen für überdeckte, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossene Bereich sind.

Der Brutto-Rauminhalt ist aus den berechneten Brutto-Grundflächen und den dazugehörigen Höhen zu errechnen. Als Höhen für die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts gelten die senkrechten Abstände zwischen den Oberflächen des Bodenbelags der jeweiligen Geschosse bzw. bei Dächern die Oberfläche des Dachbelags.

Berechnung des Brutto Rauminhalts

Bei Luftgeschossen gilt als Höhe der Abstand von der Oberfläche des Bodenbelags bis zur Unterfläche der darüber liegenden Deckenkonstruktion. Bei untersten Geschossen gilt als Höhe der Abstand von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle bis zur Oberfläche des Bodenbelags des darüber liegenden Geschosses.

59

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Für die nicht überdeckten Höhen sind die Oberkanten der diesem Bereich zugeordneten Bauteile, zum Beispiel Brüstungen, Attiken, Geländer, maßgebend. Bei Bauwerken oder Bauwerksteilen, die von nicht senkrechten und/oder nicht waagerechten Flächen begrenzt werden, ist der Rauminhalt nach entsprechenden Formeln zu berechnen. NettoRauminhalt (NRI) Der Netto-Rauminhalt ist die Summe der Rauminhalte aller Räume, deren Grundflächen zur Netto-Grundfläche gehören. Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) Paragraphen zur Regelung

Die Wohnflächenberechnung nach der II. BV werden in folgenden Paragraphen wiedergegeben: •

§ 43 Berechnung der Grundfläche Die Grundfläche eines Raums ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder aus den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Entscheidung hierfür ist für alle Berechnungen, die noch folgen, maßgebend. Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen. Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 v. H. zu kürzen. Von den errechneten Grundflächen sind die Grundflächen abzuziehen von: 1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen sowie freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie die gesamte Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m2 beträgt, 2. Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen. Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von: 1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, 2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von min2 destens 0,5 m haben,

60

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

3. Raumteilen unter Treppen, bei denen die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt. Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen. Wird die Grundfläche aufgrund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut wurde. In solchen Fällen ist die Grundfläche anhand der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln. •

§ 44 Anrechenbare Grundfläche Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen 1. voll: die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m; 2. zur Hälfte: die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sowie von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen; 3. nicht: die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m. Zählen ausschließlich zum Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Bei der Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden: 1. Bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 v. H. der ermittelten Grundfläche der Wohnung, 2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 v. H. der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen, 3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 v. H. der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.

Abzug bei der Berechnung

Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für sämtliche späteren Berechnungen maßgebend.

61

1

Kostencontrolling im Planungsstadium 30

Wohnfläche nach WoFlV

Wird die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV wird durch die folgenden Paragraphen geregelt: • Nutzung durch die Bewohner

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. Zur Wohnfläche gehören außerdem die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: 1. Zubehörräume, insbesondere a) Kellerräume, b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c) Waschküchen,

30

62

Die zum 1.1.2004 in Kraft getretene WoFlV entspricht inhaltlich weitestgehend den §§ 42 bis 44 der II. BV. Neu ist, dass bei der Wohnflächenberechnung der Balkone als Grundsatz ein Viertel der Fläche angesetzt werden muss. Allerdings bleibt es bei der Möglichkeit, den Anteil niedriger und höher (bis maximal zur Hälfte) festzulegen. Voraussetzung ist hier, dass die Balkonfläche eingeschränkt nutzbar bzw. besonders attraktiv ist. Es kommt also nach wie vor auf den konkreten Wohnwert an. Alle weiteren Korrekturen oder Änderungen sind eher technischer Art, so wird bei der Berechnung der Wohnfläche nicht mehr zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen unterschieden. Gefordert wird die Berechnung nach dem lichten Maß zwischen Bauteilen.

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

1

d) Bodenräume, e) Trockenräume, f) Heizungsräume, g) Garagen, 2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie 3. Geschäftsräume. •

§ 3 Ermittlung der Grundfläche Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zugrunde zu legen. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von 1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, 2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, 3. fest eingebauten Gegenständen, zum Beispiel Öfen, Heizund Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, 4. freiliegenden Installationen, 5. Einbaumöbeln, 6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

Einzubeziehen de Flächen

Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von 1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,5 m 2 aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m beträgt, 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, 3. Türnischen und 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 m oder weniger tief sind. Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Im zweiten Fall muss die Bauzeichnung

Grundfläche ausmessen

63

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder dann, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und 2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Abs. 1 ermöglichen. Wurde die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, so muss die Grundfläche durch Ausmessen im fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund einer berichtigten Bauzeichnung neu ermittelt werden.

Bei Abweichung von der Bau zeichnung

•

§ 4 Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Beispiele für Kostenkennwerte Grobe Richt schnur für Kalkulation

Nachfolgend werden verschiedene Kostenkennwerte für Einfamilienhäuser aufgeführt. Diesen liegen verschiedene Typen von Einfamilienhäusern zugrunde und sollen Ihnen für Ihre weitere Kalkulation als grobe Richtschnur dienen. Beachten Sie bei Ihren Überlegungen aber, dass immer die regionalen Gegebenheiten, Konjunktureinflüsse und individuellen Ausstattungskriterien zu berücksichtigen. Tipp Fachkundige Architekten können Ihnen bei der fachgerechten Anwen dung der Kostenkennwerte hilfreich zur Seite stehen.

64

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

Objekt

BRI 3 m

BGF 2 m

NF 2 m

(KG 300+400) / BRI 3 €/m

Einfamilienhaus mit Doppelgarage und Wintergarten, Dach voll ausgebaut mit sichtbarer Konstruktion, Mauerwerksbau Standard: Durchschnitt Region: Durchschnitt

1.234

437

314

297

Einfamilienhaus, Niedrigenergiehaus, unterkellert in Massivbauweise Standard: unter Durchschnitt Region: Durchschnitt

972

342

227

279

838

553

404

2.344 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung mit Schwimmbad, Sauna, Mauerwerksbau Standard: über Durchschnitt Region: unter Durchschnitt Einfamilienhaus, Passivhaus, Holzrahmenbau Standard: über Durchschnitt Region: Durchschnitt

679

225

160

327

Einfamilienhaus, Passivhaus, Stahlbeton konstruktion, Mauerwerksbau Standard: über Durchschnitt Region: Durchschnitt

769

260

182

386

Einfamilienhaus, Passivhaus, mit Garage und Carport, Holzrahmenbau Standard: über Durchschnitt Region: Durchschnitt

724

222

163

343

Doppelhaushälfte, Holzrahmenbau Standard: Durchschnitt Region: Durchschnitt

564

182

123

306

Einfamilienhaus im Niedrigenergiestan dard, Holzrahmenbau, nicht unterkellert Standard: Durchschnitt Region: Durchschnitt

555

201

149

360

Einfamilienhaus in kompakter Gebäude geometrie, Holzrahmenbau Standard: Durchschnitt Region: Durchschnitt

755

310

228

292

1

Quelle: BKI, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart; Kostenstand aller Kennwerte ist das vierte Quartal 2004.

Eine Aktualisierung der Kostenkennwerte können Sie über den Baupreisindex vornehmen.

65

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

1.2.3

Mit dem Baupreisindex31 Kosten vergleichen

Baupreisindizes spiegeln die Entwicklung der Preise für den Neubau und die Instandhaltung von Bauwerken wider. Es werden Preisindizes für folgende Bauwerksarten berechnet: • • • •

Preise werden vierteljährlich erhoben

Wie wird der Indikator berechnet? Da in der Regel – mit Ausnahme von Fertighäusern – sehr individuell gebaut wird, lassen sich die Preise von Bauwerken kaum direkt vergleichen. Um trotzdem aussagefähige Ergebnisse zu erhalten, werden für die Ermittlung von Baupreisindizes die Preise der Bauleistungen, die für die Errichtung der Bauwerke notwendig sind, über die Zeit beobachtet. Einzelne Bauleistungen lassen sich einfacher vergleichen als ganze Bauwerke. So gehören beispielsweise zum Bereich „Mauerarbeiten“ unter anderem die Bauleistungen „Porenbetonmauerwerk“, „Nichttragende Trennwand“ oder „Mauerwerk aus klein- bzw. großformatigen Steinen“. Für ausgewählte Bauleistungen werden vierteljährlich – in den Monaten Februar, Mai, August und November – Preise erhoben. Befragt werden rund 5.000 repräsentativ ausgewählte Unternehmen des Baugewerbes, die den Statistischen Landesämtern die im Berichtsmonat vertraglich vereinbarten Preise für aktuell (Basisjahr 2000) 204 ausgewählte Bauleistungen melden. Diese Preise sind Marktpreise bei Auftragsvergabe (keine Angebotspreise) ohne Umsatzsteuer. Die Statistischen Landesämter berechnen aus diesen von den Unternehmen gemeldeten Preisen die durchschnittliche Preisentwicklung für die jeweilige Erhebungsposition (Bauleistung) auf Landesebene (Landesmesszahlen) und leiten sie an das Statistische 31

66

für den konventionellen Neubau im Hochbau (Wohngebäude, Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude), für den Neubau von Einfamiliengebäuden in vorgefertigter Bauart (Fertighäuser), für den Neubau im Tiefbau (Straßen, Brücken, Ortskanäle) und für die Instandhaltung von Mehrfamiliengebäuden.

Statistisches Bundesamt, Wiesbaden; Internet: www.destatis.de, Statistik von A bis Z

Kostenermittlung: die Kalkulation der Bau und Gesamtkosten

Bundesamt weiter. Hier wird für jede Erhebungsposition aus der Landesmesszahl – gewogen mit den baugewerblichen Umsätzen in den Ländern – die Bundesmesszahl berechnet. Aus den Bundesmesszahlen werden schließlich die Preisindizes für die einzelnen Bauwerksarten berechnet, indem aus den Messzahlen – mit dem jeweiligen Gewichtungsschema für die Bauwerksart – ein gewogener Mittelwert berechnet wird. Die Gewichtungsschemata werden erstellt, indem aus Abrechnungsmaterialien für ausgewählte Baumaßnahmen einer Bauwerksart die dort aufgeführten Bauleistungen den Erhebungspositionen zugeordnet und für jede Erhebungsposition die zugehörigen Kosten auf die Gesamtkosten der Baumaßnahme bezogen werden. Die Indizes werden nach der Laspeyres-Formel berechnet, die in der deutschen Preisstatistik generell angewendet wird. Kennzeichnend für sie ist, dass sie lediglich die Preisentwicklungen im Zeitablauf festhält und den Effekt von Mengenveränderungen als Folge veränderter Strukturen im Baugeschehen ausschließt. Die Gewichtungsschemata für die Berechnung der Preisindizes werden in etwa fünfjährigen Abständen an diese sich ändernden Strukturen angepasst.

1

Erstellung von Gewichtungs schemata

Wann wird der Indikator veröffentlicht? Die Baupreisindizes werden etwa fünf bis sechs Wochen nach Ende des Berichtsmonats mit einer Pressemitteilung veröffentlicht. Die Pressemitteilungen und der genaue Veröffentlichungskalender sind im Internetangebot des Statistischen Bundesamtes abrufbar. Wie genau ist der Indikator? Die Auswahlgrundlage der Baupreisstatistik, also der Kreis der Berichtsstellen, bleibt im Gegensatz zu einer Stichprobenerhebung relativ unverändert. Bei einem Wechsel innerhalb der Auswahlgrundlage wird darauf geachtet, dass die neue Struktur der Berichtsstellen der Struktur der Grundgesamtheit entspricht, um die tatsächliche Preisentwicklung im Bauwesen widerzuspiegeln.

Auswahlgrund lage bleibt relativ gleich

Entwicklung des Baupreisindex In der folgenden Übersicht sind Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden insgesamt (verschiedene Basisjahre) einschließlich Umsatzsteuer dargestellt.

67

1

Kostencontrolling im Planungsstadium 1970=100 1985= 100

1991= 100

1995= 100

2000= 100

2/2005

Mai

323,1

146,7

117,8

100,7

102,0

1/2005

Februar

323,4

146,9

117,9

100,8

102,1

4/2004

November 322,2

146,3

117,5

100,4

101,7

3/2004

August

321,9

146,1

117,3

100,3

101,6

2/2004

Mai

320,8

145,7

117,0

100,0

101,3

1/2004

Februar

317,3

144,1

115,7

98,9

100,2

4/2003

November 316,1

143,5

115,3

98,5

99,9

3/2003

August

316,1

143,5

115,3

98,5

99,9

2/2003

Mai

316,1

143,5

115,3

98,5

99,9

1/2003

Februar

316,4

143,6

115,4

98,6

99,9

4/2002

November 315,7

143,4

115,1

98,4

99,8

3/2002

August

316,4

143,6

115,3

98,6

99,9

2/2002

Mai

316,0

143,5

115,2

98,5

99,9

1/2002

Februar

315,7

143,4

115,1

98,4

99,8

4/2001

November 315,4

143,2

115,0

98,3

99,7

3/2001

August

316,1

143,5

115,3

98,5

99,9

2/2001

Mai

316,4

143,6

115,4

98,6

100,0

1/2001

Februar

316,4

143,7

115,4

98,6

100,0

4/2000

November 316,7

143,8

115,5

98,7

100,1

3/2000

August

316,7

143,8

115,5

98,7

100,0

2/2000

Mai

316,7

143,8

115,5

98,7

100,0

1/2000

Februar

316,1

143,5

115,3

98,5

99,8

4/1999

November 315,7

143,3

115,2

98,4

99,7

3/1999

August

315,7

143,3

115,2

98,4

99,7

2/1999

Mai

315,4

143,2

115,0

98,3

99,6

1/1999

Februar

315,4

143,2

115,0

98,3

99,6

4/1998

November 316,4

143,6

115,4

98,6

99,9

3/1998

August

317,3

144,1

115,7

98,9

100,2

2/1998

Mai

317,7

144,2

115,9

99,0

100,3

1/1998

Februar

315,4

143,2

115,0

98,3

99,6

291,7

132,5

106,4

91,0

92,2

1992

Quelle: BKI – Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart; Internet: www.baukosten.de

68

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

Die Formel zur Fortschreibung von Kosten lautet: Kosten [alt] x Index [neu] = Kosten [neu] Index [alt] Beispiel So sähe die Fortschreibung eines Baupreises auf den Preisstand von Mai 2003 (zweites Quartal) aus: 2

600 €/m (Beispiel wert aus 1992)

Kosten [alt] Index [neu]

98,5

(1995=100) für Mai 2003 (2. Quartal)

Index [alt]

91,0

(Jahresdurchschnitt aus Reihe 1995=100)

Kosten [neu]

600 € x (98,5 / 91,0) = 649,45 €/m

2

Die Formel zur Berechnung der prozentualen Veränderung sieht folgendermaßen aus: Index [neu] x 100 – 100 = prozentuale Veränderung Index [alt] Für unser Beispiel ergibt sich eine Veränderung von 8,24 %. Vorsicht Falle Den Baupreisindex nicht richtig berücksichtigen Es wirkt sich unter Umständen sehr extrem aus, wenn Sie bei diesen Berechnungen den falschen Wert ansetzen. Wie Sie an dem oben auf geführten Rechenbeispiel erkennen können, unterscheiden sich die Prei se für das Bauen im Lauf der Zeit ganz erheblich. Und wenn es dann in Ihrem Fall noch um große Mengen geht, lässt sich leicht erkennen, dass die nicht einkalkulierten Folgekosten ganz erheblich sein können.

1.3

Wahl und Beauftragung des Architekten

Ist das Baugrundstück erworben, beginnt die so genannte Realisierungsphase. Sie als Bauherr werden im Vorfeld schon grobe Vorstellungen entwickelt haben, wie Ihr Haus einmal aussehen soll. Zur

69

1 Qual der Wahl

Kostencontrolling im Planungsstadium

Abklärung öffentlich-rechtlicher Erfordernisse und Einholung notwendiger behördlicher Genehmigungen, aber auch zur Umsetzung Ihrer Bauvorstellungen werden Sie üblicherweise einen Architekten hinzuziehen. Nun haben Sie die Qual der Wahl. Vom Ansatz her erscheint es sinnvoll, einen Architekten in räumlicher Nähe auszuwählen. Nicht nur, dass damit die Nebenkosten (etwa Fahrtkosten) reduziert werden können, ein Architekt vor Ort ist im Regelfall besser mit den örtlichen Begebenheiten vertraut als ein auswärtiger Architekt. Meist hat er auch gewachsene Beziehungen zu den Behörden, er kennt die Baufirmen in der Umgebung und deren Preise. Mit ihnen kann er meistens auch Nachlässe oder Abgebote aushandeln. Tipps zur Architektenwahl Erkundigen sollten Sie sich in jedem Fall, welche Schwerpunkte ein von Ihnen in die engere Wahl gezogener Architekt hat. Wollen Sie ein Ein familienhaus für sich und Ihre Familie bauen, mag ein sonst mit Groß bauten beschäftigter Architekt oder ein Architekturbüro nicht unbe dingt die beste Wahl sein. Erkundigen Sie sich außerdem nach Referenzen. Scheuen Sie sich nicht, bei früheren Auftraggebern nachzufragen, ob diese mit dem Architekten zufrieden waren, ob er ihre Kostenvorstellung realisiert und den Zeit plan eingehalten hat. Finden Sie in jedem Fall auch heraus, ob der ins Auge gefasste Architekt in der Architektenrolle eingetragen ist. Diese Auskunft erhalten Sie über die zuständige Architektenkammer (im In ternet abrufbar).

Persönliche Schwerpunkte festlegen

Denken Sie auch darüber nach, worauf Sie persönlich Ihren Schwerpunkt legen: auf individuelle Gestaltung oder möglichst perfekte Bauleitung. Immer wieder lässt sich beobachten, dass sich unter den Architekten zwei Gruppen herausgebildet haben – auch wenn diese Einteilung grob und verallgemeinernd erscheinen mag: •

•

70

Einerseits gibt es die Entwurfsarchitekten, die ästhetisch und planerisch nicht zu übertreffen sind, also gestalterisch für Sie das Optimale herausholen können. Andererseits besteht die Gruppe der Techniker, die mögliche Baumängel schon im Ansatz erkennen. Für sie hat die Kostenverfolgung oberste Priorität und sie halten sich nicht lange

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

mit Schnörkeleien auf. Insbesondere können sich die Architekten in dieser Gruppe mit den bauausführenden Unternehmern in deren Sprache unterhalten. Deshalb sollte auch die Möglichkeit erwogen werden, einzelne Leistungsphasengruppen (etwa die Genehmigungsplanung einerseits sowie die weiter folgenden Leistungsphasen andererseits) an verschiedene Architekten zu vergeben.

Vergabe einzel ner Leistungs phasengruppen

Tipp Last but not least können Sie sich auch von verschiedenen Architekten Ideen einholen. Achten Sie darauf, dass dies noch im Rahmen der kos tenfreien Akquisition erfolgt. Sie können böse Überraschungen erleben, wenn Sie von mehreren Architekten Honorarrechnungen erhalten. Ver einbaren Sie also eindeutig, dass vorerst noch kein Auftrag erteilt wird und etwaige Vorschläge für Sie kostenfrei und unverbindlich sind.

1.3.1

Welche Aufgaben übernimmt der Architekt?

Bezogen auf den werkvertraglichen Erfolg schuldet der Architekt (Objektplanung Gebäude), um es vereinfacht auszudrücken, „das mängelfreie Entstehenlassen des Bauwerks“. Was versteckt sich hinter diesem Satz? Dass der Architekt selbst keine Bauleistungen zu erbringen hat, ist bekannt. Er muss aber dafür sorgen, dass geeignete bauausführende Unternehmer ausgesucht und beauftragt werden, die die von ihm gemeinsam mit dem Bauherrn entwickelte Planung baulich umsetzen. Damit dies auch in gehöriger Form erfolgt, besteht eine seiner Aufgabe darin, die Unternehmer anzuweisen und zu überwachen. Schlussendlich muss er überprüfen, ob die Bauleistungen fachgerecht und mangelfrei ausgeführt und die Unternehmerleistungen zutreffend abgerechnet wurden. Darüber, wie das zu erstellende Bauwerk letztlich aussehen soll, haben Architekt und Bauherr bei Vertragsschluss üblicherweise nur grobe Vorstellungen. In diesem Stadium entwickelt der Architekt zusammen mit dem Bauherrn nach und nach Kriterien, die die Ideen konkretisieren. Gerade in dieser Phase obliegen dem Architekten umfangreiche Beratungs- und Hinweispflichten. Diese beziehen sich beispielsweise darauf, welche Leistungen im Einzelnen benötigt

Grobe Vorstel lung vom Bauwerk

71

1

Unterschiedli che Rollen des Architekten

Kostencontrolling im Planungsstadium

werden, um die Bauvorstellung des Auftraggebers verwirklichen zu können. Zu denken ist hierbei etwa an den Hinweis darauf, dass wegen problematischer Bodengrundverhältnisse ein Bodengutachter hinzugezogen werden sollte. Ist die baurechtliche Zulässigkeit fraglich, sollte der Architekt seinen Bauherrn darauf hinweisen, dass etwa zur Abklärung der planungsrechtlichen Situation zuvor eine Bauvoranfrage erfolgen sollte. Sie können von Ihrem Architekten also erwarten, dass er eine ganze Reihe von Rollen ausfüllt. Er hat den Bauherrn ganz allgemein in allen Fragen zu beraten, die für das Gelingen des Bauwerks wichtig sind. Nicht zuletzt hierin wird die Sachwalterfunktion, die der Architekt gegenüber seinem Auftraggeber hat, deutlich. Welche Leistungen der Architekt im Einzelnen zu erbringen hat, wird grundsätzlich im Architektenvertrag vereinbart. Hierauf wird später noch näher eingegangen. Für den Bereich der Objektplanung Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten sind die Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 in der HOAI aufgelistet. Eine genaue Übersicht finden Sie auf der CD-ROM. Leistungsphase 1: Leistungsphase 2: Leistungsphase 3: Leistungsphase 4: Leistungsphase 5: Leistungsphase 6: Leistungsphase 7: Leistungsphase 8: Leistungsphase 9:

1.3.2

Grundlagenermittlung Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) Genehmigungsplanung Ausführungsplanung Vorbereitung der Vergabe Mitwirkung bei der Vergabe Objektüberwachung (Bauüberwachung) Objektbetreuung und Dokumentation

Zum Umfang der Beauftragung

Die Frage, mit welchen Leistungen bzw. in welchem Umfang ein Architekt beauftragt werden soll, ist damit verknüpft, für welches Realisierungsmodell sie sich letztlich entscheiden.

72

1

Wahl und Beauftragung des Architekten

Architektenhaus Zusammen mit einem Architekten seines Vertrauens die individuelle Vorstellung vom eigenen Heim zu verwirklichen ist, wenn auch nicht mehr die Regel, so aber doch die persönlichste und meist kreativste Art des Bauens. Üblicherweise wird dabei auch ein Architekt mit allen erforderlichen Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 zu beauftragen sein. Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob der vorerst von Ihnen ausgewählte Architekt auch in der Lage ist, Ihre Vorstellungen in gehöriger Weise umzusetzen, können Sie die ab Seite 77f. dargestellte Stufenbeauftragung erwägen.

Kreative Art des Bauens

Vorsicht Falle Leistungsphase 9 aus Kostengründen ausklammern Die Mitübertragung der Leistungsphase 9 ist bei vielen Architekten un beliebt. Trotz der geringen Dotierung (3 % des Gesamthonorars) kann sie – bezogen auf einen maximalen Zeitraum von fünf Jahren – äußerst zeit und arbeitsintensiv sein, von den Haftungsrisiken und der Fällig keit der Honorarschlussforderung einmal ganz abgesehen. Aus Sicht des Bauherrn bedeutet die Ausklammerung allein aus Kostengründen aber, dass er am falschen Ende spart. Für Mängel, die nach Abnahme und in nerhalb der Verjährungsfrist (üblicherweise vier oder fünf Jahre) zutage treten, ist der Architekt dann nicht mehr zuständig. Sie müssen also selbst überwachen, ob im genannten Zeitraum Mängel auftreten und gegebenenfalls auch dafür sorgen, dass diese beseitigt werden. Droht Verjährung, müssen Sie überprüfen, welche Maßnahmen zur Hemmung oder Unterbrechung einzuleiten sind.

Fertighaus Fertighausverträge sind in verschiedenen Varianten möglich: • Der Fertighaushersteller liefert nur die einzelnen Bauteile des Hauses an die Baustelle, für die Montage muss der Besteller sorgen. Rechtlich liegt insoweit, sofern es sich nicht um eine Sonderanfertigung handelt, ein Kaufvertrag vor. Um die vielleicht erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung oder Zustimmung, die Vergabe und Überwachung der Montagearbeiten, die Abnahme und Mängelverfolgung muss sich der Bauherr selbst kümmern. Die Beauftragung eines Architekten könnte in diesem Fall in der Weise erfolgen, dass einzelne Grundleistungen aus

Mehrere Varianten

73

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

•

•

den zu vergebenden Leistungsphasen herausgenommen werden. Eine Honorarreduzierung wäre dann wiederum über § 5 Abs. 2 HOAI möglich. Da im Übrigen die Baukosten und damit auch die anrechenbaren Kosten relativ genau vorausgeschätzt werden können, bietet sich in diesem Sonderfall auch eine Pauschalierung des Architektenhonorars an. Der Fertighaushersteller übernimmt nicht nur die Lieferung, sondern auch die Montage. Rechtlich ist in dem Fall von einem Werkvertrag auszugehen. Die Architektenbeauftragung könnte dann beispielsweise auf die Genehmigungsplanung, die Mitwirkung bei der Abnahme und die Verfolgung von Mängelansprüchen begrenzt werden. Übernimmt der Fertighaushersteller auch die Erstellung der notwendigen Genehmigungspläne und der Statik (sofern erforderlich), kann eine mögliche Architektenbeauftragung auf die Abnahme und Verfolgung von Mängelansprüchen (gegebenenfalls gegen Zeithonorar) beschränkt werden.

Schlüsselfertiges Bauen Der Schlüsselfertigbau ist dadurch gekennzeichnet, dass vom Auftragnehmer auch Planungsleistungen übernommen werden. Üblicherweise fertigt dieser in Fortentwicklung einer vorliegenden Entwurfs- oder Genehmigungsplanung die erforderlichen Ausführungsund Werkpläne an bzw. lässt sie in seinem Auftrag und auf seine Rechnung erstellen. Diese planerischen Leistungen sind in der vereinbarten Pauschalvergütung enthalten. Einer Ausschreibung und einer Vergabe bedarf es beim Schlüsselfertigbau zumindest von Seiten des Auftraggebers nicht mehr. Doppelrolle des Auftragnehmers

74

Die Objektüberwachung obliegt gemäß Leistungsphase 8 bei der schlüsselfertigen Bauabwicklung ebenfalls dem Auftragnehmer. Damit nimmt dieser eine Doppelrolle ein, nämlich einerseits die des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber/Bauherrn, andererseits die des Auftraggebers gegenüber den Planern, Sonderfachleuten und von ihm beauftragten bauausführenden Unternehmern. Wirklich gefordert ist der Auftraggeber/Bauherr erstmals bei der Abnahme. Hier muss er, nachdem der Schlüsselfertigbauer nicht seine eigenen Leistungen abnehmen kann, entscheiden, ob er mit

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

dem fertig gestellten Objekt zufrieden ist oder nicht. Gleiches gilt für die Verfolgung von Mängelansprüchen nach der Abnahme. Hier lohnt sich die Überlegung, einen Fachmann, beispielsweise einen Architekten, mit den Leistungen, die der Bauherr selbst zu erbringen hat, zu betrauen. Die Beauftragung könnte sich dann exemplarisch auf folgende Leistungen beziehen: Beispiel Aus der Leistungsphase 8:

Mitwirkung bei der Abnahme Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel Leistungsphase 9: Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfrist Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfrist von Män gelansprüchen auftreten Mit dem Architekten könnte hierbei in Anlehnung an § 5 Abs. 2 HOAI ein für die Leistungsphasen 8 und 9 entsprechend reduziertes Honorar, gegebenenfalls auch ein Zeithonorar, vereinbart werden.

Bauen mit einem Generalunternehmer Auch der Generalunternehmer ist vom Grundsatz her bauausführender Unternehmer. Die Besonderheit dieser Form liegt darin, dass an ihn sämtliche oder zumindest die wesentlichen Bauausführungsleistungen vergeben werden und er berechtigt ist, Teile davon im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an Nachunternehmer zu vergeben. Hinsichtlich der Subunternehmerleistungen bleibt allerdings er Ansprech- und insbesondere auch Haftungspartner des Bauherrn. Wesentliche Koordinierungsleistungen, wie sie bei einer Einzelgewerksvergabe anfallen, entfallen damit. Auch die Beaufsichtigung der Nachunternehmer obliegt dem Generalunternehmer.

Bauausfüh render Unter nehmer

Die Leistungspflichten eines Architekten, den Sie eventuell zusätzlich beauftragen wollen, sind damit eingeschränkt. Das schlägt sich sowohl beim Leistungsumfang als auch beim Honorar nieder. Wer ein kostengünstiges Generalunternehmerangebot bekommen möchte, wird eine Einzelgewerksausschreibung vorziehen, die mit der Option versehen ist, dass ein Anbieter auch alle Leistungen als General-

75

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

unternehmer anbieten kann. In diesem Fall wird meist eine Reduzierung der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) ausscheiden. Gemindert werden kann aber unter Umständen der Honoraranteil für die Mitwirkung bei der Vergabe sowie bei der Bauaufsicht. Bauen mit einem Generalübernehmer Vertragspartner, der sich um alles kümmert

Wenn Sie nur wenig Zeit haben und/oder sich um Ihren Bau nicht in gehöriger Weise kümmern können, werden Sie sich vielleicht an einen Generalübernehmer wenden. Der Vorteil liegt auf der Hand. Sie haben einen Vertragspartner, der sich um alles kümmert, und auch Ihnen gegenüber für alles verantwortlich ist. In seinem Auftrag und auf seine Kosten vergibt er, wenn Sie ihn in diesem Umfang beauftragen, nicht nur die erforderlichen Bau-, sondern auch die Planungsleistungen. Sie benötigen damit keine zusätzlichen Architektenleistungen mehr. Zu denken ist allenfalls an die Einschaltung eines Architekten oder Ingenieurs für die Verfolgung von Mängelansprüchen, die innerhalb der Frist für Mängelansprüche zutage treten.

1.3.3 Freie Auftrag geberkündigung

Wie funktioniert ein Stufenauftrag?

Als Auftraggeber können Sie, sofern dies nicht ausnahmsweise wirksam ausgeschlossen wurde, einen Architektenvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen vorzeitig durch Kündigung beenden (so genannte freie Auftraggeberkündigung). Liegen allerdings keine wichtigen Gründe vor, die Ihr Vertragspartner zu vertreten hat, kann der von Ihnen beauftragte Architekt das volle vereinbarte Honorar abrechnen. Er muss sich in diesem Fall lediglich das abziehen lassen, was er an Aufwendungen gespart hat oder anderweitig erworben (Füllauftrag) oder böswillig zu erwerben unterlassen hat. Vorsicht Falle Vollauftrag zu früh erteilt Sie haben ein geeignetes Grundstück erworben und wollen darauf für sich und Ihre Familie ein Einfamilienhaus errichten. Ein Freund emp fiehlt Ihnen den Architekten Ideenreich, der bereits für einen Bekannten ein luxuriöses Anwesen in begehrter Seelage geplant hat. Herr Ideen reich legt Ihnen einen Vertrag vor, mit dem Sie ihm Vollauftrag erteilen sollen. Im Vertrauen auf die Empfehlung Ihres Freundes unterschreiben Sie diesen Vertrag. Ideenreich beginnt mit der Vorplanung und übersen

76

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

det Ihnen auch eine Kostenschätzung. Erst jetzt merken Sie, dass diese Ihr Budget stark überschreitet, selbst dann, wenn Sie eine weniger lu xuriöse Variante akzeptieren. Außerdem bangen Sie um Ihren Arbeits platz und wollen vorerst von Ihren Plänen Abstand nehmen. Sie teilen Ideenreich mit, dass Sie doch nicht bauen wollen. Rechtlich wird darin eine freie Auftraggeberkündigung zu sehen sein, zumindest dann, wenn die Frage der Finanzierungsmöglichkeit zuvor von Ihnen nicht problematisiert wurde, Ideenreich also von einer sicheren Finan zierung ausgehen konnte. Er hat dann die Möglichkeit, nicht nur seine bis zur vorzeitigen Vertragsbeendigung erbrachten Leistungen abzu rechen, sondern auch seine Honoraransprüche für Leistungen geltend zu machen, die er wegen der Kündigung nicht mehr erbringen muss. Dies dann, wenn er darlegt, dass er keinen Ersatzauftrag finden konnte. Hiervon abgezogen werden müssten dann projektbezogene Personal oder Sachkosten, die sich Ideenreich tatsächlich erspart hat. Die Erspar nis reiner Sachkosten, beispielsweise für Papier, Telefon oder Kopien, wird für Sie dann nur ein Tropfen auf den heißen Stein sein.

Wenn Sie als Bauherr mit Herrn Ideenreich eine gestufte Beauftragung vereinbart hätten, hätten Sie die äußerst ungünstige Vergütungsfolge vermeiden können. Vorsichtige Auftraggeber sollten in Fällen, in denen noch nicht abschließend feststeht, ob ein Vorhaben tatsächlich durchgeführt wird, an diese Möglichkeit denken. Gleiches gilt, wenn zum Beispiel Ungewissheit darüber besteht, ob das Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist oder wenn zunächst die Leistungsfähigkeit des Architekten überprüft werden soll. Eine stufenweise Beauftragung kann wie folgt formuliert werden:

Ungute Vergü tungsfolgen vermeiden

Muster: Stufenweise Beauftragung eines Architekten 1. Der Auftraggeber überträgt dem Architekten zunächst die Ent wurfsplanung, also die in Abschnitt ..... näher beschriebenen Leistungen. 2. Der Auftraggeber ist berechtigt, den Architekten mit den in Ab schnitt ..... weiter beschriebenen Aufgaben (Leistungen oder Teil leistungen daraus) in weiteren, zur Beauftragung vorbehaltenen Stufen gesondert schriftlich zu beauftragen. 3. Der Architekt hat allerdings insoweit keinen Anspruch auf Beauf tragung und kann bei nicht erfolgter Weiterbeauftragung auch keine weitergehenden Ansprüche geltend machen. 4. ..... (Vereinbarungen zum Abrufzeitraum etc.) .....

77

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Vorsicht Falle Stufenweise Beauftragung hat auch Nachteile Die Vereinbarung einer gestuften Beauftragung ist nicht risikolos, ins besondere kann sie sich auf die Haftung für Mängelansprüche auswir ken. Wurde beispielsweise ein Architekt zunächst nur mit der Fertigung der Entwurfsplanung beauftragt, schuldet er auch nur diese als Werker folg. Dies bedeutet, dass sich auch eine etwaige Mangelhaftigkeit sei ner Tätigkeit allein nach diesem Planungsstadium richtet. Theoretisch denkbar wäre damit, dass die Entwurfsplanung fehlerfrei ist, da sie eine hinreichende Genehmigungsaussicht hat. Gelingt dann im Rahmen wei ter beauftragter Stufen die Erstellung der Genehmigungsplanung nicht, wären die Leistungsphasen 1 bis 3 dennoch mangelfrei erbracht.

1.3.4 Zweifache Rolle des Baukosten controllings

Was kostet der Architekt?

Das Architektenhonorar und die zutreffende Berechnung spielen in Bezug auf das Baukostencontrolling in zweifacher Hinsicht eine Rolle: Im Zuge der vorbereitenden Kostenkalkulation muss der Bauherr zum einen wissen, mit welchen Kosten für die Architektenleistungen er rechnen muss. Dies kann auch ausschlaggebend für die einleitende Überlegung sein, in welchem Umfange tatsächlich ein Architekt benötigt wird, sprich, mit welchen Leistungen er beauftragt werden soll, und welche Leistungen der Auftraggeber – sofern er die erforderliche Fachkenntnis besitzt – vielleicht selbst erbringen kann. Achtung Eine Pflicht des Architekten, bereits im Vorfeld des Vertragsabschlusses Angaben zur Höhe des Honorars zu machen, besteht nicht. Eine Aus nahme kann etwa dann gelten, wenn ausdrücklich nach den voraus sichtlichen Kosten gefragt wird. Die Verletzung dieser Aufklärungs pflicht wird allerdings regelmäßig nur dann zu einem liquidierbaren Schaden führen, wenn der Auftraggeber den Planungsauftrag nicht er teilt hätte, wenn er über die Kosten Bescheid gewusst hätte.

Zum anderen sollte der Auftraggeber in der Lage sein, spätestens dann, wenn der Architekt seine abschließende Honorarrechnung stellt, zumindest von den Grundsätzen her zu überprüfen, ob die Abrechnung zutreffend vorgenommen wurde.

78

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

Achtung Hat Ihr Architekt seine Honorarschlussrechnung gelegt und haben Sie Bedenken oder Einwände gegen die Prüffähigkeit – etwa weil die anre chenbaren Kosten nicht nachvollziehbar dargelegt wurden –, müssen Sie dies nachweisbar und substantiiert gegenüber dem Architekten in nerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zugang der Rechnung rügen. Ansonsten wird die Rechnung vom Grundsatz her ohne Rücksicht auf die Prüffähigkeit fällig (siehe hierzu auch Kapitel 3.5.2).

Preisrechtlicher Charakter der HOAI Bei der Festlegung des Architektenhonorars besteht nur ein eingeschränkter Vereinbarungsspielraum. Mit der HOAI hat der Gesetzgeber die Grenzen, in denen es überhaupt Spielräume bei der Honorarhöhe gibt, festgelegt. Honorarvereinbarungen, die über diesen abgesteckten Rahmen hinausgehen, sind vom Grundsatz her unwirksam. Das bedeutet aber nicht, dass dann überhaupt kein Honorar geschuldet wäre. Verlangt werden kann dann vielmehr das sich nach der Verordnung ergebende Honorar, allerdings nur auf Basis der Mindestsätze. Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, ob sich ein Architekt, der – wie übrigens in der Praxis häufig – von sich aus ein Pauschalhonorar angeboten hat, nachträglich auf die Unterschreitung der Mindestsätze und damit die Unwirksamkeit der Honorarvereinbarung berufen kann. Nach der Rechtsprechung des BGH wird er hiermit nur dann durchdringen, wenn er nachweisen kann, dass sein Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung selbst nicht vertraut hat oder nicht vertrauen durfte, zum Beispiel wenn der Auftraggeber selbst Ingenieur ist, sodass ihm die Vorschriften der HOAI bekannt sind bzw. bekannt sein müssen. Bei einem privaten Auftraggeber, dem die HOAI nicht geläufig ist, dürfte dies nur in den seltensten Fällen gelingen. Die HOAI ist im Übrigen leistungs- und nicht berufsbezogen. Ihre preisrechtlichen Vorschriften finden damit vom Grundsatz her immer dann Anwendung, wenn in der HOAI beschriebene Leistungen erbracht werden – gleich wer dies tut. Ausnahmen bestätigen aber auch hier die Regel. Eine wichtige Ausnahme ist in Kapitel 1.3.2 beschrieben.

Eingeschränkter Vereinbarungs spielraum

HOAI ist leis tungsbezogen

79

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

1.3.5

Wie wird das Honorar des Architekten ermittelt?

Bei Grundleistungen an Gebäuden richtet sich das Architektenhonorar nach den anrechenbaren Kosten des Objekts, nach der Honorarzone, der das Objekt angehört, sowie nach der einschlägigen Honorartafel (§ 10 Abs. 1 HOAI). Anrechenbare Kosten Kostenermitt lungsarten nach DIN 276

Welche Kosten für die Honorarberechnung herangezogen werden, ist anhand der Kostenermittlungsarten nach DIN 276 zu ermitteln. Für die Honorarabrechnung ist nach der immer noch in § 10 Abs. 2 HOAI enthaltenen statischen Verweisung die DIN 276 in ihrer Fassung von April 1981 heranzuziehen. Diese Norm kennt – wie bereits in Kapitel 1.2 dargelegt wurde – insgesamt vier Wege, um die Kosten zu ermitteln: • • • •

Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung

Für die Abrechnung sind vom Grundsatz her für die Leistungsphasen 1 bis 4 die Kostenberechnung, für die Leistungsphasen 5 bis 7 der Kostenanschlag und für die Leistungsphasen 8 und 9 die Kostenfeststellung heranzuziehen. Abweichend hiervon können Sie als Auftraggeber mit dem Auftragnehmer schriftlich bei Auftragserteilung vereinbaren, dass das Honorar auf Grundlage einer nachprüfbaren Ermittlung der voraussichtlichen Herstellungskosten nach Kostenberechnung oder nach Kostenanschlag berechnet wird (§ 4 a HOAI). Allerdings dürfen nicht alle in den einzelnen Kostengruppen der DIN 276 aufgeführten Posten den anrechenbaren Kosten, die der Abrechnung zugrunde liegen, hinzugerechnet werden. Nicht anrechenbar sind für die hier behandelten Grundleistungen bei Gebäuden insbesondere die Kosten für • •

80

das Baugrundstück einschließlich der Kosten des Erwerbs und des Freimachens, die öffentliche Erschließung und andere einmalige Abgaben,

Wahl und Beauftragung des Architekten • • • • • •

die in DIN 276 Kostengruppe 5 erfassten Außenanlagen (zum Beispiel Einfriedungen), Geräte und Wirtschaftsgegenstände, die der Auftraggeber ohne Mitwirkung des Architekten beschafft, Kunstwerke, soweit sie nicht wesentliche Bestandteile des Objekts sind, Kosten für Winterbauschutzvorkehrungen, Entschädigungen und Schadensersatzleistungen sowie die so genannten Baunebenkosten.

Zu den Baunebenkosten zählt insbesondere auch das Honorar des Architekten. Sofern der Architekt hierfür weder Planungs-, Beschaffungs- noch Überwachungsleistungen erbringt, sind Kosten für die folgenden Leistungen nicht anrechenbar: • • •

1

Nicht anre chenbare Nebenkosten

Herrichten des Grundstücks Nichtöffentliche Erschließung sowie die Abwasser- und Versorgungsanlagen und die Verkehrsanlagen Anlagen und Einrichtungen aller Art, die in DIN 276, Kostengruppen 4 oder 5.4 aufgeführt sind (beispielsweise Beleuchtung oder Fahrradständer), sowie die nicht in der DIN 276 aufgeführten − Geräte und Wirtschaftsgegenstände, − künstlerisch gestaltete Bauteile, − fernmeldetechnische Einrichtungen.

Nur eingeschränkt anrechenbar sind die Kosten für vom Architekten weder geplante noch überwachte Installationen, die zentrale Betriebstechnik und die betrieblichen Einbauten. Diese sind nur bis zu 25 v. H. der sonstigen anrechenbaren Kosten voll anzusetzen, darüber hinaus zur Hälfte. Beispiel Für eher aufwendige Installationen belaufen sich die anrechenbaren Kosten auf 350.000 €, die sonstigen anrechenbaren Kosten betragen 600.000 €. Für die Honorarermittlung sind damit die sonstigen anre chenbaren Kosten mit 600.000 € einzustellen. Die Kosten für die Instal lationen schlagen jedoch nur mit zusätzlich 250.000 € zu Buche (25 %, also 150.000 € ganz, von den restlichen 200.000 € nur die Hälfte, also 100.000 €).

81

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Honorarzone Schwierigkeiten der Planungs anforderung

Die zweite Komponente für die Honorarbestimmung ist die Honorarzone des Objekts. Mit ihr wird den jeweiligen Schwierigkeiten der Planungsanforderung Rechnung getragen. Es gibt fünf Honorarzonen, bei Gebäuden wird die zutreffende aufgrund gewisser Bewertungsmerkmale ermittelt (vgl. § 11 HOAI). Aufschluss über die zutreffende Honorarzone kann auch § 12 HOAI geben. Dort sind häufig vorkommende Gebäude bestimmten Honorarzonen zugeordnet. Wohnbauten sind, je nach Ausstattung, Lage und Aufwändigkeit der Planung, üblicherweise der Honorarzone III oder IV zuzuordnen. Eine Auflistung mit den Kennzeichen der Zonen und Beispielen aus § 12 HOAI finden Sie auf der CD-ROM. Sind im Einzelfall Bewertungsmerkmale aus mehreren Honorarzonen anwendbar, kann also eine Zuordnung in eine bestimmte Honorarzone nicht zweifelsfrei festgestellt werden, ist auf § 11 Abs. 2 und 3 HOAI zurückzugreifen. Dort ist ein Punktesystem angegeben, nach dem die Honorarzone ermittelt werden kann. Honorarsatz

HOAI bestimmt Spannbreite

Innerhalb des Rahmens von Mindest- und Höchstsatz kann das Honorar grundsätzlich frei vereinbart werden. Preisrechtliche Schranken bestehen insoweit nicht. Wird bei Auftragserteilung kein über den Mindestsätzen liegendes Honorar schriftlich vereinbart, so gelten diese. Sind die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone und der Honorarsatz fixiert, kann das Honorar aus der einschlägigen Honorartafel abgelesen bzw. aus dieser errechnet werden. Für die hier interessierende Objektplanung Gebäude (Neubau) bestimmt die Honorartafel zu § 16 Abs. 1 HOAI die Spannbreite und die anzusetzenden Beträge. Nachstehend wird die aktuelle Honorar32 tafel in Auszügen dargestellt:

32

82

In der Fassung der Bekanntmachung vom 4.3.1991, zuletzt geändert durch Art. 5 9. Euro-Einführungsgesetz vom 10.1.2001

Wahl und Beauftragung des Architekten Anrechenbare Kosten (in €)

Zone I von bis €

Zone II von bis €

Zone III von bis €

Zone IV von bis €

Zone V von bis €

25.565

1.984–2.413

2.413–2.991

2.991–3.855

3.855–4.433

4.433–4.862

30.000

2.325–2.862

2.862–3.497

3.497–4.498

4.498–5.169

5.169–5.670

35.000

2.719–3.299

3.299–4.075

4.075–5.236

5.236–6.012

6.012–6.593

40.000

3.101–3.762

3.762–4.647

4.647–5.968

5.968–6.853

6.853–7.513

45.000

3.494–4.234

4.234–5.221

5.221–6.702

6.702–7.689

7.689–8.429

50.000

3.881–4.697

4.697–5.780

5.780–7.413

7.413–8.496

8.496–9.312

100.000

7.755– 9.278

9.278– 11.311

11.311– 14.360

14.360– 16.393

16.393– 17.916

150.000

11.635– 13.753

13.753– 16.578

16.578– 20.818

20.818– 23.644

23.644– 25.761

200.000

15.510– 18.115

18.115– 21.586

21.586– 26.792

26.792– 30.263

30.263– 32.868

250.000

19.385– 22.384

22.384– 26.380

26.380– 32.373

32.373– 36.369

36.369– 39.368

300.000

22.484– 25.983

25.983– 30.650

30.650– 37.643

37.643– 42.309

42.309– 45.808

350.000

25.060– 29.131

29.131– 34.561

34.561– 42.700

42.700– 48.131

48.131– 52.201

400.000

27.272– 31.922

31.922– 38.127

38.127– 47.432

47.432– 53.637

53.637– 58.287

450.000

29.144– 34.382

34.382– 41.362

41.362– 51.840

51.840– 58.820

58.820– 64.059

500.000

30.671– 36.488

36.488– 44.243

44.243– 55.876

55.876– 63.631

63.631– 69.447

1.000.000

55.293– 65.535

65.535– 79.193

79.193– 99.682

99.682– 113.340

113.340– 123.582

1.500.000

80.167– 94.804

94.804– 114.317

114.317– 143.592

143.592– 163.105

163.105– 177.742

2.000.000

105.005– 124.033

124.033– 149.401

149.401– 187.455

187.455– 212.823

212.823– 231.851

Bei Zwischenwerten muss eine entsprechende Feinberechnung erfolgen. Nach § 5 a HOAI sind die zulässigen Mindest- und Höchstsätze für Zwischenstufen der in der einschlägigen Honorartafel angegebenen anrechenbaren Kosten durch lineare Interpolation zu ermitteln. Wenn Sie sich im Stadium der Kostenkalkulation befinden, kann – nachdem die für die exakte Honorarberechnung erforderlichen Kos-

1

Feinberechnung bei Zwischen werten

83

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

tenermittlungen noch nicht vorliegen – nur eine Grobschätzung vorgenommen werden. Die erste Kostenermittlung, die ein beauftragter Architekt erbringen müsste, wäre die Kostenschätzung, die dann aber – für die letztendliche Honorarermittlung für die Leistungsphasen 1 bis 4 – durch die Kostenberechnung zu verfeinern wäre. Bei der Kostenschätzung handelt es ich um eine überschlägige Ermittlung der Kosten. Wenn Sie also in etwa eine Vorstellung davon haben, wie groß Ihr Haus einmal werden soll, können Sie über die so genannte Kubatur eine Grobkostenschätzung anstellen. Unter Kubatur versteht man den umbauten Raum. Beispiel Wenn Ihr Haus beispielsweise 8 m breit, 11 m tief und 5 m hoch wer den soll, würde sich die Kubatur rechnerisch mit 8 x 11 x 5 errechnen, 3 das ergibt 440 m . Kostenrichtwer te für umbau ten Raum

Sie müssen dann nur noch in Erfahrung bringen, welche Kostenrichtwerte (Kostenkennwerte) in Ihrem Baugebiet erfahrungsgemäß pro m3 umbauten Raum in etwa kalkuliert werden. Nehmen wir an, 3 der Kostenkennwert liegt bei 350 Euro/m umbauten Raum. Die anrechenbaren Kosten würden sich dann bei Ihrem geplanten Bauvorhaben auf 154.000 Euro belaufen. Beispiel Bei Annahme des Mindestsatzes und einer Einstufung Ihres Bauvorha bens in die Honorarzone III ergäbe sich danach folgendes Grundleis tungsnettohonorar: Anrechenbare Kosten 150.000 € 16.578,00 € Anrechenbare Kosten 200.000 € 21.586,00 € Differenz 5.008,00 € Auf je 1.000 € Differenz entfallen 100,16 € Auf 4.000 € Differenz somit 400,64 € Dem Mindestsatz für 150.000 € ist sonach der Betrag von hinzuzurechen, sodass sich als Gesamtnettohonorar ergeben.

84

16.578,00 € 400,64 € 16.978,64 €

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

Man kann diese Berechnung auch in folgender Formel ausdrücken: a+

bxc d

a = Honorar für die nächstniedrige Stufe der anrechenbaren Kosten b = Differenz zwischen tatsächlichen anrechenbaren Kosten und dem in der Honorartafel genannten nächstniedrigen Betrag von anrechenbaren Kosten c = Differenz der beiden Honorare für die nächsthöheren und nächstniedrigen anrechenbaren Kosten d = Differenz der in der Tabelle nacheinander genannten anrechenbaren Kosten Nebenkosten Zusätzlich zum Grundleistungshonorar kann der Architekt die Erstattung von Nebenkosten verlangen. Wenn hierzu keine Pauschalierung vereinbart wurde, muss er diese einzeln mit Belegen konkret nachweisen. Erfahrungsgemäß machen die Nebenkosten 3 bis 8 % des Grundleistungshonorars aus. Kalkulieren wir für unseren Beispielfall rechnerisch 4 % Nebenkosten (679,15 Euro) hinzu, ergibt sich ein Gesamthonorar von 17.657,78 Euro.

Mit Nachweisen zu belegen

Zum errechneten Gesamthonorar muss noch die Mehrwertsteuer von zurzeit 16 %, das sind 2.825,25 Euro, hinzugerechnet werden. Für unser hypothetisches Bauvorhaben sind somit rund 20.483 Euro an Architektenhonorar einzukalkulieren. Allerdings nur dann, wenn Sie beabsichtigen, einem Architekten alle Leistungsphasen des Leistungsbildes aus § 15 HOAI (Objektplanung Gebäude) zu übertragen. Soll er nur partiell mit einzelnen Leistungsphasen (etwa der Genehmigungsplanung, also den Leistungsphasen 1 bis 4) beauftragt werden, ist die Honorarkalkulation auf die einzelnen Leistungsphasen abzustimmen.

Mehrwertsteuer nicht vergessen

Von dem oben dargestellten Honorar für alle Leistungsphasen (so genannter Vollauftrag) entfallen prozentual (oder in v. H.) auf die einzelnen Leistungsphasen:

85

1

Anteilige Leistungen

Kostencontrolling im Planungsstadium Leistungsphase 1

Grundlagenermittlung

3 v. H.

Leistungsphase 2

Vorplanung

7 v. H.

Leistungsphase 3

Entwurfsplanung

Leistungsphase 4

Genehmigungsplanung

11 v. H.

Leistungsphase 5

Ausführungsplanung

25 v. H.

Leistungsphase 6

Vorbereitung der Vergabe

10 v. H.

Leistungsphase 7

Mitwirkung bei der Vergabe

Leistungsphase 8

Objektüberwachung

Leistungsphase 9

Objektbetreuung/Dokumentation

6 v. H.

4 v. H. 31 v. H. 3 v. H.

Soll also Ihr Architekt nur die Genehmigungsplanung erarbeiten, wozu regelmäßig die Erbringung der Leistungsphasen 1 bis 4 erforderlich ist, würde sich das Honorar in unserem Beispielfall auf 27 %, also auf 5.530,41 Euro brutto verringern. Grundsätzlich möglich ist auch, dem Architekten nicht alle Grundleistungen oder alle wesentlichen Teile einer Leistungsphase zu übertragen. In diesem Fall ist nur ein Honorar zu berechnen, das dem Anteil der übertragenen Leistungen an der gesamten Leistungsphase entspricht. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings, ob weiterer Koordinierungs- und Einarbeitungsaufwand entsteht. Tipp 33 In der Praxis kursieren einige Tabellen , die die einzelnen Grundleistun gen in den verschiedenen Leistungsphasen nochmals prozentual zu un terteilen versuchen. Eine unkritische Anwendung derartiger Tabellen berücksichtigt allerdings meist nicht oder nicht ausreichend einen zusätzlichen Einarbeitungs oder Koordinierungsaufwand, sodass deren starre Handhabung zu Fehleinschätzungen führen kann. Solche Werte können aber durchaus als Leitlinie für die Bewertung einzelner Grund leistungen herangezogen werden. Zu den Grundleistungen können im Einzelfall noch Besondere Leistun gen hinzukommen, die – bei entsprechend wirksamer Vereinbarung – einem zusätzlichen Vergütungsanspruch begründen können. Erforderliche Nebenkosten kann ein Architekt – auch ohne gesonderte Vereinbarung hierzu – neben dem Grundleistungshonorar verlangen. 33

86

Vgl. etwa die Steinfort’sche Tabelle, abgedruckt bei Pott/Dahlhoff/Kniffka, Anhang II

Wahl und Beauftragung des Architekten

1

Sonderhonorar für kosteneinsparende Maßnahmen Grundsätzlich zulässig ist auch die Vereinbarung eines Erfolgshonorars. Eine solche Vereinbarung muss aber, um wirksam zu sein, schriftlich und bei Auftragserteilung erfolgen. § 5 Abs. 4 a der HOAI lässt die Vereinbarung eines Erfolgshonorars für den Fall zu, dass die Kosten wesentlich gesenkt werden, ohne dass das Ergebnis schlechter ausfällt als geplant. Vereinbarung von Pauschalhonoraren So verbreitet Pauschalhonorare zu sein scheinen, so preisrechtlich bedenklich sind sie in vielen Fällen. Nicht selten wird hierbei missachtet, dass auch durch das Pauschalhonorar der Mindest- und Höchstpreischarakter der HOAI nicht unterlaufen werden darf. Eine wirksame Vereinbarung kann damit vom Grundsatz her nur im Rahmen der zulässigen Spanne zwischen Mindest- und Höchstsatz erfolgen.

Auf Wirksam keit der Verein barung achten

Vorsicht Falle Pauschalhonorare unterhalb der HOAIGrenzen Angesichts des Wettbewerbsdrucks gehen nicht wenige Architekten dazu über, Pauschalhonorare anzubieten, die bei zutreffender Berech nung die in der HOAI vorgesehenen Mindestsätze unterschreiten und damit unwirksam sind. In solchen Fällen haben Sie als Bauherr mit Zitronen gehandelt, da der Architekt später eventuell nach den Mindestsätzen abrechnen kann. Prüfen Sie also ein Pauschalangebot genau, lassen Sie sich eventuell auch dabei beraten.

Die Mindestsätze in Rechnung stellen, kann der Architekt aber nicht immer, wenn ein Pauschalhonorar vereinbart wurde, das die HOAIGrenzen unterschreitet. Die Umstände im Einzelfall sind entscheidend. Zu beachten ist auch, dass sich bei Vertragsschluss angenommene Preise nachträglich als nicht zutreffend herausstellen können, zum Beispiel, wenn sich die zum Zweck der Honorarfindung vorausgeschätzten anrechenbaren Kosten erhöhen. Für diese Fälle bietet es sich an, eine Anpassungsklausel in die Pauschalhonorarvereinbarung mit aufzunehmen.

Umstände des Einzelfalls beachten

87

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Achtung Mit der Vereinbarung eines Pauschalhonorars wird üblicherweise nicht nur das Honorar, sondern auch die hierfür zu erbringende Leistung pau schaliert. Deshalb sollten Sie der Beschreibung der vom Architekten zu erbringenden Leistungen im Vertrag erhöhte Aufmerksamkeit schenken.

Vereinbarung von Zeithonoraren Eine Abrechnung auf Zeithonorarbasis ist vom Grundsatz her nur zulässig, wenn die HOAI keine anderen Honorarermittlungskriterien vorschreibt oder wenn sich die HOAI nicht auf die zu erbringenden Leistungen bezieht. Auf der CD-ROM finden Sie eine Auflistung von Leistungen, bei denen eine Abrechnung nach Stunden laut HOAI erlaubt ist. Soll vereinbarungsgemäß nach Zeit abgerechnet werden, muss der Architekt im Streitfall seinen abgerechneten Zeitaufwand – wie auch ein ausführender Unternehmer, der auf Regie abrechnet – nachweisen. Zu beachten ist im Übrigen, das Zeithonorare in der Regel nur als Fest- oder Höchstbetrag zu berechnen sind. Hierzu müssen sich die Vertragspartner an dem voraussichtlichen Zeitbedarf und an den zuvor festgelegten Stundensätzen orientieren. Der Zeitbedarf ist damit vorauszuschätzen. Achtung Wenn Sie sich mit Ihrem Architekten nach Vorausschätzung auf einen Festpreis einigen, ist dieser verbindlich. Dies gilt auch dann, wenn der Architekt weniger Zeit benötigt. Achten sie also darauf, dass die Vo rausschätzung möglichst genau und zuverlässig ist. Drei Personen gruppen

Welche Stundensätze in Rechnung gestellt werden dürfen (auch hierbei handelt es sich um echte Mindest- und Höchstsätze im Sinne von § 4 Abs. 1 und 4 HOAI), ist in § 6 Abs. 2 HOAI bestimmt. Dort wird zwischen drei Personengruppen unerschieden. Die zulässigen Spannen für die Vereinbarung von Zeithonoraren betragen danach derzeit: Für den Auftragnehmer 38 bis 82 Euro Für technische und wirtschaftliche Mitarbeiter 36 bis 59 Euro Für technische Zeichner und sonstige Mitarbeiter mit vergleichbarer Qualifikation 31 bis 43 Euro

88

Wahl und Beauftragung des Architekten

1.3.6

1

Wichtige vertragliche Regelungen

Früher war – möglicherweise – alles einfacher und unkomplizierter. Architekten verwendeten, wenn sie Vereinbarungen über ihre Aufgaben und ihr Honorar schriftlich niederlegen wollten, üblicherweise den so genannten Einheitsarchitektenvertrag. Hierbei handelte es sich um eine von der Bundesarchitektenkammer angemeldete Konditionenempfehlung, die immer wieder aktualisiert und insbesondere an die geänderte aktuelle Rechtsprechung angepasst wurde. Ein gebräuchliches Vertragsmuster also, das üblicherweise benutzt wurde und damit auch eine gewisse Sicherheit bot.

Einheitsarchi tektenvertrag

Nach Kritik in Rechtsprechung und Literatur hat sich die Bundesarchitektenkammer bereits vor mehreren Jahren entschlossen, ihre eingereichte Verwendungsempfehlung zurückzuziehen. Das bedeutet nun aber nicht, dass dieser Mustervertrag nicht als Vorlage für einen Architektenvertrag herangezogen werden könnte. Vor einer unveränderten Übernahme aller dort enthaltenen Regelungen muss aber gewarnt werden, da das Vertragsmuster eine Reihe von Klauseln enthält, die von der Rechtsprechung zwischenzeitlich AGBrechtlich beanstandet wurden. Das BGB enthält keine speziellen Regelungen zum Architektenvertrag. Überwiegend wird vom Vertragstyp des Werkvertrags ausgegangen, auf ihn sind dann die Vorschriften des BGB über den Werkvertrag anzuwenden. Vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen bestimmen sich damit die Rechte und Pflichten des Bauherrn einerseits, die des Architekten andererseits im Regelfall nach den §§ 631ff. BGB. Die HOAI ist, wie mehrfach erwähnt, reines Preisrecht. Ihre Bestimmungen sind damit grundsätzlich ohne Auswirkung auf die wechselseitigen Leistungspflichten. Eine Schriftform ist für den Architektenvertrag nicht vorgesehen. Sie empfiehlt sich aber, um Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Vertragsinhalts auszuschließen. Die Schriftform ist nur für bestimmte Honorarvereinbarungen erforderlich, insbesondere für solche, die von den Mindestsätzen der HOAI abweichen. Einen Mustervertrag sowie Erläuterungen zu den einzelnen Abschnitten finden Sie auf der beiliegenden CD-ROM.

89

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

1.3.7 Sachwalterstel lung gegenüber dem Bauherrn

Aufgaben und Haftung des Architekten im Kostenbereich

Gerade wenn es um die Kosten geht, obliegen dem Architekten umfangreiche Pflichten, die insbesondere seine Sachwalterstellung gegenüber dem Bauherrn deutlich machen. Fehler in diesem Bereich können erhebliche finanzielle Nachteile für den Auftraggeber nach sich ziehen. Als Bauherr sollten Sie deshalb darauf achten, dass Ihr Auftragnehmer seinen Pflichten nachkommt. Bausummenüberschreitung Als Beschaffenheitsvereinbarung des geschuldeten Architektenwerks kann eine Bausummenobergrenze oder ein Baukostenlimit vereinbart werden. Ist dies der Fall – im Einzelfall anhand der vertraglichen Vereinbarungen feststellbar –, kann eine pflichtwidrige Überschreitung der Obergrenze oder des Limits zu Ansprüchen gegen den Architekten führen. Wie die Praxis zeigt, ist die Darlegung und der Nachweis eines solchen Schadens regelmäßig äußerst schwierig.

Persönliche Haftung des Architekten

Baukostengarantie Echte Baukostengarantien kommen relativ selten vor, weil in diesen Fällen der Architekt für jeden Euro, um den die garantierte Summe überschritten wird, persönlich haften müsste und er hierfür üblicherweise auch keinen Versicherungsschutz hat. Fehlerhafte Ausschreibung In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass die Ermittlung der voraussichtlichen Mengen und Massen nicht ausreichend genau durchgeführt wird. Spätestens wenn die Schlussrechnungen präsentiert werden, gibt es dann ein böses Erwachen für den Bauherrn. Wurden die voraussichtlich benötigten Mengen zu niedrig eingeschätzt und hat der Unternehmer auf dieser Basis seine Einheitspreise kalkuliert, werden diese regelmäßig höher sein, als wenn größere Mengen vorveranschlagt worden wären. Auch wenn in diesem Fall Ersatzansprüche des Auftraggebers gegenüber dem Architekten begründet sein können, wird der Nachweis und die konkrete Darlegung für den Bauherrn gewisse Schwierigkeiten mit sich bringen. Ein weiterer Fehler in der Ausschreibung kann darin liegen, dass im Leistungsverzeichnis eine Nebenleistung als selbständige Position

90

1

Wahl und Beauftragung des Architekten

aufgeführt und vergeben wird, obwohl sie vom ausführenden Unternehmer ohne zusätzlichen Vergütungsanspruch hätte miterbracht werden müssen. Einholen, Prüfen und Werten der Angebote Damit Sie die Marktlage überblicken können, muss Ihr Architekt, sofern dies für einen Leistungsbereich möglich ist, regelmäßig mehrere Angebote einholen. Unterlässt er dies, handelt er fehlerhaft. Bei der Prüfung und Wertung der Angebote darf er sich nicht von persönlichen Zu- und Abneigungen leiten lassen. Grundsätzlich hat er das nach Preis und Qualität günstigste Angebot zu ermitteln. Kostenermittlungen Bei Vollauftrag hat ein Architekt insgesamt vier Kostenermittlungen anzustellen und seinem Auftraggeber zu übergeben, nämlich die bereits erwähnte Kostenschätzung, Kostenberechnung, den Kostenanschlag und die Kostenfeststellung. Zur Erfüllung seiner Verpflichtungen genügt es allerdings nicht, dass diese Kostenermittlungen überhaupt erfolgen, dies muss vielmehr auch rechtzeitig geschehen. Nur so sind Sie als Bauherr in der Lage, die Kostenentwicklung im Auge zu behalten notwenige Gegenmaßnahmen einzuleiten. Die Zeitpunkte, zu denen die jeweilige Kostenermittlung regelmäßig zu erfolgen hat, sind im Grundleistungskatalog des § 15 HOAI festgehalten. (Es wird allerdings nochmals darauf hingewiesen, dass die HOAI kein Vertragsrecht enthält.) Dort sind die Kostenermittlungen folgenden Leistungsphasen zugeordnet: Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung

Vier Arten

Leistungsphase 2 Leistungsphase 3 Leistungsphase 7 Leistungsphase 8

Zudem versteht es sich von selbst, dass die Kostenermittlungen auch zutreffend erfolgen müssen. Ist beispielsweise die Kostenschätzung falsch und hat diese Prognose letztlich den Bauherrn veranlasst, ein Vorhaben durchzuführen, kann eine Pflichtverletzung durch den Architekten vorliegen, die diesen ersatzpflichtig macht – zumindest, wenn die zum Ermittlungszeitpunkt realistischen Kosten verglichen mit der Schätzung des Architekten deren Unrichtigkeit belegen.

Pflichtverlet zung des Archi tekten

91

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Laufende Kostenkontrolle Mehrkosten aufgrund von Änderungen

Zur Wahrung der wirtschaftlichen Interessen des Bauherrn muss der Architekt die Baukosten projektbegleitend kontrollieren und den Auftraggeber auf dem Laufenden halten. Nur so ist dieser in der Lage, rechtzeitig auf die Entwicklung der Kosten zu reagieren und nötigenfalls gegenzusteuern. Dies gilt insbesondere dann, wenn Planungs- und/oder Ausführungsänderungen zu Mehrkosten führen. Bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht können dem Bauherrn Schadensersatzansprüche zustehen oder ihn dazu berechtigen, aus wichtigem Grund die Zusammenarbeit aufzukündigen. Prüfung von Nachträgen

Suche nach Rechenfehlern reicht nicht

Nicht selten beschränken sich Architekten bei der Prüfung von Nachträgen darauf, nach Rechenfehlern zu suchen. Damit hat ein Architekt die ihm obliegenden Pflichten aber bei weitem nicht erfüllt. Seine Aufgabe besteht auch darin zu überprüfen, ob es sich bei den vermeintlichen Nachträgen tatsächlich um geänderte oder zusätzliche Leistungen handelt, die der Bauherr zusätzlich vergüten muss. Ferner ist zu kontrollieren, ob die vom Unternehmer geforderte Vergütung die Mehr- oder Minderkosten angemessen berücksichtigt und den besonderen Kosten für zusätzliche Leistungen entspricht. Fehler in der Nachtragsprüfung sind ein Mangel des Architektenwerks und begründen für den Auftraggeber Mängelansprüche. Rechnungsprüfung Der Architekt hat Abschlags-, Teil- und Zwischenrechnungen, insbesondere aber Schlussrechnungen fachlich und rechnerisch zu überprüfen. Hierbei darf er sich nicht darauf beschränken, den Rechengang des Unternehmers nachzuvollziehen. Vielmehr muss er auch die Übereinstimmung der abgerechneten mit den tatsächlich erbrachten Leistungen und deren Nachweis kontrollieren. Wurden Skontoabzüge, Preisnachlässe oder Sicherheitseinbehalte vereinbart, ist dies zu berücksichtigen. Die Entscheidung darüber, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Zahlung geleistet werden soll, obliegt Ihnen als Auftraggeber. Hierzu hat Ihnen der Architekt eine sachgerechte Empfehlung zu geben.

92

Zur Finanzierung des Hausbaus

1

Schlägt er einen niedrigeren Betrag vor, als der Unternehmer fordert, muss er dies begründen. Leisten Sie aufgrund einer unrichtigen Empfehlung Überzahlungen, die Sie nicht mehr mit offenen Werklohnforderungen verrechnen können, haftet hierfür der Architekt. In vielen Fällen führen Architekten dann ins Feld, dass er erst in Anspruch genommen werden kann, wenn der Auftraggeber nachweisbar die Rückforderung gegen den überbezahlten Unternehmer nicht mehr durchsetzen kann. Doch das ist falsch. Vorsicht Falle Blindes Vertrauen Für das Vertragsverhältnis mit dem Architekten gilt: Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Auch wenn der Architekt Ihr Sachwalter ist, sollten Sie nicht blind darauf vertrauen, dass er immer das Beste und kosten günstigste für Sie herausholt. Kontrollieren Sie im gebotenen Umfang seine Leistungen und überprüfen Sie hierbei vor allem, ob er seinen Pflichten Ihnen gegenüber in gehöriger Weise nachgekommen ist.

1.4

Zur Finanzierung des Hausbaus

In den letzten Jahren haben immer mehr junge Familien das Risiko auf sich genommen, ihr eigenes Haus mit einer langfristigen Belastung zu finanzieren.

Langfristige Belastung

Vorsicht Falle Das erstbeste Angebot annehmen Obwohl sich Bauherren beim Bau eines Eigenheims in ihr wahrschein lich größtes Finanzabenteuer wagen, gehen sie dabei häufig ausgespro chen naiv vor und schließen gleich bei der erstbesten Offerte Verträge ab. Nur ein systematischer Vergleich von mehreren Angeboten kann Sie davor bewahren, dass Sie von unseriösen Beratern über den Tisch gezo gen werden. Nachdem Sie Ihr Traumgrundstück gefunden und die mit dem Bau zu sammenhängenden Kosten überschlagen haben, empfiehlt es sich, ei nen unabhängigen und fachkundigen Finanzierungsberater – zum Bei spiel von einer Organisation wie Fifa e. V. oder BUB – einzuschalten, der Ihnen die genaue Belastung über die gesamte Laufzeit des Kredits unter Berücksichtigung der staatlichen Fördermittel, der Eigenheimzulage und soweit möglich der Steuerersparnis pro Jahr ermittelt.

93

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Bei Angeboten verschiedener Institute sollten die monatlichen Investiti onskosten für Zins und Tilgung gleich hoch angegeben sein. Das Angebot, das nach Ablauf der Zinsbindungsfrist den niedrigsten Darlehensstand aufweist, ist vorerst das günstigste. Zudem sind persönliche Überlegungen wie Sondertilgungsrechte, bereitstellungsfreie Zeiten wegen Bauzeit, Kos ten wegen Grundschuld und Ähnliches zu berücksichtigen.

1.4.1 Große Investition

Was kann ich mir leisten?

Mit dem Bau seines Hauses wagt der Bauherr meist die größte Investition seines Lebens. Alle Bauherren sollten vor Vertragsabschluss mit spitzem Bleistift rechnen, nur dann lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden. Überhastete Entscheidungen sind hier fehl am Platz. Wer Kreditangebote sorgfältig vergleicht und auch um Details feilscht, wird optimale Konditionen erhalten. Bei der Kalkulation gilt es immer zu ermitteln, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden kann und wie hoch die monatliche Belastung sein darf. Erst wenn diese beiden Werte feststehen, können Sie kalkulieren, ob eine Immobilie finanzierbar ist und wie viel sie kosten darf. Dabei sind folgende Daten zu ermitteln: • Verfügbares Eigenkapital • Mögliche Monatsbelastung • Gesamtbaukosten der Baumaßnahme • Grundstückskosten/Grundstücksanteil Eigenkapital Als Erstes muss ermittelt werden, welche Vermögenswerte als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Dies sind insbesondere: • • • • • • •

Barmittel Spargeld Festgeld Wertpapiere Bausparguthaben Vorweggenommene Erbschaften/Schenkungen Lebensversicherungen

Nur in den seltensten Fällen reicht das Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie aus. Deshalb müssen Sie bei einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft oder anderen Finanzierern ein Darlehen auf-

94

Zur Finanzierung des Hausbaus

1

nehmen, für das regelmäßig Zinsen und Tilgung anfallen. Darüber hinaus sollten auch Arbeitgeberdarlehen und die staatlichen Finanzierungshilfen berücksichtigt werden. Für die Ermittlung der möglichen Monatsbelastung müssen die monatlichen Einnahmen und Ausgaben errechnet werden. Vorsicht Falle Finanzielle Reserven einberechnen Bei der Kalkulation der Monatseinnahmen dürfen Sie Sondergratifikati onen, Weihnachts und Urlaubsgelder nicht einrechnen, sie sollten als Reserven dienen. Gehen Sie vielmehr von dem Monatsnettoeinkommen sowie den Nettomiet und Kapitalerträgen aus.

Monatliche Belastung Um die monatliche Belastung zu ermitteln, sollten Sie die Ausgaben über drei bis sechs Monate in ein Haushaltsbuch eintragen. Selbst diejenigen, die regelmäßig höhere Beträge zurücklegen, können dabei oft weitere Sparmöglichkeiten ausfindig machen. Zu den Monatsausgaben gehören: • • • • • •

• • •

Sparmöglichkei ten finden

Ausgaben für die Lebenshaltung, also für Nahrungs- und Genussmittel, Kleidung und Körperpflege Ver- und Entsorgungsgebühren für Gas, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Rundfunk und Fernsehen Heizkosten sollten für ein Jahr addiert und auf zwölf Monate umgelegt werden Schule, Aus- und Weiterbildung für Kinder und Erwachsene Ausgaben für Kultur und Unterhaltung, Zeitungen, Zeitschriften, Kino-, Theater-, Konzertbesuche Kraftfahrzeug-Kosten wie Steuern, Versicherungen, Reparaturrücklagen, Pflege, Parkgebühren, Abschreibung (Rücklage für Neuerwerb), Sprit Kosten für die Freizeitgestaltung, zum Beispiel Hobbys, Vereinsbeiträge, Urlaub Versicherungsbeiträge, zum Beispiel für die Lebens-, Haftpflicht-, Hausrat-, Feuer-, Unfallversicherungen Bausparbeiträge bleiben konstant, wenn die Bausparsummen nicht verändert werden

95

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Vorsicht Falle Übertriebenes Sparen Wenn Sie alle aktuellen Ausgaben ermittelt haben, können Sie überle gen, wo gespart werden kann. Jedoch sollten Sie dabei keinesfalls über treiben, denn schließlich soll das Leben auch im neuen Zuhause le benswert bleiben.

Darüber hinaus müssen Sie künftige Ausgaben, die erst im eigenen Haus oder der Wohnung anfallen, mit berücksichtigen, zum Beispiel Grundsteuer, Hausgeld oder Rücklagen für die Instandhaltung. Der Betrag, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen übrig bleibt, kann als monatliche Belastung für Zins und Tilgung eines Hypothekendarlehens eingesetzt werden. Beispiel Die Formel zur Ermittlung der Darlehenssumme lautet: Monatsbelastung x 12 x

100 aktueller Jahreszins in % + Jahrestilgung in %

Bei einer möglichen monatlichen Belastung von 1.000 € ergibt sich fol gende Darlehenssumme: 100 1.000 € x 12 x = 200.000 € 5,0 % + 1,0 %

Nachfolgend finden Sie den Auszug aus einer Tabelle mit Darlehenssummen in Abhängigkeit von der jeweiligen monatlichen Belastung (500 Euro bis 1.500 Euro) und dem Zinssatz (4 bis 8 %) unter Berücksichtigung einer jeweiligen Tilgung von 1 %. Die vollständige Tabelle finden Sie auf der CD-ROM. Monatliche Belastung

Zinssatz (%) 4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

+ 1 % Tilgung

96

€

€

€

€

€

€

800

174.545

160.000

147.692

137.143

128.000

850

185.455

170.000

156.923

145.714

136.000

900

196.364

180.000

166.154

154.286

144.000

950

207.273

190.000

175.385

162.857

152.000

1.000

218.182

200.000

184.615

171.429

160.000

Zur Finanzierung des Hausbaus 1.050

229.091

210.000

193.846

180.000

168.000

1.100

240.000

220.000

203.077

188.571

176.000

1.150

250.909

230.000

212.308

197.143

184.000

1.200

261.818

240.000

221.538

205.714

192.000

1.250

272.727

250.000

230.769

214.286

200.000

1.300

283.636

260.000

240.000

222.857

208.000

1.350

294.545

270.000

249.231

231.429

216.000

1

Darlehenssummen mit höheren Tilgungssätzen (zum Beispiel 1,5 %, 2 % etc.) können mit der Tabelle auf der CD-ROM ermittelt werden, indem Sie die Spalte, in der der „Zinssatz (%)“ dargestellt ist, um 0,5 % oder 1 % (bei 1,5 % oder 2 % Tilgung) anheben. Beispiel Eine Darlehenssumme in Höhe von 200.000 € ergibt sich somit bei ei ner verfügbaren Monatsbelastung von 1.000 € bei 5,0 % Zinsen und 1,0 % Tilgung oder 4,5 % Zinsen und 1,5 % Tilgung, oder 4,0 % Zinsen und 2,0 % Tilgung.

Wie unser Beispiel zeigt, sollte man bei einem niedrigen Zinsniveau eine höhere Tilgung vereinbaren, um einen eventuellen Zinsanstieg nach der Zinsbindung bei gleicher Monatsbelastung und einer geringeren Tilgung ausgleichen zu können. Zu beachten ist hier jedoch, dass gerade in Niedrigzinsperioden eine erhöhte Tilgung zu einer nochmaligen Zinsreduzierung führen müsste. Leider „vergessen“ viele Geldinstitute, den Darlehensnehmern diesen Zinsvorteil zu gewähren. Für unabhängige Finanzberater hingegen, die im Kundenauftrag den bestmöglichen Finanzierungsplan erarbeiten, ist es selbstverständlich, darüber zu verhandeln. Für risikofreudigere Investoren, denen zudem eine breitere Streuung des Vermögens wichtig ist, kann anstelle einer erhöhten Tilgung die Regeltilgung von 1 % und die weitere Besparung eines Investmentsparplans eine interessante Alternative sein. Speziell in diesen Fällen, aber auch von sicherheitsbewussten Immobilienerwerbern sollte eine über zehn Jahre hinausgehende Zinsfestschreibung angedacht werden. Zum Beispiel bedeutet eine 15-jährige Zinsbindung nicht nur, dass Sie die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum festge-

Streuung des Vermögens

97

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

schrieben haben, sondern Sie können nach zehn Jahren laut den Bestimmungen des BGB ein Sondertilgungsrecht ausüben. Zusammenfassung: das Wichtigste in Kürze Anteil an Eigenkapital

Eine solide Finanzierung sollte in der Regel ca. 20 bis 30 % Eigenkapital enthalten. Je mehr Eigenmittel Sie einsetzen, desto geringer ist Ihre monatliche Belastung und desto sicherer und solider ist Ihre Finanzierung. Achtung Heutzutage bieten einige Institute, vornehmlich ausländische Banken, die in Deutschland den Markteintritt versuchen, eine hundertprozentige Finanzierung an. Fremdkapital in solcher Höhe kann bei veränderten Zinsphasen zur existenziellen Gefahr werden.

Baukosten durch Eigenleis tung senken

Durch Eigenleistungen können Sie die Baukosten senken. Bemessen Sie Ihre Eigenleistungen aber nicht zu optimistisch. Überlegen Sie gut, welche Bauarbeiten Sie tatsächlich selber ausführen können. Vor allem dürfen Sie als Bauherr diesen Posten im eigenen Interesse nicht nutzen, um bestehende Finanzierungslücken zu verschleiern. Der aufgrund der oben unterstellten möglichen Monatsbelastung (1.000 Euro) und der daraus resultierenden Darlehenssumme (200.000 Euro bei 5 % Zinsen und 1 % Tilgung) zuzüglich des vorhandenen Eigenkapitals und gegebenenfalls der Eigenleistung errechnete verfügbare Gesamtbetrag darf die Gesamtbaukosten nicht unterschreiten, da sonst die Finanzierung nicht gesichert ist. Der Ihnen möglicherweise zustehende Steuervorteil ist dabei noch nicht berücksichtigt. Abschließend sollten Sie überprüfen, wie viel Miete Sie für ein vergleichbares Objekt mit der errechneten Belastung aufbringen müssten.

1.4.2

Möglichkeiten der Finanzierung

Die für die Baufinanzierung gängigsten Möglichkeiten sind Hypotheken und Versicherungshypotheken sowie der Bausparvertrag. Welche Möglichkeit jeweils am besten geeignet ist, hängt von den Bedürfnissen des Einzelnen ab. Häufig sind auch Mischformen eine gute Lösung. Auf jeden Fall sollte man sich fachmännischen Rat von einem unabhängigen Finanzexperten einholen.

98

Zur Finanzierung des Hausbaus

1

Hypotheken Bei Hypothekendarlehen sichern sich die Geldgeber ab, indem sie ihre Forderung als Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) in das amtliche Grundbuch eintragen lassen. Sollte sich der Eigentümer finanziell übernommen haben und die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert werden müssen, kann sich die Bank am Objekt schadlos halten. Sollte dann noch etwas übrig bleiben, werden die Gläubiger nach der im Grundbuch eingetragenen Reihenfolge befriedigt. Somit ist der an erster Stelle eingetragene Geldgeber besonders gut abgesichert. Nachrangige Finanzierungen werden Banken nur gegen einen Risikozuschlag übernehmen. Hypothekendarlehen werden in der Regel als Annuitätendarlehen vergeben. Das sind Darlehen, deren Rate während der vereinbarten Zinsbindung gleich hoch bleibt. Die Rate besteht aus einem Zinsund einem Tilgungsanteil. Da die Schuld mit jeder Zahlung abgebaut wird, sinkt der Zinsanteil der Rate mit zunehmender Laufzeit und der Tilgungsanteil steigt. Die Restschuld nimmt daher anfangs langsam, später immer schneller ab. Diese Verschiebung bewirkt, dass ein Darlehen mit 1 % anfänglicher Tilgung nicht erst nach 100 Jahren zurückgezahlt ist, sondern schon nach rund 36 Jahren (bei einem Zinssatz von ca. 5 %).

Annuitäten darlehen

Beispiel: Tilgungsplan für Annuitätendarlehen Jahr

Restschuld

Zinsanteil

Tilgungs anteil

Zins und Tilgung

1

2006

98.977 €

4.977 €

1.023 €

6.000 €

2

2007

97.901 €

4.924 €

1.076 €

6.000 €

3

2008

96.770 €

4.869 €

1.131 €

6.000 €

4

2009

95.582 €

4.812 €

1.188 €

6.000 €

5

2010

94.333 €

4.751 €

1.249 €

6.000 €

6

2011

93.020 €

4.687 €

1.313 €

6.000 €

7

2012

91.640 €

4.620 €

1.380 €

6.000 €

8

2013

90.189 €

4.549 €

1.451 €

6.000 €

9

2014

88.664 €

4.475 €

1.525 €

6.000 €

10

2015

87.061 €

4.397 €

1.603 €

6.000 €

11

2016

85.376 €

4.315 €

1.685 €

6.000 €

99

1

Kostencontrolling im Planungsstadium Jahr

Restschuld

Zinsanteil

Tilgungs anteil

Zins und Tilgung

12

2017

83.604 €

4.228 €

1.772 €

6.000 €

13

2018

81.742 €

4.138 €

1.862 €

6.000 €

14

2019

79.785 €

4.043 €

1.957 €

6.000 €

15

2020

77.727 €

3.942 €

2.058 €

6.000 €

16

2021

75.564 €

3.837 €

2.163 €

6.000 €

17

2022

73.291 €

3.727 €

2.273 €

6.000 €

18

2023

70.901 €

3.610 €

2.390 €

6.000 €

19

2024

68.389 €

3.488 €

2.512 €

6.000 €

20

2025

65.748 €

3.359 €

2.641 €

6.000 €

21

2026

62.972 €

3.224 €

2.776 €

6.000 €

22

2027

60.054 €

3.082 €

2.918 €

6.000 €

23

2028

56.987 €

2.933 €

3.067 €

6.000 €

24

2029

53.763 €

2.776 €

3.224 €

6.000 €

25

2030

50.374 €

2.611 €

3.389 €

6.000 €

26

2031

46.812 €

2.438 €

3.562 €

6.000 €

27

2032

43.068 €

2.256 €

3.744 €

6.000 €

28

2033

39.132 €

2.064 €

3.936 €

6.000 €

29

2034

34.995 €

1.863 €

4.137 €

6.000 €

30

2035

30.646 €

1.651 €

4.349 €

6.000 €

31

2036

26.074 €

1.428 €

4.572 €

6.000 €

32

2037

21.269 €

1.195 €

4.805 €

6.000 €

33

2038

16.218 €

949 €

5.051 €

6.000 €

34

2039

10.908 €

690 €

5.310 €

6.000 €

35

2040

5.327 €

419 €

5.581 €

6.000 €

36

2041

0€

133 €

5.326 €

5.459 €

115.459

100.000

215.459

Zahlungstermin ab Darlehenssumme Zins über die gesamte Laufzeit fest Auszahlung Zinssatz effektiv Anfängliche Tilgung Monatsrate Monatliche Zins und Tilgungsverrechnung

100

1.1.2006 100.000 € 5,0 % nominal 100 % 5,12 % 1% 500 € nachschüssig

Zur Finanzierung des Hausbaus

Nach zehn Jahren Laufzeit beträgt die Restschuld im Beispiel noch ca. 87 % und der Tilgungsanteil 13 % der Darlehenssumme. An Zins und Tilgung werden nach der Gesamtlaufzeit das 2,15-fache der Darlehenssumme an das Kreditinstitut zurückbezahlt. Typisches Kennzeichen des Hypothekendarlehens ist die Rückzahlung in stets gleichen, meist monatlichen, seltener auch viertel- oder halbjährlichen Raten. Hypotheken mit niedrigem Nominalzins aufgrund hohem Disagio senken zwar die monatliche Belastung, verlängern aber die Tilgungszeit. Andererseits verkürzen höhere Tilgungssätze die Laufzeit und verringern somit die Gesamtkosten der Finanzierung. Bei einem Zinssatz von 5 % und einer Anfangstilgung von 1 % pro Jahr ist ein Darlehen nach ca. 36 Jahren getilgt. Bei 2 % Tilgung beträgt die Laufzeit ca. 26 Jahre und bei 3 % sind die Schulden nach ca. 20 Jahren getilgt. Letztlich hängt die Laufzeit aber nicht nur vom Tilgungs-, sondern auch vom Zinssatz ab. Eine Übersicht der verschiedenen Laufzeiten gibt die nachstehende Tabelle.

1 Rückzahlung in stets glei chen Raten

Darlehenslaufzeit bei unterschiedlichen Zins und Tilgungssätzen Tilgung %

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

1

40

38

36

35

33

31

30

29

28

2

28

27

26

25

24

23

22

21

21

3

22

21

20

19

19

18

18

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10

10

Zins (%) p. a.

Tipp Die Standardkonditionen der Kreditinstitute laufen meist nur über 1 % Anfangstilgung. Ein höherer Tilgungssatz ist fast immer möglich. Wer fi nanziellen Spielraum hat, sollte bei niedrigem Zinsniveau und kurzfristi ger Zinsbindung eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren, damit er später ein Sicherheitspolster hat. Je niedriger die Restschuld am Ende der Zins bindung ist, desto besser lassen sich Zinserhöhungen abfedern. Sollte der Kunde in einen finanziellen Engpass geraten, sind die Banken bereit, den Tilgungssatz für die Anschlussfinanzierung auf 1 % der Restschuld zu be grenzen oder in besonderen Fällen zeitlich begrenzt auszusetzen.

101

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Wie schnell die Restschuld am Ende der zehnjährigen Festschreibung durch einen höheren Tilgungssatz sinkt, zeigt ein Beispiel: Beispiel Bei 100.000 € Darlehenssumme, 5 % Nominalzins und einer monatli chen Zins und Tilgungsverrechnung bleiben nach zehn Jahren als Rest schuld übrig: Anfangstilgung 1% 2% 3% Sicherheit der Baufinan zierung

•

•

102

Restschuld 87.060 € 74.120 € 61.179 €

Neben der Tilgung entscheidet die Dauer der Zinsbindung über die Sicherheit einer Baufinanzierung. So lange der Zins festgeschrieben ist, kann der Kreditnehmer die monatliche Belastung fest kalkulieren. Danach muss mit der Bank über die Konditionen neu verhandelt werden. Grundsätzlich werden bei Grundschulddarlehen drei Möglichkeiten für die Zinsfestschreibung angeboten: •

Breakeven Analyse

Monatsrate 500 € 583 € 667 €

Ein variabler Zinssatz, der jederzeit geändert werden kann Ein Zinssatz, der sich innerhalb einer Schwankungsbreite, also innerhalb von garantierten Höchst- und Niedrigsätzen, bewegt Eine Zinsfestschreibung, bei der der Zins ein bis zehn Jahre oder darüber hinaus festliegt.

In Phasen mit niedrigen Zinsen scheint es allgemein ratsam, sich für einen langen Zeitraum die günstigen Zinsen zu sichern. Festschreibungen von zehn, 15 oder 20 Jahren können am Kapitalmarkt in Anspruch genommen werden. Der Nachteil: Die längere Zinsbindung verlangt einen höheren Zinssatz. Eine Zinsbindung von 15 Jahren kostet je nach Anbieter und Zinsphase um 0,35 % bis 0,5 % p. a. mehr an Zinsen als eine zehnjährige Festschreibung. Würde man also eine kürzere Festschreibung wählen, könnte man mit den dabei ersparten Zinsen eine höhere Tilgung leisten. Die Restschuld wäre damit nach Ablauf des ersten Festschreibungszeitraums geringer. Ob dieser Vorteil allerdings das Risiko einer

Zur Finanzierung des Hausbaus

1

Zinsänderung bei der Verlängerung der Darlehensvereinbarung aufwiegt, hängt davon ab, wie Sie die künftige Zinsentwicklung einschätzen. Hilfreich kann eine Break-even-Analyse sein, bei der untersucht wird, wie hoch der Zins bei der Anschlussfinanzierung steigen dürfte, bis die bisherigen Ersparnisse aufgezehrt sind. Tipp Da es bei der Finanzplanung um Prognosen, persönliche Einkommens entwicklungen und sonstige individuellen Einflussfaktoren geht, kann keine generelle Empfehlung ausgesprochen werden. Die Praxis zeigt je doch, dass ein Mix aus kurz, mittel und langfristiger Festschreibung den Wünschen nach Flexibilität, rascher Entschuldung und Sicherheit am ehesten entgegenkommt.

In Niedrigzinsphasen lohnt es sich, wenn Sie sich den einmal ausgehandelten Zinssatz möglichst lange sichern. Diese anfängliche Zinsersparnis sollte in eine höhere Tilgung einfließen, um das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung abzufedern. So sollte zumindest ein Großteil der Finanzierung mit einer langfristigen Zinsbindung vereinbart werden, um ein gewisses Maß an Sicherheit zu erhalten. In Hochzinsperioden empfiehlt es sich, nur kurzfristige oder variable Zinsvereinbarungen zu treffen, auch auf die Gefahr hin, dass diese Mittel teurer sind als bei längeren Festschreibungen. Hochzinsphasen dauern in der Regel nur kurz, und es ist mehr als ärgerlich, in einer teuren Festschreibung zu stecken, wenn die Zinsen auf Talfahrt sind. Darlehen mit variablem Zins sind im Schnitt teurer als solche mit Festzins. Zinserhöhungen auf dem Kapitalmarkt schlagen sich sofort in einer höheren finanziellen Belastung nieder. Umgekehrt geben die Banken allgemeine Zinssenkungen oft nur mit Verzögerung weiter. Doch eine variable Hypothek bietet auch Vorteile: Sie können den Kredit jederzeit mit einer Frist von drei Monaten ganz oder teilweise zurückzahlen, zum Beispiel wenn Sie eine Erbschaft machen. So kann es im Einzelfall durchaus sinnvoll sein, einen Teil des Finanzierungsbedarfs mit variablem Darlehen zu decken, um voraussichtlich anfallende Sondereinnahmen sofort zur Tilgung verwenden zu können. Wer so verfährt, zahlt nur einen Bruchteil der Zinsen, die bei einer langfristigen Finanzierung anfallen.

Das Zinsrisiko abfedern

Vorteile von variablen Hypotheken

103

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Tipp Es empfiehlt sich generell, die Möglichkeit für Sondertilgungen auch bei einem Festzinsdarlehen zu vereinbaren. Die meisten Kreditinstitute sind bereit, eine entsprechende Klausel in den Kreditvertrag aufzunehmen. Je länger die Zinsbindung allerdings ist, umso schwieriger wird es sein, ein Recht auf Sondertilgung zu vereinbaren. Ohne Vereinbarung sind Sondertilgungen während der Festschreibungs frist nicht oder nur gegen Zahlung einer oft hohen Vorfälligkeitsent schädigung möglich.

Disagio/Damnum Steuerersparnis durch Disagio

Kapitalanleger, die ein Darlehen mit Disagio – auch Abgeld oder Damnum genannt – aufnehmen, können diesen vorwegbezahlten Zins in voller Höhe vom zu versteuernden Einkommen absetzen. Maximal erkennen die Finanzämter ein Disagio bis zu 5 % des Darlehensbetrags an. Bei der Verwendung eines Disagios sollte die Steuerersparnis als Sondertilgung wieder in die Finanzierung mit eingebracht werden. Bei der selbst genutzten Wohnimmobilie ist ein Disagio nicht sinnvoll, da keine Vorkosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Ausgleich eines hohen Disagios

Banken vergeben Darlehen mit Disagio überwiegend zum gleichen Effektivzins wie Darlehen mit 100 % Auszahlung. Dadurch wird ein hohes Disagio durch einen entsprechend niedrigen Nominalzins ausgeglichen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, denn bei einer Finanzierung mit Disagio werden zunächst einmal die Schulden erhöht. Benötigt der Kapitalanleger zum Beispiel 200.000 Euro, muss er sich mit ca. 210.500 Euro verschulden, für den Fall, dass er mit der Bank ein Disagio von 5 % (die Auszahlung wäre dann 95 %) vereinbart. Oft begehen Bankberater zum Nachteil des Kunden einen großen Fehler, da sie den Tilgungssatz für die Disagiovariante unverändert bei 1 % bestehen lassen. Da durch das Disagio der Nominalzins häufig erheblich herabgesetzt wird, zahlt der Kapitalanleger eine verlockend niedrige Rate (siehe Beispiel Disagio-Variante 1). Doch hohe Schulden und niedrige Raten passen auf Dauer nicht zusammen. Meist sind nach Ablauf der Zinsbindung die Schulden nur unwesentlich niedriger – im Vergleich zu einer Kreditaufnahme bei

104

Zur Finanzierung des Hausbaus

1

100-prozentiger Auszahlung (siehe Beispiel ohne Disagio) – als der Auszahlungsbetrag zu Beginn der Finanzierung. Der bislang durch das Disagio gedrückte Nominalzins wird bei der Anschlussfinanzierung an den Marktzins angepasst, wodurch die monatliche Belastung selbst bei gleich bleibendem Zinsniveau drastisch steigt. Sofern noch eine Zinserhöhung zu Buche schlägt, kann sich die Rate sogar verdoppeln, sodass die Belastung nicht mehr aufgebracht werden kann. Der Kapitalanleger ist gut beraten, wenn er für das Darlehen mit Disagio die gleiche Rate zahlt, für die er auch bei einem Darlehen ohne Disagio aufkommen müsste. Durch die Erhöhung des anfänglichen Tilgungssatzes kann der Kapitalanleger ohne Risiko von den Steuervorteilen profitieren (siehe Beispiel Disagio-Variante 2).

Höhere Raten nach Zins erhöhung

Beispiel Dargestellt sind Angebote mit und ohne Disagio für einen Kredit von 200.000 € mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einem Effektiv zins von ca. 5,12 %. Posten

Ohne Disagio

Disagio Variante 1

Disagio Variante 2

Nominalschuld

200.000 €

210.500 €

222.222 €

Auszahlungsbetrag

200.000 €

199.975 €

200.000 €

Nominalzins p. a.

5,0 %

4,33 %

4,32 %

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

Auszahlungskurs

100 %

95 %

95 %

Anfangstilgung

1%

1%

1,38 %

Anzahl der Raten pro Jahr*

12

12

12

(Anfänglicher) effektiver Jahreszins gemäß PAngV

5,12 %

5,12 %

5,12 %

Monatliche Belastung

1.000 €

935 €

1.000 €

Darlehensstand nach 10 Jahren

188.520 €

184.215 €

174.247 €

Steuerersparnis durch Disagio bei ca. 30 % Steuersatz

entfällt

ca. 3.150 €

ca. 3.150 €

* Monatlich nachschüssige Zins und Tilgungsverrechnung

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1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Effektivzins Wie günstig sind die Kondi tionen?

Für den Kreditnehmer ist es häufig schwierig, für seinen Bedarf die günstigsten Konditionen herauszufinden. Viele Bauherren lassen sich vom niedrigen Nominalzins täuschen. Wie günstig die Konditionen für Ihr Darlehen auf den ersten Blick sind, sollte der Effektivzins wiedergeben, der eine wichtige Richtgröße darstellt. Vorsicht Falle Wenn im Effektivzins nicht alle Kosten enthalten sind Der Effektivzins berücksichtigt nicht alle mit der Baufinanzierung zu sammenhängenden Kosten. So wird oft bei Überschreitung des erststel ligen Beleihungsrahmens ein Zuschlag berechnet. Damit Sie zusätzli chen Kosten vermeiden können, sollten Sie im Hinterkopf behalten, was es mit dieser Formel auf sich hat: Damit bei der unterschiedlichen Aus gestaltung der Konditionen ein Vergleich möglich ist, verpflichtet die PAngV die Banken zur Angabe des anfänglichen effektiven Jahreszinses, in dem die wichtigsten Kreditkosten bereits berücksichtigt sind. Der Ef fektivzins wird über eine Formel ermittelt, in der Nominalzins, Tilgungs vereinbarung, Auszahlungsquote, Zins und Tilgungszahl sowie –ver rechnungstermine enthalten sind.

Höhere Belei hung führt zu Zinsaufschlag

106

Bei der Ermittlung des Beleihungswerts prüft das Kreditinstitut, ob der Bau- oder Kaufpreis angemessen ist, und kalkuliert je nach Region einen Sicherheitsabschlag ein. Die Beleihungsobergrenzen für den so genannten erststelligen Beleihungsrahmen machen bei Banken ca. 45 bis 80 %, bei Hypothekenbanken ca. 60 bis 80 % und bei Versicherungen bis ca. 45 % der Investitionssumme bei Objekten mit normaler Standardausstattung aus. Die Inanspruchnahme einer höheren Beleihung muss im Regelfall mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden. Wer beispielsweise nur 50 statt 80 % des Beleihungswerts für die Finanzierung benötigt, erhält bei den meisten Kreditinstituten einen um 0,1 bis 0,2 % günstigeren Effektivzins. Darüber hinaus werden Kosten wie Bereitstellungszinsen, Kosten für die Grundstückswertschätzung, Tilgungs- oder Restschuldversicherungen, Bürgschaften, allgemeine Kontoführungsgebühren etc. nicht erfasst. In der Regel zahlt der Kunde die fällige Rate am Monatsanfang, die Darlehensschuld verringert sich aber erst am Monatsende. Für nachrangig abgesicherte Darlehen kann sich eine Zinsverteuerung in Höhe von ca. 0,5 % ergeben.

Zur Finanzierung des Hausbaus

1

Achtung Der Effektivzins ist lediglich eine Rechnungsgröße, die nicht alle Kosten enthält. Der so genannte anfängliche effektive Jahreszins nach PAngV ist nur für die Zeit der vereinbarten Zinsbindung gültig.

Nebenkosten Auf der Suche nach den besten Konditionen dürfen die Nebenkosten nicht unterschätzt werden. Nicht immer ist das Angebot, das den gleichen Auszahlungsbetrag, die gleiche Zinsbindung und den niedrigsten Effektivzins aufweist, das günstigste. Nach der PAngV müssen längst nicht alle Kreditkosten in den Effektivzins einfließen. Kreditgeber dürfen Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Zinserhöhungen während der Bauzeit, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsgebühren etc. zusätzlich verlangen. Da diese Klauseln über die Zusatzkosten häufig im Vertrag übersehen werden, sollten Sie als Darlehensnehmer schon zu Beginn der Kreditverhandlungen darauf achten, welche Kosten zur Abzahlung hinzukommen. Die meisten Kreditinstitute stellen Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie in Rechnung. In der Regel zahlt der Kunde eine pauschale Gebühr zwischen 0,1 und 0,5 % des Darlehensbetrags. Darüber hinaus können sich die Schätzkosten auch nach dem veranschlagten Immobilienwert richten.

Klauseln über Zusatzkosten

Ermittlung des Beleihungs werts

Vorsicht Falle Bereitstellungszinsen übersehen Wird das Darlehen nicht sofort, sondern in Etappen nach Baufortschritt abgerufen, sollten Sie als Bauherr vor allem die Höhe der Bereit stellungszinsen im Auge behalten. Dabei ist mit dem Kreditgeber zu klä ren, ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen anfallen. Übli cherweise verlangen die Kreditinstitute ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage einen Zinssatz von 3 % pro Jahr (0,25 % pro Monat) auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag. Bei einigen Banken fallen Bereitstellungszinsen schon unmittelbar nach der Darlehenszusage an, wodurch einige tausend Euro fällig werden. Sofern die Bank auf Bereitstellungszinsen verzichtet oder sie erst nach einer Frist von zum Beispiel sechs Monaten verlangt, können Sie als Bauherr viel Geld sparen. Sogar ein etwas höherer Effektivzins lässt sich dadurch möglicherweise ausgleichen.

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1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Manche Banken setzen auf die Bereitstellungszinsen noch eins drauf: Bis zur vollständigen Auszahlung wird mit einem höheren Nominalzins gerechnet. Diese Teilauszahlungszuschläge liegen meist bei 0,5 bis 1 % und sind nicht Bestandteil des Effektivzinses. Kosten für nicht gebrauch ten Kredit

Achtung: Mitunter wird ein Teil des Kredits gar nicht gebraucht – und auch dafür nehmen die Banken Geld. Wenn in der Zwischenzeit das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt gesunken ist, können hier sogar ganz erhebliche Beträge anfallen. Einziger Ausweg: frühzeitig genau kalkulieren, wie viel Geld wirklich für den Bau des Eigenheims gebraucht wird. ((Be

Beispiel Es lässt sich leicht berechnen, wie sich die Nebenkosten tatsächlich auf den Effektivzins auswirken: Für ein Darlehen von 150.000 € fallen ins gesamt 2.250 € Nebenkosten an, die im von der Bank genannten Effek tivzins nicht enthalten sind. 2.250 € x 100 = 1,5 % 150.000 € Nebenkosten in % der Dar lehenssumme

5

10

15

0,5

0,13

0,08

0,06

1,0

0,26

0,16

0,13

1,5

0,39

0,24

0,20

2,0

0,52

0,33

0,27

2,5

0,65

0,41

0,34

3,0

0,78

0,49

0,41

3,5

0,92

0,58

0,48

4,0

1,05

0,66

0,55

Zinsbindungsdauer in Jahren

Diese Tabelle führt auf, um wie viel sich der von der Bank angegebene Effektivzins durch die Nebenkosten erhöht.

Bausparen Der Bausparvertrag gilt nach wie vor als klassisches Element bei der Finanzierung einer Immobilie, die Finanzierung ist zudem konkurrenzlos günstig. Durch den Bausparvertrag erhält der Sparer ein

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Zur Finanzierung des Hausbaus

1

zinsgünstiges und für die gesamte Laufzeit des Vertrags zinsfestes Bauspardarlehen. Diese sichere Sparform wird vom Staat bis zu bestimmten Einkommensgrenzen mit der Arbeitnehmer-Sparzulage gefördert. Durch Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Zinsen können recht akzeptable Renditen erzielt werden. Die Bausparfinanzierung besteht aus einer Anspar- und einer Darlehensphase. Die Ansparphase ist beendet, wenn je nach Bauspartarif 40 bis 50 % der Bausparsumme auf den Bausparvertrag eingezahlt sind. Bis zur Zuteilung des Darlehens vergeht dann eine Wartezeit, deren Dauer von einer bestimmten Bewertungs- oder Leistungsziffer abhängt. Diese gibt Auskunft darüber, wie lange der Sparer wie viel Geld der Bausparergemeinschaft zur Verfügung gestellt hat bzw. zur Verfügung stellen muss, um an das günstige Darlehen zu kommen. Verträge, die bereits länger mit einem verhältnismäßig hohen Guthaben bestehen, werden besser bewertet als solche, deren Guthaben erst vor kurzer Zeit eingezahlt wurde. Wer zum Beispiel sofort den gesamten Ansparbetrag einzahlt, muss bis zur Zuteilung des Darlehens je nach Gesellschaft bis zu 50 Monate warten. Die Beiträge werden während der Ansparphase nur mit ca. 3 % (Standardmodelle) verzinst. Der Zinssatz während der Darlehensphase beträgt jährlich ca. 5 %. Die Auszahlung des Darlehens verursacht 2 % Darlehensgebühren (98 % Auszahlung). Die Laufzeit beträgt in der Regel etwa zehn Jahre und ist nach der Zuteilung in allen Phasen eindeutig und exakt kalkulierbar. Damit die Ansparphase nicht zu lange dauert, sollten die monatlichen Sparraten eine Höhe von ca. 0,3 bis 0,7 % der vereinbarten Bausparsumme ausmachen.

Anspar und Darlehensphase

Beiträge und Laufzeit

Vorsicht Falle Hohe Kosten bei Sofortdarlehen Sicher haben Sie auch schon davon gehört: Bausparkassen bieten So fortdarlehen an, wenn Bauherren möglichst schnell ihr Eigenheim fertig stellen möchten. Der Sparer bekommt dann ein Darlehen, das so hoch sein muss, dass es seinen akuten Geldbedarf deckt, und außerdem noch reicht, um einen neuen Bausparvertrag sofort zur Hälfte anzusparen. Wenn dieser neue Bausparvertrag zugeteilt wird, ersetzt das Bauspar darlehen das Sofortdarlehen. Wer zum Beispiel 50.000 € benötigt, schließt einen Bausparvertrag mit 100.000 € Vertragssumme ab und

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1

Kostencontrolling im Planungsstadium

erhält ein Sofortdarlehen über 100.000 €. Über 50.000 € kann der Spa rer sofort verfügen, die andere Hälfte wird auf den neuen Bausparver trag übertragen. Bei Zuteilung des Vertrags gehen 50.000 € sofort an die Bank zurück, und der Kredit über 50.000 €, den der Kunde bereits bekommen hat, wird als Bauspardarlehen weitergeführt. Diese Art der Sofortfinanzierung hat einen Nachteil: Sowohl die Kredit zinsen als auch die monatlichen Beiträge, die für den Bausparvertrag bezahlt werden müssen, sind in der Regel sehr hoch. Eine finanzielle Entlastung tritt erst nach der Zuteilung des Bauspardarlehens ein. Da der genaue Zeitpunkt der Zuteilung aber selten vorhergesagt werden kann, führt dies oft zum Scheitern einer Finanzierung. Von dieser Ver tragsgestaltung ist unbedingt abzuraten! Vor und Zwischenfi nanzierung

Bauherren, die einen Vertrag teuer vor- oder zwischenfinanzieren müssen, sind bei den Bausparkassen meist schlechter gestellt als bei der Konkurrenz aus dem Kreditgewerbe. Tipps für Bausparer • Schließen Sie einen Bausparvertrag nur dann ab, wenn er Bestandteil einer Finanzierung für eine Renovierung oder den längerfristig ge planten Bau oder Kauf einer Immobilie ist. • Vermeiden Sie zu hohe Bausparsummen. Besser ist es, die Summe im Lauf der Jahre zu erhöhen oder auch mehrere niedrige Bausparverträ ge abzuschließen. • Der monatliche Ansparbeitrag sollte ca. 0,3 bis 0,7 % der vereinbarten Bausparsumme betragen. Je höher der Sparbeitrag ist, desto schneller können Sie mit der Zuteilung rechnen. • Schließen Sie nach Möglichkeit keine neuen Bausparverträge zur Til gungsaussetzung von Bankdarlehen ab. • Informieren Sie sich über den Zeitraum zwischen Bausparvertragszu teilung und Darlehensauszahlung. • Eine BausparSofortfinanzierung ist keine gute Lösung, um über ein Vorausdarlehen die Mindestansparsumme zu finanzieren. Ausgezahlte Bausparverträge können übrigens auch für Renovierungen verwendet werden.

Versicherungshypothek Lebensversicherungs-Unternehmen stellen Baugeld meist um 0,3 bis 0,5 % günstiger zur Verfügung als Banken, da sie die Gelder nicht

110

Zur Finanzierung des Hausbaus

auf dem Kapitalmarkt beschaffen müssen, sondern die eingehenden Versicherungsprämien verleihen. Sie gewähren in der Regel Gebäudedarlehen nur, wenn der Bauherr ein entsprechendes Gegengeschäft (Kapitallebensversicherung, Rentenversicherung oder Ähnliches) abschließt. Der Bauherr zahlt regelmäßig Zinsen, getilgt wird über die Versicherung. Deren Summe ist so kalkuliert, dass die Beiträge und Überschüsse mit der Zeit das Kapital aufbauen, das bei Vertragsende die Schuld auf einen Schlag ablöst. Der wesentliche Vorteil einer Finanzierung kombiniert mit einer Lebensversicherung ist, dass bei vorzeitigem Tod des Versicherten die Versicherung – je nach Vertragsgestaltung – das Darlehen ganz oder teilweise tilgt und das Haus den Hinterbliebenen erhalten bleibt. Wie günstig die Finanzierung mittels Lebensversicherung wirklich ist, hängt unmittelbar von der Leistungsfähigkeit der jeweiligen Gesellschaft ab. Je mehr Gewinnanteile sie für ihre Kunden erwirtschaftet, umso mehr Tilgungsnutzen haben auch Sie später.

1

Leistungsfähig keit des Versi cherers

Tipps für die Finanzierung über eine Versicherung • Klären Sie, bis zu welchem Betrag der genannte Zinssatz gilt, denn Versicherungsgesellschaften beleihen mit den günstigen Zinsen nur ca. 40 bis 60 % der Gesamtkosten. • Um welchen Prozentsatz verteuert sich das Darlehen, wenn die erste Beleihungsgrenze überschritten ist? Muss das restliche Darlehen dann eventuell von einem anderen Geldgeber besorgt werden? • Wenn Sie Versicherungsdarlehen mit Bankdarlehen vergleichen, ach ten Sie auf die aktuellen Zinsen und darauf, ob die gleiche monatliche Belastung gegeben ist. • Stellen Sie die Prämien der Lebensversicherung und die Raten für die Tilgung der Bankdarlehen (plus Prämie für Risikolebensversicherung) gegenüber. • Versicherungsgesellschaften zahlen die Darlehen häufig nach festen Regeln aus. Prüfen Sie, ob dies mit Ihrem Geldbedarf übereinstimmt. • Wer Angebote der Versicherungen untereinander vergleichen möchte, sollte auf die Ablaufleistung achten, die von den Lebensversicherern ausgewiesen, aber nicht garantiert wird. Da diese Ablaufleistung ein Versprechen in die Zukunft ist, empfiehlt es sich, das „Rating” (Boni tät) der Versicherungsgesellschaft eingehend überprüfen.

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1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Wo Kreditgeber die Belastungsgrenze ziehen Wie kreditwürdig ein Immobilienerwerber ist, hängt nicht zuletzt von seiner finanziellen Belastbarkeit ab. Die Kreditinstitute verfahren nach unterschiedlicher Maßgabe und lassen sich nicht gerne in die Karten schauen. Wie hoch die Belastung des Bauherrn/Käufers sein darf, was im Einzelnen mit hineinspielt, darüber gibt es hausinterne Richtlinien, über die sich die Geldhäuser mehr oder weniger ausschweigen. Als Anhaltspunkt kann folgende Rechnung gelten. Dabei werden vom Einkommen bestimmte Belastungen abgezogen: • • • • Wie viel muss übrig bleiben?

Zins und Tilgung (für beantragte Finanzierungsmittel) Bewirtschaftungskosten der Immobilie (ca. 1 Euro/m²) Zinsen und Tilgung aus sonstigen Verbindlichkeiten Sonstige Abgaben/Unterhaltsleistungen

Nachdem alle Verbindlichkeiten vom monatlichen Familieneinkommen abgezogen wurden, müssen unterm Strich für den Lebensunterhalt übrig bleiben: • • • • •

900 Euro für Darlehensnehmer und Ehegatte 600 Euro für einen alleinstehenden Darlehensnehmer 600 Euro für nichteheliche Lebensgemeinschaft, jeweils für einen Darlehensnehmer 200 Euro für jedes zum Haushalt gehörende minderjährige Kind 300 Euro für jedes volljährige, unterhaltsberechtigte Kind

Insgesamt dürfen die Belastungen ca. 50 % des Familiennettoeinkommens nicht überschreiten

1.5

Welche Kosten Sie beeinflussen können

Die Kosten können Sie mit jeder Phase der Baumaßnahme – angefangen mit der Grundstücksauswahl, der Planung bis hin zur Ausführung – immer weniger beeinflussen. Wenn die Planung beendet ist, sind ca. 80 % der Kosten festgelegt. Als Bauherr können Sie auf folgende Parameter und damit auch auf die Kosten einwirken:

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Welche Kosten Sie beeinflussen können • • • • • • • •

1

Das Baugrundstück Das Raum- und Nutzungsprogramm Die Planung Die Baubeschreibung Das Kostenbudget Die Bauzeit und den Fertigstellungstermin Die Auswahl sämtlicher Projektbeteiligten Die Unternehmen und die Auswahl der an der Baumaßnahme beteiligten Unternehmen und ihres Einsatzes

Das Grundstück Es gibt einige Faktoren, die die mit dem Grundstückskauf verbundenen Kosten beeinflussen. • •

•

•

•

Grundstückslage: Stadtlagen sind erheblich teurer als Stadtrandlagen. Grundstücksgröße: Im Vergleich zum freistehenden Einfamilienhaus reduziert sich der Grundstücksflächenbedarf bei einem Doppel- oder Reihenhaus merklich. Bebaubarkeit (Baurecht): Je besser die Bebaubarkeit bzw. die zu realisierende Wohn-/Nutzfläche eines Grundstücks, desto wertvoller ist es. Erschließung: Wichtig ist es, alles über den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks sowie über den Erschließungszustand (öffentliche Erschließung und nichtöffentliche Erschließung) zu wissen. Baugrund: Es sollte ein Bodengutachten vorliegen. Ist gegebenenfalls mit Altlasten, ungünstigen Boden- oder Grundwasserverhältnissen etc. zu rechnen?

Kostenbeein flussende Faktoren

Optimiertes Raum und Nutzungsprogramm Die Größe eines Gebäudes – und damit die Kosten für seine Erstellung – wird durch den Raum- und Wohnflächenbedarf bestimmt. Definieren Sie ein Raumprogramm, in dem Sie festlegen, welche und wie viele Zimmer Sie in welcher Größe benötigen. Achten Sie darauf, dass die Verkehrsflächen und die Nutzflächen bei der Planung nicht zu groß angesetzt werden. Schreiben Sie jetzt auch schon den Qualitätsstandard fest.

Raum und Wohnflächen bedarf

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1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Vorsicht Falle Vorschneller Verzicht auf einen Keller Das Pro und Contra eines Kellergeschosses wird häufig diskutiert. Über legen auch Sie gut, bevor Sie vorschnell auf einen Keller verzichten. Denn dies bedeutet, dass Sie die notwendigen Abstell und Nebenräume anderweitig planen müssen, sodass wahrscheinlich das Gebäude größer werden muss. Rechnen Sie ganz genau nach, welche Variante die kos tengünstigere ist.

Die Gebäudeform

KostenNutzen Verhältnis bei Balkon

Die Gebäudeform und ihre Gestaltung machen einen großen Teil der Baukosten aus. Hier gilt generell: Gedrungene Baukörper sind preiswerter als Winkelbauten mit vielen Vor- und Rücksprüngen. Doppel- oder Reihenhäuser können preiswerter als freistehende Einfamilienhäuser erstellt werden. Kosteneinsparungen sind zudem durch Optimierung der Grundrisse, vereinfachte Dachformen wie beispielsweise Pultdächer oder den Einbau von Dachflächenfenster anstelle von Gauben zu erreichen. Balkone bei Einfamilienhäusern fallen häufig nach genaueren Überlegungen weg, da hier das Kosten-Nutzen-Verhältnis eher ungünstig ausfällt. Höhere Kosten entstehen auch, wenn das Haus nicht rechteckig gestaltet wird, zum Beispiel bei unterschiedlichen Raumhöhen, Wänden, die nicht in einem 90-Grad-Winkel aufeinander treffen, Dreiecksgrundrissen, Dachgewölben und deren Durchdringungen. Bauteile und Materialwahl

Einsatz von Fertigelementen

114

Eine gute Wahl bei den Bauteilen sowie den Materialien macht sich bei den Baukosten deutlich bemerkbar. Kunststofflichtschächte zum Beispiel sind preiswerter als Lichtschächte aus Beton, Geschossdecken aus Elementdecken (beispielsweise Filigrandecken) können rationeller hergestellt werden als Geschossdecken aus Ortbeton. Denn Ortbetondecken werden in der Regel verputzt, während bei den Elementdecken die Fugen geschlossen und die Untersicht verspachtelt werden. In der Regel ist der Einsatz von Fertigelementen bzw. von im Werk vorgefertigten Elementen preiswerter, als wenn diese Teile vor Ort hergestellt werden. Beim Bau von Häusern kommen im Wesentlichen Wand-, Decken-, Dachelemente, geschosshohe Kamine, Dach-

Welche Kosten Sie beeinflussen können

1

aufbauten, zum Beispiel Gauben, und Betonfertigteile wie Treppen und Balkonplatten infrage. Zudem sind standardisierte Elemente (Standardgrößen) beispielsweise bei Fenstern und Türen aufwendigen Sonderanfertigen vorzuziehen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Grundrisse, Raumaufteilungen sowie Fenster- und Türöffnungen den Rohbaurichtmaßen entsprechen. Tipp Wenn Sie die Qualität von Materialien nicht selbst beurteilen können, sollten Sie bei Kaufentscheidungen einen Fachmann hinzuziehen. Bei technischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen sind heimische Pro dukte zu empfehlen, damit Wartungsarbeiten nicht unnötig teuer wer den und keine langen Lieferzeiten für Spezialteile anfallen. Je teurer und aufwendiger ein Produkt bzw. Bauteil ist, desto ausgiebi ger sollten Sie über Alternativen und Varianten nachdenken. Sie werden feststellen, dass bei vergleichbaren Produkten zum Teil erhebliche Kos tenunterschiede bestehen.

Eigenleistung Ohne eigenen Arbeitseinsatz können sich viele Bauherren den Traum vom eigenen Haus nicht erfüllen. Der Anteil der Eigenleistung wird immer höher. Dadurch werden im Durchschnitt 15.000 bis 35.000 Euro der Baukosten eingespart. Ein Vorteil der Eigenleistung ist, dass sie in der Regel von den Kreditgebern als Eigenkapitalanteil anerkannt wird, sofern sie ca. 15 % der Baukosten nicht überschreitet. Erbringen Sie aber nur die Leistungen selbst – sofern Sie kein Fachmann sind –, die keine sehr großen fachlichen und technischen Fähigkeiten erfordern und für die Sie das notwendige handwerkliche Geschick und Organisationstalent mitbringen. In den meisten Fällen kommen folgende Gewerke infrage: • • • • •

Wird als Eigenkapital anerkannt

Malerarbeiten Bodenbeläge Setzen der Innentüren Dachgeschossausbau Erstellung der Außenanlagen

115

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Wenn Sie umfangreiche Eigenleistungen erbringen wollen, sind zudem Kenntnisse über Bauvorschriften, DIN-Normen sowie handwerklich-konstruktives Fachwissen und die Beachtung der Sicherheitsvorschriften erforderlich. Vor diesem Hintergrund sollte sich jeder Bauwillige die Frage stellen, ob er eine derartige Verantwortung übernehmen kann und will. In Zweifelsfällen sollten Sie sich gegen Ihren eigenen Einsatz entscheiden, wenn damit Gewährleistungsansprüche verloren gehen. Vorsicht Falle Eigenleistungen, die keine Einsparung bringen Sie als Bauherr sollten sich im Klaren darüber sein, dass ein eventueller Auftragnehmer Materialien in großen Mengen einkauft und sie daher zu deutlich niedrigeren Preisen bekommt als Sie. Sie machen also ein schlechtes Geschäft, wenn Sie Arbeiten selbst erledigen wollen, um dann selbst – zu höheren Preisen – einzukaufen. Wollen Sie diese Kostenfalle umgehen, sollten Sie vor der Entscheidung, ob Sie einen Auftrag vergeben, eine Kostengegenüberstellung anferti gen. Denn nur bei Leistungen, die einen sehr hohen Lohnanteil enthal ten, oder beim Einsatz qualitativ hochwertiger Materialien können Bau herren effektive Einsparungen erzielen. Das aber auch nur, wenn Sie dazu in der Lage sind, die Materialien in nötiger Qualität, in entspre chender Menge und zu günstigen Preisen zu besorgen. Liste möglicher Selbsthilfe arbeiten

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Lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner eine Aufstellung der möglichen Selbsthilfearbeiten mit den dadurch entfallenden Kosten geben und halten Sie schriftlich im Vertrag mit ihm fest, was Sie selbst tun wollen. Diese Leistungen sollten eindeutig definiert werden, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Legen Sie auch genau fest, wer für welche Arbeiten die Gewährleistung übernimmt. Zur Orientierung: Der Lohn macht durchschnittlich etwa die Hälfte der Baukosten aus. Überschlagen Sie zunächst einmal grob, wie hoch die Einsparung bei der Baumaßnahme wäre, wenn Sie jede freie Stunde am eigenen Bau arbeiten würden. Die nachfolgende Tabelle zeigt auf, welcher Anteil der Kosten ungefähr auf das Baumaterial und welcher in etwa auf die Lohnkosten entfällt, wenn ein freistehendes, voll unterkellertes und in Massivbauweise erstelltes Einfamilienhaus inklusive Garage gebaut wird.

Welche Kosten Sie beeinflussen können

1

Anteile der Bauwertskosten aufgeteilt nach Gewerken Gewerke

Anteil der Bauwerks kosten

Anteil Material

Anteil Lohn

Anteil Lohn bezogen auf die Bauwerkskosten

ca. in %

ca. in %

ca. in %

ca. in %

Erd, Mauer und Betonarbeiten

40,5

45

55

22,3

Zimmererarbeiten

4,5

53

47

2,1

Dachdecker und Spenglerarbeiten

4,5

62

38

1,7

Sanitärarbeiten

7,0

58

42

2,9

Heizungsarbeiten

4,5

73

27

1,1

Elektroarbeiten

4,0

50

50

2,0

Fenster

6,5

65

35

2,3

Steinmetzarbeiten

1,0

50

50

0,5

Putzarbeiten (Innen und Außenputz)

8,0

70

30

2,4

Estricharbeiten

3,0

47

53

1,6

Fliesenarbeiten

3,0

64

36

1,1

Innentüren

3,5

65

35

1,2

Schlosserarbeiten

2,0

57

43

0,9

Bodenbeläge

2,5

45

55

1,4

Rollladen

1,0

65

35

0,4

Malerarbeiten

2,5

40

60

1,5

Dachgeschossausbau

2,0

40

60

1,2

Summe

100,0

46,6

Bei diesen Angaben wurde eine mittlere Ausstattung zugrunde gelegt. Eine hochwertige Ausstattung kann den Lohnanteil aufgrund der teureren Materialien zum Teil erheblich senken. Doch muss dies nicht immer der Fall sein, da hochwertige Materialien oftmals ein genaueres Arbeiten erfordern.

Mittlere Aus stattung als Grundlage

Beispiel So wird der Lohnanteil der Malerarbeiten ermittelt: Die Baukosten für das Gebäude und die Garage betragen ca. 220.000 €. Sofern die Maler arbeiten in Eigenleistung erbracht werden, berechnen sie sich folgen dermaßen: Der Lohnanteil der Malerarbeiten beträgt ca. 1,5 % der Bau kosten aus 220.000 € = 3.300 €.

117

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Sofern Sie wenig handwerkliche Erfahrung haben, können Sie die verschiedenen Handwerker fragen, ob Sie eventuell als Helfer bzw. Zuarbeiter mitwirken können. Vereinbaren Sie einen Stundenlohn für die von Ihnen zu erbringende Leistung. Ihr Lohnanteil wird dann von der jeweiligen Rechnungssumme abgezogen. Dadurch können Sie Baukosten sparen und gleichzeitig dafür sorgen, dass Ihre Eigenleistung fachlich betreut wird. Baubeschreibung/Leistungsbeschreibung Leistungsum fang, Ausstat tung, Qualität

Unterschiedli che Angebote einholen

In der Baubeschreibung wird der Leistungsumfang, die Ausstattung und die Qualität des Gebäudes nach den Wünschen des Bauherrn festgelegt. Seine Vorstellungen sollten so genau wie möglich definiert und jedes Gewerk exakt beschrieben werden, damit während der Bauphase keine Missverständnisse zwischen ihm und den anderen Vertragsparteien entstehen, was eventuell zu hohen Aufpreisen führen kann. Wenn Sie sich einen Überblick über Gestaltungsmöglichkeiten und Funktionsfähigkeit von Produkten verschaffen wollen, können Sie sich beispielsweise Muster von Bodenbelägen, Fliesen, sanitärer Ausstattung, Türen, Beschlägen etc. in Bauzentren oder bei Herstellern bestellen oder im Baumarkt vor Ort anschauen. Ihre Ergebnisse lassen Sie dann in die Leistungsbeschreibung der Ausschreibung einfließen. Wenn Sie selbst bereits unterschiedliche Lösungsmöglichkeiten für Ihre Vorstellungen gefunden haben, können Sie sich verschiedene Ausführungen und Standards von mehreren oder auch nur einem Unternehmen anbieten lassen. Zum einen lassen sich die unterschiedlichen Vorschläge mit Ihrem geplanten Budget vergleichen, zum anderen werden Sie später keine großen Überraschungen bei den Kosten erleben. Achtung Falls es zum Gerichtsstreit kommt, fungiert die Bau und Leistungsbe schreibung als Grundlage für eine Urteilsfindung. Sie sollte also genaue Angaben über Material, Mengen und Qualität jeder einzelnen Lieferung enthalten. Legen Sie gegebenenfalls auch Prospektmaterial bei, das zum Beispiel Badeinrichtungen, Innentüren, Bodenbeläge (insbesondere Par kett) etc. nach Ihren Vorstellungen darstellt.

118

Welche Kosten Sie beeinflussen können

Neben der gewerkeweisen Vergabe von Bauleistungen an mehrere Firmen besteht auch die Möglichkeit, ein Unternehmen mit der schlüsselfertigen Erstellung des Gebäudes zu beauftragen. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, der wesentliche Teile der Bauleistung ausführt, handelt es sich bei dem Generalübernehmer um ein Unternehmen, das den gesamten Bauauftrag übernimmt, ohne jedoch selbst Bauleistungen auszuführen. Die Bauleistung wird an einzelne Nachunternehmer (Subunternehmer) vergeben, hier haben Sie als Bauherr in der Regel keine Einflussmöglichkeiten. Sowohl bei der Generalunternehmer- als auch bei der Generalübernehmervergabe muss – wie bei der Einzelvergabe – geprüft werden, ob die gewünschte Qualität der Ausführung deutlich beschrieben wurde und die Ausschreibungsunterlagen (Zeichnungen, Beschreibungen) vollständig sind, sodass alle Leistungen eindeutig und unmissverständlich feststehen.

1

Vollständigkeit der Unterlagen

Beispiel Wird ein Unternehmen mit der kompletten Errichtung des Gebäudes beauftragt, sollten Sie genau überprüfen, ob der Unternehmer für den vereinbarten Preis das Haus „schlüsselfertig“ herstellt oder nur „errich tet“. Die Unterschiede sind enorm: Im ersten Fall darf der Käufer alle Leistungen erwarten, die mit der Errichtung eines Hauses zusammen hängen (OLG Hamm, Az.: 17 U 57/95). Dazu gehört auch, dass zum Bei spiel die Wände gestrichen und die Bodenbeläge verlegt sind. „Malerfertig“ zum Beispiel heißt hingegen, dass Sie – gegebenenfalls in aufwendiger Eigenleistung – Tapezier, Streich und Bodenbelagsarbei ten selbst erbringen oder bei einem anderen Unternehmen in Auftrag geben müssen.

Oft werden für Änderungswünsche unverhältnismäßig hohe Aufpreise berechnet. Besonders hiervon betroffene Gewerke sind zum Beispiel Fliesen, Bodenbeläge, Innentüren, Beschläge und Sanitäreinrichtungsgegenstände. Als Anhaltspunkt und Basis, was Änderungen kosten dürfen, kann die Bruttomaterialpreisliste der jeweiligen Hersteller dienen, zum Beispiel wenn statt des Waschtisches von Hersteller A einer des Herstellers B eingebaut werden soll. Da die Lohnkosten innerhalb des gleichen Gewerks bei Verwendung ähnlicher Produkte in der Regel identisch sind, sollte Ihnen nur die

Unverhältnis mäßig hohe Aufpreise

119

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Preisdifferenz zwischen den unterschiedlichen Produkten berechnet werden. Vorsicht Falle Mehrkosten durch nachträgliche Änderungen Um diese Kostenfalle zu umgehen, sollte Sie versuchen, die Leistungs beschreibung so klar und detailliert wie möglich zu formulieren. Denn dann werden nach der Vergabe an den Unternehmer keine Änderungs wünsche mehr erforderlich sein. Grundsätzlich sollte im Bauvertrag eine Klausel enthalten sein, wie Änderungswünsche abgewickelt und abge rechnet werden. Prüfen Sie genau, denn in der Regel wird dem Bau herrn für die entfallene Leistung zu wenig und für die zusätzliche Leis tungen zu viel berechnet. Gewerke übergreifende Veränderungen

Bei gewerkeübergreifenden Änderungen, sieht es anders aus: Wenn anstelle eines Fliesenbelags (Gewerk Fliesen) ein Parkettbelag (Gewerk Bodenbelag) verlegt werden soll oder wenn der Parkettbelag „schwimmend“ statt fest verlegt werden soll, verändert sich der Lohnanteil der Leistung. Tipp Lassen Sie Ihre Bau und Leistungsbeschreibung von Fachleuten über prüfen. So führt zum Beispiel die Firma MIB – Metzger Immobilien & Baumanagement (EMail: info@mib.info) unter anderem Qualitäts Checks von Bau und Leistungsbeschreibungen durch. Infos erhalten sie im Internet unter www.mib.info.

Werkplanung und Details Um ein Gebäude kostenoptimiert bauen zu können, ist eine durchdachte Werkplanung und Implementierung von standardisierten Details notwendig. Berücksichtigen Sie den Einsatz von seriell und industriell vorgefertigten Produkten, da diese in der Regel preiswerter als Sonder- oder Einzelanfertigungen sind. Zudem ist damit ein geringerer Planungs- und Herstellungsaufwand verbunden. Grundleistun gen der Ausfüh rungsplanung

Die Grundleistungen der Ausführungsplanung sind in § 15 HOAI, Abs. 2, im Leistungsbild 5 wie folgt dargestellt: „Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4. Erarbeiten und Darstellen der ausführungsreifen Planungslösung.

120

Welche Kosten Sie beeinflussen können

1

Zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben, zum Beispiel endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1 : 50 bis gegebenenfalls 1 : 10. Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten und Integrierung ihrer Beiträge bis zur ausführungsreifen Lösung. Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung.“ Vorsicht Falle Verzicht auf die Ausführungs und Detailplanung Wenn Sie als Bauherr hohe Folgekosten vermeiden wollen, sollten Sie auf eine Werk und Detailplanung nicht verzichten. Fehlende oder feh lerhafte Planunterlagen sind wesentliche Ursachen für Beeinträchti gungen, Baukostenüberschreitungen und Bauzeitverlängerung, die sich spätestens bei den Ausbaugewerken einstellen.

Einen großen Einfluss auf die Kosten haben Abweichungen von den gewerkeüblichen Maßtoleranzen (Differenz zwischen Höchstmaß und Mindestmaß), die in der DIN 18202 „Toleranzen im Hochbau“ festgelegt sind. Maßtoleranzen, die sich nicht in den üblichen Grenzen bewegen, bringen stets Mehrkosten mit sich, da die Bauteile mit mehr Aufwand aneinander angepasst und zum Beispiel Anschlüsse eventuell nachbearbeitet werden müssen. Bei der Werkplanung sollten Sie daher sicherstellen, dass • • •

• •

Gewerkeübliche Maßtoleranzen

gewerkeübliche Maßtoleranzen der Bauausführung zugrunde liegen, marktübliche Konstruktionen benutzt werden, der Wettbewerb der Bieter nicht durch Produktvorgaben Ihrerseits oder Einschränkungen auf bestimmte Hersteller begrenzt wird, eine ausreichende Anzahl an Gebäudeschnitten vorliegt, Detaillösungen insbesondere für folgende Bereiche ausgearbeitet sind: − Anschlüsse von Wand an Decke, Wand und Dach, − Wand-, Fassaden- und Deckenbekleidungen, − Anschlüsse von Türen und Fenster, − Aufbauten von Decken- und Dachkonstruktionen,

121

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

− Balkone, Terrassen, Dachterrassen, − Dachaufkantungen, − Treppenaufbau und Anschlüsse an Podeste. Die Werkplanung und die Detailplanung sollten abgeschlossen sein, bevor die Ausschreibung an die Unternehmer erfolgt.

1.6

Der erste Vorentwurf

So lässt sich die Planung optimieren

Wenn Sie einen Architekten mit der Planung Ihres Eigenheims beauftragt haben, sollten Sie eng mit ihm zusammenarbeiten. Denn gerade beim Entwurf des Hauses stehen die meisten Möglichkeit zur Kosteneinsparung offen. Außerdem wollen Sie sicher, dass Ihr Haus Ihren Vorstellungen entspricht – sowohl was die äußere Gestaltung als auch die Raumaufteilung angeht. Lassen Sie sich daher einige Tage Zeit, um sich den ersten Vorentwurf des Architekten anzuschauen. Überlegen Sie genau, ob Ihnen das geplante Aussehen des Baus gefällt und Ihr Bedarf an Zimmern (Anzahl der Kinderzimmer, Arbeitszimmer etc.) gedeckt ist, ob Ihre Möbel innerhalb der Grundrisse Platz haben oder neue angeschafft werden müssen – ein weiterer Kostenfaktor. Prüfen Sie auch, ob die Türöffnungen richtig eingeplant sind und die Öffnungsrichtungen stimmen. Die äußere Gestaltung eines Hauses lässt sich durch • • • • • •

Vor- und Rücksprünge, Erker, ein Hauseingangsvordach oder ein Eingangselement, etwaige Abrundung der Balkone, Fenster unterschiedlicher Form und Größe sowie unterschiedliche Materialien

optisch erheblich aufwerten. Achten Sie aber darauf, dass sich das Gebäude in die unmittelbare Umgebung einfügt. Tipp Sprechen Sie gleich am Anfang der Zusammenarbeit mit dem Architek ten über Ihr Budget. So weiß er genau, in welchem Kostenrahmen er sich bei der Planung bewegen darf. Gute Grundrisse entsprechen den Wohnbedürfnissen der jeweiligen Bewohner. Sie müssen wirtschaftlich, praktisch und funktionell, aber nicht unnötig teuer sein.

122

So lässt sich die Planung optimieren

1.6.1

1

Was bedeutet kostengünstiges Bauen?

Der Hausbau in Deutschland ist mit hohem finanziellem Aufwand verbunden. Mittlerweile kostet ein Reihenhaus für eine Familie im Bundesdurchschnitt etwa 180.000 Euro, in Süddeutschland, insbesondere im Raum München, aufgrund der hohen Grundstückspreise sogar noch wesentlich mehr. Wer ein solches Vorhaben umsetzen will, sollte daher auf kostensparendes Bauen achten. Im Allgemeinen wird dieser Begriff mit der Erstellung von Gebäuden zu verhältnismäßig niedrigen Baukosten gleichgesetzt. Doch seine Bedeutung geht darüber hinaus: Ziel soll es sein, sowohl die Baukosten als auch die Betriebs- und Folgekosten möglichst niedrig zu halten. Denn oft bleiben die Kosten unberücksichtigt, die über die gesamte Nutzungsdauer eines Bauwerks anfallen. So ist zum Beispiel der Einbau einer elektrischen Fußbodenheizung verglichen mit dem einer wasserbetriebenen Heizung preiswert, jedoch sind die Betriebskosten um ein Vielfaches höher. Dennoch bedeutet Sparen beim Bauen nicht Verzicht, sondern beruht insbesondere auf einer ausgereiften Grundrissplanung und Konstruktion, einem gut organisierten Bauablauf, der Minimierung des Energieverbrauchs etc. Die tatsächlichen Bedürfnisse der Bewohner, Möglichkeiten einer geänderten Nutzung von Wohnräumen in der Zukunft, unschädliche Baumaterialien und anderes mehr sollten die wesentlichen Prüfkriterien sein, um eine langfristig tragfähige und kostenbewusste Entscheidung zu fällen. Das Gebäude sollte jedoch nicht um jeden Preis billig sein, keinesfalls müssen Abstriche beim Wohnkomfort gemacht werden. So wäre es zum Beispiel falsch, auf einen optimalen Wärmeschutz zu verzichten. Auch auf Schallschutz oder eine Unterkellerung sollte nicht allein aus Kostengründen verzichtet werden.

Kosten der ge samten Nut zungsdauer

Sparen bedeu tet nicht Verzicht

Tipp Beim Planen der Grundrisse sollten Sie in Hinblick auf die Kosten fol gende Punkte beachten: • Planen Sie keine Decken mit mehr als ca. 5 m Spannweite (Weite des zu überbrückenden Raums), da sonst die Kosten – abgesehen von den Ausgaben für eine stärkere Deckenkonstruktion – für die notwendige Bewehrung unverhältnismäßig hoch werden.

123

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

• •

• •

Achten Sie (auch hinsichtlich des Schallschutzes) darauf, dass – ins besondere im Geschosswohnungsbau – Küche und Bad bzw. WC ne ben bzw. übereinander liegen. Alle Grundrisse, Raumaufteilungen, Fenster sowie Türöffnungen etc. sollten den Rohbaurichtmaßen entsprechen, damit keine aufwendigen Sonderanfertigungen notwendig sind. Durch die Anwendung einer Maßordnung werden die Abmessungen von Bauteilen aufeinander abgestimmt. Baurichtmaße sind geradzahlige Vielfache von 12,5 cm. Die Verwendung von Fertigteilen kann nicht nur zu Kostensenkung, sondern auch aus Schallschutzgründen für Innentreppen und aus Wärmeschutzgründen für Balkone sinnvoll sein. Planen Sie Ihr Haus möglichst funktional und sachlich, Vorsprünge, Erker etc. können Ihr Bauvorhaben um bis zu 15 % verteuern. Außer dem folgen Sie der Energieeinsparverordnung, wenn die Oberfläche der Hausaußenfläche bei gleichem Volumen kleiner ist, da dann der Wärmebedarf niedriger ausfällt.

1.6.2 Häufiger Sparvorschlag

Keller – ja oder nein?

Häufig steht der Verzicht auf den Keller auf der Liste der Sparvorschläge ganz oben, da er angeblich seine traditionelle Funktion als Lager verloren hat. Heute rückt der Keller aber wieder verstärkt in den Mittelpunkt der Betrachtung. Schließlich lassen sich hier nicht nur Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse, Heizung und Brennstoffe unterbringen. Vielmehr ist der Keller darüber hinaus zur wertvollen und gern genutzten Ausbaureserve geworden. So mancher Keller wird als moderner Arbeits- oder Fitnessraum genutzt. Auch in Fällen, in denen zusätzlicher Wohnraum für ein weiteres Familienmitglied benötigt wird, wird immer häufiger auf den Keller zurückgegriffen. Der Dachboden, falls vorhanden, ist insbesondere bei neueren Häusern bereits ausgebaut und von Anfang an als Wohnraum eingeplant. Derartige Nutzungswünsche müssen allerdings schon bei der Planung berücksichtigt werden, da zum Beispiel Wohnräume eine höhere Decke aufweisen sollten. In den meisten Fällen reicht es aus, übliche Wände und einen einfachen Kellerfußboden herzustellen.

124

So lässt sich die Planung optimieren

1

Sind im Kellergeschoss Wohnräume geplant, so ist auf den Wärmeschutz von Wänden und Fußboden ein Hauptaugenmerk zu legen. Wer einen Keller hat, kann flexibel reagieren. Bei entsprechenden Lichtverhältnissen, zum Beispiel durch große Lichtschächte oder Abböschungen, können Arbeitszimmer, Hauswirtschaftsraum oder Gästezimmer optimal dort untergebracht werden. Damit eröffnen sich im Wohnbereich zusätzliche Reserven. Gegebenenfalls kann ein Haus mit Keller von vornherein kleiner geplant werden. Ein anderer Grund, warum sich Bauherren gegen einen Keller entscheiden, sind die angenommenen hohen Kosten. Sie machen jedoch „nur“ ca. 20.000 Euro aus. Diese Summe lässt sich durch Eigenleistung und das Verschieben einzelner Ausbaumaßnahmen (Estrich, Installationen, Bodenbelag) auf einen späteren Zeitpunkt verringern. Außerdem sollten Sie bedenken, dass bei einem Verzicht auf den Keller die Kosten für die erforderlichen Kellerersatzflächen im Wohnbereich oder für einen Schuppen anfallen. Und: Die vermeintlichen Einsparungen beim Verzicht auf den Keller müssen relativiert werden. Denn auch bei den nicht unterkellerten Bauten sind Frostschürzen, also „Wände“ bis auf ca. 1,20 m unterhalb der Geländeoberkante auszuführen. Mit einer Verlängerung der Frostschürzen auf ca. 2,60 m und einer nachträglich eingebrachten Bodenplatte ist das Kellervolumen bereits erstellt. Die Mehraufwendungen im Rohbau halten sich damit in Grenzen. Darüber hinaus fallen die Kosten für eine Installationsverteilung in zugänglichen Kellerräumen erheblich geringer aus, als wenn sie durch nicht zugängliche Kanäle und -schächte geführt werden muss.

Einsparung durch Eigen leistung

Betrachtet man die Kellerkosten im Ganzen, sieht die Sache möglicherweise anders aus. Zwar sind Fundamente und Bodenplatte auch bei einem kellerlosen Haus notwendig, doch für einen Keller fallen zusätzlich Erdaushub, Kellerwände und Kellerdecke an. Die Kosten können sich im Ernstfall noch erheblich steigern, wenn aufgrund schlechter Bodenverhältnisse oder des Grundwasserstands Verbauoder Wasserhaltungsmaßnahmen erforderlich sind. Ziehen Sie bei Ihren Planungen aber immer nur die Differenz heran, denken Sie an die Kosten, die für andere Bauten oder Räume entfallen, falls Sie sich für einen Keller entscheiden.

Die Umstände bestimmen die Kosten

125

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Tipp Bei der Entscheidung für oder gegen einen Keller spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie können Stauräume untergebracht werden? Liegt das Gebäude an einem Hang? Wie wäre es mit einer Teilunterkellerung? Lassen Sie sich beraten. Beachten Sie auch, dass ein Keller auf vielerlei Weise gebaut werden kann wiederum den Preis beeinflusst.

Zusammenfassung: So lassen sich Baukosten senken •

•

• •

•

• •

•

126

Optimale Nutzung des Bauplatzes: Ein ausgereifter und flächenmäßig ausgereizter Grundriss spart Quadratmeter, ohne die Wohnqualität zu mindern. Einfache Grundrisse: Durch Planung raffinierter einfacher Grundrisse können unnütze Flächen eingespart und möglichst gleich große Räume für viele Wohnbedürfnisse offen gehalten werden. Die richtigen Baustoffe: Anwendung von Materialien, die den funktionalen Anforderungen am ehesten gerecht werden. Bildung eines „Bauteams“: Dabei bringen Bauherr, Architekt, Statiker, Fachplaner oder Installateure (insbesondere Heizung und Sanitär) etc. bereits in der Planungsphase Vorschläge, Anregungen und Wünsche ein, um einen reibungslosen Bauablauf zu gewährleisten. Oftmals werden dadurch Zusatzkosten vermieden und die Bauzeit verkürzt. Gute Aufteilung der Flächen: Denken Sie stets an die Verminderung der Verkehrsfläche. Denn Flurfläche kostet ebenso viel wie Wohnraumfläche. Gewerkeübliche Maßtoleranzen: Höhere Anforderungen an die Maßtoleranzen sind stets mit Mehrkosten verbunden. Entwicklung und Anwendung von Standarddetails: Auf arbeitsaufwendige und materialuntypische Detailausbildungen sollten Sie verzichten. Häuser sollen sich verändern können: Eine Familie wird kleiner oder größer. Im Alter sind die alltäglichen Lebensabläufe ganz anders als in der Jugend. Ein großes Gebäude sollte so konzipiert sein, dass es später teilbar ist. Kurz: Ein Haus sollte sich an die Bedürfnisse der Bewohner anpassen lassen.

So lässt sich die Planung optimieren •

•

•

• •

•

•

•

1

Auf die teuren Nebenkosten achten: Einfache Baukörper, die nach Süden durch große Fenster die Sonne einfangen, können erheblich Heizenergie sparen. Auf gute Wärmedämmung achten: Alle geschlossenen Fassadenteile sollten hochgedämmt sein. Für alle Räume mit geringerem Wärmebedarf (Toiletten, Vorratskammern, Treppen usw.) empfiehlt sich die kühlere Seite. Zusammen bauen spart Platz und Energie: Häuser, die zusammenstehen, oder mehrere Gebäude unter einem Dach, reduzieren die Baukosten und Menge der energiefressenden Außenhautflächen. Auf die Garage verzichten: Ein halboffener „Carport“ oder ein freier Einstellplatz reicht vorerst auch aus. Ausgereifte Planung: Nur damit lassen sich die Baukosten durch Vorfertigung, optimalen Maschineneinsatz und kürzeste Bauzeiten möglichst gering halten. Potenziale aufdecken: Kosten sparen durch Gruppenselbsthilfe sowie durch Großeinkäufe (erhöhte Rabattmöglichkeiten nutzen). Umfang der Eigenleistungen: Überprüfen Sie zusammen mit dem Architekten noch einmal alle Arbeitsvorgänge daraufhin, ob Sie noch mehr Eigenleistung erbringen können. Kostenfolgen begrenzen: Halten Sie die Kostenfolgen von nachträglichen Änderungen in Grenzen, indem Sie sich auf jede Planungsphase intensiv vorbereiten, die aktuellen Fragen beantworten und zu einem eindeutigen Resultat kommen.

Vorsicht Falle Den gesamten Nutzungszeitraum außer Acht lassen Betriebs und volkswirtschaftlich erstreckt sich der Lebenszyklus eines in Massivbauweise erstellten Gebäudes über ca. 80 Jahre. Die in diesem Nutzungszeitraum anfallenden Kosten für den Bauunterhalt dürfen Sie nicht unterschätzen. Dabei spielen die Unterhaltszyklen der einzelnen Bauteile bzw. Bauteilschichten die entscheidende Rolle. Vor allem die Wetterschichten wie Putz, Holzverschalung, Faserzement, Ziegel oder Blech mit ihren Beschichtungen sind in mehreren Forschungsvorhaben untersucht worden. In der folgenden Tabelle sind beispielhaft ein paar Kostenpunkte aufgeführt.

127

1

Kostencontrolling im Planungsstadium

Bauunterhaltungskosten Bauteile

Mauerwerk, Beton, Stahlbeton Betonwerkstein, Naturstein Stahlbauteile Holzwerk Dacheindeckung (Steildach) Dacheindeckung (Flachdach) Dachentwässerung und Bleche Außenwandver kleidung (Putz) Außenwandver kleidung (Ziegel) Fenster Verglasung Türen Innenputz Fliesen Estrich und Bodenbelag Anstriche (innen) Anstriche (außen) Heizung und Lüftung Sanitäre Installation ElektroInstallation

1.7

Bauunterhaltungskosten in % der jeweiligen Kosten der Bauwerksteile Jahresmittelwert 0,12

in 80 Jahren 10

Häufigkeit von Maßnahmen zur Bauunterhaltung in 80 Jahren 1–2

0,25

20

1

0,60 0,60 2,20

48 48 176

2–3 2–3 2–3

3,40

272

4–5

3,00

240

3–6

1,50

130

3

0,40

32

1–2

2,50 1,80 1,00 0,40 0,25 1,25

200 144 80 32 20 100

2–3 3–4 1–2 1–2 2–3 2–4

7,50 14,00 3,50

600 1120 280

7–15 7–15 3–14

3,30

265

2–10

2,00

160

1–8

Vorbereitende Planung für die Bauzeit

Die Bauzeit wird im Hochbau gewöhnlich mit einem Balkendiagramm, das nach Gewerken unterteilt ist, grafisch dargestellt. Das Beispiel eines kompletten Bauplans finden Sie auf der CD-ROM.

128

Vorbereitende Planung für die Bauzeit

1

Einer solchen Grafik lässt sich entnehmen, wann bzw. in welcher Woche ein Handwerker auf der Baustelle erscheinen muss, um seine Tätigkeit aufzunehmen, und wann seine Arbeiten fertig gestellt sein sollen. In der Praxis wird bei der Erstellung von Bauzeitenplänen auf speziell entwickelte Software-Anwendungen zurückgegriffen. Diese haben den Vorteil, dass durch Vorläufer-Nachfolger-Beziehungen alle anderen Vorgänge automatisch aktualisiert werden, wenn sich die Dauer eines anderen Vorgangs verändert. Zudem kann der IstZustand eingegeben, dargestellt und mit dem Soll-Zustand verglichen werden. Dadurch ist eine permanente Terminkontrolle gewährleistet, Bauzeitverzögerungen lassen sich sofort erkennen. Beispielhaft sehen Sie hier einen Bauzeitenplanauszug für ein Einfamilienhaus.

Tipp Eine Software namens proPlan 3 bietet die Firma gripsware GmbH, 88267 Vogt, an. Alle Bauzeitenpläne in diesem Buch wurden mit dieser Software erstellt. Mehr Informationen dazu finden Sie im Internet unter www.proplan.net.

Nur durch den Vergleich des Soll- mit dem Ist-Zustand der Bauzeit können Sie fundierte Aussagen zum tatsächlichen Projektfortschritt machen und bei Bedarf entsprechend reagieren. Die geplanten Eckdaten sollten Sie bei der Vertragsgestaltung mit jedem Handwerker

Vergleich von Soll und Ist Zustand

129

1

Unrealistische Terminvorgaben

Kostencontrolling im Planungsstadium

absprechen und dann in den Werkvertrag aufnehmen. Vereinbaren Sie außerdem mit der jeweiligen Firma, in welcher Höhe eine Nutzungsentschädigung beispielsweise für jeden angefangenen Monat fällig wird, sofern die Bauzeit über den vereinbarten Termin überschritten wird, da dies mit Mehrkosten verbunden ist. Zu enge oder gar unrealistische Terminvorgaben können zu Verzögerungen im Bauablauf führen. Die Folge: Wartezeiten, gelegentlich das Abrücken des wartenden Nachfolgeunternehmers von der Baustelle bis hin zum Geltendmachen von Mehrkosten für zum Beispiel eine erneute Anfahrt etc. Achtung Es ist durchaus möglich, dass mehrere Firmen gleichzeitig an unter schiedlichen Gewerken arbeiten, zum Beispiel Dachdecker, Spengler, Heizungs und Sanitärinstallateur. Jedoch ist darauf zu achten, dass gewisse Vorleistungen jeweils erbracht sein müssen, damit eine Firma die vertraglich vereinbarten Arbeiten erbringen kann. So können die Innenputzarbeiten meist erst begonnen werden, wenn das Dach einge deckt ist, die Rohinstallationen für Heizungs, Sanitär und Elektroar beiten abgeschlossen und die Fenster und Fensterbänke montiert sind.

Die Bauzeit beeinflusst die Baukosten

Die Bauzeit kann die Baukosten erheblich beeinflussen. Vermeiden Sie daher eine „Winterbaustelle“ und passen Sie die einzelnen Gewerke jahreszeitlich an. Ideal ist es, mit dem Rohbau im Frühjahr zu beginnen, sodass im darauf folgenden Winter – was bei einen Einfamilienhaus zeitlich problemlos machbar ist – der Innenausbau erfolgen kann. Vorsicht Falle Bauzeit im Winter Wenn sich die Bauzeit über den Winter erstreckt, kann sie sich auf grund von Ausfallzeiten durch schlechtes Wetter und kalte Temperatu ren verlängern. Ist es dann so, dass Sie als Bauherr darauf bestehen, dass der Bau termingerecht fertig gestellt wird, kommen meist Mehr kosten wegen der Winterbaumaßnahmen auf Sie zu. Bedenken Sie, dass die Einhaltung des Fertigstellungstermins für Sie besonders wichtig sein kann, wenn Sie zum Beispiel einen bestehenden Mietvertrag kündigen oder einen Umzug organisieren müssen.

130

2

Controlling während der Aus schreibungs und Vergabephase

Der private Auftraggeber ist grundsätzlich an keine besonderen Ausschreibungs- oder Vergaberegeln gebunden, sofern er sich diesen nicht ausdrücklich unterwirft. Er kann damit frei entscheiden, ob, auf welche Weise und zu welchen Bedingungen er mit einem potenziellen Auftragnehmer ins Geschäft kommen will. Damit unterscheidet sich der private vom öffentlichen Auftraggeber, der an die Einhaltung der Vergaberegeln der VOB/A oder der Haushaltsgesetze des Bundes oder der Länder gebunden sein kann. Der öffentliche Auftraggeber arbeitet mit „öffentlichen“ Geldern. Daraus resultiert die Verpflichtung, die Vergabe transparent, objektiv und nachvollziehbar zu gestalten. Im Rahmen der privaten Auftragsvergabe gibt die VOB/A hilfreiche Anhaltspunkte dafür, in welcher Art eine Ausschreibung gestaltet werden kann. Einen der wichtigsten Grundsätze hierzu enthält § 9 Nr. 1 der VOB/A:

Private und öffentliche Auftraggeber

„Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.“ Auf Sie als privaten Ausschreibenden gemünzt bedeutet diese Regelung, dass Sie nur dann vergleichbare Angebote erhalten, wenn alle Anbieter Ihre Anfrage auch tatsächlich in der gleichen Weise verstanden haben. Übliche Vergabeform für den privaten Auftraggeber ist die „beschränkte Ausschreibung“. Mit ihr fordert er entweder selbst oder durch den von ihm beauftragten Architekten bzw. Fachingenieur eine beschränkte Zahl von Bietern auf, für die zu vergebende Bauleistung ein Angebot abzugeben.

„Beschränkte Ausschreibung“

131

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

2.1

Was ist bei der Ausschreibung zu beachten?

Wenn möglich sollte mit der Ausschreibung erst begonnen werden, wenn die Planunterlagen fertig gestellt, der Leistungsumfang der Arbeiten bekannt sowie die Ausstattungskriterien festgelegt sind. Dadurch können Zusatzkosten durch Nachträge vermieden werden. Die zu erbringenden Leistungen werden in der Regel in einem Leistungsverzeichnis beschrieben, das in einzelne Teilleistungen (Positionen) untergliedert ist. Tipp Grundlage einer Ausschreibung sollte eine ausgereifte Planung sein. Ungenau formulierte Leistungen führen häufig zu überhöhten Preisen, da die Anbieter einen so genannten Risikozuschlag einkalkulieren. Intakter Wettbewerb

Damit ein Bauvorhaben kostengünstig hergestellt werden kann, ist es zwingend notwendig, die Leistungen der Handwerker einem intakten Wettbewerb auszusetzen. Dies bedeutet, dass alle Anbieter die gleichen Ausschreibungsvoraussetzungen haben. Nur dann können anhand eines Preisspiegels (siehe Seite 139ff.) die Angebote miteinander verglichen werden.

2.1.1

Welche Art der Ausschreibung ist sinnvoll?

Wie die gewünschte Leistung ausgeschrieben werden soll ist – wie oben ausgeführt – erst einmal Sache des privat Ausschreibenden. Die VOB/A unterscheidet zwei grundlegende Möglichkeiten: • • Leistungsver zeichnis nach Teilleistungen

132

Die Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis Die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm

Bei der erstgenannten Alternative wird die Leistung in der Regel durch eine allgemeine Darstellung der Bauaufgabe (also eine Baubeschreibung) beschrieben und anschließend in ein Leistungsverzeichnis nach Teilleistungen (Positionen) gegliedert. Beide Bestandteile sind als Einheit zu verstehen. Scheinbar komplexer und damit nach landläufiger Meinung unkalkulierbarer ist die zweite Alternative, die so genannte funktionale Leistungsbeschreibung. Als „funktional“ wird gemeinhin eine Leis-

Was ist bei der Ausschreibung zu beachten?

2

tungsbeschreibung bezeichnet, die die beim Werkvertrag geschuldete Werkleistung mit der vertraglich erwarteten Funktion bzw. nach dem erwarteten Erfolg beschreibt. Dies mag auf den ersten Blick sehr hochtrabend und theoretisch klingen, wird aber verständlich, wenn man sich beispielsweise folgende funktionale Leistungsbeschreibung vor Augen führt: „… ein Stück Einfamilienhaus, wie es mein Nachbar auf der Flurnummer .......... gebaut hat, allerdings mit dem Unterschied, dass ich fünf Kinder habe und nicht wie mein Nachbar zwei.“ Die Ausstattungsmerkmale sind damit vom Grundsatz her beschrieben, auch die Abweichung vom Vergleichsobjekt, wonach Raum für zwei und nicht nur für fünf Kinder vorhanden sein muss. Welche Art der Ausschreibung ist nun sinnvoller? Generell lässt sich nur feststellen, dass die funktionale Leistungsbeschreibung ihren schlechten Ruf nicht verdient hat. Gerade dem privaten Bauherrn kommt es im Wesentlichen darauf an, ein zu seinen konkreten Vorstellungen passendes Objekt zu erhalten. Welche Leistungen hierfür im Detail – insbesondere aus technischer Sicht – erforderlich sind, wird ihn wohl nur in zweiter Linie interessieren. Nachfolgend wird die Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis näher beleuchtet.

Funktionale Leistungsbe schreibung

Tipp Die Ausschreibung der einzelnen Gewerke bedarf einiger Erfahrung. Da her überlassen Sie sie lieber einem Fachmann, damit nicht während der Ausführungsphase zusätzliche Arbeit und unter Umständen hohe Mehr kosten auf Sie zukommen.

Bei einer Einzelgewerksvergabe erfolgt die Ausschreibung getrennt nach den einzelnen Leistungsbereichen. Sie können aber auch einzelne Unternehmer, deren Betrieb darauf eingerichtet ist, ersuchen, Angebote für mehrere Gewerke abzugeben, zum Beispiel: • • •

Bauunternehmung: Erdarbeiten, Rohbau, Zimmererarbeiten Dachdecker- und Spenglerarbeiten Heizung und Sanitärarbeiten

133

2

Kombination beider Arten der Ausschreibung

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

Wollen Sie alle bzw. alle wesentlichen Leistungen nur an einen Unternehmer vergeben, werden Sie eine Generalunternehmerausschreibung wählen. Dann haben Sie bei Auftragsvergabe vom Grundsatz her nur einen Vertragspartner, der, soweit vertraglich als zulässig vereinbart, Teilleistungen an so genannte Subunternehmer vergibt. Es ist ebenso möglich, beide Arten der Ausschreibung zu kombinieren. Selbst wenn Sie Einzelgewerke ausschreiben, können Sie bei den potenziellen Bietern nachfragen, welche Preise sie anbieten würden, wenn sie alle Einzelgewerke im Paket übernehmen würden. So können Sie vergleichen, ob der gesamte Endpreis für Sie vielleicht doch günstiger ist oder nicht. Bedenken Sie dabei auch, dass für Sie als zusätzlicher Vorteil die Koordinierung der einzelnen Baubeteiligten entfällt. Andererseits wird aber ein Generalunternehmer den so genannten Generalunternehmerzuschlag, also einen prozentualen Aufschlag auf die Subunternehmerangebote (etwa 10 %) verlangen.

2.1.2

Was das Leistungsverzeichnis enthalten sollte

Generell gilt: Im Leistungsverzeichnis ist die jeweils zu erbringende Leistung nach Art und Umfang eindeutig und vollständig zu beschreiben und nach Positionen aufzugliedern. Als Position sollten nur Leistungen aufgenommen werden, die nach ihrer technischen Beschaffenheit und für die Preisbildung als in sich gleichartig anzusehen sind. Eine Position wird üblicherweise wie folgt beschrieben: • • • • • •

Ordnungszahl Kurztext Langtext Mengen und Dimensionsangabe Einzusetzender Einheitspreis Gesamtbetrag

Positionen können in folgende Arten untergliedert werden: •

•

134

Eine Grundposition oder Normalposition ist eine Position im Leistungsverzeichnis, bei welcher der Vorbehalt des Ersatzes durch eine Alternativ- bzw. Wahlposition besteht. Eine Alternativposition, auch als Wahlposition bezeichnet, ist ein abgegrenzter Teil (Position) einer Bauleistung, deren Ausführung sich der Auftraggeber alternativ zu einer Grund-

Was ist bei der Ausschreibung zu beachten?

•

•

2

position vorbehält. Wahl- bzw. Alternativpositionen sind im Allgemeinen nur vorzusehen, wenn sich von mehreren brauchbaren und technisch gleichwertigen Bauweisen nicht von vorneherein die wirtschaftlichste bestimmen lässt bzw. über die Ausführung zum Zeitpunkt der Ausschreibung noch nicht entschieden werden kann. Eine Bedarfs- oder Eventualposition steht unter dem Vorbehalt ihrer tatsächlichen Ausführung, weil die Beauftragung dieser Leistung bei Fertigstellung des Leistungsverzeichnisses noch nicht feststeht bzw. noch nicht konkret absehbar ist, zum Beispiel witterungsabhängige Maßnahmen, Wasserhaltung etc. Die Entscheidung darüber trifft der Auftraggeber erst bei Beauftragung oder während der Ausführung. Bei einer Pauschalposition entfällt die Angabe einer Menge. Anstelle des Gesamtbetrags steht der Pauschalpreis.

Alternativ- und Bedarfspositionen sollten auf ein Minimum reduziert werden, da sie die Angebote unübersichtlich gestalten und einen Preisvergleich erschweren. Zusammen mit den Plänen (Eingabe- und/oder Werkplänen etc.) dient das Leistungsverzeichnis als Grundlage für die Kalkulation, Bauausführung und Bauabrechnung. Im Handel verfügbare Software-Programme mit Textbausteinen können Sie bei der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses unterstützen. Hilfreich sind auch vorformulierte Ausschreibungstexte der Industrie und von Produktherstellern. Viele von Ihnen bieten entsprechende Downloads auf ihren Homepages an.

Alternativ und Bedarfs positionen

Tipp Bei der Leistungsbeschreibung sind folgende Grundregeln zu beachten: • Die Leistung muss eindeutig und vollständig beschrieben werden. • Sie muss für alle Bieter gleich verständlich sein. • Die Preise sollen sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnet werden können. • Die Ausschreibung darf kein ungewöhnliches Wagnis aufbürden. Wenn Sie diese Regeln beachten, können Sie Fehlinterpretationen, viel leicht sogar Rechtstreitigkeiten vermeiden.

135

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

Auf der CD-ROM finden Sie einige Beispiele von Grundpositionen, wie sie in einer Leistungsbeschreibung erscheinen könnten. Vorsicht Falle Bei der Ausschreibung bestimmte Produkte vorgeben Sie behindern den freien Wettbewerb, wenn Sie bestimmte Produkte in der Ausschreibung benennen. Einerseits ist es zwar notwendig, genaue Angaben (Hersteller, Fabrikat, Typ) zu einem Produkt zu machen, damit es während der Bauausführung nicht zu Missverständnissen kommt. Andererseits kann die Vorgabe bestimmter Produkte, zum Beispiel Mau ersteine, Sanitäreinrichtungsgegenstände, Heizungsanlagen etc., dazu führen, dass Angebote mit günstigeren, aber gleichwertigen Produkten unterbleiben. Daher sollten Produkte nur in besonderen Ausnahmefällen vorgegeben und dann immer mit dem Zusatz „oder gleichwertiger Art“ versehen werden. Fügen Sie unter diesem Zusatz eine Leerzeile ins Leistungsver zeichnis ein, damit der Bieter das alternative Fabrikat angeben kann. Verdingungs unterlagen

Alle Bestandteile der an den Unternehmer versandten Ausschreibungsunterlagen nennt man Verdingungsunterlagen. Im dazugehö34 rigen Anschreiben empfiehlt es sich anzugeben: • • • • • • • • •

34

136

Art und Umfang der Leistung sowie die Baustelle (Ort der Ausführung) Etwaige Bestimmungen über die Ausführungszeit Etwaige Ortsbesichtigungen Vom Auftraggeber zur Vorlage für die Beurteilung der Eignung des Bieters verlangte Unterlagen Die Höhe von geforderten Sicherheitsleistungen Änderungsvorschläge und Nebenangebote Frist, an die sich der Ausschreibende gebunden fühlt (wenn Sie wollen) Sonstige Erfordernisse, die die Bewerber bei der Erarbeitung ihrer Angebote beachten müssen Die wesentlichen Zahlungsbedingungen oder Angabe der Unterlagen, in denen diese enthalten sind (zum Beispiel § 16 VOB/B)

Auszug aus VOB/A, § 10 Vergabeunterlagen, Abs. 5

So werten Sie die Angebote aus

2.2

2

So werten Sie die Angebote aus

Nachdem Sie die Ausschreibungsunterlagen der Anbieter zurückerhalten haben, beginnt die Prüfung und Auswertung der Angebote. Hierzu erstellt der Architekt (sofern von Ihnen mit der entsprechenden Leistungsphase beauftragt, ansonsten Sie selbst) üblicherweise einen Preisspiegel, in dem alle Positionen aufgelistet und die Angebotspreise der jeweiligen Bauhandwerker aufgeführt sind. Achten Sie darauf, ob die Mehrwertsteuer berücksichtigt wurde, damit nicht Bruttopreise mit Nettopreisen verglichen werden. Ihre vorrangige Aufgabe bzw. die des von Ihnen beauftragten Architekten ist es nun, Differenzen und Missverständnisse, hervorgerufen durch Fehlinterpretationen oder unterschiedlichen Informationsund Wissenstand, bezüglich des erwarteten Soll-Zustands und des angebotenen Ist-Zustands aufzudecken. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei. Sie finden sie auch auf der CD-ROM, sodass Sie sie um die Positionen aus Ihrer Ausschreibung ergänzen können. Checkliste

ja

Prüfung der Angebote

nei n

Sind alle im Leistungsverzeichnis aufgeführten Positio nen angeboten? Wurden Alternativen angeboten und entsprechen diese dem Anforderungsprofil? Ergeben sich aus Alternativpositionen Nachteile für Folgegewerke? Ist der Leistungsumfang vollständig (inklusive Lieferung, Material, Montage)? Weiß ich, wer für die Energiekosten (Wasser, Strom), Kosten für BaustellenWC, Arbeits und Schutzgerüste aufkommt? Wenn ja, wer? Wurden alle Gesamtpreise (Masse x Einheitspreis) und der Angebotspreis (Summe der Gesamtpreise) rechne risch überprüft? Wurden Stundensätze für Polier/Meister, Facharbeiter und Hilfsarbeiter festgelegt?

Alternativ- und Bedarfspositionen werden im Leistungsverzeichnis mit einem Einheitspreis angegeben, in der Gesamtsumme bleiben sie

137

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

unberücksichtigt. Ob diese Positionen später erfüllt werden, steht zum Zeitpunkt der Ausschreibung noch nicht fest. Häufig bieten Unternehmer Bedarfspositionen zu unverhältnismäßig hohen Preisen an. Diese gehen nicht in die Angebotssumme und damit auch nicht in den Preisvergleich ein und werden häufig nicht nachverhandelt. In der Ausführungsphase versuchen die betreffenden Unternehmer, den Bauherrn zu überzeugen, sich für die teurere Bedarfsposition zu entscheiden. Achten Sie darauf, dass beim Preisvergleich auch alle Alternativ- und Bedarfspositionen mit den geschätzten Mengen und den daraus resultierenden neuen Angebotssummen berücksichtigt werden. Vorsicht Falle Bei Alternativpositionen die Folgekosten vergessen Wenn Alternativpositionen beauftragt werden, sollten Sie nicht verges sen zu überprüfen, ob davon Folgegewerke betroffen sind und eventuell Mehrkosten aufgrund zusätzlicher Arbeitsschritte entstehen. Wird bei spielsweise anstelle einer geschalten Ortbetondecke eine Ortbetondecke mit Filigranplatten beauftragt, sind folgende Gegenrechnungen anzu stellen: Die vor Ort geschalte Ortbetondecke wird mit einem Haftgrund vorbehandelt, verputzt und gestrichen. Bei der Ortbetondecke mit Fili granplatten ist die Untersicht schalungsglatt hergestellt, jedoch müssen die durch die Plattenstöße resultierenden Fugen verspachtelt werden. In der Regel werden die Unterseiten der Filigrandecken nicht verputzt, sondern gestrichen. Die Betonflächen müssen verspachtelt oder mit ei ner Tapete – in der Regel Raufasertapete – belegt werden. Darüber hi naus ist die Menge der Stahleinlage (Bewehrung) etwas höher als bei vor Ort geschalten Ortbetondecken. Führen Sie daher eine genaue Rechnung durch, bevor Sie einen solchen Auftrag vergeben, damit Sie nicht von möglichen Mehrkosten überrascht werden. Kosten für Schutz und Arbeitsgerüste

138

Prüfen Sie bei jedem Gewerk, wer für die Kosten für Strom, Wasser, Gerüste, Baustellen-WC etc. aufkommt. Häufig sind die Kosten für Energie sowie erforderliche Schutz- und Arbeitsgerüste nicht im Angebot enthalten. Bei Einzelvergaben verpflichtet sich häufig der Rohbauunternehmer dazu, die Anschlüsse für Strom und Wasser sowie ein Baustellen-WC auch für die Nachunternehmer während der Bauzeit bereitzustellen, die anfallenden Kosten legt er dann auf die Folgegewerke anteilig um. Aufbau, Vorhaltung und Abbau der

So werten Sie die Angebote aus

2

Arbeitsgerüste zum Beispiel für die Erstellung des Fassadenputzes oder Schutzgerüste bzw. Fangeinrichtungen am Dach sollten jeweils direkt von den entsprechenden Firmen (Verputzfirma, Zimmerer, Dachdecker etc.) geleistet werden. Überprüfen Sie, ob die Gesamtpreise (Masse x Einheitspreis) und der daraus resultierende Angebotspreis vom Unternehmer richtig berechnet wurden. Rechenfehler, die Sie in Ihren Preisspiegel übernehmen, verfälschen das Ergebnis. Achtung Wird der Auftrag für die zu erbringende Leistung pauschal zu einem Festpreis vergeben und hat sich der Unternehmer zu seinen Gunsten verrechnet, haben Sie nach Vertragsabschluss keine Möglichkeit mehr den verbindlichen Endpreis zu ändern, da aufgrund der gebildeten Pau schale keine mengenabhängige Abrechnung möglich ist.

Für Arbeiten, die eventuell zusätzlich auszuführen sind (so genannten Regiearbeiten), sollten Sie Stundensätze für Polier oder Meister, Facharbeiter und Hilfsarbeiter festlegen. Vergleichen Sie die Angebote auch daraufhin.

Stundensätze festlegen

Beispiel Wie wichtig es ist, unbedingt auf die Vollständigkeit des Leistungsum fangs zu achten, zeigt folgender Fall: Im Bereich der technischen Ge bäudeausrüstung wurde ein BrennwertGaswandheizgerät bis ins letzte Detail über mehrere Seiten beschrieben und dies mit dem Zusatz „... frei Baustelle liefern“ versehen. Der Bauherr freute sich über das günstige Angebot und vergab den Auftrag an die Firma. Nachdem der Unter nehmer die Rechnung gestellt hat, wunderte sich der Bauherr, dass Ihm die Montage gesondert in Rechnung gestellt wurde. Bei genauer Durch sicht des Leistungsverzeichnisses hatte der Bauherr übersehen, dass die Montage zu den jeweils vereinbarten Stundensätzen abgerechnet wur de. Letztendlich war die ausführende Firma teurer als andere Anbieter.

2.2.1

Wie wird ein Preisspiegel erstellt?

Nachdem die Angebote überprüft und im Bedarfsfall überarbeitet wurden, sodass eine technische und kaufmännische Vergleichbarkeit gewährleistet ist, können die einzelnen Positionen in einen Preis-

Vergleichbarkeit gewährleisten

139

2 Einheits und Gesamtpreise

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

spiegel eingetragen und gegenübergestellt werden. Dazu wird meist eine spezielle Software benutzt. Dabei werden die Daten zu allen Anbietern in einer Tabelle nebeneinander in Spalten aufgeführt, wodurch die Angebote leicht zu vergleichen sind. Die Positionsnummer mit dem jeweiligen Kurztext und der Mengenangabe wird in fortlaufenden Zeilen eingetragen. Der Einheitspreis (E-Preis) sowie der automatisch errechnete Gesamtpreis (GPreis) werden der betreffenden Position und dem jeweiligen Bieter zugeordnet. Darüber hinaus wird der jeweils günstigste Einheitspreis eines Bieters mit 100 % angesetzt. Somit kann bei jeder Position das günstigste Angebot festgestellt werden. Beispiel Preisspiegel Projekt: M. Mustermann; Innenputz Pos.Nr. Bieter A 1

Bieter B

Bieter C

Bieter D

11,40

11,10

12,10

255,000 m

2.838,15

2.907,00

2.830,50

3.085,50

3.029,40

102,70%

100,00%

109,01%

107,03%

2

Innenwandputz – Kalkzementputz 12,00

11,90

12,50

1.020,00

1.011,50

1.062,50

1.049,75

100,84%

100,00%

105,04%

103,78%

3

Putzabschlussprofile 2,10

2,40

2,20

37,62

38,16

39,60

37,80

43,20

100,00%

101,44%

105,26%

100,48%

114,83%

4

Dehnfugenprofile 7,00

7,60

7,32

7,50

7,55

47,58

48,75

49,08

45,50

49,40

104,57%

107,14%

107,86%

100,00%

108,57%

5

Putzträger 6,65

6,10

11,20

2.856,00

85,000 m

11,90

1.011,50

18,000 m

2,09

37,62

6,500

7,00

45,50

6,10

73,20

12,35

1.056,55

2,12

m

12,000 m 6,40

6,80

2

2

104,45%

2,09

GPreis

11,88

100,27%

12,43

EPreis

Bieter E

Innenwandputz – Kalkgipsputz 11,13

140

Menge Ein heit

Bezeichnung

6,65

79,80

73,20

76,80

81,60

79,80

109,02%

100,00%

104,92%

111,48%

108,02%

2

So werten Sie die Angebote aus 6

Gewebe 3,66

3,50

14,000 m 3,40

3,70

2

3,40

2

47,60

3,65

51,24

49,00

47,60

51,80

51,10

107,65%

102,94%

100,00%

108,82%

107,35%

NettoEndsumme

4.089,12

MwSt. 16%

654,26

BruttoEndsumme

4.743,39

4.110,94

4.136,11

4.055,08

4.364,70

4.302,65

101,38%

102,00%

100,00%

107,64%

106,11%

Im Preisspiegel erkennen Sie, welcher Bieter bei den einzelnen Positionen und welcher insgesamt der günstigste ist. Darüber hinaus sehen Sie, inwieweit die Preise aus der Kalkulation von den Angebotspreisen abweichen. Weichen diese bei einer Position stark voneinander ab, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass die Kalkulation fehlerhaft ist oder bewusst falsche Preise angeboten wurden etc.

Abweichungen erkennen

Preisspiegel Zusammenstellung der Bietersummen Bieter

Nettosumme in €

MwSt. 16 % in €

Brutto summe

Prozentual

A

4.110,94

657,75

4.768,69

101,38

B

4.136,11

661,78

4.797,89

102,00

C

4.055,08

648,81

4.703,89

100,00

D

4.364,70

698,35

5.063,05

107,64

E

4.302,65

688,42

4.991,07

106,11

Wenn Sie die jeweils günstigsten Einheitspreise der einzelnen Angebote gegenüberstellen, erhalten Sie den „Idealpreis“, das theoretische Minimum der Ausschreibung für das betreffende Gewerk. Preisspiegel Projekt: M. Mustermann; Innenputz Pos. Nr.

Bezeichnung

Menge Einheit

1

Innenwandputz – Kalkgipsputz

255,00 m

2

Innenwandputz – Kalkzementputz

85,000 m

EPreis

GPreis

Bieter

2

11,10

2.830,50

C

2

11,90

1.011,50

C

141

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase 3

Putzabschluss profile

4

Dehnfugenprofile

6,500

5

Putzträger

12,000 m

6

Gewebe

14,000 m

NettoEndsumme MwSt. 16 % BruttoEndsumme Nahe am Idealpreis

18,000 m m

2,09

37,62

A

7,00

45,50

D

2

6,10

73,20

B

2

3,40

47,60 4.045,9 2

C Mi schung

647,35 4.693,27

Wenn die Preise des günstigsten Anbieters sich von dem theoretischen Idealpreis wenig unterscheiden, wird der Auftrag in der Regel an diesen vergeben. Sie sollten jedoch stets mit den beiden günstigsten Anbietern die Preise nochmals verhandeln, um dem Idealpreis möglichst nahe zu kommen. Darüber hinaus dürften Sie die kalkulierten Preise nicht außer Acht lassen, da diese Teil Ihres finanziellen Budgets sind. Im Idealfall sollten die Endsummen der Angebote unter den kalkulierten Summen liegen. Achtung Generell ist der Angebotsendpreis für Sie als Bauherrn ein sehr wichti ges Kriterium bei der Vergabe einer Bauleistung. Achten Sie aber auch darauf, dass Sie die Bauleistungen stets von fachkundigen, leistungsfä higen und zuverlässigen Unternehmer ausführen lassen. Ob diese Krite rien erfüllt sind, können Sie am Besten durch Referenzen überprüfen. Bedenken Sie, dass nicht immer das günstigste Angebot am Ende das billigste ist.

2.3

Zur Vergabe der Bauleistungen

Haben Sie als privater Auftraggeber nach Auswertung der vorliegenden Angebote einen potenziellen Auftragnehmer in die engere Wahl gezogen, können Sie – anders als es beim öffentlichen Auftraggeber möglich ist – das ins Auge gefasste Angebot nachbessern oder modifizieren lassen. Üblicherweise wird dies während des Vergabegesprächs erfolgen.

142

2

Zur Vergabe der Bauleistungen

2.3.1

Was wird im Vergabegespräch geregelt?

Anders als der öffentliche Auftraggeber, der regelmäßig nur ein so genanntes Aufklärungsgespräch mit dem in die engere Wahl gezogenen Bieter führen kann, unterliegen Sie als privater Auftraggeber vom Grundsatz her praktisch keinerlei Beschränkungen. Sie sind also völlig frei zu entscheiden, mit welcher Zielrichtung Sie ein Vergabegespräch führen wollen. Dieses Gespräch bietet Ihnen insbesondere die Möglichkeit, den am besten geeigneten Bieter zu finden. Typischerweise wird bei einem Vergabegespräch über folgende Themen geredet: • • • •

Typische Themen

Technische Feinabstimmungen Abstimmung des zu vergebenden Gewerks mit den Gewerken anderer Unternehmer (insbesondere in zeitlicher Hinsicht) Mögliche Optimierungen Preisliche Abstimmungen − Abgebot (Nachlass) − Skonto − Pauschal- oder Einheitspreis − Abschlagszahlungen

Tipp Das Vergabegespräch bietet die Chance, eine so genannte Nachtrags prophylaxe zu betreiben. Gemeint ist damit, dass Sie versuchen heraus zuhören, ob einer der Anbieter bei seinem Angebot insgeheim schon da mit rechnet, später Nachträge zu fordern. Anhand geschickter Frage stellungen und vor allem durch gutes Zuhören können solche Absichten oftmals erkannt und mit geeigneten Maßnahmen unterbunden werden.

2.3.2

Wichtige Entscheidung: Einheits oder Pauschalpreis?

Zweckmäßigerweise werden Sie mit Ihrem Auftragnehmer bereits bei Vertragsschluss vereinbaren, wie die von ihm zu erbringende Leistungen vergütet werden. Haben Sie hierzu nichts festgelegt, ist die übliche Vergütung (§ 632 Abs. 1 und 2 BGB) geschuldet. Diese muss gegebenenfalls von einem Sachverständigen ermittelt werden. Als Abrechnungsmodi kommen infrage:

Vereinbarung der Vergütung

143

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase • • • •

Abrechnung auf Einheitspreisbasis, Vergütung in Form eines Pauschalpreises, Abrechnung nach Zeitaufwand oder nach den Selbstkosten des Auftragnehmers.

In der täglichen Praxis hat der Selbstkostenerstattungsvertrag nur wenig Bedeutung. Achtung § 2 Nr. 10 VOB/B sieht ausdrücklich vor, dass Stundenlohnarbeiten nur vergütet werden, wenn sie als solche vor ihrem Beginn ausdrücklich vereinbart worden sind. Durch diese Regelung soll der Auftraggeber vor unliebsamen Überraschungen geschützt werden. Der Stundenlohnver trag stellt nicht darauf ab, welchen Wert die erbrachte Leistung letzt lich für den Auftraggeber hat. Vergütet wird ausschließlich der vom Un ternehmer getätigte Aufwand.

Im Regelfall werden Sie sich als Auftraggeber im Vorfeld Gedanken darüber machen, ob Sie den Auftrag pauschal oder nach aufgemessener Leistung vergüten wollen. Welche Vergütungsart letztlich die günstigere ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Einheitspreisvertrag Tatsächlich erbrachte Leistungen

Wesentlich beim Einheitspreisvertrag ist, dass die zu zahlende Vergütung auf Grundlage der tatsächlich erbrachten – also nicht der angebotenen – Leistungen zu vereinbarten Einheitspreisen berechnet wird. Der Endpreis im Angebot stellt damit nur eine Prognose dar, die Endsumme ist nicht verbindlich. Im folgenden Beispiel hat ein Auftragnehmer im Rahmen eines Einheitspreisvertrags folgende Leistungen mit folgenden Positionspreisen angeboten: Beispiel Titel 5 – Putzarbeiten 05.01

Innenwandputz – Kalkgipsputz 2

Menge 250,000 m 05.02

2

Menge 85,000 m 05.03

GP 2.825,00 €

EP 12,20 €

GP 1.037,00 €

EP 2,30 €

GP 41,40 €

Putzabschlussprofile Menge 18,000 lfm

144

EP 11,30 €

Innenwandputz – Kalkzementputz

Zur Vergabe der Bauleistungen 05.04

Dehnfugenprofile Menge 6,500 lfm

05.05

EP 7,25 €

GP 47,12 €

2

EP 6,40 €

GP 76,80 €

2

EP 3,60 €

GP 50,40 €

Putzträger Menge 12,000 m

05.06

2

Gewebe Menge 14,000 m

Preis netto vorläufig

4.077,72 €

Zzgl. 16 % MwSt.

652,44 €

Preis brutto vorläufig

4.730,16 €

Die Schlussrechnung zu obigem Titel könnte nach Abschluss der Leis tungen und deren Aufmaß folgendermaßen aussehen: Titel 5 – Putzarbeiten 05.01

Innenwandputz – Kalkgipsputz 2

Menge 276,000 m 05.02

2

Menge 89,000 m

GP 1.085,80 €

EP 2,30 €

GP 43,70 €

EP 7,25 €

GP 55,10 €

2

EP 6,40 €

GP 86,40 €

2

EP 3,60 €

GP 48,60 €

Putzabschlussprofile

05.04

Dehnfugenprofile

Menge 19,000 lfm Menge 7,600 lfm Putzträger Menge 13,500 m 05.06

GP 3.118,80 €

EP 12,20 €

05.03

05.05

EP 11,30 €

Innenwandputz – Kalkzementputz

Gewebe Menge 13,500 m

Preis netto Zzgl. 16 % MwSt. Preis brutto gesamt

4.438,40 € 710,14 € 5.148,54 €

Erhöhen oder verringern sich bei einem Einheitspreisvertrag die vorauskalkulierten Mengen, schlägt sich dies automatisch in der Abrechnung nieder. Der Pauschalpreisvertrag Beim Pauschalpreisvertrag kommt es hinsichtlich der geschuldeten Vergütung nicht auf die tatsächlich erbrachte Leistung an. Hier wird der Preis nicht nachträglich angepasst, wenn sich die vorab kalkulierten Mengen verändern. Ausnahmen sind denkbar, wenn von

145

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgegangen werden kann, zum Beispiel wenn nicht vorhersehbare, gravierende Schwierigkeiten bei der Bauausführung auftreten. Es gibt zwei Formen des Pauschalvertrags, den Detail- und den Globalpauschalvertrag: a) Detailpauschalvertrag Der Detailpauschalvertrag bezieht sich auf die Mengen bei den Positionen des Leistungsverzeichnisses. Unabhängig davon, wie viel tatsächlich verbaut wird, bleibt der Preis vom Grundsatz her gleich. Das bedeutet, dass Positionen, die nicht in die Pauschale einbezogen sind, extra abgerechnet werden können. § 2 Nr. 7 Abs. 1 VOB/B stellt dies ausdrücklich dadurch klar, dass die Bestimmungen des § 2 Nr. 4, 5 und 6 auch für den Pauschalvertrag gelten. Das heißt, dass zusätzliche, geänderte oder durch Selbstübernahme weggefallene Leistungen grundsätzlich auch zu einer Vergütungsänderung führen. Achtung In der Baupraxis wird häufig das Wort „pauschal“ verwendet, ohne dass tatsächlich ein Pauschalvertrag abgeschlossen werden soll. Hierzu ein Beispiel: Ein Auftragnehmer formuliert sein Angebot auf Einheitspreis basis. Die vorläufige Vertragssumme umfasst eine Gesamtvergütung von 23.461 €. Im anschließenden Bietergespräch wird diese Summe verhandelt. Letztendlich steht im Bauvertrag: „pauschal 22.000 €.“ In solchen Fällen ist davon auszugehen, dass kein Pauschalvertrag be absichtigt war, sondern nur ein Nachlass. Rechnet der Auftragnehmer später nach den tatsächlich verbauten Massen ab, wird diese Vereinba rung lediglich dazu führen, dass auch hinsichtlich eventueller Mehr mengen das Abgebot von 1.461 € zu berücksichtigen wäre.

b) Globalpauschalvertrag Globalpauschalverträge beziehen sich auf die gesamte geschuldete Vertragsleistung. Sie kommen meistens zustande, wenn es um eine nur funktional für einen bestimmten Leistungsbereich ausgeschriebene Leistung geht. Damit soll gerade nicht festgelegt werden, welche Leistungen der Auftragnehmer im Einzelnen zu erbringen hat, um den vereinbarten werkvertraglichen Erfolg zu erzielen.

146

Zur Vergabe der Bauleistungen

2

Beispiel Im Rahmen der Einzelgewerksvergabe für den Bau eines Einfamilien hauses wird die Dacheindeckung samt Spenglerarbeiten ausgeschrie ben, und zwar mit detailliertem Leistungsverzeichnis und einem Bezug auf Pläne. In der Vergabeverhandlung wird das vom Bieter abgegebene Einheitspreisangebot erörtert, dann wird dieser gebeten, einen Pau schalpreis vorzuschlagen. Nachdem der Bieter erklärt hat, dass er die Leistungsbeschreibung überprüft hat und bereit sei, die zu einer funkti onierenden und vollständigen Dacheindeckung erforderlichen Leistun gen samt Spenglerarbeiten pauschal für einen Betrag von ...... € zu erbringen, einigt man sich hierauf.

2.3.3

Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer

Auch hinsichtlich der Vergabe des Auftrags – des eigentlichen Vertragsabschlusses – bestehen für Sie als privaten Auftraggeber keinerlei Vorgaben. Sie können also frei wählen, ob Sie ein bieterseitiges Angebot einfach annehmen oder den Bauvertrag im Rahmen einer gesonderten Vertragsurkunde abschließen wollen.

Gesonderte Vertrags urkunde

Achtung Wenn Sie Wert darauf legen, dass die endgültigen Vereinbarungen zwi schen Ihnen und einem der Anbieter in einer Vertragsurkunde festgelegt werden, müssen Sie darauf achten, dass nicht bereits durch ein Auf tragsschreiben abschließende Vereinbarungen zustande kommen. Beispiel Sie fordern einige potenzielle Auftragnehmer zur Angebotsabgabe auf: Sehr geehrter Herr Römer, ich beabsichtige die Durchführung des folgenden Bauvorhabens: ............................... Als Anlage übersende ich Ihnen das Blanko Leistungsverzeichnis mit der Bitte, dieses bei Interesse am Auftrag auszufüllen und bis spätestens .... wieder an mich zurückzusenden. Ihrem Angebot bitte ich die VOB/B 2002 zugrunde zu legen. Mit freundlichen Grüßen Anlage: Leistungsverzeichnis

147

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

Bauunternehmer Römer übersendet Ihnen hierauf das von ihm ausge füllte Leistungsverzeichnis. Sehr geehrte Frau/Herr ......, ich bedanke mich für Ihre Aufforderung zur Abgabe eines Angebots für Ihr Bauvorhaben .............................. Als Anlage übersende ich Ihnen das mit meinen Angebotspreisen ver sehene Leistungsverzeichnis. Ihrem Ersuchen entsprechend biete ich die Erbringung meiner Leistungen unter Einbeziehung der VOB/B 2002 an. Über Ihre Auftragserteilung würde ich mich freuen. Mit freundlichen Grüßen Anlage: Angebotsleistungsverzeichnis

Unmittelbar darauf teilen Sie Herrn Römer schriftlich mit, dass Sie sich für ihn entschieden haben und ihm auf der Basis seines Angebots den Auftrag erteilen. Ihrem Schreiben fügen Sie einen selbst formulierten Bauvertrag bei mit der Bitte an Herrn Römer, diesen zu unterzeichnen und an Sie zurückzusenden.

Entspricht der Inhalt dieser Vertragsurkunde dem, was vom Anbieter angeboten wurde, hat der schriftliche Bauvertrag lediglich klarstellenden und bestätigenden Charakter. Weitaus häufiger werden aber die in der vorbereiteten Vertragsurkunde enthaltenen Regelungen vom Angebot abweichen. In diesem Fall kann der betreffende Unternehmer durchaus argumentieren, dass der Vertrag bereits durch das Auftragsschreiben zustande gekommen ist, und deshalb die Unterzeichnung der Vertragsurkunde mit den geänderten Vorgaben verweigern. Bitte um Unter zeichnung und Rückgabe

148

Um eine solche Situation zu vermeiden, übersenden Sie Ihrem Vertragspartner lediglich den von Ihnen vorbereiteten, mit Änderungen oder Abweichungen versehenen Bauvertrag mit der Bitte um Unterzeichnung und Rückgabe. Denn dann handelt es sich um ein neues Angebot Ihrerseits, dass der Empfänger annehmen kann, aber nicht muss. Unterzeichnet er den Vertrag und schickt ihn umgehend an Sie zurück, kommt der Bauvertrag in dieser Form zustande.

Zur Vergabe der Bauleistungen

2.3.4

2

Grundlage des Vertrags: VOB oder BGB?

Die VOB/B ist weder Gesetz noch eine sonstige Rechtsnorm. Vielmehr handelt es sich um standardisierte Allgemeine Geschäftsbedingungen, die speziell Regelungen für den Bauvertrag enthalten. Diese wurden aus der Erkenntnis heraus entwickelt, dass die gesetzlichen Rahmenvorschriften des Schuldrechts und des Werkvertragsrechts des BGB völlig unzureichend und in keiner Weise auf die besonderen Belange der Abwicklung von Bauverträgen als Langzeitverträge mit beiderseitigen Kooperationspflichten zugeschnitten sind. Inhaltlich enthält sie Änderungen und Ergänzungen der gesetzlichen Bestimmungen, teilweise auch detailliertere und genauere, speziell auf Bauverträge zugeschnittene Festlegungen der Rechte und Pflichten der Bauvertragspartner, die bei Vereinbarung der VOB/B dem BGB vorgehen. Soweit die VOB/B keine Regelungen trifft, gelten weiterhin die Vorschriften des BGB. Daher kann man den VOB-Vertrag durchaus als einen verfeinerten BGB-Werkvertrag betrachten. Die Regelungen der VOB/B gelten bei Verträgen über Bauleistungen allerdings nicht automatisch. Wenn sie Vertragsbestandteil werden sollen, muss dies zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Das setzt grundsätzlich voraus, dass dem Vertragspartner in zumutbarer Weise Kenntnis von deren Inhalt verschafft wird. Bei im Baugewerbe Tätigen genügt es allerdings, Bezug auf die VOB/B zu nehmen.

VOB/B ist keine Rechtsnorm

Vorschriften des BGB

Beispiel Baufirma Hurtig bietet Ihnen als Privatperson die Ausführung der Roh bauarbeiten für Ihr Einfamilienhaus zu Einheitspreisen an. Da Angebot schließt mit dem Hinweis, dass Vertragsgrundlage die VOB/B in ihrer Fassung 2002 sein soll. Eine textliche Ausfertigung der VOB/B ist aller dings dem Angebot nicht beigefügt. Bei seiner Schlussrechnung weist Hurtig darauf hin, dass er für die Position Streifenfundamente einen höheren Einheitspreis angesetzt hat, als im Angebot angegeben war, da sich die geschätzten Massen als zu hoch erwiesen hätten. Doch eine Preisanpassung kann Hurtig nicht verlangen, da die VOB/B, die hierfür eine Regelung in § 2 Nr. 3 vorsieht, im Verhältnis zu Ihnen nicht wirksam Vertragsgrundlage geworden ist. Hurtig hätte Ihnen als Privatperson den Text der VOB/B zugänglich machen müssen.

149

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

Nachfolgend werden exemplarisch unterschiedliche Regelungen der VOB/B im Vergleich zu den BGB-Regelungen dargestellt. Nicht vereinbarte Leistungen Kontrahierungs zwang

Welche Leistungen bei einem BGB-Vertrag vom Unternehmer im Einzelnen zu erbringen sind, wird durch den Vertrag festgelegt. Wünscht der Auftraggeber nach Vertragsschluss zusätzliche Leistungen, kann der Unternehmer diese ebenfalls ausführen, muss er aber nicht. Üblicherweise wird er dies nur dann tun, wenn der Auftraggeber dafür zahlen will. Von diesem Grundsatz abweichend sieht die VOB/B für bestimmte Zusatzleistungen einen Kontrahierungszwang vor. Nach § 1 Nr. 4 hat der Auftragnehmer auf einseitiges Verlangen des Auftraggebers nicht vereinbarte Leistungen auszuführen, die notwendig sind, um das vereinbarte Ergebnis zu erzielen. Dies gilt nur dann nicht, wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingestellt ist. Eine Vergütungspflicht ergibt sich hierfür nach den in § 2 VOB/B aufgestellten Grundsätzen. Vergütungsanpassung bei Mengenänderungen Auch beim BGB-Vertrag ist, wenn keine anderweitigen vertraglichen Vereinbarung bestehen, der Einheitspreis als die übliche Vergütungsform anzusehen.35 Daher handelt es sich, sofern Preisanpassungsmöglichkeiten nicht vereinbart werden, um einen Festpreis. Eine Anpassung kann damit grundsätzlich auch dann nicht verlangt werden, wenn sich die vorausgeschätzten Mengenangaben nachträglich als irreal erweisen. Ausnahmen gelten nur dann, wenn von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgegangen werden kann, was aber nur in den seltensten Fällen begründbar sein wird.

Faktoren für Preiskalkulation

Üblicherweise kalkuliert ein Unternehmer seine Preise auf Grundlage folgender Faktoren: • • • • 35

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Lohn- und Stoffkosten Baustellengemeinkosten Allgemeine Geschäftsunkosten Wagnis und Gewinn

OLG Hamm, BauR 02, 319

Zur Vergabe der Bauleistungen

2

Statisch sind die Allgemeinen Geschäftsunkosten. Je höher die tatsächlich verbauten Mengen über den ursprünglich vorausgeschätzten Bedarf hinausgehen, desto größer ist bei in etwa gleich bleibenden Allgemeinen Geschäftsunkosten der Unternehmergewinn. § 2 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B sieht für diese Fälle die Möglichkeit eines Preisanpassungsverlangens vor. Überschreitet die tatsächlich verbrauchte Menge den Mengenansatz um mehr als 10 v. H., kann unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten auf Verlangen einer Vertragspartei ein neuer Preis gebildet werden. Im Regelfall wird dies zu einer Reduzierung des Einheitspreises führen. Für 110 % der ursprünglich veranschlagten Menge bleibt allerdings der vereinbarte Einheitspreis unverändert. Als Kehrseite der Medaille sieht Abs. 3 der vorzitierten Bestimmung eine Vergütungsanpassung bei einer Mengenunterschreitung von mehr als 10 % vor. In diesem Fall kann insgesamt die Vereinbarung eines neuen Einheitspreises verlangt werden. Auftragsentziehung bei mangelhaften Leistungen Der Auftragnehmer hat unter anderem die Pflicht, die von ihm geschuldete Leistung frei von Sachmängeln zu erbringen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, braucht der Auftraggeber/Besteller die Unternehmerleistung nicht abzunehmen. Für den Auftragnehmer hat dies die unangenehme Folge, dass sein Werklohnanspruch nicht fällig wird und seine Leistung noch nicht endgültig geprüft ist.

Leistungen ohne Sach mängel

Ansprüche wegen Mängeln kann der Auftraggeber erst geltend machen, wenn die Leistung des Auftragnehmers fällig wird, also die für die Herstellung übliche und angemessene Leistungszeit abgelaufen oder eine vertraglich vereinbarte Fertigstellungsfrist verstrichen ist. Dann kann er ihm eine angemessene Frist zur vertragsgerechten Leistung oder Nacherfüllung, hier zur Beseitigung der erkannten Mängel, setzen. Läuft diese Frist ab, ohne dass der Unternehmer die Mängel fachgerecht nachgebessert hat, kann der Auftraggeber für die Leistung anderweitigen Ersatz verlangen. Kann der Auftraggeber mit der vom Auftragnehmer erbrachten Leistung etwas anfangen, was überwiegend der Fall sein dürfte, muss der Auftragnehmer in erster Linie

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2 Mängel wäh rend der Bau ausführung

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finanziell das ausgleichen, was dem Auftraggeber durch die Einschaltung eines Drittunternehmers an Mehrkosten entsteht oder bei dessen Beauftragung entstehen würde. § 4 Nr. 7 VOB/B eröffnet dem Auftraggeber ausdrücklich die Möglichkeit, Mängel, die bereits während der Bauausführung erkannt werden, zu rügen. Diese muss der Auftragnehmer auf eigene Kosten beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Auftraggeber ihm dafür eine angemessene Frist setzen und ankündigen, ihm den Auftrag zu entziehen, falls nichts geschieht. Passiert auch innerhalb dieser Frist nichts, hat der Auftraggeber die Möglichkeit, dem Auftragnehmer zu kündigen, bevor dieser seine Leistungen, den Auftrag insgesamt oder einen in sich abgeschlossenen Leistungsteil, fertig gestellt hat. In diesem Fall kann er den Mangel durch einen Drittunternehmer beseitigen und von diesem auch die restlichen Arbeiten zu Lasten des Auftragnehmers fertig stellen lassen. Alternativ kann er auf die weitere Ausführung verzichten und vom Auftragnehmer Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Achtung Beseitigt der Auftragnehmer einen bereits während der Bauausführung erkannten Mangel trotz Aufforderung nicht oder erfolgt nach fruchtlos abgelaufener Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung keine Auf tragsentziehung, hat der Auftraggeber kein Recht, den Mangel zu Las ten des Auftragnehmers selbst zu beheben.

Behinderung/Unterbrechung

Ansprüche aus Behinderungen und Unterbre chungen

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Das BGB enthält keinerlei werkvertragliche Regelungen, die sich gezielt auf gestörte Bauabläufe beziehen. Insoweit muss hier auf die allgemeinen Vorschriften des Leistungsstörungsrechts zurückgegriffen werden. Demgegenüber regelt § 6 VOB/B diese Sachverhalte ausdrücklich. In Nr. 6 sind abschließend alle Ansprüche aus Behinderungen und Unterbrechungen festgelegt. § 6 Nr. 1 verlangt zudem eine Behinderungsanzeige (die dort vorgesehene Schriftform ist allerdings nicht Anspruchsvoraussetzung), um Ausführungsfristen zu verlängern oder bei Verschulden des Auftraggebers Schadensersatz beanspruchen zu können.

Zur Vergabe der Bauleistungen

2

Gefahrtragung Normalerweise geht das Risiko für den Bestand der erbrachten Leistung erst mit der Abnahme vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über. Bezüglich der so genannten Vergütungsgefahr bestimmt § 644 I 1 BGB den Grundsatz, dass der Unternehmer bis zur Abnahme die Gefahr des Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung seines Werks trägt. Hiervon weicht die VOB/B in ihrem § 7 ab und trifft Ausnahmeregelungen für den Fall bestimmter Vorkommnisse. Wird die ganz oder teilweise ausgeführte Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere objektiv unabwendbare vom Auftragnehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört, so behält der Auftragnehmer für die ausgeführten Leistungsteile seine Ansprüche nach § 6 Nr. 5 VOB/B. Er kann also den ausgeführten Leistungsteil nach den Vertragspreisen abrechnen und hat außerdem Anspruch auf Vergütung der Kosten, die ihm bereits entstanden und in den Vertragspreisen des dann nicht mehr auszuführenden Leistungsteils nicht enthalten sind.

Risiko für den Bestand von erbrachten Leistungen

Tipp Wenn einem Vertrag die VOB/B zugrunde liegt, sollten Sie sich über die Möglichkeiten der Risikoabsicherung durch den Abschluss von Versiche rungen (insbesondere einer Bauleistungsversicherung) erkundigen. Dies umso mehr, als die Prämien bei entsprechender vertraglicher Vereinba rung auf den oder die Auftragnehmer umgelegt werden können. Achten Sie genau auf die jeweiligen Versicherungsbedingungen bei den Ange boten, da diese oftmals gewisse Ereignisse aus dem Versicherungs schutz ausschließen.

Besondere Auftraggeberkündigungsrechte Mit Ausnahme der jederzeit möglichen so genannten freien Auftraggeberkündigung sieht das BGB keine speziellen Regelungen vor. Daher muss auf die allgemeinen Regelungen des Leistungsstörungsrechts zurückgegriffen werden. Die VOB/B regelt die Auftraggeberkündigung bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen dezidiert in § 8 Nr. 2 bis 4. Hervorzuheben ist das Auftraggeberkündigungsrecht bei Insolvenzbeantragung.

Regeln des Leistungsstö rungsrechts

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Es eröffnet dem Bauherrn die Möglichkeit, sich rechtzeitig aus einem Vertragsverhältnis zu lösen. Auftragnehmerkündigung

Abrechnung nach Vertrags preisen

Zahlt der Auftraggeber bei einem BGB-Vertrag eine fällige Abschlagsrechnung nicht, sieht das BGB hierzu keine speziellen Regelungen vor. Insoweit muss auf die allgemeinen Bestimmungen des Schuldrechts zurückgegriffen werden. Anders die VOB/B, die in diesem Fall ausdrücklich in § 9 Nr. 1 lit. b) ein Kündigungsrecht des Auftragnehmers vorsieht und in Nr. 3 die Folgen regelt. Danach kann der Auftragnehmer bei vorzeitiger Vertragsbeendigung die erbrachten Leistungen nach den Vertragspreisen abrechnen. Außerdem kann er, unter Vorbehalt weitergehender Ansprüche, eine Entschädigung nach § 642 BGB verlangen. Abnahme Eine Besonderheit der VOB/B ist die „fiktive“ Abnahme. Dies bedeutet, dass die Rechtsfolgewirkungen einer rechtsgeschäftlichen Abnahme auch dann eintreten können, wenn diese vom Auftraggeber/Besteller nicht ausdrücklich erklärt und auch sonst keine Abnahme verlangt wurde. Die Tatbestände sind in § 12 Nr. 5 VOB/B geregelt. Abschlagszahlungen

Bei VOB/B als Vertrags grundlage

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Grundsätzlich kann bei einem BGB-Vertrag der Auftragnehmer seinen Werklohn erst dann verlangen, wenn er seine Bauleistungen erbracht hat und diese abgenommen wurden. Eine Ausnahme gilt, wenn der Auftraggeber die Vertragserfüllung grundlos ablehnt. Für ab Mai 2000 geschlossene Verträge sind zwar auch im BGB Abschlagszahlungen vorgesehen. Diese müssen sich allerdings auf in sich abgeschlossene Teile der Gesamtleistung beziehen, die zudem vertragsgemäß erbracht sein müssen. Ein entsprechender Nachweis dürfte für den Unternehmer oftmals nur schwierig zu führen sein. Haben die Parteien wirksam die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart, kann der Auftragnehmer, auch ohne dass hierzu eine gesonderte Vereinbarung getroffen werden muss, Abschlagszahlungen für nachgewiesene Teilleistungen verlangen. Um Vorauszahlungen verlangen zu können, muss allerdings auch bei einem VOB-Vertrag

Zur Vergabe der Bauleistungen

2

eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden sein. Sollen in sich abgeschlossene Bauteile abgerechnet werden, bedarf es zur Fälligkeit einer Teilschlussrechnung der vorherigen Teilabnahme. Abrechnung Umstritten ist, ob der Unternehmer laut BGB-Vertrag ohne entsprechende ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung eine Rechnung stellen muss, um die Fälligkeit seines Werklohns herbeizuführen. In den meisten Fällen wird dies nötig sein, da der Auftraggeber sonst nicht weiß, wie viel Geld von ihm verlangt wird. Die VOB/B enthält hierzu eine klare Regelung. Allein die Fertigstellung aller Leistungen und deren Abnahme genügen bei einem VOBVertrag nicht, um die Werk- oder Restwerklohnforderung fällig zu machen. Hierzu muss der Unternehmer seinem Auftraggeber eine prüffähige Schlussrechnung übergeben. Erst damit wird die Zahlung spätestens nach Ablauf der zweimonatigen Prüffrist fällig.

Keine klaren Regelungen in VOB/B

Beschränkte Mängelansprüche Ein Rücktrittsrecht, wie es das BGB an vielen Stellen erwähnt, ist in der VOB/B nicht vorgesehen. Die Verfasser der VOB gehen davon aus, dass sich ein Rücktritt mit seinen spezifischen Rechtsfolgen für den Bauvertrag nicht eignet. Denn Rücktritt bedeutet, dass ein Vertrag nicht nur für die Zukunft, sondern auch für die Vergangenheit wegfällt. Das führt dazu, dass – von beiden Vertragsparteien – alles zurückzugeben ist, was sie vom jeweils anderen empfangen haben. Aber: Kein Bauherr, der vor oder bei Abnahme einen – wenn auch gravierenden – Mangel feststellt, wird daran denken, das bereits erstellte Gebäude abreißen zu lassen und die Materialien, soweit noch brauchbar, an den Bauunternehmer zurückzugeben. Stattdessen sieht die VOB Möglichkeiten vor, den Vertrag nur für die Zukunft zu kündigen. Werden während der Bauausführung Mängel erkannt und beseitigt der Auftragnehmer sie nicht innerhalb einer angemessenen, mit Kündigungsandrohung gesetzten Frist, so kann ihm der Auftrag entzogen und zu seinen Lasten an einen Drittunternehmer weitergegeben werden. Auch Minderungsmöglichkeiten schränkt die VOB im Vergleich zum BGB-Werkvertrag ein. Bei letzterem kann unter anderem der

Kündigung für die Zukunft

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2

Möglichkeiten zur Minderung

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Werklohn bereits dann gemindert werden, wenn der Auftragnehmer innerhalb einer angemessen gesetzten Frist gerügte Mängel nicht beseitigt. Dieser Anspruch wurde mit der Schuldrechtsmodernisierung zusätzlich dadurch gestärkt, dass die Fristsetzung nicht einmal mehr mit einer Kündigungsandrohung versehen sein muss. Demgegenüber sieht die VOB 2002 eine Minderungsmöglichkeit nur in folgenden Fällen vor: a) Die Mängelbeseitigung ist für den Auftragnehmer unzumutbar oder unmöglich. b) Der Auftragnehmer verweigert die Mängelbeseitigung, da diese einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde. Schadensersatzansprüche Schadensersatz kann der Auftraggeber eines VOB-Vertrags in den in § 13 Nr. 7 VOB/B geregelten Fällen verlangen. Hat der Auftragnehmer schuldhaft einen wesentlichen Mangel herbeigeführt, der die Gebrauchsfähigkeit erheblich beeinträchtigt, kann der Auftraggeber verlangen, dass der Schaden, der an der betroffenen baulichen Anlage entstanden ist, ersetzt wird. Darüber hinausgehende Schäden können einen Schadensersatzanspruch begründen, wenn • • • •

der Auftragnehmer den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat oder der Mangel auf einem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik beruht oder der Mangel im Fehlen einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit beruht oder der Auftragnehmer den Schaden durch Versicherung seiner gesetzlichen Haftpflicht gedeckt hat oder hätte decken können [vgl. hierzu § 13 Nr. 7 Abs. 2 c) VOB/B].

Verjährungsfristen für Mängelansprüche Unterschiedli che Regelungen

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Unterschiedlich geregelt sind auch weiterhin die Verjährungsfristen. Für Bauwerksmängel sieht das BGB fünf Jahre vor, die VOB/B in ihrer aktuellen Fassung nunmehr vier Jahre. Eine Besonderheit enthält die VOB/B in § 13 Nr. 5. Zwar verjähren Baumängelgewährleistungsansprüche nach der Neuregelung in der VOB 2002 innerhalb einer kürzeren Frist als nach BGB, doch quasi als Ausgleich besteht

Zur Vergabe der Bauleistungen

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weiterhin die Möglichkeit, die Verjährung der Mängelansprüche einfach und einseitig durch eine Mängelanzeige zu unterbrechen. Das gilt auch, wenn der Auftragnehmer einen Mangel beseitigt – und zwar für die betreffende Leistung. Durch ein Mängelbeseitigungsverlangen oder eine Mängelbeseitigungsleistung setzt allerdings nicht die ursprüngliche Verjährungsfrist, sondern eine kürzere, nämlich eine zweijährige, ein. Diese neue Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Zugangs eines Mängelbeseitigungsverlangens bzw. der Abnahme der Mängelbeseitigungsleistungen. Damit die vorgeschilderten Unterbrechungstatbestände nicht dazu führen, dass ursprüngliche Verjährungsfristen verkürzt werden, ist weiter bestimmt, dass die neue Verjährungsfrist nicht vor Ablauf der Regelfristen nach § 13 Nr. 4 VOB/B oder der an ihrer Stelle vereinbarten Fristen endet. Sicherheitsleistung Ist im Rahmen eines VOB-Vertrags die Art einer grundsätzlich vereinbarten Sicherheitsleistung des Auftragnehmers nicht konkret festgelegt worden, kann diese durch Einbehalt von Geld, dessen Hinterlegung oder durch Bürgschaft erfolgen. Das Wahlrecht hierüber steht dem Auftragnehmer zu. Bei einem BGB-Vertrag muss zusätzlich vereinbart werden, wie der Barsicherheitseinbehalt – etwa durch Bankbürgschaft – ausgelöst werden kann. Eine Neuschöpfung der VOB 2002 ist die Verpflichtung des Auftraggebers, die vereinbarte Sicherheit nach zwei Jahren, sofern nichts anderes vereinbart wurde, zurückgeben zu müssen. Wenn allerdings bis zu diesem Zeitpunkt geltend gemachte Ansprüche noch nicht erfüllt sind, darf ein entsprechender Teil der Sicherheit zurückbehalten werden.

2.3.5

Wahlrecht liegt beim Auftrag nehmer

Wie wird der Bauvertrag gestaltet?

Wie bereits ausgeführt, ist der private Auftraggeber grundsätzlich frei, ob er ein von einem Bieter abgegebenes Angebot schlicht annimmt oder mit ihm einen Bauvertrag im Rahmen einer gesonderten Vertragsurkunde abschließt. Im einen wie im anderen Fall muss beachtet werden, dass der Grundsatz, Rechtsbeziehungen auch in-

Vertragsfreiheit durch BGB eingeschränkt

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2 AGBrechtliche Wirksamkeit

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haltlich frei gestalten zu können (Vertragsfreiheit), im Bereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die §§ 305ff. BGB eingeschränkt wird. Wenn es bei einem Streitfall um Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Formularklauseln geht, muss deren AGB-rechtliche Wirksamkeit von den Gerichten überprüft werden. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Formularklauseln, die gegen das Gesetz verstoßen, nützen dem Verwender bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung nichts, da sich der Vertragspartner immer auf die Unwirksamkeit berufen kann. Achtung Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen kann sich selbst nicht auf den Schutz der AGBrechtlichen Vorschriften berufen. Wenn die Vertragsbedingungen von Ihnen stammen und Sie benachteiligen, sind Sie selbst schuld. Geschützt ist der Verwendungsgegner.

Eine unwirksame Klausel entfällt entweder ersatzlos oder wird durch die entsprechende gesetzliche Regelung ersetzt. Achtung Gerade bei Bauverträgen besteht oft die Tendenz, mittels vorformulier ter Vertragsbedingungen ungerechtfertigte Vorteile zu erzielen. Nicht selten werden deshalb unwirksame Klauseln verwendet, da davon aus gegangen wird, dass der nicht informierte Vertragspartner dies nicht erkennt. Zumindest außergerichtlich kann diese Absicht von Erfolg ge krönt sein. Lassen Sie sich nicht bluffen, wenn Ihr Auftragnehmer die Vertragsbedingungen vorgegeben hat, sondern prüfen Sie im Zweifels fall deren Wirksamkeit. Vorformulierte Vertragsbedin gungen

Üblicherweise werden allerdings Sie als Auftraggeber vorformulierte Vertragsbedingungen oder einen Musterbauvertrag verwenden, vor allem, wenn Sie einen Architekten eingeschaltet und dieser die Verdingungsunterlagen vorbereitet hat. In diesem Fall bedeutet die AGB-rechtliche Kontrolle eine Beschränkung Ihrerseits und einen Schutz Ihres Auftragnehmers. Vorformulierte Vertragsbedingungen: Der Begriff der „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ ist in § 305 Abs. 1 BGB definiert. Sie liegen vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

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Zur Vergabe der Bauleistungen • • • •

2

Es muss sich um Vertragsbedingungen handeln, diese müssen vorformuliert sein und zwar für eine Vielzahl von Verträgen; eine Vertragspartei, namentlich der Verwender, muss sie der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrags „stellen“.

Vertragsbedingungen sind nicht nur in einem separaten Vertrag niedergelegte Formulierungen. Verstanden werden hierunter vielmehr alle Regelungen, die die vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien gestalten sollen. Sonderstellung der VOB/B: Wie oben bereits ausgeführt wurde handelt es sich bei der VOB/B um standardisierte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Damit unterliegt auch die VOB/B prinzipiell den AGB-rechtlichen Kontrollvorschriften (geregelt in den §§ 305ff. BGB). Von besonderer Bedeutung ist hierbei die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle. Isoliert gesehen halten eine Reihe der in der VOB/B vorgesehenen Regelungen einer AGB-rechtlichen Überprüfung nicht stand, der Verwender könnte sich hierauf also im Streitfalle mit Erfolg nicht berufen. In seiner so genannten Privilegierungsrechtsprechung hat der BGH bereits 1983 entschieden, dass die VOB/B keiner AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterzogen wird, wenn sie ohne ins Gewicht fallende Eingriffe in ihren Kennbereich als Ganzes vereinbart wurde. In 36 seinen Entscheidungen vom Januar und April 2004 hat der 7. Zivilsenat weitere Einschränkungen vorgenommen. Nunmehr führt jede vorrangige vertragliche Abweichung von der VOB/B dazu, dass diese nicht mehr als Ganzes vereinbart gilt. Gleichgültig ist danach, welche Schwere dieser Eingriff hat. Liegt eine Abweichung vor, ist die Inhaltskontrolle eröffnet. Dies bedeutet aber weiterhin nur, dass beanstandete Klauseln wegfallen, nicht aber die VOB/B insgesamt.

AGBrechtliche Inhaltskontrolle

Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Definiert wird darin insbesondere auch, welche Leistungen der Auftragnehmer für die vereinbarte Vergütung erbringen muss. Nicht

Regelung der Rechte und Pflichten

36

Entscheidungen des BGH vom 22.1.2004, VII ZR 419/02 und vom 15.4.2004, VII ZR 129/02

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zuletzt aus Kostengründen und um gegen unliebsame Nachforderungen geschützt zu sein, sollten Sie auf die inhaltliche Gestaltung des Vertrags ein besonderes Augenmerk richten. Bezeichnung der Parteien

Vertretungs verhältnisse festlegen

Mit der Bezeichnung der Parteien wird festgelegt, wer aus dem Vertrag berechtigt und verpflichtet sein soll. Immer wieder wird der Bezeichnung der Vertragsparteien nicht genug Sorgfalt gewidmet. Im Streitfall kann dies zu erheblichen Problemen führen. Möglicherweise geht wertvolle Zeit verloren, wenn sich schon die „Suche“ nach dem richtigen Vertragspartner aufwendig gestaltet. Die Vertragsparteien sollten mit Namen und Anschrift festgehalten werden. Wenn ihr Auftragnehmer eine OHG oder eine Kapitalgesellschaft (GmbH oder AG) ist, sollten Sie bereits im Rubrum die Vertretungsverhältnisse anzugeben. Vermeiden sollten Sie Parteibezeichnungen, die keinen sicheren Schluss auf die Organisationsform und damit die Haftungs- und Vertretungsverhältnisse zulassen. Bestimmung der geschuldeten Leistung

Definition der geschuldeten Leistung

Besonders wichtig ist die Bestimmung der geschuldeten Leistung. Gerade dieser Komplex wird häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen, wenn zum Beispiel der Auftragnehmer zusätzliche Vergütungsansprüche mit der Begründung erhebt, dass einzelne der von ihm erbrachten Leistungen im vertraglich vereinbarten Leistungssoll nicht enthalten gewesen seien. Wie die geschuldeten Leistungen am besten definiert werden, das hängt wesentlich vom Vertragstyp ab. Wenn beispielsweise ein einzelnes Gewerk, für das ein Leistungsverzeichnis erstellt wurde, auf Einheitspreisbasis vergeben werden soll, mag folgende Formulierung genügen: Beispiel Vertragsgegenstand Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer für sein Bauvorhaben Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück ............ mit den Dachdeckerarbeiten einschließlich der Spenglerarbeiten. Die vom Auf tragnehmer zu erbringenden Leistungen bestimmen sich nach diesem Vertrag sowie den nachfolgenden, ergänzenden Vertragsgrundlagen.

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Zur Vergabe der Bauleistungen

2

Vertragsgrundlagen Grundlage dieses Vertrags sind in der nachstehenden Reihenfolge: 1. Das Leistungsverzeichnis vom ....... Anlage 1 2. Die Werkpläne des Architekturbüros ....... vom ..... Nummern ....... Anlage 2 3. Die VOB/B in ihrer Fassung 2002

Differenzen mögen bei einer solchen Formulierung darüber entstehen, ob bestimmte Leistungen im jeweils für eine Position vorgesehenen Einheitspreis enthalten sind oder nicht. Führt die Vertragsauslegung zu keinem anderen Ergebnis, können zur Klärung die jeweiligen Abschnitte 4 der VOB/C herangezogen werden. Dort ist, bezogen auf das jeweilige Gewerk, beschrieben, was als so genannte Nebenleistung, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung mit dem für die Position vorgesehenen Einheitspreis abgegolten ist, und was als besondere, also auch einer zusätzlichen Vergütung zugänglichen Leistung gilt.

Nebenleistun gen in VOB/C

Wesentlich komplexer und diffiziler gestaltet sich die Beschreibung des Geschuldeten, wenn die Leistung nur funktional dargestellt, es also in den Risikobereich des Auftragnehmers verlagert werden soll, was zu einem bestimmten Pauschalpreis zur funktionsgerechten und mangelfreien Herstellung alles erforderlich ist. Als Beispiel mag 37 hierfür der „Schlüsselfertigvertrag“ herangezogen werden. Dieser könnte hinsichtlich des Vertragsgegenstands und der Vertragsbestandteile etwa wie folgt gestaltet werden:

Schlüsselfertig vertrag

Beispiel § 1 Gegenstand des Vertrags Der Auftragnehmer verpflichtet sich gegenüber dem Auftraggeber zur schlüsselfertigen Errichtung eines Einfamilienhauses auf dessen Grund stück der Gemarkung ....., Flurnummer ........ in .......... nach Maßgabe die ses Vertrags.

37

Detaillierte Ausführungen und ein Vertragsmuster finden Sie im Buch „Schlüsselfertiges Bauen“ von Klaus D. Kapellmann, Werner Verlag 2003.

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§ 2 Vertragsbestandteile 1) Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bestimmen sich in erster Linie nach diesem Vertrag, alsdann in der nachfolgenden Rei henfolge nach den Unterlagen gemäß nachfolgend § 3 Abs. 2 38 den Vorschriften der VOB/B 2) Im Fall von Widersprüchen gehen textliche Detailregelungen Plänen vor. § 3 Schlüsselfertige Erstellung 1) Der Auftragnehmer verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Erstellung des Einfamilienhauses (gegebenenfalls auch der Außenanlagen). Dieses muss also vollständig fertig, funktionsfähig und betriebsbe reit sein, sodass es zu der in der Anlage 1 (Baubeschreibung) vorge sehenen Nutzung uneingeschränkt zur Verfügung steht. 2) Soweit vom Auftraggeber Details bestimmt wurden, sind diese maßgebend. Der Auftraggeber hat diese Detailbestimmung mit den nachfolgenden Anlagen vorgenommen, die in der aufgeführten Rei henfolge gelten: (1) Baubeschreibung gemäß Anlage 1 (2) Genehmigungsplänen gemäß Anlage 2 (3) .......................................................................

Vergütungsvereinbarung Art der Ver rechnung festlegen

Die drei geläufigsten Vergütungsarten sind der Einheitspreis, der Pauschalpreis und die Vergütung auf Stundenlohnbasis (Regie). Im Vertrag müssen sie also bestimmen, welcher Verrechnungsmodus Grundlage sein soll. Die verschiedenen Arten der Verrechnung können auch kombiniert werden. Einheitspreis: Beim Einheitspreisvertrag wird die Gesamtleistung in einzelne Teilleistungen, die unter Positionsziffern erfasst werden, zerlegt. Grundlage der Vergütung bildet die Multiplikation der unter der jeweiligen Position beschriebenen Teilleistungen nach Menge und dem pro Mengeneinheit vereinbarten Einheitspreis. Vertrags38

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Klargestellt werden sollte hier, ob sich die VOB/B auch auf Planungsleistungen, für die die VOB/B allerdings nach herrschender Auffassung nicht passt, gegebenenfalls analog beziehen soll.

Zur Vergabe der Bauleistungen

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preis ist damit der Einheitspreis und nicht der sich aus der Multiplikation letztlich ergebende Gesamtpreis. Die Gesamtvergütung wiederum ergibt sich aus der Addition der ermittelten Positionspreise. Kalkulatorisch wird der Einheitspreis unter Berücksichtigung der Faktoren Arbeitslohn, Material, allgemeine Geschäftsunkosten, Wagnis und Gewinn sowie vorausgeschätzte Mengen ermittelt. Pauschalpreis: Soll für eine pauschal umschriebene und durch einen bestimmten Leistungserfolg definierte Gesamtleistung eine im Voraus bezifferte Vergütung geschuldet sein, spricht man von einer Pauschalpreisvereinbarung. Preispauschalierungen können auch bei einem Einheitspreisvertrag hinsichtlich einzelner oder mehrerer Positionen vorgenommen werden (Mischvergütung). Mit der Pauschalvergütung sind grundsätzlich alle zur Herstellung der vereinbarten Leistung erforderlichen Einzelleistungen abgegolten. Stundenlohn: Beim Stundenlohnvertrag wird der Zeitaufwand des Auftragnehmers für seine Arbeitsleistung vergütet. Abrechnungseinheit ist einerseits der Zeitaufwand, andererseits der pro Zeiteinheit vereinbarte Verrechnungssatz (Stundenlohn). Sind Gegenstand des Bauvertrags nur Regiearbeiten, so spricht die Praxis von „selbständigen Stundenlohnarbeiten“. Demgegenüber liegen „angehängte Stundenlohnarbeiten“ vor, wenn sie als Anhang zu einem Leistungsvertrag vereinbart werden.

Verrechnungs satz pro Zeit einheit

Übliche Vergütung: Wenn Sie bei Vertragsschluss keine Vereinbarung über Art und Höhe der Vergütung getroffen haben, gilt nach der gesetzlichen Regelung die übliche Vergütung als geschuldet. Diese ist gegebenenfalls mithilfe von Bausachverständigen festzustellen. Lässt sich keine übliche Vergütung feststellen, ist sie durch den Auftragnehmer nach billigem Ermessen zu bestimmen. Auch wenn die VOB/B nicht als Vertragsgrundlage vereinbart wurde, ist die übliche Vergütung diejenige nach Einheitspreisen, sofern nach Vertragsauslegung nicht anderes ermittelt werden kann. Abschlags/Vorauszahlungen Grundsätzlich ist der Werkunternehmer vorleistungspflichtig. Seinen Werklohn kann er erst dann verlangen, wenn er seine Leistung

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2 Abschläge in angemessenen zeitlichen Abständen

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vertragsgerecht fertig gestellt hat und diese vom Besteller abgenommen wurde. Ausnahmen sieht das BGB lediglich für in sich abgeschlossene Telleistungen vor. Für Sie als Auftraggeber besteht daher grundsätzlich kein Regelungsbedarf. Üblicherweise wird aber Ihr Auftragnehmer auch bei einem BGB-Vertrag darauf bestehen, dass in angemessenen zeitlichen Abständen Abschläge gezahlt werden. Wenn Sie sich hierauf einlassen wollen, müssen Sie darauf achten, dass durch die Vereinbarung von Abschlagszahlungen die grundsätzliche Vorleistungspflicht des Auftragnehmers nicht aufgehoben wird. Tipp Achten Sie bei der Regelung von Abschlagszahlungen darauf, dass sich diese nur auf bereits erbrachte Leistungen und deren Wert beziehen. Ansonsten leisten Sie möglicherweise ungesicherte Vorauszahlungen.

Wenn Sie die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbaren, hat Ihr Auftragnehmer auch ohne gesonderte Regelung Anspruch auf Abschlagszahlungen für nachgewiesene, vertragsgemäße Leistungsteile. Soll allerdings ein Zahlungsplan Bestandteil des Vertrags werden, müssen Sie darauf achten, dass dieser keine Zahlungspflichten für noch nicht erbrachte Leistungen beinhaltet. Nachlässe/Skonti Klare vertragli che Regelungen

Ein Nachlass unterscheidet sich von einem Skonto dadurch, dass er die geschuldete Vergütung verringert, unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung. Skonto wird demgegenüber als Nachlass vom Abrechnungsbetrag als Gegenleistung für eine Zahlung vor Fälligkeit gewährt. Wenn ein Nachlass (Abgebot) oder Skontierungen gewährt werden, bedarf es klarer vertraglicher Regelungen. Eine zu unbestimmte Skontovereinbarung ist unwirksam. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte mindestens Folgendes festgelegt werden: • • •

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Welche Frist soll für die Rechtzeitigkeit der Zahlung maßgeblich sein? Wann beginnt diese Frist (Absendung der Rechnung oder Zugang)? Auf welche Zahlungen soll ein Skonto gewährt werden (Abschlagszahlung, Schlusszahlung, Teilschlusszahlung)?

Zur Vergabe der Bauleistungen

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Steuerabzug Auftraggeber, die als Unternehmer im Sinne des § 2 UStG anzusehen sind, sollten in den Vertrag mit aufnehmen, dass sie 15 % von jeder Zahlung einbehalten werden, wenn vom Auftragnehmer keine gültige Freistellungsbescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird.

Freistellungsbe scheinigung

Ausführungsfristen Sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer sind daran interessiert, Beginn, Ausführungszeitraum und Fertigstellung der beauftragten Leistungen festzulegen. Der Auftragnehmer muss wissen, wann er welche Kapazitäten bereithalten muss. Und wenn Sie als Auftraggeber die erforderlichen Leistungen gewerkeweise vergeben, müssen Sie diese zeitlich aufeinander abstimmen. Baubeginn: Mit Ihrem Auftragnehmer können Sie im Vertrag verbindlich vereinbaren, wann dieser mit der Ausführung seiner Leistungen anzufangen hat. Dies kann etwa durch Festlegung eines genauen Datums oder einer Frist, innerhalb derer mit der Leistung nach Abruf begonnen werden muss, erfolgen. Tipp Eine kalendarisch bestimmte Baubeginnfrist bietet sich in den Fällen an, in denen Sie genau absehen können, wann mit dem Vorhaben angefan gen wird. Ist dies nicht der Fall, weil zum Beispiel noch öffentlich rechtliche Genehmigungen eingeholt werden müssen, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Frist nach Abruf. Denn ansonsten laufen Sie Gefahr, dass Ihr Auftragnehmer Behinderung anzeigt und Sie deswegen in Re gress nimmt.

Wird keine Baubeginnfrist festgelegt, hat im Rahmen eines VOBVertrags Ihr Auftragnehmer mit der Ausführung seiner Leistungen zwölf Werktage nach Aufforderung (Abruf) zu beginnen. Eine Auskunftsverpflichtung gegenüber Ihrem Auftragnehmer, wann er voraussichtlich mit der Leistungserbringung anfangen kann, haben Sie nur, wenn er diese abfordert. Tut er dies nicht, können Sie sich darauf verlassen, dass er in der Lage ist, binnen zwölf Werktagen nach Abruf mit der Leistungsausführung zu beginnen.

Zwölf Werktage nach Aufforde rung

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Fertigstellungstermin: Der Fertigstellungstermin kann kalendarisch festgelegt werden oder sich rechnerisch dadurch ergeben, dass der Ausführungszeitraum verbindlich festgelegt wird. Beispiele: „Gesamtbauzeit 15 Monate, die nicht überschritten werden darf“ oder „Ausführungsfrist ab 30. Juni zwölf Wochen“. Überschreitungen der Fertigstellungsfrist können für Sie als Auftraggeber weitreichende wirtschaftliche Folgen haben. Um in diesem Fall den Auftragnehmer in Anspruch nehmen zu können, sollte auf eine klare und eindeutige Formulierung der verbindlichen Fristen besonderer Wert gelegt werden. Achtung Eine Bauleistung ist nicht mehr nach dem Kalender bestimmt, wenn Sie als Auftraggeber Unterbrechungen oder Zusatzaufträge verursachen, 39 durch die sich der Fertigstellungstermin verschiebt. Tritt ein solches Ereignis ein, sollten Sie nachweichlich mit dem Auftragnehmer nach träglich einen neuen verbindlichen Fertigstellungstermin vereinbaren.

Zwischenfristen – Bauzeitenplan: Bei länger andauernden Baumaßnahmen kann es in begründeten Fällen sinnvoll sein, Zwischenfristen zu vereinbaren. Sie haben dann die Möglichkeit, Zwischenkontrollen im Hinblick auf den Bauablauf durchzuführen. Sollen solche Fristen verbindlich sein, müssen sie im Vertrag ausdrücklich als Vertragsfristen festgelegt werden. Zwischenfristen können sich auch aus einem Bauzeitenplan, der zur Vertragsgrundlage gemacht wurde, ergeben. Auch hier gilt, dass sie nur dann als Vertragsfristen gelten, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Tipp Wenn Einzel oder Zwischenfristen in einem Bauzeitenplan Sie als Auf traggeber bei Überschreitung zu Vertragsstrafenansprüchen berechti gen, empfiehlt es sich, diese nicht nur im Bauzeitenplan als Vertrags fristen zu bezeichnen, sondern sie explizit im Vertrag aufzuführen.

Vertragsstrafen Druckmittel für Auftraggeber

Vertragsstrafen werden meist für den Fall vereinbart, dass Termine nicht eingehalten werden oder der Vertrag teilweise nicht erfüllt 39

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So OLG Düsseldorf, BauR 2000, 1336

Zur Vergabe der Bauleistungen

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wird. Durch eine solche Vereinbarung können Sie als Bauherr Druck auf den Auftragnehmer ausüben, seine Leistung rechtzeitig fertig zu stellen, und sie gibt Ihnen die Möglichkeit, den Auftragnehmer zu belangen, wenn Vereinbarungen nicht eingehalten werden. Vertragsstrafenregelungen müssen ausdrücklich, gesondert sowie hinreichend klar und in sich widerspruchsfrei von den Vertragsparteien vereinbart werden. Achtung Die VOB/B sieht in § 11 Regelungen zur Vertragsstrafe vor. Die Verein barung der VOB/B allein reicht jedoch nicht aus, um von einer Vertrags strafenvereinbarung ausgehen zu können. § 11 VOB/B findet vielmehr nur dann Anwendung, wenn Vertragsstrafen vereinbart sind.

Grundsätzlich kann die Höhe der Vertragsstrafe frei vereinbart werden, soweit nicht gesetzliche Bestimmungen (etwa § 138 BGB) dies ausdrücklich verbieten. Meint der Auftragnehmer, dass die wirksam vereinbarte und von ihm verwirkte Vertragsstrafe zu hoch ist, kann er bei Gericht beantragen, dass diese auf einen angemessenen Betrag heruntergesetzt wird. Tagessätze können einen bestimmten Prozentsatz der Auftragssumme ausmachen oder die Strafe wird als pauschaler Geldbetrag vereinbart.

Höhe der Vertragsstrafe

Achtung Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die Vertragsstrafenregelung in von Ihnen vorformulierten Vertragsbestimmungen enthalten ist. Eine solche Vereinbarung hält der gerichtlichen Kontrolle nur dann stand, wenn • eine Begrenzung nach oben vorgesehen ist, • der vereinbarte Tagessatz nicht unangemessen hoch ist und • der vereinbarte Tagessatz im Verhältnis zur festgelegten Gesamthöhe nicht unangemessen ist.

In diesem Zusammenhang ist ausdrücklich auf die Entscheidung des BGH vom 23.1.2003 (VII ZR 210/01) hinzuweisen. Danach benachteiligt eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Vertragsstrafenklausel in einem Bauvertrag den Auftragnehmer dann unangemessen, wenn sie eine Höchstgrenze von über 5 % der Auftragssumme vorsieht. Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bis dahin geltende Rechtsprechung aufgegeben, in der bei

Neue Recht sprechung

167

2

Controlling während der Ausschreibungs und Vergabephase

Auftragsvolumen bis ca. 13 Millionen DM Vertragsstrafenbegrenzungen bis 10 % unbeanstandet blieben. Sicherheiten

Gefahr einer Insolvenz

AGBrechtliche Schranken

Sicherheitsleistungen haben im Baugewerbe eine erhebliche Bedeutung. Während der Bauausführung kann es zu Störungen im Vertragsverhältnis bis hin zur vorzeitigen Vertragsbeendigung kommen. Haben Sie als Auftraggeber Vorauszahlungen geleistet oder entstehen Ihnen durch die Beauftragung eines Drittunternehmers Mehrkosten, dann hängt deren Realisierbarkeit von der Liquidität des ursprünglich beauftragten Unternehmers ab. Vor allem aber für den relativ langen Zeitraum, in dem Ihr Auftragnehmer für Mängelansprüche einzustehen hat, ist die Gefahr einer Insolvenz des Unternehmers nie ganz auszuschließen. War diese Gefahr früher insbesondere bei Kapitalgesellschaften gegeben, hat sie sich durch die Einführung der Insolvenzordnung mit den dort vorgesehenen Privatinsolvenzen sicher nicht verringert. Bei Vereinbarung einer Sicherheitsleistung müssen Sie die AGBrechtlichen Schranken beachten. Werden in von Ihnen vorformulierten Vertragsklauseln Sicherheiten ausbedungen, müssen sie darauf achten, dass kein Übermaß an Sicherheitsleistung gefordert wird. Für die zulässige Höhe eines Einbehalts für Mängelansprüche kann § 14 Nr. 2 VOB/A einen Anhaltspunkt liefern (5 % bzw. 3 %), damit ist aber keine absolute Grenze festgeschrieben. Einbehalte: Sie können für fällige Abschlagszahlungen wie auch für die Schlusszahlung vereinbart werden. In beiden Fällen bedarf es einer entsprechenden vertraglichen Abrede. Auch die Vereinbarung der VOB/B allein reicht nicht aus. Ebenso wenig gibt es eine Üblichkeit oder einen Handelsbrauch, dass stets eine Sicherheit auch ohne entsprechende Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien zu leisten ist. Wird die VOB/B zur Vertragsgrundlage gemacht und sollen Sie als Auftraggeber zum Einbehalten von Abschlagszahlungen berechtigt sein, ist bei der Formulierung darauf zu achten, dass die Abschläge nur so lange vorgenommen werden dürfen, bis der Einbehalt für Mängelansprüche erreicht ist.

168

Zur Vergabe der Bauleistungen

2

Bürgschaften: Das wohl gebräuchlichste Sicherungsmittel ist die Bürgschaft. Für VOB-Verträge ist diese Sicherheit neben anderen ausdrücklich in § 17 Nr. 2 vorgesehen, wobei der Auftragnehmer unter den verschiedenen Arten der Sicherheitsleistung wählen darf. Er kann auch eine Sicherheit durch eine andere austauschen. Wird die VOB/B zur Vertragsgrundlage gemacht, kann die Rückgabeverpflichtung abweichend von der VOB/B vereinbart werden. Versicherungen Gesondert erörtert werden soll in diesem Zusammenhang lediglich die Bauleistungsversicherung (früher Bauwesenversicherung). Sie bietet Versicherungsschutz gegen unvorhergesehene Beschädigung und Zerstörung der Bauleistungen von Baubeginn bis zur Abnahme. Versicherungsnehmer kann hierbei sowohl der Auftraggeber als auch der Auftragnehmer sein. Die Bauleistungsversicherung muss im Zusammenhang mit der Gefahrtragung gesehen werden. Nach der grundsätzlichen Regelung des § 644 BGB trägt der Unternehmer bis zur Abnahme die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung oder Zerstörung seiner Leistung. Wenn in diesem Zeitraum ein solches Ereignis eintritt, hat er für bis dahin erbrachte Arbeiten und Aufwendungen keinen Vergütungsanspruch. Anders sieht es aus, wenn die VOB/B wirksam als Grundlage vereinbart wurde. Hier behält der Unternehmer in den aufgezeigten Fällen seinen Anspruch für erbrachte Leistungen, wenn diese vor Abnahme durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere objektiv unabwendbare, vom Unternehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört werden (§ 7 Abs. 1 VOB/B). Vertraglich kann hierzu bestimmt werden, dass entweder der oder die Unternehmer die Versicherungsprämie ganz oder bei Vergabe mehrerer Gewerke die einzelnen Auftragnehmer sie nach einer bestimmten Quote anteilig zu tragen haben. Solche Umlageklauseln sind meist auch AGB-rechtlich unbedenklich.

Bauleistungs versicherung

Umlageklauseln

Tipp Soll vereinbarungsgemäß der Auftragnehmer die Bauleistungsversiche rung abschließen, sollten Sie nicht vergessen, im Vertrag festzuhalten, dass er Ihnen den Abschluss nachzuweisen hat.

169

3

Controlling in der Bauausführungsphase

In der Ausführungsphase können Sie die Baukosten nicht mehr so stark beeinflussen, die Möglichkeiten für kostensenkende Maßnahmen sind deutlich kleiner. Daher ist ein gutes Controlling durch den Bauherrn bzw. seinen bevollmächtigten Bauleiter notwendig, um ein Bauvorhaben weiter auf Erfolgskurs zu halten. Ein Controlling während der Bauphase erstreckt sich auf folgende Kernbereiche: • • •

Terminkontrolle Kostenkontrolle Qualitätskontrolle sämtlicher Bauleistungen

Diese Aufgaben sind grundlegende Bestandteile der Bauüberwachung. Die damit verbundenen Leistungen lassen sich am ehesten anhand der Grundleistungen der Objektüberwachung, die in Leistungsphase 8 Objektüberwachung des § 15 HOAI aufgeführt sind, beschreiben. •

•

• • • • •

Grundlegend bei der Bau überwachung

Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach § 63 Abs. 1 Nr. 1 und 2 auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen Aufstellen und Überwachen eines Zeitplans (in Form eines Balkendiagramms) Führen eines Bautagebuchs Aufmaß gemeinsam mit den bauausführenden Unternehmen

171

3

Controlling in der Bauausführungsphase •

• • • •

• • •

Allgemeine Ordnung auf recht erhalten

Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln Rechnungsprüfung Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle Auflisten der Gewährleistungsfristen Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag

Darüber hinaus hat der Auftraggeber für die Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle zu sorgen und das Zusammenwirken der verschiedenen Unternehmer zu regeln. Er hat die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Erlaubnisse – zum Beispiel nach dem Baurecht, dem Straßenverkehrsrecht, 40 dem Wasserrecht und dem Gewerberecht – herbeizuführen.

3.1

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

Die Einhaltung der Bauzeit kann für den Bauherrn eine besonders große Rolle spielen, da seine Finanzierung ab einem bestimmten Zeitpunkt zu laufen beginnt und er bei einer Bauzeitüberschreitung gegebenenfalls eine Doppelbelastung aus Miete sowie Zins- und Tilgungsaufwendungen aus der Baufinanzierung zu schultern hat. Die Bauzeit wird, wie bereits erwähnt, als Balkendiagramm grafisch dargestellt. Dem lässt sich entnehmen, wann bzw. in welcher Woche ein Handwerker auf der Baustelle erscheinen muss, um seine Tätig40

172

§ 4 VOB/B

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

3

keit aufzunehmen („Start“) und zu welchem Zeitpunkt seine Arbeiten fertig gestellt sein sollen („Ende“). Diese Vorgabe stellt den SollZustand der Bauzeit dar. Der Ist-Zustand wird ebenfalls gewerkeweise unter dem Soll-Zustand in die gleiche Übersicht – jedoch andersfarbig als der Soll-Zustand – eingetragen. So lassen sich schon auf den ersten Blick Veränderungen der Bauzeit feststellen, entsprechende Maßnahmen können ergriffen werden.

Tipp 41 Falls, wie in vorstehender Abbildung dargestellt, Leistungen in kürzerer Zeit als geplant erbracht werden, sollten die nachfolgenden Handwerker benachrichtigt werden, da diese dann zu einem früheren Zeitpunkt mit ihren Leistungen beginnen müssen. Die Benachrichtigung sollte jedoch nur drei bis fünf Folgegewerke umfassen, da erfahrungsgemäß mit fort schreitender Bauzeit Terminüberschreitungen zustande kommen kön nen, wodurch der SollZustand wieder hergestellt wird.

Einer Überschreitung der Bauzeit kann entgegengewirkt werden, indem der Unternehmer, der eine Verzögerung verursacht hat, mehr Personal einsetzt und/oder die tägliche Arbeitszeit verlängert. Müssen auch andere Firmen diese Maßnahmen durchführen, damit der Soll-Zustand der Bauzeit wieder hergestellt wird, entsteht immer ein Mehraufwand und in der Folge Mehrkosten. 41

Überschreitung der Bauzeit

Der Bauzeitenplan wurde mit pro-Plan 3 der Firma gripsware GmbH erstellt.

173

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Tipp Sichern Sie sich vertraglich ab, wann eine Firma mit ihren Tätigkeiten beginnen muss und wann die Arbeiten fertig zu stellen sind. Legen Sie eine Vertragsstrafe fest, die bei Überschreitung des vereinbarten Ter mins zu bezahlen ist bzw. von der Schlusssumme einbehalten wird. Vorsicht Falle Verzögerungen durch eigenes Verschulden Häufig kommt es vor, dass der Bauherr zum Beispiel bei der Wahl der Ausstattung noch unschlüssig ist, sodass ein Handwerker seine Leistun gen nicht beginnen oder fortführen kann. So entstehen Verzögerungen im Baufortschritt, die der Bauherr selbst verursacht. Die damit verbun denen Kosten können Sie vermeiden, indem Sie darauf achten, dass die jeweiligen Vorleistungen rechtzeitig erbracht werden und die vertrag lich vereinbarten Leistungen klar definiert sind.

In der VOB/B ist in § 5 „Ausführungsfristen“ und § 6 „Behinderung und Unterbrechung der Ausführung“ Folgendes geregelt: § 5 Ausführungsfristen 1. Die Ausführung ist nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden. In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann als Vertragsfristen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. 2. Ist für den Beginn der Ausführung keine Frist vereinbart, so hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer auf Verlangen Auskunft über den voraussichtlichen Beginn zu erteilen. Der Auftragnehmer hat innerhalb von zwölf Werktagen nach Aufforderung zu beginnen. Der Beginn der Ausführung ist dem Auftraggeber anzuzeigen. 3. Wenn Arbeitskräfte, Geräte, Gerüste, Stoffe oder Bauteile so unzureichend sind, dass die Ausführungsfristen offenbar nicht eingehalten werden können, muss der Auftragnehmer auf Verlangen unverzüglich Abhilfe schaffen. 4. Verzögert der Auftragnehmer den Beginn der Ausführung, gerät er mit der Vollendung in Verzug oder kommt er der in Nr. 3 erwähnten Verpflichtung nicht nach, so kann der Auftraggeber bei Aufrechterhaltung des Vertrags Schadensersatz nach § 6 Nr. 6 verlangen oder dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur

174

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

3

Vertragserfüllung setzen und erklären, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehe (§ 8 Nr. 3). § 6 Behinderung und Unterbrechung der Ausführung 1. Glaubt sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, so hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren. (1) Ausführungsfristen werden verlängert, soweit die Behinderung verursacht ist: a) durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers, b) durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Auftragnehmers oder in einem unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb, c) durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände. d) Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung. 2. Der Auftragnehmer hat alles zu tun, was ihm billigerweise zugemutet werden kann, um die Weiterführung der Arbeiten zu ermöglichen. Sobald die hindernden Umstände wegfallen, hat er ohne weiteres und unverzüglich die Arbeiten wieder aufzunehmen und den Auftraggeber davon zu benachrichtigen. 3. Die Fristverlängerung wird berechnet nach der Dauer der Behinderung mit einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und die etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit. 4. Wird die Ausführung für voraussichtlich längere Dauer unterbrochen, ohne dass die Leistung dauernd unmöglich wird, so sind die ausgeführten Leistungen nach den Vertragspreisen abzurechnen und außerdem die Kosten zu vergüten, die dem Auftragnehmer bereits entstanden und in den Vertragspreisen des nicht ausgeführten Teils der Leistung enthalten sind.

175

3

Controlling in der Bauausführungsphase

5. Sind die hindernden Umstände von einem Vertragsteil zu vertreten, so hat der andere Teil Anspruch auf Ersatz des nachweislich entstandenen Schadens, des entgangenen Gewinns, aber nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. 6. Dauert eine Unterbrechung länger als drei Monate, so kann jeder Teil nach Ablauf dieser Zeit den Vertrag schriftlich kündigen. Die Abrechnung regelt sich nach den Nr. 5 und 6; wenn der Auftragnehmer die Unterbrechung nicht zu vertreten hat, sind auch die Kosten der Baustellenräumung zu vergüten, soweit sie nicht in der Vergütung für die bereits ausgeführten Leistungen enthalten sind. Vorsicht Falle Terminkontrolle nicht regelmäßig durchführen Der IstZustand der Bauzeit sollte zeitnah, mindestens jedoch wöchent lich auf den aktuellen Stand gebracht werden, sodass eine permanente Terminkontrolle gewährleistet ist. Nur dann können Sie fundierte Aus sagen zum tatsächlichen Projektfortschritt machen, Verzögerungen er kennen und entsprechend Einfluss auf die Handwerker nehmen.

3.1.1

Verzögerung der Nachfolge gewerke

176

Wie auf Bauverzögerungen zu reagieren ist

Verzögerungen im Bauablauf können Kosten für den Auftraggeber verursachen, die er in seinem Budget nicht einkalkuliert hat. Insbesondere dann, wenn die Leistungen, die für die Durchführung einer Gesamtbaumaßnahme erforderlich sind, an mehrere Unternehmer (Fachlose) vergeben werden, müssen die einzelnen Gewerke vom Auftraggeber/Bauherrn terminlich koordiniert werden. Kommt ein Vorunternehmer mit seinen Arbeiten in Verzug, zieht dies üblicherweise eine Verzögerung der Nachfolgegewerke nach sich. Können die Nachfolgeunternehmer dann nicht rechtzeitig mit ihren Leistungen anfangen, entstehen – gegebenenfalls nach erfolgter Behinderungsanzeige – bei diesen Mehrkosten, die dem Bauherrn übertragen werden. Ob er sich das Geld beim Vorunternehmer zurückholen kann, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein schwaches Glied kann die gesamte Unternehmerkette gefährden und damit insbesondere in wirtschaftlicher Hinsicht das Gesamtvorhaben infrage stellen. Gerade dann muss der Bauherr/Auftrag-

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

geber oftmals rasch, überlegt und entschlossen handeln. Bei Ihrer Entscheidung, ob Sie das schwache Glied kurzfristig ersetzen wollen, müssen Sie stets die Gesamtmaßnahme und die möglichen wirtschaftlichen Folgen der Verzögerungen im Auge behalten. Als Argument dafür wird häufig angeführt, dass der Schaden, den ein einzelner Auftragnehmer in der Unternehmerkette zu vertreten hat, bei diesem geltend gemacht werden kann. Doch lässt sich dies nicht immer umsetzen, eventuell droht gar die Gefahr einer Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit. Außerdem sind manchmal langwierige gerichtliche Auseinandersetzung nötig, bis festgestellt wird, ob ein Anspruch berechtigt ist. Ob sich dann letztlich der Aufwand gelohnt hat, kann nur nachträglich entschieden werden.

3.1.2

3 Gefahr einer Insolvenz

Welche Rechte gelten bei Verzögerungen?

Erbringt Ihr Auftragnehmer seine geschuldete Leistung nicht fristgerecht, bieten Ihnen sowohl das BGB als auch die VOB/B mehrere Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Möglichkeiten nach BGB Nach § 323 BGB können Sie vom Vertrag zurücktreten, wenn ein Auftragnehmer seine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht hat und Sie ihm hierzu zuvor erfolglos eine angemessene Nachfrist gesetzt haben. Dass dieser Auftragnehmer die nicht rechtzeitige Leistungserbringung verschuldet hat, ist nicht vorausgesetzt, Sie müssen sich nur selbst vertragstreu verhalten haben. Ein Rücktritt scheidet demnach aus, wenn Sie die Verzögerung allein oder überwiegend zu verantworten haben oder im Annahmeverzug sind. Das Rücktrittsrecht kann bereits vor Fälligkeit der Leistung (also bevor ein vereinbarter Fertigstellungstermin oder die angemessene Leistungszeit abgelaufen ist) ausgeübt werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Voraussetzungen des Rücktritts offensichtlich eintreten werden. Dies kann zum Beispiel dann gegeben sein, wenn • •

Rücktritt vom Vertrag

Ihr Auftraggeber zu spät angefangen hat, mit den auf der Baustelle eingesetzten Leuten die geschuldete Leistung objektiv nicht fristgerecht fertig gestellt werden kann und

177

3

Controlling in der Bauausführungsphase •

Ihr Auftragnehmer erkennbar auch keine Möglichkeit hat, sein Personal aufzustocken.

Erfüllungsan spruch erlischt

Wurden bereits Teilleistungen erbracht, kann nur dann ein Rücktrittsrecht ausgeübt werden, wenn an ihnen kein Interesse mehr besteht. Bei Bauwerksarbeiten dürfte diese Situation die Ausnahme sein, sodass der Rücktritt üblicherweise nur die noch nicht erbrachten Leistungsteile erfassen wird. Insoweit erlischt dann der Erfüllungsanspruch, aber auch die Vergütungsverpflichtung für die nicht mehr erbrachten Leistungsteile. Das ursprüngliche Vertragsverhältnis wandelt sich damit in ein Abrechnungsverhältnis um.

Schadensersatz statt Leistung

Mit der Schuldrechtsreform neu eingeführt wurde die Möglichkeit, neben dem Rücktritt Schadensersatz verlangen zu können (§ 325 BGB). Ist Ihr Auftragnehmer mit seiner Leistung in Verzug und hat er dies zu vertreten, können Sie nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Leistung oder Nacherfüllung Schadensersatz statt der Leistung verlangen, da die geschuldete Leistung ausgeblieben ist (§ 281 Abs. 1 BGB). Haben Sie an der bis zu diesem Zeitpunkt bereits erbrachten Teilleistung kein Interesse mehr, können Sie ausnahmsweise auch Schadensersatz statt der ganzen Leistung verlangen. Im Regelfall wird dies allerdings – wie bereits oben ausgeführt – bei Bauwerkverträgen ausscheiden, da der erbrachte Leistungsteil für den Auftraggeber/Besteller normalerweise verwertbar bleibt. Ihr Schaden wird sich damit (neben einem eventuell bereits eingetretenen Verzögerungsschaden, der zusätzlich geltend gemacht werden kann) in den meisten Fällen auf die Mehrkosten belaufen, die Sie für einen Drittunternehmer aufwenden müssen. Eine Fristsetzung ist dann nicht notwendig, wenn Ihr Auftragnehmer die noch zu erbringende Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Fristsetzung überflüssig machen. Achtung Sofern für die geschuldete Leistung eine Zeit nach dem Kalender nicht bestimmt wurde und diese fällig ist, müssen Sie, um die Verzugsfolgen herbeizuführen, Ihren Auftragnehmer mahnen. Erst dann können Sie Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen.

178

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

3

Ansprüche nach §§ 280, 281, 286 BGB Fällige Leistung ist nicht erbracht ↓ Ihr Auftragnehmer hat dies zu vertreten ↓

↓

Verzugslage ist gegeben Ablauf der kalenda risch bestimmten Frist oder Mahnung

Auftraggeber setzt angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung

↓

↓

Erfüllungsanspruch bleibt bestehen

Frist läuft fruchtlos ab

↓

↓

Auftraggeber hat Anspruch auf Ersatz des Verzugs schadens

Auftraggeber ver langt Schadens ersatz statt der (Rest)Leistung

Möglichkeiten bei VOB/B Wenn eine Leistung nicht rechtzeitig erbracht wird, stehen nach der VOB/B in ihrem Anwendungsbereich folgende Wege offen: Verzögert Ihr Auftragnehmer den Beginn der Ausführung, fängt er also mit den an ihn übertragenen Arbeiten nicht zu einem vereinbarten Termin an, oder lässt er nach Aufforderung die in § 5 Nr. 2 VOB/B bestimmte Frist verstreichen, ohne mit seiner Leistung zu beginnen, können Sie ihm eine angemessene Frist setzen und gleichzeitig erklären, dass Sie ihm nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist den Auftrag entziehen.

Fristsetzung und Kündigung

179

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Muster: Aufforderung zum Baubeginn An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Verspäteter Ausführungsbeginn

Sehr geehrte Damen und Herren, in dem im Betreff genannten Bauvertrag haben wir vereinbart, dass Sie mit Ihren geschuldeten Bauleistungen am .......... beginnen. Dieser Verpflichtung sind Sie bisher nicht nachgekommen. Ich fordere Sie deshalb auf, bis spätestens .......... mit Ihren Bauleistun gen zu beginnen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht Folge leisten und bis zum vorgenannten Zeitpunkt nicht tätig geworden sein, sehe ich mich leider gezwungen, Ihnen gemäß § 8 Nr. 3 der zwischen uns vereinbarten VOB/B den Auftrag zu entziehen.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Lässt Ihr Auftragnehmer auch diese Nachfrist unbeachtet, können Sie den Vertrag nach § 8 Nr. 3 VOB/B kündigen und die in dieser Bestimmung vorgesehenen Ansprüche geltend machen.

180

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

3

Muster: Auftragsentziehung wegen nicht rechtzeitigen Baubeginns An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Auftragsentziehung

Sehr geehrte Damen und Herren, leider sind Sie meiner Aufforderung vom .........., mit den an Sie beauf tragten Leistungen bis zu der Ihnen gesetzten Nachfrist zu beginnen, nicht nachgekommen. Ich entziehe Ihnen deshalb hierdurch unter Verweis auf § 5 Nr. 4, § 8 Nr. 3 der mit Ihnen vereinbarten VOB/B den Auftrag.

Mit vorzüglicher Hochachtung

181

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Sie können aber auch weiterhin auf Erfüllung bestehen und Ersatz nach § 6 Nr. 6 VOB/B vom Auftragnehmer verlangen. Diese Vorgehensweise sollten Sie nicht wählen, wenn Ihnen an einer raschen Ausführung der Leistungen gelegen ist. Auftragnehmer in Verzug

Die gleichen Möglichkeiten haben Sie, wenn Ihr Auftragnehmer mit der Vollendung seiner Leistungen in Verzug gerät. § 5 Nr. 3 VOB/B sieht zudem einen weiteren Tatbestand vor, der Sie zu obigen Maßnahmen berechtigen kann: Sind eingesetzte Arbeitskräfte, Geräte, Gerüste, Stoffe oder Bauteile so unzureichend, dass Ausführungsfristen offenbar nicht eingehalten werden können, haben Sie die Möglichkeit, von Ihrem Auftragnehmer zu verlangen, dass er unverzüglich Abhilfe schafft. Tut er das nicht, können Sie wiederum wie oben beschrieben vorgehen. Bei Kündigung Bautenstand dokumentieren

Beweislast umkehr

Wenn Sie den mit Ihrem Auftragnehmer abgeschlossenen Vertrag vorzeitig beenden und die noch ausstehenden Leistungen durch Dritte fertig stellen oder beenden lassen wollen, empfiehlt es sich, vor der Auftragsvergabe Folgendes zu beachten: Grundsätzlich ist zwar auch der gekündigte Auftragnehmer hinsichtlich des Umfangs seiner bis dahin erbrachten Leistungen und deren Abnahme darlegungs- und beweispflichtig. Doch wenn Sie ihm die Möglichkeit nehmen, diese Nachweise zu führen, kann dies zu einer Beweislastumkehr führen, was für Sie rechtliche Nachteile mit sich bringt. § 8 Nr. 6 VOB/B sieht hierzu ausdrücklich vor, dass der gekündigte Auftragnehmer Aufmaß und Abnahme der von ihm bis zur vorzeitigen Vertragsbeendigung erbrachten Leistungen verlangen kann. Will er dies tun – er ist nicht dazu verpflichtet –, muss dies alsbald nach dem Wirksamwerden der Kündigung geschehen. In diesem Zusammenhang wird eine Frist von zwölf Werktagen als angemessen, aber nicht als zwingend angesehen. Müssen Sie aus begründetem Anlass die Arbeiten kurzfristig weiterführen, dann sollten Sie dem gekündigten Auftragnehmer dies nachweisbar mitteilen und ihm anheim stellen, kurzfristig zusammen mit Ihnen das Aufmaß zu nehmen und Feststellungen zu den erbrachten Leistungsteilen zu treffen.

182

Terminkontrolle: die Bauzeit im Auge behalten

3

Tipp Es ist auf jeden Fall ratsam, vor allem wenn ein Aufmaß und Abnah meverlangen nicht abgewartet werden kann, die vom gekündigten Auf tragnehmer erbrachten Leistungen (Umfang und eventuelle Mängel) zu dokumentieren, zum Beispiel mit Fotos und schriftlichen Feststellungen Dritter oder durch einen Privatgutachter. Am rechtssichersten ist hier die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens.

Umgang mit Behinderungsanzeigen Wenn Ihr Auftragnehmer mit seinen Leistungen nicht rechtzeitig anfangen oder diese nicht fristgerecht fertig stellen kann, wird er – auch wenn die Umstände hierfür in seinem Verantwortungsbereich liegen – eventuell versuchen, diese Situation durch Behinderungsanzeigen zu bewältigen. In der Tat lässt sich beobachten, dass die Anmeldung einer angeblichen Behinderung oft einen ganz anderen Hintergrund hat, als behauptet wird. Oft ist es so, dass der Unternehmer seine eigenen Kapazitäten bei der Annahme von Aufträgen überschätzt hat und die jeweiligen Baustellen nicht mit genügend Arbeitskräften besetzen kann.

Anderer Hintergrund

Vorsicht Falle Auf Behinderungsmeldung nicht reagieren Sie als Auftraggeber sind gehalten zu prüfen, ob Behinderungsanzeigen begründet sind, und in berechtigten Fällen kurzfristig für Abhilfe zu sorgen. Ansonsten riskieren Sie nicht nur, dass das Gesamtvorhaben in Verzug gerät, sondern auch, dass Sie auf den durch die Behinderung entstehenden Mehrkosten sitzen bleiben.

Eine Behinderung liegt vor, wenn bestimmte Umstände die Aufnahme oder den Ablauf einer vom Unternehmer zu erbringenden Leistung hemmen oder verzögern. Die Hinderungsgründe sind vielfältig: Sie können auf behördlichen Anordnungen – etwa Baueinstellung wegen fehlender öffentlich-rechtlicher Genehmigung – zurückzuführen sein oder darauf, dass ein Nachfolgeunternehmer mit seiner Leistung nicht anfangen kann, weil der Vorunternehmer sein Werk nicht oder nicht rechtzeitig fertig gestellt hat. Die Behinderung zu beseitigen ist dann Sache des Auftraggebers.

Hemmung oder Verzögerung

183

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Achtung § 6 Nr. 1 Satz 1 VOB/B verpflichtet in seinem Anwendungsbereich den Auftragnehmer, den Auftraggeber unverzüglich schriftlich (die Schrift form ist keine Anspruchsvoraussetzung) zu unterrichten, wenn er sich in der Ausführung seiner Leistungen behindert glaubt. Damit soll es dem Auftraggeber ermöglicht werden, rasch für Abhilfe zu sorgen. Un terlässt der Auftragnehmer diese Anzeige, kann er sich auf die hindern den Umstände nur dann berufen, wenn diese dem Auftraggeber offen kundig bekannt waren. Sicherheit vom Besteller

Auftraggeber in Annahmeverzug

Nach § 648 a BGB kann der Unternehmer, der an den Arbeiten an einem Bauwerk, einer Außenanlage oder einem Teil davon beteiligt ist, vom Besteller Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Vorausleistungen samt dazugehöriger Nebenleistungen verlangen, etwa bestehende Zinsforderungen, die mit 10 % pauschaliert werden. Zur Leistung einer solchen Sicherheit kann er dem Auftraggeber eine angemessene Frist setzen und gleichzeitig erklären, dass er nach Ablauf der Frist seine Leistung verweigert. Diese Möglichkeit steht dem Unternehmer dann nicht offen, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts (also etwa Gemeinden, Bund, Länder) oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder ein privater Einfamilienhausbauer (mit oder ohne Einliegerwohnung) ist, der keinen Bauträger dazwischengeschaltet hat. Fordert Ihr Auftragnehmer berechtigterweise von Ihnen Sicherheit für seine Vorausleistungen und bringen Sie diese nicht fristgerecht bei, kann er ohne Nachteil für sich selbst seine Arbeiten einstellen, bis Sie diese Sicherheit erbracht haben. In der Praxis zeigt sich, dass Sicherungsverlangen genau dann gestellt werden, wenn ein Auftragnehmer seine vertraglich geschuldete Leistung nicht fristgerecht ausführen kann. Er möchte dann sein eigenes derzeitiges Unvermögen hintanstellen und den Spieß umdrehen, indem er den Auftraggeber in Annahmeverzug setzt. Tipp Gerade in solchen Fällen sollten Sie auf ein Sicherungsverlangen inner halb der vom Auftragnehmer gesetzten Frist reagieren und in berech tigten Fällen die Sicherheit stellen. Die Sicherheitsleistung bindet zwar meist Liquidität, doch Sie können Kosten dem Auftragnehmer bis zu der in § 648 a BGB vorgesehenen Grenze (2 v. H.) ver bzw. berechnen.

184

Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick

3

Auf eine beigebrachte Sicherheit kann der Unternehmer nur dann zugreifen, wenn sein behaupteter Vergütungsanspruch unstreitig ist oder durch rechtskräftiges oder für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil festgestellt wurde.

3.2

Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick

Die Entwicklung der Kosten spielt während der Bauphase eine wesentliche Rolle. Die vorrangige Aufgabe des Bauherrn besteht nun darin, die Baukosten im Rahmen des Budgets zu halten und Kostenüberschreitungen zu vermeiden.

3.2.1

Baukosten im Rahmen halten

Vergleich der Soll mit den IstKosten

Unter Kostenkontrolle versteht man den ständigen Vergleich einer aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung. Dabei wird überprüft, ob sich die tatsächliche Kostenentwicklung im geplanten Rahmen bewegt und wo Veränderungen – vor allem Verteuerungen – auftreten. Basis der Kostenkontrolle sind die Kostenvorgaben (SollWerte), die der Kostenberechnung zugrunde liegen und das verfügbare Budget des Bauherrn darstellen. In der Praxis werden diese Soll-Werte in der Regel gewerkebezogen erfasst. Die Kostenermittlung ist die Feststellung der tatsächlich entstandenen Kosten (Ist-Werte). Durch Gegenüberstellen der Soll- und der Ist-Kosten lassen sich Abweichungen leicht erkennen. Mithilfe der Kostensteuerung ist letztendlich das gezielte Eingreifen in die Entwicklung der Kosten möglich, insbesondere bei Abweichungen, die durch eine effiziente Kostenkontrolle bemerkt worden sind. Werden Kostenüberschreitungen rechtzeitig festgestellt, können Gegenmaßnahmen eingeleitet werden, damit das Kostenziel noch erreicht wird. Durch eine effektive Kontrolle und Steuerung der Kosten können diese im Verlauf der Baumaßnahme darüber hinaus gezielt gesenkt werden.

Gegenüberstel lung von Soll und IstWerten

Softwarehersteller bieten eine Menge unterschiedlicher Programme an, die Sie nicht nur bei Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung (AVA), sondern auch bei der Kostenplanung und Kostenkontrolle

185

3

Beispiel: Auszug aus einem Bauzeitenplan

Controlling in der Bauausführungsphase

unterstützen. Der Einsatz solcher teilweise komplexen Programme ist jedoch für den Bauherrn, der in der Regel nur einmal im Leben ein Haus baut, nicht immer zu empfehlen, da deren Anwendung Erfahrung und Fachkunde voraussetzt. Zudem sind die Kosten für die Anschaffung im Verhältnis zum einmaligen Nutzen sehr hoch. Lassen Sie sich daher beraten, welches Produkt für Sie geeignet ist. 42 Nachfolgend ist ein Bauzeitenplan abgebildet, in welchem gleichzeitig auch Kosten und abgerechnete Beträge gegenübergestellt werden können.

Vorsicht Falle Fehlerhafte oder lückenhafte Baubeschreibung Basis für die Einhaltung der Baukosten ist eine möglichst exakte und klar definierte Ausschreibung bzw. Leistungsbeschreibung, die keinerlei Diskussionsspielraum lässt. Je genauer die Ausschreibung bzw. Leis tungsbeschreibung, desto unwahrscheinlicher ist es, dass auf den Bau herrn unerwartete Zusatzkosten zukommen, die unnötig das Budget für sein Bauvorhaben belasten. Das bedeutet, dass eine erfolgreiche Bau kostenkontrolle schon bei den ersten Planungsüberlegungen beginnt und das Bauvorhaben bis zur Endabrechnung begleitet. 42

186

Der Bauzeitenplan wurde mit pro-Plan 3 der Firma gripsware GmbH erstellt.

Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick

3

Mit der folgenden Tabelle, in der die Leistungsbereiche gewerkeweise aufgeführt sind, können Sie eine vereinfachte Kostenkontrolle für kleinere Projekte durchführen. Sie finden sie auch auf der CD-ROM, sodass Sie sie an die Umstände für Ihr Bauvorhaben anpassen können. Leistungen bzw. Gewerke, die nicht ausgeführt werden, sollten Sie der Übersicht halber löschen. In der Spalte „Differenz“ wird der Wert „SOLL 2“ abzüglich dem abgerechneten Ist-Zustand dargestellt und aufsummiert. Somit kann der noch erforderliche Finanzierungsbedarf der Bauwerkskosten erfasst werden. Nr.

Bezeichnung

0

Baustellen einrichtung

1

Gerüstarbeiten

2

Erdarbeiten

3

Landschafts bauarbeiten

4

Landschaftsbauar beiten (Pflanzen)

5

Brunnenbauarbeiten und Aufschluss bohrungen

6

Verbau, Ramm und Einpressarbeiten

7

Untertagebau arbeiten

8

Wasserhaltungs arbeiten

9

Entwässerungs kanalarbeiten

10

Dränarbeiten

11

Abscheideranlagen, Kleinkläranlagen

12

Mauerarbeiten

13

Beton und Stahl betonarbeiten

14

Natur und Beton werksteinarbeiten

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

187

3

Controlling in der Bauausführungsphase Nr.

188

Bezeichnung

16

Zimmer und Holz bauarbeiten

17

Stahlbauarbeiten

18

Abdichtungsarbeiten gegen Wasser

20

Dachdeckungs arbeiten

21

Dachabdichtungs arbeiten

22

Klempnerarbeiten

23

Putz und Stuck arbeiten

24

Fliesen und Plattenarbeiten

25

Estricharbeiten

27

Tischlerarbeiten

28

Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten

29

Beschlagarbeiten

30

Rolladenarbeiten; Sonnenschutz und Verdunklungs anlagen

31

Metallbau und Schlosserarbeiten

32

Verglasungsarbeiten

33

Gebäudereinigungs arbeiten

34

Maler und Lackie rerarbeiten

35

Korrosionsschutzar beiten an Stahl und Aluminiumbaukons truktionen

36

Bodenbelags arbeiten

37

Tapezierarbeiten

39

Trockenbauarbeiten

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick Nr.

Bezeichnung

40

Heizungs und zentrale Brauch wassererwärmungs anlagen

42

Gas und Wasserin stallationsarbeiten (Leitungen und Armaturen)

43

Druckrohrleitungen für Gas, Wasser und Abwasser

44

Abwasserinstallati onsarbeiten (Lei tung, Abläufe und Abscheider)

45

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Einrichtungsgegen stände)

46

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Be triebseinrichtungen)

47

Wärme und Kälte dämmarbeiten an betriebstechnischen Anlagen

49

Feuerlöschanlagen, Feuerlöschgeräte

50

Blitzschutz und Erdungsanlagen

51

Bauleistungen für Kabelanlagen

52

Mittelspannungs anlagen

53

Niederspannungs anlagen

55

Ersatzstrom versorgungsanlagen

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

3

189

3

Controlling in der Bauausführungsphase Nr.

190

Bezeichnung

56

Batterien

58

Leuchten und Lampen

60

Elektroakustische Anlagen

61

Fernmeldeleitungs anlagen

63

Meldeanlagen

65

Empfangsantennen anlagen

67

Zentrale Leittechnik für betriebstechni sche Anlagen in Gebäuden (ZLTG)

69

Aufzüge

71

Gebäudeautomation (Einrichtungen)

72

Gebäudeautomation (Schaltschränke)

74

Raumlufttechnische Anlagen (Zentralge räte und deren Bauelemente)

75

Raumlufttechnische Anlagen (Luftverteil systeme und deren Bauelemente)

76

Raumlufttechni sche Anlagen (Einzelgeräte)

77

Raumlufttechnische Anlagen (Schutzräume)

78

Raumlufttechni sche Anlagen (Kälteanlagen)

80

Straßen, Wege, Plätze

81

Betonerhaltungs arbeiten

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick Nr.

Bezeichnung

98

Winterbauschutz Maßnahmen

99

Allgemeine Stan dardbeschreibungen

999

Sonstige Leistungen

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

3

Sonstige Kosten Summe Bauwerks kosten in €

3.2.2

Was bedeutet Nachtragsmanagement?

Wenn Sie als Auftraggeber einen Bauvertrag abgeschlossen haben, besteht eine relative Preissicherheit, weil die vereinbarten Preise grundsätzlich Festpreise sind. Sie können also erwarten, dass exakt zu diesen Preisen abgerechnet wird. Gleichgültig ist hierbei, welcher Vertragstyp vorliegt, ob also ein Pauschalpreis, eine Verrechnung nach Stundensätzen oder Einheitspreise vereinbart wurde. Ändert sich allerdings der ursprünglich vertraglich vorgesehene Leistungsumfang, hat dies meist auch Auswirkungen auf die letztlich zu zahlende Vergütung. Der kalkulierte Kostenaufwand kann sich damit ganz erheblich verändern und Ihr „Kostenmodell“ ins Wanken bringen. Nachträglichen Leistungsänderungen sollten Sie daher ein besonderes Augenmerk widmen. Änderungen der vorauskalkulierten Kosten können sich dann ergeben, wenn • • •

Nachträgliche Leistungsände rungen

sich die vorausgeschätzten Massen als unzutreffend erweisen, sich die ursprünglich vorgesehene Bauausführung nachträglich ändert oder sich zusätzliche Leistungen, die bisher nicht Vertragsgegenstand waren, als notwendig erweisen.

An dieser Stelle werden die sonstigen Leistungsstörungen (zum Beispiel Verzögerungen), die ebenfalls den Kostenrahmen beeinflussen können, ausgeklammert. Wenn Sie mit Ihrem Auftragnehmer einen BGB-Vertrag abgeschlossen haben, bleiben grundsätzlich die vereinbarten Einheitspreise verbindlich. Der Gesamtpreis ergibt sich, wenn die tatsächlich ver-

191

3

Controlling in der Bauausführungsphase

bauten Massen mit dem für die jeweilige Leistungsposition vereinbarten Einheitspreis multipliziert werden. Gilt die VOB/B wirksam als Vertragsgrundlage, können Sie, aber auch Ihr Auftragnehmer eine Preisanpassung dann verlangen, wenn entweder die vorausgeschätzten Mengen der jeweiligen Leistungsposition um mehr als 10 % unter- oder überschritten werden. Worauf muss ich bei zusätzlichen oder geänderten Leistungen achten? Auswirkungen auf den Preis

Wenn Sie nachträglich eine vereinbarte Leistung ändern oder Zusatzleistungen wünschen, hat dies Einfluss auf die ursprünglich vereinbarten Preise. Erforderliche Zusatzleistungen werden generell oftmals erst erkannt, wenn der Vertrag bereits geschlossen und mit der Bauausführung begonnen wurde. Gerade in diesem Bereich treten die Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag deutlich zutage. BGB-Vertrag: Formal wird, falls es bei einem BGB-Vertrag zu einer Vertragsänderung kommt, ein neuer Vertrag geschlossen. Einigen Sie sich dann mit Ihrem Auftragnehmer nicht vor Ausführung über die neue Vergütung, ist diese im Zweifelsfall nach der üblichen Vergütung zu bestimmen. Ein mit Ihrem Auftragnehmer ursprünglich vereinbarter Preis, der für Sie günstiger wäre, ist damit nicht mehr verbindlich. (Dies gilt, wenn man nicht davon ausgeht, dass auch bei einem BGB-Vertrag die Berechnungsmethode des § 2 Nr. 5 VOB/B anzuwenden ist). Tipp Wenn Sie Leistungsänderungen beabsichtigen, sollten Sie diese vorher mit Ihrem Auftragnehmer besprechen und über den neuen Preis eine Einigung herbeiführen.

Zusätzliche, im Ursprungsvertrag nicht vorgesehene Leistungen muss Ihr Auftragnehmer nicht ohne weiteres ausführen. Insbesondere kann er seine Entscheidung davon abhängig machen, dass Sie sich seinen Preisvorstellungen anschließen. Beim BGB-Vertrag ist eine solche Preisvereinbarung grundsätzlich losgelöst vom Hauptvertrag möglich.

192

Kostenkontrolle: die Ausgaben im Blick

VOB-Vertrag: Anders als das BGB sieht die VOB/B die Berechtigung des Auftraggebers vor, einseitig Leistungsänderungen oder zusätzliche Leistungen verlangen zu können. § 1 Nr. 3 VOB/B bestimmt hierzu: „Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, bleibt dem Auftraggeber vorbehalten.“ In § 1 Nr. 4 VOB/B ist weiter festgelegt: „Nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, hat der Auftragnehmer auf Verlangen des Auftraggebers mit auszuführen, außer wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingerichtet ist. Andere Leistungen können dem Auftragnehmer nur mit seiner Zustimmung übertragen werden.“ Noch interessanter kann für Sie als Auftraggeber die Vergütungsfolge sein, die sich aus diesem einseitigen Leistungsänderungsrecht ergibt – dies dann, wenn Sie im Hauptauftrag einen für Sie günstigen Preis ausgehandelt haben. In § 2 Nr. 5 VOB/B ist für Änderungsleistungen bestimmt:

3

Einseitiges Leistungsände rungsrecht

„Werden durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, so ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Die Vereinbarung soll vor der Ausführung getroffen werden.“ Tipp Bei der Kalkulation des neuen Preises ist die Ursprungskalkulation Ihres Auftragnehmers heranzuziehen, es gilt nicht die übliche Vergütung. Ha ben Sie im Hauptvertrag einen günstigen Preis vereinbart, so ist diese Kalkulationsgrundlagen auch für nachträglich geänderte Leistungen zugrunde zu legen.

Für zusätzliche Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung nachträglich gefordert werden und auf die der Betrieb Ihres Auftragnehmers eingerichtet ist, gilt: „Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt. Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen

193

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Kosten der geforderten Leistung. Sie ist möglichst vor Beginn der Ausführung zu vereinbaren.“ Auch wenn zusätzliche Leistungen angeordnet werden, ist also der Auftragnehmer an die Preisermittlungsgrundlagen seiner Ursprungskalkulation gebunden. Die oben beschriebenen Grundsätze gelten auch dann, wenn sie mit ihrem Auftragnehmer einen Pauschalvertrag geschlossen haben. Dies ist in § 2 Nr. 7 Abs. 1 Satz 4 VOB/B ausdrücklich erwähnt.

3.3 Aufgabe der Objektüber wachung

Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe

Das Überwachen sämtlicher Bauleistungen ist die wesentliche Aufgabe der Objektüberwachung. Hierbei muss penibel darauf geachtet werden, dass die Baugenehmigung mit den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen übereinstimmt. Missachtungen haben Baueinstellungen und Terminverzögerungen zur Folge. Stimmt die Ausführung nicht mit den anerkannten Regeln der Technik, den einschlägigen Vorschriften oder der dem Vertrag zugrunde liegenden Baubeschreibung überein, ist das Bauwerk im Vorfeld bereits mit einem Mangel behaftet.

3.3.1

Was ist bei der Überwachung zu beachten?

Aufgrund der zunehmenden Realisierung von Bauvorhaben durch Generalunternehmer oder ausländische Anbieter und neuer innovativer Lösungen im Bereich des kostensparenden Bauens wird es immer wichtiger, laufend Qualitätskontrollen durchzuführen. Denn schließlich sollen schwerwiegende Fehler und Schwachpunkte rechtzeitig erkannt und behoben werden, damit der vertraglich vereinbarte Mindeststandard gewährleistet wird. Tipp Als Bauherr sollten Sie es sich gut überlegen, die Objektüberwachung selbst zu übernehmen, sofern Sie nicht die nötigen Fachkenntnisse ha ben. Diese Tätigkeit sollte einem Fachmann, zum Beispiel einem erfah renen Architekten oder Bauingenieur vorbehalten bleiben. Nur durch eine ständige und professionelle Qualitätskontrolle wird der Gebäude wert auch über die Ausführungsphase hinaus gesichert.

194

3

Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe

Bei kleineren bis mittleren Bauvorhaben kann die baubegleitende Qualitätsüberwachung darin bestehen, dass ein Experte während bestimmter kritischer Bauabschnitte, in denen das Verdecken von Mängeln droht, eine vorher festgelegte Anzahl von Kontrollbegehungen durchführt und die Feststellungen nachweisbar für den Auftraggeber in Mängelprotokollen dokumentiert. Dadurch hat der Bauherr Sicherheit, dass sein Vorhaben den Regeln der Technik entspricht, die einschlägigen Normen eingehalten sind, während der Nutzungsdauer Schäden am Bauwerk minimiert werden und kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen die Ausnahme bleiben. Eine Qualitätskontrolle empfiehlt sich beispielsweise bei • • • • • •

der Herstellung der Dränanlage, der Bauwerksabdichtung, ob diese der tatsächlich vorhandenen Wasserbeanspruchung und Bodenart entspricht, Wand-, Decken- und Dachkonstruktionen, Heizungs- und Sanitärinstallationen, bevor die Installationsschächte hergestellt sind, Detailausbildungen, zum Beispiel bei Türanschlüssen, Fußbodenaufbau.

Legen Sie während der Ausführungsphase vor allem auf die folgenden Punkte Wert: • • • • • • • •

Wichtige Details

Sicherung des Gebäudewerts durch stete Qualitätskontrollen Entsprechen die Bauausführungen den vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards? Sind die Regeln der Technik und einschlägige Normen eingehalten? Baumängel schriftlich anzeigen und unverzüglich beseitigen lassen Überprüfung, ob alle Festlegungen der Baubeschreibung, insbesondere der Materialqualitäten, eingehalten sind Das Abwehren nicht gerechtfertigter Nachträge (so genanntes Claim-Management) Überprüfung von Abschlagsrechnungen und deren Aufmaße Sind die zu leistenden Zahlungen anhand des vorgegebenen Zahlungsplans fällig und der Höhe nach gerechtfertigt?

195

3

Controlling in der Bauausführungsphase • • • • •

Entsprechen die Zahlungen dem Bautenstand (abzüglich des vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalts)? Können Minderkosten aufgrund Massenminderungen geltend gemacht werden? Führen eines Bautagebuchs mit Fotodokumentation Terminkontrolle Kostenkontrolle

Achtung Das Koordinieren aller fachlich Beteiligten bedeutet, dass zum Beispiel der Architekt die Leistungen der ausführenden Firmen während der Bauausführung technisch und terminlich aufeinander abstimmt. Grund lage hierfür ist die Beachtung des mit Ihnen abgestimmten Zeitplans für die Bauausführung. Ein Eingreifen durch Sie oder durch Dritte, ohne dass dies mit dem Architekten abgesprochen wurde, kann zu erhebli chen Terminverzögerungen und damit zu höheren Kosten führen.

Lückenloser Nachweis des Bauablaufs

Formblätter sind im Handel erhältlich

Das Bautagebuch Außerdem ist es während der Bauphase besonders wichtig, ein Bautagebuch zu führen. Ein lückenloser Nachweis des Bauablaufs und sonstiger besonderer Ereignisse während der Bauzeit kann nur auf diese Weise gewährleistet werden. Das Bautagebuch lässt sich im Streitfall zwischen den Vertragsparteien als Beweismittel verwenden, sofern es von den Bevollmächtigten beider Vertragsparteien in bestimmten Zeitabständen unterzeichnet wird. Sie können die ausführenden Firmen dazu verpflichten, ein Bautagebuch zu führen und Ihnen bzw. Ihrem Bevollmächtigten zur Einsicht und Unterschrift vorzulegen. Bautagebücher sind im Fachhandel als Formblätter erhältlich. In ein Bautagebuch ist insbesondere Folgendes einzutragen: • • • • • • •

196

Wetterverhältnisse und Temperaturen Beginn und Ende der Arbeitszeiten Tätigkeitsbeschreibung der Auftragnehmer Geleistete Stundenlohnarbeiten Zugang von Stoffen und Bauteilen Beginn und Beendigung einzelner Bauarbeiten und Bauabschnitte Grund und Dauer von Unterbrechungen und Verzögerungen

Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe • •

• •

3.3.2

3

Außergewöhnliche Ereignisse Die Notwendigkeit etwaiger Abweichungen von genehmigten Bauzeichnungen mit Begründung, Beantragung und Genehmigung solcher Änderungen Eingang von Planunterlagen Wichtige Vereinbarungen mit dem Unternehmer oder anderen Beteiligten

Wie lassen sich Folgekosten vermeiden?

Die Sicherung des Gebäudewerts durch ständige Qualitätskontrollen sollte in der Ausführungsphase den größten Stellenwert einnehmen. Denn die Mängelbeseitigung führt oft zu hohen Kosten. Der Bauherr muss diese insbesondere dann selbst aufbringen, wenn die ausführende Firma Konkurs angemeldet hat oder ein Schaden nach Ablauf der Gewährleistungsfrist eintritt. Daher werden im Folgenden einige typische Fehler beschrieben. Lassen Sie sich davor warnen, welche Folgen eine fehlende oder flüchtige Qualitätskontrolle haben kann.

Sicherung des Gebäudewerts

Beispiel 1 Nach Fertigstellung des Kellers und nach starken Regenfällen wurde festgestellt, dass der Baugrund nicht sickerfähig war. Aus der fehlgeleiteten Annahme, dass das Bauwerk nur gegen „nichtstauendes Sickerwasser“ (DIN 18195, Teil 4) abgedichtet wurde, musste dieser Keller entsprechend dem Lastfall „von außen drückendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser“ (DIN 18195, Teil 6) saniert werden. Eine frühzeitige Baugrunduntersuchung hätte entsprechende Erkenntnisse zutage gebracht.

197

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Beispiel 2 Eine Baustelle wurde von der Bau-Berufsgenossenschaft eingestellt, da die Böschungswinkel der Baugrube zu steil war und der Arbeitsraum von mindestens 50 cm nicht eingehalten wurde. Dadurch ergaben sich erhebliche Terminüberschreitungen. Regelungen über Verbau, Arbeitsräume und Böschungswinkel sind in der DIN 4124 festgelegt. Mit fortschreitender Baumaßnahme sind Gerüste, Absturzsicherungen und Fangeinrichtungen für Fassaden und Dächer auf einwandfreien Zustand regelmäßig zu überprüfen. Missachtungen haben in der Regel einen sofortigen Baustopp und Bußgelder durch die Bau-Berufsgenossenschaft zur Folge.

Beispiel 3 Ursprünglich war die Belegung einer Treppe mit 3 cm starken Natursteinplatten auf 2 cm Mörtelbett vorgesehen. Wegen einer nachträglichen Änderung des Belags von Naturstein zu Fliesen mussten alle Treppenstufen der neuen Situation durch Aufbringen einer Ausgleichsschicht angepasst werden. Bei rechtzeitiger Festlegung der Materialien können unnötige Mehrkosten durch nachträgliche Änderungen vermieden werden.

198

Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe

3

Beispiel 4 Unebenheiten am Estrich erforderten eine Korrektur der Oberfläche mittels einer Spachtelmasse, damit die Ebenheitstoleranzen gemäß DIN 18202 wieder eingehalten wurden. Aufgrund fehlender bzw. nicht geeigneter Untergrundvorbehandlung der Estrichoberfläche löste sich die Ausgleichsschicht nach ungefähr zwei Jahren. Die Sanierung sah eine komplette Neuverlegung des Bodens vor, doch die ausführende Firma hatte Konkurs angemeldet.

Beispiel 5 Auf der Abbildung ist die Vorderkante eines Treppenantritts im Erdgeschoss zu sehen. Hier musste die Trittstufe nachträglich abgeschrägt werden, da sonst die Haustür nicht zu öffnen gewesen wäre. Detailangaben hierüber lagen nicht vor!

Eine Liste derartiger Mängel ließe sich beliebig fortsetzen. Ihnen sollte aber schon durch diese wenigen Beispiele klar geworden sein, dass eine fachkundige Objektüberwachung und aussagefähige Planunterlagen mit Details wesentlich zur Sicherung Ihrer Vermögenswerte beitragen, große Kostenfallen lassen sich damit umgehen.

199

3

Controlling in der Bauausführungsphase

3.3.3 Unterschiedli che Rechte

Was tun, wenn Mängel bereits in der Bauphase festgestellt werden?

Stellt der Auftraggeber bereits bei Ausführung, das heißt vor dem Fertigstellungstermin, fest, dass die bisher ausgeführte Leistung des beauftragten Unternehmers mit Mängeln behaftet ist, ergeben sich unterschiedliche Rechte, je nachdem, ob dem Vertrag die VOB/B zugrunde gelegt wurde oder nicht. Beim BGBVertrag Der Auftragnehmer hat die Pflicht, das versprochene Werk frei von Sachmängeln herzustellen. Innerhalb welchen Zeitrahmens er dies zu bewerkstelligen hat, kann vertraglich fixiert werden. Haben die Parteien dies nicht geregelt, gilt die für die Herstellung übliche und angemessene Leistungszeit. Erst wenn diese abgelaufen ist, muss das Werk – insbesondere auch mangelfrei – fertig sein. Liegen zu diesem Zeitpunkt noch wesentliche Mängel vor, braucht der Auftraggeber/ Besteller die Unternehmerleistung nicht abzunehmen. Für den Auftragnehmer hat dies die unangenehme Folge, dass sein Werklohnanspruch nicht fällig wird und er weiter die Gefahr einer Verschlechterung oder eines zufälligen Untergangs seiner Leistung trägt. Umgekehrt heißt das aber auch, dass der Besteller vom Grundsatz her innerhalb des obigen Zeitrahmens, also während der vertraglich vereinbarten oder üblichen Leistungszeit, keine Ansprüche auf Beseitigung bereits erkannter Mängel hat. Ausnahmen gelten, wenn es offensichtlich ist, dass die Mängel auch zum Zeitpunkt der Fertigstellung nicht beseitigt sein werden.

Mehrkosten durch Dritt unternehmer

200

Ist die Leistung des Auftragnehmers fällig, muss der Auftraggeber nicht abwarten, ob sein Vertragspartner eventuelle Mängel von sich aus beseitigt. Er kann diesem eine angemessene Frist zur vertragsgerechten Leistung oder Nacherfüllung, hier zur Beseitigung der erkannten Mängel, setzen. Läuft diese Frist ab, ohne dass der Unternehmer die Mängel fachgerecht nachgebessert hat, darf der Auftraggeber statt der Leistung anderweitigen Ersatz verlangen. Kann der Auftraggeber mit der vom Auftragnehmer bereits erbrachten Leistung etwas anfangen, was überwiegend der Fall sein dürfte, wird vom Auftragnehmer in erster Linie finanziell das auszugleichen sein,

Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe

3

was dem Auftraggeber durch die dann erforderliche Einschaltung eines Drittunternehmers an Mehrkosten entsteht oder bei dessen Beauftragung entstehen würde. Beim VOBVertrag Wurde die VOB wirksam als Vertragsgrundlage vereinbart, haben Sie als Auftraggeber die Möglichkeit, Mängel, die bereits während der Ausführung erkannt werden, zu rügen. Ihr Auftragnehmer muss dann, auch wenn die Fertigstellungszeit noch nicht abgelaufen ist, reagieren und die Mängel beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, können Sie ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und ankündigen, dass Sie ihm bei fruchtlosem Fristablauf den Auftrag entziehen. Ein entsprechendes Muster finden Sie auf der folgenden Seite. Reagiert Ihr Auftragnehmer auch darauf nicht, können Sie ihm vor Fertigstellung aller beauftragten Arbeiten den Auftrag ganz oder bezüglich eines in sich abgeschlossenen Leistungsteils kündigen. Auch hierzu gibt es ein Musterschreiben.

Mängel wäh rend der Aus führung

Vorsicht Falle Einschalten Dritter vor Kündigung Wenn Sie nach fruchtlosem Fristablauf Ihrem Auftragnehmer den Auf trag (oder einen in sich abgeschlossenen Leistungsteil) nicht entziehen, aber dennoch die ausstehenden Leistungen durch einen Drittunterneh mer fertig stellen lassen, können Sie die hierdurch entstehenden Kosten vom Erstunternehmer nicht ersetzt verlangen. Haben Sie Ihrem Auftragnehmer berechtigterweise den Auftrag entzo gen, können Sie von einem Drittunternehmer die vom Erstunternehmer verursachten Mängel beseitigen und auch die restlichen Arbeiten fertig stellen lassen. Alternativ haben Sie, wenn die Ausführung aus den Gründen, die zur Entziehung des Auftrags geführt haben, für Sie nicht mehr interessant sind, die Möglichkeit, auf die weitere Ausführung zu verzichten und vom Auftragnehmer Schadensersatz wegen Nichterfül lung zu verlangen.

201

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Muster: Mängelbeseitigungsaufforderung VOBVertrag An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Mängelbeseitigungsaufforderung Androhung Auftragsentziehung

Sehr geehrte Damen und Herren, an den von Ihnen für das oben genannte Bauvorhaben ausgeführten Leistungen habe ich die nachfolgenden Mängel festgestellt: Mängel: .................................................................................................................. ................................................................................................................................... Leider sind Sie meinen bisherigen Mängelbeseitigungsaufforderungen nicht nachgekommen. Ich ersuche Sie, diese Mängel nunmehr bis spätestens zum .......... ordnungsgemäß nachzuarbeiten. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass ich Ihnen für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist den Auftrag entziehen werde (vgl. § 4 Nr. 7, § 8 Nr. 3 der mit Ihnen vereinbarten VOB/B). Mit vorzüglicher Hochachtung

202

Qualitätskontrolle: die Bauleistungen unter der Lupe

3

Muster: Auftragsentziehung wegen Nichtbeseitigung von Mängeln An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Auftragsentziehung

Sehr geehrte Damen und Herren, leider sind Sie meiner Aufforderung vom .........., die an Ihren Leistun gen festgestellten Mängel bis zum .......... zu beseitigen, nicht nachge kommen. Ich sehe deshalb keine Möglichkeit mehr, mit Ihnen weiter vertrau ensvoll zusammenzuarbeiten, und entziehe Ihnen deshalb hierdurch unter Verweis auf § 4 Nr. 7, § 8 Nr. 3 der mit Ihnen vereinbarten VOB/B den Auftrag.

Mit vorzüglicher Hochachtung

203

3

Controlling in der Bauausführungsphase

3.4

Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

Mit der Abnahme billigt der Auftraggeber/Bauherr die vom Auftragnehmer ausgeführte Leistung als in der Hauptsache vertragsgerecht. Damit ist die Abnahme einer der bedeutendsten Vorgänge bei der Bauabwicklung. Achtung Auch wenn die Erklärung der Abnahme keiner besonderen Form bedarf, sollten Sie ihr große Aufmerksamkeit widmen. Vor allem, da das Gesetz einige rechtliche Wirkungen an die Abnahme knüpft, die für Sie als Auftraggeber, aber auch für Ihren Vertragspartner sehr wichtig sind.

3.4.1

Bei Differenzen über die Ab nahmereife

Was bedeutet Abnahmeverpflichtung?

Die Pflicht des Auftragnehmers besteht darin, das an ihn beauftragte Werk vertragsgerecht fertig zu stellen, die des Auftraggebers darin, das vertragsgerecht hergestellte Werk abzunehmen, sobald dies geschehen ist. Die Verletzung dieser Pflicht kann zu Ersatzansprüchen führen. Berechtigterweise verweigert werden kann die Abnahme dann, wenn der Leistung wesentliche Mängel anhaften. Dies gilt sowohl bei einem BGB- wie auch beim VOB-Vertrag. Wenn Differenzen über die Abnahmereife bestehen, gibt es die Möglichkeit, einen unabhängigen Dritten – gedacht ist hier zum Beispiel an einen Schiedsgutachter – die Streitfrage verbindlich klären zu lassen. Alternativ könnte eine Abnahme unter Mangelvorbehalt erfolgen, zumindest dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit an sich nicht infrage steht. Ob ein Mangel wesentlich oder nur unwesentlich ist, lässt sich nicht einheitlich festlegen. Bei der Beurteilung können folgende Kriterien herangezogen werden: • • • •

204

Wie umfangreich sind die Mängelbeseitigungsmaßnahmen? Wie hoch sind voraussichtlich die Kosten? Ist die Funktionsfähigkeit der Gesamtleistung beeinträchtigt? Welches Maß (gegebenenfalls auch nur optischer Natur) der Beeinträchtigung liegt vor?

Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

3

Achtung Auch viele kleinere Mängel, die jeweils für sich genommen die Unwe sentlichkeitsgrenze nicht überschreiten, können zusammengenommen eine Abnahmeverweigerung rechtfertigen.

Die Rechtsprechung hat beispielsweise Wesentlichkeit eines Mangels in den folgenden Fällen angenommen: • • •

•

Wesentlichkeit eines Mangels

Farbliche Abweichung von 16 % bei Fliesenmaterial Das Fehlen einer ausreichenden Dampfsperre, zum Beispiel beim Warmdach einer Lagerhalle Risse in einer Attika, nachdem die Attikaplatte gekürzt worden war und damit Teile der Bewehrungsstäbe nicht tief genug im Auflager untergebracht waren Gefälle im Küchenboden

Als nur unwesentlich wurden demgegenüber im konkreten Einzelfall folgende Mängel angesehen: • • • •

Ungenügende Befestigung einzelner Dachziegel ohne Gefährdung der Dachdichtigkeit Unebenheiten eines Teppichbodens in geringem Umfang Geringfügige farbliche Unterschiede der an einem Haus verlegten Platten Einzelne offene Fugenstellen in einer Fassade

Zwingende gesetzliche Voraussetzungen für die Abnahme bestehen nicht. Liegen Mängel vor, sind Sie als Auftraggeber nicht gehindert, trotzdem die Abnahme zu erklären. Ihnen sollte dann bewusst sein, dass dennoch die Rechtsfolgen einer Abnahme eintreten.

Rechtsfolgen treten mit Abnahme ein

Achtung Wenn Sie eine Werkleistung trotz erkannter Mängel abnehmen, sollten Sie – um keine Rechtsverluste, zum Beispiel auf Nachbesserung oder Minderung, zu erleiden – auf jeden Fall nachweisbar ein Vorbehalt we gen der Mängel erklären. Aber auch, wenn Sie es trotz erkannter Mängel versehentlich unterlas sen haben, bei der Abnahme einen Vorbehalt zu erklären, sind Sie nicht rechtlos, Sie können möglicherweise Schadensersatz verlangen.

205

3

Controlling in der Bauausführungsphase

3.4.2 Gebrauchstaug lichkeit des Werks

Wie lässt sich Mangelfreiheit feststellen?

§ 633 Abs. 2 BGB definiert, wann ein Mangel vorliegt. Wurde zwischen den Vertragsparteien vereinbart, welche Beschaffenheit die vom Auftragnehmer zu erbringende Leistung haben soll, liegt ein Baumangel dann vor, wenn sie von dem abweicht, was der Auftraggeber dem Auftragnehmer vorgegeben hat. Dies gilt auch dann, wenn die erbrachte Leistung für die beabsichtigte Verwendung geeignet ist, also negative Folgen für die Gebrauchstauglichkeit des Werks nicht gegeben sind. Beispiel Sie möchten die Fensterrahmen in der Farbe Reinweiß gestrichen ha ben, der Maler verwendet aber einen eierschalenfarbenen Lack. Der An strich mit diesem Lack mag technisch einwandfrei sein und auch sonst seinen Zweck erfüllen. Ein Mangel liegt dennoch vor, da der Auftrag nehmer die Vorgabe nicht eingehalten hat.

Häufig werden sich aber Auftraggeber und Auftragnehmer keine derartig konkreten Gedanken machen, sondern nur umreißen, für welche Verwendung ein Werk gedacht ist. Dann muss bei Zweifeln ermittelt werden, ob sich das erstellte Werk für diese konkrete Verwendung eignet oder nicht. Ist das nicht der Fall, liegt ein Sachmangel vor. Beispiel Das zu errichtende Eigenheim liegt in der Einflugschneise eines Ver kehrsflughafens. In der Baubeschreibung wird dies explizit ausgeführt. Bei zutreffender Auslegung der Leistungsbeschreibung wird man zu dem Ergebnis kommen, dass dies bei der Auswahl der Fenster (Lärm schutzfenster) vom Auftragnehmer zu berücksichtigen ist. Beschaffen heitsverein barung

206

Wenn sich keine Beschaffenheitsvereinbarung feststellen lässt und auch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung die geschuldete Leistung nicht näher beschreibt, muss anhand gewöhnlicher Verwendungskriterien und des Üblichen bei Werken gleicher Art überprüft werden, ob die erbrachte Leistung dem entspricht, was der Besteller nach Art des Werks erwarten durfte. Falls das nicht der Fall ist, liegt ein Mangel vor.

Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

3

Kontrolle in drei Stufen Die Kontrolle, ob bei einem Werk ein Mangel vorliegt, sollte in drei Stufen erfolgen: 1. Wurde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart? 2. Wurde laut Vertrag eine bestimmte Verwendung vorausgesetzt? 3. Eignet sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung? Die VOB/B hat in der Fassung von 2002 die neue Mangeldefinition des BGB mit sprachlicher Straffung des Textes übernommen, um hier einen zu großen Unterschied zwischen ihr und dem BGB zu verhindern. § 13 Nr. 1 der VOB/B 2002 beschreibt den Sachmangel nunmehr wir folgt:

Mangeldefiniti on des BGB

„Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, a) wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst b) für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann.“ Unwichtig wurde damit – anders als noch in der VOB/B 2000 – die Frage, ob die Leistung des Auftragnehmers nur eingeschränkt verwendbar oder ob der Wert der Leistung beeinträchtigt ist. Sowohl nach neuem BGB als auch nach der VOB/B 2002 liegt ein Mangel immer dann vor, wenn die ausgeführte Leistung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Die Regeln der Technik Die VOB/B verweist ausdrücklich auf die anerkannten Regeln der Technik. Auch wenn das BGB dieses Tatbestandsmerkmal nicht ausdrücklich erwähnt, führen auch bei einem Vertrag, in dem die VOB/B nicht als Grundlage vereinbart wurde, Beeinträchtigungen der Funktionstüchtigkeit zu einem Sachmangel. Auch dann muss also die Unternehmerleistung den anerkannten Regeln der Technik

Beeinträchti gung der Funk tionstüchtigkeit

207

3

Beurteilung bei der Abnahme

Controlling in der Bauausführungsphase

entsprechen. Hierunter versteht man allgemein die Summe der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen. Solche Regeln können, müssen aber nicht schriftlich niedergelegt sein. Als Beispiel für Letzteres seien die DINNormen des Deutschen Instituts für Normung e. V. genannt. Sie stellen allerdings keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter dar. Hat Ihr Auftragnehmer die aktuellen DIN-Normen eingehalten, ist anzunehmen, dass er die Regeln der Bautechnik bei der Ausführung beachtet hat. Wenn Sie dem widersprechen, müssen Sie darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass neue Erkenntnisse vorliegen, die Ihre Position stützen. Folgendes ist dabei zu beachten: Die Regeln der Technik sind nicht statisch, sie unterliegen einem ständigen Wandel. Neue Erkenntnisse und technische Verfahrensoptimierungen können dazu führen, dass das, was gestern noch Stand der Technik war, heute völlig überholt ist. Nicht nur bei langfristigen Bauvorhaben stellt sich deshalb die Frage, ob bei einer Prüfung die Regeln der Technik herangezogen werden sollen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galten oder bei Abnahme aktuell sind. Allgemein gilt, dass die Mangelfreiheit nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme zu beurteilen ist. Hiervon streng zu trennen ist die Frage, ob der Unternehmer eine Vergütungsanpassung verlangen kann, wenn sich während des Bauausführungszeitraums die Regeln der Technik ändern und deshalb eine andere, vielleicht teurere Ausführungsart notwendig wird. Das folgende, rein hypothetische Beispiel verdeutlicht diese Problematik. Beispiel Sie beauftragen Bauunternehmer Braun auf Einheitspreisbasis mit dem Rohbau für Ihr Einfamilienhaus. Für die Abdichtung der Kellerwände ist, was bei Vertragsschluss den Regeln der Technik entspricht, eine bitu minöse Abdichtung (Schwarzabdichtung) vorgesehen. Nach Aushub der Baugrube ändern sich die Regeln der Technik dahin, dass grundsätzlich bei Neubauten eine weiße Wanne auszuführen ist. Alternative 1: Braun baut im Vertrauen auf die vertraglichen Abreden munter drauflos und führt eine Schwarzabdichtung aus. Bei Abnahme rügen Sie dies als Mangel.

208

Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

3

Lösung: Braun wird sich nicht darauf hinausreden können, dass bei Vertragsschluss eine Schwarzabdichtung ausgereicht hat. Seine Leis tung ist vielmehr mangelhaft mit allen sich daraus ergebenden Folgen. Der Bauunternehmer kann, auf Nacherfüllung in Anspruch genommen, allenfalls einwenden, dass ihm die Sowiesokosten, also die Kosten, die ihm entstanden wären, wenn er von Anfang an die fachgerechte Aus führung vorgenommen hätte, erstattet werden. Alternative 2: Nachdem die Baugrube ausgehoben ist, weist Braun Sie darauf hin, dass sich die Regeln der Technik geändert haben und er nunmehr eine weiße Wanne ausführen muss. Sie ersuchen ihn, dies zu tun. B meldet daraufhin Mehrvergütungsansprüche an. Lösung: Für die ausgeführte weiße Wanne kann Braun die ihm dadurch entstehenden Mehrkosten – gegebenenfalls unter Berücksichtigung der Preisermittlungsgrundlagen der Leistungsverzeichnispositionen – gel tend machen.

Der bautechnische Laie wird in vielen Fällen nicht entscheiden können, ob zum Zeitpunkt der Abnahme ein Sachmangel vorliegt oder nicht. In solchen Situationen ist sachkundiger Rat gefragt.

3.4.3

Welche Arten von Abnahmen gibt es?

Eine Abnahme, und damit die Billigung der erbrachten Leistung als vertragsgerecht, kann auf verschiedene Art erfolgen. Grundsätzlich sind drei rechtsgeschäftlichen Abnahmeformen zu unterscheiden: • • •

Drei Formen

Die ausdrückliche Abnahme Die konkludenten Abnahme Die förmliche Abnahme

Ausdrückliche Abnahme Die ausdrückliche Abnahme setzt eine Erklärung der Abnahme voraus. Der Begriff „Abnahme“ muss hierbei allerdings nicht unbedingt verwendet werden. Es genügt also beispielsweise, dass sich der Auftraggeber mit der erbrachten Bauleistung „einverstanden“ erklärt, also äußert, dass diese „in Ordnung“ ist. Tipp Auch wenn eine besondere Form der Abnahmeerklärung nicht erforder lich ist, sollten Sie aus Beweisgründen ein Abnahmeprotokoll erstellen.

209

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Konkludente Abnahme Billigung der Leistung

Die Abnahme muss nicht unbedingt ausdrücklich erklärt werden, sie kann auch konkludent erfolgen. Dieser Fall liegt dann vor, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass er die Leistung seines Vertragspartners billigt. Dies lässt sich beispielweise aus folgendem Verhalten ableiten: • • • •

Vorbehaltlose Zahlung des Werklohns Rügelose Benutzung der Bauleistung Einwilligung in den Gerüstabbau Auszahlung des Sicherheitsbetrags

Förmliche Abnahme Von einer förmlichen Abnahme spricht man, wenn vertraglich bestimmte Festlegungen bezüglich der Abnahme vereinbart werden. In der VOB/B ist diese Form explizit geregelt. Ist diese wirksam als Grundlage des Vertrags vereinbart, hat die förmliche Abnahme dann stattzufinden, wenn dies eine Vertragspartei verlangt. Im BGB ist eine förmliche Abnahme nicht vorgesehen, bedarf also der ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung. Sie kann in etwa wie folgt ablaufen: Nach dem Verlangen nach Abnahme durch eine Vertragspartei wird ein Termin festgelegt, zu dem das Objekt von den Beteiligten (gegebenenfalls in Anwesenheit eines Sachverständigen) begangen wird. Die getroffenen Feststellungen werden aufgeschrieben, wobei zwischen Mängeln, über die Übereinstimmung herrscht, und solchen, die strittig sind, unterschieden werden sollte. Abhängig vom Ergebnis der Begehung wird dann die Abnahme erklärt oder verweigert, was ebenfalls schriftlich festzuhalten ist. Nach Fertigstellung des Protokolls wird es von beiden Parteien (obligatorisch auch von dem beteiligten Sachverständigen) unterzeichnet. Jede Partei erhält eine Abschrift. Fertigstellungsbescheinigung Auftrag an Gutachter

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Für Ihren Auftragnehmer gibt es noch andere Möglichkeiten, eine Abnahme zu erreichen. Zum Beispiel kann er einen Gutachter beauftragen, ihm eine Bescheinigung darüber zu erteilen, dass die an ihn beauftragte Leistung fertig gestellt und frei von Mängel ist (Fer-

Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

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tigstellungsbescheinigung). Dieser Weg hat sich in der Praxis allerdings als nicht wirkungsvoll erwiesen, da Sachverständige solche Bescheinigungen wegen der damit verbundenen Eigenhaftung nur ungern ausstellen. Hinzu kommt, dass selbst bei geringfügigen Mängeln eine derartige Bescheinung nicht ausgestellt werden darf. Fiktive Abnahme Relativ neu ist eine weitere Möglichkeit des Auftragnehmers, an eine Abnahme zu gelangen: die fingierte Abnahme. Nach § 640 BGB kann er den Auftraggeber/Besteller unter angemessener Fristsetzung zur Abnahme auffordern. Reagiert dieser nicht, gilt die Unternehmerleistung mit Ablauf der gesetzten Frist als abgenommen.

Frist für eine Abnahme

Tipp Wenn Ihr Auftragnehmer Sie unter Fristsetzung zur Abnahme auffor dert, Sie aber meinen, dass hierzu noch keine Veranlassung besteht, sollten Sie ihm das unbedingt innerhalb der gesetzten Frist nachweisbar mitteilen – am besten schriftlich. Nur so sind Sie vor unangenehmen Folgen geschützt.

Die Neureglung darf allerdings nicht in der Weise missverstanden werden, dass einem Auftragnehmer die Vorteile einer Abnahme auch dann zugute kommen sollen, wenn tatsächlich keine Abnahmereife (etwa wegen wesentlicher Mängel oder nicht fertig gestellter Leistung) vorliegt.

Fehlen der Abnahmereife

Achten Sie auch bei wirksam vereinbarter VOB/B auf so genannte fiktive Abnahmen. Durch sie könnte Ihr Auftragnehmer zu einer rechtsgeschäftlichen Abnahme kommen, obwohl Sie als Auftraggeber/Besteller dies nicht ausdrücklich erklärt haben und auch sonst keine Abnahme verlangt wurde. § 12 Nr. 5 VOB/B sieht hierzu zwei Tatbestände vor: a) Ihr Auftragnehmer übersendet Ihnen eine schriftliche Fertigstellungsmitteilung und Sie verlangen nicht innerhalb von zwölf Werktagen nach Erhalt eine Abnahme oder bringen nicht zum Ausdruck, dass Sie die Leistungen nicht als fertig gestellt und damit als nicht abnahmefähig ansehen.

211

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Controlling in der Bauausführungsphase

b) Sie nehmen die Leistung (nicht nur zur Weiterführung der Arbeiten) in Benutzung. In diesem Fall gilt die Abnahme mit Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Eine Abnahme seiner Leistung kann ein Auftragnehmer grundsätzlich, wenn keine anderweitigen wirksamen vertraglichen Abreden getroffen wurden, erst dann verlangen, wenn er diese vertragsgerecht fertig gestellt hat. Teilabnahmen sieht das BGB nicht vor. Etwas anderes gilt (§ 12 Nr. 2), wenn die VOB/B wirksam in das Vertragsverhältnis zwischen Bauherr und Unternehmer einbezogen wurde. In diesem Fall hat der Auftragnehmer auf Verlangen Anspruch auf eine Teilabnahme, wenn • •

sich dieses Verlangen auf einen in sich abgeschlossenen Leistungsteil bezieht und der zur Abnahme verlangte Leistungsteil keine wesentlichen Mängel aufweist.

Abnahme durch den Architekten Technische Endkontrolle

Ihr Architekt besitzt keine originäre Vollmacht, für Sie die rechtsgeschäftliche Abnahme zu erklären. Dies wird immer wieder übersehen. Die Leistungsphase 8 des Leistungsbildes in § 15 HOAI sieht zwar als Grundleistung die Abnahme der Bauleistungen vor. Gemeint ist damit allerdings lediglich die technische Endkontrolle der Objekterrichtung. Sie können Ihren Architekten aber bevollmächtigen, für Sie die rechtsgeschäftliche Abnahme durchzuführen. Liegt eine solche Vollmacht vor, die auch stillschweigend oder durch schlüssiges Verhalten erteilt werden kann, wirkt die vom Architekten erklärte Abnahme so, als hätten Sie sie selbst vorgenommen. Achtung Bei der in § 4 Nr. 10 VOB/B irrtümlicherweise als technische Abnahme bezeichneten Abnahme handelt es sich um keine Abnahme nach § 640 BGB oder § 12 VOB/B.

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Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

3

Übersicht über Abnahmeformen Rechtsgeschäftliche Abnahme ↓

↓

Ausdrückliche Abnahme

↓

Konkludente Abnahme

Förmliche Abnahme

Abnahmefiktion

Nach BGB

Fingierte Abnahme

3.4.4

Nach VOB

Fertigstellungs bescheinigung

Fertigstellungs mitteilung

Inbenut zungnahme

Vorbehalte nicht vergessen!

Nach dem Gesetz treten Rechtsverluste ein, wenn bestimmte Vorbehalte bei der Abnahme nicht nachweisbar erklärt werden. Vor Abnahme muss deshalb immer geprüft werden, ob und gegebenenfalls welche Vorbehalte erforderlich sind. Mangelvorbehalt Nach § 640 Abs. 2 BGB bewirkt ein unterlassener Mangelvorbehalt den Ausschluss folgender Rechte: • • • • •

Rechte durch Unterlassung

Nacherfüllung Selbstvornahme Rücktritt Minderung Nicht aber: Schadensersatz

Voraussetzung für den Ausschluss ist, dass der Besteller den Mangel kennt. Zudem muss er – nach der Rechtsprechung des BGH – 43 Bedeutung und Auswirkung des Mangels übersehen können. 43

BGH, Urteil vom 18.7.2003, IBR 2001, 56

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Controlling in der Bauausführungsphase

Tipp In diesem Zusammenhang gibt es einige strittige Fragen zu den Themen Schadensersatz Nachbesserungsrecht eines Unternehmers. Dies ist noch nicht abschließend geklärt. Wenden Sie sich am besten an einen Fach mann, wenn Sie in eine schwierige Situation kommen, in der Sie sich unsicher fühlen. Rechtzeitig Vorbehalt erklären

Beachten Sie, dass ein Vorbehalt rechtzeitig erklärt werden muss, wenn er wirksam sein soll. Bei fiktiven Abnahmen nach VOB/B ist ein Vorbehalt innerhalb der vorgesehenen Fristen (sechs oder zwölf Werktage) zu erklären, in der die Abnahmeverweigerung erklärt werden muss. Bei einer fingierten Abnahme nach BGB ist demgegenüber ein Vorbehalt nicht erforderlich. Vorbehalt der Vertragsstrafe Eine Vertragsstrafe kann nur dann verlangt werden, wenn sich der Auftraggeber diese bei der Abnahme44 (also nicht vorher und nicht nachher) vorbehalten hat (§ 11 Nr. 4 VOB/B; § 341 Abs. 3 BGB). Bei einer Teilabnahme ist ein Vorbehalt nur erforderlich, wenn sich die Vertragsstrafenvereinbarung (auch) auf den teilabgenommenen Teil der Leistung bezieht. Achtung Ein Architekt hat, dies wird immer wieder übersehen, keine originäre Vollmacht zur Erklärung des Vertragsstrafenvorbehalts. Nichtsdestotrotz hat er gegenüber dem Bauherrn eine Beratungspflicht. Erfüllt er diese nicht und gehen dem Bauherrn dadurch Vertragsstrafenansprüche ver loren, kann dies zur Haftung führen.

3.4.5

Welche rechtlichen Wirkungen hat die Abnahme?

Mit der Abnahme findet die Bauausführungsphase ihr Ende. Mit ihr erklären Sie, dass Sie mit der erbrachten Leistung als in der Hauptsache vertragsgemäß einverstanden sind. Damit beschränkt sich auch Ihr Erfüllungsanspruch auf das konkret abgenommene Werk. 44

214

BGH, BauR 1997, 640

Abnahme: wenn die Leistungen fertig gestellt sind

Während vor der Abnahme im Streitfall Ihr Auftragnehmer die Mangelfreiheit seiner Leistungen darlegen und gegebenenfalls beweisen muss, treffen diese Verpflichtungen nach der Abnahme Sie. Das kann für Sie von Nachteil sein, wenn die Mangelhaftigkeit einer Leistung nicht oder nicht mehr in der erforderlichen Art und Weise nachgewiesen werden kann, etwa weil hierzu umfangreiche Bauteilöffnungen erforderlich wären. Mit der Abnahme beginnen auch die Verjährungsfristen für Mängelansprüche zu laufen, die Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Werks geht auf Sie als Besteller über. Wird also etwa nach Abnahme das Dach des Hauses durch einen Sturm beschädigt, behält Ihr Auftragnehmer dennoch seinen vollen Vergütungsanspruch. Mit der Abnahme wird außerdem der Werklohnanspruch des Unternehmers fällig. Treten danach Mängel auf oder wurden Mängel bei der Abnahme vorbehalten, muss der Auftraggeber nunmehr einem Werklohn- oder Restwerklohnverlangen seines Auftragnehmers Zurückbehaltungsrechte entgegenhalten, falls noch Nacherfüllungsrechte des Unternehmers bestehen.

3.4.6

3

Werklohnan spruch wird fällig

Soll bei der Abnahme ein Protokoll erstellt werden?

Ein vollständiges Abnahme- und Übergabeprotokoll sollte folgende Angaben enthalten: • • • •

• •

Genaue Bezeichnung des Bauvorhabens (Ort, Straße, Hausnummer) Abnahmedatum Beteiligte Personen (Auftraggeber und Auftragnehmer, vertreten durch ...., laut Vollmacht vom ....) Sämtliche festgestellten Mängel (Dabei sollte genau definiert werden, was, wo und wie mangelhaft etwas ist bzw. welchen Umfang eine etwaige Beschädigung aufweist.) Beginn und Ende der Gewährleistung Unterschriften beider Parteien

Es kann etwa wie das folgende Muster aussehen, es sollte aber jeweils an die individuellen Gegebenheiten abgepasst werden.

215

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Muster: Abnahmeprotokoll Abnahmeprotokoll Bauvorhaben: Ort: Straße, Hausnummer: Auftraggeber: Vertreten durch/laut Vollmacht vom: Auftragnehmer: Vertreten durch/laut Vollmacht vom: Tag der Abnahme: Grundlage ist der Vertrag vom:

.................................. .................................. .................................. .................................. ................. / ............. .................................. ................. / ............. .................................. ..................................

Hiermit wird die Abnahme erklärt. Bei der Abnahme wurden folgende Mängel bzw. noch offene Restar beiten festgestellt (siehe Anlage[n] Mängel und Restarbeitenproto koll) Seite 1–..... Die aufgeführten Mängel und Restarbeiten sind vom Auftragnehmer umgehend, spätestens bis zum ................ zu beseitigen bzw. vorzu nehmen. Die Beseitigung der Mängel ist dem Auftraggeber schriftlich mitzutei len. Der Auftraggeber behält sich vor, die vereinbarte Vertragsstrafe gel tend zu machen. Haftung für Mängelansprüche gemäß: VOB/BGB (nicht Zutreffendes streichen) Die Mängelhaftung beginnt am: ............... Und endet am: ............... Das Abnahmeprotokoll umfasst mit dem Mängel und Restarbeiten protokoll ............. Seiten Sonstiges: ................................................................................................................ ..................................................................................................................................... ..................................................................................................................................... ___________________ ___________________ Datum, Unterschrift Datum, Unterschrift (Auftragnehmer) (Auftraggeber)

216

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

3

Bestandteil des Abnahmeprotokolls ist darüber hinaus das Mängelund Restarbeitenprotokoll. Muster: Mängel und Restarbeitenprotokoll Bauvorhaben: Auftraggeber: Auftragnehmer: Datum:

............................................ ............................................ ............................................ ............................................

Seite .....

Bei der Abnahme wurden folgende Mängel und Restarbeiten festgestellt: ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ___________________ Datum, Unterschrift (Auftragnehmer)

3.5

___________________ Datum, Unterschrift (Auftraggeber)

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

Haben die am Bau Beteiligten ihre Leistungen erbracht, werden sie auch ihre Schlussrechnung stellen. Bei einer Vergabe nach Gewerken kann dieser Zeitpunkt schon vor der Gesamtfertigstellung liegen. Ein beteiligter Unternehmer muss mit seiner Schlussrechnung nicht warten, bis das Gesamtbauvorhaben beendet ist. So kann also beispielsweise der lediglich mit der Erstellung des Dachstuhls beauftragte Zimmerer seine Schlussrechnung schon dann stellen, wenn er seine Arbeiten im Wesentlichen mangelfrei abgeschlossen hat. Hiervon abweichendende vertragliche Regelungen – noch dazu in

217

3

Controlling in der Bauausführungsphase

vom Auftraggeber vorformulierten Klauseln – dürften in vielen Fällen unwirksam sein. Der Schlüsselfertigbauer und der Generalunternehmer schulden das Gesamtbauwerk. In diesen Fällen kann die Schlussabrechnung gestellt werden, wenn das gesamte Gebäude fertig gestellt ist. Das gilt ebenso für den beauftragten Architekten oder sonstige Sonderfachmänner. Auch diese müssen zuerst die gesamten an sie übertragenen Leistungen erbracht haben, bevor sie ihre abschließende Honorierung verlangen können. Bei einem Architekten mit Vollauftrag kann dieser Zeitpunkt sehr weit hinausgeschoben sein. Dies wird deutlich, wenn man sich die ersten beiden Grundleistungen der Leistungsphase 9 vor Augen hält: •

•

Teilschluss rechnung nach Phase 8

Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche, die gegenüber den bauausführenden Unternehmen bestehen. Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten.

In schriftlich abgeschlossenen Architektenverträgen ist deshalb meist auch vorgesehen, dass der Architekt, nachdem er seine Leistungen bis einschließlich Phase 8 (und Abnahme) erbracht hat, berechtigt sein soll, eine Teilschlussrechnung zu stellen. Zur Leistungsphase 8 gehört unter anderem auch das Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die bei Abnahme der Bauleistungen festgestellt wurden. Auch wenn die Unternehmerleistungen abgenommen sind, ist der Architekt mit seinen bis Phase 8 geschuldeten Leistungen meistens noch nicht fertig. Prüfvermerk des Architekten

Grundlage für Ihre Ent scheidung

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Sofern Sie als Bauherr einen Architekten auch mit der Leistungsphase 8 beauftragt haben, muss dieser die Schlussrechnung des Unternehmers – die bei einem VOB-Vertrag gemäß § 14 VOB/B prüffähig ausgestellt werden muss – prüfen und Ihnen das Ergebnis mitteilen. Damit sollen Sie in die Lage versetzt werden zu entscheiden, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Zahlungen geleistet werden können.

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

3

Der Prüfvermerk wird meist in Form eines Stempels „sachlich und rechnerisch richtig“ auf die Schlussrechnung gesetzt. Ein solcher Prüfvermerk stellt grundsätzlich nur einen Nachweis dafür dar, dass die rechnerische Prüfung der Rechnung und des Gesamtergebnisses durchgeführt wurde. Ein rechtsgeschäftlicher 45 Erklärungswert kommt ihm nicht zu. Dies gilt – wenn keine weiteren Umstände hinzutreten – selbst dann, wenn die mit Prüfvermerk des Architekten versehene Schlussrechnung an den Unternehmer weitergeleitet wird. Auch in diesem Fall sind Sie als Bauherr nicht gehindert, in einem eventuellen gerichtlichen Verfahren zum Beispiel die Richtigkeit der vom Unternehmer einseitig ermittelten 46 Massen zu bestreiten. Eine Anerkenntniswirkung kommt dem Prüfvermerk also regelmäßig nicht zu. Eine andere Beurteilung kann sich ergeben, wenn weitere Umstände hinzutreten. Ein so genanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis wurde zum Beispiel für den Fall angenommen, dass der Auftraggeber nach Abschluss der Rechnungsprüfung eine Schlusszahlung in bestimmter Höhe ankündigt und dabei auf die Ausschlusswirkun47 gen des § 16 Nr. 3 Abs. 2 hinweist. In diesem konkreten Fall hat der Auftraggeber dadurch, dass er eine abschließende Zahlung angekündigt hat, zu erkennen gegeben, dass er die rechnerische Prüfung als für sich bindend ansieht. Will er hiergegen später Einwendungen vorbringen, so muss er darlegen, dass er diese zum vorbezeichneten Zeitpunkt noch nicht gekannt hat, zum Beispiel wenn der Architekt – was für den Auftraggeber nicht erkennbar war – vergütungsfreie Nebenleistungen als vergütungspflichtige Zusatzleistungen geprüft hat. 48 Vom OLG Karlsruhe wurde ein Anerkenntnis darin gesehen, dass auf die Schlussrechnung des Auftragnehmers Zahlung geleistet und diesem zudem ein Kopie der internen Abrechnung des Auftraggebers übermittelt wurde. 45 46 47 48

Deklaratori sches Schuld anerkenntnis

OLG Hamm, BauR 1996, 739 BGH, NZBau 2004, 31 LG Bochum, BauR 2002, 344; LG Schwerin, BauR 2002, 346 BauR 1998, 403

219

3

Controlling in der Bauausführungsphase

3.5.1

Zur Schlussrechnung der beteiligten Unternehmer

Der Unternehmer hat seine Leistung fertig gestellt, die Abnahme ist erfolgt. Nun ist der Zeitpunkt gekommen, an dem er das Geld für seine Arbeit bekommen soll. Fälligkeit des Werklohns Grundsätzliche Voraussetzung für die Fälligkeit der abschließenden Forderung des bauausführenden Unternehmers ist die Fertigstellung und Abnahme (auch unter Mangelvorbehalt) seiner geschuldeten Leistungen. Dies gilt sowohl für den BGB- wie auch den VOBVertrag. Fraglich ist, ob beim BGB-Vertrag der Unternehmer zur Herbeiführung der Fälligkeit auch noch eine Rechnung erstellen und übergeben muss. Die Beantwortung dieser Frage ist schon im Hinblick auf § 641 BGB nicht rein akademischer Natur. In Abs. 1 Satz 1 der genannten Norm ist nämlich bestimmt, dass die Vergütung bei der Abnahme des Werks zu entrichten ist. Eine in Geld festgesetzte Vergütung hat der Besteller von der Abnahme des Werks an zu verzinsen (§ 641 Abs. 4 BGB). Verlangt werden kann, sofern nichts anderes bestimmt ist (beispielsweise bei Handelsgeschäften), der gesetzliche Zinssatz von 4 %. Achtung Der Auftraggeber muss mit seiner Zahlung nicht erst in Verzug kom men, damit die Voraussetzung für die Verzinsungspflicht besteht. Fälligkeit erst durch Rechnung

Die überwiegende Meinung im Schrifttum geht davon aus, dass eine Rechnung erteilt sein muss, damit die Fälligkeit eintritt. Denn gerade beim Einheitspreisvertrag steht der endgültig zu zahlende Betrag erst nach Festlegung der abschließenden Massen fest. Auch dann, wenn auf die Vergütung Abschlagszahlungen geleistet wurden, muss verlangt werden, dass der Unternehmer endgültig abrechnet. Tipp Um zu vermeiden, dass sich die Frage nach der Fälligkeit stellt, sollte im Vertrag geregelt werden, dass der Werklohn erst nach Erteilung einer Rechnung verlangt werden kann. Dies gilt zumindest dann, wenn die VOB/B nicht zum Bestandteil des Vertrag gemacht werden soll.

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Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

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Hat der Auftragnehmer eines BGB-Vertrags Schlussabrechnung erteilt, tritt, auch ohne gesonderte Mahnung, Zahlungsverzug spätestens 30 Tage nach Erteilung der Rechnung ein. Ab diesem Zeitpunkt können Zinsen von mindestens 5 % über dem Basiszinssatz – ist kein Verbraucher49 beteiligt, sind es 8 % – verlangt werden. Achtung Ist der Auftraggeber Verbraucher, greift die vorstehende Rechtsfolge nur dann, wenn er auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsauf stellung besonders hingewiesen wurde.

Schlussrechnung beim VOBVertrag Bei einem VOB-Vertrag genügt die Abnahme der Unternehmerleistungen allein nicht, um die Fälligkeit des (Rest-)Werklohns herbeizuführen. Zusätzlich dazu muss eine prüffähige Schlussrechnung überreicht werden, damit der Auftraggeber feststellen kann, ob die abgerechneten Leistungen grundsätzlich bzw. mit den genannten Mengen von ihm vergütet werden müssen. An diesem Informationsund Kontrollinteresse orientieren sich auch die Anforderungen an die Prüffähigkeit. Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, wie es um die Kenntnisse und Fähigkeiten des Bauherrn oder des von ihm für diese Tätigkeiten herangezogenen Dritten (etwa eines Architekten) bestellt ist. Unmittelbar nachdem Sie die Schlussrechnung erhalten haben, sollten Sie überprüfen, ob die Rechnung übersichtlich aufgestellt und die Reihenfolge der Posten eingehalten ist, ferner ob die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen verwendet wurden. Überprüfen Sie auch, ob •

•

49

Prüffähige Schlussrech nung

die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistungen erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege beigefügt und Änderungen und Ergänzungen des Vertrags (also insbesondere Nachträge) besonders kenntlich gemacht wurden.

Nach der Definition in § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

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3

Controlling in der Bauausführungsphase

Achtung Haben Sie als Auftraggeber berechtigte Bedenken gegen die Prüffähig keit der Ihnen überreichten Rechnung, sollten Sie diese dem Auftrag nehmer zwecks Vervollständigung zurückgeben. Beachten Sie, dass dies binnen einer Frist von zwei Monaten nachweisbar dem Auftragnehmer mitgeteilt werden muss. Zwei Monate für die Prüfung

Für die Prüfung der Schlussrechnung haben Sie im Normalfall maximal zwei Monate Zeit, sie sollte allerdings möglichst schnell erfolgen. Haben Sie die Schlussrechnung überprüft und dem Auftragnehmer das Prüfergebnis haben oder ist die Zweimonatsfrist ohne Prüfung abgelaufen, wird der Schlussrechnungsbetrag zur Zahlung fällig. Wird die Rechnung nicht gleich bezahlt, erhalten Sie als Auftraggeber wahrscheinlich bald ein Mahnschreiben des Auftragnehmers. Oftmals werden darin Zinsen ab Fälligkeit verlangt, oftmals garniert mit der Behauptung, in dieser Höhe sei dem Auftragnehmer ein Zinsschaden entstanden. Achtung Bei einem VOBVertrag regelt § 16 Nr. 5 Abs. 3 die Voraussetzungen und Folgen des Schuldnerverzugs. Damit Zinsen auf die geschuldete Restforderung verlangt werden können, muss dem Auftraggeber zuvor eine angemessene Nachfrist gesetzt worden und diese fruchtlos abge laufen sein. Nur dann hat der Auftragnehmer vom Ende der Nachfrist an Anspruch auf Zinsen.

Annahme der Schlusszahlung ohne Vorbehalt

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Wenn aus der Schlussrechnung einzelne Positionen gestrichen oder gekürzt wurden und sich die Vertragsparteien hierüber nicht einigen können, muss der Auftragnehmer – gegebenenfalls auf gerichtlichem Weg – die strittigen Forderungen weiterverfolgen. Hierfür hat er grundsätzlich drei Jahre Zeit, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem die Rechnung fällig geworden ist. Wenn Sie schon vorher für klare Verhältnisse sorgen wollen, steht Ihnen folgender Weg offen: Bei Differenzen über die noch geschuldete Vergütung können Sie die Angelegenheit so erledigen, dass Sie die Schlusszahlung vornehmen. Dabei müssen Sie jedoch den Auftragnehmer auf die Rechtsfolgen hinweisen, wenn er diese einfach akzeptiert. Denn nimmt er eine Schlusszahlung oder gleich lautende Erklärungen ohne Vorbehalt an, sind weitere Nachforderungen

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

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seinerseits ausgeschlossen. Eine Schlusszahlung liegt dann vor, wenn der Auftraggeber entweder ausdrücklich oder den Umständen nach zu erkennen gibt, dass mit der geleisteten Zahlung Restverbindlichkeiten aus dem Bauvertrag abschließend erledigt sein sollen, er also keine weiteren Zahlungen zu leisten gewillt ist. Tipp Um Unklarheiten zu vermeiden, sollten Sie eine beabsichtigte Schluss zahlung eindeutig und zweifelsfrei als solche kennzeichnen. Auch wenn Sie nicht unbedingt das Wort „Schlusszahlung“ gebrauchen, muss aus der Erklärung eindeutig Ihr Wille zur abschließenden Erledigung der Si tuation hervorgehen.

Wie schon gesagt: Ein Nachforderungsausschluss ist nur dann gegeben, wenn der Auftragnehmer schriftlich auf die Ausschlusswirkung der Schlusszahlung oder schlusszahlungsgleichen Erklärung hingewiesen wurde. Dieser Hinweis hat sich auch auf die Fristen und Maßnahmen, die der Auftragnehmer zu seiner Rechtswahrung ergreifen muss, zu erstrecken. Textlich sollten solche Erklärungen zumindest an den Wortlauf des § 16 Nr. 3 Abs. 2, 4 und 5 VOB/B angelehnt sein.

Ausschlusswir kung der Schlusszahlung

Formulierungsbeispiel Ihre uns am ..... übermittelte Schlussrechnung haben wir geprüft. Die geprüfte Rechnung haben wir Ihnen bereits zugesandt. Danach ergibt sich ein von uns noch geschuldeter Betrag in Höhe von ......... €, den wir am ..... mit dem Vermerk Schlusszahlung an Sie überwiesen haben. Wir weisen Sie ausdrücklich darauf hin, dass die vorbehaltlose Annah me dieser Schlusszahlung Nachforderungen Ihrerseits ausschließt, so fern Sie nicht innerhalb von 24 Werktagen nach Zugang dieser Mittei lung einen Vorbehalt erklären. Des Weiteren weisen wir darauf hin, dass ein von Ihnen fristgerecht erklärter Vorbehalt hinfällig wird, wenn Sie nicht innerhalb von weiteren 24 Werktagen über die vorbehaltenen Forderungen eine prüfbare Rechnung einreichen oder, sollte Ihnen dies nicht möglich sein, den Vorbehalt eingehend begründen.

Was ist beim Sicherheitseinbehalt zu beachten? Wurde für eventuelle Mängelansprüche ein Barsicherheitseinbehalt (üblicherweise 5 %) vereinbart, wird in dieser Höhe der Werklohn des Unternehmers noch nicht fällig.

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Controlling in der Bauausführungsphase

Achtung Soll zur Absicherung möglicher Mängelansprüche ein Teil des geschul deten Werklohns einbehalten werden, bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung. Allein die Vereinbarung der VOB/B als Vertragsgrundlage genügt hierfür nicht. Mängelhaf tungsbürgschaft

Im Normalfall löst ein Unternehmer den Sicherheitseinbehalt durch eine Mängelhaftungsbürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers ab. Doch nicht nur dann, wenn die Finanzlage seines Unternehmens desolat ist, versucht mancher Auftragnehmer, vorzeitig an den Barsicherheitseinbehalt zu kommen, ohne eine Bürgschaft stellen zu müssen. Eine effektive Möglichkeit hierfür eröffnet § 17 Nr. 6 Abs. 3 VOB/B, der den Auftraggeber dazu verpflichtet, einen Barsicherheitseinbehalt auf ein Sperrkonto einzuzahlen. Achtung Sie als Auftraggeber dürfen einen Barsicherheitseinbehalt nicht in Ih rem Vermögen belassen. Haben Sie die vereinbarte Summe nicht auf ein Sperrkonto einbezahlt, kann Ihnen der Auftragnehmer hierzu eine an gemessene Nachfrist setzen. Lassen Sie diese verstreichen, kann die so fortige Auszahlung des Einbehalts verlangt werden und der Auftrag nehmer braucht dann keine Sicherheit mehr zu leisten.

Nichteinzah lung auf ein Sperrkonto

Alleinige Rechtsfolge der Nichteinzahlung auf ein Sperrkonto trotz Nachfristsetzung ist, das der frei gewordene Vergütungsteil zur Zahlung fällig wird. Dies hindert Sie als Auftraggeber aber nicht daran, dem fälligen Zahlungsanspruch zum Beispiel Zurückbehaltungsrechte wegen zwischenzeitlich erkannter Mängel entgegenzusetzen oder mit Gegenansprüchen aufzurechnen. Zur Prüfung der Schlussrechnung Wenn Sie die Abrechnung prüfen, sollten Sie Ihr Augenmerk insbesondere auf Folgendes richten: • •

224

Sind in die Schlussrechnung die vereinbarten Preise eingestellt worden? Enthält die Schlussrechnung Positionen, die im Leistungsverzeichnis nicht enthalten waren? − Ist hierüber eine Vereinbarung mit dem Auftragnehmer getroffen worden?

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

• • •

3

− Hat der Auftragnehmer vor Ausführung die Erbringung zusätzlicher Leistungen angezeigt? − Liegt eine Bauentwurfsänderung vor? − Wurden bei der Bestimmung der Vergütung für Nachträge die Preisermittlungsgrundlagen des Ursprungsvertrags berücksichtigt? − Wurden eventuell nicht vergütungspflichtige Nebenleistungen abgerechnet? Sind die Vordersätze (Mengenansätze) durch Nachweise ausreichend belegt? Ist das rechnerische Ergebnis richtig wiedergegeben? Sind alle Abschläge vollständig und in richtiger Höhe erfasst worden?

So genannte Nebenleistungen sind – sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde – nur dann gesondert zu vergüten, wenn sie als eigene Leistungsposition in den Vertragsunterlagen (insbesondere im Leistungsverzeichnis) ausgewiesen sind. Was unter Nebenleistung zu verstehen ist, können sie unter anderem in der VOB/C, dort in den jeweiligen Abschnitten 4, nachlesen.

Vergütung von Neben leistungen

Vorsicht Falle Vereinbarte Skonti übersehen Zur Übersichtlichkeit der Rechnung gehört es, dass Vorauszahlungen und geleistete Abschlagszahlungen aufgeführt werden. Wurden für Ab schlagsrechnungen Skontierungsabreden getroffen, findet sich selbst bei berechtigtem Skontoabzug in der Schlussrechnung manchmal nur der tatsächliche Zahlbetrag als Abschlagszahlung. Grundsätzlich sind zwar Skontoabzüge erst im Rahmen der abschließenden Zahlung zu be rücksichtigen. In diesem Fall müssen aber die Skonti aus den Abschlags zahlungen hinzuaddiert oder die Skontoabzüge gesondert ausgewiesen werden. Behalten Sie dies im Hinterkopf, damit Sie berechtigte Skonto abzüge nicht übersehen.

Sonderproblem: Nachträge Gerade dann, wenn die Baukonjunktur schwach ist und die Vertragspreise kaum mehr Gewinn abwerfen oder nicht einmal mehr kostendeckend sind, steigt die Versuchung, die vertraglich vereinbarte Vergütung durch Nachträge aufzubessern. Mit einem Nachtrag will der Auftragnehmer Mehrforderungen durchsetzen. Die Be-

Aufbesserung der Vergütung

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3

Preis vor Ausführung vereinbaren

Rechnung kritisch hinterfragen

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Controlling in der Bauausführungsphase

rechtigung solcher Zusatzvergütungsansprüche gehört zu den wichtigsten Streitpunkten am Bau. Während der Auftraggeber dazu neigt, sämtliche Nachträge der ursprünglichen Vertragserfüllungsverpflichtung zuzuordnen, nimmt so mancher Auftragnehmer den gegenteiligen Standpunkt ein. In den meisten Fällen tauchen Nachtragsforderungen – zumindest betragsmäßig – erstmals in der Schlussrechnung auf. Zwar muss der Anspruch auf besondere Vergütung einer zusätzlichen Leistung angekündigt werden, bevor diese vom Unternehmer ausgeführt wird. Doch zur Vergütungsabrede selbst legt die VOB/B in § 2 Nr. 6 Abs. 2 lediglich fest, dass diese möglichst vor Beginn der Ausführung vereinbart werden sollte. Auch bei Nachträgen, die mit einer Änderung der Bauausführung begründet werden, soll lediglich der neue Preis vor der Ausführung vereinbart werden. Doch nur weil der Auftragnehmer einen Zusatzvergütungsanspruch für eine vermeintliche zusätzliche Leistung angekündigt hat, liegt noch lange keine vergütungspflichtige zusätzliche Leistung vor. In gleicher Weise ist nicht all das, was der Auftragnehmer als Änderung in der Bauausführung benennt, auch tatsächlich eine solche. Grundsätzlich müssen Sie als Bauherr/Auftraggeber daher bei der Rechnungsprüfung kritisch hinterfragen, ob im Fall eines zusätzlichen Vergütungsverlangens bzw. einer Mehrforderung auch wirklich ein zusatzvergütungspflichtiger Nachtrag vorliegt. Nachträge sind vom Auftraggeber verlangte Leistungen, durch die der ursprüngliche Vertrag ergänzt, geändert oder erweitert wird. Als Erstes ist deshalb immer zu prüfen, ob die vermeintliche zusätzliche oder geänderte Leistung nicht schon zum vertraglich geschuldeten Leistungsumfang gehört. Haben Sie als Auftraggeber eine Arbeit angeordnet, die ohnehin zur vertraglich geschuldeten Leistung gehört, kann nicht von einer Nachtragsanordnung die Rede sein. Damit entsteht auch keine zusätzliche Vergütungspflicht. Im Vordergrund steht damit die Frage, was zur vertraglich geschuldeten bzw. zur mit der vertraglichen Vergütung abgegoltenen Leistung gehört. Die Methoden, mit denen die geschuldete Leistung beschrieben werden soll, sind mannigfaltig und nicht einheitlich. Sie reichen von einer bis ins letzte Detail beschriebenen Leistung bis hin zu nur rudimentären Festlegungen dessen, was geschuldet sein soll.

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

Oftmals wird deshalb nur durch Auslegung des gesamten Vertragsinhalts ermittelbar, welche Leistungen mit der vereinbarten Vergütung bereits abgegolten sind und welche nicht. Anhaltspunkte liefern die jeweiligen Abschnitte 4 der Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen (VOB/C). Die dort aufgeführten Nebenleistungen gehören üblicherweise zur Hauptleistung und sind mit den für diese vereinbarten Preisen abgegolten (vgl. § 2 Nr. 1 VOB/B), wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ihre Erbringung löst damit keinen zusätzlichen Vergütungsanspruch aus.

3 Vergütungs anpassung

Beispiel Beim Bau eines Einfamilienhauses wird Fliesenleger Ebert mit der Ver legung von Fliesen auf Einheitspreisbasis beauftragt. Ebert bemängelt vor Beginn der Ausführung kleinere Putzüberstände am Vorgewerk und bietet seinem Auftraggeber Andres an, sie gegen Zusatzvergütung zu beseitigen. Andres ersucht Ebert, die Putzüberstände vor Ausführung der Fliesenarbeiten zu entfernen. Ihm steht hierfür kein gesonderter Vergütungsanspruch zu (vgl. DIN 18 352, Abschnitt 4, Unterziffer 4.1.6).

Nach § 1 Nr. 3 VOB/B kann der Auftraggeber/Besteller einseitig Änderungen des Bauentwurfs oder sonstige Leistungsänderungen anordnen. Nach § 1 Nr. 4 VOB/B kann er wiederum einseitig von seinem Auftragnehmer verlangen, dass dieser zusätzliche Leistungen ausführt. Letzteres allerdings mit der Einschränkung, dass die geforderten zusätzlichen Leistungen zum Gelingen des vertraglich vereinbarten Werks erforderlich sind und der Betrieb des Auftragnehmers auf solche Leistungen eingestellt ist. Von einem Fliesenleger kann damit im Allgemeinen nicht verlangt werden, dass er zusätzlich auch die Estricharbeiten ausführt. Abzugrenzen ist die Zusatzleistung von „neuen“ Leistungen, für die grundsätzlich keine Ausführungspflicht besteht. Eine neue Leistung liegt dann vor, wenn diese für den Hauptvertrag nicht erforderlich ist, Hauptleistung und Zusatzleistung also keine funktionale Abhängigkeit aufweisen. Beim BGB-Vertrag ist ein solches einseitiges Leistungsanordnungsrecht grundsätzlich nicht vorgesehen. Zusatzleistungen müssen neu vereinbart werden, auch die Vergütungshöhe ist unabhängig vom Hauptvertrag festzulegen.

Einseitige Anordnung von Änderungen

Leistungsan ordnungsrecht

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Controlling in der Bauausführungsphase

Vorsicht Falle Nachlässe für Zusatzleistungen nicht berücksichtigen Es ist fraglich, ob ein Preisnachlass, der auf die vereinbarte Vertrags summe gewährt wurde, auch für zusätzliche Leistungen gilt. Verneint wird dies unter anderem mit der Begründung, dass ein Auftragnehmer seinen Nachlass nicht auf solche Tatbestände beziehen will, die er bei Vertragsschluss noch nicht kannte. Dennoch lohnt es sich in jedem Fall, die Vertragsunterlagen zu prüfen, da deren genaue Lektüre und Ausle gung nicht selten ein anderes Ergebnis rechtfertigt. Besondere Anspruchs voraussetzung

Für zusätzliche Leistungen legt § 2 Nr. 6 Abs. 1 Satz 2 VOB/B eine besondere Anspruchsvoraussetzung fest. Bevor der Auftragnehmer mit der Ausführung einer solchen Leistung beginnt, muss er seinem Auftraggeber (formlos) ankündigen, dass er hierfür eine besondere Vergütung beansprucht. Hierdurch soll der Auftraggeber vor Forderungen geschützt werden, mit denen er nicht gerechnet hat. Doch selbst wenn der Auftragnehmer diese Ankündigung verpasst, verliert er nicht zwingend seinen zusätzlichen Vergütungsanspruch. 50 Das gilt zum Beispiel, wenn er es mit einem erfahrenen Bauherrn oder dessen Vertreter zu tun hat. Sind sich beide Vertragsparteien im Klaren darüber, dass eine zusätzliche Leistung nur gegen Vergütung zu erwarten ist, kann allein die fehlende Ankündigung nicht dazu führen, dass der Anspruch verloren geht. Denkbar sind auch Fälle, in denen der Auftragnehmer schuldlos die rechtzeitige Ankündigung versäumt hat. Gewerbliche Bauleistungen können generell nicht ohne Vergütung erwartet werden. Stets sind damit – nach 51 der neueren Rechtsprechung des BGH – in unklaren Fällen auch die Interessen des Unternehmers zu berücksichtigen. Achtung Für zusätzliche Leistungen kann Ihr Auftragnehmer eine nach § 2 Nr. 6 VOB/B festzulegende besondere Vergütung beanspruchen. Diese muss sich allerdings an den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragli che Leistung und den besonderen Kosten der zusätzlich geforderten Leistung orientieren. Dabei ist auf die Urkalkulation bzw. die Berech nung des alten Vertragspreises zurückzugreifen. 50 51

228

OLG Hamm, BauR 2001, 1914 BGH BauR 1996, 542

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

Ändert der Auftraggeber nach Vertragsschluss den Bauentwurf oder trifft er sonstige Anordnungen, wirkt sich dies meistens auf die vom Auftragnehmer für die Ursprungsleistung vorgenommene Kalkulation aus. Hierunter fallen nicht nur technische Änderungen, sondern alle dem Auftraggeber zuzurechnenden leistungsändernden Anordnungen, durch die sich die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung ändert. Bei Änderungen kann sowohl der Auftragnehmer wie auch der Auftraggeber die Vereinbarung eines neuen Preises verlangen. Kommen die Vertragsparteien zu keiner Einigung, kann allerdings nicht einseitig ein neuer Preis festgesetzt werden. Der alte Preis ist nicht mehr wirksam, der neue Preis muss dann entweder durch einen Dritten bestimmt (sofern dies vertraglich vereinbart wurde) oder durch gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden. Dabei ist zu beachten, dass grundsätzlich nur Mehr- oder Minderkosten der geänderten Leistung berücksichtigt werden sollen. Unverändert bleiben die sonstigen Kalkulationsgrundlagen der Ursprungsleistung. Es genügt also insbesondere nicht die Behauptung, der neu gebildete Preis sei angemessen und ortsüblich.

3

Neuer Preis bei Änderungen

Vereinbaren die Parteien eines BGB-Vertrags die Ausführung zusätzlicher Leistungen, ist die Vergütungshöhe nicht an den Hauptvertrag gebunden. Die Preisermittlungsgrundlagen der vom Hauptvertrag umfassten Leistungen spielen grundsätzlich keine Rolle. Wurde keine Abrede über die Vergütungshöhe getroffen, ist die übliche Vergütung heranzuziehen. Tipp Entsteht Streit darüber, was als übliche Vergütung anzunehmen ist, können Sie sich mit Ihrem Vertragspartner beispielsweise darauf ver ständigen, dies verbindlich durch einen öffentlich bestellten und verei digten Sachverständigen feststellen zu lassen.

Nachträge sind auch bei einem Pauschalvertrag möglich. Für diesen gilt nichts anderes als für den Einheitspreisvertrag. Werden zusätzliche Leistungen verlangt, die von der vereinbarten Pauschale nicht mit umfasst sind, kann der Auftragnehmer hierfür eine gesonderte Vergütung verlangen. Die VOB/B stellt dies ausdrücklich in § 2 Nr.

Nachträge bei Pauschal verträgen

229

3

Controlling in der Bauausführungsphase

7 Abs. 1 Satz 4 klar. Zusatzleistungen sind damit nach § 2 Nr. 5 VOB/B besonders zu vergüten, bei Vertragsänderungen kann die Vereinbarung eines neuen Preises unter Berücksichtigung der Mehroder Minderkosten verlangt werden. Sonderproblem: Regiearbeiten Feste Stunden lohnsätze

Die Abrechnung auf Stundenlohnbasis ist die Ausnahme und sie bedarf einer ausdrücklichen und klaren Vereinbarung. In Leistungsverzeichnissen ist meist eine Position enthalten, in der Stundenlohnsätze festgelegt sind. Damit sind nicht grundsätzlich Regiearbeiten vereinbart, geregelt wird damit nur die Höhe des Stundensatzes, falls diese nachträglich beauftragt werden. Will der Auftragnehmer bestimmte Leistungen auf Stundenlohnbasis abrechnen, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass dies tatsächlich vereinbart wurde. Kann er das nicht, so erfolgt die Abrechnung dieser Leistungspositionen auf Einheitspreisbasis. Preisanpassung bei unzutreffender Mengenschätzung Die VOB/B sieht in § 2 Nr. 3 beim Einheitspreisvertrag eine Preisanpassungsmöglichkeit für den Fall vor, dass sich die ursprüngliche Mengenschätzung als unzutreffend herausstellt. Hierzu ist bestimmt: (1) Weicht die ausgeführte Menge der unter einem Einheitspreis erfassten Leistung oder Teilleistung um nicht mehr als 10 v. H. von dem im Vertrag vorgesehenen Umfang ab, so gilt der vertragliche Einheitspreis. (2) Für die über 10 v. H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Achtung Eine Preisanpassung findet nicht automatisch statt. Eine Vertragspartei muss diese ausdrücklich verlangen.

Bei Mengenüberschreitungen wird eine Preisanpassung in den meisten Fällen dazu führen, dass der Einheitspreis für diese Position gesenkt wird. Verständlich wird dies, wenn man sich vor Augen führt, wie ein Unternehmer üblicherweise seine Preise kalkuliert.

230

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

Er ermittelt dazu die Kosten, die voraussichtlich bei Ausführung des möglichen Auftrags entstehen. Unterschieden wird hierbei grob zwischen den Einzel- und den Gemeinkosten. Zu den Einzelkosten gehören die Kostenarten, die einem Produkt direkt zugeordnet werden können, also beispielsweise für Material. Demgegenüber lassen sich die so genannten Gemeinkosten, zu denen die Gemeinkosten der Baustelle (GKdB) und die Allgemeinen Geschäftsunkosten (AGK) zählen, nicht direkt den jeweiligen Teilleistungen zurechnen. Sie werden üblicherweise in Form einer prozentualen Umlage verrechnet. Hieraus folgt, dass sich im Regelfall die Gemeinkosten nicht ändern, wenn sich die vorausgeschätzten Mengen erhöhen. Dem Unternehmer würde also ein zusätzlicher und ursprünglich nicht kalkulierter Gewinn zufließen, wenn er einfach die größere Menge in seiner Abrechnung ansetzen würde. Hierfür will § 2 Nr. 3 VOB/B einen Ausgleich schaffen, indem in den einschlägigen Fällen auf Verlangen eine Preisanpassung zu erfolgen hat.

3 Direkte Zuordnung zu Produkt

Beispiel Die benötigte Menge Beton für die Bodenplatte eines Mehrfamilien 3 hauses wird mit 30 m vorausgeschätzt, der Rohbauunternehmer bietet 3 diese Leistung zum Einheitspreis von 168 €/m einschließlich Einbau an. 3 Tatsächlich werden 46 m benötigt, die der Unternehmer mit dem ver traglich vereinbarten Einheitspreis abrechnet. Als Gesamtpreis ergeben sich damit 7.728 €. Da die tatsächliche Menge die geplante um mehr als 10 % übersteigt, könnte ein neuer Preis berechnet werden: 3

3

30 m x 110 % = 33 m 3

3

Neuer Preis für: 46 m – 33 m = 13 m

3

3

Kalkulation Lohn und Stoff Baustellenkosten Geschäftskosten Wagnis/Gewinn Gesamt

3

bei 30 m 132,00 € 14,00 € 12,00 € 10,00 € 168,00 € 3

bei 46 m 132,00 € 9,00 € 8,00 € 10,00 € 159,00 € 3

Neuer Gesamtpreis: (33 m x 168 €) + (13 m x 159 €) = 7.611 €

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3

Controlling in der Bauausführungsphase

In der Baubetriebslehre wird die oben vereinfacht dargestellte Kalkulation wesentlich differenzierter betrachtet, da weitere Faktoren, die die Nachkalkulation beeinflussen können, herangezogen werden. Tipp Bei Mengenüberschreitungen in größerem Umfang kann es sich durch aus rentieren, einen baubetriebswirtschaftlich ausgebildeten Fachmann hinzuziehen, der die anzupassenden Einheitspreise berechnet. Keine zeitliche Beschränkung

Darüber, wann das Preisanpassungsverlangen erklärt werden muss, 52 sagt die VOB/B nichts aus. Der BGH hat deshalb in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass die VOB/B keine zeitliche Beschränkung für ein solches Verlangen enthält. Die Möglichkeit einer Verwirkung wurde dennoch offen gelassen, das heißt, dass mit einem Preisanpassungsverlangen nicht zu lange gewartet werden sollte. Auch beim BGB-Vertrag gilt der Einheitspreis als die übliche Vergütungsart. Dennoch findet § 2 Nr. 3 VOB/B auf BGB-Verträge keine Anwendung. Daher muss ein Ausgleich über den Weg des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ erfolgen, wenn Grundsätze von Treu und Glauben dies gebieten. Ein wesentlich schwierigeres Unterfangen, da dargelegt werden muss, dass die zumutbare „Opfergrenze“ deutlich überschritten ist. Die in § 2 Nr. 3 VOB/B genannten Prozentzahlen 53 können hierbei allenfalls als Anhaltspunkt dienen. Achtung Die Möglichkeit der Preisanpassung ist auf den Einheitspreisvertrag zu geschnitten. Wenn Sie mit Ihrem Auftragnehmer einen Pauschalpreis vereinbart haben, kommt sie nur in engem Rahmen infrage. Inwiefern und auf welche Art, das muss für den Einzelfall geklärt werden.

3.5.2

Was ist zu beachten, wenn der Architekt abrechnet?

Der Architekt kann seine Schlussrechnung oder bei entsprechender wirksamer Vereinbarung seine Teilschlussrechnung stellen, wenn er 52 53

232

BGH, Urteil vom 14.4.2005, VII ZR 14/04 BGH, Schäfer/Finnern, Z 2.0 Bl. 3

3

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

die ihm übertragenen Leistungen vertragsgemäß erbracht hat. Damit seine Rechnung auch fällig wird, müssen allerdings weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Prüffähige Rechnung als Fälligkeitsvoraussetzung Zur Herbeiführung der Fälligkeit muss er seinem Auftraggeber eine für diesen prüffähige Honorarschlussrechnung übergeben. Achtung Wenn Sie die Schlussrechnung nicht für prüffähig erachten, müssen Sie dies dem Architekten unter konkreter Benennung für Sie nicht prüffähi ger Teile binnen einer Frist von zwei Monaten nachweisbar mitteilen. Unterlassen Sie dies, wird die Rechnung fällig, selbst wenn sie in eini gen Teilen nicht prüffähig sein sollte. Dennoch können Sie Einwendun gen gegen die Prüffähigkeit auch noch dann vorbringen, wenn Sie die Zweimonatsfrist versäumt haben.

Überprüfung der Honorarschlussrechnung des Architekten Achten Sie besonders auf die folgenden Details, wenn Sie die Rechnung Ihres Architekten prüfen.

Wichtige Details

Abrechnung über dem Mindestsatz: Ein über den jeweiligen Mindestsätzen liegendes Honorar kann Ihr Architekt nur dann verlangen, wenn dies vor Beginn seiner Leistungen schriftlich vereinbart wurde. Abrechnung „Besonderer Leistungen“: Wegen der jeweils unterschiedlichen Honorarkonsequenz ist zwischen folgenden Besonderen Leistungen zu differenzieren: • • •

Besondere Leistungen, die Grundleistungen ersetzen Besondere Leistungen, die zu Grundleistungen hinzutreten Isolierte Besondere Leistungen

Grundleistungsersetzende Besondere Leistungen: Sie treten ganz oder teilweise an die Stelle von Grundleistungen, ersetzen dies also. Für solche Besonderen Leistungen ist nach § 5 Abs. 5 HOAI ein Honorar zu berechnen, das dem Honorar für die ersetzten Grundleistungen entspricht.

233

3

Controlling in der Bauausführungsphase

Zu Grundleistungen hinzutretende Besondere Leistungen: Nach § 5 Abs. 4 HOAI darf für zusätzliche Besondere Leistungen ein Honorar nur dann berechnet werden, wenn dies schriftlich vereinbart wurde und diese Leistungen einen nicht unwesentlichen Arbeitsund Zeitaufwand verursachen. Achtung Die in zahlreichen Vertragsmustern enthaltenen allgemeinen Formulie rungen zur Vergütung von nachträglich beauftragten zusätzlichen Be sonderen Leistungen dürften dem Schriftformerfordernis nicht genügen. Festgelegt werden können im Vertrag allenfalls die Honorarkriterien, zum Beispiel so: Im Fall der Beauftragung zusätzlicher Besonderer Leistungen gelten folgende Stundensätze als vereinbart: Für den Auftragnehmer: 70 € Für technische Mitarbeiter: 40 € Für sonstige Mitarbeiter: 25 € Führt Ihr Architekt Besondere Leistungen aus, ohne dass er hierüber zuvor mit Ihnen eine schriftliche Vereinbarung getroffen hat, besteht keinerlei Anspruch auf zusätzliche Vergütung. Der Architekt kann in solchen Fällen von Ihnen als Auftraggeber weder den Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung verlangen, noch kann er Ansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung durchsetzen.

Isolierte Besondere Leistungen: Isolierte Besondere Leistungen ersetzen weder Grundleistungen noch treten sie zu solchen hinzu. Der Fall der isolierten Leistung ist nach Auffassung des BGH in der HOAI überhaupt nicht geregelt. Damit ist, unter Beachtung der allgemeinen Grundsätze, eine freie Honorarvereinbarung möglich. Zu den so genannten eigenständigen oder isolierten besonderen Leistungen zählen zum Beispiel: • • • • •

234

Das Überwachen von Abbrucharbeiten Die Erstellung von Vermietungsprognosen Feuerwehrfluchtpläne Die Tätigkeit des Architekten als Sicherheitskoordinator Begutachtungen außerhalb der Regelungen der §§ 33 und 34 HOAI

Wie werden die Leistungen der Baubeteiligten abgerechnet?

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Achtung Werden ohne gesonderte Absprache über die Vergütung auftragsgemäß isolierte Besondere Leistungen erbracht, die üblicherweise nur gegen Vergütung erwartet werden können, ist die Vergütung anhand der Kri terien in § 632 Abs. 2 BGB zu klären. Anzusetzen ist damit die übliche Vergütung für solche Leistungen.

Nebenkosten: Nicht allein aus Gründen der Bequemlichkeit enthalten viele Architektenschlussrechnungen pauschale Ansätze für die Nebenkosten (beispielsweise 5 % des sonstigen Honorars). Eine derartige Nebenkostenpauschalierung ist nur bei vorheriger und schriftlicher Vereinbarung möglich. Grundsätzlich kann zwar ein Architekt erforderliche Nebenkosten, abzüglich der nach § 15 des UStG abziehbaren Vorsteuern, auch ohne gesonderte Vereinbarung zusätzlich zum Honorar berechnen. Die Abrechnung muss dann allerdings zwingend mit Einzelnachweisen erfolgen. In diesem Zusammenhang kann der Architekt nicht damit argumentieren, das Einzelerfassung und Einzelnachweis regelmäßig Zeitaufwand bedeuten. § 7 Abs. 2 HOAI zählt exemplarisch auf, was insbesondere zu den Nebenkosten gehört:

Berechnung ohne gesonder te Vereinbarung

1. Post- und Fernmeldegebühren 2. Kosten für Vervielfältigungen von Zeichnungen und von schriftlichen Unterlagen sowie Anfertigung von Filmen und Fotos 3. Kosten für ein Baustellenbüro einschließlich der Einrichtung, Beleuchtung und Beheizung 4. Fahrtkosten 5. Trennungsentschädigungen 6. Entschädigungen für sonstigen Aufwand 7. Entgelte für an Dritte übertragene Leistungen 8. Besondere Kosten für Vermessungs- und Messfahrzeuge

235

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

Nachdem das Bauvorhaben abgeschlossen und abgenommen ist, haben Sie noch Einfluss auf solche Kosten, die durch Mängelbeseitigungsmaßnahmen entstehen können. Um nicht beispielsweise aufgrund von Fristenüberschreitungen etc. auf diesen Kosten sitzen zu bleiben, sind die Mängelverfolgung und das Fristenmanagement ganz wesentliche Bestandteile des Controllings innerhalb des Gewährleistungszeitraums.

4.1

Welche Rechte zur Nacherfüllung und Gewährleistung bestehen?

Tritt nach Abnahme ein Mangel zutage, haben Sie als Auftraggeber eine Reihe von Rechten, die – in Bezug auf BGB-Werkverträge – in § 634 BGB aufgelistet sind: • • • • • •

BGB Werkverträge

Nacherfüllung Selbstbeseitigungsrecht des Auftraggebers nebst Verlangen nach Ersatz der erforderlichen Aufwendungen Rücktritt vom Vertrag Werklohnminderung Schadensersatzverlangen Verlangen nach Ersatz vergeblicher Aufwendungen

Sie müssen allerdings beachten, dass diese Ansprüche in einem gewissen Rangverhältnis stehen. Zudem setzen einzelne Ansprüche voraus, dass Ihr Auftragnehmer die nicht fristgerechte Mängelbeseitigung zu vertreten hat.

237

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

Soweit dem Vertrag die VOB/B zugrunde gelegt wurde, ergeben sich weitere Besonderheiten, auf die später kurz eingegangen wird. Sie müssen außerdem immer beachten, ob Ihre Ansprüche noch durchsetzbar sind oder ob Sie mit der so genannten Verjährungseinrede rechnen müssen.

4.1.1 Das Recht zur zweiten Andienung

Wann hat der Unternehmer ein Nacherfüllungsrecht?

Grundsätzlich hat Ihr Auftragnehmer ein Recht zur zweiten Andienung. Dies heißt: Das BGB sieht vor, dass die Sekundäransprüche, auf die weiter unten eingegangen wird, erst dann geltend gemacht werden können, wenn der Auftragnehmer sein Nacherfüllungsrecht verloren hat. Bevor Sie also weitere Ansprüche ihm gegenüber geltend machen können, müssen Sie dem Unternehmer zuerst einmal Gelegenheit geben, seinen Fehler auszubessern. Dieses Nacherfüllungsrecht können Sie zeitlich begrenzen, indem Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist setzen, bis zu deren Ablauf Sie die Mängelbeseitigung erwarten. Achtung Welche Frist angemessen ist, wird im Gesetz nicht näher definiert. Un angemessen ist eine Frist immer dann, wenn auch bei gehöriger An strengung der Mangel innerhalb dieser Frist nicht beseitigt werden kann. Ist zum Beispiel ein notwendiges Spezialteil nur über Bestellung zu erhalten, muss auch der hierfür erforderliche Zeitraum einkalkuliert werden.

Bei Verweige rung der Nach erfüllung

238

Nur ausnahmsweise, zum Beispiel, wenn Ihr Auftragnehmer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, müssen Sie ihm keine Frist zur Nacherfüllung setzen. Andererseits ist der Auftragnehmer unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Nacherfüllung zu verweigern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Kosten oder der Aufwand der Nacherfüllung unverhältnismäßig wären. Sie können dann aber andere Ansprüche, etwa Minderung, geltend machen.

Welche Rechte zur Nacherfüllung und Gewährleistung bestehen?

4

Tipp Liefert der Unternehmer bewusst ein mangelhaftes Werk ab, in dem Vertrauen, dass er einem Mängelbeseitigungsverlangen des Bestellers die Einrede der Unverhältnismäßigkeit entgegenhalten kann, wird ihm dies in aller Regel schon nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt sein (OLG Hamburg, MDR 74,489). Wenn Sie bereits während der Bauausführung merken, dass Ihr Auftragnehmer seine Leistung nicht vertragsgemäß erfüllen wird, weisen Sie ihn nachdrücklich darauf hin und fordern Sie Abhilfe.

4.1.2

Zum Kostenvorschuss bei der Selbstvornahme

Lässt Ihr Auftragnehmer auch die zweite Erfüllungschance ungenutzt verstreichen, verliert er sein Nachbesserungsrecht – Sie jedoch behalten Ihren Nacherfüllungsanspruch. Sie können diesen weiterhin geltend machen, müssen dies aber nicht. Machen Sie hiervon keinen Gebrauch, sind sie berechtigt, den Mangel von einem anderen Unternehmer beseitigen zu lassen (Selbstvornahme) und die Aufwendungen hierfür (gegebenenfalls auch weitergehende Ansprüche) dem Erstunternehmer in Rechnung zu stellen. Wollen oder können Sie bezüglich der Nachbesserungskosten nicht in Vorleistung treten, können Sie vom Erstunternehmer einen Vorschuss verlangen (§ 637 Abs. 3 BGB).

Nachbesse rungsrecht geht verloren

Achtung Für den Fall, dass Sie den Werklohn, der dem Unternehmer zusteht, noch nicht vollständig bezahlt haben, können Sie Ihren Vorschussan spruch damit aufrechnen.

4.1.3

Gibt es weitergehende Ansprüche?

Statt weiterhin auf Nachbesserung zu bestehen oder den Mangel durch Selbstvornahme zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen, können Sie nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Nachfrist Ihre bereits erwähnten „Sekundäransprüche“ geltend machen. Sie können also zurücktreten, den Werklohn/Erwerbspreis mindern oder bei Vorliegen weiterer besonderer Voraussetzungen Schadensersatz verlangen.

239

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

4.1.4

Was gilt, wenn die VOB/B Vertragsgrundlage ist?

Wurde die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart, gelten einige Besonderheiten. Ein Rücktrittsrecht, wie dies das BGB an vielen Stellen erwähnt, ist in der VOB nicht vorgesehen. Auch die Minderungsmöglichkeiten schränkt die VOB – im Vergleich zum BGBWerkvertrag – ein. Minderung des Werklohns

Bei einem BGB-Vertrag kann der Werklohn bereits dann gemindert werden, wenn der Auftragnehmer innerhalb einer angemessenen Frist die gerügten Mängel nicht beseitigt hat. Demgegenüber sieht die VOB 2002 eine Minderungsmöglichkeit nur in bestimmten Fällen vor, nämlich wenn • •

die Mängelbeseitigung für den Auftragnehmer unzumutbar oder unmöglich ist oder der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung, da diese einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde, verweigert.

Schadensersatz können Sie als Auftraggeber mit VOB-Vertrag in den in § 13 Nr. 7 VOB/B geregelten Fällen verlangen, zum Beispiel wenn Ihr Auftragnehmer schuldhaft einen wesentlichen Mangel herbeigeführt hat, der die Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes erheblich beeinträchtigt. Wenn dieser Umstand gegeben ist, können Sie den Schaden an der baulichen Anlage ersetzt verlangen, zu deren Herstellung, Instandhaltung oder Änderung die Leistung des Unternehmers beigetragen hat. Darüber hinausgehende Schäden können Sie ersetzt verlangen, wenn • • • •

240

Ihr Auftragnehmer den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat, oder der Mangel auf einem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik beruht oder der Mangel im Fehlen einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit besteht oder Ihr Auftragnehmer den Schaden durch Versicherung seiner gesetzlichen Haftpflicht gedeckt hat oder hätte decken können [vgl. hierzu § 13 Nr. 7 Abs. 2 c) VOB/B].

Wenn Mängelansprüche verjähren

4.2

4

Wenn Mängelansprüche verjähren

Der schönste Anspruch hilft Ihnen nichts, wenn sich der betreffende Vertragspartner erfolgreich auf die Verjährung berufen kann. Achtung Erbringt ein Auftragnehmer trotz Eintritts der Verjährung eine Leistung, bessert er beispielsweise einen gerügten Mangel nach, kann er hierfür nachträglich keine Vergütung oder Entschädigung verlangen mit der Begründung, er sei wegen Verjährungseintritts zur Nachbesserung nicht mehr verpflichtet gewesen.

4.2.1

Wann setzt die Verjährung ein?

Wenn Sie mit Ihrem Auftragnehmer die VOB/B nicht als Vertragsgrundlage vereinbart und auch sonst keine Regelungen zur Verjährung getroffen haben, verjähren Ansprüche auf Nacherfüllung, auf Aufwendungsersatz und Vorschuss bei Selbstvornahme sowie auf Schadensersatz nach fünf Jahren, wenn es sich um Arbeiten an einem Bauwerk oder Planungs- oder Überwachungsarbeiten hierfür gehandelt hat (§ 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Demgegenüber unterliegen die vorbezeichneten Mängelansprüche einer zweijährigen Verjährungsfrist, wenn Auftragsgegenstand Grundstücksarbeiten bzw. Planungs- oder Überwachungsarbeiten hierfür waren. Bei Organisationsverschulden, zum Beispiel, wenn ein gravierender Mangel aufgetreten ist, der arbeitsteilig organisierte Auftragnehmer aber zur Vermeidung keine Vorsorge getroffen hat, kann ausnahmsweise eine längere Verjährungsfrist in Betracht kommen. Für arglistig verschwiegene Mängel beträgt die Verjährungshöchstfrist zehn Jahre. Falls die VOB/B wirksam vereinbart wurde, gelten die dort vorgesehenen Verjährungsfristen. Mit der VOB/B 2002 wurden die Verjährungsfristen für Bauwerksmängel von ursprünglich zwei auf vier Jahre verlängert. Für Arbeiten an einem Grundstück beträgt die Verjährungsfrist nunmehr zwei Jahre, ebenso für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen. Eine Sonderstellung nehmen die feuerberührten und abgasdämmenden Teile von industriellen Feuerungsanlagen (beispielsweise in Anlagen der Stahlindustrie oder

Organisations verschulden

241

4 Verkürzung bei Wartung

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

Petrochemie) ein, die wegen der entstehenden Belastung aus dem Gebrauch meist eine kürzere Lebensdauer aufweisen. Für sie ist eine Verjährungsfrist vom einem Jahr vorgesehen. Eine Verjährungsfrist von zwei Jahren gilt auch bei maschinellen und elektrotechnischen/elektronischen Anlagen oder Teilen davon, bei denen die Wartung sich auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit auswirkt, beispielsweise bei Generatoren, Anlagen der Telekommunikation, Wärmepumpen. Die Verkürzung der Gewährleistungsfrist auf zwei Jahre gilt aber nur dann, wenn der Auftragnehmer für die Dauer der sonstigen Verjährungsfrist die Wartung erledigt. Achtung Die Regelverjährungsfristen der VOB/B gelten nur, wenn Sie im Vertrag mit Ihrem Auftragnehmer keine anderweitige wirksame Regelung ge troffen haben.

Übersicht über die Verjährungsfristen BGBVertrag

VOBVertrag

5 Jahre

4 Jahre

Arbeiten an einem Bauwerk

Bauwerksarbeiten

Planungs und Überwachungsleis tungen hierzu

2 Jahre

2 Jahre

Arbeiten an einem Grundstück

Arbeiten an einem Grundstück

Herstellung, Wartung und Verände rung einer Sache

Vom Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen

Planungs und Überwachungsleis tungen hierzu

Maschinelle und elektrotechni sche/elektronische Anlagen mit Einfluss der Wartung auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit, sofern dem Auftragnehmer die Wartung nicht übertragen wurde

1 Jahr Für feuerberührte und abgasdäm mende Teile von industriellen Feuerungsanlagen

242

Wenn Mängelansprüche verjähren

4.2.2

4

Wann kommt es zu Hemmungen und Unterbrechungen?

Sind diese Fristen abgelaufen, heißt das noch nicht, dass tatsächlich schon Verjährung eingetreten ist. Sie kann nämlich durch eine Reihe von Umständen gehemmt oder gar unterbrochen werden. Tipp Ist für einen Baumangel die originäre Verjährungsfrist abgelaufen, sollten Sie stets überprüfen, ob nicht Hemmungs oder Unterbrechungstatbe stände vorgelegen haben, durch die das Ende herausgeschoben wurde.

Eine laufende Verjährungsfrist kann aus einer Reihe von Gründen gehemmt werden, die in den §§ 203 bis 208 BGB aufgezählt sind. Liegt eine Hemmung vor, so wird diese Zeit nicht bei der Verjährungsfrist angerechnet. Der Hemmungszeitraum verlängert damit die Verjährungsfrist entsprechend. War also beispielsweise der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist für Bauwerksmängel während eines Zeitraums von drei Monaten gehemmt, beträgt die effektive Verjährungsfrist fünf Jahre und drei Monate. Nachstehend werden einige im Baubereich relevante Hemmungstatbestände dargestellt (wegen der gesamten Hemmungstatbestände wird auf die §§ 203ff. BGB verwiesen).

Verjährungsfrist verlängert sich

§ 203 BGB: Verhandlungen Wenn Sie mit Ihrem Auftragnehmer über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände Verhandlungen aufnehmen, ist die Verjährung gehemmt, bis Sie oder Ihr Vertragspartner darüber nicht mehr verhandeln. In diesem Fall endet die Verjährung allerdings frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung. § 204 BGB: Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung Die Verjährung wird beispielsweise gehemmt durch • • • •

Leistungs- oder Feststellungsklage, Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren, Zustellung einer Streitverkündungsschrift, Zustellung eines Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens,

243

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche • •

Verjährungs unterbrechung

Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens, Beginn eines schiedsrichterlichen Verfahrens.

Eine Verjährungsunterbrechung, die nur in besonderen Fällen vorgesehen ist, führt dazu, dass die Verjährungsfrist nach Ende der Unterbrechung neu zu laufen beginnt. § 212 BGB nennt hierfür zwei Tatbestände, nämlich Anerkenntnis des Anspruchs durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise, oder die Vornahme oder Beantragung einer gerichtlichen oder behördlichen Vollstreckungshandlung. Nachstehend werden einige typische Fallstricke dargestellt, die verjährungsrechtlich für den Anspruchsteller zu einem sehr großen Problem werden können. Achtung • Verjährungshemmung durch Mahnbescheid: Wird ein Mahnbescheid beantragt, um den Eintritt einer drohenden Verjährung zu verhindern, muss beachtet werden, dass bei Widerspruch das Verfahren zügig, in jedem Fall aber vor Ablauf der Sechsmonatsfrist nach der letzten ge richtlichen Handlung weiterbetrieben wird. • Vermeintliche Verjährungshemmung durch Einleitung eines selbstän digen Beweisverfahrens durch die Gegenpartei: Eine Verjährungs hemmung tritt nur für die antragstellende Partei eines selbständigen Beweisverfahrens, nicht aber für den Antragsgegner ein. • Abbruch der Verhandlungen, noch drei Monate Zeit? Die in § 203 BGB genannte Frist bewirkt nicht in jedem Fall eine Verlängerung der Verjährungsfrist um drei Monate. Wurden etwa fünf Monate vor Ein tritt der Regelverjährung oder Ablauf der vereinbarten Verjährungs frist Verhandlungen aufgenommen, die bereits nach zwei Wochen scheitern, verlängert sich auch die Gesamtverjährungsfrist nur um zwei Wochen.

4.2.3

Was gilt, wenn die VOB/B Vertragsgrundlage ist?

Eine nur ihr eigene Besonderheit enthält die VOB/B in § 13 Nr. 5. Zwar verjähren Baumängelgewährleistungsansprüche auch nach der Neuregelung in der VOB 2002 innerhalb einer kürzeren Frist als nach BGB (nach vier statt fünf Jahren), quasi als Ausgleich besteht aber weiterhin die Möglichkeit, die Verjährung der Mängelansprü-

244

Wenn Mängelansprüche verjähren

4

che relativ einfach und einseitig durch eine Mängelanzeige zu unterbrechen. Gleiches gilt, wenn der Auftragnehmer eine Mängelbeseitigung für diese Leistung vornimmt. Auch hier sind aber zwei Fallstricke zu beachten, die verjährungsrechtlich leicht übersehen werden. Achtung • Verjährungsverlängerung nur zwei Jahre: Für Bauwerksmängel be trägt die Verjährungsfrist nach § 13 Nr. 4 Abs. 1 Satz 1 VOB/B vier Jahre. Rügen Sie also beispielsweise nach eineinhalb Jahren einen Mangel, würde sich hierfür die Verjährungsfrist um zwei Jahre, rech nerisch also auf dreieinhalb Jahre, verlängern. Hier greift allerdings korrigierend § 13 Nr. 5 Abs. 1 Satz 2 VOB/B ein, der bestimmt, dass die Verjährung nicht vor Ablauf der Regelfrist des § 13 Nr. 4 Abs. 1 VOB/B eintritt. Ihnen bleibt also die ursprüngliche Regelfrist von vier Jahren. Durch Ihre schriftliche Mängelanzeige ha ben Sie also, wenn Ihr Auftragnehmer hierauf nicht reagiert, verjäh rungsrechtlich nichts bewirkt. Rügen Sie den Mangel schriftlich nach zweieinhalb Jahren, gewinnen Sie zusätzlich ein halbes Jahr. Die ef fektive Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall viereinhalb Jahre (zweieinhalb plus zwei Jahre). • Verbrauch der Mängelrüge: Gehen wir wiederum davon aus, dass die VOB/B ohne abweichende Regelung zur Verjährungsfrist wirksam ver einbart wurde. Ein und drei Viertel Jahre nach Abnahme reklamieren Sie schriftlich bei Ihrem Auftragnehmer einen Bauwerksmangel. Die ser reagiert nicht. Kurz vor Ablauf der Regelverjährungsfrist von vier Jahren wird Ihnen dies bewusst. Sie stellen also Ihrem Auftragnehmer die gleiche Mängelrüge nochmals kurz vor Ablauf der Regelverjäh rungsfrist von vier Jahren zu. Fehlanzeige! Durch Ihre erste Mängelrü ge ist Ihr Recht verbraucht, die zweite Mängelrüge setzt also nicht erneut eine zweijährige Verjährungsfrist in Gang. Sind die vier Jahre Regelverjährung abgelaufen, ohne dass anderwei tige Hemmungs oder Unterbrechungstatbestände vorliegen, kann sich Ihr Auftragnehmer bei Inanspruchnahme erfolgreich auf die Ver jährungseinrede berufen.

Ob und gegebenenfalls um welchen Zeitraum bestimmte Umstände eine vereinbarte oder die Regelverjährungsfrist verlängert oder unterbrochen haben, ist nicht immer zweifelsfrei festzustellen. Bei Unklarheiten kann deshalb nur allgemein empfohlen werden, rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.

245

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

4.2.4 Verjährte Män gelansprüche

Welche Aufrechnungsmöglichkeit bestehen?

Wenn Mängelansprüche verjährt sind, Sie aber den Werklohn noch nicht oder nicht vollständig ausgeglichen haben, können Sie dennoch mit Ihren verjährten Ansprüchen gegen Werklohn- oder Restwerklohnansprüche Ihres Auftragnehmers bis zur begründeten Höhe aufrechnen. Das gilt aber nur, falls sich die gegenseitigen Ansprüche irgendwann unverjährt gegenüber gestanden haben. Da Werklohnansprüche einer kürzeren Verjährung (regelmäßig drei Jahre) unterliegen als Baumängelansprüche, wird dieser Fall üblicherweise nur bei vereinbarter VOB/B zum Tragen kommen. Dies deshalb, da dort der Werklohnanspruch bzw. bei Abschlagszahlungen der noch offene Restanspruch erst fällig wird, wenn zuvor eine prüfbare Schlussrechnung überreicht wurde., und auch erst dann die Verjährung zu laufen beginnt.

4.3

Zur Verfolgung der Fristen

Damit Sie nicht unnötigerweise Ansprüche verlieren und damit auf Kosten sitzen bleiben, für die sonst Ihr Auftragnehmer eintrittspflichtig wäre, sollten Sie der Fristenverfolgung besondere Aufmerksamkeit widmen. Beispiel Sie haben die Leistungen für den Bau Ihres Einfamilienhauses in Einzel gewerken vergeben. Für die Verjährung Ihrer Ansprüche merken Sie sich als Beginn der Verjährungsfristen die Gesamtfertigstellung vor. Nach vier und drei Viertel Jahren bemerken Sie, dass durch eine undichte Fu ge Wasser in den Keller eindringt. Die hierfür einschlägige Verjährungs frist für den verantwortlichen Rohbauer kann zu diesem Zeitpunkt be reits abgelaufen sein, wenn dieser seine Leistungen vor mehr als fünf Jahren fertig gestellt und diese von Ihnen abgenommen wurden.

4.3.1 Verantwortung bei Vollauftrag

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Bei Beauftragung eines Architekten

Wenn Sie einem Architekten Vollauftrag erteilt haben, ist dieser in zweierlei Hinsicht gefordert. Aber auch dann, wenn die Beauftragung mit der Erbringung der Leistungsphase 8 endet, hat er hinsichtlich der Verjährungsproblematik eine Verantwortung.

Zur Verfolgung der Fristen

4

Die Leistungsphase 8 beinhaltet unter anderen folgende Grundleistung: „Auflisten der Gewährleistungsfristen.“ Diese Grundleistung wird in der einschlägigen Fachliteratur für den Architekten zu Recht als äußerst risikoträchtig eingestuft. Er muss, um die Fristen für Mängelansprüche auflisten zu können, die Abnahmezeitpunkte definieren, was besonders bei fiktiven, fingierten oder konkludenten Abnahmen schwierig ist. Zudem muss er überprüfen, welche Verjährungsfristen (nach BGB, nach VOB/B oder vertraglich) für das konkrete Gewerk einschlägig sind, und Ihnen diese Auflistung zur Verfügung stellen. Hierzu ist es erforderlich, nicht nur die Fristendauer aufzuschreiben, sondern auch den jeweiligen Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach Datum zu fixieren. In der Praxis kann immer wieder beobachtetet werden, dass sich Architekten um diese Aufgabe „drücken“. Denn ihr Haftungsrisiko wird dadurch nicht gemildert, sondern verstärkt. Dies wird oftmals leichtfertig übersehen. Tipp Fordern Sie bei entsprechender Beauftragung diese Grundleistung von Ihrem Architekten ein! Nur dann haben Sie, falls verjährungsrechtlich etwas passiert, ein Dokument zum Nachweis der Haftung in Händen.

Erbringt Ihr Architekt diese Grundleistung nicht und übersehen Sie deshalb eine Frist für Mängelansprüche, kann er schadensersatzpflichtig sein. Gleiches gilt, wenn Fristen für Mängelansprüche falsch aufgelistet wurden und Ihnen dadurch Schaden entsteht. Noch komfortabeler ist für Sie als Auftraggeber die Situation dann, wenn Sie auch die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) mit vergeben haben. Denn die erste Grundleistung dieser Leistungsphase beinhaltet Folgendes: „Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen.“ Ihr Architekt muss also insoweit von sich aus tätig werden. Da er im Rahmen der Leistungsphase 8 die Fristen für Mängelansprüche aufgelistet hat, ist es ihm möglich, deren Ablauf rechtzeitig festzustellen. Er muss dann das Objekt so rechtzeitig begehen, dass Ansprüche wegen Mängeln, die zwischen Abnahme und Begehung auftreten, noch geltend gemacht werden können.

Schadenser satzpflicht des Architekten

247

4

Controlling während der Verjährungsdauer für Mängelansprüche

Tipp Unterlässt Ihr Architekt die Objektbegehung und verjähren deshalb Ihre Mängelansprüche, können Sie Ihren Architekten hierfür haftbar ma chen. Gleiches gilt, wenn die Objektbegehung nicht sorgfältig genug vorgenommen wurde und Ihnen dadurch Schaden entsteht.

4.3.2

Der „SelfmadeBauherr“

Im vorherigen Abschnitt wurde an und für sich schon beschrieben, welche Aufgaben ein Bauherr, der für die entsprechenden Leistungsphasen keinen Architekten beauftragt hat, selbst erledigen muss, wenn er sicherstellen will, das Mängelansprüche rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung gesichert werden. Folgende Fragen müssen im Vorfeld geprüft und beantwortet werden: • • • Dokument mit allen Verjäh rungsfristen

Wann hat die Verjährungsfrist zu laufen begonnen? (Zeitpunkt der Abnahme?) Welche Verjährungsfrist ist einschlägig? Wann läuft die Verjährung ab?

Die Feststellung, wann die Verjährungsfrist beginnt, ist dann relativ einfach, wenn hierüber ein Dokument, etwa ein Abnahmeprotokoll, Aufschluss gibt. In vielen Fällen findet aber keine förmliche Abnahme statt, sodass sich der Abnahmezeitpunkt nicht ohne weiteres feststellen lässt. Zu denken ist hierbei an die erwähnten fiktiven oder fingierten Abnahmen, insbesondere aber an die konkludente Abnahme, deren zeitliche Fixierung auch geschulten Juristen oftmals Kopfzerbrechen bereitet. In diesen Fällen kann nur allgemein geraten werden, den frühestmöglichen Zeitpunkt festzuhalten oder in Zweifelsfällen sachkundigen Rat einzuholen. Achtung Die Übersendung einer Schlussrechnung kann als eine Fertigstellungs mitteilung betrachtet werden. Reagiert der Auftraggeber eines VOB Vertrags hierauf nicht innerhalb von zwölf Werktagen, gilt danach die Leistung als abgenommen. Mit diesem Zeitpunkt beginnt auch die Ver jährungsfrist zu laufen.

Welche Verjährungsfrist als einschlägig gilt, ist primär den vertraglichen Vereinbarungen zu entnehmen. Primär deshalb, da auch eine

248

Zur Verfolgung der Fristen

4

vertraglich vereinbarte Frist nicht unbedingt die Gewähr bietet, dass eine etwa über den gesetzlichen Rahmen oder die VOB/B hinausgehende vereinbarte Frist auch tatsächlich wirksam ist. Beispiel In den von Ihnen vorformulierten Vertragsbedingungen legen Sie fest, dass bei der von Ihnen durchgeführten Einzelgewerksvergabe jeder Un ternehmer die Abnahme erst dann verlangen kann, wenn das gesamte Bauvorhaben fertig gestellt ist. Der die Erdarbeiten ausführende Unter nehmer teilt Ihnen nach Abschluss seiner auf BGBBasis vergebenen Leistungen die Fertigstellung seiner Arbeiten mit und fordert Sie auf, diese abzunehmen. Sie reagieren auf dieses Verlangen nicht, da Sie auf die vertragliche Vereinbarung vertrauen.

Baumeister arbeiten

............

„Verjährungs management“

Bemerkungen

Vorfrist (zur Überprüfung erforderlicher Maßnahmen)

Fristablauf am

Vereinbarte bzw. gesetzliche Ver jährungsfrist

Leistung abge nommen am .....

Ausführende Firma

Gewerk

In diesem Fall spricht vieles dafür, dass mit dem Abnahmeverlangen nach Ablauf von sechs Tagen ab Zugang die Abnahme fingiert wurde und damit die Verjährungsfrist zu laufen begonnen hat, da die entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarung nicht wirksam sind. Unerlässlich für ein „Verjährungsmanagement“ ist nicht nur die Beantwortung der zuvor genannten Fragen, sondern auch die schriftliche oder computerunterstützte Fixierung der einschlägigen Termine und Fristen einschließlich der Sicherstellung von deren Überwachung. Ein solcher Fristenplan sollte mindestens folgende Angaben beinhalten:

................

Zimmerarbeiten

............

................

............................

............

................

............................

............

................

............................

............

................

249

Stichwortverzeichnis A Abnahme 154, 204, 209, 215 Abnahmereife 204 Abnahmeverpflichtung 204 Abschlagszahlungen 154 Annuitätendarlehen 99 Ansparphase 109 Architekt 126 Architektenhaus 73 Architektenhonorar 78 Architektenvertrag 76, 89 Architektenwahl 70 Aufklärungsgespräch 143 Ausführungsplanung 120 Außenanlagen 115 Ausstattung 117f. B Bad 124 Bau und Kostencontrolling 9 Bau und Leistungsbeschreibung 118, 120 Bauablauf 123, 126 Baubeschreibung 118 Bauerwartungsland 20 Baufinanzierung 102, 106 Bauherr 107, 111 Baukostengarantie 90 Bauleistungsversicherung 169 Baunebenkosten 81 Baupreisindex 66, 69 Baureifes Land 20 Baureifmachung 24 Bausparen 108 Bausparkassen 109f.

Bausparvertrag 108ff. Baustelle 129, 172 Bautagebuch 196 Bauunterhaltungskosten 128 Bauzeit 107, 126, 128, 130 Bauzeitenplan 129, 186 Behinderungsanzeigen 183 Belastungsgrenze 112 Beleihung 106 Bereitstellungszinsen 106f. Beschädigung 215 Besondere Leistungen 234 Bewirtschaftungskosten 112 Bodenbelag 118f., 125 Bodenbeläge 115 Bodenbeschaffenheit 22 Bodengutachten 25 Bodenplatte 125 Bodenpreis 14 Bodenpreisindex 14 Bodenpreisindizes 10 Bodenrichtwert 11f. Bodenwert 9, 12, 18, 24 BruttoGrundfläche 57 BruttoRauminhalt 59 BUB 93 Bürgschaften 169 C Carport 127 Dach 127, 130 Dachgeschossausbau 115 D Darlehenslaufzeit 101 Darlehensphase 109

251

Stichwortverzeichnis Darlehenssumme, Ermittlung der 96 Decke 123 Detailpauschalvertrag 146 Disagio 101, 104f. E Effektivzins 104ff. Eigenkapital 94, 98 Eigenleistung 98, 115, 118f. Einbehalte 168 Einheitspreis 137, 162 Einheitspreisvertrag 144, 229 Einsparungen 116, 125 Erdaushub 125 Erfolgshonorar 87 Erschließung 113 Erschließungsbeitrag 21 Erschließungskosten 26 Erschließungszustand 21 Estrich 125 F Fachwissen 116 Familieneinkommen 112 Fertighaus 73 Fertigstellungsbescheinigung 210 Fifa e. V. 93 Fiktive Abnahme 211 Finanzierung 30, 93, 98, 101, 103f., 106, 108ff. Frostschürze 125 G Garage 116 Gebäudeform 114 Generalübernehmer 76 Generalunternehmer 75 Gesamtbaukosten 94, 98 Gesamtkosten 35 Geschossflächenzahl 15

252

Gewährleistung 215 Gewerke 115 Globalpauschalvertrag 146 Grundbuch 99 Grundfläche 63 Grundriss 126 Grundrissplanung 123 Grundstücksgröße 19, 113 Grundstückskosten 9, 94 Grundstückslage 113 Grundstückspreise 123 Gruppenselbsthilfe 127 Gutachterausschuss 13 H Heizung 124, 126 Honorarsatz 82 Honorarzone 80, 82 Hypothek 99, 103 I Innentüren 118 K Keller 124f. Kellerdecke 125 Kellerwände 125 Kontoführungsgebühren 106f. Kostenanschlag 33, 80, 91 Kostenberechnung 32, 80, 91 Kostenermittlung 31, 91 Kostenfeststellung 80, 91 Kostengliederung 35, 48 Kostengruppe 35 Kostengruppen 27 Kostenkennwert 35 Kostenkennwerte 55f., 64, 84 Kostenkontrolle 35, 185 Kostenplanung 31, 48 Kostenrichtwerte 84 Kostenschätzung 32, 80, 91

Stichwortverzeichnis Kostensteuerung 35 Kreditvertrag 104 Küche 123 L Lebensunterhalt 112 Lebensversicherung 111 Leistungsanordnungsrecht 227 Leistungsumfang 118, 132 Leistungsverzeichnis 132, 134f. Lichtschacht 125 Lohnanteil 116ff. M Malerarbeiten 115 Mängel 200, 215 Mängel und Restarbeiten protokoll 217 Mängelansprüche 215 Mangelvorbehalt 213 Monatsausgaben 95 Monatsbelastung 94, 96ff. Monatseinnahmen 95 N Nacherfüllungsrecht 238 Nachlass 164 Nachträge 225 Nachtragsmanagement 191 Nachtragsprüfung 92 Nebenkosten 107f., 127, 235 NettoGrundfläche 58 NettoRauminhalt 60 Nutzfläche 58 Nutzungsentschädigung 130 O Organisationstalent 115 Organisationsverschulden 241 P Parkett 118 Pauschalhonorar 79, 87

Pauschalpreis 163 Pauschalpreisvertrag 145 Pauschalvertrag 229 Plausibilitätsprüfung 55 Preisangabenverordnung (PAngV) 106f. Preisanpassung 230 Preisspiegel 132, 139 Prüfvermerk 218f. Q Qualität des Gebäudes 118 Qualitätskontrolle 194, 197 R Rechnungsprüfung 92 Regeln der Technik 207 Regiearbeiten 230 Residualwertverfahren 10 Rohbau 125 Rohbauland 20 S Sachmangel 206 Sachwalterfunktion 72 Schadensersatz 156, 178, 201 Schallschutz 123 Schätzkosten 107 Schlüsselfertiges Bauen 74 Schlussrechnung 221f., 224 Schlusszahlung 223 Sekundäransprüche 239 Selbsthilfearbeiten 116 Selbstkostenerstattungsvertrag 144 Sicherheitseinbehalt 223f. Sicherheitsleistung 157 Sicherheitsleistungen 168 Sicherheitsvorschriften 116 Skonto 164 Sofortdarlehen 109

253

Stichwortverzeichnis Sondertilgung 104 Standardkonditionen 101 Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) 49 Standardleistungskatalog (StLK) 49 Steuerabzug 165 Stufenauftrag 76 Stundenlohn 163 T Technische Funktionsfläche 59 Teilauszahlungszuschläge 107f. Terminkontrolle 172 Treppen 127 U Übergabeprotokoll 215 Umgebungsinfrastruktur 23 Umrechnungsfaktoren 10 Umrechnungskoeffizienten 16f. Umsatzsteuer 34 Umzug 130 V Verdingungsunterlagen 136, 158 Vergabegespräch 143 Vergaberegeln 131 Vergleichsgrundstück 21ff. Vergütungsanpassung 150

254

Verjährungsfristen 156, 215, 242f., 247f. Verjährungsmanagement 249 Verjährungsunterbrechung 244 Verkehrsfläche 126 Versicherungen 95, 106, 111, 169 Versicherungshypothek 110 Vertragsstrafen 166 Vorbehalt der Vertragsstrafe 214 W Wärmedämmung 127 Wärmeschutz 123, 125 Wasser 95, 124 Werkvertrag 130 Wertermittlungsstichtag 14 Wohnfläche 61 Wohnflächenbedarf 113 Wohnraum 125 Wohnraumfläche 126 Wohnraumförderungsgesetz 62 Z Zeithonorar 88 Zinsbindung 97, 99, 101f., 104f., 107 Zinserhöhung 103 Zinserhöhungen 101, 107 Zinsfestschreibung 102

Abkürzungsverzeichnis BauGB BGB BGH BKI

Baugesetzbuch Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgerichtshof Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekten kammern GmbH BV Berechnungsverordnung bzw. beziehungsweise DVA Deutscher Vergabe und Vertragsausschuss für Bauleistungen ebf erschließungsbeitragsfrei ebp erschließungsbeitragspflichtig GAEB Gemeinsamen Ausschuss Elektronik im Bauwesen GFZ Geschossflächenzahl HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure IBR Immobilien und Baurecht (Zeitschrift und online) KAG Kommunalabgabengesetz lfm laufende Meter LG Landgericht m Meter 2 Quadratmeter m m3 Kubikmeter NZBau Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht OLG Oberlandesgericht p. a. per annum (pro Jahr) PAngV Preisangabenverordnung StLB Standardleistungsbuch für das Bauwesen StLK Standardleistungskatalog UStG Umsatzsteuergesetz v. H. vom Hundert VOB Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen WertR Wertermittlungsrichtlinien WertV Wertermittlungsverordnung WoFlV Wohnflächenverordnung

255

Notizen

256

Anhang

Musterverträge Architektenvertrag VOBVertrag

259 267

Muster Aufforderung zum Baubeginn Auftragsentziehung wegen nicht rechtzeitigen Baubeginns Mängelbeseitigungsaufforderung VOBVertrag Auftragsentziehung wegen Nichtbeseitigung von Mängeln Abnahmeprotokoll Mängel und Restarbeitenprotokoll

273 274 275 276 277 278

Materialien Tabelle: Kosten des Objekts nach Leistungsbereichen (LB) Tabelle zur Kostenkontrolle bei kleineren Projekten

279 283

257

Anhang

Muster: Architektenvertrag

Architektenvertrag (Objektplanung Gebäude)

zwischen ...................................................................................................................................... (nachfolgend Auftraggeber) und ...................................................................................................................................... (nachfolgend Auftragnehmer) wird folgender Vertrag geschlossen:

1.1

1.2

1.2.1

1.2.2

1.2.3

1. Gegenstand des Vertrags Gegenstand des Vertrags sind Architektenleistungen für fol gende Baumaßnahme des Auftraggebers: ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... Der Leistungserfolg bestimmt sich auf der Grundlage nachfol gender, vom Auftraggeber bekannt gegebener Zielvorstellun gen und Kostenvorgaben: Zielvorstellungen hinsichtlich der Nutzung: ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... Zielvorstellungen hinsichtlich der optimalen Ausnutzung des Baugrundstücks: ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... Maximale Investitionskosten gemäß Kostengruppen 200 mit 600 der DIN 276: .................... Euro

259

Anhang

2. Vertragsgrundlagen Grundlage des Vertrags sind: 2.1 die Bestimmungen dieses Vertrags, 2.2 die HOAI in der Fassung vom 21.9.1995 mit Änderung vom 10.11.2001 (neuntes EuroEinführungsgesetz), 2.3 die Bestimmungen des BGB über den Werkvertrag.

3.1

3.1.1

3.1.2

3.1.3 3.1.4

3.1.5

3.1.6

3.1.7 3.1.8 3.1.9

260

3. Leistungen des Auftragnehmers Zur Herbeiführung des werkvertraglichen Erfolgs sind – wo rüber sich die Parteien einig sind – in der Regel die nachfol genden Leistungen des § 15 Abs. 2 HOAI erforderlich: Grundlagenermittlung Ermitteln der Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung Vorplanung (Projekt und Planungsvorbereitung) Erarbeiten der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe Entwurfsplanung (System und Integrationsplanung) Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe Genehmigungsplanung Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen Ausführungsplanung Erarbeiten und Darstellen der ausführungsreifen Planungs lösung Vorbereitung der Vergabe Ermitteln der Mengen und Aufstellen von Leistungs verzeichnissen Mitwirkung bei der Vergabe Ermitteln der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe Objektüberwachung (Bauüberwachung) Überwachen der Ausführung des Objekts Objektbetreuung und Dokumentation Überwachen der Beseitigung von Mängeln und Dokumen tation des Gesamtergebnisses

Anhang

Alternativ 3.2 3.2.1

3.2.2

3.2.3

3.3 3.3.1 3.3.2 .........

3.4

Die Leistungen des Auftragnehmers werden gemäß nachste hender Regelungen stufenweise beauftragt: Mit Abschluss dieses Vertrags werden dem Auftragnehmer zunächst die Leistungen gemäß vorstehender Ziffern 3.1.1 bis 3.1.4 beauftragt. Der Auftraggeber beabsichtigt, dem Auftragnehmer bei Fort setzung der Planung und Durchführung der Baumaßnahme weitere Leistungen gemäß vorstehender Ziffern 3.1.5 bis 3.1.9 ganz oder teilweise zu übertragen. Die Übertragung erfolgt gegebenenfalls durch schriftliche Mitteilung des Auftragge bers, wobei zwischen den Parteien Einigkeit darüber besteht, dass ein Anspruch des Auftragnehmers auf Übertragung von Leistungen gemäß vorstehender Ziffern 3.1.5 bis 3.1.9 nicht besteht und der Auftragnehmer aus der nicht oder nur teil weisen Übertragung solcher Leistungen keine Erhöhung seines Honorars ableiten kann. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, diese weiteren Leistungen zu erbringen, wenn ihm vom Auftraggeber innerhalb von ... Monaten nach Fertigstellung der zuletzt übertragenen Leis tungen weitere Leistungen übertragen werden. Zu den vorstehenden Grundleistungen werden zudem folgen de Besonderen Leistungen beauftragt: ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... Ergibt sich nach Vertragsschluss die Notwendigkeit weiterer Besonderer Leistungen, werden die Parteien hierzu eine ge sonderte schriftliche Vereinbarung treffen. Vom Auftragnehmer sind, sofern beauftragt, weiter folgende Leistungen zu erbringen: ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... .......................................................................................................................

261

Anhang

4. Vergütung des Auftragnehmers Das Honorar für die Leistungen nach Abschnitt 3.1 ist wie folgt zu ermitteln: 4.1.1 Honorarzone, der das Objekt nach §§ 11, 12 HAOI angehört: .............. 4.1.2 Honorarsatz (§ 4 HOAI): ............. 4.1.3 Bewertung der Grundleistungen gemäß § 15 Abs. 1 HOAI Grundlagenermittlung ........ v. H. Vorplanung ........ v. H. Entwurfsplanung ........ v. H. Genehmigungsplanung ........ v. H. Ausführungsplanung ........ v. H. Vorbereitung der Vergabe ........ v. H. Mitwirkung bei der Vergabe ........ v. H. Objektüberwachung (Bauüberwachung) ........ v. H. Objektbetreuung und Dokumentation ........ v. H. 4.2 Die Besonderen Leistungen nach Abschnitt 3.3 werden folgen dermaßen vergütet: 4.2.1 Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen erfolgt die Ver gütung Besonderer Leistungen auf Zeithonorarbasis zu fol genden Stundensätzen: Für den Auftragnehmer: .......... Euro Für Mitarbeiter, die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen: .......... Euro Für technische Zeichner und sonstige Mitarbeiter mit ver gleichbarer Qualifikation: .......... Euro 4.2.1.1 Hinsichtlich der nach Abschnitt 3.3.1 zu erbringenden Beson deren Leistungen gehen die Parteien von einem vorausge schätzten Zeitbedarf von .... Stunden aus. Als Höchstbetrag im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 HOAI ergibt sich damit ein Betrag in Höhe von .......... Euro. 4.2.1.2 Hinsichtlich der nach Abschnitt 3.3.2 zu erbringenden Beson deren Leistungen gehen die Parteien von einem vorausge schätzten Zeitbedarf von .... Stunden aus. Als Höchstbetrag im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 HOAI ergibt sich damit ein Betrag in Höhe von .......... Euro. 4.1

262

Anhang

4.2.1.3 Für die Besonderen Leistungen nach Abschnitt 3.3.3 vereinba ren die Parteien ein Festhonorar in Höhe von ........ Euro. 4.2.2 Werden nach Vertragsschluss weitere Besondere Leistungen übertragen und wird hierzu keine gesonderte Vergütungsver einbarung getroffen, wird das Honorar als Zeithonorar durch Vorausschätzung des Zeitbedarfs oder – sofern eine Voraus schätzung nicht möglich ist – auf der Grundlage des nachge wiesenen Zeitbedarfs zu den in vorstehendem Abschnitt 4.2.1 angeführten Stundensätzen abgerechnet. 4.3 Das Honorar für die Leistungen nach Abschnitt 3.4 ist nach § ... HOAI wie folgt zu ermitteln: 4.3.1 Honorarzone .......... 4.3.2 Honorarsatz .......... 4.3.3 Bewertung der Grundleistungen: ....................................................................................................................... ....................................................................................................................... 4.4 Die nach § 7 HOAI mögliche Berechnung der Nebenkosten erfolgt insgesamt mit einer Pauschale von ..... % des Netto honorars. 4.5 Die Umsatzsteuer wir gemäß § 9 HOAI zu dem Honorar und den Nebenkosten zusätzlich in Rechnung gestellt.

5.1

5.2

6.1

5. Zahlungen Der Auftragnehmer kann in angemessenen zeitlichen Abstän den Honorarabschlagszahlungen für nachgewiesene Leistun gen verlangen. Nach Abschluss sämtlicher Leistungen nach diesem Vertrag wird der Auftragnehmer innerhalb von ..... Wochen seine prüf fähige Honorarschlussrechnung stellen. 6. Unterrichtung des Auftraggebers/Vollmacht Der Auftragnehmer ist zur umfassenden Unterrichtung des Auftraggebers verpflichtet. Auf dessen Verlangen hat er ihm unverzüglich und unentgeltlich Auskunft über alle wesentli chen Umstände, die mit seiner Leistungserfüllung zusammen hängen, zu erteilen. Wird erkennbar, dass die in Abschnitt 1.2.3 bezifferten Investitionskosten nicht eingehalten werden können, hat er hierüber den Auftraggeber unverzüglich schrift lich zu unterrichten.

263

Anhang

6.2

Soweit es seine Aufgabe erfordert, ist der Auftragnehmer be rechtigt und verpflichtet, die Rechte des Auftraggebers zu wahren, insbesondere hat er den am Bau Beteiligten Weisun gen zu erteilen.

6.3

Der Auftragnehmer hat keine rechtsgeschäftliche Vollmacht. Finanzielle Verpflichtungen für den Auftraggeber darf der Auftragnehmer nur dann eingehen, wenn Gefahr in Verzug und das Einverständnis des Auftraggebers nicht rechtzeitig zu erlangen ist.

7.1

7.2

7. Sonderfachleute Der Auftragnehmer hat den Auftraggeber über die Notwen digkeit des Einsatzes von Sonderfachleuten sowie deren Leis tungsumfang zu beraten. Von Sonderfachleuten erbrachte Leistungen hat er fachlich und zeitlich zu koordinieren, mit seinen Leistungen abzustimmen und in diese einzuarbeiten. Sonderfachleute werden nach Beratung durch den Auftrag nehmer vom Auftraggeber beauftragt. Zunächst beauftragt werden folgende Sonderfachleute: ....................................................................................................................... .......................................................................................................................

8. Haftung, Gewährleistung Gewährleistungs und Schadensersatzansprüche des Auftraggebers richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

9.1

9. Haftpflichtversicherung Vom Auftragnehmer ist eine Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens folgenden Deckungssummen nachzuweisen: Für Personenschäden: Für Sach und Vermögensschäden:

9.2

264

.................... Euro ................... Euro

Vor Nachweis des Versicherungsschutzes hat der Auftragneh mer keinen Anspruch auf Leistungen des Auftraggebers. Dieser kann Zahlungen vom Nachweis des Fortbestehens des Versi cherungsschutzes abhängig machen.

Anhang

10. Aufbewahrungspflichten Der Auftragnehmer ist verpflichtet, nach Beendigung seiner Leistun gen und Ausgleich seiner Honoraransprüche dem Auftraggeber auf dessen Verlangen die genehmigten Bauvorlagen, Pausen der Original zeichnungen und sonstige Unterlagen auszuhändigen. Der Auftrag nehmer ist allerdings nicht verpflichtet, die Bauunterlagen länger als fünf Jahre nach Abnahme der letzten von ihm zu erbringenden Leis tungen aufzubewahren. Er verpflichtet sich allerdings, die Unterlagen vor ihrer Vernichtung dem Auftraggeber anzubieten. Steuerliche Auf bewahrungspflichten bleiben von dieser Vereinbarung unberührt. 11. Schiedsvereinbarung (sofern gewollt) Alle Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag werden durch ein Schiedsgericht gemäß der in der Anlage 1 beigefüg ten Schlichtungs und Schiedsvereinbarung entschieden.

12.1 12.2

12. Schlussbestimmungen Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sollen schrift lich erfolgen. Sollten Bestimmungen dieses Vertrags nichtig sein, wird da von die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Anstelle der nichtigen Bestimmung soll gelten, was dem ver einbarten Zweck in gesetzlich erlaubtem Sinne am nächsten kommt.

.............................., den .............

.............................., den .............

..................................................... (Auftraggeber)

..................................................... (Auftragnehmer)

265

Anhang

Muster: VOBBauvertrag

VOBBauvertrag zwischen

…………........................................................................................................................ nachfolgend Auftraggeber genannt und …………........................................................................................................................ nachfolgend Auftragnehmer genannt

wird folgender Bauvertrag geschlossen:

§1 Gegenstand des Vertrags Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit den .................................................................. bei dem Bauvorhaben … … … … entsprechend den nachstehenden Unterlagen, Bedingungen und Ver einbarungen und den Einzelheiten dieses Vertrags. Inhalt und Umfang der von dem Auftragnehmer zu erbringenden Leis tungen bestimmt sich nach den in § 2 näher bezeichneten Vertrags unterlagen. Der Auftraggeber hat die Bauleitung und überwachung Frau/Herrn .......... übergeben. Diese(r) ist auf der Baustelle Vertreter(in) des Auf traggebers.

267

Anhang

§2 Grundlagen des Vertrags Folgende Unterlagen sind ausschließlich in der nachfolgenden Reihenfolge Vertragsgrundlage: • Das ausgefüllte Leistungsverzeichnis vom … … Anlage 1 • Das Angebotsschreiben des Auftragnehmers vom … … Anlage 2 • Die Pläne gemäß beiliegender Planliste Anlage 3 • Der Terminplan vom … … Anlage 4 • Der Zahlungsplan vom … … Anlage 5 • Die Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung • Die allgemeinen technischen Vorschriften für Leistungen, insbe sondere die einschlägigen DINNormen Bei Widersprüchen gelten die oben bezeichneten Vertragsbestandteile nacheinander in der aufgeführten Reihenfolge. §3 Vergütung Die Vertragsparteien vereinbaren folgende Vergütung: Vergütung nach Einheitspreisen Die Vergütung des Auftragnehmers beträgt vorläufig nach dem Leis tungsverzeichnis …....… Euro netto. Die tatsächliche Vergütung wird nach den Einheitspreisen und den tatsächlich angefallenen Mas sen/Mengen entsprechend dem Leistungsverzeichnis berechnet. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer in gesetzlicher Höhe. Pauschalpreis Die vereinbarte Vergütung beträgt netto …….... Euro zuzüglich Mehr wertsteuer in gesetzlicher Höhe. Dies ist ein Pauschalpreis. Der vereinbarte Preis versteht sich für die fertige Leistung nach die sem Vertrag, einschließlich aller Nebenleistungen nach der VOB/C. §4 Ausführungsunterlagen Der Auftragnehmer hat die für die Ausführung seiner Leistung erfor derlichen und von dem Auftraggeber zu beschaffenden Unterlagen entsprechend dem Baufortschritt rechtzeitig anzufordern.

268

Anhang

Der Auftragnehmer ist verpflichtet, Bautagesberichte zu erstellen und diese dem durch den Auftraggeber benannten Bauleiter arbeitstäg lich/wöchentlich (Nichtzutreffendes bitte streichen) zur Kenntnis nahme vorzulegen. §5 Fristen, Termine, Vertragsstrafe 5.1 Die übertragenen Leistungen sind in einer Vertragsfrist von … Wo chen/Monaten fertig zu stellen. Die Ausführungsfrist beginnt zwölf Werktage nach der von dem Auftraggeber gegenüber dem Auftragneh mer erklärten Aufforderung, mit der Ausführung zu beginnen (Abruf). 5.2 Kommt es zu einer durch den Auftragnehmer schuldhaft verursachten Überschreitung der Fertigstellungsfrist und gerät dieser damit mit sei ner vertraglichen Leistung in Verzug, kann der Auftraggeber je Ar beitstag des Leistungsverzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von .......... Eu ro, maximal jedoch 5 % der Nettoabrechnungssumme geltend machen. Weitergehende Schadensersatzansprüche bleiben hiervon unberührt. §6 Zahlungen/Skonto 6.1 Alle Zahlungen können bargeldlos (in Euro) geleistet werden. Als Tag der Zahlung gilt bei Überweisung oder Auszahlung von einem Konto des Auftraggebers der Tag der Hingabe oder Absendung des Auftrags an die Post oder Geldanstalt. 6.2 Abschlagszahlungen erfolgen • auf Antrag des Auftragnehmers in Höhe der jeweils nachgewiese nen Leistungen zuzüglich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer • nach dem diesem Vertrag als Anlage 5 beigefügten Zahlungsplan gemäß Baufortschritt. Im Übrigen gilt die Regelung in § 16 VOB/B.

269

Anhang

6.3 Der Auftragnehmer gewährt dem Auftraggeber ein Skonto in Höhe von 3 % bei Zahlung einer vertragsgerechten Rechnung innerhalb folgender Fristen: a) Abschlagsrechnung: Zahlung innerhalb von ..... Werktagen ab Zu gang der Rechnung b) Schlussrechnung: Zahlung innerhalb von ..... Wochen ab Zugang der Rechnung §7 Sicherheiten 7.1 Der Auftraggeber ist berechtigt, für die Dauer der Haftung für Män gelansprüche 5 % der Bruttoabrechnungssumme als Sicherheit einzu behalten. 7.2 Der Auftraggeber ist berechtigt, von ihm zu leistende Abschlagszah lungen um jeweils 10 % zu kürzen, allerdings nur so lange, bis die Sicherungssumme gemäß vorstehendem Abschnitt 7.1 erreicht ist. 7.3 Der Auftragnehmer kann den Sicherheitseinbehalt durch Übergabe ei ner unwiderruflichen, unbedingten, unbefristeten und selbstschuldneri schen Bürgschaft eines in den Europäischen Gemeinschaften zugelas senen Kreditinstituts oder Kreditversicherers ablösen. Die Bürgschafts urkunde muss also die Verpflichtung enthalten, auf die Einreden der Anfechtung und Aufrechnung sowie der Vorausklage nach §§ 770 und 771 BGB zu verzichten. §8 Versicherungen 8.1 Der Auftragnehmer hat eine Betriebshaftpflichtversicherung abzu schließen und vor Abschluss dieses Vertrags dem Auftraggeber nach zuweisen.

270

Anhang

8.2 Der Auftraggeber hat für das Bauvorhaben eine Bauwesenversiche rung abgeschlossen. Der Auftraggeber ist berechtigt, von der geprüf ten Schlussrechnungssumme … % der nachgewiesenen Versiche rungsprämie einzubehalten. §9 Abnahme Die Abnahme soll möglichst in Form einer gemeinsamen förmlichen Abnahme erfolgen. Im Übrigen gilt § 12 VOB/B. § 10 Mängelansprüche Mängelansprüche des Auftraggebers bestimmen sich nach § 13 VOB/B. § 11 Schutz und Sicherungsmaßnahmen Der Auftragnehmer hat alle zur Sicherung der Baustelle nach den ge setzlichen, polizeilichen und Unfallverhütungsvorschriften erforderli chen Maßnahmen für die Dauer der Baumaßnahme unter voller eige ner Verantwortung auszuführen oder diese zu veranlassen. Er haftet für sämtliche aus der Unterlassung solcher Maßnahmen dem Auf traggeber oder Dritten erwachsende Schäden. Der Auftragnehmer hat darüber hinaus die zur Sicherung von baulichen Anlagen und Einrichtungen aller Art erforderlichen Schutzeinrichtungen anzubringen und so lange bestehen zu lassen, bis jede Gefährdung von Personen oder Sachen ausgeschlossen ist. Die verkehrspolizeilichen, baupolizeilichen und feuerpolizeilichen Sicherungsvorschriften sind be sonders zu beachten. Der Auftragnehmer haftet für alle Schäden aus der Einrichtung und/oder dem Betrieb der Baustoffe, die eventuell Dritten zugefügt werden oder die durch Nichtbeachtung behördlicher oder gesetzlicher Vorschriften entstehen, und ist verpflichtet, den Auftraggeber von allen eventuellen Schadensersatzansprüchen Dritter freizustellen.

271

Anhang

§ 12 Sonstige Bestimmungen Alle Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Das Schriftformerfordernis kann seiner seits nur schriftlich abbedungen werden. Eine eventuelle Ungültigkeit einzelner Vertragsbestimmungen berührt nicht den sonstigen Teil des Vertrags. An die Stelle der unwirksamen oder nichtigen Bestimmungen tritt die gesetzliche Regelung. § 13 Streitigkeiten Alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag werden unter Ausschluss des ordentlichen Rechtswegs durch ein Schiedsgericht nach der SOBau der ARGE Baurecht im DeutschenAnwaltVerein in der jeweils neues ten Fassung entschieden. Der von den Parteien hierzu abgeschlossene Schiedsvertrag, der in einer gesonderten Urkunde niedergelegt ist, ist Gegenstand dieses Bauvertrags.

Ort, Datum: ________________________ (Unterschrift Auftraggeber)

272

Ort, Datum: ________________________ (Unterschrift Auftragnehmer)

Anhang

Muster: Aufforderung zum Baubeginn An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Verspäteter Ausführungsbeginn

Sehr geehrte Damen und Herren, in dem im Betreff genannten Bauvertrag haben wir vereinbart, dass Sie mit Ihren geschuldeten Bauleistungen am .......... beginnen. Dieser Verpflichtung sind Sie bisher nicht nachgekommen. Ich fordere Sie deshalb auf, bis spätestens .......... mit Ihren Bauleistun gen zu beginnen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht Folge leisten und bis zum vorgenannten Zeitpunkt nicht tätig geworden sein, sehe ich mich leider gezwungen, Ihnen gemäß § 8 Nr. 3 der zwischen uns vereinbarten VOB/B den Auftrag zu entziehen.

Mit vorzüglicher Hochachtung

273

Anhang

Muster: Auftragsentziehung wegen nicht rechtzeitigen Baubeginns An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Auftragsentziehung

Sehr geehrte Damen und Herren, leider sind Sie meiner Aufforderung vom .........., mit den an Sie beauf tragten Leistungen bis zu der Ihnen gesetzten Nachfrist zu beginnen, nicht nachgekommen. Ich entziehe Ihnen deshalb hierdurch unter Verweis auf § 5 Nr. 4, § 8 Nr. 3 der mit Ihnen vereinbarten VOB/B den Auftrag.

Mit vorzüglicher Hochachtung

274

Anhang

Muster: Mängelbeseitigungsaufforderung VOBVertrag An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Mängelbeseitigungsaufforderung Androhung Auftragsentziehung

Sehr geehrte Damen und Herren, an den von Ihnen für das oben genannte Bauvorhaben ausgeführten Leistungen habe ich die nachfolgenden Mängel festgestellt: Mängel: .................................................................................................................. ................................................................................................................................... Leider sind Sie meinen bisherigen Mängelbeseitigungsaufforderungen nicht nachgekommen. Ich ersuche Sie, diese Mängel nunmehr bis spätestens zum .......... ordnungsgemäß nachzuarbeiten. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass ich Ihnen für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist den Auftrag entziehen werde (vgl. § 4 Nr. 7, § 8 Nr. 3 der mit Ihnen vereinbarten VOB/B). Mit vorzüglicher Hochachtung

275

Anhang

Muster: Auftragsentziehung wegen Nichtbeseitigung von Mängeln An Fa. .................................. .................................. ..................................

Absender ........................................ ........................................ ........................................ Ort/Datum ........................................

Bauvertrag vom .......... Bauvorhaben .............. Hier: Auftragsentziehung

Sehr geehrte Damen und Herren, leider sind Sie meiner Aufforderung vom .........., die an Ihren Leistun gen festgestellten Mängel bis zum .......... zu beseitigen, nicht nachge kommen. Ich sehe deshalb keine Möglichkeit mehr, mit Ihnen weiter vertrau ensvoll zusammenzuarbeiten und entziehe Ihnen deshalb hierdurch unter Verweis auf § 4 Nr. 7, § 8 Nr. 3 der mit Ihnen vereinbarten VOB/B den Auftrag.

Mit vorzüglicher Hochachtung

276

Anhang

Muster: Abnahmeprotokoll Abnahmeprotokoll Bauvorhaben: .................................. Ort: .................................. Straße, Hausnummer: .................................. Auftraggeber: .................................. Vertreten durch/laut Vollmacht vom: ................. / ............. Auftragnehmer: .................................. Vertreten durch/laut Vollmacht vom: ................. / ............. Tag der Abnahme: .................................. Grundlage ist der Vertrag vom: .................................. Hiermit wird die Abnahme erklärt. Bei der Abnahme wurden folgende Mängel bzw. noch offene Restar beiten festgestellt (siehe Anlage[n] Mängel und Restarbeitenproto koll) Seite 1–..... Die aufgeführten Mängel und Restarbeiten sind vom Auftragnehmer umgehend, spätestens bis zum ................ zu beseitigen bzw. vorzu nehmen. Die Beseitigung der Mängel ist dem Auftraggeber schriftlich mitzutei len. Der Auftraggeber behält sich vor, die vereinbarte Vertragsstrafe gel tend zu machen. Haftung für Mängelansprüche gemäß: VOB/BGB (nicht Zutreffendes streichen) Die Mängelhaftung beginnt am: ............... Und endet am: ............... Das Abnahmeprotokoll umfasst mit dem Mängel und Restarbeiten protokoll ............. Seiten Sonstiges: ................................................................................................................ ..................................................................................................................................... ..................................................................................................................................... ___________________ ___________________ Datum, Unterschrift Datum, Unterschrift (Auftragnehmer) (Auftraggeber)

277

Anhang

Muster: Mängel und Restarbeitenprotokoll Bauvorhaben: ............................................ Seite ..... Auftraggeber: ............................................ Auftragnehmer: ............................................ Datum: ............................................ Bei der Abnahme wurden folgende Mängel und Restarbeiten festge stellt: ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ___________________ Datum, Unterschrift (Auftragnehmer)

278

___________________ Datum, Unterschrift (Auftraggeber)

Anhang

Baustelleneinrichtung

001

Gerüstarbeiten

002

Erdarbeiten

003

Landschaftsbau arbeiten

004

Landschaftsbau arbeiten (Pflanzen)

005

Brunnenbauarbeiten und Aufschlussboh rungen

006

Verbau, Ramm und Einpressarbeiten

007

Untertagebauarbeiten

008

Wasserhaltungs arbeiten

009

Entwässerungskanal arbeiten

010

Dränarbeiten

011

Abscheideranlagen, Kleinkläranlagen

012

Mauerarbeiten

013

Beton und Stahl betonarbeiten

014

Natur und Beton werksteinarbeiten

016

Zimmer und Holz bauarbeiten

017

Stahlbauarbeiten

018

Abdichtungsarbeiten gegen Wasser

020

Dachdeckungs arbeiten

021

Dachabdichtungs arbeiten

022

Klempnerarbeiten

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

000

KG 200

LB Nr.

KG 100

Tabelle: Kosten des Objekts nach Leistungsbereichen (LB)

279

280

Putz und Stuckarbeiten

024

Fliesen und Plattenarbeiten

025

Estricharbeiten

027

Tischlerarbeiten

028

Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten

029

Beschlagarbeiten

030

Rolladenarbeiten; Sonnenschutz und Verdunklungsanlagen

031

Metallbau und Schlosserarbeiten

032

Verglasungsarbeiten

033

Gebäudereinigungs arbeiten

034

Maler und Lackierer arbeiten

035

Korrosionsschutzar beiten an Stahl und Aluminiumbaukons truktionen

036

Bodenbelagsarbeiten

037

Tapezierarbeiten

039

Trockenbauarbeiten

040

Heizungs und zen trale Brauchwasser erwärmungsanlagen

042

Gas und Wasserin stallationsarbeiten (Leitungen und Armaturen)

043

Druckrohrleitungen für Gas, Wasser und Abwasser

044

Abwasserinstallations arbeiten (Leitung, Ab läufe und Abscheider)

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

023

KG 200

LB Nr.

KG 100

Anhang

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Einrich tungsgegenstände)

046

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Be triebseinrichtungen)

047

Wärme und Kälte dämmarbeiten an betriebstechnischen Anlagen

049

Feuerlöschanlagen, Feuerlöschgeräte

050

Blitzschutz und Erdungsanlagen

051

Bauleistungen für Kabelanlagen

052

Mittelspannungs anlagen

053

Niederspannungs anlagen

055

Ersatzstromversor gungsanlagen

056

Batterien

058

Leuchten und Lampen

060

Elektroakustische Anlagen

061

Fernmeldeleitungs anlagen

063

Meldeanlagen

065

Empfangsantennen anlagen

067

Zentrale Leittechnik für betriebstechnische Anlagen in Gebäuden (ZLTG)

069

Aufzüge

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

045

KG 200

LB Nr.

KG 100

Anhang

281

Gebäudeautomation (Einrichtungen)

072

Gebäudeautomation (Schaltschränke)

074

Raumlufttechnische Anlagen (Zentral geräte und deren Bauelemente)

075

Raumlufttechnische Anlagen (Luftverteil systeme und deren Bauelemente)

076

Raumlufttechnische Anlagen (Einzelgeräte)

077

Raumlufttechnische Anlagen (Schutzräume)

078

Raumlufttechnische Anlagen (Kälteanlagen)

080

Straßen, Wege, Plätze

081

Betonerhaltungs arbeiten

098

Winterbauschutz Maßnahmen

099

Allgemeine Standard beschreibungen

999

Sonstige Leistungen Sonstige Kosten Summen Kosten gruppen in €

282

.

LB in €

Summe

KG 700

KG 600

KG 500

KG 400

KG 300

Bezeichnung

071

KG 200

LB Nr.

KG 100

Anhang

Anhang

Tabelle zur Kostenkontrolle bei kleineren Projekten Nr.

0

283

Bezeichnung

Baustelleneinrichtung

1

Gerüstarbeiten

2

Erdarbeiten

3

Landschafts bauarbeiten

4

Landschaftsbau arbeiten (Pflanzen)

5

Brunnenbauarbeiten und Aufschluss bohrungen

6

Verbau, Ramm und Einpressarbeiten

7

Untertagebau arbeiten

8

Wasserhaltungs arbeiten

9

Entwässerungs kanalarbeiten

10

Dränarbeiten

11

Abscheideranlagen, Kleinkläranlagen

12

Mauerarbeiten

13

Beton und Stahl betonarbeiten

14

Natur und Beton werksteinarbeiten

16

Zimmer und Holz bauarbeiten

17

Stahlbauarbeiten

18

Abdichtungsarbeiten gegen Wasser

20

Dachdeckungs arbeiten

21

Dachabdichtungs arbeiten

22

Klempnerarbeiten

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

Anhang Nr.

284

Bezeichnung

23

Putz und Stuckarbeiten

24

Fliesen und Plattenarbeiten

25

Estricharbeiten

27

Tischlerarbeiten

28

Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten

29

Beschlagarbeiten

30

Rolladenarbeiten; Sonnenschutz und Verdunklungsanlagen

31

Metallbau und Schlosserarbeiten

32

Verglasungsarbeiten

33

Gebäudereinigungs arbeiten

34

Maler und Lackierer arbeiten

35

Korrosionsschutzar beiten an Stahl und Aluminiumbaukons truktionen

36

Bodenbelagsarbeiten

37

Tapezierarbeiten

39

Trockenbauarbeiten

40

Heizungs und zen trale Brauchwasser erwärmungsanlagen

42

Gas und Wasserin stallationsarbeiten (Leitungen und Armaturen)

43

Druckrohrleitungen für Gas, Wasser und Abwasser

44

Abwasserinstallations arbeiten (Leitung, Ab läufe und Abscheider)

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

Anhang Nr.

Bezeichnung

45

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Einrich tungsgegenstände)

46

Gas, Wasser und Abwasserinstallati onsarbeiten (Be triebseinrichtungen)

47

Wärme und Kälte dämmarbeiten an betriebstechnischen Anlagen

49

Feuerlöschanlagen, Feuerlöschgeräte

50

Blitzschutz und Erdungsanlagen

51

Bauleistungen für Kabelanlagen

52

Mittelspannungs anlagen

53

Niederspannungs anlagen

55

Ersatzstromversor gungsanlagen

56

Batterien

58

Leuchten und Lampen

60

Elektroakustische Anlagen

61

Fernmeldeleitungs anlagen

63

Meldeanlagen

65

Empfangsantennen anlagen

67

Zentrale Leittechnik für betriebstechnische Anlagen in Gebäuden (ZLTG)

69

Aufzüge

71

Gebäudeautomation (Einrichtungen)

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

285

Anhang Nr.

Bezeichnung

72

Gebäudeautomation (Schaltschränke)

74

Raumlufttechnische Anlagen (Zentralgerä te und deren Bauele mente)

75

Raumlufttechnische Anlagen (Luftverteil systeme und deren Bauelemente)

76

Raumlufttechnische Anlagen (Einzelgeräte)

77

Raumlufttechnische Anlagen (Schutzräume)

78

Raumlufttechnische Anlagen (Kälteanlagen)

80

Straßen, Wege, Plätze

81

Betonerhaltungs arbeiten

98

Winterbauschutz Maßnahmen

99

Allgemeine Standard beschreibungen

999

Sonstige Leistungen

Kalkuliert

Vergeben

Abgerechnet

Differenz

(SOLL 1)

(SOLL 2)

(IST)

(SOLL – IST)

Sonstige Kosten Summe Bauwerks kosten in € Quelle: BKI, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart

286